Taigi Rusijos Federacijos vyriausybė nustato privalomus valstybės kontrolės (priežiūros) organizavimo ir vykdymo reikalavimus bendros statybos srityje. Bendrosios statybos kontrolės funkcijos priskirtos tik regioninės statybos valstybinės priežiūros institucijoms ar kitai specialiai šiems tikslams sukurtai reguliavimo institucijai, rašoma Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004 m. federalinis įstatymas apie dalyvavimą bendroje statyboje (214-FZ), praneša AGN "Maskva".

Rusijos Federacijos Statybos ministerijai numatoma suteikti įgaliojimus tvirtinti bendros statybos kontrolės įstaigos vadovo paskyrimą ir atleidimą. Patvirtinimo tvarką nustato Rusijos Federacijos vyriausybė.

Piliečių, dalyvaujančių bendroje statyboje, teisių apsaugos fondas apie statytojo bendrosios statybos teisės aktų reikalavimų nesilaikymą privalo pranešti reguliavimo institucijoms ir teisių į nekilnojamąjį turtą registravimo institucijoms.

Dokumente nurodyta, kad bus atsisakyta registruoti dalyvavimo bendroje statyboje (DDU) sutartį, kol nebus gautas pranešimas apie neatitikimų ištaisymą.

Įstatymo projektas nustato draudimą tokiems piliečių lėšų rinkimo būsto statybai būdais, pavyzdžiui, specialių obligacijų, būsto sertifikatų išleidimu ir piliečių dalyvavimu būsto statyboje (HBC) ir būsto taupymo kooperatyvuose. Išskyrus būsto kooperatyvus, kurie vykdo statybas žemės sklypuose, suteiktuose iš savivaldybės ar valstybės turto.

Kartu plėtotojai privalo atskleisti informaciją apie paramos gavėjus, turinčius teisę disponuoti penkiais ir daugiau procentų balsų, priklausančių vystytojo balsavimo dalims.

Taip pat numatoma nustatyti solidariąją savininkų – plėtotojų atsakomybę už akcininkams padarytus nuostolius.

Be to, įstatymo projekte patikslinamas apribojimų panaikinimo vystytojo sąskaitai momentas, kurį siūloma nustatyti namo atidavimo eksploatuoti ir nuosavybės įregistravimo bent vienam bendros statybos objektui momentu.

Pagal federalinio įstatymo projektą „Dėl Rusijos Federacijos kodekso pakeitimų dėl administracinių nusižengimų“, numato padidintą administracinę atsakomybę tais atvejais, kai valstybinę kontrolę bendros statybos srityje vykdantys pareigūnai pažeidžia Rusijos Federacijos teisės aktų reikalavimus.

Juridinio asmens neteisėtas žodžių "specializuotas kūrėjas" ar jų pagrindu suformuotų frazių naudojimas savo pavadinime reiškia prievolę administracinė nuobauda juridiniams asmenims nuo 500 iki 700 tūkstančių rublių.

Regioninei bendros statybos srities valstybinės kontrolės institucijai nepagrįstai nusprendus pateikti išvadą dėl vystytojo atitikties reikalavimams ir projekto deklaraciją arba atsisakyti išduoti AĮA, pareigūnams bus skirta bauda nuo 50 tūkst. 100 tūkstančių rublių.

Taip pat pareigūnus siūloma bausti 30 tūkstančių rublių bauda. ir juridiniams asmenims 200 tūkstančių rublių. už informacijos neskelbimą vienoje informacinėje sistemoje būsto statyba arba pažeidimas nustatyta tvarka, informacijos paskelbimo būdai ar sąlygos. Bauda taip pat numatyta už informacijos paskelbimą ne pilnai arba sąmoningai klaidingai pateiktas.

Tokio nusikaltimo padarymas anksčiau patyrusio pareigūno administracinė nuobauda už tokį nusižengimą pareigūnams skiriama 100 tūkstančių rublių bauda. arba diskvalifikacija nuo vienerių iki trejų metų, juridiniams asmenims - 300 tūkstančių rublių.

Portalo Stroykompleks informacinė paslauga

„Aš esu vienas didžiausių kūrėjų šalyje, kodėl tu bandai mane nužudyti? – taip emocingai naujosios bendros statybos įstatymo redakciją komentavo didelės plėtros įmonės savininkas neseniai vykusiame posėdyje Statybos ministerijoje. Pataisas prezidentė pasirašė dar vasarą, jos turėtų įsigalioti 2018 metų liepos 1 dieną. Nuo to laiko ministerijos pareigūnai nuolat diskutuoja su didžiausių statybos įmonių atstovais, kaip sušvelninti šių pokyčių poveikį. Jei tai nebus padaryta, daugumos statybininkų nuomone, pramonė neišgyvens. Pagrindinis dalykas yra akcininkų apsauga, o sukčiai ir smulkios įmonės paliks rinką, prieštarauja įstatymo šalininkai. „Vedomosti“ išsiaiškino, kas tiksliai pasikeis ir kodėl tai glumina statybininkus.

Fonas

Siekiant išspręsti apgautų akcininkų – žmonių, investavusių pinigus į statybas ir negavusių žadėto buto – problemą, 2005 metais buvo priimtas „Dėl dalyvavimo bendroje statyboje“ įstatymas. daugiabučiai namai ir kiti nekilnojamojo turto objektai. Jis uždraudė vystytojams imti pinigus už butą prieš gaunant leidimus statyboms; įpareigojo juos sutartyje numatyti visas sąlygas ir netesybas už jos nevykdymą; užregistruokite sutartį, kad išvengtumėte dvigubo pardavimo.

Kūrėjai sugalvojo, kaip apeiti įstatymą, o pareigūnai ir pavaduotojai kaskart stengdavosi jiems uždėti barjerą. Tačiau pokyčiai buvo kosmetiniai, todėl reikėjo radikalių priemonių, aiškina Valstybės Dūmos komiteto pirmininkas gamtos turtai, nuosavybės ir žemės santykiai Nikolajus Nikolajevas. „Kodėl turime katastrofiškai daug apgautų piliečių? jis klausia. Nėra pakankamos kūrėjų atsakomybės, – atsako pavaduotojas. Jis sako, kad Valstybės Dūma primygtinai reikalauja, kad naujosios pataisos įsigaliotų pusmečiu anksčiau – ne nuo liepos 1 d., o nuo 2018 metų sausio 1 dienos.

Apgautų akcijų savininkų skaičius, pasak daugumos jų gynėjų, vis dar yra šešiaženklis skaičiais. 2007 metais Rusijoje, Maskvos ir Maskvos srities apgautų bendrainvestuotojų organizacinio komiteto skaičiavimais, jų buvo 200 tūkst. Apgautų akcininkų problemų darbo grupė prie partijos „Vieningoji Rusija“ Generalinės tarybos 2017 metais suskaičiavo 122 000 apgautų akcininkų. Ir tik Rusijos statybos ir būsto bei komunalinio ūkio ministerijoje mano, kad jų šalyje dabar yra tik 86 000. Tiesa, Statybos ministerija turi labai griežtus kriterijus jiems nustatyti. Pavyzdžiui, jei žmogus investavo į namą, kuris statomas pažeidžiant žemės ir miesto planavimo teisės aktus, tai pareigūnai jo nepripažins apgautu akcininku. Nepaisant to, net ir naudojant šį metodą, skaičius yra įspūdingas. Kodėl jų tiek daug?

Nebaigtas didelis ir mažas

„Visos problemos, susijusios su apgautais akcininkais, kyla dėl to, kad įmonės [dėl kurių jos atsiranda] yra nesuprantamos ir mažos“, – 2007 m. interviu „Vedomosti“ sakė „Mirax Group“ įkūrėjas Sergejus Polonskis. Taigi jis, tuomet buvęs gerbiamas plėtotojas, bendraturtis ir vienos garsiausių plėtros įmonių šalyje vadovas, paaiškino, kodėl tūkstančiai naujų pastatų pirkėjų visoje Rusijoje liko be pinigų ir būsto. Tačiau po kelerių metų jis yra pavyzdys nuosavas verslasįrodė, kad tai ne įmonės dydis ir šlovė. 2013 m. birželį bankrutavęs Polonskis, tuo metu buvęs Kambodžoje, už akių buvo apkaltintas sukčiavimu. Tyrėjų teigimu, kaip tik 2007–2008 m. „Mirax“ vadovai sudarė sutartis, kurios neatitiko projektinės dokumentacijos preliminarios sutartys butų pirkimas ir pardavimas brangiame gyvenamajame komplekse Kutuzovskaja mylia, o gautos lėšos buvo skirtos kitiems projektams finansuoti. Tyrimo metu nukentėjusiaisiais pripažinta daugiau nei 100 žmonių, o bendra žala įvertinta apie 3,2 mlrd. Polonskis buvo pripažintas kaltu dėl sukčiavimo, pusantrų metų praleido Matrosskaya Tishina ir buvo paleistas 2017 metų liepą.

Kol kas Polonskis – vienas iš nedaugelio pavyzdžių, kai į kalėjimą pateko butų pirkėjams nedovanojusios statybų bendrovės vadovas. Suimti ir bankrutavusios įmonės SU-155 aukščiausi vadovai. Visų pirma Aleksandras Meščeriakovas, buvęs SU-155 generalinis direktorius, yra apkaltintas lėšų grobstymu iš akcininkų, įsigijusių butus nebaigtuose gyvenamųjų namų kompleksuose.

Valdymo pakeitimai

Valdžia akcininkų problemas sprendžia dvejopai: ieško pinigų nukentėjusiesiems atlyginti ir griežčiau kontrolę statytojus. Šią savaitę, spalio 25 d., pradės veikti kompensacijų fondas, užtikrinantis vystytojų įsipareigojimus pagal susitarimą dėl dalyvavimo bendrose statybose, „Vedomosti“ sakė Rusijos statybos ir būsto bei komunalinių paslaugų viceministras Nikita Stasishinas. Visi statomus butus parduodantys vystytojai pagal įstatymą įpareigoti į šį fondą pervesti po 1,2% nuo kiekvienos sutarties kainos už dalyvavimą bendroje statyboje. Fondo lėšos bus nukreiptos probleminių namų užbaigimui. Metiniai mokesčiai fondas gali siekti apie 10 milijardų rublių, sako Aleksandras Plutnikas, Būsto ir būsto paskolų agentūros (AHML) generalinis direktorius. Fondas, anot jo, neplanuoja surinkti tam tikros sumos, turi finansiškai padengti esamas bendros statybos rizikas.

Kas yra apgauti akcininkai

Apgautais akcininkais Statybos ministerija pripažįsta tik tuos bendros statybos dalyvius, kuriems plėtotojas nevykdo savo įsipareigojimų pagal dalinio dalyvavimo sutartį ilgiau kaip devynis mėnesius ir tuo pačiu nedidina investicijų į namo statybą ilgiau nei du ataskaitinius laikotarpius iš eilės. Be to, statytojas neturi teisės perėmėjo objekto statybai ir jo įsipareigojimai akcininkui nėra užtikrinti nei banko garantija, nei civilinės atsakomybės draudimu.
Tačiau kai kuriais atvejais nuosavybės dalyvavimo statybose sutarties buvimas neapsaugo pirkėjo. Akcininkai nepripažįstami apgauti šiais atvejais: - pastatytame name kelis kartus parduodamos tos pačios patalpos;
- namas statomas sklype, kuris nėra įregistruotas kaip nuosavybė ar plėtotojo nuomojamas;
- namas statomas vietoje, kur tokia statyba neleidžiama;
- namas statomas pažeidžiant urbanistinį planą, projektavimo reikalavimus ir kt.

Butų pirkėjai supras, kad dabar jie vis tiek nieko nepraras: gaus arba butą, arba pinigus atgal, – sako Stasišynas. Bet kad nesąžiningi vystytojai nesusigundytų atsakomybę permesti valstybei, buvo parengtos bendros statybos įstatymo pataisos. Tačiau pats jų priėmimas pareigūnams buvo netikėtas.

Sutarta versija, prie kurios dirbo valdininkai, bankininkai ir statybininkai, nukeliavo į Valstybės Dūmą, o į įstatymą pateko visai kitokios pataisos, – skundžiasi valdžios atstovas. Anot jo, pataisos buvo perrašytos pažodžiui naktį prieš jų svarstymą – jos net nepateko elektronine sistema Valstybės Dūma.

„Kai pradėjome svarstyti įstatymo projektą per pirmąjį svarstymą, pamatėme, kad jam gresia dar vienas kosmetinis dokumentas. Todėl per antrąjį svarstymą deputatų korpusas padarė daug pakeitimų“, – aiškina Nikolajevas.

Vienas namas, vienas statybininkas

Įstatyme įvedamas principas „vienas statytojas – vienas statybos leidimas“. Tai yra, kiekvienam namui leidimą turi gauti atskiras juridinis asmuo.

Tokiu atveju integruotos teritorijos plėtros projektų vykdyti bus neįmanoma, tikina statytojai. Namuose dideli projektai pastatytas etapais. Pavyzdžiui, Jekaterinburgo Akademichesky rajono statyba, kurioje numatyta statyti 13 mln. m nekilnojamojo turto 2500 hektarų, planuojama baigti 2026 m. Gauti leidimą visai teritorijai yra beveik neįmanoma užduotis. Juk tam reikia nedelsiant suprojektuoti visus pastatus (kainuos apie 2000 rublių už 1 kv. M). Tam prireiks milijardų investicijų ir metų pasiruošimo, – aiškina pagrindinis kūrėjas. Dabar projektavimo tempas priklauso nuo kūrėjo.

Svarbu ir tai, kad iki šiol didelės apimties daugiamečiuose projektuose vystytojas galėjo keisti atskirus objektus priklausomai nuo rinkos sąlygų – butų dydžio, aukštų skaičiaus ir pan. Sunku apskaičiuoti rinką 5-iems. 10 metų, aiškina Granel įmonių grupės prezidentas Ilshat Nigmatullin. Pataisytas įstatymas panaikina šią galimybę.

Mes pradedame nuo savo

Pagal naująjį įstatymą plėtotojas negali pritraukti kreditų ir paskolų žemei pirkti ir kitoms reikmėms. Jeigu jis žemę kreditu pirko iki įstatymo įsigaliojimo, tol, kol nebus grąžinta paskola, jis negalės pritraukti lėšų iš akcininkų.

Sąnaudų struktūroje vystytojo išlaidos už žemės registravimą ir teisinius santykius (teisių įsigijimą į žemė, keičiant leistino naudojimo rūšį, teritorijos planavimą, inžinerinis tyrimas, projektavimas, technologinio pajungimo sutarčių sudarymas) gali siekti iki 30% visos statybos kainos, o Maskvoje – iki 50%, teigia vienas iš kūrėjų.

Su visu tuo naujas įstatymas reikalauja, kad kūrėjas pateiktų sąskaitoje lėšų 10 proc projektavimo kaina statyba. Iš kur statybininkas gali jų gauti? Šie 10% yra tik maksimalus galimas pelnas iš ankstesnio užbaigto projekto, sako Pavelas Bryzgalovas, FGC Leader strateginės plėtros direktorius. Bet net jei plėtotojas jį gavo, naujasis įstatymas draudžia pelną naudoti statyboms finansuoti, kol visi namo butai nebus perduoti akcininkams.

Nesąžiningi pirkėjai turės galimybę blokuoti vystytojo veiklą, vengdami priimti butą, ir net privesti jį prie bankroto, baiminasi vienas vystytojų. To nenutiks, sako Valstybės Dūmos deputatas ir darbo grupės, ginančios partijos „Vieningoji Rusija“ bendros statybos dalyvių teises, vadovas Aleksandras Sidjakinas. Jis žada pataisas: „Ginant akcininkų teises, negalima leisti šantažuotojams, kurie bauda paralyžiuoja viso objekto statybas.

Naujokams nereikia jaudintis

Pagal naujos redakcijos įstatymą, statytojas (ar su juo susijęs asmuo) turi turėti ne mažesnę kaip trejų metų daugiabučių namų statybos patirtį. su bendru plotu ne mažiau kaip 10 000 kv. m kaip kūrėjas, techninis užsakovas ar generalinis rangovas. „Ši taisyklė apribos naujų įmonių patekimą į rinką ir taip sustiprins didelių ir ilgalaikių plėtros struktūrų pozicijas“, – sakė statybos bendrovės „Tekta Group“ generalinis direktorius Romanas Sychevas. „Apribojimas prisidės prie partnerystės schemų kūrimo, į kurias bus verčiami įtraukti nauji kūrėjai. Jo nuomone, regionų centrai ir miesteliai, kuriuose ne daugiau kaip 5.000–10.000 kv. m per metus, jie rizikuoja likti visiškai be naujų pastatų.

Akcininkams bus padedama žemės

„Problema jau beveik 20 metų, o apgauti akcininkai ir toliau atsiranda“, – sako Tamara Matuzkova, iniciatyvinės akcijų savininkų grupės Samaroje atstovė. Nauja bendros statybos įstatymo redakcija numato sukurti kompensacinį fondą. Tai padės apsaugoti naujų akcijų savininkų teises, bet kaip dėl senųjų, klausia ji. Juk valdžia jiems nepasiūlė jokio recepto. Statybos ministerijos atstovė su tuo nesutinka: „Visi regionai, kuriuose yra apgauti akcininkai, Rusijos statybos ministerijai pateikė probleminių objektų statybos užbaigimo grafikus, nurodant jų sprendimo laiką ir mechanizmus. Kas ketvirtį Statybos ministerija tikrina, kaip laikomasi šių grafikų, taip pat padeda regionams, suteikdama nemokamos žemės, kuria galės naudotis plėtotojai, investuojantys į probleminių namų užbaigimą.

Naujasis įstatymas numato, kad vystytojas neturėtų turėti įsipareigojimų dėl paskolų, paskolų, paskolų, išskyrus tikslines paskolas, susijusias su lėšų pritraukimu iš akcininkų. Tai yra projektų finansavimas bankuose ir hipoteka. Faktiškai, Mes kalbame dėl draudimo pritraukti trečiųjų šalių nebankinį finansavimą – pavyzdžiui, išleidžiant obligacijas ar vekselius, bankas bus vienintelis kreditorius, mano Sychevas. Toks apribojimas padidins statybos įmonių priklausomybę nuo bankų, mano Ignachinas. Tačiau įgyvendinti idėją bus sunku. Visų pirma, banke turi būti statybų specialistų, kurie suprastų rangos sutarčių esmę ir įvertintų pagal jas teikiamų paslaugų kainų adekvatumą, – atkreipia dėmesį Ignachinas. Bet bankai tokių žmonių ir techninių išteklių neturi. „Tai reiškia, kad „projekto“ paskyrų atidarymas kūrėjui, rangovui ir klientui finansinės institucijos bus nenoriai, – sako Ignachinas. „Bet kokiu atveju dėl kontrolės padidės bankų, taigi ir vystytojų, kuriems jie teiks atsiskaitymo paslaugas, sąnaudos.

Didžiausi bankai neatsakė į „Vedomosti“ prašymą pakomentuoti bendros statybos įstatymo pakeitimus. Jeigu jis įsigaliotų tokia forma, teks peržiūrėti bankų ir plėtotojų santykius, o bet kokie pakeitimai pareikalauja laiko ir pastangų, tai yra, gali būti netikėtumų abiem pusėms, – argumentuoja vienas bankininkų.

Kur gauti pinigų

AHML duomenimis, pernai buvo sudaryta apie 630 000 sutarčių dėl dalyvavimo bendro būsto statyboje, pinigine išraiška – 1,8 trilijono rublių. Jei įstatymas išliks nepakitęs, kūrėjui reikės nuosavų lėšų 40% visos statybos kainos, anot stambaus vystytojo. Tiek jis įvertina minimalias žemės įsigijimo, statybos leidimo gavimo išlaidas, pridėjus 10% įstatymo rezervuotų statybos išlaidų. Šios lėšos turėtų būti faktiškai įšaldytos iki paskutinio buto perdavimo pirkėjams, pabrėžia „Vedomosti“ šaltinis.

Vienkartinis viso iš ankstesnių projektų gauto pelno atėmimas iš vystytojų lems lėšų trūkumą naujų sklypų pirkimui ir urbanistikos dokumentacijos rengimui, mano Bryzgalovas. O tai reiškia visišką mažų įmonių pasitraukimą iš būsto statybos rinkos. Maskvos ir Maskvos srities rinkoje tai įmonės, kurių metinė apyvarta nesiekia 10 milijardų rublių. - kadangi čia tik naujos svetainės įsigijimo kaina yra mažiausiai 1 milijardas rublių, mano Bryzgalovas.

„Užstato turėtojai, žinoma, bus apsaugoti nuo nebaigtų statybų ir lėšų negrąžinimo. Tačiau tokių drastiškų priemonių priėmimas gali gerokai padidinti būsto kainą, nes, viena vertus, didėja investicijų apsauga ir tai skatina pirminio būsto paklausą. Kita vertus, tai lemia, kad visoje rinkoje pabrangsta lėšos statyboms ir mažėja rinkos dalyvių skaičius. Veiks standartinis rinkos mechanizmas: mažesnė rizika – mažesnis kainų skirtumas tarp statomo ir statomo objekto“, – pripažįsta vienas pagrindinių vystytojų.

Ką padarys įstatymas

Tarp statybininkų yra ir įstatymo šalininkų. „Naujovės skirtos skaidrumui ir atsakomybei statybų rinkoje didinti. Sumažėja toksiškų, tarsi piramidės sukurtų kūrėjų atsiradimo rizika, kai pritraukiant pinigus iš vieno projekto realiai uždaromi įsipareigojimai kitiems projektams“, – komentuoja Nikolajus Bulyčevas iš „MR Group“. Stambiesiems vystytojams, jo nuomone, sunkumų neturėtų kilti, tačiau plėtotojai, kuriems statybos nebuvo pagrindinė veikla, bus priversti ieškoti partnerystės su įsitvirtinusiais vystytojais. O kadangi nėra prielaidų rinkos kainoms didėti, sumažės visos statybų rinkos pelningumas, prognozuoja J. Bulyčevas.

„Visų pirma, mums rūpi saugumas pritraukti lėšų iš akcininkų“, – sako Stasišinas. „Statybininkai bijo, kad viskas sugrius. Nieko panašaus “, - įsitikinęs Nikolajevas. Vystytojai, anot jo, dabar iš tikrųjų yra finansinės struktūros – galiojant bendros statybos įstatymui pritraukė 3,3 trilijono rublių, kuriems nebuvo taikoma finansinė priežiūra. „Šiandien piliečių rankose apie 20 trilijonų rublių. Bet jie 10 kartų pagalvos, ar pirkti butą iš vystytojo pagal bendrą statybos sutartį“, – tikina Nikolajevas. Jo nuomone, įvedus naujus reikalavimus, piliečių pasitikėjimas pramone pamažu bus atkurtas. „Naujos pataisos nėra pakankamai griežtos. Šiuo metu rengiame įstatymo projektą, kuris įves vystytojų įmonių naudos gavėjų subsidiarią atsakomybę“, – žada jis. Autorius eksperto išvada, iš visos 2013-2014 metais pradėtų projektų apimties apie 7% perėjo į probleminių kategoriją – kalbame apie šimtus namų, teigia AHML atstovė. Jo teigimu, įstatymų pakeitimai visiškai užtikrins finansinį stabilumą ir vystytojų skaidrumą, kontrolę paskirtis bendros statybos dalyvių lėšos, o svarbiausia – sąmoningai nemokios ar nesąžiningos įmonės bus pašalintos iš garantijų sistemos. Jų nuostoliai ar vagystė nebus perduota pramonei, o galiausiai pirkėjui, apibendrina valdžiai artimas asmuo.

Legalus statusas Piliečių apsaugos fondas – bendros statybos dalyviai

Kuriama viešosios teisės bendrovė „Piliečių teisių apsaugos fondas – bendros statybos dalyvių“ (toliau – Fondas). Jis formuoja kompensacinį fondą privalomų atskaitymų iš plėtotojų, pritraukiančių lėšas iš bendros statybos dalyvių daugiabučių ir (ar) gyvenamųjų namų daugiabučiame name statybai.

Pirmajame etape privalomų įmokų į kompensavimo fondą dydis bus 1,2 procento nuo kiekvienos dalyvavimo akcijoje sutarties kainos ir įstatymų leidėjo gali būti peržiūrimas ne dažniau kaip kartą per metus.

Fondas gali kreiptis į Arbitražo teismas su pareiškimais, ginčijančiais kūrėjo sandorius. Jis tvirtina kūrėjų arbitražo vadovus.

Bendros statybos dalyvių statusas, teisės ir garantijos

Įstatymas apibrėžia bendros statybos dalyvį. Tai suprantama kaip pilietis, kuris yra statybos dalyvis ir turi pretenzijų statytojui pagal dalyvavimo bendroje statyboje sutartį, sudarytą pagal teisės aktus dėl dalyvavimo bendrai statant daugiabučius ir (ar) kiti nekilnojamojo turto objektai, pagal kuriuos vystytojas atliko privalomuosius atskaitymus (įmokas) Fondui.

Nustatyta, kad bankroto administratorius yra įpareigotas vykdyti pagrįstą būtini veiksmai ieškoti ir pritraukti kitą vystytoją, siekiant sutvarkyti įsipareigojimus bendros statybos dalyviams.

Bendrosios statybos dalyvių susirinkimas galės nuspręsti dėl vystytojo įsipareigojimų įvykdymo būdo, gaunant iš Fondo kompensaciją, lygią sumokėtos dalyvavimo bendroje statyboje sutarties kainos dydžio, bet ne daugiau kaip vidutinis. rinkos vertė per 120 kv. m.

Tuo pačiu metu bendros statybos dalyviai turės galimybę grąžinti pretenzijas:

1) perduoti jiems nebaigtą statybą;

2) perduoti jiems gyvenamosios patalpos;

3) kito kūrėjo pritraukimas.

Sprendimus dėl kiekvieno statybos objekto atskirai priima tik tie piliečiai – bendros statybos dalyviai, kuriems keliami reikalavimai šis objektas 3/4 balsų.

Statybos dalyvių pretenzijų pateikimo ypatumai vystytojo bankroto atveju

Įstatyme buvo nustatytas toks dalyvių reikalavimų pateikimo algoritmas:

1) statytojo vadovas per dešimt kalendorinių dienų nuo bankroto administratoriaus patvirtinimo dienos perduoda jam informaciją apie visus statybos dalyvius;

2) bankroto administratorius per penkias dienas nuo informacijos iš statytojo vadovo gavimo dienos praneša visiems nustatytiems statybos dalyviams apie bankroto bylos iškėlimą;

3) statybos dalyviai pareiškia savo reikalavimus bankroto administratoriui;

4) bankroto administratorius svarsto statybos dalyvių reikalavimus ir įtraukia juos į reikalavimų dėl gyvenamųjų patalpų perleidimo registrą, kuris yra kreditorių reikalavimų registro dalis.

Kreditorių reikalavimų registras uždaromas praėjus trims mėnesiams nuo informacijos apie skolininko bankroto paskelbimą ir bankroto bylos iškėlimą paskelbimo dienos. Statybos dalyvių reikalavimai įtraukiami į gyvenamųjų patalpų perleidimo reikalavimų registrą, pateikus šiuos reikalavimus ne vėliau kaip per tris mėnesius nuo bankroto administratorės pranešimo gavimo dienos, neatsižvelgiant į tokio registro uždarymo datą. .

Pagal anksčiau galiojusį teisės aktą statybos dalyvių reikalavimai buvo įtraukti į registrą teismo nutarties pagrindu, o tai žymiai užvilkino statytojo bankroto procedūras, taip pat surengtas statybos dalyvių susirinkimas, siekiant išspręsti klausimą, kaip apmokėti savo reikalavimus. Dabar arbitražo teismas statybų dalyvių pretenzijas nagrinės tik tuo atveju, jei bankroto byloje dalyvaujantys asmenys prieštaravo bankroto administratoriui pateiktiems reikalavimams.

Priemonių, skirtų objekto statybai užbaigti, finansavimas

Įstatymas numato objektų statybos užbaigimo veiklos, kuriai lėšos buvo renkamos iš bendros statybos dalyvių, finansavimo tvarką.

Tokia veikla gali būti vykdoma Fondo lėšomis arba Fondo ir (ar) trečiųjų šalių plėtotojui suteiktos tikslinės paskolos (kredito). Tokios tikslinės paskolos (kreditai) gali būti užtikrintos nebaigtos statybos įkeitimu ir žemės sklypai(teisė į žemę). Pretenzijos į tokias paskolas (kreditus) grąžinamos kaip trečiosios einamųjų mokėjimų reikalavimų eilės dalis.

Bankroto procedūra

Įstatyme buvo nustatyta, kad nagrinėjant vystytojo bankroto bylą, stebėsenos ir finansinio išieškojimo procedūros nebus taikomos. Pirmas žingsnis – įvesti bankroto procedūrą. Tuo pačiu, jei vykstant bankroto procedūrai yra pakankamas pagrindas manyti, kad skolininko mokumas gali būti atkurtas, galimas perėjimas prie išorės valdymo.

Tokie pakeitimai lems vystytojo bankroto procedūros trukmės sutrumpėjimą, nes bus panaikinta šiuo metu privaloma arbitražo vadovo ir teismo priemonių, kurių imasi vystytojo bankroto byloje, stebėsenos ir optimizavimo tvarka.

Bendros statybos dalyvių reikalavimų tenkinimo ypatumai

Bendros statybos dalyvių susirinkimo sprendimą dėl kiekvieno statybos objekto atskirai priima bendros statybos dalyviai, turintys reikalavimus, kurie yra įtraukti į gyvenamųjų patalpų perleidimo tokiam objektui reikalavimų registrą. Bendros statybos dalyviai nepriima sprendimų dėl kitų statybos projektų, kuriems nėra keliami reikalavimai dėl gyvenamųjų patalpų perleidimo.

Bendrosios statybos dalyvių susirinkimas yra teisėtas, jeigu jame dalyvaujantys bendrosios statybos dalyviai, turintys balsavimo teisę šiame statybos objekte, sudaro ne mažiau kaip trečdalį visų tokių bendros statybos dalyvių ir turi daugiau kaip pusę balsų. visų tokių bendros statybos dalyvių balsų

O spalio pradžioje paskelbė apie Maskvos biržoje ir Setl grupėje prekiaujamų obligacijų programą. Didžiausia jo suma pinigais yra 25 milijardai rublių. Pirmasis numeris bus išleistas iki metų pabaigos. Kūrėjas surinktas lėšas planuoja panaudoti tikslinės programos kūrimui ir optimizavimui paskolų portfelis. „Tačiau naujajame įstatyme šio įrankio naudojimo perspektyvos nėra aiškiai išdėstytos. Baiminamasi, kad kūrėjams apskritai bus uždrausta leisti vertingų popierių. O jie net negalės nueiti į IPO ir išduoti būsto pažymėjimų“, – nerimauja „BFA Development“. Taip pat neaiškus tolimesnis Vakarų rinkose anksčiau plačiai paplitusių skolinimosi likimas. „Paskolos užsienio valiuta yra didelė rizika tiems, kurie verslą vykdo rubliais. O čia daug kas priklauso nuo politinės situacijos“, – aiškina įmonių grupės „S. E. R. Pavelas Berežnojus.

Naujiena bendroje statyboje: kokie pokyčiai rinkos laukia 2018 m.?

Dėmesio

„Nord West Development“ projektų vadovas Vladimiras Gribkovas pristatė skaičiavimus, kaip keičiasi to paties investicinio projekto finansavimo struktūra, kai skirtingos schemos, įskaitant taikant projekto finansavimą naudojant sąlyginio deponavimo sąskaitas.

Informacija

Projektui finansuojant 15 proc., vystytojo pelnas sumažėja dešimt kartų.

O norint gauti tokį patį projekto pelningumą kaip ir naudojant akcininkų lėšas, paskolų palūkanos turėtų būti 4,5–4,7 proc.

Arba reikia pakelti būsto pardavimo kainą bent 15 proc.“, – sako Vladimiras Gribkovas.
Kai kurie ekspertai įsitikinę, kad naujomis sąlygomis bankai galės žymiai išplėsti savo buvimą statybų rinkoje, nes plėtotojams bus pelningiau įtraukti juos į savo akcininkus – tokiu atveju projektų finansavimas kainuos daug kartų pigiau. .

Akcinio kapitalo statyba: išlikimo klausimas

Taigi, kaip teisės aktų pakeitimai paveiks vystytojus, bendrą statybų rinką ir apskritai naujos statybos rinką 2018 m.? Kokie pagrindiniai pokyčiai? Primename, kad tarp naujovių yra ir kompensacinio fondo sukūrimas, kurio lėšos bus panaudotos statyboms užbaigti tuo atveju, jei vystytojas negalės įvykdyti savo įsipareigojimų (bankrotas ir pan.).

Svarbu

Fondas veiks kaip akcinė bendrovė, kurią kontroliuos Sąskaitų rūmai.

Fondas bus formuojamas lėšomis, kurias kūrėjai turės išskaičiuoti be nesėkmės prieš pradedant statybas.

Įnašo dydis sudarys 1,2% visų DDU, sudarytų su akcininkais, sumos.

Ar turėtume palaukti, kol 2018 metais bus atšauktos bendros statybos?

Tiesą sakant, tai reiškia, kad viskas pinigų srautai kūrėjai bus pavaldūs kredito organizacijoms.
Bet tai nėra blogiausia. Blogiausiu atveju bendra statyba kaip reiškinys iš viso nustos egzistuoti, nes naujoje teisinėje realybėje, kaip sakoma statybos įmonės, jie negalės pritraukti pinigų iš piliečių statybos etape ir bus priversti parduoti tik baigtą būstą.

Pramonė praras didžiulį kapitalą. Tik Sankt Peterburge, kur per metus pastatoma apie 3 mln. m2 būsto (80 proc. akcijų savininkų sąskaita), plėtotojai pasiges 240 mlrd.

Beje, dabar Sankt Peterburge niekas neparduoda paruošto būsto.

Prieš kelerius metus SK Temp bandė tai padaryti, bet galiausiai perėjo prie akcijų.

» Parduoti gatavą būstą pasirodė per brangu. Būsto kaina buvo didelė, ir negalėjome jo parduoti brangiau nei rinkos vidurkis.

Kirill IgnakhinLevel Group generalinis direktorius Manau, kad svarbiausias pokytis, kuris rimtai paveiks kūrėjų veiklą, bus reikalavimas sukurti rezervą dabartinė paskyra vystytojas, o tai yra ne mažiau kaip 10% planuojamos statybos kainos.
Kadangi šios lėšos turės būti įšaldytos prieš pradedant pritraukti lėšas iš akcininkų pagal DDU, dėl to nedidelius finansinius rezervus turintys plėtotojai gali atsidurti keblioje padėtyje.
Tokiu atveju rinkoje liks tik tie žaidėjai, kurie galės maksimaliai sureguliuoti savo verslą, optimizuoti išlaidas ir teisingai įvertinti savo stipriąsias puses. Tuo pačiu išaugę finansiniai reikalavimai gali išprovokuoti silpnų žaidėjų pasitraukimą.

Nauja bendros statybos nuo 2018 m

Sąlyginio deponavimo sąskaitos – tai pirminės rinkos ateitis pagal operacijų progresyvumą ir saugumą“, – sako centro vadovas. hipotekos paskolos VTB 24 filialas Sankt Peterburge Tatjana Chobotova.
Anot jos, depozitinėse sąskaitose esantys akcininko pinigai bus apsaugoti net ir panaikinus banko licenciją.
Jau 2018 m. įstatymų leidėjai nustatys, kad lėšos, dedamos į depozitines sąskaitas, nebus įtraukiamos į bankroto turtas reorganizuojant banką jo bankroto atveju. Ir akcininkas galės gauti savo pinigus visiškai, o ne 1,4 milijono rublių. draudimas

DIA. Tačiau iš depozitinės schemos, kuri reiškia visišką projekto perėjimą prie skolintų pinigų, kūrėjai vis dar neigia.

Apskritai į reikalavimų griežtinimą akcijų rinkai žiūrime supratingai – kalbame apie labai didelę industriją ir paprastų piliečių, kuriems būsto klausimas– Dažnai tai yra viso gyvenimo problema.

Todėl, žinoma, daugelis žaidėjų ne tik turės, bet „rinkos sveikatos“ ir pirkėjo apsaugos požiūriu visos priemonės, kurių imasi valdžios institucijos, yra pateisinamos. Galiausiai naujovės turės naudos visiems plėtotojams, nes klientų pasitikėjimas bendra statyba augs ir daugelis tų, kurie šiandien mano, kad investicijos į statomą būstą yra nepakankama rizika, ateis į rinką.

Daugeliu atvejų naujosios veiklos taisyklės pareikalaus pakeisti požiūrį į finansavimą ir ataskaitų teikimą.

Esame visiškai pasiruošę pirmajam ir antrajam.

Be to, kūrėjai, kurie negali pritraukti lėšų iš akcininkų, kurie iš tikrųjų veikė už juos paskola be palūkanų, bus priversti arba statyti savo lėšomis, arba pritraukti kreditą.

Dėl to plėtotojas bus priverstas savo išlaidas įtraukti į butų kainą, įskaitant ir projekto finansavimo pritraukimui.

Maria Litinetskaya Metrium Group vadovaujanti partnerė Mano nuomone, 2018 m. bus adaptacijos laikotarpis visam statybos pramone.

Iš esmės kūrėjai turės priprasti prie griežtesnių reikalavimų finansinis stabilumas organizacijoms, taip pat sąveikai su kompensacijų fondu. Pastarieji ne tik galės atsiimti išskaitymus iš šalyje sudaryto DDU, bet ir gaus valdymo funkcijas, tarkime, galės reguliariai prašyti kūrėjų informacijos apie organizacijos būklę.
O gal be dalies? Įdomu tai, kad praėjusiame forume buvo daug pasisakymų apie dolevkos pavojų. „Kiekvienais metais 214-FZ daromi pakeitimai ir pataisos. Bet jūs negalite be galo tobulinti to, kas neveikia nuo pat pradžių. Parduoti butą statomame name – Češyro katino šypsena“, – sako Sergejus Maksimovas, Sankt Peterburgo valstybinio ekonomikos universiteto nekilnojamojo turto valdymo skyriaus vadovas.

Daugiausia ryžtingai nusiteikę pareigūnai susiduria su užduotimi sustabdyti per krizę augančią probleminių objektų bangą.

Valstybės Dūmos būsto politikos ir būsto ir komunalinių paslaugų komiteto pirmininko pirmasis pavaduotojas Aleksandras Sidjakinas teigė, kad šios pataisos „nukentėjo“ – šalyje jau yra 1200 baimingų objektų, kuriuose būstą įsigijo 130 tūkst.

O Leningrado srities valdžia siūlo atsisakyti bendros statybos.
Jei pataisas svarstytume papunktyje, visų pirma, klausimų kelia nustatytas apribojimas akcininkų lėšas nukreipti griežtai tam tikro turto statybai. Kyla klausimas, kokias lėšas plėtotojas panaudos objekto reklamai.

Pataisos numato sukurti kompensacinį fondą, skirtą kompensuoti nuostolius bendros statybos dalyviams vystytojo bankroto atveju.

Iš esmės kompensacinio fondo atsiradimas vystytojų veikloje nieko nepakeis.

Jei anksčiau maždaug tokias pat sumas (1,2 proc. DDU nurodytos savikainos) jie nurašydavo į draudimo įmonių sąskaitas, tai dabar šie pinigai bus pervesti į žalos atlyginimo fondą.

Tuo tarpu federalinės valdžios institucijos rimtai svarsto idėją sugriežtinti reikalavimus kūrėjams jau nuo 2018 metų sausio 1 dienos – šešiais mėnesiais anksčiau, nei numatyta įstatyme.

Praėjusią savaitę tai buvo svarstoma Rusijos Federacijos Valstybės Dūmoje.

Jei sprendimas bus teigiamas, išsipildys niūriausi statybininkų lūkesčiai.

Rusijoje akcijų savininkų teisių apsaugos fondas uždirbo Akcininkai Rusijoje akcijų savininkų teisių apsaugos fondas uždirbo skylę rinkos biudžete Praėjusią vasarą priimtos FZ-214 pataisos daro įtaką statybininkų priklausomybė nuo bankų beveik visiška.

Pagal naujas taisykles statytojai visoms operacijoms privalo turėti vieną banko sąskaitą, negali keisti kredito organizacijos (nors banko komisinių dydis jokiu būdu neribojamas), negali daryti operacijų, kurios nėra tiesiogiai susijusios su lėšų pritraukimu. iš akcijų savininkų ir daug daugiau (žr.

„Pagrindinės naujovės...“).

2017 metais gana rimti pokyčiai įvyko plėtotojų ir akcininkų santykius reglamentuojančių teisės aktų srityje. Nuo metų pradžios įsigaliojo įstatymo Nr. 304 priimtos pataisos (Dėl FZ-214 ir daugelio kitų teisės aktų pakeitimų) Tačiau šių pataisų įgyvendinimo mechanizmas nebuvo aprašytas, todėl jos buvo daugiau deklaratyvaus pobūdžio.

Vasarą, birželio 29 d., Dūma priėmė dar vieną pataisų paketą, o Rusijos Federacijos prezidentas pasirašė dokumentą. (146 puslapiams, leidimo numeris 139186-7), kuriame jau pakankamai išsamiai aprašyta įstatymo įgyvendinimo tvarka. Taigi, kaip teisės aktų pakeitimai paveiks vystytojus, bendrą statybų rinką ir apskritai naujos statybos rinką 2018 m.?

Kokie pagrindiniai pokyčiai?

Prisiminkite: tarp naujovių yra kompensacinio fondo sukūrimas, kurio lėšos bus panaudotos statyboms užbaigti tuo atveju, jei vystytojas negalės įvykdyti savo įsipareigojimų (bankrotas ir pan.) . Fondas veiks kaip akcinė bendrovė, kurią kontroliuos Sąskaitų rūmai. Fondas bus formuojamas priemonėmis, kurias plėtotojai privalo atimti prieš pradėdami statybas. Įnašo dydis sudarys 1,2% visų DDU, sudarytų su akcininkais, sumos.

Priemonės, kuriomis siekiama apsaugoti akcininkų interesus, yra tam tikros sąlygos, kurias turi įvykdyti vystytojas, kol turės teisę rinkti pinigus statyboms.

Dydis nuosavybės vystytojas turi būti ne mažiau kaip 10% projekto kainos, vystytojas turi turėti visą dokumentų paketą, įskaitant statybos leidimą. Vietoj nuosavo kapitalo gali būti įtraukti garantai. Kūrėjo svetainėje turi būti projekto dokumentacija, taip pat visi leidimai, visi dokumentai turi būti užpildyti, kad būtumėte svetainėje dar prieš kūrėjui pradedant reklaminę kampaniją.

Visi dokumentai turi būti išduoti pinigus renkančios įmonės vardu. Kai kurie nesąžiningi kūrėjai Šis momentas pažeidžia šią nuostatą, o įstatymo įsigaliojimas turėtų tai ištaisyti. Įstatyme nurodyta, kad visos surinktos lėšos turi būti nukreiptos tik šio pastato statybai gyvenamasis kompleksas. Kūrėjo veikla bus kontroliuojama per bankų struktūros– visi mokėjimai turi vykti per vieną atidarytą sąskaitą kredito įstaiga. Nebebus galima legaliai pervesti pinigų dukterinėms įmonėms ir kitiems projektams.

Pataisos taip pat nustato apribojimus, susijusius su vystytojo reputacija – tarp vadovų negali būti asmenų, turinčių nepanaikintą teistumą pagal ūkinius straipsnius. Planuojama sukurti Vieningą kūrėjų registrą, tai bus valst informacinis portalas su nemokama prieiga, kurioje bus renkama informacija apie visų kūrėjų, siūlančių savo paslaugas Rusijos Federacijos teritorijoje, veiklą.

Portalas „Novostroev“ įsitikinęs, kad šiemet įsigaliojusios pataisos ir priimtos pataisos lems tam tikrus pokyčius naujų pastatų rinkoje, todėl kreipėsi į pačius vystytojus su prašymu pakomentuoti galimus pokyčius.

Ekspertų komentarai

Romanas Sičevas TEKTA GRUPĖS generalinis direktorius

Nauji pokyčiai neabejotinai palies visus pramonės dalyvius ir padidins naujų pastatų rinkos skaidrumą. Išaiškės daugumos kūrėjų veiksmai, sumažės pirkimo rizika. Inovacijos numato kūrėjo darbą „vieno“ principu subjektas- vienas objektas. Tuo pačiu metu dydis įstatinis kapitalasįmonės turi būti ne mažesnės kaip 2,5 milijono rublių, darbo patirtis - ne mažiau kaip 3 metai, o eksploatuojamo būsto tūris - daugiau nei 10 tūkstančių kvadratinių metrų. m Pirkėjai bus apdrausti kompensacijų fondu, į kurį plėtotojai pradės skirti lėšų 1,2% DDU sumos. Tuo atveju, jei kūrėjas financinės problemos akcininkai galės gauti kompensaciją. Žinoma, pakeitimai papildys popierizmą, taip pat padidės juridinių asmenų skaičius. Nepaisant to, naujosios pataisos padės atsikratyti nesąžiningų vystytojų, sumažinti apgautų pirkėjų skaičių ir civilizuoti naujų pastatų rinką. Galima tikėtis, kad pokyčiai pasireikš jau 2018 m.

Kirilas Ignachinas Generalinio direktoriaus lygio grupė

Manau, kad svarbiausias pokytis, kuris rimtai paveiks vystytojų veiklą, bus reikalavimas vystytojo einamojoje sąskaitoje sukurti rezervą, kuris yra ne mažesnis kaip 10% planuojamos statybos kainos. Kadangi šios lėšos turės būti įšaldytos prieš pradedant pritraukti lėšas iš akcininkų pagal DDU, dėl to nedidelius finansinius rezervus turintys plėtotojai gali atsidurti keblioje padėtyje.

Tokiu atveju rinkoje liks tik tie žaidėjai, kurie galės maksimaliai sureguliuoti savo verslą, optimizuoti išlaidas ir teisingai įvertinti savo stipriąsias puses. Tuo pačiu išaugę finansiniai reikalavimai gali išprovokuoti silpnų žaidėjų pasitraukimą. Apskritai į reikalavimų griežtinimą akcijų rinkai žiūrime supratingai – kalbame apie labai didelę industriją ir paprastų piliečių, kuriems būsto klausimas dažnai yra viso gyvenimo problema, rizikas. Todėl, žinoma, daugelis žaidėjų ne tik turės, bet „rinkos sveikatos“ ir pirkėjo apsaugos požiūriu visos priemonės, kurių imasi valdžios institucijos, yra pateisinamos. Galiausiai naujovės turės naudos visiems plėtotojams, nes klientų pasitikėjimas bendra statyba augs ir daugelis tų, kurie šiandien mano, kad investicijos į statomą būstą yra nepakankama rizika, ateis į rinką. Daugeliu atvejų naujosios veiklos taisyklės pareikalaus pakeisti požiūrį į finansavimą ir ataskaitų teikimą. Esame visiškai pasiruošę pirmajam ir antrajam.

Natalija Nesterova Plėtros bendrovės „Troika RED“ komercijos direktorius

Ne paslaptis, kad priimtos FZ-214 pataisos skirtos apginti akcininkų teises ir išvengti situacijų, kai pirkėjas, sumokėjęs už butą, lieka benamis. Visų pirma, tam yra kuriamas kompensacijų fondas, į kurį plėtotojas privalės išskaičiuoti po 1,2% nuo kiekvieno sudaryto DDU. 1,2% suma prilyginama draudimo kainai, t.y. ši naujovė niekaip neturės įtakos butų kainai, tačiau pirkėjai gauna garantijas, kad jų butai bus pastatyti ir pradėti eksploatuoti.

Priminsiu, kad istorija nežino pavyzdžių, kai už draudimo bendrovės pinigus buvo baigtas gyvenamųjų namų kompleksas, bankrutavus vystytojui. Taigi kompensavimo fondo sukūrimas iš tiesų gali būti veiksminga priemonė akcininkų teisėms apsaugoti. Kalbant apie sąlyginio deponavimo sąskaitų įvedimą, kurio tikslas taip pat yra suteikti pirkėjui garantiją, kad galiausiai jis netaps apgautu palūkanų turėtoju, tai, mano nuomone, ši sistema 2018 metais greičiausiai nebus paklausi. Teoriniu požiūriu schema veikia: buto savininkas sąlyginai įšaldo savo lėšas, o buto savikaina nedidėja, kai objektas yra paruoštas, o vystytojas bankrutuoja, o savininkai ne parodyti norą užbaigti objektą, pirkėjas atgauna savo lėšas. Tačiau kūrėjui ši darbo schema neįdomi. Be to, čia svarbu suprasti, kad turi būti garantuotas ir lėšų saugumas bankuose: vien nuo 2017 metų pradžios licencijos atimtos daugiau nei 30 bankų. Mano nuomone, tai galima padaryti dalyvaujant valstybės kontroliuojamiems bankams.

Atkreipiu dėmesį, kad visi pakeitimai suvestinėje, atsižvelgiant į įvadą minimalus dydisįstatinio kapitalo, kuris priklauso nuo bendros objektų kainos, turi rimtą įtaką Financinė padėtis kūrėjai. Dėl to susidaro vaizdas, kada mažoms plėtros įmonėms bus sunkiau vykdyti savo veiklą. Dėl to rinkos žaidėjai gali konsoliduotis. Viena vertus, šią tendenciją galima vertinti ir kaip papildomą garantiją akcininkams – didelės, finansiškai stabilios įmonės dažniau įvykdys įsipareigojimus dėl objektų statybos. Tačiau pats rinkos monopolizavimo procesas taip pat gali turėti neigiamų pasekmių pirkėjams – visų pirma būsto kainos padidėjimą. Be to, plėtotojai, nesugebantys pritraukti lėšų iš akcininkų, kurie jiems faktiškai veikė kaip beprocentė paskola, bus priversti arba statyti savo lėšomis, arba pritraukti kreditą. Dėl to plėtotojas bus priverstas savo išlaidas įtraukti į butų kainą, įskaitant ir projekto finansavimo pritraukimui.

Marija Litinetskaja Vadovaujantis partneris "Metrium Group"

Mano nuomone, 2018-ieji bus adaptacijos laikotarpis visai statybų pramonei. Iš esmės kūrėjai turės priprasti prie griežtesnių reikalavimų savo organizacijų finansiniam stabilumui, taip pat sąveikos su kompensacijų fondu. Pastarieji ne tik galės rinkti išskaičiavimus iš šalyje sudaryto DDU, bet ir gaus kontrolės funkcijas, pavyzdžiui, galės nuolat prašyti kūrėjų informacijos apie organizacijos būklę. Tiesą sakant, kuriama papildoma reguliavimo institucija.

Apskritai sugriežtinus reikalavimus plėtotojams galiausiai atsiras papildomų išlaidų – tie patys 10% projekto kainos turi būti kažkur nunešti. Atitinkamai, kūrėjų priklausomybė nuo banko paskola. Galiausiai dėl projekto finansavimo pertekliaus statybų kaina neišvengiamai padidės, o šioje situacijoje vystytojas turės rinktis tarp kainų kėlimo ir savo maržos mažinimo. Tačiau nereikia pamiršti, kad padėtis visoje pramonėje išlieka sudėtinga. „Rosstat“ duomenimis, 2017 metų antrojo ketvirčio pabaigoje šalyje iš visų apklaustų vadovų 72 proc. statybos organizacijos situaciją įvertino „patenkinamai“. Tarp pagrindinių problemų jie įvardijo didelę mokesčių naštą, mažą gyventojų mokumą, nuolatinius „žaidimo taisyklių“ pokyčius pramonėje. Kartu noriu priminti, kad, remiantis 2017 metų pirmojo pusmečio rezultatais, ikimokyklinio amžiaus auklėtinių skaičius Rusijoje neaugo, kaip 2016 metais, o sumažėjo 6 proc. Tai yra, būsto paklausa dar neatsigavo, todėl, mano nuomone, tokioje pramonei sudėtingoje aplinkoje reikia „atsitraukti“ ir susilaikyti nuo kitų teisės aktų peržiūrų.

Andrejus Koločinskis GC „VectorStroyFinance“ vadovaujantis partneris

Apskritai 214-FZ pokyčių kryptis aiški – griežtinami reikalavimai, didėja akcininkų saugumas. Tačiau tarp pataisų yra ir tokių, kurios kelia daug klausimų. Visų pirma, dabartinėje 214-FZ versijoje pats kūrėjo apibrėžimas gavo aiškesnį aiškinimą, tačiau jis nėra visiškai aiškus. Visų pirma, vystytoju gali būti laikomas tik juridinis asmuo ar jo dukterinės įmonės, kurios jau turi ne mažesnę kaip trejų metų daugiabučių namų statybos patirtį. Iš tiesų, remiantis šia formuluote, naujų dalyvių rinkoje atsirasti negalės.

Taisyklė „vienas vystytojas – vienas statybos leidimas“ taip pat kelia klausimų, dėl kurių gali kilti didelių projektų kainos. Anksčiau, statant kelių etapų didelio gyvenamojo komplekso statybą, vystytojas galėjo gauti atskirus leidimus kiekvienam etapui. Atitinkamai jis galėtų pritraukti lėšų iš akcininkų ir sudaryti statybos pradžios ir paleidimo grafiką, atsižvelgdamas tik į finansinę ir ekonominę projekto ir savo verslo situaciją. Dabar kiekvienas etapas turės būti pastatytas ir pradėtas eksploatuoti tik dabartinio surinktų lėšų srauto sąskaita. Tai privers vieną kompleksinį projektą skaidyti į kelis etapus, kurie turės būti statomi ir baigiami nuosekliai, o ne vienu metu. Atitinkamai, dėl to įgyvendinimo laikas pailgės. Be to, kiekvienas paskesnis etapas prasidės kaip naujas - vėl reikės įšaldyti lėšas įstatiniame kapitale, atidėti bent 10% statybos sąnaudų iki pardavimo pradžios ir pan. Galiausiai tai gali padidinti kūrėjo priklausomybę nuo „ilgų“ pinigų ir lemti projekto kainos padidėjimą.

Valentina Epifanova YIT koncernas, viceprezidentas teisės reikalams

Pirmosios naujovės, susijusios su parduodamais naujais projektais, pradės veikti šį rudenį, kai pradės veikti Piliečių – bendros statybos dalyvių teisių apsaugos fondas. Būtinai tai svarbus žingsnis Tačiau, kalbant apie akcininkų teisių apsaugą, daugeliui plėtotojų 1,2% sutarties vertės atskaitymai į Fondą bus didesni (nors ir nežymiai) nei šiuo metu galiojantis draudimas, o tai galiausiai turės įtakos arba kainos arba lygio kūrėjo maržos.

Apskritai, kūrėjų perėjimo prie naujos naujų projektų schemos „sklandumas“ daugiausia priklausys nuo darbo organizavimo ir tarpžinybinės elektroninės fondo, visų pirma su Rosreestr, sąveikos sukūrimo per ateinančius tris mėnesius. Kalbant apie pataisas, kurios įsigalios nuo 2018 m. liepos 1 d., tai jos buvo visiška staigmena beveik visiems rinkos dalyviams ir iš tikrųjų 180 laipsnių apvertė požiūrį į bendrą statybą, kuris buvo ankstesniame pataisų pakete. įsigaliojo 2017 metų sausio 1 dieną. Pavyzdžiui, jei ankstesnis pataisų paketas buvo skirtas kūrėjams „išplėsti“. pakankamai kapitalo, tuomet artėjantys pokyčiai faktiškai įtvirtina požiūrį, kai vienam projektui vystytojas kuriamas pagal vieną statybos leidimą ir visiškai priklausomas nuo banko finansavimo.

Kartu bankams patikėta ir kontrolės funkcija statybos sąmatos, o kūrėjas iš tikrųjų tampa banko, kuriame jis turi vieną einamąją sąskaitą, „įkaitu“. Toks požiūris apsaugos piliečius, investuojančius į konkretaus namo statybą, tačiau žymiai padidins statybos kainą tiek per banko finansavimą, tiek didinant veiklos sąnaudos kūrėjams išlaikyti naują struktūrą. Tikimasi, kad per pirmąjį pusmetį dauguma kūrėjų stengsis parduoti maksimalų objektų skaičių pagal „senas“ taisykles.

Aleksejus Zubikas BSA komercijos direktorius

Nuo šių metų liepos priimtos naujos bendros statybos įstatymo pataisos negali nepaveikti nekilnojamojo turto rinkos. Reikalavimai kūrėjams tik griežtėja, auga ir finansinis spaudimas, ir valstybės kontrolė. Viena vertus, naujosios įstatymo pataisos padės užtikrinti akcininkų saugumą, kita vertus, jos negali nepaveikti kainos. Smarkaus kainų kilimo, žinoma, nebus, nes dabar, kai rinkos sąlygos žemos, nelabai kas vystytojų eis didinti kainų.

2018 m. plėtotojai jau prisitaiko prie naujų rinkos taisyklių, o stabilizuojantis situacijai su naujų pastatų paklausa, kaina kvadratinis metras padidės. Žinoma, perkant būstą pradinėje statybų stadijoje, kainų padidėjimas nebus pastebimas, tačiau kuo arčiau objektas bus baigiamasis statybos etapas, tuo labiau vystytojas brangins butus. Taip pat tikimasi pasiūlos sumažėjimo, tačiau tai daugiau pliusas nei minusas. Rinkoje atsiras daugiau kokybiškų projektų, o smulkieji vystytojai arba susijungs, arba paliks rinką.

Olga PavlovaĮmonės Magistrat Pardavimų ir dizaino departamento direktorius

Nauji 214-FZ pakeitimai šiais metais įsigaliojo jau du kartus. Pagrindinis šių naujovių tikslas – apsaugoti akcininkų interesus, įvedant papildomus reikalavimus plėtotojui: įstatinio kapitalo dydžio didinimas, civilinės atsakomybės draudimas, depozitinės sąskaitos, privalomas 1,2% lėšų išskaitymas į kompensavimo fondą, ribojant lėšų, gautų iš akcininkų, panaudojimas (įstatyme numatytos tikslinės išlaidos), plėtotojo veiklos skaidrumo didinimas atskleidžiant informaciją.Dėl to vystytojui ir jo veiklai keliami reikalavimai gerokai sugriežtėjo, sąnaudos pastebimai išaugo. Įstatymo projekte taip pat numatyta naujų statybos leidimų išdavimas „po vieną“, t.y. viena licencija vienai įmonei. Taigi kiekvienam naujam objektui teks sukurti atskirą juridinį asmenį, o tai patiria ir papildomų finansinių kaštų, nes vystytojai retai vykdo vieną projektą, dėl ko augs vystytojo asmenų grupė ir didės grupės vidaus išlaidos. Griežta kontrolė būtina, tačiau bendrojo fone ekonominis nuosmūkis papildomi reikalavimai ir griežtinimas gali priversti mažas statybų įmones pasitraukti iš rinkos, o augančios sąnaudos tikrai turės įtakos kvadratinio metro kainai. metrų, o tai dar labiau pablogins gana keblią situaciją rinkoje.

Igoris Vasilenko