Hipoteka užtikrintų vertybinių popierių esmė ir paskirtis

1 apibrėžimas

Hipoteka vertybiniai popieriai(ICB) yra skolos vertybiniai popieriai, kuriais refinansuojamos banko įstaigos investicijos hipotekos paskolos. Kitaip tariant, tai yra hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai.

Norint geriau suprasti PBS esmę ir paskirtį, reikėtų remtis paprasčiausiu šių finansinių priemonių veikimo mechanizmo pavyzdžiu.

1 pavyzdys

Finansų įstaiga išduoda hipotekos paskolą už 200 000 USD ir iš karto išleidžia hipoteka užtikrintus vertybinius popierius už tą sumą. Investuotojas, nusipirkęs MCB, iš tikrųjų grįžta banko įstaiga jo išleistą sumą, kurią dabar gali atiduoti kitam skolininkui. Bankas, pardavęs hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, pradės juos grąžinti iš skolininkų grąžintų lėšų. 200 000 ir iš karto išleidžia hipoteka užtikrintus vertybinius popierius už tokią sumą. MCB įsigijęs investuotojas iš tikrųjų grąžina banko įstaigai išleistą sumą, kurią dabar gali išduoti kitam skolininkui. Bankas, pardavęs hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, pradės juos grąžinti iš skolininkų grąžintų lėšų.

Šios rūšies finansinių priemonių populiarumą lemia tai, kad vertybinius popierius suteikia nekilnojamasis turtas. Savo ruožtu šios rūšies vertybinių popierių pajamingumą suteikia nekilnojamojo turto vertė (kuri apskritai kasmet auga keliais procentais).

AT išsivyščiusios šalys Investicijos į hipotekos vertybinius popierius, kaip taisyklė, priskiriamos ilgalaikėms. Tačiau Rusijoje dėl ekonominio nestabilumo ir santykinai neišsivysčiusios finansų rinkos investuotojai renkasi daug trumpesnius terminus (3–5 metus).

Pagrindinės ICB savybės

Dauguma būdingi bruožai hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai yra tokie:

• pagrindinė skola už šiuos vertybinius popierius grąžinama periodiškai, o ne viena suma termino pabaigoje, kaip tai daroma paprastų obligacijų atveju
• mokamos sumos dydis ir įmokų skaičius gali skirtis (priklausomai nuo to, ar būsto paskolą paskolos gavėjas grąžins anksčiau laiko; pavyzdžiui, jei paskola nutraukiama anksčiau laiko, tokiu atveju bankas grąžins paskolą). popierius, kurį investuotojas įsigijo anksčiau nei numatyta)
• hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai yra palyginti mažo likvidumo (viena iš to priežasčių yra didelė jų kaina)
• PBS yra laikomi viena patikimiausių finansinių priemonių, nes turi realų užstatą (neginčijamas privalumas – į jas investuoja stambūs instituciniai investuotojai: draudimo bendrovės, dideli bankai, pensijų fondai, investiciniai fondai, valstybė ir kt.)
• PBS pelningumas priklauso nuo hipotekos palūkanų norma(paprastai šių vertybinių popierių grąžos norma yra didesnė nei vidutinė banko indėlių ir vyriausybės obligacijų grąža).

Pagrindiniai ICB tipai

Yra trys pagrindiniai tipai:

• Hipoteka – vardinis vertybinis popierius, suteikiantis jo savininkui teisę gauti jam priklausančias lėšas, užtikrintas nekilnojamuoju turtu
• Hipoteka užtikrintos obligacijos yra vertybiniai popieriai, išleisti tiek dokumentine, tiek nedokumentine forma. Jie paremti hipoteka, o ne nekilnojamuoju turtu. Hipotekos padengimas – tai suma, kurią klientai privalo sumokėti bankui pagal hipotekos sutartis (į šią sumą įeina pagrindinė paskolos dalis ir sukauptos palūkanos). Tačiau bankas neturi teisės išleisti tokių obligacijų už didesnę sumą, nei tikisi gauti iš savo skolininkų.
• Hipotekos dalyvavimo liudijimas yra vardinis vertybinis popierius, kuris neturi nominalios vertės, o tik nurodo investuotojo dalį hipotekos padengime. Tokius sertifikatus gali išduoti tik specialios organizacijos, turinčios licenciją dirbti su investiciniais fondais. investiciniai fondai arba privačių pensijų fondų. Jie padalija įgytas teises į kelias dalis, kad investicijos atsipirktų greičiau. Taigi, pavyzdžiui, investuotojas įgijo teisę grąžinti jam 10 milijonų rublių. obligacija. Tada ši teisė buvo padalinta į 5,3 ir 2 milijonus rublių. ir parduota šiems investuotojams, o tai leido daug greičiau susigrąžinti investicijas.

Palūkanos ir pagrindinės sumos mokėjimai už tokius vertybinius popierius yra mokami iš lėšų, gautų pagal užstatas paskolas.

Hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai(senovės graikų ὑποϑήκη - įkeitimas, nurodymas) - savotiški antriniai vertybiniai popieriai, kurie yra universali priemonė refinansuoti investicijas į būsto statyba, tai yra priemonė trumpam atstatyti finansines injekcijas į tokių gyvenamųjų objektų statybą, kurie perkami rinkoje už hipoteką. Tuo pačiu metu vertybiniai popieriai išlaiko būsto paskolos statybos refinansavimo stabilumą dėl to, kad lėšų grąžinimas investuotojui yra vykdomas per trumpesnį laikotarpį nei būsto paskolos sumos terminas.

Santykiai, kylantys iš hipoteka užtikrintų vertybinių popierių, skiriasi tokių vertybinių popierių emisija, emisija, apyvarta ir įsipareigojimų pagal juos vykdymu. Teritorijoje Rusijos Federacija visus išvardytus santykių tipus, susijusius su bet kokiais hipoteka užtikrintais vertybiniais popieriais, išskyrus hipoteką, reglamentuoja 2003 m. lapkričio 11 d. Federalinis įstatymas Nr. 152-ФЗ „Dėl hipoteka pagrįstų vertybinių popierių“.

Hipoteka užtikrintų vertybinių popierių paskirtis

Hipoteka užtikrintų vertybinių popierių tikslas – sumažinti pavėluoto grąžinimo riziką skolintų pinigų investuojant į hipotekos statybą, atliekamą pagal pakeitimo vertybiniais popieriais mechanizmą (iš anglų k. vertybiniai popieriai – vertybiniai popieriai). Pakeitimo vertybiniais popieriais mechanizmo esmė – skolinių įsipareigojimų, susijusių su refinansavimu, konvertavimo į vertybinius popierius su priimtinu užstatu ir santykinai dideliu likvidumu procedūra. Procedūrinė pakeitimo vertybiniais popieriais pusė yra vienos iš dviejų taktikų įgyvendinimas. Pirmuoju atveju įkeistus vertybinius popierius išleidžia kredito įstaigos, užsiimančios hipotekiniu kreditavimu. Antruoju atveju yra išpardavimas hipotekos investuotojai skoliniai įsipareigojimai hipotekos agentui – specialistui komercinė organizacija, kuri galiausiai išleidžia užtikrintus vertybinius popierius, nes turi teisę išleisti hipoteka užtikrintas obligacijas.

Hipoteka užtikrintų vertybinių popierių panaudojimas hipotekinio kapitalo refinansavimo procese vykdomas trimis būdais. Teisės aktai numato, kad hipoteka užtikrintas obligacijas išleidžia bankai, teikiantys hipotekos paskolas. Tačiau bankai taip pat gali perleisti hipotekos agentams reikalavimo teisę į kreditus (paskolas), užtikrintus hipoteka ir (arba) hipoteka. Ir galiausiai, mainais į hipotekos dalyvavimo liudijimus, valdymo įmonei galima perleisti nurodytas reikalavimų teises.

Hipoteka užtikrintų vertybinių popierių charakteristikos

Nepaisant skirtingų hipoteka užtikrintų vertybinių popierių tipų, daugumai MBS būdingos šios savybės:

1) beveik visais atvejais mokėjimai MBS turėtojams yra periodiniai. Dažniau kas mėnesį, rečiau kas ketvirtį;

2) mokėjimai iš turto telkinio dažniausiai susideda iš dviejų dalių: palūkanų (paskolų naudojimo mokestis) ir nusidėvėjimo (paskolų grąžinimo). Nusidėvėjimo mokėjimai gali būti planiniai arba išankstiniai, pilni arba daliniai;

Tai lėšų suma, kurią bankui (kreditoriui) privalo sumokėti visi jo hipotekos skolininkai pagal jų sudarytas paskolos sutartis, įskaitant pagrindinę sumą ir palūkanas. Šiuo rodikliu bankas remiasi apskaičiuodamas galimą hipoteka užtikrintų vertybinių popierių emisijos apimtį.

Hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rūšys

Hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai apima: hipotekos lakštą, hipoteka užtikrintą obligaciją ir hipoteka užtikrintą dalyvavimo liudijimą.

