Ang real estate ay mga pisikal na bagay na may isang nakapirming lokasyon sa kalawakan at lahat ng bagay na hindi mapaghihiwalay na konektado sa kanila, parehong nasa ilalim ng ibabaw at sa itaas ng ibabaw ng lupa, o lahat ng bagay na isang item ng serbisyo, pati na rin ang mga karapatan, interes at benepisyong nauugnay. na may pagmamay-ari ng mga bagay. Ang mga pisikal na bagay ay hindi magkakaugnay na mga lupain at mga gusaling matatagpuan sa mga ito.

Mga pagkakaiba sa konsepto ng real estate bilang isang bagay ng pagtatasa at sa kahulugan Civil Code ipinapakita sa Figure 1.1.

	real estate

Figure - 1 Ang konsepto ng real estate bilang isang bagay ng pagtatasa at sa kahulugan ng Civil Code

Samakatuwid, ang isang real estate object ay nauunawaan, una, bilang isang enterprise sa kabuuan bilang isang property complex, at pangalawa, isang land plot, isang mahalagang bahagi nito ay maaaring:

5) Isang gusali (istraktura) o isang pangkat ng mga gusali (istraktura) na matatagpuan sa site na ito, mga istruktura sa ilalim ng lupa na nauugnay sa site na ito;

6) Isolated water bodies, perennial plantings;

7) mga istrukturang pang-inhinyero at mga network na kumokonekta lupain at ang mga gusali (mga istruktura) na matatagpuan dito sa mga pasilidad ng imprastraktura ng quarter o lungsod;

8) Mga nakatigil na pasilidad para sa pagpapabuti ng teritoryo ng site;

9) Mga elemento ng suportang pang-ekonomiya, transportasyon at inhinyero na nauugnay sa ari-arian na ito, ngunit matatagpuan sa labas ng mga hangganan ng lupain nito;

10) Iba pang mga bagay na, kasama ang mga bahagi sa itaas ng real estate, ay bumubuo ng isang hindi malulutas na nakabubuo o gumaganang kabuuan.

Ang pagtatasa ng real estate ay kinakailangan para sa:

1) mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta o pag-upa;

2) korporasyon ng mga negosyo at muling pamamahagi ng mga bahagi ng ari-arian;

3) pang-akit ng mga bagong shareholder at karagdagang isyu ng mga pagbabahagi;

4) pagpapahalaga sa kadastral para sa mga layunin ng pagbubuwis ng mga bagay sa real estate: mga gusali at mga kapirasong lupa;

5) insurance ng mga bagay sa real estate;

6) pagpapahiram na sinigurado ng real estate;

7) paggawa ng mga bagay sa real estate bilang kontribusyon sa awtorisadong kapital mga negosyo at organisasyon;

8) pagbuo ng mga proyekto sa pamumuhunan at pang-akit ng mga namumuhunan;

9) pagpuksa ng mga bagay sa real estate;

10) pagpapatupad ng mga karapatan sa mana, sentensiya sa korte, paglutas ng mga paghahabol sa ari-arian;

11) iba pang mga transaksyon na may kaugnayan sa pagbebenta ng mga karapatan sa ari-arian sa real estate.

Ang halaga ng real estate, tulad ng anumang kalakal, ay may dalawang anyo ng pagpapakita - halaga ng paggamit at halaga ng palitan.

Ang halaga ng paggamit ay dahil sa kabuuan ng mga likas at panlipunang pag-aari at mga proseso ng ari-arian mula sa punto ng view ng isang partikular na gumagamit, na nagpapatuloy mula sa umiiral na variant ng paggamit nito, pati na rin ang natural at panlipunang mga katangian ng produkto, na tinutukoy ng antas ng teknikal na pag-unlad at mga pangangailangang panlipunan.

Lumilitaw ang halaga ng palitan sa proseso ng pagpapalitan ng mga bagay sa real estate. Kasabay nito, ang pera ay ang unibersal na katumbas ng pagsukat sa ekonomiya ng kalakal. Sa isang mapagkumpitensyang merkado, ang presyo, bilang pagpapahayag ng halaga ng pera, ay isang salik na nagbabalanse sa mga puwersa ng supply at demand. Ang anyo ng pagpapakita ng halaga ng palitan ay ang presyo, na sumasalamin sa kabuuang epekto ng lahat ng mga kadahilanan sa merkado.

Ang utility ay isang anyo ng pagpapahayag ng halaga ng paggamit.

Ang mga gastos ay ipinahayag sa mga tuntunin ng anyo ng pera mga gastos para sa paglikha o muling pagtatayo ng isang ari-arian. Una sa lahat, kinakatawan nila ang isang sukatan ng mga gastos na kinakailangan upang magparami ng eksaktong kopya ng isang bagay o isang bagay na katulad ng utility sa object ng pagsusuri.

Ang lokasyon, na higit na tumutukoy sa halaga ng mga gastos sa pagpapatakbo, lalo na sa mga gastos sa transportasyon, ay kadalasang nagsisilbing isang kinakailangang elemento ng teknolohiya, at sa wakas, isang elemento ng kaginhawahan para sa mamimili.

Supply at demand. Sa pagbaba ng demand, ang posibleng presyo ng pagbebenta ng isang bagay ay maaaring mas mababa sa halaga ng pagpaparami nito.

Ang pagiging nasa sibil na sirkulasyon ay isang pinahihintulutang posibilidad ng paglilipat ng pagmamay-ari ng isang ari-arian. Kung ang bagay ay wala sa sibil na sirkulasyon, hindi ito maaaring ilipat bilang kapalit ng anumang katumbas. Magkakaroon lang ito ng use value para sa user nito.

Ang presyo ay ang halaga ng pera ng halaga ng isang ari-arian, mula sa pananaw ng mga karaniwang kalahok sa merkado, sa isang partikular na petsa ng pagbebenta, batay sa pinakamahusay na opsyon sa paggamit nito. Ang presyo bilang isang anyo ng pagpapakita ng halaga, na nagpapahayag ng resulta, ay hindi maaaring hindi lumihis mula sa gastos ng pagtatapos ng isang transaksyon sa pagitan ng isang mamimili at isang nagbebenta sa mga tiyak na kondisyon ng merkado sa ilalim ng impluwensya ng iba't ibang mga kadahilanan.

Ang gawain ng pagsasanay ng mga appraiser ay suriin ang halaga ng isang bagay bilang pangunahing batayan mga pagtatantya.

Upang gawin ito, ang mga nagsasanay na appraiser ay kailangang pumili ng tamang uri ng halaga na tutukuyin, na naaayon sa mga layunin at kundisyon ng pagtatasa, na isinasaalang-alang:

1) internasyonal na mga pamantayan sa pagpapahalaga;

2) paglipat ekonomiya ng Russia sa mga kinakailangan sa internasyonal na accounting at pag-audit;

3) mga prinsipyo pamamahala sa pananalapi at disenyo ng pamumuhunan.

Depende sa layunin ng pagtatasa, ang pagkakumpleto ng mga karapatan sa real estate na tinasa, ang iba't ibang uri ng halaga ay maaaring pagsamahin sa dalawang pangunahing grupo:

1) halaga bilang kapalit bilang pagpapahayag ng halaga ng palitan;

2) halaga sa paggamit bilang isang pagpapahayag ng halaga ng paggamit.

Ang halaga sa kapalit ay nagpapakilala sa kakayahan ng isang ari-arian na ipagpalit para sa pera o iba pang mga kalakal, ay layunin sa kalikasan at pinagbabatayan ng mga transaksyon sa real estate sa merkado: pagbili at pagbebenta, pag-pledge, kabilang sa ilalim ng mga pautang, pagpapaupa, paglalagay sa mga pondo ng batas ng mga negosyo.

Mga anyo ng pagpapakita ng halaga bilang kapalit:

1) pamilihan;

2) pagpuksa;

Figure 2 - Mga pangkat ng halaga ng real estate

3) mortgage;

4) insurance;

5) pagrenta:

6) nirecycle.

Ang halaga ng merkado ay ang pinaka-malamang na presyo kung saan ang bagay ng pagtatasa ay maaaring ihiwalay sa bukas na merkado sa isang mapagkumpitensyang kapaligiran, kapag ang mga partido sa transaksyon ay kumilos nang makatwiran, pagkakaroon ng lahat kinakailangang impormasyon, at ang halaga ng presyo ng transaksyon ay hindi sumasalamin sa anumang hindi pangkaraniwang mga pangyayari, ibig sabihin. kailan:

1) ang isa sa mga partido sa transaksyon ay hindi obligadong ihiwalay ang bagay ng pagpapahalaga, at ang isa ay hindi obligadong tanggapin ang pagganap;

2) ang mga partido sa transaksyon ay lubos na nakakaalam ng paksa ng transaksyon at kumilos sa kanilang sariling mga interes;

3) ang bagay ng pagtatasa ay ipinakita sa bukas na palengke sa anyo ng isang pampublikong alok;

4) ang presyo ng transaksyon ay isang makatwirang pagsasaalang-alang para sa bagay ng pagtatasa;

5) ang pagbabayad para sa bagay ng pagtatasa ay ipinahayag sa mga tuntunin sa pananalapi.

Halaga ng pagpuksa - Kabuuang Pera sa anyo ng pagkakaiba sa pagitan ng kita mula sa pagpuksa ng ari-arian at ang mga gastos nito hawak. Ito ang gastos na kailangang sang-ayunan ng nagbebenta kapag napipilitang magbenta ng real estate sa isang limitadong yugto ng panahon, na hindi nagpapahintulot ng malaking bilang ng mga potensyal na mamimili na makilala ang bagay at ang mga tuntunin ng pagbebenta.

Halaga ng mortgage - ang halaga ng ari-arian na nagbibigay sangla, na inaasahan ng pinagkakautangan na matanggap sa isang sapilitang pagbebenta sa merkado bagay na ito real estate sa kaso ng insolvency ng borrower. Ang halaga ng halaga ng collateral ay nagsisilbing pinakamataas na limitasyon ng utang, na ibinibigay laban sa seguridad ng ari-arian. Ang halaga ng collateral ay mas mababa kaysa sa halaga ng merkado sa pamamagitan ng halaga ng bahagi ng panganib, pati na rin ang kita institusyon ng kredito mula sa operasyong ito.

Insured value - ang halaga ng pera kung saan maaaring masiguro ang mga masisirang elemento ng real estate, na kinakalkula alinsunod sa mga pamamaraan na ginamit sa larangan ng pampubliko at pribadong insurance. Ito ay batay sa prinsipyo ng pagpapalit o pagpaparami, na isinasaalang-alang ang naipon na pamumura ng mga bagay sa real estate na nasa panganib na masira. Kinakalkula bilang natitirang gastos sa pagpapalit. Ang gastos sa pagpapalit ay isang pagtatantya ng kabuuang halaga ng pagpapanumbalik ng isang ari-arian sa ilalim ng umiiral na mga kondisyon sa merkado.

Ang market value ng lease ay ang halaga ng upa kung saan ang ari-arian ay maaaring arkilahin sa petsa ng valuation sa ilalim ng mga tipikal na kondisyon ng market, i.e. kung:

1) sa petsa ng pagtatasa, ang ari-arian ay walang tao at handa nang paupahan sa isang mapagkumpitensyang merkado, at ang may-ari at nangungupahan ay sapat na alam ang mga ari-arian ng ari-arian at kumilos nang makatwiran at walang pamimilit;

2) ang panahon ng pagkakalantad ng ari-arian ay sapat para ang bangko ay magagamit sa mga potensyal na nangungupahan, gayundin sa pagsang-ayon sa halaga ng upa, pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa at iba pang mga kondisyon na kinakailangan para sa pag-upa ng bagay;

3) ang estado ng merkado, ang dynamics ng mga rate ng rental at iba pang mga kondisyon ay tipikal sa petsa ng pagtatasa ng halaga ng rental, i.e. ay hindi labis na pabigat o kapaki-pakinabang para sa uri at uri ng ari-arian na uupahan;

4) kapag tinutukoy ang halaga ng upa, hindi isinasaalang-alang ng isang potensyal na nangungupahan na may espesyal na interes sa ari-arian na ito ang mga alok ng napalaki na mga rate ng pag-upa, gayundin ang pagiging may kaugnayan sa pamilya o negosyo sa may-ari.

Halaga ng pamumuhunan - ang halaga ng isang ari-arian para sa isang partikular na mamumuhunan, batay sa kanyang mga kinakailangan at kagustuhan sa pamumuhunan. Ang pagkalkula ng halaga ay batay sa isang subjective na pagtatasa ng mga may diskwentong gastos at kita ng mamumuhunan na inaasahan mula sa paggamit ng ari-arian na ito sa hinaharap. proyekto sa pamumuhunan.

Halaga ng libro - ang halaga ng bagay, na makikita sa balanse ng isang negosyo o organisasyon. Binubuo ito ng paunang halaga ng real estate sa oras ng pag-commissioning, inayos para sa lahat ng revaluation ng fixed assets, minus pagbabawas ng accounting, pati na rin ang bawas sa halaga ng mga pagpapahusay na ginawa sa panahon ng operasyon.

Ang halaga para sa mga layunin ng pagbubuwis ay itinatag batay sa mga normatibong dokumento na may kaugnayan sa pagbubuwis ng real estate. Sa mga bansang may ekonomiya ng paglipat ang halagang ito, bilang panuntunan, ay hindi tumutugma sa halaga ng pamilihan. Kaya, sa Russian Federation, ang batas ay nagtatatag na ang buwis ay kinakalkula mula sa halaga ng libro, i.e. ang halaga ng mga asset na kasama sa ilang mga item sa balanse ng mga negosyo at organisasyon.

Ang mga prinsipyo ng pagtatasa ng real estate ay ang mga pangunahing probisyon ng teorya ng pagpapahalaga at ang mga patakaran para sa pagtukoy ng halaga ng real estate. Ang mga prinsipyo sa pagpapahalaga ay nahahati sa mga prinsipyong sumasalamin sa pananaw ng gumagamit, ang ugnayan ng mga indibidwal na bahagi ng bagay sa pagpapahalaga, ang pananaw sa merkado, at ang prinsipyo ng pinakamabisang paggamit ng bagay sa pagpapahalaga. Ang teoretikal na pundasyon ng pagpapahalaga Ang proseso ay isang sistema ng mga prinsipyo sa pagpapahalaga kung saan nakabatay ang pagkalkula ng halaga ng real estate. Ang mga prinsipyo sa pagpapahalaga ay bumubuo ng mga unang pananaw ng mga kalahok sa merkado sa halaga ng halaga ng ari-arian.

Ang teoretikal na batayan ng proseso ng pagsusuri ay isang sistema ng mga prinsipyo ng pagsusuri. Sa pagsasanay sa mundo, kaugalian na makilala ang apat na grupo ng mga prinsipyo ng pagsusuri:

1st group: mga prinsipyo batay sa mga ideya ng potensyal na may-ari;

2nd group: mga prinsipyong nagmumula sa proseso ng pagpapatakbo ng real estate;

3rd group: mga prinsipyo na tinutukoy ng aksyon ng kapaligiran sa merkado;

Ika-4 na pangkat: ang prinsipyo ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit.

Ang unang pangkat ng mga prinsipyo ng pagsusuri. Ang paunang prinsipyo ng pagtatasa ng halaga ng real estate ay ang prinsipyo ng utility, na nangangahulugang mas maraming ari-arian ang nakakatugon sa mga pangangailangan ng may-ari, mas mataas ang utility at halaga nito.

Ang tatlong diskarte sa pagtatasa ng real estate ay nagpapakita ng iba't ibang aspeto ng utility.

Mula sa punto ng view ng comparative approach, ang isang makatuwirang mamimili ay hindi magbabayad ng higit para sa isang ari-arian kaysa sa presyo ng isang maihahambing na ari-arian na may parehong utility.

Mula sa pananaw ng diskarte sa gastos, hindi naaangkop na magbayad ng mas malaki para sa isang bagay na real estate na ibinebenta kaysa sa gastos upang bumuo ng isang bagong bagay na may katulad na pagiging kapaki-pakinabang sa loob ng isang katanggap-tanggap na takdang panahon.

Mula sa punto ng view ng diskarte sa kita, ang halaga ng isang real estate object ay tinutukoy ng mga posibilidad ng pamumuhunan sa iba pang mga bagay ng katulad na utility, i.e. sa mga ari-arian na bumubuo ng halos parehong daloy ng kita.

Para sa ilang uri ng real estate, ang pinakamalaking utility ay makakamit kung ang mga bagay ay pinahahalagahan bilang hiwalay na mga elemento, ang iba ay maaaring maging mas kapaki-pakinabang bilang bahagi ng isang grupo (halimbawa, mga mixed-use center).

Ang prinsipyo ng pagpapalit ay nangangahulugan na sa pagkakaroon ng isang tiyak na bilang ng mga homogenous (sa mga tuntunin ng utility o kakayahang kumita) mga bagay sa real estate, ang mga bagay na may pinakamababang presyo ay nasa pinakamataas na demand. Ang prinsipyong ito ay batay sa posibilidad ng isang alternatibong pagpipilian para sa mamimili, i.e. Ang halaga ng isang ari-arian ay depende sa kung ang mga katulad o kapalit na mga ari-arian ay available sa merkado. Ang prinsipyo ng pagpapalit ay pinaka ganap na ipinatupad sa bagong konstruksiyon, sa mga lugar ng mass residential o pag-unlad ng dacha kapag ang parehong uri ng lupa ay nangingibabaw at ang antas ng standardisasyon ng mga proyekto sa pagpaplano ng arkitektura at lunsod ng mga gusali ay mataas.

Ang prinsipyo ng pag-asa ay tinutukoy ng kung anong kita (isinasaalang-alang ang halaga at oras ng pagtanggap) o kung anong mga benepisyo at kaginhawahan mula sa paggamit ng ari-arian, kabilang ang mga nalikom mula sa kasunod na muling pagbibili, ang inaasahang matatanggap ng potensyal na may-ari. Ang prinsipyong ito ay sumasailalim sa pagpapahalaga ng real estate gamit ang diskarte sa kita at nailalarawan ang pananaw ng potensyal na gumagamit sa hinaharap na kita at ang kanilang kasalukuyang halaga.

Ang pangalawang pangkat ng mga prinsipyo ng pagpapahalaga ay tinutukoy ng proseso ng pagpapatakbo ng real estate at kasama ang mga prinsipyo ng kontribusyon, natitirang produktibidad, balanse, paghahati.

Ang prinsipyo ng kontribusyon - upang masuri ang halaga ng isang ari-arian, kinakailangan upang matukoy ang kontribusyon ng bawat kadahilanan at nito esensyal na elemento sa pagbuo ng pagiging kapaki-pakinabang at halaga ng bagay. Sa madaling salita, ang kontribusyon ay ang karagdagan sa halaga ng real estate, na resulta ng pagkakaroon ng isang partikular na kadahilanan o mga elemento nito.

Ang natitirang produktibidad ay tinukoy bilang ang natitirang kita na iniuugnay sa isang ari-arian pagkatapos mabayaran ang mga gastos sa paggawa, kagamitan at pasilidad, at pamamahala.

Ang prinsipyo ng balanse - para sa bawat uri ng paggamit ng lupa, ang ilang mga bahagi ng bagay ay kinakailangan, ang pinakamainam na kumbinasyon nito ay nagsisiguro sa pinakamataas na halaga ng real estate. Sa madaling salita, ang anumang uri ng real estate ay tumutugma sa pinakamainam na kumbinasyon ng mga nakikipag-ugnay na elemento sa istraktura ng isang real estate object, mga klase ng real estate sa isang distrito o lungsod (settlement) scale, kung saan naabot ang isang estado ng balanse na tinitiyak ang maximum halaga ng buong bagay. Nasira ang balanse kung ang gusali sa lupa ay nailalarawan sa pamamagitan ng hindi sapat na mga pagpapabuti o, sa kabaligtaran, ay may labis na mga pagpapabuti na may kaugnayan sa lupaing ito, halimbawa, ang laki nito.

Kapag isinasaalang-alang ang mga posibleng opsyon para sa pagpapabuti ng kahusayan ng paggamit ng isang real estate object, kinakailangang isaalang-alang ang prinsipyo ng paghihiwalay ng mga elemento ng real estate at mga karapatan sa ari-arian sa kanila.

Ang prinsipyo ng paghihiwalay ay nangangahulugan na ang mga pisikal na elemento ng real estate at mga karapatan sa ari-arian sa kanila ay maaaring hatiin at pagsamahin sa paraang makamit ang pinakamataas na halaga ng bagay.

Ang ikatlong pangkat ng mga prinsipyo ng pagsusuri, dahil sa pagkilos ng kapaligiran sa merkado, ay kinabibilangan ng supply at demand, kompetisyon, pagsang-ayon at pagbabago sa panlabas na kapaligiran.

Ang prinsipyo ng supply at demand ay nangangahulugan na ang presyo ng real estate ay nagbabago bilang resulta ng interaksyon ng supply at demand. Ito ay nagpapahayag ng pagtutulungan sa pagitan ng lumalaking pangangailangan para sa real estate sa konteksto ng sosyo-ekonomikong pag-unlad ng lipunan at limitadong suplay dahil sa likas na limitasyon ng mga plots ng lupa, pati na rin gastos sa ekonomiya para sa pagtatayo (muling pagtatayo) ng mga pagpapabuti.

Ang demand ay isang solvent na pangangailangan para sa real estate na ipinakita sa merkado.

Ang supply ay ang bilang ng mga ari-arian na maaaring ibenta sa umiiral na antas ng presyo.

Ang prinsipyo ng kumpetisyon ay nangangahulugan na ang mga presyo ng real estate ay itinakda sa pamamagitan ng patuloy na kumpetisyon sa pagitan ng mga entidad sa merkado na naglalayong i-maximize ang mga kita. Ang mataas na rate ng kita ay nagpapasigla sa pag-akit ng kapital sa merkado ng real estate at nagpapataas ng kumpetisyon. Ang positibong papel ng kumpetisyon ay nakasalalay sa katotohanan na sa isang mapagkumpitensyang merkado lamang matukoy ng isang tao ang halaga ng merkado kapag ito ay katumbas ng return on investment sa iba't ibang mga segment ng real estate market.

Ang prinsipyo ng pagsang-ayon ay ang pinakamataas na halaga ng isang ari-arian ay nangyayari kapag may makatwirang antas ng pagkakapareho ng arkitektura at katugmang paggamit ng lupa. Ang pagsunod sa mga katangian ng ari-arian sa mga pangangailangan at inaasahan ng lokal na merkado ay nagbibigay ng mataas na pangangailangan sa merkado para dito, at, dahil dito, isang mataas na gastos. Una sa lahat, ang prinsipyo ng pagsusulatan ay ipinakikita sa pamamagitan ng pag-unlad at pagbabalik.

Ang epekto ng pag-unlad ay ang positibong epekto ng panlabas na kapaligiran o mga kalapit na ari-arian sa halaga ng real estate.

Nagaganap ang regression, una, kapag ang ari-arian ay nailalarawan sa pamamagitan ng labis na mga pagpapabuti na hindi hinihiling ng merkado, o kapag ang panlabas na kapaligiran ay may negatibong epekto sa pagpapatakbo ng ari-arian.

Ang prinsipyo ng pagbabago ng panlabas na kapaligiran ay nagsasangkot, kapag sinusuri ang mga bagay sa real estate, isinasaalang-alang ang mga posibleng pagbabago sa ekonomiya, panlipunan at legal na kondisyon kung saan ginagamit ang mga ito, pati na rin ang pagsasaalang-alang sa panlabas na kapaligiran at ang mga prospect para sa pag-unlad ng lugar. Ang prinsipyo ng pagbabago sa panlabas na kapaligiran ay dapat isaalang-alang kapag nagsusulat ng isang ulat sa pagtatasa sa pamamagitan ng pagpahiwatig ng petsa kung saan ang halaga ng ari-arian ay tinutukoy.

Ang ikaapat na pangkat ng mga prinsipyo sa pagpapahalaga ay nangangahulugan na mula sa mga posibleng opsyon para sa paggamit ng ari-arian, ang isa ay pinili na pinaka ganap na nagpapatupad functionality lupa na may mga pagpapabuti. Ginagamit ang opsyong ito upang masuri ang halaga ng real estate.
Ang pinakamataas at pinakamahusay na paggamit (LEU) ay tinukoy bilang ang paggamit ng real estate na:

1) ay legal na pinahihintulutan, i.e. sumusunod sa mga ligal na regulasyon, kabilang ang zoning at mga regulasyon sa kapaligiran, mga paghihigpit sa pagpaplano ng lunsod, mga kinakailangan para sa proteksyon ng mga makasaysayang monumento ng arkitektura, landscaping ng katabing teritoryo;

2) ay pisikal na magagawa, ibig sabihin. ang laki at hugis ng lupa, nito accessibility sa transportasyon, pinapayagan ng mga umiiral na gusali ang pagpapatupad ng napiling kaso ng paggamit;

3) nabibigyang katwiran sa pananalapi sa mga tuntunin ng kita sa namuhunan na kapital, ibig sabihin. ang paggamit ay nagbibigay ng kita na labis sa mga paggasta ng kapital, mga gastos sa pagpapatakbo at mga obligasyon sa pananalapi;

4) nagbibigay ng pinakamataas na halaga o kakayahang kumita ng real estate.

Kasama sa proseso ng pagtatasa ng real estate ang mga sumusunod na hakbang:

1st stage. Pagtukoy sa gawain sa pagsusuri

Layunin ng pagtatasa

Uri ng natukoy na halaga

Pagtatatag ng tinasa na mga karapatan sa ari-arian

Petsa ng pagpapahalaga

ika-2 yugto. Pagguhit ng plano at kontrata para sa pagtatasa

Iskedyul ng trabaho sa pagsusuri

Mga mapagkukunan ng impormasyon

Pagpili ng mga pamamaraan ng pagtatasa

Mga gastos sa pagpapahalaga

Gantimpala ng pera para sa pagsusuri

Pag-draft ng kontrata sa pagtatasa

ika-3 yugto. Pagkolekta at pagsusuri ng impormasyon

Inspeksyon ng bagay at ang nakapalibot na lugar

Legal na paglalarawan ng ari-arian

Mga katangiang pisikal at lokasyon

Impormasyong Pang-ekonomiya

Pagpapatunay ng nakolektang impormasyon

Pagsusuri at pagproseso ng impormasyon

ika-4 na yugto. Pagsusuri ng pinakamahusay at pinaka-epektibong paggamit

Pagsusuri ng lupa sa lupa

bilang shareware na may mga pagpapabuti

Legal na bisa ng napiling kaso ng paggamit

Pisikal na pagiging posible

Kakayahang pinansyal

Pinakamataas na halaga ng real estate

ika-5 yugto. Pagkalkula ng tinatayang halaga ng isang ari-arian batay sa tatlong diskarte:

1) pagpapahalaga batay sa diskarte sa kita

2) pagpapahalaga batay sa isang paghahambing na diskarte

3) pagtatantya ng gastos batay sa diskarte sa gastos

ika-6 na yugto. Koordinasyon ng mga resultang nakuha at derivation ng panghuling halaga ng halaga ng ari-arian

Sinusuri ang natanggap na data sa halaga ng halaga

Mga pagpapalagay at paglilimita sa mga kundisyon dahil sa pagkakumpleto at pagiging maaasahan ng impormasyong ginamit

Derivation ng huling halaga ng gastos

ika-7 yugto. Pagsasama-sama ng ulat ng pagsusuri

Home > Dokumento

Tema 5

1. Ang konsepto, layunin at prinsipyo ng pagpapahalaga ng real estate Halaga ng real estate at ang mga pangunahing uri nito. Ang mga pangunahing yugto ng proseso ng pagtatasa ng real estate Ang mga pangunahing anyo ng regulasyon ng mga aktibidad sa pagpapahalaga Paraan ng pagpapahalaga ng real estate Pagpapahalaga pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan real estate

Ang konsepto, layunin at prinsipyo ng pagpapahalaga sa real estate

Ang teoretikal na batayan ng proseso ng pagsusuri ay isang sistema ng mga prinsipyo ng pagsusuri. Sa pagsasanay sa mundo, kaugalian na makilala ang apat na grupo ng mga prinsipyo ng pagsusuri: 1st group: mga prinsipyo batay sa mga ideya ng potensyal na may-ari; ika-2 pangkat: mga prinsipyong nagmumula sa proseso ng pagpapatakbo ng real estate; ikatlong pangkat: mga prinsipyo na tinutukoy ng pagkilos ng kapaligiran sa merkado; ika-4 na pangkat: prinsipyo ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit. E Ang mga prinsipyong ito ay ipinapakita sa figure.

