Ang pagpapahiram ng mortgage ay isang kasalukuyang kalakaran merkado ng Russia serbisyo sa pagbabangko sampung taon na. Ayon sa istatistika para sa 2016, 10% lamang ng ating mga mamamayan ang nagmamay-ari ng real estate. 1% lang ang makakabili nito para sa naipong cash. Ano ang magiging dinamika ng merkado sa susunod na 2-3 taon, higit sa lahat ay nakasalalay sa sitwasyong pampulitika at pang-ekonomiya.

Pag-unlad ng merkado ng mortgage ng Russia

Sa unang kalahati ng dekada nobenta, ang mga bangko ay halos hindi nag-isyu ng mga pautang para sa pagbili ng pabahay sa populasyon. Walang mga pautang sa consumer. Kung nangyari ito, nanghiram sila ng hindi hihigit sa isang taon, sa 36%. Gayunpaman, kahit na ang pagpapakilala ng Pederal na Batas "Sa Mortgage" noong 1998 ay hindi nakakaapekto sa pagtaas ng demand ng mga borrower para sa naturang produkto. Ang pinakamataas na termino para sa paggamit ng pautang - 3 taon sa 40% na interes ay hindi interesante sa karamihan ng mga nanghihiram.

Mortgage lending sa Russia: kung paano tumaas ang mga volume

Samantala, sa pagpapabuti kalagayan ng pamumuhay at higit sa kalahati ng populasyon ay kailangang bumili ng kanilang sariling mga apartment. Upang mabigyan ang mga mamamayan ng kanilang sariling pabahay at pag-unlad pagpapautang sa mortgage sa Russia, ang gobyerno noong 2004 ay nagpapakilala ng isang espesyal pambansang proyekto. Unang yugto programa ng estado Ang 2005-2008 ay naglaan para sa pagtaas sa pagkakaroon ng real estate sa ilalim ng mga garantiya ng estado at isang pagtaas sa dami pagtatayo ng pabahay. 212.9 bilyong rubles ang inilaan para dito.

Ang programang ito, na orihinal na idinisenyo para sa 6 na taon, ay nagpatindi ng mga transaksyon para sa pagkuha ng real estate. Ang mga mamamayan ay naging mas handa na kumuha ng mga pautang. Para sa paghahambing, kung noong 2005 ang bahagi sangla sa mga utang accounted para sa 3.5% ng kabuuang pagpapautang, noong 2008 ang bilang ay tumaas sa 9%.

Noong 2008, nabuo ang mga permanenteng manlalaro mortgage market. Kasama sa grupo ang AHML na may 100 porsyento partisipasyon ng estado, Sberbank, malaki at katamtaman komersyal na mga bangko, mga kooperatiba sa pabahay, mga kumpanya ng konstruksiyon at pamumuhunan. Gayunpaman, ang pagsisimula ng krisis ay nagpabagal sa pag-unlad. Maraming mga bangko ang nagbawas ng pagpapautang. Natagpuan ng mga nangungutang ang kanilang sarili sa isang mahirap na sitwasyon, na nagpilit sa mga nagpapahiram na bumuo ng mga mekanismo upang mabawasan ang mga pasanin sa pananalapi (muling pagbubuo, mga pista opisyal ng kredito). Ang dami ng pagpapautang sa pabahay para sa panahon 2008-2010:

Ang simula ng 2011 ay nagdala ng positibong dinamika. Ang paglabas sa krisis ay nagdulot ng pagbaba mga rate ng bangko. Sa ikalawang kalahati ng taon lamang, ang mga pautang na nagkakahalaga ng 397 bilyong rubles ay inisyu. Patuloy na sinusuportahan ng estado ang mga mortgage. naisagawa na mga pagbabawas sa lipunan para sa pangunahing, halimbawa, sa mga programang "Low-rise housing", "Bagong gusali", pagpapababa ng rate ng pagpapautang. Isa sa mga mortgage engine ay ang pamumuhunan ng VEB sa pagtatayo ng pabahay noong 2010-2013.

Hanggang 2015, pana-panahong nagbago ang sitwasyon. Tumaas at bumaba ang mga rate. Kasama nila, ang pangangailangan para sa sangla sa mga utang. Kaya, kung noong 2012 ang dami ng mga pautang ay umabot sa isang rekord na trilyong rubles at patuloy na lumago para sa isa pang 2 taon, pagkatapos ay pagkatapos ng 3 taon ay bumaba ito sa 765 bilyong rubles.

Dami ng mortgage noong 2016

Ang taong ito ay isang pambihirang tagumpay sa pagpapahiram ng mortgage. Dahil ang estado, kasunod ng konsepto, ang mga subsidized na rate para sa pagbili ng pabahay, ang mga mamamayan ay nakagamit ng mga pautang. Ang mga halagang ibinayad ay umabot sa 40% ng kabuuan mga pautang sa consumer. Sa mga ito, sa loob ng balangkas ng programa ng estado, 304 libong mga pautang ang inisyu noong 2016 sa halagang 556 bilyong rubles. Ang dami ng pagpapautang, kumpara noong 2015, ay tumaas ng 29.86%. Ang laki ng mga pautang na inisyu ay tumaas, nagsimula silang ibigay para sa isang panahon ng higit sa 15 taon. Ang programa ng estado ay ginamit ng 304 libong nanghihiram na nakatanggap nito. Ang buong dami ng mga pautang sa mortgage noong 2016 ay umabot sa 1,288,531 milyong rubles, at ang kanilang bilang ay 753,064 (ayon sa data).

Ang Sberbank at VTB Group ay naging pinaka-aktibong manlalaro sa mortgage market. Gayunpaman, tumindi ang kompetisyon. Bilang resulta, muling naging posible na kumuha ng pautang nang walang kumpirmasyon ng kita at walang paunang bayad, na ginawang magagamit ang mga pautang sa malawak na hanay ng mga nanghihiram. Ipinakilala ang mga inobasyon:

• mga inning mga online na aplikasyon;
• remote state registration ng real estate (isang magkasanib na programa ng Sberbank at Rosreestr);
• ang mga nagpapahiram ay nagsimulang makipag-usap sa mga customer at mangolekta ng impormasyon tungkol sa kanila sa pamamagitan ng mga social network.

Kung sa mga nakaraang taon ang pangunahing pokus ay sa pangunahing ari-arian, pagkatapos mula noong panahong ito ang pangalawang merkado ng real estate ay muling nabuhay. Ang dahilan nito ay ang pagpapabuti sa mga kondisyon ng pagpapahiram at ang pagpapakilala ng mga bagong panuntunan ng mga nagpapahiram. Sa pangkalahatan, ang mga mortgage ay naging isang maaasahang instrumento sa pananalapi. Ginagarantiyahan nito ang mga pagbabalik at matatag na pagbabalik sa mga bangko, at pinasimple ang proseso ng pagkuha ng pautang at pagbili ng real estate para sa isang nanghihiram.

Ang dinamika ng pagpapahiram ng mortgage sa 2017 at mga pagtataya para sa 2018

Noong 2017, stable ang sitwasyon. Sa pangunahing pamilihan:

Sa mga ito, 22 na pautang lamang ang nasa foreign currency. Ang kanilang halaga ay 802 milyong rubles.

Ayon sa data ng Central Bank ng Russian Federation, sa simula ng 2018, ang mga tagapagpahiwatig sa mga tuntunin ng bilang at dami ng mga pautang na inisyu ay umabot sa 1,092,315 at 2,057,559 na rubles, ayon sa pagkakabanggit. Ayon sa mga eksperto, ang mga rate sa 2018 ay mababa ang talaan. Gayunpaman, ang mga panlabas na kadahilanan na maaaring baligtarin ang sitwasyon ay maaaring maging isang panganib sa ekonomiya ng Russia.

Dynamics ng mga rate ng mortgage

Matapos ang pag-ampon noong Hulyo 1998 ng batas na kumokontrol sa mekanismo ng mortgage, ang mga pautang para sa pagbili ng pabahay ay inisyu pangunahin sa dayuhang pera, sa 10-11% kada taon. Sa pagkakaroon ng patuloy na kita at ang katatagan ng ruble, ito ang pinaka kumikitang opsyon, dahil sa rubles sila ay na-kredito sa average na 14-15%.

Sa simula ng 2006, naging mas aktibo ang mga nanghihiram. Bukod dito, pareho silang handa na kumuha ng parehong mga pautang sa ruble at foreign currency.

Pagkatapos ng simula ng krisis, ang dinamika ng mga rate sa loob ng 10 taon ay nagbago sa parehong direksyon. Kung hanggang sa tag-araw ng 2008 mayroong isang pababang kalakaran sa mga rate sa dayuhang pera (hanggang sa 10.8%) at rubles (hanggang sa 12.4%), pagkatapos noong Mayo 2009 sila ay tumaas sa 13.8% sa dayuhang pera, 14.9% sa rubles . Ang sitwasyong ito ay humantong sa isang matinding pagbawas sa pagpapautang sa mortgage:

• 2008 - 349 libong mga pautang, kung saan 4.9% ay nasa dayuhang pera;
• 2009 - 130 libong mga pautang, kabilang ang 1.5% sa dayuhang pera.

Habang ang mga kahihinatnan ng krisis ay napagtagumpayan, noong 2012 ang mga rate ay nagsimulang bumaba. Gayunpaman, ang mga natatakot na mamamayan ay tumigil sa pagkuha ng mga pautang sa dayuhang pera, kahit na ang interes sa kanila ay bumaba sa ibaba 10 bawat taon.

Ang pinakamataas na pagbawas sa mga rate ay naobserbahan mula 01/01/2016. Ang dynamics ay maaaring masubaybayan ng mga pangunahing rate ng Central Bank:

Batay dito, binawasan ng mga bangko ang halaga ng mga mortgage.

Demograpiko ng mga Nanghihiram ng Mortgage

Sa konteksto ng mga istrukturang panrehiyon sa iba't ibang taon, ang Moscow at ang Rehiyon ng Moscow ay tradisyonal na nangunguna sa pagpapautang sa mortgage. Sumunod ang St. Isang ikatlo ng mga pautang ay inisyu sa ilalim magbahagi ng gusali. Ang priyoridad ay ang pangunahing merkado.

Noong 2017, medyo nagbago ang focus. Ang mga pagkakataon ay nagbukas para sa mga residente ng mga autonomous na rehiyon na gamitin ang pagbili ng pabahay sa utang.Ito ay pinadali ng magandang suweldo, mababang presyo ng real estate at ang pangangailangan na mapabuti ang mga kondisyon ng pabahay. Ayon sa RIA Novosti, ang pagbili ay abot-kaya para sa maraming pamilya:

Sa nakalipas na tatlong taon, ang rate sa mortgage housing loan sa rubles ay nabawasan ng 2.73 porsyento na puntos. Kasabay nito, ang bahagi ng mga pautang sa pabahay sa kabuuang mga asset ng sektor ng pagbabangko noong Enero 1, 2018 ay umabot sa 6.4%, at sa kabuuang dami ng mga pautang na ibinigay sa mga mamamayan - 44.2%.

sintomas ng pagkabalisa

Ayon sa diskarte sa pag-unlad ng DOM.RF, sa pamamagitan ng 2020 ang mortgage portfolio ng mga bangko sa Russia ay dapat na doble - ang utang ng mortgage ng mga Ruso sa sandaling ito ay aabot sa 10 trilyong rubles.

Totoo, ang mga eksperto ay walang nakikitang mga kinakailangan para sa karagdagang paglago ng merkado sa napakabilis na bilis, kahit na walang makabuluhang pagtaas sa mga panganib para sa sistema ng pagbabangko.

“Nakikita namin na ngayon ay mabilis na sinusuri ng mga bangko ang mga pamantayan sa pagpapautang, pinapahina ang mga ito - lumalaki ang kumpetisyon, dahil inaasahan namin ang paghina ng paglago ng demand. Kaugnay nito, nakakaalarma ang paglaki ng bahagi ng mga pautang na may mababang paunang bayad at ang paghina ng mga pamantayan na may kaugnayan sa pagtatasa ng kita ng nanghihiram. Sa ngayon, ang dami ng naipon na utang ay medyo maliit, ngunit kinakailangan na maingat na subaybayan ang dinamika ng mga bagong pautang, kalidad ng portfolio at mga pamantayan sa pagpapahiram, "sabi ng senior director ng departamento ng Ratings of Financial Institutions sa SP Global Ratings kasama ang Gazeta .Ru.

Ang Bangko Sentral ay nag-aalala din tungkol sa parehong mga problema, ngunit ang mga hakbang na ginawa ng regulator ay hindi pa nagbubunga ng mga kapansin-pansin na resulta. “Mula sa simula ng 2017, ang malawak na hanay ng mga bangko ay patuloy na nagpapagaan ng mga kinakailangan para sa mga nanghihiram sa segment ng pagpapautang.

Sa panahon ng 2017, ang bahagi ng mga bagong ipinagkaloob na pautang sa mortgage na may paunang bayad na mas mababa sa 20% ay tumaas mula 14.0% hanggang 42.4%, at para sa taon sa kabuuan, ang dami ng naturang mga pautang ay lumampas sa 0.8 trilyong rubles. Kaya, noong Abril 1, 2018, humigit-kumulang 15% ng portfolio ang binubuo ng mga pautang na may LTV>80%,” sabi ng Bank of Russia. Ang LTV sa kasong ito ay ang ratio ng pangunahing halaga sa kasalukuyang patas na halaga ng collateral.

Ang sitwasyon ay hindi rin nagbago sa taong ito: sa unang quarter ng 2018, ang bahagi ng mga bagong ipinagkaloob na mga pautang na may paunang bayad na mas mababa sa 20% ay umabot sa halos kalahati ng mga pautang na ibinigay (44%). "Ang paglago na ito ay dahil sa pagnanais ng populasyon na makakuha ng isang mortgage loan, hangga't may mga paborableng kondisyon sa merkado para sa mga rate at presyo ng pabahay, nang hindi naghihintay para sa akumulasyon ng mas malaking halaga ng mga pondo. Gayundin, ang pagtaas ng mga pautang na may mababang paunang bayad ay dahil sa tapat na mga kinakailangan ng maraming malalaking bangko sa mga tuntunin ng paunang bayad (10-15%), "paliwanag ni Ekaterina Shchurikhina, isang nangungunang analyst para sa Expert RA bank ratings, sa Gazeta .Ru.

At ito sa kabila ng katotohanan na mula sa simula ng 2018, sinimulan ng Central Bank ang pagpapakilala ng mas mataas na mga ratio ng panganib para sa mga pautang na may paunang pagbabayad na 10-20% (150%), at may kontribusyon na mas mababa sa 10% - 200% . Kung mas mataas ang mga ratios na ito, mas kailangan sa pagkalkula ng sapat na kapital. Kung hindi titigil ang mga bangko sa pag-isyu ng mga mapanganib na pautang sa mortgage, nilalayon ng Bangko Sentral na dagdagan pa ang mga ratios na ito. Kaya, mula Enero 1, 2019, ang ratio ng panganib para sa mga pautang sa mortgage na may mababang paunang bayad ay tataas mula 150% hanggang 200%.

Gumagawa din ang regulator ng iba pang mga hakbang na dapat limitahan ang mga panganib ng pasanin sa utang sa parehong hindi secure at mortgage lending. "Ang Bank of Russia ay nagpakilala ng isang tagapagpahiwatig ng pasanin sa utang indibidwal. Naaayon normative act ay pumasok na sa puwersa. Mula Oktubre 1, 2019, ang pagkalkula ng tagapagpahiwatig ng pasanin sa utang alinsunod sa pamamaraan ng Bank of Russia ay magiging mandatory para sa lahat. mga organisasyon ng kredito", - iniulat ang "Gazeta.Ru" sa serbisyo ng press ng Central Bank. Tulad ng nabanggit ng Bangko Sentral, kapag nagpapasya sa regulasyon ng pagpapahiram ng mortgage, ang mga pamantayan ng kredito ay isasaalang-alang, una sa lahat.

Dahilan para sa pag-aalala

Ang Bangko Sentral sa pagsusuri nito sa kasalukuyang kalagayang pinansyal tala na sa isang unti-unting pagtaas sa bahagi ng mga mortgage sa mga asset ng mga bangko, ang mga panganib na nauugnay sa pagkakaiba sa maturity ng mga asset at pananagutan ay tataas. "Sa trend na ito, ang pagkakalantad ng mga bangko sa panganib sa rate ng interes ay maaaring tumaas sa hinaharap habang lumipat sila sa yugto ng paglago ng antas. mga rate ng interes", ang sabi ng regulator.

Kasabay nito, ang pinuno ng Central Bank na si Elvira Nabiullina ay hindi nakikita ang banta ng isang "bula" sa merkado ng real estate.

"Wala akong nakikitang anumang senyales ng "bubble" o mga panganib dito, bagama't tiyak na tinitingnan namin ang mga panganib, naiintindihan namin na ang pagpapahiram sa mortgage ay isang sensitibong segment, at dapat itong bumuo ng walang panganib," aniya sa pagtatapos ng Disyembre 2017.

Mga panganib ng posibleng pag-ikot ng inflation, krisis sa pananalapi at akumulasyon ng mga pautang na may mababang paunang bayad - isang hindi kumpletong listahan ng mga problema sa mortgage market sa Russia. "Ang isa pang panganib na kadahilanan ay ang pagpapalit ng naturang kontribusyon sa isang hindi secure credit ng konsyumer(siya ay kumikilos sa anyo ng "unang kontribusyon ng nanghihiram sa mortgage sa gastos ng sariling pondo"). Tinatayang 3% ng mga nanghihiram sa unang kalahati ng 2018 ang gumamit ng pamamaraang ito para sa mga pautang sa pabahay. Na, dahil dito, nadagdagan lamang ang kanilang pasanin sa utang (ang mga rate sa mga pautang sa consumer ay karaniwang mas mataas kaysa sa mga mortgage). Kahit na ang 3% ay isang malaking halaga, dahil sa sukat ng segment ng mortgage banking. Ayon sa aming mga kalkulasyon, ngayon ang mga pautang sa populasyon ay lumampas sa 14 trilyong rubles, at ang bahagi ng mga pautang sa mortgage sa utang ng mga Ruso ay halos 45%," ang sabi ng pinuno ng departamento. mga rating sa pananalapi NRA Karina Artemyeva.

Binubuo ng mga eksperto ng Metrium Group ang mga resulta ng 2016 sa mortgage lending market. Noong 2015, ang mga mortgage ay naging "lifeline" para sa ilang sektor ng ekonomiya nang sabay-sabay. Noong 2016, ipinagpatuloy niya ang kanyang misyon, nang hindi naabot ang mga indicator ng matagumpay na 2014.

Sa lahat ng nakaraang taon, ang mga mortgage ay nagpatuloy, na sinusuportahan ng "mga saklay" mula sa estado sa anyo ng isang rate ng subsidy program. Noong Marso, ang isyu ng pagpapatuloy ng gawain ng programa ay napagpasyahan at, pagkatapos ng maikling talakayan sa pagitan ng Ministries of Finance and Construction, ito ay pinalawig hanggang sa katapusan ng taon. Para sa 11 buwan ng 2016, 40% ng mga mortgage loan ang inisyu dahil sa suporta ng estado. Ang dami ng pagpapalabas sa rubles ay umabot sa 37.7% ng lahat ng inisyu na mortgage para sa panahong ito. Gayunpaman, sa pagtatapos ng taon, nang ang pangunahing rate ay nabawasan sa 10%, ang programa ng subsidy ay nawala ang kaugnayan nito.

Data sa pagpapalabas ng mga pautang sa mortgage sa Russian Federation

Ayon sa mga analyst ng Metrium Group, noong Disyembre 2016, ang mga mortgage ay umabot na sa mga sumusunod na antas. Kaugnay ng 2015, ang bilang ng mga pautang na inisyu ay tumaas ng 24.94%, at ang dami ng pagpapahiram sa mga tuntunin sa pananalapi - ng 29.86%. Kasabay nito, ang weighted average rate ay bumaba ng 0.82 percentage points. hanggang 12.62%. Ang average na halaga ng pautang ay tumaas ng 64 libong rubles. Ang average na termino ng pautang ay patuloy ding lumalaki: sa 11 buwan ito ay tumaas ng halos 8 buwan, na lumampas sa 15-taong threshold, na nagpapahiwatig ng isang mas maingat na pagtatasa ng mga kakayahan sa pananalapi ng mga nanghihiram. Ngunit, sa kabila ng lahat ng pagsisikap, ang backlog mula sa mga tagapagpahiwatig ng 2014 ay umabot sa 17.76% sa mga tuntunin ng pagpapahiram, at sa mga tuntunin ng pera - sa pamamagitan ng 17.79%.

"Noong 2016 Bangko sentral Patuloy na nililinis ng Russia ang sektor ng pagbabangko: 97 na lisensya ng mga nagpapahiram ang binawi, ngunit walang makabuluhang manlalaro sa mortgage market sa kanila, - komento ni Maria Litinetskaya, managing partner ng Metrium Group. “Kaya, ayon sa Bangko Sentral, noong Hulyo 1, 2016, ang bilang ng mga bangko na nag-isyu ng mga pautang sa mortgage ay 499, na 13% na mas mababa kaysa sa parehong petsa ng nakaraang taon, hindi kasama ang mga binawi na lisensya sa ikalawang kalahati ng taon.”

Ang mga nangunguna sa pagpapahiram ng mortgage ay 12 bangko na may higit sa 1% market share: Sberbank, VTB24, Rosselkhozbank, Gazprombank, DeltaCredit, VTB Bank of Moscow, Raiffeisenbank, Absolut Bank, Bank Vozrozhdenie, Bank St. Petersburg, Svyaz-Bank, Transcapitalbank . Kabilang sa mga ito ang parehong mga bangko na may partisipasyon ng estado at mga pribadong bangko, lahat sila ay nagtatrabaho sa mga mortgage sa loob ng mahabang panahon at itinakda ang "mga patakaran ng laro" para sa merkado.

"Sa nakaraang taon, ang pagtaas ng kumpetisyon sa pagitan ng mga bangko ay muling binuhay ang mga nakalimutang produkto tulad ng "mortgage sa dalawang dokumento" (nang walang patunay ng kita) at "mortgage na walang paunang bayad," sabi ni Maria Litinetskaya. - Isang programa ang idinisenyo para sa mga may malaking ipon para makabili ng apartment, at sa iba't ibang dahilan sila posisyon sa pananalapi Hindi Nasusuri. Ang isa, sa kabaligtaran, ay naka-address sa mga hindi nag-impok para sa pagbili, ngunit tumatanggap ng mabuti at matatag na kita(Hindi lihim na ang pagpili ng mga manghihiram sa ilalim ng programang ito ay mas mahigpit kaysa sa ilalim ng karaniwang isa). Kaya, ang mortgage ay naging available muli sa mas malawak na hanay ng mga mamimili kaysa sa panahon ng programa ng suporta ng estado.”

Bilang karagdagan, ang mga tunay na inobasyon ay lumitaw sa merkado, tala ng mga eksperto sa Metrium Group. Una, ang pagsusumite ng mga dokumento para sa pagkuha ng pautang sa bangko sa pamamagitan ng online na aplikasyon. Noong nakaraan, sa ganitong paraan posible na magpadala lamang ng isang paunang aplikasyon, iyon ay, upang malaman ang tinatayang halaga ng naaprubahang pautang at mga kondisyon. Para sa pangwakas na pag-apruba, kinakailangang magdala ng isang pakete ng mga dokumento sa opisina ng nagpapahiram. Pangalawa, ang Sberbank, kasama ang Rosreestr, ay naglunsad ng isang pilot project para sa malayuang pag-file ng mga dokumento para sa pagpaparehistro ng estado, na nagpapahintulot sa mga kliyente na magsumite ng mga dokumento para sa pagpaparehistro kaagad pagkatapos lagdaan ang transaksyon sa sangay, na lampasan ang mga pila sa Rosreestr o sa Multifunctional Center. Pangatlo, pumasok ang mga bangko mga social network at hindi lamang suriin ang kanilang mga potensyal na customer sa pamamagitan ng impormasyong nai-post tungkol sa kanilang sarili, ngunit nagsasagawa rin ng live na komunikasyon, lutasin ang mga problemang isyu at nag-aalok ng tulong sa pagkamit ng mga layunin sa pananalapi.

"Kaya, nakikita namin ang isang trend patungo sa malayong trabaho sa mga kliyente," ang sabi ni Maria Litinetskaya. "Ang mga nagpapahiram na mas mabilis na umangkop kaysa sa iba at bihasa sa bagong digital reality ay may pagkakataong mapanatili ang "mga lumang" mga customer at masakop ang isang bagong henerasyon."

Ang pagpapanatili ng balanse ng mga advanced na diskarte sa serbisyo sa customer at isang konserbatibong pagtatasa ng mga kakayahan sa pananalapi ng mga nanghihiram ay naging posible upang mabawasan ang pagkadelingkuwensya sa mga mortgage ng ruble sa 1.112% sa Nobyembre. Sa nakalipas na tatlong buwan, ang tagapagpahiwatig na ito ay patuloy na bumabagsak, na nangangahulugan na pagkatapos ng dalawang taon ng paglago, ang trend ay bumalik sa downside. Sa kasamaang palad, hindi ito masasabi tungkol sa mga pautang sa dayuhang pera, kung saan lumalaki pa rin ang kamag-anak na bahagi ng delingkuwensiya at umaabot sa 31.3% ng mortgage na inisyu sa dayuhang pera. Alalahanin na para sa mga pautang sa pabahay - ang pinakamababang bahagi ng overdue na utang kumpara sa lahat ng iba pang uri ng pagpapahiram.

