Ang patuloy na pagtaas sa dami ng konstruksiyon sa malalaking lungsod ay humantong sa isang tumalon sa paglago industriya ng konstruksiyon at isang matalim na pagtaas sa bilang ng mga indibidwal na kumpanya na kasangkot sa negosyo ng konstruksiyon. Ang konstruksiyon, tulad ng anumang iba pang negosyo, ay nagsasangkot ng patuloy na paggalaw ng kapital, isa sa mga anyo nito ay ang pagbili at pagbebenta. mga construction firm.

Kapag ang isang kumpanya ay nagpalit ng mga kamay, ang tanong ay palaging lumitaw ng isang patas na kabayaran sa pera sa may-ari nito para sa pagtatalaga ng pagmamay-ari ng kumpanyang ito. Kung ang transaksyon ay naganap sa isang bukas, mapagkumpitensyang merkado, habang ang parehong mamimili at nagbebenta ay kumikilos nang makatwiran, nang walang pamimilit, bawat isa sa kanilang sariling mga interes, kung gayon ang presyo ng transaksyon ay magiging katumbas ng halaga sa pamilihan ng kumpanyang ito.

Ang pagtatantya ng halaga sa merkado ng negosyo ng konstruksiyon ay may sariling mga katangian.

Tulad ng alam mo, ang halaga ng isang negosyo ay maaaring matukoy sa pamamagitan ng tatlong diskarte - magastos, comparative at kumikita. Gayunpaman, sa kaso ng pagpapahalaga ng isang negosyo batay sa pagkakaloob ng mga serbisyo (ibig sabihin, ang negosyo ng konstruksiyon ay kabilang sa ganitong uri), ang diskarte sa gastos ay hindi epektibo.

Sa katunayan, ang pangunahing halaga ng isang kumpanya ng konstruksiyon ay nakasalalay sa posisyon nito sa merkado, na nagbibigay dito ng pagkakataon na regular na makatanggap ng mga kontrata sa pagtatayo. Kung mas mataas ang "potensyal sa kontrata" ng kumpanya, mas malaki ang kita nito, at, dahil dito, ang halaga sa pamilihan.

Halaga ng asset kumpanya ng konstruksiyon ay karaniwang hindi mataas. Kung ang halaga ng isang kumpanya ay tinutukoy batay sa halaga sa merkado ng mga ari-arian nito (tulad ng dapat itong gawin kapag nag-aaplay ng diskarte sa gastos sa pagtatasa), kung gayon ang halaga sa merkado ng negosyo ay lubos na mababawasan. Ang tanging kaso kapag ang paglalapat ng diskarte sa gastos sa pagtatasa ng negosyo ay makatwiran ay isang sitwasyon bago ang pagkabangkarote, kapag ang kumpanya ay nakakaranas ng isang talamak na kakulangan ng mga order, at ang mga prospect para sa karagdagang pagkuha ng mga bagong kontrata sa konstruksiyon ay mukhang hindi sigurado.

Ang pagtatasa ng negosyo ng kumpanya ng konstruksiyon ay pinakamahusay na ginawa gamit ang diskarte sa kita, na umaasa sa parehong data ng kasaysayan at forecast sa kita at mga gastos ng kumpanya ng konstruksiyon para sa isang tiyak na panahon. Kasabay nito, ang lalim ng retrospective analysis ay dapat na hindi bababa sa 3 taon, at ang panahon ng pagtataya - hindi bababa sa 2 taon. Ang isang retrospective na pagsusuri ng mga aktibidad ng negosyo ay napakahalaga, dahil pinapayagan ka nitong lumikha ng isang layunin na batayan para sa karagdagang mga pagtataya at pangangatwiran. Halimbawa, kung ang isang negosyo ay nagpakita ng matatag na paglago sa nakalipas na 5 taon netong kita sa pamamagitan ng 30% bawat taon, pagkatapos ay may mataas na posibilidad na ang pattern na ito ay maaaring magpatuloy sa hinaharap. Samakatuwid, kapag gumagawa ng pagtataya ng kita at mga gastos sa negosyo para sa susunod na 2 taon, mas makatwirang matukoy ng appraiser ang mga halaga ng forecast ng netong kita para sa mga taon ng pagtataya. Ang paraan ng pagtatasa na ito ay angkop para sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng anumang negosyong nauugnay sa pagbibigay ng mga serbisyo, kabilang ang mga serbisyo sa konstruksiyon.

Ang mga paghahambing na pamamaraan ng pagtatasa ng negosyo ng konstruksiyon ay maaari ding magbigay ng magagandang resulta, gayunpaman, ang praktikal na aplikasyon ng paghahambing na diskarte ay limitado sa kakulangan ng maaasahang impormasyon sa mga benta ng mga katulad na negosyo. Sa katunayan, ang mga nagbebenta at mamimili ng mga kumpanya ng konstruksiyon ay hindi hilig na mag-publish ng mga presyo ng mga nakumpletong transaksyon - bilang isang patakaran, ang impormasyon ng presyo sa mga kasong ito ay hindi lalampas sa isang makitid na bilog ng mga kalahok. sa organisadong pamilihan mahahalagang papel Ang mga bahagi ng mga kumpanya ng konstruksiyon ay halos hindi nagpapakalat, kaya hindi rin posible na makakuha ng impormasyon tungkol sa mga benta dito.

Kaya, ang pinaka-maaasahang paraan upang suriin ang negosyo ng mga kumpanya ng konstruksiyon ay ang diskarte sa kita.

Para sa isang tinatayang pagtatasa ng market value ng isang construction business gamit ang income approach, maaari mong gamitin ang aming libreng serbisyo na "Online na business valuation"

© . Ipinagbabawal ang pagkopya.

