Nuolat didėjančios statybų apimtys didžiuosiuose miestuose lėmė augimo šuolį statybos pramone ir smarkiai išaugęs individualių įmonių, užsiimančių statybų verslu, skaičius. Statyba, kaip ir bet kuris kitas verslas, apima nuolatinį kapitalo judėjimą, kurio viena iš formų yra pirkimas ir pardavimas statybos firmos.

Įmonei pasikeitus savininkui, visada iškyla klausimas dėl teisingos piniginės kompensacijos jos savininkui už šios įmonės nuosavybės perleidimą. Jeigu sandoris vyksta atviroje, konkurencinėje rinkoje, o tiek pirkėjas, tiek pardavėjas elgiasi protingai, be prievartos, kiekvienas savo interesais, tuomet sandorio kaina bus lygi šios įmonės rinkos vertei.

Statybos verslo rinkos vertės įvertinimas turi savo ypatybių.

Kaip žinia, verslo vertę galima nustatyti trimis būdais – brangiu, lyginamuoju ir pelningu. Tačiau vertinant verslą remiantis paslaugų teikimu (būtent šiai rūšiai priklauso statybų verslas), kaštų metodas yra neefektyvus.

Iš tiesų, pagrindinė statybų įmonės vertė yra jos padėtis rinkoje, kuri suteikia galimybę reguliariai gauti statybos rangos sutartis. Kuo didesnis įmonės „sutarties potencialas“, tuo didesnis jos pelnas, taigi ir rinkos vertė.

Turto vertė statybos įmonė paprastai nėra didelis. Jeigu įmonės vertė nustatoma remiantis jos turto rinkos verte (kaip tai turėtų būti daroma vertinant taikant kaštų metodą), tuomet verslo rinkos vertė bus gerokai nuvertinta. Vienintelis atvejis, kai verslo vertinimui taikyti kaštų metodą pasiteisina, yra priešbankrotinė situacija, kai įmonė patiria chronišką užsakymų trūkumą, o perspektyvos toliau gauti naujas statybos sutartis atrodo neaiškios.

Statybos įmonės verslo vertinimą geriausia atlikti naudojant pajamų metodą, kuris remiasi tiek istoriniais, tiek prognozuojamais statybos įmonės tam tikro laikotarpio pajamų ir sąnaudų duomenimis. Tuo pačiu metu retrospektyvinės analizės gylis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 metai, o prognozinis laikotarpis - mažiausiai 2 metai. Retrospektyvinė įmonės veiklos analizė yra labai svarbi, nes ji leidžia sukurti objektyvų pagrindą tolimesnėms prognozėms ir samprotavimams. Pavyzdžiui, jei įmonė per pastaruosius 5 metus augo stabiliai grynasis pelnas 30 % per metus, tada su didele tikimybe toks modelis gali išlikti ir ateityje. Todėl vertintojas, darydamas ateinančių 2 metų verslo pajamų ir sąnaudų prognozę, gali pagrįstai nustatyti prognozuojamų metų grynojo pelno prognozes. Šis vertinimo metodas tinka bet kokio verslo, susijusio su paslaugų teikimu, įskaitant statybos paslaugas, rinkos vertei nustatyti.

Gerų rezultatų gali duoti ir lyginamieji statybos verslo vertinimo metodai, tačiau praktinį lyginamojo metodo taikymą riboja patikimos informacijos apie panašių įmonių pardavimus trūkumas. Išties statybų įmonių pardavėjai ir pirkėjai nėra linkę skelbti įvykdytų sandorių kainų – paprastai informacija apie kainas tokiais atvejais neperžengia siauro dalyvių rato. organizuotoje rinkoje vertingų popierių statybos įmonių akcijų praktiškai necirkuliuoja, todėl informacijos apie pardavimus gauti ir čia negalima.

Taigi patikimiausias būdas įvertinti statybos įmonių verslą yra pajamų metodas.

Norėdami apytiksliai įvertinti statybos verslo rinkos vertę taikant pajamų metodą, galite pasinaudoti nemokama paslauga „Verslo vertinimas internetu“

© . Kopijuoti draudžiama.

Realios statybos įmonių akcijų vertės įvertinimas yra viena sunkiausių užduočių investuotojui. Tai visada buvo tiesa, nes jais niekada nebuvo prekiaujama tikrąja kaina. Prieš krizę jie buvo labai brangūs, o šiuo metu kotiruojami gerokai žemiau už pagrindinį vertinimą. Šis straipsnis parengtas remiantis išvadomis ištyrus kelių didelių statybos įmonių specifiką. Ši analizė leido sukurti tinkamą algoritmą jų akcijų vertei įvertinti.

Kodėl standartiniai metodai yra bejėgiai SC atžvilgiu?

kūrėjai negali taikyti standartinių vertinimo metodų. Pavyzdžiui, toks dalyvis kaip pajamos už IC neturi turinio, nes be turto perkainojimo šis indeksas parodo tik tai, kaip aktyviai buvo vykdomi nekilnojamojo turto pardavimai iš turto per tam tikrą laikotarpį. Jeigu X įmonės šis rodiklis lygus nuliui, tai reiškia, kad per ataskaitinį laikotarpį ji užsiėmė tik statybomis, laiku nieko nepardavusi. Tuo pačiu pagrindu, naudojant tradicinius koeficientus (P/BV, P/E, P/S ir kt.), prognozuoti akcijų vertės ateityje neįmanoma.

prognozuoti JK akcijų vertę

Remiantis tuo, kas išdėstyta, statybos įmonių atžvilgiu alternatyva yra sudaryti konkretaus IC buhalterinės vertės prognozę ateityje, tai yra, reikia įvertinti jo šiuo metu turimų projektų būsimą rinkos vertę. Žinoma, užduotis yra didesnė nei standartiniai metodai. Taigi, informacijos apie JK šaltiniai turėtų būti šiuos dokumentus: standartinis finansinės ataskaitos; JK ketvirtinės ir metinės ataskaitos; finansinės ataskaitos pagal tarptautinius standartus su pastabomis; vertintojo ataskaita; informacija, kurią JK pateikia investuotojams; papildomų šaltinių iš atviros prieigos: straipsnių, naujienų kanalų, forumų ir kt. Iškylančios informacijos apdorojimo problemos: Paprastai JK standartinės finansinės ataskaitos nėra konsoliduojamos, tai yra, kiekvienas statybos objektas yra tapatus naujam juridiniam asmeniui. Tarptautiniai standartai ataskaitų teikimas taip pat sukuria kliūtį: objektus Civilinė inžinerija(jie vyrauja IK portfelyje) yra įtraukiami į "Atsargos" straipsnį ir vertinami realia savikaina, o ne tikrąja verte. Kai kurių įmonių paskelbtoje vertintojo išvadoje pateikiamas visas sąrašas objektų su pagrindinės savybės ir kiekvieno įvertinimai. Bet, pirma, investuotojui reikia akcijų vertės ateityje, tai yra IC portfelio kainos ateityje. Antra, parametrai, pagal kuriuos rodoma objektų kaina, gali būti skirtingi. Investuotojui pirmiausia svarbu numatyti nekilnojamojo turto ir statybos objekto vertės kitimą. Grįžtant prie krizės, prisimename, kad tie patys ekspertai eilę metų savo vertinimuose kainų nekeitė (nepaisant besikeičiančių rinkos tendencijų), arba per metus jas labai nuvertino. Todėl tokių specialistų ataskaitos nevertos pasitikėjimo, o jų ataskaitos gali būti laikomos tik duomenimis apie objektą ir jo pagrindinius parametrus (NT tipas ir klasė, darbų atlikimo terminai, vieta, JK dalis projekte ir plotas).

JK akcijų vertės prognozavimo algoritmas

Remiantis tuo, kas išdėstyta, tam, kad ateityje būtų galima įvertinti statybų bendrovės akcijų vertę, būtina iš naujo įvertinti visą JK nekilnojamojo turto apimtį ir išreikšti ją įmonės balanse. Tam reikia atlikti šiuos veiksmus: 1. Surenkama visa turima informacija apie VK objektus, kuri yra privaloma vertinimui. 2. Pirmiausia visi objektai vertinami pagal jų priklausymą konkretiems nekilnojamojo turto segmentams. 3. Apskaičiuojama bendra kūrėjo portfelio vertė. 4. Numatyti Financinė padėtisįmonėms ateityje. 5. Surašomos formos: pelno (nuostolio) ataskaitos, taip pat balansas. 6. Apskaičiuojamas numatomas vertybinių popierių pajamingumas ir nuosavybės norma. 7. Skaičiuojame apibendrintą pelningumą nuo 1 akcijos. Dabar pažvelkime į kai kuriuos aspektus išsamiai. Gyvenamojo sektoriaus objektų vertinimasŠio segmento išskirtinis bruožas yra projekto ir realių pardavimų laiko skirtumas. Taip pat reikia sekti faktinius pardavimus pagal ataskaitas: mėnesį, šešis mėnesius, metus. Kitas išskirtinis dalykas yra pardavimas etapais, tai yra skirtumas tarp kainos objekto statybos etape ir pastatyto objekto rinkos vertės. Tai aiškina ir kūrėjas, ir akcininkas. Iš pirmos pozicijos – tai lėšų pritraukimas statyboms. Akcininkui nuolaida yra kupina rizikos. Statant turtą nuolaida ir rizika mažėja. Galiausiai objektas yra skirtumas tarp JK pajamų iš butų pardavimo ir statybos sąnaudų. Prekybos sektoriaus objektų vertinimasŠio segmento skiriamieji bruožai yra šie: Užimtumas – dalis nuomojamo ploto bendro ploto objektas. Kapitalizacijos norma – nekilnojamojo turto nuomos ir jo vertės santykis (atsižvelgiant į rinkos sąlygas). Komercinis nekilnojamasis turtas reiškia du įgyvendinimo variantus: pardavimą ir. Abiem atvejais, išskyrus nuolaidą, panašią į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, nuolaida taikoma parduodant visus plotus iš karto arba plotų dalis dideliais kiekiais. Jei patalpos nuomojamos, paskaičiuota grynųjų pinigų nuo jos. Vystytojo portfelio apimtis – baigtų ir nebaigtų statyti objektų suma. Objektų vertinimas projektavimo etape ir žemės sklypas Skaičiuodami šiuos parametrus, turite suprasti: Tiek žemės ūkio paskirties žemė, tiek žemė statiniams statyti apskaičiuojama lyginamuoju metodu. Žemės pardavimas priemiesčio gyvenvietėse skaičiuojamas piniginiu pelnu. Jei per artimiausius kelerius metus projektas nepradėtas įgyvendinti arba negaunama konkreti dokumentacija apie objektą, tada ji skaičiuojama kaip žemė. Įvairūs IC verslo modeliai Atskiras SK lygiagrečiai su pagrindine veikla atlikti papildomą (dažnai susijusią). Pavyzdžiui, statybų įmonė gamina statybines medžiagas. Šiuo atveju skaičiavimas gali būti skirtingas: 1. Papildomos kryptys skaičiuojamos atskirai, todėl atsižvelgiama į visus komponentus. 2. Vienoje nuostolių ir pelno ataskaitoje atsižvelgiama į visų rūšių veiklos rodiklius. Apibendrintas kūrėjo portfelio įvertinimasŠiame etape sumuojami šie rodikliai: Nebaigtų statyti objektų kaina. Gatavų objektų kaina. Statybos kaštai. Pajamos iš gyvenamųjų plotų pardavimo. Pajamos iš komercinių patalpų pardavimo. Nuomos pajamos. Prognozavimo momentu pirmieji du rodikliai atspindi balansinį kapitalą ateityje. pinigine išraiška atspindi pajamas atėmus išlaidas. Dalis jo liks nepaskirstyta, taip pat atspindės JK balansinį kapitalą ateityje. Kita dalis atspindi lėšas, reikalingas įmonei savo veiklai vykdyti. Koregavimai pagrįsti faktinėmis JK ataskaitomisŠiame etape mes tiesiogiai pereiname prie JK balansinio kapitalo ateities prognozės sudarymo, todėl lyginame ją su dabartiniu balansiniu kapitalu. Perkainojami tik tie objektai, kurie egzistuoja termino pradžioje. Naujų objektų įgyvendinimas nėra fiksuotas. Toliau skaičiuojamas finansavimo dydis JK veiklai įgyvendinti. Jų įgyvendinimas galimas papildomai išleidžiant akcijas, parduodant objektus ar valdant skolą. Be to, būtina atsižvelgti į JK įsipareigojimus mokėti mokesčius, įskaitant ir pardavimus. Ir galiausiai derliaus potencialo apskaičiavimas Galutinis IC patrauklumo investuotojui parametras susideda iš 2 dalių: holdingo normos ir potencialaus pelningumo. Laikymo norma atspindi ilgalaikę grąžą. Čia į kiekvieną nekilnojamojo turto tipą atsižvelgiama pagal savo tarifą, kuris vėliau susumuojamas pagal jų proporcijas vystytojo portfelyje. Nepamirškite apie nuolaidų koregavimą. Potenciali grąža atspindi trumpalaikę grąžą. Čia lyginame didžiųjų raidžių rašymą pagal prognozės tašką ir didžiųjų raidžių rašymą pagal prognozę. Nepamirškite apie JK nuomą ir vidutinės vertės grąžos normą. Nepamirškite apie nuolaidų koregavimą. Teisingai įvertinti VK pelningumą yra gana sudėtinga užduotis. Dėl šios priežasties pavieniai investuotojai, prekiaujantys šių įmonių vertybiniais popieriais, elgiasi neadekvačiai. Tačiau siūlomas vertinimo algoritmas yra aktualus skaičiuojant realią padėtį JK – siekiant sumažinti investuotojo, norinčio investuoti savo pinigus į jų vertybinius popierius, rizikas.

Gaukite naujausią informaciją apie visus svarbius United Traders įvykius – užsiprenumeruokite mūsų

Kaip nusipirkti verslą? Naudingi straipsniai mūsų žinių bazėje paruošto verslo pirkėjams.
Viskas perkant franšizę: straipsniai apie tai, kaip įsigyti franšizę, franšizės Ukrainoje katalogas.
Interneto verslas atneša tikrus pinigus. Startuolių naujienos, IT verslų ir jų savybių aprašymai, Straipsniai apie internetinio verslo pardavimą.
Kaip išsirinkti verslo brokerį verslui parduoti, ką turėtų daryti verslo brokeris ir dar daugiau...
Šviežios verslo idėjos nuo nulio, idėjos startuoliams ir mažoms įmonėms Ukrainoje, kaip atidaryti savo verslą.
Patarimai: į ką atkreipti dėmesį perkant jau paruoštą verslą, kaip išsirinkti esamą verslą ir pan.
Straipsniai įmonės vertinimo ir vertės apskaičiavimo tema dažniausiai pasitaikančioms verslo rūšims.
Verslo pirkimo užsienyje sąlygos, niuansai, kaip įsigyti verslą užsienyje, vadovai pirkėjams
Portalo „BizRating“ skaitytojų atsiųsti pranešimai spaudai, įdomūs straipsniai
kaip ir kur ieškoti investicijų, kas šiandien gali duoti pinigų įdomiam projektui, kas gali būti kupina pašalinio asmens patekimo į akciją.
Jei nuspręsite parduoti verslą patys, tai jums padės žingsnis po žingsnio vadovas už mažų įmonių pardavimą iš BizRating.
Paskutinės naujienos, tiesiogiai ar netiesiogiai susijusios su paruošta verslo rinka
Verslo atvejai: istorijos apie verslo pardavimą ir pirkimą. Neigiama ir teigiama patirtis, sandorių vykdymo praktika.
Šioje skiltyje BizRating surinko atsakymus į dažniausiai užduodamus klausimus, susijusius su paruošto verslo pirkimu ir pardavimu.

Verslo ar franšizės paieška

10.02.2016

Renkantis naujas temas straipsniams pagal „Likbez pradedantiesiems vertintojams“, stengiamės, kad medžiaga būtų įdomi mūsų skaitytojams ir būtų naudinga praktiškai. Šį kartą nuspręsta atkreipti dėmesį į tokį klausimą kaip statybos įmonių vertinimas.

Sprendimas nebuvo priimtas atsitiktinai, nes šis klausimas turi savo specifiką ir daugybę niuansų. Be to, yra iliustratyviausias paslaugų sektoriuje veikiančio verslo vertinimo pavyzdys.

Šiame straipsnyje apibūdinsime, kurį iš trijų verslo vertinimo metodų galima naudoti norint gauti pelningos statybos įmonės vertės labiausiai atitinkantys rinką.

Gali atrodyti, kad statybų verslas Ukrainoje visiškai sugriovė savo reputaciją ir tokių investicijų kitaip nei lošimu pavadinti negalima. Pramonės reputaciją sumenkino daugelis garsių skandalų kapitalo rinkoje ir lygiagrečiai prasidėjusią krizę su visomis pasekmėmis. Šiandien situacija kardinaliai pasikeitė.

Tiesą sakant, negalima paneigti, kad statybos visada buvo verslas su labai didelėmis pelno maržomis. O kur didelis pelningumas, ten visada bus aukštas investicinės veiklos lygis.

Neįmanoma paneigti ir fakto, kad statybos įmonių pirkimo-pardavimo sandoriai vykdomi gana reguliariai. Tik čia duomenų apie šias operacijas rinkimas yra problemiškas. Sandorių sąlygos ir kaina nėra plačiai viešinami, o visa informacija, kaip taisyklė, lieka siaurame suinteresuotų šalių rate.

Kaip nereikia vertinti statybų verslo

Verslo rinkos vertė gali būti nustatoma pagal sąnaudų, lyginamąjį arba pajamų metodą. Tačiau mūsų atveju, kaip ir antpirščių žaidime, gali būti tik vienas teisingas variantas. Ir pradėsime nuo sąmoningai klaidingų požiūrių atsisakymo.

Lyginamojo metodo trūkumas yra tas, kad norint atlikti išsamų vertinimą reikalinga patikima informacija apie panašių įmonių pardavimą. Ir kaip minėta anksčiau, tokia informacija yra tikras deficitas. Taip, ir vertybinių popierių rinkoje statybos įmonių akcijos yra labai retos, todėl Kapitalo rinkos metodas pradedančiajam vertintojui čia greičiausiai bus visiškai ne vietoje.

Toks paslapties šydas daro šią verslo vertinimo galimybę neveiksmingą. Nors, kuris specializuojasi šioje srityje ir turi viešai neatskleistos informacijos, kai kuriais atskirais atvejais tikrai parodys gerą rezultatą. Tačiau plačiam praktiniam pritaikymui lyginamąjį požiūrį aišku netinka.

Išlaidų metodo naudojimasšiuo atveju nepriimtina, nes statybos įmonės steigimo nuo nulio sąnaudos bus daug mažesnės nei esamo panašaus dydžio (tai yra su tuo pačiu materialiuoju turtu) statybos verslo rinkos vertė.

Tiesą sakant, bet kurios pelningai dirbančios statybos įmonės materialiojo turto vertė yra antraeilis dalykas. Šis veiksnys, kaip taisyklė, išryškėja tik tada, kai dėl perspektyvų trūkumo gauti naujas statybos sutartis ar bet kokiai kitai iškyla aiški bankroto grėsmė ir klausime apie verslo pardavimas už gelbėjimo vertę.

Tinkamas statybos įmonės vertinimas

Kalbėdami apie perspektyvas, sklandžiai priartėjome prie racionaliausio problemos sprendimo varianto. Tačiau norint teisingai įvertinti statybų verslą, reikia suprasti, kokia iš tikrųjų yra jo pagrindinė vertė.

O čia viskas iš principo be galo paprasta. Pagrindinė verslo vertė – galimybė gauti pelną ne tik dabar, bet ir ateityje. Ir tai įmanoma tik tuo atveju, jei regiono rinka yra perspektyvi, įmonė turi teigiamą verslo reputaciją ir konkurencingumą.

Maskva 2013 m
1 skyrius. Teorinis pagrindas statybos įmonės verslo vertinimas

1.1. Statybinės organizacijos veiklos ypatumai ir ypatumai

Autoriaus aiškinimu, verslą siūloma suprasti kaip materialaus komponento, kurį įmonė reprezentuoja kaip turtinį kompleksą, ir nematerialaus komponento, pasižyminčio efektyviu turimų išteklių panaudojimu, derinį. Kartu verslo tikslas yra sukurti ir didinti savininkų turtą arba, kas yra tas pats, verslo vertę.

Esamuose verslo, kaip veiklos, kuria siekiama pelno, apibrėžimai neatsižvelgia į tai, kad pelno gavimo procese sunaudojami ištekliai, o tai yra neveikimas.

Tuo pačiu metu verslo ir įmonės neįmanoma identifikuoti kaip turto komplekso. „Verslo“ sąvoka negali būti redukuojama į žaliavų ir įrangos rinkinį tam tikriems produktams gaminti. Gautas pelnas labai priklausys nuo to, kiek bus efektyvūs veiksmai organizuojant turto komplekso darbą.

Šiuo klausimu autorius išsakė tezę apie verslo efektyvumo įtaką jo rinkos vertei. Autoriaus požiūriu, verslo efektyvumas laikomas pagrindiniu jo rinkos vertės kriterijumi.

Autorius pristatė santykius (1 pav.) finansinius rodiklius verslui ir jo rinkos vertei, kuri apibūdina vertės rodiklio integralumą . Bet kokių investicijų, gamybos ir verslo organizacinės struktūros modernizavimo, susijungimų ir konsolidacijų tikslas – padidinti pardavimus, sumažinti gamybos kaštus, t.y. padidinti pelną, turtą ir dėl to verslo vertę. Verslo vertės augimo tempai atspindi verslo plėtros efektyvumą.

1 pav. Verslo finansinių rodiklių ir jo rinkos vertės ryšys.

Visuotinai pripažintų verslo finansinių rodiklių naudojimas ir jo rinkos vertės nustatymas leidžia pagrįsti sritis, į kurias įmonės vadovybė turėtų sutelkti savo pastangas, kad priimtų adekvačius finansinius sprendimus, suteikiančius verslui konkurencinių pranašumų ir didinant jo veiklą. vertė.

1.2. Analizė reguliavimo sistema ir informacinė bazė statybos organizacijos vertinimui

Vertinimas atliktas ir ši ataskaita parengta vadovaujantis galiojančiais

įstatyminius ir norminius dokumentus:

Konkurencinės padėties diagnozavimo problemos bet ūkio subjektas sunku pervertinti dėl ypatingos tokių ekonominis veiksnys veikla kaip konkurencija įvairiomis jos pasireiškimo formomis. Ir, nepaisant didelio susidomėjimo šia problema, konkurencinių konfrontacijų ir jų komponentų diagnozavimo metodika, įmonių padėties tendencijos rinkos segmente ir daugelį kitų klausimų reikia konkretizuoti, taip pat atsižvelgti į buitinius skirtumus, kai tai įtraukiama į valdymo praktiką. Statybų rinkoje konkurencija pasireiškia tokia įvairove (specifika, kaina, sezoniniai konkurencijos pliūpsniai ir kt.), kad išvados apie ūkio subjekto būklės diagnozę galimos tik remiantis daugiašalės veiklos rezultatais. veiklos tyrimai. Probleminiai ekonominės diagnostikos aspektai konkurencinės padėties rėmuose taip pat apima verslo vertinimą, kuris yra tiesiogiai susijęs su formavimu. akcijų biržašalyje kaip būtinas integruotos ekonominės sistemos elementas. Šis diagnozavimo aspektas dažniausiai susijęs su atskira verslumo užduotimi, tačiau ji yra visiškai sudedamoji veiksnių sistemos, lemiančios ūkio subjekto būklę.

1.4. Esamų statybos organizacijos verslo vertinimo požiūrių ir metodų analizė

Federalinis vertinimo standartas „Bendrosios vertinimo sampratos, metodai ir vertinimo reikalavimai (FSO Nr. 1)“, patvirtintas Rusijos ekonominės plėtros ministerijos 2001-01-01 įsakymu Nr. pajamų iš vertinimo objekto naudojimo.

Taikant diskonto metodą, kiekvieno laikotarpio būsimi pajamų srautai perskaičiuojami į dabartinę vertę, diskontuojant naudojant atitinkamą diskonto normą. Diskonto norma yra matas, kaip investuotojai vertina savo investicinio kapitalo grąžą, atsižvelgdami į grąžos riziką, susijusią su šis objektas. Diskontuotų pajamų metodas dažniausiai taikomas objektams, kurių pajamų ir išlaidų srautai nestabilūs.

Taikant tiesioginės kapitalizacijos metodą tipinių objekto eksploatavimo metų pajamų suma dalijama iš atitinkamos kapitalizacijos normos. Didžiųjų raidžių rašymo metodas labiausiai tinka objektams, grynosios pajamos, nuo kurių naudojimo yra pastovūs arba kinta pastoviu greičiu.

Kapitalizacijos norma paprastai nustatoma remiantis rinkos duomenimis, nustatant ryšį tarp metinės pajamos ir panašių savybių vertė. Taip pat galima naudoti kaupiamosios konstrukcijos metodą.

Vyksta statybos

Norint įvertinti nekilnojamąjį turtą pajamų metodu, reikalinga išvystyta panašaus turto nuomos rinka arba informacija apie panašių objektų verslo veiklą ir pelningumą.

Knight Frank pažymi, kad nepaisant tam tikro neapibrėžtumo rinkoje, statybų veikla vyksta aukštas lygis, o 2013 metais numatomas naujų biuro patalpų atidavimo padidėjimas. Laisvų darbo vietų lygis pasiekė prieškrizinį lygį. 2013 metais tikimasi išaugęs investuotojų susidomėjimas kokybiškais plėtros projektais įvairiuose įgyvendinimo etapuose.

Atsižvelgdamas į tai, kas išdėstyta, vertintojas padarė išvadą, kad pajamų metodas gali būti pakankamai patikimas nustatant statomo turto vertę šiame vertinime. Atliekant skaičiavimus pajamų metodu, taikytas diskontuotų pinigų srautų metodas.

Kilnojamas turtas

Pajamų metodas reikalauja prognozuoti būsimas pajamas likusiam vertinamų objektų gyvavimo laikui. Tiesiogiai šią problemą išspręsti sunku, nes pajamas generuoja visa gamybos sistema, kuriai kartu su vertinamu kilnojamuoju turtu įeina ir kitas ilgalaikis turtas, neįeinantis į vertinimo objektą – viešbučio pastatas, virtuvė ir kt. Valgomasis, žemės sklypas ir tt

Remdamasis tuo, kas išdėstyta, Vertintojas nusprendė atsisakyti pajamų metodo, nustatant kilnojamojo turto rinkos vertę.

FSO 1 federalinio standarto apibrėžime sąnaudų metodas yra vertinimo metodų rinkinys. Lyginamasis metodas pagal FSO Nr. 1 federalinio standarto apibrėžimą yra įvertinimo metodų rinkinys. vertinimo objekto vertė, pagrįsta vertinimo objekto palyginimu su analogiškais vertinimo objekto objektais, apie kuriuos turima informacija apie kainą. Vertinamo objekto objektas-analogas – objektas, panašus į vertinamą objektą pagal pagrindines ūkines, materialines, technines ir kitas jo vertę lemiančias savybes.

Lyginamasis metodas grindžiamas pakeitimo principu: pirkėjas nemokės už objektą daugiau, nei reikia, norint įsigyti panašų objektą rinkoje su tomis pačiomis komunalinėmis paslaugomis. Kainos, sumokėtos už identišką ar panašų turtą, naudojamos kaip įvestis apskaičiuojant vertinamo turto vertę.

Lyginamasis metodas paprastai taikomas, jei yra pakankamai patikimos informacijos apie pardavimo sandorius ar kainų pasiūlymus.

Šis metodas įgyvendinamas keliais nuosekliais žingsniais:

Duomenų apie panašių į vertinimo objektą objektų pardavimą rinkimas. Tik analizuojant šiuos duomenis galima pasakyti, kiek realios kainos atspindi rinkos vertę;

Vertinamo objekto ir analogiškų objektų palyginimas atskiriems palyginimo elementams;

Palyginamų objektų faktinių pardavimo kainų koregavimas pagal palyginimo elementus. Koregavimas atliekamas nuo analogo iki vertinamo objekto.

Kainos pakoreguotos, pagal jas galima nustatyti vertinamo turto vertę.

Užsienio praktikoje visuotinai priimta, kad šiuo požiūriu pagrįstas vertinimas duoda patikimiausius rezultatus, o tai lemia stabili ekonomikos būklė, gerai išvystyta rinka ir vertintojams prieinama patikima informacija apie įvykdytus sandorius.

Vertinimo objekto ir analogo panašumo laipsnį, kaip ir sąnaudų metodu, lemia palyginimo elementai. Šiuo atveju palyginimo elementai yra ne tik lyginimo objektų, bet ir sandorių, sukeliančių vertės pokyčius, charakteristika.

Lyginimo elementai sujungiami į grupes:

Objekto charakteristikos: funkcinė paskirtis, techniniai parametrai, gamintojas, kokybė (atitikties sertifikatas);

Objekto būklė: amžius, bendras susidėvėjimas, techninė būklė, komplektiškumas, pateikimas;

Vieta: objekto geografinė padėtis, fizinė objekto vieta įmonėje;

Rinkos sąlygos: nuosmukis ar kilimas, pasiūlos ir paklausos santykis;

Pardavimo sąlygos: pardavimo laikas, pardavimo vieta, vidutinis rinkos ekspozicijos laikas;

Analogiškų objektų kainų charakteristikos: lengvatinio skolinimo buvimas, transporto ir kitų pardavėjo išlaidų buvimas kainoje.

Šis vertinimo metodas pagrįstas rinkos kainų, kurios tinkamai atspindi objekto „vertę“, nustatymu dabartinė būklė. Pagrindinis principas yra lyginimas:

Su tiksliu analogu parduodama antrinėje rinkoje;

Apytikslis analogas, parduodamas antrinėje rinkoje, su korekciniais pakeitimais, nesant tikslaus analogo;

Svarbus žingsnis taikant lyginamąjį metodą yra palyginamų analogų parinkimas ir analogų bei vertinamo objekto techninių rodiklių skirtumo korekcijų panaudojimas skaičiavimuose.

Pagrindinės šio metodo problemos kyla dėl to, kad sunku gauti reikalinga informacija, būtent dabartinės rinkos kainos, duomenų bazių kūrimas, pasirenkant analogus, kurie yra tinkami vertinamiems objektams, atsižvelgiant į analogų ir objektų charakteristikų sudėties ir skaitinių verčių neatitikimo laipsnį. įvertino.

Taikant lyginamąjį metodą, esant pakankamai patikimos informacijos apie objektų-analogų pardavimą, galima kiek įmanoma tiksliau gauti vertinamo objekto rinkos vertę konkrečiai rinkai.

Būtina sąlyga, norint taikyti lyginamojo metodo metodus, yra informacijos apie sandorius su panašiais nekilnojamojo turto objektais (kurie yra palyginami pagal paskirtį, dydį ir vietą), įvykusius panašiomis sąlygomis (sandorio laikas ir finansavimo sąlygos). sandoris).

Pagrindiniai sunkumai taikant lyginamojo požiūrio metodus yra susiję su neskaidrumu Rusijos rinka nekilnojamojo turto informacijos apie realias sandorių kainas atskleidimo prasme. Esant tokiai situacijai, Vertintojas gali sutelkti dėmesį į pasiūlymų kainas, nes potencialus pirkėjas prieš priimdamas sprendimą pirkti objektą Nekilnojamasis turtas, išanalizuos esamus rinkos pasiūlymus ir padarys išvadą apie galimą turto kainą, atsižvelgdami į visus jo privalumus ir trūkumus lyginant su palyginimo objektais.

Panašių statomų objektų rinkoje praktiškai nėra. Dėl ribotos viešai prieinamos informacijos apie vykdomus panašios funkcinės paskirties objektus, pritaikyti atitinkami patikslinimai neleis pakankamai patikimai apskaičiuoti rinkos vertės.

Pastatytų pastatų, priimtų eksploatuoti kaip analogus, panaudojimas, vėliau proporcingai sumažinus analogiškų objektų pasiūlymo kainą vertinimo objekto neužbaigtumo laipsniu (62%: 100% - 38%), neleis paimti į atsižvelgti į rinkos rizikas, susijusias su statybos užbaigimo organizavimu, pristatymo proceso objekto eksploatavimu.

Taigi, vertintojas, išanalizavęs turimos informacijos, reikalingos vertinimui atlikti lyginamuoju metodu, apimtį ir patikimumo laipsnį, padarė išvadą, kad šio vertinimo rėmuose lyginamasis metodas negali būti įgyvendintas.

2012 metais ekspertų taryba įvertino įmonės pasiekimus plečiant paslaugų spektrą nauju kokybiniu lygmeniu, atsižvelgiant į rinkos poreikius ir maksimaliai padidinant klientų pasitenkinimą, kas buvo pastebėta. Respublikinio konkurso „Geriausios Baškirijos prekės“ laureato diplomas.

2.2. Statybinės organizacijos finansinės-ūkinės veiklos analizė

Pagrindiniai Statybos bendrovės veiklos rodikliai 2011 m.

1 lentelė

2011 metų finansiniai rodikliai:

vardas	Rodikliai, tūkstančiai rublių
Grynasis pelnas

2 lentelė

Grynasis turtas

(balansas atėmus paskolas, mokėtinas sumas, atidėtųjų mokesčių įsipareigojimus)

Ilgalaikis turtas

(ilgalaikis turtas, nebaigta statyba, nematerialusis turtas), įskaitant:

ilgalaikis turtas

nebaigta gamyba

Turimas turtas:

Gautinos sumos

Grynieji pinigai

(atsargos, gautinos sumos, grynieji pinigai), įskaitant:

(įskaitant 436 606 nebaigtos gamybos sąnaudas, 40 907 gatavus gaminius, 182 295 žaliavas ir medžiagas)

598 nebaigta, 98 736 baigta pr., 227 921 žaliava)

Trumpalaikis finansines investicijas: - paskolos juridiniams asmenims

Gautinos sumos

ĮSIPAREIGOJIMAI (Statybos bendrovės lėšų formavimo šaltiniai)
vardas	2011 m. rodikliai, tūkstančiai rublių	2010 m. rodikliai, tūkstančiai rublių	Pakeitimai, tūkstančiai rublių	Pokyčiai, %
Nuosavų lėšų šaltiniai
Papildomas ir rezervinis kapitalas
Nepaskirstyta
Kreditai ir paskolos
Mokėtinos sąskaitos

Balanso sudėties ir struktūros analizė rodo, kad per ataskaitinius metus balansas sumažėjo tys. patrinti. (2 proc.), tai rodo atliktų darbų kainos padidėjimą. Statybos įmonės grynojo turto vertė, charakterizuojanti vertę nuosavybės, už metus padidėjo natys. rublių (18 proc.), o ataskaitinių metų pabaigoje siekė tūkst. Grynasis turtas gerokai viršija įstatinis kapitalas. Tai teigiamai apibūdina finansinę padėtį šiuo pagrindu.