Kaugnayan. Ang mga desisyon sa pamamahala sa larangan ng real estate ay dapat na nakabatay sa layunin ng data sa kasalukuyang sitwasyon at mga prospect para sa pagbuo ng iba't ibang mga segment ng merkado. Sa kasalukuyan, halos walang sistema ng pagsubaybay para sa pang-industriyang merkado ng real estate sa Russia. Sa pagsasaalang-alang na ito, ang pag-aaral ng mga pangunahing tagapagpahiwatig na nakakaapekto sa halaga ng mga bagay ay mahalagang direksyon, na nagbibigay-daan upang matukoy ang antas ng sensitivity ng halaga ng mga bagay sa iba't ibang mga tagapagpahiwatig.

Mga pamamaraan ng pananaliksik. Ang artikulo ay nagpapakita ng isang paghahambing ng mga klasipikasyon ng mga pang-industriya at bodega na mga gusali at lugar, pati na rin ang mga resulta ng isang pagsusuri ng merkado para sa pagbebenta at pag-upa ng pinag-aralan na uri ng real estate gamit ang halimbawa ng lungsod ng Voronezh. Ang pangunahing mga kadahilanan sa pagpepresyo at mga uso sa pag-unlad ng segment na ito sa rehiyonal na merkado ng real estate ay natukoy.

Resulta. Ang sistematisasyon ng mga tagapagpahiwatig na ito ay gagawing posible upang matukoy ang pamantayan para sa pagbuo ng pamumuhunan ng merkado ng real estate.

Panimula

Ang pang-industriya at warehouse real estate ay isang espesyal na lugar aktibidad sa pamumuhunan. Hindi tulad ng komersyal na retail at office real estate, ang pangunahing pinagmumulan ng kita mula sa kung saan ayon sa kaugalian ay ang pag-upa ng mga lugar, pati na rin ang posibilidad ng muling pagbebenta ng mga bagay sa pagtatapos ng yugto ng pamumuhunan, pang-industriya at warehouse real estate ay madalas na itinuturing na hindi lamang bilang isang pinagmumulan ng kita sa pag-upa, ngunit bilang bahagi din ng pamumuhunan sa pagpapaunlad ng sektor ng serbisyo o paggawa ng mga produkto sa isang partikular na industriya. Sa pagsasaalang-alang na ito, ang pang-industriya at warehouse na real estate ay kinakatawan ng iba't ibang mga bagay, nang walang pag-uuri kung saan imposibleng magsagawa ng anumang mga pang-ekonomiyang sukat ng merkado ng real estate ng kaukulang uri.

Sa kasalukuyan, ang pangangailangan na i-systematize ang iba't ibang uri ng real estate ay isa sa pinakamahirap na gawain na kinakaharap ng mga kalahok sa merkado ng real estate: mga may-ari ng ari-arian, analyst, rieltor, appraiser. Sa isang banda, ang katotohanan na ang halaga ng bawat bagay ay nakasalalay sa pagtatalaga nito sa isang partikular na segment ng merkado, pati na rin sa kabuuan ng mga katangian at katangian nito, ay halata. Kaugnay nito, ang mga pagtatangka ay ginagawa upang bumuo at maglapat ng iba't ibang mga sistema para sa pag-uuri ng mga bagay sa real estate. Sa kabilang banda, ang mga nagbebenta, mamimili, at eksperto ay madalas na gumagamit ng iba't ibang mga konsepto, ibig sabihin, ang mga ito ay mga bagay ng parehong klase. Ito ay nagpapakilala ng malaking pagkalito hindi lamang sa proseso ng paghahanap para sa mga karaniwang interes ng mga nagbebenta at bumibili ng real estate, ngunit hindi rin pinapayagan ang pagbuo ng isang solong maayos na sistema ng suporta sa impormasyon para sa real estate market. Unlike komersyal na Real Estate, ang systematization ng mga uri na kung saan ay aktibong isinasagawa sa nakalipas na sampung taon, ang paksa ng pag-uuri ng pang-industriya at bodega na real estate ay nananatiling lubos na nauugnay sa kasalukuyang panahon.

Layunin ng pag-aaral. Ang mga kasalukuyang pag-uuri ng real estate ay kadalasang nagdodoble sa isa't isa o nagpapalawak ng mga paghahambing na katangian at mga salik kung saan ang isang bagay ay itatalaga sa isang partikular na klase. Sa ngayon, maraming mga pagtatangka ang ginawa sa Russia upang bumuo ng isang pag-uuri ng mga bagay sa real estate sa iba't ibang mga segment ng merkado ng real estate. Ang mga opsyon para sa isang pinag-isang pag-uuri ng real estate sa bodega ay inaalok sa merkado ng mga kumpanyang kumukunsulta. Kabilang sa mga magagamit na pag-uuri ng mga bodega, dapat itong tandaan:

1. Ang pag-uuri na binuo ng internasyonal na kumpanya ng pagkonsulta na si Knight Frank,
2. Ang pag-uuri ay binuo ng kumpanya ng pagkonsulta na Swiss

Ang mga parameter ng paghahambing ng pang-industriya at warehouse na real estate ayon sa mga kumpanyang ito sa pagkonsulta ay ipinakita sa Talahanayan 1.

Talahanayan 1

Pag-uuri ng pang-industriya at warehouse real estate ng mga kumpanya Knight Frank at Swiss

Pag-uuri ng produksyon at bodegamga pasilidadng mga kumpanya ng Knight Frank at Swiss

Klase		Knight Frank
	Mga gusaling idinisenyo para sa mga layunin ng imbakan. Ang lokasyon, kagamitan, pagtatapos, kalapitan sa network ng kalsada, muling pagpapaunlad para sa anumang uri ng kargamento, mataas na bilis ng mga operasyon na may kargamento at pagiging maaasahan ng imbakan ay dapat sumunod sa mga modernong prinsipyo ng logistik ng bodega.	Isang modernong isang palapag na gusali ng bodega na gawa sa magaan na istrukturang bakal at mga sandwich panel, mas mainam na hugis-parihaba ang hugis na walang mga column o may column spacing na hindi bababa sa 12 metro at may distansya sa pagitan ng mga bay na hindi bababa sa 24 metro.
	Hindi ibinigay	Isang modernong isang palapag na gusali ng bodega na gawa sa magaan na istrukturang bakal at mga sandwich panel, mas mainam na hugis-parihaba na walang mga column o may column spacing na hindi bababa sa 9 na metro at isang span na distansya na hindi bababa sa 24 na metro.
	20-30 taong gulang na muling itinayong mga gusali o lugar. Mayroon silang mga katangian na katulad ng mga lugar ng class A, ngunit naiiba sa kanilang lokasyon: pang-industriya na sona, mga limitasyon ng lungsod.	Hindi ibinigay
	Ginawa ang mga lugar noong dekada 90, ngunit walang ilan sa mga parameter na karaniwan para sa klase na "A".	Isang palapag na gusaling imbakan, mas mainam na hugis-parihaba, bagong itinayo o inayos.
	Mga lugar na itinayo noong 70-80s, mga dating gusali ng instituto ng pananaliksik. Ang ganitong mga gusali, bilang panuntunan, ay nangangailangan ng ilang pagpipino at pamumuhunan ng mga pondo.	Isang gusali, dalawang palapag na bodega, mas mainam na hugis-parihaba, bagong itinayo o inayos.
	Mga lugar na hindi ginamit bilang bodega. Kabilang dito ang mga paradahan ng sasakyan, mga depot ng sasakyan at mga katulad na lugar ng industriya.	Kabisera pang-industriya na lugar o insulated hangar.
	Ang mga gusaling itinayo noong 1930s-1960s ay ang dating lugar ng mga food wholesale depot at mga tindahan ng gulay.	Hindi ibinigay
	Hindi inilaan para sa paggamit para sa mga layunin ng imbakan at lugar. Mula sa isang pang-ekonomiyang punto ng view, ito ay kapaki-pakinabang upang gibain ang naturang mga istraktura. Ito ay dahil sa mataas na gastos ng pagpapanumbalik at pagdadala ng mga lugar sa modernong mga parameter.	Mga basement o pasilidad sa pagtatanggol sa sibil, hindi pinainit na lugar ng industriya o hangar

Kapansin-pansin na ang mga hindi espesyal na pang-industriyang gusali (mga klase C at D) ay maaaring arkilahin. Para sa mga dalubhasang gusali ay tipikal sa karamihan ng transaksyon para sa pagbebenta.

Ang mga klasipikasyong ibinigay ay medyo malinaw at tiyak. , gayunpaman, upang madaling magamit ng mga kalahok sa merkado (mga bumibili at nagbebenta ng real estate, rieltor, developer, analyst, at appraiser), maraming katangian ang dapat pagsamahin. Makakatulong ito upang matukoy ang klase ng bagay na pinahahalagahan para sa pagpili ng mga bagay ng paghahambing para sa pagbebenta at upa mula sa kaukulang sektor ng real estate.

Ang pagkakaroon ng pagsusuri at pag-systematize ng mga parameter para sa paghahambing ng pang-industriya at bodega ng real estate ng Knight Frank at Swiss na mga kumpanya, ito ay nagkakahalaga ng pagsasaalang-alang sa mga katangian ng mga gusali at lugar na may kaugnayan sa pag-aari sa isang tiyak na klase batay sa:

• pagsusuri ng impormasyon tungkol sa merkado ng real estate;
• ang komposisyon ng mga kadahilanan sa pagpepresyo at impormasyon tungkol sa mga halaga ng mga kadahilanan sa pagpepresyo para sa bawat uri ng bagay.

Mga materyales at pamamaraan ng pananaliksik. Bilang mga parameter ng paghahambing sa maraming pampublikong mapagkukunan (mga website ng mga ahensya ng real estate - Sota, Transfer, Citadel, atbp., Mga portal sa Internet para sa pag-post ng mga ad - Avito, Camelot, atbp.) ginamit ang isang pinasimpleng pag-uuri, kaya ginamit ang impormasyon sa mga mapagkukunang ito para mag-compile ng bagong listahan ng mga uri ng object. Para sa panahong sinusuri, kinuha namin ang ikalawang quarter ng 2017. Bilang resulta, ang panukala para sa pagbili, pagbebenta ng 171 at pag-upa ng 101 pang-industriya at bodega ng real estate sa lungsod ng Voronezh ay nasuri.