Ang pagtatantya ng tunay na halaga ng mga pagbabahagi sa mga kumpanya ng konstruksiyon ay isa sa pinakamahirap na gawain para sa isang mamumuhunan. Ito ay palaging totoo dahil sila ay hindi kailanman ipinagpalit sa kanilang tunay na presyo. Bago ang krisis, sila ay inilagay sa isang napakataas na halaga, sa kasalukuyan sila ay sinipi na mas mababa sa pangunahing pagtatasa. Ang artikulong ito ay binuo sa mga natuklasan pagkatapos ng pagsasaliksik sa mga detalye ng ilang malalaking kumpanya ng konstruksiyon. Ang pagsusuri na ito ay naging posible na bumuo ng isang sapat na algorithm para sa pagtatantya ng halaga ng kanilang mga pagbabahagi.

Bakit walang kapangyarihan ang mga karaniwang pamamaraan na may kinalaman sa SC?

hindi pumayag ang mga developer sa mga karaniwang diskarte sa pagpapahalaga. Halimbawa, ang naturang exhibitor bilang kita para sa IC ay walang nilalaman, dahil nang walang muling pagsusuri ng ari-arian, ang index na ito ay sumasalamin lamang kung gaano kaaktibo ang pagbebenta ng real estate mula sa mga asset sa isang tiyak na tagal ng panahon. Kung ang tagapagpahiwatig na ito para sa kumpanya X ay katumbas ng zero, nangangahulugan ito na sa panahon ng pag-uulat ay eksklusibo itong nakikibahagi sa pagtatayo, nang hindi nagbebenta ng anuman sa oras. Sa parehong batayan, imposibleng hulaan ang halaga ng mga pagbabahagi sa hinaharap gamit ang mga tradisyonal na ratios (P/BV, P/E, P/S, at iba pa).

upang mahulaan ang halaga ng mga pagbabahagi ng UK

Batay sa naunang nabanggit, may kaugnayan sa mga kumpanya ng konstruksiyon, ang alternatibo ay ang paggawa ng isang pagtataya ng halaga ng libro ng isang partikular na IC sa hinaharap, iyon ay, kinakailangan upang tantyahin ang hinaharap na halaga sa merkado ng mga proyekto na kasalukuyang mayroon ito. Siyempre, ang gawain ay mas malaki kaysa sa karaniwang mga pamamaraan. Kaya, ang mga mapagkukunan ng impormasyon sa UK ay dapat na ang mga sumusunod na dokumento: pamantayan Financial statement; mga ulat ng UK quarterly at taunang; mga pahayag sa pananalapi ayon sa mga internasyonal na pamantayan na may mga komento; ulat ng appraiser; impormasyon na ibinibigay ng UK sa mga namumuhunan; karagdagang mga mapagkukunan mula sa bukas na pag-access: mga artikulo, mga feed ng balita, mga forum, atbp. Lumilitaw na mga problema sa pagproseso ng impormasyon: Bilang isang patakaran, ang karaniwang mga pahayag sa pananalapi ng UK ay hindi pinagsama, iyon ay, ang bawat bagay sa pagtatayo ay magkapareho sa isang bagong legal na entity. Mga International Standards Ang pag-uulat ay lumilikha din ng isang balakid: mga bagay inhinyerong sibil(sila ang nangingibabaw sa portfolio ng IC) ay kasama sa item na "Imbentaryo" at pinahahalagahan sa totoong halaga, at hindi patas. Ang ulat ng appraiser na inilathala ng ilang kumpanya ay naglalaman ng kumpletong listahan ng mga bagay na may pangunahing katangian at mga rating para sa bawat isa. Ngunit, una, kailangan ng mamumuhunan ang halaga ng stock sa hinaharap, iyon ay, ang presyo ng IC portfolio sa hinaharap. Pangalawa, ang mga parameter kung saan ipinapakita ang halaga ng mga bagay ay maaaring magkakaiba. Para sa isang mamumuhunan, una sa lahat, mahalagang hulaan ang pagbabago sa halaga ng real estate at isang construction object. Sa pagbabalik sa krisis, natatandaan namin na ang parehong mga eksperto ay maaaring hindi nagbago ng mga presyo sa kanilang mga pagtatantya sa loob ng ilang taon (sa kabila ng pagbabago ng mga uso sa merkado), o seryosong minamaliit ang mga ito sa loob ng taon. Samakatuwid, ang mga ulat ng naturang mga espesyalista ay hindi karapat-dapat sa tiwala, at ang kanilang mga ulat ay maaari lamang kunin bilang data sa bagay at sa mga pangunahing parameter nito (uri at klase ng real estate, mga tuntunin ng trabaho, lokasyon, bahagi ng UK sa proyekto at lugar).