Kaya, noong 2016, pinatunayan ng mga mortgage ang kanilang pagiging maaasahan bilang instrumento sa pananalapi kapwa para sa mga nagpapahiram (mababang delingkwente at matatag na pagbabalik) at para sa mga kliyente (ginamit nila ito para bumili ng bahay nang mas madalas kaysa noong 2014). Ang bilang ng mga transaksyon sa rehiyon ng Moscow na kinasasangkutan ng mga mortgage noong 2016 ay umabot sa 43,876 na mga yunit, na 32.64% higit pa kaysa noong 2015 at 3.25% higit pa kaysa noong 2014. At kung noong 2015 ang bahagi ng mga mortgage ay pinananatili sa antas ng 30% ng lahat ng mga rehistradong paglilipat ng pagmamay-ari, kung gayon noong 2016 ang average na taunang rate ay tumaas sa 34.8%, at sa ilang buwan umabot ito ng 50%.

Mga pagbabahagi ayon sa mga segment ng real estate mga deal sa mortgage ipinamahagi bilang mga sumusunod. Sa Moscow, ang average na taunang bahagi ng mga mortgage sa mass segment ay 54%, na halos pareho noong 2015. Ang ganitong mataas na rate sa kabisera ay pinananatili dahil sa pagpapalabas ng mga bagong proyekto na nahulog sa ilalim ng mga tuntunin ng rate ng subsidy program at naging napaka-accessible sa pangkalahatang mamimili, kabilang ang sa pamamagitan ng pagpapautang. Ang bahagi ng mga mortgage sa segment ng business class ay stable at umaabot sa 5% sa 2016.

Sa mga apartment sa Moscow, ang bahagi ng mga mortgage ay 34%, hanggang 14 p.p. mas mataas kaysa noong nakaraang taon. Ang paglago na ito ay dahil sa ang katunayan na ang mga sariling programa ng mga bangko ay naging mas kaakit-akit sa panahon ng taon dahil sa mas mababang mga rate. Bukod dito, ang mga kondisyon para sa pagbili ng mga apartment ay mas malapit hangga't maaari sa mga kondisyon para sa pagbili ng isang apartment - pareho isang paunang bayad at karaniwang rate.

Sa mass segment ng Moscow Region, ang average na taunang bahagi ng mga mortgage ay umabot sa 72%, na 3.5 p.p. mas mataas kaysa noong nakaraang taon at ng 3 p.p. mas mataas kaysa noong 2014.

Ayon sa mga eksperto sa Metrium Group, isa sa mga pangunahing tagumpay ng 2016 ay ang simula ng "revival" ng pangalawang merkado ng real estate. Ito ay dahil sa pinabuting mga kondisyon sa pagpapahiram at pagtanggap ng mga bagong panuntunan sa merkado ng mga nagbebenta ng apartment. Ayon sa Rosreestr, noong 2016, 56,000 mga transaksyon ang nakarehistro sa kabisera pangalawang pamilihan, kaya ang kanilang bahagi ay 44.44%. Hindi na kailangang pag-usapan ang kumpletong pagbabalik ng mga nangungunang posisyon ng "pangalawang" pabahay, sa malapit na hinaharap makikita natin ang isang pagwawasto at isang muling pamamahagi ng mga bahagi ng merkado sa pagitan ng under construction at tapos na pabahay. Kabilang dahil sa karagdagang dami ng supply mula sa mga namumuhunan, ang mga may-ari ng mga bagong gusali, na, pagkatapos makuha ang pagmamay-ari ng pabahay, ay magsisimulang ibenta ito dahil sa pagtaas ng mga buwis sa ari-arian. Ang mga ito at iba pang hindi direktang mga kadahilanan ay tiyak na mag-aalis ng mga tagumpay ng pinuno mula sa pangunahing merkado, ngunit ang bahagi ng pangalawang merkado ay malamang na hindi higit sa 55%.

"Ang 2016 ay naging isang litmus test para sa mga manlalaro ng mortgage market, nagpakita ng mga propesyonal at innovator, nagtanggal ng mga baguhan. Sa merkado ng konstruksiyon, maraming malalaking developer ang pinagsama, ang isa sa mga pinakalumang developer ay sumailalim sa muling pag-aayos, - Maria Litinetskaya sums up. - At kung sa nakaraang taon sinubukan ng mga nagpapahiram na ibalik ang nakaraang pagtanggi, kung gayon ang pangunahing layunin sa mga darating na taon ay upang makamit ang pagpapalabas ng mga mortgage sa halagang 1.9 trilyong rubles sa 2018, na binalak sa Diskarte para sa Pag-unlad ng Mortgage Lending in Pederasyon ng Russia hanggang 2020". At ito ay mukhang medyo makatotohanan, sa kondisyon na sa 2017 pagpapautang sa pabahay, na itinapon ang "mga saklay" ng suporta ng estado, ay aabot sa rekord ng 2014 (1.76 trilyong rubles)."

Noong 2016, ang merkado ng mortgage ng Russia ay lumago ng 27% at umabot sa 1.5 trilyong rubles, sa kabila ng pagbaba sa pag-commissioning ng pabahay sa buong bansa. Ang pagbawi pagkatapos ng krisis ay pinadali ng pagtaas ng pagpapautang sa mortgage sa Moscow, Rehiyon ng Moscow at St. Petersburg. Sa Northern capital noong 2017, ayon sa mga pagtataya ng RAEX (Expert RA), ang paglago sa mortgage loan ay higit sa 25%, na magbibigay-daan sa mortgage market na lumago ng 15%.

Para sa 2016ang dami ng pagpapalabas ng mortgage ay tumaas ng 27% hanggang 1.5 trilyong rubles pagkatapos ng pagbaba ng 34% sa isang taon na mas maaga. Ang pagbawi ng merkado ay napaboran ng pagbabawas ng mga rate sa mga pautang ng mga bangko sa loob ng kanilang sariling mga programa, na naging posible dahil sa mas murang pagpopondo. Bilang karagdagan, ang pagpapalawig ng programa ng subsidy ng estado hanggang sa katapusan ng 2016 ay may positibong epekto sa dami ng mga pagkakasangla. Ang ipinagpaliban na pangangailangan ng populasyon ay natanto laban sa backdrop ng pagtaas sa bahagi ng mga mortgage sa mga transaksyon sa pabahay (mula 12.5% ​​​​ng lahat ng mga aksyon sa pagpaparehistro noong 2015 hanggang 15.4% noong 2016.

Mahigit sa isang-kapat ng ibinigay na mga pautang ay nahulog sa pinakamalaking mga rehiyon ng mortgage: Moscow, rehiyon ng Moscow at St. Bilang resulta, tumaas ang bahagi ng merkado ng mga rehiyong ito mula 24.9% hanggang 26.5% sa paglipas ng taon. Kasabay nito, sa Northern capital, ang pinakamataas na rate ng paglago (+39.6%) ay nabanggit sa mga nangungunang 10 rehiyon sa mga tuntunin ng dami ng mga pautang na ibinigay para sa pagbili ng pabahay noong 2016. Ang pinakamataas na rate sa nangungunang 50 rehiyon ay ipinakita ng Republic of Mordovia (+65.2%), Republic of Sakha (Yakutia) (39.8%) at Republic of Bashkortostan (+38.7%).

Laban sa backdrop ng isang lumalagong merkado ng mortgage, ang dami ng pag-commissioning ng mga bagong gusali ng tirahan sa Russian Federation sa kabuuan ay bumaba (-6.5% noong 2016 kumpara sa 2015). Sa karamihan ng mga rehiyon, ang pagbawas ay dahil sa pagbaba sa dami ng pag-commissioning ng mga bahay ng mga indibidwal na developer. Sa malalaking lungsod, ang kadahilanan sa pagtukoy ay ang dynamics ng mga presyo para sa pangunahing real estate, na humantong sa pagbaba sa pagtatayo ng pabahay sa Moscow at suportado ang interes ng mga developer sa merkado ng St.

Noong 2017, ayon sa mga pagtataya ng RAEX (Expert RA), ang dynamics ng merkado ay bumagal: ang dami ng mga pautang sa mortgage na inisyu sa pagtatapos ng taon ay lalago ng 15% at aabot sa halos 1.7 trilyong rubles. Ang pinaka-dynamic na pag-unlad ng pinakamalaking mga rehiyon ng mortgage ay magagawang suportahan ang merkado dahil sa mababang mga rate ng interes, mahusay na disiplina sa pagbabayad ng populasyon at lumalaking volume ng housing commissioning. Ayon sa mga pagtataya ng ahensya, sa 2017 ang paglago ng pagpapalabas sa St. Petersburg ay lalampas sa average ng Russia at halagang higit sa 25%, habang ang bahagi ng mortgage market sa rehiyon ay tataas sa 7%.

Pamamaraan

Ang mga konklusyon ng mga analyst ng RAEX (Expert RA) ay batay sa pampublikong data, kabilang ang mga istatistika ng Bank of Russia noong Enero 1, 2017.

Sa loob ng balangkas ng pag-aaral, ang mga pautang sa mortgage ay nauunawaan bilang pautang sa bahay ibinigay alinsunod sa pederal na batas na may petsang Hulyo 16, 1998 No. 102-FZ "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate)". Ang diskarte na ito ay ganap na tumutugma sa pamamaraan na ginamit ng Bank of Russia.

Dami at dynamics ng mortgage market

Para sa 2016 mga bangko ng Russia 856.4 libong mortgage loan ang ipinagkaloob para sa kabuuang halaga na 1.5 trilyong rubles. Kaya, sa paglipas ng taon, ang dami ng mga pautang sa mortgage ay tumaas ng 27%, habang ang mortgage portfolio ay nagdagdag ng 12.8%, na umaabot sa 4.5 trilyong rubles (tingnan ang Tsart 1). Ang ipinagpaliban na pangangailangan ng populasyon ay natanto laban sa backdrop ng pagtaas sa bahagi ng mga mortgage sa mga transaksyon sa pabahay (mula 12.5% ​​​​ng lahat ng mga aksyon sa pagpaparehistro noong 2015 hanggang 15.4% noong 2016). Sa konteksto ng pagbaba sa antas ng tunay na kita ng populasyon (-5.9% noong 2016), ang malalaking pagbili para sa karamihan ng mga Ruso ay naging mahirap nang hindi nakakaakit ng mga mapagkukunan ng kredito. Kasabay nito, ang pagtaas ng mga presyo ng langis at, bilang isang resulta, ang relatibong pagpapapanatag ng halaga ng palitan Pambansang pananalapi ay itinuturing ng populasyon bilang ang unang tanda ng pagbawi ng ekonomiya. Ang paglago ng optimistikong damdamin sa lipunan, gayundin ang pagbaba ng mga presyo ng real estate, ay nag-udyok sa marami na tugunan ang naantalang mga isyu sa pabahay, na nagreresulta sa epekto ng "deferred demand" sa merkado.

Noong 2016, karamihan sa nangungunang 50 rehiyon sa mga tuntunin ng dami ng ibinigay na mortgage loan ay tumaas ang kanilang pag-isyu ng 25–35% (tingnan ang Talahanayan 1). Ang Republic of Mordovia (+65%), Republic of Sakha (Yakutia) (+40%), St. Petersburg (+40%) at ang Republic of Bashkortostan (+39%) ay nagpakita ng pinakamataas na rate ng paglago. Sa parehong oras, ang konsentrasyon ng mortgage market sa limang pinakamalaking rehiyon tumaas noong 2016 (mula 33.5 hanggang 34.8%). Sa isang bahagyang pagtaas sa mga bahagi ng merkado sa rehiyon ng Moscow at Tatarstan, at kahit na may bahagyang pagbawas sa rehiyon ng Tyumen, ang mga merkado ng Moscow at ang Northern capital ay lumawak (mula 11.6 hanggang 12.4% at mula 5.8 hanggang 6.4%, ayon sa pagkakabanggit; tingnan ang .tsart 2).

Pabahay Market

Laban sa backdrop ng paglago sa mortgage lending market, ang bilis ng pagtatayo ng pabahay ay nagpakita ng kabaligtaran na kalakaran (tingnan ang Tsart 3). Sa bansa, ang volume ng housing commissioning noong 2016 ay bumaba ng 6.5% (sa pamamagitan ng 21.6% noong Enero 2017 kumpara noong Enero 2016). Bahagi ng pagbawas sa pagtatayo ng pabahay ay dahil sa pagbaba sa dami ng pagtatayo ng pabahay ng mga indibidwal na developer, na hindi sakop ng mga mapagkukunan ng kredito na may subsidized na mga rate ng interes. Sa buong bansa, ang mga indibidwal na developer ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang 40% ng kinomisyon na pabahay, habang sa ilang mga rehiyon ay mas marami sa kanila (ang pinakamataas na antas ay nasa Republika ng Chechen- 97%), sa iba pa - mas mababa (ang pinakamababang antas sa St. Petersburg at Moscow - 6 at 9%, ayon sa pagkakabanggit).

Hindi kasama ang indibidwal na pagtatayo ng pabahay (IZhS), ang pag-commissioning ng pabahay sa Russia noong 2016 ay bumaba ng 4%. Ang rehiyon ng Moscow ay nananatiling nangunguna sa mga tuntunin ng pagtatayo ng pabahay (hindi kasama ang indibidwal na pagtatayo ng pabahay, 6 na milyong metro kuwadrado ng espasyo ng tirahan ang kinomisyon sa panahon ng taon), ang Moscow at St. Petersburg ay nasa pangalawa at pangatlong lugar. Kasabay nito, sa kabila ng makabuluhang dami ng commissioning sa Moscow at sa Rehiyon ng Moscow noong 2016, bumaba ang pagtatayo ng pabahay (sa pamamagitan ng 6 at 8.4%, ayon sa pagkakabanggit), habang sa St. Petersburg ito ay tumaas ng 4.6%. Ang interes ng mga developer sa St. Petersburg, bukod sa iba pang mga bagay, ay ipinaliwanag ng mga indeks ng presyo para sa pangunahing pabahay sa rehiyon (tingnan ang Tsart 4), na patuloy na lumalaki sa nakalipas na dalawang taon, na may makabuluhang pagbawas sa halaga ng pangunahing pabahay sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow.

Sa kabila ng pagbawas ng 21 at 16% sa pagtatayo ng pabahay sa Tyumen at Mga rehiyon ng Novosibirsk, ayon sa pagkakabanggit, ang kanilang mga posisyon sa pagraranggo ng mga rehiyon sa mga tuntunin ng komisyon ng pabahay ay hindi nagbago, habang ang Tatarstan, na nagpakita ng pinakamataas na pagtaas mula sa nangungunang 10 mga rehiyon, ay lumipat mula ika-10 hanggang ika-8 na linya (tingnan ang Talahanayan 2).

Mga tampok ng mga produkto ng mortgage

Salamat sa programa ng suporta ng estado, kung saan ang mga bangko ay naglabas ng mga mortgage sa 12%, at isang pagbaba sa key rate average na gastos Ang mga mortgage loan sa simula ng 2016 ay bumalik sa antas ng isang taon na ang nakalipas. Noong Disyembre, mas bumaba ang mga rate (ang weighted average rate sa mga pautang sa rubles na inisyu noong buwan ay umabot sa 11.6%; tingnan ang Tsart 5): sa pagsisikap na suportahan ang demand sa pinaka-“walang panganib” na segment ng pagpapautang, patuloy na bumababa ang mga bangko presyo sa ilalim ng kanilang sariling mga programa kahit na matapos ang pagpopondo ng pamahalaan. Sa bansa sa kabuuan, ang weighted average rate sa mga pautang sa rubles na inisyu noong 2016 ay 12.5%. Sa ilang mga rehiyon, ang average na halaga ng mga mortgage loan ay 0.8–0.9 porsyentong puntos na mas mahal, sa iba naman ay 0.3–0.4 porsyentong puntos na mas mura (tingnan ang Talahanayan 3). Ang mga rehiyon na may pinakamataas na rate noong 2016 ay ang Republic of Tyva (13.4%), ang Chechen Republic (13.2%) at ang Karachay-Cherkess Republic (13.1%), ang pinakamaraming kanais-nais na mga rate ay inaalok sa St. Petersburg at sa rehiyon ng Leningrad (12.1%).

Sa mga tuntunin, ang pambansang average ng mga mortgage loan ay inisyu sa loob ng 15.3 taon, habang ang pinakamahabang average na termino ng pautang sa bansa (16.5 taon) ay sa Karachay-Cherkess Republic, Voronezh at Mga rehiyon ng Tyumen, ang pinaka maikling oras(13.5 taon) sa Chelyabinsk, Murmansk rehiyon at Chechen Republic.

Disiplina sa pagbabayad sa mga rehiyon

Ang tatlong taong pagbaba sa tunay na kita ng populasyon (8% na pagtaas na nabanggit noong Enero 2017 kumpara noong Enero 2016 ay dahil sa mas malaking lawak ng minsanang pagbabayad sa mga pensiyonado) ang nakaapekto sa disiplina sa pagbabayad mga nanghihiram ng mortgage: noong 2016, ang dami ng overdue na utang sa mortgage loan sa bansa sa kabuuan ay tumaas ng 6.2%. Kasabay nito, sa ilang mga rehiyon, ang mga rate ay mas mataas: ang dami ng mga overdue na utang ay halos dumoble sa rehiyon ng Bryansk, sa pamamagitan ng 70-80% sa Republics ng Karelia at Adygea, ang Trans-Baikal Territory at ang Jewish Autonomous Region (tingnan ang Tsart 6).

Ang pagtaas sa mga ganap na termino ay hindi nangangahulugang isang pagkasira sa kalidad ng portfolio: sa pangkalahatan, sa Russian Federation, ang bahagi ng mga overdue na utang ay bahagyang nabawasan (mula 1.7% noong 01.01.2016 hanggang 1.6% noong 01.01.2017 ), sa ilang mga kaso ang epekto ng "mababang base" ay apektado halimbawa, sa rehiyon ng Bryansk, noong 01.01.2016, ang overdue na utang ay umabot sa 74 milyong rubles, sa kabila ng dalawang beses na pagtaas ng 01.01.2017 ng 139 milyong rubles, ang bahagi ng portfolio ay hindi lalampas sa 0.6%). Gayunpaman, ang pagkasira sa disiplina sa pagbabayad ng mga nanghihiram sa ilang mga teritoryo ay humantong sa isang reshuffle sa mga anti-nangungunang rehiyon (sa mga tuntunin ng antas ng overdue na utang sa mga pautang sa mortgage): noong 2016, ang Altai at Buryatia Republics ay lumipat mula ika-5 hanggang ika-2 at mula ika-21 hanggang ika-8 na lugar, ayon sa pagkakabanggit (tingnan ang talahanayan 4).

Humigit-kumulang sangkatlo ng overdue na utang sa mortgage ay nabuo sa pamamagitan ng mga pautang sa dayuhang pera, ang kabuuang dami nito ay bumaba mula 3.3% noong Enero 1, 2016 hanggang 1.6% ng kabuuang portfolio ng utang sa mortgage noong Enero 1, 2017. Noong 2016, 34 na mortgage loan lamang sa foreign currency ang inisyu, kung saan 24 loan ang nasa Moscow, 4 sa rehiyon ng Moscow at 2 sa St. Petersburg.

Pagtataya sa Pag-unlad ng Market

Sa 2017, ang rate ng paglago ng mortgage loan, ayon sa ahensya, ay bumagal. Una sa lahat, ang pagbagal sa pagpapahiram ng mortgage ay magaganap dahil sa pagkaubos ng epekto ng pent-up demand at ang pagtatapos ng programa ng suporta ng estado. Ang pagbaba sa pagtatayo ng pabahay ay hahantong sa pagtaas ng mga presyo sa pangunahing merkado ng real estate, na negatibong makakaapekto sa pangangailangan para sa mga pautang sa mortgage. St. Petersburg, ang pinaka-dynamic sa pinakamalaking mortgage region, ay maaaring magbigay ng lakas sa pag-unlad ng merkado. Para sa mga nanghihiram natatanging katangian ang mortgage market ng Northern capital ay ang pinakamababang antas ng mga rate ng interes sa bansa, para sa mga bangko - isang mahusay na disiplina sa pagbabayad ng populasyon, para sa mga developer - lumalagong mga indeks ng presyo, na pinapayagan sa panahon ng 2016, salungat sa all-Russian dynamics, upang dagdagan ang dami ng pagtatayo ng pabahay. Inaasahan namin na sa pagtatapos ng 2017 ang bahagi ng mortgage market na maiuugnay sa lungsod sa Neva ay tataas sa 7%, bilang isang resulta kung saan ang paglago ng pagpapalabas sa rehiyon ay lalampas sa average na mga numero ng Russia at halaga ng higit sa 25%.

Alinsunod sa positibong (base) na senaryo ng RAEX (Expert RA), ang dami ng mortgage lending market sa 2017 ay aabot sa humigit-kumulang 1.7 trilyong rubles, bumagal kumpara sa dynamics ng 2016, hanggang 15%. Ang rate ng paglago ng portfolio ng utang ng pautang ay nasa antas ng 12%, dahil sa kung saan ang kabuuang portfolio ay lalapit sa 5 trilyong rubles noong 01/01/2018. Pagpapatupad ibinigay na pagtataya malamang kung mababawasan ng 1–1.5 percentage point ang key rate sa pagtatapos ng 2017, ang average na taunang presyo ng Brent oil ay $50 per barrel, at ang inflation rate para sa taon ay humigit-kumulang 5%. Kung ipapatupad ang sitwasyong ito, inaasahan ng ahensya na mananatili ang mga rate ng mortgage sa antas na 11–12% hanggang sa katapusan ng taong ito at ang bahagi ng overdue na utang sa mga mortgage loan sa antas na hindi hihigit sa 2% ng portfolio simula noong 01/01/2018.

Ang negatibong senaryo ng RAEX (Expert RA) ay batay sa pagpapanatili ng key rate sa 10%. Ito ay posible sa mahirap Patakarang pang-salapi Bangko ng Russia. Ang pagyeyelo sa halaga ng pagpopondo at ang pagtatapos ng programa ng suporta ng estado ay maaaring humantong sa pagtaas ng halaga ng mga pautang sa mortgage. Ang mga nanghihiram ng mortgage ay sobrang sensitibo sa mga pagbabago sa mga rate: ang kanilang pagtaas kahit na sa loob ng 0.5 porsyento na puntos laban sa background ng pagkaubos ng epekto ng pent-up demand ay maaaring humantong sa isang makabuluhang pagbagal sa paglago ng mortgage market sa 2017. Ipinapalagay din ng negatibong RAEX na senaryo (Expert RA) ang taunang inflation na humigit-kumulang 6-8% at isang average na taunang presyo ng langis na $40-45 kada bariles. Sa sitwasyong ito, sa pagtatapos ng 2017, ang rate ng paglago ng mortgage market ay bumagal sa 9-10%, at ang dami ng mga pautang ay magiging 1.6 trilyong rubles.

Aplikasyon. Mga graph at talahanayan

Talahanayan 1. Nangungunang 50 rehiyon ng Russian Federation sa mga tuntunin ng pagpapautang sa mortgage sa 2016

Noong 2016, ang merkado ng mortgage ng Russia ay lumago ng 27% at umabot sa 1.5 trilyong rubles, sa kabila ng pagbaba sa pag-commissioning ng pabahay sa buong bansa. Ang pagbawi pagkatapos ng krisis ay pinadali ng pagtaas ng pagpapautang sa mortgage sa Moscow, Rehiyon ng Moscow at St. Petersburg. Sa Northern capital noong 2017, ayon sa mga pagtataya ng RAEX (Expert RA), ang paglago sa mortgage loan ay higit sa 25%, na magbibigay-daan sa mortgage market na lumago ng 15%.

Para sa 2016ang dami ng pagpapalabas ng mortgage ay tumaas ng 27% hanggang 1.5 trilyong rubles pagkatapos ng pagbaba ng 34% sa isang taon na mas maaga. Ang pagbawi ng merkado ay napaboran ng pagbabawas ng mga rate sa mga pautang ng mga bangko sa loob ng kanilang sariling mga programa, na naging posible dahil sa mas murang pagpopondo. Bilang karagdagan, ang pagpapalawig ng programa ng subsidy ng estado hanggang sa katapusan ng 2016 ay may positibong epekto sa dami ng mga pagkakasangla. Ang ipinagpaliban na pangangailangan ng populasyon ay natanto laban sa backdrop ng pagtaas sa bahagi ng mga mortgage sa mga transaksyon sa pabahay (mula 12.5% ​​​​ng lahat ng mga aksyon sa pagpaparehistro noong 2015 hanggang 15.4% noong 2016.

Mahigit sa isang-kapat ng ibinigay na mga pautang ay nahulog sa pinakamalaking mga rehiyon ng mortgage: Moscow, rehiyon ng Moscow at St. Bilang resulta, tumaas ang bahagi ng merkado ng mga rehiyong ito mula 24.9% hanggang 26.5% sa paglipas ng taon. Kasabay nito, sa Northern capital, ang pinakamataas na rate ng paglago (+39.6%) ay nabanggit sa mga nangungunang 10 rehiyon sa mga tuntunin ng dami ng mga pautang na ibinigay para sa pagbili ng pabahay noong 2016. Ang pinakamataas na rate sa nangungunang 50 rehiyon ay ipinakita ng Republic of Mordovia (+65.2%), Republic of Sakha (Yakutia) (39.8%) at Republic of Bashkortostan (+38.7%).

Laban sa backdrop ng isang lumalagong merkado ng mortgage, ang dami ng pag-commissioning ng mga bagong gusali ng tirahan sa Russian Federation sa kabuuan ay bumaba (-6.5% noong 2016 kumpara sa 2015). Sa karamihan ng mga rehiyon, ang pagbawas ay dahil sa pagbaba sa dami ng pag-commissioning ng mga bahay ng mga indibidwal na developer. Sa malalaking lungsod, ang kadahilanan sa pagtukoy ay ang dynamics ng mga presyo para sa pangunahing real estate, na humantong sa pagbaba sa pagtatayo ng pabahay sa Moscow at suportado ang interes ng mga developer sa merkado ng St.

Noong 2017, ayon sa mga pagtataya ng RAEX (Expert RA), ang dynamics ng merkado ay bumagal: ang dami ng mga pautang sa mortgage na inisyu sa pagtatapos ng taon ay lalago ng 15% at aabot sa halos 1.7 trilyong rubles. Ang pinaka-dynamic na pag-unlad ng pinakamalaking mga rehiyon ng mortgage ay magagawang suportahan ang merkado dahil sa mababang mga rate ng interes, mahusay na disiplina sa pagbabayad ng populasyon at lumalaking volume ng housing commissioning. Ayon sa mga pagtataya ng ahensya, sa 2017 ang paglago ng pagpapalabas sa St. Petersburg ay lalampas sa average ng Russia at halagang higit sa 25%, habang ang bahagi ng mortgage market sa rehiyon ay tataas sa 7%.

Pamamaraan

Ang mga konklusyon ng mga analyst ng RAEX (Expert RA) ay batay sa pampublikong data, kabilang ang mga istatistika ng Bank of Russia noong Enero 1, 2017.

Sa loob ng balangkas ng pag-aaral, ang mga pautang sa mortgage sa pabahay ay nauunawaan bilang mga pautang sa pabahay na ipinagkaloob alinsunod sa Pederal na Batas ng Hulyo 16, 1998 No. 102-FZ "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate)". Ang diskarte na ito ay ganap na tumutugma sa pamamaraan na ginamit ng Bank of Russia.

Dami at dynamics ng mortgage market

Noong 2016, nagbigay ang mga bangko ng Russia ng 856.4 libong mortgage loan para sa kabuuang 1.5 trilyong rubles. Kaya, sa paglipas ng taon, ang dami ng mga pautang sa mortgage ay tumaas ng 27%, habang ang mortgage portfolio ay nagdagdag ng 12.8%, na umaabot sa 4.5 trilyong rubles (tingnan ang Tsart 1). Ang ipinagpaliban na pangangailangan ng populasyon ay natanto laban sa backdrop ng pagtaas sa bahagi ng mga mortgage sa mga transaksyon sa pabahay (mula 12.5% ​​​​ng lahat ng mga aksyon sa pagpaparehistro noong 2015 hanggang 15.4% noong 2016). Sa konteksto ng pagbaba sa antas ng tunay na kita ng populasyon (-5.9% noong 2016), ang malalaking pagbili para sa karamihan ng mga Ruso ay naging mahirap nang hindi nakakaakit ng mga mapagkukunan ng kredito. Kasabay nito, ang pagtaas ng mga presyo ng langis at, bilang isang resulta, ang kamag-anak na pagpapapanatag ng halaga ng palitan ng pambansang pera ay napansin ng populasyon bilang unang tanda ng pagbawi ng ekonomiya. Ang paglago ng optimistikong damdamin sa lipunan, pati na rin ang pagbaba ng mga presyo ng real estate, ay nag-udyok sa marami na lutasin ang mga naantalang isyu sa pabahay, bilang resulta kung saan ang epekto ng "ipinagpaliban na pangangailangan" ay natanto sa merkado.

Noong 2016, karamihan sa nangungunang 50 rehiyon sa mga tuntunin ng dami ng ibinigay na mortgage loan ay tumaas ang kanilang pag-isyu ng 25–35% (tingnan ang Talahanayan 1). Ang Republic of Mordovia (+65%), Republic of Sakha (Yakutia) (+40%), St. Petersburg (+40%) at ang Republic of Bashkortostan (+39%) ay nagpakita ng pinakamataas na rate ng paglago. Kasabay nito, ang konsentrasyon ng mortgage market sa limang pinakamalaking rehiyon ay tumaas noong 2016 (mula 33.5% hanggang 34.8%). Sa isang bahagyang pagtaas sa mga bahagi ng merkado sa rehiyon ng Moscow at Tatarstan, at kahit na may bahagyang pagbawas sa rehiyon ng Tyumen, ang mga merkado ng Moscow at ang Northern capital ay lumawak (mula 11.6 hanggang 12.4% at mula 5.8 hanggang 6.4%, ayon sa pagkakabanggit; tingnan ang .tsart 2).

Pabahay Market

Laban sa backdrop ng paglago sa mortgage lending market, ang bilis ng pagtatayo ng pabahay ay nagpakita ng kabaligtaran na kalakaran (tingnan ang Tsart 3). Sa bansa, ang volume ng housing commissioning noong 2016 ay bumaba ng 6.5% (sa pamamagitan ng 21.6% noong Enero 2017 kumpara noong Enero 2016). Bahagi ng pagbawas sa pagtatayo ng pabahay ay dahil sa pagbaba sa dami ng pagtatayo ng pabahay ng mga indibidwal na developer, na hindi sakop ng mga mapagkukunan ng kredito na may subsidized na mga rate ng interes. Sa buong bansa, ang mga indibidwal na developer ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang 40% ng kinomisyon na pabahay, habang sa ilang mga rehiyon ay may higit na marami sa kanila (ang pinakamataas na antas sa Chechen Republic ay 97%), sa iba pa - mas mababa (ang pinakamababang antas sa St. Petersburg at Moscow ay 6 at 9 %, ayon sa pagkakabanggit).

Hindi kasama ang indibidwal na pagtatayo ng pabahay (IZhS), ang pag-commissioning ng pabahay sa Russia noong 2016 ay bumaba ng 4%. Ang rehiyon ng Moscow ay nananatiling nangunguna sa mga tuntunin ng pagtatayo ng pabahay (hindi kasama ang indibidwal na pagtatayo ng pabahay, 6 na milyong metro kuwadrado ng espasyo ng tirahan ang kinomisyon sa panahon ng taon), ang Moscow at St. Petersburg ay nasa pangalawa at pangatlong lugar. Kasabay nito, sa kabila ng makabuluhang dami ng commissioning sa Moscow at sa Rehiyon ng Moscow noong 2016, bumaba ang pagtatayo ng pabahay (sa pamamagitan ng 6 at 8.4%, ayon sa pagkakabanggit), habang sa St. Petersburg ito ay tumaas ng 4.6%. Ang interes ng mga developer sa St. Petersburg, bukod sa iba pang mga bagay, ay ipinaliwanag ng mga indeks ng presyo para sa pangunahing pabahay sa rehiyon (tingnan ang Tsart 4), na patuloy na lumalaki sa nakalipas na dalawang taon, na may makabuluhang pagbawas sa halaga ng pangunahing pabahay sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow.

Sa kabila ng pagbawas ng 21% at 16% sa dami ng pagtatayo ng pabahay sa mga rehiyon ng Tyumen at Novosibirsk, ayon sa pagkakabanggit, ang kanilang mga posisyon sa pagraranggo ng mga rehiyon sa mga tuntunin ng komisyon ng pabahay ay hindi nagbago, habang ang Tatarstan, na nagpakita ng pinakamataas na pagtaas mula sa nangungunang 10 rehiyon, inilipat mula ika-10 hanggang ika-8 na linya (tingnan ang talahanayan 2).

Mga tampok ng mga produkto ng mortgage

Salamat sa programa ng suporta ng estado, kung saan ang mga bangko ay naglabas ng mga mortgage sa 12%, at isang pagbaba sa pangunahing rate, ang average na halaga ng mga pautang sa mortgage sa simula ng 2016 ay bumalik sa antas ng isang taon na ang nakakaraan. Noong Disyembre, mas bumaba ang mga rate (ang weighted average rate sa mga pautang sa rubles na inisyu noong buwan ay umabot sa 11.6%; tingnan ang Tsart 5): sa pagsisikap na suportahan ang demand sa pinaka-“walang panganib” na segment ng pagpapautang, patuloy na bumababa ang mga bangko presyo sa ilalim ng kanilang sariling mga programa kahit na matapos ang pagpopondo ng pamahalaan. Sa bansa sa kabuuan, ang weighted average rate sa mga pautang sa rubles na inisyu noong 2016 ay 12.5%. Sa ilang mga rehiyon, ang average na halaga ng mga mortgage loan ay 0.8–0.9 porsyentong puntos na mas mahal, sa iba naman ay 0.3–0.4 porsyentong puntos na mas mura (tingnan ang Talahanayan 3). Ang mga rehiyon na may pinakamataas na rate noong 2016 ay ang Republic of Tyva (13.4%), ang Chechen Republic (13.2%) at ang Karachay-Cherkess Republic (13.1%), ang pinaka-kanais-nais na mga rate ay inaalok sa St. Petersburg at Leningrad Region (12 ,isa%).

Tulad ng para sa mga termino, ang pambansang average na mga pautang sa mortgage ay inisyu sa loob ng 15.3 taon, habang ang pinakamahabang average na termino ng pautang sa bansa (16.5 taon) ay nasa Karachay-Cherkess Republic, Voronezh at Tyumen na mga rehiyon, ang pinakamaikling termino (13 ,5 taon). sa mga rehiyon ng Chelyabinsk, Murmansk at Republika ng Chechen.

Disiplina sa pagbabayad sa mga rehiyon

Ang tatlong taong pagbaba ng tunay na kita ng populasyon (ang 8% na pagtaas na nabanggit noong Enero 2017 kumpara noong Enero 2016 ay higit sa lahat ay dahil sa one-off na pagbabayad sa mga pensiyonado) ay nakaapekto sa disiplina sa pagbabayad ng mga nanghihiram ng mortgage: noong 2016, ang dami ng overdue ang utang sa mortgage loan sa buong bansa ay lumago ng 6.2%. Kasabay nito, sa ilang mga rehiyon, ang mga rate ay mas mataas: ang dami ng mga overdue na utang ay halos dumoble sa rehiyon ng Bryansk, sa pamamagitan ng 70-80% sa Republics ng Karelia at Adygea, ang Trans-Baikal Territory at ang Jewish Autonomous Region (tingnan ang Tsart 6).

Ang pagtaas sa mga ganap na termino ay hindi nangangahulugang isang pagkasira sa kalidad ng portfolio: sa pangkalahatan, sa Russian Federation, ang bahagi ng mga overdue na utang ay bahagyang nabawasan (mula 1.7% noong 01.01.2016 hanggang 1.6% noong 01.01.2017 ), sa ilang mga kaso ang epekto ng "mababang base" ay apektado halimbawa, sa rehiyon ng Bryansk, noong 01.01.2016, ang overdue na utang ay umabot sa 74 milyong rubles, sa kabila ng dalawang beses na pagtaas ng 01.01.2017 ng 139 milyong rubles, ang bahagi ng portfolio ay hindi lalampas sa 0.6%). Gayunpaman, ang pagkasira sa disiplina sa pagbabayad ng mga nanghihiram sa ilang mga teritoryo ay humantong sa isang reshuffle sa mga anti-nangungunang rehiyon (sa mga tuntunin ng antas ng overdue na utang sa mga pautang sa mortgage): noong 2016, ang Altai at Buryatia Republics ay lumipat mula ika-5 hanggang ika-2 at mula ika-21 hanggang ika-8 na lugar, ayon sa pagkakabanggit (tingnan ang talahanayan 4).

Humigit-kumulang sangkatlo ng overdue na utang sa mortgage ay nabuo sa pamamagitan ng mga pautang sa dayuhang pera, ang kabuuang dami nito ay bumaba mula 3.3% noong Enero 1, 2016 hanggang 1.6% ng kabuuang portfolio ng utang sa mortgage noong Enero 1, 2017. Noong 2016, 34 na mortgage loan lamang sa foreign currency ang inisyu, kung saan 24 loan ang nasa Moscow, 4 sa rehiyon ng Moscow at 2 sa St. Petersburg.

Pagtataya sa Pag-unlad ng Market

Sa 2017, ang rate ng paglago ng mortgage loan, ayon sa ahensya, ay bumagal. Una sa lahat, ang pagbagal sa pagpapahiram ng mortgage ay magaganap dahil sa pagkaubos ng epekto ng pent-up demand at ang pagtatapos ng programa ng suporta ng estado. Ang pagbaba sa pagtatayo ng pabahay ay hahantong sa pagtaas ng mga presyo sa pangunahing merkado ng real estate, na negatibong makakaapekto sa pangangailangan para sa mga pautang sa mortgage. St. Petersburg, ang pinaka-dynamic sa pinakamalaking mortgage region, ay maaaring magbigay ng lakas sa pag-unlad ng merkado. Para sa mga nanghihiram, isang natatanging tampok ng mortgage market ng Northern Capital ay ang pinakamababang antas ng mga rate ng interes sa bansa, para sa mga bangko - isang mahusay na disiplina sa pagbabayad ng populasyon, para sa mga developer - lumalagong mga indeks ng presyo, na pinapayagan sa panahon ng 2016, salungat sa ang all-Russian dynamics, upang madagdagan ang dami ng pagtatayo ng pabahay. Inaasahan namin na sa pagtatapos ng 2017 ang bahagi ng mortgage market na maiuugnay sa lungsod sa Neva ay tataas sa 7%, bilang isang resulta kung saan ang paglago ng pagpapalabas sa rehiyon ay lalampas sa average na mga numero ng Russia at halaga ng higit sa 25%.

Alinsunod sa positibong (base) na senaryo ng RAEX (Expert RA), ang dami ng mortgage lending market sa 2017 ay aabot sa humigit-kumulang 1.7 trilyong rubles, bumagal kumpara sa dynamics ng 2016, hanggang 15%. Ang rate ng paglago ng portfolio ng utang ng pautang ay nasa antas ng 12%, dahil sa kung saan ang kabuuang portfolio ay lalapit sa 5 trilyong rubles noong 01/01/2018. Ang pagpapatupad ng forecast na ito ay malamang kung ang pangunahing rate ay mababawasan ng 1–1.5 porsyento na puntos sa pagtatapos ng 2017, ang average na taunang presyo ng langis ng Brent ay $50 kada bariles, at ang inflation rate para sa taon ay humigit-kumulang 5%. Kung ipapatupad ang sitwasyong ito, inaasahan ng ahensya na mananatili ang mga rate ng mortgage sa antas na 11–12% hanggang sa katapusan ng taong ito at ang bahagi ng overdue na utang sa mga mortgage loan sa antas na hindi hihigit sa 2% ng portfolio simula noong 01/01/2018.

Ang negatibong senaryo ng RAEX (Expert RA) ay batay sa pagpapanatili ng key rate sa 10%. Posible ito sa isang mahigpit na patakaran sa pananalapi ng Bank of Russia. Ang pagyeyelo sa halaga ng pagpopondo at ang pagtatapos ng programa ng suporta ng estado ay maaaring humantong sa pagtaas ng halaga ng mga pautang sa mortgage. Ang mga nanghihiram ng mortgage ay sobrang sensitibo sa mga pagbabago sa mga rate: ang kanilang pagtaas kahit na sa loob ng 0.5 porsyento na puntos laban sa background ng pagkaubos ng epekto ng pent-up demand ay maaaring humantong sa isang makabuluhang pagbagal sa paglago ng mortgage market sa 2017. Ipinapalagay din ng negatibong RAEX na senaryo (Expert RA) ang taunang inflation na humigit-kumulang 6-8% at isang average na taunang presyo ng langis na $40-45 kada bariles. Sa sitwasyong ito, sa pagtatapos ng 2017, ang rate ng paglago ng mortgage market ay bumagal sa 9-10%, at ang dami ng mga pautang ay magiging 1.6 trilyong rubles.

Aplikasyon. Mga graph at talahanayan

Talahanayan 1. Nangungunang 50 rehiyon ng Russian Federation sa mga tuntunin ng pagpapautang sa mortgage sa 2016