Mula sa isang posisyon 2. Nakakondisyon 3. Nakakondisyon

potensyal na proseso ng may-ari ng merkado ng pagsasamantala sa kapaligiran
Utility Contribution Demand at Supply Substitution Residual Productivity Competition Expectation Balanseng Pagbabahagi ng Pagsunod Pagbabago ng Environment 4. Pinakamahusay at Pinakamahusay na Paggamit Ang unang pangkat ng mga prinsipyo ng pagsusuri. Ang unang prinsipyo ng pagpapahalaga sa real estate ay prinsipyo ng utility, na nangangahulugan na mas natutugunan ng ari-arian ang mga pangangailangan ng may-ari, mas mataas ang utility at halaga nito. prinsipyo ng pagpapalit nangangahulugan na sa pagkakaroon ng isang tiyak na bilang ng mga homogenous (sa mga tuntunin ng utility o kakayahang kumita) mga bagay sa real estate, ang mga bagay na may pinakamababang presyo ay nasa pinakamataas na demand. Ang prinsipyong ito ay batay sa posibilidad ng isang alternatibong pagpipilian para sa mamimili, i.e. Ang halaga ng isang ari-arian ay depende sa kung ang mga katulad o kapalit na mga ari-arian ay available sa merkado. Prinsipyo ng Paghihintay ay tinutukoy ng kung anong kita (isinasaalang-alang ang halaga at oras ng pagtanggap) o kung anong mga benepisyo at kaginhawahan mula sa paggamit ng ari-arian, kabilang ang mga nalikom mula sa kasunod na muling pagbebenta, ang inaasahang matatanggap ng potensyal na may-ari. Ang prinsipyong ito ay sumasailalim sa pagpapahalaga ng real estate gamit ang diskarte sa kita at nailalarawan ang pananaw ng potensyal na gumagamit sa hinaharap na kita at ang kanilang kasalukuyang halaga. Halimbawa, ang halaga ng lupa sa lokalidad inilaan para sa pagpapaunlad ng tirahan, ay magpapakita ng malaking halaga ng upa (aktwal o potensyal) na inaasahan na matatanggap ng may-ari mula sa pagpapatakbo ng gusali ng tirahan. Ang pangalawang pangkat ng mga prinsipyo ng pagsusuri dahil sa proseso ng pagsasamantala sa real estate at kasama ang mga prinsipyo ng kontribusyon, natitirang produktibidad, balanse, paghihiwalay. Prinsipyo ng kontribusyon- upang masuri ang halaga ng isang bagay sa real estate, kinakailangan upang matukoy ang kontribusyon ng bawat kadahilanan at ang pinakamahalagang elemento nito sa pagbuo ng pagiging kapaki-pakinabang at halaga ng bagay. Ang kakayahang kumita ng isang ari-arian ay natutukoy sa pamamagitan ng isang kumbinasyon ng apat na pangkat ng mga kadahilanan: lupain na may mga gusali (kung ang site ay hindi pa binuo, pagkatapos ay lupa lamang), kagamitan at teknikal na paraan(para sa isang hindi pa binuo na site - pati na rin ang mga gusali at istruktura), paggawa at pamamahala. Kasabay nito, ang halaga ng bawat pangkat ng mga kadahilanan ay nakasalalay sa kung magkano ang halaga ng buong ari-arian ay tumataas mula sa kanilang paggamit, na isinasaalang-alang ang magagamit na dami at husay na mga katangian. Sa madaling salita, ang kontribusyon ay ang karagdagan sa halaga ng real estate, na resulta ng pagkakaroon ng isang partikular na kadahilanan o mga elemento nito. Kung isasaalang-alang natin ang aksyon ang prinsipyong ito sa dinamika, na may kaugnayan sa isang lumalawak na bagay, kung gayon ang halaga ng bawat kasunod na kontribusyon ay maaaring hindi tumutugma sa mga partikular na gastos sa paglikha ng sangkap na pinag-uusapan, dahil ang kabuuang halaga ng real estate ay hindi palaging isang simpleng kabuuan ng mga gastos ng indibidwal na nasasakupan mga elemento. Halimbawa, ang $150,000 na halaga ng isang underground na paradahan ng kotse ay maaaring magdagdag ng $300,000 sa halaga ng isang mataas na gusali ng apartment. Ang prinsipyo ng balanse- para sa bawat uri ng paggamit ng lupa, kinakailangan ang ilang bahagi ng bagay, ang pinakamainam na kumbinasyon nito ay nagsisiguro sa pinakamataas na halaga ng ari-arian. Sa madaling salita, ang anumang uri ng real estate ay tumutugma sa pinakamainam na kumbinasyon ng mga nakikipag-ugnay na elemento sa istraktura ng isang real estate object sa sukat ng isang distrito o lungsod (kasunduan), kung saan naabot ang isang estado ng balanse na nagsisiguro sa pinakamataas na halaga ng ang buong bagay. Nasira ang balanse kung ang mga gusali sa lupain ay nailalarawan sa pamamagitan ng hindi sapat na mga pagpapabuti o, sa kabaligtaran, ay may labis na mga pagpapabuti na may kaugnayan sa lupaing ito, halimbawa, ang laki nito. Para sa mga bagay sa real estate, ang balanse ay nailalarawan sa pamamagitan ng mga tagapagpahiwatig ng ekonomiya kapasidad at kahusayan. Kapasidad nagpapakita kung gaano karaming mga bagay sa real estate ang maaaring ikabit sa isang partikular na land plot, habang ang mga lokal na awtoridad ay maaaring: ayusin ang mga parameter ng real estate (taas, density ng gusali, kahusayan ng paggamit ng lupa); magtatag ng mga kinakailangan para sa pangangalaga ng tanawin, mga makasaysayang gusali, proteksyon ng mga monumento sa kasaysayan at kultura, at mga hakbang sa pangangalaga sa kapaligiran. Kahusayan ay tinutukoy ng antas ng kita na maaaring ibigay ng kumbinasyon ng isang land plot na may mga gusaling matatagpuan dito sa pagpapatupad ng iba't ibang mga proyekto sa pagpapaunlad. Prinsipyo ng paghihiwalay nangangahulugan na ang mga pisikal na elemento ng real estate at mga karapatan sa ari-arian sa kanila ay maaaring paghiwalayin at pagsamahin sa paraang makamit ang pinakamataas na halaga ng bagay. Kapag hinahati ang mga pisikal na elemento ng mga karapatan sa ari-arian ng real estate sa kanila, posible ang mga sumusunod na opsyon: - spatial division: paghahati ng mga karapatan sa airspace, sa layer ng lupa ng lupa, sa underground space na may subsoil, sa mga mapagkukunan ng tubig ng coastal strips, paghahati ng masa ng lupa sa magkakahiwalay na mga seksyon, paghahati ng gusali sa basement, sahig at iba pa; - paghahati ayon sa mga uri ng mga karapatan sa pag-aari: pag-upa, limitadong paggamit, pagsasangla, kontribusyon sa awtorisadong kapital ng mga negosyo, isyu ng seguridad para sa isyu ng mga pagbabahagi; - paghahati ayon sa panahon ng pagmamay-ari o paggamit: panandalian at pangmatagalang pag-upa, walang hanggang paggamit, panghabambuhay na pag-aari, ang karapatan ng pamamahala sa ekonomiya, pamamahala sa pagpapatakbo. Pangatlo pangkat ng mga prinsipyo ng pagsusuri, dahil sa pagkilos ng kapaligiran sa merkado, kabilang ang supply at demand, kumpetisyon, pagsunod at mga pagbabago sa panlabas na kapaligiran. Ang prinsipyo ng supply at demand nangangahulugan na nagbabago ang presyo ng real estate bilang resulta ng interaksyon ng supply at demand. Ito ay nagpapahayag ng pagtutulungan sa pagitan ng lumalaking pangangailangan para sa real estate sa konteksto ng socio-economic na pag-unlad ng lipunan at ang limitadong suplay dahil sa likas na limitasyon ng lupa, pati na rin ang mga gastos sa ekonomiya ng pagbuo (reconstructing) mga pagpapabuti. Ang prinsipyo ng kumpetisyon nangangahulugan na ang mga presyo ng real estate ay itinakda sa pamamagitan ng patuloy na kumpetisyon sa pagitan ng mga entidad sa merkado na naglalayong i-maximize ang mga kita. Ang mataas na rate ng kita ay nagpapasigla sa pag-akit ng kapital sa merkado ng real estate at nagpapataas ng kumpetisyon. Ang positibong papel ng kumpetisyon ay nakasalalay sa katotohanan na sa isang mapagkumpitensyang merkado lamang matukoy ng isang tao ang halaga ng merkado kapag ito ay katumbas ng return on investment sa iba't ibang mga segment ng real estate market. Sa pagkakaroon ng monopolyo, ang labis na kita ay lumilikha ng isang mapanirang katangian ng kumpetisyon, pinapahina ang pagpapatakbo ng mga mekanismo ng merkado at, sa huli, ay humantong sa isang pangit na halaga sa merkado ng real estate. Ang prosesong ito ay lalong mapanganib sa yugto ng pinagmulan at pagbuo ng merkado ng real estate (pangunahin ang lupa), na karaniwan para sa ating bansa. Prinsipyo ng pagkakaayon ay ang pinakamataas na halaga ng isang ari-arian ay nangyayari kapag may makatwirang antas ng pagkakapareho ng arkitektura at katugmang paggamit ng lupa. Ang pagsunod sa mga katangian ng ari-arian sa mga pangangailangan at inaasahan ng lokal na merkado ay nagsisiguro ng mataas na pangangailangan sa merkado para dito, at samakatuwid ay isang mataas na gastos. Prinsipyo pagbabago sa kapaligiran nagsasangkot, kapag sinusuri ang real estate, na isinasaalang-alang ang mga posibleng pagbabago sa pang-ekonomiya, panlipunan at legal na mga kondisyon kung saan ginagamit ang mga ito, pati na rin ang pagsasaalang-alang sa panlabas na kapaligiran at mga prospect para sa pag-unlad ng lugar. Ang prinsipyo ng pagbabago sa panlabas na kapaligiran ay dapat isaalang-alang kapag nagsusulat ng isang ulat sa pagtatasa sa pamamagitan ng pagpahiwatig ng petsa kung saan ang halaga ng ari-arian ay tinutukoy. Ang prinsipyong nagbubuod sa impluwensya ng tatlong grupo ng mga prinsipyo sa pagsusuri na binanggit sa itaas ay pinakamahusay at pinakaepektibong paggamit (LEU). Pang-apat Evaluation Principles Group (LNEI) nangangahulugan na mula sa mga posibleng opsyon para sa paggamit ng ari-arian, ang isa ay pinili kung saan ang pag-andar ng land plot na may mga pagpapabuti ay ganap na natanto. Ginagamit ang opsyong ito upang masuri ang halaga ng real estate. Ang appraiser ay nagbibigay ng allowance para sa mga pagkalugi sa pangongolekta ng mga pagbabayad sa pamamagitan ng pagsusuri sa makasaysayang impormasyon sa isang partikular na bagay na may kasunod na pagtataya ng dinamikong ito at sa gayon ay maaaring matukoy ang opsyon na nagdadala ng pinakamataas na posibleng kita mula sa land plot, hindi alintana kung ang site ay binuo o hindi at kung anong mga gusali ang matatagpuan dito sa mga pagtatantya ng petsa. Ang LNEI ay isinasaalang-alang sa dalawang yugto: una, ang land plot bilang libre, at pangalawa, ang land plot na may mga kasalukuyang pagpapahusay. Ang lahat ng mga prinsipyo sa itaas ng pagtatasa ng real estate ay malapit na magkakaugnay at, depende sa uri at mga detalye ng ari-arian na tinasa, sa paraan ng pagtatasa na ginamit, maaari silang gumanap ng pangunahin o pangalawang papel. Ang mga prinsipyong ito ay teoretikal na batayan pagpapahalaga ng mga bagay sa real estate. Tatlong pangunahing diskarte sa pagtatasa ng real estate ay batay sa mga ito - kumikita, paghahambing at magastos.

Ang halaga ng real estate at ang mga pangunahing uri nito. Ang mga pangunahing yugto ng proseso ng pagtatasa ng real estate

Ang real estate ay nasa libreng sirkulasyon ng sibil at ang layunin ng iba't ibang mga transaksyon, na nagbibigay ng pangangailangan upang masuri ang halaga nito, i.e. sa pagtukoy ng katumbas na pera ng iba't ibang uri ng real estate sa isang partikular na punto ng panahon. Ang halaga ng real estate, tulad ng anumang kalakal, ay may dalawang anyo ng pagpapakita - consumer at exchange value. halaga ng mamimili dahil sa isang kumbinasyon ng mga likas at panlipunang katangian at proseso ng ari-arian mula sa punto ng view ng isang partikular na gumagamit, na nagpapatuloy mula sa kasalukuyang bersyon ng paggamit nito, pati na rin ang natural at panlipunang mga katangian ng produkto, na tinutukoy ng ang antas ng teknikal na pag-unlad at panlipunang pangangailangan. Ang fertility at lokasyon ng land plot, ang quantitative at qualitative na katangian ng mga gusali at istruktura, ang kanilang pagiging natatangi at tibay, ang panlasa at kagustuhan ng may-ari, at marami pang ibang salik ang bumubuo sa halaga ng consumer ng ari-arian. Halimbawa, hindi napapanahon sa arkitektura at plano sa engineering ang isang tirahan ay maaaring kumakatawan sa isang mataas na halaga ng paggamit para sa pamilya, dahil sa makasaysayang o pedigree na mga kadahilanan, ngunit ang halaga ng palitan nito ay magiging maliit. Palitan ng halaga lumitaw sa proseso ng pagpapalitan ng real estate. Kasabay nito, ang pera ay ang unibersal na katumbas ng pagsukat sa ekonomiya ng kalakal. Sa isang mapagkumpitensyang merkado, ang presyo, bilang pagpapahayag ng halaga ng pera, ay isang salik na nagbabalanse sa mga puwersa ng supply at demand. Ang anyo ng pagpapakita ng halaga ng palitan ay ang presyo, na sumasalamin sa kabuuang epekto ng lahat ng mga kadahilanan sa merkado. Presyo- ito ang halaga ng pera ng halaga ng ari-arian, mula sa pananaw ng mga karaniwang kalahok sa merkado, sa isang tiyak na petsa ng pagbebenta, batay sa opsyon para sa pinakamahusay na paggamit nito. Ang presyo bilang isang anyo ng pagpapakita ng halaga, na nagpapahayag ng resulta, ay hindi maaaring hindi lumihis mula sa gastos ng pagtatapos ng isang transaksyon sa pagitan ng isang mamimili at isang nagbebenta sa mga tiyak na kondisyon ng merkado sa ilalim ng impluwensya ng iba't ibang salik sa pananalapi. Ang gawain ng pagsasanay ng mga appraiser ay upang masuri ang halaga ng isang bagay bilang isang pangunahing batayan para sa pagpapahalaga. Upang gawin ito, ang mga nagsasanay na appraiser ay kailangang pumili ng tamang uri ng halaga na tutukuyin, na naaayon sa mga layunin at kundisyon ng pagtatasa, na isinasaalang-alang:

internasyonal na mga pamantayan sa pagpapahalaga; ang paglipat ng ekonomiya ng Russia sa mga kinakailangan sa internasyonal na accounting at pag-audit; mga prinsipyo ng pamamahala sa pananalapi at disenyo ng pamumuhunan.

Depende sa layunin ng pagtatasa, ang pagkakumpleto ng mga karapatan sa real estate na tinatasa, ang iba't ibang uri ng halaga ay maaaring pagsamahin sa dalawang pangunahing grupo: - halaga na kapalit bilang pagpapahayag ng halaga ng palitan; - halaga sa paggamit bilang pagpapahayag ng halaga ng mamimili. Ang halaga sa kapalit ay nagpapakilala sa kakayahan ng isang ari-arian na ipagpalit para sa pera o iba pang mga kalakal, ay may layunin sa kalikasan at pinagbabatayan ang mga transaksyon sa real estate sa merkado: real estate, collateral, kabilang ang mga pautang, pagpapaupa, pag-aambag sa mga negosyo ng statutory funds, atbp. Mga anyo ng pagpapakita ng halaga bilang kapalit:

pagpuksa sa merkado; mortgage; insurance; upa; ni-recycle.

Ang halaga sa paggamit ay tinutukoy ng pagiging kapaki-pakinabang ng ari-arian para sa isang tiyak na variant ng paggamit nito at ito ay subjective, na sumasalamin sa mga umiiral na pagkakataon para sa pagpapatakbo ng ari-arian ng isang partikular na may-ari, na hindi nauugnay sa pagbili at pagbebenta ng ari-arian at iba pang mga transaksyon sa merkado. Mga anyo ng pagpapakita ng halaga na ginagamit:

pamumuhunan; balanse; halaga para sa mga layunin ng buwis (sa Russia) at iba pa.

Ang pundasyon ng teorya ng pagpapahalaga ng real estate ay ang konsepto "presyo sa merkado". Presyo sa merkado - ang pinaka-malamang na presyo kung saan ang bagay ng pagtatasa ay maaaring ihiwalay sa bukas na merkado sa isang mapagkumpitensyang kapaligiran, kapag ang mga partido sa transaksyon ay kumilos nang makatwiran, pagkakaroon ng lahat ng kinakailangang impormasyon, at anumang hindi pangkaraniwang mga pangyayari ay hindi makikita sa halaga ng transaksyon presyo, i.e. kailan:

ang isa sa mga partido sa transaksyon ay hindi obligadong ihiwalay ang bagay ng pagtatasa, at ang kabilang partido ay hindi obligadong tanggapin ang pagganap; ang mga partido sa transaksyon ay lubos na nakakaalam ng paksa ng transaksyon at kumilos sa kanilang sariling mga interes; ang bagay ng pagtatasa ay ipinakita sa bukas na merkado sa anyo ng isang pampublikong alok; ang presyo ng transaksyon ay isang makatwirang pagsasaalang-alang para sa bagay ng pagtatasa; ang pagbabayad para sa mga bagay ay ipinahayag sa cash.

Halaga ng pagpuksa- ang halaga ng pera sa anyo ng pagkakaiba sa pagitan ng kita mula sa pagpuksa ng ari-arian at ang mga gastos sa pagpapatupad nito. Ito ang gastos na kailangang sang-ayunan ng nagbebenta kapag napipilitang magbenta ng real estate sa isang limitadong yugto ng panahon, na hindi nagpapahintulot ng malaking bilang ng mga potensyal na mamimili na makilala ang bagay at ang mga tuntunin ng pagbebenta. Collateral presyo- ang halaga ng ari-arian na nagse-secure ng mortgage loan, na inaasahan ng tagapagpahiram na matanggap sa kaganapan ng isang sapilitang pagbebenta sa merkado ng ari-arian na ito sa kaganapan ng insolvency ng borrower. Ang halaga ng halaga ng collateral ay nagsisilbing pinakamataas na limitasyon ng utang, na ibinibigay laban sa seguridad ng ari-arian. Ang halaga ng collateral ay mas mababa kaysa sa halaga ng pamilihan ayon sa halaga ng bahagi ng panganib, pati na rin ang kita ng institusyon ng kredito mula sa operasyong ito. Insurance presyo - ang halaga ng pera kung saan maaaring masiguro ang mga masisirang elemento ng real estate, na kinakalkula alinsunod sa mga pamamaraan na ginamit sa larangan ng pampubliko at pribadong insurance. Kinakalkula bilang natitirang gastos sa pagpapalit. Sa pagsasagawa, ang mga land plot na may mga gusali at istruktura o, mas madalas, mga gusali lamang ang nakaseguro. Sa maraming maunlad na bansa Ang insurance ng mga lupang pang-agrikultura laban sa polusyon sa kapaligiran, pagguho ng lupa at pagbaba ng pagkamayabong nito ay naging laganap. Halaga sa pamilihan ng pag-upa(halaga ng rental) – Ang halaga ng upa kung saan ang isang ari-arian ay maaaring arkilahin sa petsa ng pagtatasa sa ilalim ng karaniwang mga kondisyon ng merkado, halimbawa, kung:

sa petsa ng pagtatasa, ang ari-arian ay bakante at handa nang paupahan sa isang mapagkumpitensyang merkado, at ang may-ari at nangungupahan ay may sapat na kaalaman sa mga ari-arian ng ari-arian at kumikilos nang makatwiran at walang pamimilit; ang panahon ng paglalahad ng ari-arian ay sapat para sa bangko na maging available sa mga potensyal na nangungupahan, gayundin para sa pagsang-ayon sa halaga ng upa, pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa at iba pang mga kondisyon na kinakailangan para sa pag-upa ng ari-arian, atbp.

Ang market value ng lease ay isang uri ng market value at tinatasa kapag ang ari-arian ay inupahan para sa isang maikli o mahabang panahon. Pamumuhunan presyo- ang halaga ng ari-arian para sa isang partikular na mamumuhunan (grupo ng mga namumuhunan), batay sa kanyang mga kinakailangan at kagustuhan sa pamumuhunan. Ang pagkalkula ng halaga ay batay sa isang subjective na pagtatasa ng mga may diskwentong gastos at kita ng mamumuhunan na inaasahan mula sa paggamit ng ari-arian na ito sa isang magandang proyekto sa pamumuhunan. Batay sa kalkulasyon halaga ng pamumuhunan nakasalalay ang kahusayan ng pamumuhunan, mula sa pananaw ng mga tipikal na mamumuhunan, sa bahaging ito ng merkado ng real estate. Halaga ng libro- ang halaga ng bagay, na makikita sa balanse ng negosyo o organisasyon. Binubuo ito ng paunang halaga ng real estate sa oras ng pag-commissioning, na-adjust (na-index) para sa lahat ng revaluation ng fixed assets, mas mababang accounting depreciation, at mas mababa ang halaga ng mga pagpapahusay na ginawa sa panahon ng operasyon. Ayon kay Tax Code ang pagbubuwis ng mga lupang lupa ay isasagawa batay sa halaga ng kadastral lupa o ang karaniwang presyo nito.

Ang mga pangunahing anyo ng regulasyon ng mga aktibidad sa pagpapahalaga

Regulasyon ng mga aktibidad sa pagtatasa - isang sistema ng mga hakbang at pamamaraan na naglalayong mapabuti ang kalidad ng mga serbisyo ng mga appraiser at ang kanilang pagsunod sa ilang mga pamantayan na itinatag ng propesyonal na komunidad ng mga appraiser (self-regulation) o mga katawan ng pamahalaan(regulasyon ng estado) o magkakasama. Ang regulasyon ay bubuo sa loob ng balangkas ng mga sumusunod na pamamaraan: - kahulugan ng mga kinakailangan sa pamamaraan para sa mga pamamaraan ng pagtatasa, na tradisyonal na binuo sa mga pamantayan sa pagtatasa; - pagpapasiya ng mga kinakailangan para sa moral at etikal na mga katangian ng appraiser na may kaugnayan sa kanyang kalayaan; ang mga kinakailangang ito ay binuo sa mga code ng propesyonal na etika; - pagpapasiya ng mga kinakailangan para sa antas ng propesyonal na pagsasanay at praktikal na karanasan ng appraiser, na makikita sa antas propesyonal na mga titulo. Ang mga pangunahing anyo ng self-regulation ng mga aktibidad sa pagpapahalaga ay ipinapakita sa fig.

Regulasyon sa sarili

Membership System sa isang propesyonal na propesyonal na mga pamagat ng organisasyon, (propesyonal na pagsasanay, katuparan ng mga kinakailangan ng karanasan sa trabaho sa charter)
Mga Standards Code of Ethics Forms regulasyon ng estado Ang mga aktibidad sa pagpapahalaga ay makikita sa fig.

Regulasyon ng estado

Pag-unlad at pag-ampon ng mga pamantayan Paglilisensya, sertipikasyon, pagpapatunay ng propesyonal na aktibidad Ang isa sa mga pinaka-karaniwang anyo ng regulasyon ng estado ng propesyonal na aktibidad ay ang paglilisensya na may kaugnayan sa karamihan ng mga kinatawan ng mga propesyon sa masa na nakikibahagi sa mga pampublikong serbisyo (mga doktor, abogado, arkitekto, real estate mga broker, atbp.). Lisensya - pahintulot mula sa estado na makisali sa aktibidad na ito, na nagbibigay ng isang tiyak na antas ng kalidad ng serbisyo sa mga mamamayan. Sa Russia, ang pagsusuri bilang isang uri ng aktibidad at bilang isang propesyon ay nasa simula pa lamang nito. Mula noong simula ng paglipat sa mga relasyon sa merkado sa Russia at, nang naaayon, sa paglitaw ng pangangailangan para sa mga serbisyo ng mga appraiser, isang propesyonal pampublikong asosasyon– Russian Society of Appraisers (ROO). Lumikha siya ng isang metodolohikal na batayan para sa pagsasagawa ng gawain sa pagtasa, pati na rin ang isang sistema para sa propesyonal na pagsasanay ng mga appraiser sa pakikipagtulungan sa institusyong pang-edukasyon. Gayunpaman mabilis na pagunlad propesyon sa alon ng revaluation ng fixed asset na humantong sa negatibong kahihinatnan. Maraming mga appraiser ang lumitaw sa merkado na nagtatrabaho sa labas ng balangkas ng isang propesyonal na samahan, hindi sumusunod sa anumang mga pamantayan at nagbibigay ng mga serbisyo ng napakababang kalidad. Kaugnay nito, naging malinaw na sa yugto ng pagbuo ng propesyon sa Russia, kinakailangan na ipakilala ang regulasyon ng estado ng mga aktibidad sa pagpapahalaga upang mapanatili ang wastong kalidad ng mga serbisyo. Ang gawaing ito ay nalutas ng Pederal na Batas No. 135 FZ "Sa Mga Aktibidad sa Pagsusuri sa Russian Federation", na nagpapakilala sa paglilisensya ng mga aktibidad sa pagtatasa. Ang pamamaraan para sa mga aktibidad sa pagtatasa ng paglilisensya ay inaprubahan ng Pamahalaan ng Russian Federation. Ang mga pangunahing kinakailangan para sa paglilisensya sa mga legal na entity, na itinakda sa Artikulo Blg. 24 ng Batas, ay:

pagpaparehistro ng estado bilang isang legal na entity; ang pagkakaroon sa kawani ng isang ligal na nilalang ng hindi bababa sa isang empleyado na may isang dokumento sa edukasyon na nagpapatunay sa pagkuha ng propesyonal na kaalaman sa larangan ng mga aktibidad sa pagpapahalaga; pagbabayad ng bayad para sa pagbibigay ng lisensya para magsagawa ng mga aktibidad sa pagtatasa.

Bilang isang follow-up sa batas, noong Agosto 1999, ang Decree of the Government of the Russian Federation "Sa awtorisadong katawan para sa pagsubaybay sa pagpapatupad ng mga aktibidad sa pagpapahalaga sa Russian Federation" No. 932 ng Agosto 20, 1999 ay pinagtibay, na itinatag na ang Ministry of State na pag-aari ng Russian Federation (ngayon ay ang Ministry of Property Relations ng Russian Federation - ang Ministry of Property of Russia). Ang awtorisadong katawan ay inutusan na bumuo ng isang draft na regulasyon sa mga aktibidad sa pagpapahalaga sa paglilisensya sa Russian Federation at isang draft na mga pamantayan sa pagpapahalaga na ipinag-uutos para sa paggamit ng mga entity sa pagpapahalaga. Ang mga dokumentong ito ay pinagtibay noong 2001. Ang "Mga Regulasyon sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Paglilisensya" ay inaprubahan ng Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation na may petsang Abril 11, 2001 No. 285, "Ang mga Pamantayan sa Pagtatasa ay ipinag-uutos para sa Aplikasyon ng mga Paksa ng Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga", - Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation na may petsang Hulyo 6, 2001 Hindi. Relasyon ng Russian Federation (awtoridad sa paglilisensya). Ang mga aktibidad sa pagpapahalaga alinsunod sa ibinigay na lisensya ay maaaring isagawa sa buong teritoryo ng Russian Federation. Mga International Standards ang mga pagpapahalaga ay binuo ng International Valuation Standards Committee (IVSC). internasyonal na organisasyon, na pinag-iisa ang mga propesyonal na organisasyon ng mga appraiser sa higit sa 50 bansa sa mundo. Pederasyon ng Russia kumakatawan sa Russian Society of Appraisers sa organisasyong ito.

Mga pamamaraan ng pagpapahalaga sa real estate

mahal ang real estate

Ang konsepto, layunin at prinsipyo ng pagpapahalaga sa real estate

Ang pagtatasa ay isang pamamaraan, bilang isang resulta kung saan ang merkado o iba pang halaga ng bagay ng pagtatasa ay itinatag.

Aktibidad sa pagtatasa - aktibidad ng entrepreneurial na isinasagawa ng mga appraiser, na naglalayong magtatag ng merkado o iba pang halaga na may kaugnayan sa mga bagay ng pagtatasa sa isang tiyak na petsa, maliban kung itinakda ng mga batas.

Appraiser - pisikal o nilalang na may lisensya na magsagawa ng mga aktibidad sa pagtatasa at kinakailangang miyembro ng isa sa mga silid ng mga appraiser.

Ang layunin ng pagtatasa ng real estate ay upang matukoy ang merkado o iba pang halaga para sa pagsasagawa ng ilang mga aksyon na may layunin ng pagtatasa.

Siyempre, ang mga layunin ng pagtatasa ng real estate ay direktang nakasalalay sa partikular na transaksyon ng ari-arian sa bawat kaso.

Kaya, ano ang mga layunin ng pagtatasa ng real estate:

Pagkilala sa halaga ng real estate sa panahon ng mga aktibidad sa pribatisasyon, paglipat sa pamamahala ng tiwala o pag-upa,

Ang pagtatasa ng real estate ay kinakailangan kapag gumuhit ng iba't-ibang mga kontrata sa kasal, pati na rin sa paghahati ng ari-arian sa kaganapan ng diborsyo, halimbawa, sa kahilingan ng isa sa mga partido kung sakaling may pagtatalo sa paghahati ng ari-arian.

Kung kinakailangan, magbigay bilang collateral real estate,

Kapag nagsasagawa ng kontrol sa kawastuhan at legalidad ng pagbabayad ng mga buwis kung sakaling may hindi pagkakaunawaan tungkol sa pagkalkula ng nabubuwisang base,

Sa kaso ng pagbebenta o iba pang alienation ng hindi natitinag na ari-arian,

Kapag tinubos o kung sakaling ang mga pamantayan ng batas ay nagbibigay para sa pag-agaw ng real estate mula sa may-ari para sa iba't ibang pangangailangan ng estado o munisipyo,

Sa pagpapahiram ng mortgage

Kapag nagtatalaga ng mga obligasyon sa utang na direktang nauugnay sa mga bagay ng pagtatasa - real estate,

Sa kaso kapag ang real estate ay inilipat sa awtorisadong kapital ng mga legal na entity.

Ang listahan ay hindi kumpleto. Malinaw, ang pagpapahalaga sa real estate ay maaaring isagawa para sa iba't ibang layunin, bagama't nagiging malinaw mula sa pagsasanay sa pagpapahalaga na kadalasang ang pangangailangan ay lumitaw kapag gumagawa ng iba't ibang mga transaksyon sa negosyo. Ang mga layunin ng pagtatasa ng real estate ay direktang nakakaapekto sa nilalaman ng pagtatasa - ibig sabihin. sa hanay na iyon ng mga ugnayan at pagkilos ng isang pang-ekonomiya, legal, teknikal, pananaliksik at iba pang kalikasan na may kaugnayan sa pagpapasiya ng halaga ng bagay ng pagtatasa. Sa bawat kaso, ang pagtatakda ng mga layunin para sa isang espesyalista ay pinakamahalaga at inilalagay sa unahan.

Diskarte sa pagtatasa - isang paraan upang matukoy ang posibleng merkado o iba pang halaga ng bagay ng pagtatasa, gamit ang isa o higit pang mga paraan ng pagtasa.

Paraan ng pagtatasa - isang hanay ng mga aksyon ng isang ligal, pinansiyal, pang-ekonomiya, organisasyon at teknikal na katangian na ginagamit upang itatag ang merkado o iba pang halaga ng bagay sa pagtatasa.

Mga Pamantayan sa Pagtatasa - dokumentong normatibo, na nagtatatag para sa pangkalahatan at paulit-ulit na paggamit ng mga patakaran, prinsipyo at katangian sa larangan ng mga aktibidad sa pagpapahalaga.

Petsa ng pagtatasa - isang araw o tagal ng panahon kung saan natutukoy ang posibleng merkado o iba pang halaga ng bagay sa pagtatasa.

Ang real estate ay mga gusali, istruktura, lupain at lahat ng bagay na matatag na konektado sa kanila, ang paggalaw na imposible nang walang hindi katimbang na pinsala.

Ang mga hiwalay na bagay ay inuri. Kung ang mga gusali ay katabi ng isa't isa at may isang karaniwang pader, ngunit ang bawat isa ay isang independiyenteng nakabubuo na kabuuan, sila ay itinuturing na magkahiwalay na mga bagay. Ang mga panlabas na extension sa isang gusali na may independiyenteng kahalagahan sa ekonomiya, mga stand-alone na gusali ng boiler house, pati na rin ang mga outbuildings (mga bodega, garahe, bakod, shed, bakod, balon, atbp.) ay mga independiyenteng bagay. Ang mga lugar na itinayo sa mga gusali at nilayon para sa mga tindahan, canteen, hairdresser, atelier, rental shop, kindergarten, nursery, post office, bangko o iba pang organisasyon ay bahagi ng pangunahing gusali.

Kasama rin dito ang mga komunikasyon sa loob ng mga gusali na kinakailangan para sa kanilang operasyon:

mga sistema ng pag-init na may kagamitan, halimbawa, isang boiler plant - isang boiler room (kung ang huli ay matatagpuan sa loob ng gusali);

panloob na network ng mga pipeline ng tubig at gas, alkantarilya sa lahat ng mga aparato;

panloob na network ng mga kable ng kapangyarihan at pag-iilaw kasama ang lahat ng mga kagamitan sa pag-iilaw;

panloob na mga network ng telepono at pagbibigay ng senyas;

mga aparatong bentilasyon para sa pangkalahatang mga layuning pangkalinisan;

mga elevator at lift.

Ang mga pundasyon sa ilalim ng mga bagay na hindi mga gusali, boiler, generator, mga kagamitan sa makina, makina, kagamitan, atbp., na matatagpuan sa loob ng mga gusali, ay hindi kasama sa gusali, maliban sa mga pundasyon ng malalaking kagamitan. Ang mga pundasyon ng mga bagay na ito ay bahagi ng mga bagay kung saan ginagamit ang mga ito; ang mga pundasyon ng malalaking kagamitan na itinayo nang sabay-sabay sa gusali ay bahagi ng gusali. Para sa ganitong uri ng pasilidad, ang terminong "mga espesyal na gusali" ay ginagamit.

Mga istruktura. Kasama sa mga istruktura ang engineering - gusali ng mga bagay, na idinisenyo upang lumikha at magsagawa ng mga teknikal na tungkulin (mga minahan, mga balon ng langis, mga kalsada, dam, overpass, atbp.) o upang pagsilbihan ang populasyon (mga pasilidad sa lungsod, atbp.).

Kasama sa mga istruktura ang lahat ng mga aparato na bumubuo ng isang solong kabuuan kasama nito. Halimbawa, kapag tinutukoy ang kapalit na halaga ng isang dam, ang istraktura ng bagay ay kinabibilangan ng katawan ng dam, mga filter at drains, mga spillway at weir na may mga istrukturang metal, suporta sa slope, mga kalsada sa kahabaan ng katawan ng dam, mga tulay, mga platform, mga bakod, atbp.

Kasama sa hanay ng mga istruktura ang higit sa 100 mga item, at ang bahagi ng gastos sa kabuuang dami ng konstruksiyon ay higit sa 25%. Kasama rin sa subsection na "mga istruktura" ang mga accessory na device. Kasama sa pangkat na ito ang lahat ng mga bagay na may independiyenteng kahalagahan na nilayon para sa paghahatid ng enerhiya at impormasyon, tulad ng mga linya ng kuryente, mga heating plants, mga pipeline para sa iba't ibang layunin, mga linya ng radio relay, mga linya ng komunikasyon ng cable, pati na rin ang isang bilang ng mga katulad na bagay na may lahat ng nauugnay na utility. mga network.

Ang ibig sabihin ng aktibidad sa pagpapahalaga propesyonal na aktibidad mga paksa ng aktibidad sa pagtatasa, na naglalayong magtatag ng merkado o iba pang halaga na may kaugnayan sa mga bagay ng pagtatasa.

Ang aktibidad sa pagtatasa ay ang bagong uri aktibidad sa ekonomiya para sa Republika ng Kazakhstan, kasama ang accounting, audit, pagbubuwis.

Ang pagtatasa ng real estate ay ang pagpapasiya ng halaga ng real estate alinsunod sa layunin, ang pamamaraan ng pagtatasa at ang mga kinakailangan ng etika ng appraiser.

Alinsunod dito, ang mga pangunahing layunin ng pagtatasa ay:

pagmuni-muni sa pag-uulat; pagbili at pagbebenta;

pagdaraos ng mga kumpetisyon; mga auction; pangangalakal; upa; pagpapaupa; pangako; kabanata; mana; donasyon;

insurance; pagkalkula ng mga buwis, tungkulin, bayad;

pagsasapribado; pagkumpiska; pagsasabansa; pagpuksa; paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan sa ari-arian;

paglipat ng pagmamay-ari; kontribusyon ng ari-arian sa awtorisadong kapital; pagpapasiya ng bahagi ng mga karapatan sa pag-aari; paglipat sa pamamahala ng tiwala;

disenyo ng pamumuhunan; komersyal na konsesyon; kabayaran para sa pinsala; imbakan;

Ang pagpapahalaga ay isang metodolohikal na napatunayang opinyon ng isang eksperto sa halaga ng isang bagay sa pagtatasa at ang proseso ng pagpapasiya nito.

Ang teoretikal na batayan ng proseso ng pagpapahalaga ng iba't ibang mga bagay ng ari-arian ay isang hanay ng mga prinsipyo sa pagpapahalaga na nabuo bilang resulta ng maraming taon ng karanasan. Sa pagsasanay sa mundo, ang mga kalahok sa merkado ay nakabuo ng isang pinag-isang hanay ng mga tuntunin sa pagpapahalaga o mga prinsipyo na pinagsama sa mga grupo.

Sa pagsasanay sa mundo, kaugalian na makilala ang apat na grupo ng mga prinsipyo ng pagsusuri:

• 1. Mga prinsipyo batay sa mga pananaw ng isang potensyal na user (may-ari).
• 1.1. Ang prinsipyo ng utility.

Ang utility ay ang kakayahan ng isang property na matugunan ang mga pangangailangan ng isang user sa isang partikular na lokasyon at para sa isang partikular na yugto ng panahon.

Ito ay tinutukoy ng halaga, timing at likas na katangian ng kita o iba pang benepisyo mula sa paggamit ng real estate.

1.2. prinsipyo ng pagpapalit.

Ang prinsipyo ng pagpapalit ay nagsasaad na ang pinakamataas na halaga ng isang ari-arian ay tinutukoy ng pinakamababang presyo o halaga kung saan maaaring makuha ang isa pang ari-arian ng katumbas na utility.

1.3. Ang prinsipyo ng pag-asa.

Ang pag-asa ay ang pagtatatag ng kasalukuyang halaga ng kita o iba pang mga benepisyo na maaaring matanggap sa hinaharap mula sa pagmamay-ari ng isang ari-arian. Ang mga inaasahan ay maaaring maging positibo o negatibo.

• 2. Mga prinsipyong nagmumula sa pagpapatakbo ng real estate (na may kaugnayan sa lupa, mga gusali at istruktura).
• 2.1. Ang natitirang produktibidad ay sinusukat bilang netong kita, itinalaga sa lupa, pagkatapos mabayaran ang mga gastos sa paggawa, kapital at entrepreneurship.
• 2.2. Ang prinsipyo ng pamumuhunan. Ang kontribusyon ay ang halaga kung saan tumataas o bumababa ang halaga ng isang bagay na pang-ekonomiya o ang netong kita mula rito dahil sa pagkakaroon o kawalan ng anumang karagdagang salik ng produksyon (resource). Ang halaga ng bawat bahagi ay depende sa kung magkano ang halaga ng buong ari-arian ay tumataas mula sa paggamit nito, na isinasaalang-alang ang mga magagamit na quantitative at qualitative na mga katangian. Ang halaga ng kontribusyon ay tinutukoy ng pagiging kapaki-pakinabang ng elemento mula sa punto ng view ng mamimili (ibig sabihin, ang merkado).
• 2.3. Ang prinsipyo ng balanse (proporsyonalidad) ay nagsasaad na ang anumang uri ng paggamit ng lupa ay tumutugma sa pinakamainam na kabuuan ng iba't ibang mga kadahilanan ng produksyon (bahagi ng bagay), ang pinakamainam na kumbinasyon kung saan nakakamit ang pinakamataas na halaga ng lupa.
• 2.4. Ang prinsipyo ng paghahati sa ekonomiya at koneksyon ng mga karapatan. Ang isang economic division ay nangyayari kapag ang mga karapatan sa real property ay maaaring hatiin sa dalawa o higit pang mga interes sa ari-arian, na nagreresulta sa pagtaas ng kabuuang halaga ng ari-arian.
• 3. Mga prinsipyo dahil sa pagkilos ng kapaligiran sa pamilihan.
• 3.1. Ang prinsipyo ng dependency ay nagsasaad na ang halaga ng isang partikular na ari-arian ay napapailalim sa, at mismong nakakaapekto, sa kalikasan at laki ng halaga ng iba pang mga ari-arian sa lugar nito.
• 3.2. Ang prinsipyo ng pagsang-ayon (sa kapaligiran) ay ang pinakamataas na halaga ng isang ari-arian ay nangyayari kapag mayroong isang makatwirang antas ng pagkakapareho ng arkitektura at katugmang paggamit ng lupa.
• 3.3. Ang prinsipyo ng supply at demand ay nangangahulugan na ang presyo ng real estate ay nabuo bilang isang resulta ng interaksyon ng supply at demand. Ang supply ay tumutukoy sa bilang ng mga ari-arian na maaaring ibenta sa umiiral na antas ng presyo. Ang demand ay isang solvent na pangangailangan para sa mga bagay na real estate na ipinakita sa merkado.
• 3.4. Ang prinsipyo ng kumpetisyon: kapag ang mga kita sa merkado ay lumampas sa antas na kinakailangan upang bayaran ang mga kadahilanan ng produksyon, merkado na ito tumitindi ang kompetisyon, na humahantong naman sa pagbaba sa average na antas ng netong kita.
• 3.5. Ang prinsipyo ng pagbabago sa panlabas na kapaligiran ay nagsasangkot ng pagsasaalang-alang, kapag sinusuri ang real estate, mga posibleng pagbabago sa pang-ekonomiya, panlipunan at legal na mga kondisyon kung saan ginagamit ang mga ito, pati na rin ang panlabas na kapaligiran at mga prospect para sa pag-unlad ng lugar.
• 4. Ang prinsipyo ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit.

Ang mga ito ay nauunawaan na mga gamit na:

• a) ay legal na pinahihintulutan, i.e. sumusunod sa mga legal na regulasyon, kabilang ang zoning at mga regulasyon sa kapaligiran, mga paghihigpit sa pagpaplano ng lunsod, mga kinakailangan para sa proteksyon ng mga makasaysayang monumento ng arkitektura, landscaping ng nakapalibot na lugar, atbp.;
• b) ay pisikal na magagawa, ibig sabihin. ang laki at hugis ng land plot, ang accessibility nito sa transportasyon, ang mga umiiral na gusali ay nagpapahintulot sa pagpapatupad ng napiling use case;
• c) nabigyang-katwiran sa pananalapi sa mga tuntunin ng pagbabalik sa namuhunan na kapital, i.е. ang paggamit ay nagbibigay ng kita na labis sa mga gastos sa kapital, mga gastos sa pagpapatakbo at mga obligasyong pinansyal;
• d) nagbibigay ng pinakamataas na halaga o kakayahang kumita ng real estate.

Pangunahing mga pederal na batas na namamahala sa proseso ng pagtatasa ng real estate- No. 135 "Sa mga aktibidad sa pagpapahalaga" at ang Land Code. Ang Federal Law No. 135 ay nagbubunyag ng kahulugan ng real estate valuation, na nauunawaan bilang isang hanay ng mga aksyon ng estado na naglalayong itatag ang halaga ng isang bagay.

TANDAAN: Ang Pederal na Batas No. 135 ay nagbubunyag ng kadastral na uri ng pagtatasa, ngunit hindi ang pamamaraan sa kabuuan.

Para sa Ekonomiya ng merkado ang kahulugan ng konsepto ay ang mga sumusunod: ang pagpapahalaga ng real estate ay ang pagtatatag ng halaga ng isang bagay kung saan maaari itong ibenta sa isang mapagkumpitensyang merkado. Ang konsepto ay maaaring ganap na matukoy bilang ang pagtatatag ng halaga ng isang bagay na hindi natitinag.

Ang pagtatasa ng real estate ay batay sa mga sumusunod na prinsipyo:

Bilang karagdagan sa mga prinsipyo, ang bawat pagtatasa ng real estate ay humahabol sa ilang mga layunin, ang pagkamit nito ay ang gawain ng pamamaraan.

Mga layunin ng pagtatasa ng real estate

Ang mga konsepto ng layunin at mga prinsipyo ng pagtatasa ng real estate ay kung ano ang dapat na mayroon ang customer bago isagawa ang pamamaraan. Ang layunin ay isang patnubay na nagsisilbing karampatang pagpapahalaga ng real estate.

Ang layunin ng pagtatasa ng ari-arian sa bawat kaso ay nakasalalay sa mga batayan para sa pag-uugali, na maaaring nahahati sa dalawang klase: mga transaksyon at mga relasyon na binuo nang hiwalay sa kasunduan.

Ano ang layunin ng pagtatasa ng real estate? Walang kumpletong listahan ng mga layunin. Ang bawat kaso ay may sariling batayan, na nangangailangan ng pamamaraan ng pagsusuri.

Pagpapahalaga sa deal

Ang mga layunin ay depende sa uri ng mga kontrata:

Isinasagawa ang pamamaraan para sa iba pang mga kadahilanan

Bilang karagdagan sa mga kasunduan, ang pamamaraan ay hinihiling sa mga sumusunod na aspeto:

Segmentasyon ng merkado

Ang real estate ay magkakaiba, gayundin ang halaga nito. Upang mapadali ang proseso ng pagsusuri, mayroong isang dibisyon ng merkado sa mga segment:

MAHALAGA: Ang paghahati ng merkado sa mga segment ay hindi sapilitan. Inuuri lamang ng segmentasyon ang mga bagay at pinapadali ang proseso ng pagsusuri.

Sinusuri ng mga may-ari ng bahay ang real estate gamit ang comparative analysis. Ang pamamaraan ay tama, ngunit hindi kumpleto. Upang maitatag ang presyo sa merkado ng real estate, dapat kang makipag-ugnayan sa mga karampatang tao.

Upang mag-isyu ng isang mortgage mga organisasyon sa pagbabangko resort sa tulong ng kanilang sariling appraisers, na kung saan ay ginawa sa kanilang pabor.

Bilang karagdagan, ang mga kasunduan sa pagitan mga indibidwal(halimbawa, kapag bumibili at nagbebenta) dapat ka ring gumamit ng independiyenteng pagtatasa. Kung pamilyar ang katapat sa appraiser, magkakaroon ito ng masamang epekto sa kabilang panig. Ang pangunahing payo ay upang matukoy nang tama ang layunin at makipag-ugnay sa isang propesyonal at maaasahang tao.

Ang pagtatasa ng real estate ay isang pamamaraan na kinabibilangan ng maraming aksyon, na ang bawat isa ay mahalaga sa sarili nitong paraan. Nalaman namin kung bakit kailangan ang isang pagtatasa ng apartment, pati na rin kung ano ang mga layunin ng pagtatasa ng real estate. Upang matukoy ang layunin ay nangangahulugan na itakda ang kurso ng pagsusuri, upang paganahin ito upang matukoy ang layunin na halaga.

Kapaki-pakinabang na video

Maaari kang matuto nang higit pa tungkol sa kung para saan ang pagtatasa ng real estate sa video sa ibaba: