Pagtatasa ng halaga sa pamilihan mga gawaing konstruksyon
Pagpapasiya ng halaga sa pamilihan ng aktwal na gawaing isinagawa
Pagpapasiya ng halaga sa pamilihan ng mga gawaing pagtatayo, pagpapahalaga ng mga lugar na hindi tirahan, pagpili ng isang paraan para sa pagtatasa ng mga lugar na hindi tirahan, proseso ng pagtatasa ng mga gawaing konstruksyon

Isang bagay pagtatasa ng konstruksiyon: non-residential na lugar

Address ng pagtatasa: Moscow

Ang layunin ng pagtatasa ay upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng aktwal na natapos na konstruksyon, pag-install at pagtatapos ng mga gawain sa non-residential na lugar na may kabuuang lawak na 199.4 sq.m.

Sertipiko ng Kalidad ng Pagtatasa

Ang pagtatasa ay naisagawa at ang ulat ay inihanda alinsunod sa mga kinakailangan na itinakda sa mga sumusunod na dokumento:

• ang pederal na batas"Sa mga aktibidad sa pagpapahalaga sa Russian Federation" No. 135-FZ ng Hulyo 29, 1998, bilang susugan. No. 91-FZ ng 05/07/2009;
• "Mga Pamantayan sa Pagpapahalaga ng Pederal na Mandatory para sa Aplikasyon ng Mga Paksa ng Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga", FSO No. 1,2,3 na inaprubahan ng Mga Kautusan ng Ministry of Economic Development ng Russian Federation ng Hulyo 20, 2007 N 256, ng Hulyo 20, 2007 N 255 , ng Hulyo 20, 2007 N 254.

Ang mga katotohanang nakasaad sa ulat ay tama at tumutugma sa katotohanan. Ang mga pagsusuri, opinyon at konklusyon na nakapaloob sa ulat ay yaong sa mismong tagasuri at wastong mahigpit sa loob ng mga limitasyon at pagpapalagay na bahagi ng ulat na ito. Ang suweldo ng appraiser ay hindi nakasalalay sa mga resulta ng panghuling pagtatasa, pati na rin sa mga kaganapang maaaring mangyari bilang resulta ng paggamit ng customer o mga ikatlong partido ng mga konklusyon at konklusyon na nilalaman sa ulat.

Ang mga appraiser ay walang tunay o inaasahang interes sa ari-arian na pinahahalagahan, kumikilos nang walang pagkiling at walang pagkiling kaugnay ng mga kasangkot na partido.

Ang mga katotohanang ipinakita sa ulat, batay sa kung saan isinagawa ang pagsusuri, ginawa ang mga pagpapalagay at konklusyon, ay nakolekta na may pinakamalaking paggamit ng kaalaman at kasanayan ng Appraiser, at, sa kanyang opinyon, maaasahan at hindi naglalaman ng mga makatotohanang pagkakamali.

Ang pinagmumulan ng data na ginamit ng Mga Tagasuri sa paghahanda ng ulat na ito ay nakuha mula sa mga mapagkakatiwalaang mapagkukunan at pinaniniwalaang maaasahan, gayunpaman, kung posible, ang mga pagsipi ay ginawa sa mga mapagkukunan ng impormasyon.

Nililimitahan ang mga kundisyon at pagpapalagay na ginawa

Ang Sertipiko ng Kalidad ng Pagtatasa, na bahagi ng ulat na ito, ay napapailalim sa mga sumusunod na kundisyon at pagpapalagay:

1. Ang ulat na ito ay tumpak lamang para sa mga layuning nakasaad dito;
2. Hindi inaako ng Customer at ng Contractor ang mga obligasyon para sa pagiging kumpidensyal ng mga settlement. Ang Kontratista ay hindi inaako ang responsibilidad para sa paglalarawan ng legal na katayuan ng bagay ng pagtatasa;
3. Ang Kontratista ay umasa sa kawastuhan ng paunang impormasyon na ibinigay ng Customer;
4. Ang pagpapahalaga ng ari-arian ay isinagawa batay sa isang inspeksyon ng bagay at impormasyon na ibinigay ng Customer.
5. Alinsunod sa gawaing itinakda ng Customer, ang mga tungkulin ng Kontratista ay hindi kasama ang pagtatasa ng mga karapatan sa ari-arian ng Customer sa real estate.
6. Sa panahon ng pagtatasa, ipinapalagay na walang mga nakatagong salik na nakakaapekto sa halaga ng bagay. Ang Kontratista ay walang pananagutan sa kaso ng pagtuklas ng mga naturang kadahilanan pagkatapos ng pagtatasa.
7. Hindi maaaring gamitin ng Customer o ng Kontratista ang ulat (o anumang bahagi nito) maliban sa ibinigay sa teksto ng ulat na ito;
8. Ang opinyon ng Kontratista tungkol sa halaga ng bagay sa pagtatasa ay may bisa lamang sa petsa ng pagtatasa. Hindi nito tinatanggap ang responsibilidad para sa mga kasunod na pagbabago sa panlipunan, pang-ekonomiya, legal at natural na kondisyon na maaaring makaapekto sa halaga ng ari-arian na pinahahalagahan;
9. Ang Kontratista ay hindi obligadong magbigay ng karagdagang payo sa ulat na ito kaugnay ng kasunod na pagkakaloob ng impormasyon na maaaring makaapekto sa anumang paraan sa mga konklusyon na ginawa sa ulat tungkol sa halaga ng bagay;
10. Ang Kontratista ay hindi kinakailangang humarap sa korte o kung hindi man ay tumestigo kaugnay ng ulat o bagay ng pagtatasa, maliban sa batayan ng isang hiwalay na kasunduan sa Customer o isang opisyal na subpoena ng hukuman.
11. Personal na sinuri ng appraiser ang bagay. Ang pagpapasiya ng halaga sa pamilihan ng aktuwal na ginawang trabaho ng appraiser ay isinagawa ayon sa mga volume na naitala sa panahon ng survey nang hindi binubuksan ang mga panlabas na finishing coatings.
12. Kumilos sa nakatagong mga gawa at dokumentasyon ng proyekto hindi sa pagtatapon ng appraiser.

