Kaya, ang pamahalaan ng Russian Federation ay nagtatatag ng mga ipinag-uutos na kinakailangan para sa organisasyon at pagsasagawa ng kontrol ng estado (pangangasiwa) sa larangan ng ibinahaging konstruksyon. Ang mga tungkulin ng pagkontrol sa ibinahaging konstruksyon ay itinalaga lamang sa mga katawan ng panrehiyong pangangasiwa sa konstruksiyon ng estado o ibang regulatory body na partikular na nilikha para sa mga layuning ito, ang paliwanag na tala sa draft na batas sa mga pagbabago sa ang pederal na batas sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon (214-FZ), ulat ng AGN "Moscow".

Ang Ministri ng Konstruksyon ng Russian Federation ay binalak na bigyan ng kapangyarihan upang aprubahan ang appointment at pagpapaalis ng pinuno ng katawan para sa kontrol sa ibinahaging konstruksyon. Ang pamamaraan ng pag-apruba ay itinatag ng pamahalaan ng Russian Federation.

Ang Pondo para sa Proteksyon ng mga Karapatan ng mga Mamamayang Nakikilahok sa Nakabahaging Konstruksyon ay dapat ipaalam sa mga awtoridad sa regulasyon at sa mga awtoridad para sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate tungkol sa hindi pagsunod ng developer sa mga kinakailangan ng batas sa shared construction.

Tinukoy ng dokumento na ang pagpaparehistro ng kasunduan sa paglahok sa shared construction (DDU) ay tatanggihan hanggang sa matanggap ang abiso ng pagwawasto ng mga hindi pagkakapare-pareho.

Ang panukalang batas ay nagtatatag ng pagbabawal sa mga ganitong paraan ng paglikom ng pondo mula sa mga mamamayan para sa pagpapatayo ng pabahay, tulad ng pag-iisyu ng mga espesyal na bono, mga sertipiko ng pabahay at ang paglahok ng mga mamamayan sa pagtatayo ng pabahay (HBC) at mga kooperatiba sa pagtitipid ng pabahay. Maliban sa mga kooperatiba sa pabahay na nagsasagawa ng pagtatayo sa mga lupang ibinibigay mula sa munisipal o estadong pag-aari.

Kasabay nito, kinakailangan ng mga developer na ibunyag ang impormasyon tungkol sa mga benepisyaryo na may karapatang mag-dispose ng lima o higit pang porsyento ng mga boto na maiuugnay sa mga bahagi ng pagboto ng developer.

Ito rin ay binalak na magtatag ng magkasanib at maraming pananagutan ng mga may-ari-developer para sa mga pagkalugi na dulot ng mga may hawak ng equity.

Bilang karagdagan, nililinaw ng draft na batas ang sandali ng pag-aalis ng mga paghihigpit sa account ng developer, na iminungkahing itakda sa sandali ng pagpapatakbo ng bahay at pagrehistro ng pagmamay-ari ng hindi bababa sa isang bagay ng ibinahaging konstruksyon.

Ayon sa draft ng Federal Law "Sa Mga Pagbabago sa Kodigo ng Russian Federation sa mga paglabag sa administratibo”, ay nagbibigay ng mas mataas na responsibilidad sa administratibo sa mga kaso kung saan ang mga opisyal na nagsasagawa ng kontrol ng estado sa larangan ng ibinahaging konstruksyon ay lumalabag sa mga kinakailangan ng batas ng Russian Federation.

Ang iligal na paggamit ng isang legal na entity sa pangalan nito ng mga salitang "specialized developer" o mga pariralang nabuo batay sa mga ito ay nangangailangan ng pagpapataw administratibong multa para sa mga ligal na nilalang sa halagang 500 libo hanggang 700 libong rubles.

Kung ang regional state control body sa larangan ng shared construction ay hindi makatwirang nagpasya na mag-isyu ng opinyon sa pagsunod (AIA) ng developer at isang deklarasyon ng proyekto sa mga kinakailangan o tumanggi na mag-isyu ng AIA, ang mga opisyal ay pagmumultahin mula 50,000 hanggang 100 libong rubles.

Iminungkahi din na parusahan ang mga opisyal na may multa na 30 libong rubles. at mga ligal na nilalang sa halagang 200 libong rubles. para sa hindi pag-post ng impormasyon sa isang solong sistema ng impormasyon pagtatayo ng pabahay o paglabag itinatag na kaayusan, mga paraan o tuntunin ng pag-post ng impormasyon. Nagbibigay din ng parusa para sa pag-post ng impormasyon na wala sa nang buo o sadyang mali ang pagkatawan.

Ang paggawa ng naturang pagkakasala ng isang opisyal na naunang sumailalim sa administratibong parusa para sa naturang pagkakasala ay nangangailangan ng pagpapataw ng multa sa mga opisyal sa halagang 100 libong rubles. o disqualification para sa isang panahon ng isa hanggang tatlong taon, para sa mga legal na entity - 300 thousand rubles.

Serbisyo ng impormasyon ng portal ng Stroykompleks

"Ako ay isa sa pinakamalaking developer sa bansa, bakit mo ako sinusubukang patayin?" - kaya emosyonal na nagkomento sa bagong bersyon ng batas sa shared construction, ang may-ari ng isang malaking kumpanya ng pag-unlad sa isang kamakailang pulong sa Ministry of Construction. Ang mga pagbabago ay nilagdaan ng pangulo noong tag-araw at dapat na magkabisa noong Hulyo 1, 2018. Simula noon, ang mga opisyal ng ministeryo ay regular na nakikipag-usap sa mga kinatawan ng pinakamalaking kumpanya ng konstruksiyon kung paano pagaanin ang epekto ng mga pagbabagong ito. Kung hindi ito gagawin, hindi mabubuhay ang industriya, ayon sa karamihan ng mga tagabuo. Ang pangunahing bagay ay ang proteksyon ng mga may hawak ng equity, at ang mga scammer at maliliit na kumpanya ay aalis sa merkado, ang mga tagasuporta ng batas ay tumututol. Naisip ni Vedomosti kung ano ang eksaktong magbabago at kung bakit nalilito ang mga tagabuo.

Background

Upang malutas ang problema ng mga nalinlang na may hawak ng equity - mga taong namuhunan ng pera sa pagtatayo at hindi nakatanggap ng ipinangakong apartment, noong 2005 ang batas na "Sa Paglahok sa Nakabahaging Konstruksyon" ay pinagtibay mga paupahan at iba pang mga bagay sa real estate. Ipinagbawal niya ang mga developer na kumuha ng pera para sa isang apartment bago kumuha ng mga permit para sa pagtatayo; obligado silang itakda sa kontrata ang lahat ng mga tuntunin at mga parusa para sa hindi pagtupad nito; irehistro ang kontrata upang maiwasan ang dobleng benta.

Naisip ng mga developer kung paano iiwas ang batas, at ang mga opisyal at kinatawan sa bawat pagkakataon ay sinusubukang maglagay ng hadlang sa kanilang daan. Ngunit ang mga pagbabago ay kosmetiko, at ang mga radikal na hakbang ay kinakailangan, paliwanag ng chairman ng State Duma Committee on mga likas na yaman, relasyon sa ari-arian at lupa Nikolai Nikolaev. "Bakit mayroon tayong malaking bilang ng mga nalinlang na mamamayan?" tanong niya. Walang sapat na responsibilidad ng mga developer, sagot ng representante. Sinabi niya na ang Estado Duma ay iginigiit sa pagpasok sa puwersa ng mga bagong susog anim na buwan na mas maaga - hindi mula Hulyo 1, ngunit mula Enero 1, 2018.

Ang bilang ng mga nalinlang na may hawak ng equity, ayon sa karamihan ng kanilang mga tagapagtanggol, ay nasa anim na numero pa rin. Noong 2007, sa Russia, ayon sa mga pagtatantya ng organizing committee ng mga nalinlang na co-investors ng Moscow at sa rehiyon ng Moscow, mayroong 200,000 sa kanila. Noong 2017, ang grupong nagtatrabaho sa mga problema ng mga nalinlang na may hawak ng equity sa ilalim ng General Council of the United Russia party ay nagbilang ng 122,000 nadaya na may hawak ng equity. At tanging sa Ministry of Construction and Housing and Public Utilities ng Russia lang sila naniniwala na 86,000 na lang sila sa bansa ngayon. Halimbawa, kung ang isang tao ay namuhunan sa isang bahay na itinatayo na may mga paglabag sa batas sa pagpaplano ng lupa at bayan, hindi siya kikilalanin ng mga opisyal bilang isang nalinlang na shareholder. Gayunpaman, kahit na sa pamamaraang ito, ang pigura ay kahanga-hanga. Bakit ang dami?