Ang pag-uuri ng pang-industriya at bodega na real estate na iminungkahi namin ay ipinakita sa Talahanayan 2 at kasama ang mga paliwanag mula sa mga klasipikasyon ng Knight Frank at Swiss na mga kumpanya.

talahanayan 2

Pag-uuri ng mga komersyal na bagay sa real estate

mesa 2

Pag-uuri ng mga bagay ng komersyal na pasilidad

Uri ng bagay	Mga katangian ng bagay
Mga lugar ng produksyon at bodega	Ginawa ang mga lugar noong dekada 90, ngunit walang ilan sa mga parameter na karaniwan para sa klase na "A". (B+) Mga paradahan ng sasakyan, mga depot ng sasakyan at mga katulad na lugar ng industriya. (C) Mga basement o pasilidad sa pagtatanggol sa sibil, hindi pinainit na lugar ng industriya o hangar (D)
Mga gusaling pang-industriya at bodega	20-30 taong gulang na muling itinayong mga gusali o lugar. (PERO-) Modernong isang palapag na gusali ng bodega na gawa sa magaan na istrukturang metal at mga sandwich panel, (A+) Mga lugar na itinayo noong 70-80s, mga dating gusali ng instituto ng pananaliksik. (B) Ang mga gusaling itinayo noong 1930s-1960s ay ang dating lugar ng mga food wholesale depot at mga tindahan ng gulay. (C-) Mga basement o pasilidad sa pagtatanggol sa sibil, hindi pinainit na lugar ng industriya o hangar (D)
	Mga paradahan ng sasakyan, mga depot ng sasakyan at mga katulad na lugar ng industriya (C)
Mga bodega (kabilang ang mga logistics complex)
Mga pang-industriya at bodega complex	Mga gusaling idinisenyo para sa mga layunin ng imbakan. naaayon sa mga modernong prinsipyo ng logistik ng bodega. (A+) Mga modernong gusali ng bodega na gawa sa magaan na istrukturang metal at mga sandwich panel, mas mainam na hugis-parihaba na walang column o may column spacing na hindi bababa sa 12 metro at span distance na hindi bababa sa 24 metro. (A+)

Mula noong 2016, nagkaroon ng trend patungo sa pagbawas sa bagong supply ng komersyal na real estate sa segment ng warehouse, na nagpapatuloy sa 2017. Ang mga presyo ng alok at mga rate ng pag-upa ay bumababa, ang bilang ng mga bakanteng lugar ay tumataas, ang mga developer ay napipilitang bawasan ang mga gastos at i-optimize ang espasyo.

Ang mga may-ari ng komersyal na real estate ay madalas na nagtataka kung anong mga salik ang nakakaapekto sa halaga nito? Ang solusyon sa problemang ito ay mahalaga din para sa may-ari ng bagay, upang hindi sadyang bawasan ang gastos kapag nagbebenta o nangungupahan. Ito ay hindi gaanong mahalaga para sa mamimili, upang hindi labis na magbayad para sa hindi kailangan, mula sa kanyang pananaw, mga pagpapabuti.

Isaalang-alang ang mga salik na nakakaapekto sa pagtaas o pagbaba sa halaga ng komersyal na real estate kapag ito ay ibinenta at inuupahan.

Mayroong 2 pangkat ng mga kadahilanan na may kaugnayan sa mga bagay na nagdudulot ng kita: pangkalahatan (panlabas) at lokal.

Ang unang pangkat ng mga kadahilanan na sumasalamin sa socio-economic at pampulitikang sitwasyon sa bansa at rehiyon, ang geophysical na kapaligiran ng bagay, pati na rin ang legal admissibility, pisikal na pagiging posible at pang-ekonomiyang pagiging posible ng pagbuo ng opsyon sa pagtatayo. Ang mga salik na ito ay hindi direktang nauugnay sa isang partikular na ari-arian, ngunit nakakaapekto sa estado ng segment ng merkado ng real estate, at, dahil dito, ang halaga ng ari-arian na tinatasa.

Isinasaalang-alang ng mga lokal na salik ang mga katangian ng ari-arian at ang agarang kapaligiran nito. Ang mga salik na ito ay direktang nauugnay sa nasuri na bagay at mga katulad na bagay sa merkado ng real estate.

Ang mga kadahilanan sa pagpepresyo ay may sariling mga detalye depende sa klase ng pasilidad ng produksyon at imbakan. Sa segment ng mga bodega ng klase A at B, ang hanay ng mga rate ng pag-upa ay medyo makitid. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang mga katangian ng gusali mismo ay hindi masyadong nag-iiba. Ang pangunahing mga kadahilanan sa pagpepresyo para sa mga naturang bagay ay lokasyon at accessibility sa transportasyon.

Sa segment ng class C at D warehouses, marami pang salik na nakakaapekto sa presyo. Gayunpaman, sa mga kondisyon ng krisis, ayon sa mga obserbasyon ng mga eksperto, ang kadahilanan ng accessibility sa transportasyon ay naging pinakamahalaga dito. Ang tanong ng kalidad ay pansamantalang nawala sa background.

Bilang resulta ng pagsusuri, ang mga salik sa pagpepresyo sa itaas ay pinagsama-sama depende sa pag-aari sa isang partikular na klase. mga pasilidad ng imbakan at ipinakita sa talahanayan 3.

Talahanayan 3

Mga kadahilanan sa pagpepresyo para sa paggawa ng mga bagay sa real estate

Mga kadahilanan sa pagpepresyo ng mga pasilidad ng produksyon at bodega

Industrial real estate	Pag-aari ng bodega
Palapag / bilang ng mga palapag (basement, basement, unang palapag o mas mataas)
materyal sa dingding
Taon ng pagtatayo
Lokasyon
Lokasyon ng bagay sa gusali (lupa, underground floor, hiwalay na gusali);
Komposisyon, teknikal na kondisyon ng gusali at mga sistema ng engineering(ang pagkakaroon ng pag-init; ang pagkakaroon ng isang adjustable mode ng kahalumigmigan at temperatura)
Kondisyon ng lugar
Komunikasyon (bentilasyon, alarma sa sunog, telepono)
Komposisyon ng mga daan na daan (kakayahang magamit ng mga kalsada at riles)
Karagdagang hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti (availability ng loading racks at dock; availability ng freight elevator)
Taas ng kwarto
Mga katangian kapirasong lupa at ang nakapalibot na lugar (availability ng sapat mga paradahan para sa mga trak at kotse)

Sa sa sandaling ito sa mga rehiyon ng Russia, lalo na sa rehiyon ng Voronezh, mayroong isang makabuluhang pababang kalakaran sa pag-commissioning ng espasyo ng bodega. Bagaman mayroong ilang mga parkeng pang-industriya na gumagana, pangkalahatang istraktura Ang mga alok ay pinangungunahan pa rin ng mga bagay na mababa ang kalidad. Ang pangangailangan para sa mataas na kalidad na mga bodega ay pangunahing sinusunod ng mga kumpanya agro-industrial complex at mga retail chain.

Limitadong access sa hiniram na pondo, ang kanilang mataas na gastos, pati na rin ang isang malaking halaga ng bakanteng espasyo ay naging mga dahilan para sa pagbagal sa aktibidad ng konstruksiyon sa industriya at warehouse real estate market. Sa ngayon, ang pinakasikat na format ng pagtatayo ng bodega ay ang built-to-suit na pamamaraan, ayon sa kung saan, mula noong 2015, higit sa 60% ng dami ng mga kinomisyon na pasilidad ang ipinatupad sa Russia.

Binuo upang maging angkop(pinaikling BTS) literal na nangangahulugang "bumuo para sa kit". Gayunpaman, magiging mas tumpak na tawagan itong "build-to-order". Ang BTS ay isang pamamaraan kung saan ang mga gusali ay itinatayo (o ginawang moderno) sa mga pangangailangan at pangangailangan ng isang partikular na kumpanya. Ipinasa ang mga bagay noong 2016, ang mga pasilidad ng produksyon at bodega ay ipinakita sa talahanayan 4.

Talahanayan 4

Mga Logistics center na kinomisyon sa Voronezh noong 2016*

Ang mga logistic center na inilagay sa operasyon sa Voronezh noong 2016*

Isang bagay	Ang tirahan	Lugar, sq.m	petsa ng pagbubukas	Klase
ABC-Electro
Logocenter A-Logistic	rehiyon ng Voronezh
Logocenter Samson-Opt	rehiyon ng Voronezh mula sa. Babyakovo, distrito ng Novousmansky

*Alok sa merkado ng pang-industriya at warehouse na real estate sa Voronezh

Ang rehiyon ng Voronezh ay kabilang sa mga rehiyong pang-industriya at agrikultura. Ang tradisyonal na oryentasyon ng produksyon ng rehiyon ng Voronezh ay Agrikultura, enhinyerong pang makina.

Ang industriya ay pinangungunahan ng mechanical engineering, electric power, industriya ng kemikal at pagproseso ng mga hilaw na materyales sa agrikultura. Binubuo nila ang 4/5 ng kabuuang pang-industriyang output.

Ang Voronezh pang-industriya at warehouse real estate market ay kinakatawan ng mga bodega, workshop at hangar, pati na rin ang mga pang-industriyang gusali na matatagpuan sa mga lugar ng tirahan at pang-industriya na lugar ng lungsod, na nakaposisyon sa de-kalidad na segment ng real estate (mga klase A at B).

Napansin ng mga analyst ng Knight Frank ang pagkakaroon sa 2016 ng isang kakulangan ng supply ng likido - mga modernong pasilidad na may mataas na kalidad na may magandang lokasyon, maginhawang mga daanan, moderno. kagamitang pang-inhinyero atbp.

Ang pag-aaral ay nagsiwalat na sa loob ng lungsod ng Voronezh, halos lahat ng mga alok sa merkado para sa pagbebenta ng pang-industriya at warehouse real estate ay puro sa tatlong distrito - 29% bawat pagkahulog sa bahagi ng Kominternovsky at Levoberezhny na distrito, at Sovietsky - 25%. Ang ipinakita na ratio ay ipinapakita sa Figure 1. Dahil sa mga detalye ng segment na ito ng real estate, ang pinakamalaking bilang ng mga panukala ay puro sa mga pang-industriyang lugar ng lungsod sa layo mula sa sentro.

kanin. 1. Ang istraktura ng alok para sa pagbebenta ng pang-industriya at warehouse real estate ng mga distrito ng lungsod ng Voronezh

Fig. 1. Nag-aalok ng istraktura ng pagbebenta ng mga bagay ng pang-industriya at bodegamga pasilidad ayon sa mga distrito ng lungsod ng Voronezh

Ang istraktura ng mga alok sa pagbebenta sa mga napiling segment ng pang-industriya at bodega na real estate ay ipinapakita sa Figure 2.

kanin. 2. Ang istraktura ng mga alok para sa pagbebenta ng pang-industriya at warehouse na real estate

Fig. 2.Nag-aalok ng istraktura ng pagbebenta ng mga bagay ng mga pasilidad sa industriya at bodega

Ang pag-aaral ay nagpapakita na ang alok na bumili ng mga lugar at gusali ay nasa porsyentong termino halos katumbas ng 40% at 38% ayon sa pagkakabanggit, habang ang mga warehouse complex ay nagkakahalaga ng 22%. Ang pagitan ng patuloy na pananaliksik ay ang ikalawang quarter ng 2017.

Noong Setyembre 2017, ang average na presyo ng alok para sa pagbebenta ng pasilidad ng produksyon at imbakan ay RUB 15,141/sq. m. Ang average na presyo ng alok ng pagbebenta ng 1 sq. m. m ng ganitong uri ng ari-arian ay nasa hanay na 8,000 rubles. hanggang sa 95 150 kuskusin. depende sa mga kadahilanan sa pagpepresyo.

Ang average na presyo ng alok para sa pagbebenta ng isang gusaling pang-industriya at bodega ay umabot sa 13,516.24 rubles bawat sq. m. Ang average na presyo ng alok ng pagbebenta ng 1 sq. m. m ng ganitong uri ng ari-arian ay mula sa 2,900 rubles. hanggang sa 54,000 rubles depende sa mga kadahilanan sa pagpepresyo.

