Hipotekos paskolos yra dabartinė tendencija Rusijos rinka bankininkystės paslaugos jau dešimt metų. Remiantis 2016 m. statistika, tik 10% mūsų piliečių turi nekilnojamojo turto. Už sukauptus grynuosius gali nusipirkti tik 1 proc. Kokia bus rinkos dinamika per artimiausius 2-3 metus, labai priklauso nuo politinės ir ekonominės situacijos.

Rusijos hipotekos rinkos plėtra

Devintojo dešimtmečio pirmoje pusėje bankai paskolų būstui įsigyti gyventojams praktiškai nedavė. Vartojimo paskolų nebuvo. Jei taip atsitiko, jie skolinosi ne ilgiau kaip metams, 36 proc. Tačiau net 1998 m. priimtas federalinis įstatymas „Dėl hipotekos“ neturėjo įtakos skolininkų paklausos tokiam produktui padidėjimui. Maksimalus paskolos panaudojimo terminas – 3 metai su 40% palūkanomis daugumai skolininkų nebuvo įdomus.

Hipotekos paskolos Rusijoje: kaip padidėjo apimtys

Tuo tarpu tobulėjant gyvenimo sąlygos ir daugiau nei pusei gyventojų reikėjo įsigyti nuosavus butus. Siekdami aprūpinti piliečius nuosavu būstu ir plėtrą hipotekos paskolos Rusijoje vyriausybė 2004 m nacionalinis projektas. Pirmas lygmuo valstybine programa 2005-2008 m. numatė padidinti nekilnojamojo turto pagal valstybės garantijas prieinamumą ir padidinti apimtį būsto statyba. Tam buvo skirta 212,9 mlrd.

Ši programa, iš pradžių sukurta 6 metams, suaktyvino sandorius dėl nekilnojamojo turto įsigijimo. Piliečiai tapo labiau linkę imti paskolas. Palyginimui, jei 2005 m hipotekos paskolos sudarė 3,5% visų paskolų, 2008 m. šis skaičius išaugo iki 9%.

Iki 2008 m. buvo suformuoti nuolatiniai žaidėjai hipotekos rinka. Į grupę pateko AHML su 100 proc valstybės dalyvavimas, Sberbank, didelis ir vidutinis komerciniai bankai, būsto kooperatyvai, statybos ir investicinės bendrovės. Tačiau prasidėjusi krizė pristabdė plėtrą. Daugelis bankų apribojo skolinimą. Skolininkai atsidūrė sudėtingoje situacijoje, dėl kurios skolintojai buvo priversti kurti finansinės naštos mažinimo mechanizmus (restruktūrizavimą, kredito atostogos). Būsto paskolų apimtys 2008-2010 m. laikotarpiu:

2011 metų pradžia atnešė teigiamą dinamiką. Išėjimas iš krizės sukėlė nuosmukį banko kursai. Vien per antrąjį pusmetį buvo išduota paskolų už 397 mlrd. Valstybė toliau rėmė būsto paskolas. buvo pritaikyti praktikoje socialiniai atskaitymai pirminiams, pavyzdžiui, programose „Mažo aukšto būstas“, „Naujas pastatas“, mažinant paskolų palūkanų normą. Vienas iš hipotekos variklių buvo VEB investicijos į būsto statybą 2010–2013 m.

Iki 2015 metų situacija periodiškai keitėsi. Kainos kilo ir mažėjo. Kartu su jais paklausa hipotekos paskolos. Taigi, jei 2012 metais paskolų apimtis pasiekė rekordinį trilijoną rublių ir toliau augo dar 2 metus, tai po 3 metų sumažėjo iki 765 milijardų rublių.

Hipotekos apimtis 2016 m

Šie metai buvo lūžis hipotekos paskolų srityje. Kadangi valstybė, vadovaudamasi koncepcija, subsidijuodavo būsto pirkimo tarifus, piliečiai galėjo pasinaudoti paskolomis. Išmokėtos sumos sudarė 40% visos sumos vartojimo paskolos. Iš jų pagal valstybinę programą 2016 m. buvo išduota 304 tūkst. paskolų, kurių suma siekė 556 mlrd. rublių. Paskolų apimtys, palyginti su 2015 m., išaugo 29,86 proc. Išduodamų paskolų dydis didėjo, jos pradėtos teikti ilgesniam nei 15 metų laikotarpiui. Valstybine programa pasinaudojo 304 tūkstančiai ją gavusių skolininkų. Visa hipotekos paskolų apimtis 2016 m. siekė 1 288 531 mln. rublių, o jų skaičius – 753 064 (pagal duomenis).

„Sberbank“ ir „VTB Group“ tapo aktyviausiais būsto paskolų rinkos žaidėjais. Tačiau konkurencija sustiprėjo. Dėl to vėl buvo galima imti paskolą be pajamų patvirtinimo ir be pradinio įnašo, todėl paskolos tapo prieinamos įvairiems besiskolinantiems asmenims. Pristatytos naujovės:

• padavimai internetinės programos;
• nuotolinė valstybinė nekilnojamojo turto registracija (bendra „Sberbank“ ir „Rosreestr“ programa);
• skolintojai pradėjo bendrauti su klientais ir rinkti informaciją apie juos per socialinius tinklus.

Jei ankstesniais metais pagrindinis dėmesys buvo skiriamas pirminiam turtui, tai nuo šio laikotarpio antrinė nekilnojamojo turto rinka atgijo. To priežastis – pagerėjusios skolinimo sąlygos ir skolintojų įvestos naujos taisyklės. Apskritai hipoteka tapo patikima finansine priemone. Ji garantavo grąžą ir stabilią grąžą bankams, supaprastino paskolos gavimo ir nekilnojamojo turto pirkimo procesą skolininkui.

Būsto paskolų teikimo dinamika 2017 m. ir prognozės 2018 m

2017 metais situacija buvo stabili. Ant pirminėje rinkoje:

Iš jų tik 22 paskolos buvo suteiktos užsienio valiuta. Jų suma buvo 802 milijonai rublių.

Rusijos Federacijos centrinio banko duomenimis, 2018 m. pradžioje paskolų skaičiaus ir apimties rodikliai sudarė atitinkamai 1 092 315 ir 2 057 559 mln. Ekspertų teigimu, 2018 metais tarifai bus rekordiškai žemi. Tačiau išoriniai veiksniai, galintys pakeisti situaciją, gali tapti pavojumi Rusijos ekonomikai.

Hipotekos palūkanų normų dinamika

1998 m. liepos mėn. priėmus hipotekos mechanizmą reglamentuojantį įstatymą, paskolos būstui įsigyti buvo išduodamos daugiausia m. užsienio valiuta, 10-11% per metus. Esant pastovioms pajamoms ir rublio stabilumui, tai buvo daugiausia pelningas variantas, nes rubliais jie buvo įskaityti vidutiniškai 14–15%.

2006 m. pradžioje skolininkai suaktyvėjo. Be to, jie vienodai noriai imdavo paskolas rubliais ir užsienio valiuta.

Prasidėjus krizei, 10 metų kursų dinamika keitėsi abiem kryptimis. Jei iki 2008 m. vasaros buvo mažėjimo tendencija užsienio valiuta (iki 10,8%) ir rubliais (iki 12,4%), tai 2009 m. gegužės mėn. užsienio valiuta jie pakilo iki 13,8%, rubliais – iki 14,9%. Dėl šios situacijos smarkiai sumažėjo hipotekos paskolos:

• 2008 m. - 349 tūkst. paskolų, iš jų 4,9% užsienio valiuta;
• 2009 - 130 tūkst. paskolų, iš jų 1,5% užsienio valiuta.

Įveikus krizės pasekmes, 2012 m. rodikliai pradėjo mažėti. Tačiau išsigandę piliečiai nustojo imti paskolas užsienio valiuta, nors palūkanos už jas nukrito žemiau 10 per metus.

Didžiausias tarifų sumažinimas buvo pastebėtas nuo 2016-01-01. Dinamiką galima atsekti pagal pagrindines centrinio banko normas:

Tuo remdamiesi bankai sumažino būsto paskolų kainą.

Hipotekos skolininkų demografija

Skirtingų metų regioninių struktūrų kontekste Maskva ir Maskvos sritis tradiciškai buvo hipotekos skolinimo lyderiai. Toliau sekė Sankt Peterburgas. Trečdalis paskolų buvo išduota pagal bendras pastatas. Pirmenybė teikiama pirminei rinkai.

2017 metais dėmesys kiek pasikeitė. Autonominių regionų gyventojams atsivėrė galimybės įsigyti būstą kreditais – tai lėmė geri atlyginimai, žemos nekilnojamojo turto kainos ir būtinybė gerinti būsto sąlygas. Anot RIA Novosti, pirkinys buvo prieinamas daugeliui šeimų:

Per pastaruosius trejus metus būsto paskolų rubliais palūkanų norma sumažėjo 2,73 procentinio punkto. Tuo pačiu metu būsto paskolų dalis bendroje bankų sektoriaus turto apimtyje 2018 m. sausio 1 d. siekė 6,4 proc., o visoje piliečiams išduotų paskolų apimtyje – 44,2 proc.

nerimo simptomai

Pagal DOM.RF plėtros strategiją, iki 2020 m. Rusijos bankų hipotekos portfelis turėtų padvigubėti – Rusijos hipotekos skola šiuo metu sieks 10 trilijonų rublių.

Tiesa, ekspertai nemato prielaidų tolimesniam rinkos augimui tokiais sparčiais tempais, bent jau be reikšmingo rizikos padidėjimo bankų sistemai.

„Matome, kad dabar bankai sparčiai peržiūri skolinimo standartus, juos silpnina – konkurencija auga, nes tikimės paklausos augimo sulėtėjimo. Šiuo atžvilgiu nerimą kelia paskolų su mažu pradiniu įnašu dalies augimas ir standartų, susijusių su skolininko pajamų vertinimu, silpnėjimas. Kol kas susikaupusių skolų apimtys yra palyginti nedidelės, tačiau reikės atidžiai stebėti naujų paskolų dinamiką, portfelio kokybę ir skolinimo standartus“, – sakė „SP Global Ratings“ Finansų įstaigų reitingų departamento vyresnysis direktorius su „Gazeta“. .Ru.

Tos pačios problemos nerimauja ir Centriniam bankui, tačiau reguliuotojo taikomos priemonės pastebimų rezultatų kol kas nedavė. „Nuo 2017 metų pradžios daugybė bankų nuosekliai švelnina reikalavimus paskolų gavėjams būsto paskolų segmente.

Per 2017 metus naujai suteiktų būsto paskolų su mažesne nei 20% pradine įmoka dalis išaugo nuo 14,0% iki 42,4%, o per metus tokių paskolų apimtis viršijo 0,8 trilijono rublių. Taigi 2018 m. balandžio 1 d. apie 15% portfelio sudaro paskolos su LTV>80%“, – teigia Rusijos bankas. LTV šiuo atveju yra pagrindinės sumos ir dabartinės užstato tikrosios vertės santykis.

Situacija nepasikeitė ir šiemet: 2018 metų pirmąjį ketvirtį naujai suteiktų paskolų su mažesne nei 20% pradine įmoka dalis sudarė beveik pusę išduotų paskolų (44%). „Tokį augimą lėmė gyventojų noras gauti būsto paskolą, kol rinkoje bus palankios sąlygos įkainiams ir būsto kainoms, nelaukiant didesnės sumos lėšų sukaupimo. Taip pat paskolų su mažu pradiniu įnašu padidėjimą lėmė daugelio didžiųjų bankų lojalūs reikalavimai pradiniam įnašui (10-15%)“, – „Gazeta“ aiškino pirmaujanti ekspertų RA bankų reitingų analitikė Jekaterina Shchurikhina. .Ru.

Ir tai nepaisant to, kad nuo 2018 metų pradžios Centrinis bankas inicijavo padidintų rizikos koeficientų įvedimą paskoloms, kurių pradinė įmoka yra 10-20% (150%), o su mažesniu nei 10% įnašu – 200% . Kuo šie rodikliai didesni, tuo daugiau reikia skaičiuojant kapitalo pakankamumą. Jei bankai nenustos leisti rizikingų būsto paskolų, Centrinis bankas ketina toliau didinti šiuos rodiklius. Taigi nuo 2019 metų sausio 1 dienos būsto paskolų su maža pradine įmoka rizikos koeficientas padidės nuo 150% iki 200%.

Reguliavimo institucija taip pat imasi kitų priemonių, kurios turėtų apriboti skolų naštos riziką tiek neužtikrintų, tiek hipotekinių paskolų atveju. „Rusijos bankas įvedė skolos naštos rodiklį individualus. Atitinkamas norminis aktas jau įsigaliojo. Nuo 2019 metų spalio 1 dienos skolos naštos rodiklio skaičiavimas pagal Rusijos banko metodiką bus privalomas visiems kredito organizacijos“, – pranešė „Gazeta.Ru“ Centrinio banko spaudos tarnyboje. Kaip pažymėjo Centrinis bankas, sprendžiant dėl ​​hipotekinio skolinimo reguliavimo, pirmiausia bus atsižvelgiama į kredito standartus.

Susirūpinimo priežastis

Centrinis bankas analizuodamas dabartinę finansinė situacija pažymi, kad laipsniškai didėjant būsto paskolų daliai bankų turte, didės rizika, susijusi su turto ir įsipareigojimų terminų skirtumu. „Esant tokiai tendencijai, bankų palūkanų normos rizika ateityje gali padidėti, kai jie pereis į lygio augimo fazę. palūkanų normos“, – pažymi reguliuotojas.

Tuo pat metu Centrinio banko vadovė Elvira Nabiullina „burbulo“ grėsmės nekilnojamojo turto rinkoje nemato.

„Nematau čia jokių „burbulo“ ar rizikos požymių, nors tikrai žiūrime į rizikas, suprantame, kad hipotekos paskolos yra jautrus segmentas ir turėtų vystytis be rizikos“, – sakė ji. 2017 m. gruodžio mėn.

Galimos infliacijos rizika, Financinė krizė ir paskolų su mažu pradiniu įnašu kaupimas – nebaigtinis problemų Rusijos hipotekos rinkoje sąrašas. „Kitas rizikos veiksnys yra tokios įmokos pakeitimas neužtikrintu vartojimo kreditas(jis veikia kaip „paskolos gavėjo pradinis įnašas į hipoteką“ sąskaita nuosavų lėšų“). Šia būsto paskolų schema 2018 m. pirmąjį pusmetį pasinaudojo maždaug 3 proc. Dėl to jų skolų našta tik padidėjo (vartojimo paskolų palūkanos paprastai yra didesnės nei būsto paskolų). Net 3% yra reikšminga suma, atsižvelgiant į hipotekos bankininkystės segmento mastą. Mūsų skaičiavimais, dabar paskolos gyventojams viršija 14 trilijonų rublių, o būsto paskolų dalis rusų skoloje siekia apie 45 proc.“, – pažymi skyriaus vedėjas. finansinius reitingus NRA Karina Artemjeva.

„Metrium Group“ ekspertai apibendrino 2016 metų rezultatus būsto paskolų rinkoje. 2015 metais būsto paskolos tapo „gelbėjimosi ratu“ iš karto keliems ūkio sektoriams. 2016 metais ji tęsė savo misiją, nepasiekusi sėkmingų 2014 metų rodiklių.

Visus praėjusius metus hipotekos buvo teikiamos į priekį, remiamos valstybės „ramentais“ pagal palūkanų subsidijavimo programą. Kovo mėnesį buvo sprendžiamas programos darbų tęsimo klausimas ir po trumpų Finansų ir Statybos ministerijų diskusijų jis pratęstas iki metų pabaigos. 2016 metų 11 mėnesių būsto paskolų buvo išduota dėl valstybės paramos 40 proc. Rublių emisijos apimtis sudarė 37,7% visų šiuo laikotarpiu išduotų hipotekų. Tačiau iki metų pabaigos, kai pagrindinė norma buvo sumažinta iki 10 proc., subsidijų programa prarado savo aktualumą.

Duomenys apie hipotekos paskolų išdavimą Rusijos Federacijoje

„Metrium Group“ analitikų teigimu, iki 2016 m. gruodžio mėnesio būsto paskolos buvo pasiekusios šiuos lygius. Palyginti su 2015 m., išduotų paskolų skaičius išaugo 24,94 proc., o paskolų apimtys pinigine išraiška - 29,86 proc. Tuo pačiu metu vidutinis svertinis kursas sumažėjo 0,82 procentinio punkto. iki 12,62 proc. Vidutinė paskolos suma padidėjo 64 tūkstančiais rublių. Vidutinis paskolos terminas taip pat toliau auga: per 11 mėnesių išaugo beveik 8 mėnesiais, peržengdamas 15 metų ribą, o tai rodo atsargesnį skolininkų finansinių galimybių vertinimą. Tačiau nepaisant visų pastangų, 2014 m. rodiklių atsilikimas pagal skolinimą siekė 17,76 proc., o pagal pinigus – 17,79 proc.

„2016 m Centrinis bankas Rusija ir toliau švarino bankų sektorių: buvo panaikintos 97 kredito davėjų licencijos, tačiau tarp jų nebuvo reikšmingų žaidėjų būsto paskolų rinkoje“, – komentuoja Marija Litinetskaja, „Metrium Group“ vadovaujanti partnerė. „Taigi, Centrinio banko duomenimis, 2016 m. liepos 1 d. hipotekos paskolas išdavė 499 bankai, tai yra 13% mažiau nei tą pačią praėjusių metų dieną, neskaitant antrojo pusmečio panaikintų licencijų. metai“.

Hipotekos kreditavimo lyderiai yra 12 bankų, užimančių daugiau nei 1% rinkos: Sberbank, VTB24, Rosselkhozbank, Gazprombank, DeltaCredit, VTB Bank of Moscow, Raiffeisenbank, Absolut Bank, Bank Vozrozhdenie, Bank St. Petersburg, Svyaz-Bank, Transcapitalbank. Tarp jų yra ir valstybiniai bankai, ir privatūs bankai, visi jie jau seniai dirba su hipoteka ir nustato „žaidimo taisykles“ rinkai.

„Praėjusiais metais išaugusi konkurencija tarp bankų atgaivino tokius primirštus produktus kaip „hipoteka ant dviejų dokumentų“ (be pajamų patvirtinimo) ir „hipoteka be pradinio įnašo“, – sako Marija Litinetskaja. – Viena programa skirta tiems, kurie turi daug santaupų butui įsigyti, o dėl įvairių priežasčių jie Financinė padėtis Neįvertintas. Kita, priešingai, skirta tiems, kurie nesutaupė pirkiniui, bet gauna gerą ir stabilias pajamas(Ne paslaptis, kad pagal šią programą skolininkų atranka yra dar sunkesnė nei pagal standartinę). Taigi būsto paskola vėl tapo prieinama platesniam pirkėjų ratui nei valstybės paramos programos laikotarpiu.“

Be to, rinkoje atsirado tikrų naujovių, pastebi „Metrium Group“ ekspertai. Pirma, dokumentų, skirtų paskolai gauti, pateikimas bankui per internetinę paraišką. Anksčiau tokiu būdu buvo galima išsiųsti tik preliminarią paraišką, tai yra sužinoti apytikslę patvirtintos paskolos sumą ir sąlygas. Galutiniam patvirtinimui reikėjo atvykti su dokumentų paketu į skolintojo biurą. Antra, „Sberbank“ kartu su „Rosreestr“ pradėjo bandomąjį nuotolinio dokumentų pateikimo projektą valstybinė registracija, kuri leidžia klientams pateikti dokumentus registracijai iš karto po sandorio pasirašymo filiale, apeinant eiles Rosreestr ar Daugiafunkciame centre. Trečia, bankai įsitraukė socialiniai tinklai ir ne tik pasitikrinti savo potencialius klientus per skelbiamą informaciją apie save, bet ir gyvai bendrauti, spręsti probleminius klausimus bei pasiūlyti pagalbą siekiant finansinių tikslų.

„Taigi matome tendenciją dirbti su klientais nuotoliniu būdu“, – pažymi Maria Litinetskaya. „Skolintojai, kurie prisitaiko greičiau nei kiti ir gerai išmano naująją skaitmeninę realybę, turi galimybę išlaikyti „senus“ klientus ir užkariauti naują kartą.

Išlaikius pažangių požiūrių į klientų aptarnavimą pusiausvyrą ir konservatyvų skolininkų finansinių galimybių vertinimą, iki lapkričio mėnesio paskolų rubliais vėlavimą buvo galima sumažinti iki 1,112 proc. Per pastaruosius tris mėnesius šis rodiklis nuolat mažėjo, o tai reiškia, kad po dvejų metų augimo tendencija apsivertė žemyn. Deja, to negalima pasakyti apie paskolas užsienio valiuta, kuriose santykinė nusikalstamų veikų dalis vis dar auga ir sudaro 31,3 proc. užsienio valiuta išduotos būsto paskolos. Prisiminkite, kad būsto paskoloms – mažiausia pradelstų skolų dalis lyginant su visomis kitomis skolinimo rūšimis.

Taigi 2016 metais būsto paskolos įrodė savo patikimumą kaip finansinė priemonė tiek skolintojams (maži delspinigiai ir stabili grąža), tiek klientams (dažniau nei 2014 m. naudojosi būstui įsigyti). 2016 m. Maskvos regione su hipoteka sudarytų sandorių skaičius siekė 43 876 vnt., tai yra 32,64% daugiau nei 2015 m. ir 3,25% daugiau nei 2014 m. Ir jei 2015 metais hipotekos dalis buvo išlaikyta 30% visų įregistruotų nuosavybės perleidimo atvejų, tai 2016 metais jos vidutinė metinė norma išaugo iki 34,8%, o kai kuriais mėnesiais siekė 50%.

Akcijos pagal nekilnojamojo turto segmentus hipotekos sandoriai paskirstomas taip. Maskvoje vidutinė metinė būsto paskolų dalis masiniame segmente buvo 54%, tai yra maždaug tiek pat, kiek 2015 m. Tokį aukštą tarifą sostinėje išlaiko išleidžiami nauji projektai, kurie pateko į tarifų subsidijavimo programos sąlygas ir tapo labai prieinami plačiam vartotojui, taip pat ir skolinant. Būsto paskolų dalis verslo klasės segmente yra stabili ir 2016 metais siekia 5 proc.

Maskvos butuose hipotekos dalis sudarė 34 proc., padidėjo 14 procentinių punktų. didesnis nei pernai. Tokį augimą lėmė tai, kad dėl mažesnių palūkanų normų per metus tapo patrauklesnės pačių bankų programos. Be to, butų pirkimo sąlygos yra kuo artimesnės buto pirkimo sąlygoms – tos pačios pradinis mokestis ir standartinis tarifas.

Masiniame Maskvos srities segmente vidutinė metinė hipotekos dalis sudarė 72%, tai yra 3,5 procentinio punkto. didesnis nei pernai ir 3 p.p. didesnis nei 2014 m.

„Metrium Group“ ekspertų teigimu, vienas pagrindinių 2016-ųjų pasiekimų buvo antrinės nekilnojamojo turto rinkos „atgimimo“ pradžia. Tai lėmė pagerėjusios skolinimo sąlygos ir butų pardavėjų sutikimas su naujomis rinkos taisyklėmis. Rosreestr duomenimis, 2016 metais sostinėje buvo užregistruota 56 tūkst. antrinėje rinkoje, taigi jų dalis siekė 44,44 proc. Apie visišką „antrinio“ būsto pirmaujančių pozicijų grąžinimą kalbėti neverta, artimiausiu metu sulauksime korekcijos ir rinkos dalių perskirstymo tarp statomo ir baigto būsto. Įskaitant ir dėl papildomos pasiūlos iš investuotojų, naujų pastatų savininkų, kurie, įgiję nuosavybę būstą, pradės jį pardavinėti dėl padidėjusių nekilnojamojo turto mokesčių. Šie ir kiti netiesioginiai veiksniai neabejotinai atims lyderio laurus iš pirminės rinkos, tačiau antrinės rinkos dalis vargu ar viršys 55%.

„2016-ieji tapo lakmuso popierėliu būsto paskolų rinkos žaidėjams, parodė profesionalams ir novatoriams, atsikratė mėgėjų. Statybų rinkoje susijungė keli stambūs vystytojai, vienas seniausių vystytojų buvo reorganizuotas“, – apibendrina Maria Litinetskaja. - Ir jei praėjusiais metais skolintojai bandė susigrąžinti ankstesnį nuosmukį, tai artimiausiais metais pagrindinis tikslas bus iki 2018 m. pasiekti 1,9 trln. Hipotekos paskola Rusijos Federacija iki 2020 m.". Ir tai atrodo gana realu, su sąlyga, kad 2017 metais būsto skolinimas, atmetus valstybės paramos „ramentus“, pasieks 2014 metų rekordą (1,76 trilijono rublių).

2016 m. Rusijos būsto paskolų rinka išaugo 27% ir sudarė 1,5 trilijono rublių, nepaisant to, kad visoje šalyje sumažėjo būsto paleidimas. Pokrizinį atsigavimą palengvino padidėjęs būsto paskolų teikimas Maskvoje, Maskvos srityje ir Sankt Peterburge. Šiaurės sostinėje 2017 metais, remiantis RAEX (Expert RA) prognozėmis, būsto paskolų augimas sieks daugiau nei 25%, o tai leis būsto paskolų rinkai augti 15%.

Už 2016 metushipotekos išdavimo apimtys išaugo 27% iki 1,5 trilijono rublių, kai prieš metus sumažėjo 34%. Rinkos atsigavimą paskatino bankų pagal savo programas suteiktų paskolų tarifų mažinimas, kuris pasirodė įmanomas dėl pigesnio finansavimo. Be to, valstybės subsidijų programos pratęsimas iki 2016 metų pabaigos turėjo teigiamos įtakos būsto paskolų apimčiai. Atidėtas gyventojų poreikis buvo realizuotas didėjant būsto paskolų daliai sudarant būsto sandorius (nuo 12,5% visų registravimo veiksmų 2015 m. iki 15,4% 2016 m.).

Daugiau nei ketvirtadalis išduotų paskolų teko didžiausiems hipotekos regionams: Maskvai, Maskvos regionui ir Sankt Peterburgui. Dėl to šių regionų rinkos dalis per metus išaugo nuo 24,9% iki 26,5%. Tuo pat metu Šiaurės sostinėje didžiausi augimo tempai (+39,6%) buvo pažymėti tarp 10 geriausių regionų pagal išduotų paskolų būstui įsigyti apimtis 2016 m. Didžiausią rodiklį tarp 50 geriausių regionų parodė Mordovijos Respublika (+65,2%), Sachos Respublika (Jakutija) (39,8%) ir Baškirijos Respublika (+38,7%).

Augant būsto paskolų rinkai, naujų gyvenamųjų pastatų eksploatacijos pradžios apimtys visoje Rusijos Federacijoje sumažėjo (2016 m. –6,5 proc., palyginti su 2015 m.). Daugumoje regionų sumažėjimą lėmė individualių vystytojų sumažėjusių namų atidavimo eksploatuoti apimtis. Didžiuosiuose miestuose lemiamas veiksnys buvo pirminio nekilnojamojo turto kainų dinamika, dėl kurios sumažėjo būsto statyba Maskvoje ir palaikė plėtotojų susidomėjimą Sankt Peterburgo rinka.

2017 m., remiantis RAEX prognozėmis (Expert RA), rinkos dinamika sulėtės: iki metų pabaigos išduotų būsto paskolų apimtys išaugs 15% ir sudarys apie 1,7 trilijono rublių. Dinamiškiausiai besivystantys didžiausi būsto paskolų regionai galės palaikyti rinką dėl žemų palūkanų, geros gyventojų mokėjimo drausmės ir augančių būsto priėmimo eksploatuoti apimčių. Agentūros prognozėmis, 2017 metais emisijos augimas Sankt Peterburge viršys Rusijos vidurkį ir sieks daugiau nei 25%, o būsto paskolų rinkos dalis regione išaugs iki 7%.

Metodika

RAEX analitikų (Expert RA) išvados pagrįstos viešais duomenimis, įskaitant Rusijos banko statistiką 2017 m. sausio 1 d.

Tyrimo rėmuose hipotekos paskolos suprantamos kaip būsto paskolos numatyta pagal federalinis įstatymas 1998 m. liepos 16 d. Nr. 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“. Šis požiūris visiškai sutampa su Rusijos banko naudojama metodika.

Hipotekos rinkos apimtis ir dinamika

Už 2016 metus Rusijos bankai Suteikta 856,4 tūkst. hipotekos paskolų bendrai 1,5 trilijono rublių sumai. Taigi per metus būsto paskolų apimtys išaugo 27%, o būsto paskolų portfelis – 12,8% ir pasiekė 4,5 trln. rublių (žr. 1 pav.). Atidėtas gyventojų poreikis buvo realizuotas didėjant būsto paskolų daliai sudarant būsto sandorius (nuo 12,5% visų registravimo veiksmų 2015 m. iki 15,4% 2016 m.). Sumažėjus realių gyventojų pajamų lygiui (2016 m. –5,9 proc.), daugumai Rusijos gyventojų apsipirkti dideliais kiekiais, nepritraukiant kreditinių išteklių, tapo sunku. Tuo pačiu – naftos kainų kilimas ir dėl to santykinis valiutos kurso stabilizavimas nacionaline valiuta gyventojų suvokė kaip pirmąjį ekonomikos atsigavimo požymį. Visuomenėje augusios optimistinės nuotaikos, taip pat smuko nekilnojamojo turto kainos daugelį paskatino spręsti vėluojančias problemas. būsto klausimai, todėl rinkoje atsiranda „atidėjusios paklausos“ poveikis.

2016 m. dauguma pagal suteiktų būsto paskolų apimtį 50 geriausių regionų padidino jų išdavimą 25–35 proc. (žr. 1 lentelę). Didžiausius augimo tempus demonstravo Mordovijos Respublika (+65%), Sachos Respublika (Jakutija) (+40%), Sankt Peterburgas (+40%) ir Baškirijos Respublika (+39%). Tuo pačiu metu, hipotekos rinkos koncentracija penkiose didžiausi regionai išaugo 2016 m. (nuo 33,5 iki 34,8 proc.). Šiek tiek padidėjus rinkos dalims Maskvos srityje ir Tatarstane, o net šiek tiek sumažėjus Tiumenės regione, Maskvos ir Šiaurės sostinės rinkos išsiplėtė (atitinkamai nuo 11,6 iki 12,4% ir nuo 5,8 iki 6,4%; žr. .2 diagrama).

Būsto turgus

Būsto paskolų rinkos augimo fone būsto statybos tempai rodė priešingą tendenciją (žr. 3 pav.). Šalyje būsto atidavimo eksploatuoti apimtys 2016 m. sumažėjo 6,5% (2017 m. sausį – 21,6%, palyginti su 2016 m. sausio mėn.). Dalį būsto statybos mažėjimo lėmė sumažėjusios individualių plėtotojų, kuriems netaikomi kredito ištekliai su subsidijuojamomis palūkanomis, statybos apimtys. Visoje šalyje individualiems vystytojams tenka apie 40% eksploatuojamų būstų, kai kuriuose regionuose jų gerokai daugiau (maksimalus lygis yra m. Čečėnijos Respublika– 97 proc., kitose – mažiau (minimalus lygis Sankt Peterburge ir Maskvoje – atitinkamai 6 ir 9 proc.).

Neskaitant individualaus būsto statybos (IZhS), būsto paleidimas Rusijoje 2016 m. sumažėjo 4%. Pagal būsto statybą lyderiu išlieka Maskvos sritis (neįskaitant individualių būstų statybos per metus buvo atiduota 6 mln. kvadratinių metrų gyvenamojo ploto), antroje ir trečioje vietoje yra Maskva ir Sankt Peterburgas. Tuo pačiu metu, nepaisant didelių 2016 m. eksploatacijos pradžios apimčių Maskvoje ir Maskvos srityje, būsto statyba sumažėjo (atitinkamai 6 ir 8,4 proc.), o Sankt Peterburge – 4,6 proc. Plėtotojų susidomėjimas Sankt Peterburgu, be kita ko, paaiškinamas pirminio būsto kainų indeksais regione (žr. 4 pav.), kurie pastaruosius dvejus metus nuolat augo, gerokai atpigus pagrindinis būstas Maskvoje ir Maskvos regione.

Nepaisant to, kad būsto statybos Tiumenėje sumažėjo 21 ir 16%. Novosibirsko sritis, atitinkamai jų pozicijos regionų reitinge pagal būsto paleidimą nepasikeitė, o Tatarstanas, kuris parodė maksimalų padidėjimą iš 10 geriausių regionų, pakilo iš 10 į 8 eilutę (žr. 2 lentelę).

Hipotekos produktų savybės

Dėka valstybės paramos programos, pagal kurią bankai hipotekas išdavė 12 proc., ir sumažėjo pagrindinis kursas Vidutinė kaina hipotekos paskolos iki 2016 m. pradžios grįžo į prieš metus buvusį lygį. Gruodį palūkanų normos nukrito dar žemiau (per mėnesį išduotų paskolų rubliais svertinis vidurkis siekė 11,6%; žr. 5 pav.): siekdami palaikyti paklausą „nerizikingiausio“ skolinimo segmente, bankai toliau mažino. kainos pagal savo programas net ir pasibaigus valstybės finansavimui. Visoje šalyje 2016 m. paskolų rubliais svertinis vidurkis buvo 12,5 proc. Vienuose regionuose vidutinė būsto paskolų kaina buvo 0,8–0,9 procentinio punkto brangesnė, kituose – 0,3–0,4 procentinio punkto pigesnė (žr. 3 lentelę). 2016 m. didžiausi rodikliai buvo Tyvos Respublikoje (13,4 proc.), Čečėnijos Respublikoje (13,2 proc.) ir Karačajų-Čerkesų Respublikoje (13,1 proc.). palankūs tarifai buvo pasiūlyta Sankt Peterburge ir Leningrado srityje (12,1 proc.).

Pagal terminus šalies būsto paskolų vidurkis buvo išduotas 15,3 metų, o ilgiausios vidutinės paskolos sąlygos šalyje (16,5 metų) buvo Karačajaus-Čerkeso Respublikoje, Voroneže ir Tiumenės regionai, labiausiai trumpą laiką(13,5 metų) Čeliabinsko, Murmansko srityse ir Čečėnijos Respublikoje.

Mokėjimo drausmė regionuose

Trejus metus sumažėjusios gyventojų realios pajamos (2017 m. sausio mėn. 8 proc. padidėjimas, palyginti su 2016 m. sausio mėn., daugiausia lėmė vienkartinės išmokos pensininkams) paveikė mokėjimo drausmę. hipotekos skolininkai: 2016 metais pradelstų skolų už būsto paskolas apimtys visoje šalyje išaugo 6,2 proc. Tuo pačiu metu kai kuriuose regionuose įkainiai buvo daug didesni: pradelstų skolų apimtys Briansko srityje išaugo beveik dvigubai, Karelijos ir Adigėjos respublikose, Trans-Baikalo teritorijoje ir žydų autonominiame regione – 70–80 proc. (žr. 6 diagramą).

Padidėjimas absoliučiais dydžiais nebūtinai reiškia portfelio kokybės pablogėjimą: apskritai Rusijos Federacijoje pradelstų skolų dalis šiek tiek sumažėjo (nuo 1,7% 2016-01-01 iki 1,6% 2017-01-01). ), kai kuriais atvejais „žemos bazės“ efektas turėjo įtakos, pavyzdžiui, Briansko srityje 2016 m. sausio 1 d. pradelsta skola sudarė 74 mln. rublių, nepaisant to, kad iki 2017 m. sausio 1 d. portfelio dalis neviršijo 0,6 proc. Nepaisant to, pablogėjus skolininkų mokėjimo drausmei tam tikrose teritorijose įvyko persitvarkymas tarp antipirmaujančių regionų (pagal pradelstų skolų už būsto paskolas lygį): 2016 m. Altajaus ir Buriatijos respublikos iš 5-osios į 2-ąją. ir atitinkamai iš 21 į 8 vietas (žr. 4 lentelę).

Apie trečdalį pradelstų būsto paskolų skolų sudarė paskolos užsienio valiuta, kurių bendra apimtis sumažėjo nuo 3,3% nuo 2016 m. sausio 1 d. iki 1,6% viso būsto paskolų portfelio 2017 m. sausio 1 d. 2016 metais buvo išduotos tik 34 hipotekos paskolos užsienio valiuta, iš jų 24 paskolos Maskvoje, 4 Maskvos srityje ir 2 Sankt Peterburge.

Rinkos plėtros prognozė

2017 metais būsto paskolų augimo tempas, agentūros teigimu, sulėtės. Visų pirma, būsto paskolų sulėtėjimas sulėtės dėl užsitęsusios paklausos efekto išnaudojimo ir valstybės paramos programos pabaigos. Sumažėjus būsto statybai pirminėje nekilnojamojo turto rinkoje kils kainos, o tai neigiamai paveiks ir būsto paskolų paklausą. Sankt Peterburgas, dinamiškiausias iš didžiausių hipotekos regionų, gali duoti postūmį rinkos plėtrai. Skolininkams išskirtinis bruožasŠiaurės sostinės būsto paskolų rinka yra minimalus palūkanų normų lygis šalyje, bankams - gera gyventojų mokėjimo drausmė, plėtotojams - augantys kainų indeksai, kurie leido per 2016 m., priešingai nei visos Rusijos dinamika, padidinti būsto statybos apimtį. Tikimės, kad iki 2017 m. pabaigos Nevos miestui priskiriama būsto paskolų rinkos dalis padidės iki 7 proc., dėl to emisijų augimas regione viršys vidutinius Rusijos rodiklius ir sieks daugiau nei 25 proc.

Pagal teigiamą (bazinį) RAEX (Expert RA) scenarijų, būsto paskolų rinkos apimtys 2017 metais sieks apie 1,7 trilijono rublių, sulėtėjusios, palyginti su 2016 m. dinamika, iki 15%. Paskolų skolos portfelio augimo tempas sieks 12 proc., dėl to bendras portfelis 2018-01-01 priartės prie 5 trilijonų rublių. Įgyvendinimas duota prognozė Tikėtina, kad iki 2017 m. pabaigos bazinę normą sumažinus 1–1,5 procentinio punkto, vidutinė metinė Brent naftos kaina bus 50 USD už barelį, o metų infliacija – apie 5 proc. Įgyvendinus šį scenarijų, agentūra tikisi, kad būsto paskolų palūkanos iki šių metų pabaigos išliks 11–12% lygyje, o pradelstų būsto paskolų skolos dalis – ne daugiau kaip 2% nuo portfelio. 2018-01-01.

Neigiamas RAEX (Expert RA) scenarijus pagrįstas 10% pagrindinės normos išlaikymu. Tai įmanoma su sunkiais pinigų politika Rusijos bankas. Įšaldžius finansavimo išlaidas ir pasibaigus valstybės paramos programai, gali padidėti būsto paskolų kaina. Būsto paskolų gavėjai itin jautriai reaguoja į palūkanų normų pokyčius: jų padidėjimas net per 0,5 procentinio punkto išsekus užgniaužtos paklausos efektui gali lemti reikšmingą būsto paskolų rinkos augimo sulėtėjimą 2017 m. Neigiamas RAEX scenarijus (Expert RA) taip pat daro prielaidą, kad metinė infliacija yra apie 6–8%, o vidutinė metinė naftos kaina yra 40–45 USD už barelį. Pagal šį scenarijų iki 2017 m. pabaigos būsto paskolų rinkos augimo tempas sulėtės iki 9-10 proc., o paskolų apimtis sieks 1,6 trilijono rublių.

Taikymas. Grafikai ir lentelės

1 lentelė. 50 geriausių Rusijos Federacijos regionų pagal hipotekos paskolas 2016 m.

2016 m. Rusijos būsto paskolų rinka išaugo 27% ir sudarė 1,5 trilijono rublių, nepaisant to, kad visoje šalyje sumažėjo būsto paleidimas. Pokrizinį atsigavimą palengvino padidėjęs būsto paskolų teikimas Maskvoje, Maskvos srityje ir Sankt Peterburge. Šiaurės sostinėje 2017 metais, remiantis RAEX (Expert RA) prognozėmis, būsto paskolų augimas sieks daugiau nei 25%, o tai leis būsto paskolų rinkai augti 15%.

Už 2016 metushipotekos išdavimo apimtys išaugo 27% iki 1,5 trilijono rublių, kai prieš metus sumažėjo 34%. Rinkos atsigavimą paskatino bankų pagal savo programas suteiktų paskolų tarifų mažinimas, kuris pasirodė įmanomas dėl pigesnio finansavimo. Be to, valstybės subsidijų programos pratęsimas iki 2016 metų pabaigos turėjo teigiamos įtakos būsto paskolų apimčiai. Atidėtas gyventojų poreikis buvo realizuotas didėjant būsto paskolų daliai sudarant būsto sandorius (nuo 12,5% visų registravimo veiksmų 2015 m. iki 15,4% 2016 m.).

Daugiau nei ketvirtadalis išduotų paskolų teko didžiausiems hipotekos regionams: Maskvai, Maskvos regionui ir Sankt Peterburgui. Dėl to šių regionų rinkos dalis per metus išaugo nuo 24,9% iki 26,5%. Tuo pat metu Šiaurės sostinėje didžiausi augimo tempai (+39,6%) buvo pažymėti tarp 10 geriausių regionų pagal išduotų paskolų būstui įsigyti apimtis 2016 m. Didžiausią rodiklį tarp 50 geriausių regionų parodė Mordovijos Respublika (+65,2%), Sachos Respublika (Jakutija) (39,8%) ir Baškirijos Respublika (+38,7%).

Augant būsto paskolų rinkai, naujų gyvenamųjų pastatų eksploatacijos pradžios apimtys visoje Rusijos Federacijoje sumažėjo (2016 m. –6,5 proc., palyginti su 2015 m.). Daugumoje regionų sumažėjimą lėmė individualių vystytojų sumažėjusių namų atidavimo eksploatuoti apimtis. Didžiuosiuose miestuose lemiamas veiksnys buvo pirminio nekilnojamojo turto kainų dinamika, dėl kurios sumažėjo būsto statyba Maskvoje ir palaikė plėtotojų susidomėjimą Sankt Peterburgo rinka.

2017 m., remiantis RAEX prognozėmis (Expert RA), rinkos dinamika sulėtės: iki metų pabaigos išduotų būsto paskolų apimtys išaugs 15% ir sudarys apie 1,7 trilijono rublių. Dinamiškiausiai besivystantys didžiausi būsto paskolų regionai galės palaikyti rinką dėl žemų palūkanų, geros gyventojų mokėjimo drausmės ir augančių būsto priėmimo eksploatuoti apimčių. Agentūros prognozėmis, 2017 metais emisijos augimas Sankt Peterburge viršys Rusijos vidurkį ir sieks daugiau nei 25%, o būsto paskolų rinkos dalis regione išaugs iki 7%.

Metodika

RAEX analitikų (Expert RA) išvados pagrįstos viešais duomenimis, įskaitant Rusijos banko statistiką 2017 m. sausio 1 d.

Tyrimo kontekste būsto hipotekos paskolos suprantamos kaip būsto paskolos, suteiktos pagal 1998 m. liepos 16 d. federalinį įstatymą Nr. 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“. Šis požiūris visiškai sutampa su Rusijos banko naudojama metodika.

Hipotekos rinkos apimtis ir dinamika

2016 metais Rusijos bankai suteikė 856,4 tūkst. hipotekos paskolų už 1,5 trilijono rublių. Taigi per metus būsto paskolų apimtys išaugo 27%, o būsto paskolų portfelis – 12,8% ir pasiekė 4,5 trln. rublių (žr. 1 pav.). Atidėtas gyventojų poreikis buvo realizuotas didėjant būsto paskolų daliai sudarant būsto sandorius (nuo 12,5% visų registravimo veiksmų 2015 m. iki 15,4% 2016 m.). Sumažėjus realių gyventojų pajamų lygiui (2016 m. –5,9 proc.), daugumai Rusijos gyventojų apsipirkti dideliais kiekiais, nepritraukiant kreditinių išteklių, tapo sunku. Tuo pačiu metu naftos kainų kilimas ir dėl to santykinis nacionalinės valiutos kurso stabilizavimasis gyventojų buvo suvokiamas kaip pirmasis ekonomikos atsigavimo ženklas. Visuomenėje augusios optimistinės nuotaikos, smukusi nekilnojamojo turto kaina daugelį paskatino spręsti užsitęsusius būsto klausimus, dėl ko rinkoje buvo realizuotas „atidėjusios paklausos“ efektas.

2016 m. dauguma pagal suteiktų būsto paskolų apimtį 50 geriausių regionų padidino jų išdavimą 25–35 proc. (žr. 1 lentelę). Didžiausius augimo tempus demonstravo Mordovijos Respublika (+65%), Sachos Respublika (Jakutija) (+40%), Sankt Peterburgas (+40%) ir Baškirijos Respublika (+39%). Tuo pat metu būsto paskolų rinkos koncentracija penkiuose didžiausiuose regionuose 2016 m. išaugo (nuo 33,5 proc. iki 34,8 proc.). Šiek tiek padidėjus rinkos dalims Maskvos srityje ir Tatarstane, o net šiek tiek sumažėjus Tiumenės regione, Maskvos ir Šiaurės sostinės rinkos išsiplėtė (atitinkamai nuo 11,6 iki 12,4% ir nuo 5,8 iki 6,4%; žr. .2 diagrama).

Būsto turgus

Būsto paskolų rinkos augimo fone būsto statybos tempai rodė priešingą tendenciją (žr. 3 pav.). Šalyje būsto atidavimo eksploatuoti apimtys 2016 m. sumažėjo 6,5% (2017 m. sausį – 21,6%, palyginti su 2016 m. sausio mėn.). Dalį būsto statybos mažėjimo lėmė sumažėjusios individualių plėtotojų, kuriems netaikomi kredito ištekliai su subsidijuojamomis palūkanomis, statybos apimtys. Visoje šalyje individualūs vystytojai sudaro apie 40% eksploatuojamų būstų, kai kuriuose regionuose jų yra žymiai daugiau (maksimalus lygis Čečėnijos Respublikoje yra 97%), kituose - mažiau (minimalus lygis Sankt Peterburge. Sankt Peterburge ir Maskvoje yra atitinkamai 6 ir 9 proc.

Neskaitant individualaus būsto statybos (IZhS), būsto paleidimas Rusijoje 2016 m. sumažėjo 4%. Pagal būsto statybą lyderiu išlieka Maskvos sritis (neįskaitant individualių būstų statybos per metus buvo atiduota 6 mln. kvadratinių metrų gyvenamojo ploto), antroje ir trečioje vietoje yra Maskva ir Sankt Peterburgas. Tuo pačiu metu, nepaisant didelių 2016 m. eksploatacijos pradžios apimčių Maskvoje ir Maskvos srityje, būsto statyba sumažėjo (atitinkamai 6 ir 8,4 proc.), o Sankt Peterburge – 4,6 proc. Plėtotojų susidomėjimas Sankt Peterburgu, be kita ko, paaiškinamas pirminio būsto kainų indeksais regione (žr. 4 pav.), kurie pastaruosius dvejus metus nuolat augo, gerokai atpigus pagrindinis būstas Maskvoje ir Maskvos regione.

Nepaisant to, kad būsto statybos apimtys Tiumenės ir Novosibirsko regionuose sumažėjo atitinkamai 21% ir 16%, jų padėtis regionų reitinge pagal būsto paleidimą nepasikeitė, o Tatarstano, kuris parodė didžiausią padidėjimą nuo 10 geriausių regionų, iš 10 perkelta į 8-ąją eilutę (žr. 2 lentelę).

Hipotekos produktų savybės

Dėl valstybės paramos programos, pagal kurią bankai hipotekas išdavė 12 proc., ir sumažinus bazinę palūkanų normą, vidutinė būsto paskolų kaina 2016 m. pradžioje grįžo į prieš metus buvusią lygį. Gruodį palūkanų normos nukrito dar žemiau (per mėnesį išduotų paskolų rubliais svertinis vidurkis siekė 11,6%; žr. 5 pav.): siekdami palaikyti paklausą „nerizikingiausio“ skolinimo segmente, bankai toliau mažino. kainos pagal savo programas net ir pasibaigus valstybės finansavimui. Visoje šalyje 2016 m. paskolų rubliais svertinis vidurkis buvo 12,5 proc. Vienuose regionuose vidutinė būsto paskolų kaina buvo 0,8–0,9 procentinio punkto brangesnė, kituose – 0,3–0,4 procentinio punkto pigesnė (žr. 3 lentelę). 2016 m. didžiausi rodikliai buvo Tyvos Respublikoje (13,4 proc.), Čečėnijos Respublikoje (13,2 proc.) ir Karačajaus-Čerkeso Respublikoje (13,1 proc.), palankiausi tarifai buvo pasiūlyti Sankt Peterburge ir Leningrado srityje. (12,1%).

Kalbant apie terminus, šalies vidutinės būsto paskolos buvo išduotos 15,3 metų, o ilgiausios vidutinės paskolos sąlygos šalyje (16,5 metų) buvo Karačajaus-Čerkeso Respublikoje, Voronežo ir Tiumenės regionuose, trumpiausios – 13,5 metų. Čeliabinsko, Murmansko srityse ir Čečėnijos Respublikoje.

Mokėjimo drausmė regionuose

Per trejus metus sumažėjusios gyventojų realios pajamos (2017 m. sausio mėn., palyginti su 2016 m. sausio mėn., fiksuotas 8 proc. padidėjimas, daugiausia lėmė vienkartinės išmokos pensininkams) paveikė būsto paskolų gavėjų mokėjimo discipliną: 2016 m. skola už būsto paskolas visoje šalyje išaugo 6,2 proc. Tuo pačiu metu kai kuriuose regionuose įkainiai buvo daug didesni: pradelstų skolų apimtys Briansko srityje išaugo beveik dvigubai, Karelijos ir Adigėjos respublikose, Trans-Baikalo teritorijoje ir žydų autonominiame regione – 70–80 proc. (žr. 6 diagramą).

Padidėjimas absoliučiais dydžiais nebūtinai reiškia portfelio kokybės pablogėjimą: apskritai Rusijos Federacijoje pradelstų skolų dalis šiek tiek sumažėjo (nuo 1,7% 2016-01-01 iki 1,6% 2017-01-01). ), kai kuriais atvejais „žemos bazės“ efektas turėjo įtakos, pavyzdžiui, Briansko srityje 2016 m. sausio 1 d. pradelsta skola sudarė 74 mln. rublių, nepaisant to, kad iki 2017 m. sausio 1 d. portfelio dalis neviršijo 0,6 proc. Nepaisant to, pablogėjus skolininkų mokėjimo drausmei tam tikrose teritorijose įvyko persitvarkymas tarp antipirmaujančių regionų (pagal pradelstų skolų už būsto paskolas lygį): 2016 m. Altajaus ir Buriatijos respublikos iš 5-osios į 2-ąją. ir atitinkamai iš 21 į 8 vietas (žr. 4 lentelę).

Apie trečdalį pradelstų būsto paskolų skolų sudarė paskolos užsienio valiuta, kurių bendra apimtis sumažėjo nuo 3,3% nuo 2016 m. sausio 1 d. iki 1,6% viso būsto paskolų portfelio 2017 m. sausio 1 d. 2016 metais buvo išduotos tik 34 hipotekos paskolos užsienio valiuta, iš jų 24 paskolos Maskvoje, 4 Maskvos srityje ir 2 Sankt Peterburge.

Rinkos plėtros prognozė

2017 metais būsto paskolų augimo tempas, agentūros teigimu, sulėtės. Visų pirma, būsto paskolų sulėtėjimas sulėtės dėl užsitęsusios paklausos efekto išnaudojimo ir valstybės paramos programos pabaigos. Sumažėjus būsto statybai pirminėje nekilnojamojo turto rinkoje kils kainos, o tai neigiamai paveiks ir būsto paskolų paklausą. Sankt Peterburgas, dinamiškiausias iš didžiausių hipotekos regionų, gali duoti postūmį rinkos plėtrai. Skolininkams Šiaurės sostinės būsto paskolų rinkos išskirtinis bruožas yra žemiausios palūkanų normos šalyje, bankams - gera gyventojų mokėjimo drausmė, plėtotojams - augantys kainų indeksai, kurie leido per 2016 m. visos Rusijos dinamika, padidinti būsto statybos apimtį. Tikimės, kad iki 2017 m. pabaigos Nevos miestui priskiriama būsto paskolų rinkos dalis padidės iki 7 proc., dėl to emisijų augimas regione viršys vidutinius Rusijos rodiklius ir sieks daugiau nei 25 proc.

Pagal teigiamą (bazinį) RAEX (Expert RA) scenarijų, būsto paskolų rinkos apimtys 2017 metais sieks apie 1,7 trilijono rublių, sulėtėjusios, palyginti su 2016 m. dinamika, iki 15%. Paskolų skolos portfelio augimo tempas sieks 12 proc., dėl to bendras portfelis 2018-01-01 priartės prie 5 trilijonų rublių. Šios prognozės įgyvendinimas tikėtinas, jei iki 2017 m. pabaigos bazinė norma bus sumažinta 1–1,5 procentinio punkto, vidutinė metinė „Brent“ naftos kaina bus 50 USD už barelį, o metų infliacija – apie 5 proc. Įgyvendinus šį scenarijų, agentūra tikisi, kad būsto paskolų palūkanos iki šių metų pabaigos išliks 11–12% lygyje, o pradelstų būsto paskolų skolos dalis – ne daugiau kaip 2% nuo portfelio. 2018-01-01.

Neigiamas RAEX (Expert RA) scenarijus pagrįstas 10% pagrindinės normos išlaikymu. Tai įmanoma su griežta Rusijos banko pinigų politika. Įšaldžius finansavimo išlaidas ir pasibaigus valstybės paramos programai, gali padidėti būsto paskolų kaina. Būsto paskolų gavėjai itin jautriai reaguoja į palūkanų normų pokyčius: jų padidėjimas net per 0,5 procentinio punkto išsekus užgniaužtos paklausos poveikiui gali lemti reikšmingą būsto paskolų rinkos augimo sulėtėjimą 2017 m. Neigiamas RAEX scenarijus (Expert RA) taip pat daro prielaidą, kad metinė infliacija yra apie 6–8%, o vidutinė metinė naftos kaina yra 40–45 USD už barelį. Pagal šį scenarijų iki 2017 m. pabaigos būsto paskolų rinkos augimo tempas sulėtės iki 9-10 proc., o paskolų apimtis sieks 1,6 trilijono rublių.

Taikymas. Grafikai ir lentelės

1 lentelė. 50 geriausių Rusijos Federacijos regionų pagal hipotekos paskolas 2016 m.