Hindi natapos malaki at maliit

"Ang lahat ng mga problema sa mga nalinlang na may hawak ng equity ay dahil sa ang katunayan na ang mga kumpanya [dahil sa kung saan sila ay lumilitaw] ay hindi maintindihan at maliit," sabi ni Sergei Polonsky, tagapagtatag ng Mirax Group, sa isang panayam noong 2007 kay Vedomosti. Kaya't siya, noon ay isang iginagalang na developer, kasamang may-ari at pinuno ng isa sa mga pinakasikat na kumpanya ng pag-unlad sa bansa, ay ipinaliwanag kung bakit libu-libong mamimili ng mga bagong gusali sa buong Russia ang nauwi nang walang pera at pabahay. Ngunit pagkaraan ng ilang taon, siya ay isang halimbawa sariling negosyo pinatunayan na hindi ito ang laki at katanyagan ng kumpanya. Noong Hunyo 2013, ang bangkarota na si Polonsky, na noon ay nasa Cambodia, ay inakusahan nang walang pandaraya. Ayon sa mga imbestigador, noong 2007-2008 lang. Ang mga manager ng Mirax ay pumasok sa mga kontrata na hindi sumunod sa dokumentasyon ng proyekto mga paunang kasunduan pagbili at pagbebenta ng mga apartment sa mamahaling residential complex na Kutuzovskaya Mile, at ang mga nalikom ay ginamit upang tustusan ang iba pang mga proyekto. Kinilala ng pagsisiyasat ang higit sa 100 katao bilang mga biktima, tinatantya ang kabuuang halaga ng pinsala sa humigit-kumulang 3.2 bilyong rubles. Si Polonsky ay napatunayang nagkasala ng pandaraya, gumugol ng isang taon at kalahati sa Matrosskaya Tishina, at pinalaya noong Hulyo 2017.

Sa ngayon, si Polonsky ay isa sa ilang mga halimbawa nang ang pinuno ng isang kumpanya ng konstruksiyon na hindi nagbigay ng mga apartment sa mga mamimili ay napunta sa bilangguan. Ang mga nangungunang tagapamahala ng bangkarota na kumpanya na SU-155 ay inaresto din. Sa partikular, si Alexander Meshcheryakov, ang dating pangkalahatang direktor ng SU-155, ay sinisingil ng paglustay ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity na bumili ng mga apartment sa hindi natapos na mga complex ng pabahay.

Kontrolin ang mga Pagbabago

Niresolba ng mga awtoridad ang mga problema ng mga may hawak ng equity sa dalawang paraan: naghahanap sila ng pera para mabayaran ang mga biktima at higpitan ang kontrol sa mga builder. Sa linggong ito, sa Oktubre 25, isang pondo ng kompensasyon ay magsisimulang magtrabaho upang matiyak ang mga obligasyon ng mga developer sa ilalim ng isang kasunduan sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon, sinabi ng Deputy Minister of Construction and Housing and Utilities ng Russia na si Nikita Stasishin kay Vedomosti. Ang lahat ng developer na nagbebenta ng mga apartment na nasa ilalim ng konstruksiyon ay inaatasan ng batas na ilipat sa pondong ito ang 1.2% ng presyo ng bawat kontrata para sa pakikilahok sa shared construction. Ididirekta ang pondo ng pondo sa pagkumpleto ng mga problemadong bahay. Taunang bayad ang pondo ay maaaring humigit-kumulang 10 bilyong rubles, sabi ni Alexander Plutnik, director general ng Agency for Housing and Mortgage Lending (AHML). Ang pondo, ayon sa kanya, ay walang mga plano upang mangolekta ng isang tiyak na halaga, ito ay dapat magbigay ng pananalapi coverage para sa mga umiiral na mga panganib ng shared construction.

Sino ang nalinlang na mga shareholder

Kinikilala ng Ministri ng Konstruksyon bilang mga nalinlang na may hawak ng equity lamang ang mga kalahok sa shared construction kung saan hindi tinutupad ng developer ang mga obligasyon nito sa ilalim ng share participation agreement sa loob ng higit sa siyam na buwan at sa parehong oras ay hindi nagdaragdag ng pamumuhunan sa pagtatayo ng bahay nang higit sa dalawang magkasunod na panahon ng pag-uulat. Bilang karagdagan, ang developer ay walang legal na kahalili para sa pagtatayo ng pasilidad at ang mga obligasyon nito sa shareholder ay hindi sinigurado ng bank guarantee o civil liability insurance.
Ngunit sa ilang mga kaso, ang pagkakaroon ng isang kasunduan sa pakikilahok sa equity sa konstruksiyon ay hindi nagpoprotekta sa bumibili. Ang mga shareholder ay hindi kinikilala bilang nalinlang sa mga sumusunod na kaso: - sa isang itinayong bahay, ang parehong lugar ay ibinebenta ng ilang beses;
- ang bahay ay itinatayo sa isang plot na hindi nakarehistro bilang ari-arian o inuupahan ng developer;
- ang bahay ay itinatayo sa isang site kung saan ang naturang pagtatayo ay hindi pinapayagan;
- ang bahay ay itinatayo bilang paglabag sa urban plan, mga kinakailangan sa disenyo, atbp.

Mauunawaan ng mga mamimili ng mga apartment na ngayon ay hindi na sila mawawalan ng anuman: makakatanggap sila ng alinman sa isang apartment o ibabalik ang pera, sabi ni Stasyshyn. Ngunit upang ang mga walang prinsipyong developer ay hindi matuksong ilipat ang responsibilidad sa estado, ang mga pagbabago sa batas sa shared construction ay binuo. Gayunpaman, ang kanilang pag-aampon ay naging sorpresa sa mga opisyal.

Ang isang napagkasunduang bersyon, kung saan nagtrabaho ang mga opisyal, banker at tagabuo, ay nagpunta sa State Duma, at ganap na magkakaibang mga susog ang pumasok sa batas, nagreklamo ang isang opisyal ng gobyerno. Ayon sa kanya, literal na muling isinulat ang mga susog noong gabi bago sila ikonsidera - hindi man lang sila nakapasok sa elektronikong sistema Estado Duma.

"Nang sinimulan naming isaalang-alang ang panukalang batas sa unang pagbasa, nalaman namin na ito ay nasa panganib na maging isa pang kosmetiko na dokumento. Samakatuwid, maraming mga pagbabago ang ginawa sa ikalawang pagbasa ng deputy corps," paliwanag ni Nikolaev.

Isang bahay, isang tagabuo

Ipinakilala ng batas ang prinsipyo ng "isang developer - isang permit sa gusali". Ibig sabihin, para sa bawat bahay, dapat makatanggap ng pahintulot ang isang hiwalay na legal na entity.

Sa kasong ito, imposibleng magsagawa ng mga proyekto para sa pinagsama-samang pag-unlad ng teritoryo, naniniwala ang mga tagapagtayo. Bahay sa malalaking proyekto binuo sa mga yugto. Halimbawa, ang pagtatayo ng distrito ng Akademichesky sa Yekaterinburg, na nagbibigay para sa pagtatayo ng 13 milyong metro kuwadrado. m ng real estate sa 2500 ektarya, dahil makumpleto sa 2026. Ang pagkuha ng pahintulot para sa buong lugar ay halos imposibleng gawain. Pagkatapos ng lahat, para dito kailangan mong agad na idisenyo ang lahat ng mga gusali (magkakahalaga ito ng mga 2000 rubles bawat 1 sq. M). Aabutin ng bilyun-bilyong pamumuhunan at taon ng paghahanda, paliwanag ng isang pangunahing developer. Ngayon ang bilis ng disenyo ay nakasalalay sa nag-develop.

Mahalaga rin na hanggang ngayon, sa malakihang multi-year na mga proyekto, maaaring baguhin ng developer ang mga indibidwal na bagay depende sa mga kondisyon ng merkado - ang laki ng mga apartment, ang bilang ng mga palapag, atbp. Mahirap kalkulahin ang merkado para sa 5- 10 taon, paliwanag ng presidente ng Granel Group of Companies Ilshat Nigmatullin. Tinatanggal ng binagong batas ang posibilidad na ito.

Magsisimula tayo sa ating

Alinsunod sa bagong batas, ang developer ay hindi makakaakit ng mga kredito at pautang para sa pagbili ng lupa at iba pang pangangailangan. Kung bumili siya ng lupa sa pautang bago pa magkabisa ang batas, hindi siya makakaipon ng pondo mula sa mga may hawak ng equity hanggang sa mabayaran ang utang.

Sa istraktura ng gastos, ang mga gastos ng developer para sa pagpaparehistro ng lupa at legal na relasyon (pagkuha ng mga karapatan sa lupain, pagbabago ng uri ng pinahihintulutang paggamit, pagpaplano ng teritoryo, survey sa engineering, disenyo, pagtatapos ng mga kontrata para sa teknolohikal na koneksyon) ay maaaring umabot ng hanggang 30% ng kabuuang halaga ng konstruksiyon, at sa Moscow - hanggang 50%, sabi ng isa sa mga developer.

Sa lahat ng ito bagong batas nangangailangan ng developer na magpakita ng mga pondo sa account sa halagang 10% ng gastos sa disenyo pagtatayo. Saan makukuha ng tagabuo ang mga ito? Ang 10% na ito ay ang pinakamataas na posibleng tubo mula sa nakaraang natapos na proyekto, sabi ni Pavel Bryzgalov, Direktor para sa Strategic Development ng FGC Leader. Ngunit kahit na natanggap ito ng developer, ipinagbabawal ng bagong batas ang paggamit ng mga kita upang tustusan ang pagtatayo hanggang ang lahat ng mga apartment sa bahay ay mailipat sa mga may hawak ng equity.

Ang mga walang prinsipyong mamimili ay magkakaroon ng pagkakataon na harangan ang mga aktibidad ng developer, iniiwasan ang pagtanggap ng apartment, at kahit na humantong sa kanya sa bangkarota, natatakot sa isa sa mga developer. Hindi ito mangyayari, sabi ni Alexander Sidyakin, deputy ng State Duma at pinuno ng working group upang protektahan ang mga karapatan ng mga kalahok sa shared construction ng United Russia party. Nangangako siyang gagawa ng mga pagbabago: "Habang pinoprotektahan ang mga karapatan ng mga may hawak ng equity, hindi maaaring magpakasawa ang mga blackmailer na, sa pamamagitan ng parusa, paralisahin ang pagtatayo ng buong pasilidad."

Hindi kailangang mag-alala ang mga baguhan

Alinsunod sa bagong bersyon ng batas, ang developer (o isang taong kaanib sa kanya) ay dapat magkaroon ng hindi bababa sa tatlong taong karanasan sa pagtatayo ng mga apartment building. na may kabuuang lawak hindi bababa sa 10,000 sq. m bilang isang developer, teknikal na customer o pangkalahatang kontratista. "Ang panuntunang ito ay maglilimita sa pag-access sa merkado para sa mga bagong kumpanya, sa gayon ay nagpapalakas sa mga posisyon ng malalaki at matagal nang mga istruktura ng pag-unlad," sabi ni Roman Sychev, pangkalahatang direktor ng kumpanya ng konstruksiyon na Tekta Group. "Ang paghihigpit ay makakatulong sa paglikha ng mga scheme ng pakikipagsosyo, na mapipilitang isama ang mga bagong developer." Sa kanyang opinyon, ang mga sentrong pangrehiyon at maliliit na bayan, kung saan hindi hihigit sa 5,000–10,000 sq. m bawat taon, nanganganib silang tuluyang maiwan nang walang mga bagong gusali.

Tutulungan ang mga shareholder sa lupa

"Ang problema ay halos 20 taong gulang, at ang mga nalinlang na may hawak ng equity ay patuloy na lumilitaw," sabi ni Tamara Matuzkova, isang kinatawan ng pangkat ng inisyatiba ng mga may hawak ng equity sa Samara. Ang bagong bersyon ng batas sa shared construction ay nagbibigay para sa paglikha ng isang pondo ng kabayaran. Makakatulong ito na protektahan ang mga karapatan ng mga bagong may hawak ng equity, ngunit paano naman ang mga luma, tanong niya. Pagkatapos ng lahat, ang mga awtoridad ay hindi nag-aalok ng anumang recipe para sa kanila. Ang kinatawan ng Ministri ng Konstruksyon ay hindi sumasang-ayon dito: "Ang lahat ng mga rehiyon na may nalinlang na mga may hawak ng equity ay isinumite sa Ministri ng Konstruksyon ng Russia na mga iskedyul para sa pagkumpleto ng pagtatayo ng mga problemang pasilidad, na nagpapahiwatig ng tiyempo at mga mekanismo para sa paglutas. Bawat quarter, sinusuri ng Ministry of Construction kung paano natutugunan ang mga iskedyul na ito, at tinutulungan din ang mga rehiyon sa pamamagitan ng pagbibigay ng libreng lupa na magagamit ng mga developer na namumuhunan sa pagkumpleto ng mga problemang tahanan.

Ang bagong batas ay nag-uutos na ang developer ay hindi dapat magkaroon ng mga obligasyon para sa mga pautang, mga pautang, mga pautang, maliban sa mga naka-target na pautang na may kaugnayan sa paglikom ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity. Ibig sabihin, project financing sa mga bangko at mortgage. Sa katunayan, nag-uusap kami sa pagbabawal sa pag-akit ng third-party na non-bank financing - sa pamamagitan ng, halimbawa, pag-isyu ng mga bono o mga bayarin, ang bangko ang magiging tanging pinagkakautangan, naniniwala si Sychev. Ang ganitong paghihigpit ay magpapataas ng pagtitiwala ng mga kumpanya ng konstruksiyon sa mga bangko, naniniwala si Ignakhin. Ngunit magiging mahirap na ipatupad ang ideya. Sa partikular, ang bangko ay dapat magkaroon ng isang kawani ng mga espesyalista sa konstruksiyon na maaaring maunawaan ang kakanyahan ng mga kasunduan sa kontrata at masuri ang kasapatan ng mga presyo para sa mga serbisyong ibinigay sa kanila, itinuro ni Ignakhin. Ngunit ang mga bangko ay walang ganoong mga tao at teknikal na mapagkukunan. "Nangangahulugan ito na ang pagbubukas ng "proyekto" ay para sa developer, kontratista at customer mga institusyong pinansyal ay mag-aatubili, - sabi ni Ignakhin. "Sa anumang kaso, ang kontrol ay magreresulta sa pagtaas ng mga gastos para sa mga bangko, at samakatuwid para sa mga developer, kung kanino sila magbibigay ng mga serbisyo sa pag-aayos."

Ang pinakamalaking mga bangko ay hindi tumugon sa kahilingan ng Vedomosti para sa komento sa mga pagbabago sa batas sa shared construction. Kung ito ay papasok sa puwersa sa form na ito, ang relasyon sa pagitan ng mga bangko at mga developer ay kailangang suriin, at anumang mga pagbabago ay nangangailangan ng oras at pagsisikap, iyon ay, maaaring may mga sorpresa para sa parehong partido, ang isa sa mga banker ay nangangatwiran.

Kung saan kukuha ng pera

Ayon sa AHML, humigit-kumulang 630,000 kontrata para sa pakikilahok sa ibinahaging pagtatayo ng pabahay ang natapos noong nakaraang taon, sa mga tuntunin sa pananalapi - 1.8 trilyong rubles. Kung mananatiling hindi nagbabago ang batas, kakailanganin ng developer sariling pondo sa halagang 40% ng kabuuang halaga ng konstruksiyon, ayon sa isang malaking developer. Ito ay kung magkano ang kanyang tantiyahin ang pinakamababang halaga ng pagkuha ng lupa, pagkuha ng permit sa gusali, kasama ang 10% ng gastos sa konstruksiyon na nakalaan sa batas. Ang mga pondong ito ay dapat na aktwal na nagyelo hanggang sa paglipat ng huling apartment sa mga mamimili, ay nagbibigay-diin sa pinagmulan ng Vedomosti.

Ang isang beses na pag-withdraw mula sa mga developer ng lahat ng mga kita na natanggap mula sa mga nakaraang proyekto ay hahantong sa isang kakulangan ng mga pondo para sa pagbili ng mga bagong site at ang pagbuo ng dokumentasyon sa pagpaplano ng lunsod, naniniwala si Bryzgalov. At nangangahulugan ito ng isang kumpletong pag-alis mula sa merkado ng konstruksiyon ng pabahay ng mga maliliit na kumpanya. Sa merkado ng Moscow at rehiyon ng Moscow, ang mga ito ay mga kumpanya na may taunang turnover na mas mababa sa 10 bilyong rubles. - dahil dito lamang ang gastos ng pagbili ng isang bagong site ay hindi bababa sa 1 bilyong rubles, naniniwala si Bryzgalov.

"Ang mga may hawak ng collateral, siyempre, ay mapoprotektahan mula sa hindi natapos na konstruksyon at hindi pagbabayad ng mga pondo. Ngunit ang pagpapatibay ng gayong marahas na mga hakbang ay maaaring makabuluhang tumaas ang halaga ng pabahay, dahil, sa isang banda, ang proteksyon sa pamumuhunan ay lumalaki at pinasisigla nito ang pangangailangan para sa pangunahing pabahay. Sa kabilang banda, ito ay humahantong sa isang pagtaas sa halaga ng pagtataas ng mga pondo para sa pagtatayo sa merkado sa kabuuan at isang pagbawas sa bilang ng mga kalahok sa merkado. Ang karaniwang mekanismo ng merkado ay gagana: mas kaunting panganib - mas kaunting pagkakaiba sa presyo sa pagitan ng bagay na nasa ilalim ng konstruksyon at ng itinayong bagay, "pag-amin ng isa sa mga pangunahing developer.

Ano ang gagawin ng batas

Sa mga nagtayo ay mayroon ding mga tagasuporta ng batas. "Ang mga bagong bagay ay naglalayong dagdagan ang transparency at responsibilidad sa merkado ng konstruksiyon. Ang panganib ng paglitaw ng mga nakakalason na developer na nilikha tulad ng isang pyramid ay nabawasan, kapag sa pamamagitan ng pag-akit ng pera mula sa isang proyekto, ang mga obligasyon sa iba pang mga proyekto ay talagang sarado," komento ni Nikolai Bulychev mula sa MR Group. Ang mga malalaking developer, sa kanyang opinyon, ay hindi dapat makaranas ng mga paghihirap, ngunit ang mga developer kung saan ang pagtatayo ay hindi isang pangunahing aktibidad ay mapipilitang humingi ng pakikipagtulungan sa mga naitatag na developer. At dahil walang mga kinakailangan para sa pagtaas ng mga presyo sa merkado, ang kakayahang kumita ng merkado ng konstruksiyon sa kabuuan ay bababa, hinuhulaan ni Bulychev.

"Una sa lahat, pinapahalagahan namin ang kaligtasan ng pag-akit ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity," sabi ni Stasishin. “Natatakot ang mga Builders na maguguho ang lahat. Walang katulad, ”sigurado si Nikolaev. Ang mga nag-develop, ayon sa kanya, ay ngayon, sa katunayan, mga istrukturang pinansyal - nakaakit sila ng 3.3 trilyong rubles sa panahon ng pagpapatakbo ng batas sa nakabahaging konstruksiyon, na hindi napapailalim sa pangangasiwa sa pananalapi. "Sa kamay ng mga mamamayan ngayon, mga 20 trilyong rubles. Ngunit mag-iisip sila ng 10 beses na bumili ng apartment mula sa isang developer sa ilalim ng isang shared construction agreement," pagtitiyak ni Nikolaev. Sa kanyang opinyon, pagkatapos ng pagpapakilala ng mga bagong kinakailangan, unti-unting maibabalik ang tiwala ng mga mamamayan sa industriya. "Ang mga bagong susog ay hindi sapat na matigas. Kasalukuyan kaming gumagawa ng isang panukalang batas na magpapasimula ng pananagutan ng subsidiary ng mga benepisyaryo ng mga kumpanya ng developer," pangako niya. Sa pamamagitan ng opinyon ng eksperto, sa kabuuang dami ng mga proyektong inilunsad noong 2013-2014, humigit-kumulang 7% ang lumipat sa kategoryang may problema - pinag-uusapan natin ang daan-daang mga bahay, sabi ng isang kinatawan ng AHML. Ayon sa kanya, ang mga pagbabago sa batas ay ganap na matiyak ang pinansiyal na katatagan at transparency ng mga developer, kontrol nilalayong paggamit ang mga pondo ng mga kalahok sa ibinahaging konstruksyon, at higit sa lahat, ang sadyang insolvente o walang prinsipyong mga kumpanya ay hindi isasama sa sistema ng garantiya. Ang kanilang mga pagkalugi o pagnanakaw ay hindi ipapasa sa industriya, at sa huli sa bumibili, ay nagbubuod ng isang taong malapit sa gobyerno.

Legal na katayuan Pondo para sa Proteksyon ng mga Mamamayan - Mga Kalahok sa Shared Construction

Isang pampublikong kumpanya ng batas na "Foundation for the Protection of the Rights of Citizens - Participants in Shared Construction" (pagkatapos dito - ang Pondo) ay ginagawa. Ito ay bumubuo ng isang pondo ng kompensasyon sa gastos ng mga ipinag-uutos na pagbabawas mula sa mga developer na umaakit ng mga pondo mula sa mga kalahok sa shared construction para sa pagtatayo ng mga apartment building at (o) residential building sa isang block building.

Sa unang yugto, ang halaga ng mga mandatoryong kontribusyon sa pondo ng kompensasyon ay magiging 1.2% ng presyo ng bawat kasunduan sa pakikilahok sa equity at maaaring suriin ng mambabatas nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon.

Maaaring mag-apply ang Foundation sa hukuman ng Arbitrasyon na may mga pahayag na hinahamon ang mga deal ng developer. Inaprubahan niya ang mga tagapamahala ng arbitrasyon ng mga developer.

Katayuan, karapatan at garantiya ng mga kalahok sa ibinahaging konstruksyon

Tinutukoy ng batas ang isang kalahok sa shared construction. Ito ay nauunawaan bilang isang mamamayan na kalahok sa konstruksyon at may habol laban sa developer batay sa isang kasunduan para sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon, na natapos alinsunod sa batas sa pakikilahok sa ibinahaging pagtatayo ng mga gusali ng apartment at (o) iba pang mga bagay sa real estate, ayon sa kung saan ang developer ay gumawa ng mga mandatoryong pagbabawas (mga kontribusyon) sa Foundation.

Ito ay itinatag na ang bankruptcy trustee ay obligadong mag-ehersisyo ng makatwiran mga kinakailangang aksyon upang maghanap at makaakit ng isa pang developer upang mabayaran ang mga obligasyon sa mga kalahok sa shared construction.

Ang pulong ng mga kalahok sa ibinahaging konstruksyon ay makakapagpasya sa paraan ng pagtupad sa mga obligasyon ng developer sa pamamagitan ng pagtanggap ng kabayaran mula sa Pondo sa halaga ng binabayarang presyo ng kasunduan sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon, ngunit hindi hihigit sa average market value sa loob ng 120 sq. m.

Kasabay nito, ang mga kalahok sa shared construction ay magkakaroon ng pagkakataon na bayaran ang mga claim sa pamamagitan ng:

1) paglipat sa kanila ng isang bagay ng konstruksyon na isinasagawa;

2) ilipat sa kanila tirahan;

3) pag-akit ng isa pang developer.

Ang mga desisyon ay ginawa nang hiwalay na may kaugnayan sa bawat bagay sa pagtatayo lamang ng mga mamamayan - mga kalahok sa ibinahaging konstruksyon na may mga kinakailangan kaugnay ng bagay na ito sa pamamagitan ng 3/4 na boto.

Mga tampok ng pagtatanghal ng mga paghahabol ng mga kalahok sa konstruksiyon sa kaso ng pagkabangkarote ng developer

Itinatag ng batas ang sumusunod na algorithm para sa pagtatanghal ng mga kinakailangan ng mga kalahok:

1) ang pinuno ng developer, sa loob ng sampung araw ng kalendaryo mula sa petsa ng pag-apruba ng bankruptcy trustee, ay naglilipat sa kanya ng impormasyon tungkol sa lahat ng mga kalahok sa konstruksiyon;

2) ang bankruptcy trustee, sa loob ng limang araw mula sa petsa ng pagtanggap ng impormasyon mula sa pinuno ng developer, ay nagpapaalam sa lahat ng natukoy na kalahok sa pagtatayo ng pagbubukas ng mga paglilitis sa pagkabangkarote;

3) ang mga kalahok sa konstruksiyon ay nagsumite ng kanilang mga paghahabol sa bankruptcy trustee;

4) ang bankruptcy trustee ay isinasaalang-alang ang mga claim ng mga kalahok sa konstruksiyon at kasama ang mga ito sa rehistro ng mga paghahabol para sa paglipat ng mga lugar ng tirahan, na bahagi ng rehistro ng mga claim ng mga nagpapautang.

Ang rehistro ng mga pag-aangkin ng mga nagpapautang ay dapat sarado sa pagtatapos ng tatlong buwan mula sa petsa ng paglalathala ng impormasyon sa pagdeklara ng may utang na bangkarota at sa pagsisimula ng mga paglilitis sa pagkabangkarote. Ang mga kinakailangan ng mga kalahok sa konstruksiyon ay kasama sa rehistro ng mga kinakailangan para sa paglipat ng mga lugar ng tirahan sa pagpapakita ng mga kinakailangang ito nang hindi lalampas sa tatlong buwan mula sa petsa ng pagtanggap ng paunawa ng bankruptcy trustee, anuman ang petsa ng pagsasara ng naturang rehistro .

Sa ilalim ng nakaraang batas, ang mga paghahabol ng mga kalahok sa konstruksiyon ay kasama sa rehistro batay sa isang desisyon ng korte, na makabuluhang naantala ang mga paglilitis sa pagkabangkarote ng developer, pati na rin ang pagdaraos ng isang pulong ng mga kalahok sa konstruksiyon upang malutas ang isyu kung paano upang bayaran ang kanilang mga claim. Ngayon ay isasaalang-alang lamang ng korte ng arbitrasyon ang mga paghahabol ng mga kalahok sa konstruksiyon kung ang mga taong kalahok sa kaso ng bangkarota ay tumutol sa mga paghahabol na isinumite sa bankruptcy trustee.

Pagpopondo ng mga hakbang upang makumpleto ang pagtatayo ng pasilidad

Ang batas ay nagbibigay ng pamamaraan para sa mga hakbang sa pagpopondo upang makumpleto ang pagtatayo ng mga pasilidad kung saan ang mga pondo ay nalikom mula sa mga kalahok sa ibinahaging konstruksyon.

Ang ganitong mga aktibidad ay maaaring isagawa sa gastos ng Pondo o isang naka-target na pautang (kredito) na ibinigay sa developer ng Pondo at (o) mga ikatlong partido. Ang nasabing mga naka-target na pautang (mga kredito) ay maaaring makuha sa pamamagitan ng isang pangako ng kasalukuyang konstruksyon at mga kapirasong lupa(karapatan sa lupa). Ang mga paghahabol sa naturang mga pautang (mga kredito) ay binabayaran bilang bahagi ng ikatlong priyoridad ng mga paghahabol sa mga kasalukuyang pagbabayad.

Pamamaraan ng pagkalugi

Itinatag ng batas na kapag isinasaalang-alang ang kaso ng pagkabangkarote ng developer, ang mga pamamaraan para sa pagsubaybay at pagbawi sa pananalapi ay hindi ilalapat. Ang unang hakbang ay ang pagpapakilala ng isang pamamaraan ng pagkabangkarote. Kasabay nito, kung sa kurso ng mga paglilitis sa bangkarota ay may sapat na mga batayan upang maniwala na ang solvency ng may utang ay maaaring maibalik, ang isang paglipat sa panlabas na pamamahala ay posible.

Ang ganitong mga pagbabago ay hahantong sa pagbawas sa tagal ng pamamaraan ng pagkabangkarote ng developer sa pamamagitan ng pag-aalis sa kasalukuyang obligadong pamamaraan para sa pagsubaybay at pag-optimize ng mga hakbang na ginawa ng tagapamahala ng arbitrasyon at ng hukuman sa kaso ng pagkabangkarote ng developer.

Mga tampok ng pagtugon sa mga kinakailangan ng mga kalahok sa shared construction

Ang desisyon ng pagpupulong ng mga kalahok sa shared construction ay kinuha nang hiwalay na may kaugnayan sa bawat construction object ng mga kalahok sa shared construction na may mga kinakailangan na kasama sa rehistro ng mga kinakailangan para sa paglipat ng residential premises para sa naturang object. Ang mga kalahok sa konstruksyon ay hindi gumagawa ng mga desisyon sa ibang mga proyekto sa pagtatayo kung saan wala silang mga kinakailangan para sa paglipat ng mga lugar ng tirahan.

Ang pagpupulong ng mga kalahok sa shared construction ay karapat-dapat kung ang mga kalahok sa shared construction na nakikilahok dito na may karapatang bumoto sa construction object na ito ay bumubuo ng hindi bababa sa isang third ng kabuuang bilang ng naturang mga kalahok sa shared construction at may higit sa kalahati ng mga boto ng kabuuang bilang ng mga boto ng naturang mga kalahok sa shared construction

At noong unang bahagi ng Oktubre, inihayag nito ang isang programa ng mga exchange-traded na bono sa Moscow Exchange at Setl Group. Ang pinakamataas na halaga nito sa pera ay 25 bilyong rubles. Ang unang isyu ay magaganap bago matapos ang taon. Plano ng developer na gamitin ang nalikom na pondo para sa pagbuo ng isang naka-target na programa at pag-optimize portfolio ng pautang. "Ngunit sa bagong batas, ang mga prospect para sa paggamit ng tool na ito ay hindi malinaw na nabaybay. May mga pangamba na ang mga developer ay karaniwang pagbawalan na mag-isyu ng anuman mahahalagang papel. At hindi man lang sila makakapunta sa isang IPO at mag-issue ng mga sertipiko ng pabahay,” nag-aalala ang BFA Development. Gayundin, ang karagdagang kapalaran ng dati nang malawakang paghiram sa mga pamilihan sa Kanluran ay hindi malinaw. "Ang mga pautang sa dayuhang pera ay isang malaking panganib para sa mga nagnenegosyo sa rubles. At dito marami ang nakasalalay sa sitwasyong pampulitika," paliwanag ng executive director ng grupo ng mga kumpanya na "S. E. R.” Pavel Berezhnoy.

Bago sa shared construction: anong mga pagbabago ang naghihintay sa merkado sa 2018?

Pansin

Si Vladimir Gribkov, project manager sa Nord West Development, ay nagpakita ng mga kalkulasyon kung paano nagbabago ang istruktura ng financing ng parehong proyekto sa pamumuhunan kapag iba't ibang mga scheme, kabilang ang kapag nag-aaplay ng financing ng proyekto gamit ang mga escrow account.

Impormasyon

Sa pagpopondo ng proyekto sa rate na 15%, ang kita ng developer ay nababawasan ng sampung beses.

At upang makuha ang parehong kakayahang kumita ng proyekto tulad ng kapag ginagamit ang mga pondo ng mga may hawak ng equity, ang mga rate ng interes sa mga pautang ay dapat nasa antas ng 4.5-4.7%.

O kailangan mong itaas ang presyo ng pagbebenta ng pabahay ng hindi bababa sa 15%," sabi ni Vladimir Gribkov.
Ang ilang mga eksperto ay tiwala na sa ilalim ng mga bagong kundisyon, ang mga bangko ay magagawang makabuluhang palawakin ang kanilang presensya sa merkado ng konstruksiyon, dahil ito ay magiging mas kumikita para sa mga developer na isama sila sa kanilang mga shareholder - sa kasong ito, ang pagpopondo ng proyekto ay nagkakahalaga ng maraming beses na mas mababa. .

Equity construction: isang bagay ng kaligtasan

Kaya, paano makakaapekto ang mga pagbabago sa batas sa mga developer, ang shared construction market at ang new-build market sa pangkalahatan sa 2018? Ano ang mga pangunahing pagbabago? Alalahanin na kabilang sa mga inobasyon ay ang paglikha ng isang pondo ng kompensasyon, ang mga pondo mula sa kung saan ay gagamitin upang makumpleto ang konstruksyon kung sakaling hindi matupad ng developer ang mga obligasyon nito (pagkabangkarote, atbp.).

Mahalaga

Ang Pondo ay gagana sa format ng isang pampublikong kumpanya sa ilalim ng kontrol ng Accounts Chamber.

Ang pondo ay bubuuin sa pamamagitan ng paraan na dapat ibawas ng mga developer walang sablay bago simulan ang pagtatayo.

Ang halaga ng kontribusyon ay magiging 1.2% ng kabuuang halaga ng lahat ng DDU na natapos sa mga may hawak ng equity.

Dapat ba nating hintayin ang pagkansela ng shared construction sa 2018?

Sa katunayan, ito ay nangangahulugan na ang lahat mga daloy ng salapi ang mga developer ay nasa ilalim ng kontrol ng mga organisasyon ng kredito.
Ngunit hindi ito ang pinakamasama. Sa pinakamasamang sitwasyon, ang ibinahaging konstruksyon bilang isang kababalaghan ay titigil nang buo, dahil sa bagong legal na katotohanan, gaya ng sinasabi nila mga kumpanya ng konstruksiyon, hindi sila makakaakit ng pera mula sa mga mamamayan sa yugto ng pagtatayo at mapipilitang magbenta lamang ng tapos na pabahay.

Mawawalan ng malaking kapital ang industriya. Sa St. Petersburg lamang, kung saan ang tungkol sa 3 milyong m2 ng pabahay ay itinayo bawat taon (80% sa gastos ng mga may hawak ng equity), ang mga developer ay makaligtaan ng 240 bilyong rubles.

Sa pamamagitan ng paraan, walang nagbebenta ng mga handa na pabahay sa St. Petersburg ngayon.

Ilang taon na ang nakalipas, sinubukan ng SK Temp na gawin ito, ngunit kalaunan ay lumipat sa isang bahagi.

» Ang pagbebenta ng mga handa na pabahay ay naging masyadong mahal. Ang halaga ng pabahay ay mataas, at hindi namin ito maibebenta ng higit sa average ng merkado.

CEO ng Kirill IgnakhinLevel Group Sa tingin ko ang pinakamahalagang pagbabago na seryosong makakaapekto sa mga aktibidad ng mga developer ay ang kinakailangan upang lumikha ng isang reserba para sa kasalukuyang account developer, na hindi bababa sa 10% ng nakaplanong gastos sa pagtatayo.
Dahil ang mga pondong ito ay kailangang i-freeze bago magsimula ang pag-akit ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity sa ilalim ng DDU, maaari nitong ilagay ang mga developer na may maliliit na reserbang pinansyal sa isang mahirap na sitwasyon.
Sa kasong ito, ang mga manlalaro lamang ang mananatili sa merkado na magagawang i-fine-tune ang kanilang negosyo hangga't maaari, i-optimize ang mga gastos at tama na masuri ang kanilang mga lakas. Kasabay nito, ang pagtaas ng mga kinakailangan sa pananalapi ay maaaring makapukaw ng pag-alis ng mga mahihinang manlalaro.

Bago sa shared construction mula noong 2018

Ang mga escrow account ay ang hinaharap ng pangunahing merkado sa mga tuntunin ng progresibo at seguridad ng mga transaksyon, "sabi ng pinuno ng sentro pagpapautang sa mortgage sangay ng VTB 24 sa St. Petersburg Tatyana Khobotova.
Ayon sa kanya, ang pera ng may-ari ng equity sa mga escrow account ay mapoprotektahan kahit na bawiin ang lisensya ng bangko.
Nasa 2018 na, irereseta ng mga mambabatas na ang mga pondong inilagay sa mga escrow account ay hindi isasama sa bangkarota estate kapag muling inaayos ang isang bangko kung sakaling mabangkarote ito. At ang may-ari ng equity ay makakatanggap ng kanyang pera nang buo, at hindi 1.4 milyong rubles. insurance

DIA. Gayunpaman, mula sa escrow scheme, na nangangahulugan ng kumpletong paglipat ng proyekto sa hiniram na pera, tinatanggihan pa rin ito ng mga developer.

Sa pangkalahatan, tinatrato namin ang paghihigpit ng mga kinakailangan para sa share market nang may pag-unawa - pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang napakalaking industriya at ang mga panganib ng mga ordinaryong mamamayan, kung kanino isyu sa pabahay- Ito ay kadalasang problema sa buong buhay.

Samakatuwid, siyempre, maraming mga manlalaro ay hindi lamang kailangang, ngunit mula sa punto ng view ng "kalusugan ng merkado" at ang proteksyon ng mamimili, ang lahat ng mga hakbang na ginawa ng mga awtoridad ay makatwiran. Sa huli, lahat ng mga developer ay makikinabang mula sa mga inobasyon, dahil lalago ang kumpiyansa ng customer sa ibinahaging konstruksyon at marami sa mga taong ngayon ay isinasaalang-alang ang pamumuhunan sa pabahay na itinatayo bilang isang hindi sapat na panganib ay darating sa merkado.

Para sa karamihan, ang mga bagong panuntunan sa pagpapatakbo ay mangangailangan ng pagbabago sa diskarte sa pagpopondo at pag-uulat.

Kami ay ganap na handa para sa una at pangalawa.

Bilang karagdagan, ang mga developer na hindi makakalap ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity na aktwal na kumilos para sa kanila utang na walang interes, ay mapipilitang magtayo gamit ang kanilang sariling mga pondo o makaakit ng kredito.

Bilang resulta, ang developer ay mapipilitang isama ang kanyang mga gastos sa halaga ng mga apartment, kabilang ang para sa pag-akit ng financing ng proyekto.

Maria LitinetskayaManaging Partner ng Metrium Group Sa aking palagay, ang 2018 ay isang panahon ng pagbagay para sa buong industriya ng konstruksiyon.

Pangunahin, kailangang masanay ang mga developer sa mas mahihigpit na kinakailangan para sa katatagan ng pananalapi kanilang mga organisasyon, gayundin sa pakikipag-ugnayan sa pondo ng kompensasyon. Ang huli ay hindi lamang makakakolekta ng mga kaltas mula sa DDU na natapos sa bansa, ngunit makakatanggap din ng mga function ng kontrol, sabihin nating, ay makakahiling ng impormasyon mula sa mga developer sa isang regular na batayan tungkol sa estado ng organisasyon.
O baka walang kahati? Ito ay kagiliw-giliw na sa huling forum mayroong maraming mga pahayag tungkol sa mga panganib ng dolevka. “Taon-taon, ang mga pagbabago at pagbabago ay ginagawa sa 214-FZ. Ngunit hindi mo mapapabuti nang walang hanggan ang isang bagay na hindi gumagana sa simula pa lang. Ang pagbebenta ng apartment sa isang bahay na ginagawa ay ang ngiti ng isang Cheshire cat,” sabi ni Sergey Maksimov, pinuno ng departamento ng pamamahala ng real estate sa St. Petersburg State University of Economics.

Pangunahin ang mga opisyal na determinadong itinapon, na nahaharap sa gawaing pigilan ang alon ng mga problemadong bagay na lumalaki sa panahon ng krisis.

Si Alexander Sidyakin, Unang Deputy Chairman ng State Duma Committee on Housing Policy at Housing and Public Utilities, ay nagsabi na ang mga susog na ito ay "pinagdusa" - mayroon nang 1,200 bagay na pinag-aalala sa bansa, kung saan 130,000 mamamayan ang bumili ng pabahay.

At ang mga awtoridad ng rehiyon ng Leningrad ay nag-aalok na iwanan ang nakabahaging konstruksiyon.
Kung isasaalang-alang namin ang mga pagbabago sa aytem, ​​una sa lahat, ang itinatag na paghihigpit sa direktang mga pondo ng mga may hawak ng equity na mahigpit para sa pagtatayo ng isang partikular na ari-arian ay nagtataas ng mga katanungan. Ang tanong ay lumitaw kung anong mga pondo ang gagamitin ng developer upang i-advertise ang bagay.

Ang mga susog ay nagbibigay para sa paglikha ng isang pondo ng kompensasyon, na idinisenyo upang mabayaran ang mga pagkalugi sa mga kalahok sa ibinahaging konstruksyon kung sakaling mabangkarote ang developer.

Sa prinsipyo, ang hitsura ng isang pondo ng kompensasyon ay hindi magbabago ng anuman sa mga aktibidad ng mga developer.

Kung mas maaga ay ibinawas nila ang humigit-kumulang sa parehong mga kabuuan (1.2% ng gastos na ipinahiwatig sa DDU) sa mga account ng mga kompanya ng seguro, ngayon ang perang ito ay ipapadala sa pondo ng kompensasyon.

Samantala, seryosong tinatalakay ng mga pederal na awtoridad ang ideya ng paghihigpit ng mga kinakailangan para sa mga developer noong Enero 1, 2018 - mas maaga ng anim na buwan kaysa sa itinakda ng batas.

Noong nakaraang linggo, tinalakay ito sa State Duma ng Russian Federation.

Kung positibo ang desisyon, matutupad ang pinakamalungkot na inaasahan ng mga tagabuo.

Sa Russia, ang pondo para sa proteksyon ng mga karapatan ng mga may hawak ng equity ay nakakuha ng Mga Shareholder Sa Russia, ang pondo para sa proteksyon ng mga karapatan ng mga may hawak ng equity ay nakakuha ng Isang butas sa badyet ng merkado Ang mga susog sa FZ-214 na pinagtibay noong nakaraang tag-araw gawing halos kabuuan ang pagtitiwala ng mga tagabuo sa mga bangko.

Ayon sa mga bagong patakaran, ang mga tagabuo ay kinakailangang magkaroon ng isang bank account para sa lahat ng mga operasyon, hindi maaaring baguhin ang organisasyon ng kredito (bagaman ang halaga ng komisyon ng bangko ay hindi limitado sa anumang paraan), hindi maaaring gumawa ng mga transaksyon na hindi direktang nauugnay sa pagpapalaki ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity, at marami pang iba (tingnan ang .

"Mga pangunahing inobasyon...").

Noong 2017, medyo seryosong pagbabago ang naganap sa larangan ng batas na kumokontrol sa mga ugnayan sa pagitan ng mga developer at may hawak ng equity. Mula sa simula ng taon, ang mga susog na pinagtibay sa ilalim ng Batas Blg. 304 ay nagkabisa (Sa mga susog sa FZ-214 at ilang iba pang mga batas na pambatasan) Gayunpaman, hindi inilarawan ang mekanismo para sa pagpapatupad ng mga pagbabagong ito, kaya mas declarative ang mga ito.

Sa tag-araw, noong Hunyo 29, pinagtibay ng Duma ang isa pang pakete ng mga susog, at nilagdaan ng Pangulo ng Russian Federation ang dokumento (para sa 146 na pahina, numero ng isyu 139186-7), na naglalarawan na sa sapat na detalye ng pamamaraan para sa pagpapatupad ng batas. Kaya, paano makakaapekto ang mga pagbabago sa batas sa mga developer, ang shared construction market at ang new-build market sa pangkalahatan sa 2018?

Ano ang mga pangunahing pagbabago?

Alalahanin na kabilang sa mga inobasyon ay ang paglikha ng isang Compensation Fund, ang mga pondo kung saan gagamitin upang makumpleto ang konstruksyon kung sakaling hindi matupad ng developer ang mga obligasyon nito (pagkabangkarote, atbp.) . Ang Pondo ay gagana sa format ng isang pampublikong kumpanya sa ilalim ng kontrol ng Accounts Chamber. Ang pondo ay bubuuin sa pamamagitan ng paraan na dapat ibawas ng mga developer sa mandatoryong batayan bago simulan ang pagtatayo. Ang halaga ng kontribusyon ay magiging 1.2% ng kabuuang halaga ng lahat ng DDU na natapos sa mga may hawak ng equity.

Ang mga hakbang na naglalayong protektahan ang mga interes ng mga may hawak ng equity ay ilang mga kundisyon na dapat matugunan ng developer bago siya magkaroon ng karapatang makalikom ng pera para sa pagtatayo.

Ang sukat equity ang developer ay dapat na hindi bababa sa 10% ng halaga ng proyekto, ang developer ay dapat magkaroon ng buong pakete ng mga dokumento, kabilang ang isang building permit. Sa halip na sariling kapital, maaaring masangkot ang mga guarantor. Dapat mayroon ang website ng developer dokumentasyon ng proyekto, pati na rin ang lahat ng mga permit, lahat ng mga papeles ay dapat makumpleto upang mapunta sa site bago pa man magsimula ang developer ng isang kampanya sa advertising.

Ang lahat ng mga dokumento ay dapat ibigay sa pangalan ng kumpanya na nakalikom ng pera. Ilang walang prinsipyong developer sa sa sandaling ito lumalabag sa probisyong ito, at ang pagpasok sa bisa ng batas ay dapat itama ito. Nakasaad sa batas na ang lahat ng nalikom na pondo ay dapat idirekta lamang sa pagtatayo nito residential complex. Ang mga aktibidad ng developer ay makokontrol sa pamamagitan ng mga istruktura ng pagbabangko– lahat ng pagbabayad ay dapat dumaan sa isang account na binuksan institusyon ng kredito. Hindi na posible na legal na maglipat ng pera sa mga subsidiary at iba pang proyekto.

Ang mga pag-amyenda ay nagtatag din ng mga paghihigpit na may kaugnayan sa reputasyon ng nag-develop - sa gitna ng pamamahala ay hindi maaaring magkaroon ng mga taong may hindi naalis na rekord ng kriminal sa ilalim ng mga artikulong pang-ekonomiya. Ito ay binalak na lumikha ng isang Pinag-isang Rehistro ng mga Nag-develop, ito ay magiging isang estado portal ng impormasyon na may libreng pag-access, kung saan kokolektahin ang impormasyon tungkol sa mga aktibidad ng lahat ng mga developer na nag-aalok ng kanilang mga serbisyo sa teritoryo ng Russian Federation.

Portal "Novostroev" ay tiwala na ang mga susog na dumating sa puwersa sa taong ito at ang pinagtibay na mga susog ay hahantong sa ilang mga pagbabago sa merkado para sa mga bagong gusali, at bumaling sa mga developer mismo na may kahilingan na magkomento sa mga posibleng pagbabago.

Mga komento ng eksperto

Roman Sychev CEO ng TEKTA GROUP

Ang mga bagong pagbabago ay walang alinlangan na makakaapekto sa lahat ng mga kalahok sa industriya at madaragdagan ang transparency ng bagong merkado ng gusali. Magiging malinaw ang mga aksyon ng karamihan sa mga developer, at mababawasan ang mga panganib sa pagbili. Ang mga inobasyon ay nagbibigay para sa gawain ng developer sa prinsipyo ng "isa nilalang- isang bagay. Kasabay nito, ang laki awtorisadong kapital ang mga kumpanya ay dapat na hindi bababa sa 2.5 milyong rubles, karanasan sa trabaho - hindi bababa sa 3 taon, at ang dami ng kinomisyon na pabahay - higit sa 10 libong metro kuwadrado. m. Sisiguraduhin ang mga mamimili ng isang compensation fund, kung saan ang mga developer ay magsisimulang maglaan ng mga pondo sa halagang 1.2% ng halaga ng DDU. Sa kaganapan na ang developer problema sa pananalapi ang mga shareholder ay makakatanggap ng kabayaran. Siyempre, ang mga pagbabago ay magdaragdag ng mga papeles at hahantong din sa pagtaas ng bilang ng mga legal na entity. Gayunpaman, ang mga bagong susog ay makakatulong sa pagtanggal ng mga walang prinsipyong developer, bawasan ang bilang ng mga nalinlang na mamimili at gawing mas sibilisado ang merkado para sa mga bagong gusali. Maaaring asahan na ang mga pagbabago ay magkakaroon ng hugis kasing aga ng 2018.

Kirill Ignakhin CEO Level Group

Naniniwala ako na ang pinakamahalagang pagbabago na seryosong makakaapekto sa mga aktibidad ng mga developer ay ang pangangailangang gumawa ng reserba sa kasalukuyang account ng developer, na hindi bababa sa 10% ng nakaplanong gastos sa pagtatayo. Dahil ang mga pondong ito ay kailangang i-freeze bago magsimula ang pag-akit ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity sa ilalim ng DDU, maaari nitong ilagay ang mga developer na may maliliit na reserbang pinansyal sa isang mahirap na sitwasyon.

Sa kasong ito, ang mga manlalaro lamang ang mananatili sa merkado na magagawang ayusin ang kanilang negosyo hangga't maaari, i-optimize ang mga gastos at tama na masuri ang kanilang mga lakas. Kasabay nito, ang pagtaas ng mga kinakailangan sa pananalapi ay maaaring makapukaw ng pag-alis ng mga mahihinang manlalaro. Sa pangkalahatan, tinatrato namin ang paghihigpit ng mga kinakailangan para sa share market nang may pag-unawa - pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang napakalaking industriya at ang mga panganib ng mga ordinaryong mamamayan, kung kanino ang isyu sa pabahay ay madalas na isang panghabambuhay na problema. Samakatuwid, siyempre, maraming mga manlalaro ay hindi lamang kailangang, ngunit mula sa punto ng view ng "kalusugan ng merkado" at ang proteksyon ng mamimili, ang lahat ng mga hakbang na ginawa ng mga awtoridad ay makatwiran. Sa huli, lahat ng mga developer ay makikinabang mula sa mga inobasyon, dahil lalago ang kumpiyansa ng customer sa ibinahaging konstruksyon at marami sa mga taong ngayon ay isinasaalang-alang ang pamumuhunan sa pabahay na itinatayo bilang isang hindi sapat na panganib ay darating sa merkado. Para sa karamihan, ang mga bagong panuntunan sa pagpapatakbo ay mangangailangan ng pagbabago sa diskarte sa pagpopondo at pag-uulat. Kami ay ganap na handa para sa una at pangalawa.

Natalia Nesterova Komersyal na Direktor ng kumpanya ng pag-unlad na "Troika RED"

Hindi lihim na ang pinagtibay na mga susog sa FZ-214 ay idinisenyo upang protektahan ang mga karapatan ng mga may hawak ng equity at maiwasan ang pag-uulit ng mga sitwasyon kung saan ang bumibili, na nagbayad para sa apartment, ay nawalan ng tirahan. Sa partikular, para sa layuning ito, nililikha ang isang pondo para sa kompensasyon, kung saan obligado ang developer na ibawas ang 1.2% ng bawat natapos na DDU. Ang halagang 1.2% ay maihahambing sa halaga ng insurance, i.e. ang pagbabagong ito ay hindi makakaapekto sa halaga ng mga apartment sa anumang paraan, gayunpaman, ang mga mamimili ay tumatanggap ng mga garantiya na ang kanilang mga apartment ay itatayo at isasagawa.

Ipaalala ko sa iyo na walang alam ang kasaysayan ng mga halimbawa kung kailan nakumpleto ang isang residential complex gamit ang pera ng isang kompanya ng seguro pagkatapos na mabangkarote ang developer. Kaya, ang paglikha ng isang compensation fund ay maaari talagang maging isang epektibong tool para sa pagprotekta sa mga karapatan ng mga may hawak ng equity. Tulad ng para sa pagpapakilala ng mga escrow account, ang layunin nito ay upang bigyan ang mamimili ng isang garantiya na sa huli ay hindi siya magiging isang nalinlang na may-hawak ng interes, sa palagay ko, ang sistemang ito ay malamang na hindi hinihiling sa 2018. Mula sa punto ng view ng teorya, ang pamamaraan ay gumagana: ang may-ari ng apartment ay may kondisyon na nag-freeze ng kanyang mga pondo, habang ang gastos ng apartment ay hindi tumataas habang ang bagay ay handa na, at kung ang developer ay nabangkarota at ang mga may hawak ng equity ay hindi. ipakita ang isang pagnanais na kumpletuhin ang bagay, ang mamimili ay tumatanggap ng kanyang mga pondo pabalik. Gayunpaman, para sa developer, ang pamamaraan ng trabaho na ito ay hindi kawili-wili. Bilang karagdagan, mahalagang maunawaan dito na ang kaligtasan ng mga pondo sa mga bangko ay dapat ding garantisadong: mula sa simula ng 2017 lamang, ang mga lisensya ay binawi mula sa higit sa 30 mga bangko. Sa aking opinyon, ito ay maaaring gawin sa pakikilahok ng mga bangkong kontrolado ng estado.

Tandaan ko na ang lahat ng mga pagbabago sa pinagsama-samang, isinasaalang-alang ang pagpapakilala pinakamababang sukat Ang awtorisadong kapital, na nakasalalay sa kabuuang halaga ng mga bagay, ay may malubhang epekto sa posisyon sa pananalapi mga developer. Bilang resulta, makakakuha tayo ng isang larawan kung kailan magiging mas mahirap para sa mga maliliit na kumpanya ng pagpapaunlad na isagawa ang kanilang mga aktibidad. Bilang resulta, maaari itong humantong sa pagsasama-sama ng mga manlalaro sa merkado. Sa isang banda, ang kalakaran na ito ay maaari ding tingnan bilang isang karagdagang garantiya para sa mga may hawak ng equity - ang mga malalaking kumpanyang matatag sa pananalapi ay mas malamang na matupad ang kanilang mga obligasyon para sa pagtatayo ng mga pasilidad. Gayunpaman, ang proseso ng monopolisasyon ng merkado mismo ay maaari ring magkaroon ng negatibong kahihinatnan para sa mga mamimili - lalo na, isang pagtaas sa halaga ng pabahay. Bilang karagdagan, ang mga developer na hindi nakakaakit ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity, na aktwal na kumilos bilang isang walang interes na pautang para sa kanila, ay mapipilitang magtayo gamit ang kanilang sariling mga pondo o makaakit ng kredito. Bilang resulta, ang developer ay mapipilitang isama ang kanyang mga gastos sa halaga ng mga apartment, kabilang ang para sa pag-akit ng financing ng proyekto.

Maria Litinetskaya Managing partner na "Metrium Group"

Sa aking opinyon, ang 2018 ay isang panahon ng pagbagay para sa buong industriya ng konstruksiyon. Pangunahin, kailangang masanay ang mga developer sa mas mahihigpit na kinakailangan para sa katatagan ng pananalapi ng kanilang mga organisasyon, pati na rin ang pakikipag-ugnayan sa pondo ng kompensasyon. Ang huli ay hindi lamang makakakolekta ng mga pagbabawas mula sa DDU na natapos sa bansa, ngunit makakatanggap din ng mga function ng kontrol, halimbawa, ay makakahiling ng impormasyon mula sa mga developer sa isang regular na batayan tungkol sa estado ng organisasyon. Sa katunayan, isang karagdagang regulatory body ang nililikha.

Sa pangkalahatan, ang paghihigpit ng mga kinakailangan para sa mga developer ay hahantong sa mga karagdagang gastos - ang parehong 10% ng gastos ng proyekto ay dapat dalhin sa isang lugar. Alinsunod dito, ang pagtitiwala ng mga developer sa utang sa banko. Sa huli, ang halaga ng konstruksyon ay hindi maiiwasang tataas dahil sa labis na pananalapi ng proyekto, at sa sitwasyong ito ang developer ay kailangang pumili sa pagitan ng pagtataas ng mga presyo at pagbabawas ng kanilang sariling mga margin. Gayunpaman, hindi dapat kalimutan ng isa na ang sitwasyon sa industriya sa kabuuan ay nananatiling mahirap. Ayon kay Rosstat, sa pagtatapos ng ikalawang quarter ng 2017, 72% ng lahat ng mga manager na na-survey sa bansa mga organisasyon sa pagtatayo ni-rate ang sitwasyon bilang "kasiya-siya". Kabilang sa mga pangunahing problema na tinawag nilang mabigat na pasanin sa buwis, mababang solvency ng populasyon, patuloy na pagbabago sa "mga patakaran ng laro" sa industriya. Kasabay nito, nais kong ipaalala sa iyo na kasunod ng mga resulta ng unang kalahati ng 2017, ang bilang ng mga preschool inmate sa Russia ay hindi tumaas, tulad ng noong 2016, ngunit nabawasan ng 6%. Iyon ay, ang pangangailangan para sa pabahay ay hindi pa nakakabawi, samakatuwid, sa aking palagay, sa isang mahirap na kapaligiran para sa industriya, kinakailangan na maglaan ng "time out" at pigilin ang mga susunod na pagbabago ng batas.