Ang average na presyo ng alok para sa pagbebenta ng produksyon at warehouse complex ay umabot sa 9,806 rubles bawat sq. m. Ang average na presyo ng alok ng pagbebenta ng 1 sq. m. m ng ganitong uri ng ari-arian ay mula sa 7,228 rubles. hanggang 29,729 rubles. depende sa mga kadahilanan sa pagpepresyo.

Ang mga pagitan ng presyo ng alok at mga ratio ng lugar ng mga pinag-aralan na uri ng produksyon at real estate ng bodega ay ipinakita sa Talahanayan 5.

Talahanayan 5

Mga agwat ng mga presyo ng alok at ang ratio ng mga lugar ng pang-industriya at warehouse na real estate

Talahanayan 5

Mga agwat ng mga presyo ng alok at ratio ng mga lugar ng mga bagay ng mga pasilidad sa industriya at bodega

Presyo ng alok para sa pagbebenta ng mga lugar ng produksyon at imbakan para sa 1 m 2, kuskusin.
Pinakamataas
pinakamababa
Ang kabuuang lugar ng alok para sa pagbebenta ng lugar ng produksyon at bodega, sq.m
Pinakamataas
pinakamababa
Presyo ng alok para sa pagbebenta ng isang gusaling pang-industriya at bodega para sa 1 m2, kuskusin
Pinakamataas
pinakamababa
Ang kabuuang lugar ng alok para sa pagbebenta ng produksyon at gusali ng bodega, sq.m
Pinakamataas
pinakamababa
Nag-aalok ng presyo para sa pagbebenta ng isang produksyon at warehouse complex para sa 1 m2, kuskusin
Pinakamataas
pinakamababa
Ang kabuuang lugar ng alok para sa pagbebenta ng produksyon at warehouse complex, sq.m
Pinakamataas
pinakamababa

Ang isang tampok ng merkado ng pag-upa para sa pang-industriya at bodega na real estate ay mga kasunduan sa pag-upa, na nakabatay sa panandalian(1-3 taon). Ang isang malawak na hanay ng mga rate ng pag-upa ay sanhi ng malakas na pagkakaiba-iba ng merkado at depende sa dami ng espasyo sa bodega na inaalok para sa upa at sa kalidad nito.

Ngayon sa merkado ng real estate mayroong isang kasanayan sa pagsingil ng upa para sa buong kabuuang lugar ng iminungkahing gusali o lugar. Karamihan sa mga lugar na inaalok para sa upa hanggang sa 100 sq.m ay ang mga pangunahing lugar na hindi kasama ang mga auxiliary (koridor, banyo, atbp.). Ang mga katulad na bagay na may lawak na higit sa 100 sq.m ay may kasama nang mga pantulong, i.e. sa katunayan, ang mga karaniwang lugar ay inaalok.

Ipinapalagay na ang mga alok ng mga bagay sa merkado ng real estate, parehong para sa pagbebenta at para sa upa, ay may kasamang VAT (18%). Bilang karagdagan, tulad ng ipinapakita sa pagsasanay, ang mga rate ng pag-upa ay hindi kasama ang halaga ng mga singil sa utility, ibig sabihin. sila ay binabayaran ng hiwalay ng nangungupahan. Dapat ding tandaan na ang karaniwang tagapagpahiwatig ay ang presyo ng rental na 1 sq.m ng espasyo sa isang agwat ng oras na katumbas ng isang buwan.

Sa rental market ng pang-industriya at warehouse real estate ang mga panukala ay puro din sa tatlong distrito - Kominternovsky (43%), Sovetsky (23%) at Levoberezhny (20%). Ang ipinakita na ratio ay ipinapakita sa Figure 3. Dahil sa mga detalye ng segment na ito ng real estate, ang pinakamalaking bilang ng mga panukala ay puro sa mga pang-industriyang lugar ng lungsod sa layo mula sa sentro.

kanin. 3. Ang istraktura ng supply ng pag-upa ng pang-industriya at warehouse real estate ng mga distrito ng lungsod ng Voronezh

Fig. 3.Nag-aalok ng istraktura ng upa ng mga bagay ng mga pasilidad ng industriya at bodega ng mga distrito ng lungsod ng Voronezh

Ang istraktura ng mga alok sa pagbebenta sa mga napiling segment ng pang-industriya at bodega na real estate ay ipinapakita sa Figure 4.

kanin. 4. Ang istraktura ng mga panukala para sa pag-upa ng pang-industriya at warehouse na real estate

Fig. 4.Nag-aalok ng istraktura ng upa ng mga bagay ng mga pasilidad sa industriya at bodega

Ang pag-aaral ay nagsiwalat na ang pinaka-inaalok para sa upa ay pang-industriya at warehouse na lugar - (83%), ang pinakakaunting inaalok na mga gusali at complex (11% at 6%).

Ang pagitan ng patuloy na pananaliksik ay ang ikalawang quarter ng 2017.

Noong Setyembre 2017, ang average na presyo ng alok para sa pagrenta ng puwang ng produksyon at bodega ay RUB 154/sq. m. Ang average na presyo ng alok ng upa 1 sq. m ng ganitong uri ng ari-arian ay nasa hanay na 80 rubles. hanggang sa 348 rubles. depende sa mga kadahilanan sa pagpepresyo.

Ang average na presyo ng alok para sa pag-upa ng isang pang-industriya at bodega na gusali ay umabot sa 13,516.24 rubles bawat sq. m. Ang average na presyo ng alok ng upa 1 sq. m ng ganitong uri ng ari-arian ay nasa hanay na 268 rubles. hanggang sa 1205 kuskusin. depende sa mga kadahilanan sa pagpepresyo.

Ang average na presyo ng alok para sa pag-upa ng produksyon at warehouse complex ay umabot sa 5,448 rubles bawat sq. m. Ang average na presyo ng alok ng upa 1 sq. m ng ganitong uri ng ari-arian ay mula sa 92 rubles. hanggang sa 500 rubles depende sa mga kadahilanan sa pagpepresyo.

Ang mga pagitan ng mga rate ng pag-upa at ang ratio ng mga lugar ng mga pinag-aralan na uri ng pang-industriya at bodega na real estate ay ipinakita sa Talahanayan 6.

Talahanayan 6

Mga agwat ng mga rate ng pag-upa at ang ratio ng mga lugar ng pang-industriya at warehouse na real estate

Talahanayan 6

Mga agwat ng mga rate ng pag-upa at ratio ng mga lugar ng mga bagay ng mga pasilidad sa industriya at bodega

Rate ng pag-upa para sa 1 m 2 ng produksyon at espasyo sa imbakan, kuskusin.
Pinakamataas
pinakamababa
Ang kabuuang lugar ng iminungkahing pag-upa ng mga lugar ng industriya at bodega, sq.m
Pinakamataas
pinakamababa
Rate ng pagrenta para sa 1 m 2 ng gusali ng produksyon at imbakan, kuskusin.
Pinakamataas
pinakamababa
Ang kabuuang lugar ng iminungkahing pag-upa ng produksyon at gusali ng bodega, sq.m
Pinakamataas
pinakamababa
Rental rate para sa 1 m 2 ng produksyon at warehouse complex, kuskusin.
Pinakamataas
pinakamababa
Ang kabuuang lugar ng iminungkahing pag-upa ng produksyon at warehouse complex, sq.m
Pinakamataas
pinakamababa

Noong 2016 - unang bahagi ng 2017, ang pang-industriya at warehouse na real estate ay nagpakita ng walang aktibidad sa direksyon ng isang pandaigdigang pagbaba o sa direksyon ng paglago. Aktibidad sa merkado ay natupad higit sa lahat dahil sa mga umiiral na mga negosyong pang-industriya, na umuunlad sa kanilang teritoryo at hindi pumupunta sa bukas na palengke Gayunpaman, ayon sa mga eksperto, mayroong interes sa pang-industriya at warehouse real estate, ngunit karamihan sa mga bagay ay hindi nakakatugon sa mga kinakailangan sa kalidad ng mga potensyal na mamumuhunan.

Mga resulta ng pananaliksik. Ang resulta ng pag-aaral ay ang na-update na pag-uuri ng pang-industriya at bodega na real estate na iminungkahi namin batay sa pagsubaybay sa merkado para sa pagbebenta at pag-upa sa lungsod ng Voronezh, paghahambing ng mga klasipikasyon ng Knight Frank at mga kumpanya ng Swiss. Bilang pangunahing elemento ng paghahambing, iminungkahi naming isaalang-alang ang mga katangian ng mga gusali at lugar na may kaugnayan sa pag-aari sa isang tiyak na klase.

Isinaalang-alang ang lahat ng salik sa pagpepresyo na nakakaapekto sa pagtaas o pagbaba sa halaga ng komersyal na real estate sa panahon ng pagbebenta at pag-upa nito.

Ang listahan ng mga salik na ito ay malulutas ang isang seryosong praktikal na problema, dahil mahalaga para sa mga may-ari ng ari-arian na huwag sadyang bawasan ang halaga ng real estate kapag ibinebenta o inuupahan ito. Ito ay hindi gaanong mahalaga para sa mamimili, upang hindi labis na magbayad para sa hindi kailangan, mula sa kanyang pananaw, mga pagpapabuti.

Sa panahon ng pagsusuri ng istraktura ng supply, isang pagbawas sa bilang ng mga segment sa merkado, na kung saan ay nailalarawan sa pamamagitan ng limitado functionality, at pagpapalawak ng mga segment na binubuo ng mga pasilidad na nagbibigay ng malawak na hanay ng mataas na kalidad na mga teknolohikal na kakayahan.

Pagsubaybay sa merkado para sa pagbili, pagbebenta at pag-upa ng pang-industriya at bodega na real estate sa likodIIquarter ng 2017 ay nagpakita na ang pangunahing ang supply ay puro sa tatlong distrito ng lungsod ng Voronezh - Kominternovsky, Sovetsky at Levoberezhny (20%).

Ang pag-aaral ay nagsiwalat na ang supply ng pagbili ng mga lugar at mga gusali ay nasa porsyento na mga tuntunin halos katumbas ng 40% at 38%, ang bahagi ng mga warehouse complex ay umabot sa 22%. Ang panukala para sa pag-upa ng mga lugar ng pang-industriya at bodega ay naging pinakamalaking - 83%, mas kaunti ang inaalok para sa upa ng mga gusali at complex (11% at 6%).

Konklusyon. Ang isinagawang pananaliksik ay dapat kumilos bilang isang sistematikong batayan para sa paglikha ng isang pinag-isang pag-uuri ng pang-industriya at bodega na real estate, pinag-isang sistema mga pangunahing konsepto sa nauugnay na segment ng merkado, pati na rin ang mga salik sa pagpepresyo ng mga itinuturing na uri ng mga bagay sa pang-industriyang merkado ng real estate.

Pagsusuri ng pagtatayo ng bodega noong 2016

Ayon sa mga paunang resulta, mula noong simula ng nakaraang taon, ang dami ng puwang ng bodega na inilagay sa operasyon ay umabot sa 510 thousand m 2 . Kung ikukumpara sa 2015 (800 thousand m2), ang indicator na ito sa 2016 ay mas mababa ng 36.2%, na sa ganap na termino ay 290 thousand m2. Ayon kay S.A. Ricci, ito ang pinakamababang antas ng pag-commissioning ng bagong espasyo sa bodega sa nakalipas na 5 taon mula noong 2012.

Pangungusap. Noong 2016, ang pinakanakapangangatwiran at laganap na diskarte ay ang pag-commissioning ng malalaking warehouse complex para sa isang partikular na kliyente (built-to-suit). Ang mga halimbawa ng naturang mga pasilidad ay: isang warehouse complex sa Reutov - 17 thousand m 2, IC South Gates (Leroy) - 90 thousand m 2 at PNK - Northern Sheremetyevo (Mercedes-Benz) - 50 thousand m 2.

Ang dami ng bagong espasyo sa bodega na inilagay noong 2016 ay ipinamahagi sa tatlong direksyon: timog, silangan at hilaga. Ayon sa mga paunang resulta, ang timog na direksyon ay naging pinaka-aktibong direksyon sa mga tuntunin ng pag-commissioning - 165 thousand m 2 ang itinayo dito. Sa hilaga, ang pagtaas ng supply noong 2016 ay umabot sa 152 thousand m2. Sa silangang direksyon, ang dami ng bagong supply ay umabot sa 75 thousand m 2 . Dapat pansinin na ang karamihan sa mga kinomisyon na mga warehouse complex sa timog at hilagang direksyon ay mga built-to-suit na warehouse (90 at 50 thousand m2, ayon sa pagkakabanggit).

Sa kasalukuyan, mayroong isang aktibong pagtatayo ng mga pagpapalitan ng transportasyon sa pederal na highway na "Magistral M-7" Volga ". Inaasahan na ang highway ay matatapos sa katapusan ng 2017. Sa pagtatapos ng lahat ng trabaho, ang M-7 Volga highway sa loob ng lungsod ng Balashikha ay magkakaroon ng limang lane sa bawat direksyon, tatlo sa mga ito ay inilaan para sa mga daloy ng transit. Kaya, ang pagpapabuti ng accessibility sa transportasyon ay gagawing mas maginhawa at kaakit-akit ang mga pasilidad ng logistik na matatagpuan sa silangang direksyon. Sa ngayon, dalawang tulad ng malalaking warehouse complex tulad ng Atlant Park at Raven Noginsk ay matatagpuan sa direksyong ito. Ngayon ang kabuuang halaga ng naupahang espasyo sa Atlant Park ay 360 thousand m 2 , at isa pang 60 thousand m 2 ang nasa ilalim ng construction. Ang pag-komisyon ay binalak para sa Mayo 2017. Mayroon ding isang proyekto upang bumuo ng isa pang 300,000 m2 na espasyo sa imbakan sa Atlant Park. Sa warehouse complex na "Raven Noginsk" ang naupahang lugar ay 334 thousand m 2 .

Mga halimbawa ng malalaking warehouse complex na kinomisyon noong 2016

Isang bagay	Highway, km mula sa MKAD	Lugar, m2	Klase	Nag-develop	quarter
"South Gate" (Leroy Merlin) BTS	Kashirskoe, 30	90 000	PERO	Pangkat ng Radius	III
North Sheremetyevo (Mercedes-Benz) BTS	Rogachevskoe, 25	50 000	PERO	Pangkat ng PNK	III
"PNK - Northern Sheremetyevo" (building 6)	Rogachevskoe, 25	47 000	PERO	Pangkat ng PNK	III
"Valishchevo" (gusali 4)	Simferopol, 32	34 000	PERO	Pangkat ng PNK	III
IP "Sever-1" (ika-6 at ika-7 yugto)	Dmitrovskoe, 27	31 000	PERO	"Pagpapaunlad ng Logopark"	III
SC "Britovo"	Novoryazanskoe, 30	20 000	PERO	SST	II
Warehouse Complex (BTS)	Gorky	17 000	B	hakbang	ako

Ayon kay S.A. Ricci

Noong 2016, ipinatupad ang isang landmark deal para sa warehouse real estate market: ang isa sa pinakamalaking developer, Radius Group, ay pumirma ng isang kasunduan sa Auchan Retail Russia sa pagtatayo ng isang warehouse at logistics complex na may lugar na higit sa 138,000 m2 sa ang distrito ng Domodedovo ng rehiyon ng Moscow. Ang bagong sentro ng pamamahagi ay ang pinakamalaking gusali ng solong kumpanya sa uri nito sa Europa. Ang mga pamumuhunan sa proyekto ay aabot sa halos 6 bilyong rubles.

Ayon sa mga paunang resulta noong 2016, ang bahagi ng mga bodega ng klase A sa kabuuang dami ng bagong supply ay 96%, at ang klase B - 4%, na sa ganap na termino ay 419 libong m2 at 17 libong m2, ayon sa pagkakabanggit. Sa mga kondisyon ng mataas na bakante, sinusubukan ng mga developer na dalhin sa merkado ang pinakamataas na kalidad at pinaka mapagkumpitensyang mga lugar.

Mga halimbawa ng mahahalagang transaksyong nakumpleto noong 2016

Customer	Direksyon	km mula sa MKAD	Isang bagay	Klase	Deal area, thousand m2	Uri ng deal
OK	Leningrad	27	Logopark Sever-2	PERO	59,6	upa
hoff	Kashirskoe	12	Hilagang Domodedovo	PERO	50,0	upa
Faberlic	Kashirskoe	12	Northern Domodedovo, PLC	PERO	46,0	upa
Castorama	Simferopol	50	PNK-Chekhov 3	PERO	42,4	upa
bmw	Kievskoe	50	PNK-Bekasovo	A	34,3	upa

Ayon kay S.A. Ricci

Demand. Mula sa simula ng taon, ang dami ng pagsipsip ng puwang ng bodega ay umabot sa 1.1 milyong m 2, na 15% na mas mababa kumpara sa 2015 (1.3 milyong m 2) at sa ganap na mga termino ay 200 libong m 2.

Ang pinaka-kaakit-akit para sa mga nangungupahan ay patuloy na ang katimugang bahagi ng rehiyon ng Moscow. Ang timog na direksyon ay umabot sa 47% ng kabuuang dami ng mga nakumpletong transaksyon, na sa ganap na termino ay 466 thousand m 2 . Sa timog-silangan na direksyon, ang pagsipsip ay umabot sa 20% (195 thousand m 2), at sa timog-kanlurang direksyon - 10% (101 thousand m 2). Sa hilaga ng rehiyon ng Moscow, ang dami ng mga transaksyon ay 15% (143 thousand m2). Ang kanluran at silangang direksyon ay nasa pinakakaunting demand - 1% lamang ng kabuuang volume para sa bawat isa.

bakante. Ang rate ng bakante sa pagtatapos ng 2016 ay may average na 8.2% sa merkado, na katumbas ng 921 libong m2 ng bakanteng espasyo. Ang tagapagpahiwatig na ito ay bumaba ng 0.8 puntos mula noong simula ng taon, na ipinaliwanag ng isang makabuluhang labis (higit sa 2 beses) ng demand sa suplay.

Mga rate. Ang average na timbang na mga rate ng pag-upa sa rehiyon ng Moscow ay nanatiling matatag mula noong simula ng taon. Sa mga tuntunin ng ruble, ang antas ng rate ng pagrenta ay nanatiling hindi nagbabago sa loob ng 7 quarters sa isang hilera, na nagpapahiwatig na ang ibaba ng presyo ay naabot na.

Ang weighted average na rate ng rental para sa class A warehouse premises ay 3,900 rubles/m 2 bawat taon (triple net). Para sa mga lugar ng klase B, ang rate ay 3,600 rubles/m2 bawat taon.

Ang pag-uuri na pinagtibay sa merkado ay nagbibigay-daan hindi lamang sa istraktura ng alok ayon sa pangunahing pamantayan ng dami, ngunit din upang magbigay ng isang pang-unawa sa estado ng husay ng merkado.
Ayon sa kaugalian, ang mga bodega ng klase A at B ay ang gulugod ng merkado - bilang isang panuntunan, ang mga ito ay bagong organisadong malalaking complex na may naaangkop na hanay ng mga serbisyo, isang malawak na linya ng produkto (sa mga tuntunin ng pag-andar, uri at lugar ng mga lugar), naiiba sa sukat at isang propesyonal na kumpanya ng pamamahala.
Mga bodega ng Class C - higit sa lahat ay nabibilang sa lumang stock, madalas - muling idinisenyo mula sa pang-industriya na lugar, may maliit na lugar, hindi nilagyan ng mga loader at iba pang imprastraktura. Ang average na lugar ng isang tipikal na bodega ng klase C ay 1500 sq.m.

	klase B	klase C
Pangkalahatang mga tagapagpahiwatig
Bilang ng mga bodega, mga pcs.	32	31
Kabuuang lugar, sq.m.	248942	59500
Average na lugar, sq.m.	7700	1500
Kasalukuyang alok (renta)
Kabuuang lugar, sq.m.	121123.7	37552
Average na lugar, sq.m.	3785	2120
Bahagi ng bakanteng espasyo, %	0.487	0.631

Sa istruktura ng supply ng lokal na merkado, ang bilang ng mga warehouse complex ng klase B at C ay maihahambing, habang ang lugar ng mga bakanteng lugar ay hindi katumbas: 76.3% ng bakanteng espasyo para sa upa ay kabilang sa klase B. Ang bahagi ng mga bakanteng lugar ng class B complex ay 48.7%, C - 63, isa%.
Ang pinakamalaking mga warehouse complex, na ipinakita sa merkado bilang isang kasalukuyang alok (47.6%), ay may kabuuang lugar na 1,000 sq.m., nag-uusap kami tungkol sa mga maliliit na hangar ng klase C, na kumakatawan sa mababang bahagi ng merkado.

Kabilang sa mga itinuturing na bodega, ang pinakamababang lugar ay 100 sq.m. Ito ay isang maliit na silid na inilaan para sa mga layunin ng produksyon o imbakan, class C. Pinakamataas na laki ng mga site na isinasaalang-alang, ito ay mga bagay ng klase B - PSK "Chekhovskiy" at "Sergeevo" - 67 thousand sq.m.

Sa oras ng pag-aaral, 158.7 thousand sq.m. ang inaalok para sa upa. lugar, na 51.4% ng kabuuang dami ng pang-industriya at bodega na lugar ng klase B at C na matatagpuan sa lokal na merkado.
Ang pinakamalaking bilang ng mga warehouse complex (33 sa 63) ng lokal na merkado ay matatagpuan sa lugar na 50-60 km mula sa Moscow Ring Road, ayon sa pagkakabanggit, sa layo na ito mula sa Moscow na ang bulk ng bakanteng espasyo ay matatagpuan - 122.8 thousand sq.m.

Ang mga proyekto ng bodega ay nangangailangan ng malalaking lugar ng lupa, at mas kaunti ang mga ito, na siyang dahilan ng pag-alis ng mga developer nang mas malayo at mas malayo mula sa Moscow Ring Road. Bilang karagdagan, dahil sa kakulangan ng lupang pang-industriya sa 30 km zone, ang presyo ng lupang pang-industriya ay tumataas, na makabuluhang pinatataas ang gastos ng proyekto, pati na rin ang pangwakas na upa. Ang pangkalahatang kalakaran ng pagbuo ng lupang pang-industriya sa lalong malayong lugar at ang mataas na trapiko ng ruta ay ginagawang posible na lumipat sa mas malalayong lugar nang walang malaking pinsala sa negosyo. Bukod dito, tiyak na ang kalayuan na ito (higit sa 30 km mula sa Moscow Ring Road) na aktibong binuo kasama ang malalaking class A complex, na nagpapahiwatig mataas na potensyal lokal na merkado at medyo mababang sensitivity ng demand at presyo sa distansya mula sa kapital.