Algorithm para sa paghula ng halaga ng mga pagbabahagi ng UK

Batay sa nabanggit, upang masuri ang halaga ng mga pagbabahagi ng kumpanya ng konstruksiyon sa hinaharap, kinakailangan na muling suriin ang buong dami ng real estate ng UK at ipahayag ito sa balanse ng kumpanya. Upang gawin ito, kailangan mong gawin ang mga sumusunod na aksyon: 1. Ang lahat ng magagamit na impormasyon tungkol sa mga bagay ng SC, na sapilitan para sa pagsusuri, ay kinokolekta. 2. Una, ang lahat ng mga bagay ay sinusuri ayon sa kanilang pag-aari sa mga partikular na segment ng real estate. 3. Kinakalkula ang kabuuang halaga ng portfolio ng developer. 4. Hulaan posisyon sa pananalapi mga kumpanya sa hinaharap. 5. Binubuo ang mga form: mga pahayag ng kita at pagkawala, pati na rin ang isang balanse. 6. Ang hinulaang ani at ang rate ng pagmamay-ari ng mga securities ay kinakalkula. 7. Kinakalkula namin ang pangkalahatang kakayahang kumita mula sa 1 bahagi. Ngayon tingnan natin ang ilang aspeto nang detalyado. Pagtatasa ng mga bagay sa sektor ng tirahan Ang mga natatanging katangian ng segment na ito ay ang pagkakaiba sa oras ng pagpapatupad ng proyekto at sa oras ng aktwal na mga benta. Kailangan mo ring subaybayan ang mga aktwal na benta ayon sa mga ulat: para sa isang buwan, para sa anim na buwan, para sa isang taon. Ang isa pang natatanging punto ay ang mga benta ayon sa mga yugto, iyon ay, ang pagkakaiba sa pagitan ng gastos sa yugto ng pagtatayo ng bagay at ang halaga ng pamilihan ng itinayong bagay. Ipinaliwanag ito pareho ng developer at ng shareholder. Mula sa posisyon ng una, ito ang pang-akit ng mga pondo para sa pagtatayo. Para sa shareholder, ang diskwento ay puno ng mga panganib. Habang itinatayo ang ari-arian, bumababa ang diskwento at mga panganib. Sa huli, ang bagay ay bumaba sa pagkakaiba sa pagitan ng kita ng UK mula sa pagbebenta ng mga apartment at mga gastos sa pagtatayo. Pagpapahalaga ng mga bagay ng sektor ng komersyo Ang mga natatanging katangian ng segment na ito ay: kabuuang lugar bagay. Rate ng capitalization - ang ratio ng upa sa real estate at ang halaga nito (isinasaalang-alang ang mga kondisyon ng merkado). Ang komersyal na real estate ay nagpapahiwatig ng dalawang opsyon sa pagpapatupad: pagbebenta at. Sa parehong mga kaso, maliban sa isang diskwento na katulad ng residential real estate, ang isang diskwento ay ipinahiwatig para sa pagbebenta ng lahat ng mga lugar nang sabay-sabay, o mga bahagi ng mga lugar sa malalaking volume. Kung ang mga lugar ay inuupahan, kalkulahin cash Galing sa kanya. Ang dami ng portfolio ng developer ay ang kabuuan ng mga nakumpleto at hindi natapos na pasilidad. Pagtatasa ng mga bagay sa yugto ng disenyo at lupa Kapag kinakalkula ang mga parameter na ito, kailangan mong maunawaan: Ang parehong lupang pang-agrikultura at lupa para sa pagtatayo ng mga istruktura ay kinakalkula ng paraan ng paghahambing. Ang pagbebenta ng lupa sa mga suburban settlement ay kinakalkula sa mga tuntunin ng kita sa pera. Kung ang pagpapatupad ng proyekto ay hindi sinimulan sa loob ng susunod na ilang taon o ang tiyak na dokumentasyon sa bagay ay hindi natanggap, pagkatapos ito ay kinakalkula bilang lupa. Iba't ibang mga modelo ng negosyo ng IC Paghiwalayin ang SK na kahanay ng pangunahing aktibidad na magsagawa ng karagdagang (madalas na nauugnay). Halimbawa, ang isang kumpanya ng konstruksiyon ay gumagawa ng mga materyales sa gusali. Sa kasong ito, maaaring iba ang pagkalkula: 1. Ang mga karagdagang direksyon ay kinakalkula nang hiwalay, at bilang resulta, ang lahat ng mga bahagi ay isinasaalang-alang. 2. Ang mga tagapagpahiwatig mula sa lahat ng uri ng aktibidad ay isinasaalang-alang sa isang pahayag ng mga pagkalugi at kita. Pangkalahatang pagtatasa ng portfolio ng developer Sa yugtong ito, ang mga sumusunod na tagapagpahiwatig ay summed up: Presyo ng hindi natapos na mga bagay. Ang presyo ng mga natapos na bagay. Mga gastos sa pagtatayo. Kita mula sa mga benta ng mga lugar ng tirahan. Kita mula sa mga benta ng komersyal na espasyo. Kita sa upa. Sa punto ng pagtataya, ang unang dalawang tagapagpahiwatig ay sumasalamin sa balanse ng kapital sa hinaharap. sa mga tuntunin sa pananalapi ay sumasalamin sa kita na binawasan ang mga gastos. Ang bahagi nito ay mananatiling hindi naipamahagi, at sumasalamin din sa kabisera ng balanse ng UK sa hinaharap. Ang kabilang bahagi ay sumasalamin sa mga pondong kailangan para sa kumpanya upang maisagawa ang mga aktibidad nito. Mga pagsasaayos batay sa aktwal na pag-uulat ng UK Sa yugtong ito, direkta kaming nagpapatuloy sa pagsasama-sama ng isang pagtataya ng balanse ng kapital ng UK sa hinaharap, para dito ihahambing namin ito sa kasalukuyang kapital ng balanse. Tanging ang mga bagay na umiiral sa simula ng termino ay napapailalim sa muling pagsusuri. Ang pagpapatupad ng mga bagong bagay ay hindi naayos. Susunod, ang halaga ng pagpopondo para sa pagpapatupad ng mga aktibidad ng UK ay kinakalkula. Ang kanilang pagpapatupad ay posible sa pamamagitan ng karagdagang isyu ng pagbabahagi, pagbebenta ng mga bagay o pamamahala sa utang. Bilang karagdagan, kinakailangang isaalang-alang ang mga obligasyon ng UK para sa mga buwis, kabilang ang mula sa mga benta. At sa wakas, ang pagkalkula ng potensyal na ani Ang huling parameter ng pagiging kaakit-akit ng IC para sa mamumuhunan ay binubuo ng 2 bahagi: ang rate ng paghawak at ang potensyal na kakayahang kumita. Ang rate ng paghawak ay sumasalamin sa mga pangmatagalang kita. Dito ang bawat isa sa mga uri ng real estate ay isinasaalang-alang sa rate nito, na pagkatapos ay summed up ng kanilang mga proporsyon sa portfolio ng developer. Huwag kalimutan ang tungkol sa pagsasaayos ng diskwento. Ang potensyal na pagbabalik ay sumasalamin sa pagbabalik sa maikling panahon. Dito namin ikinukumpara ang capitalization sa bawat forecast point at capitalization ayon sa forecast. Huwag kalimutan ang tungkol sa upa ng UK at ang rate ng return sa average na halaga. Huwag kalimutan ang tungkol sa pagsasaayos ng diskwento. Ang tamang pagtatasa ng kakayahang kumita ng SC ay medyo mahirap na gawain. Ito ang dahilan ng hindi sapat na pag-uugali ng mga indibidwal na mamumuhunan na nakikitungo sa mga mahalagang papel ng mga kumpanyang ito. Ngunit, ang iminungkahing algorithm ng pagsusuri ay may kaugnayan para sa pagkalkula ng tunay na estado ng mga gawain sa UK - upang mabawasan ang mga panganib ng isang mamumuhunan na gustong mamuhunan ng kanyang sariling pera sa kanilang mga mahalagang papel.

Manatiling napapanahon sa lahat ng mahahalagang kaganapan sa United Traders - mag-subscribe sa aming

Paano bumili ng negosyo? Mga kapaki-pakinabang na artikulo sa aming base ng kaalaman para sa mga mamimili ng isang handa na negosyo.
Lahat para sa pagbili ng franchise: mga artikulo sa kung paano bumili ng franchise, isang catalog ng franchising sa Ukraine.
Ang negosyo sa internet ay nagdadala ng totoong pera. Mga balita sa pagsisimula, mga paglalarawan ng mga negosyong IT at ang kanilang mga tampok, Mga artikulo tungkol sa pagbebenta ng isang online na negosyo.
Paano pumili ng isang broker ng negosyo upang magbenta ng isang negosyo, kung ano ang dapat gawin ng isang broker ng negosyo at marami pang iba...
Mga bagong ideya sa negosyo mula sa simula, mga ideya para sa mga startup at maliliit na negosyo sa Ukraine, kung paano buksan ang iyong sariling negosyo.
Mga Tip: kung ano ang hahanapin kapag bibili ng isang handa na negosyo, kung paano pumili ng isang umiiral na negosyo, atbp.
Mga artikulo sa paksa ng pagpapahalaga at pagkalkula ng halaga ng negosyo para sa pinakakaraniwang uri ng negosyo.
Mga kondisyon, mga nuances ng pagbili ng isang negosyo sa ibang bansa, kung paano bumili ng negosyo sa ibang bansa, mga gabay para sa mga mamimili
Mga press release, mga kagiliw-giliw na artikulo na ipinadala ng mga mambabasa ng portal na "BizRating"
kung paano at saan hahanapin ang mga pamumuhunan, na ngayon ay maaaring magbigay ng pera para sa isang kawili-wiling proyekto, kung ano ang maaaring maging puno ng pagpasok ng isang tagalabas sa isang bahagi.
Kung magpasya kang ibenta ang negosyo nang mag-isa, makakatulong ito sa iyo hakbang-hakbang na gabay para sa pagbebenta ng maliliit na negosyo mula sa BizRating.
Pinakabagong balita nang direkta o hindi direktang nauugnay sa handa na merkado ng negosyo
Mga kaso ng negosyo: mga kuwento tungkol sa pagbebenta at pagbili ng negosyo. Negatibo at positibong karanasan, ang pagsasagawa ng mga transaksyon.
Sa seksyong ito, nakolekta ng BizRating ang mga sagot sa mga madalas itanong tungkol sa pagbili at pagbebenta ng isang handa na negosyo.

Paghahanap ng negosyo o prangkisa

10.02.2016

Kapag pumipili ng mga bagong paksa para sa mga artikulo sa loob ng balangkas ng "Likbez para sa mga nagsisimulang appraiser", sinisikap naming gawing kawili-wili ang mga materyales sa aming mga mambabasa at praktikal na paggamit. Sa oras na ito ay napagpasyahan na bigyang-pansin ang naturang isyu bilang ang pagpapahalaga ng mga kumpanya ng konstruksiyon.

Ang desisyon ay hindi ginawa ng pagkakataon, dahil ang isyung ito ay may sariling mga detalye at isang bilang ng mga nuances. Bukod sa, ay ang pinakanagpapakitang halimbawa ng pagpapahalaga ng isang umiiral na negosyo sa sektor ng serbisyo.

Sa artikulong ito, ilalarawan namin kung alin sa tatlong diskarte sa pagpapahalaga ng negosyo ang maaaring gamitin upang makuha halaga ng isang kumikitang kumpanya ng konstruksiyon pinaka-kaugnay sa merkado.

Maaaring tila na ang negosyo ng konstruksiyon sa Ukraine ay ganap na nasira ang reputasyon nito at ang gayong mga pamumuhunan ay hindi matatawag na kahit ano maliban sa isang sugal. Ang industriya ay dinala sa kasiraan ng maraming mataas na profile na mga iskandalo sa merkado ng kapital at ang krisis na sumiklab nang magkatulad, kasama ang lahat ng mga kahihinatnan. Ngayon ang sitwasyon ay nagbago nang malaki.

Sa katunayan, hindi maitatanggi na ang konstruksiyon ay palaging isang negosyo na may napakataas na kita. At kung saan may mataas na kakayahang kumita, palaging may mataas na antas ng aktibidad sa pamumuhunan.

Imposible ring tanggihan ang katotohanan na ang mga transaksyon para sa pagbebenta at pagbili ng mga kumpanya ng konstruksiyon ay isinasagawa nang regular. Dito lamang ay may problema ang koleksyon ng data sa mga operasyong ito. Ang mga kondisyon at presyo ng mga transaksyon ay hindi malawak na isinasapubliko at ang lahat ng impormasyon, bilang panuntunan, ay nananatili sa loob ng isang makitid na bilog ng mga interesadong partido.

Paano hindi kinakailangan na suriin ang negosyo ng konstruksiyon

Ang market value ng isang negosyo ay maaaring matukoy sa pamamagitan ng cost, comparative o income approach. Ngunit sa aming kaso, pati na rin sa laro ng thimbles, maaari lamang magkaroon ng isang tamang pagpipilian. At magsisimula tayo sa pamamagitan ng pagtatapon ng mga sadyang maling diskarte.

Ang kawalan ng comparative approach ay ang maaasahang impormasyon sa pagbebenta ng mga katulad na negosyo ay kinakailangan para sa isang buong pagtatasa. At gaya ng nabanggit kanina, ang naturang impormasyon ay isang tunay na depisit. Oo, at sa merkado ng mga mahalagang papel, ang pagbabahagi ng mga kumpanya ng konstruksiyon ay napakabihirang, kaya Paraan ng capital market para sa isang baguhan appraiser dito, malamang, ito ay ganap na wala sa lugar.

Ang ganitong belo ng lihim ay ginagawang hindi epektibo ang opsyong ito ng pagpapahalaga sa negosyo. Bagaman, na dalubhasa sa lugar na ito at mayroong impormasyon ng tagaloob, ay tiyak na magpapakita ng magandang resulta sa ilang indibidwal na mga kaso. Ngunit para sa isang malawak na praktikal na aplikasyon paghahambing na diskarte halatang hindi kasya.

Gamit ang Cost Approach hindi katanggap-tanggap sa kasong ito, dahil ang mga gastos sa pagbubukas ng isang kumpanya ng konstruksiyon mula sa simula ay magiging mas mababa kaysa sa halaga ng merkado ng isang umiiral na negosyo sa konstruksiyon na may katulad na laki (iyon ay, na may parehong nasasalat na mga asset).

Sa katunayan, ang halaga ng nasasalat na mga ari-arian ng anumang kumikitang kumpanya ng konstruksiyon ay isang pangalawang bagay. Ang kadahilanan na ito, bilang panuntunan, ay nauuna lamang kapag, dahil sa kakulangan ng mga prospect para sa pagkuha ng mga bagong kontrata sa konstruksiyon o anumang iba pa, nagkaroon ng malinaw na banta ng pagkabangkarote at sa tanong tungkol sa pagbebenta ng negosyo sa halaga ng salvage.

Wastong pagpapahalaga ng isang kumpanya ng konstruksiyon

Sa pagsasalita tungkol sa mga prospect, maayos naming nilapitan ang pinakanakapangangatwiran na opsyon para sa paglutas ng problema. Ngunit upang masuri nang tama ang negosyo ng konstruksiyon, kailangan mong maunawaan kung ano talaga ang pangunahing halaga nito.

At narito ang lahat, sa prinsipyo, napaka-simple. Ang pangunahing halaga ng isang negosyo ay ang kakayahang makabuo ng kita hindi lamang ngayon, kundi pati na rin sa hinaharap. At ito ay posible lamang kung ang rehiyonal na merkado ay may pag-asa, ang kumpanya ay may positibong reputasyon sa negosyo at pagiging mapagkumpitensya.

Moscow 2013
Kabanata 1. Batayang teoretikal pagtatasa ng negosyo ng kumpanya ng konstruksiyon

1.1. Mga katangian at tampok ng negosyo ng isang organisasyon ng konstruksiyon

Ayon sa interpretasyon ng may-akda, iminungkahi na maunawaan ang isang negosyo bilang isang kumbinasyon ng isang materyal na bahagi, na kinakatawan ng isang negosyo bilang isang kumplikadong pag-aari, at isang hindi nasasalat na bahagi, na nailalarawan sa mahusay na paggamit ng mga magagamit na mapagkukunan. Kasabay nito, ang layunin ng isang negosyo ay lumikha at madagdagan ang yaman ng mga may-ari nito o, na pareho, ang halaga ng negosyo.

Ang umiiral na mga kahulugan ng negosyo bilang isang aktibidad na naglalayong kumita ay hindi isinasaalang-alang ang katotohanan na ang mga mapagkukunan ay natupok sa proseso ng paggawa ng kita, na isang pagkukulang.

Kasabay nito, imposibleng matukoy ang negosyo at negosyo bilang isang property complex. Ang konsepto ng "negosyo" ay hindi maaaring bawasan sa isang hanay ng mga hilaw na materyales at kagamitan para sa produksyon ng ilang mga produkto. Ang magreresultang tubo ay higit na nakadepende sa kung gaano kabisa ang mga aksyon para ayusin ang gawain ng property complex.

Kaugnay nito, ipinahayag ng may-akda ang thesis tungkol sa epekto ng kahusayan sa negosyo sa halaga nito sa pamilihan. Ayon sa pananaw ng may-akda, ang kahusayan sa negosyo ay itinuturing na pangunahing criterion para sa halaga nito sa pamilihan.

Iniharap ng may-akda ang relasyon (Larawan 1) mga tagapagpahiwatig ng pananalapi negosyo at ang halaga nito sa pamilihan, na nagpapakilala sa mahalagang katangian ng tagapagpahiwatig ng halaga . Ang layunin ng anumang pamumuhunan, modernisasyon ng produksyon at istraktura ng organisasyon ng negosyo, mga pagsasanib at pagsasama-sama ay upang madagdagan ang mga benta, bawasan ang mga gastos sa produksyon, i.e. dagdagan ang mga kita, mga ari-arian at, bilang resulta, ang halaga ng negosyo. Ang mga rate ng paglago ng halaga ng negosyo ay sumasalamin sa pagiging epektibo ng pag-unlad ng negosyo.

Fig.1. Ang kaugnayan sa pagitan ng mga tagapagpahiwatig ng pananalapi ng isang negosyo at ang halaga nito sa pamilihan.

Ang paggamit ng mga pangkalahatang tinatanggap na tagapagpahiwatig ng pananalapi ng isang negosyo at ang pagpapasiya ng halaga nito sa merkado ay ginagawang posible na patunayan ang mga lugar kung saan dapat ituon ng pamamahala ng kumpanya ang mga pagsisikap nito upang makagawa ng sapat na mga desisyon sa pananalapi upang mabigyan ang negosyo ng mga bentahe ng mapagkumpitensya at dagdagan ang mga ito. halaga.

1.2. Pagsusuri balangkas ng regulasyon at base ng impormasyon para sa pagtatasa ng isang organisasyon ng konstruksiyon

Ang pagtatasa ay naisagawa at ang ulat na ito ay inihanda alinsunod sa kasalukuyang

mga dokumentong pambatas at regulasyon:

Mga problema sa pag-diagnose ng mapagkumpitensyang posisyon ng anuman pang-ekonomiyang entidad mahirap mag-overestimate dahil sa espesyal na impluwensya ng mga ganyan salik ng ekonomiya mga aktibidad bilang kompetisyon sa iba't ibang anyo ng pagpapakita nito. At, sa kabila ng makabuluhang interes sa problemang ito, ang pamamaraan para sa pag-diagnose ng mga mapagkumpitensyang paghaharap at ang kanilang mga bahagi, ang mga uso sa posisyon ng mga negosyo sa segment ng merkado at marami pang ibang isyu ay nangangailangan ng concretization, gayundin ang pagsasaalang-alang sa mga pagkakaiba sa loob ng bansa kapag ipinakilala sa kasanayan sa pamamahala. Sa merkado ng konstruksiyon, ang kumpetisyon ay nagpapakita ng sarili sa iba't ibang mga anyo (tiyak, presyo, pana-panahong pagsabog ng kumpetisyon, atbp.) Na ang mga konklusyon tungkol sa diagnosis ng estado ng isang pang-ekonomiyang entidad ay posible lamang sa batayan ng mga resulta ng multilateral. pag-aaral ng aktibidad. Ang mga problemang aspeto ng pang-ekonomiyang diagnostic sa loob ng balangkas ng isang mapagkumpitensyang posisyon ay kinabibilangan din ng pagtatasa ng negosyo, na direktang nauugnay sa pagbuo stock market sa bansa bilang kinakailangang elemento ng pinagsama-samang sistemang pang-ekonomiya. Ang aspetong ito ng pag-diagnose ay kadalasang tumutukoy sa isang hiwalay na gawain ng entrepreneurship, ngunit ito ay ganap na bahagi sa sistema ng mga salik na tumutukoy sa estado ng isang pang-ekonomiyang entidad.

1.4. Pagsusuri ng mga umiiral na diskarte at pamamaraan sa pagtatasa ng negosyo ng isang organisasyon ng konstruksiyon

Ang pederal na pamantayan sa pagpapahalaga "Mga Pangkalahatang konsepto ng pagpapahalaga, mga diskarte at mga kinakailangan para sa pagpapahalaga (FSO No. 1)", na inaprubahan ng Order of the Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang 01.01.2001 No. kita mula sa paggamit ng bagay sa pagtatasa".

Kapag nag-aaplay ng paraan ng diskwento, ang mga daloy ng kita sa hinaharap ng bawat panahon ay muling kinakalkula sa kasalukuyang halaga sa pamamagitan ng diskwento gamit ang naaangkop na rate ng diskwento. Ang discount rate ay isang sukatan kung paano tinatasa ng mga mamumuhunan ang kanilang return on investment capital, na isinasaalang-alang ang return risk na nauugnay sa bagay na ito. Ang pamamaraang may diskwentong kita ay karaniwang inilalapat sa mga bagay na may hindi matatag na daloy ng kita at gastos.

Kapag ginagamit ang direktang paraan ng capitalization, ang halaga ng kita para sa isang tipikal na taon ng pagpapatakbo ng bagay ay hinati sa katumbas na rate ng capitalization. Ang paraan ng capitalization ay pinaka-naaangkop sa mga bagay, netong kita, mula sa paggamit ng mga ito ay pare-pareho o nagbabago sa isang pare-parehong rate.

Ang rate ng capitalization ay tinutukoy, bilang panuntunan, batay sa data ng merkado sa pamamagitan ng pagtukoy sa kaugnayan sa pagitan taunang kita at ang halaga ng mga katulad na katangian. Posible ring gamitin ang paraan ng pinagsama-samang konstruksyon.

Kasalukuyang ginagawa

Ang paggamit ng diskarte sa kita sa mga value property ay nangangailangan ng binuong rental market para sa mga katulad na asset, o impormasyon tungkol sa pagpapatakbo at kakayahang kumita ng mga negosyo sa mga katulad na property.

Sinabi ni Knight Frank na, sa kabila ng ilang kawalan ng katiyakan sa merkado, ang aktibidad ng konstruksiyon ay nakabukas mataas na lebel, at sa 2013 ay hinuhulaan ang pagtaas sa pagkomisyon ng bagong espasyo sa opisina. Ang rate ng bakante ay umabot na sa antas bago ang krisis. Sa 2013, inaasahan ang pagtaas ng interes ng mamumuhunan sa mga de-kalidad na proyekto sa pagpapaunlad sa iba't ibang yugto ng pagpapatupad.

Dahil sa nabanggit, napagpasyahan ng Appraiser na ang diskarte sa kita ay maaaring gamitin nang may makatwirang antas ng katiyakan upang matukoy ang halaga ng isang asset na ginagawa sa pagtatasa na ito. Kapag nagsasagawa ng mga kalkulasyon gamit ang diskarte sa kita, ginamit ang paraan ng discounted cash flow.

Movable property

Ang diskarte sa kita ay nangangailangan ng pagtataya ng kita sa hinaharap para sa natitirang buhay ng mga tinasa na bagay. Mahirap lutasin ang problemang ito nang direkta, dahil ang kita ay nabuo ng buong sistema ng produksyon, na, kasama ang palipat-lipat na ari-arian na pinahahalagahan, kasama ang iba pang mga fixed asset na hindi kasama sa bagay ng pagtatasa - isang gusali ng hotel, kusina at isang silid-kainan, kapirasong lupa atbp.

Batay sa naunang nabanggit, nagpasya ang Appraiser na iwanan ang paggamit ng diskarte sa kita upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng movable property.

Ang diskarte sa gastos, sa kahulugan ng Federal Standard ng FSO No. 1, ay isang hanay ng mga pamamaraan ng pagpapahalaga Ang comparative approach, sa kahulugan ng Federal Standard ng FSO No. 1 valuation, ay isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatantya ang halaga ng object ng pagtatasa, batay sa isang paghahambing ng object ng pagtatasa sa mga analog na bagay ng object ng pagtatasa, na may kaugnayan sa kung saan magagamit ang impormasyon ng presyo. Ang object-analogue ng appraised object ay isang object na katulad ng appraised object sa mga tuntunin ng pangunahing pang-ekonomiya, materyal, teknikal at iba pang mga katangian na tumutukoy sa halaga nito.

Ang paghahambing na diskarte ay batay sa prinsipyo ng pagpapalit: ang mamimili ay hindi magbabayad para sa isang bagay nang higit sa halagang kinakailangan upang bumili ng katulad na bagay sa merkado na may parehong utility. Ang mga presyong binayaran para sa magkapareho o katulad na mga bagay ay nagsisilbing paunang impormasyon para sa pagkalkula ng halaga ng bagay na pinahahalagahan.

Ang paghahambing na diskarte ay inilalapat, bilang panuntunan, kung mayroong sapat na dami ng maaasahang impormasyon tungkol sa mga transaksyon sa pagbebenta o mga alok ng presyo.

Ang pamamaraang ito ay ipinatupad sa pamamagitan ng sunud-sunod na mga hakbang:

Koleksyon ng data sa mga benta ng mga bagay na katulad ng object ng pagtatasa. Sa pamamagitan lamang ng pagsusuri sa mga datos na ito masasabi kung hanggang saan ang tunay na presyo ay sumasalamin sa halaga ng pamilihan;

Paghahambing ng nasuri na bagay at analogue na bagay para sa mga indibidwal na elemento ng paghahambing;

Pagsasaayos ng aktwal na mga presyo ng benta ng mga pinaghahambing na bagay sa pamamagitan ng mga elemento ng paghahambing. Ang pagsasaayos ay isinasagawa mula sa analogue hanggang sa nasuri na bagay.

Kapag naayos na ang mga presyo, magagamit ang mga ito upang matukoy ang halaga ng pinapahalagahan na ari-arian.

Sa dayuhang kasanayan, karaniwang tinatanggap na ang isang pagtatasa batay sa diskarteng ito ay nagbibigay ng pinaka-maaasahang mga resulta, na dahil sa isang matatag na estado ng ekonomiya, isang mahusay na binuo na merkado at maaasahang impormasyon tungkol sa mga nakumpletong transaksyon na magagamit ng mga appraiser.

Ang antas ng pagkakapareho ng bagay ng pagtatasa at analogue, tulad ng sa diskarte sa gastos, ay tinutukoy ng mga elemento ng paghahambing. Sa kasong ito, ang mga elemento ng paghahambing ay hindi lamang isang katangian ng mga bagay ng paghahambing, kundi isang katangian din ng mga transaksyon na nagdudulot ng mga pagbabago sa halaga.

Ang mga elemento ng paghahambing ay pinagsama sa mga pangkat:

Mga katangian ng bagay: functional na layunin, teknikal na mga parameter, tagagawa, kalidad (sertipiko ng pagsunod);

Kondisyon ng bagay: edad, pinagsama-samang pagkasira, teknikal na kondisyon, pagkakumpleto, pagtatanghal;

Lokasyon: ang heograpikal na lokasyon ng bagay, ang pisikal na lokasyon ng bagay sa loob ng negosyo;

Mga kondisyon sa merkado: pagbaba o pagtaas, ang ratio ng supply at demand;

Mga tuntunin ng pagbebenta: oras ng pagbebenta, lugar ng pagbebenta, average na oras ng pagkakalantad sa merkado;

Mga katangian ng mga presyo ng mga katulad na bagay: ang pagkakaroon ng concessional na pagpapautang, ang pagkakaroon ng transportasyon at iba pang mga gastos ng nagbebenta sa presyo.

Ang valuation approach na ito ay batay sa pagpapasiya ng mga presyo sa merkado na sapat na sumasalamin sa "halaga" ng bagay sa kasalukuyang estado. Ang pangunahing prinsipyong ginamit ay ang paghahambing na gagawin:

Sa isang eksaktong analogue na ibinebenta sa pangalawang pamilihan;

Isang tinatayang analogue na ibinebenta sa pangalawang merkado, na may mga pagbabago sa pagwawasto sa kawalan ng eksaktong analogue;

Ang isang mahalagang hakbang sa paggamit ng comparative approach ay ang pagpili ng maihahambing na mga analogue at ang paggamit ng mga pagwawasto para sa pagkakaiba sa mga teknikal na tagapagpahiwatig ng mga analogue at ang bagay na sinusuri sa mga kalkulasyon.

Ang mga pangunahing problema ng diskarteng ito ay dahil sa kahirapan sa pagkuha kinakailangang impormasyon, lalo na ang kasalukuyang mga presyo sa merkado, ang paglikha ng mga database, na may pagpili ng mga analogue na sapat sa mga bagay na sinusuri, na isinasaalang-alang ang antas ng hindi pagkakatugma sa komposisyon at mga numerical na halaga ng mga katangian ng mga analogue at mga bagay na sinusuri.

Ang paglalapat ng isang paghahambing na diskarte sa pagkakaroon ng sapat na dami ng maaasahang impormasyon sa pagbebenta ng mga bagay-analogues, posible na makuha ang halaga ng merkado ng bagay na pinahahalagahan nang tumpak hangga't maaari para sa isang partikular na merkado.

Ang isang kinakailangang kinakailangan para sa paglalapat ng mga pamamaraan ng paghahambing na diskarte ay ang pagkakaroon ng impormasyon sa mga transaksyon na may katulad na mga bagay sa real estate (na maihahambing sa layunin, laki at lokasyon) na naganap sa maihahambing na mga kondisyon (oras ng transaksyon at mga kondisyon para sa pagpopondo ng transaksyon).

Ang mga pangunahing kahirapan sa paglalapat ng mga pamamaraan ng comparative approach ay nauugnay sa opacity merkado ng Russia real estate sa mga tuntunin ng pagsisiwalat ng impormasyon tungkol sa mga tunay na presyo ng mga transaksyon. Sa sitwasyong ito, maaaring tumuon ang Appraiser sa mga presyo ng mga panukala, dahil isang potensyal na mamimili, bago gumawa ng desisyon na bumili ng isang bagay. real estate, ay susuriin ang kasalukuyang mga alok sa merkado at dumating sa isang konklusyon tungkol sa posibleng presyo ng ari-arian, na isinasaalang-alang ang lahat ng mga pakinabang at disadvantages nito na may kaugnayan sa mga bagay ng paghahambing.

Halos walang maihahambing na mga ari-arian sa ilalim ng konstruksyon sa merkado. Dahil sa limitadong pampublikong magagamit na impormasyon sa mga bagay na ginagawa ng konstruksiyon na may katulad na layunin sa paggana, hindi papayagan ng aplikasyon ng mga naaangkop na pagsasaayos ang pagkalkula ng halaga sa pamilihan na may sapat na antas ng pagiging maaasahan.

Ang paggamit ng mga itinayong gusali na tinanggap para sa operasyon bilang mga analogue, na may kasunod na proporsyonal na pagbaba sa presyo ng alok ng mga analogue na bagay sa antas ng hindi kumpleto ng object ng pagtatasa (sa pamamagitan ng 62%: 100% - 38%), ay hindi magpapahintulot sa pagkuha sa mga panganib sa merkado account na nauugnay sa pag-aayos ng pagkumpleto ng konstruksiyon, ang proseso ng paghahatid object sa operasyon.

Kaya, nang masuri ang dami at antas ng pagiging maaasahan ng magagamit na impormasyon na kinakailangan para sa pagsasagawa ng isang pagtatasa gamit ang isang paghahambing na diskarte, ang Tagapag-halaga ay dumating sa konklusyon na ang isang paghahambing na diskarte ay hindi maaaring ipatupad sa loob ng balangkas ng pagtatasa na ito.

Noong 2012, tinasa ng ekspertong konseho ang mga tagumpay ng kumpanya sa pagpapalawak ng hanay ng mga serbisyo sa isang bagong antas ng husay, na isinasaalang-alang ang mga pangangailangan ng merkado at pag-maximize sa kasiyahan ng customer, na nabanggit. Diploma ng laureate ng Republican competition na "Ang pinakamahusay na mga kalakal ng Bashkortostan".

2.2. Pagsusuri ng mga aktibidad sa pananalapi at pang-ekonomiya ng isang organisasyon ng konstruksiyon

Mga pangunahing tagapagpahiwatig ng pagganap ng Construction Company noong 2011.

Talahanayan 1

Mga tagapagpahiwatig ng pananalapi para sa 2011:

Pangalan	Mga tagapagpahiwatig, libong rubles
netong kita

talahanayan 2

Mga net asset

(balance sheet na binawasan ang mga pautang, mga dapat bayaran, mga pananagutan sa ipinagpaliban na buwis)

Pangmatagalang asset

(fixed assets, construction in progress, intangible assets), kabilang ang:

fixed asset

hindi natapos na produksyon

Kasalukuyang mga ari-arian:

Mga natatanggap

Cash

(mga reserba, mga natatanggap, cash), kabilang ang:

(kabilang ang 436,606 gastos sa hindi natapos na produksyon, 40,907 tapos na produkto, 182,295 hilaw na materyales at materyales)

598 hindi natapos, 98 736 natapos pr., 227 921 hilaw na materyales)

Panandalian mga pamumuhunan sa pananalapi: - mga pautang sa mga legal na entity

Mga natatanggap

LIABILITIES (mga mapagkukunan ng pagbuo ng mga pondo ng Construction Company)
Pangalan	Mga tagapagpahiwatig para sa 2011, libong rubles	Mga tagapagpahiwatig para sa 2010, libong rubles	Mga pagbabago, libong rubles	Pagbabago, %
Mga mapagkukunan ng sariling pondo
Karagdagang at reserbang kapital
Hindi inilalaan
Mga kredito at pautang
Mga account na dapat bayaran

Pagsusuri ng komposisyon at istraktura ng balanse sheet ay nagpapakita na sa panahon ng pag-uulat taon, ang balanse sheet nabawasan ng tys. kuskusin. (2 porsyento), ito ay nagpapahiwatig ng pagtaas sa halaga ng trabahong isinagawa. Ang halaga ng mga net asset ng Construction Company, na nagpapakilala sa halaga equity, para sa taon nadagdagan ng natys. rubles (18%) at sa pagtatapos ng taon ng pag-uulat ay umabot sa libong rubles. Ang mga net asset ay higit na lumampas awtorisadong kapital. Ito ay positibong nagpapakilala sa pinansiyal na posisyon sa batayan na ito.