Hipoteka

Hipoteka – tai vardinis vertybinis popierius, patvirtinantis jos teisėto savininko teisę gauti prievolės, užtikrintos nekilnojamojo turto įkeitimu, įvykdymą. Šio darbo tikslas – paspartinti įkeisto turto apyvartą, siekiant išplėsti hipotekos kreditoriaus galimybes kuo greičiau patenkinti savo reikalavimus. Hipotekos kreditoriaus teisių pagal hipoteką perleidimas vykdomas perleidimo (reikalavimų perleidimo) pagrindu. Šio dokumento buvimas neatmeta būtinybės sudaryti hipotekos sutartį, kurios sąlygose turėtų būti numatyta hipotekos išdavimas hipotekos kreditoriui. Tačiau hipotekai teikiama pirmenybė prieš sutartį, todėl, nesutampus sutarties turiniui, reikia vadovautis hipotekos turiniu.

Skirtingai nuo daugumos kitų vertybinių popierių (pvz., vekselio, vardo ir kt.), hipotekos lakšto turinys gali būti keičiamas arba pakeistas; šią teisę turi įkeistas skolininkas, hipotekos davėjas ir teisėtas hipotekos savininkas. Bet kokie pakeitimai ar pakeitimai atliekami tik šių šalių susitarimu. Hipotekos pakeitimas arba pakeitimas paprastai taikomas privataus pagrindinės prievolės įvykdymo atveju.

Hipotekos lakštas teisme pripažįstamas negaliojančiu dviem atvejais - teisėtam savininkui pažeidus jos išdavimo tvarką arba dėl jos praradimo, o praradimo faktą būtinai patvirtina hipotekos dublikato išdavimas. obligacija įkaito turėtojui. Hipotekos dublikatą išduoda įstaiga, atlikusi hipotekos valstybinę registraciją.

Hipoteka garantuotos obligacijos

Hipoteka užtikrinta obligacija yra vertybinis popierius, kurio įsipareigojimų įvykdymas yra visiškai ar iš dalies užtikrintas hipotekos įkeitimu. Šis dokumentas išduodamas tiek dokumentine, tiek nedokumentine forma. Būsto obligacijomis daugiausia prekiaujama rinkoje, t. y. yra padengtos reikalavimo teisėmis, užtikrintomis užstatu. gyvenamosios patalpos. Tuo pačiu metu būsto obligacijos negali būti užtikrintos nekilnojamojo turto, kurio statyba nebaigta, įkeitimu.

Taigi, skiriamasis ženklas obligacijos, kaip hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rūšis, yra ženklas, kad įsipareigojimų pagal tokią obligaciją įvykdymas yra užtikrintas hipotekos įkeitimu (o ne nekilnojamojo turto įkeitimu), o šią apsaugą daugeliu atvejų sudaro teisės reikalavimas, užtikrintas hipoteka.

Tai visų pirma reiškia, kad į hipotekos užtikrinimą įtrauktam reikalavimui dėl hipoteka užtikrintos prievolės patvirtinti pakanka turėti hipoteką. Todėl pažeidus iš tokių obligacijų kylančias prievoles (pavyzdžiui, hipotekos lakštus išleidusiam bankui atsisakius už jas atsiskaityti), šių vertybinių popierių savininkas turi teisę atimti hipotekos padengimą, kuris yra įkeitimo dalykas. Tuo tarpu hipotekos davėjas (būsto savininkas) atsako tik už savo prievolės, kylančios iš būsto hipoteka užtikrintos panaudos sutarties, nevykdymą.

Visų apyvartoje esančių hipoteka užtikrintų obligacijų įsipareigojimų dydis neturi viršyti hipotekos padengimo sumos, kuri yra esminė šių obligacijų turėtojų teisių apsaugos sąlyga. Kartu hipoteka užtikrintų reikalavimų suma, įtraukta į obligacijų hipotekos apsaugą, neturėtų būti mažesnė nei 80% išleistų obligacijų nominalios vertės. Tuo pačiu pagrindinė reikalavimų suma pagal paskolos sutartį arba paskolos sutartį, užtikrintą hipoteka ar hipoteka, neturi viršyti 80 procentų nekilnojamojo turto, kuris yra hipotekos objektas ir įvertintas nepriklausomo turto vertintojo, rinkos vertės. .

Hipoteka užtikrintų obligacijų emisiją gali vykdyti tik kredito įstaigos ir hipotekos agentai, kurie yra specializuotos komercinės organizacijos (akcinės bendrovės), kurių pagrindinė veikla yra reikalavimų įgijimas ir hipotekos lakštų išleidimas. Pastaruoju atveju hipotekos paskolą suteikęs bankas perleidžia iš paskolos sutarties kylančias reikalavimo teises hipotekos agentams, o tai taip pat yra laikoma hipotekos kapitalo refinansavimo kryptimi, nes šis kapitalas papildomas m. kuo greičiau dėl greito pinigų grąžinimo hipotekos paskolos(išskyrus banko ir hipotekos agento sutartyje numatytas palūkanas).

Hipotekos dalyvavimo liudijimai

Hipotekos dalyvavimo liudijimas yra vardinis be nominalios vertės vertybinis popierius, patvirtinantis jo savininko nuosavybės teisę bendra nuosavybė už hipotekos padengimą, taip pat teisę reikalauti iš ją išdavusio asmens tinkamo patikėjimo teise valdyti hipotekos draudimą ir kitas įstatymų numatytas bei investicinės dalies savininko teisėms artimas teises. Taigi hipotekos dalyvavimo liudijimai veikia kaip keitimo priemonė perleidžiant kredito įstaiga reikalavimo teisės, kylančios iš paskolos sutarčių patikos valdymui valdymo įmonė.

Tik komercinė organizacija (akcinė bendrovė), turinti investicinių fondų, investicinių fondų ir nevalstybinių pensijų fondų valdymo licenciją, turi teisę išduoti būsto paskolos dalyvavimo liudijimus. Hipotekos draudimą sudarančio turto komplekso valdymas vykdomas dalyvaujančių hipotekos liudijimų turėtojų interesais.

Kredito įstaiga, tapusi hipotekos dalyvavimo liudijimo savininke, įgyja bendrąja daline nuosavybe patikėjimo teise turimą hipotekos užstatą. Ši dalis apima nuosavybės ir įsipareigojimų teisių fondą, kurį sudaro piniginiai reikalavimai, finansinis turtas, vertybiniai popieriai ir nekilnojamasis turtas. Hipotekos padengimo sudedamųjų dalių nuosavybė, saugojimas ir apskaita vykdoma pagal valdytojo ir specializuoto depozitoriumo kompetenciją. Pirmasis (valdytojas) valdo, naudoja ir disponuoja hipotekos draudimu dalyvavimo hipotekos liudijimų turėtojų interesais. Antrasis (depozitoriumas) vykdo valdytojo veiklos kontrolę, tvarkydamas hipotekos padengimo registrą.

Hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rūšys

Paprastai išskiriamos šios hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rūšys:

• Užtikrinti vertybiniai popieriai būsto hipoteka (Anglų) Gyvenamosios paskirties hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai – RMBS ) yra labiausiai paplitusi pakeitimo vertybiniais popieriais forma. Tokie vertybiniai popieriai yra užtikrinti vienarūšių būsto paskolų, užstatų gyvenamosios paskirties nekilnojamuoju turtu, fondu.
• Hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai komercinis nekilnojamasis turtas - (Anglų) Komerciniai hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai – CMBS ) – vertybiniai popieriai, užtikrinti vienu ar daugiau hipotekų grupių. Tokių vertybinių popierių įkaitas gali būti sudarytas iš vienos ar daugiau paskolų, užtikrintų

Federalinis hipotekos vertybinių popierių įstatymas buvo pasirašytas 2003 m. lapkričio 11 d. Jo esmė slypi tame, kad dabar kiekvienas asmuo ar organizacija gali tapti investuotoju į būsto paskolą būsto fondas. Vertybinių popierių užstatas yra įkeistas turtas ir paskolos gavėjų grąžintinus paskolos įsipareigojimus. Rizikos draudimu užsiima didieji draudikai.

Federalinis įstatymas Nr.152 skirtas ne tik reguliuoti finansinius santykius skolintojai, skolininkai ir potencialūs investuotojai būsto statybos rinkoje. Tai norminis dokumentas buvo sukurta pirmiausia siekiant gauti instrumentą efektyviam įvairių valstybės fondų lėšų investavimui.

Taigi, pasižiūrėjus į Vakarų šalių patirtį, matyti, kad iki daugiau nei pusės sukauptų lėšų pensijų aprūpinimas, patalpintas būtent į hipotekos ir būsto vertybinius popierius. Šiandien mūsų šalyje šio įstatymo veikimas apsiriboja tam tikrais sluoksniais. Bendri draugai dalį savo investicinių lėšų įneša į hipoteka užtikrintus vertybinius popierius. Tačiau tai yra visiškai finansinė priemonė vistiek neveikė.

2015 m. krizė paveikė staigų nominalios vertės kritimą nacionaline valiuta. Investuoti į būsto statybą tapo nuostolinga dėl didelės bankroto rizikos. Fizinių asmenų bankroto įstatymas tik padidino potencialių investuotojų riziką.

Pagrindinės federalinio įstatymo dėl hipoteka užtikrintų vertybinių popierių sąvokos

Pirmiausia verta suprasti pagrindines pagrindines sąvokas, kuriomis grindžiamas federalinis įstatymas dėl hipoteka užtikrintų vertybinių popierių. Šiame norminiame dokumente naudojamos šios sąvokos:

• pagal hipoteka užtikrintus vertybinius popierius įstatyme suprantami užstatu užtikrinti dokumentai, suteikiantys teisę gauti tam tikrą pelną ateityje;
• Hipoteka užtikrintos obligacijos pirmiausia yra vertybiniai popieriai, kuriuos išleidžia finansų kredito įstaigos už savo portfelio garantiją. hipotekos sutartys su visišku nekilnojamojo turto užstatu;
• būsto obligacija yra užtikrinta tik užstato rizika ir nėra dokumentas, suteikiantis teisę į akcinį kapitalą skirstant kredito pelną;
• hipotekos agentas gali būti specializuota organizacija, veikianti pagal Rusijos centrinio banko išduotą licenciją, jos veikla skirta formuoti hipoteka užtikrintų vertybinių popierių paketus ir tarpininkauti tarp bankų ir potencialių investuotojų Rusijos Federacijos būsto rinkoje;
• hipotekos dalyvavimo liudijimas taip pat yra vertybinis popierius, tačiau turintis ribotą galią, todėl jo turėtojas negali pretenduoti į pelno, gauto pardavus užstatą, paskirstymą.

Šios pagrindinės sąlygos yra federalinio įstatymo dėl hipoteka užtikrintų vertybinių popierių veikimo pagrindas. Su jais galite operuoti tik užtikrindami kreditoriaus prisiimtus įsipareigojimus. Finansavimas vykdomas pagal sudarytą sutartį investicijų sutartys. Išmokėtinų dividendų dydis nustatomas kredito įstaigos valdybos posėdžio metu ir susitarus su hipotekos agentu.

Kas yra hipotekos padengimas?

Pagal federalinį įstatymą dėl hipoteka užtikrintų vertybinių popierių, visi jie yra įkeisti ir apdraudžia investuotoją nuo galimos nuostolių rizikos dėl skolininkų užstato ir kreditinių įsipareigojimų.

Kas yra hipotekos draudimas pagal aprašytą federalinį įstatymą? Tai gali būti nekilnojamasis turtas, hipoteka, paskolos įsipareigojimai sumokėti pagrindinę skolos sumą ir už lėšų naudojimą priskaičiuotos palūkanos. Viskas, kas garantuoja investuotojo į vertybinius popierius investuotų lėšų saugumą, yra būsto paskolos draudimas. Atsakomybė už šių lėšų patikimumą tenka bankui, išleidžiančiam hipoteka užtikrintus vertybinius popierius. Atsakomybė už įstatymų laikymąsi šioje srityje tenka hipotekos agentui, turinčiam specialiai išduotą leidimą.

Taigi hipotekos agentas turi galimybę ir tiesioginę pareigą atlikti pilną finansinės organizacijos auditą ir gerbti investuotojų teises investuotų lėšų saugumo srityje.

Hipotekos padengimo išimtis yra suma, kuri dengia daugiau nei 80 % įvertintos užstato vertės. Praktiškai tai reiškia, kad jei paskolos gavėjas ima būsto paskolą be pradinis įnašas, tuomet, kai šis turtas yra įtrauktas į jo hipotekos vertybinių popierių paketą, bankas įsipareigoja 20% sumos padengti iš savo finansinio turto.

Būsto hipotekos paskolos sutartis – tai hipotekos užtikrinimas vertybinių popierių, sertifikatų ir obligacijų išleidimui. Tačiau yra keletas federalinių įstatymų reikalavimų, susijusių su šio dokumento dizainu:

1. sutarties formoje turi būti nurodyta, kad tai reiškia tik atsiskaitymą grynųjų arba negrynųjų pinigų pervedimu (apskaičiavimas mainų būdu pagal galiojančius teisės aktus nenumatytas);
2. prie hipotekos sutarties turi būti pridėtas draudimo liudijimas nuo įsigyjamo turto sugadinimo ir praradimo rizikų;
3. hipoteka paskolos sutartis yra sudaryta tam tikrai finansavimo sumai, ji neturi viršyti 80% perkamo turto vertinamos vertės;
4. prie sutarties pridedamas komercinės paskirties buto, namo, kambario, individualaus pastato rinkos vertės nustatymo aktas;
5. privalomas įkaito įsipareigojimų registravimas gavus hipoteką ir perdavimas saugoti kredito įstaigai, kuri yra įkaito turėtoja;
6. sutartyje turi būti nurodyta, kad įkaito davėjas neturi teisės perleisti šio turto be atitinkamo kreditoriaus leidimo iki visiško visų finansinių įsipareigojimų bankui įvykdymo.

Viskas neįtraukiama į hipotekos draudimą Nekilnojamasis turtas kuriam registracija nebuvo atlikta draudimo liudijimas visais hipotekos įstatyme numatytais punktais ir rizika. Visos kitos draudimo rūšys yra neprivalomos. O jeigu paskolos gavėjas nesudaro būsto paskolos draudimo poliso, bankas neturi teisės įtraukti šios sutarties į savo paskolų portfelis ir perkelti jį į hipoteka užtikrintų vertybinių popierių duomenų bazę. Taigi kredito įstaiga negauna lėšų grąžinimo ir praranda apyvartines lėšas per visą skolinimo savo skolininkui laiką. Tai tampa teisėtu kėlimo pagrindu palūkanų norma.

Hipotekos agentas: organizacijos forma, teisės ir pareigos

Hipotekos agentas yra specializuota organizacija, kurios teisės ir pareigos apima reguliavimą Rusijos rinka hipotekos vertybiniai popieriai. Hipotekos agentas gali veikti kaip organizacijos teisinė forma akcinė bendrovė atviro ir uždarojo tipo, ribotos atsakomybės bendrovės. Norint pradėti veiklą, būtina įregistruoti juridinį asmenį, išduoti visus reikiamus leidimus ir gauti Rusijos centrinio banko licenciją, suteikiančią teisę vykdyti veiklą. finansinė veikla Rusijos Federacijos teritorijoje.

Hipotekos agentas turi šias teises ir pareigas:

• jis gali išpirkti kreditinius įsipareigojimus iš bankų;
• tikrinti banko darbą užstato valdymo ir būsto paskolos padengimo saugumo užtikrinimo srityje, siekiant laikytis potencialių investuotojų rizikos ribojimo principų;
• po kredito ir užstato įsipareigojimų išpirkimo suformuoti atskirą investicinių pasiūlymų paketą;
• pritraukti skolintas lėšas iš fizinių ir juridinių asmenų, esančių Rusijos Federacijos teritorijoje ar užsienyje, disponavimo;
• kontroliuoti pelno gavimo priemonių paskirstymo procesą;
• dalyvavimas susirinkimuose dėl gautų dividendų paskirstymo.

Kitu būdu agentas gali būti vadinamas specializuota hipotekos organizacija. Vienas iš dviejų pavadinimų, atspindinčių pagrindinę esmę ekonominė veikla būtinai turi būti įtrauktas į pilno pavadinimo formavimą.

Hipotekos agentas nėra visavertė komercinė organizacija ir neturi teisės sudaryti sutarčių su asmenys atlygintinu (mokamu) pagrindu. Bet kokia verslo veikla, susijusi su informacijos pardavimu ar vertingos informacijos perdavimu, numato atsakomybę teisminio organizacijos likvidavimo forma.

Savanoriškai likviduoti specializuotą hipotekos organizaciją galima tik įvykdžius visus jos įsipareigojimus.

Hipotekos draudimo registras

Kiekvienas hipotekos agentas pagal federalinį įstatymą dėl hipoteka užtikrintų vertybinių popierių privalo turėti išsamius dokumentus. hipotekos padengimo registras yra duomenų bazė, kurioje turi būti suvesti visi priimti skolintoms lėšoms investuoti objektai.

Hipotekos draudimų registras vienu metu tvarkomas elektroniniu ir popieriniu formatu. Gautos informacijos įvedimo terminas yra 24 valandos nuo gavimo ir apdorojimo. Kontroliuojantys asmenys turi prieigą prie šio registro informacijos. valdžios organai(Rusijos centrinis bankas), kredito įstaigos, kurių balanse yra šis užstatas, investuotojai ir sertifikatų, obligacijų turėtojai.

Hipotekos draudimo registre turi būti įrašyta ši informacija:

• visas nekilnojamojo turto vietos adresas;
• jo numatoma kadastrinė ir likvidi rinkos vertė;
• užstato įsipareigojimų užtikrinimas;
• sudarytos hipotekos paskolos sutarties galiojimo laikas;
• taikomos draudimo rūšys šis objektas Nekilnojamasis turtas;
• galimas metinis pelnas;
• pažyma apie skolintų lėšų pritraukimą paskolai refinansuoti;
• likusi dalis bus pertvarkyta pritraukiant investicijų paketus.

Visa ši informacija turi būti pateikta hipoteka užtikrintų vertybinių popierių savininkams, gavus jų raštišką prašymą. Visa informacija, susijusi su užstato praradimu, pakeitimu, jo likvidžios rinkos vertės padidėjimu ar sumažėjimu, turi būti laiku įrašyta į registrą.

Teisių patvirtinimo formos

Išleidžiant hipoteka užtikrintą obligaciją, naudojama speciali jos turėtojo teisių patvirtinimo forma. Užstatu gali būti išduodami popieriniai ir elektroniniai nominalai, nurodant užstatą ir įsipareigojimus.

Pagrindinė vertybinio popieriaus savininko teisės užtikrinimo forma yra jo įtraukimas į valstybės registrą. Šį registrą tvarko vyriausybinės agentūros. Net ir pametus popierinę ir elektroninę obligacijos ar sertifikato versiją, investuotojas gali kreiptis į Rusijos centrinį banką su prašymu atkurti jo įstatymines teises. Po to bus išduotas pažymėjimas. Šis sertifikatas suteikia galimybę gauti palūkanas ir dividendus. Jis taip pat gali būti naudojamas užsakyti išleisti anksčiau išleistų obligacijų ir sertifikatų dublikatus su nominaliomis vertėmis.

Palūkanos ir jo mokėjimo užstatas

Po hipoteka užtikrintų vertybinių popierių išleidimo ir jų padėjimo finansų rinka Hipotekos agentas privalo sumokėti palūkanas. pelningumo dydis nustatomas iš anksto susitarus su nekilnojamojo turto hipotekos turėtoja finansų institucija. Tuomet pritraukiant investicijas iš juridinių ir fizinių asmenų sutartyje nurodoma priskaičiuotų palūkanų mokėjimo data ir pelningumo dydis. per visą investicinių lėšų pritraukimo į hipoteka užtikrintų vertybinių popierių emisiją laikotarpį, nurodyto pajamingumo procento mažėjimas neleidžiamas.

Mokėjimai negali būti atliekami rečiau kaip kartą per metus. Priešingu atveju tai gali būti numatyta sutarties sąlygose. Tačiau mokėti palūkanų mažiau nei 1 kartą per dvylika mėnesių neleidžia hipoteka užtikrintų vertybinių popierių įstatymas.

Garantuoti mokėjimai obligacijų ir sertifikatų turėtojams teikiami hipotekos užstatu. Kiekvienas bankas turi lėšų įstatinis kapitalas. Sumažėjus šiems rezervams, Centrinis bankas inicijuoja licencijos panaikinimą ir kredito įstaigos darbo nutraukimą. Nuosavo turto likučio nesumažėjimas yra galimybės įvykdyti visus banko įsipareigojimus pagal prisiimtus įsipareigojimus garantija. finansinių įsipareigojimų investuotojams.

Hipoteka užtikrintų vertybinių popierių išleidimas (išleidimas).

Hipoteka užtikrintų vertybinių popierių emisiją arba išleidimą į apyvartą griežtai reglamentuoja dabartinė federalinio įstatymo redakcija. Jau formuojant pirminį pasiūlymų paketą potencialiems investuotojams keliami pakankamai griežti reikalavimai.

Visų pirma turėtumėte atkreipti dėmesį į šiuos parametrus:

• prieš išleidžiant hipoteka užtikrintas obligacijas, turi būti surašytas registras, kuriame yra visa pagrindinė informacija apie įkeistą nekilnojamąjį turtą;
• emisijos apimtis ribojama iki 80 procentų į registrą įtraukto įkeisto turto likvidžios rinkos vertės;
• užstatas priimtas kaip užstatas hipotekos turtas ir nuosavas banko turtas;
• pardavus visą investicinio pasiūlymo paketą, registras uždaromas ir pakeitimai daromi tik pakeitus turtą ar pasikeitus jo vertei.

Išduodant obligaciją ar hipotekos liudijimą, svarbiausia informacija nurodoma jos nominaliąja verte:

1. šio užstato galiojimo laikas (dažniausiai jis ribojamas hipotekos paskolos laikotarpiu, per kurį buvo gautas įkeistas nekilnojamasis turtas);
2. pilnas vardas juridinis asmuo arba vertybinio popieriaus turėtojo fizinio asmens pavardė, vardas ir patronimas;
3. nominalioji vertė ir hipotekos užstatas;
4. kasmet turėtojui priskaičiuotų ir mokamų palūkanų sumos.
5. taip pat išduodant nustatomos visos sąlygos teikti ir papildomas finansines garantijas investuotojui.

Kai išleidžiami hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai, pirmenybė teikiama jų platinimui, kai išperkama vienkartinė visos nominali vertė. Todėl dažniausiai tokie investiciniai paketai patenka į investicinių fondų ir kitų fondų rankas.

hipotekos padengimo reikalavimai

Federalinis hipotekos vertybinių popierių įstatymas padidino aprėpties arba užstato reikalavimus. Visų pirma, didžiojoje draudimo dalyje negali būti objektų, kurių rinkos likvidumas yra mažas.

Būtent dėl ​​šios priežasties visi bankai kelia savo reikalavimus kredituojamam nekilnojamajam turtui. Taip yra dėl to, kad butai, esantys, pavyzdžiui, apgriuvusioje vietoje būsto fondas, neturi rinkos likvidumo ir negali būti įtrauktos į hipotekos padengimo registrą. Atitinkamai, už išduotą būsto paskolą nebus galima pritraukti investicinių lėšų iš trečiųjų šalių investuotojų.

Reikalavimai apima išlaidas. Ji turi būti mažesnė nei 80% išleistų obligacijų ir sertifikatų nominalios vertės. Likusią užstato vertės dalį bankas turi kompensuoti savo rezervo lėšų sąskaita.

Praradus vartojimo savybes, bet koks į hipoteka užtikrintų vertybinių popierių išleidimo registrą įtrauktas turtas turi būti pakeistas analogišku likvidžia rinkos verte. Ši dalis verčia bankus imtis veiksmų, jei klientas sumoka hipoteką anksčiau laiko.

Esant tokiai situacijai, įkeistas turtas per 30 dienų turi būti išbrauktas iš obligacijų hipotekos padengimo registro. Po to vyksta nutraukimo fakto registravimas. įkeitimo sutartis registracijos kameroje ir informacija įvedama į elektroninę duomenų bazę. Iki to laiko hipotekos padengimo registre turėtų atsirasti dar vienas nekilnojamojo turto objektas, padengiantis atsiradusį likvidžios rinkos vertės trūkumą.

Antrasis atvejis yra įžeidžiantis draudiminis įvykis. jeigu, pavyzdžiui, sugriuvo pastato sienų konstrukcijos ir buvo sunaikintas turtas, tada Draudimo bendrovė sumoka bankui visą padarytos žalos sumą. Esant tokiai situacijai, hipotekos draudimo registre susidaro spraga.

Hipotekos lakštų ir sertifikatų apyvarta

Dabartinė hipotekos lakštų ir obligacijų apyvarta reiškia jų išpirkimą, turto areštą, pardavimą ir kitus pardavimo būdus, taip pat ir emitento bankroto atveju.

Taigi pagal federalinį įstatymą dėl hipoteka užtikrintų vertybinių popierių jie yra tų savininkų, kurie nurodyti nominaliąja verte ir įrašyti į valstybinį vertybinių popierių registrą, nuosavybė. Atitinkamai hipotekos lakštų turėtojai turi teisę:

• atšaukti savo finansiniai ištekliai išperkant užstatą;
• vėliau perparduodant obligaciją trečiajai šaliai, tačiau tik padedant hipotekos agentui;
• reikalauti iš anksto įvykdyti prievoles emitento bankroto atveju.

Hipotekos liudijimai ir obligacijos gali būti areštuoti nukentėjusių asmenų naudai, siekiant atlyginti turtinę žalą. Paprastai tai daroma iškvietus servisą. antstoliai pridedant kopiją teismo nurodymas, vykdomasis raštas ir kitos teisinės formos dokumentų.

Išleistas hipotekos lakštus ir sertifikatus galima išpirkti anksčiau laiko tiek emitentui, tiek vertybinių popierių turėtojui pageidaujant. Nustačius reikšmingų darbo pažeidimų finansų įstaiga arba specializuota hipotekos organizacija išankstinis grąžinimas hipoteka užtikrintus vertybinius popierius gali inicijuoti Rusijos centrinis bankas. Hipotekos įkeitimo termino nutraukimo pagrindas gali būti esminis hipotekos draudimų registro struktūrinės dalies pakeitimas.

Stebėkite Federalinio hipotekos vertybinių popierių įstatymo akcentus pridėtame vaizdo įraše, kuriame ekspertas teisininkas pasakoja apie visus galimus jo įgyvendinimo sunkumus potencialiems investuotojams:

Hipotekos lakštai gerai žinomi užsienyje. Vertybiniai popieriai palaipsniui ateina į mūsų šalį. Iš tiesų, dar 2016 m., paskelbė AHML UAB direktorius bendradarbiavimas su „Sberbank“. ir obligacijų emisija 50 mlrd. rublių. Ateityje nekilnojamojo turto vertybiniai popieriai taps efektyviu mechanizmu pritraukti lėšų ilgalaikiam finansavimui. Tai leis stambiesiems dalyviams plėsti savo veiklą pirminėje skolinimo rinkoje.

Kas tai yra?

Rusijos Federacijos vertybinių popierių rinka, deja, yra tik pačioje savo vystymosi pradžioje, todėl daugelis piliečių net nežino, kas tai yra. Tačiau tai gana pelninga tokio tipo vertybinių popierių savininkui.

Apsvarstykite išleidimo procedūrą su pavyzdžiu. Bankas 25 metų laikotarpiui suteikė 100 milijonų rublių hipotekos paskolas su nekilnojamuoju turtu. Už tokią pat sumą kredito įstaiga išleidžia obligacijas investuotojams, taip pat ir privatiems. Vertybinių popierių terminas yra 25 metai, todėl praėjus šiam laikui į obligacijas investavęs investuotojas pinigus atgaus. Be to, kasmet jis gaus kupono pajamų arba palūkanas už naudojimąsi jo pinigais.

Kuponams sumokėti bankas skiria lėšas, kurias paskolos gavėjai moka kaip palūkanas už būsto paskolas.

Kas turi naudos iš hipoteka garantuotų obligacijų?

Išmokos investuotojams priklauso nuo kurso. Šiandien ji skiriasi bankuose, bet vidutiniškai yra 9-9,5 proc. Tai daug daugiau ir pelningiau nei privatus investuotojas galėtų gauti padėjus lėšas į indėlį.

Bankas laimi, nes paskolos gavėjui išduotos lėšos grąžinamos daug anksčiau nei po 20 metų. Pardavimo metu gautus pinigus bankas suteiks kitam hipotekos skolininkas. Didėja sandorių skaičius, didėja ir pelningumas.

Paskolos gavėjai gauna naudos iš tolesnio augimo hipotekos sandoriai, įskaitant ir obligacijas, nes yra didelė tikimybė, kad sumažės nekilnojamojo turto paskolų palūkanų norma. Žinoma, niekas nesitiki, kad procentas smarkiai sumažės. Tačiau net ir nedidelis sumažinimas iki 1,5% turės įtakos galutinei paskolos permokai.

Kaip užtikrinami skoliniai įsipareigojimai?

Investuotojams hipotekos obligacijos turi naudos iš užstato likvidumo, nes hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai šiandien yra populiariausi. Kol Rusijos Federacijos nekilnojamojo turto rinka yra stabili, be staigių šuolių ir kritimų, investuotojai yra apsaugoti nuo investuotų lėšų praradimo.

Hipotekos lakštai Rusijoje

Pastaruoju metu būsto paskolų rinka pradėjo vystytis gana sparčiai. Visi aciu specialios programosšeimoms su vaikais, žemesnė pagrindinis kursas, programų prieinamumas karinė hipoteka. Smarkiai išaugus būsto paskolų sandoriams, bankai tiesiog neturi pakankamai pinigų išduoti vis daugiau paskolų. Štai kodėl reikia daug investuotojų, norinčių pirkti hipotekos obligacijas.

Rinka pradėjo atgyti po to, kai pagrindiniai žaidėjai: Sberbank, Raiffeisenbank, BinBank atliko kelis hipotekos pakeitimo vertybiniais popieriais sandorius vienu metu.

Hipotekos obligacijų alternatyvos

Hipoteka užtikrintų obligacijų alternatyva yra dalyvavimo hipotekoje liudijimas, kuris nėra skolos vertybiniai popieriai. Jie leidžia investuotojui gauti tam tikrą turto procentą. Tokių sertifikatų pajamingumas gali būti net didesnis nei obligacijų, tačiau rizika yra daug didesnė.

Vertybinių popierių savybės ir problemos Rusijoje

Ilgą laiką hipotekos paskolos vystėsi nenaudojant vertybinių popierių. Štai kodėl hipotekos lakštų įvedimas į esamą sistemą užtrunka šiek tiek laiko. Investuotojams tai bus geras investavimo žingsnis nuosavų lėšųį pelningą verslą. Bankai plečia paskolų išdavimo galimybes naujiems klientams.
Hipoteka užtikrintų vertybinių popierių įtaka 2008 m. krizei

Po 2008 m. JAV prasidėjusios krizės būtent obligacijos padėjo iš krizės išbristi su minimaliais nuostoliais, nes dalį lėšų išleido valstybė, kitą dalį privatūs investuotojai.

Tačiau reikšmingi sistemos trūkumai neleidžia gauti tinkamos naudos:

1. Skolininko išankstinis visos ar dalies skolos grąžinimas neigiamai veikia rinką, nes investuotojai negali gauti laukiamo pelno. Kai kurie bankai, siekdami išlaikyti investuotojus, kompensuoja skirtumą tarp laukiamų ir gautų pajamų.
2. Būsto paskolos dažniausiai nestovi vietoje, todėl pajamos gali arba mažėti, arba vėl didėti.

Dėl dalyvavimo Rusijos Federacijos hipotekos obligacijų rinka vystosi pagrindiniai žaidėjai, pavyzdžiui, „Sberbank“, „VTB 24“ ir kt.

3.3. Hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai

Jau tris dešimtmečius hipotekos paskolos buvo neatsiejama jos dalis Amerikos rinka vertingų popierių. Per šį laiką atsirado įvairios hipotekos paskolos pagrindu sukurtų vertybinių popierių schemos, formos ir rūšys. Tačiau pirmoji ir paprasčiausia schema (vadinamasis perėjimas) išlieka viena populiariausių. Jis įgyvendinamas daugiausia per du vyriausybines agentūras(FNMA ir GNMA) ir viena pusiau būsena (FHLMC).

hipotekos rinka susideda iš trijų pagrindinių elementų: hipotekos rinkos (pirminės hipotekos rinkos), hipotekos vertybinių popierių rinkos (antrinės hipotekos rinkos, kuri taip pat skirstoma į pirminę ir antrinę) ir nekilnojamojo turto rinkos.

Hipotekos rinka(pirminė hipotekos rinka) apima paskolos davėjo ir paskolos gavėjo veiklos sritį, tarp kurių atsiranda įsipareigojimai pagal hipotekos paskolos sutartį. Pirminės rinkos dalyviai yra piliečiai ir hipotekos bankai, hipotekos įmonės ir kitos institucijos, teikiančios paskolas piliečiams su nekilnojamuoju turtu (3.9 pav.). Jei skolintojas yra bankas, jam svarbu turėti galimybę atnaujinti kredito išteklius, kuriuos jis gali išduoti naujų ilgalaikių būsto paskolų forma vėlesniems skolininkams (šiai problemai išspręsti organizuojama antrinė hipotekos rinka). .

Ryžiai. 3.9 Hipotekos rinka

Pirminė hipotekos rinka apima įkaito turėtojų (kredituotojų) ir hipotekos davėjų (paskolos gavėjų) veiklos visumą.

Rinkoje hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai(antrinė hipotekos rinka) suteiktų hipotekos paskolų hipotekos pardavimas. Hipoteka - teisinis dokumentas dėl nekilnojamojo turto įkeitimo (įkeitimo), patvirtinančio nekilnojamojo turto objekto grąžinimą kaip prievolių pagal paskolą (paskolą) užtikrinimą.

Pirmą kartą hipotekos, kaip rinkoje laisvai cirkuliuojančio vertybinio popieriaus, sąvoka atsirado 1998 m. federaliniame įstatyme „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ 1998 m. liepos 16 d. Nr. 102-FZ. Hipotekos lakštas perleidžiamas darant kitą indosamentą (tik vėlesnį valstybinė registracija perdavimas), o tai supaprastina teisių perėjimą nagrinėjamame teisiniame santykyje. Hipotekos patogumas slypi tuo, kad ji pati gali būti įkeitimo objektu. Nepaisant to, hipotekos rinka Rusijoje dar nesusiformavo.

Akcijų rinkos dalyvius ypač domina hipotekos lakštus ir hipotekos dalyvavimo liudijimai. Apibrėžimai, apyvartos taisyklės ir investuotojų į šiuos vertybinius popierius kategorijos nustatytos 2003 m. spalio 29 d. Federaliniame įstatyme „Dėl hipotekos vertybinių popierių“ Nr. 152-FZ.

Hipoteka užtikrinta obligacija - obligacija, pagal kurią įsipareigojimų įvykdymas užtikrinamas hipotekos įkeitimu. Hipotekos dalyvavimo liudijimas - vardinį vertybinį popierių, patvirtinantį jo savininko dalį bendrosios nuosavybės teise į hipotekos įkeitimą, teisę reikalauti iš jį išdavusio asmens tinkamo patikėjimo teise valdyti hipotekos užtikrinimą, teisę gauti lėšas, gautas vykdant prievoles, reikalavimus, dėl kurių sudaro hipotekos draudimą, taip pat kitas šiame federaliniame įstatyme numatytas teises.

Dalyvavimo pažymėjimas yra naujas popierius mūsų rinkai, o tai reiškia sudėtingesnį finansinį mechanizmą. Kiekvienas vertybinio popieriaus pirkėjas turi dalį turto, kuris yra sertifikatų „dangtis“, bendrosios nuosavybės. Sertifikato savininkas yra tarsi būsto paskolų savininkas ir tuo pačiu veikia kaip steigėjas ir naudos gavėjas pagal šio turto patikėjimo valdymo sutartį. Jis gauna beveik visas lėšas, kurias paskolos gavėjas moka už paskolą (atėmus vadovo atlygį).

hipotekos agentas - specializuota komercinė organizacija, kurios išskirtinis veiklos objektas yra reikalavimo teisių į hipoteka ir (ar) hipoteka užtikrintus kreditus (paskolas) įgijimas ir kuriai pagal šį federalinį įstatymą buvo suteikta teisė išleisti hipoteka užtikrintas obligacijas. .

Hipotekos agento veiklos dalyku gali būti tik reikalavimų į kreditus (paskolas), užtikrintų hipoteka, įgijimas ir (ar) hipotekos, kurias hipotekos agentas gali įgyti pagal pirkimo-pardavimo, keitimo, perleidimo sutartį. reikalavimo perleidimas), kitas šio turto perleidimo sandoris, įskaitant tuos, kurie susiję su hipotekos agento įstatinio kapitalo (akcijų) apmokėjimu šiuo turtu, taip pat dėl ​​visuotinio paveldėjimo.

Hipotekos agentas turi pilietines teises ir prisiima civilines prievoles, būtinas nurodytai veiklai, kurią gali vykdyti tik hipotekos agentas akcinės bendrovės pavidalu, vykdyti. Hipotekos agento įstatuose pagal federalinį įstatymą turi būti apibrėžtas veiklos objektas ir tikslas. Pakeitimai ir (ar) papildymai, susiję su veiklos dalyko ar tikslo pakeitimu ir (ar) įtraukimu į chartiją, neleidžiami.

Visame hipotekos agento įmonės pavadinime rusų kalba turi būti žodžiai „hipotekos specializuota organizacija“ arba „hipotekos agentas“.

Hipotekos agentas negali turėti darbuotojų. Pado galios vykdomoji institucija hipotekos agentas turi būti perduotas komercinei organizacijai, kuri negali tvarkyti šio hipotekos agento apskaitos. Daro buhalterinė apskaita turi būti perduotas specializuotai organizacijai, kuri negali vykdyti šio hipotekos agento vienintelio vykdomojo organo įgaliojimų.

Hipotekos draudimas gali būti tik hipoteka užtikrinti reikalavimai grąžinti pagrindinę skolos sumą ir sumokėti palūkanas pagal kredito sutartis ir paskolos sutartis, įskaitant patvirtintas hipoteka, ir (ar) hipotekos dalyvavimo liudijimus, patvirtinančius jų savininkų dalį. bendrosios nuosavybės teise į kitą hipotekos garantiją, grynuosius pinigus Rusijos Federacijos valiuta arba užsienio valiuta, taip pat vyriausybės vertybiniai popieriai ir nekilnojamasis turtas.

Reikalavimai dėl hipoteka garantuotų įsipareigojimų gali būti įtraukti į hipotekos draudimą tik tuo atveju, jei jie atitinka šias sąlygas:

Pagrindinė skolos suma pagal kiekvieną sutartį ar hipoteką neturi viršyti 70 procentų nekilnojamojo turto, kuris yra hipotekos dalykas, rinkos vertės (nustatomos nepriklausomo vertintojo);

Hipotekos sutartyje neturi būti numatyta galimybė be hipotekos kreditoriaus sutikimo pakeisti ar perleisti įkeistą nekilnojamąjį turtą, kuris yra hipotekos dalykas;

Atitinkamos prievolės įvykdymui užtikrinti įkeistas nekilnojamasis turtas turi būti apdraustas nuo praradimo ar sugadinimo rizikos kreditoriaus naudai per visą prievolės galiojimo laiką. Kuriame draudimo suma turi būti ne mažesnė už hipoteka užtikrinto reikalavimo sumą;

Jeigu skolininkas yra fizinis asmuo, jo gyvybė ir sveikata turi būti apdrausta visą prievolės galiojimo laiką. Šiuo atveju draudimo suma turi būti ne mažesnė už hipoteka užtikrinto reikalavimo sumą;

Paskolos sutarties dalykas turėtų būti tik grynieji pinigai. Skolininko pareiga grąžinti pagrindinę skolos sumą ir kartu mokėti už ją periodinėmis išmokomis palūkanas (išskyrus pirmus 12 mėnesių) turi būti numatyta ne mažiau kaip 50 procentų prievolių, kurių reikalavimai sudaro hipotekos apsaugą.

Hipotekos draudimas nelaikomas reikalavimais dėl hipotekos, įkeistos kitoms prievolėms užtikrinti.

Reikalavimai, užtikrinti vėlesne hipoteka, gali būti hipoteka padengti tik tuo atveju, jei pirmtake hipoteka užtikrintos prievolės pagrindinė suma ir vėlesne hipoteka užtikrintos prievolės pagrindinė suma kartu neviršija 70 procentų rinkos vertės ( kaip nustatė nepriklausomas vertintojas) nekilnojamojo daikto.įkeistas turtas.

Nebaigto statyti nekilnojamojo turto objekto įkeitimu užtikrintų reikalavimų dalis neturėtų viršyti 10% hipotekos padengimo sumos. Hipotekos padengimo dydis nustatomas susumavus reikalavimų sumą, pinigų sumą ir kito turto, sudarančio hipotekos draudimą, vertę federalinio vykdomojo organo vertybinių popierių rinkai nustatyta tvarka.

Tas pats turtas, įskaitant reikalavimus pagal tas pačias prievoles, gali būti įtrauktas tik į vieną hipotekos apsaugą. Hipotekos dalyvavimo liudijimai negali būti hipotekos, kurios bendrosios nuosavybės dalį jie patvirtina, dalis.

Reikalavimas dėl hipoteka užtikrinto įsipareigojimo, įtraukto į hipotekos garantiją, turi būti patvirtintas:

Išrašas iš Vieningo valstybinio teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registro;

Hipotekos sutartis, ant kurios buvo padarytas specialus registracijos įrašas, patvirtinantis valstybinę registraciją pagal Rusijos Federacijos įstatymus, arba jos notaro patvirtinta kopija;

paskolos sutartis arba paskolos sutartis, kurios pagrindu atsirado hipoteka užtikrinta prievolė, arba notaro patvirtinta sutarties kopija;

Hipotekos lakštą su visais priedais, jeigu buvo surašytas ir išleistas hipotekos lakštas, arba notaro patvirtintą kopiją;

Sandorio, pagal kurį buvo perleistos kreditoriaus ir įkaito turėtojo teisės pagal užtikrintą prievolę, turinį išreiškiantis dokumentas, ant kurio padarytas specialus registracijos įrašas, patvirtinantis valstybinę registraciją įstatymų nustatyta tvarka, arba notaro patvirtinta kopija. iš jų.

Reikalavimų ir kito turto, sudarančio hipotekos draudimą, apskaita vykdoma vedant hipotekos padengimo registrą, kuriame nurodoma:

Ieškinio suma (suma) (įskaitant pagrindinę skolos sumą ir palūkanų sumą) arba turto vertė;

Pavadinimas ir aprašymas, kurių pakanka identifikuoti hipotekos įkeitimą sudarantį turtą ir (ar) turtą, kuriam nustatyta hipoteka prievolės įvykdymui užtikrinti, kurios reikalavimas yra hipotekos užtikrinimas. Jeigu toks turtas yra būstas, informacijoje apie jo buvimo vietą būsto (gyvenamojo namo, buto) numeris nenurodomas;

rinkos vertė ( piniginė vertė) turtas, kuriam nustatyta hipoteka;

Ieškinio sumos mokėjimo terminas arba, jeigu ši suma mokėtina dalimis, atitinkamų mokėjimų terminai (dažnumas) ir kiekvieno iš jų dydis, arba sąlygos, leidžiančios nustatyti šiuos mokėjimo terminus ir dydžius ( skolos grąžinimo planas);

Prievolės, kurios reikalavimas yra hipotekos padengimas, įvykdymo laipsnis;

Kita informacija, kurią federalinis vykdomasis organas nustatė vertybinių popierių rinkai.

Reikalavimai ar kitas turtas laikomas įtrauktu į hipotekos draudimą nuo atitinkamo įrašo padarymo hipotekos draudimų registre. Hipotekos draudimų registras turėtų būti tvarkomas, visų pirma naudojant elektroninę duomenų bazę.

Sąvokų, susijusių su hipoteka užtikrintų vertybinių popierių išleidimu, vartojimo apribojimas.„Nė vienas asmuo, išskyrus asmenis, kurie pagal šį federalinį įstatymą turi teisę išleisti hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, neturi teisės rinkti lėšų ir kito turto, naudojant žodžius „hipoteka užtikrintos obligacijos“, „hipoteka“. dalyvavimo liudijimai“ ir „hipotekos draudimas“ , taip pat neturi teisės savo pavadinime vartoti žodžių „hipotekos specializuota organizacija“ arba „hipotekos agentas“ jokiu deriniu.

Hipoteka užtikrintų obligacijų emisija gali atlikti tik hipotekos agentai ir kredito organizacijos.

Hipoteka užtikrintos obligacijos išleidžiamos viena iš 1996 m. balandžio 22 d. Federalinio įstatymo Nr. 39-FZ „Dėl vertybinių popierių rinkos“ (toliau – Federalinis įstatymas „Dėl vertybinių popierių rinkos“) nustatytų formų. Dokumentine forma privalomas obligacijos sertifikato rekvizitas yra pajamų išmokėjimo hipoteka užtikrintų obligacijų savininkams tvarkos ir sąlygų, taip pat tokių obligacijų išpirkimo tvarkos ir sąlygų nurodymas (9 straipsnis).

Hipoteka garantuotos obligacijos turėtų užtikrinti savininkų teises gauti fiksuotą procentą nuo jų nominalios vertės. Palūkanos už hipoteka užtikrintas obligacijas mokamos ne rečiau kaip kartą per metus (10 straipsnis).

Sprendimas išleisti obligacijas turi nustatyti jų branda(dalinis grąžinimas) ir kaina(jos nustatymo tvarka), sumokėta kiekvienai obligacijai pasibaigus terminui(dalinis grąžinimas).

Rusijos Federacijos centrinis bankas turi teisę kredito įstaigoms, išleidžiančioms hipoteka užtikrintas obligacijas, nustatyti apskaičiavimo taisykles ir šių privalomų koeficientų dydžius, nustatytus 2002 m. liepos 10 d. federaliniu įstatymu Nr. 86-FZ „Dėl centrinis bankas Rusijos Federacijos (Rusijos bankas)“: nuosavų lėšų (kapitalo) pakankamumo rodiklis; likvidumo rodikliai; palūkanų normos ir valiutos rizika. Be to, jame nustatomi reikalavimai tokioms organizacijoms, be kitų federalinių įstatymų nustatytų reikalavimų, atskleisti informaciją apie savo veiklą.

Vertindamas hipoteka užtikrintas obligacijas reitingų agentūra, pripažinta Rusijos Federacijos teisės aktų nustatyta tvarka, obligacijų emitentas privalo atskleisti ir pateikti informaciją apie tokį įvertinimą.

Išplatintoje ar skelbiamoje informacijoje apie dalyvavimo hipotekoje liudijimus ir jų hipotekos padengimo patikėjimo valdymą turi būti nurodyta:

Visas arba sutrumpintas hipotekos draudimo valdytojo įmonės pavadinimas; individualus žymėjimas, nurodantis dalyvavimo hipotekoje liudijimus, patvirtinančius jų savininkų dalį bendrojoje hipotekos garantijos nuosavybėje; hipotekos padengimo patikėjimo valdymo taisyklių numeris ir įregistravimo data, taip pat licencijos hipotekos padengimo tvarkytojui išdavimo numeris ir data;

Informacija apie vietas (nurodant adresą ir (ar) telefono numerį), kur prieš perkant liudijimus galima susipažinti su hipotekos padengimo patikėjimo valdymo taisyklėmis, hipotekos draudimų registru, taip pat kitais šiame dokumentais numatytais dokumentais. Federalinis įstatymas ir federalinės vykdomosios institucijos norminiai teisės aktai, skirti rinkai vertingiems popieriams;

Nuostata, kad sertifikatų kaina gali didėti ir mažėti, kad valstybė negarantuoja investicijų į šiuos sertifikatus pelningumo, taip pat informacija, kad prieš įsigyjant būsto paskolos dalyvavimo liudijimus, reikėtų atidžiai perskaityti būsto paskolos padengimo patikėjimo valdymo taisykles.

Obligacijų emitentas ir hipotekos įkaito valdytojas atsako už paskleistos ar paskelbtos informacijos apie hipoteka užtikrintų vertybinių popierių emisiją, jų hipotekos įkaitą turinį ir formą, įskaitant netikslios, neišsamios ar klaidinančios informacijos paskleidimą ar paskelbimą, taip pat už nesavalaikį jo išplatinimą ar paskelbimą. Informacijoje neturi būti:

Nesąžininga, nepatikima, neetiška, žinomai melaginga, paslėpta, klaidinanti informacija;

Informacija, neturinti rašytinių įrodymų;

Informacija, tiesiogiai nesusijusi su hipoteka užtikrintų vertybinių popierių išleidimu ir jų hipoteka;

Komercinė organizacija, prieš gaudama atitinkamą licenciją, neturi teisės platinti ar skelbti informacijos apie savo, kaip hipotekos draudimo valdytojo, veiklą.

Obligacijų leidėjas įsipareigoja suteikti galimybę visiems suinteresuotiems asmenims susipažinti su hipotekos draudimų registre esančia informacija, taip pat gauti registro kopijas ar išrašus iš jo. Ji taip pat turi skelbti informaciją apie tokių obligacijų išleidimą pagal federalinį įstatymą „Dėl vertybinių popierių rinkos“, kitus federalinius įstatymus ir kitus teisės aktus. teisės aktų Rusijos Federacijos nuostatai ir Hipotekos padengimo patikėjimo valdymo taisyklėmis prieš išduodant hipotekos dalyvavimo liudijimus ir pranešant apie hipotekos kompensavimo patikėjimo valdymo taisyklių pakeitimus ir papildymus įregistravimą.

Pagal federalinės vykdomosios institucijos vertybinių popierių rinkos norminių teisės aktų reikalavimus turi būti skelbiama:

nekilnojamojo turto, sudarančio hipoteką, balansą, balanso lapas ir hipotekos draudimo valdytojo pajamų ataskaitą;

Įsipareigojimų, kurių reikalavimai dengiami hipoteka, įvykdymo ataskaita, informacija apie valdytojo darbo užmokestį ir išlaidas, kompensuojamas hipotekos kreditą sudarančio turto sąskaita;

Kiti dokumentai pagal šį federalinį įstatymą;

Informacija apie sprendimą perleisti teises ir pareigas pagal hipotekos dangos valdymo patikėjimo sutartį kitam asmeniui, turinčiam teisę išduoti dalyvavimo hipotekoje liudijimus.

Hipoteka užtikrintų vertybinių popierių emisijos valstybinį reguliavimą, hipotekos agentų ir hipotekos užtikrinimo valdytojų veiklą, taip pat valstybinę jų veiklos kontrolę vykdo federalinė vertybinių popierių rinkos vykdomoji institucija ir Centrinis bankas pagal 2007 m. Rusijos Federacijos teisės aktai.

Antrinėje hipotekos rinkoje(3.10 pav.), hipotekos sistemos suminis paskolų portfelis formuojamas transformuojant teises pagal prievoles ir hipotekos sutartis (įkeitimo lakštus) į nuasmenintus vertybinius popierius ir pateikiant juos tarp ilgalaikių investuotojų. Hipoteka jau yra laikoma hipoteka, patvirtinančia hipotekos kreditoriaus teises į turtą ir laisvai cirkuliuoja rinkoje.

Ryžiai. 3.10 Hipotekos vertybinių popierių rinka

Antrinė hipotekos rinka yra jungtis tarp skolininkų ir skolintojų pirminėje būsto paskolų rinkoje, užtikrinanti lėšų kaupimą ir nukreipianti finansinius srautus į būsto paskolas. Kad hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai įgytų teisinį apyvartos statusą hipotekos rinkoje, jie turi atitikti šiuos reikalavimus:

Derybiškumas (galimybė pirkti ir parduoti nekilnojamojo turto rinkoje). Būdamas apyvartinis vertybinis popierius, hipotekos lakštas perleidžiamas darant kitą pervedimo įrašą (reikalinga tik vėlesnė pavedimo valstybinė registracija);

Standartai (formos, turinys, taisyklės);

Prieinamumas civilinei apyvartai (būti nekilnojamojo turto sandorių objektu);

Dokumentacija (joje yra visi įstatymų numatyti rekvizitai);

Reguliavimo ir valstybės pripažinimas;

likvidumo.

Hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rinka taip pat skirstoma į pirminis ir antraeilis. Pirminėje rinkoje vykdomas pirminis hipoteka užtikrintų vertybinių popierių platinimas tarp kreditorių. Ekonominė hipotekos, užtikrintos nekilnojamojo turto objektais, atsiradimo pusė siejama su sąlygų sudarymu nemaža daliai investuotojų gauti santykinai pigias ir ilgalaikes paskolas, užtikrintas hipoteka užtikrintais vertybiniais popieriais ir nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą. turto objektai. Tokių vertybinių popierių požymiai – nuosavybės teisių į hipotekos davėjo nekilnojamąjį turtą pavertimas likvidžia (pinigine) forma; galimybė juos panaudoti kaip būsto paskolos užstatą.

Bankų refinansavimas taikant hipotekos lakštų, užtikrintų hipoteka, išleidimo mechanizmą, vyksta taip:

Komercinis bankas sudaro paskolos sutartis su juridiniais ir (ar) fiziniais asmenimis, užtikrintais nekilnojamuoju turtu, įformindamas atitinkamas hipotekas;

Hipotekos agentūros išperka hipotekas iš banko, išleisdamos obligacijas, išleistas į akcijų rinką;

Lėšos, gautos iš obligacijų platinimo biržoje, grąžinamos kreditoriui;

Valstybė garantuoja mokėjimus už obligacijas.

Yra įvairių variantų, kaip organizuoti darbus, susijusius su hipotekos lakštų emisija. Pavyzdys yra veikla federalinė agentūra būsto hipotekos paskolai (FAIZhK), kuri kartu su Rusijos centriniu banku ir dideliais bankais, išleidžiančiais hipotekos lakštus, turėtų refinansuoti hipotekos bankus išpirkdama hipotekas (3.11 pav.).

FAIZhK, įkurta 1997 m., gauna valstybines garantijas pagal kurią išleidžiamos obligacijos. Vertybiniai popieriai dedami tarp investuotojų. FAIZhK perka hipotekas iš bankų, gautas lėšas per savo regioninius biurus (60% hipotekos paskolų, išduotų dalyvaujant FAIZhK, yra regionuose). 2003–2005 m. Agentūra gavo apie 9 mlrd. rublių valstybės garantijų. 2005 m. gegužės 1 d. pagal FAIZhK schemą buvo suteikta 16,5 tūkstančio paskolų už 6,6 milijardo rublių. įjungta vidutinis kursas 15% per metus.

Iki 2006 m. valstybės garantijos buvo teikiamos tik banko paskoloms įsigyti. Naujovės leidžia agentūrai pasinaudoti valstybės garantijomis „įgyti reikalavimo teises į banko, kitos kredito įstaigos ar juridinio asmens piliečiams suteiktus kreditus ir paskolas... gyvenamiesiems pastatams ir patalpoms įsigyti, užtikrintus hipoteka“. Tai leidžia FAIZhK išpirkti būsto paskolas tiek iš būsto taupymo kooperatyvo, tiek iš vartotojų visuomenės.

Be to, biudžeto garantijas galima panaudoti perkant hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, atpirkti ir išpirkti pačios FAIZHK obligacijas ir netgi grąžinti „agentūros paimtus kreditus ir paskolas“.

Todėl kuriant agentūrą buvo remiamasi klasikiniu amerikietišku hipotekos modeliu normatyvinė bazė už būsto paskolą mūsų šalyje yra pagrįsta dviejų pakopų sistema. Bendra hipotekos lakštų išleidimo darbo organizavimo schema yra tokia:

1. Emitentas sudaro hipotekos fondą.

2. Emitentas surašo tuščią hipotekos lakšto indosamentą ir visus hipotekos fondo dokumentus perduoda dokumentų saugotojui patikrinti, sertifikuoti ir vėliau saugoti per visą fondo laikotarpį. Dokumentų saugotojas pateikia patikrinimo išvadą hipotekos agentūrai, veikiančiai pagal atitinkamą schemą, arba emitentui. Emitentas siunčia garantijos išdavimo dokumentų paketą (hipotekinių paskolų, sudarančių fondą, sąrašą; vertybinių popierių išleidimo prospektą; paskolų dokumentų saugotojo išvadą) svarstyti ir patvirtinti hipotekos paskolų agentūrai.

3. Agentūra patikrina gautus dokumentus ir, jei jie atitinka reikiamus kriterijus, perleidžia sau reikalavimo teisę į fondą sudarantį hipoteką ir išduoda garantiją už išleistus vertybinius popierius. Emitentas privalo aptarnauti fondą, dėl kurio agentūra su juo sudaro paslaugų sutartį ir išduoda įgaliojimą.

4. Emitentas paskelbia emisijos prospektą ir išleidžia vertybinius popierius. Įtraukus į registratoriaus tvarkomą registrą, atidaromos savininkų sąskaitos, į kurias pervedami vertybiniai popieriai.

5. Bendro veiklos metu emitentas tvarko fondą sudarantį hipoteką, fiksuoja ir kontroliuoja skolininkų mokėjimus, kaupia įmokas, perregistruoja hipotekas ir hipotekos sutartis.

6. Visi hipotekos gavėjų mokėjimai pervedami į specialias sąskaitas, kurios nurašomos griežtai nustatytais atvejais: apmokėti už hipotekos paskolos agentūros garantiją, kompensuoti schemoje dalyvaujančių dalyvių paslaugas bei sumokėti palūkanas ir pagrindinę sumą. ant obligacijų.

Ši obligacijų emisijos schema apima reikalavimo dėl hipotekos paskolų perdavimą iš emitento hipotekos paskolų agentūrai per visą fondo laikotarpį. Sutartyje gali būti numatyta agentūros teisė grąžinti hipotekas iš fondo išdavėjui hipotekos paskolos gavėjų nemokumo atveju. Tuo pačiu metu agentūra suteikia emitentui įgaliojimus aptarnauti hipotekos paskolas, kurios sudaro fondą pagal atstovavimo sutartį.

Reikalavimo teisės perleidimas būtinas siekiant sumažinti obligacijų nemokėjimo riziką emitento nemokumo ar bankroto atveju.

Antrinė hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rinka yra rinka, kurioje jais prekiaujama. Antrinė rinka nedidina pritraukiamų finansinių išteklių savikainos, o sukuria jų likvidumo ir hipoteka užtikrintų vertybinių popierių paklausos mechanizmą. Operacijų stimuliavimas antrinėje rinkoje Hipotekos vertybiniai popieriai apima tokias kreditorių operacijas kaip garantijų skolininkams už perleidžiamąsias paskolas išdavimas ir reikalavimų dėl hipotekos paskolų patikėjimo valdymas.

JAV hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rinka yra sparčiausiai augantis nacionalinės akcijų rinkos segmentas. 2002 m. bendra hipotekos obligacijų rinka sudarė 4,3 trilijonus USD. (22 proc. visos JAV obligacijų apimties), iš kurių 1,67 trln. dolerių. sudarė praėjusiais metais išleisti hipoteka užtikrinti vertybiniai popieriai (tai sudaro 36,6 proc. visos skolinių įsipareigojimų emisijos).

Pasaulyje labiausiai paplitusi hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rūšis yra hipotekos dalyvavimo liudijimai. Bendra išleistų tokio tipo vertybinių popierių vertė vien Amerikoje viršija 2 trilijonus dolerių.

Italijoje ir Vokietijoje hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rinką pastaruoju metu išstūmė vadinamosios bankų obligacijos. Valstybė šioje schemoje nedalyvauja, hipotekos bankas jis išleidžia popierių ir skolina skolininkui. Šių bankų ištekliai susideda iš jų pačių santaupų ir hipotekos lakštų. Tokiu būdu galima greitai padidinti banko kapitalą.

Nekilnojamojo turto rinka. Pirminės ir antrinės hipotekos rinkos funkcionavimas neįmanomas be nekilnojamojo turto rinkos, kurioje vyksta sandoriai su konkrečiais objektais, ypač nekilnojamojo turto objektų, kurių vėlesnis įkeitimas užtikrina tolesnį hipotekos rinkų funkcionavimą, pardavimas ir pirkimas. (3.12 pav.).

Ryžiai. 3.12. Nekilnojamojo turto rinka

Apsvarstykite pirminės ir antrinės sąveiką hipotekos rinkos taip pat nekilnojamojo turto rinka. Potencialus skolininkas kreipiasi į hipotekos banką dėl paskolos. Klientas turi tam tikrus reikalavimus turtui. Remiantis paskolos gavėjo pateikta ir banko darbuotojų patikrinta informacija apie pajamas, preliminariai apskaičiuojama maksimali turima paskolos suma ir mėnesinis mokėjimo grafikas bei parenkamas nekilnojamojo turto objektas. Jei bankas nusprendė išduoti paskolą, tada:

Tarp banko ir paskolos gavėjo sudaroma paskolos sutartis, tada pirkėjas (paskolos gavėjas) ir pardavėjas sudaro turto pardavimo sutartį, kuri yra įregistruota SBI;

Tarp banko ir paskolos gavėjo sudaroma hipotekos paskolos sutartis, kuri taip pat yra įregistruota SBR;

Paskolos gavėjas apdraudžia savo gyvybę, turtą ir nuosavybės teisę į jį.

Taigi skolintojas sukuria pirminę vertybinių popierių rinką. Išleistas hipotekas jis gali laikyti savo vertybinių popierių portfelyje arba perleisti kitiems investuotojams, kurie sukuria antrinę hipotekos rinką. Pirkdami būsto paskolas investuotojai suteikia bankams papildomų grynais už naujas paskolas. Antrinėje rinkoje veikiančios įmonės taip pat gali laikyti būsto paskolas savo investicijų portfelyje arba išleisti hipoteka užtikrintus vertybinius popierius.

Šių vertybinių popierių pirkėjai gali būti komerciniai bankai, investiciniai ir pensijų fondai, draudimo bendrovės. Tuo pačiu metu emitentas garantuoja tokių vertybinių popierių savininkams laiku mėnesinės įmokos palūkanas ir pagrindinę sumą.

Kai bankai piliečiams teikia naujas paskolas su nekilnojamuoju turtu, remdamiesi finansiniai ištekliai mobilizuojama antrinėje rinkoje, ciklas kartojasi.

Art. 2003 m. lapkričio 11 d. Rusijos Federacijos federalinio įstatymo Nr. 152 „Dėl hipotekos vertybinių popierių“ 8 str. su pakeitimais. federaliniai įstatymai 2004 m. gruodžio 29 d. Nr. 193-FZ, 2006 m. liepos 27 d. Nr. 141-FZ.

2003 m. lapkričio 11 d. Rusijos Federacijos federalinio įstatymo Nr. 152 „Dėl hipotekos vertybinių popierių“ 6 straipsnis su pakeitimais. Federaliniai įstatymai Nr. 193-FZ, 2004 m. gruodžio 29 d., Nr. 141-FZ, 2006 m. liepos 27 d.