Ang istraktura ng alok ayon sa mga tagapagpahiwatig ng husay at dami ng nabuong lote (para sa upa o para sa pagbebenta)

Maaari ding rentahan ang mga opisina sa 19 sa 63 warehouse complex. Ang mga lugar na magagamit para sa upa ay nagsisimula sa 20 sq.m.

Lokasyon	Lugar ng mga opisinang inuupahan, sq.m.	Ang halaga ng pag-upa ng mga bloke ng opisina, kuskusin.
Chekhov, st. Marso 8	16 sq.m.	2400 kuskusin. block/buwan
PLANT RTI / Chekhov, st. Chekhov, 20b	mula sa 20 sq.m.	400 kuskusin. sq.m./taon
Chekhov, st. Pag-mount	25 sq.m.	3000 kuskusin. block/buwan
Distrito ng Chekhrovsky, nayon ng Barantsevo	mula sa 20 sq.m.	400 kuskusin. sq.m./taon
Distrito ng Chekhrovsky, nayon ng Lyubuchany	50 sq.m.	400 kuskusin. sq.m./taon
Distrito ng Chekhrovsky, nayon ng Novoselki	2 bloke ng opisina: 1750 2580 m2	400 kuskusin. sq.m./taon
Chekhov, st. Kolkhoznaya	500 sq.m.	200 kuskusin. sq.m./taon
Distrito ng Chekhovsky, nayon ng Novoselye	100	250 kuskusin. sq.m./taon
Chekhov, st. Mga Printer	mula sa 20 sq.m.	400 kuskusin. sq.m./taon
Chekhov, Simferopol highway, 1	150 sq.m.	400 kuskusin. sq.m./taon
Chekhovsky district, kasama ang. Talalikhino	mga bloke ng 40 sq.m.	210 sq.m./taon
Distrito ng Chekhovsky, Chekhov	300 sq.m.	250 kuskusin. sq.m./taon
Distrito ng Chekhov, nayon ng Lutoretskoye	3-palapag na gusali - 500 sq.m.	7000 kuskusin. Sa taong.
PSK Chekhovsky / Chekhov, st. Komsomolskaya	mula sa 100 sq.m.	600 rubles/sq.m.
lungsod ng Chekhov, ika-8 ng Marso st	200 sq.m.	300 sqm/taon
Chekhov, st. Mira	100 sq.m.	300 sqm/taon
Chekhov district, village Chepelevo, Central street, 27	500 sq.m.	500 sqm/taon
Chekhov, Mira st	mula sa 150 sq.m.	350 sqm/taon
Chekhov district, urban-type settlement Stolovaya	500 sq.m.	400 kuskusin. sq.m./taon

Patakaran sa pagpepresyo ng mga kakumpitensya sa konteksto ng mga klase, mga katangian ng kalidad

Ang rate ng pag-upa para sa espasyo ng bodega ay nakasalalay sa ilang mga kadahilanan:

• lokasyon ng warehouse complex (malayuan, highway)
• malapit sa mga ruta ng transportasyon
• naupahan na espasyo (kapag umuupa ng malalaking lugar, ang nangungupahan ay binibigyan ng diskwento)
• termino ng pag-upa

Ang mga rate ng pagrenta sa lokal na merkado para sa mataas na kalidad na espasyo ng bodega ay medyo mataas. Sa ngayon, ang karaniwang kasanayan ay kalkulahin ang netong mga rate ng rental (triple net), nang walang mga buwis, mga singil sa utility, na binabayaran nang hiwalay ng nangungupahan. Sa lahat ng itinuturing na warehouse complex mga gastos sa pagpapatakbo kasama na sa presyo ng rental. Ang mga utility ay binabayaran ng nangungupahan nang hiwalay "ayon sa mga counter".

	klase B	klase C
Min. rate ng rental bawat 1 sq.m., rub./year	1800	300
Max. rate ng rental bawat 1 sq.m., rub./year	4600	4476
Average na rate ng rental para sa 1 sq.m., rub./year	2700	2110

Ang halaga ng 1 sq. m sa bagay ng klase B ay babayaran ang nangungupahan ng average na 2700 rubles. Sa taong. Sa klase C, ang mga rate ay mas mababa at nasa saklaw mula 1500-2200 bawat sq.m. bawat taon. Kung mas malaki ang lugar na inuupahan ng isang kliyente, mas mababa ang presyo ng 1 sq.m. Ang "Discount para sa pakyawan" ay maaaring mula 10 hanggang 30%.

Sa karamihan ng mga warehouse complex na isinasaalang-alang, ang mga nangungupahan ay kailangang magbayad ng insurance deposit (deposito sa seguridad, deposito ng seguridad) katumbas ng isang buwang upa. Ang isang security deposit ay isang tiyak na maibabalik na halaga na hindi maaaring gamitin bilang bayad para sa nakaraang buwan at hindi nauugnay sa rental deposit sa anumang paraan. Isa itong bayad na nagbibigay ng kabayaran para sa pinsala sa ari-arian na natuklasan sa pagtatapos ng isang taong kontrata.

Mga pangunahing manlalaro

Pangalan	Lokasyon/address	Klase	Lugar ng bodega, sq.m.	Bahagi ng merkado (ayon sa kabuuang lugar), %	Listahan ng mga serbisyo
HALAMAN ng RTI	Chekhov, st. Chekhov, 20b	MULA SA	10000	0.032	alarma sa sunog, hydrant; Telepono, Internet; 24 oras na seguridad
-	Distrito ng Chekhov, nayon ng Novoselki	SA	41425	0.134	May linya ng riles sa site Maaaring arkilahin ang mga opisina Maaaring arkilahin ang lupa
Sergeevo http://www.psksergeevo.ru/arenda/	Distrito ng Chekhovsky Sergeevo	SA	67685	0.219	Available ang upa ng opisina paradahan para sa mga sasakyan, pasukan at paradahan para sa mga trak at Eurotruck.
PSK Chekhov http://psk-chehovskiy.ru/	Chekhov, st. Komsomolskaya	SA	67000	0.217	Produksyon, pang-industriya, lugar ng opisina; Available ang upa ng opisina Posibilidad na magrenta ng lupa mga serbisyo sa paradahan at paradahan para sa mga kotse at trak

Sa kabuuan, 4 na manlalaro ang nagkakaloob ng bahagi ng 60% ng space market.

Pagsusuri ng Moscow commercial real estate market sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017

Ang pagsusuri sa merkado na ito ay inihanda batay sa impormasyong nai-publish sa pampublikong domain sa mga website: https://www.cian.ru/ , http://realty.dmir.ru/ , https://rosreestr.ru/ at iba pa.

Ayon sa Rosreestr (https://rosreestr.ru/), sa unang kalahati ng 2017, humigit-kumulang 600 kontrata para sa pagbebenta ng komersyal na real estate ang nakarehistro sa Moscow. Ang pinakamahal na deal ay nairehistro noong Marso 2017: ipinatupad ito non-residential na lugar na may kabuuang lawak 13,404.6 m² sa Danilovsky District ng Southern Administrative District ng Moscow, ang halaga ng transaksyon ay RUB 1,700,000,000 / RUB 126,822.14 bawat metro kwadrado. Minimum na halaga ng rehistradong transaksyon ay naitala noong Pebrero 2017 at umabot sa 275,000 rubles / 8,487.65 rubles bawat metro kuwadrado: isang non-residential na gusali na may kabuuang lugar na 32.4 m² ang naibenta sa distrito ng Veshnyaki ng Eastern Administrative District ng Moscow.

Ang isang pagsusuri sa Moscow commercial real estate market ay nagpapakita na walang kakulangan ng komersyal na supply ng ari-arian sa kabisera: ang buong hanay ng mga komersyal na real estate object ng iba't ibang klase at layunin ay kinakatawan sa merkado. Sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017, mahigit 50,000 opisina, retail, industriyal at bodega na mga ari-arian ang inaalok para ibenta sa lungsod.

Karamihan inaalok para sa pagbebenta mga pasilidad ng opisina- 72%, sa pangalawang lugar ay retail real estate - 21%, na sinusundan ng pang-industriya at warehouse real estate - 7%.

Sa mga tuntunin ng bilang ng mga panukala, ang Central Administrative District (TsAO) ay nangunguna, ang Southern at Northern administrative districts (YuAO at SAO) ay nasa pangalawang pwesto, ang Western, South-Western at North-Eastern administrative districts (ZAO). , SWAO at SVAO) ay nasa ikatlong puwesto, na sinusundan ng Eastern at South-Eastern administrative districts (VAO at SEAD), North-Western administrative district (NWAO), Novomoskovsky administrative district (NAO), ang huling lugar ay ibinahagi ni Zelenograd at Troitsky mga distritong administratibo (ZelAO at TAO).

Pamamahagi pinagsama-samang mga supply para sa pagbebenta ng komersyal na real estate sa lungsod ng Moscow ayon sa uri ng real estate, sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017, ay ang mga sumusunod:

Figure 1. Pamamahagi ng kabuuang supply para sa pagbebenta ng komersyal na real estate sa Moscow ayon sa uri ng real estate

Karamihan sa lahat, ang mga bagay sa opisina ay inaalok para sa pagbebenta - 49%, ang retail real estate ay nasa pangalawang lugar - 48%, na sinusundan ng pang-industriya at warehouse real estate - 3%.

Ang pamamahagi ng kabuuang supply para sa pag-upa ng komersyal na real estate sa lungsod ng Moscow ayon sa uri ng real estate, sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017, ay ang mga sumusunod:

Figure 2. Pamamahagi ng kabuuang supply para sa pag-upa ng komersyal na real estate sa Moscow ayon sa uri ng real estate

Ang ganap na mayorya ng mga komersyal na ari-arian na inaalok para sa upa ay office real estate - 77%, retail real estate ay nasa pangalawang lugar - 15%, na sinusundan ng pang-industriya at warehouse real estate - 8%.

Sa mga tuntunin ng bilang ng mga panukala, ang Central Administrative District (CAO) ay nangunguna, ang Southern Administrative District (SAO) ay nasa pangalawang lugar, ang Northern at North-Eastern Administrative Districts (SAO at SVAO) ay nasa ikatlong pwesto, sinusundan ng mga distritong administratibo ng Timog-Silangang, Kanluran, Silangan at Timog-Kanluran (YUVAO, ZAO, VAO at YUZAO), distritong pang-administratibo ng Hilagang-Kanluran (SZAO), distritong pang-administratibo ng Novomoskovsky (NAO), mga distritong administratibo ng Zelenograd at Troitsk (ZelAO at TAO ) ibinahagi ang huling lugar.

Upang mapabuti ang kalidad ng analytical base at ang kalidad ng pagsusuri ng komersyal na merkado ng real estate, ang lungsod ng Moscow ay nahahati sa 24 na mga zone. Ang paghihiwalay ay batay sa mga pangunahing arterya ng transportasyon ng lungsod, tulad ng: Garden Ring, Third Transport Ring, Mira Avenue, Kutuzovsky Avenue, Pavlovskaya Street, Nikoloyamskaya Street, Moscow Ring Road highway at ang Moscow Small Ring (highway A107, "unang kongkreto").