Andrey Kolochinsky Managing partner ng GC "VectorStroyFinance"

Sa pangkalahatan, ang direksyon ng mga pagbabago sa 214-FZ ay malinaw - ang mga kinakailangan ay hinihigpitan, ang seguridad ng mga may hawak ng equity ay tumataas. Gayunpaman, kabilang sa mga susog ay mayroong mga nagtaas ng maraming katanungan. Sa partikular, sa kasalukuyang bersyon ng 214-FZ, ang mismong kahulugan ng isang developer ay nakatanggap ng mas malinaw na interpretasyon, na, gayunpaman, ay hindi ganap na malinaw. Sa partikular, tanging isang legal na entity o mga subsidiary nito na mayroon nang karanasan sa pagtatayo ng mga apartment building nang hindi bababa sa tatlong taon ang maaaring ituring na isang developer. Sa katunayan, ang mga bagong kalahok sa merkado ay hindi maaaring lumitaw sa batayan ng mga salitang ito.

Nagtataas din ng mga tanong tungkol sa panuntunang "isang developer - isang building permit", na maaaring humantong sa mas mataas na presyo para sa malalaking proyekto. Dati, sa panahon ng multi-stage construction ng isang malaking residential complex, ang developer ay maaaring kumuha ng hiwalay na permit para sa bawat stage. Alinsunod dito, maaari siyang makaakit ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity at bumuo ng isang iskedyul para sa pagsisimula ng konstruksiyon at pag-commissioning, alinsunod lamang sa pinansiyal at pang-ekonomiyang sitwasyon sa proyekto at sa kanyang negosyo. Ngayon, ang bawat yugto ay kailangang itayo at isasagawa lamang sa gastos ng kasalukuyang daloy ng mga pondong nalikom. Pipilitin ka nitong hatiin ang isang kumplikadong proyekto sa ilang yugto, na kailangang gawin at tapusin nang sunud-sunod, at hindi sabay-sabay. Alinsunod dito, hahantong ito sa pagpapahaba ng oras ng pagpapatupad. Bukod dito, ang bawat kasunod na yugto ay magsisimula bilang bago - muli ay kinakailangan na i-freeze ang mga pondo sa awtorisadong kapital, magtabi ng hindi bababa sa 10% ng gastos sa pagtatayo bago magsimula ang mga benta, atbp. Sa huli, maaari nitong mapataas ang pag-asa ng developer sa "mahabang" pera at humantong sa pagtaas ng halaga ng proyekto.

Valentina Epifanova YIT Concern, Pangalawang Pangulo para sa Legal na Ugnayang

Ang mga unang inobasyon na may kaugnayan sa mga bagong proyekto na inilunsad para sa pagbebenta ay magsisimulang gumana ngayong taglagas, kapag ang Pondo para sa Proteksyon ng mga Karapatan ng mga Mamamayan - Mga Kalahok sa Shared Construction ay magsisimulang gumana. Tiyak na ito mahalagang hakbang kaugnay ng proteksyon ng mga karapatan ng mga shareholder, gayunpaman, ang mga pagbabawas sa Pondo sa halagang 1.2% ng halaga ng kontrata para sa maraming mga developer ay magiging mas mataas (bagaman hindi makabuluhang) kaysa sa insurance na kasalukuyang ipinapatupad, na sa huli ay makakaapekto sa alinman mga presyo o ang antas ng mga margin ng developer.

Sa pangkalahatan, ang "kinis" ng paglipat ng mga developer sa isang bagong pamamaraan para sa mga bagong proyekto ay higit na nakasalalay sa organisasyon ng trabaho at ang pagtatatag ng interdepartmental na elektronikong pakikipag-ugnayan ng Pondo, lalo na sa Rosreestr, sa susunod na tatlong buwan. Tungkol naman sa mga susog na magkakabisa sa Hulyo 1, 2018, sila ay naging isang kumpletong sorpresa para sa halos lahat ng mga kalahok sa merkado at talagang pinaikot 180 degrees ang diskarte sa shared construction na nakapaloob sa nakaraang pakete ng mga susog na dumating. magkakabisa sa Enero 1, 2017 ng taon. Halimbawa, kung ang nakaraang pakete ng mga pagbabago ay naglalayong "palakihin" ang mga developer gamit ang sapat na kapital, pagkatapos ang paparating na mga pagbabago ay aktwal na pinagsama-sama ang diskarte kapag ang developer ay ginawa para sa isang proyekto sa loob ng balangkas ng isang building permit at ganap na umaasa sa bank financing.

Kasabay nito, ang mga bangko ay ipinagkatiwala sa pag-andar ng kontrol sa pagtatantya ng konstruksiyon, at ang developer, sa katunayan, ay naging "hostage" ng bangko, kung saan mayroon siyang isang kasalukuyang account. Ang pamamaraang ito ay magpoprotekta sa mga mamamayan na namumuhunan sa pagtatayo ng isang partikular na bahay, gayunpaman, ito ay hahantong sa isang makabuluhang pagtaas sa gastos ng konstruksiyon kapwa sa pamamagitan ng pagpopondo sa bangko at sa pamamagitan ng pagtaas mga gastos sa pagpapatakbo mga developer upang mapanatili ang bagong istraktura. Inaasahan na sa unang kalahati ng taon, karamihan sa mga developer ay susubukan na ibenta ang maximum na bilang ng mga bagay ayon sa mga "lumang" panuntunan.

Alexey Zubik Direktor ng Komersyal ng BSA

Ang mga bagong susog sa batas sa shared construction, na pinagtibay mula noong Hulyo ng taong ito, ay hindi makakaapekto sa real estate market. Ang mga kinakailangan para sa mga developer ay lalong humihigpit, parehong pinansiyal na presyon at kontrol ng estado ay lumalaki. Sa isang banda, ang mga bagong susog sa batas ay makakatulong sa pagprotekta sa mga may hawak ng equity, sa kabilang banda, hindi nila maaapektuhan ang presyo. Siyempre, hindi magkakaroon ng matinding pagtaas ng mga presyo, dahil ngayon, kapag ang mga kondisyon ng merkado ay mababa, hindi maraming mga developer ang pupunta upang taasan ang mga presyo.

Sa pamamagitan ng 2018, ang mga developer ay umaangkop na sa mga bagong patakaran sa merkado at sa pagpapapanatag ng sitwasyon na may demand para sa mga bagong gusali, ang presyo metro kwadrado tataas. Siyempre, kapag bumibili ng bahay sa mga unang yugto ng konstruksiyon, ang pagtaas ng presyo ay hindi mapapansin, ngunit ang mas malapit na bagay ay dumating sa huling yugto ng konstruksiyon, mas itataas ng developer ang halaga ng mga apartment. Inaasahan din ang pagbaba sa supply, ngunit higit pa ito sa plus kaysa minus. Magkakaroon ng mas maraming de-kalidad na proyekto sa merkado, at ang maliliit na developer ay magsasama o aalis sa merkado.

Olga Pavlova Direktor ng Department of Sales and Design ng kumpanyang Magistrat

Ang mga bagong susog sa 214-FZ ay dalawang beses nang nagpatupad sa taong ito. Ang pangunahing layunin ng mga pagbabagong ito ay upang protektahan ang mga interes ng mga may hawak ng equity sa pamamagitan ng pagpapakilala ng mga karagdagang kinakailangan para sa developer: pagtaas ng laki ng awtorisadong kapital, seguro sa pananagutan, mga escrow account, mandatoryong pagbawas ng 1.2% ng mga pondo sa pondo ng kompensasyon, nililimitahan ang paggamit ng mga pondong natanggap mula sa mga may hawak ng equity (target na paggastos na ibinigay para sa batas), pagtaas ng transparency ng mga aktibidad ng developer sa pamamagitan ng pagsisiwalat ng impormasyon. Ang draft na batas ay nagbibigay din para sa pagpapalabas ng mga bagong permit sa gusali "isa-isa", i.e. isang lisensya bawat kumpanya. Kaya, ang isang hiwalay na legal na entity ay kailangang lumikha para sa bawat bagong pasilidad, na nagkakaroon din ng mga karagdagang gastos sa pananalapi, dahil ang mga developer ay bihirang magpatakbo ng isang proyekto, bilang isang resulta kung saan ang grupo ng mga tao ng developer ay lalago at ang mga gastos sa intra-grupo ay tataas. Ang mahigpit na kontrol ay kinakailangan, ngunit laban sa background ng pangkalahatan pagbagsak ng ekonomiya Ang mga karagdagang kinakailangan at pagpapatigas ay maaaring pilitin ang maliliit na kumpanya ng konstruksiyon na umalis sa merkado, at ang pagtaas ng mga gastos ay tiyak na makakaapekto sa halaga ng isang metro kuwadrado. metro, na lalong magpapalubha sa medyo mahirap na sitwasyon sa merkado.

Igor Vasilenko