Kakanyahan at layunin ng mga securities na may mortgage-backed

Kahulugan 1

mortgage mga seguridad(ICB) ay mga debt securities na nag-refinance sa pamumuhunan ng isang banking institution sangla sa mga utang. Sa madaling salita, ito ay mga mortgage-backed securities.

Upang mas maunawaan ang kakanyahan at layunin ng PBS, dapat sumangguni sa pinakasimpleng halimbawa ng mekanismo ng pagpapatakbo ng mga instrumentong ito sa pananalapi.

Halimbawa 1

Ang isang institusyong pampinansyal ay nag-isyu ng isang mortgage loan para sa $200,000 at agad na nag-isyu ng mga mortgage-backed securities para sa halagang iyon. Ang mamumuhunan na bumili ng MCB, sa katunayan, ay bumalik institusyon ng pagbabangko ang halaga ng kanyang ginastos, na maaari nang ibigay sa ibang nanghihiram. Ang bangko, pagkatapos na ibenta ang mga securities na may mortgage-backed, ay magsisimulang bayaran ang mga ito mula sa mga pondong ibinalik ng mga nanghihiram. 200,000 at agad na nag-isyu ng mga mortgage-backed securities para sa halagang iyon. Ang mamumuhunan na bumili ng MCB, sa katunayan, ay ibinalik sa institusyon ng pagbabangko ang halaga na kanyang ginastos, na maaari na ngayong maibigay sa ibang nanghihiram. Ang bangko, pagkatapos na ibenta ang mga securities na may mortgage-backed, ay magsisimulang bayaran ang mga ito mula sa mga pondong ibinalik ng mga nanghihiram.

Ang katanyagan ng ganitong uri ng mga instrumento sa pananalapi ay dahil sa ang katunayan na ang mga mahalagang papel ay ibinibigay ng real estate. Sa turn, ang ani ng ganitong uri ng mga mahalagang papel ay ibinibigay ng halaga ng real estate (na, sa pangkalahatan, ay lumalaki ng ilang porsyento bawat taon).

SA mauunlad na bansa Ang mga pamumuhunan sa mga mortgage securities, bilang panuntunan, ay inuri bilang pangmatagalan. Sa Russian Federation, gayunpaman, dahil sa kawalang-tatag ng ekonomiya, pati na rin ang kamag-anak na hindi pag-unlad ng merkado sa pananalapi, mas gusto ng mga mamumuhunan ang mas maikling termino (3-5 taon).

Ang mga pangunahing tampok ng ICB

Karamihan mga katangiang katangian Ang mga mortgage-backed securities ay ang mga sumusunod:

• ang pangunahing utang sa mga mahalagang papel na ito ay binabayaran nang pana-panahon, at hindi sa isang halaga sa pagtatapos ng termino, gaya ng kaso sa mga ordinaryong bono
• ang halaga ng halagang binayaran at ang bilang ng mga pagbabayad ay maaaring mag-iba (depende sa kung ang mortgage ay binayaran ng nanghihiram nang mas maaga sa iskedyul; halimbawa, kung ang utang ay isinara nang mas maaga sa iskedyul, kung gayon sa kasong ito, babayaran ng bangko ang papel na binili ng mamumuhunan nang maaga sa iskedyul)
• Ang mga mortgage-backed securities ay medyo mababa ang liquidity (isa sa mga dahilan nito ay ang kanilang mataas na halaga)
• Ang PBS ay itinuturing na isa sa mga pinaka-maaasahang instrumento sa pananalapi, dahil mayroon silang tunay na collateral (isang hindi mapag-aalinlanganang kalamangan ay ang malalaking institusyonal na mamumuhunan ay namumuhunan sa kanila: mga kompanya ng seguro, malalaking bangko, mga pondo ng pensiyon, mutual funds, estado, atbp.)
• Ang kakayahang kumita ng PBS ay nakasalalay sa rate ng mortgage(bilang panuntunan, ang rate ng return sa mga securities na ito ay mas mataas kaysa sa average na rate sa mga deposito sa bangko at mga bono ng gobyerno).

Mga pangunahing uri ng ICB

Mayroong tatlong pangunahing uri:

• Mortgage - isang rehistradong seguridad na nagbibigay sa may-ari nito ng karapatang tumanggap ng mga pondo dahil sa kanya, na sinigurado ng real estate
• Ang mga mortgage-backed bond ay mga securities na inisyu sa parehong documentary at non-documentary form. Ang mga ito ay sinusuportahan ng mga mortgage, hindi real estate. Kinakatawan ng saklaw ng mortgage ang halaga na dapat bayaran ng mga customer sa bangko sa ilalim ng mga kasunduan sa mortgage (kabilang sa halagang ito ang pangunahing katawan ng pautang at naipon na interes). Ang bangko, gayunpaman, ay walang karapatang mag-isyu ng mga naturang bono para sa halagang mas malaki kaysa sa inaasahan nitong matatanggap mula sa mga nanghihiram nito.
• Ang isang mortgage participation certificate ay isang rehistradong seguridad na walang halaga, ngunit tumutukoy lamang sa bahagi ng mamumuhunan sa saklaw ng mortgage. Ang mga espesyal na organisasyon lamang na may lisensya na magtrabaho sa mutual funds ang maaaring mag-isyu ng mga naturang sertipiko. mga pondo sa pamumuhunan o pribadong pondo ng pensiyon. Hinahati nila ang mga nakuhang karapatan sa ilang bahagi para sa pinakamabilis na return on investment. Kaya, halimbawa, ang isang mamumuhunan ay nakakuha ng karapatang ibalik sa kanya ang 10 milyong rubles. sa pamamagitan ng bono. Ang karapatang ito ay hinati sa 5.3 at 2 milyong rubles. at ibinenta sa mga sumusunod na mamumuhunan, na naging posible upang mabawi ang mga pamumuhunan nang mas mabilis.

Ang mga pagbabayad ng interes at punong-guro sa mga naturang securities ay ginawa mula sa mga pondong natanggap sa ilalim ng mga secured na pautang.

Mga securities na naka-mortgage(sinaunang Greek ὑποϑήκη - pangako, pagtuturo) - isang uri ng pangalawang securities na nagsisilbing unibersal na tool para sa muling pagpopondo ng mga pamumuhunan sa pagtatayo ng pabahay, iyon ay, isang paraan para sa panandaliang pagpapanumbalik ng mga pinansiyal na iniksyon sa pagtatayo ng naturang mga pasilidad ng tirahan na binili sa merkado sa pamamagitan ng mga mortgage. Kasabay nito, ang mga mahalagang papel ay nagpapanatili ng katatagan ng refinancing na pagtatayo ng mortgage dahil sa ang katunayan na ang pagbabalik ng mga pondo sa mamumuhunan ay isinasagawa sa loob ng isang panahon na mas maikli kaysa sa kapanahunan ng halaga ng mortgage loan.

Ang mga relasyon na nagmumula sa mga securities na naka-mortgage ay naiiba sa isyu, pagpapalabas, sirkulasyon ng mga naturang securities at sa pagtupad ng mga obligasyon sa ilalim ng mga ito. Sa loob ng teritoryo ng Pederasyon ng Russia lahat ng nakalistang uri ng mga relasyon hinggil sa anumang mga securities na naka-mortgage, maliban sa mga mortgage, ay kinokontrol ng Federal Law ng Nobyembre 11, 2003 No. 152-ФЗ "Sa Mortgage-Based Securities".

Layunin ng mga securities na may mortgage-backed

Ang layunin ng mortgage-backed securities ay upang mabawasan ang mga panganib ng late na pagbabayad nanghiram ng pera kapag namumuhunan sa pagtatayo ng mortgage, isinasagawa ayon sa mekanismo ng securitization (mula sa Ingles. Securities - securities). Ang kakanyahan ng mekanismo ng securitization ay ang pamamaraan para sa pag-convert ng mga obligasyon sa utang na nauugnay sa refinancing sa mga securities na may katanggap-tanggap na collateral at medyo mataas na pagkatubig. Ang bahaging pamamaraan ng securitization ay binubuo sa pagpapatupad ng isa sa dalawang taktika. Sa unang kaso, ang mga collateralized na securities ay ibinibigay ng mga institusyon ng kredito na nakikibahagi sa pagpapautang ng mortgage. Sa pangalawang kaso, may benta mga namumuhunan sa mortgage mga obligasyon sa utang sa isang mortgage agent - isang dalubhasa komersyal na organisasyon, na sa huli ay nag-iisyu ng mga secured na securities dahil may karapatan itong mag-isyu ng mga mortgage-backed bond.

Ang paggamit ng mortgage-backed securities sa proseso ng refinancing mortgage capital ay isinasagawa sa tatlong paraan. Ang batas ay nagtatadhana para sa pag-iisyu ng mga bono na naka-mortgage-backed ng mga bangko na nagbibigay ng mga pautang sa mortgage. Ngunit posible rin para sa mga bangko na ibigay sa mga ahente ng mortgage ang mga karapatan ng mga claim sa mga kredito (mga pautang) na sinigurado ng mga mortgage at/o mga mortgage. At sa wakas, posibleng italaga ang tinukoy na mga karapatan ng mga paghahabol sa kumpanya ng pamamahala bilang kapalit ng mga sertipiko ng pakikilahok sa mortgage.

Mga katangian ng mga securities na may mortgage-backed

Sa kabila ng iba't ibang uri ng mga securities na may mortgage-backed, sa pangkalahatan, karamihan sa mga MBS ay may mga sumusunod na katangian:

1) sa halos lahat ng mga kaso, ang mga pagbabayad na binabayaran sa mga may hawak ng MBS ay pana-panahon. Mas madalas ang panahon ay buwanan, mas madalas kada quarter;

2) ang mga pagbabayad mula sa isang pool ng mga asset ay karaniwang binubuo ng dalawang bahagi: interes (bayad para sa paggamit ng mga pautang) at depreciation (pagbabayad ng mga pautang). Ang mga pagbabayad ng pamumura ay maaaring planuhin o maaga, buo o bahagyang;

Ito ang halaga ng mga pondo na dapat bayaran sa bangko (nagkakautangan) ng lahat ng mga nanghihiram ng mortgage sa ilalim ng mga kasunduan sa pautang na kanilang natapos, kasama ang mga pagbabayad sa prinsipal at interes. Ang indicator na ito ay ginagamit ng bangko bilang batayan para sa pagkalkula ng posibleng dami ng isyu ng mga securities na naka-mortgage-backed.

Mga uri ng mga securities na may mortgage-backed

Kasama sa mga securities na may mortgage-backed ang: isang mortgage bond, isang mortgage-backed bond at isang mortgage-backed participation certificate.

mortgage

Ang mortgage ay isang rehistradong seguridad na nagpapatunay sa karapatan ng may-ari nito na makatanggap ng pagganap sa ilalim ng isang obligasyong sinigurado ng isang pangako ng real estate. Layunin ng papel na ito na pabilisin ang turnover ng nakasangla na ari-arian upang mapalawak ang mga posibilidad ng nagsasangla na matugunan ang kanilang mga kinakailangan sa lalong madaling panahon. Ang paglipat ng mga karapatan sa ilalim ng isang mortgage ng isang mortgagee ay isinasagawa batay sa isang pagtatalaga (pagtatalaga ng mga paghahabol). Ang pagkakaroon ng papel na ito ay hindi nagbubukod ng pangangailangan na tapusin ang isang kasunduan sa mortgage, ang mga tuntunin nito ay dapat magbigay para sa pagpapalabas ng isang mortgage sa mortgagee. Gayunpaman, ang mortgage ay binibigyan ng priyoridad kaysa sa kontrata, kaya kung ang nilalaman ng kontrata ay hindi tumugma, ito ay kinakailangan na magabayan ng nilalaman ng mortgage.

Hindi tulad ng karamihan sa iba pang mga securities (tulad ng bill of exchange, warrant, atbp.), ang nilalaman ng mortgage bond ay maaaring baguhin o palitan; ang karapatang ito ay ibinibigay sa nakasangla na may utang, sa sangla at sa legal na may-ari ng sangla. Ang anumang mga pagbabago o pagpapalit ay isinasagawa lamang batay sa isang kasunduan sa pagitan ng mga partidong ito. Ang pagpapalit o pagbabago ng mortgage ay karaniwang ginagawa sa kaso ng pribadong pagganap ng pinagbabatayan na obligasyon.

Ang isang mortgage bond ay idineklara na hindi wasto sa korte sa dalawang kaso - sa kaso ng paglabag sa pamamaraan para sa pagpapalabas nito o may kaugnayan sa pagkawala nito ng legal na may-ari, at ang katotohanan ng pagkawala ay kinakailangang kumpirmahin sa pamamagitan ng pagpapalabas ng isang duplicate ng mortgage bond sa pledgee. Ang isang duplicate ng mortgage ay inisyu ng katawan na nagsagawa ng pagpaparehistro ng estado ng mortgage.

Mortgage backed bonds

Ang isang mortgage-backed bond ay isang seguridad, ang katuparan ng mga obligasyon na sa ilalim nito ay sinisiguro sa kabuuan o bahagi ng isang pangako ng pagkakasakop ng mortgage. Ang papel na ito ay inisyu sa parehong dokumentaryo at hindi dokumentaryo. Ang mga bono sa pabahay ay pangunahing kinakalakal sa merkado, ibig sabihin, sakop ng mga karapatan ng paghahabol na sinigurado ng collateral. tirahan. Kasabay nito, ang mga bono sa pabahay ay hindi maaaring makuha sa pamamagitan ng isang pangako ng hindi natitinag na ari-arian, ang pagtatayo nito ay hindi pa natatapos.

Sa ganitong paraan, tanda ang mga bono bilang isang uri ng mga securities na naka-sangla sa mortgage ay ang palatandaan na ang katuparan ng mga obligasyon sa ilalim ng naturang bono ay sinisiguro ng isang pangako ng pagkakasakop sa mortgage (sa halip na isang pangako ng real estate), at ang saklaw na ito sa karamihan ng mga kaso ay binubuo ng mga karapatan ng claim na sinigurado ng isang mortgage.

Ipinahihiwatig nito, sa partikular, na upang kumpirmahin ang paghahabol na kasama sa saklaw ng mortgage para sa obligasyong sinigurado ng mortgage, sapat na magkaroon ng mortgage. Samakatuwid, sa kaso ng paglabag sa mga obligasyon na nagmumula sa mga naturang bono (halimbawa, kapag ang isang bangko na nag-isyu ng mga bono ng mortgage ay tumangging magbayad sa kanila), ang may-ari ng mga mahalagang papel na ito ay may karapatang i-remata ang pagkakasakop sa mortgage, na siyang paksa ng pangako. Samantala, ang mortgagor (ang may-ari ng tirahan) ay mananagot sa hindi pagtupad lamang sa kanyang obligasyon na nagmumula sa kasunduan sa pautang na sinigurado ng pagsasangla ng tirahan.

Ang halaga ng mga pananagutan sa lahat ng mortgage-backed bond na nasa sirkulasyon ay hindi dapat lumampas sa halaga ng mortgage coverage, na nagsisilbing isang mahalagang kondisyon para sa pagprotekta sa mga karapatan ng mga may hawak ng mga bono na ito. Kasabay nito, ang halaga ng mga claim na sinigurado ng mga mortgage na kasama sa pagkakasakop ng mortgage ng mga bono ay hindi dapat mas mababa sa 80% ng par value ng mga ibinigay na bono. Kasabay nito, ang pangunahing halaga ng mga paghahabol sa ilalim ng isang kasunduan sa pautang o isang kasunduan sa pautang na sinigurado ng isang mortgage o mortgage ay hindi dapat lumampas sa 80% ng market value ng real estate na paksa ng mortgage at tinasa ng isang independiyenteng appraiser .

Ang isyu ng mortgage-backed bonds ay maaaring isagawa ng eksklusibo ng mga institusyon ng kredito at mortgage agent, na mga dalubhasang komersyal na organisasyon (joint stock company), ang pangunahing aktibidad nito ay ang pagkuha ng mga claim at ang pagpapalabas ng mga mortgage bond. Sa huling kaso, ang bangko na nagbigay ng mortgage loan ay nagtatalaga ng mga karapatan ng mga paghahabol na nagmula sa kasunduan sa pautang sa mga ahente ng mortgage, na itinuturing din bilang isang direksyon para sa muling pagpopondo ng kapital ng mortgage, dahil ang kapital na ito ay replenished sa sa madaling panahon dahil sa mabilis na refund sangla sa mga utang(maliban sa interes na itinakda sa kasunduan sa pagitan ng bangko at ahente ng mortgage).

Mga Sertipiko ng Paglahok sa Mortgage

Ang isang mortgage participation certificate ay isang rehistradong seguridad na walang par value, na nagpapatunay sa bahagi ng may-ari nito sa kanan karaniwang ari-arian para sa pagkakasakop sa mortgage, gayundin ang karapatang humingi mula sa taong nagbigay nito ng wastong pamamahala ng tiwala sa pagkakasakop ng mortgage at iba pang mga karapatang itinatadhana ng batas at malapit sa mga karapatan ng may-ari ng isang bahagi ng pamumuhunan. Ang mga sertipiko ng partisipasyon ng mortgage ay nagsisilbing instrumento ng palitan sa paglilipat institusyon ng kredito mga karapatan ng paghahabol na nagmumula sa mga kasunduan sa pautang para sa pamamahala ng tiwala kumpanya ng pamamahala.

Tanging isang komersyal na organisasyon (joint stock company) na may lisensya upang pamahalaan ang mga pondo sa pamumuhunan, mutual investment fund at non-state pension fund ang may karapatang mag-isyu ng mga sertipiko ng paglahok sa mortgage. Ang pamamahala sa complex ng ari-arian na bumubuo ng saklaw ng mortgage ay isinasagawa sa mga interes ng mga may hawak ng mga sertipiko ng paglahok sa mortgage.

Ang isang institusyong pang-kredito na nagiging may-ari ng isang sertipiko ng paglahok sa mortgage ay nakakakuha ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng saklaw ng mortgage na hawak ng pinagkakatiwalaan. Kasama sa bahaging ito ang isang pool ng mga karapatan sa ari-arian at pananagutan, na binubuo ng mga paghahabol sa pera, mga asset sa pananalapi, mga mahalagang papel at real estate. Ang pagmamay-ari, pag-iimbak at accounting ng mga bahagi ng saklaw ng mortgage ay isinasagawa alinsunod sa kakayahan ng tagapamahala at dalubhasang deposito. Ang una (manager) ay nagmamay-ari, gumagamit at nagtatapon ng saklaw ng mortgage para sa interes ng mga may hawak ng mga sertipiko ng paglahok sa mortgage. Ang pangalawa (depositoryo) ay nagsasagawa ng kontrol sa mga aktibidad ng manager sa pamamagitan ng pagpapanatili ng isang rehistro ng pagkakasakop ng mortgage.

Mga uri ng mga securities na may mortgage-backed

Bilang isang tuntunin, ang mga sumusunod na uri ng mga securities na may mortgage-backed ay nakikilala:

• Securities secured residential mortgage (Ingles) Residential Mortgage-Backed Securities - RMBS ) ay ang pinakakaraniwang paraan ng securitization. Ang mga naturang securities ay sinigurado ng isang pool ng mga homogenous mortgage loan na sinigurado ng residential real estate.
• Mga securities na naka-mortgage komersyal na Real Estate - (Ingles) Commercial Mortgage-Backed Securities - CMBS ) - Mga seguridad na sinusuportahan ng isa o higit pang mga pool ng mga mortgage. Ang collateral para sa mga naturang securities ay maaaring binubuo ng isa o higit pang mga pautang na sinigurado ng

Ang Federal Law on Mortgage Securities ay nilagdaan noong Nobyembre 11, 2003. Ang kakanyahan nito ay nakasalalay sa katotohanan na ngayon ang bawat tao o organisasyon ay maaaring maging mamumuhunan sa isang mortgage stock ng pabahay. Ang collateral para sa mga securities ay sinangla ang ari-arian at mababayarang mga obligasyon sa pautang ng mga nanghihiram. Ang seguro sa peligro ay isinasagawa ng malalaking tagaseguro.

Ang Pederal na Batas Blg. 152 ay inilaan hindi lamang upang ayusin relasyon sa pananalapi nagpapahiram, nanghihiram at mga potensyal na mamumuhunan sa merkado ng pagtatayo ng pabahay. Ito normatibong dokumento ay binuo pangunahin upang makakuha ng instrumento para sa epektibong pamumuhunan ng mga pondo mula sa iba't ibang pondo ng estado.

Kaya, kung titingnan mo ang karanasan ng mga bansa sa Kanluran, makikita mo na hanggang sa higit sa kalahati ng mga pondong naipon para sa probisyon ng pensiyon, tiyak na inilagay sa mortgage at housing securities. Ngayon, sa ating bansa, ang pagpapatakbo ng batas na ito ay limitado sa ilang mga lupon. mutual funds maglagay ng bahagi ng kanilang mga pondo sa pamumuhunan sa mga securities na may mortgage-backed. Gayunpaman, ito ay ganap instrumento sa pananalapi hindi gumana pa rin.

Ang krisis ng 2015 ay naapektuhan ng matinding pagbaba sa halaga ng mukha Pambansang pananalapi. Ang pamumuhunan sa pagtatayo ng pabahay ay naging hindi kumikita dahil sa mataas na panganib ng pagkabangkarote. Ang Personal Bankruptcy Act ay pinalala lamang ang mga panganib para sa mga potensyal na mamumuhunan.

Mga pangunahing konsepto ng Pederal na Batas sa mga securities na naka-mortgage

Upang magsimula sa, ito ay nagkakahalaga ng pag-unawa sa mga pangunahing pangunahing konsepto kung saan ang Pederal na Batas sa mortgage-backed na mga mahalagang papel ay binuo. Ang normatibong dokumentong ito ay gumagana sa mga sumusunod na konsepto:

• sa ilalim ng mortgage-backed securities, nauunawaan ng batas ang mga dokumentong sinigurado ng collateral, na nagbibigay ng karapatang tumanggap ng ilang partikular na kita sa hinaharap;
• Pangunahin ang mortgage-backed bonds ay mga securities na inisyu ng mga institusyong pampinansyal na credit laban sa seguridad ng kanilang portfolio. mga kontrata sa mortgage na may ganap na seguridad ng collateral real estate;
• ang isang bono sa pabahay ay sinisiguro lamang sa pamamagitan ng mga panganib sa collateral at hindi isang dokumentong nagbibigay ng karapatan sa equity na pakikilahok sa pamamahagi ng mga kita sa kredito;
• ang isang mortgage agent ay maaaring maging isang dalubhasang organisasyon na nagpapatakbo sa ilalim ng isang lisensya na inisyu ng Central Bank of Russia, ang mga aktibidad nito ay naglalayong bumuo ng mga pakete ng mga mortgage-backed securities at namamagitan sa pagitan ng mga bangko at mga potensyal na mamumuhunan sa merkado ng pabahay ng Russian Federation;
• isang seguridad din ang isang sertipiko ng paglahok sa mortgage, ngunit may limitadong epekto, kaya hindi maaaring i-claim ng may hawak nito ang pamamahagi ng mga kita na natanggap mula sa pagbebenta ng collateral.

Ang mga pangunahing tuntuning ito ay sumasailalim sa pagpapatakbo ng pederal na batas sa mga securities na naka-mortgage. Maaari kang gumana sa kanila lamang sa pag-secure ng mga obligasyon na inaako ng pinagkakautangan. Ang pagpopondo ay isinasagawa sa loob ng balangkas ng natapos mga kasunduan sa pamumuhunan. Ang pagpapasiya ng halaga ng mga dibidendo na babayaran ay isinasagawa sa panahon ng isang pulong ng lupon ng institusyon ng kredito at sa kasunduan sa ahente ng mortgage.

Ano ang saklaw ng mortgage?

Ayon sa Federal Law on mortgage-backed securities, lahat ng mga ito ay mortgage-backed at sinisiguro ang mamumuhunan laban sa mga posibleng panganib ng pagkalugi dahil sa pagkakaroon ng collateral at mga obligasyon sa kredito ng mga nanghihiram.

Ano ang pagkakasakop sa mortgage sa ilalim ng inilarawang pederal na batas? Ang mga ito ay maaaring real estate, mga mortgage, mga obligasyon sa pautang na bayaran ang pangunahing halaga ng utang at interes na naipon para sa paggamit ng mga pondo. Ang lahat ng gumagarantiya sa kaligtasan ng mga pondong ipinuhunan ng mamumuhunan sa mga mahalagang papel ay saklaw ng mortgage. Ang responsibilidad para sa pagiging maaasahan ng mga pondong ito ay nakasalalay sa bangko na nag-isyu ng mga securities na naka-mortgage-backed. Ang pananagutan para sa pagsunod sa batas sa lugar na ito ay nakasalalay sa ahente ng mortgage, na may espesyal na inilabas na permissive na lisensya.

Kaya, ang ahente ng mortgage ay may pagkakataon at direktang obligasyon na magsagawa ng buong pag-audit ng organisasyong pinansyal at igalang ang mga karapatan ng mga namumuhunan sa larangan ng kaligtasan ng mga namuhunan na pondo.

Ang isang pagbubukod sa saklaw ng mortgage ay ang halaga na sumasaklaw sa higit sa 80% ng tinatayang halaga ng collateral. Sa pagsasagawa, nangangahulugan ito na kung ang isang borrower ay kumuha ng isang mortgage loan nang wala paunang bayad, at kapag ang asset na ito ay kasama sa package nito ng mga mortgage securities, obligado ang bangko na sakupin ang 20% ​​ng halaga mula sa mga financial asset nito.

Ang isang kasunduan sa pagpapautang sa mortgage sa pabahay ay isang takip sa mortgage para sa pagpapalabas ng mga securities, mga sertipiko at mga bono. Ngunit mayroong ilang mga kinakailangan sa batas ng pederal para sa disenyo ng dokumentong ito:

1. sa anyo ng kontrata dapat itong ipahiwatig na ito ay nagpapahiwatig lamang ng pag-areglo sa anyo ng paglipat ng cash o non-cash na mga pondo (ang pagkalkula sa pamamagitan ng barter ay hindi ibinigay para sa kasalukuyang batas);
2. ang kasunduan sa mortgage ay dapat na sinamahan ng isang patakaran sa seguro para sa mga panganib ng pinsala at pagkawala ng nakuha na ari-arian;
3. sangla kasunduan sa pautang ay natapos para sa isang tiyak na halaga ng financing, hindi ito dapat lumagpas sa 80% ng tinasa na halaga ng biniling ari-arian;
4. ang kontrata ay sinamahan ng isang pagkilos ng pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng isang apartment, bahay, silid, hiwalay na gusali para sa mga layuning pangkomersyo;
5. obligatoryong pagpaparehistro ng mga obligasyon sa collateral na may pagtanggap ng isang mortgage at ang paglipat nito para sa pag-iingat sa isang institusyon ng kredito na isang pledgee;
6. ang kasunduan ay dapat magpahiwatig na ang nangako ay walang karapatan na ihiwalay ang ari-arian na ito nang walang naaangkop na pahintulot ng pinagkakautangan hanggang sa ganap na katuparan ng lahat ng mga obligasyon sa pananalapi sa bangko.

Ang lahat ay hindi kasama sa pagkakasakop sa mortgage real estate kung saan hindi naisagawa ang pagpaparehistro patakaran sa seguro sa lahat ng punto at panganib na itinakda ng batas ng mortgage. Ang lahat ng iba pang uri ng insurance ay opsyonal. At kung ang nanghihiram ay hindi gumawa ng isang mortgage insurance policy para sa ari-arian, kung gayon ang bangko ay walang karapatan na isama ang kasunduang ito sa kanyang portfolio ng pautang at ilipat ito sa mortgage-backed securities database. Kaya, ang institusyon ng kredito ay hindi tumatanggap ng pagbabalik ng mga pondo at nawawala ang kapital na nagtatrabaho sa buong panahon ng pagpapahiram sa nanghihiram nito. Ito ay nagiging isang lehitimong katwiran para sa pagpapalaki rate ng interes.

Ahente ng mortgage: anyo ng organisasyon, mga karapatan at obligasyon

Ang ahente ng mortgage ay isang dalubhasang organisasyon na ang mga karapatan at obligasyon ay kinabibilangan ng regulasyon merkado ng Russia mortgage securities. Ang isang mortgage agent ay maaaring gumana sa legal na anyo ng isang organisasyon sa anyo ng magkakasamang kompanya bukas at saradong uri, limitadong pananagutan ng mga kumpanya. Upang simulan ang mga aktibidad, kinakailangan upang magrehistro ng isang ligal na nilalang, mag-isyu ng lahat ng kinakailangang mga permit at kumuha ng lisensya mula sa Central Bank ng Russia, na nagbibigay ng karapatang magsagawa mga aktibidad sa pananalapi sa teritoryo ng Russian Federation.

Ang ahente ng mortgage ay may mga sumusunod na karapatan at obligasyon:

• maaari niyang tubusin ang mga obligasyon sa kredito mula sa mga institusyon ng pagbabangko;
• upang suriin ang gawain ng bangko sa larangan ng pamamahala ng mga collateral asset at tiyakin ang kaligtasan ng pagkakasakop ng mortgage upang makasunod sa mga prinsipyo ng paglilimita sa mga panganib ng mga potensyal na mamumuhunan;
• pagkatapos ng pagtubos ng mga obligasyon sa kredito at collateral, bumuo ng isang hiwalay na pakete ng mga panukala sa pamumuhunan;
• maakit ang mga hiniram na pondo mula sa pagtatapon ng parehong mga indibidwal at ligal na nilalang na matatagpuan sa teritoryo ng Russian Federation o sa ibang bansa;
• upang kontrolin ang proseso ng pamamahagi ng mga paraan ng pagkuha ng tubo;
• pakikilahok sa mga pagpupulong sa pamamahagi ng mga natanggap na dibidendo.

Sa ibang paraan, ang ahente ay maaaring tawaging isang espesyal na organisasyon ng mortgage. Isa sa dalawang pangalan na sumasalamin sa pangunahing diwa aktibidad sa ekonomiya kinakailangang kasama sa pagbuo ng buong pangalan.

Ang mortgage agent ay hindi isang ganap na komersyal na organisasyon at walang karapatang magtapos ng mga kontrata sa mga indibidwal sa isang reimbursable (bayad) na batayan. Anumang aktibidad ng negosyo na may kaugnayan sa pagbebenta ng impormasyon o paglipat ng mahalagang impormasyon ay nagbibigay ng pananagutan sa anyo ng hudisyal na pagpuksa ng organisasyon.

Ang boluntaryong pagpuksa ng isang espesyal na organisasyon ng mortgage ay posible lamang pagkatapos matupad ang lahat ng mga obligasyon nito.

Magrehistro ng saklaw ng mortgage

Ang bawat ahente ng mortgage ay inaatasan ng pederal na batas sa mga securities na sinusuportahan ng mortgage upang mapanatili ang kumpletong dokumentasyon. ang mortgage coverage register ay isang database kung saan ang lahat ng tinatanggap na bagay para sa pamumuhunan ng mga hiniram na pondo ay dapat ilagay.

Ang rehistro ng pagkakasakop ng mortgage ay pinananatili nang sabay-sabay sa electronic at papel na format. Ang deadline para sa pagpasok ng impormasyong natanggap ay 24 na oras pagkatapos matanggap at maproseso. Ang mga taong kumokontrol ay may access sa impormasyon mula sa rehistrong ito. mga katawan ng pamahalaan(Central Bank of Russia), mga institusyon ng kredito kung saan matatagpuan ang balanse ng collateral na ito, mga mamumuhunan at may hawak ng mga sertipiko, mga bono.

Ang sumusunod na impormasyon ay dapat ilagay sa mortgage coverage register:

• buong address ng lokasyon ng ari-arian;
• ang tinantyang halaga ng kadastral at likido sa merkado;
• pagtiyak ng mga obligasyong collateral;
• panahon ng bisa ng natapos na kasunduan sa mortgage loan;
• mga uri ng insurance na inilapat kaugnay ng bagay na ito real estate;
• potensyal na taunang tubo;
• isang tala sa pag-akit ng mga hiniram na pondo para sa muling pagpopondo ng utang;
• ang natitirang bahagi ay napapailalim sa muling pagsasaayos sa pamamagitan ng pag-akit ng mga pakete ng pamumuhunan.

Ang lahat ng impormasyong ito ay dapat ibigay sa mga may hawak ng mortgage-backed securities sa kanilang nakasulat na kahilingan. Ang lahat ng impormasyon na may kaugnayan sa pagkawala ng collateral, pagpapalit, pagtaas o pagbaba sa halaga ng likido sa merkado nito ay dapat na maipasok sa rehistro sa isang napapanahong paraan.

Mga anyo ng sertipikasyon ng mga karapatan

Kapag nag-isyu ng isang mortgage-backed bond, isang espesyal na anyo ng sertipikasyon ng mga karapatan ng may hawak nito ang ginagamit. Ang mga papel at elektronikong denominasyon ay maaaring ibigay bilang collateral, na nagpapahiwatig ng collateral at mga obligasyon.

Ang pangunahing paraan ng pagtiyak ng karapatan ng may-ari ng isang seguridad ay ang pagsasama nito sa rehistro ng estado. Ang rehistrong ito ay pinananatili ng mga ahensya ng gobyerno. Kahit na nawala ang papel at elektronikong bersyon ng bono o sertipiko, ang mamumuhunan ay maaaring mag-aplay sa Central Bank ng Russia na may kahilingan na ibalik ang kanyang mga legal na karapatan. Pagkatapos nito, ibibigay ang isang sertipiko. Ginagawang posible ng sertipiko na ito na makatanggap ng interes at mga dibidendo. Maaari din itong gamitin upang mag-order ng isyu ng mga duplicate na may mga halaga ng mukha ng mga dating inilabas na mga bono at sertipiko.

Interes at seguridad para sa pagbabayad nito

Matapos ang isyu ng mortgage-backed securities at ang kanilang paglalagay sa merkado sa pananalapi Ang mortgage agent ay kinakailangang magbayad ng interes. ang halaga ng kakayahang kumita ay tinutukoy nang maaga sa kasunduan sa institusyong pinansyal na siyang nagsasangla ng real estate. Pagkatapos, kapag umaakit ng mga pamumuhunan mula sa mga ligal na nilalang at indibidwal, ang petsa ng pagbabayad ng naipon na interes at ang halaga ng kakayahang kumita ay ipinahiwatig sa kontrata. sa buong panahon ng pag-akit ng mga pondo sa pamumuhunan para sa mga isyu ng mortgage-backed securities, ang pagbaba sa tinukoy na porsyento ng yield ay hindi pinapayagan.

Ang mga pagbabayad ay hindi maaaring gawin nang mas mababa sa isang beses sa isang taon. Kung hindi, ito ay maaaring itakda ng mga tuntunin ng kontrata. Ngunit ang pagbabayad ng interes na mas mababa sa 1 beses sa loob ng labindalawang buwan ay hindi pinahihintulutan ng batas sa mga securities na naka-mortgage.

Ang mga garantisadong pagbabayad sa mga may hawak ng mga bono at mga sertipiko ay ibinibigay sa pamamagitan ng collateral ng mortgage. Ang bawat bangko ay may pondo awtorisadong kapital. Kapag bumaba ang mga reserbang ito, sinisimulan ng Bangko Sentral ang pagbawi ng lisensya at ang pagwawakas ng trabaho ng institusyon ng kredito. Ang irreducibility ng balanse ng sariling mga ari-arian ay isang garantiya ng posibilidad na matupad ang lahat ng mga obligasyon ng bangko sa ilalim ng ipinapalagay mga obligasyon sa pananalapi sa mga mamumuhunan.

Isyu (release) ng mortgage-backed securities

Mahigpit na kinokontrol ng kasalukuyang bersyon ng Pederal na Batas ang isyu o paglabas sa sirkulasyon ng mga securities na sinusuportahan ng mortgage. Ang sapat na mahigpit na mga kinakailangan ay nakatakda na sa yugto ng pagbuo ng paunang pakete ng mga panukala para sa mga potensyal na mamumuhunan.

Sa partikular, dapat mong bigyang-pansin ang mga sumusunod na parameter:

• bago ang pag-iisyu ng mga bono na naka-mortgage-backed, dapat na gumuhit ng isang rehistro, na naglalaman ng lahat ng pangunahing impormasyon tungkol sa collateral real estate;
• ang dami ng isyu ay limitado sa 80% ng likidong halaga sa pamilihan ng ipinangakong ari-arian na kasama sa rehistro;
• tinatanggap ang collateral bilang collateral pag-aari ng mortgage at sariling mga ari-arian ng bangko;
• pagkatapos ng pagbebenta ng buong pakete ng panukalang pamumuhunan, ang rehistro ay sarado at ang mga pagbabago ay gagawin lamang sa kaganapan ng isang kapalit ng ari-arian o isang pagbabago sa halaga nito.

Kapag nag-isyu ng isang bono o isang sertipiko ng mortgage, ang pinakamahalagang impormasyon ay ipinahiwatig sa halaga ng mukha nito:

1. ang panahon ng bisa ng seguridad na ito (karaniwan ay limitado ito sa panahon ng pagpapahiram ng mortgage, kung saan natanggap ang collateralized real estate);
2. buong pangalan legal na entidad o apelyido, pangalan at patronymic ng natural na tao, ang may hawak ng seguridad;
3. halaga ng mukha at pagkakasakop ng mortgage na ipinangako;
4. ang halaga ng interes na naipon at binayaran sa may hawak taun-taon.
5. gayundin, kapag nag-isyu, ang lahat ng mga kondisyon para sa pagbibigay at karagdagang mga garantiyang pinansyal sa mamumuhunan ay inireseta.

Kapag ang mga securities na naka-sangla sa mortgage ay inisyu, ang kagustuhan ay ibinibigay sa kanilang pagkakalagay sa kaso ng isang solong pagtubos ng buong halaga ng mukha. Samakatuwid, kadalasan ang gayong mga pakete sa pamumuhunan ay nahuhulog sa mga kamay ng mutual funds at iba pang mga pondo.

mga kinakailangan sa pagkakasakop ng mortgage

Ang Federal Mortgage Securities Act ay nagpapataas ng saklaw o mga kinakailangan sa collateral. Sa partikular, ang karamihan sa saklaw ay hindi maaaring maglaman ng mga bagay na may mababang pagkatubig ng merkado.

Ito ay para sa kadahilanang ito na ang lahat ng mga bangko ay gumagawa ng kanilang sariling mga kinakailangan para sa kredito na real estate. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang mga apartment na matatagpuan, halimbawa, sa isang sira-sira stock ng pabahay, walang market liquidity at hindi maaaring isama sa rehistro ng pagkakasakop ng mortgage. Alinsunod dito, hindi posibleng makaakit ng mga pondo sa pamumuhunan mula sa mga third-party na mamumuhunan para sa ibinigay na mortgage loan.

Kasama sa mga kinakailangan ang gastos. Ito ay dapat na mas mababa sa 80% ng halaga ng mukha ng mga inisyu na mga bono at mga sertipiko. Ang natitirang halaga ng collateral ay dapat bayaran ng bangko sa gastos ng sarili nitong reserbang pondo.

Sa kaso ng pagkawala ng mga katangian ng consumer, ang anumang ari-arian na kasama sa rehistro para sa isyu ng mortgage-backed securities ay dapat mapalitan ng isang katulad sa isang likidong halaga sa merkado. Pinipilit ng talatang ito ang mga bangko na kumilos kung sakaling mabayaran ng kliyente ang mortgage nang mas maaga sa iskedyul.

Sa ganoong sitwasyon, ang ipinangakong ari-arian ay dapat na hindi kasama sa rehistro ng pagkakasakop ng mortgage ng mga bono sa loob ng 30 araw. Pagkatapos nito, ang pagpaparehistro ng katotohanan ng pagwawakas ay nagaganap. kasunduan sa pangako sa silid ng pagpaparehistro at ang impormasyon ay ipinasok sa elektronikong database. Sa oras na ito, isa pang bagay na real estate ang dapat na lumitaw sa rehistro ng saklaw ng mortgage, na sumasaklaw sa nagresultang kakulangan sa likidong halaga ng merkado nito.

Ang pangalawang kaso ay ang opensiba nakaseguro na kaganapan. kung, halimbawa, ang pagbagsak ng mga istruktura ng dingding ng gusali ay naganap at ang ari-arian ay nawasak, kung gayon Insurance Company binabayaran sa bangko ang buong halaga ng pinsalang dulot. Sa ganoong sitwasyon, mayroong isang puwang sa pagpapatala ng saklaw ng mortgage.

Turnover ng mga mortgage bond at mga sertipiko

Ang kasalukuyang turnover ng mga sertipiko ng mortgage at mga bono ay nagpapahiwatig ng kanilang pagtubos, pagreremata ng likas na ari-arian, pagbebenta at iba pang mga paraan ng pagbebenta, kasama na kung sakaling mabangkarote ang nagbigay.

Kaya, alinsunod sa Federal Law sa mortgage-backed securities, sila ay pag-aari ng mga may hawak na iyon na ipinahiwatig sa halaga ng mukha at ipinasok sa rehistro ng estado ng mga seguridad. Alinsunod dito, ang mga may hawak ng mortgage bond ay may karapatan na:

• bawiin ang iyong Pinagkukuhanan ng salapi sa pamamagitan ng pagtubos ng seguridad;
• sa pamamagitan ng kasunod na muling pagbebenta ng bono sa isang ikatlong partido, ngunit sa tulong lamang ng isang ahente ng mortgage;
• humingi ng maagang pagtupad ng mga obligasyon kung sakaling mabangkarote ang nagbigay.

Ang mga sertipiko ng mortgage at mga bono ay maaaring ma-foreclosed pabor sa mga apektadong tao upang mabayaran ang pinsala sa ari-arian. Karaniwan itong ginagawa sa isang tawag sa serbisyo. mga bailiff kapag nag-attach ng kopya utos ng hukuman, writ of execution at iba pang legal na anyo ng mga dokumento.

Ang maagang pagtubos ng inisyu na mga bono at sertipiko ng mortgage ay posible sa kahilingan ng nagbigay at sa kahilingan ng may hawak ng seguridad. Kapag ang mga makabuluhang iregularidad ay natagpuan sa trabaho institusyong pinansyal o espesyal na organisasyon ng mortgage maagang pagbabayad maaaring simulan ng Central Bank of Russia ang mga mortgage-backed securities. Ang batayan para sa maagang pagwawakas ng isang mortgage security ay maaaring isang makabuluhang pagbabago sa istrukturang bahagi ng rehistro ng pagkakasakop ng mortgage.

Panoorin ang mga highlight ng Federal Law on Mortgage Securities sa nakalakip na video, kung saan pinag-uusapan ng isang dalubhasang abogado ang lahat ng posibleng kahirapan ng pagpapatupad nito sa pagsasanay para sa mga potensyal na mamumuhunan:

Ang mga mortgage bond ay kilala sa ibang bansa. Unti-unting dumarating ang mga seguridad sa ating bansa. Sa katunayan, noong 2016, inihayag ng direktor ng AHML JSC pakikipagtulungan sa Sberbank at ang isyu ng mga bono sa halagang 50 bilyong rubles. Sa hinaharap, ang mga real estate securities ay magiging isang epektibong mekanismo para sa paglikom ng mga pondo para sa pangmatagalang financing. Papayagan nito ang malalaking kalahok na palawakin ang kanilang mga aktibidad sa pangunahing merkado ng pagpapautang.

Ano ito?

Ang merkado ng seguridad ng Russian Federation, sa kasamaang-palad, ay nasa pinakadulo simula lamang ng pag-unlad nito, kaya maraming mga mamamayan ang hindi alam kung ano ito. Gayunpaman, ito ay lubos na kumikita para sa may-ari ng ganitong uri ng mga mahalagang papel.

Isaalang-alang ang pamamaraan ng paglabas na may isang halimbawa. Ang bangko ay nagbigay ng mga pautang sa mortgage sa halagang 100 milyong rubles na sinigurado ng real estate sa loob ng 25 taon. Para sa parehong halaga, ang isang institusyon ng kredito ay naglalabas ng mga bono sa mga mamumuhunan, kabilang ang mga pribado. Ang maturity ng mga securities ay 25 taon, kaya pagkatapos ng panahong ito, ang mamumuhunan na namuhunan sa mga bono ay tatanggap ng pera pabalik. Bilang karagdagan, bawat taon ay makakatanggap siya kita ng kupon o interes sa paggamit ng kanyang pera.

Upang magbayad ng mga kupon, ang bangko ay naglalaan ng mga pondo na binabayaran ng mga nanghihiram sa anyo ng interes sa mga pautang sa mortgage.

Sino ang nakikinabang sa mga bono na naka-mortgage?

Ang pagbabayad sa mga mamumuhunan ay depende sa rate. Ngayon ito ay naiiba sa mga bangko, ngunit sa karaniwan ay 9-9.5%. Ito ay higit pa at mas kumikita kaysa pribadong mamumuhunan maaaring makuha sa pamamagitan ng paglalagay ng mga pondo sa deposito.

Panalo ang bangko, dahil ang mga pondong ibinibigay sa nanghihiram ay ibinalik nang mas maaga kaysa pagkatapos ng 20 taon. Ibibigay ng bangko ang perang natanggap sa panahon ng pagbebenta sa iba nanghihiram ng mortgage. Ang bilang ng mga transaksyon ay tumataas, at gayundin ang kakayahang kumita.

Ang mga nangungutang ay nakikinabang mula sa karagdagang paglago mga deal sa mortgage, kabilang ang sa mga bono, dahil may mataas na posibilidad na mapababa ang rate ng interes sa mga pautang sa real estate. Siyempre, walang inaasahan na ang porsyento ay bababa nang husto. Gayunpaman, kahit na ang bahagyang pagbaba sa 1.5% ay makakaapekto sa huling sobrang bayad sa utang.

Paano sinisigurado ang mga obligasyon sa utang?

Para sa mga mamumuhunan, ang mga mortgage bond ay nakikinabang mula sa pagkatubig ng collateral, dahil ang mga mortgage-backed securities ay ang pinakasikat ngayon. Hangga't ang merkado ng real estate ng Russian Federation ay nasa isang matatag na estado nang walang matalim na pagtalon at pagbagsak, ang mga namumuhunan ay protektado mula sa pagkawala ng mga namuhunan na pondo.

Mga bono ng mortgage sa Russia

Kamakailan lamang, ang mortgage market ay nagsimulang umunlad nang napakabilis. Salamat lahat mga espesyal na programa para sa mga pamilyang may mga anak, mas mababa key rate, pagkakaroon ng mga programa para sa mortgage ng militar. Dahil sa matinding pagtaas ng mga transaksyon sa mortgage, ang mga bangko ay walang sapat na pera upang mag-isyu ng parami nang parami ng mga pautang. Iyon ang dahilan kung bakit nangangailangan ng maraming mamumuhunan na handang bumili ng mga mortgage bond.

Ang merkado ay nagsimulang muling mabuhay pagkatapos ng mga pangunahing manlalaro: Sberbank, Raiffeisenbank, BinBank ay nagsagawa ng ilang mga deal sa mortgage securitization nang sabay-sabay.

Mga alternatibo sa mortgage bond

Ang isang alternatibo sa mga bono na naka-mortgage-backed ay isang sertipiko ng paglahok sa mortgage, na hindi mga security securities. Binibigyang-daan nila ang mamumuhunan na makatanggap ng isang tiyak na porsyento ng mga ari-arian. Para sa mga naturang sertipiko, ang ani ay maaaring mas mataas pa kaysa sa mga bono, ngunit ang mga panganib ay mas mataas.

Mga tampok at problema ng mga seguridad sa Russia

Sa loob ng mahabang panahon, ang pagpapahiram ng mortgage ay nabuo nang walang paggamit ng mga mahalagang papel. Iyon ang dahilan kung bakit nangangailangan ng ilang oras upang maipasok ang mga mortgage bond sa kasalukuyang sistema. Para sa mga mamumuhunan, ito ay isang magandang hakbang sa pamumuhunan sariling pondo sa isang kumikitang negosyo. Ang mga bangko ay nagpapalawak ng mga pagkakataon para sa pag-isyu ng mga pautang sa mga bagong customer.
Epekto ng mortgage-backed securities sa 2008 crisis

Pagkatapos ng krisis noong 2008 na nagsimula sa Estados Unidos, ang mga bono ang nakatulong upang makaalis sa krisis na may kaunting pagkalugi, dahil ang bahagi ng mga pondo ay inisyu ng estado, at ang iba pang bahagi ng mga pribadong mamumuhunan.

Gayunpaman, ang mga makabuluhang pagkukulang ng system ay pumipigil sa pagkuha ng isang disenteng benepisyo:

1. Ang maagang pagbabayad ng nanghihiram ng lahat o bahagi ng utang ay negatibong nakakaapekto sa merkado, dahil ang mga namumuhunan ay hindi makakatanggap ng inaasahang tubo. Binabayaran ng ilang mga bangko ang pagkakaiba sa pagitan ng inaasahan at natanggap na kita upang mapanatili ang mga mamumuhunan.
2. Ang pagpapautang sa mortgage ay karaniwang hindi tumitigil, kaya ang mga kita ay maaaring bumaba o muling tumaas.

Ang mortgage bond market ng Russian Federation ay umuunlad salamat sa pakikilahok pangunahing manlalaro, tulad ng Sberbank, VTB 24 at iba pa.

3.3. Mga securities na naka-mortgage

Sa loob ng tatlong dekada, ang pagpapahiram ng mortgage ay naging mahalagang bahagi ng American market mahahalagang papel. Sa panahong ito, lumitaw ang iba't ibang mga scheme, form at uri ng mga securities batay sa isang mortgage loan. Gayunpaman, ang una at pinakasimpleng pamamaraan (ang tinatawag na pass-through) ay nananatiling isa sa pinakasikat. Ito ay ipinatupad pangunahin sa pamamagitan ng dalawa mga ahensya ng gobyerno(FNMA at GNMA) at isang semi-estado (FHLMC).

mortgage market ay binubuo ng tatlong pangunahing elemento: ang mortgage market (pangunahing mortgage market), ang mortgage securities market (secondary mortgage market, na nahahati din sa pangunahin at pangalawang) at ang real estate market.

Mortgage market(pangunahing mortgage market) ay sumasaklaw sa saklaw ng aktibidad ng nagpapahiram at nanghihiram, kung saan ang mga obligasyon ay lumitaw alinsunod sa kasunduan sa pagpapahiram ng mortgage. Ang mga kalahok sa pangunahing merkado ay mga mamamayan at mga bangko ng mortgage, mga kumpanya ng mortgage at iba pang mga institusyon na nagbibigay ng mga pautang sa mga mamamayan na sinigurado ng real estate (Larawan 3.9). Kung ang nagpapahiram ay isang bangko, kung gayon ito ay mahalaga na makapag-renew ito ng mga mapagkukunan ng kredito, na maaari itong mag-isyu sa anyo ng mga bagong pangmatagalang pautang sa mortgage sa mga susunod na nanghihiram (isang pangalawang merkado ng mortgage ay isinaayos upang malutas ang problemang ito) .

kanin. 3.9 Mortgage market

Ang pangunahing mortgage market ay sumasaklaw sa kabuuan ng aktibidad ng mga may hawak ng pledge (nagpapahiram) at mga mortgagor (nanghihiram).

Sa palengke mga securities na may mortgage-backed(pangalawang mortgage market) pagbebenta ng mga mortgage sa mga ipinagkaloob na mortgage loan. Mortgage - legal na dokumento sa pangako (pledge) ng real estate, na nagpapatunay sa pagbabalik ng real estate object bilang seguridad para sa mga obligasyon sa ilalim ng isang loan (loan).

Sa unang pagkakataon, ang konsepto ng isang mortgage bilang isang seguridad na malayang nagpapalipat-lipat sa merkado ay lumitaw sa 1998 na pederal na batas na "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" na may petsang Hulyo 16, 1998 No. 102-FZ. Ang mortgage bond ay inililipat sa pamamagitan ng paggawa ng susunod na pag-endorso (isang kasunod lamang pagpaparehistro ng estado paglipat), na nagpapasimple sa paglilipat ng mga karapatan sa legal na relasyon na isinasaalang-alang. Ang kaginhawahan ng isang mortgage ay nakasalalay sa katotohanan na ito mismo ay maaaring maging paksa ng isang pangako. Gayunpaman, ang mortgage market sa Russia ay hindi pa nabuo.

Ang partikular na interes sa mga kalahok sa stock market ay mortgage bond At mga sertipiko ng pakikilahok sa mortgage. Ang mga kahulugan, mga tuntunin sa turnover at kategorya ng mga mamumuhunan sa mga mahalagang papel na ito ay itinatag ng Federal Law "On Mortgage Securities" na may petsang Oktubre 29, 2003 No. 152-FZ.

Mortgage backed bond - isang bono, ang katuparan ng mga obligasyon kung saan sinisiguro ng isang pangako ng pagkakasakop sa mortgage. Sertipiko ng Paglahok sa Mortgage - isang rehistradong seguridad na nagpapatunay sa bahagi ng may-ari nito sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng saklaw ng mortgage, ang karapatang humingi mula sa taong nagbigay nito ng wastong pamamahala ng tiwala ng saklaw ng mortgage, ang karapatang tumanggap ng mga pondo na natanggap bilang pagtupad sa mga obligasyon, mga paghahabol kung saan bumubuo ng pagkakasakop sa mortgage, gayundin ang iba pang mga karapatang itinatadhana ng Pederal na Batas na ito.

Ang sertipiko ng paglahok ay isang bagong papel para sa aming merkado, na nagpapahiwatig ng isang mas kumplikadong mekanismo sa pananalapi. Ang bawat mamimili ng isang seguridad ay may bahagi sa karaniwang pagmamay-ari ng ari-arian na bumubuo sa "takip" ng mga sertipiko. Ang may-ari ng certificate ay, kumbaga, ang may-ari ng mortgage loan at kasabay nito ay gumaganap bilang founder at beneficiary sa ilalim ng trust management agreement para sa property na ito. Natatanggap niya ang halos lahat ng mga pondo na binabayaran ng nanghihiram sa utang (binawasan ang suweldo ng manager).

ahente ng mortgage - isang dalubhasang komersyal na organisasyon na ang eksklusibong paksa ng aktibidad ay ang pagkuha ng mga karapatan ng pag-angkin sa mga kredito (mga pautang) na sinigurado ng mga mortgage at (o) mga mortgage at kung saan, alinsunod sa Pederal na Batas na ito, ay nabigyan ng karapatang mag-isyu ng mga bono na sinusuportahan ng mortgage. .

Ang paksa ng aktibidad ng isang ahente ng mortgage ay maaari lamang ang pagkuha ng mga claim sa mga kredito (mga pautang) na sinigurado ng isang mortgage at (o) mga mortgage na maaaring makuha ng isang mortgage agent batay sa isang kontrata ng pagbebenta, palitan, pagtatalaga ( pagtatalaga ng isang paghahabol), isa pang transaksyon sa alienation ng ari-arian na ito, kabilang ang mga nauugnay sa pagbabayad ng awtorisadong kapital (mga pagbabahagi) ng ahente ng mortgage sa ari-arian na ito, gayundin bilang isang resulta ng unibersal na pagkakasunud-sunod.

Ang mortgage agent ay mayroon karapatang sibil at nagdadala ng mga obligasyong sibil na kinakailangan para sa pagpapatupad ng tinukoy na aktibidad, na maaari lamang isagawa ng isang mortgage agent sa anyo ng isang joint-stock na kumpanya. Ang charter ng isang mortgage agent ay dapat tukuyin ang paksa at layunin ng aktibidad alinsunod sa Federal Law. Ang mga pagbabago at (o) mga karagdagan na nauugnay sa pagbabago at (o) pagdaragdag ng paksa o layunin ng aktibidad sa charter ay hindi pinapayagan.

Ang buong pangalan ng korporasyon ng ahente ng mortgage sa Russian ay dapat maglaman ng mga salitang "mortgage specialized organization" o "mortgage agent".

Ang isang mortgage agent ay hindi maaaring magkaroon ng kawani. Mga kapangyarihan ng nag-iisa executive body Ang ahente ng mortgage ay dapat ilipat sa isang komersyal na organisasyon na hindi makapagtago ng mga rekord ng ahente ng mortgage na ito. ginagawa accounting dapat ilipat sa isang espesyal na organisasyon na hindi maaaring gamitin ang mga kapangyarihan ng nag-iisang executive body ng mortgage agent na ito.

Ang pagkakasakop sa mortgage ay maaari lamang mga claim na naka-mortgage-secured para sa pagbabalik ng pangunahing halaga ng utang at ang pagbabayad ng interes sa ilalim ng mga kasunduan sa kredito at mga kasunduan sa pautang, kabilang ang mga na-certify ng mga mortgage, at (o) mga sertipiko ng paglahok sa mortgage na nagpapatunay sa bahagi ng kanilang mga may-ari sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng isa pang saklaw ng mortgage, cash sa pera ng Russian Federation o dayuhang pera, pati na rin ang mga security at real estate ng gobyerno.

Ang mga paghahabol sa mga obligasyong binabayaran ng mortgage ay maaari lamang isama sa pagkakasakop sa mortgage kung natutugunan nila ang mga sumusunod na kondisyon:

Ang pangunahing halaga ng utang sa ilalim ng bawat kontrata o mortgage ay hindi dapat lumampas sa 70% ng halaga sa pamilihan (tinutukoy ng isang independiyenteng appraiser) ng hindi matitinag na ari-arian na paksa ng mortgage;

Ang kasunduan sa mortgage ay hindi dapat magbigay ng posibilidad ng pagpapalit o alienation ng nagsasangla ng ipinangakong hindi magagalaw na ari-arian na paksa ng pagsasangla nang walang pahintulot ng nagsasangla;

Ang hindi natitinag na ari-arian na ipinangako upang matiyak ang pagganap ng kaukulang obligasyon ay dapat na nakaseguro laban sa panganib ng pagkawala o pinsala na pabor sa pinagkakautangan sa buong panahon ng obligasyon. Kung saan sum insured hindi dapat mas mababa sa halaga ng claim na sinigurado ng mortgage;

Kung ang may utang ay isang natural na tao, ang kanyang buhay at kalusugan ay dapat na nakaseguro sa buong tagal ng obligasyon. Sa kasong ito, ang sum insured ay hindi dapat mas mababa sa halaga ng claim na sinigurado ng mortgage;

Ang paksa ng kasunduan sa pautang ay dapat na cash lamang. Ang obligasyon ng may utang na ibalik ang pangunahing halaga ng utang at sa parehong oras magbayad ng interes dito sa mga pana-panahong pagbabayad (maliban sa unang 12 buwan) ay dapat ibigay sa hindi bababa sa 50% ng mga obligasyon, ang mga paghahabol kung saan bumubuo ng saklaw ng mortgage.

Ang pagkakasakop sa mortgage ay hindi dapat bumubuo ng mga paghahabol sa mga mortgage na ipinangako upang matiyak ang iba pang mga obligasyon.

Ang mga claim na sinigurado ng isang kasunod na mortgage ay maaari lamang bumuo ng pagkakasakop sa mortgage sa kondisyon na ang pangunahing halaga ng obligasyon na sinigurado ng naunang mortgage at ang pangunahing halaga ng obligasyon na sinigurado ng kasunod na mortgage ay hindi, sa kabuuan, ay hindi lalampas sa 70% ng halaga sa pamilihan ( gaya ng itinakda ng isang independiyenteng appraiser) ng hindi natitinag na ari-arian.nasangla ang ari-arian.

Ang bahagi ng mga paghahabol na sinigurado sa pamamagitan ng isang pangako ng isang bagay sa real estate, ang pagtatayo nito ay hindi pa nakumpleto, ay hindi dapat lumampas sa 10% ng halaga ng saklaw ng mortgage. Ang halaga ng pagkakasakop sa mortgage ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagbubuod ng halaga ng mga claim, ang halaga ng pera at ang halaga ng iba pang ari-arian na bumubuo ng pagkakasakop sa mortgage, at sa paraang itinatag ng pederal na executive body para sa securities market.

Ang parehong ari-arian, kabilang ang mga paghahabol sa ilalim ng parehong mga obligasyon, ay maaaring isama sa isang pagkakasakop lamang ng mortgage. Ang mga sertipiko ng paglahok sa mortgage ay hindi maaaring maging bahagi ng saklaw ng mortgage, ang bahagi sa karaniwang pagmamay-ari na kanilang pinatutunayan.

Dapat kumpirmahin ang claim sa isang mortgage-backed na obligasyon kasama sa mortgage coverage:

Isang extract mula sa Unified State Register ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito;

Kasunduan sa mortgage, kung saan ginawa ang isang espesyal na inskripsiyon sa pagpaparehistro, na nagpapatunay sa pagpaparehistro ng estado alinsunod sa batas ng Russian Federation, o ang notarized na kopya nito;

isang kasunduan sa pautang o isang kasunduan sa pautang na batay sa kung saan lumitaw ang isang obligasyon na sinigurado ng isang mortgage, o isang notarized na kopya ng kasunduan;

Ang mortgage bond kasama ang lahat ng attachment, kung ang pagbalangkas at pag-isyu ng mortgage bond ay naganap, o ang notarized na kopya nito;

Isang dokumento na nagpapahayag ng nilalaman ng transaksyon, kung saan inilipat ang mga karapatan ng pinagkakautangan at ang pledgee sa ilalim ng secured na obligasyon, at kung saan ginawa ang isang espesyal na inskripsiyon sa pagpaparehistro, na nagpapatunay sa pagpaparehistro ng estado alinsunod sa batas, o isang notarized na kopya nito.

Ang accounting para sa mga claim at iba pang ari-arian na bumubuo ng pagkakasakop sa mortgage ay isinasagawa sa pamamagitan ng pagpapanatili ng isang rehistro ng pagkakasakop ng mortgage na nagsasaad ng:

Ang halaga (halaga) ng paghahabol (kabilang ang pangunahing halaga ng utang at ang halaga ng interes) o ang halaga ng ari-arian;

Ang pangalan at isang paglalarawan na sapat upang tukuyin ang ari-arian na bumubuo sa pagkakasakop ng mortgage at (o) ang ari-arian kung saan ang mortgage ay itinatag upang matiyak ang katuparan ng obligasyon, ang paghahabol na bumubuo sa pagkakasakop ng mortgage. Kung ang nasabing ari-arian ay isang tirahan, ang bilang ng tirahan (bahay na tirahan, apartment) ay hindi ipinahiwatig sa impormasyon tungkol sa lokasyon nito;

halaga ng pamilihan ( halaga ng pera) ari-arian kung saan itinatag ang isang mortgage;

Ang termino para sa pagbabayad ng halaga ng claim o, kung ang halagang ito ay babayaran nang installment, ang mga tuntunin (dalas) ng mga nauugnay na pagbabayad at ang halaga ng bawat isa sa kanila, o ang mga kundisyon na nagpapahintulot sa pagtukoy sa mga tuntunin at halaga ng mga pagbabayad ( plano sa pagbabayad ng utang);

Ang antas ng katuparan ng obligasyon, ang paghahabol kung saan bumubuo ng saklaw ng mortgage;

Iba pang impormasyon na itinatag ng pederal na executive body para sa securities market.

Ang mga paghahabol o iba pang ari-arian ay dapat ituring na kasama sa saklaw ng mortgage mula sa sandaling ang kaugnay na pagpasok ay ginawa sa rehistro ng pagkakasakop ng mortgage. Ang rehistro ng pagkakasakop ng mortgage ay dapat panatilihin, lalo na, gamit ang isang elektronikong database.

Paghihigpit sa paggamit ng mga konsepto na nauugnay sa pag-iisyu ng mga securities na naka-mortgage."Walang tao, maliban sa mga tao na, alinsunod sa Pederal na Batas na ito, ay may karapatang mag-isyu ng mga securities na sinusuportahan ng mortgage, ay may karapatang makalikom ng mga pondo at iba pang ari-arian gamit ang mga salitang "mortgage-backed bonds", "mortgage participation certificates" at "mortgage coverage" , at hindi rin karapat-dapat na gamitin sa pangalan nito ang mga salitang "mortgage specialized organization" o "mortgage agent" sa anumang kumbinasyon.

Isyu ng mortgage-backed bonds maaari lamang isagawa ng mga mortgage agent at credit organization.

Ang mga mortgage-backed na bono ay inisyu sa isa sa mga form na itinakda ng Federal Law ng Abril 22, 1996 No. 39-FZ "Sa Securities Market" (simula dito - ang Federal Law "On the Securities Market"). Sa form na dokumentaryo, ang obligadong kinakailangan ng isang sertipiko ng bono ay isang indikasyon ng pamamaraan at mga kondisyon para sa pagbabayad ng kita sa mga may hawak ng mga bono na naka-sangla, gayundin ang pamamaraan at mga kondisyon para sa pagtubos ng mga naturang bono (Artikulo 9).

Mortgage backed bonds dapat tiyakin ang karapatan ng mga may-ari upang makatanggap ng isang nakapirming porsyento ng kanilang halaga ng mukha. Ang interes sa mortgage-backed bond ay binabayaran ng hindi bababa sa isang beses sa isang taon (Artikulo 10).

Ang desisyon na mag-isyu ng mga bono ay dapat matukoy kanilang kapanahunan(bahagyang pagbabayad) at gastos(ang pamamaraan para sa pagpapasiya nito), binayaran para sa bawat bono sa kapanahunan(bahagyang pagbabayad).

Ang Bangko Sentral ng Russian Federation ay may karapatang itatag para sa mga institusyon ng kredito na naglalabas ng mga bono na naka-mortgage-backed ang mga tuntunin sa pagkalkula at ang mga halaga ng mga sumusunod na mandatoryong ratio na tinutukoy ng Federal Law No. 86-FZ ng Hulyo 10, 2002 "Sa bangko sentral ng Russian Federation (Bank of Russia)”: sariling pondo (capital) adequacy ratio; mga ratio ng pagkatubig; rate ng interes at panganib sa pera. Bilang karagdagan, nagtatatag ito ng mga kinakailangan para sa mga naturang organisasyon na magbunyag ng impormasyon tungkol sa kanilang mga aktibidad bilang karagdagan sa mga kinakailangan na itinatag ng ibang mga pederal na batas.

Kapag tinatasa ang mga bono na sinusuportahan ng mortgage ng isang ahensya ng rating na kinikilala alinsunod sa pamamaraang itinatag ng batas ng Russian Federation, obligado ang nagbigay ng bono na ibunyag at magbigay ng impormasyon sa naturang pagtatasa.

Ang ipinamahagi o nai-publish na impormasyon tungkol sa mga sertipiko ng paglahok sa mortgage at ang pagpapatupad ng pamamahala ng tiwala ng kanilang saklaw sa mortgage ay dapat maglaman ng:

Buo o pinaikling pangalan ng kumpanya ng tagapamahala ng saklaw ng mortgage; isang indibidwal na pagtatalaga na nagpapakilala sa mga sertipiko ng paglahok sa mortgage na nagpapatunay sa bahagi ng kanilang mga may-ari sa karaniwang pagmamay-ari ng saklaw ng mortgage; ang bilang at petsa ng pagpaparehistro ng mga patakaran para sa pamamahala ng tiwala ng saklaw ng mortgage, pati na rin ang numero at petsa ng pag-isyu ng lisensya sa tagapamahala ng saklaw ng mortgage;

Impormasyon tungkol sa mga lugar (nagsasaad ng address at (o) numero ng telepono) kung saan, bago bumili ng mga sertipiko, maaaring pamilyar ang isang tao sa mga patakaran ng pamamahala ng tiwala ng saklaw ng mortgage, ang rehistro ng saklaw ng mortgage, pati na rin ang iba pang mga dokumentong ibinigay para dito. Pederal na Batas at mga regulasyong ligal na kilos ng pederal na ehekutibong katawan para sa mga mahalagang papel sa merkado;

Ang probisyon na ang halaga ng mga sertipiko ay maaaring tumaas at bumaba, na ang estado ay hindi ginagarantiyahan ang kakayahang kumita ng mga pamumuhunan sa mga sertipiko na ito, pati na rin ang impormasyon na bago bumili ng mga sertipiko ng pakikilahok sa mortgage, dapat mong maingat na basahin ang mga patakaran para sa pamamahala ng tiwala ng saklaw ng mortgage.

Ang nag-isyu ng mga bono at ang tagapamahala ng collateral ng mortgage ay may pananagutan para sa nilalaman at anyo ng ipinakalat o nai-publish na impormasyon tungkol sa isyu ng mga securities na sinusuportahan ng mortgage, ang kanilang collateral sa mortgage, kabilang ang pagpapakalat o paglalathala ng hindi tumpak, hindi kumpleto o mapanlinlang na impormasyon, pati na rin ang para sa hindi napapanahong pagpapakalat o paglalathala nito. Ang impormasyon ay hindi dapat maglaman ng:

Hindi patas, hindi mapagkakatiwalaan, hindi etikal, sadyang mali, nakatago, mapanlinlang na impormasyon;

Impormasyong walang dokumentong ebidensya;

Impormasyong hindi direktang nauugnay sa isyu ng mga securities na sinusuportahan ng mortgage at ang saklaw ng mga ito sa mortgage;

Ang isang komersyal na organisasyon, bago makakuha ng naaangkop na lisensya, ay hindi karapat-dapat na magbigay para sa pamamahagi o paglalathala ng impormasyon tungkol sa mga aktibidad nito bilang isang tagapamahala ng saklaw ng mortgage.

Ang tagapagbigay ng bono ay obligadong bigyan ang lahat ng mga interesadong partido ng pagkakataong maging pamilyar sa impormasyong nakapaloob sa rehistro ng saklaw ng mortgage, gayundin upang makatanggap ng mga kopya ng rehistro o mga extract mula dito. Dapat din itong mag-publish ng impormasyon sa isyu ng naturang mga bono alinsunod sa Federal Law "On the Securities Market", iba pang mga pederal na batas at regulasyon. mga legal na gawain ng Russian Federation at ang mga patakaran para sa pamamahala ng tiwala ng saklaw ng mortgage bago ang pagpapalabas ng mga sertipiko ng pakikilahok sa mortgage at pag-abiso ng pagpaparehistro ng mga pagbabago at pagdaragdag sa mga patakaran para sa pamamahala ng tiwala ng saklaw ng mortgage.

Ayon sa mga kinakailangan ng mga regulasyong ligal na aksyon ng pederal na ehekutibong katawan para sa merkado ng mga seguridad, ang mga sumusunod ay napapailalim sa paglalathala:

Ang balanse ng ari-arian na bumubuo sa pagkakasakop ng mortgage, balanse sheet at ang income statement ng manager ng mortgage coverage;

Isang ulat sa katuparan ng mga obligasyon, mga paghahabol kung saan bumubuo ng pagkakasakop sa mortgage, impormasyon sa bayad ng tagapamahala at mga gastos na napapailalim sa reimbursement sa gastos ng ari-arian na bumubuo ng saklaw ng mortgage;

Iba pang mga dokumento alinsunod sa Pederal na Batas na ito;

Impormasyon sa desisyon na ilipat ang mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng kontrata ng pamamahala ng tiwala ng saklaw ng mortgage sa ibang tao na may karapatang mag-isyu ng mga sertipiko ng paglahok sa mortgage.

Ang regulasyon ng estado sa isyu ng mga securities na sinusuportahan ng mortgage, ang mga aktibidad ng mga ahente ng mortgage at mga tagapamahala ng saklaw ng mortgage, pati na rin ang kontrol ng estado sa kanilang mga aktibidad, ay isinasagawa ng federal executive body para sa securities market at ng Central Bank alinsunod sa ang batas ng Russian Federation.

Sa pangalawang mortgage market(Larawan 3.10), ang pinagsama-samang portfolio ng pautang ng sistema ng mortgage ay nabuo sa pamamagitan ng pagbabago ng mga karapatan sa ilalim ng mga obligasyon at mga kasunduan sa mortgage (mga mortgage bond) sa mga depersonalized na securities at inilalagay ang mga ito sa mga pangmatagalang mamumuhunan. Ang mortgage ay itinuturing na bilang isang mortgage, na nagpapatunay sa mga karapatan ng mortgagee sa ari-arian, at malayang nagpapalipat-lipat sa merkado.

kanin. 3.10 Mortgage securities market

Ang pangalawang mortgage market ay isang link sa pagitan ng mga borrower at nagpapahiram sa pangunahing mortgage market, na tinitiyak ang akumulasyon ng mga pondo at nagdidirekta ng mga pinansyal na daloy sa mga mortgage loan. Upang makuha ng mga mortgage-backed securities ang legal na katayuan ng sirkulasyon sa mortgage market, dapat nilang matugunan ang mga sumusunod na kinakailangan:

Negotiability (ang kakayahang bumili at magbenta sa real estate market). Bilang isang negotiable na seguridad, ang mortgage bond ay inililipat sa pamamagitan ng paggawa ng isa pang transfer inskripsiyon (tanging ang kasunod na pagpaparehistro ng estado ng paglipat ay kinakailangan);

Mga pamantayan (mga anyo, nilalaman, mga patakaran);

Availability para sa civil circulation (upang maging object ng mga transaksyon sa real estate);

Dokumentasyon (naglalaman ng lahat ng mga detalye na ibinigay ng batas);

Regulatoryo at pagkilala ng estado;

pagkatubig.

Ang mortgage-backed securities market ay nahahati din sa pangunahin At pangalawa. Sa pangunahing merkado, ang paunang paglalagay ng mga securities na naka-mortgage sa mga nagpapautang ay isinasagawa. Ang pang-ekonomiyang bahagi ng paglitaw ng mga mortgage na sinigurado ng mga bagay sa real estate ay nauugnay sa paglikha ng mga kondisyon para sa pagbibigay ng isang makabuluhang bilang ng mga mamumuhunan ng pagkakataon na makakuha ng medyo mura at pangmatagalang mga pautang na sinigurado ng mga securities na naka-back sa mortgage at mga karapatan sa ari-arian sa real mga bagay na ari-arian. Ang mga tampok ng naturang mga mahalagang papel ay ang pagbabagong-anyo sa isang likido (monetary) na anyo ng mga karapatan sa ari-arian sa mga bagay sa real estate ng sangla; ang posibilidad na gamitin ang mga ito bilang collateral para sa isang mortgage loan.

Ang refinancing ng mga bangko sa pamamagitan ng mekanismo ng pag-isyu ng mga mortgage bond na sinigurado ng mga mortgage ay nangyayari tulad ng sumusunod:

Ang isang komersyal na bangko ay pumapasok sa mga kasunduan sa pautang sa mga legal na entity at (o) mga indibidwal na sinigurado ng real estate na may pagpapatupad ng mga naaangkop na mortgage;

Ang mga ahensya ng mortgage ay kumukuha ng mga mortgage mula sa bangko sa pamamagitan ng pagpapalabas ng mga bono na inilagay sa stock market;

Ang mga pondong natanggap mula sa paglalagay ng mga bono sa stock market ay ibinabalik sa pinagkakautangan;

Ginagarantiyahan ng gobyerno ang mga pagbabayad sa mga bono.

Mayroong iba't ibang mga opsyon para sa pag-aayos ng trabaho na may kaugnayan sa isyu ng mga mortgage bond. Ang isang halimbawa ay ang aktibidad pederal na ahensya para sa Housing Mortgage Lending (FAIZhK), na, kasama ng Central Bank of Russia at malalaking bangko na nag-isyu ng mga mortgage bond, ay dapat muling magpinansya sa mga mortgage bank sa pamamagitan ng pagbili ng mga mortgage (Chart 3.11).

Ang FAIZhK, na itinatag noong 1997, ay tumatanggap mga garantiya ng estado sa ilalim kung saan ibinibigay ang mga bono. Ang mga mahalagang papel ay inilalagay sa mga mamumuhunan. Ang FAIZhK ay bumibili ng mga mortgage mula sa mga bangko gamit ang mga nalikom sa pamamagitan ng mga rehiyonal na tanggapan nito (60% ng mga mortgage loan na inisyu na may partisipasyon ng FAIZhK ay nasa mga rehiyon). Mula 2003 hanggang 2005, nakatanggap ang Ahensya ng mga garantiya ng estado sa halagang humigit-kumulang 9 bilyong rubles. Noong Mayo 1, 2005, 16.5 libong mga pautang na nagkakahalaga ng 6.6 bilyong rubles ang ibinigay sa ilalim ng FAIZhK scheme. sa average na rate 15% kada taon.

Hanggang 2006, ang mga garantiya ng estado ay pinalawig lamang sa pagbili ng mga pautang sa bangko. Ang mga inobasyon ay nagpapahintulot sa ahensya na gumamit ng mga garantiya ng estado "upang makuha ang mga karapatan ng pag-angkin sa mga kredito at mga pautang na ibinigay ng isang bangko, iba pang institusyon ng kredito o legal na entidad sa mga mamamayan ... para sa pagbili ng mga gusali at lugar ng tirahan at sinigurado ng isang mortgage." Nagbibigay-daan ito sa FAIZhK na tubusin ang mga pautang sa mortgage mula sa kooperatiba sa pagtitipid sa pabahay at sa lipunan ng mga mamimili.

Bilang karagdagan, ang mga garantiya sa badyet ay maaaring gamitin upang bumili ng mga securities na may mortgage-backed, muling bilhin at tubusin ang sariling mga bono ng FAIZHK, at kahit na bayaran ang "mga kredito at pautang na itinaas ng ahensya."

Kapag lumilikha ng ahensya, ang American classical mortgage model ay kinuha bilang batayan, samakatuwid batayan ng normatibo para sa mortgage lending sa ating bansa ay nakabatay sa two-tier system. Ang pangkalahatang pamamaraan para sa pag-oorganisa ng trabaho sa pagpapalabas ng mga bono ng mortgage ay ang mga sumusunod:

1. Ang nagbigay ay bumubuo ng isang pool ng mga mortgage.

2. Ang nagbigay ng isang blangkong pag-endorso sa mortgage bond at inilipat ang lahat ng mga dokumento sa pool ng mga mortgage sa dokumentaryo na tagapag-ingat para sa pag-verify, sertipikasyon at kasunod na imbakan sa buong panahon ng pool. Ang documentary custodian ay nagsusumite ng konklusyon sa pag-verify sa mortgage agency na tumatakbo sa loob ng framework ng scheme na pinag-uusapan, o sa issuer. Ang nag-isyu ay nagpapadala ng isang pakete ng mga dokumento para sa pag-isyu ng garantiya (isang listahan ng mga mortgage loan na bumubuo sa pool; isang prospektus para sa isyu ng mga securities; isang konklusyon ng isang documentary custodian sa mga pautang) para sa pagsasaalang-alang at pag-apruba ng isang mortgage lending agency.

3. Sinusuri ng ahensya ang mga natanggap na dokumento at, kung natutugunan nila ang mga kinakailangang pamantayan, inililipat ang karapatan ng paghahabol sa mortgage na bumubuo sa pool sa sarili nito at nag-isyu ng garantiya para sa mga inisyu na securities. Ang nag-isyu ay obligadong maglingkod sa pool, kung saan ang ahensya ay nagtapos ng isang kasunduan sa serbisyo dito at nag-isyu ng isang kapangyarihan ng abogado.

4. Ang nag-isyu ay nag-publish ng isang prospektus ng isyu at naglalagay ng mga securities. Kapag inilagay sa rehistro na pinananatili ng registrar, ang mga account ng mga may-ari ay binuksan sa paglilipat ng mga mahalagang papel sa kanila.

5. Sa panahon ng operasyon ng pool, pinapanatili ng issuer ang mortgage na bumubuo sa pool, itinatala at kinokontrol ang mga pagbabayad ng mga borrower, nag-iipon ng mga pagbabayad, muling nagrerehistro ng mga mortgage at mga kasunduan sa mortgage.

6. Ang lahat ng mga pagbabayad mula sa mga nanghihiram ng mortgage ay inililipat sa mga espesyal na account, na na-debit sa mga mahigpit na tinukoy na mga kaso: upang bayaran ang garantiya ng ahensya ng pagpapahiram ng mortgage, upang mabayaran ang mga serbisyo ng mga kalahok na kasangkot sa scheme, at upang magbayad ng interes at punong-guro sa mga bono.

Ang pamamaraan ng pagpapalabas ng bono na ito ay nagsasangkot ng paglipat ng mga paghahabol sa mga pautang sa mortgage mula sa nag-isyu patungo sa ahensya ng pagpapahiram ng mortgage sa buong tagal ng pool. Maaaring itakda ng kontrata ang karapatan ng ahensya na ibalik ang mga mortgage mula sa pool sa nagbigay sa kaso ng insolvency ng mga nanghihiram ng mortgage. Kasabay nito, binibigyan ng ahensya ang nagbigay ng awtoridad na magserbisyo ng mga pautang sa mortgage na bumubuo sa pool batay sa isang kasunduan sa ahensya.

Ang paglipat ng karapatan sa pag-angkin ay kinakailangan upang mabawasan ang panganib ng hindi pagbabayad ng mga bono kung sakaling magkaroon ng insolvency o bangkarota ang nagbigay.

Ang pangalawang merkado para sa mortgage-backed na mga mahalagang papel ay ang merkado kung saan ang mga ito ay kinakalakal. Ang pangalawang merkado ay hindi nagdaragdag sa halaga ng mga naaakit na mapagkukunang pinansyal, ngunit lumilikha ng isang mekanismo para sa kanilang pagkatubig at demand para sa mga securities na naka-sangla. Pagpapasigla ng mga operasyon sa pangalawang pamilihan Ang mga mortgage securities ay kinabibilangan ng mga operasyon ng mga nagpapautang gaya ng pagbibigay ng mga garantiya para sa mga nanghihiram sa mga naililipat na pautang at pamamahala ng tiwala ng mga paghahabol sa mga pautang sa mortgage.

Sa US, ang mortgage-backed securities market ay ang pinakamabilis na lumalagong segment ng pambansang stock market. Noong 2002, ang kabuuang mortgage bond market ay umabot sa $4.3 trilyon. (22% ng kabuuang dami ng mga bono sa US), kung saan 1.67 trilyong dolyar. na account para sa mortgage-backed securities na inisyu noong nakaraang taon (ito ay 36.6% ng kabuuang isyu ng mga obligasyon sa utang).

Ang pinakakaraniwang uri ng mga securities na may mortgage-backed sa mundo ay sa pamamagitan ng mga sertipiko ng partisipasyon sa mortgage. Ang kabuuang halaga ng mga inisyu na securities ng ganitong uri sa America lamang ay lumampas sa $2 trilyon.

Sa Italya at Alemanya, ang merkado ng mga mahalagang papel na sinusuportahan ng mortgage ay pinalitan kamakailan ng tinatawag na mga bono sa bangko. Ang estado ay hindi nakikilahok sa iskema na ito, mortgage bank naglalabas siya ng papel at ipinahiram ang sarili sa nanghihiram. Ang mga mapagkukunan ng mga bangkong ito ay binubuo ng kanilang sariling mga savings at mortgage bond. Ang ganitong paraan ay nagbibigay-daan sa iyo upang mabilis na madagdagan ang kapital ng bangko.

Real estate market. Ang paggana ng pangunahin at pangalawang mga merkado ng mortgage ay imposible nang walang merkado ng real estate, kung saan ang mga transaksyon na may mga partikular na bagay ay nagaganap, lalo na, ang pagbebenta at pagbili ng mga bagay sa real estate, ang kasunod na pangako kung saan tinitiyak ang karagdagang paggana ng mga merkado ng mortgage. (Larawan 3.12).

kanin. 3.12. Real estate market

Isaalang-alang ang interaksyon ng pangunahin at pangalawa mga mortgage market pati na rin ang merkado ng real estate. Ang isang potensyal na borrower ay nag-aaplay sa isang mortgage bank para sa isang pautang. Ang kliyente ay may ilang mga kinakailangan para sa ari-arian. Batay sa impormasyon ng kita na ibinigay ng nanghihiram at na-verify ng mga empleyado ng bangko, isang paunang pagkalkula ng maximum na magagamit na halaga ng pautang at isang buwanang iskedyul ng pagbabayad ay ginawa, at isang bagay na real estate ang napili. Kung nagpasya ang bangko na mag-isyu ng pautang, kung gayon:

Ang isang kasunduan sa pautang ay natapos sa pagitan ng bangko at ng nanghihiram, pagkatapos ang bumibili (nanghihiram) at ang nagbebenta ay nagtapos ng isang kontrata para sa pagbebenta ng isang ari-arian, na nakarehistro sa SBI;

Ang isang kasunduan sa pagpapahiram ng mortgage ay natapos sa pagitan ng bangko at ng nanghihiram, na nakarehistro din sa SBR;

Sinisiguro ng nanghihiram ang kanyang sariling buhay, ang ari-arian at ang karapatan ng pagmamay-ari dito.

Kaya, ang tagapagpahiram ay lumilikha ng isang pangunahing merkado ng seguridad. Maaari niyang panatilihin ang mga inisyu na mortgage sa kanyang sariling portfolio ng mga securities o ilipat ang mga ito sa ibang mga mamumuhunan na lumikha ng pangalawang merkado para sa mga mortgage. Sa pamamagitan ng pagbili ng mga mortgage, ang mga mamumuhunan ay nagbibigay sa mga bangko ng karagdagang sa cash para sa mga bagong pautang. Ang mga kumpanyang nagpapatakbo sa pangalawang merkado ay maaari ding panatilihin ang mga pautang sa mortgage sa kanilang sariling portfolio ng pamumuhunan o mag-isyu ng mga mahalagang papel na sinusuportahan ng mortgage.

Ang mga mamimili ng mga mahalagang papel na ito ay maaaring komersyal na mga bangko, mga pondo sa pamumuhunan at pensiyon, mga kompanya ng seguro. Kasabay nito, ginagarantiyahan ng issuer ang mga may hawak ng naturang mga mahalagang papel sa oras buwanang pagbabayad interes at punong-guro.

Kapag ang mga bangko ay nagbibigay sa mga mamamayan ng mga bagong pautang na sinigurado ng real estate, umaasa sa Pinagkukuhanan ng salapi pinakilos sa pangalawang pamilihan, umuulit ang ikot.

Art. 8 ng Pederal na Batas ng Russian Federation No. 152. "Sa Mortgage Securities" na may petsang Nobyembre 11, 2003, bilang susugan. mga pederal na batas na may petsang Disyembre 29, 2004 No. 193-FZ, may petsang Hulyo 27, 2006 No. 141-FZ.

Artikulo 6 ng Pederal na Batas ng Russian Federation No. 152. "Sa Mortgage Securities" na may petsang Nobyembre 11, 2003, bilang susugan. Mga Pederal na Batas No. 193-FZ na may petsang Disyembre 29, 2004, No. 141-FZ na may petsang Hulyo 27, 2006.