Ang pinakamalaking average na gastos 1 m² ng real estate ng opisina sa loob ng mga hangganan ng "lumang Moscow" ay naitala sa Central Administrative District (sa loob ng UK) - 394,784 rubles, ang pinakamaliit sa ZelAO - 91,326 rubles. Ang pinakamataas na average na rate para sa 1 m² ng office real estate na inaalok para sa upa ay naayos sa site mula sa Prospekt Mira hanggang Kutuzovsky Prospekt (mula sa NC hanggang sa TTK) at umabot sa 24,191 rubles bawat taon, ang pinakamababa sa North-Eastern Administrative District. (sa labas ng Moscow Ring Road) - 10,460 rubles bawat taon .

Ang pinakamataas na average na gastos ng 1 m² ng retail real estate sa loob ng mga hangganan ng "lumang Moscow" ay naitala sa Central Administrative District (sa loob ng UK) - 655,000 rubles, ang pinakamababa sa SAO (sa labas ng Moscow Ring Road) - 91,095 rubles . Ang pinakamataas na average na rate para sa 1 m² ng komersyal na real estate na inaalok para sa upa ay naayos sa site mula sa Nikoloyamskaya Street hanggang Prospekt Mira (mula sa NC hanggang sa TTK) at umabot sa 57,239 rubles bawat taon, ang pinakamababa sa North-East Administrative District. (sa labas ng Moscow Ring Road) - 15,600 rubles bawat taon .

Ang pinakamataas na average na gastos ng 1 m² ng pang-industriya at warehouse real estate sa loob ng mga hangganan ng "lumang Moscow" ay naitala sa South-Western Administrative District (mula sa Third Ring Road hanggang sa Moscow Ring Road) - 145,051 rubles, ang pinakamababa sa Eastern Administrative District (sa labas ng Moscow Ring Road) - 28,036 rubles. Ang pinakamataas na average na rate para sa 1 m² ng pang-industriya at bodega na real estate na inaalok para sa upa ay naitala sa Central Administrative District (sa loob ng UK) at umabot sa 14,223 rubles bawat taon, ang pinakamababa sa SAO (sa labas ng Moscow Ring Road) - 4,140 rubles bawat taon.

Ang average na gastos ng 1 m² ng komersyal na real estate sa lungsod ng Moscow para sa lahat ng mga zone, sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017, ay ipinakita sa talahanayan sa ibaba:

Talahanayan 1. Average na gastos ng 1 m² ng komersyal na real estate sa lungsod ng Moscow sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017

Ang minimum (min) at maximum (max) na mga halaga ng 1 m² ng komersyal na real estate sa lungsod ng Moscow para sa lahat ng mga zone, sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017, ay ipinakita sa talahanayan sa ibaba:

Talahanayan 2. Pinakamababa (min) at maximum (max) ang halaga ng 1 m² ng komersyal na real estate sa lungsod ng Moscow sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017

* SK - Singsing sa Hardin; TTK - Pangatlong singsing sa transportasyon; MKAD - Moscow ring road; MMK (A107) - Moscow maliit na singsing (highway A107).

Ang average na gastos ng 1 m² ng komersyal na real estate sa lungsod ng Moscow sa pamamagitan ng mga klase ng object (mga klase A at B), sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017, ay ipinakita sa talahanayan sa ibaba:

Talahanayan 3. Average na gastos ng 1 m² ng komersyal na real estate sa lungsod ng Moscow ayon sa klase ng mga bagay sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017

* SK - Singsing sa Hardin; TTK - Pangatlong singsing sa transportasyon; MKAD - Moscow ring road; MMK (A107) - Moscow maliit na singsing (highway A107).

Ang pinakamababang gastos na 1 m² sa loob ng mga hangganan ng "lumang Moscow" sa bahagi ng real estate ng opisina ay naitala sa South-Eastern Administrative District (mula sa Third Ring Road hanggang sa Moscow Ring Road) at umabot sa 36,344 rubles, ang pinakamataas na gastos ay naitala sa Central Administrative District (sa loob ng UK) at umabot sa 2,105,263 rubles. Minimum na taya bawat 1 m² ng office real estate na inaalok para sa upa ay naayos sa dalawang zone nang sabay-sabay: sa site mula sa Pavlovskaya Street hanggang Nikoloyamskaya Street (mula sa NC hanggang sa Third Ring Road) at sa South-Eastern Administrative District (mula sa Third Ring. Daan patungo sa Moscow Ring Road), at umabot sa 1,000 rubles bawat taon. Ang pinakamataas na rate ng pag-upa bawat 1 m² ay naayos sa site mula sa Nikoloyamskaya Street hanggang Prospekt Mira (mula sa UK hanggang sa TTK) at umabot sa 144,000 rubles bawat taon.

Ang pinakamababang halaga ng 1 m² sa loob ng mga hangganan ng "lumang Moscow" sa segment ng retail real estate ay naitala sa Eastern Administrative District (sa labas ng Moscow Ring Road) at umabot sa 33,058 rubles, ang pinakamataas na gastos ay naitala sa site mula sa Nikoloyamskaya Kalye hanggang Prospekt Mira (mula SK hanggang TTK) at umabot sa 3,206 349 rubles. Ang pinakamababang rate para sa 1 m² ng komersyal na real estate na inaalok para sa upa ay naayos sa South-Eastern Administrative District (sa labas ng Moscow Ring Road) at umabot sa 1,164 rubles bawat taon. Ang maximum na rate ng pag-upa para sa 1 m² ay naayos sa site mula sa Pavlovskaya Street hanggang Nikoloyamskaya Street (mula sa UK hanggang sa TTK) at umabot sa 405,000 rubles bawat taon.

Ang pinakamababang gastos na 1 m² sa loob ng mga hangganan ng "lumang Moscow" sa segment ng pang-industriya at bodega na real estate ay naitala sa South-Eastern Administrative District (mula sa Third Ring Road hanggang sa Moscow Ring Road) at umabot sa 8,165 rubles, ang pinakamataas na gastos ay naitala sa CJSC (mula sa Third Ring Road hanggang sa Moscow Ring Road) at umabot sa 145,985 rubles. Ang minimum at maximum na mga rate para sa 1 m² ng pang-industriya at bodega na real estate na inaalok para sa upa ay naayos sa South-Eastern Administrative District (sa labas ng Moscow Ring Road) at umabot sa 970 at 42,840 rubles bawat taon, ayon sa pagkakabanggit.

Ang Moscow ay isang pangunahing sentro ng kultura ng Europa at ng mundo, higit sa isang katlo ng mga makasaysayang lugar ng bansa ay puro sa lungsod, na marami sa mga ito ay kasama sa UNESCO World Heritage List. Ang libong-taong kasaysayan ng Moscow ay napanatili din sa arkitektura nito - ang lungsod ay may mga kultural na pamana na mga site na may pederal, rehiyonal at natukoy na katayuan sa konserbasyon, na marami sa mga ito ay inaalok para ibenta bilang komersyal na real estate.

Ang pamamahagi ng kabuuang supply para sa pagbebenta / pag-upa ng mga komersyal na pamana sa kultura ng lungsod ng Moscow sa pamamagitan ng katayuan sa konserbasyon, sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017, ay ang mga sumusunod:

Figure 3. Pamamahagi ng kabuuang supply para sa pagbebenta / pag-upa ng mga bagay na pamana ng kultura para sa mga layuning komersyal sa Moscow ayon sa katayuan ng konserbasyon

Karamihan sa lahat, ang mga natukoy na bagay ng pamana ng kultura ay inaalok para sa pagbebenta - 45%, ang mga panrehiyong bagay ng pamana ng kultura ay nasa pangalawang lugar - 38%, na sinusundan ng mga pederal na bagay ng pamana ng kultura - 17%.

Ang karamihan sa mga komersyal na bagay na inaalok para sa upa ay mga panrehiyong bagay na pamana ng kultura - 45%, ang natukoy na mga bagay na pamana ng kultura ay nasa pangalawang lugar - 40%, na sinusundan ng mga bagay na pamana ng kultural na pederal - 15%.

Karamihan sa mga bagay na pamana ng kultura na iminungkahi para sa pagbebenta ay matatagpuan sa loob ng Third Transport Ring, samakatuwid, upang mapabuti ang kalidad ng analytical base at ang kalidad ng pagsusuri ng merkado para sa mga komersyal na pamana ng kultura, ang lungsod ng Moscow ay hinati. sa 2 zone: ang Central Administrative District (sa loob ng NC) at ang seksyon sa pagitan ng NC at ng TTK . Sa labas ng Third Transport Ring, walang nakitang mga panukala para sa pagpapatupad ng mga cultural heritage sites para sa komersyal na layunin.

Ang average, minimum (min) at maximum (max) na gastos ng 1 m² ng mga komersyal na pamana ng kultura sa lungsod ng Moscow, sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017, ay ipinakita sa talahanayan sa ibaba:

Talahanayan 4. Average, minimum (min) at maximum (max) na mga gastos na 1 m² ng mga komersyal na pamana ng kultura sa lungsod ng Moscow sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017

Ang average na halaga ng 1 m² ng mga komersyal na pamana ng kultura ng lungsod ng Moscow sa pamamagitan ng katayuan ng konserbasyon, sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017, ay ipinakita sa talahanayan sa ibaba:

Talahanayan 5. Average na halaga ng 1 m² ng mga komersyal na pamana ng kultura sa lungsod ng Moscow ayon sa katayuan ng konserbasyon sa pagtatapos ng unang kalahati ng 2017

* SK - Singsing sa Hardin; TTK - Pangatlong transport ring.

Ang pinakamataas na average na halaga ng 1 m² ng mga komersyal na pamana ng kultura ay naitala sa Central Administrative District (sa loob ng UK) - 458,060 rubles para sa isang pederal na cultural heritage site, ang pinakamababa sa lugar sa pagitan ng UK at Third Ring Road - 248,472 rubles para sa isang lugar na pamana ng kultural na rehiyon. Ang pinakamataas na average na rate para sa 1 m² ng mga komersyal na pamana ng kultura na inaalok para sa upa ay naitala sa Central Administrative District (sa loob ng UK) at umabot sa 30,927 rubles bawat taon para sa isang pederal na cultural heritage site, ang pinakamababa sa lugar sa pagitan ng UK at ang Third Ring Road - 16,200 rubles bawat taon para sa pederal na object ng kultural na pamana.

Pangkalahatang katangian ng pang-industriya at bodega ng real estate market sa rehiyon

Ang nakaraang taon 2013 ay isang lubhang kanais-nais na panahon para sa warehouse real estate market at nailalarawan sa pamamagitan ng mataas na supply at demand na mga tagapagpahiwatig - sa kabila ng mataas na dami ng commissioning, ang vacancy rate ay nanatili sa mababang antas (1-2%). Noong 2013, ang isang mataas na antas ng pagsipsip ay naobserbahan - mga 1.3 milyong sq. m.

Bilang isa sa mga pinaka makabuluhang kaganapan sa merkado, napansin ng mga eksperto ang rebisyon ng pag-uuri ng pang-industriya at bodega ng real estate sa Moscow. Ayon sa masusukat na paglilinaw na iminungkahi ng Knight Frank, ang mga katangian ng Class A+ ay naiiba sa mga katangian ng Class A sa mas malaking span spacing, ultra-flat na sahig na may anti-dust coating, mas mataas na kapasidad ng pagkarga sa sahig, at isang heating system na nagbibigay ng hindi bababa sa +14 para sa labas. temperatura ng hangin hanggang sa - 35C (hindi kasama ang mga kondisyon ng imbakan sa mababang temperatura).

Tinatawag ng mga eksperto ang PNK-Chekhov ng PNK Group na isang kapansin-pansing halimbawa ng naturang pasilidad (class A+). Bilang karagdagan sa pagtugon sa mga katangian sa itaas, napansin ng mga eksperto ang malalaking turnaround at parking area, lohikal na organisasyon ng mga access road, kalidad ng coverage, atbp. entrance at autonomous system ng komunikasyon at power supply.

Alok sa merkado ng pang-industriya at warehouse real estate sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow

Ang dami ng kinomisyon na espasyo sa merkado ng pang-industriya at warehouse real estate sa rehiyon ng Moscow noong 2013, ayon sa iba't ibang mga pagtatantya, ay umabot sa halos 800 libong metro kuwadrado. m, at ang kabuuang dami ng supply ng kalidad - mga 9 milyong metro kuwadrado. m. Ayon sa mga eksperto, ang mga volume ng commissioning na ito ay isang talaan para sa huling 4 na taon, habang halos lahat ng mga bagong bagay ay nabibilang sa klase na "A". Ang isa sa mga pangunahing dahilan para sa paglaki ng bahagi ng mga high-end na ari-arian sa bagong konstruksiyon ay ang pagtaas ng demand mula sa mga kumpanya kung saan ang isang high-tech na bodega ay isang paraan upang mapataas ang turnover ng mga kalakal.

Ang pinakamalaking dami ng kinomisyong pang-industriya at espasyo ng bodega noong 2013 ay nabanggit sa timog at timog-silangan na direksyon. Ang mga direksyong ito, kasama ang timog-kanluran, ay tradisyonal na mataas ang demand, at, bilang resulta, ang pinakamalaking dami ng supply ay puro doon. Ang direksyong ito ng supply at demand ay dahil sa mga daloy ng kargamento na dumadaan sa M-4 highway at Simferopol highway.

Figure 1. Heyograpikong istruktura ng pang-industriya at pag-komisyon ng espasyo sa bodega (ayon sa data ng Praedium)

Ang isang makabuluhang bahagi sa dami ng kinomisyon na espasyo sa industriya at bodega noong 2013 ay inookupahan ng malalaking manlalaro merkado. Halimbawa, ang PNK Group ay nagpatuloy sa pagbuo ng proyekto ng PNK-Chekhov (ang unang yugto ng PNK-Chekhov 2 ay kinomisyon) at PNK-Vnukovo (ang gusali No. 9 ay kinomisyon).

Sa logistics park na "PNK-Chekhov 2" sa ikalawang kalahati ng taon, ang mga gusali 2 at 3 na may kabuuang lugar na humigit-kumulang 127 libong metro kuwadrado ay kinomisyon. m. Ang proyektong ito ay naging pinakamalaking kinomisyon na bagay ng isang bagong panukala sa kalidad sa merkado ng Moscow. Ang logistics park ay matatagpuan sa lungsod ng Chekhov, 49 km sa kahabaan ng Simferopol highway mula sa Moscow Ring Road, malapit sa proyekto ng PNK-Chekhov na may parehong pangalan. Ayon sa mga plano ng developer, ang pagpapatupad ng proyekto ng bodega ay matatapos sa 2014, kapag ang kabuuang lugar ng complex ay aabot sa 286 thousand square meters. m.

Ang pangalawang lugar sa mga tuntunin ng sukat ng komisyon ay napunta sa proyektong ipinakilala noong unang kalahati ng 2013. Sila ay naging logistics park na "Logopark Sever", na may lawak na 110 libong metro kuwadrado. m. Ang nag-develop ng proyekto ay ang kumpanya na "Karavella". Ang pasilidad ng warehouse na ito ay matatagpuan 7 km mula sa Moscow Ring Road sa kahabaan ng Leningradskoye highway sa distrito ng Solnechnogorsk. Ang logopark ay may maginhawang lokasyon at talagang kaakit-akit para sa parehong pinakamalaking Russian at mga dayuhang kumpanya. Kabilang sa mga naninirahan na kumpanya ay nararapat na tandaan: IKEA, Global Logistic Projects, Eldorado, atbp.

Ang kumpanya ng pag-unlad na PNK Group ay hindi lamang gumawa ng marka sa Chekhov, ngunit nagdala din ng mga bagong bodega sa merkado sa proyekto ng PNK-Vnukovo. Noong 2013, ang kumpanya ay nagpatakbo ng tatlong gusali (3, 8 at 9) na may kabuuang lugar na 101 libong m2.

Sa ikalawang kalahati ng 2013, pinalaki ng kumpanya ng pag-unlad na Raven Russia ang aktibidad nito sa merkado sa pamamagitan ng patuloy na pagpapakilala ng mga pila sa kasalukuyang mga proyekto ng bodega. Kaya, ang ikatlong yugto ng Klimovsk logistics park (55 thousand sq. M.) at ang pangalawang yugto ng Noginsk logistics park (37.1 thousand sq. m.) ay pumasok sa merkado.

Figure 2. Ang pinakamahalagang pasilidad sa produksyon at imbakan na inilagay noong 2013 (ayon sa Praedium)

Sa istrukturang heograpikal ng pagkomisyon, may posibilidad na bumuo ng mga teritoryong mas malayo sa MKAD. Ayon sa kaugalian, ang mga complex na matatagpuan 20-30 km mula sa Moscow Ring Road ay may mataas na demand, habang ngayon ang supply ng mga de-kalidad na bagay na matatagpuan sa layo na hanggang 50 km mula sa Moscow Ring Road ay aktibong nabuo, na kung saan ay nasa demand, bilang ebidensya ng aktibong paggamit ng "build-to-suit" na pamamaraan sa data ng pagpapatupad ng proyekto.

Ang merkado para sa pagbebenta ng mga lupain at mga complex ng ari-arian para sa mga layuning pang-industriya at bodega, kapwa sa zone hanggang sa 30 km at sa zone hanggang sa 50 km, ay pangunahing kinakatawan ng mga bagay na mababa ang klase, na angkop pangunahin para sa muling pagpapaunlad.

Kabilang sa mga complex na kinomisyon nang direkta sa loob ng lungsod ng Moscow, ang mga eksperto ay nag-iisa lamang ng isang bagay - ang Magistralny terminal, na isang bodega para sa indibidwal na imbakan. Ang panloob na espasyo ay nakaayos ayon sa prinsipyo ng tagabuo, na nagpapahintulot sa amin na mag-alok sa nangungupahan ng isang lugar mula 1 hanggang 50 metro kuwadrado. m sa isang eroplano. Ang mga presyo ay nagsisimula mula sa 950 rubles. bawat sq. m bawat buwan at depende sa laki ng napiling kahon at ang termino ng pag-upa. Ang kanais-nais na lokasyon sa pagitan ng dalawang pangunahing highway: Khoroshevsky at Zvenigorodskoe highway, pati na rin ang isang mataas na antas ng serbisyo ay siniguro ang isang matatag na pangangailangan para sa mga self storage services kaagad pagkatapos ng pagsisimula ng mga benta ng espasyo sa bagong terminal.

Demand sa merkado ng pang-industriya at warehouse real estate sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow

Ang isang napakataas na antas ng demand ay nananatili sa pang-industriya at bodega ng real estate market sa Moscow at sa Rehiyon ng Moscow - kahit na ang record commissioning ng mga bagong lugar ay halos walang epekto sa average na antas ng mga bakanteng lugar, na, ayon sa iba't ibang mga pagtatantya, ay nagkakahalaga ng 1-2%. Ang sitwasyong ito ay ipinaliwanag ng mga sumusunod na kadahilanan:

• Ang mga developer, sa pagsisikap na mabawasan ang mga panganib na nauugnay sa pagkakalantad sa merkado ng bagay, ay lalong nagpapatupad ng mga proyekto ayon sa "built-to-suit" na pamamaraan, bilang isang resulta kung saan ang isang makabuluhang proporsyon ng espasyo ay hindi napupunta sa bukas na merkado. (ayon sa iba't ibang mga mapagkukunan - mula 35% hanggang 60% noong 2013).
• Ang pagtatayo ng mga bodega para sa isang partikular na kliyente ay isang serbisyong nakatuon sa malalaking mamimili (o mga nangungupahan), na, kasama ang mababang antas ng bakanteng espasyo, ay bumubuo ng hindi nasisiyahang pangangailangan ng maliliit na mamimili (o mga nangungupahan).
• Sa proseso ng pagtatayo ng mga bagay na nakatuon sa bukas na merkado, mga paunang kasunduan lease/sale, na binabawasan din sa oras ng pag-commissioning sa aktwal na halaga ng espasyo na darating sa open market.
• Pagpapaliban ng mga petsa ng pagkomisyon para sa ilang pasilidad.

Ang mga mamimili at nangungupahan sa bodega ay pumipili ng isang "build-to-suit" na pamamaraan ng pakikipag-ugnayan sa developer hindi lamang dahil sa limitadong supply, ngunit madalas din dahil sa mataas na espesyal na mga kinakailangan para sa nakuhang espasyo. Ang pagsunod sa mga kinakailangang ito sa mga unang yugto ng proyekto ay nagpapahintulot sa iyo na makatipid sa pagpapatakbo at posibleng pagbagay ng isang tipikal na bodega sa mga partikular na pangangailangan ng isang partikular na kliyente.

Ang antas ng demand (ang kabuuang dami ng mga transaksyon sa pagbebenta at pag-upa) noong 2013, tinatantya ng mga eksperto sa 1.3 milyong metro kuwadrado. m, na bahagyang mas mataas kaysa noong 2013. Tumaas ang demand noong ika-2 at ika-3 quarter ng 2013.

Ang pinaka-aktibong mga nangungupahan at bumibili ng pang-industriya at bodega na real estate noong 2013 ay malalaking kumpanya ng kalakalan, distributor at mga negosyo sa pagmamanupaktura.

Figure 3. Pamamahagi ng mga transaksyon sa pang-industriya at warehouse real estate market ayon sa business profile ng mga nangungupahan at mamimili (ayon sa kumpanya ng Knight Frank)

Ayon sa kumpanyang "Jones Lang LaSalle" noong 2013 ay tumaas ang average na laki mga transaksyon - sa karaniwan noong 2013 umabot ito sa halos 18 libong metro kuwadrado. m (13 thousand sq. m noong 2012 at 11 thousand sq. m noong 2011). Tinatawag ng mga eksperto ang pag-upa ng 72,000 sq. m. ng IKEA na pinakamalaking deal ng taon. m sa "Logopark Sever".

