Nekilnojamas turtas – tai fiziniai objektai, turintys fiksuotą vietą erdvėje ir viskas, kas su jais neatsiejamai susiję tiek po žemės paviršiumi, tiek virš žemės paviršiaus, arba viskas, kas yra paslaugų objektas, taip pat su jais susijusios teisės, interesai ir lengvatos. su daiktų nuosavybe. Fiziniai objektai yra neatsiejamai susiję žemės sklypai ir juose esantys pastatai.

Nekilnojamojo turto, kaip vertinimo objekto, sampratos ir apibrėžimo skirtumai Civilinis kodeksas parodyta 1.1 pav.

	nuosavybė

Paveikslas - 1 Nekilnojamojo turto, kaip vertinimo objekto, samprata ir Civilinio kodekso apibrėžime

Todėl nekilnojamojo turto objektas, pirma, suprantamas kaip įmonė kaip visuma kaip turtinis kompleksas, antra, žemės sklypas, kurio neatskiriama dalis gali būti:

5) Šioje sklype esantis pastatas (statinys) ar statinių (statinių) grupė, su šia sklypu susiję požeminiai statiniai;

6) Izoliuoti vandens telkiniai, daugiamečiai želdiniai;

7) inžineriniai statiniai ir tinklus, kurie jungiasi žemės sklypas ir jame esančius pastatus (statinius) prie kvartalo ar miesto infrastruktūros objektų;

8) Stacionarūs objektai sklypo teritorijos sutvarkymui;

9) Ūkinės, transporto ir inžinerinės paramos elementai, susiję su šiuo turtu, tačiau esantys už jo žemės sklypo ribų;

10) Kiti objektai, kurie kartu su aukščiau nurodytomis nekilnojamojo turto sudedamosiomis dalimis sudaro neatskiriamą konstrukcinę ar funkcinę visumą.

Nekilnojamojo turto vertinimas reikalingas:

1) pirkimo-pardavimo ar nuomos sandoriai;

2) įmonių korporacija ir turto dalių perskirstymas;

3) naujų akcininkų pritraukimas ir papildoma akcijų emisija;

4) kadastrinis vertinimas nekilnojamojo turto objektų apmokestinimo tikslais: pastatai ir žemės sklypai;

5) nekilnojamojo turto objektų draudimas;

6) skolinimas nekilnojamuoju turtu;

7) nekilnojamojo turto objektų įnešimas į įstatinis kapitalasįmonės ir organizacijos;

8) investicinių projektų vystymas ir investuotojų pritraukimas;

9) nekilnojamojo turto objektų likvidavimas;

10) paveldėjimo teisių vykdymas, teismo nuosprendis, turtinių reikalavimų sprendimas;

11) kiti sandoriai, susiję su nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą pardavimu.

Nekilnojamojo turto, kaip ir bet kurios prekės, vertė turi dvi pasireiškimo formas – vartojamąją vertę ir mainomą vertę.

Naudojimo vertę lemia natūralių ir socialinių nuosavybės savybių bei procesų visuma konkretaus vartotojo požiūriu, kuri išplaukia iš vyraujančio jo naudojimo varianto, taip pat natūralių ir socialinių produkto savybių, kuriuos lemia techninio išsivystymo lygis ir socialiniai poreikiai.

Mainų vertė atsiranda keičiant nekilnojamojo turto objektus. Tuo pačiu metu pinigai yra universalus matavimo atitikmuo prekių ekonomikoje. Konkurencingoje rinkoje kaina, kaip piniginė vertės išraiška, yra veiksnys, subalansuojantis pasiūlos ir paklausos jėgas. Mainomosios vertės pasireiškimo forma yra kaina, kuri atspindi bendrą visų rinkos veiksnių poveikį.

Naudingumas yra naudojimo vertės išraiškos forma.

Išlaidos išreiškiamos pinigine forma turto sukūrimo ar rekonstrukcijos išlaidos. Visų pirma, jie parodo išlaidų, reikalingų norint atkurti tikslią objekto kopiją arba objektą, panašų į vertinamą objektą, matą.

Vieta, kuri didžiąja dalimi lemia eksploatacinių kaštų, ypač transporto kaštų, vertę, dažnai yra būtinas technologijos elementas, galiausiai – patogumo pirkėjui elementas.

Pasiūla ir poreikis. Sumažėjus paklausai, tikėtina objekto pardavimo kaina gali nukristi žemiau jo atgaminimo savikainos.

Buvimas civilinėje apyvartoje yra leistina galimybė perleisti nuosavybės teisę į turtą. Jei objektas nėra civilinėje apyvartoje, jis negali būti perleistas mainais į jokį ekvivalentą. Jis turės naudos tik savo vartotojui.

Kaina yra piniginė turto vertė, tipiškų rinkos dalyvių požiūriu, konkrečią pardavimo dieną, remiantis geriausiu jo panaudojimu. Kaina kaip vertės pasireiškimo forma, išreiškianti rezultatą, neišvengiamai nukrypsta nuo pirkėjo ir pardavėjo sandorio sudarymo sąnaudų konkrečiomis rinkos sąlygomis, veikiant įvairiems veiksniams.

Praktikuojančių vertintojų užduotis – įvertinti objekto vertę kaip pamatinis pagrindas sąmatos.

Norėdami tai padaryti, praktikuojantys vertintojai turi pasirinkti tinkamą nustatytinos vertės tipą, atitinkantį vertinimo tikslus ir sąlygas, atsižvelgdami į:

1) tarptautiniai vertinimo standartai;

2) perėjimas Rusijos ekonomika dėl tarptautinių apskaitos ir audito reikalavimų;

3) principai finansų valdymas ir investicijų dizainas.

Priklausomai nuo vertinimo tikslo, vertinamo teisių į nekilnojamąjį turtą išsamumo, įvairios vertės rūšys gali būti jungiamos į dvi pagrindines grupes:

1) vertė mainais kaip mainų vertės išraiška;

2) naudojimo vertė kaip naudojimo vertės išraiška.

Vertė mainais apibūdina turto galimybę iškeisti į pinigus ar kitas prekes, yra objektyvaus pobūdžio ir yra nekilnojamojo turto sandorių rinkoje pagrindas: pirkimas ir pardavimas, įkeitimas, įskaitant paskolas, lizingas, įdėjimas į statutinius įmonių fondus.

Vertės pasireiškimo mainais formos:

1) turgus;

2) likvidavimas;

2 pav. Nekilnojamojo turto vertės grupės

3) hipoteka;

4) draudimas;

5) nuoma:

6) perdirbtas.

Rinkos vertė – labiausiai tikėtina kaina, už kurią vertinimo objektas gali būti susvetimėjęs atviroje rinkoje konkurencinėje aplinkoje, kai sandorio šalys elgiasi pagrįstai, turėdamos visas reikalinga informacija, o sandorio kainos vertė neatspindi jokių ypatingų aplinkybių, t.y. kada:

1) viena iš sandorio šalių neprivalo perleisti vertinimo objekto, o kita neprivalo priimti įvykdymo;

2) sandorio šalys gerai žino sandorio dalyką ir veikia savo interesais;

3) vertinimo objektas yra pateiktas atvira rinka viešo pasiūlymo forma;

4) sandorio kaina yra pagrįstas atlygis už vertinimo objektą;

5) užmokestis už vertinimo objektą išreiškiamas pinigine išraiška.

Likvidacinė vertė - pinigų suma turto likvidavimo pajamų ir jo išlaidų skirtumo forma laikantis. Tai kaštai, su kuriais turi sutikti pardavėjas, kai yra priverstas parduoti nekilnojamąjį turtą per ribotą laikotarpį, o tai neleidžia nemažai daliai potencialių pirkėjų susipažinti su objektu ir pardavimo sąlygomis.

Hipotekos vertė – suteikiamo turto vertė hipoteka, kurią kreditorius tikisi gauti priverstinio pardavimo metu rinkoje šis objektas nekilnojamasis turtas paskolos gavėjo nemokumo atveju. Užstato vertės vertė yra viršutinė paskolos riba, kuri suteikiama už turto užstatą. Užstato vertė yra mažesnė už rinkos vertę rizikos komponento, taip pat pajamų, verte kredito įstaiga nuo šios operacijos.

Draudimo vertė – pinigų suma, už kurią galima apdrausti ardomuosius nekilnojamojo turto elementus, apskaičiuojama pagal valstybinio ir privataus draudimo srityje taikomus metodus. Jis pagrįstas pakeitimo arba atgaminimo principu, atsižvelgiant į sukauptą nekilnojamojo turto objektų, kuriems gresia sunaikinimas, nusidėvėjimą. Apskaičiuota kaip likutinė pakeitimo kaina. Pakeitimo kaina yra visų turto atkūrimo išlaidų vyraujančiomis rinkos sąlygomis sąmata.

Nuomos rinkos vertė – tai nuomos mokesčio suma, už kurią turto vertinimo dieną tipinėmis rinkos sąlygomis galima išnuomoti turtą, t.y. jei:

1) turto vertinimo dieną turtas yra negyvenamas ir paruoštas nuomai konkurencinėje rinkoje, o nuomotojas ir nuomininkas yra pakankamai susipažinę su turto savybėmis ir elgiasi protingai bei be prievartos;

2) turto ekspozicijos laikotarpis yra pakankamas, kad bankas būtų prieinamas potencialiems nuomininkams, taip pat susitarimas dėl nuomos mokesčio dydžio, nuomos sutarties sudarymas ir kitos objekto nuomai būtinos sąlygos;

3) rinkos būklė, nuomos tarifų dinamika ir kitos sąlygos yra būdingos nuomos vertės vertinimo dienai, t.y. nėra pernelyg apsunkinantys ar naudingi nuomojamo turto tipui ir tipui;

4) nustatant nuomos kainą, potencialus nuomininkas, turintis ypatingą susidomėjimą šiuo turtu, taip pat su nuomotoju šeimyniniais ar verslo ryšiais, neatsižvelgia į išpūstų nuomos tarifų pasiūlymus.

Investicinė vertė – nekilnojamojo turto vertė konkrečiam investuotojui, pagrįsta jo investavimo reikalavimais ir pageidavimais. Vertės apskaičiavimas grindžiamas subjektyviu diskontuotų sąnaudų ir investuotojo pajamų, kurių tikimasi dėl naudojimosi šiuo turtu ateityje, vertinimu. investicinis projektas.

Buhalterinė vertė – objekto vertė, atsispindi įmonės ar organizacijos balanse. Ją sudaro pradinė nekilnojamojo turto savikaina paleidimo metu, pakoreguota pagal visus ilgalaikio turto perkainojimus, atėmus apskaitinis nusidėvėjimas, taip pat atėmus patobulinimų, atliktų per veiklos laikotarpį, išlaidas.

Mokestinė vertė nustatoma remiantis normatyviniais dokumentais, susijusiais su nekilnojamojo turto apmokestinimu. Šalyse su pereinamoji ekonomikaši vertė, kaip taisyklė, neatitinka rinkos vertės. Taigi Rusijos Federacijoje įstatymas nustato, kad mokestis skaičiuojamas nuo balansinės vertės, t.y. į tam tikrus įmonių ir organizacijų balanso straipsnius įtraukto turto vertė.

Nekilnojamojo turto vertinimo principai yra esminės vertinimo teorijos nuostatos ir nekilnojamojo turto vertės nustatymo taisyklės. Vertinimo principai skirstomi į principus, atspindinčius vartotojo požiūrį, atskirų vertinimo objekto dalių santykį, rinkos požiūrį, efektyviausio vertinimo objekto panaudojimo principą Vertinimo teorinis pagrindas procesas – tai vertinimo principų sistema, kuria remiantis yra apskaičiuojama nekilnojamojo turto vertė. Vertinimo principai formuoja pirminį rinkos dalyvių požiūrį į turto vertės vertę.

Vertinimo proceso teorinis pagrindas – vertinimo principų sistema. Pasaulinėje praktikoje įprasta išskirti keturias vertinimo principų grupes:

1 grupė: principai, pagrįsti potencialaus savininko idėjomis;

2 grupė: principai, kylantys iš nekilnojamojo turto eksploatavimo proceso;

3 grupė: rinkos aplinkos veikimo nulemti principai;

4 grupė: geriausio ir efektyviausio naudojimo principas.

Pirmoji vertinimo principų grupė. Pradinis nekilnojamojo turto vertės nustatymo principas yra naudingumo principas, reiškiantis, kad kuo labiau turtas gali tenkinti savininko poreikius, tuo didesnis jo naudingumas ir vertė.

Trys požiūriai į nekilnojamojo turto vertinimą atskleidžia skirtingus naudingumo aspektus.

Lyginamojo požiūrio požiūriu racionalus pirkėjas nemokės už nekilnojamąjį turtą daugiau nei palyginamo turto su tuo pačiu naudingumu kaina.

Sąnaudų požiūriu netikslinga už parduodamą nekilnojamojo turto objektą mokėti daugiau, nei kainuotų per priimtiną laikotarpį pastatyti naują panašaus naudingumo objektą.

Pajamų požiūrio požiūriu nekilnojamojo turto objekto vertę lemia galimybės investuoti į kitus panašaus naudingumo objektus, t.y. į nuosavybę, kuri generuoja maždaug tokį patį pajamų srautą.

Kai kurių tipų nekilnojamojo turto atveju didžiausias naudingumas pasiekiamas, jei objektai vertinami kaip atskiri elementai, kiti gali būti naudingesni kaip grupės dalis (pavyzdžiui, mišraus naudojimo centrai).

Pakeitimo principas reiškia, kad esant tam tikram skaičiui vienarūšių (naudingumo ar pelningumo požiūriu) nekilnojamojo turto objektų, didžiausią paklausą turės tie objektai, kurių kaina yra mažesnė. Šis principas grindžiamas pirkėjo alternatyvaus pasirinkimo galimybe, t.y. Nekilnojamojo turto vertė priklauso nuo to, ar rinkoje yra panašių ar pakaitinių savybių. Pakeitimo principas pilnai įgyvendinamas naujos statybos, masinės gyvenamosios paskirties ar vasarnamio plėtra kai vyrauja tos pačios rūšies žemė ir aukštas pastatų architektūros ir urbanistikos projektų standartizacijos lygis.

Tikėjimo principą lemia tai, kokias pajamas (atsižvelgiant į gavimo dydį ir laiką) arba kokią naudą ir patogumus iš turto naudojimo, įskaitant pajamas iš vėlesnio perpardavimo, tikisi gauti potencialus savininkas. Šiuo principu grindžiamas nekilnojamojo turto vertinimas naudojant pajamų metodą ir apibūdinamas potencialaus naudotojo požiūris į būsimas pajamas ir jų dabartinę vertę.

Antroji vertinimo principų grupė yra nulemta nekilnojamojo turto eksploatavimo proceso ir apima įnašo, likutinio produktyvumo, balanso, padalijimo principus.

Įnašo principas – norint įvertinti turto vertę, būtina nustatyti kiekvieno veiksnio indėlį ir jo esminiai elementai in objekto naudingumo ir vertės formavimas. Kitaip tariant, įnašas yra nekilnojamojo turto vertės padidėjimas, atsirandantis dėl tam tikro veiksnio ar jo elementų buvimo.

Likutinis produktyvumas apibrėžiamas kaip likutinės pajamos, priskiriamos turtui po to, kai buvo sumokėtos darbo, įrangos ir įrenginių bei valdymo išlaidos.

Pusiausvyros principas – kiekvienai žemės naudojimo rūšiai būtini tam tikri objekto komponentai, kurių optimalus derinys užtikrina maksimalią turto vertę. Kitaip tariant, bet kokio tipo nekilnojamasis turtas atitinka optimalų sąveikaujančių elementų derinį nekilnojamojo turto objekto struktūroje, nekilnojamojo turto klases rajono ar miesto (gyvenvietės) mastu, kuriame pasiekiama pusiausvyros būsena, užtikrinanti maksimalų viso objekto vertė. Pusiausvyra sutrinka, jei žemės sklype esantis pastatas pasižymi nepakankamais pagerinimais arba, priešingai, per daug pagerinta, palyginti su šia žeme, pavyzdžiui, jos dydžio.

Svarstant galimus nekilnojamojo turto objekto naudojimo efektyvumo didinimo variantus, būtina atsižvelgti į nekilnojamojo turto elementų ir nuosavybės teisių į juos atskyrimo principą.

Atskyrimo principas reiškia, kad fiziniai nekilnojamojo turto elementai ir turtinės teisės į juos gali būti skaidomi ir jungiami taip, kad būtų pasiekta maksimali daikto vertė.

Trečioji vertinimo principų grupė, dėl rinkos aplinkos veikimo, apima pasiūlą ir paklausą, konkurenciją, atitiktį ir išorinės aplinkos kaitą.

Pasiūlos ir paklausos principas reiškia, kad nekilnojamojo turto kaina keičiasi dėl pasiūlos ir paklausos sąveikos. Tai išreiškia tarpusavio priklausomybę tarp augančio nekilnojamojo turto poreikio visuomenės socialinio ir ekonominio vystymosi kontekste ir ribota pasiūla dėl natūralaus žemės sklypų ribotumo, taip pat ekonominės išlaidos pagerinimų statybai (rekonstrukcijai).

Paklausa – tai mokus rinkoje pristatomo nekilnojamojo turto poreikis.

Pasiūla – tai nekilnojamojo turto, kurį galima parduoti už vyraujančią kainą, skaičius.

Konkurencijos principas reiškia, kad nekilnojamojo turto kainos nustatomos per nuolatinę konkurenciją tarp rinkos subjektų, kurie siekia maksimalaus pelno. Didelė grąžos norma skatina kapitalo pritraukimą į nekilnojamojo turto rinką ir didina konkurenciją. Teigiamas konkurencijos vaidmuo slypi tame, kad tik konkurencinėje rinkoje galima nustatyti rinkos vertę, kai ji išlygina investicijų grąžą skirtinguose nekilnojamojo turto rinkos segmentuose.

Atitikties principas yra tas, kad didžiausia turto vertė atsiranda tada, kai yra pagrįstas architektūros vienodumo lygis ir suderinama žemės naudojimo paskirtis. Turto savybių atitikimas vietinės rinkos poreikiams ir lūkesčiams užtikrina didelę jo paklausą rinkoje, taigi ir didelę kainą. Visų pirma, atitikimo principas pasireiškia per progresiją ir regresiją.

Progresavimo efektas – tai teigiama išorinės aplinkos ar kaimyninių objektų įtaka nekilnojamojo turto vertei.

Regresija pirmiausia įvyksta tada, kai turtas pasižymi pertekliniais, rinkoje nereikalaujamais pagerinimais arba kai išorinė aplinka daro neigiamą įtaką turto eksploatacijai.

Išorinės aplinkos keitimo principas reiškia, kad vertinant nekilnojamojo turto objektus atsižvelgiama į galimus ūkio pokyčius, socialiniai ir teisinės sąlygos kurioje jie naudojami, taip pat atsižvelgiant į išorinę aplinką ir vietovės plėtros perspektyvas. Rašant vertinimo aktą, nurodant turto vertės nustatymo datą, būtina atsižvelgti į išorinės aplinkos keitimo principą.

Ketvirtoji vertinimo principų grupė reiškia, kad iš galimų turto naudojimo variantų parenkamas tas, kuris pilnai įgyvendina funkcionalumąžemė su pagerinimais. Ši parinktis naudojama nekilnojamojo turto vertei įvertinti.
Didžiausias ir geriausias panaudojimas (LEU) apibrėžiamas kaip nekilnojamojo turto naudojimas, kuris:

1) yra teisiškai leidžiama, t.y. laikosi teisinio reguliavimo, įskaitant zonavimo ir aplinkosaugos reglamentus, urbanistikos apribojimus, architektūros istorijos paminklų apsaugos, gretimos teritorijos apželdinimo reikalavimus;

2) yra fiziškai įmanomas, t.y. žemės dydis ir forma, jos transporto prieinamumas, esami pastatai leidžia įgyvendinti pasirinktą naudojimo atvejį;

3) finansiškai pagrįsta investuoto kapitalo grąža, t.y. naudojimas suteikia pajamų, viršijančių kapitalo išlaidos, veiklos sąnaudos ir finansinių įsipareigojimų;

4) suteikia didžiausią nekilnojamojo turto vertę ar pelningumą.

Nekilnojamojo turto vertinimo procesą sudaro šie žingsniai:

1 etapas. Vertinimo užduoties apibrėžimas

Vertinimo tikslas

Nustatytos vertės tipas

Vertinamų nuosavybės teisių nustatymas

Vertinimo data

2 etapas. Vertinimo plano ir sutarties sudarymas

Vertinimo darbų grafikas

Informacijos šaltiniai

Vertinimo metodų pasirinkimas

Vertinimo išlaidos

Piniginis atlygisįvertinimui

Vertinimo sutarties sudarymas

3 etapas. Informacijos rinkimas ir analizė

Objekto ir aplinkinės teritorijos apžiūra

Teisinis turto aprašymas

Fizinės savybės ir vieta

Ekonominė informacija

Surinktos informacijos patvirtinimas

Informacijos analizė ir apdorojimas

4 etapas. Geriausio ir efektyviausio naudojimo analizė

Žemės sklypo analizė Žemės sklypo analizė

kaip dalijimosi programa su patobulinimais

Pasirinkto naudojimo atvejo teisinis galiojimas

Fizinis pagrįstumas

Finansinis pagrįstumas

Aukščiausia nekilnojamojo turto vertė

5 etapas. Įvertintos turto vertės apskaičiavimas remiantis trimis būdais:

1) vertinimas pagal pajamų metodą

2) vertinimas, pagrįstas lyginamuoju metodu

3) sąnaudų įvertinimas, pagrįstas sąnaudų metodu

6 etapas. Gautų rezultatų derinimas ir galutinės turto vertės išvedimas

Gautų duomenų tikrinimas apie vertės reikšmę

Prielaidos ir ribojančios sąlygos dėl naudojamos informacijos išsamumo ir patikimumo

Galutinės išlaidų vertės išvedimas

7 etapas. Vertinimo ataskaitos sudarymas

Pagrindinis puslapis > Dokumentas

5 tema

1. Nekilnojamojo turto vertinimo samprata, tikslai ir principai Nekilnojamojo turto vertė ir pagrindiniai jos tipai. Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertinimo proceso etapai Pagrindinės vertinimo veiklos reguliavimo formos Nekilnojamojo turto vertinimo metodai Vertinimas investicinis patrauklumas Nekilnojamasis turtas

Nekilnojamojo turto vertinimo samprata, tikslai ir principai

Vertinimo proceso teorinis pagrindas – vertinimo principų sistema. Pasaulinėje praktikoje įprasta išskirti keturias vertinimo principų grupes: 1 grupė: principai, pagrįsti potencialaus savininko idėjomis; 2 grupė: principus, kylančius iš nekilnojamojo turto eksploatavimo proceso; 3 grupė: rinkos aplinkos veikimo nulemti principai; 4 grupė: geriausio ir efektyviausio naudojimo principas. E Šie principai parodyti paveikslėlyje.

Iš padėties 2. Kondicionuota 3. Kondicionuota

potencialus rinkos savininko aplinkos naudojimo procesas
Įnašas į komunalines paslaugas Paklausa ir pasiūlos pakeitimas Likutinis produktyvumas Konkurencija Lūkesčiai Subalansuotas atitikties pasidalijimas Pasidalijimas Keičiant aplinką 4. Geriausias ir veiksmingiausias naudojimas Pirmoji vertinimo principų grupė. Pradinis nekilnojamojo turto vertinimo principas yra naudingumo principas, o tai reiškia, kad kuo labiau turtas gali patenkinti savininko poreikius, tuo didesnis jo naudingumas ir vertė. pakeitimo principas reiškia, kad esant tam tikram skaičiui vienarūšių (naudingumo ar pelningumo požiūriu) nekilnojamojo turto objektų, didžiausią paklausą turės objektai su mažiausia kaina. Šis principas grindžiamas pirkėjo alternatyvaus pasirinkimo galimybe, t.y. Nekilnojamojo turto vertė priklauso nuo to, ar rinkoje yra panašių ar pakaitinių savybių. Laukimo principas nustatoma pagal tai, kokias pajamas (atsižvelgiant į gavimo dydį ir laiką) arba kokią naudą ir patogumus iš turto naudojimo, įskaitant pajamas iš vėlesnio perpardavimo, tikisi gauti potencialus savininkas. Šiuo principu grindžiamas nekilnojamojo turto vertinimas naudojant pajamų metodą ir apibūdinamas potencialaus naudotojo požiūris į būsimas pajamas ir jų dabartinę vertę. Pavyzdžiui, žemės vertė vietovė skirta gyvenamųjų namų plėtra, atspindės kapitalizuotą nuomos mokesčio sumą (faktinę ar potencialią), kurią savininkas tikisi gauti eksploatuodamas gyvenamąjį namą. Antroji vertinimo principų grupė dėl nekilnojamojo turto eksploatavimo proceso ir apima įnašo, likutinio produktyvumo, balanso, atskyrimo principus. Įnašo principas- norint įvertinti nekilnojamojo turto objekto vertę, būtina nustatyti kiekvieno veiksnio ir svarbiausių jo elementų indėlį į objekto naudingumo ir vertės formavimąsi. Turto pelningumą lemia keturių veiksnių grupių derinys: žemė su pastatais (jei sklypas neužstatytas, tada tik žemė), įranga ir techninėmis priemonėmis(neužstatytoje vietoje - taip pat pastatai ir statiniai), darbas ir valdymas. Tuo pačiu kiekvienos veiksnių grupės kaina priklauso nuo to, kiek nuo jų naudojimo padidėja viso turto vertė, atsižvelgiant į turimas kiekybines ir kokybines charakteristikas. Kitaip tariant, įnašas yra nekilnojamojo turto vertės padidėjimas, atsirandantis dėl tam tikro veiksnio ar jo elementų buvimo. Jei svarstysime veiksmą šis principas dinamikoje, atsižvelgiant į besiplečiantį objektą, kiekvieno paskesnio įnašo vertė gali neatitikti konkrečių atitinkamo komponento sukūrimo išlaidų, nes bendra nekilnojamojo turto vertė ne visada yra paprasta atskiros sudedamosios dalies išlaidų suma. elementai. Pavyzdžiui, 150 000 USD kaina už požeminę automobilių stovėjimo aikštelę gali pridėti 300 000 USD prie daugiaaukščio namo kainos. Pusiausvyros principas- kiekvienai žemės naudojimo rūšiai būtini tam tikri objekto komponentai, kurių optimalus derinys užtikrina maksimalią turto vertę. Kitaip tariant, bet kurios rūšies nekilnojamasis turtas atitinka optimalų sąveikaujančių elementų derinį nekilnojamojo turto objekto struktūroje rajono ar miesto (gyvenvietės) mastu, kuriame pasiekiama pusiausvyros būsena, užtikrinanti maksimalią nekilnojamojo turto vertę. visą objektą. Pusiausvyra sutrinka, jei žemės sklype esantys pastatai yra nepakankamai patobulinti arba, priešingai, yra per daug pagerinti šios žemės atžvilgiu, pavyzdžiui, jos dydžio. Nekilnojamojo turto objektams balansas pasižymi ekonominiai rodikliai pajėgumų ir efektyvumo. Talpa parodo, kiek nekilnojamojo turto objektų galima prijungti prie tam tikro žemės sklypo, o vietos valdžios institucijos gali: reguliuoti nekilnojamojo turto parametrus (aukštį, užstatymo tankumą, žemės naudojimo efektyvumą); nustato kraštovaizdžio, istorinių pastatų išsaugojimo, istorijos ir kultūros paminklų apsaugos, aplinkosaugos priemonių reikalavimus. Efektyvumas lemia pelno lygis, kurį gali suteikti žemės sklypo ir jame esančių pastatų derinys įgyvendinant įvairius plėtros projektus. Atskyrimo principas reiškia, kad fiziniai nekilnojamojo turto elementai ir turtinės teisės į juos gali būti atskirti ir sujungti taip, kad būtų pasiekta maksimali daikto vertė. Dalijant jiems fizinius nekilnojamojo turto teisių elementus, galimi šie variantai: - erdvinis padalijimas: teisių į oro erdvę, į žemės grunto sluoksnį, į požeminę erdvę su podirviu, į pajūrio juostų vandens išteklius padalijimas, žemės masės padalijimas į atskiras dalis, pastato padalijimas į rūsį, aukštus ir pan.; - skirstymas pagal nuosavybės teisių rūšis: nuoma, ribotas naudojimas, hipoteka, įnašas į įmonių įstatinį kapitalą, akcijų išleidimo užstatas; - padalijimas pagal valdymo ar naudojimo laiką: trumpalaikė ir ilgalaikė nuoma, neterminuotas naudojimas, valdymas visą gyvenimą, ūkinio valdymo teisė, operatyvinis valdymas. Trečias vertinimo principų grupė, dėl rinkos aplinkos veikimo apima pasiūlą ir paklausą, konkurenciją, atitiktį ir išorinės aplinkos pokyčius. Pasiūlos ir paklausos principas reiškia, kad nekilnojamojo turto kaina keičiasi dėl pasiūlos ir paklausos sąveikos. Jis išreiškia tarpusavio priklausomybę tarp augančio nekilnojamojo turto poreikio visuomenės socialinio ir ekonominio vystymosi kontekste ir ribotos pasiūlos dėl natūralaus žemės ribotumo, taip pat ekonominių kaštų statant (rekonstruojant) pagerinimus. Konkurencijos principas reiškia, kad nekilnojamojo turto kainos nustatomos per nuolatinę konkurenciją tarp rinkos subjektų, siekiančių maksimaliai padidinti pelną. Didelė grąžos norma skatina kapitalo pritraukimą į nekilnojamojo turto rinką ir didina konkurenciją. Teigiamas konkurencijos vaidmuo slypi tame, kad tik konkurencinėje rinkoje galima nustatyti rinkos vertę, kai ji išlygina investicijų grąžą skirtinguose nekilnojamojo turto rinkos segmentuose. Esant monopolijai, perteklinis pelnas sukuria destruktyvų konkurencijos pobūdį, kenkia rinkos mechanizmų veikimui ir galiausiai iškreipia nekilnojamojo turto rinkos vertę. Šis procesas ypač pavojingas mūsų šaliai būdingos nekilnojamojo turto (pirmiausia žemės) rinkos atsiradimo ir formavimosi stadijoje. Atitikties principas yra ta, kad didžiausia nuosavybės vertė atsiranda tada, kai yra pagrįstas architektūros vienodumo lygis ir suderinama žemės naudojimo paskirtis. Turto savybių atitikimas vietinės rinkos poreikiams ir lūkesčiams užtikrina didelę jo paklausą rinkoje, taigi ir didelę kainą. Principas aplinkos pokyčiaiįtraukia, vertindamas nekilnojamąjį turtą, atsižvelgdamas į galimus ekonominių, socialinių ir teisinių sąlygų, kuriomis jis naudojamas, pokyčius, taip pat į išorinę aplinką ir vietovės plėtros perspektyvas. Rašant vertinimo aktą, nurodant turto vertės nustatymo datą, būtina atsižvelgti į išorinės aplinkos keitimo principą. Pirmiau minėtų trijų vertinimo principų grupių poveikį apibendrinantis principas yra geriausias ir efektyviausias naudojimas (LEU). Ketvirta Vertinimo principų grupė (LNEI) reiškia, kad iš galimų turto naudojimo variantų parenkamas tas, kuriame pilnai realizuojamas žemės sklypo su pagerinimais funkcionalumas. Ši parinktis naudojama nekilnojamojo turto vertei įvertinti. Vertintojas, analizuodamas istorinę informaciją apie konkretų objektą ir vėliau prognozuodamas šią dinamiką, atsižvelgia į nuostolius surinkdamas mokėjimus ir taip gali nustatyti variantą, kuris atneštų maksimalias galimas pajamas iš žemės sklypo, nepaisant to, ar sklypas yra užstatytas. ar ne ir kokie pastatai jame yra datos sąmata. LNEI vertinamas dviem etapais: pirma, žemės sklypas kaip laisvas, antra, žemės sklypas su esamais pagerinimais. Visi minėti nekilnojamojo turto vertinimo principai yra glaudžiai tarpusavyje susiję ir, priklausomai nuo vertinamo turto rūšies ir specifikos, nuo taikomo vertinimo metodo, gali atlikti pirminį arba antraeilį vaidmenį. Šie principai yra teorinis pagrindas nekilnojamojo turto objektų vertinimas. Jais paremti trys esminiai nekilnojamojo turto vertinimo požiūriai – pelningas, palyginamas ir brangus.

Nekilnojamojo turto vertė ir pagrindinės jo rūšys. Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertinimo proceso etapai

Nekilnojamas turtas yra laisvoje civilinėje apyvartoje ir yra įvairių sandorių objektas, todėl atsiranda poreikis įvertinti jo vertę, t.y. nustatant įvairių rūšių nekilnojamojo turto piniginį ekvivalentą tam tikru momentu. Nekilnojamojo turto, kaip ir bet kurios prekės, vertė turi dvi pasireiškimo formas – vartojimo ir mainų vertę. vartotojų vertę dėl natūralių ir socialinių nuosavybės savybių ir procesų derinio konkretaus vartotojo požiūriu, kuris išplaukia iš dabartinės jo naudojimo versijos, taip pat dėl ​​natūralių ir socialinių produkto savybių, kurias lemia techninio išsivystymo lygis ir socialiniai poreikiai. Žemės sklypo derlingumas ir vieta, pastatų ir statinių kiekybinės ir kokybinės savybės, išskirtinumas ir ilgaamžiškumas, savininko skonis ir pageidavimai bei daugelis kitų veiksnių formuoja vartotojišką turto vertę. Pavyzdžiui, pasenusios architektūrinės ir inžinerinis planas gyvenamasis namas gali būti didelė šeimos naudojimo vertė dėl istorinių ar kilminių veiksnių, tačiau mainoma jo vertė bus nedidelė. Mainų vertė kyla nekilnojamojo turto mainų procese. Tuo pačiu metu pinigai yra universalus matavimo atitikmuo prekių ekonomikoje. Konkurencingoje rinkoje kaina, kaip piniginė vertės išraiška, yra veiksnys, subalansuojantis pasiūlos ir paklausos jėgas. Mainomosios vertės pasireiškimo forma yra kaina, kuri atspindi bendrą visų rinkos veiksnių poveikį. Kaina- tai yra turto vertės piniginė vertė tipiškų rinkos dalyvių požiūriu konkrečią pardavimo dieną, atsižvelgiant į jo geriausio panaudojimo variantą. Kaina kaip vertės pasireiškimo forma, išreiškianti rezultatą, neišvengiamai nukrypsta nuo sandorio tarp pirkėjo ir pardavėjo sudarymo sąnaudų konkrečiomis rinkos sąlygomis, veikiant įvairiems veiksniams. finansiniai veiksniai. Praktikuojančių vertintojų užduotis – įvertinti objekto vertę kaip esminį vertinimo pagrindą. Norėdami tai padaryti, praktikuojantys vertintojai turi pasirinkti tinkamą nustatytinos vertės tipą, atitinkantį vertinimo tikslus ir sąlygas, atsižvelgdami į:

tarptautiniai vertinimo standartai; Rusijos ekonomikos perėjimas prie tarptautinių apskaitos ir audito reikalavimų; finansų valdymo ir investicijų projektavimo principai.

Priklausomai nuo vertinimo tikslo, vertinamo teisių į nekilnojamąjį turtą išbaigtumo, įvairios vertės rūšys gali būti jungiamos į dvi pagrindines grupes: - vertė mainais kaip mainomosios vertės išraiška; - vartojimo vertė kaip vartotojiškos vertės išraiška. Mainų vertė apibūdina turto galimybę iškeisti į pinigus ar kitas prekes, yra objektyvaus pobūdžio ir yra nekilnojamojo turto sandorių pagrindas rinkoje: nekilnojamasis turtas, užstatas, įskaitant paskolas, lizingas, įnašas į statutinių fondų įmones ir kt. Vertės pasireiškimo mainais formos:

rinkos likvidavimas; hipoteka; draudimas; nuoma; perdirbta.

Naudojimo vertė nustatoma pagal turto naudingumą tam tikram jo naudojimo variantui ir yra subjektyvi, atspindinti esamas konkretaus savininko galimybes eksploatuoti turtą, nesusijusią su turto pirkimu-pardavimu ir kt. rinkos sandoriai. Vartojimo vertės pasireiškimo formos:

investicijos; balansas; vertė mokesčių tikslais (Rusijoje) ir kt.

Nekilnojamojo turto vertinimo teorijos kertinis akmuo yra koncepcija "rinkos vertė". Rinkos vertė - labiausiai tikėtina kaina, už kurią vertinimo objektas gali būti susvetimėjęs atviroje rinkoje konkurencinėje aplinkoje, kai sandorio šalys elgiasi protingai, turėdamos visą reikiamą informaciją, o sandorio vertėje neatsispindi jokios ypatingos aplinkybės kaina, t.y. kada:

viena iš sandorio šalių neprivalo perleisti vertinimo objekto, o kita šalis neprivalo priimti įvykdymo; sandorio šalys gerai žino sandorio dalyką ir veikia savo interesais; vertinimo objektas pateikiamas atvirai rinkai viešo pasiūlymo forma; sandorio kaina yra pagrįstas atlygis už vertinimo objektą; atsiskaitymas už objektus išreiškiamas grynaisiais pinigais.

Likvidacinė vertė- pinigų suma, išreikšta turto likvidavimo pajamų ir jo įgyvendinimo išlaidų skirtumo forma. Tai kaštai, su kuriais turi sutikti pardavėjas, kai yra priverstas parduoti nekilnojamąjį turtą per ribotą laikotarpį, o tai neleidžia nemažai daliai potencialių pirkėjų susipažinti su objektu ir pardavimo sąlygomis. Užstatas kaina- būsto paskolą užtikrinančio turto vertė, kurią paskolos davėjas tikisi gauti priverstinio šio turto pardavimo rinkoje atveju, jeigu paskolos gavėjas taps nemokus. Užstato vertės vertė yra viršutinė paskolos riba, kuri suteikiama už turto užstatą. Užstato vertė yra mažesnė už rinkos vertę rizikos dedamosios verte, taip pat kredito įstaigos pajamos iš šios operacijos. Draudimas kaina - pinigų suma, už kurią gali būti apdrausti ardomieji nekilnojamojo turto elementai, apskaičiuojama pagal valstybinio ir privataus draudimo srityje taikomus metodus. Apskaičiuota kaip likutinė pakeitimo kaina. Praktikoje draudžiami žemės sklypai su pastatais ir statiniais arba, dažniau, tik pastatai. Daugelyje išsivyščiusios šalys paplito žemės ūkio naudmenų draudimas nuo aplinkos taršos, dirvožemio erozijos ir jo derlingumo mažėjimo. Nuomos rinkos vertė(nuomos vertė) – Nuomos suma, už kurią turto vertinimo dieną būtų galima išnuomoti įprastomis rinkos sąlygomis, pavyzdžiui, jei:

turto vertinimo dieną turtas yra laisvas ir paruoštas nuomai konkurencinėje rinkoje, o nuomotojas ir nuomininkas pagrįstai žino turto savybes ir elgiasi protingai bei be prievartos; turto ekspozicijos laikotarpis yra pakankamas, kad bankas būtų prieinamas potencialiems nuomininkams, taip pat susitarti dėl nuomos dydžio, sudaryti nuomos sutartį ir kitas sąlygas, būtinas turtui nuomoti ir pan.

Nuomos rinkos vertė yra rinkos vertės rūšis ir nustatoma, kai turtas išnuomojamas trumpalaikei arba ilgalaikei nuomai. Investicijos kaina- turto vertė konkrečiam investuotojui (investuotojų grupei), atsižvelgiant į jo investavimo reikalavimus ir pageidavimus. Vertės apskaičiavimas grindžiamas subjektyviu diskontuotų sąnaudų ir investuotojo pajamų, kurių tikimasi naudojant šį turtą perspektyviame investiciniame projekte, vertinimu. Remiantis skaičiavimu investicijų vertės slypi investavimo į šį nekilnojamojo turto rinkos segmentą, tipiškų investuotojų požiūriu, tikslingumas. Knygos vertė- objekto vertė, nurodyta įmonės ar organizacijos balanse. Ją sudaro pradinė nekilnojamojo turto savikaina paleidimo metu, pakoreguota (indeksuota) pagal visus ilgalaikio turto perkainojimus, atėmus apskaitinį nusidėvėjimą ir per eksploatacijos laikotarpį atliktų patobulinimų išlaidas. Pagal mokesčių kodas pagrindu bus vykdomas žemės sklypų apmokestinimas kadastrinė vertėžemė arba jos standartinė kaina.

Pagrindinės vertinimo veiklos reguliavimo formos

Vertinimo veiklos reglamentavimas - priemonių ir procedūrų sistema, skirta gerinti vertintojų paslaugų kokybę ir atitiktį tam tikriems vertintojų profesinės bendruomenės nustatytiems kriterijams (savireguliacija) arba valdžios organai(valstybinis reguliavimas) arba kartu. Reglamentas rengiamas laikantis šių procedūrų: - vertinimo procedūrų metodinių reikalavimų, kurie tradiciškai formuluojami vertinimo standartai; - reikalavimų vertintojo moralinėms ir etinėms savybėms, susijusių su jo nepriklausomumu, nustatymas; šie reikalavimai yra suformuluoti profesinės etikos kodeksus; - reikalavimų vertintojo profesinio pasirengimo ir praktinės patirties lygiui, kurie atsispindi lygiu, nustatymas. profesinių vardų. Pagrindinės vertinimo veiklos savireguliacijos formos parodytos pav.

Savireguliacija

Narystės sistema profesinėje profesinėje organizacijoje pavadinimai, (profesinis pasirengimas, įstatinio darbo patirties reikalavimų įvykdymas)
Standartų etikos kodekso formos valstybinis reguliavimas vertinimo veikla atsispindi pav.

Valstybinis reguliavimas

Standartų kūrimas ir priėmimas Profesinės veiklos licencijavimas, atestavimas, atestavimas Viena iš labiausiai paplitusių profesinės veiklos valstybinio reguliavimo formų yra licencijavimas daugumos masinių profesijų atstovų, teikiančių viešąsias paslaugas (gydytojų, teisininkų, architektų, nekilnojamojo turto) atžvilgiu. brokeriai ir kt.). Licencija – valstybės leidimas užsiimti šia veikla, suteikiančia piliečiams tam tikrą paslaugų kokybės lygį. Rusijoje vertinimas kaip tam tikra veikla ir kaip profesija yra tik užuomazgos stadijoje. Nuo perėjimo prie rinkos santykių Rusijoje pradžios ir atitinkamai atsiradus vertintojų paslaugų paklausai, profesionalas visuomeninė asociacija– Rusijos vertintojų draugija (ROO). Sukūrė vertinimo darbų atlikimo metodinę bazę, vertintojų profesinio rengimo sistemą bendradarbiaudamas su švietimo įstaigos. Tačiau spartus vystymasis profesija ant ilgalaikio turto perkainojimo bangos paskatino neigiamų pasekmių. Rinkoje atsirado daug vertintojų, kurie dirba ne profesionalios organizacijos rėmuose, nesilaiko jokių standartų ir teikia labai nekokybiškas paslaugas. Šiuo atžvilgiu tapo akivaizdu, kad profesijos formavimosi Rusijoje etape būtina įvesti valstybinį vertinimo veiklos reguliavimą, siekiant išlaikyti tinkamą paslaugų kokybę. Ši užduotis buvo išspręsta Federaliniu įstatymu Nr. 135 FZ „Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje“, kuris įveda vertinimo veiklos licencijavimą. Vertinimo veiklos licencijavimo tvarką tvirtina Rusijos Federacijos Vyriausybė. Pagrindiniai reikalavimai licencijuojant juridinius asmenis, nustatyti Įstatymo 24 straipsnyje, yra:

valstybinė registracija kaip juridinis asmuo; juridinio asmens kolektyve yra bent vienas darbuotojas, turintis išsilavinimą patvirtinantį dokumentą, patvirtinantį profesinių žinių įgijimą vertinimo veiklos srityje; mokesčio už licencijos vykdyti vertinimo veiklą išdavimą sumokėjimas.

Vykdant įstatymą, 1999 m. rugpjūčio mėn. buvo priimtas Rusijos Federacijos Vyriausybės 1999 m. rugpjūčio 20 d. nutarimas „Dėl įgaliotos institucijos, stebinčios vertinimo veiklos vykdymą Rusijos Federacijoje“ Nr. kuriuo nustatyta, kad Rusijos Federacijos Valstybės turto ministerija (dabar Rusijos Federacijos turtinių santykių ministerija – Rusijos nuosavybės ministerija). Įgaliotajai institucijai buvo pavesta parengti vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje licencijavimo reglamento projektą ir vertinimo standartų, kuriuos privaloma naudoti vertinimo subjektams, projektą. Šie dokumentai buvo priimti 2001 m. „Vertinimo veiklos licencijavimo nuostatai“ patvirtinti Rusijos Federacijos Vyriausybės 2001 m. balandžio 11 d. dekretu Nr. 285 „Vertinimo standartai, privalomi taikyti vertinimo veiklos subjektams“, – potvarkis. Rusijos Federacijos Vyriausybės 2001 m. liepos 6 d. nutarimas Nr. 519. Licencijavimo reglamentas nustato vertinimo veiklos licencijavimo tvarką ir licencijų išdavimo sąlygas bei nustato, kad vertinimo veiklos licencijavimą atlieka Turto ministerija Rusijos Federacijos santykiai (licencijas išduodanti institucija). Vertinimo veikla pagal išduotą licenciją gali būti vykdoma visoje Rusijos Federacijos teritorijoje. Tarptautiniai standartai vertinimus rengia Tarptautinis vertinimo standartų komitetas (IVSC). Tarptautinė organizacija, kuri vienija profesionalias vertintojų organizacijas daugiau nei 50 pasaulio šalių. Rusijos Federacijašioje organizacijoje atstovauja Rusijos vertintojų draugijai.

Nekilnojamojo turto vertinimo metodai

brangiai kainuoja nekilnojamasis turtas

Nekilnojamojo turto vertinimo samprata, tikslai ir principai

Vertinimas – tai procedūra, kurios metu nustatoma vertinimo objekto rinkos ar kita vertė.

Vertinimo veikla – vertintojų vykdoma verslinė veikla, kuria siekiama nustatyti rinkos ar kitokią vertę, susijusią su vertinimo objektais tam tikrą dieną, jeigu įstatymai nenustato kitaip.

Vertintojas – fizinis arba subjektas kuris turi licenciją vykdyti vertinimo veiklą ir būtinai yra vieno iš vertintojų rūmų narys.

Nekilnojamojo turto vertinimo tikslas – nustatyti rinkos ar kitokią vertę tam tikriems veiksmams su vertinimo objektu atlikti.

Žinoma, nekilnojamojo turto vertinimo tikslai kiekvienu atveju tiesiogiai priklauso nuo konkretaus turto sandorio.

Taigi, kokie yra nekilnojamojo turto vertinimo tikslai:

Nekilnojamojo turto vertės nustatymas privatizavimo, perdavimo patikos valdymui ar nuomos metu,

Nekilnojamojo turto vertinimas reikalingas surašant įvairius vedybų sutartys, taip pat dalijant turtą santuokos nutraukimo atveju, pavyzdžiui, vienos iš šalių prašymu, kilus ginčui dėl turto padalijimo.

Jei reikia, pateikti kaip užstatą Nekilnojamasis turtas,

Kontroliuodamas mokesčių mokėjimo teisingumą ir teisėtumą, kilus ginčui dėl apmokestinamosios bazės apskaičiavimo,

Parduodant ar kitaip perleidžiant nekilnojamąjį turtą,

Išperkant arba tuo atveju, kai įstatymo normos numato paimti iš savininko nekilnojamąjį turtą įvairioms valstybės ar savivaldybės reikmėms,

Su hipotekos paskola

Perleidžiant skolinius įsipareigojimus, kurie yra tiesiogiai susiję su vertinimo objektais – nekilnojamuoju turtu,

Tuo atveju, kai nekilnojamasis turtas perleidžiamas į juridinių asmenų įstatinį kapitalą.

Sąrašas nėra baigtinis. Akivaizdu, kad nekilnojamojo turto vertinimas gali būti atliekamas įvairiais tikslais, nors iš vertinimo praktikos tampa aišku, kad dažniausiai poreikis iškyla atliekant įvairius verslo sandorius. Nekilnojamojo turto vertinimo tikslai tiesiogiai veikia vertinimo turinį – t. apie tą ekonominio, teisinio, techninio, tiriamojo ir kitokio pobūdžio santykių ir veiksmų, susijusių su vertinimo objekto vertės nustatymu, visuma. Kiekvienu atveju tikslų išsikėlimas specialistui yra itin svarbus ir iškeliamas į pirmą vietą.

Vertinimo metodas – galimos rinkos ar kitokios vertinimo objekto vertės nustatymo būdas, naudojant vieną ar kelis vertinimo metodus.

Vertinimo metodas - teisinio, finansinio, ekonominio, organizacinio ir techninio pobūdžio veiksmų visuma, naudojama siekiant nustatyti rinkos ar kitokią vertinimo objekto vertę.

Vertinimo standartai – norminis dokumentas, kuriame bendram ir pakartotiniam naudojimui nustatomos vertinimo veiklos srities taisyklės, principai ir charakteristikos.

Vertinimo data – diena ar laikotarpis, kuriam nustatoma galima vertinimo objekto rinkos ar kita vertė.

Nekilnojamas turtas – tai pastatai, statiniai, žemės sklypai ir viskas, kas su jais tvirtai susiję, kurių judėjimas neįmanomas be neproporcingos žalos.

Klasifikuojami atskiri objektai. Jeigu pastatai yra greta vienas kito ir turi bendrą sieną, bet kiekvienas yra savarankiška konstrukcinė visuma, jie laikomi atskirais objektais. Savarankiškos ekonominės reikšmės pastato išoriniai priestatai, savarankiški katilinės pastatai, taip pat ūkiniai pastatai (sandėliai, garažai, tvoros, stoginės, tvoros, šuliniai ir kt.) yra savarankiški objektai. Patalpos, įmontuotos į pastatus ir skirtos parduotuvėms, valgykloms, kirpykloms, ateljėms, nuomos parduotuvėms, vaikų darželiams, lopšeliams, paštams, bankams ar kitoms organizacijoms, yra pagrindinio pastato dalis.

Tai taip pat apima komunikacijas pastatų viduje, būtinas jų veikimui:

šildymo sistemos su įranga, pavyzdžiui, katilinė - katilinė (jei pastaroji yra pastato viduje);

vidaus vandentiekio ir dujotiekio tinklas, kanalizacija su visais prietaisais;

vidinis maitinimo ir apšvietimo laidų tinklas su visa apšvietimo įranga;

vidiniai telefono ir signalizacijos tinklai;

Vėdinimo įtaisai bendriesiems sanitariniams tikslams;

keltuvai ir keltuvai.

Pamatai po objektais, kurie nėra pastatai, katilai, generatoriai, staklės, mašinos, įrenginiai ir kt., esantys pastatų viduje, į pastatą neįeina, išskyrus stambios įrangos pamatus. Šių objektų pamatai yra dalis objektų, kuriuose jie naudojami; kartu su pastatu pastatytų didelių gabaritų įrenginių pamatai yra pastato dalis. Šio tipo objektams vartojamas terminas „specializuoti pastatai“.

Struktūros. Struktūros apima inžineriją - statybos objektai, skirtas kurti ir atlikti technines funkcijas (kasyklos, naftos gręžiniai, keliai, užtvankos, viadukai ir kt.) arba aptarnauti gyventojus (miesto patogumai ir kt.).

Struktūros apima visus įrenginius, kurie su juo sudaro vieną visumą. Pavyzdžiui, nustatant užtvankos pakeitimo kainą, į objekto konstrukciją įtraukiamas užtvankos korpusas, filtrai ir nuotakynai, išsiliejimo ir užtvankos su metalinėmis konstrukcijomis, šlaito atrama, keliai palei užtvankos korpusą, tiltai, platformos, tvoros ir kt.

Konstrukcijų asortimentą sudaro daugiau nei 100 vienetų, o sąnaudų dalis bendroje statybų apimtyje yra daugiau nei 25%. Poskyris „konstrukcijos“ taip pat apima papildomus įrenginius. Šiai grupei priklauso visi savarankiškos svarbos objektai, skirti energijai ir informacijai perduoti, pavyzdžiui, elektros linijos, šilumos įrenginiai, įvairios paskirties vamzdynai, radijo relinės linijos, kabelinio ryšio linijos, taip pat nemažai panašių objektų su visomis susijusiomis komunalinėmis paslaugomis. tinklai.

Vertinimo veikla reiškia profesinę veiklą Vertinimo veiklos subjektai, kuriais siekiama nustatyti rinkos ar kitokią vertę vertinimo objektų atžvilgiu.

Vertinimo veikla yra naujos rūšies ekonominė veikla Kazachstano Respublikai, kartu su buhalterinė apskaita, auditas, mokesčiai.

Nekilnojamojo turto vertinimas – tai nekilnojamojo turto vertės nustatymas pagal tikslą, vertinimo tvarką ir vertintojo etikos reikalavimus.

Taigi pagrindiniai vertinimo tikslai yra šie:

atspindys ataskaitoje; pirkimas ir pardavimas;

varžybų rengimas; aukcionai; prekiauja; nuoma; lizingas; įkeitimas; skyrius; paveldėjimas; donorystė;

draudimas; mokesčių, rinkliavų, rinkliavų apskaičiavimas;

privatizavimas; konfiskavimas; nacionalizavimas; likvidavimas; Turtinių ginčų sprendimas;

nuosavybės teisės perdavimas; turtinis įnašas į įstatinį kapitalą; nuosavybės teisių dalies nustatymas; perkėlimas į patikėjimo valdymą;

investicijų projektavimas; komercinė koncesija; žalos atlyginimas; saugojimas;

Vertinimas – tai metodiškai pagrįsta eksperto nuomonė apie vertinimo objekto vertę ir jos nustatymo procesą.

Įvairių turto objektų vertinimo proceso teorinis pagrindas – ilgametės patirties dėka suformuluotas vertinimo principų visuma. Pasaulinėje praktikoje rinkos dalyviai yra sukūrę vieningą vertinimo taisyklių arba principų rinkinį, kuris sujungiamas į grupes.

Pasaulinėje praktikoje įprasta išskirti keturias vertinimo principų grupes:

• 1. Principai, pagrįsti potencialaus vartotojo (savininko) nuomone.
• 1.1. Naudingumo principas.

Naudingumas – tai nuosavybės gebėjimas tenkinti vartotojo poreikius tam tikroje vietoje ir tam tikrą laikotarpį.

Ją lemia pajamų ar kitos naudos iš nekilnojamojo turto dydis, laikas ir pobūdis.

1.2. pakeitimo principas.

Pakeitimo principas teigia, kad didžiausia turto vertė nustatoma pagal mažiausią kainą arba vertę, už kurią galima įsigyti kitą lygiaverčio naudingumo turtą.

1.3. Laukimo principas.

Numatymas yra dabartinės pajamų ar kitos naudos, kurią ateityje galima gauti turėdamas nekilnojamąjį turtą, vertės nustatymas. Lūkesčiai gali būti teigiami arba neigiami.

• 2. Principai, kylantys iš nekilnojamojo turto eksploatavimo (susiję su žeme, pastatais ir statiniais).
• 2.1. Likutinis našumas matuojamas kaip grynosios pajamos, priskirtas žemei, apmokėjus darbo, kapitalo ir verslumo išlaidas.
• 2.2. Investavimo principas. Įnašas – tai suma, kuria ūkinio objekto vertė arba grynosios pajamos iš jo padidėja arba sumažėja dėl kokio nors papildomo gamybos veiksnio (resurso) buvimo ar nebuvimo. Kiekvienos sudedamosios dalies kaina priklauso nuo to, kiek nuo jo naudojimo padidėja viso turto vertė, atsižvelgiant į turimas kiekybines ir kokybines charakteristikas. Įnašo vertė nustatoma pagal elemento naudingumą pirkėjo (ty rinkos) požiūriu.
• 2.3. Pusiausvyros (proporcingumo) principas teigia, kad bet koks žemės naudojimo būdas atitinka optimalias įvairių gamybos veiksnių sumas (objekto dedamąją), kurių optimalus derinys pasiekia didžiausią žemės vertę.
• 2.4. Ekonominio padalijimo ir teisių susiejimo principas. Ekonominis padalijimas įvyksta tada, kai nekilnojamojo turto teisės gali būti padalytos į du ar daugiau turtinių interesų, dėl to padidėja bendra turto vertė.
• 3. Principai dėl rinkos aplinkos veikimo.
• 3.1. Priklausomybės principas teigia, kad konkretaus turto vertė priklauso ir ji pati daro įtaką kitų jo teritorijoje esančių savybių pobūdžiui ir dydžiui.
• 3.2. Atitikties (aplinkai) principas yra tas, kad didžiausia turto vertė atsiranda tada, kai yra pagrįstas architektūrinio vienodumo lygis ir suderinama žemės naudojimo paskirtis.
• 3.3. Pasiūlos ir paklausos principas reiškia, kad nekilnojamojo turto kaina susidaro kaip pasiūlos ir paklausos sąveikos rezultatas. Pasiūla reiškia nekilnojamojo turto, kurį galima parduoti už vyraujančią kainą, skaičių. Paklausa – tai mokus rinkoje pristatomų nekilnojamojo turto objektų poreikis.
• 3.4. Konkurencijos principas: kai pelnas rinkoje viršija lygį, reikalingą apmokėti už gamybos veiksnius, ši rinka konkurencija sustiprėja, o tai savo ruožtu lemia vidutinio grynųjų pajamų lygio mažėjimą.
• 3.5. Išorinės aplinkos keitimo principas apima, vertinant nekilnojamąjį turtą, galimus ekonominių, socialinių ir teisinių sąlygų, kuriomis jis naudojamas, pokyčius, taip pat išorinę aplinką ir vietovės plėtros perspektyvas.
• 4. Geriausio ir efektyviausio panaudojimo principas.

Tai suprantama kaip toks naudojimas:

• a) yra teisiškai leidžiama, t.y. atitinka teisinį reglamentavimą, įskaitant zonavimo ir aplinkosaugos reglamentus, urbanistikos apribojimus, architektūros istorijos paminklų apsaugos, apylinkių apželdinimo ir kt. reikalavimus;
• b) yra fiziškai įmanomas, t.y. žemės sklypo dydis ir forma, jo transportinis pasiekiamumas, esami statiniai leidžia įgyvendinti pasirinktą naudojimo atvejį;
• c) finansiškai pagrįsta investuoto kapitalo grąža, t.y. naudojimas suteikia pajamų, viršijančių kapitalo sąnaudas, veiklos sąnaudas ir finansinius įsipareigojimus;
• d) suteikia didžiausią nekilnojamojo turto vertę arba pelningumą.

Pagrindinis federaliniai įstatymai kurie reguliuoja nekilnojamojo turto vertinimo procesą- Nr.135 „Dėl vertinimo veiklos“ ir Žemės kodeksas. Federalinis įstatymas Nr. 135 atskleidžia nekilnojamojo turto vertinimo apibrėžimą, kuris suprantamas kaip valstybės veiksmų visuma, kuria siekiama nustatyti objekto vertę.

PASTABA: Federaliniame įstatyme Nr. 135 atskleistas kadastrinis vertinimo tipas, bet ne visa procedūra.

Dėl rinkos ekonomika sąvokos apibrėžimas yra toks: nekilnojamojo turto vertinimas – tai objekto vertės, už kurią jis gali būti parduodamas konkurencinėje rinkoje, nustatymas. Sąvoką tiksliausiai galima apibrėžti kaip nekilnojamojo daikto vertės nustatymą.

Nekilnojamojo turto vertinimas grindžiamas šiais principais:

Be principų, kiekvienu nekilnojamojo turto vertinimu siekiama tam tikrų tikslų, kurių siekimas yra procedūros uždavinys.

Nekilnojamojo turto vertinimo tikslai

Nekilnojamojo turto vertinimo paskirties sąvokos ir principai yra tai, ką klientas privalo turėti prieš atlikdamas procedūrą. Tikslas yra gairės, kurios būtų naudojamos kaip kompetentingas nekilnojamojo turto vertinimas.

Turto vertinimo tikslas kiekvienu atveju priklauso nuo elgesio pagrindų, kuriuos galima suskirstyti į dvi klases: sandorius ir santykius, susiklosčiusius nepriklausomai nuo susitarimo.

Koks yra nekilnojamojo turto vertinimo tikslas? Nėra išsamaus tikslų sąrašo. Kiekvienas atvejis turi savo pagrindą, reikalaujantį vertinimo procedūros.

Sandorio vertinimas

Tikslai priklauso nuo sutarčių tipo:

Procedūros atlikimas dėl kitų priežasčių

Be susitarimų, procedūra reikalinga šiais atžvilgiais:

Rinkos segmentacija

Nekilnojamas turtas yra įvairus, kaip ir jo vertė. Siekiant palengvinti vertinimo procesą, rinka skirstoma į segmentus:

SVARBU: rinkos skirstymas į segmentus nėra privalomas. Segmentacija tik klasifikuoja objektus ir palengvina vertinimo procesą.

Namų savininkai nekilnojamąjį turtą vertina naudodami lyginamąją analizę. Metodas teisingas, bet ne pilnas. Norint nustatyti nekilnojamojo turto rinkos kainą, reikėtų kreiptis į kompetentingus asmenis.

Išduoti hipoteką bankų organizacijos griebiasi savų vertintojų pagalbos, o tai daroma jų naudai.

Be to, susitarimai tarp asmenys(pavyzdžiui, perkant ir parduodant), taip pat turėtumėte kreiptis į nepriklausomą vertinimą. Jei sandorio šalis yra susipažinusi su vertintoju, tai turės neigiamos įtakos kitai pusei. Pagrindinis patarimas yra teisingai nustatyti tikslą ir susisiekti su profesionaliu ir patikimu asmeniu.

Nekilnojamojo turto vertinimas – tai procedūra, apimanti daugybę veiksmų, kurių kiekvienas yra savaip svarbus. Išsiaiškinom, kam reikalingas buto vertinimas, taip pat kokie yra nekilnojamojo turto vertinimo tikslai. Nustatyti tikslą reiškia nustatyti vertinimo eigą, įgalinti jį nustatyti objektyvią vertę.

Naudingas video

Daugiau apie tai, kam skirtas nekilnojamojo turto vertinimas, galite sužinoti toliau pateiktame vaizdo įraše: