Pagsusuri ng mortgage investment

Ang pagsusuri sa mortgage investment ay upang matukoy ang halaga ng ari-arian bilang kabuuan ng halaga ng sarili at hiniram na kapital. Isinasaalang-alang nito ang opinyon ng mamumuhunan na hindi niya binabayaran ang halaga ng real estate, ngunit ang halaga ng kapital. Ang utang ay nakikita bilang isang paraan ng pagtaas ng pamumuhunan na kinakailangan upang makumpleto ang transaksyon. Ang halaga ng equity ay kinakalkula sa pamamagitan ng diskwento mga daloy ng salapi pagdating sa equity investor mula sa regular na kita at mula sa pagbabalik, ang halaga ng paghiram - may diskwentong pagbabayad ng serbisyo sa utang.

Ang kasalukuyang halaga ng ari-arian ay tinutukoy depende sa mga rate ng diskwento at mga katangian ng daloy ng salapi. Iyon ay, ang kasalukuyang halaga ay nakasalalay sa tagal ng proyekto, ang ratio ng equity at kapital ng utang, katangiang pang-ekonomiya pagmamay-ari at ang kaukulang mga rate ng diskwento.

Mga pamamaraan ng pagsusuri sa pamumuhunan sa mortgage

Ang pagsusuri ay gumagamit ng dalawang pamamaraan (dalawang pamamaraan): ang tradisyonal na pamamaraan at ang Ellwood technique. Ang tradisyunal na pamamaraan ay tahasang sumasalamin sa lohika ng pamumuhunan at pagsusuri sa mortgage. Ang pamamaraan ni Ellwood, na sumasalamin sa parehong lohika, ay gumagamit ng mga ratios ng return ratios at equity ratios ng mga bahagi ng pamumuhunan.

Tradisyunal na pamamaraan. Isinasaalang-alang ng pamamaraang ito na ang mamumuhunan at ang nagpapahiram ay umaasa na makatanggap ng pagbabalik sa kanilang namuhunan na mga pondo at ibabalik ang mga ito. Ang mga interes na ito ay dapat matiyak sa pamamagitan ng kabuuang kita sa buong halaga ng pamumuhunan at ang pagbebenta ng mga asset sa pagtatapos ng termino. proyekto sa pamumuhunan. Ang halaga ng kinakailangang pamumuhunan ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng kasalukuyang halaga ng daloy ng salapi, na binubuo ng equity capital ng mamumuhunan at ang kasalukuyang balanse sa utang.

Ang kasalukuyang halaga ng cash flow ng mamumuhunan ay binubuo ng kasalukuyang halaga ng periodic mga resibo ng pera, pagtaas sa halaga ng equity asset bilang resulta ng loan amortization. Ang halaga ng kasalukuyang balanse sa utang ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng mga pagbabayad sa pagseserbisyo ng pautang para sa natitirang termino, na may diskwento sa rate ng interes.

Ang pagkalkula ng gastos sa tradisyonal na pamamaraan ay isinasagawa sa tatlong yugto.

Stage 1. Pagtukoy sa kasalukuyang halaga ng mga regular na daloy ng kita:

Ang isang ulat ay inihanda sa kita at mga gastos para sa panahon ng pagtataya, habang ang mga halaga ng serbisyo sa utang ay kinakalkula batay sa mga katangian ng pautang - ang rate ng interes, ang buong panahon ng amortisasyon at mga tuntunin sa pagbabayad, ang laki ng utang at ang dalas ng mga pagbabayad upang bayaran ang utang;

Natutukoy ang mga daloy ng pera sariling pondo;

Kinakalkula ang rate ng return sa invested capital;

Ayon sa kinakalkula na rate ng return on equity ang kasalukuyang halaga ng mga regular na cash flow bago matukoy ang buwis.

Stage 2. Pagpapasiya ng kasalukuyang halaga ng kita sa pagbabalik na binawasan ang hindi nabayarang balanse ng utang:

Ang kita mula sa pagbabalik ay tinutukoy;

Ang balanse ng utang sa pagtatapos ng panahon ng pagmamay-ari ng bagay ay ibabawas mula sa kita mula sa pagbabalik;

Batay sa rate ng return on equity na kinakalkula sa hakbang 1, ang kasalukuyang halaga ng cash flow na ito ay tinutukoy.

Stage 3. Ang pagtukoy ng halaga ng ari-arian sa pamamagitan ng pagbubuod ng kasalukuyang mga halaga ng nasuri na mga daloy ng salapi.

Sa matematika, ang kahulugan ng halaga ng isang asset ay maaaring katawanin bilang isang formula

kung saan NOI - netong kita sa pagpapatakbo ng n taon ng proyekto;

DS - ang halaga ng serbisyo sa utang sa n taon ng proyekto;

TG - halaga ng pagbabalik hindi kasama ang mga gastos sa pagbebenta;

UM - hindi nabayarang balanse ng pautang sa pagtatapos ng termino ng proyekto P;

i - return on equity;

M - ang orihinal na halaga ng pautang o kasalukuyang pangunahing balanse.

Ang formula na ito ay maaaring ilapat bilang isang equation sa mga sumusunod na kaso:

Kung mahirap hulaan ang halaga ng pagbabalik ng ari-arian, ngunit posible na matukoy ang mga uso ng pagbabago nito na may kaugnayan sa paunang gastos, pagkatapos ay sa mga kalkulasyon posible na gamitin ang halaga ng pagbabalik na ipinahayag sa mga pagbabahagi ng paunang halaga;

Kung ang kondisyon ng problema ay hindi tumutukoy sa halaga ng utang, ngunit ang bahagi lamang ng utang.

Isaalang-alang ang pangunahing pamantayan para sa pagiging epektibo ng mga proyekto sa pamumuhunan.

netong kasalukuyang halaga - isang criterion na sumusukat sa labis na benepisyo mula sa isang proyekto sa mga gastos, na isinasaalang-alang ang kasalukuyang halaga ng pera

kung saan ang NPV ay ang net present value ng investment project; Co - paunang pamumuhunan; C i - cash flow ng panahon t; i, - rate ng diskwento para sa panahon t.

Ang isang positibong NPV ay nangangahulugan na ang mga resibo ng pera mula sa proyekto ay lumampas sa mga gastos sa pagpapatupad nito.

Mga hakbang para ilapat ang panuntunan sa net present value:

Pagtataya ng mga daloy ng salapi mula sa proyekto sa inaasahang buhay ng hawak, kabilang ang kita sa muling pagbebenta sa pagtatapos ng buhay na iyon;

Pagtukoy sa gastos ng pagkakataon ng kapital sa merkado sa pananalapi;

Pagpapasiya ng kasalukuyang halaga ng mga daloy ng salapi mula sa proyekto sa pamamagitan ng diskwento sa isang rate na tumutugma sa halaga ng pagkakataon ng kapital at pagbabawas sa halaga ng paunang puhunan;

Pagpili ng isang proyekto na may pinakamataas na halaga ng NPV mula sa ilang mga opsyon.

Kung mas malaki ang NPV, mas malaki ang kita na natatanggap ng mamumuhunan mula sa pamumuhunan ng kapital.

Isaalang-alang ang mga pangunahing patakaran para sa paggawa ng mga desisyon sa pamumuhunan.

1) Ang proyekto ay dapat na mamuhunan kung ang halaga ng NPV ay positibo. Ang itinuturing na pamantayan ng kahusayan (NPV) ay nagbibigay-daan sa pagsasaalang-alang sa pagbabago sa halaga ng pera sa paglipas ng panahon, depende lamang sa hinulaang daloy ng salapi at ang alternatibong halaga ng kapital. Ang mga netong kasalukuyang halaga ng ilang mga proyekto sa pamumuhunan ay ipinahayag sa pera ngayon, na nagpapahintulot sa kanila na maihambing at maidagdag nang tama.

2) Ang discount rate na ginamit sa pagkalkula ng NPV ay tinutukoy ng opportunity cost ng capital, i.e. ang kakayahang kumita ng proyekto ay isinasaalang-alang kapag namumuhunan ng pera na may pantay na panganib. Sa pagsasagawa, ang kakayahang kumita ng isang proyekto ay maaaring mas mataas kaysa sa isang proyekto na may alternatibong panganib. Samakatuwid, ang proyekto ay dapat na mamuhunan kung ang rate ng pagbabalik ay mas mataas kaysa sa opportunity cost ng kapital.

Ang isinasaalang-alang na mga panuntunan para sa paggawa ng mga desisyon sa pamumuhunan ay maaaring magkasalungat kung mayroong mga cash flow sa higit sa dalawang panahon.

Payback period - ang oras na kinakailangan para ang halaga ng cash flow mula sa proyekto ay maging katumbas ng halaga ng paunang puhunan. Ang meter sa pagganap ng pamumuhunan na ito ay ginagamit ng mga mamumuhunan na gustong malaman kung kailan magaganap ang isang buong kita sa namuhunan na kapital.

Disadvantage: ang mga pagbabayad kasunod ng panahon ng pagbabayad ay hindi isinasaalang-alang.

Teknik ng Ellwood. Ginagamit ito sa pagsusuri sa pamumuhunan at pagsasangla at nagbibigay ng parehong mga resulta tulad ng tradisyonal na pamamaraan, dahil ito ay batay sa parehong hanay ng mga paunang data at mga ideya tungkol sa kaugnayan sa pagitan ng mga interes ng equity at hiniram na kapital sa panahon ng pagbuo ng pamumuhunan proyekto. Ang mahusay na pamamaraan ng Ellwood ay pinapayagan ka nitong pag-aralan ang ari-arian na may kaugnayan sa presyo nito batay sa mga ratio ng kakayahang kumita ng mga tagapagpahiwatig ng equity sa istraktura ng pamumuhunan, mga pagbabago sa halaga ng lahat ng kapital at medyo malinaw na nagpapakita ng mekanismo para sa pagbabago ng equity sa ibabaw ng panahon ng pamumuhunan.

Pangkalahatang view ng Ellwood formula:

R o \u003d / (l + D n a),

kung saan R 0 -- kabuuang capitalization ratio;

C -- Ellwood's mortgage ratio;

D -- magbahagi ng pagbabago sa halaga ng ari-arian;

(sff,Y e) -- salik ng pondo ng kompensasyon sa rate ng return on equity;

D n -- bahagi ng pagbabago sa kita para sa panahon ng pagtataya;

ngunit--stabilization coefficient.

Ellwood Mortgage Ratio:

С = Y e + p(sff, Y e ) -Rm,

saan p -- ang bahagi ng kasalukuyang balanse ng utang, na amortized para sa panahon ng pagtataya,

Expression 1/(1 + D n ngunit) sa equation ay isang stabilizing factor at ginagamit kapag ang kita ay hindi pare-pareho, ngunit regular na nagbabago. Karaniwan, ang batas ng pagbabago sa kita ay itinakda (halimbawa, linear, exponential, ayon sa kadahilanan ng pondo ng akumulasyon), alinsunod sa kung saan ang stabilization coefficient ay ayon sa pre-calculated tables. Natutukoy ang halaga sa pamamagitan ng paghahati ng kita para sa taon bago ang petsa ng pagtatasa sa ratio ng capitalization, na isinasaalang-alang ang pagpapapanatag ng kita. Sa hinaharap, isasaalang-alang namin ang pamamaraan ng Ellwood para lamang sa patuloy na kita.

Isulat natin ang expression ng Ellwood nang hindi isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga ng real estate at may patuloy na kita:

R \u003d Y e - t.

Ang expression na ito ay tinatawag na basic capitalization ratio, na katumbas ng rate ng final return on equity, na inayos para sa mga tuntunin ng financing at depreciation.

Isaalang-alang ang istruktura ng kabuuang ratio ng capitalization sa formula ng Ellwood nang hindi isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga ng ari-arian, kung saan ginagamit namin ang diskarte ng pangkat ng pamumuhunan para sa mga rate ng kita. Tinitimbang ng diskarteng ito ang mga rate ng pagbabalik sa sarili at hiniram na kapital sa kani-kanilang bahagi ng kabuuang namuhunan na kapital:

Y 0 \u003d mY m + (1-m) Y e.

Upang ang expression na ito ay maging katumbas ng base coefficient r , dalawa pang salik ang dapat isaalang-alang. Ang una ay ang mamumuhunan ay dapat na pana-panahong ibabawas mula sa kanyang kita upang mabayaran ang utang, na binabawasan ang equity. Samakatuwid, kinakailangang ayusin ang halaga ng Y 0 sa nakaraang expression sa pamamagitan ng pagdaragdag ng pana-panahong binabayarang bahagi ng kabuuang kapital sa interes na katumbas ng rate ng interes sa utang. Ang ekspresyon para sa pagsasaayos na ito ay ang bahagi ng kapital sa utang T, pinarami ng compensation fund factor sa rate ng interes (sff,Y m). Ang halaga (sff,) Y m) ay katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng mortgage constant at rate ng interes, ibig sabihin, R m -Y m . Kaya sa pagbabagong ito:

Y 0 = mY m + (1-m)Y e + m(Rm-Ym).

Ang ikalawang termino ng pagsasaayos ay dapat isaalang-alang ang katotohanan na ang equity ng mamumuhunan bilang resulta ng pagbabalik ay tataas ng halaga ng bahagi ng pautang na nabawasan sa halaga sa panahon ng paghawak. Upang matukoy ang pagsasaayos na ito, i-multiply ang nadepreciate na halaga bilang bahagi ng kabuuan pangunahing kapital sa recovery fund factor sa rate ng ultimate return on equity (nagyayari ang mga benta sa equity sa pagtatapos ng panahon ng hawak). Samakatuwid, ang pangalawang termino ng pagwawasto ay: mp(sff,Y m), at may minus sign, dahil pinapataas ng pagbabagong ito ang gastos.

Sa ganitong paraan:

Y 0 \u003d mY m + (1-m) Y e + m (R m -Y m) -mp (sff, Y e),

at pagkatapos pagsamahin ang mga katulad na termino at palitan ang Y 0 ng r (huwag isaalang-alang ang pagbabago sa halaga ng ari-arian):

r \u003d Y 0 -m.

Kaya, nakuha namin ang base capitalization ratio ng Ellwood expression. Ang pare-parehong paglipat mula sa diskarte ng investment group sa pamamagitan ng pagsasaalang-alang sa mga kinakailangang pagsasaayos sa Ellwood expression ay nagpapakita na ang expression na ito ay talagang sumasalamin sa lahat ng mga elemento ng pagbabago ng sarili at nanghiram ng pera, pinagsama sa invested capital, sa partikular na financial leverage, depreciation utang sa bahay at equity capital gains na nagreresulta mula sa loan amortization.

Ang pagsusuri sa pamumuhunan at mortgage ay batay sa ideya ng halaga ng ari-arian bilang isang kumbinasyon ng halaga ng equity capital at mga hiniram na pondo. Alinsunod dito, ang pinakamataas na makatwirang presyo ng ari-arian ay tinukoy bilang ang kabuuan ng kasalukuyang halaga ng mga daloy ng salapi, kabilang ang mga nalikom na pagbabalik, na maiuugnay sa mga pondo ng mamumuhunan at ang halaga ng utang o ang kasalukuyang balanse nito.

Sa pagsusuri sa pamumuhunan at mortgage, ang opinyon ng mamumuhunan ay isinasaalang-alang na hindi niya binabayaran ang halaga ng real estate, ngunit ang halaga ng equity, at ang pautang ay itinuturing na isang karagdagang paraan upang makumpleto ang transaksyon at dagdagan ang equity. Ang pagsusuri ay gumagamit ng dalawang pamamaraan (dalawang pamamaraan): ang tradisyonal na pamamaraan at ang Ellwood technique. Ang tradisyunal na pamamaraan ay tahasang sumasalamin sa lohika ng pamumuhunan at pagsusuri sa mortgage. Ang pamamaraan ni Ellwood, na sumasalamin sa parehong lohika, ay gumagamit ng mga ratios ng return ratios at equity ratios ng mga bahagi ng pamumuhunan.

Ang tradisyonal na pamamaraan. Isinasaalang-alang ng pamamaraang ito na ang mamumuhunan at ang nagpapahiram ay umaasa na makatanggap ng pagbabalik sa kanilang namuhunan na mga pondo at ibabalik ang mga ito. Ang mga interes na ito ay dapat na matiyak ng kabuuang kita para sa buong halaga ng mga pamumuhunan at ang pagbebenta ng mga ari-arian sa pagtatapos ng proyekto sa pamumuhunan. Ang halaga ng kinakailangang pamumuhunan ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng kasalukuyang halaga ng daloy ng salapi, na binubuo ng equity ng mamumuhunan at ang kasalukuyang balanse sa utang.

Ang kasalukuyang halaga ng cash flow ng isang mamumuhunan ay binubuo ng kasalukuyang halaga ng mga periodic cash receipts, ang pagtaas sa halaga ng equity asset bilang resulta ng loan amortization. Ang halaga ng kasalukuyang balanse sa utang ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng mga pagbabayad sa pagseserbisyo ng pautang para sa natitirang termino, na may diskwento sa rate ng interes.

Ang pagkalkula ng gastos sa tradisyonal na pamamaraan ay isinasagawa sa tatlong yugto.

Stage I Para sa pinagtibay na panahon ng pagtataya, ang isang pahayag ng kita at mga gastos ay pinagsama-sama at ang daloy ng salapi ay tinutukoy bago ang pagbubuwis, iyon ay, sa equity. Ang yugto ay nagtatapos sa pagpapasiya ng kasalukuyang halaga ng daloy na ito alinsunod sa panahon ng pagtataya at ang huling pagbabalik sa equity na inaasahan ng mamumuhunan Y e .

Stage II. Ang mga nalikom mula sa muling pagbebenta ng ari-arian ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagbabawas mula sa muling pagbebenta ng mga gastos sa transaksyon at ang balanse ng utang sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya. Ang kasalukuyang halaga ng mga nalikom ay tinatantya sa parehong rate.

Stage III. Ang kasalukuyang halaga ng equity capital ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagdaragdag ng mga resulta ng mga yugto. Ang halaga ng ari-arian ay tinatantya bilang resulta ng kabuuan ng halaga ng equity at ang kasalukuyang balanse ng utang.

Ilapat natin ang tradisyunal na pamamaraan sa isang partikular na proyekto sa pamumuhunan at gamitin ito bilang batayan para sa paglalarawan ng lahat ng kasunod na pagsasaalang-alang ng mga elemento ng pamumuhunan at pagsusuri ng mortgage.

1. Paunang data para sa proyekto.

Ang ari-arian ay bubuo ng $70,000 sa taunang kita sa loob ng pagtataya na panahon ng limang taon. Sa pagtatapos ng panahong ito, ang ari-arian ay ibebenta sa halagang $700,000 (net ng mga gastos sa pagbebenta). Upang bumili ng real estate, ang isang mortgage self-absorbing loan sa halagang $ 300,000 ay ginagamit, na kinuha sa loob ng dalawampung taon, floor I 5% bawat taon na may buwanang pagbabayad. Ang mamumuhunan ay nangangailangan ng panghuling kita sa equity sa halagang 20% ​​(Talahanayan 8.1).

Ating tutukuyin ang presyo ng real estate gamit ang tradisyonal na pamamaraan, gamit ang paunang data at mga pagpapalagay. Una, alamin natin kung ano ang posibleng pinakamataas na presyo para sa real estate na binili nang hindi nanghihiram ng pera (debt-free property). Sa kasong ito, ang kabuuan netong kita at ang buong presyo ng muling pagbebenta ay ganap na maiuugnay sa equity ng mamumuhunan (walang mga pagbabayad ng interes o utang na amortisasyon).

Talahanayan 8.1 Pagkalkula ng kasalukuyang halaga

Kaya, ang pamumuhunan na $490,660 (bilugan) na walang utang ay magbibigay sa mamumuhunan ng 20% ​​na ultimate return. Bagaman ang kasalukuyang pagbabalik ay

70000/490660= 0,1427(14,27%),

tataas ito sa halaga ng huling pagbabalik na 20% dahil sa pagtaas ng halaga ng real estate sa panahon ng pagtataya.

2. Ngayon, alamin natin ang makatwirang presyo ng real estate na binili gamit ang isang loan. Upang malutas, ginagamit namin ang tradisyonal na pamamaraan sa algebraic form.

Ang algebraic expression para sa gastos ay nakasulat sa parehong tatlong yugto na lohikal na pagkakasunud-sunod:

V = ako + II + GINOO,

saan GINOO-- ang kasalukuyang balanse ng pangunahing halaga ng utang;

(pvaf Y e ,n) -- factor ng kasalukuyang halaga ng isang annuity na may pinal na kita sa equity Y e at termino n;

NOI-- netong kita sa pagpapatakbo;

D.S.-- taunang pagbabayad ng utang;

(pvfY e ,n)-- salik ng kasalukuyang halaga ng isang yunit (reversion);

RP-- presyo ng muling pagbebenta ng real estate (reversion);

OS- balanse sa utang sa pagtatapos ng termino P.

Pinapalitan namin sa expression na ito ang paunang data at ang mga halaga ng mga salik na tinukoy sa itaas. Mga halaga D.S. At OS kinakalkula batay sa mga kilalang termino ng pautang:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 282 252,4) + 300 000,

V = $534,660 (bilugan).

Ang kinakalkula na patas na presyo na $534,660 ay mas mataas kaysa sa hindi hiniram na presyo ng pagbili. Tulad ng nabanggit kanina, ang mamumuhunan ay pangunahing interesado sa presyo at paglago ng equity capital. Mamumuhunan na handang magbayad malaking halaga na may positibong leverage, tulad ng kaso sa kasong ito (ang return on equity ay mas mataas kaysa sa mga rate ng interes sa utang), para sa pagkakataon na makabuluhang taasan ang huling kita sa sariling mga pondo at bawasan ang sariling mga pamumuhunan sa kapital.

Ang algebraic na anyo ng tradisyonal na pamamaraan ay maginhawa kapag ang halaga ng kasalukuyang utang at (o) muling pagbebenta ay tinutukoy sa mga bahagi (porsyento) ng orihinal na presyo ng real estate. Isinulat namin ang pangkalahatang expression sa algebraic form, kapag sa halip na ang halaga ng utang, ang mortgage debt ratio ay kilala T, ngunit ang halaga ay tinutukoy sa mga bahagi ng D mula sa kasalukuyang presyo v.

V = (pvaf)(N0I-mVDS 1) + [(pvf)(l ± D)V-mVOS 1)] + mV,

saan D.S. 1 - serbisyo sa utang na may isang pautang, o pare-pareho ang mortgage;

OS 1 -- ang hindi nabayarang bahagi ng utang sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya, o ang balanse ng utang sa kaso ng isang pautang;

D - ang bahagi ng pagtaas o pagbaba sa halaga ng real estate.

3. Ipagpalagay natin na sa halip na ang halaga ng utang, ang mortgage debt ratio m = 60% ang ibinibigay, at sa halip na ang muling pagbebenta, ang pagtaas ng halaga para sa panahon ng pagmamay-ari ng 25%.

Pinapalitan namin ang mga numerical na halaga:

V\u003d 2.99 (70000 - 0.6V 0.158) + 0.4 (1.25V - 0.6V 0.938) + 0.6V,

V= $512,236.91=$512,237

4. Tukuyin ang presyo ng real estate na may umiiral nang mortgage gamit ang mga tradisyonal na pamamaraan. Ipagpalagay natin na ang ari-arian ay kasalukuyang estado nabaon sa isang mortgage na sinigurado ng isang mortgage loan na natanggap pitong taon na ang nakakaraan sa halagang $300,000 para sa isang panahon ng dalawampung taon na may buwanang bayad na 15% bawat taon. Ang natitirang mga kondisyon ay mula sa pangunahing halimbawa.

Ang kasalukuyang balanse sa utang ay

GINOO= $270,519.95 (mula sa loan terms).

Balanse ng utang sa oras ng pagbabalik:

OS= $166,052.17 (sa 7+5=12 taon).

Palitan ang mga halaga:

V= 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 166 052,17) + 270 519,95,

V=$551,660

5. Tukuyin ang rate ng final return on equity na may alam na mga parameter ng proyekto sa kasalukuyang presyo ng real estate. Ang ganitong problema ay maaaring lumitaw, halimbawa, kapag sinusubukan ng isang appraiser na matukoy ang mga kinakailangan ng mga mamumuhunan sa isang partikular na merkado batay sa kamakailang ibinebenta na mga analogue na may kilalang mga parameter ng pamumuhunan.

Kapag ginagamit ang algebraic form upang lutasin ang problemang ito, dapat matukoy ng isa ang mga salik (pvaf) at (pvf) sa magkakaibang mga rate ng pagbabalik at palitan ang mga ito sa pagkakapantay-pantay sa kilalang kasalukuyang presyo SP hanggang ang pagkakapantay-pantay na ito ay maging isang pagkakakilanlan.

Ang problema ay nalulutas sa pamamagitan ng pagtatantya at mas mabilis gamit ang isang calculator sa pananalapi, dahil ang huling pagbalik sa equity na may kilalang kasalukuyang halaga ng equity ay katumbas ng panloob na pamantayan dumating IRR para sa equity at kaugnay na daloy ng salapi.

Gamitin natin ang data mula sa nakaraang halimbawa.

Kasalukuyang halaga ng equity: 551660-270520 = $281,140

Return on equity: $70,000 - $47,404.4 = $22,595.6/taon

Mga nalikom sa benta: 700,000 - 166,052 = $533,948

Resulta ng pagkalkula: Y e = IRR 20%.

Pagkuha ng halaga Y e , kung saan ang halaga ng equity investment na $281,140 ay naaayon sa inaasahang cash flow.

Ang tradisyunal na pamamaraan ng pagsusuri sa mortgage-investment ay nagbibigay-daan sa amin na gumawa ng ilang mga konklusyon tungkol sa epekto ng panahon ng pagtataya sa mga resulta ng pagtatasa. Isang mahalagang salik na naglilimita sa panahon ng paghawak mula sa pananaw ng isang mamumuhunan ay ang pagbaba ng halaga (mga asset) at mga pagbabawas ng interes mula sa mga kita para sa mga layunin ng buwis ay bumababa sa paglipas ng panahon. Bukod sa , maaaring lumitaw ang higit pang mga pagpipilian sa pamumuhunan (mga panlabas na kadahilanan). Sa kabilang banda, ang kasalukuyang halaga ng ratio ng utang sa mortgage ay unti-unting bumababa, na humahantong sa pagbaba sa bisa ng pinansiyal na pagkilos. Ang pagsusuri gamit ang mga tradisyunal na diskarte ng mga opsyon na may iba't ibang panahon ng paghawak ay nagpapakita ng halatang epekto ng panahon ng pagtataya sa halaga ng tinantyang halaga. Kasabay nito, ang pag-asa ay tulad na sa isang pagtaas sa hinulaang panahon ng paghawak, ang halaga ng tinantyang halaga ay bumababa sa kawalan ng pagbabago sa halaga sa mga panahon ng pagtataya.

Teknik ng Ellwood. Ginagamit ito sa pagsusuri sa pamumuhunan at pagsasangla at nagbibigay ng parehong mga resulta tulad ng tradisyonal na pamamaraan, dahil ito ay batay sa parehong hanay ng mga paunang data at mga ideya tungkol sa kaugnayan sa pagitan ng mga interes ng equity at hiniram na kapital sa panahon ng pagbuo ng pamumuhunan proyekto. Ang mahusay na pamamaraan ng Ellwood ay pinapayagan ka nitong pag-aralan ang ari-arian na may kaugnayan sa presyo nito batay sa mga ratio ng kakayahang kumita ng mga tagapagpahiwatig ng equity sa istraktura ng pamumuhunan, mga pagbabago sa halaga ng lahat ng kapital at medyo malinaw na nagpapakita ng mekanismo para sa pagbabago ng equity sa ibabaw ng panahon ng pamumuhunan.

Pangkalahatang view ng Ellwood formula:

R o \u003d / (l + D n a),

kung saan R 0 -- kabuuang capitalization ratio;

C -- Ellwood's mortgage ratio;

D -- magbahagi ng pagbabago sa halaga ng ari-arian;

(sff,Y e) -- salik ng pondo ng kompensasyon sa rate ng return on equity;

D n -- bahagi ng pagbabago sa kita para sa panahon ng pagtataya;

ngunit--stabilization coefficient.

Ellwood Mortgage Ratio:

С = Y e + p(sff, Y e )-R m ,

saan R-- ang bahagi ng kasalukuyang balanse ng utang, na amortized para sa panahon ng pagtataya,

R m-- mortgage pare-pareho na may kaugnayan sa kasalukuyang balanse ng utang.

Expression 1/(1 + D n ngunit) sa equation ay isang stabilizing factor at ginagamit kapag ang kita ay hindi pare-pareho, ngunit regular na nagbabago. Karaniwan, ang batas ng pagbabago ng kita ay itinakda (halimbawa, linear, exponential, ayon sa kadahilanan ng akumulasyon ng pondo), alinsunod sa kung saan ang stabilization coefficient ay tinutukoy ngunit ayon sa pre-calculated tables. Natutukoy ang halaga sa pamamagitan ng paghahati ng kita para sa taon bago ang petsa ng pagtatasa sa ratio ng capitalization, na isinasaalang-alang ang pagpapapanatag ng kita. Sa hinaharap, isasaalang-alang namin ang pamamaraan ng Ellwood para lamang sa patuloy na kita.

Isulat natin ang expression ng Ellwood nang hindi isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga ng real estate at may patuloy na kita:

R \u003d Y e - t.

Ang expression na ito ay tinatawag na basic capitalization ratio, na katumbas ng rate ng final return on equity, na inayos para sa mga tuntunin ng financing at depreciation.

Isaalang-alang ang istruktura ng kabuuang ratio ng capitalization sa formula ng Ellwood nang hindi isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga ng ari-arian, kung saan ginagamit namin ang diskarte ng pangkat ng pamumuhunan para sa mga rate ng kita. Tinitimbang ng diskarteng ito ang mga rate ng return on equity at utang sa kani-kanilang proporsyon ng kabuuang kapital na namuhunan:

Y 0 \u003d mY m + (1-m) Y e.

Upang ang expression na ito ay maging katumbas ng base coefficient r , dalawa pang salik ang dapat isaalang-alang. Ang una ay ang mamumuhunan ay dapat na pana-panahong ibabawas mula sa kanyang kita upang mabayaran ang utang, na binabawasan ang equity. Samakatuwid, kinakailangang ayusin ang halaga ng Y 0 sa nakaraang expression sa pamamagitan ng pagdaragdag ng pana-panahong binabayarang bahagi ng kabuuang kapital sa interes na katumbas ng rate ng interes sa utang. Ang ekspresyon para sa pagsasaayos na ito ay ang bahagi ng kapital sa utang T, pinarami ng compensation fund factor sa rate ng interes (sff,Y m). Ang halaga (sff,) Y m) ay katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng mortgage constant at rate ng interes, ibig sabihin, R m -Y m . Kaya sa pagbabagong ito:

Y 0 = mY m + (1-m)Y e + m(Rm-Ym).

Ang ikalawang termino ng pagsasaayos ay dapat isaalang-alang ang katotohanan na ang equity ng mamumuhunan bilang resulta ng pagbabalik ay tataas ng halaga ng bahagi ng pautang na nabawasan sa halaga sa panahon ng paghawak. Upang matukoy ang pagsasaayos na ito, i-multiply ang halagang nabawasan bilang bahagi ng kabuuang orihinal na kapital sa kadahilanan ng pondo sa pagbawi sa pinakahuling rate ng return on equity (nagaganap ang mga benta sa equity sa pagtatapos ng panahon ng paghawak). Samakatuwid, ang pangalawang termino ng pagwawasto ay: mp(sff,Y m), at may minus sign, dahil pinapataas ng pagbabagong ito ang gastos.

Sa ganitong paraan:

Y 0 \u003d mY m + (1-m) Y e + m (R m -Y m) -mp (sff, Y e),

at pagkatapos pagsamahin ang mga katulad na termino at palitan ang Y 0 ng r (huwag isaalang-alang ang pagbabago sa halaga ng ari-arian):

r \u003d Y 0 -m.

Kaya, nakuha namin ang base capitalization ratio ng Ellwood expression. Ang isang pare-parehong paglipat mula sa diskarte ng grupo ng pamumuhunan sa pamamagitan ng accounting para sa mga kinakailangang pagsasaayos sa expression ng Ellwood ay nagpapakita na ang expression na ito ay talagang nakukuha ang lahat ng mga elemento ng pagbabago ng equity at utang na pinagsama sa invested capital, sa partikular na financial leverage, mortgage loan amortization at equity capital gains bunga ng utang amortization.

1. Tantyahin ang isang walang utang na kita na ari-arian na bumubuo ng netong taunang kita na $70,000 sa loob ng limang taong panunungkulan. Sa pagtatapos ng panunungkulan na iyon, ang halaga ng ari-arian ay tataas ng 30%. Ang mamumuhunan ay nangangailangan ng 20% ​​ultimate return on equity.

Sa kasong ito, ang formula ay magiging ganito:

R \u003d Y e + D (sff, Y e),

dahil m = 0 sa pamamagitan ng kondisyon ng problema.

(sff,Y e 5 taon) = 0.1344.

Palitan ang mga halaga:

R \u003d 0.2 -0.3 x 0.1344 \u003d 0.1597;

V=NOI/R = 70,000/0.1597 = $438,360

2. Ang parehong ari-arian ay binili gamit ang isang mortgage loan sa halagang 60% ng halaga ng ari-arian sa loob ng dalawampung taon na may buwanang pagbabayad na 15% bawat taon. Tukuyin ang halaga ng ari-arian.

Ang expression ni Ellwood para sa kabuuang rate ng capitalization:

R 0 \u003d Y e -m + D (sff, Y e).

Pagkatapos palitan ang mga halaga:

R 0 \u003d 0.2-0.6 (0.2+ 0.0594x0.1344-0.158) -0.3x0.1344 \u003d 0.1297;

V = NOI / R o = 70,000 / 0.1297 = $539,707

Ang pamamaraan ni Ellwood ay maaaring gamitin kung ang utang at pagpapahalaga sa ari-arian ay ibinibigay sa mga tuntunin sa pananalapi. Sa kasong ito, ang mga coefficient at share parameter ay ipinahayag sa pamamagitan ng gastos v.

3. Ang ari-arian (nakaraang halimbawa) ay binili gamit ang isang $300,000 na pautang. Ang ari-arian ay inaasahang tataas ang halaga ng $160,000 sa loob ng limang taon. Ano ang makatwirang pinakamataas na presyo ng ari-arian?

Isinulat namin ang Ellwood equation sa pamamagitan ng pagpapalit ng kilala at kinakalkula na mga halaga at pagpapahayag ng kaukulang mga parameter sa mga tuntunin ng gastos:

V=532 -195 USD

Sa kaso ng pagtatasa ng real estate sa isang umiiral na mortgage, dapat itong isaalang-alang na ang mga halaga p, R m At T sa Ellwood formula ay ang bahagi ng utang na binayaran sa panahon ng pagtataya na may kaugnayan sa kasalukuyang balanse, ang mortgage constant na kinakalkula batay sa kasalukuyang balanse ng loan, at ang kasalukuyang mortgage debt ratio, ayon sa pagkakabanggit.

4. Tukuyin ang presyo ng real estate na may umiiral nang mortgage sa isang mortgage loan na inisyu pitong taon na ang nakakaraan sa halagang 60% ng halaga sa loob ng dalawampung taon sa 15% kada taon na may buwanang pagbabayad nang hindi isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa halaga.

R o \u003d r \u003d Y e - M.

Tukuyin natin ang kasalukuyang mga halaga ng m, R m at p:

m = 0.5383; Rm=0.1761; p = 0.1957.

r = 0.2 - 0.53883 (0.2 + 0.1957 x 0.1344-0.1761) = 0.173;

V = $70,000/0.173 = $404,680

Ang Ellwood equation ay ipinahayag sa mga tuntunin ng ratio ng coverage ng utang. Pagpopondo ng mga proyekto na nauugnay sa mga makabuluhang panganib na may kaugnayan sa pagkuha matatag na kita, maaaring baguhin ang oryentasyon ng mga nagpapautang na may paggalang sa pamantayan na tumutukoy sa halaga ng mga hiniram na pondo. Naniniwala ang tagapagpahiram na sa sitwasyong ito ay mas kapaki-pakinabang na matukoy ang laki ng utang hindi sa batayan ng presyo, ngunit sa batayan ng ratio ng taunang netong kita ng mamumuhunan sa taunang pagbabayad sa obligasyon sa pautang, ibig sabihin, ang tagapagpahiram ay nangangailangan ginagarantiyahan na ang halaga ng ratio na ito (natural, higit sa isa) ay hindi bababa sa ilang pinakamababang halaga na tinutukoy ng pinagkakautangan. Ang ratio na ito ay tinatawag na debt coverage ratio: DCR = NOI/DS.

Sa kasong ito, ang mortgage debt ratio sa Ellwood equation ay dapat na ipahayag sa mga tuntunin ng debt coverage ratio DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(R m Y m ,)=R/(R m m), o m = R/(DCRR m).

Pagkatapos palitan ang expression na ito para sa m nakukuha namin ang Ellwood equation na ipinahayag sa mga tuntunin ng ratio ng coverage ng utang:

5. Suriin ang kumikitang real estate na nagdudulot ng netong taunang kita na $70,000, panunungkulan ng 5 taon. Ipinapalagay na pagkatapos ng panahong ito ang halaga ng real estate ay tataas ng 30%. Ang ari-arian ay binili gamit ang isang mortgage loan sa 15% bawat taon, na may buwanang pagbabayad, isang 20-taong termino at isang ratio ng coverage ng utang na 1.3. Ang mamumuhunan ay nangangailangan ng 20% ​​ultimate return on equity.

Pinapalitan namin ang mga halaga at tinutukoy ang kabuuang ratio ng capitalization:

SP = $70,000/0.1283 = $545,800

Tinutukoy ng mga modelo ng mortgage-equity ang tunay na halaga ng isang ari-arian batay sa ratio ng equity sa kapital ng utang. Ang pagsusuri sa mortgage-equity, o pagsusuri sa istruktura ng kapital, ay isang tool sa pagsusuri na sa maraming pagkakataon ay maaaring mapadali ang proseso ng pagtatasa. Sa teoryang napatunayan na ang kapital sa utang ay may malaking papel sa pagtukoy ng halaga ng real estate.

Halos lahat ng mga transaksyon sa pamumuhunan sa real estate ay ginawa kasama ng sangla sa mga utang. Ang mortgage lending ay nagbibigay sa mga mamumuhunan ng pinansiyal na leverage na nagbibigay-daan sa kanila na pataasin ang mga kasalukuyang kita, i-capitalize ang pagpapahalaga sa ari-arian, magbigay ng higit na pagkakaiba-iba ng asset, at pataasin ang mga bawas sa buwis para sa interes at depreciation. Ang mga nagpapahiram ng mortgage ay tumatanggap ng makatwirang garantisadong halaga ng kita na sinigurado ng pautang. Sila ay may karapatan sa unang paghahabol sa kita sa pagpapatakbo at mga ari-arian ng nanghihiram kung sakaling may paglabag sa mga obligasyon sa utang. Ang pagsusuri sa mortgage investment ay isang natitirang pamamaraan. Binabayaran ng mga equity investor ang natitira sa paunang halaga.

Natatanggap nila ang balanse ng netong kita sa pagpapatakbo at ang presyo ng muling pagbebenta pagkatapos maisagawa na ang lahat ng pagbabayad sa mga nagpapautang, kapwa sa kasalukuyang paggamit at pagkatapos ng muling pagbebenta ng bagay.

Ang panahon ng pagmamay-ari ng real estate ay maaaring nahahati sa tatlong yugto, sa bawat isa kung saan ang mga namumuhunan sa kapital ay tumatanggap ng natitirang kita:

1. pagkuha ng isang asset - ang mamumuhunan ay gumagawa ng isang ipinag-uutos na pagbabayad ng cash, ang halaga nito ay katumbas ng balanse ng presyo pagkatapos ibawas ang mortgage loan, na nagiging utang;

2. paggamit ng ari-arian - ang mga namumuhunan ay tumatanggap ng natitirang netong kita mula sa paggamit ng ari-arian pagkatapos ibabawas mula dito mga ipinag-uutos na pagbabayad pagbabayad ng utang;

3. pagpuksa - kapag muling nagbebenta ng ari-arian, ang may-ari ng kapital ay tumatanggap ng pera mula sa presyo ng pagbebenta pagkatapos bayaran ang balanse ng utang sa mortgage.

Mayroong dalawang mga diskarte sa pagsusuri sa pamumuhunan ng mortgage:

1. Tradisyonal - ang saligan ng tradisyonal na modelo ng pagsusuri sa mortgage-investment ay ang probisyon na ang kabuuang halaga ng pagmamay-ari ay katumbas ng kabuuan ng kasalukuyang halaga ng interes sa equity at ang kasalukuyang halaga ng interes sa kapital ng utang. Ang halaga ng sariling interes ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagdiskwento sa daloy ng salapi bago ang mga buwis, habang ang rate ng return on equity, na tinukoy bilang ang average na halaga sa pamilihan, ay ginagamit bilang ang rate ng diskwento.

2. Mga modelo ng pagsusuri sa mortgage-investment batay sa capitalization ng kita mula sa paggamit ng ari-arian. Ang pinakakaraniwang diskarte para sa pagsusuri ng mortgage investment ng pangkat na ito ay upang matukoy ang kabuuang ratio ng capitalization gamit ang Ellwood formula. Bilang karagdagan, ang paraan ng grupo ng pamumuhunan at ang paraan ng direktang capitalization ay ginagamit.

Tradisyunal na Mortgage Investment Analysis Technique ay isang paraan ng pagtatasa ng halaga ng ari-arian, na nakabatay sa pagpapasiya ng kabuuang halaga ng nare-redeem na kapital, kabilang ang mga pautang sa mortgage at mga pamumuhunan sa equity. Sa ilalim ng pamamaraang ito, ang halaga ng isang ari-arian ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagdaragdag ng kasalukuyang halaga ng mga resibo ng pera at muling pagbebenta ng mga nalikom na inaasahan ng mamumuhunan sa pangunahing halaga ng mortgage. Kaya, parehong tinatantya ang buong inaasahang netong kita sa pagpapatakbo at ang halaga ng mga nalikom mula sa muling pagbebenta ng ari-arian.

Ang tradisyunal na pamamaraan ay nangangailangan ng mga pagtatantya ng mga inaasahang cash flow na matatanggap ng mamumuhunan pati na rin ang muling pagbebenta ng mga nalikom. Ang dalawang elementong ito ay nagbibigay ng tinantyang kasalukuyang halaga ng equity. Ang paunang balanse ng utang (hindi alintana kung ito ay isang bagong pautang o utang na naipasa sa mamumuhunan) pagkatapos ay idaragdag sa halaga ng equity upang matukoy ang pagtatasa ng merkado. Kung bagong loan na ibinigay sa kasalukuyang mga kondisyon ng merkado at ang resultang return on equity ay nakakatugon sa kasalukuyang mga kinakailangan sa merkado, ang resulta ay ang tinantyang market value ng ari-arian. Ang pamamaraan na ito ay hindi isinasaalang-alang ang mga epekto ng pagbubuwis.

Ang prinsipyong pinagbabatayan ng tradisyunal na pamamaraan ay ang parehong mga namumuhunan at mga nagpapautang ay tumatanggap ng tinantyang pagbabalik.

Ang kabuuang kasalukuyang halaga ng kita ng mga nagpapautang at namumuhunan ay ang pinakamataas na halaga ng kapital sa pagtubos; ayon dito, ito ang presyo na dapat bayaran para sa ari-arian. Ang diskarteng ito ay nagpapabuti sa daloy ng pera sa paraan ng pagtatasa ng equity dahil isinasaalang-alang nito ang mga nalikom sa muling pagbebenta. Kasama sa huli ang halaga ng pagtaas (o pagbaba) sa halaga ng ari-arian at ang amortization ng mortgage na natanggap ng mamumuhunan sa muling pagbebenta.

Ang mga kinita ng parehong mga nagpapahiram ng mortgage at mga namumuhunan ay dapat kasama ang parehong return on investment at return on investment.

Tungkol sa mga mortgage, ang kasalukuyang kita dito ay pagbabayad ng utang. Ang mga self-absorbing mortgage ay nagbibigay ng sabay-sabay na pagbabayad ng interes (kita sa prinsipal na halaga ng utang) at amortization (pagbabayad ng pangunahing halaga ng mortgage) sa isang tiyak na panahon. Ang pangunahing balanse sa anumang punto ng oras ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng lahat ng mga pagbabayad na natitira bago ang buong amortisasyon ng utang, na may diskwento sa nominal na mortgage interest rate. Ang mga pautang sa mortgage ay kadalasang binabayaran bago mag-expire ang buong panahon ng amortization. Sa kasong ito, ang balanse ng mortgage ay binabayaran sa isang lump-sum cash na pagbabayad, at sa gayon ang utang ay binabayaran. nominal na halaga obligasyon sa utang ay katumbas ng kabuuan ng kasalukuyang halaga ng periodic mga pagbabayad ng cash at ang kasalukuyang halaga ng lump sum cash na pagbabayad para mabayaran ang utang, na may diskwento sa nominal na interest rate ng mortgage.

Ang kasalukuyang halaga ng isang equity investment ay katumbas ng kabuuan ng income stream at liquidation (muling pagbebenta), na may diskwento sa rate ng return on equity. Sa ilalim ng ilang mga termino sa mortgage, ang presyo ng equity ay nabibigyang katwiran sa pamamagitan ng mga resibo ng pera pati na rin ang muling pagbebenta na mga nalikom na inaasahan ng mga mamumuhunan na matanggap. Samakatuwid, ang kasalukuyang halaga ng equity ay katumbas ng kabuuan ng kasalukuyang halaga ng mga resibo ng cash at ang kasalukuyang halaga ng mga nalikom sa muling pagbebenta, na may diskwento sa ultimate return on equity, na isinasaalang-alang ang mga nauugnay na panganib. Kaya, ang halaga at oras ng pagtanggap ng mga benepisyo ng mga namumuhunan ay isinasaalang-alang.

Ang halaga ng ari-arian o ang presyo nito ay kinakalkula ayon sa formula (1):

Presyo = Halaga ng Equity + Mortgage Loan , (1)

Ang halaga ng equity ay tinukoy bilang ang kabuuan ng dalawang elemento: mga resibo ng pera at mga nalikom sa muling pagbebenta. Ang parehong mga item ay may diskwento sa naaangkop na rate ng pagbabalik at ang kanilang mga kasalukuyang halaga ay kinakalkula gamit ang kasalukuyang halaga ng mga kadahilanan.

Kung inaasahan na ang inaasahang mga resibo ng pera ay magiging pare-pareho, kung gayon ang kanilang taunang halaga ay i-multiply sa annuity factor. Ang mga nalikom sa pagbabalik o muling pagbebenta ay binibigyang halaga gamit ang isang unit present value factor, dahil ang mga nalikom ay tinatanggap bilang isang lump sum.

Ang formula para sa pagkalkula ng halaga ng equity (pamumuhunan sa equity), na isinasaalang-alang ang nabanggit - formula (2) - ay may sumusunod na anyo:

Halaga ng Equity = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

kung saan ang PWAF ay ang kasalukuyang value factor ng annuity sa rate ng return on equity,

CF - mga resibo ng pera,

PS - nalikom mula sa muling pagbebenta.

Upang masuri ang halaga ng real estate, ang kasalukuyang balanse ng mortgage ay dapat idagdag sa halaga ng equity. Ang lahat ng mga kita ay pinahahalagahan sa parehong paraan. Ang balanse ng mortgage ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng mga kinakailangang pagbabayad ng serbisyo sa utang, na may diskwento sa nominal na interest rate ng mortgage. Kaya, ang pangkalahatang pormula para sa pagtatasa ng halaga ng ari-arian (3) ay ang mga sumusunod:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

kung saan ang V ay ang halaga ng pagmamay-ari (initial),

PWAF - annuity present value factor sa rate ng return on equity,

CF - mga resibo ng pera,

PWF - reversion present value factor sa rate ng return on equity,

PS - nalikom mula sa muling pagbebenta,

MP - ang kasalukuyang balanse ng pangunahing halaga ng mortgage.

Kung tatanggapin natin yan

CF=NOI-DS , (4)

kung saan ang NOI ay netong kasalukuyang kita sa pagpapatakbo,

Ang DS ay serbisyo sa utang (taon), at

PS=RP-OS , (5)

kung saan ang RP ay ang presyo ng muling pagbebenta ng ari-arian,

OS - ang balanse ng utang sa mortgage sa muling pagbebenta;

pagkatapos ang formula 3 ay kukuha ng form:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3*)

Ang paggamit ng tradisyonal na teknolohiya ay nagsasangkot ng tatlong yugto ng pagkalkula para sa isang tiyak na panahon ng pagtataya. Ang panahon ng pagtataya ay ang panahon kung saan inaasahan ng may-ari na hawak ang ari-arian na pinahahalagahan.

Talahanayan 1. Mga yugto ng tradisyonal na pamamaraan ng pagsusuri sa mortgage-investment

Ang buwanang pagbabayad sa mortgage ay kinakalkula batay sa formula (6) upang kalkulahin ang kontribusyon sa pagbawas ng yunit (self-depreciating mortgage):

kung saan ang DSm ay ang buwanang serbisyo sa utang,

I - ang paunang halaga ng mortgage loan,

ako- taunang rate interes sa pautang,

t ay ang termino (taon) kung saan ipinagkaloob ang mortgage loan.

Ang kadahilanan ng annuity (formula 7) ay sumasalamin sa kasalukuyang halaga ng isang annuity sa isang partikular na rate ng diskwento:

kung saan ang Y ay ang rate ng return on equity,

Ang reversion present value factor (Formula 8) ay sumasalamin sa kasalukuyang halaga ng isang unit para sa isang panahon sa isang partikular na rate ng diskwento:

Ang balanse ng utang sa mortgage na may pantay na mga pagbabayad ay tinutukoy bilang kasalukuyang halaga ng mga pagbabayad sa serbisyo sa utang sa natitirang panahon ng amortization (pormula 9):

Ang presyo ng muling pagbebenta ng isang ari-arian ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagsasaalang-alang sa pagtaas o pagbaba sa halaga ng ari-arian bawat taon (d):

RP = P * (1 + d)T , (10)

kung saan ang RP ay ang presyo ng muling pagbibili ng ari-arian;

P ay ang paunang halaga ng ari-arian;

d - paglago (pagbaba) sa halaga ng ari-arian para sa taon;

Ang T ay ang panahon ng pagmamay-ari ng ari-arian.

Kaya, ang tradisyunal na pamamaraan ng pagsusuri sa mortgage-investment ay ang paraan ng pagpapahalaga sa loob ng balangkas ng diskarte sa kita. Kapag nagsasagawa ng pagsusuri sa mortgage-investment, dapat malaman ang alinman sa pangunahing halaga ng isang mortgage loan o ang ratio ng utang sa mortgage. Dapat tukuyin ng pagsusuri ang isang tinantyang presyo ng muling pagbebenta o pagbabago ng porsyento gastos para sa panahon ng pagtataya.

Ang pamamaraan na ito ay maaaring gamitin kung ang mamumuhunan ay ipagpalagay ang isang umiiral na utang o kung ang isang bagong pautang ay itinaas. Maaari itong baguhin upang isaalang-alang ang higit sa isang mortgage at mga pagbabago sa mga resibo ng pera. Kung alam ang presyo, maaaring gamitin ang pamamaraan upang tantiyahin ang rate ng return on equity.

Ang tradisyunal na pamamaraan ng pagsusuri sa mortgage-investment ay isang nababaluktot na paraan na maaaring isaalang-alang ang anumang sitwasyon. Gayunpaman, dahil sa mga pagpapalagay na ginawa, ang mga obhetibong nakuha na mga pagtatantya ay tinatayang.

Pagsusuri ng mortgage investment batay sa capitalization ng kita

Ang paraan ng capitalization ay nagko-convert ng taunang kita sa halaga ng ari-arian sa pamamagitan ng paghahati taunang kita sa pamamagitan ng kaukulang rate ng kita o sa pamamagitan ng pagpaparami nito sa kaukulang coefficient ng kita.

Ang pagtukoy sa halaga ng ari-arian batay sa kabuuang capitalization ratio ay ginagawa gamit ang formula (11):

saan V- ang halaga ng ari-arian;

NOI- netong kita sa pagpapatakbo;

k- kabuuang ratio ng capitalization.

Upang matukoy ang kabuuang capitalization ratio sa balangkas ng pagsusuri sa mortgage investment, ang mga sumusunod ay ginagamit:

· Ellwood Mortgage Investment Technique;

· Pamamaraan ng grupo ng pamumuhunan;

· Paraan ng direktang capitalization.

Dahil sa katotohanan na ang paksa ng gawaing ito ay mortgage lending pagbabangko, isasaalang-alang at susuriin ng papel ang mga tagapagpahiwatig na nauugnay lamang sa mga pagpapatakbo ng kredito at pag-areglo ng bangko na may mga indibidwal sa isang mortgage.

Suriin natin ang istraktura ng utang sa pautang mga indibidwal para sa nilalayong paggamit.

Talahanayan 7. Pagsusuri ng istraktura ng utang sa pautang ng mga indibidwal ng Sberbank ng Russia OJSC para sa 2010-2011

Tagapagpahiwatig					paglihis tagapagpahiwatig ng 2010 hanggang 2011
	Halaga, libong rubles		Halaga, libong rubles
Mga pautang sa consumer
Mga pautang sa sasakyan
Sangla sa mga utang

Ipinapakita ng talahanayan 7 na ang bahagi ng mga pautang sa mortgage noong 2010 ay 32%, ngunit noong 2011 ang bilang na ito ay bumaba sa 28%.

Suriin natin ang komposisyon ng utang utang sa bangko nabuo sa pamamagitan ng mortgage loan.

Talahanayan8. Pagsusuri ng istraktura ng utang sa pautang ng JSC "Sberbank of Russia" na nabuo ng mga pautang sa mortgage para sa 2010 - 2011.

Mortgage Lending Program					paglihis tagapagpahiwatig ng 2010 hanggang 2011
	Halaga, libong rubles		Halaga, libong rubles
"Pautang sa real estate"
"Mortgage"
Pautang "Mortgage +"
"batang pamilya"
Kabuuan ng mga pautang sa mortgage

Ang pagsusuri sa talahanayan 8 ay nagpapahintulot sa amin na makita na ang nasuri na istraktura ng mga pautang sa mortgage ay magkakaiba. Noong 2010, ang pinakamalaking bahagi ng mga pautang sa mortgage ay inisyu sa ilalim ng programang "Mortgage loan", ang pinakamaliit sa halagang 13% - "loan para sa real estate". Sa pagtatapos ng 2011, nagbago ang sitwasyon sa bangko, ang pinakamalaking bahagi ng mga pautang ay inisyu sa ilalim ng programang "mortgage loan +", at ang pinakamaliit - sa ilalim ng programang "batang pamilya".

Ipakita natin ang dynamics ng utang sa pautang sa ilalim ng mga programa sa pagpapahiram ng mortgage sa Figure 2

Figure 2. Dynamics ng utang sa pautang ng JSC "Sberbank of Russia", na nabuo ng mga programa sa pagpapahiram ng mortgage para sa 2010-2011

Mula sa Figure 2, nakita namin na ang pinakamalaking paglihis ay naganap sa ilalim ng mortgage lending program na "Mortgage +", noong 2011 ang utang sa utang ay tumaas ng 157% hanggang 2,081,598 libong rubles. Ang utang sa pautang sa ilalim ng programang "Young Family", sa kabaligtaran, ay nabawasan ng 74% mula sa 736,322 libong rubles. hanggang sa 192741 libong rubles

Suriin natin ang utang sa pautang sa mga pautang sa mortgage ayon sa termino ng pautang sa talahanayan 2.9

Talahanayan 9. Pagsusuri ng utang sa pautang ng JSC "Sberbank of Russia", na nabuo ng mga pautang sa mortgage sa pamamagitan ng panahon ng pag-kredito para sa 2010 - 2011

Termino ng mortgage					paglihis tagapagpahiwatig ng 2010 hanggang 2011
	Halaga, libong rubles		Halaga, libong rubles
3 hanggang 6 taong gulang
6 hanggang 10 taong gulang
mahigit 10 taon
Kabuuan ng mga pautang sa mortgage

Ang mga pautang sa mortgage ay sinuri para sa mga termino hanggang 3 taon, mula 3 hanggang 6 na taon, mula 6 hanggang 10 taon at higit sa 10 taon.

Ang pagsusuri sa talahanayan 9 ay nagpapahintulot sa amin na tapusin na ang pinakamalaking bahagi ng mga pautang sa mortgage noong 2010 sa halagang 65% ay inisyu sa loob ng 6 hanggang 10 taon, noong 2011 tagapagpahiwatig na ito bumaba sa 52%, ngunit nanatiling pangunahing isa. Ang pinakamaliit na bahagi ng mga pautang ay mga pangmatagalang pautang para sa isang panahon na higit sa 10 taon. Ang pagsusuri ay nagpakita na noong 2011 ang bahagi ng mga pautang sa mortgage para sa isang panahon ng higit sa 10 taon ay tumaas ng 8 p.p. hanggang 16%.

Figure 3 - Dynamics ng mga mortgage loan sa pamamagitan ng loan term ng Sberbank of Russia OJSC para sa 2010-2011

Ang isang pagsusuri sa figure ay nagpapahintulot sa amin na tapusin na ang mga mortgage loan na inisyu para sa hanggang 3 taon ay nabawasan mula 17% hanggang 10% ng 7. Mortgage loan mula 3 hanggang 6 na taon ay nagbago nang mas malaki mula 10% hanggang 22% ng 01/ 01/2012, hindi gaanong kabuluhan ang naganap na pagbabago para sa mga pautang na ipinagkaloob mula 6 hanggang 10 taon at para sa isang panahon na higit sa 10 taon.

Pagpapasya na kumuha ng mortgage loan para sa pagbili ng pabahay o iba pang real estate (mga bahay, apartment, cottage, kapirasong lupa atbp.), ang nanghihiram ay nagsimulang maghanap ng angkop na tagapagpahiram. Ang isa sa mga nangungunang posisyon sa kanila ay may kumpiyansa na inookupahan ng OJSC Sberbank ng Russia. Nag-aalok ito sa mga kliyente ng ilang programa sa pabahay:

pautang sa real estate,

mortgage,

Pautang "Mortgage +"

"Batang pamilya".

Kundi nagpapahiram kanais-nais na mga kondisyon nagpapataw ng ilang mga kinakailangan sa mga borrower mismo, kaya hindi lahat ay maaaring gumamit ng mortgage ng Sberbank ng Russia. Isaalang-alang natin ang mga tampok nito nang mas detalyado.

Ang pangunahing pamantayan para sa lahat ng mga pautang sa mortgage ng JSC "Sberbank of Russia" ay: maximum na termino at minimum na paunang bayad. Ang rate ng interes ay hindi gumaganap ng isang mapagpasyang papel dito (ang mga limitasyon ng pagbabagu-bago nito sa iba't ibang mga bangko ay halos 2%), ang paraan ng pagbabayad ng mortgage ay mas mahalaga.

Ang OJSC "Sberbank of Russia" ay nagbibigay ng isang mortgage sa mga mamamayan na umabot sa edad na 21, at dapat itong bayaran bago umabot sa 75 taong gulang ang nanghihiram. Kasabay nito, ang maximum na panahon kung saan maaaring maibigay ang isang pautang ay 30 taon (para sa paghahambing: sa ilang mga bangko, ang maximum na panahon ng pautang ay 15 taon, at dapat itong bayaran bago ang tatanggap ay maging 60 taong gulang). Minimum na sukat paunang bayad na may mortgage sa isang bangko, ito ay 10% ng halaga ng nakuhang ari-arian (o kahit 5% sa ilalim ng programang Young Family), habang sa karamihan ng mga bangko ito ay 15% o higit pa. Ang mga pangunahing kinakailangan para sa nanghihiram at isang paglalarawan ng mga programa ay iniharap sa Appendix No. 1.

Kapag pinag-aaralan ang mga programa, ipinakita na ang pangunahing tampok ng mortgage ng OJSC Sberbank ng Russia ay isang magkakaibang paraan ng pagbabayad nito, kapag ang halaga ng buwanang pagbabayad ay nagbabago sa bawat oras na pababa (dahil sa isang pare-parehong write-off ng punong-guro utang, at, nang naaayon, pagbaba ng interes). Ngayon, maraming mga bangko ang gumagamit ng isa pang pamamaraan para sa pagbabayad ng mga pautang sa mortgage - annuity, na nagpapahiwatig ng pagbabayad ng pantay na halaga

mga pagbabayad sa buong termino ng kontrata. Ang pamamaraan na ito ay panlabas na mas simple at mas maginhawa, ngunit sa katotohanan ito ay nagkakahalaga ng nanghihiram ng higit pa kaysa sa naiiba.

Kaya, maaari nating tapusin na ang mortgage ng Sberbank ng Russia OJSC ay tiyak na kapaki-pakinabang para sa nanghihiram, ngunit sa parehong oras, hindi dapat kalimutan na ang bawat bangko ay sumusubok na kunin ang sarili nitong benepisyo mula sa anumang transaksyon, dahil ang paggawa ng kita ay ang pangunahing. layunin ng anumang bangko.

Ang isa pang programa ay ang Young Family Mortgage Program, Affordable Housing, Social Mortgage, na kailangang suriin pareho mula sa punto ng view ng bangko at mula sa punto ng view ng paglutas ng problema sa pabahay, na binubuo sa pagkuha ng real estate sa pamamagitan ng mga kabataang pamilya.

Ang bawat batang pamilya ay nangangailangan ng sarili nitong tirahan. Ngayon, ang problema sa pabahay ay may kaugnayan at talamak para sa maraming mga batang pamilya sa ating bansa.

Sa kasalukuyan, ang mga presyo ng pabahay ay napakataas at may posibilidad na patuloy na tumaas. Karamihan sa mga batang pamilya ay hindi agad makakabili ng apartment o bahay sa unang yugto ng kanilang buhay na magkasama. Paano malutas ang kasalukuyang problema, at kung paano bumili ng apartment para sa isang batang pamilya?

Ngayon, ang mga batang pamilya sa Russia ay may pagkakataon na bumili ng abot-kayang pabahay. Ito ay naging posible salamat sa mga espesyal na programa mga social mortgage na binuo ng gobyerno ng Russia. Ang isang halimbawa ng mga naturang programa ay ang medyo malawak na programa ng Young Family, na nagpapahintulot sa isang batang pamilya na bumili ng abot-kayang pabahay sa tulong ng espesyal na pagpapautang sa mortgage mula sa Sberbank.

Ang Young Family Mortgage ay bahagi ng Affordable Housing program at nagbibigay ng abot-kayang pabahay para sa mga batang pamilya. Ang programa ay upang bigyan ang isang batang pamilya ng mga subsidyo para sa pagbili ng pabahay.

Kung ang edad ng kahit isa sa mga mag-asawa ay hindi hihigit sa 30 taong gulang at wala silang mga anak, kung gayon ang halaga ng subsidy ay magiging 35%, kung ang pamilya ay may isa o higit pang mga anak, kung gayon ang halaga ng subsidy ay tataas hanggang 40% ng halaga ng pabahay. Ang halaga ng subsidy ay depende sa bilang ng mga bata sa pamilya at sa halaga ng bawat metro kuwadrado ng pabahay na binili. Bilang karagdagan, ang isang solong magulang na pamilya, kung saan ang ina (ama) ay hindi pa umabot sa edad na 30, ay maaaring makatanggap ng pautang para sa isang batang pamilya.

Sa ilalim ng naturang programa, mayroong tiyak na halaga ng living space kung saan ibibigay ang subsidy. Ang laki ng living space para sa isang batang pamilya ng dalawa ay 42 square meters, kung mayroong higit sa 2 tao sa pamilya, pagkatapos ay isa pang 18 metro para sa bawat miyembro ng pamilya.

Upang makasali sa mortgage program na ito ng Sberbank of Russia OJSC, ang pamilya ay dapat kilalanin bilang nangangailangan ng pagpapabuti ng kanilang kalagayan ng pamumuhay. Ang mga batang pamilyang kalahok sa proyekto ay dapat bigyan ng espesyal na sertipiko habang pumapasok ang pera sa badyet. Ang pamilya ay dapat magkaroon ng kita o iba pang pondo na magiging sapat upang bayaran ang halaga ng pabahay sa bahaging hihigit sa halaga ng subsidy.

Kapag nagpasya na sumali sa programa ng pambansang proyekto ng abot-kayang pabahay para sa mga kabataan na may pakikilahok ng Sberbank ng Russia, o hindi, ang pamilya ay nahaharap sa iba't ibang mga isyu. Halimbawa, ang takot na bumili ng bahay kahit na may suporta sa gobyerno; ang ilang mga pamilya, kapag nagpaplanong magkaroon ng mga anak, ay natatakot na pansamantalang mawala ang kanilang solvency sa kredito. Gayunpaman, ito ay ibinigay para sa mortgage project para sa isang batang pamilya. Halimbawa, sa pagsilang ng isang bata, ang mga magulang ay tumatanggap ng karagdagang subsidy mula sa estado, na kinuha mula sa panrehiyong badyet, at ang halaga nito ay hindi bababa sa 5% ng halaga ng biniling pabahay. Bilang karagdagan, kung ang isang batang pamilya ay hindi maaaring pansamantalang magbayad sa isang pautang, ang mga pagbabayad ay sinuspinde (hanggang sa 3 taon). Ang pagsususpinde ng mga pagbabayad ay maaaring nauugnay hindi lamang sa kapanganakan ng isang bata, kundi pati na rin sa pagtatayo ng pabahay.

Ang isa pang malaking bentahe ng programa ng mortgage sa pabahay na may pakikilahok ng Sberbank para sa mga batang pamilya ay maaari kang gumawa ng isang maliit na paunang bayad. Ang termino para sa pagpapahiram sa mortgage ay karaniwang hanggang 20 taon. Pinakamataas na halaga, na maaaring ibigay, ay tinutukoy na isinasaalang-alang ang solvency ng nanghihiram, ang halaga ng pabahay, atbp. Ang isang pautang na ibinigay sa ilalim ng programa ng mortgage para sa mga batang pamilya ay maaaring hanggang sa 90% ng halaga ng biniling pabahay. Kung ang pamilya ay may mga anak, kung gayon ang halaga ng pautang ay maaaring umabot ng hanggang 95% ng halaga ng pabahay. Ang rate ng interes sa pautang na ito ay humigit-kumulang 16%. Pambansang pananalapi(rubles) at 11% in dayuhang pera(US dollars, euros).

Bilang karagdagan sa mga batang pamilya, marami pang residente ng Russia ang kailangang mapabuti ang kanilang mga kondisyon sa pamumuhay, ngunit hindi nila ito mabibili sa ilalim ng mga tuntunin ng isang ordinaryong mortgage, dahil sa mababang kita. na isa pang problema kapag bumibili ng bahay. Upang malutas ang problema sa pabahay na ito, ang Sberbank ay nagmumungkahi ng isang social mortgage program.

Ang ganitong uri ng social mortgage ay tutulong sa mga taong pumila para sa libreng pabahay sa loob ng ilang taon at hindi nakatanggap ng anumang mga resulta. Sa pamamagitan ng programang ito, ang nanghihiram ay maaaring bumili ng bahay sa halaga ng konstruksiyon kaysa sa presyo sa merkado, na isang mas murang opsyon.

Bilang karagdagan, kung ang nanghihiram ay nasa listahan ng paghihintay upang mapabuti ang mga kondisyon ng pabahay o bumili ng isang hiwalay na lugar ng tirahan ng kanyang sarili, kung gayon ang estado ay nagbibigay ng isang apartment kung saan ang nanghihiram ay kailangan lamang magbayad ng pagkakaiba sa pagitan ng lumang living space at ng bagong isa.

Kaagad pagkatapos ang nanghihiram ay gumawa ng buong pagbabayad para sa pabahay sa kanya at sa kanya mga pondo ng pautang, siya ay naging may-ari nito, maaaring magparehistro dito kasama ng mga miyembro ng kanyang pamilya. Gayunpaman, hanggang sa ganap na mabayaran ng nanghihiram ang utang, ang pabahay ay ipinangako ng bangko.

Sa kabila ng malaking pag-unlad sa pag-unlad mga programang panlipunan mortgage lending, ang bangko ay patuloy na nagtatrabaho sa social lending, at gumagawa ng maraming pagsisikap upang madagdagan ang pagkakaroon ng mga naturang programa para sa mga mamamayang Ruso. Kaya, dapat na maunawaan ng mga tao na kahit na may medyo mababang kita, maaari silang makakuha ng kanilang sariling pabahay nang hindi naghihintay ng ilang taon sa pila.

Sa ngayon, ang Sberbank, pati na rin ang iba, ay nagbibigay ng pautang nang walang paunang bayad. Halimbawa, tulad ng isang Sberbank mortgage program ay ang mga sumusunod. Nagbibigay ang bangko ng pautang na sinigurado ng iyong kasalukuyang apartment, kung saan maaari kang bumili ng bagong bahay. Ang panahon ng pagbabayad ng utang ay mula 5 hanggang 15 taon, at mga rate ng interes ay maaaring mula sa 11% sa US dollars at mula sa 14% sa Russian rubles.

Ihambing natin ang programa ng Sberbank sa programa ng isa pang bangko. Gumagamit ang Absolut-Bank ng ibang pamamaraan ng pagpapautang: tumatanggap ang nanghihiram ng dalawang pautang nang sabay-sabay. Ang una ay hanggang sa 90% ng halaga ng pabahay, at ang pangalawang pautang, para sa isang panahon ng 3 taon at sinigurado ng pabahay ng kliyente, ay inilalaan upang bayaran ang paunang bayad. Ang nanghihiram ay unang nagbabayad ng interes sa pangalawang utang, at binabayaran ang natitirang pangunahing utang sa pagtatapos ng termino ng pautang o pagkatapos ng pagbebenta ng pabahay. Ang bangko ng "City client" ay may sariling orihinal na programa ng pagpapautang ng mortgage nang walang paunang bayad. Ang bangko ay nagbibigay ng mga pautang sa pagkakaroon ng collateralized real estate hindi lamang mula sa nanghihiram, kundi pati na rin mula sa mga magulang, na sa ganitong paraan ay tumutulong sa mga bata na magpasya isyu sa pabahay. Ang ganitong pautang ay maginhawa para sa mga may mataas at matatag kita ng pamilya, ngunit hindi makatipid ng pera para sa isang paunang bayad.

Ang pagpapahiram sa mortgage nang walang paunang bayad ay medyo mapanganib para sa parehong nanghihiram at sa nagpapahiram na bangko. Iyon ang dahilan kung bakit ang mga kondisyon para sa ganitong uri ng pagpapahiram ay mas mahigpit, at ang mga rate ng interes sa utang ay mas mataas. May panganib sa bangko ng posibilidad ng hindi pagbabayad ng utang ng kliyente. Maaaring lumitaw ito dahil sa ang katunayan na ang nanghihiram ay hindi namuhunan ng kanyang sariling mga pondo sa anyo ng isang paunang bayad at wala siyang pakiramdam ng pananagutan sa bangko ng pinagkakautangan. Gayunpaman, pinoprotektahan ng mga bangko ang kanilang sarili mula sa mga posibleng panganib sa pamamagitan ng mandatoryong pamamaraan ng seguro sa mortgage, pati na rin ang pagkakaroon collateral, na kung saan ay ang ari-arian mismo. Ang pagtaas ng kumpetisyon sa pagitan ng mga bangko ay nag-aambag sa pagtaas ng bilang ng mga bangko na kinabibilangan ng pagpapautang ng mortgage nang walang paunang bayad sa kanilang mga programa sa pautang.

Ngayon, ang Sberbank mortgage lending program ay umuunlad at hinihiling gamit maternity capital.

Sa suporta ng Sberbank, ang pagpapahiram ay isinasagawa gamit ang maternity capital, na isa pang tampok mga programa sa mortgage banga.

Kapital ng ina ay isa sa mga anyo tulong ng estado ibinigay para sa pederal na batas"Sa karagdagang mga panukala ng suporta ng estado para sa mga pamilyang may mga anak" na may petsang Disyembre 26, 2006 No. 256-FZ. Ang maternity capital ay dapat bayaran sa kapanganakan (adoption) ng pangalawa o kasunod na anak. Ang kabuuang halaga ng maternity capital ay una ay katumbas ng 250 libong rubles. Ngayon ito ay isang maliit na higit sa 400 libong rubles. Sa Russia mataas na lebel inflation, at upang ang mga magulang ay walang mawala, ang figure na ito ay nai-index ng ilang beses sa isang taon. Maaari kang makatanggap ng maternity money para sa isang batang ipinanganak nang hindi mas maaga sa Enero 1, 2007. Maaari kang makatanggap ng maternity capital nang isang beses lamang, iyon ay, ang pera ay ibinibigay para sa isang bata lamang.

Mahigpit na itinatakda ng batas ang mga layunin kung saan maaaring gastusin ang maternity capital:

Pagkuha ng edukasyon para sa isang bata;

Pagpapabuti ng mga kondisyon ng pamumuhay ng pamilya;

Pagbuo ng pinondohan na bahagi ng labor pension ng ina.

Posible lamang na gumamit ng maternity capital kapag ang bata ay umabot sa edad na tatlo. Gayunpaman, ayon sa mga susog sa Artikulo 7 ng Pederal na Batas ng Russian Federation noong Disyembre 29, 2006 N 256-FZ, maaari mong itapon ang perang dapat bayaran ngayon, anuman ang edad ng sanggol, kung ang mga pondo mula sa maternity ang kapital ay ginagamit upang mabayaran ang utang sa mortgage.

Kaya, ang Sberbank ay nag-aambag sa paglutas ng problema sa pabahay kapag ang isang pamilya ay tumatanggap ng maternity capital.

Ang isyu sa pabahay ay nag-aalala sa maraming kabataan at isang matinding problema. At samakatuwid, ang pagkakataon na ibinigay ng Sberbank upang idirekta ang maternity capital upang malutas ang problemang ito ay may kaugnayan.

Ayon sa mga tuntunin ng Sberbank mortgage lending gamit ang maternity capital, ang maternity capital ay maaaring gamitin kapwa upang bayaran ang utang sa isang naunang natanggap na mortgage loan, at bilang paunang bayad.

Tandaan na sa tulong ng maternity capital, ang pagbabayad ng isang mortgage loan ay hindi nagaganap nang nakapag-iisa, ng Pension Fund.

Ang pagsusuri na isinagawa ay nagsiwalat na Pondo ng Pensiyon isinasaalang-alang ang isang aplikasyon para sa pagbabayad ng isang pautang sa pamamagitan ng Sberbank at nagpapadala ng pera sa bangko. Ito ay nagtatapos sa kanyang gawaing pangangalap ng pondo. Ang karagdagang kapalaran ng pera ay nakasalalay sa bangko.

Upang mag-isyu ng alinman sa mga pautang sa itaas, ang Sberbank of Russia OJSC ay dapat magbigay ng isang tiyak na listahan ng mga dokumento (Appendix No. 2), punan ang questionnaire ng borrower (Appendix No. 3). Upang matukoy ang halaga ng isang pautang para sa pagbili ng real estate sa Sberbank, may mga pamantayan batay sa kita ng pamilya (Appendix No. 4).

Samakatuwid, ibinigay na ang bangko OJSC "Sberbank of Russia" ay isa sa mga pinuno sa ating bansa, ito ay kabilang sa 10 pinakamalaking at pinaka-maaasahang mga bangko, ang pakikilahok nito sa pagpapautang sa mortgage makatwiran at maaaring imungkahi bilang direksyon ng pag-unlad para sa bangkong ito para sa panahon ng pagtataya.

Ang pagsusuri sa mortgage investment ay isang uri ng diskarte sa kita at ginagamit upang suriin ang real estate na binili gamit ang isang mortgage loan.

Ang pangangailangan, posibilidad at kapakinabangan ng paggamit ng mga hiniram na pondo sa mga transaksyon sa real estate mula sa posisyon ng nanghihiram at nagpapahiram ay tinutukoy ng mga sumusunod.

Para sa isang mamumuhunan (nanghihiram), ang pagpapalaki ng mga hiniram na pondo kapag bumibili ng real estate ay nagbibigay-daan sa:

Kumuha ng isang bagay na ang halaga ay lumampas sa mga pondo na mayroon siya;

Taasan ang antas ng sari-saring portfolio sa pamamagitan ng pamumuhunan ng sariling mga pondo na inilabas kapag gumagamit ng pautang sa ibang real estate;

Kunin ang real estate nang installment, binabayaran ang nagpapahiram ng mga halagang dapat bayaran sa kanya mula sa kita na dinala ng parehong ari-arian;

Makakuha ng mas mataas na rate ng return on invested equity kapag pumipili ng paborableng kondisyon sa pagpopondo.

Ang pinagkakautangan ay nagpapatuloy mula sa mga sumusunod na pagsasaalang-alang:

Ang pinahiram na bagay ay hindi napapailalim sa transportasyon, pisikal na pinsala, ay karaniwang nakaseguro at, samakatuwid, sa buong panahon ng pagbabayad ng utang ay maaaring kontrolin ng pinagkakautangan;

matagal na pisikal at buhay pang-ekonomiya ang real estate ay ang batayan para sa pagbabalik ng hindi lamang ang halaga ng pangunahing utang, kundi pati na rin ang interes na dapat bayaran;

Sapilitan pagpaparehistro ng estado ang mga karapatan sa real estate, pati na rin ang mga transaksyon dito, kabilang ang mga mortgage, ay nagsisilbing legal na garantiya ng katuparan ng mga obligasyong kontraktwal ng nanghihiram;

Flexible na sistema ng pagbalangkas kasunduan sa pautang, ang posibilidad ng pagsasama ng mga espesyal na kondisyon dito ay nagpapahintulot sa tagapagpahiram na tumugon sa isang napapanahong paraan sa antas ng kakayahang kumita ng merkado ng mga hiniram na pondo, sa mga pagbabago katatagan ng pananalapi ang nanghihiram, upang maimpluwensyahan ang posibilidad na muling ibenta ang pinahiram na asset bago ang kapanahunan ng utang; ang real estate ay hindi napapailalim sa isang matalim na pamumura;

Ang wastong natukoy na halaga ng collateral ay magpapahintulot sa bangko na ibalik ang perang ipinahiram na may interes.

Sa karamihan ng mga maunlad na bansa Ekonomiya ng merkado ang pagkuha ng real estate ay isinasagawa sa pakikilahok ng mga hiniram na pondo na ibinigay sa isang pangmatagalang batayan sa anyo ng isang mortgage loan - isang pautang na ibinigay para sa isang mahabang panahon para sa pagbili ng real estate, na gumaganap bilang collateral. Sa ganitong paraan, tampok na nakikilala mortgage loan - kumbinasyon ng object ng pledge at ang nakuhang real estate.

Ang mga tiyak na kondisyon ng financing ay dapat isaalang-alang ng appraiser, na nagkukumpara sa mga ito sa tinatawag na tipikal na financing - ang halaga ng kredito na maaaring ibigay ng nagpapahiram, pati na rin ang interes na sinisingil. Paghahambing ng appraiser tiyak na mga kondisyon financing na may tipikal na financing, lalo na kung ang loan ay hindi ibinigay ng isang third party, ngunit direkta ng nagbebenta, ay maaaring tasahin ang mga ito bilang paborable. Ang kadahilanan na ito ay dapat isaalang-alang sa presyo bilang isang naaangkop na surcharge sa gastos.

Kaya, ang mga tuntunin ng financing ay nakakaapekto sa presyo ng real estate, ngunit hindi binabago ang halaga nito. Ang isang makatwirang mamumuhunan ay handang magbayad ng mas mataas na presyo para sa nakuhang ari-arian kung tumanggap siya ng pautang sa mababang halaga ng merkado, o kung mayroon siyang positibong pinansiyal na leverage dahil sa pagtaas ng termino ng pautang, o ang nagbebenta ay nagbabayad ng mga puntos ng diskwento sa isang mortgage loan na natanggap ng bumibili.

Ang isang mamimili ng real estate ay maaaring magpasya na kumuha ng isang mortgage loan batay sa isang pagtatasa ng pagiging epektibo ng paggamit ng mga hiniram na pondo sa proseso ng pamumuhunan. Upang gawin ito, kinakailangan upang pag-aralan ang mga kadahilanan tulad ng

rate ng pautang, termino ng pautang, pamamaraan ng pagbabayad, halaga ng utang sa mortgage, leverage sa pananalapi, mga espesyal na kondisyon sa pagpapahiram.

Pagtatantya ng pinansiyal na pagkilos, ibig sabihin. ang posibilidad ng paggamit ng mga hiniram na pondo sa proseso ng pamumuhunan ay ang pinakamahalagang salik na tumutukoy sa bisa ng paggamit ng mamumuhunan ng mga hiniram na pondo. Para sa isang layunin na pagtatasa ng pinansiyal na pagkilos, kinakailangan na makilala sa pagitan ng mga antas ng kita na dala ng real estate, at wastong matukoy ang kaukulang mga rate ng pagbabalik.

Ang real estate rate of return ay kinakalkula bilang ratio ng netong kita sa pagpapatakbo sa halaga ng real estate o ang kabuuan ng mortgage loan at ang equity ng mamumuhunan.

Ang rate ng return on equity ay tinukoy bilang ang ratio ng mga cash receipts sa halaga ng equity capital na ipinuhunan ng isang investor sa real estate.

Depende sa mga tuntunin ng pautang, ang pinansiyal na leverage ay maaaring masuri bilang positibo, negatibo o neutral. Kung ang rate ng return on equity ay lumampas sa rate ng return sa real estate, kung gayon ang financial leverage ay positibo. Ang ratio na ito ay nagpapakilala sa epektibong paggamit ng mga hiniram na pondo.

Ang isang mahalagang hakbang sa pagsusuri sa mortgage investment ay ang pagtatasa ng kasapatan ng hinulaang netong kita sa pagpapatakbo, na kinakalkula batay sa mga katangian ng ari-arian na sinusuri, upang makamit ang kinakailangang rate ng return on equity sa ilalim ng ibinigay na mga kondisyon sa pagpopondo.

Kasama sa pagsusuri sa mortgage investment ang pagkalkula ng ratio ng coverage ng utang at paghahambing nito sa mga kinakailangan ng bangko para sa paglampas sa halaga ng netong kita sa pagpapatakbo na may kaugnayan sa halaga ng mga mandatoryong pagbabayad sa isang mortgage loan.