Talahanayan 1. Ang pinakamalaking mga transaksyon sa pang-industriya at warehouse real estate market ng rehiyon ng Moscow (ayon sa kumpanya na "Jones Lang LaSalle")

Komersyal na mga kondisyon sa merkado ng pang-industriya at warehouse real estate sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow

Mula sa punto ng view ng mga komersyal na kondisyon, ang merkado para sa pang-industriya at warehouse real estate ay maaaring mailalarawan bilang matatag - walang mga makabuluhang pagbabago sa mga rate noong 2013, ang kasalukuyang mataas na antas ng mga rate ay pangunahin dahil sa kakulangan ng kalidad ng supply.

Noong 2013, ang antas ng mga rate ng rental para sa mataas na kalidad na pang-industriya at warehouse complex sa rehiyon ng Moscow ay nasa average sa hanay na 115-140 USD/sq. m/taon (triple net).

Ang saklaw at average na halaga ng supply ng mga pang-industriya at bodega complex, depende sa kondisyong lugar ng lokasyon, ay (kabilang ang mga bagay para sa muling pagpapaunlad):

• Sa loob ng mga limitasyon ng lungsod ng Moscow: 16,130 - 158,333 rubles/sq. m, ang average na halaga ay 58,915 rubles / sq. m.
• Sa lugar hanggang sa 20-30 km mula sa Moscow Ring Road (Podolsk, Odintsovo, Zelenograd, atbp.): 3,349 - 61,508 rubles / sq. m., ang average na halaga ay 36,862 rubles / sq. m.
• Sa zone na 30-50 km mula sa Moscow Ring Road (Elektrostal, Chekhov, Solnechnogorsk, Dmitrov, atbp.): 1,916 - 52,174 rubles/sq. m., ang average na halaga ay 21,725 ​​rubles / sq. m.

Figure 4. Saklaw at average na halaga ng unit cost ng supply ng pang-industriya at warehouse real estate, depende sa lugar ng lokasyon ng object, rub./sq.m.

Ang halaga ng yunit ng espasyo sa segment ng mataas na kalidad na warehouse real estate sa rehiyon ng Moscow ay nasa average sa hanay na 900-1,400 USD/sq. m., ang capitalization rate ay halos 11%.

Mga salik sa pagpepresyo sa merkado ng real estate sa industriya at bodega

Dahil ang halaga ng mga bagay na matatagpuan sa loob ng lungsod ay mas mataas kaysa sa halaga ng mga bagay na matatagpuan sa rehiyon, ipinapayong bumuo ng pagtitiwala sa halaga ng yunit sa mga kadahilanan ng pagpepresyo para sa isa sa mga pangkat na ito ng mga bagay. Dagdag pa, para sa pagbuo ng mga dependency, ang mga bagay na matatagpuan sa lugar ay pinili dahil sa mas malaking bilang ng mga panukala at, bilang isang resulta, mas visual na pagtatayo ng mga dependency na ito.

Kabilang sa mga salik sa pagpepresyo ng pang-industriya at bodega na real estate, ang pinakamahalaga, sa mga tuntunin ng epekto sa halaga ng yunit ng bagay, ang dami ng mga kadahilanan ay maaaring makilala:

Una sa lahat, maaaring isa-isa ng isa ang isang salik na may kaugnayan sa lokasyon at accessibility sa transportasyon, ibig sabihin - distansya sa MKAD. Ang kadahilanan na ito ay may pinakamalaking epekto sa presyo ng mga bagay na matatagpuan sa labas ng lungsod, dahil ang mga bagay sa loob ng lungsod ay makabuluhang naiimpluwensyahan ng maraming iba pang mga kadahilanan na nauugnay sa lokasyon (halimbawa, distansya sa metro, distansya sa mga pangunahing kalye, atbp.). Bilang karagdagan, ang kadahilanan distansya sa mga pangunahing ruta ng transportasyon.

Kabilang sa mga bagay na inaalok para sa pagbebenta noong 2013, ang saklaw ng mga halaga ng kadahilanan na "Distansya sa Moscow Ring Road" ay 3.6-59 km, ang average - 33 km.

Ang saklaw ng mga halaga ng kadahilanan na "Distansya sa mga pangunahing ruta ng transportasyon" ay 0.2-9 km, ang average na halaga ay 1.8 km.

Figure 5. Impluwensiya ng salik na "Distansya sa Moscow Ring Road" sa halaga ng yunit ng bagay

Figure 6. Impluwensiya ng salik na "Distansya sa mga pangunahing ruta ng transportasyon" sa halaga ng yunit ng bagay

Kabuuang lugar ng mga pagpapabuti- ayon sa isang survey ng mga ahente na nag-specialize sa pagbebenta ng pang-industriya at warehouse real estate sa rehiyon ng Moscow, kapag nagbebenta ng mga bagay sa isang mas malaking lugar, ang mga nagbebenta ay handa na tumanggap ng isang tiyak na pagbawas sa pagbabayad, na katulad ng isang "diskwento sa pakyawan ", ibig sabihin ang mga bagay sa isang mas malaking lugar, bilang panuntunan, ay mas mura sa mga tuntunin ng isang metro kuwadrado. Ang saklaw ng mga halaga para sa "kabuuang lugar ng mga pagpapabuti" na kadahilanan ay 110-75,000 sq. m., ang average na halaga ay 8,939 sq. m.

Figure 7. Impluwensiya ng salik na "Kabuuang lugar ng mga pagpapabuti" sa halaga ng yunit ng bagay

Ang kabuuang lugar ng plot ng lupa. Ang mga pasilidad ng produksyon at imbakan na may mas malaking lupain ay higit na hinihiling sa merkado. Dahil, sa labis na lupa, posible na ayusin ang paradahan para sa mga sasakyan, maglagay ng isang bukas na bodega para sa iba't ibang mga produkto, mayroong posibilidad ng pagmamaniobra ng mga mabibigat na sasakyan. Ang saklaw ng halaga ng kadahilanan na "Kabuuang lugar ng site" ay 1,300-83,200 sq. m., ang average na halaga ay 22,764 sq. m.

Figure 8. Impluwensiya ng salik na "Kabuuang lugar ng plot ng lupa" sa halaga ng yunit ng bagay

Ang pinakamahalagang salik ng kalidad ay kinabibilangan ng:

Katayuan/Antas panloob na dekorasyon mga pasilidad ng produksyon at imbakan– mabuting kalagayan ng gusali o isinasagawa sa loob nito overhaul i-save ang potensyal na may-ari mula sa pag-akit ng mga karagdagang pamumuhunan sa bagay. Ang mga presyo ng alok para sa produksyon at imbakan na mga gusali o built-in na lugar na nasa mabuting kondisyon na may simpleng antas ng pagtatapos ay mas mataas kaysa sa mga presyo para sa mga bagay na nasa kasiya-siyang kondisyon.

Talahanayan 1. Mga halaga ng salik na "Kondisyon / antas ng panloob na dekorasyon"

Availability at kondisyon ng mga network ng engineering gumaganap din ng malaking papel sa paghubog ng halaga ng pasilidad ng produksyon at imbakan. Tinutukoy ng kadahilanan na ito ang dami ng mga kinakailangang pamumuhunan para sa normal na paggana ng pasilidad, habang, mula sa punto ng view ng pagpapatupad ng function ng produksyon at imbakan, ang pagkakaroon ng suplay ng kuryente at init ay pinakamahalaga.

Talahanayan 2. Mga halaga ng salik na "Presensya at kondisyon ng mga network ng engineering"

Equipping access roads at ang kanilang kaginhawahan- ang pinaka-demand ay ang mga site na may ilang maginhawang daanan. Ang kaginhawahan ng mga daan na daan ay sinusuri ayon sa isang sistema ng punto, depende sa klase at antas ng trapiko sa kalye kung saan ang transportasyon ay pumapasok sa teritoryo, pati na rin ang posibilidad ng pansamantalang paradahan dito.

Talahanayan 3. Mga halaga ng salik na "Kagamitan na may mga daanang daan at ang kanilang kaginhawahan"

Depende sa uri ng produksyon, ang iba pang mga kadahilanan sa pagpepresyo (pagkakaroon ng linya ng tren, taas ng kisame, pagkakaroon ng mga crane, atbp.) ay maaaring isaalang-alang.

Pangunahing uso at pagtataya sa merkado ng pang-industriya at bodega ng real estate sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow

• Noong 2013, ang pag-uuri ng pang-industriya at bodega na real estate ay binago - ang impormasyon sa mga bagay ng klase A + ay nilinaw.
• Mayroon pa ring mataas na antas ng demand sa merkado laban sa backdrop ng isang kakulangan ng kalidad ng supply, ang vacancy rate noong 2013 ay 1-2%.
• Ang pangunahing pag-commissioning ng mga bagong pasilidad ay nahuhulog sa mga sikat na direksyon: timog, timog-silangan, timog-kanluran. Kasabay nito, halos lahat ng mga bagay ay nabibilang sa klase "A".
• Ang dami ng mga transaksyon sa segment ng pang-industriya at warehouse real estate ay umabot sa halos 1.3 milyong metro kuwadrado. m.
• Ang isang medyo bagong trend ay ang pagpapatupad ng mga proyekto na malayo sa Moscow Ring Road sa layo na 30-50 km.
• Ang pagpapatupad ng mga proyekto ayon sa "built-to-suit" na pamamaraan ay nagiging mas at mas popular - ayon sa iba't ibang mga pagtatantya, noong 2013, mula 35% hanggang 60% ng mga lugar ay ipinatupad sa ganitong paraan.
• Dahil sa pagpapaliban ng petsa ng pag-commissioning ng isang bilang ng mga proyekto, sa 2014 ang dami ng commissioning sa 2013 ay maaaring mapanatili. Kasabay nito, ang antas ng mga bakanteng lugar ay inaasahang mananatili sa antas na 2-4%.
• Ang paglaki ng mga rate ng pag-upa at ang halaga ng pagbebenta ng mga bagay ay hindi inaasahan - ang pangunahing hadlang ay ang hindi kanais-nais na macroeconomic forecast para sa 2014 (namin forecast ang mababang paglago sa GDP at iba pang socio-economic indicator).
• Kabilang sa mga pinakamalaking proyekto na inihayag para sa pag-commissioning noong 2014, ang mga eksperto sa merkado ay nakikilala: ang South Gate industrial park at ang Radumlya logistics park, na may kabuuang lugar na 200 at 155 thousand square meters. m., ayon sa pagkakabanggit.

Mga konklusyon: malapit sa record volume ng commissioned space sa pang-industriya at warehouse real estate market sa Moscow at sa rehiyon ng Moscow ay walang makabuluhang epekto sa demand, na patuloy na nasa isang mataas na antas. Sa kawalan ng malalaking pagbabago sa mga terminong pangkomersyo dahil sa mataas na lebel demand, maaari nating tapusin na ang merkado ay nagpapatatag. Ang pangunahing mga kadahilanan na pumipigil sa merkado mula sa karagdagang aktibong pag-unlad ay macroeconomic - ang kawalang-tatag ng pangkalahatang sitwasyon sa ekonomiya ay nagpapataas ng mga panganib ng mga developer, na pinipilit ang huli na gumana nang mas aktibong ayon sa "build-to-suit" na pamamaraan.

Maaari kang mag-order ng serbisyo o makakuha ng karagdagang impormasyon sa pamamagitan ng pakikipag-ugnayan sa aming mga opisina sa pamamagitan ng telepono:

7 812 326-20-06 St. Petersburg
+7 495 955-78-37 Moscow
+7 343 372-54-75 Yekaterinburg
Email mail: