Rinkos vertės vertinimas statybos darbai
Faktiškai atliktų darbų rinkos vertės nustatymas
Statybos darbų rinkos vertės nustatymas, negyvenamųjų patalpų vertinimas, negyvenamųjų patalpų vertinimo būdo parinkimas, statybos darbų vertinimo procesas

Objektas statybos vertinimas: negyvenamosios patalpos

Vertinimo adresas: Maskva

Vertinimo tikslas – nustatyti faktiškai baigtos statybos, įrengimo ir rinkos vertę apdailos darbai in negyvenamoms patalpoms kurio bendras plotas 199,4 kv.m.

Įvertinimo kokybės sertifikatas

Vertinimas atliktas ir ataskaita parengta pagal šiuose dokumentuose nustatytus reikalavimus:

• federalinis įstatymas„Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje“ Nr. 135-FZ 1998 m. liepos 29 d. su pakeitimais. 2009-07-05 Nr. 91-FZ;
• „Federaliniai vertinimo standartai, privalomi taikyti vertinimo veiklos subjektams“, FSO Nr. 1,2,3, patvirtinti Rusijos Federacijos ekonominės plėtros ministerijos 2007 m. liepos 20 d. įsakymais N 256, 2007 m. liepos 20 d. N 255 , 2007 m. liepos 20 d. N 254.

Ataskaitoje nurodyti faktai yra teisingi ir atitinka tikrovę. Ataskaitoje pateiktos analizės, nuomonės ir išvados yra paties vertintojo ir galioja griežtai laikantis ribinių sąlygų ir prielaidų, kurios yra šios ataskaitos dalis. Vertintojo atlyginimas nepriklauso nuo galutinio vertinimo rezultatų, taip pat nuo įvykių, kurie gali įvykti užsakovui ar tretiesiems asmenims pasinaudojus ataskaitoje pateiktomis išvadomis ir išvadomis.

Vertintojai neturi jokio realaus ar tikėtino suinteresuotumo vertinamu turtu, veikia nepažeisdami ir nepažeisdami susijusių šalių.

Ataskaitoje pateikti faktai, kurių pagrindu buvo atlikta analizė, padarytos prielaidos ir išvados, surinkti maksimaliai panaudojus Vertintojo žinias ir įgūdžius, ir, jo nuomone, yra patikimi ir nepagrįsti. yra faktinių klaidų.

Pirminiai duomenys, kuriuos vertintojai naudojo rengdami šią ataskaitą, buvo gauti iš patikimų šaltinių ir manoma, kad jie yra patikimi, tačiau, jei įmanoma, nurodomi informacijos šaltiniai.

Ribinės sąlygos ir padarytos prielaidos

Vertinimo kokybės sertifikatui, kuris yra šios ataskaitos dalis, taikomos šios sąlygos ir prielaidos:

1. Ši ataskaita yra tiksli tik čia nurodytais tikslais;
2. Užsakovas ir Rangovas neprisiima įsipareigojimų dėl atsiskaitymų konfidencialumo. Rangovas neprisiima atsakomybės už vertinimo objekto teisinio statuso aprašymą;
3. Vykdytojas rėmėsi užsakovo pateiktos pirminės informacijos teisingumu;
4. Turto vertinimas atliktas pagal objekto apžiūrą ir Užsakovo pateiktą informaciją.
5. Pagal Užsakovo iškeltą užduotį, Rangovo pareigos neapima Užsakovo nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą vertinimo.
6. Vertinimo metu buvo daroma prielaida, kad nėra paslėptų veiksnių, turinčių įtakos objekto vertei. Rangovas nėra atsakingas, jei po vertinimo nustatomi tokie veiksniai.
7. Nei Klientas, nei Vykdytojas negali naudoti ataskaitos (ar kurios nors jos dalies) kitaip, nei numatyta šios ataskaitos tekste;
8. Rangovo nuomonė dėl vertinimo objekto vertės galioja tik vertinimo dieną. Ji neprisiima atsakomybės už vėlesnius socialinius, ekonominius, teisinius ir pokyčius gamtinės sąlygos kurie gali turėti įtakos vertinamo turto vertei;
9. Rangovas neprivalo teikti papildomos konsultacijos dėl šios ataskaitos, susijusios su vėlesniu informacijos, galinčios turėti įtakos ataskaitoje padarytoms išvadoms dėl objekto vertės, pateikimo;
10. Rangovas neprivalo atvykti į teismą ar kitaip duoti parodymus dėl ataskaitos ar vertinimo objekto, išskyrus atskirą susitarimą su užsakovu arba oficialų teismo šaukimą.
11. Vertintojas asmeniškai apžiūrėjo objektą. Realiai atliktų darbų rinkos vertės nustatymas vertintojo atliktas pagal apklausos metu užfiksuotas apimtis neatidarant išorinių apdailos dangų.
12. Veikia paslėpti darbai ir projekto dokumentacija nėra vertintojo žinioje.

Pirmiau aprašytos prielaidos ir apribojimai reiškia, kad ataskaitą pasirašiusios šalys visiškai ir nedviprasmiškai jas supranta. Visos nuostatos, derybų rezultatai ir pareiškimai, nenurodyti ataskaitos tekste, yra niekiniai. Šios prielaidos ir apribojimai gali būti keičiami tik abiejų šalių parašais.

Be raštiško Vertintojo sutikimo ši ataskaita negali būti platinama, skelbiama ar naudojama net ir sutrumpinta forma kitais tikslais, nei nurodyta aukščiau. Vertintojas neprisiima atsakomybės už nuostolius, kurie gali kilti iš kliento ar kitos šalies dėl suformuluotų ribojančių sąlygų pažeidimo ir/ar ignoravimo.

Vertinimo procesas

Pagrindinės sąvokos ir apibrėžimai. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 623 straipsniu, „atskiriamais pripažįstami patobulinimai, kuriuos galima atskirti nuo daikto nepažeidžiant jo. Atitinkamai, neatsiejami patobulinimai, kai jie yra atskirti nuo daikto, pablogina jo būklę, dėl ko jis įgyja trūkumų. Įstatymas nepasako, koks turi būti daikto sugadinimo laipsnis, kad pagerinimai būtų pripažinti neatsiejamais. Todėl reikėtų prieiti prie išvados, kad žala gali būti bet kokia, svarbiausia, kad dėl jos daiktas turėtų trūkumų, už kuriuos atsakingas nuomininkas.

Kaina (price) – tai terminas, nurodantis pinigų sumą, kurios reikalaujama, siūloma ar sumokėta už tam tikrą prekę ar paslaugą. Ji būna istorinis faktas, tai yra, nurodo konkretų momentą laike ir vietoje, nepriklausomai nuo to, ar jis buvo paskelbtas atvirai, ar liko paslaptyje. Priklausomai nuo konkrečių pirkėjų ir pardavėjų finansinių galimybių, motyvų ar ypatingų interesų, už prekes ar paslaugas mokama kaina gali neatitikti kitų toms prekėms ar paslaugoms priskiriamos vertės. Tačiau kaina yra santykinės vertės, kurią prekėms ar paslaugoms priskiria konkretus pirkėjas ir (arba) konkretus pardavėjas konkrečiomis aplinkybėmis, rodiklis. (MSO. Bendrosios vertinimo sąvokos ir principai. M., 1994).

Vertė yra ekonominė sąvoka, nustatanti santykį tarp prekių ir paslaugų, kurias galima įsigyti, ir tų, kurie jas perka ir parduoda. Vertė yra ne istorinis faktas, o konkrečių prekių ir paslaugų vertės konkrečiu momentu įvertinimas pagal pasirinktą vertės apibrėžimą. ekonominė koncepcija vertė išreiškia rinkos požiūrį į naudą, kurią turi šio produkto savininkas arba klientas, kuriam suteikta šią paslaugą, vertinimo metu. (MSO. Bendrosios vertinimo sąvokos ir principai. M., 1994).

Vertinimo objekto pakeitimo kaina yra panašaus į vertinimo objektą objekto sukūrimo kaštų suma, įvertinimo dieną egzistuojančiomis rinkos kainomis, atsižvelgiant į vertinimo objekto nusidėvėjimą. Atkuriamoji vertė dažniausiai naudojama draudimo tikslais kaip visų turto atkūrimo išlaidų sąmata. Vertinimo procedūros, pagal kurias apskaičiuojant verslo vertę tam tikslui naudojamos pakeitimo arba atstatymo išlaidos. finansinės atskaitomybės, yra laikomi tinkamais tam tikromis aplinkybėmis, kaip aptarta ESS 4 dėl amortizuotų pakeitimo išlaidų (ACC). Vertinimo skaičiavimai draudimo tikslais kartais atliekami kartu su turto vertinimu.

pakeitimo savikaina (atkūrimo vertė) išlaidos, kurios būtinos pakeisti, esamos arba kapitalinis remontas apdraustą turtą, kad jis būtų praktiškai tokios pat, bet ne geresnės būklės, nei buvo tada, kai buvo naujas (jos neišplėsdamas). (MR 3, 3.5.5 pastraipa)

Vertinimas yra vertės nustatymo veiksmas arba procesas. Vertinimo sinonimas. (Verslo vertinimo standartas, BVS-I. Terminija). Vertinimo data (vertinimo data) – data, kurią galioja vertintojo nuomonė apie vertę. (Verslo vertinimo standartas. BVS-I. Terminija).

Turtas (turtas) – teisinė sąvoka, apimanti visus su turtu susijusius interesus, teises ir naudą. Nuosavybę sudaro privačios nuosavybės teisės, suteikiančios savininkui teisę į tai, kas jam priklauso. Siekiant atskirti nekilnojamąjį turtą kaip fizinį objektą ir nuosavybės teisę į jį teisine prasme, nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą vadinama nekilnojamuoju turtu. Nuosavybė į kitus objektus nei nekilnojamasis turtas vadinama kilnojamuoju turtu. Žodis nuosavybė, vartojamas be papildomo apibrėžimo ar identifikavimo, gali reikšti tiek nekilnojamąjį, tiek kilnojamąjį turtą arba abiejų derinį. (ISO. Sąvokos/principai, 2.3, 2.4 pastraipos).

Nuosavybės teisės (turtinės teisės) – teisės, susijusios su nekilnojamojo turto (nekilnojamojo turto) nuosavybe (nuosavybe). Nuosavybė apima teisę naudotis turtu (turtu), jo pardavimą, nuomą, dovanojimą; taip pat plėtra, naudojimas žemės ūkyje, kasyba, jos topografijos keitimas, padalijimas, įtvirtinimas arba visų šių teisių atsisakymas. Nuosavybės teisių derinys kartais vadinamas teisių rinkiniu. Nuosavybės teisėms paprastai taikomi viešieji ir privatūs apribojimai, tokie kaip servitutai, važiavimo teisės, zonavimas, užstatymo tankumas ir kiti apribojimai, kurie gali apsunkinti nuosavybę. (MP 1, 3.0).

Turto rūšys – tarptautiniai vertinimo standartai aiškiai nubrėžia sąvokas Nekilnojamasis turtas ir nekilnojamasis turtas. Nekilnojamas turtas yra materialus objektas (daiktas) ir apibrėžiamas kaip fizinis žemės sklypas, žemės gelmių sklypai, izoliuoti vandens telkiniai ir viskas, kas tiesiogiai susiję su žeme, t.y. objektai, kurių judėjimas neįmanomas be neproporcingos žalos jų paskirčiai, įskaitant: miškus, daugiamečius želdinius, pastatus, statinius. (ISO, Sąvokos / principai, 2.0, 2.1 pastraipos)

Nekilnojamas turtas yra teisinė sąvoka, susijusi su visomis teisėmis, interesais ir privalumais, susijusiais su nekilnojamojo turto nuosavybe. Susidomėjimas nekilnojamuoju turtu dažniausiai įforminamas oficialiu dokumentu, pavyzdžiui, nuosavybės teisės įrodymu ar nuomos sutartimi. (ISO koncepcijos/principai, 3.2 punktas).

Nekilnojamas turtas – fizinė žemė ir visi daiktai, kurie yra natūrali jos dalis, taip pat daiktai, kuriuos prie žemės pririša žmonės. (ISO. Sąvokos/principai, p. 3.1).

Rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma tai būtų apsikeitimas turtu vertinimo dieną tarp norinčio pirkėjo ir norinčio pardavėjo sudarant komercinį sandorį po tinkamo rinkodaros, kai kiekviena šalis veiktų informuotai, apdairiai ir laisvai. Rinkos vertė – objektyvus nustatytos nuosavybės į tam tikrą turtą tam tikrą dieną įvertinimas. (ISO 1, 3.1 punktas).

Rinkos požiūris – bendras būdas nustatyti objekto ar jo vertę nuosavybės, kurio metu naudojamas vienas ar keli metodai, remiantis tam tikros įmonės (objekto) palyginimu su panašiomis jau parduotomis kapitalo investicijomis (objektais). (Verslo vertinimo standartas, BVS – I, Terminija).

Pajamų metodas – tai bendras objekto ar jo nuosavybės vertės nustatymo būdas, kai naudojamas vienas ar keli metodai, pagrįsti numatomų pajamų perskaičiavimu. (Verslo vertinimo standartas. BVS-I. Terminija).

Išlaidų metodas – tai vertinimo metodas, kai nustatoma objekto vertė, nustatant dabartinę (dabartinę) turto vertę, atėmus įvairius nusidėvėjimo elementus: fizinius, funkcinius ir ekonominius. (Verslo vertinimo standartas. BVS-I. Terminija).

Vertinimo bazės pasirinkimas

Šio vertinimo tikslas – nustatyti būtino objekto, panašaus į vertinamą objektą, sukūrimo sąnaudų pagrįstą kainą, įvertinimo dieną egzistuojančiomis rinkos kainomis, atsižvelgiant į vertinamo objekto nusidėvėjimą - vertinamo objekto keitimo išlaidos. Atkuriamoji vertė – objekto, panašaus į vertinimo objektą, sukūrimo išlaidų suma, įvertinimo dieną egzistuojančiomis rinkos kainomis, atsižvelgiant į vertinimo objekto nusidėvėjimą. Vertinimo pagrindu ekspertas pasirinko pakeitimo kainą, kuri nustatoma pagal sąnaudų metodą. Vertinimo procedūra apima šiuos veiksmus:

• išvykimas į vietą apžiūrai ir atliktų darbų apimties fiksavimui;
• rinkimas ir analizė reikalinga informacija ir dokumentacija;
• išlaidų sąnaudų apskaičiavimas sudarant biudžeto dokumentus arba turto remonto sąnaudas;
• rašytinės ataskaitos surašymas.

Vertinimo požiūrių ir metodų pasirinkimas

Norėdami pasirinkti vertinimo metodus, a lyginamoji analizė informacija apie atitinkamą nekilnojamojo turto rinką su informacija, reikalinga vienam ar kitam požiūriui taikyti.

Kaštų metodas – vertinimo objekto vertės nustatymo metodų visuma, pagrįsta vertinimo objektui atgaminti ar pakeisti būtinų išlaidų nustatymu, atsižvelgiant į nusidėvėjimą ir senėjimą. Vertinimo objekto atgaminimo išlaidos – tai išlaidos, būtinos norint sukurti tikslią vertinimo objekto kopiją, naudojant vertinimo objektui sukurti naudotas medžiagas ir technologijas. Vertinimo objekto pakeitimo išlaidos – tai išlaidos, būtinos sukurti panašų objektą naudojant vertinimo dieną naudojamas medžiagas ir technologijas. Kaip jau minėta aukščiau, jis naudojamas nesant rinkos informacija dėl sandorių kainų ar pajamų iš nekilnojamojo turto. Šiuo atveju, vertinant atlikto remonto rinkos vertę, jis yra vienintelis įmanomas.

Lyginamasis metodas – norint taikyti lyginamąjį metodą vertinant nekilnojamąjį turtą, būtina turėti informacijos apie palyginamo turto pardavimą. Tačiau, nesant informacijos apie faktinius sandorius, galima naudoti duomenis apie panašių objektų-analogų pardavimo pasiūlą.

Pajamų metodas – vertinimo objekto vertės nustatymo metodų visuma, pagrįsta numatomų pajamų iš vertinimo objekto naudojimo nustatymu. Pajamų metodas apima du pagrindinius metodus. Pagal pirmąjį, objekto vertė apskaičiuojama pagal srovę metinės pajamos nuo jo veikimo, naudojant specialius koeficientus, atspindinčius rinkoje susiklosčiusį ryšį tarp turto vertės ir pajamų lygio. Antruoju atveju prognozuojamos veiklos pajamos tam tikram laikotarpiui ateityje ir tikėtina objekto pardavimo kaina šio laikotarpio pabaigoje, o tada apskaičiuojamos ir sumuojamos visų būsimų pajamų dabartinės vertės. į viršų, naudojant specialų koeficientą, atspindintį riziką, susijusią su investicijomis į šį objektą.

Vertinimo objekto aprašymas

Vertinimo objektas – statybos, montavimo ir apdailos darbų kompleksas, taip pat medžiagos ir įranga, išleista neatskiriamiems negyvenamųjų patalpų pagerinimams atlikti. 199,4 kv.m bendro ploto patalpa, esanti pirmame gyvenamojo namo aukšte, susideda iš XXXIII patalpos 1,2,3,4,5,6,7,8,9 kambariai.

Vertintojo nuomonė

Vertinimo tikslas – nustatyti faktiškai atliktų darbų rinkos vertę, siekiant informuoti Užsakovą. Pagal tarptautinius ir Rusijos standartai Vertinimo objekto rinkos vertės nustatymas turėtų būti gaunamas derinant vertės, nustatytos taikant įvairius vertinimo metodus, būtent: sąnaudų, lyginamąjį ir pajamų metodus, vertes. Įvairiais metodais gautų rezultatų derinimas, kaip taisyklė, atliekamas kiekvienam iš jų įvedant atitinkamą svertinį koeficientą, atspindintį jo patikimumo laipsnį. Kaip matyti iš Vertintojo išvadų, padarytų rengiant šią ataskaitą, buvo taikytas vienas iš trijų vertinimo metodų – brangus. Remdamasis tuo, kas išdėstyta, ir vadovaudamasis savo patirtimi bei profesinėmis žiniomis, Vertintojas manė, kad kaštų metodu gautai vertei galima priskirti tokį specifinį svorį – 1,0 (100 %).

Taigi, vertinimo objekto – faktiškai atliktų neatskiriamų patalpų pagerinimų rinkos vertė vertinimo dienai, įskaitant PVM ir apvalinimą, yra: 2 358 000 (Du milijonai trys šimtai penkiasdešimt aštuoni tūkstančiai) rublių.

Statybinė technika ir įranga yra svarbiausias turtas statybos įmonė. Šios įrangos įvertinimas apima ekspertizę, kurios metu bus nustatyta tiksli jos kaina. Audito rezultatų gali prireikti įkeičiant įrangą, ją parduodant, nuomojant ar tiesiog apskaitos tikslais.

Kokią statybinę įrangą reikia vertinti?

Galite įvertinti bet kurio tikrojo vertę statybinė įranga. Tačiau yra keletas pagrindinių technologijų tipų:

• Technika, skirta žemės darbai: žemės kasimo įrenginiai, dirvožemio tankinimo mašinos arba įranga, skirta žemei paruošti darbui.
• Tvarkymo įranga: kėlimo mechanizmai, pakrovimo ir iškrovimo įranga, transporto įranga.
• Gręžimo įranga:įvairūs ekskavatoriai, traktoriai, gręžimo įrenginiai ir kita speciali technika.
• Betono ir gelžbetonio darbų įranga: mašinos ir mechanizmai, transportuojantys arba trukdantys betonui. Tai taip pat apima jungiamąsias detales.
• Apdailos įranga: tinkavimo, dažymo ar stogo dengimo darbų mechanizmai.
• Kelių įranga: kelių dangų paruošimo arba įrengimo prietaisai.

Kokiais atvejais atliekamas statybinės technikos vertinimas?

Būtinybė atlikti ekspertizę įrangai įvertinti iškyla atliekant bet kokius su ja susijusius teisinius veiksmus. Pavyzdžiui, toks įvertinimas būtinas parduodant įrangą, perkant ar nuomojant.

Taip pat vertinimas būtinas skolinant ar draudžiant, nes įrangos kaina turi įtakos įmokų, įmokų ir kt. Įranga vertinama tada, kai ji nurašoma arba įmonė bankrutuoja.

Vertinimo ekspertizė būtina bylinėjimosi metu, kuriai svarbios įmonės įrangos kaina.

Be to, įvertinimo pagalba įmonių savininkai gali sužinoti tikrąją savo apskaitos įrangos kainą.

Remonto įrangos įvertinimui reikalingų dokumentų sąrašas

Prieš ekspertams pradėdami dirbti, turite pateikti visus tam reikalingus dokumentus.

Pirmiausia jums reikės dokumentų, patvirtinančių, kad esate statybinės įrangos savininkas. Antra, parengti visos įrangos sąrašą, kuriame prie kiekvienos įrangos nurodykite markę, modelį, serijos numerį, pagaminimo metus ir jos charakteristikas. Visa informacija turi būti patvirtinta, todėl jums taip pat reikės pasų ir dokumentų visai įrangai.

Jei vertinimas buvo atliktas anksčiau, tuomet jums reikės vertinimo rezultatų ir įrangos kainos. Taip pat jums reikės informacijos apie kiekvienos įrangos remontą, jei jis buvo atliktas.

Užsisakykite statybinės įrangos kainos sąmatą

Sunku pervertinti pastatų įrangos vertinimo vertę. Tai ne tik leis suformuoti kompetentingą kainų politiką, bet ir išvengs galimų finansinių nuostolių.

Palankiomis kainomis galite užsisakyti ekspertizę mūsų įmonėje „Sojuz-Expert“. Mūsų ekspertų atlikus patikrinimą gausite oficialus dokumentas„Vertinimo ataskaita“, kuri yra teisiškai įpareigojanti ir kurioje yra jūsų įrangos vertės įrodymas.

Užsisakyti įvertinimą ar gauti konsultaciją galite bet kokiu Jums patogiu būdu: parašykite mums el.paštą, skambinkite vienu iš kontaktiniai numeriai arba susisiekite tiesiogiai su mūsų biuru.

Užduokite klausimą ir ekspertai į jį atsakys.

Nuolat didėjančios statybų apimtys didžiuosiuose miestuose lėmė augimo šuolį statybos pramone ir smarkiai išaugęs individualių įmonių, užsiimančių statybų verslu, skaičius. Statyba, kaip ir bet kuris kitas verslas, apima nuolatinį kapitalo judėjimą, kurio viena iš formų yra pirkimas ir pardavimas statybos firmos.

Įmonei pasikeitus savininkui, visada iškyla klausimas dėl teisingos piniginės kompensacijos jos savininkui už šios įmonės nuosavybės perleidimą. Jeigu sandoris vyksta atviroje, konkurencinėje rinkoje, o tiek pirkėjas, tiek pardavėjas elgiasi protingai, be prievartos, kiekvienas savo interesais, tuomet sandorio kaina bus lygi šios įmonės rinkos vertei.

Statybos verslo rinkos vertės įvertinimas turi savo ypatybių.

Kaip žinia, verslo vertę galima nustatyti trimis būdais – brangiu, lyginamuoju ir pelningu. Tačiau vertinant verslą remiantis paslaugų teikimu (būtent šiai rūšiai priklauso statybų verslas), kaštų metodas yra neefektyvus.

Iš tiesų, pagrindinė statybų įmonės vertė yra jos padėtis rinkoje, kuri suteikia galimybę reguliariai gauti statybos rangos sutartis. Kuo didesnis įmonės „sutarties potencialas“, tuo didesnis jos pelnas, taigi ir rinkos vertė.

Statybos įmonės turto vertė, kaip taisyklė, nėra didelė. Jeigu įmonės vertė nustatoma remiantis jos turto rinkos verte (kaip tai turėtų būti daroma vertinant taikant kaštų metodą), tuomet verslo rinkos vertė bus gerokai nuvertinta. Vienintelis atvejis, kai verslo vertinimui taikyti kaštų metodą pasiteisina, yra priešbankrotinė situacija, kai įmonė patiria chronišką užsakymų trūkumą, o perspektyvos toliau gauti naujas statybos sutartis atrodo neaiškios.

Statybos įmonės verslo vertinimą geriausia atlikti naudojant pajamų metodą, kuris remiasi tiek istoriniais, tiek prognozuojamais statybos įmonės tam tikro laikotarpio pajamų ir sąnaudų duomenimis. Tuo pačiu metu retrospektyvinės analizės gylis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 metai, o prognozinis laikotarpis - mažiausiai 2 metai. Retrospektyvinė įmonės veiklos analizė yra labai svarbi, nes ji leidžia sukurti objektyvų pagrindą tolimesnėms prognozėms ir samprotavimams. Pavyzdžiui, jei įmonė per pastaruosius 5 metus augo stabiliai grynasis pelnas 30 % per metus, tada su didele tikimybe toks modelis gali išlikti ir ateityje. Todėl vertintojas, darydamas ateinančių 2 metų verslo pajamų ir sąnaudų prognozę, gali pagrįstai nustatyti prognozuojamų metų grynojo pelno prognozes. Šis vertinimo metodas tinka bet kokio verslo, susijusio su paslaugų teikimu, įskaitant statybos paslaugas, rinkos vertei nustatyti.

Gerų rezultatų gali duoti ir lyginamieji statybos verslo vertinimo metodai, tačiau praktinį lyginamojo metodo taikymą riboja patikimos informacijos apie panašių įmonių pardavimus trūkumas. Išties statybų įmonių pardavėjai ir pirkėjai nėra linkę skelbti įvykdytų sandorių kainų – paprastai informacija apie kainas tokiais atvejais neperžengia siauro dalyvių rato. Organizuotoje vertybinių popierių rinkoje statybos įmonių akcijos praktiškai necirkuliuoja, todėl informacijos apie pardavimus gauti ir čia negalima.

Taigi patikimiausias būdas įvertinti statybos įmonių verslą yra pajamų metodas.

Norėdami apytiksliai įvertinti statybų verslo rinkos vertę pajamų metodas Galite naudotis mūsų nemokama verslo vertinimo paslauga internete

© . Kopijuoti draudžiama.

Realios statybos įmonių akcijų vertės įvertinimas yra viena sunkiausių užduočių investuotojui. Tai visada buvo tiesa, nes jais niekada nebuvo prekiaujama tikrąja kaina. Prieš krizę jie buvo labai brangūs, o šiuo metu kotiruojami gerokai žemiau už pagrindinį vertinimą. Šis straipsnis parengtas remiantis išvadomis ištyrus kelių didelių statybos įmonių specifiką. Ši analizė leido sukurti tinkamą algoritmą jų akcijų vertei įvertinti.

Kodėl standartiniai metodai yra bejėgiai SC atžvilgiu?

kūrėjai negali taikyti standartinių vertinimo metodų. Pavyzdžiui, toks dalyvis kaip pajamos už IC neturi turinio, nes be turto perkainojimo šis indeksas parodo tik tai, kaip aktyviai buvo vykdomi nekilnojamojo turto pardavimai iš turto per tam tikrą laikotarpį. Jeigu X įmonės šis rodiklis lygus nuliui, tai reiškia, kad per ataskaitinį laikotarpį ji užsiėmė tik statybomis, laiku nieko nepardavusi. Tuo pačiu pagrindu, naudojant tradicinius koeficientus (P/BV, P/E, P/S ir kt.), prognozuoti akcijų vertės ateityje neįmanoma.

prognozuoti JK akcijų vertę

Remiantis tuo, kas išdėstyta, statybos įmonių atžvilgiu alternatyva yra sudaryti konkretaus IC buhalterinės vertės prognozę ateityje, tai yra, reikia įvertinti jo šiuo metu turimų projektų būsimą rinkos vertę. Žinoma, užduotis yra didesnė nei standartiniai metodai. Taigi, informacijos apie JK šaltiniai turėtų būti šiuos dokumentus: standartinis finansinės ataskaitos; JK ketvirtinės ir metinės ataskaitos; finansinės ataskaitos pagal tarptautinius standartus su pastabomis; vertintojo ataskaita; informacija, kurią JK pateikia investuotojams; papildomų šaltinių iš atviros prieigos: straipsnių, naujienų kanalų, forumų ir kt. Iškylančios informacijos apdorojimo problemos: Paprastai JK standartinės finansinės ataskaitos nėra konsoliduojamos, tai yra, kiekvienas statybos objektas yra tapatus naujam juridiniam asmeniui. Tarptautiniai standartai ataskaitų teikimas taip pat sukuria kliūtį: objektus Civilinė inžinerija(jie vyrauja IK portfelyje) yra įtraukiami į "Atsargos" straipsnį ir vertinami realia savikaina, o ne tikrąja verte. Kai kurių įmonių paskelbtoje vertintojo išvadoje pateikiamas visas sąrašas objektų su pagrindinės savybės ir kiekvieno įvertinimai. Bet, pirma, investuotojui reikia akcijų vertės ateityje, tai yra IC portfelio kainos ateityje. Antra, parametrai, pagal kuriuos rodoma objektų kaina, gali būti skirtingi. Investuotojui visų pirma svarbu numatyti nekilnojamojo turto vertės kitimą ir pastato objektas. Grįžtant prie krizės, prisimename, kad tie patys ekspertai eilę metų savo vertinimuose kainų nekeitė (nepaisant besikeičiančių rinkos tendencijų), arba per metus jas labai nuvertino. Todėl tokių specialistų ataskaitos nenusipelno pasitikėjimo, o jų ataskaitos gali būti laikomos tik duomenimis apie objektą ir jo pagrindinius parametrus (NT tipas ir klasė, darbų atlikimo terminai, vieta, JK dalis projekte ir plotas).

JK akcijų vertės prognozavimo algoritmas

Remiantis tuo, kas išdėstyta, tam, kad ateityje būtų galima įvertinti statybų bendrovės akcijų vertę, būtina iš naujo įvertinti visą JK nekilnojamojo turto apimtį ir išreikšti ją įmonės balanse. Tam reikia atlikti šiuos veiksmus: 1. Surenkama visa turima informacija apie VK objektus, kuri yra privaloma vertinimui. 2. Pirmiausia visi objektai vertinami pagal jų priklausymą konkretiems nekilnojamojo turto segmentams. 3. Apskaičiuojama bendra kūrėjo portfelio vertė. 4. Numatyti Financinė padėtisįmonėms ateityje. 5. Surašomos formos: pelno (nuostolio) ataskaitos, taip pat balansas. 6. Apskaičiuojamas numatomas vertybinių popierių pajamingumas ir nuosavybės norma. 7. Skaičiuojame apibendrintą pelningumą nuo 1 akcijos. Dabar pažvelkime į kai kuriuos aspektus išsamiai. Gyvenamojo sektoriaus objektų vertinimasŠio segmento išskirtinis bruožas yra projekto įgyvendinimo laiko ir realių pardavimų laiko skirtumas. Taip pat reikia sekti faktinius pardavimus pagal ataskaitas: mėnesį, šešis mėnesius, metus. Kitas išskirtinis dalykas yra pardavimas etapais, tai yra skirtumas tarp kainos objekto statybos etape ir pastatyto objekto rinkos vertės. Tai aiškina ir kūrėjas, ir akcininkas. Iš pirmos pozicijos – tai lėšų pritraukimas statyboms. Akcininkui nuolaida yra kupina rizikos. Statant turtą nuolaida ir rizika mažėja. Galiausiai objektas yra skirtumas tarp JK pajamų iš butų pardavimo ir statybos sąnaudų. Prekybos sektoriaus objektų vertinimas Skiriamieji šio segmento bruožai yra šie: bendro ploto objektas. Kapitalizacijos norma – nekilnojamojo turto nuomos ir jo vertės santykis (atsižvelgiant į rinkos sąlygas). Komercinis nekilnojamasis turtas reiškia du įgyvendinimo variantus: pardavimą ir. Abiem atvejais, išskyrus nuolaidą, panašią į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, nuolaida taikoma parduodant visus plotus iš karto arba plotų dalis dideliais kiekiais. Jei patalpos nuomojamos, paskaičiuota grynųjų pinigų nuo jos. Vystytojo portfelio apimtis – baigtų ir nebaigtų statyti objektų suma. Objektų vertinimas projektavimo etape ir žemės sklypas Skaičiuodami šiuos parametrus, turite suprasti: Tiek žemės ūkio paskirties žemė, tiek žemė statiniams statyti apskaičiuojama lyginamuoju metodu. Žemės pardavimas priemiesčio gyvenvietėse skaičiuojamas piniginiu pelnu. Jei per artimiausius kelerius metus projektas nepradėtas įgyvendinti arba negaunama konkreti dokumentacija apie objektą, tada ji skaičiuojama kaip žemė. Įvairūs IC verslo modeliai Atskiras SK lygiagrečiai su pagrindine veikla atlikti papildomą (dažnai susijusią). Pavyzdžiui, statybų įmonė gamina statybines medžiagas. Šiuo atveju skaičiavimas gali būti skirtingas: 1. Papildomos kryptys skaičiuojamos atskirai, todėl atsižvelgiama į visus komponentus. 2. Vienoje nuostolių ir pelno ataskaitoje atsižvelgiama į visų rūšių veiklos rodiklius. Apibendrintas kūrėjo portfelio įvertinimasŠiame etape sumuojami šie rodikliai: Nebaigtų statyti objektų kaina. Gatavų objektų kaina. Statybos kaštai. Pajamos iš gyvenamųjų plotų pardavimo. Pajamos iš komercinių patalpų pardavimo. Nuomos pajamos. Prognozavimo momentu pirmieji du rodikliai atspindi balansinį kapitalą ateityje. pinigine išraiška atspindi pajamas atėmus išlaidas. Dalis jo liks nepaskirstyta, taip pat atspindės JK balansinį kapitalą ateityje. Kita dalis atspindi lėšas, reikalingas įmonei savo veiklai vykdyti. Koregavimai pagrįsti faktinėmis JK ataskaitomisŠiame etape mes tiesiogiai pereiname prie JK balansinio kapitalo ateities prognozės sudarymo, todėl lyginame ją su dabartiniu balansiniu kapitalu. Perkainojami tik tie objektai, kurie egzistuoja termino pradžioje. Naujų objektų įgyvendinimas nėra fiksuotas. Toliau skaičiuojamas finansavimo dydis JK veiklai įgyvendinti. Jų įgyvendinimas galimas papildomai išleidžiant akcijas, parduodant objektus ar valdant skolą. Be to, būtina atsižvelgti į JK įsipareigojimus mokėti mokesčius, įskaitant ir pardavimus. Ir galiausiai derliaus potencialo apskaičiavimas Galutinis IC patrauklumo investuotojui parametras susideda iš 2 dalių: holdingo normos ir potencialaus pelningumo. Laikymo norma atspindi ilgalaikę grąžą. Čia į kiekvieną nekilnojamojo turto tipą atsižvelgiama pagal savo tarifą, kuris vėliau sumuojamas pagal jų proporcijas vystytojo portfelyje. Nepamirškite apie nuolaidų koregavimą. Potenciali grąža atspindi trumpalaikę grąžą. Čia lyginame didžiųjų raidžių rašymą pagal prognozės tašką ir didžiųjų raidžių rašymą pagal prognozę. Nepamirškite apie JK nuomą ir vidutinės vertės grąžos normą. Nepamirškite apie nuolaidų koregavimą. Teisingai įvertinti VK pelningumą yra gana sudėtinga užduotis. Būtent su tuo susijęs neadekvatus atskirų investuotojų elgesys vertybiniai popieriaišios įmonės. Tačiau siūlomas vertinimo algoritmas yra aktualus skaičiuojant realią padėtį JK – siekiant sumažinti investuotojo, norinčio investuoti savo pinigus į jų vertybinius popierius, rizikas.

Gaukite naujausią informaciją apie visus svarbius United Traders įvykius – užsiprenumeruokite mūsų