2017-12-04 raštu Nr. 14-14266-GE/17 paaiškino, kad elektronine forma sudarytos dalyvavimo bendroje statyboje sutarties nepateikimas valstybinei teisės į bendros statybos objektą registracijai jos sustabdymo pagrindas. Nuotrauka: www.111bashni.ru Pagal nekilnojamojo turto registravimo įstatymą Nr. 218-FZ akcininkas, norėdamas įregistruoti teisę į butą, turi pateikti Rosreestr paraišką valstybinei teisės įregistruoti su dalyvavimo sutartimi. bendroje statyboje (bendros statybos dalyvio kopija) ir perdavimo aktą. Tuo pačiu įstatymas nenustato tokios registracijos specifikos, jei anksčiau DDU buvo registruojamas elektronine forma. Dėl to praktikoje kyla klausimas, kaip akcininkas gali laikytis normos reikalavimo dėl pareigos pateikti DDU Rosreestr, kuri jam nebuvo išduota popierine forma. Rosreestr 2017 m. gruodžio 4 d. laišku Nr. 14-14266-GE/17 išaiškino federalinio įstatymo Nr. 218-FZ reikalavimus šioje dalyje. Rašte teigiama, kad „elektronine forma sudarytos dalyvavimo bendrojoje statyboje sutarties nepateikimas valstybinei registracijai teisės į bendros statybos objektą negali būti jos sustabdymo pagrindas“. Be to, iš patikslinimo matyti, kad bendros statybos dalyvis, įregistravęs DDU elektronine forma, gali apsiriboti tik perdavimo akto dėl teisės į butą įregistravimo pateikimu. Grįsdamas šį paaiškinimą, Rosreestr nurodė, kad pagal 218-FZ elektronine forma teikiant dokumentus valstybinei sutarties dėl dalyvavimo bendroje statyboje registracijai, dokumentai, įskaitant registruotą DDU, nėra išduodami popieriuje. Tokie dokumentai po paskutinės valstybinės registracijos rezultatų siunčiami pareiškėjui elektroninių dokumentų atvaizdų pavidalu. Valstybinės nuosavybės teisės į butą metu registravimo metu prie dalyvavimo bendroje statyboje sutarties yra pritvirtinamas specialus registracijos įrašas, nurodantis nuosavybės teisės į bendros statybos objektą buvimą. Dalyvavimo bendrojoje statyboje sutarties nepateikimas yra pagrindas akcininko nuosavybės teisės valstybinei registracijai sustabdyti. Nurodytas reikalavimas visų pirma susijęs su DDU, anksčiau pateiktu valstybinei registracijai popierine forma. Dėl elektronine forma sudaryto DDU prie sutarties kopijos, patalpintos elektronine forma registro byloje, gali būti daromas specialus registracijos įrašas ir toks dokumentas gali būti išsiųstas pareiškėjui. Pažymėtina, kad elektroninės Rosreestr paslaugos kasmet įgauna vis didesnį populiarumą. Piliečiai ir organizacijos internetu gali gauti įvairias „Rosreestr“ paslaugas, įskaitant sutarties dėl dalyvavimo bendroje statyboje ir nekilnojamojo turto nuosavybės registravimą. O „Sberbank“ skatinamosios programos dar labiau padidina paraiškų „Rosreestr“ paslaugoms gauti elektronine forma skaičių. Nuotrauka: www.grozny-inform.ru

Nekilnojamojo turto pirkėjai pagal akcijų sutartį iš tikrųjų įgyja teisę ateityje registruoti turimą būstą. Skaitykite straipsnyje, kaip vyksta nuosavybės teisių registravimas pagal DDU bendrosiose ir teisminėse procedūrose bei su hipoteka.

Paprastai net ir sumokėjus visą būsto kainą pagal DDU, gavus raktus ir persikėlus į naują butą, nuosavybės teisė vis tiek lieka neįregistruota. Pilietis tampa tikru būsto savininku tik išlaikęs valstybinę nuosavybės teisių registraciją Rosreestr.

Būsto registravimą nuosavybėje reglamentuoja šie reglamentai:

• 2015 m. liepos 13 d. federalinis įstatymas Nr. 218 „Dėl nekilnojamojo turto valstybinės registracijos“;
• Rusijos Federacijos civilinis kodeksas;
• Rusijos Federacijos būsto kodeksas;
• 2004 m. gruodžio 30 d. federalinis įstatymas Nr. 214 „Dėl“.

Baigęs statybos darbus, vystytojas turi imtis tam tikrų veiksmų, kad galėtų užsiregistruoti, būtent:

1. Surašyti patalpų paskirstymo į gyvenamąsias ir komercines protokolą. Tai tiesa, jei naujajame pastate yra parduotuvės, biurai ir kitos patalpos.
2. Iš PTI gaukite pastatyto pastato techninę dokumentaciją, kurioje bus nurodytas daugiabučio namo aukštų skaičius ir išplanavimas, jo plotas kaip visuma ir kiekvienas atskiras kambarys.
3. Pasirašykite pastato priėmimo ir perdavimo aktą ir gaukite leidimą duoti eksploatuoti.
4. Užregistruokite pastatą Rosreestr.
5. Nurodykite savo namams pašto adresą.

Akcininkams įsigyjant juridines teises, statybos bendrovė gali prisidėti prie greito turto registravimo arba, priešingai, būti neaktyvi ar net neleisti užbaigti šio galutinio etapo. Jei situacija vystosi pagal pirmąjį scenarijų, tada projektavimas vyksta bendra tvarka. Kai kūrėjas nesusitinka pusiaukelėje, klausimas sprendžiamas teisme.

Pradėjus namą eksploatuoti, statybos bendrovė įpareigota perduoti nekilnojamuosius daiktus savininkams. Šis procesas įforminamas priėmimo ir perdavimo aktu pirminės gyvenamosios patalpos apžiūros metu. Pasirašius aktą, akcininkai gauna butų raktus. Po to turėsite susisiekti su Rosreestr dėl vienkartinės kadastrinės registracijos ir nuosavybės registravimo.

Tačiau viskas ne visada klostosi taip sklandžiai. Gana dažnai kūrėjai įvairiais pretekstais vilkina procesą. Esant tokiai situacijai, akcininkai yra priversti patys kreiptis į PTI, o jei kūrėjas užkerta kelią registruoti – į teismą.

Nuosavybės į butą įregistravimo tvarka pagal DDU

Akcininkas nuosavybės teisę įregistruoja asmeniškai arba padedamas vystytojo. Pirmuoju atveju algoritmas bus toks:

1. Susisiekite su Rosreestr arba MFC su statybos įmonės atstovu.
2. Registracijos paraiškos užpildymas su informacija apie savininkus, turtą ir pridedamų dokumentų sąrašą.
3. Jei viskas užpildyta teisingai, prašymą pasirašo pareiškėjas.
4. Rosreestr arba MFC darbuotojas patikrina dokumentus ir išduoda kvitą, kuriame nurodoma dokumentų priėmimo data ir dokumentų paruošimo data.
5. Nurodytą dieną turite atvykti į įstaigą ir gauti DDU kopiją su registracijos ženklu ir nuosavybės teisę patvirtinančiu USRN išrašu.

Nuo to momento, kai jie gaus USRN išrašą, kuris pakeičia įprastą nuosavybės pažymėjimą nuo 2017 m., nuosavybės turėtojai bus laikomi pilnaverčiais būsto savininkais.

Jei kūrėjas užsiims projektavimu, pirmiausia turėsite kreiptis į notarą, kad jis pasirašytų statybos įmonės atstovo įgaliojimą. Notaro ir kūrėjo paslaugos yra mokamos. Be to, greičiausiai nuosavybės registravimas per tarpininką užtruks ilgiau.

Dokumentai

Vadovaujantis str. 2015 m. liepos 13 d. Federalinio įstatymo Nr. 218 48 str., norint įregistruoti nuosavybę pagal DDU, reikės šių dokumentų:

• pareiškėjo bendrasis pasas;
• akcijų sutartis;
• gyvenamųjų patalpų priėmimo ir perdavimo aktas;
• leidimas pradėti eksploatuoti;
• valstybinės rinkliavos sumokėjimo kvitas.

Jeigu turtas įregistruotas nepilnamečio piliečio vardu, tuomet reikės pateikti gimimo liudijimą bei globos ir rūpybos institucijų sutikimą. Kai buto kaina apmokama iš hipotekos lėšų, reikės susitarimo su banku.

Atliekant veiksmus per tarpininką, būtina turėti notaro išduotą įgaliojimą. Jei akcininkas yra vedęs, tuomet papildomai turite pateikti sutuoktinio sutikimą sudaryti DDU.

Laikas

Pagal str. 16 Federalinio įstatymo Nr. 218, nuosavybės teisių registravimo procesas negali trukti ilgiau kaip septynias dienas. Per šį laikotarpį atliekami šie veiksmai:

1. Prašymas ir dokumentai priimami.
2. Atliekama pateiktų popierių teisinė ekspertizė.
3. Tikrinamas dokumentų tikrumas ir sandorio teisinis grynumas.
4. Nustatomos aplinkybės, kurios gali trukdyti registruotis.
5. Reikalingi duomenys įvedami į USRN (Unified State Register of Real Estate).
6. Išduodami dokumentai su registracijos antspaudu.

Terminas skaičiuojamas nuo dokumentų paketo pateikimo dienos. Registracijos terminas gali vėluoti, jei teisę vienu metu registruoja keli pareiškėjai arba yra būsto paskola. Termino pratęsimas yra teisėtas (Federalinio įstatymo Nr. 218 26 straipsnis).

Kaina

Valstybės rinkliava už nuosavybės teisių įregistravimą turi būti sumokėta prieš pateikiant dokumentus. Jos dydį nustato mokesčių teisės aktai, o būtent. Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 333.33 straipsnis. 2017 m. valstybės rinkliava yra 2000 rublių.

Jeigu butas įregistruotas bendrosios dalinės nuosavybės teise, tai valstybės rinkliavos suma bus padalinta tarp bendraturčių proporcingai jų dalims. Sumokėti reikiamą sumą galite bet kuriame banko skyriuje, bankomate arba registruojančios institucijos kasoje (jei yra).

Mieli skaitytojai! Kalbame apie standartinius teisinių problemų sprendimo būdus, tačiau jūsų atvejis gali būti ypatingas. Mes padėsime rasti savo problemos sprendimą nemokamai- tiesiog paskambinkite mūsų teisės konsultantui telefonu:

Tai greita ir nemokamai! Taip pat galite greitai gauti atsakymą naudodami konsultanto formą svetainėje.

Nuosavybės pagal DDU pripažinimas per teismą

Kaip minėta aukščiau, neretai vystytojas kišasi į objekto nuosavybės teisę akcininkams ir taip pažeidžia savo įsipareigojimus. Esant tokiai situacijai, turėsite kreiptis į teismą. Pažiūrėkime, kaip tai vyksta žingsnis po žingsnio.

1 žingsnis. Pretenzijos dalyko nustatymas

Norint įregistruoti nuosavybės teisę, jums reikės priėmimo akto ar kito dokumento, patvirtinančio objekto perdavimą akcininkams. Jeigu šio dokumento nėra, bendros statybos dalyvis turi teisę kreiptis į teismą su šiais reikalavimais:

• dėl nuosavybės teisės į objektą pripažinimo;
• dėl nuosavybės teisės į dalį bute pripažinimo;
• dėl nuosavybės teisės į nebaigtos statybos objektą pripažinimo.

Ieškinio pareiškimas dėl nuosavybės teisių į butą pripažinimo pateikiamas šiais atvejais:

• kai pastatytas, bet nepriduotas eksploatuoti daugiabutis namas;
• kai namas yra pastatytas, yra gautas leidimas paleisti, bet statytojas nesurašo priėmimo ir perdavimo akto.

Jis pateikiamas, jei namas nebaigtas statyti ir pradėtas eksploatuoti, o pats objektas nebuvo perduotas bendros statybos dalyviams.

2 žingsnis. Ieškinio parengimas ir padavimas

Pretenzijoje yra ši informacija:

• teisminės institucijos pavadinimas;
• ieškovo (bendros statybos dalyvio) vardas, pavardė, jo gyvenamosios vietos adresas ir kontaktiniai duomenys;
• atsakovo (užsakovo) pavadinimas ir jo buveinės adresas;
• ieškinio esmė – ieškovo teisių ir teisėtų interesų pažeidimo konstatavimas;
• bylos aplinkybės, kuriomis ieškovas grindžia savo reikalavimus;
• aplinkybes patvirtinančių įrodymų bazė;
• turto vertė (ieškinio kaina);
• programų sąrašas.

Prie ieškinio pridedama:

• ieškinio atsakovui ir tretiesiems asmenims (investuotojams, Rosreestr ir kt.) kopijos;
• DDU kopija;
• mokėjimo už DDU dokumentų kopijas;
• valstybinės rinkliavos sumokėjimo kvitas;
• objekto techninė dokumentacija;
• kiti dokumentai, patvirtinantys bylos aplinkybes.

Reikalavimo pagrindimui būtina remtis tuo, kad statytojas nesilaiko 2005 m. Art. 6.16 Federalinio įstatymo Nr. 214 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 218, 219, 309 ir 310 straipsniai, taip pat Vartotojų teisių apsaugos įstatymas.

Verta atsižvelgti į tai, kad jei vystytojui yra pradėta bankroto byla, tuomet ieškinį dėl nuosavybės pripažinimo galima pareikšti tik kaip dalį įmonės bankroto bylos iškėlimo.

Valstybės rinkliavos mokėti nereikės, jei ieškinio vertė neviršija 1 milijono rublių. Kai jis didesnis, mokestis mokamas pagal kainą, atėmus 1 milijoną rublių. Ši taisyklė taikoma, jeigu ieškovas savo reikalavimus grindžia vartotojų teisių apsaugos teisės aktais arba yra I ar II grupės invalidas.

Turto buvimo vietos apylinkės teismui turi būti pateiktas dokumentų paketas ir ieškinys. Jei kurio nors iš reikalingų dokumentų nepavyksta gauti, teismas gali padėti įregistruoti.

3 žingsnis. Bylos svarstymas

Ieškinys išnagrinėjamas per penkias darbo dienas nuo jo pateikimo dienos. Jeigu ieškinys bus priimtas nagrinėti, teismas iškels civilinę bylą ir pradės pasirengimą bylos nagrinėjimui.

Tikriausiai jums prireiks kvalifikuoto teisininko pagalbos, kad išspręstumėte ginčą jūsų naudai. Mūsų svetainėje galite gauti teisinę savo interesų apsaugą.

Visas bylinėjimosi išlaidas, įskaitant advokato atstovavimo teisme apmokėjimą, teismas išieško iš atsakovo.

4 žingsnis. Teismo sprendimo gavimas

Jei nebus apskųstas, teismo sprendimas įsiteisės po mėnesio.

Dokumentas turi būti gautas dviem egzemplioriais. Jie turi būti pažymėti įsigaliojimu. Teismo sprendimas yra nuosavybės teisių įregistravimo pagrindas.

5 žingsnis. Nuosavybės registravimas

Nuo šio momento registracijos procesas vyks bendra tvarka, kuri aprašyta aukščiau. Į reikalingų dokumentų sąrašą turėsite įtraukti įsiteisėjusį teismo sprendimą.

Paraišką dėl registracijos galite pateikti vienu iš šių būdų:

1. Asmeninis kreipimasis į Rosreestr arba MFC.
2. Paštu su priedų sąrašu, deklaruota verte ir pranešimu apie gavimą iš adresato.
3. Elektronine forma, naudojant Valstybės tarnybos portalą arba oficialią Rosreestr svetainę.

Užbaigus registraciją, pareiškėjas gauna USRN išrašą.

Taip pat verta atsižvelgti į tai, kad nuo nuosavybės įregistravimo momento DDU dalyvis tampa turto mokesčio mokėtoju. Be to, pasinaudodamas turto atskaitymu, jis turi teisę grąžinti sumokėtą pajamų mokestį.

Buto nuosavybės įregistravimas pagal DDU su hipoteka

Norint įregistruoti butą, įsigytą skolintomis lėšomis, kartu su kitais dokumentais reikės pateikti hipotekos sutartį ir rašytinį įkaito turėtojo (banko) sutikimą turėti užstatą.

Vieningo valstybinio nekilnojamojo turto registro išraše daroma pastaba apie objekto apsunkinimą įkeitimu. Sumokėjus hipotekos paskolą, apsunkinimas pašalinamas Rosreestr. Likusi procedūra yra tokia pati.

Jei turite klausimų, susijusių su bendra statyba, kreipkitės į teisininką. Mūsų svetainėje galite gauti nemokamą teisinę pagalbą.

Dabar žinote, kaip, atsižvelgiant į situaciją, vyksta nuosavybės registravimas pagal DDU. Nepamirškite, kad bendros statybos dalyvių teisės yra patikimai ginamos įstatymų.

Anot jo, perkant statomo namo akciją tarp vystytojo ir pirkėjo sudaroma akcijų sutartis, kuri yra teisinė garantija ir pirkėjo apsauga nuo vystytojo įsipareigojimų nevykdymo. Tačiau neužtenka sudaryti sutartį su kūrėju, taip pat būtina ją užregistruoti Rosreestr. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tai padaryti ir kaip patikrinti, ar DDU užregistruotas Rosreestr.

Pirkdama butą, statybų bendrovė statyboms dažnai naudoja ne tik savo lėšas, bet ir fizinių bei juridinių asmenų lėšas, galinčias įsigyti statomo namo dalį (buto pavidalu) ir taip pelningai įsigyti būstą. ir finansuoti statybas. Atitinkamai, tokia operacija užtikrinama akcinio kapitalo dalyvavimo sutartimi arba sutrumpintai DDU.

Akcinio kapitalo sutarties spąstai

Dėl to, įstatymas nenustato dalyvavimo akcijoje sutarčių formos ir turinio, kūrėjams ir jo teisininkams tai yra galimybė pridėti taškų, kurie yra naudingi jiems ir nepalankūs akcijų savininkui. Natūralu, kad ją uždengiant kebliomis teisinėmis sąvokomis, kurios yra sunkios pasauliečiui. Todėl geriau iš anksto sužinoti apie DDU spąstus.

Pagrindiniai dalykai, kuriuos reikia patikrinti pasirašant DDU:

1. Sutartyje turi būti aiškiai nurodytas namo pastato adresas (dėl statybų gali keistis), perkamo buto aukštas, preliminarus numeris, plotas ir techninis planas.
2. Pagal įstatymą, vystytojo sutartį turi pasirašyti generalinis direktorius, tačiau praktikoje tai dažnai daro kiti susiję asmenys (pardavimų vadybininkai, pardavimo paslaugų vadovai, komercijos direktoriai ir kt.), jiems turi būti išduoti notaro patvirtinti įgaliojimai. advokatas, pagal kurį jie turi teisę pasirašyti sutartis su generaliniu direktoriumi. Reikalaukite ne tik peržiūrai, bet ir kopijos. Jei kas nutiks, galėsite įrodyti, kad parašus padėjo pareigūnai.
3. Būtina pasitikrinti statybos leidimą, tai galima padaryti vietos rajono administracijoje, atvykus į ją asmeniškai arba pasižiūrėjus į svetainę.

Akcinio kapitalo sutartyje galima nurodyti daug daugiau subtilybių, todėl prieš registruodami sutartį, geriausia gauti kopiją iš statybininko ir išmokti visos išminties iš patyrusio teisininko.

Taip pat atkreipkite dėmesį į atvejus buto ploto pasikeitimai. Statybos metu projektas gali nežymiai keistis, o Jūsų buto plotas, nepriklausomai nuo Jūsų, gali mažėti arba padidėti. Statybos įmonės nemėgsta dovanoti pinigų ir dažnai tokius punktus numato sutartyje – dėl statybų padidėjus plotui, įmonei reikia mokėti papildomai. Ir atvirkščiai – sumažėjus buto plotui, įmonė jums nieko neturėtų grąžinti.

Kaip užregistruoti akcijų sutartį

Tarkime, kad sudarėte sutartį su kūrėju, viskuo įsitikinote ir visos joje numatytos sąlygos jums tinka, lieka paskutinis etapas – sutarties registravimas valstybinėse įstaigose. Tai galima padaryti dviejose institucijose:

Registracijos požiūriu abi įstaigos yra vienodai tinkamos, o greičiausiai, in Rosreestre registracija bus greitesnė, nes tai yra specializuota valstybinė įstaiga, kuri tiesiogiai dalyvauja registruojant ikimokyklinio ugdymo įstaigas ir MFC – Tai tarpininkas teikiant viešąsias paslaugas.

Pasirašę sutartį, jūs ir kūrėjo atstovas su dokumentų paketu einate į Rosreestr arba MFC ir perduodate juos specialistui. Specialistas pasakys apytikslę datą, kada galėsite grįžti pas juos dokumentų. Paprastai tai trunka septynias darbo dienas.

Prisiminti mokėjimas turėtų būti atliktas tik įregistravus sutartį Rosreestr. Jei sumokėsite iš karto po to, kai pasirašysite sutartį su vystytoju, veiksite savo rizika ir rizika.

Jei registruojantis kas nors nepavyks, neapsaugosite savęs ir neapsieisite be didelių finansinių ir laiko sąnaudų.

Sužinokite, ar DDU užregistruotas

Tikrinama registracija MFC

Jei kreipėtės į MFC, tada, pateikęs dokumentų paketą, specialistas jus išduos iš jūsų gautų dokumentų sąrašas. Jame bus pateiktas gautų dokumentų sąrašas, apytikslė jų registravimo data, taip pat kodas, pagal kurį galėsite paskambinti ir sužinoti, kokia būsena yra jūsų prašymas. Arba įveskite tai kodas MFC svetainėje tavo miestas. Kadangi skirtinguose miestuose MFC svetainių dizainas gali skirtis, mygtukas „Patikrinti programos būseną“ gali būti skirtingose ​​vietose. Paprastai jis yra pagrindinio svetainės puslapio kairiajame kampe. Taip pat specialistui galite palikti savo elektroninio pašto adresą, o jei jūsų prašymas bus apsvarstytas, apie tai jums bus pranešta el.

Registracijos tikrinimas Rosreestr

Registruojant sutartį su Rosreestr, specialistui gavus dokumentus, jums išduodamas dokumentų kvitas. Nurodoma tariamo dokumentų svarstymo data, kaip jau minėta, tai yra apytikslė septynios darbo dienos. Apeliacijos būsenos tikrinimas, kaip ir MFC, Rosreestr neegzistuoja. Tačiau registraciją galima patikrinti internete.

Registracijos tikrinimas per Rosreestr svetainę

Jei staiga dėl kokių nors priežasčių negalite dalyvauti priimant dokumentus arba jūsų vardu veikia trečioji šalis, kaip dažnai nutinka juridiniams asmenims, galite patikrinti sandorio teisėtumą internetu.

Norėdami tai padaryti, turite eiti į Rosreestr svetainė https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request ir pagrindiniame puslapyje raskite skyrių „Informacija apie nekilnojamojo turto objektus internetu“. Įveskite savo nuosavybės kadastro numerį (žr. paveikslėlį), tai nurodyta sutartyje. Ir spustelėkite „Sukurti užklausą“, kaip nurodyta paveikslėlyje.

Sugeneruotame lange spustelėkite nuorodą į USRN. Gautoje ataskaitoje atidarykite skirtuką „Teisės ir apribojimai“, kaip parodyta paveikslėlyje. Sąraše „Sutartis“ tereikia rasti savo. Tavo sutarties numeris nurodytas paskutiniame DDU puslapyje kartu su spaudiniu. Sutarčių numerius ir jų apskaitą skiria ir tvarko kūrėjų įmonė. Jei DDU kalinių jau yra daug, galite pasinaudoti paieška – tiesiog laikykite nuspaudę Ctrl + F ir surinkite savo numerį. Su kiekvienu skolininku sudaroma individuali akcijų sutartis. Kiekvienas sutarties numeris yra unikalus ir jį suteikia statybos įmonė.

Svarbi pastaba: atkreipkite dėmesį į paskutinio atnaujinimo data informacija Rosreestr svetainėje. Yra situacijų, kai iš tikrųjų sandoris jau baigtas ir užregistruotas, bet dar nebuvo rodomas svetainėje. Neišsigąskite iš anksto, pirmiausia pažiūrėkite į paskutinio atnaujinimo datą.

Daugelis nori pirkti Nekilnojamasis turtas pigiau nei rinkos vertė. Vienas iš būdų sutaupyti pinigų perkant yra DDU.DDU naujame pastate: kas tai?, ar galima dabar sudaryti sutartį ir ką daryti norint gauti būstą - papasakosime straipsnyje.

Kas yra DDU

DDU – akcijų sutartisdaugiabučio namo statyboje. Tai sudaroma tarp kūrėjo ir būsimo savininko. Pagal susitarimą akcininkai privalo sumokėti vystytojui tam tikrą sumą, ir programuotojas įsipareigoja šiuos pinigus panaudoti statyboms ir gatavą turtą perduoti akcininkų nuosavybėn. Pagal DDU sutartį galite pirkti butas , atskira patalpa arba negyvenamoji patalpa.

Bendra statybos sutartis reguliuojama№214 FZ „Dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų ir kito nekilnojamojo turto statyboje ir dėl tam tikrų Rusijos Federacijos teisės aktų pakeitimų“. Dokumente yra 27 straipsniai. 2018-07-01 įsigaliojo įstatymo pataisos, kurios praktiškai panaikina bendrosios statybos sutartį.

Ką reiškia DDU draudimas nuo 2018 m.? Tiesą sakant, akcininkams niekas nepasikeis – ir jie mokės pinigus, gaus butų raktus, tačiau dabar indėlininkų pinigai bus apsaugoti. Vyriausybė paaiškinokas bus vietoje DDU ateityje: sąlyginio deponavimo sąskaitos. Dabar akcininkai pinigus perves į banko sąskaitą, iš kurios finansuojamos statybos, o vystytojai juos gaus tik perleidę nuosavybės teisę į turtą. Jei vystytojas bankrutuoja, akcininkai atgaus savo pinigus.

Įmonės, užregistravusios projektų deklaracijas iki pakeitimų įsigaliojimo, nuosavybės dalyvavimo sutartimis statybose gali naudotis iki 2019 m. liepos 1 d. Tai yra, jei statytojas gavo statybos leidimą iki 2018 m. liepos 1 d. arba sudarė pirmąją sutartį iki šios datos, galėsite su juo sudaryti DDU.

Akcijų sutarties privalumai ir trūkumai

Be DDU, įsigydami nekilnojamąjį turtą pirminėje rinkoje, jie naudojasi įprasta pirkimo-pardavimo sutartimi ir būsto kooperatyvais. Pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma, kai namas jau atiduotas eksploatuoti – galima iš karto paskambinti į butą, užsiregistruoti, įforminti nuosavybės teisę. ZhSK - būsto statybos kooperatyvo sutartis. Tai panašu į DDU, bet formaliai tampi akcininku – prisijungi prie žmonių, kurie ketina statytis namą, bendruomenės. Tuo pačiu nėra aiškių statybos terminų ar bausmės už jų padidinimą.

ZhSK arba DDU: kas geriau– kiekvienas nusprendžia pats. Pateikiant paraišką dėl DDU pirkėjų yra labiau apsaugoti nuo nesąžiningų įmonių, o būsto kooperatyvai, lyginant su DDU, siūlo didesnę naudą.

Perkamas butas DDU: kaip patikrinti statytoją

Jei pirkdami butą pirminėje rinkoje planuojate naudoti akcijų sutartį, pasidomėkite vystytoju. Taigi jūs apsisaugosite nuo nesąžiningų įmonių. Norėdami sužinoti visą informaciją apie kūrėją:

🔸 Naršyti kūrėjo projekto deklaracija. Ji turėtų būti viešai prieinama bendrovės interneto svetainėje. Jei jos nėra, reikalaukite projekto deklaracijos – ją pareikalavus privalo pateikti vystytojas. Dokumente pateikiamas detalus projekto aprašymas, jo įgyvendinimo laikas, statybos tikslas.

🔸 Patikrinkite Ar įmonė bankrutuoja? Tai galima padarytiVieningo federalinio bankroto informacijos registro svetainėje . Įveskite įmonės pavadinimą – jei jo nėra registre, tai gerai. Jei įmonė pradėjo bankroto procedūrą, nepasirašykite sutarties, kitaip prarasite pinigus.

🔸 Patikrinkite Ar įmonei yra pareikšti ieškiniai? Tai galima padarytielektroninėje byloje Federalinių arbitražo teismų svetainė. Čia verta apsvarstyti svarbų dalyką niuansas – kuo didesnis kūrėjas, tuo didesnė tikimybė, kad jam bus iškeltos teisinės bylos. Įvertinkite esmę – dėl ko su įmone bylinėjasi, kiek bylų yra neišnagrinėta, kokie sprendimai priimti dėl ankstesnių ginčų.

🔸 Patikrinkite ar įmonė įregistruota kaip juridinis asmuo. Pagal įstatymą visi kūrėjai turi būti registruoti. Įeitiį Federalinės mokesčių tarnybos svetainę ir apsilankyti vieningame juridinių asmenų registre. Jei įmonės nėra – atsisakykite pirkti.

🔸 Rasti atsiliepimai apie statybininką internete. Pavyzdžiui, apsilankykite akcininkų forumuose, skaitykite atsiliepimus trečiųjų šalių nepriklausomose svetainėse, įvertinkite įmonės reputaciją įvairiais reitingais.

Kaip komponuoti irį ką atkreipti dėmesį 2018 mmetųDDU sutartyje

Teisės aktai reglamentuoja nuosavybės dalyvavimo statyboje sutarties formą, jei perkant Nekilnojamasis turtas. Pagal Nr. 214-FZ reikalavimus sutartis turi būti sudaryta raštu ir privaloma valstybinė registracija Rosreestr. dokumentas laikoma sudaryta nuo registracijos momento. Sutartis sudaroma trimis egzemplioriais: vienas lieka nuosavybės savininkui, kitas - kūrėjui, trečiasis saugomas Rosreestr. Visi egzemplioriai turi būti pasirašyti, visi turi vienodą juridinę galią.

DDU turi turėtidetalus objekto aprašymas - objekto planas su grafiniu gyvenamųjų patalpų dalių išdėstymo vaizdu, informacija apie projekto deklaraciją, paskirtį, bendrąjį ir aukštų plotą, kambarių skaičių ir plotą ir kt. informacija. Visi reikalavimai yra išvardyti4 straipsnio 4.1 įstatymas. Be šios informacijos, sutartyje turi būti:

📜 bendrosios statybos objekto vystytojo perdavimo bendros statybos dalyviui terminas- data, iki kurios įmonė įsipareigoja namą pradėti eksploatuoti;

📜 sutarties kaina, jos apmokėjimo sąlygos ir tvarka- nekilnojamojo turto pirkimo pagal DDU kaina, mokėjimų rekvizitai, mokėjimo tvarkos reikalavimai;

📜 pilnas šalių pavadinimas- juridinio asmens pavadinimas ir pagrindiniai duomenys, akcininko pavardė, vardas, patronimas ir paso duomenys;

📜 bendram statybos objektui garantinis terminas Dažniausia namų garantija yra 5 metai.

Šiuo atveju visos DDU nurodytos sąlygos turi atitikti projekto deklaracijoje pasirašymo metu esančią informaciją. Jeigu sutartyje yra nurodyta viena informacija, o deklaracijoje – kita, akcininko reikalavimu ji pripažįstama negaliojančia.

Kaip ir kitiems dokumentams, DDU taikomi standartiniai reikalavimai. Turi būti nurodyta sutarties sudarymo data, abiejų šalių rekvizitai, nuorašas ir parašai.

Svarbu! Iš vystytojo pusės DDU gali pasirašyti įmonės generalinis direktorius arba asmuo, kuriam generalinio direktoriaus vardu išduotas notaro patvirtintas įgaliojimas. Jei sutarties nepasirašo direktorius, paprašykite įgaliojimo. Jei ne, geriau atsisakyti sandorio.

❗❗ Dar vienas svarbus niuansas – kūrėjas turi teisę priimti pinigus tik po sutarties sudarymo. Jei jis prašo sumokėti dalį prieš pasirašydamas, geriau atsisakyti sandorio.

Kaip užregistruoti DDU Rosreestr

Mes paaiškinome ką reiškia dalyvavimas nuosavame kapitale perkant butą. Tačiau sutarties pasirašymas nereiškia teisės reikalauti nekilnojamojo turto įgijimo. Kad sandoris įvyktų, turite užregistruoti DDU Rosreestr. Registracijos reikalavimai nustatyti 47 straipsnis Nr. 218-FZ „Dėl nekilnojamojo turto valstybinės registracijos“.

Norėdami užregistruoti DDU, apsilankykite MFC arba Rosreestr kartu su kūrėjo atstovu. Mokėkite valstybės rinkliavą - jos dydis yra 350 ₽ fiziniams asmenims ir 6 000 ₽ juridiniams asmenims. Parašykite prašymą įregistruoti sutartį ir pateikite šiuos dokumentus:

📓identifikavimas- Rusijos Federacijos piliečio pasas - iš jūsų ir informaciją apie įmonę iš kūrėjo atstovo;

📔 originalus valstybės rinkliavos sumokėjimo kvitas- detales galite gauti bet kuriame MFC arba Rosreestr;

📘 statybos leidimas- kūrėjas gali jo nepateikti, tokiu atveju Rosreestr paprašys reikalingų dokumentų;

📙 daugiabučio namo planas nurodant automobilių stovėjimo vietų skaičių, negyvenamąsias, gyvenamąsias patalpas, kitą informaciją;

📕 projekto deklaracija- kūrėjas taip pat turi teisę jo nepateikti, Rosreestr gaus informaciją iš kitų šaltinių;

📒 priežiūros institucijos išvada dėl vystytojo ir projekto deklaracijos atitikties Nr.214-FZ reikalavimams, išduota ne anksčiau kaip 60 dienų iki paties pirmojo DDU registravimo - vystytojas taip pat neprivalo jos pateikti;

📓 laidavimo sutartis už vystytojo prievoles, kurio įstatinio kapitalo dydis neatitinka Nr.214-FZ reikalavimų.

Jei nesate pirmasis akcininkas, sudaręs sutartį su vystytoju, jis gali nepateikti kelių dokumentų. Jie saugomi registro faile, o Rosreestr darbuotojas galės juos matyti.

Ką daryti toliau užregistravus DDU Rosreestr- kaip gauti būstą

Parduoda DDU namo statybojevyksta objektą pradėjus eksploatuoti. Tai yra, užregistravę DDU Rosreestr, turite palaukti jame nurodyto laiko. Suėjus sutartyje nurodytam terminui, vystytojas pradės namą eksploatuoti, surašys reikiamus dokumentus. Pavyzdžiui, jie surašys gyvenamųjų ir komercinių patalpų paskirstymo protokolą, PTI išduos ir gaus techninį pasą, gaus leidimą pradėti eksploatuoti, užregistruos objektą Rosreestr ir priskirs jam pašto adresą. Tada jis jums praneš apie dokumentų rengimą, perduos raktus ir pasiūlys pasirašyti buto priėmimo ir perdavimo aktą.

Norėdami įforminti nekilnojamojo turto nuosavybę, turėsite dar kartą susisiekti su Rosreestr. Kūrėjas valstybinei institucijai turi pateikti:

📌 Rusijos Federacijos piliečio pasas.

📌 Akcinio dalyvavimo statybose sutartis.

📌 Buto priėmimo ir perdavimo aktas.

📌 Leidimas paleisti- jį reikia gauti iš kūrėjo, jei dokumento reikalauja Rosreestr. Paprastai kvietimo gauti butą metu skyriaus darbuotojai jau gavo šį dokumentą.

📌 Valstybės rinkliavos sumokėjimo kvitas.

Mokesčio už nuosavybės teisių registravimą dydis yra 2000 ₽.

Jūsų paraiška bus peržiūrėta per 10 darbo dienų. Po to nurodytą dieną apsilankykite Rosreestr - darbuotojas grąžins priimtus dokumentus ir išduos USRN išrašą, patvirtinantį jūsų nuosavybės teisę.

DDU spąstai

DDU priskyrimas - kas tai yra

Pagal įstatymą akcininkas savo reikalavimo teises pagal DDU sutartį gali perleisti trečiajam asmeniui. Tokiu atveju trečiasis asmuo akcininkui sumokės sutarties vertę ar daugiau, jei per sutarties galiojimo laiką turto vertė padidėjo. Akcijos savininkas gaus pinigus, trečiasis asmuo – teisę reikalauti nekilnojamojo turto.

Perleidimas turi būti įregistruotas: tarp tų, kurie perleidžia ir priima reikalavimo teises, sudaroma atskira sutartis - cesijos. Jame taip pat nurodytos pinigų mokėjimo sąlygos, taip pat ją reikia užregistruoti Rosreestr. Perdavimui keliami keli reikalavimai – jis gali būti išduotas tik tuo atveju, jei:

✅ akcininkas pilnai sumokėjo vystytojui sumą pagal DDU;

✅ buto priėmimo ir perdavimo aktas nepasirašytas;

✅ sandoris derinamas su banku, jei būstas pirktas su hipoteka;

✅ akcininkas anksčiau savo teisių nėra perleidęs kitam asmeniui.

Jeigu buvęs akcininkas nesumokėjo visos sumos vystytojui, cesija gali būti išduota tik sutikus vystytojo įmonei.

Perkant pagal pavedimo sutartį iš fizinio asmens, pirkėjas negali gauti valstybės remiamų būsto paskolos išmokų. Jei turtas perleidžiamas juridiniam asmeniui, nauda išlieka.

Ką daryti, jei kūrėjas bankrutuoja pagal DDU

Jeigu vystytojas pradėjo bankroto procedūrą, svarbu apie tai sužinoti laiku. Kreipkitės į bankroto administratorių ir įrašykite savo reikalavimus į kreditorių registrą. Tai turi būti padaryta per 30 dienų stebėjimo stadijoje arba 60 dienų bankroto proceso stadijoje nuo oficialios informacijos apie procedūros pradžią paskelbimo dienos.

Vystytojas privalės grąžinti Jūsų jam sumokėtus pinigus, jeigu jis nebaigs statybos, arba perleisti turtą Jūsų nuosavybėn.

Ką daryti, jei kūrėjas pažeidžia terminus arba neišduoda dokumentų

Jei statytojas tyčia pratęsia dokumentų išdavimo terminą arba sužlugdė objekto atidavimo eksploatuoti terminus, kreipkitės į teismą. Teismas įpareigos jį išduoti sandoriui įregistruoti reikalingus dokumentus, nustatyti tikslią objekto užbaigimo datą arba priteisti kompensaciją už terminų nesilaikymą.

Pasiruoškite pateikti DDU sutartį teisme, jei kūrėjas praleis terminus. Jei nepateikia dokumentų, pateikite įrodymus, kad jie galėjo būti išduoti anksčiau. Tikimybė, kad ieškinys bus patenkintas, bus didesnė, jei pateiksite grupės ieškinį keliems kitiems interesų turėtojams.

Ar galima paveldėti reikalavimo teisę pagal DDU

Jei akcininkas, sudaręs DDU sutartį su vystytoju, miršta, jo teisė reikalauti nuosavybės teisės į turtą gali būti paveldima. Tokiu atveju kūrėjui ir Rosreestr turite pateikti dokumentus, patvirtinančius jūsų paveldėjimo teises. Norėdami tai padaryti, kreipkitės į notarą ir atlikite „palikimo atidarymo“ procedūrą.

Jeigu akcininkas turi kelis įpėdinius, reikalavimo teisė paskirstoma tarp jų, jeigu testamente nenurodyta kitaip. Įpėdiniai naujajame bute gaus lygiomis dalimis.

Jei DDU išduodamas naudojant kredito lėšas

Jei paėmėte paskolą užįsigijimas nekilnojamasis turtas pagal DDU sutartį, tai turi atsispindėti dokumentuose. Paskolos sutartis turės būti pateikta kūrėjui, kad būtų galima įrašyti kredito lėšų panaudojimą DDU, o Rosreestr - registruojant DDU, registruojant nuosavybę.

Tuo atveju, jei nesumokėsite bankui lėšų pagal paskolą, jis įgis reikalavimo teisę, jeigu paskolos sutartyje nenumatyta kitaip.

Jeigu DDU išduodamas nepilnamečiui

Nepilnamečiui gali būti sudaroma dalyvavimo statyboje sutartis. Šiuo atveju jo teisėti atstovai yra tėvai arba globėjai. Jie pasirašo sutartį, dokumente nurodydami informaciją apie nepilnametį – gimimo liudijimo duomenis, pavardę, vardą, patronimą, gimimo datą. Nuosavybę Registre taip pat registruoja atstovai pagal įstatymą. Tokiu atveju vaiko gimimo liudijimas įtraukiamas į standartinį nuosavybės teisių registravimo dokumentų sąrašą. Jis tampa tikruoju turto savininku.