Ang mga pagpapalagay at limitasyon na inilarawan sa itaas ay nagpapahiwatig ng kanilang buo at hindi malabo na pag-unawa ng mga partidong pumirma sa ulat. Ang lahat ng mga probisyon, resulta ng mga negosasyon at mga pahayag na hindi tinukoy sa teksto ng ulat ay walang bisa. Ang mga pagpapalagay at limitasyong ito ay hindi maaaring baguhin maliban sa pirma ng parehong partido.

Nang walang nakasulat na pahintulot ng Appraiser, ang ulat na ito ay hindi dapat ipamahagi o i-publish, o gamitin, kahit na sa isang pinaikling anyo, para sa mga layunin maliban sa mga tinukoy sa itaas. Ang Appraiser ay hindi tumatanggap ng anumang pananagutan para sa mga pagkalugi na maaaring lumabas mula sa customer o sa kabilang partido bilang resulta ng paglabag at/o kamangmangan sa mga nakabalangkas na kundisyon sa paglilimita.

Proseso ng pagsusuri

Pangunahing konsepto at kahulugan. Ayon sa Artikulo 623 ng Civil Code ng Russian Federation, "ang mga pagpapabuti na maaaring ihiwalay sa isang bagay nang walang pinsala dito ay kinikilala bilang mapaghihiwalay. Alinsunod dito, ang hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti, kapag sila ay nahiwalay sa isang bagay, ay nagpapalala sa kalagayan nito, bilang isang resulta kung saan ito ay nakakakuha ng mga disadvantages. Ang batas ay hindi nagsasabi kung ano ang antas ng pinsala sa isang bagay upang ang mga pagpapabuti ay kilalanin bilang hindi mapaghihiwalay. Samakatuwid, ang isa ay dapat magkaroon ng konklusyon na ang pinsala ay maaaring maging anumang uri, ang pangunahing bagay ay bilang isang resulta nito, ang bagay ay may mga depekto kung saan ang nangungupahan ay may pananagutan.

Ang presyo (presyo) ay isang terminong nagsasaad ng halaga ng perang hinihingi, inaalok o binayaran para sa isang partikular na produkto o serbisyo. Siya nga pala makasaysayang katotohanan, ibig sabihin, ito ay tumutukoy sa isang tiyak na sandali sa oras at lugar, hindi alintana kung ito ay inihayag nang hayagan o nanatiling lihim. Depende sa kakayahan sa pananalapi, mga motibo, o mga espesyal na interes ng mga partikular na mamimili at nagbebenta, ang presyong ibinayad para sa mga kalakal o serbisyo ay maaaring hindi tumugma sa halagang iniuugnay sa mga kalakal o serbisyong iyon ng iba. Gayunpaman, ang presyo ay isang tagapagpahiwatig ng kaugnay na halaga na iniuugnay sa mga kalakal o serbisyo ng isang partikular na mamimili at/o isang partikular na nagbebenta sa ilalim ng mga partikular na pangyayari. (MSO. Pangkalahatang konsepto at prinsipyo ng pagtatasa. M., 1994).

Ang halaga ay isang konseptong pang-ekonomiya na nagtatatag ng ugnayan sa pagitan ng mga kalakal at serbisyong magagamit para sa pagbili at ng mga bumibili at nagbebenta ng mga ito. Ang halaga ay hindi isang makasaysayang katotohanan, ngunit isang pagtatantya ng halaga ng mga partikular na produkto at serbisyo sa isang tiyak na punto ng oras ayon sa napiling kahulugan ng halaga. konseptong pang-ekonomiya ang value ay nagpapahayag ng market view ng benepisyong mayroon ang may-ari ng produktong ito o ang kliyenteng binigay serbisyong ito, sa oras ng pagpapahalaga. (MSO. Pangkalahatang konsepto at prinsipyo ng pagtatasa. M., 1994).

Ang halaga ng pagpapalit ng tinasa na bagay ay ang kabuuan ng mga gastos sa paglikha ng isang bagay na katulad ng tinasa na bagay, sa mga presyo ng merkado na umiiral sa petsa ng pagtatasa, na isinasaalang-alang ang pamumura ng tinasa na bagay. Ang kapalit na halaga ay karaniwang ginagamit para sa mga layunin ng insurance bilang isang pagtatantya ng kabuuang halaga ng pagpapanumbalik ng ari-arian. Mga pamamaraan sa pagpapahalaga na gumagamit ng mga gastos sa pagpapalit o muling pagtatayo bilang batayan para sa pagkalkula ng halaga ng negosyo para sa layunin pag-uulat sa pananalapi, ay itinuturing na naaangkop sa mga limitadong pagkakataon, gaya ng tinalakay sa ESS 4 sa Amortized Replacement Costs (ACC). Ang mga kalkulasyon ng pagpapahalaga para sa mga layunin ng seguro ay minsan ay isinasagawa nang sabay-sabay sa mga pagtatasa ng asset.

gastos sa pagpapalit (reinstatement value) mga gastos na kinakailangan upang palitan, kasalukuyan o overhaul ang insured item ng ari-arian upang dalhin ito sa isang kondisyon na halos pareho, ngunit hindi mas mahusay kaysa sa kung saan ito ay bago ito (nang hindi pinalawak). (MR 3, talata 3.5.5)

Ang pagtatasa ay ang pagkilos o proseso ng pagtukoy ng halaga. Kasingkahulugan ng Pagpapahalaga. (Business Valuation Standard, BVS-I. Terminology). Petsa ng pagpapahalaga (petsa ng pagtatasa) - ang petsa kung kailan wasto ang opinyon ng appraiser sa halaga. (Business Valuation Standard. BVS-I. Terminology).

Ari-arian (property) - isang legal na konsepto na sumasaklaw sa lahat ng interes, karapatan at benepisyong nauugnay sa ari-arian. Ang ari-arian ay binubuo ng mga pribadong karapatan sa ari-arian, na nagbibigay sa may-ari ng karapatan sa mga interes sa kung ano ang pag-aari. Upang makilala ang real estate bilang isang pisikal na bagay at pagmamay-ari nito sa legal na kahulugan, ang pagmamay-ari ng real estate ay tinatawag na hindi natitinag na ari-arian. Ang pagmamay-ari ng isang interes sa mga bagay maliban sa real estate ay tinatawag na movable property. Ang salitang ari-arian, na ginamit nang walang karagdagang kahulugan o pagkakakilanlan, ay maaaring tumukoy sa parehong hindi natitinag at naililipat na ari-arian, o isang kumbinasyon ng pareho. (ISO. Mga konsepto/prinsipyo, mga talata 2.3, 2.4).

Mga karapatan sa ari-arian (proprietary rights) - ang mga karapatang nauugnay sa pagmamay-ari (pagmamay-ari) ng real estate (real estate). Kasama sa pagmamay-ari ang karapatang gumamit ng ari-arian (property), pagbebenta nito, pagpapaupa, donasyon; at pag-unlad, paggamit sa agrikultura, pagmimina, pagbabago ng topograpiya nito, paghahati, pagsasama-sama o pagtalikod sa lahat ng mga karapatang ito. Ang pagsasama-sama ng mga karapatan sa ari-arian ay minsang tinutukoy bilang isang bundle ng mga karapatan. Ang mga karapatan sa ari-arian ay karaniwang napapailalim sa pampubliko at pribadong mga paghihigpit tulad ng mga easement, mga karapatan sa daan, pag-zoning, density ng gusali, at iba pang mga paghihigpit na maaaring makasagabal sa ari-arian. (MP 1, 3.0).

Mga uri ng ari-arian - ang mga pamantayan ng internasyonal na pagpapahalaga ay malinaw na naglalarawan sa mga konsepto real estate at real estate. Ang real estate ay isang materyal na bagay (bagay) at tinukoy bilang isang pisikal na piraso ng lupa, mga subsoil plot, hiwalay na anyong tubig at lahat ng bagay na direktang konektado sa lupa, i.e. mga bagay, ang paggalaw ng kung saan ay imposible nang walang hindi katimbang na pinsala sa kanilang layunin, kabilang ang: kagubatan, pangmatagalang plantasyon, mga gusali, mga istraktura. (ISO, Mga Konsepto/prinsipyo, talata 2.0, 2.1)

Ang real property ay isang legal na konsepto na nauugnay sa lahat ng karapatan, interes at benepisyo na nauugnay sa pagmamay-ari ng real estate. Ang isang interes sa real estate ay karaniwang ginagawa ng isang opisyal na dokumento, tulad ng isang patunay ng titulo o isang lease. (Mga Konsepto/prinsipyo ng ISO, sugnay 3.2).

Real estate - pisikal na lupain at lahat ng bagay na natural na bahagi nito, pati na rin ang mga bagay na nakakabit sa lupain ng mga tao. (ISO. Concepts/principles, p. 3.1).

Ang market value ay ang tinantyang Kabuuang Pera iyon ay isang palitan ng ari-arian sa petsa ng pagtatasa sa pagitan ng isang kusang bumibili at isang kusang nagbebenta bilang resulta ng isang komersyal na transaksyon pagkatapos ng wastong marketing, kung saan ang bawat partido ay kikilos nang may kaalaman, maingat at malayang paraan. Ang market value ay isang layunin na pagtatasa ng itinatag na pagmamay-ari ng isang partikular na ari-arian sa isang naibigay na petsa. (ISO 1, sugnay 3.1).

Diskarte sa merkado - isang pangkalahatang paraan upang matukoy ang halaga ng isang bagay o nito equity, kung saan ginagamit ang isa o higit pang mga pamamaraan, batay sa isang paghahambing ng isang naibigay na negosyo (object) na may mga katulad na pamumuhunan sa kapital (mga bagay) na naibenta na. (Business Valuation Standard, BVS – I, Terminology).

Ang diskarte sa kita ay isang pangkalahatang paraan ng pagtukoy ng halaga ng isang bagay o equity nito, na gumagamit ng isa o higit pang mga pamamaraan batay sa muling pagkalkula ng inaasahang kita. (Business Valuation Standard. BVS-I. Terminology).

Ang diskarte sa gastos ay ang diskarte sa pagpapahalaga na tumutukoy sa halaga ng isang bagay sa pamamagitan ng pagtukoy sa kasalukuyang (kasalukuyang) halaga ng isang asset na binawasan ang iba't ibang elemento ng depreciation: pisikal, functional at ekonomiko. (Business Valuation Standard. BVS-I. Terminology).

Pagpili ng base ng pagpapahalaga

Ang layunin ng pagtatasa na ito ay upang matukoy ang makatwirang halaga ng mga gastos ng kinakailangang paglikha ng isang bagay na katulad ng tinasa na bagay, sa mga presyo sa merkado na umiiral sa petsa ng pagtatasa, na isinasaalang-alang ang pamumura ng tinasa na bagay - ang gastos ng pagpapalit ng tinasa na bagay. Halaga ng kapalit - ang kabuuan ng mga gastos sa paglikha ng isang bagay na katulad ng bagay ng pagtatasa, sa mga presyo sa merkado na umiiral sa petsa ng pagtatasa, na isinasaalang-alang ang pamumura ng bagay ng pagtatasa. Pinili ng eksperto ang kapalit na gastos bilang batayan ng pagtatasa, na tinutukoy ng diskarte sa gastos. Kasama sa pamamaraan ng pagsusuri ang mga sumusunod:

• pag-alis sa lugar para sa inspeksyon at pag-aayos ng dami ng gawaing isinagawa;
• koleksyon at pagsusuri kinakailangang impormasyon at dokumentasyon;
• pagkalkula ng halaga ng mga gastos sa pamamagitan ng pag-iipon ng dokumentasyon ng badyet o gastos para sa pagkumpuni ng ari-arian;
• pagbuo ng nakasulat na ulat.

Pagpili ng mga Pamamaraan at Paraan ng Pagsusuri

Upang pumili ng mga diskarte sa pagtatasa, a paghahambing na pagsusuri impormasyon tungkol sa may-katuturang merkado ng real estate na may impormasyong kinakailangan upang mailapat ang isa o ibang diskarte.

Diskarte sa gastos - isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtantya ng halaga ng bagay ng pagtatasa, batay sa pagpapasiya ng mga gastos na kinakailangan para sa pagpaparami o pagpapalit ng bagay ng pagtatasa, na isinasaalang-alang ang pamumura at pagkaluma. Ang mga gastos sa pag-reproduce ng appraisal object ay ang mga gastos na kinakailangan upang lumikha ng eksaktong kopya ng appraisal object gamit ang mga materyales at teknolohiyang ginamit upang lumikha ng appraisal object. Ang mga gastos sa pagpapalit ng object ng pagtatasa ay ang mga gastos na kinakailangan upang lumikha ng isang katulad na bagay gamit ang mga materyales at teknolohiyang ginagamit sa petsa ng pagtatasa. Tulad ng nabanggit na sa itaas, ginagamit ito sa kawalan impormasyon sa merkado sa mga presyo ng mga transaksyon o kita mula sa real estate. Sa kasong ito, kapag tinatasa ang halaga ng merkado ng pag-aayos na isinagawa, ito lamang ang posible.

Comparative Approach - para maglapat ng comparative approach sa real estate valuation, kinakailangan na magkaroon ng impormasyon tungkol sa pagbebenta ng mga maihahambing na ari-arian. Gayunpaman, sa kawalan ng impormasyon sa aktwal na mga transaksyon, posible na gumamit ng data sa alok ng mga benta ng mga maihahambing na bagay-analogues.

Diskarte sa kita - isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga ng bagay ng pagtatasa, batay sa pagpapasiya ng inaasahang kita mula sa paggamit ng bagay ng pagtatasa. Kasama sa diskarte sa kita ang dalawang pangunahing pamamaraan. Ayon sa una, ang halaga ng bagay ay kinakalkula batay sa kasalukuyang taunang kita mula sa operasyon nito, sa tulong ng mga espesyal na coefficient na sumasalamin sa relasyon na nabuo sa merkado sa pagitan ng mga halaga ng ari-arian at mga antas ng kita. Sa ilalim ng pangalawa, ang isang pagtataya ay ginawa ng kita ng pagpapatakbo para sa isang tiyak na panahon sa hinaharap at ang malamang na presyo ng pagbebenta ng bagay sa pagtatapos ng panahong ito, at pagkatapos ay ang mga kasalukuyang halaga ng lahat ng kita sa hinaharap ay kinakalkula at pinagsama-sama. pataas, gamit ang isang espesyal na koepisyent na sumasalamin sa panganib na kasama ng pamumuhunan sa bagay na ito. .

Paglalarawan ng bagay ng pagtatasa

Ang layunin ng pagtatasa ay isang kumplikadong mga gawaing konstruksyon, pag-install at pagtatapos, pati na rin ang mga materyales at kagamitan na ginugol upang maisagawa ang hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti sa mga lugar na hindi tirahan. Ang silid na may kabuuang lawak na 199.4 sq.m., na matatagpuan sa unang palapag ng isang gusali ng tirahan, ay binubuo ng mga silid 1,2,3,4,5,6,7,8,9 ng silid XXXIII.

Opinyon ng appraiser

Ang layunin ng pagtatasa ay upang matukoy ang halaga sa merkado ng aktwal na ginawang trabaho upang ipaalam sa Customer. Alinsunod sa internasyonal at Mga pamantayang Ruso Ang pagpapasiya ng halaga sa pamilihan ng bagay sa pagtatasa ay dapat makuha sa pamamagitan ng pag-uugnay ng mga halaga ng halaga na tinutukoy bilang isang resulta ng paggamit ng iba't ibang mga pamamaraan ng pagtatasa, lalo na: mga diskarte sa gastos, paghahambing at kita. Ang koordinasyon ng mga resulta na nakuha ng iba't ibang mga pamamaraan, bilang panuntunan, ay isinasagawa sa pamamagitan ng pagpapakilala para sa bawat isa sa kanila ng isang naaangkop na koepisyent ng timbang na sumasalamin sa antas ng pagiging maaasahan nito. Tulad ng mga sumusunod mula sa mga konklusyon na ginawa ng Appraiser sa panahon ng paghahanda ng ulat na ito, ang isa sa tatlong mga diskarte sa pagpapahalaga ay ginamit - magastos. Batay sa nabanggit, at ginagabayan ng kanyang karanasan at propesyonal na kaalaman, isinasaalang-alang ng Appraiser na posible na bigyan ang sumusunod na tiyak na timbang sa halaga na nakuha ng diskarte sa gastos - 1.0 (100%).

Kaya, ang halaga ng merkado ng bagay ng pagtatasa - aktwal na gumawa ng hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti sa mga lugar, sa petsa ng pagtatasa, kabilang ang VAT at rounding, ay: 2,358,000 (Dalawang milyon tatlong daan limampu't walong libong) rubles.

Ang mga makinarya at kagamitan sa konstruksyon ay ang pinakamahalagang pag-aari ng anuman kumpanya ng konstruksiyon. Ang pagtatasa ng kagamitang ito ay nagsasangkot ng pagsusuri, bilang isang resulta kung saan matutukoy ang eksaktong halaga nito. Maaaring kailanganin ang mga resulta ng pag-audit kapag nangangako ng kagamitan, ibinebenta ito, inuupahan ito, o para lamang sa mga layunin ng accounting.

Anong kagamitan sa pagtatayo ang susuriin?

Maaari mong tantiyahin ang tunay na halaga ng anuman kagamitan sa pagtatayo. Gayunpaman, mayroong ilang mga pangunahing uri ng teknolohiya:

• Teknik para sa gawaing lupa: kagamitang gumagalaw sa lupa, makinarya na nagpapadikit ng lupa o kagamitan para sa paghahanda ng lupa para sa trabaho.
• Paghawak ng mga kagamitan: mga mekanismo ng pag-aangat, kagamitan para sa pagkarga at pagbabawas, kagamitan sa transportasyon.
• Mga kagamitan sa pagbabarena: iba't ibang mga excavator, tractor, drilling rig at iba pang espesyal na kagamitan.
• Kagamitan para sa kongkreto at reinforced concrete na gawa: mga makina at mekanismong nagdadala o nakakasagabal sa kongkreto. Kasama rin dito ang mga kabit.
• Mga kagamitan sa pagtatapos: mga mekanismo para sa paglalagay ng plaster, pagpipinta o pagbububong.
• Mga kagamitan sa kalsada: mga aparato para sa paghahanda o pag-install ng mga ibabaw ng kalsada.

Sa anong mga kaso isinasagawa ang pagtatasa ng mga kagamitan sa pagtatayo?

Ang pangangailangan para sa isang pagsusuri upang suriin ang kagamitan ay lumitaw sa anumang mga legal na aksyon na nauugnay dito. Halimbawa, ang naturang pagtatasa ay kinakailangan kapag nagbebenta ng kagamitan, bumibili o umuupa.

Gayundin, ang pagtatasa ay kinakailangan kapag nagpapahiram o insurance, dahil ang presyo ng kagamitan ay nakakaapekto sa halaga ng mga pagbabayad, kontribusyon, atbp. Ang kagamitan ay pinahahalagahan kapag ito ay natanggal o nabangkarote ang negosyo.

Ang pagsusuri sa pagtatasa ay kinakailangan sa kurso ng paglilitis, kung saan ang halaga ng kagamitan ng kumpanya ay mahalaga.

Dagdag pa, sa tulong ng isang pagtatasa, malalaman ng mga may-ari ng kumpanya ang tunay na halaga ng kanilang kagamitan sa accounting.

Listahan ng mga dokumento na kinakailangan para sa pagtatasa ng kagamitan sa pagkumpuni

Bago simulan ng mga eksperto ang kanilang trabaho, dapat mong ibigay ang lahat ng kinakailangang dokumento para dito.

Una, kakailanganin mo ng mga dokumento na nagpapatunay na ikaw ang may-ari ng kagamitan sa pagtatayo. Pangalawa, maghanda ng isang listahan ng lahat ng kagamitan, kung saan, para sa bawat piraso ng kagamitan, ipahiwatig ang paggawa, modelo, serial number, taon ng paggawa at mga katangian nito. Dapat kumpirmahin ang lahat ng impormasyon, kaya kakailanganin mo rin ang mga pasaporte at dokumento para sa lahat ng kagamitan.

Kung ang isang pagtatasa ay nagawa na noon, kakailanganin mo ang mga resulta ng pagtatasa at ang halaga ng kagamitan sa oras na iyon. Kakailanganin mo rin ang impormasyon tungkol sa pag-aayos ng bawat piraso ng kagamitan, kung ito ay isinagawa.

Mag-order ng pagtatantya ng halaga ng mga kagamitan sa pagtatayo

Mahirap i-overestimate ang halaga ng pagtatasa ng kagamitan sa gusali. Ito ay hindi lamang magpapahintulot sa iyo na bumuo ng isang karampatang patakaran sa pagpepresyo, ngunit maiwasan din ang mga posibleng pagkalugi sa pananalapi.

Sa kanais-nais na mga presyo, maaari kang mag-order ng pagsusuri sa aming kumpanya na "Soyuz-Expert". Bilang resulta ng pag-verify na isinagawa ng aming mga eksperto, makakatanggap ka opisyal na dokumento Isang "Ulat sa Pagpapahalaga" na legal na may bisa at naglalaman ng patunay ng halaga ng iyong kagamitan.

Maaari kang mag-order ng pagtatasa o kumuha ng konsultasyon sa anumang paraan na maginhawa para sa iyo: sumulat sa amin ng isang e-mail, tumawag sa isa sa contact number o direktang makipag-ugnayan sa aming opisina.

Magtanong at sasagutin ito ng mga eksperto.

Ang patuloy na pagtaas sa mga volume ng konstruksiyon sa malalaking lungsod ay humantong sa isang tumalon sa paglago industriya ng konstruksiyon at isang matalim na pagtaas sa bilang ng mga indibidwal na kumpanya na kasangkot sa negosyo ng konstruksiyon. Ang konstruksiyon, tulad ng anumang iba pang negosyo, ay nagsasangkot ng patuloy na paggalaw ng kapital, isa sa mga anyo nito ay ang pagbili at pagbebenta. mga construction firm.

Kapag ang isang kumpanya ay nagpalit ng mga kamay, ang tanong ay palaging lumitaw ng isang patas na kabayaran sa pera sa may-ari nito para sa pagtatalaga ng pagmamay-ari ng kumpanyang ito. Kung ang transaksyon ay naganap sa isang bukas, mapagkumpitensyang merkado, habang ang parehong mamimili at nagbebenta ay kumikilos nang makatwiran, nang walang pamimilit, bawat isa sa kanilang sariling mga interes, kung gayon ang presyo ng transaksyon ay magiging katumbas ng halaga sa pamilihan ng kumpanyang ito.

Ang pagtatantya ng halaga sa merkado ng negosyo ng konstruksiyon ay may sariling mga katangian.

Tulad ng alam mo, ang halaga ng isang negosyo ay maaaring matukoy sa pamamagitan ng tatlong diskarte - magastos, comparative at kumikita. Gayunpaman, sa kaso ng pagpapahalaga ng isang negosyo batay sa pagkakaloob ng mga serbisyo (ibig sabihin, ang negosyo ng konstruksiyon ay kabilang sa ganitong uri), ang diskarte sa gastos ay hindi epektibo.

Sa katunayan, ang pangunahing halaga ng isang kumpanya ng konstruksiyon ay nakasalalay sa posisyon nito sa merkado, na nagbibigay dito ng pagkakataon na regular na makatanggap ng mga kontrata sa pagtatayo. Kung mas mataas ang "potensyal sa kontrata" ng kumpanya, mas malaki ang kita nito, at, dahil dito, ang halaga sa pamilihan.

Ang halaga ng mga ari-arian ng isang kumpanya ng konstruksiyon, bilang panuntunan, ay hindi mataas. Kung ang halaga ng isang kumpanya ay tinutukoy batay sa halaga sa merkado ng mga ari-arian nito (tulad ng dapat itong gawin kapag nag-aaplay ng diskarte sa gastos sa pagtatasa), kung gayon ang halaga sa merkado ng negosyo ay lubos na mababawasan. Ang tanging kaso kapag ang paglalapat ng diskarte sa gastos sa pagtatasa ng negosyo ay makatwiran ay isang sitwasyon bago ang pagkabangkarote, kapag ang kumpanya ay nakakaranas ng isang talamak na kakulangan ng mga order, at ang mga prospect para sa karagdagang pagkuha ng mga bagong kontrata sa konstruksiyon ay mukhang hindi sigurado.

Ang pagtatasa ng negosyo ng kumpanya ng konstruksiyon ay pinakamahusay na ginawa gamit ang diskarte sa kita, na umaasa sa parehong data ng kasaysayan at forecast sa kita at mga gastos ng kumpanya ng konstruksiyon para sa isang tiyak na panahon. Kasabay nito, ang lalim ng retrospective analysis ay dapat na hindi bababa sa 3 taon, at ang panahon ng pagtataya - hindi bababa sa 2 taon. Ang isang retrospective na pagsusuri ng mga aktibidad ng negosyo ay napakahalaga, dahil pinapayagan ka nitong lumikha ng isang layunin na batayan para sa karagdagang mga pagtataya at pangangatwiran. Halimbawa, kung ang isang negosyo ay nagpakita ng matatag na paglago sa nakalipas na 5 taon netong kita sa pamamagitan ng 30% bawat taon, pagkatapos ay may mataas na posibilidad na ang pattern na ito ay maaaring magpatuloy sa hinaharap. Samakatuwid, kapag gumagawa ng pagtataya ng kita at mga gastos sa negosyo para sa susunod na 2 taon, mas makatwirang matukoy ng appraiser ang mga halaga ng forecast ng netong kita para sa mga taon ng pagtataya. Ang paraan ng pagtatasa na ito ay angkop para sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng anumang negosyong nauugnay sa pagbibigay ng mga serbisyo, kabilang ang mga serbisyo sa konstruksiyon.

Ang mga paghahambing na pamamaraan ng pagtatasa ng negosyo ng konstruksiyon ay maaari ding magbigay ng magagandang resulta, gayunpaman, ang praktikal na aplikasyon ng paghahambing na diskarte ay limitado sa kakulangan ng maaasahang impormasyon sa mga benta ng mga katulad na negosyo. Sa katunayan, ang mga nagbebenta at mamimili ng mga kumpanya ng konstruksiyon ay hindi hilig na mag-publish ng mga presyo ng mga nakumpletong transaksyon - bilang isang patakaran, ang impormasyon ng presyo sa mga kasong ito ay hindi lalampas sa isang makitid na bilog ng mga kalahok. Sa organisadong merkado ng mga mahalagang papel, ang mga bahagi ng mga kumpanya ng konstruksiyon ay halos hindi nagpapakalat, kaya hindi rin posible na makakuha ng impormasyon tungkol sa mga benta dito.

Kaya, ang pinaka-maaasahang paraan upang suriin ang negosyo ng mga kumpanya ng konstruksiyon ay ang diskarte sa kita.

Para sa isang magaspang na pagtatantya ng market value ng isang construction business diskarte sa kita Maaari mong gamitin ang aming libreng serbisyo sa pagpapahalaga sa online na negosyo

© . Ipinagbabawal ang pagkopya.

Ang pagtatantya ng tunay na halaga ng mga pagbabahagi sa mga kumpanya ng konstruksiyon ay isa sa pinakamahirap na gawain para sa isang mamumuhunan. Ito ay palaging totoo dahil sila ay hindi kailanman ipinagpalit sa kanilang tunay na presyo. Bago ang krisis, sila ay inilagay sa isang napakataas na halaga, sa kasalukuyan sila ay sinipi na mas mababa sa pangunahing pagtatasa. Ang artikulong ito ay binuo sa mga natuklasan pagkatapos ng pagsasaliksik sa mga detalye ng ilang malalaking kumpanya ng konstruksiyon. Ang pagsusuri na ito ay naging posible na bumuo ng isang sapat na algorithm para sa pagtatantya ng halaga ng kanilang mga pagbabahagi.

Bakit walang kapangyarihan ang mga karaniwang pamamaraan na may kinalaman sa SC?

hindi pumayag ang mga developer sa mga karaniwang diskarte sa pagpapahalaga. Halimbawa, ang naturang exhibitor bilang kita para sa IC ay walang nilalaman, dahil nang walang muling pagsusuri ng ari-arian, ang index na ito ay sumasalamin lamang kung gaano kaaktibo ang pagbebenta ng real estate mula sa mga asset sa isang tiyak na tagal ng panahon. Kung ang tagapagpahiwatig na ito para sa kumpanya X ay katumbas ng zero, nangangahulugan ito na sa panahon ng pag-uulat ay eksklusibo itong nakikibahagi sa pagtatayo, nang hindi nagbebenta ng anuman sa oras. Sa parehong batayan, imposibleng hulaan ang halaga ng mga pagbabahagi sa hinaharap gamit ang mga tradisyonal na ratios (P/BV, P/E, P/S, at iba pa).

upang mahulaan ang halaga ng mga pagbabahagi ng UK

Batay sa naunang nabanggit, may kaugnayan sa mga kumpanya ng konstruksiyon, ang alternatibo ay ang paggawa ng isang pagtataya ng halaga ng libro ng isang partikular na IC sa hinaharap, iyon ay, kinakailangan upang tantyahin ang hinaharap na halaga sa merkado ng mga proyekto na kasalukuyang mayroon ito. Siyempre, ang gawain ay mas malaki kaysa sa karaniwang mga pamamaraan. Kaya, ang mga mapagkukunan ng impormasyon sa UK ay dapat na ang mga sumusunod na dokumento: pamantayan Financial statement; mga ulat ng UK quarterly at taunang; mga pahayag sa pananalapi ayon sa mga internasyonal na pamantayan na may mga komento; ulat ng appraiser; impormasyon na ibinibigay ng UK sa mga namumuhunan; karagdagang mga mapagkukunan mula sa bukas na pag-access: mga artikulo, mga feed ng balita, mga forum, atbp. Lumilitaw na mga problema sa pagproseso ng impormasyon: Bilang isang patakaran, ang karaniwang mga pahayag sa pananalapi ng UK ay hindi pinagsama, iyon ay, ang bawat bagay sa pagtatayo ay magkapareho sa isang bagong legal na entity. Mga International Standards Ang pag-uulat ay lumilikha din ng isang balakid: mga bagay inhinyerong sibil(sila ang nangingibabaw sa portfolio ng IC) ay kasama sa item na "Imbentaryo" at pinahahalagahan sa totoong halaga, at hindi patas. Ang ulat ng appraiser na inilathala ng ilang kumpanya ay naglalaman ng kumpletong listahan ng mga bagay na may pangunahing katangian at mga rating para sa bawat isa. Ngunit, una, kailangan ng mamumuhunan ang halaga ng stock sa hinaharap, iyon ay, ang presyo ng IC portfolio sa hinaharap. Pangalawa, ang mga parameter kung saan ipinapakita ang halaga ng mga bagay ay maaaring magkakaiba. Para sa mamumuhunan, una sa lahat, mahalagang hulaan ang pagbabago sa halaga ng real estate at bagay sa gusali. Sa pagbabalik sa krisis, natatandaan namin na ang parehong mga eksperto ay maaaring hindi nagbago ng mga presyo sa kanilang mga pagtatantya sa loob ng ilang taon (sa kabila ng pagbabago ng mga uso sa merkado), o seryosong minamaliit ang mga ito sa loob ng taon. Samakatuwid, ang mga ulat ng naturang mga espesyalista ay hindi karapat-dapat sa tiwala, at ang kanilang mga ulat ay maaari lamang kunin bilang data sa bagay at sa mga pangunahing parameter nito (uri at klase ng real estate, mga tuntunin ng trabaho, lokasyon, bahagi ng UK sa proyekto at lugar).

Algorithm para sa paghula sa halaga ng mga pagbabahagi ng UK

Batay sa nabanggit, upang masuri ang halaga ng mga pagbabahagi ng kumpanya ng konstruksiyon sa hinaharap, kinakailangan na muling suriin ang buong dami ng real estate ng UK at ipahayag ito sa balanse ng kumpanya. Upang gawin ito, kailangan mong gawin ang mga sumusunod na aksyon: 1. Ang lahat ng magagamit na impormasyon tungkol sa mga bagay ng SC, na sapilitan para sa pagsusuri, ay kinokolekta. 2. Una, ang lahat ng mga bagay ay sinusuri ayon sa kanilang pag-aari sa mga partikular na segment ng real estate. 3. Kinakalkula ang kabuuang halaga ng portfolio ng developer. 4. Hulaan posisyon sa pananalapi mga kumpanya sa hinaharap. 5. Binubuo ang mga form: mga pahayag ng kita at pagkawala, pati na rin ang isang balanse. 6. Ang hinulaang ani at ang rate ng pagmamay-ari ng mga securities ay kinakalkula. 7. Kinakalkula namin ang pangkalahatang kakayahang kumita mula sa 1 bahagi. Ngayon tingnan natin ang ilang aspeto nang detalyado. Pagtatasa ng mga bagay sa sektor ng tirahan Ang mga natatanging katangian ng segment na ito ay ang pagkakaiba sa oras ng pagpapatupad ng proyekto at sa oras ng aktwal na mga benta. Kailangan mo ring subaybayan ang mga aktwal na benta ayon sa mga ulat: para sa isang buwan, para sa anim na buwan, para sa isang taon. Ang isa pang natatanging punto ay ang mga benta ayon sa mga yugto, iyon ay, ang pagkakaiba sa pagitan ng gastos sa yugto ng pagtatayo ng bagay at ang halaga ng pamilihan ng itinayong bagay. Ipinaliwanag ito pareho ng developer at ng shareholder. Mula sa posisyon ng una, ito ang pang-akit ng mga pondo para sa pagtatayo. Para sa shareholder, ang diskwento ay puno ng mga panganib. Habang itinatayo ang ari-arian, bumababa ang diskwento at mga panganib. Sa huli, ang bagay ay bumaba sa pagkakaiba sa pagitan ng kita ng UK mula sa pagbebenta ng mga apartment at mga gastos sa pagtatayo. Pagpapahalaga ng mga bagay ng komersyal na sektor Ang mga natatanging katangian ng segment na ito ay: kabuuang lugar bagay. Rate ng capitalization - ang ratio ng upa sa real estate at ang halaga nito (isinasaalang-alang ang mga kondisyon ng merkado). Ang komersyal na real estate ay nagpapahiwatig ng dalawang opsyon sa pagpapatupad: pagbebenta at. Sa parehong mga kaso, maliban sa isang diskwento na katulad ng residential real estate, ang isang diskwento ay ipinahiwatig para sa pagbebenta ng lahat ng mga lugar nang sabay-sabay, o mga bahagi ng mga lugar sa malalaking volume. Kung ang lugar ay inuupahan, kalkulahin cash Galing sa kanya. Ang dami ng portfolio ng developer ay ang kabuuan ng mga nakumpleto at hindi natapos na pasilidad. Pagtatasa ng mga bagay sa yugto ng disenyo at lupa Kapag kinakalkula ang mga parameter na ito, kailangan mong maunawaan: Ang parehong lupang pang-agrikultura at lupa para sa pagtatayo ng mga istruktura ay kinakalkula ng paraan ng paghahambing. Ang pagbebenta ng lupa sa mga suburban settlement ay kinakalkula sa mga tuntunin ng kita sa pera. Kung ang pagpapatupad ng proyekto ay hindi sinimulan sa loob ng susunod na ilang taon o ang tiyak na dokumentasyon sa bagay ay hindi natanggap, pagkatapos ito ay kinakalkula bilang lupa. Iba't ibang mga modelo ng negosyo ng IC Paghiwalayin ang SK na kahanay ng pangunahing aktibidad na magsagawa ng karagdagang (madalas na nauugnay). Halimbawa, ang isang kumpanya ng konstruksiyon ay gumagawa ng mga materyales sa gusali. Sa kasong ito, maaaring iba ang pagkalkula: 1. Ang mga karagdagang direksyon ay kinakalkula nang hiwalay, at bilang resulta, ang lahat ng mga bahagi ay isinasaalang-alang. 2. Ang mga tagapagpahiwatig mula sa lahat ng uri ng aktibidad ay isinasaalang-alang sa isang pahayag ng mga pagkalugi at kita. Pangkalahatang pagtatasa ng portfolio ng developer Sa yugtong ito, ang mga sumusunod na tagapagpahiwatig ay summed up: Presyo ng hindi natapos na mga bagay. Ang presyo ng mga natapos na bagay. Mga gastos sa pagtatayo. Kita mula sa mga benta ng mga lugar ng tirahan. Kita mula sa mga benta ng komersyal na espasyo. Kita sa upa. Sa punto ng pagtataya, ang unang dalawang tagapagpahiwatig ay sumasalamin sa balanse ng kapital sa hinaharap. sa mga tuntunin sa pananalapi ay sumasalamin sa kita na binawasan ang mga gastos. Ang bahagi nito ay mananatiling hindi naipamahagi, at sumasalamin din sa kabisera ng balanse ng UK sa hinaharap. Ang kabilang bahagi ay sumasalamin sa mga pondong kailangan para sa kumpanya upang maisagawa ang mga aktibidad nito. Mga pagsasaayos batay sa aktwal na pag-uulat ng UK Sa yugtong ito, direkta kaming nagpapatuloy sa pagsasama-sama ng isang pagtataya ng balanse ng kapital ng UK sa hinaharap, para dito ihahambing namin ito sa kasalukuyang balanseng kapital. Tanging ang mga bagay na umiiral sa simula ng termino ay napapailalim sa muling pagsusuri. Ang pagpapatupad ng mga bagong bagay ay hindi naayos. Susunod, ang halaga ng pagpopondo para sa pagpapatupad ng mga aktibidad ng UK ay kinakalkula. Ang kanilang pagpapatupad ay posible sa pamamagitan ng karagdagang isyu ng pagbabahagi, pagbebenta ng mga bagay o pamamahala sa utang. Bilang karagdagan, kinakailangang isaalang-alang ang mga obligasyon ng UK para sa mga buwis, kabilang ang mula sa mga benta. At sa wakas, ang pagkalkula ng potensyal na ani Ang huling parameter ng pagiging kaakit-akit ng IC para sa mamumuhunan ay binubuo ng 2 bahagi: ang rate ng paghawak at ang potensyal na kakayahang kumita. Ang rate ng paghawak ay sumasalamin sa mga pangmatagalang kita. Dito ang bawat isa sa mga uri ng real estate ay isinasaalang-alang sa rate nito, na pagkatapos ay summed up ng kanilang mga proporsyon sa portfolio ng developer. Huwag kalimutan ang tungkol sa pagsasaayos ng diskwento. Ang potensyal na pagbabalik ay sumasalamin sa pagbabalik sa maikling panahon. Dito namin ikinukumpara ang capitalization sa bawat forecast point at capitalization ayon sa forecast. Huwag kalimutan ang tungkol sa upa ng UK at ang rate ng return sa average na halaga. Huwag kalimutan ang tungkol sa pagsasaayos ng diskwento. Ang tamang pagtatasa ng kakayahang kumita ng SC ay medyo mahirap na gawain. Ito ay tiyak na kasama nito na ang hindi sapat na pag-uugali ng mga indibidwal na mamumuhunan na nakikibahagi sa mga seguridad mga kumpanyang ito. Ngunit, ang iminungkahing algorithm ng pagsusuri ay may kaugnayan para sa pagkalkula ng tunay na estado ng mga gawain sa UK - upang mabawasan ang mga panganib ng isang mamumuhunan na gustong mamuhunan ng kanyang sariling pera sa kanilang mga mahalagang papel.

Manatiling napapanahon sa lahat ng mahahalagang kaganapan sa United Traders - mag-subscribe sa aming