Aktualumas. Valdymo sprendimai nekilnojamojo turto srityje turėtų būti pagrįsti objektyviais duomenimis apie Dabartinė situacija ir įvairių rinkos segmentų plėtros perspektyvas. Šiuo metu Rusijoje pramoninio nekilnojamojo turto rinkos stebėjimo sistemos praktiškai nėra. Šiuo atžvilgiu pagrindinių rodiklių, turinčių įtakos objektų kainai, tyrimas svarbi kryptis, leidžiantis nustatyti objektų kainos jautrumo įvairiems rodikliams laipsnį.

Tyrimo metodai. Straipsnyje pateikiamas gamybinių ir sandėliavimo pastatų ir patalpų klasifikacijų palyginimas bei tiriamo tipo nekilnojamojo turto pardavimo ir nuomos rinkos analizės rezultatai Voronežo miesto pavyzdžiu. Nustatyti pagrindiniai šio segmento kainodaros veiksniai ir plėtros tendencijos regiono nekilnojamojo turto rinkoje.

Rezultatas.Šių rodiklių susisteminimas leis nustatyti nekilnojamojo turto rinkos investicinės plėtros kriterijus.

Įvadas

Pramonės ir sandėliavimo nekilnojamasis turtas yra ypatinga sritis investicinė veikla. Skirtingai nuo komercinės prekybos ir biurų nekilnojamojo turto, iš kurio pagrindinis pajamų šaltinis tradiciškai yra patalpų nuoma, taip pat galimybė investicinio etapo pabaigoje objektus perparduoti, pramoninis ir sandėliavimo nekilnojamasis turtas dažnai vertinamas ne tik kaip nuomos pajamų šaltinis, bet ir kaip investicijų į paslaugų sektoriaus plėtrą arba tam tikros pramonės šakos produktų gamybą komponentas. Šiuo atžvilgiu pramoninį ir sandėliavimo nekilnojamąjį turtą reprezentuoja įvairūs objektai, be kurių klasifikavimo neįmanoma atlikti atitinkamo tipo nekilnojamojo turto rinkos ekonominių matavimų.

Šiuo metu poreikis sisteminti įvairių tipų nekilnojamąjį turtą yra viena iš sunkiausių užduočių, su kuria susiduria nekilnojamojo turto rinkos dalyviai: nekilnojamojo turto savininkai, analitikai, makleriai, vertintojai. Viena vertus, akivaizdu, kad kiekvieno objekto vertė priklauso nuo jo priskyrimo tam tikram rinkos segmentui, taip pat nuo jo savybių ir savybių visumos. Šiuo atžvilgiu bandoma kurti ir taikyti įvairias nekilnojamojo turto objektų klasifikavimo sistemas. Kita vertus, pardavėjai, pirkėjai ir ekspertai dažnai vartoja skirtingas sąvokas, o tai reiškia tos pačios klasės objektus. Tai įveda didelę painiavą ne tik ieškant bendrų nekilnojamojo turto pardavėjų ir pirkėjų interesų, bet ir neleidžia suformuoti vienos tvarkingos informacinės paramos NT rinkai sistemos. Skirtingai nei komercinis nekilnojamasis turtas, kurio tipų sisteminimas aktyviai vykdomas pastaruosius dešimt metų, pramonės ir sandėliavimo nekilnojamojo turto klasifikavimo tema išlieka itin aktuali ir šiuo metu.

Tyrimo tikslas. Esamos nekilnojamojo turto klasifikacijos dažnai dubliuoja viena kitą arba išplečia lyginamąsias charakteristikas ir veiksnius, pagal kuriuos objektas bus priskirtas tam tikrai klasei. Iki šiol Rusijoje buvo ne kartą bandoma sukurti nekilnojamojo turto objektų klasifikaciją įvairiuose nekilnojamojo turto rinkos segmentuose. Vieningo sandėlio nekilnojamojo turto klasifikavimo variantus rinkai siūlo konsultacinės įmonės. Tarp galimų sandėlių klasifikacijų reikėtų pažymėti:

1. Tarptautinės konsultacinės bendrovės „Knight Frank“ sukurta klasifikacija,
2. Klasifikaciją sukūrė konsultacinė bendrovė Swiss

Pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto palyginimo parametrai pagal šias konsultacines įmones pateikti 1 lentelėje.

1 lentelė

Knight Frank ir Swiss įmonių pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto klasifikacija

Gamybos ir sandėlio klasifikacijaįrenginiusKnight Frank ir Šveicarijos kompanijų

Klasė		Riteris Frankas
	Pastatai, skirti sandėliavimui. Vieta, įranga, apdaila, artumas prie kelių tinklo, pertvarkymas bet kokio tipo kroviniams, didelis operacijų su kroviniais greitis ir sandėliavimo patikimumas turi atitikti šiuolaikinius sandėlio logistikos principus.	Modernus vieno aukšto sandėlio pastatas, pagamintas iš lengvų plieninių konstrukcijų ir daugiasluoksnių plokščių, pageidautina stačiakampio formos be kolonų arba su ne mažesniu kaip 12 metrų atstumu tarp kolonų ir ne mažesniu kaip 24 metrų atstumu tarp įlankų.
	Nepateikta	Modernus vieno aukšto sandėlio pastatas, pagamintas iš lengvų plieninių konstrukcijų ir daugiasluoksnių plokščių, pageidautina stačiakampio formos be kolonų arba su ne mažesniu kaip 9 metrų atstumu tarp kolonų, o tarpatramio atstumas ne mažesnis kaip 24 metrai.
	20-30 metų senumo rekonstruoti pastatai ar patalpos. Jos savo savybėmis panašios į A klasės patalpas, tačiau skiriasi savo vieta: pramoninė zona, miesto ribos.	Nepateikta
	Patalpos, sukurtos 90-aisiais, tačiau neturinčios kai kurių „A“ klasei būdingų parametrų.	Vieno aukšto sandėliavimo pastatas, pageidautina stačiakampio formos, naujai pastatytas arba atnaujintas.
	Patalpos, pastatytos 70-80 m., buvę mokslo instituto pastatai. Tokiems pastatams, kaip taisyklė, reikia šiek tiek patobulinti ir investuoti lėšas.	Vieno, dviejų aukštų sandėlio pastatas, pageidautina stačiakampio formos, naujos statybos arba renovuotas.
	Teritorijos, kurios nebuvo naudojamos kaip sandėliai. Tai automobilių stovėjimo aikštelės, automobilių parkai ir panašios pramoninės patalpos.	Kapitalinės gamybinės patalpos arba apšiltintas angaras.
	1930-1960 metais statyti pastatai yra buvusios maisto didmeninės prekybos sandėlių ir daržovių parduotuvių patalpos.	Nepateikta
	Neskirta naudoti sandėliavimo reikmėms ir patalpoms. Ekonominiu požiūriu tokias konstrukcijas pravartu nugriauti. Taip yra dėl didelių restauravimo ir patalpų pritaikymo iki šiuolaikinių parametrų kaštų.	Rūsiai arba civilinės gynybos objektai, nešildomos gamybinės patalpos ar angarai

Verta žinoti, kad nespecializuotus gamybinius pastatus (C ir D klasės) galima išnuomoti. Dėl specializuotų pastatų yra būdingi dauguma pardavimo sandorį.

Pateiktos klasifikacijos yra gana aiškios ir konkrečios. , tačiau tam, kad rinkos dalyviai (NT pirkėjai ir pardavėjai, nekilnojamojo turto pardavėjai, plėtotojai, analitikai ir vertintojai) juo galėtų lengvai naudotis, reikia derinti daugybę savybių. Tai padės nustatyti vertinamo objekto klasę atrenkant lyginamuosius parduodamus ir nuomojamus objektus iš atitinkamo nekilnojamojo turto sektoriaus.

Išanalizavus ir susisteminus Knight Frank ir Šveicarijos įmonių pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto palyginimo parametrus, verta atsižvelgti į pastatų ir patalpų charakteristikas, susijusias su priklausymu tam tikrai klasei, remiantis:

• informacijos apie nekilnojamojo turto rinką analizė;
• kainodaros veiksnių sudėtis ir informacija apie kainodaros veiksnių vertes kiekvienam objekto tipui.

Tyrimo medžiagos ir metodai. Kaip palyginimo parametrai daugelyje viešųjų šaltinių (nekilnojamojo turto agentūrų svetainės – Sota, Transfer, Citadel ir kt., internetiniai skelbimų talpinimo portalai – Avito, Camelot ir kt.) naudojama supaprastinta klasifikacija, todėl buvo panaudota informacija apie šiuos išteklius. sudaryti naują objektų tipų sąrašą. Nagrinėjamu laikotarpiu ėmėme 2017 m. antrąjį ketvirtį. Dėl to buvo išanalizuotas pasiūlymas pirkti, parduoti ir išnuomoti 101 pramoninį ir sandėliavimo nekilnojamąjį turtą Voronežo mieste.

Mūsų siūloma pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto klasifikacija pateikta 2 lentelėje ir pateikiami paaiškinimai iš Knight Frank ir Šveicarijos įmonių klasifikacijų.

2 lentelė

Komercinio nekilnojamojo turto objektų klasifikacija

stalo 2

Prekybos objektų klasifikacija

Objekto tipas	Objekto charakteristikos
Gamybinės ir sandėliavimo patalpos	Patalpos, sukurtos 90-aisiais, tačiau neturinčios kai kurių „A“ klasei būdingų parametrų. (B+) Automobilių stovėjimo aikštelės, automobilių parkai ir panašios pramoninės patalpos. (C) Rūsiai arba civilinės gynybos objektai, nešildomos pramoninės patalpos ar angarai (D)
Pramoniniai ir sandėliavimo pastatai	20-30 metų senumo rekonstruoti pastatai ar patalpos. (BET-) Modernus vieno aukšto sandėlio pastatas iš lengvųjų metalinių konstrukcijų ir daugiasluoksnių plokščių, (A+) Patalpos, pastatytos 70-80 m., buvę mokslo instituto pastatai. (B) 1930-1960 metais statyti pastatai yra buvusios maisto didmeninės prekybos sandėlių ir daržovių parduotuvių patalpos. (C-) Rūsiai arba civilinės gynybos objektai, nešildomos pramoninės patalpos ar angarai (D)
	Automobilių stovėjimo aikštelės, automobilių parkai ir panašios pramoninės patalpos (C)
Sandėliai (įskaitant logistikos kompleksus)
Pramoniniai ir sandėlių kompleksai	Pastatai, skirti sandėliavimui. atitinkantis šiuolaikinius sandėlių logistikos principus. (A+) Šiuolaikiniai sandėliavimo pastatai iš lengvųjų metalinių konstrukcijų ir daugiasluoksnių plokščių, pageidautina stačiakampiai be kolonų arba kurių atstumas tarp kolonų ne mažesnis kaip 12 metrų, o tarpatramio atstumas ne mažesnis kaip 24 metrai. (A+)

Nuo 2016 metų pastebima tendencija mažėti naujai komercinio nekilnojamojo turto pasiūlai sandėlių segmente, kuri tęsiasi ir 2017 m. Mažėja pasiūlymų kainos ir nuomos įkainiai, daugėja laisvų patalpų, plėtotojai yra priversti mažinti išlaidas ir optimizuoti plotą.

Komercinio nekilnojamojo turto savininkai dažnai susimąsto, kokie veiksniai turi įtakos jo vertei? Šios problemos sprendimas svarbus ir objekto savininkui, kad parduodant ar nuomojant sąmoningai nesumažėtų savikaina. Tai ne mažiau svarbu pirkėjui, kad nepermokėtų už nereikalingus, jo požiūriu, patobulinimus.

Apsvarstykite veiksnius, turinčius įtakos komercinio nekilnojamojo turto vertės padidėjimui ar sumažėjimui jį parduodant ir išnuomojus.

Pajamas generuojančių objektų atžvilgiu yra 2 veiksnių grupės: bendrieji (išoriniai) ir vietiniai.

Pirmoji veiksnių grupė, atspindinti šalies ir regiono socialinę ekonominę ir politinę situaciją, objekto geofizinę aplinką, taip pat statybos varianto plėtros teisinį leistinumą, fizinį pagrįstumą ir ekonominį pagrįstumą. Šie veiksniai nėra tiesiogiai susiję su konkrečiu turtu, o įtakoja nekilnojamojo turto rinkos segmento būklę, taigi ir vertinamo turto vertę.

Į vietinius veiksnius atsižvelgiama į turto ir jo artimiausios aplinkos ypatybes. Šie veiksniai yra tiesiogiai susiję su analizuojamu objektu ir panašiais objektais nekilnojamojo turto rinkoje.

Kainodaros veiksniai turi savo specifiką, priklausomai nuo gamybos ir sandėliavimo patalpos klasės. A ir B klasės sandėlių segmente nuomos įkainių diapazonas gana siauras. Taip yra dėl to, kad paties pastato charakteristikos labai nesiskiria. Pagrindiniai tokių objektų kainodaros veiksniai yra vieta ir transporto pasiekiamumas.

C ir D klasių sandėlių segmente kainai įtakos turi kur kas daugiau faktorių. Tačiau krizės sąlygomis, ekspertų pastebėjimais, transporto pasiekiamumo veiksnys čia tapo reikšmingiausias. Kokybės klausimas laikinai nunyko į antrą planą.

Atlikus analizę minėti kainodaros veiksniai buvo sugrupuoti pagal priklausymą tam tikrai klasei. sandėliavimo patalpos ir pateikiami 3 lentelėje.

3 lentelė

Nekilnojamojo turto objektų gamybos kainodaros veiksniai

Gamybos ir sandėliavimo patalpų kainodaros veiksniai

Pramoninis nekilnojamasis turtas	Sandėlio nuosavybė
Aukštas / aukštų skaičius (rūsys, rūsys, pirmas aukštas ar aukštesnis)
sienų medžiaga
Statybos metai
Vieta
Objekto vieta pastate (pirmas, požeminis aukštas, atskiras pastatas);
Pastato sudėtis, techninė būklė ir inžinerinės sistemos(šildymo buvimas; reguliuojamo drėgmės ir temperatūros režimo buvimas)
Patalpų būklė
Komunikacijos (vėdinimas, priešgaisrinė signalizacija, telefonas)
Privažiavimo kelių sudėtis (kelių ir geležinkelių prieinamumas)
Papildomi neatskiriami patobulinimai (pakrovimo stelažų ir dokų prieinamumas; krovininio lifto prieinamumas)
Kambario aukštis
Charakteristikos žemės sklypas ir apylinkes (pakankamas prieinamumas parkavimosi vietos sunkvežimiams ir lengviesiems automobiliams)

Ant Šis momentas Rusijos regionuose, ypač Voronežo regione, pastebima reikšminga sandėliavimo patalpų mažėjimo tendencija. Nors veikia keli pramonės parkai, bendra struktūra pasiūlymuose vis dar dominuoja nekokybiški objektai. Kokybiškų sandėlių paklausą daugiausia pastebi įmonės agropramoninis kompleksas ir mažmeninės prekybos tinklai.

Ribota prieiga prie skolintų lėšų, jų didelė kaina, taip pat didelis laisvų patalpų kiekis tapo statybų veiklos sulėtėjimo pramoninėje ir sandėliavimo nekilnojamojo turto rinkoje priežastimis. Šiuo metu populiariausias sandėlio statybos formatas yra „build-to-suit“ schema, pagal kurią nuo 2015 m. daugiau nei 60% eksploatuojamų objektų apimties buvo įgyvendinta Rusijoje.

Sukurta pagal kostiumą(sutrumpintai BTS) pažodžiui reiškia „sukurti rinkiniui“. Tačiau tiksliau būtų tai vadinti „pastatyti pagal užsakymą“. BTS – tai technika, kai pastatai statomi (arba modernizuojami) pagal konkrečios įmonės poreikius ir reikalavimus. 2016 metais perduoti objektai, gamybinės ir sandėliavimo patalpos pateiktos 4 lentelėje.

4 lentelė

2016 m. Voroneže pradėti eksploatuoti logistikos centrai*

2016 m. Voroneže pradėti veikti logistikos centrai*

Objektas	Adresas	Plotas, kv.m	atidarymo data	Klasė
ABC-Electro
Logocentras A-Logistic	Voronežo sritis
Logocenter Samson-Opt	Voronežo sritis iš. Babyakovo, Novousmansky rajonas

*Pasiūlymas pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto Voroneže rinkoje

Voronežo sritis priklauso pramonės ir žemės ūkio regionams. Tradicinė Voronežo regiono gamybos orientacija yra Žemdirbystė, Mechaninė inžinerija.

Pramonėje dominuoja mechaninė inžinerija, elektros energetika, chemijos pramonė ir žemės ūkio žaliavų perdirbimas. Jie sudaro 4/5 visos pramonės produkcijos.

Voronežo pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto rinką atstovauja sandėliai, dirbtuvės ir angarai, taip pat pramoniniai pastatai, esantys gyvenamuosiuose rajonuose ir miesto pramoninėse zonose, esantys aukštos kokybės nekilnojamojo turto segmente (A ir B klasės).

„Knight Frank“ analitikai pastebi, kad 2016 m. trūko skysčių tiekimo – modernios aukštos kokybės patalpos su gera vieta, patogūs privažiavimo keliai, modernūs. inžinerinė įranga ir tt

Tyrimas atskleidė, kad Voronežo mieste beveik visi pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto pardavimo pasiūlymai yra sutelkti trijuose rajonuose – Kominternovskio ir Levoberežno rajonams tenka 29 proc., o Sovietskio – 25 proc. Pateiktas santykis parodytas 1 paveiksle. Dėl šio nekilnojamojo turto segmento specifikos daugiausia pasiūlymų koncentruojasi miesto pramoninėse zonose nutolusiose nuo centro.

Ryžiai. 1. Pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto pardavimo pasiūlymo struktūra pagal Voronežo miesto rajonus

Fig. 1. Pramonės ir sandėliavimo objektų pardavimo pasiūlymo struktūraįrenginius pagal Voronežo miesto rajonus

Pardavimo pasiūlymų struktūra pasirinktuose pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto segmentuose parodyta 2 pav.

Ryžiai. 2. Pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto pardavimo pasiūlymų struktūra

Fig. 2.Pramonės ir sandėliavimo objektų pardavimo pasiūlymo struktūra

Tyrimas rodo, kad pasiūlymas įsigyti patalpas ir pastatus procentais siekia beveik atitinkamai 40 ir 38 proc., o sandėlių kompleksams – 22 proc. Atliekamo tyrimo intervalas – 2017 m. II ketvirtis.

Vidutinė gamybinių ir sandėliavimo patalpų pardavimo pasiūlymo kaina 2017 m. rugsėjį buvo 15 141 rublis/kv. m Vidutinė siūloma pardavimo kaina 1 kv. m tokio tipo turto buvo 8000 rublių ribose. iki 95 150 rub. priklausomai nuo kainodaros faktorių.

Vidutinė pramonės ir sandėliavimo pastato pardavimo pasiūlymo kaina siekė 13 516,24 rublio už kv. m Vidutinė siūloma pardavimo kaina 1 kv. m tokio tipo turto svyravo nuo 2900 rublių. iki 54 000 rublių priklausomai nuo kainodaros faktorių.

Vidutinė gamybinio ir sandėliavimo komplekso pardavimo pasiūlymo kaina siekė 9806 rublius už kv. m Vidutinė siūloma pardavimo kaina 1 kv. m tokio tipo turto svyravo nuo 7 228 rublių. iki 29 729 rublių. priklausomai nuo kainodaros faktorių.

Tirtų pramonės ir sandėliavimo nekilnojamojo turto objektų tipų pasiūlymų kainų intervalai ir plotų santykiai pateikti 5 lentelėje.

5 lentelė

Pasiūlymų kainų intervalai ir pramoninio bei sandėliavimo nekilnojamojo turto plotų santykis

5 lentelė

Pasiūlymo kainų intervalai ir pramonės bei sandėliavimo objektų plotų santykis

Siūloma kaina parduodant gamybines ir sandėliavimo patalpas 1 m 2, rub.
Maksimalus
Minimumas
Bendras siūlomo parduoti gamybinių ir sandėliavimo patalpų plotas, kv.m
Maksimalus
Minimumas
Siūloma kaina parduodamas gamybinis ir sandėliavimo pastatas 1 m2, rub
Maksimalus
Minimumas
Bendras siūlomo parduoti gamybinio ir sandėliavimo pastato plotas, kv.m
Maksimalus
Minimumas
Siūloma kaina parduodant gamybos ir sandėliavimo kompleksą 1 m2, rub
Maksimalus
Minimumas
Bendras siūlomo parduoti gamybos ir sandėliavimo komplekso plotas, kv.m
Maksimalus
Minimumas

Pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto nuomos rinkos bruožas yra nuomos sutartys, kurios susideda iš trumpalaikis(1-3 metai). Platus nuomos įkainių spektras yra nulemtas stiprios rinkos diferenciacijos ir priklauso nuo siūlomo išsinuomoti sandėlio ploto apimties ir jo kokybės.

Dabar nekilnojamojo turto rinkoje imamasi nuomos mokesčio už visą siūlomo pastato ar patalpų plotą. Didžioji dalis nuomai siūlomų patalpų iki 100 kv.m yra pagrindiniai plotai, į kuriuos neįeina pagalbiniai (koridoriai, vonios kambariai ir kt.). Panašiuose objektuose, kurių plotas didesnis nei 100 kv.m, jau yra ir pagalbinių, t.y. iš tikrųjų siūlomos bendros patalpos.

Daroma prielaida, kad nekilnojamojo turto rinkoje esančių objektų pasiūlymai tiek parduodami, tiek nuomai yra su PVM (18 proc.). Be to, kaip rodo praktika, į nuomos tarifus neįskaičiuota komunalinių mokesčių suma, t.y. juos nuomininkas moka atskirai. Taip pat pažymėtina, kad tipinis rodiklis yra 1 kv.m ploto nuomos kaina mėnesiui lygiu laiko intervalu.

Pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto nuomos rinkoje pasiūlymai taip pat sutelkti trijuose rajonuose - Kominternovsky (43%), Sovetsky (23%) ir Levoberezhny (20%). Pateiktas santykis parodytas 3 paveiksle. Dėl šio nekilnojamojo turto segmento specifikos daugiausia pasiūlymų koncentruojasi miesto pramoninėse zonose nutolusiose nuo centro.

Ryžiai. 3. Pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto nuomos pasiūlos struktūra pagal Voronežo miesto rajonus

Fig. 3.Pramonės ir sandėliavimo patalpų nuomos pasiūlymo struktūra pagal Voronežo miesto rajonus

Pardavimo pasiūlymų struktūra pasirinktuose pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto segmentuose parodyta 4 pav.

Ryžiai. 4. Pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto nuomos pasiūlymų struktūra

Fig. 4.Pramonės ir sandėliavimo patalpų objektų nuomos pasiūlymo struktūra

Tyrimas atskleidė, kad išnuomoti daugiausia buvo gamybinės ir sandėliavimo patalpos – (83 proc.), mažiausiai – pastatai ir kompleksai (11 proc. ir 6 proc.).

Atliekamo tyrimo intervalas – 2017 m. II ketvirtis.

Vidutinė gamybinių ir sandėliavimo patalpų nuomos pasiūlymo kaina 2017 m. rugsėjį buvo 154 RUB/kv. m Vidutinė siūloma nuomos kaina 1 kv. m tokio tipo turto buvo 80 rublių ribose. iki 348 rublių. priklausomai nuo kainodaros faktorių.

Vidutinė pramonės ir sandėliavimo pastato nuomos pasiūlymo kaina siekė 13 516,24 rublio už kv. m Vidutinė siūloma nuomos kaina 1 kv. m tokio tipo turto buvo 268 rublių ribose. iki 1205 rub. priklausomai nuo kainodaros faktorių.

Vidutinė gamybinio ir sandėliavimo komplekso nuomos pasiūlymo kaina siekė 5448 rublius už kv. m Vidutinė siūloma nuomos kaina 1 kv. m tokio tipo turto svyravo nuo 92 rublių. iki 500 rublių priklausomai nuo kainodaros faktorių.

Nuomos įkainių intervalai ir tiriamų pramonės ir sandėliavimo nekilnojamojo turto tipų plotų santykis pateikti 6 lentelėje.

6 lentelė

Nuomos tarifų intervalai ir pramoninio bei sandėliavimo nekilnojamojo turto plotų santykis

6 lentelė

Pramonės ir sandėliavimo patalpų nuomos kainų intervalai ir objektų plotų santykis

Nuomos kaina už 1 m 2 gamybinės ir sandėliavimo patalpos, rub.
Maksimalus
Minimumas
Bendras siūlomų gamybinių ir sandėliavimo patalpų nuomos plotas, kv.m
Maksimalus
Minimumas
Gamybos ir sandėliavimo pastato 1 m 2 nuomos kaina, rub.
Maksimalus
Minimumas
Siūlomas nuomos bendras gamybinio ir sandėliavimo pastato plotas, kv.m
Maksimalus
Minimumas
Gamybos ir sandėliavimo komplekso 1 m 2 nuomos kaina, rub.
Maksimalus
Minimumas
Siūlomas nuomos bendras gamybos ir sandėliavimo komplekso plotas, kv.m
Maksimalus
Minimumas

Pramonės ir sandėliavimo nekilnojamasis turtas 2016 m. – 2017 metų pradžioje nerodė jokio aktyvumo nei pasaulinio nuosmukio, nei augimo kryptimi. Veikla rinkoje buvo vykdoma daugiausia dėl esamų pramonės įmonės, kurie vystosi jų teritorijoje ir į juos neina atvira rinka Tačiau, anot ekspertų, susidomėjimas pramonės ir sandėliavimo nekilnojamuoju turtu yra, tačiau dauguma objektų neatitinka potencialių investuotojų kokybės reikalavimų.

Tyrimo rezultatai. Tyrimo rezultatas – mūsų pasiūlyta atnaujinta pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto klasifikacija, pagrįsta Voronežo miesto pardavimo ir nuomos rinkos stebėjimu, lyginant Knight Frank ir Šveicarijos įmonių klasifikacijas. Kaip pagrindinius palyginimo elementus siūlėme atsižvelgti į pastatų ir patalpų charakteristikas, susijusias su priklausymu tam tikrai klasei.

Buvo atsižvelgta į visus kainodaros veiksnius, turinčius įtakos komercinio nekilnojamojo turto vertės padidėjimui ar sumažėjimui jo pardavimo ir nuomos metu.

Šių veiksnių sąrašas išsprendžia rimtą praktinę problemą, nes nekilnojamojo turto savininkams svarbu sąmoningai nemažinti nekilnojamojo turto vertės parduodant ar nuomojant. Tai ne mažiau svarbu pirkėjui, kad nepermokėtų už nereikalingus, jo požiūriu, patobulinimus.

Analizuojant pasiūlos struktūrą, rinkoje sumažėjo segmentų, kuriems būdingas ribotas funkcionalumą, ir segmentų, susidedančių iš įrenginių, suteikiančių platų aukštos kokybės technologinių galimybių spektrą, plėtra.

Pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto pirkimo, pardavimo ir nuomos rinkos stebėjimas už nugarosII2017 metų ketvirtis parodė, kad pagrindinis pasiūla sutelkta trijuose Voronežo miesto rajonuose – Kominternovsky, Sovetsky ir Levoberezhny (20%).

Tyrimas atskleidė, kad patalpų ir pastatų pirkimo pasiūla procentais siekia beveik 40% ir 38%, sandėlių kompleksų dalis sudarė 22%. Pramonės ir sandėliavimo patalpų nuomos pasiūlymas buvo didžiausias – 83 proc., mažiau pasiūlyta pastatų ir kompleksų nuomai (11 proc. ir 6 proc.).

Išvada. Atliktas tyrimas turėtų būti sisteminis pagrindas kuriant vieningą pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto klasifikaciją, vieninga sistema pagrindines sąvokas atitinkamame rinkos segmente, taip pat nagrinėjamų objektų tipų kainodaros veiksnius pramoninio nekilnojamojo turto rinkoje.

Sandėlio statybos analizė 2016 m

Preliminariais rezultatais, nuo praėjusių metų pradžios pradėtas eksploatuoti sandėliavimo plotas siekė 510 tūkst. m 2 . Palyginti su 2015 m. (800 tūkst. m2), 2016 m. šis rodiklis yra mažesnis 36,2 proc., o tai absoliučiais dydžiais yra 290 tūkst. S.A.Ricci teigimu, tai žemiausias naujų sandėliavimo patalpų paleidimo lygis per pastaruosius 5 metus nuo 2012-ųjų.

Sakinys. 2016 metais racionaliausia ir plačiausiai paplitusi strategija buvo didelių sandėlių kompleksų paleidimas konkrečiam klientui (built-to-suit). Tokių objektų pavyzdžiai yra: sandėlių kompleksas Reutove - 17 tūkst. m 2, IC South Gates (Leroy) - 90 tūkst.

2016 metais pradėtų eksploatuoti naujų sandėliavimo patalpų apimtis buvo paskirstyta trimis kryptimis: pietų, rytų ir šiaurės. Preliminariais rezultatais, pietų kryptis tapo aktyviausia pagal paleidimą - čia buvo pastatyta 165 tūkst. Šiaurėje pasiūlos padidėjimas 2016 metais siekė 152 tūkst.m2. Rytų kryptimi naujos tiekimo apimtys siekė 75 tūkst. m 2 . Pažymėtina, kad dauguma pietų ir šiaurės kryptimis eksploatuojamų sandėlių kompleksų yra pastatyti pagal užsakymą (atitinkamai 90 ir 50 tūkst. m2).

Šiuo metu federaliniame greitkelyje „Magistral M-7“ Volga“ aktyviai statomi transporto mazgai. Tikimasi, kad greitkelis bus baigtas iki 2017 m. pabaigos. Baigus visus darbus, M-7 Volgos greitkelis Balašichos mieste turės po penkias eismo juostas kiekviena kryptimi, iš kurių trys skirtos tranzitiniams srautams. Taigi pagerinus transporto pasiekiamumą rytų kryptimi esančius logistikos objektus taps patogesni ir patrauklesni. Šiuo metu šia kryptimi išsidėstę du dideli sandėlių kompleksai kaip „Atlant Park“ ir „Raven Noginsk“. Dabar bendras nuomojamas plotas Atlant parke siekia 360 tūkst. m 2 , dar 60 tūkst. m 2 statomi. Eksploatacija planuojama 2017 m. gegužę. Taip pat yra projektas Atlant Parke pastatyti dar 300 000 m2 sandėliavimo patalpų. Sandėlių komplekse „Raven Noginsk“ nuomojamas plotas – 334 tūkst. m 2 .

Didelių sandėlių kompleksų, pradėtų eksploatuoti 2016 m., pavyzdžiai

Objektas	Greitkelis, km nuo MKAD	Plotas, m2	Klasė	Programuotojas	ketvirtis
„Pietų vartai“ (Leroy Merlin) BTS	Kaširskoe, 30 m	90 000	BET	Spindulio grupė	III
Šiaurės Šeremetjevo (Mercedes-Benz) BTS	Rogachevskoe, 25 m	50 000	BET	PNK grupė	III
„PNK – Šiaurės Šeremetjevas“ (6 pastatas)	Rogachevskoe, 25 m	47 000	BET	PNK grupė	III
„Valishchevo“ (4 pastatas)	Simferopolis, 32 m	34 000	BET	PNK grupė	III
IP "Sever-1" (6 ir 7 etapai)	Dmitrovskoe, 27 m	31 000	BET	„Logoparko plėtra“	III
SC "Britovo"	Novoryazanskoe, 30 m	20 000	BET	SST	II
Sandėlių kompleksas (BTS)	Gorkis	17 000	B	žingsnis	aš

Pasak S.A. Ricci

2016 m. buvo įgyvendintas reikšmingas sandėrių nekilnojamojo turto rinkos sandoris: viena didžiausių plėtotojų „Radius Group“ pasirašė sutartį su „Auchan Retail Russia“ dėl daugiau nei 138 000 m2 ploto sandėlio ir logistikos komplekso statybos. Maskvos srities Domodedovo rajonas. Naujasis paskirstymo centras bus didžiausias tokio pobūdžio vienos įmonės pastatas Europoje. Investicijos į projektą sieks apie 6 milijardus rublių.

Preliminariais 2016 metų rezultatais, A klasės sandėlių dalis bendroje naujos tiekimo apimtyje sudarė 96 proc., o B klasės - 4 proc., absoliučiais dydžiais atitinkamai 419 tūkst.m2 ir 17 tūkst.m2. Didelės laisvos vietos sąlygomis kūrėjai stengiasi į rinką pateikti tik kokybiškas ir konkurencingiausias sritis.

Reikšmingų sandorių, įvykdytų 2016 m., pavyzdžiai

Klientas	Kryptis	km nuo MKAD	Objektas	Klasė	Sandorio plotas, tūkst.m2	Sandorio tipas
Gerai	Leningradas	27	Logopark Sever-2	BET	59,6	Nuoma
Hoff	Kaširskoe	12	Šiaurės Domodedovas	BET	50,0	Nuoma
Faberlic	Kaširskoe	12	Šiaurės Domodedovas, PLC	BET	46,0	Nuoma
Castorama	Simferopolis	50	PNK-Čechovas 3	BET	42,4	Nuoma
BMW	Kijevas	50	PNK-Bekasovas	A	34,3	Nuoma

Pasak S.A. Ricci

Paklausa. Nuo metų pradžios sandėliavimo ploto apimtys siekė 1,1 mln. m 2, tai yra 15% mažiau nei 2015 m. (1,3 mln. m 2) ir absoliučiais skaičiais sudaro 200 tūkst.

Patraukliausia nuomininkams ir toliau išlieka pietinė Maskvos srities dalis. Pietinė kryptis sudarė 47% visos įvykdytų sandorių apimties, o tai absoliučiais dydžiais sudaro 466 tūkst. m 2 . Pietryčių kryptimi absorbcija siekė 20% (195 tūkst. m 2), o pietvakarių kryptimi - 10% (101 tūkst. m 2). Maskvos srities šiaurėje sandorių apimtis siekia 15% (143 tūkst. m2). Mažiausia paklausa yra vakarų ir rytų kryptys – tik po 1% visos apimties.

Laisva vieta. Vidutinis laisvų patalpų lygis 2016 m. pabaigoje rinkoje siekė 8,2 proc., o tai prilygsta 921 tūkst. m2 laisvo ploto. Šis rodiklis nuo metų pradžios sumažėjo 0,8 punkto, o tai paaiškinama dideliu (daugiau nei 2 kartus) paklausos pertekliumi virš pasiūlos.

Kainos. Vidutinės svertinės nuomos kainos Maskvos regione išliko stabilios nuo metų pradžios. Rubliais nuomos tarifo lygis nesikeičia jau 7 ketvirčius iš eilės, o tai rodo, kad kainos dugnas pasiektas.

Vidutiniai svertiniai A klasės sandėlio patalpų nuomos tarifai yra 3900 rub./m 2 per metus (trigubas neto). B klasės patalpoms norma – 3600 rublių/m2 per metus.

Rinkoje priimta klasifikacija leidžia ne tik struktūrizuoti pasiūlymą pagal pagrindinius kiekybinius kriterijus, bet ir duoti supratimą apie kokybinę rinkos būklę.
Tradiciškai A ir B klasių sandėliai yra rinkos pagrindas - paprastai tai yra nauji organizuoti dideli kompleksai su atitinkamu paslaugų spektru, plačia produktų linija (pagal funkcionalumą, patalpų tipą ir plotą), skirtingo masto ir profesionalios valdymo įmonės.
C klasės sandėliai – daugiausia priklauso senam sandėliui, dažnai – perprojektuojami iš pramonines patalpas, turi nedidelį plotą, nėra įrengti krautuvai ir kita infrastruktūra. Vidutinis tipinio C klasės sandėlio plotas yra 1500 kv.m.

	B klasė	C klasė
Bendrieji rodikliai
Sandėlių skaičius, vnt.	32	31
Bendras plotas, kv.m.	248942	59500
Vidutinis plotas, kv.m.	7700	1500
Dabartinis pasiūlymas (nuoma)
Bendras plotas, kv.m.	121123.7	37552
Vidutinis plotas, kv.m.	3785	2120
laisvų patalpų dalis, %	0.487	0.631

Vietinės rinkos pasiūlos struktūroje B ir C klasių sandėlių kompleksų skaičius yra palyginamas, o laisvų patalpų plotas nėra lygiavertis: 76,3% nuomojamų laisvų patalpų priklauso B klasei. B klasės kompleksų laisvų plotų dalis yra 48,7%, C - 63, 1%.
Didžiausi sandėlių kompleksai, kurie rinkoje pateikiami kaip dabartinis pasiūlymas (47,6%), kurių bendras plotas yra 1000 kv.m. Mes kalbame apie mažus C klasės angarus, kurie atstovauja žemam rinkos segmentui.

Tarp svarstomų sandėlių minimalus plotas – 100 kv.m. Tai nedidelė patalpa, skirta gamybai arba sandėliavimui, C klasė. Maksimalus dydis iš nagrinėjamų aikštelių, tai B klasės objektai – PSK „Chekhovskiy“ ir „Sergeevo“ – 67 tūkst.kv.m.

Studijos metu nuomai siūloma 158,7 tūkst. patalpų, o tai sudaro 51,4% visų vietinėje rinkoje esančių B ir C klasės gamybinių ir sandėliavimo patalpų apimties.
Daugiausia vietinės rinkos sandėlių kompleksų (33 iš 63) yra atitinkamai 50-60 km nuo Maskvos žiedinio kelio, būtent tokiu atstumu nuo Maskvos yra didžioji dalis laisvų patalpų. esantis - 122,8 tūkst.kv.m.

Sandėlių projektams reikia didelių žemės plotų, o jų lieka vis mažiau, todėl vystytojai pasitraukia vis toliau nuo Maskvos žiedinio kelio. Be to, dėl pramoninės žemės trūkumo 30 km zonoje kyla pramoninės žemės kaina, o tai gerokai padidina projekto savikainą, o kartu ir galutinį nuomos mokestį. Bendra tendencija plėtoti pramoninę žemę vis atokesnėje vietovėje ir didelis trasos eismas leidžia persikelti į tolimesnes vietoves be didelės žalos verslui. Be to, būtent šis atokumas (daugiau nei 30 km nuo Maskvos žiedinio kelio) aktyviai kuriamas dideliais A klasės kompleksais, o tai rodo. didelis potencialas vietinė rinka ir palyginti mažas paklausos ir kainos jautrumas atstumui nuo sostinės.

Pasiūlymo struktūra pagal suformuoto sklypo (nuomojamo ar parduodamo) kokybinius ir kiekybinius rodiklius

Biuro patalpas taip pat galima išsinuomoti 19-oje iš 63 sandėlių kompleksų. Nuomojami plotai prasideda nuo 20 kv.m.

Vieta	Išnuomojamas biurų plotas, kv.m.	Biuro blokų nuomos kaina, rub.
Čechovas, Šv. kovo 8 d	16 kv.m.	2400 rub. blokas/mėn
AUGALŲ RTI / Čechovas, g. Čechovas, 20b	nuo 20 kv.m.	400 rub. kv.m/metus
Čechovas, Šv. Montavimas	25 kv.m.	3000 rub. blokas/mėn
Čehrovskio rajonas, Barantsevo kaimas	nuo 20 kv.m.	400 rub. kv.m/metus
Čehrovskio rajonas, Liubučanų kaimas	50 kv.m.	400 rub. kv.m/metus
Čehrovskio rajonas, Novoselkų kaimas	2 biurų blokai: 1750 2580 m2	400 rub. kv.m/metus
Čechovas, Šv. Kolchoznaja	500 kv.m.	200 rub. kv.m/metus
Čechovskio rajonas, Novoselye kaimas	100	250 rub. kv.m/metus
Čechovas, Šv. Spausdintuvai	nuo 20 kv.m.	400 rub. kv.m/metus
Čechovas, Simferopolis greitkelis, 1	150 kv.m.	400 rub. kv.m/metus
Čechovskio rajonas, su. Talalikhino	blokai 40 kv.m.	210 kv.m./metus
Čechovo rajonas, Čechovas	300 kv.m.	250 rub. kv.m/metus
Čechovo rajonas, Lutoretskoye kaimas	3 aukštų pastatas - 500 kv.m.	7000 rub. metais.
PSK Čekovskis / Čechovas, g. Komsomolskaja	nuo 100 kv.m.	600 rublių / kv.m.
Čechovo miestas, kovo 8 d	200 kv.m.	300 kv/m
Čechovas, Šv. Mira	100 kv.m.	300 kv/m
Čechovo rajonas, Čepelevo kaimas, Centrinė gatvė, 27	500 kv.m.	500 kv/m
Čechovas, Miros g	nuo 150 kv.m.	350 kv/m
Čechovo rajonas, miesto tipo gyvenvietė Stolbovaja	500 kv.m.	400 rub. kv.m/metus

Konkurentų kainų politika klasių, kokybės charakteristikų kontekste

Sandėlio patalpų nuomos kaina priklauso nuo kelių veiksnių:

• sandėlio komplekso vieta (atokumas, greitkelis)
• transporto maršrutų artumas
• nuomojamos patalpos (nuomojantis didelius plotus nuomininkui suteikiama nuolaida)
• nuomos terminas

Kokybiškų sandėliavimo patalpų nuomos kainos vietinėje rinkoje yra gana aukštos. Šiandien paplitusi praktika yra skaičiuoti grynuosius nuomos tarifus (trigubas neto), be mokesčių, komunalinių mokesčių, kuriuos nuomininkas apmoka atskirai. Visuose svarstomuose sandėlių kompleksuose veiklos sąnaudos jau įtraukta į nuomos kainą. Komunalinius mokesčius moka nuomininkas atskirai „pagal skaitiklius“.

	B klasė	C klasė
Min. nuomos tarifas už 1 kv.m, rub./metus	1800	300
Maks. nuomos tarifas už 1 kv.m, rub./metus	4600	4476
Vidutinė nuomos kaina už 1 kv.m, rub./metus	2700	2110

Kaina 1 kv. m B klasės objekte nuomininkui kainuos vidutiniškai 2700 rublių. metais. C klasėje įkainiai yra mažesni ir svyruoja nuo 1500-2200 už kv.m per metus. Kuo didesnį plotą nuomoja vienas klientas, tuo mažesnė 1 kv.m. „Nuolaida didmeninei prekybai“ gali būti nuo 10 iki 30 proc.

Daugumoje nagrinėjamų sandėlių kompleksų nuomininkai turi sumokėti draudimo užstatą (užstatą, užstatas) lygus vieno mėnesio nuomos mokesčiui. Užstatas – tai tam tikra grąžinama suma, kuri negali būti naudojama kaip mokėjimas už paskutinį mėnesį ir niekaip nesusijusi su nuomos užstatu. Tai mokestis, suteikiantis atlyginimą už žalą turtui, aptiktą pasibaigus vienerių metų sutarties galiojimui.

Pagrindiniai žaidėjai

vardas	Vieta/adresas	Klasė	Sandėlio plotas, kv.m.	Rinkos dalis (pagal bendrą plotą), %	Paslaugų sąrašas
RTI AUGALAS	Čechovas, Šv. Čechovas, 20b	NUO	10000	0.032	Priešgaisrinė signalizacija, hidrantai; Telefonija, internetas; 24 valandų apsauga
-	Čechovo rajonas, Novoselkų kaimas	IN	41425	0.134	Sklype yra geležinkelio linija. Galima išsinuomoti biurus Galima išsinuomoti žemės sklypą
Sergeevo http://www.psksergeevo.ru/arenda/	Čechovskio rajonas Sergejevas	IN	67685	0.219	Galima biuro nuoma automobilių stovėjimo aikštelė už automobiliai, įvažiavimas ir stovėjimo aikštelė sunkvežimiams ir Eurotrucks.
PSK Chekhov http://psk-chehovskiy.ru/	Čechovas, Šv. Komsomolskaja	IN	67000	0.217	Gamybinės, gamybinės, biuro patalpos; Galima biuro nuoma Galimybė išsinuomoti žemę automobilių ir sunkvežimių parkavimo ir parkavimo paslaugos

Iš viso 4 žaidėjai užima 60% kosmoso rinkos.

Maskvos komercinio nekilnojamojo turto rinkos analizė 2017 m. pirmojo pusmečio pabaigoje

Ši rinkos analizė buvo parengta remiantis informacija, paskelbta viešai interneto svetainėse: https://www.cian.ru/ , http://realty.dmir.ru/ , https://rosreestr.ru/ ir kiti.

„Rosreestr“ (https://rosreestr.ru/) duomenimis, 2017 metų pirmąjį pusmetį Maskvoje buvo užregistruota apie 600 komercinio nekilnojamojo turto pardavimo sutarčių. Brangiausias sandoris užregistruotas 2017 metų kovą: jis buvo įgyvendintas negyvenamoms patalpoms su bendru plotu 13 404,6 m² ploto Danilovskio rajone, Maskvos pietiniame administraciniame rajone, sandorio suma buvo 1 700 000 000 RUB / 126 822,14 RUB už kvadratinis metras. Minimali suma registruoto sandorio buvo užfiksuotas 2017 m. vasario mėn. ir sudarė 275 000 rublių / 8 487,65 rublių už kvadratinį metrą: Maskvos rytinio administracinio rajono Veshnyaki rajone parduotas 32,4 m² bendro ploto negyvenamasis pastatas.

Maskvos komercinio nekilnojamojo turto rinkos analizė rodo, kad komercinio nekilnojamojo turto pasiūlos sostinėje netrūksta: rinkoje atstovaujamas visas įvairių klasių ir paskirties komercinio nekilnojamojo turto objektų spektras. 2017 metų pirmojo pusmečio pabaigoje mieste buvo pasiūlyta parduoti daugiau nei 50 000 biurų, prekybos, pramonės ir sandėliavimo objektų.

Dauguma siūlomų parduoti biuro patalpos- 72%, antroje vietoje yra mažmeninės prekybos nekilnojamasis turtas - 21%, toliau seka pramoninis ir sandėliavimo nekilnojamasis turtas - 7%.

Pagal pasiūlymų skaičių pirmauja Centrinė administracinė apygarda (TsAO), antroje vietoje yra Pietų ir Šiaurės administraciniai rajonai (YuAO ir SAO), Vakarų, Pietvakarių ir Šiaurės Rytų administraciniai rajonai (ZAO). , SWAO ir SVAO), trečioje vietoje rikiuojasi Rytų ir Pietryčių administraciniai rajonai (VAO ir SEAD), Šiaurės Vakarų administracinis rajonas (NWAO), Novomoskovskio administracinis rajonas (NAO), paskutinę vietą pasidalino Zelenogradas ir Troickis. administraciniai rajonai (ZelAO ir TAO).

Paskirstymas visuminė pasiūla komercinio nekilnojamojo turto pardavimo Maskvos mieste pagal nekilnojamojo turto tipą 2017 m. pirmojo pusmečio pabaigoje yra taip:

1 pav. Bendros pasiūlos parduodant komercinį nekilnojamąjį turtą Maskvoje pasiskirstymas pagal nekilnojamojo turto rūšis

Daugiausia parduodami biurų objektai - 49%, antroje vietoje yra prekybinis nekilnojamasis turtas - 48%, toliau rikiuojasi pramoninis ir sandėliavimo nekilnojamasis turtas - 3%.

Bendra komercinio nekilnojamojo turto nuomos Maskvos mieste pasiūla pagal nekilnojamojo turto rūšis 2017 m. pirmojo pusmečio pabaigoje yra tokia:

2 pav. Bendros Maskvos komercinio nekilnojamojo turto nuomos pasiūlos pasiskirstymas pagal nekilnojamojo turto rūšis

Absoliuti dauguma siūlomų nuomai komercinių objektų yra biurų nekilnojamasis turtas - 77%, mažmeninės prekybos nekilnojamasis turtas yra antroje vietoje - 15%, toliau rikiuojasi pramoninis ir sandėliavimo nekilnojamasis turtas - 8%.

Pagal pasiūlymų skaičių pirmauja Centrinė administracinė apygarda (CAO), antroje – Pietų administracinė apygarda (PA), trečioje – Šiaurės ir Šiaurės rytų administracinės apylinkės (VVT ir SVAO). toliau rikiuojasi Pietryčių, Vakarų, Rytų ir Pietvakarių administraciniai rajonai (YUVAO, ZAO, VAO ir YUZAO), Šiaurės Vakarų administracinis rajonas (SZAO), Novomoskovskio administracinis rajonas (NAO), paskutinę vietą pasidalino Zelenogradas ir Troickas. administraciniai rajonai (ZelAO ir TAO).

Siekiant pagerinti analitinės bazės kokybę ir komercinio nekilnojamojo turto rinkos analizės kokybę, Maskvos miestas buvo padalintas į 24 zonas. Atskyrimas buvo pagrįstas pagrindinėmis miesto transporto arterijomis, tokiomis kaip: Sodo žiedas, Trečiasis transporto žiedas, Miros prospektas, Kutuzovskio prospektas, Pavlovskaya gatvė, Nikoloyamskaya gatvė, Maskvos žiedinis kelias. greitkelis ir Maskvos mažasis žiedas (greitkelis A107, „pirmasis betonas“).

Didžiausia Vidutinė kaina 1 m² biuro nekilnojamojo turto "senosios Maskvos" ribose buvo užfiksuotas Centrinėje administracinėje apygardoje (JK) - 394 784 rubliai, mažiausias ZelAO - 91 326 rubliai. Didžiausias vidutinis nuomai siūlomo 1 m² biuro nekilnojamojo turto tarifas buvo fiksuotas sklype nuo Miros prospekto iki Kutuzovskio prospekto (nuo NC iki Trečiojo žiedinio kelio) ir siekė 24 191 rublį per metus, mažiausias šiaurės rytuose. Administracinis rajonas (už Maskvos žiedinio kelio) - 10 460 rublių per metus.

Didžiausia vidutinė 1 m² mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto kaina „senosios Maskvos“ ribose buvo užfiksuota Centrinėje administracinėje apygardoje (JK) - 655 000 rublių, mažiausia SAO (už Maskvos žiedinio kelio) - 91 095 rubliai. . Didžiausias vidutinis tarifas už 1 m² siūlomo nuomotis komercinio nekilnojamojo turto buvo fiksuotas sklype nuo Nikoloyamskaya gatvės iki Prospekt Mira (nuo SK iki TTK) ir siekė 57 239 rublius per metus, mažiausias Šiaurės rytų administraciniame rajone (ne). Maskvos žiedinis kelias) - 15 600 rublių per metus.

Didžiausia vidutinė 1 m² pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto kaina „senosios Maskvos“ ribose užfiksuota Pietvakarių administraciniame rajone (nuo Trečiojo žiedinio kelio iki Maskvos žiedinio kelio) – 145 051 rublis, mažiausia – 145 051 rublis. Rytų administracinis rajonas (už Maskvos žiedinio kelio) - 28 036 rubliai. Didžiausias vidutinis tarifas už 1 m² siūlomo nuomotis pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto buvo užfiksuotas Centrinėje administracinėje apygardoje (JK) ir siekė 14 223 rublius per metus, mažiausias VK (už Maskvos žiedinio kelio) - 4 140. rublių per metus.

Vidutinė 1 m² komercinio nekilnojamojo turto kaina Maskvos mieste visoms zonoms 2017 m. pirmojo pusmečio pabaigoje pateikta lentelėje:

1 lentelė. Vidutinė 1 m² komercinio nekilnojamojo turto kaina Maskvos mieste 2017 m. pirmojo pusmečio pabaigoje

Mažiausios (min) ir maksimalios (max) 1 m² komercinio nekilnojamojo turto vertės Maskvos mieste visoms zonoms, 2017 m. pirmojo pusmečio pabaigoje, pateiktos žemiau esančioje lentelėje:

2 lentelė. Minimalus (min) ir maksimalus (maks) 1 m² komercinio nekilnojamojo turto Maskvos mieste kaina 2017 m. pirmojo pusmečio pabaigoje

* SK - Sodo žiedas; TTK - Trečiasis transportavimo žiedas; MKAD - Maskvos žiedinis kelias; MMK (A107) - Maskvos mažasis žiedas (greitkelis A107).

Vidutinė 1 m² komercinio nekilnojamojo turto Maskvos mieste kaina pagal objektų klases (A ir B klasės) 2017 m. I pusmečio pabaigoje pateikta lentelėje žemiau:

3 lentelė. Vidutinė 1 m² komercinio nekilnojamojo turto Maskvos mieste kaina pagal objektų klases 2017 m. pirmojo pusmečio pabaigoje

* SK - Sodo žiedas; TTK - Trečiasis transportavimo žiedas; MKAD - Maskvos žiedinis kelias; MMK (A107) - Maskvos mažasis žiedas (greitkelis A107).

Minimali 1 m² kaina „senosios Maskvos“ ribose biurų nekilnojamojo turto segmente buvo užfiksuota Pietryčių administraciniame rajone (nuo Trečiojo žiedinio kelio iki Maskvos žiedinio kelio) ir sudarė 36 344 rublius, maksimali kaina. buvo įrašytas Centrinėje administracinėje apygardoje (JK ribose) ir siekė 2 105 263 rublius. Minimalus statymas 1 m² siūlomo išnuomoti biuro nekilnojamojo turto buvo fiksuojamas iš karto dviejose zonose: sklype nuo Pavlovskaya gatvės iki Nikoloyamskaya gatvės (nuo NC iki Trečiojo žiedo) ir Pietryčių administraciniame rajone (nuo Trečiojo žiedo). Kelias į Maskvos žiedinį kelią) ir siekė 1000 rublių per metus. Didžiausia nuomos kaina už 1 m² buvo nustatyta sklype nuo Nikoloyamskaya gatvės iki Prospekt Mira (nuo JK iki TTK) ir siekė 144 000 rublių per metus.

Mažiausia 1 m² kaina „senosios Maskvos“ ribose mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto segmente buvo užfiksuota Rytų administraciniame rajone (už Maskvos žiedinio kelio) ir sudarė 33 058 rublius, maksimali kaina buvo užfiksuota svetainėje iš Nikoloyamskaya. Gatvė iki Prospekt Mira (nuo SK iki TTK) ir siekė 3 206 349 rublius. Pietryčių administraciniame rajone (už Maskvos žiedinio kelio) buvo nustatytas minimalus įkainis už 1 m² nuomojamo komercinio nekilnojamojo turto ir siekė 1164 rublius per metus. Didžiausia 1 m² nuomos kaina buvo nustatyta sklype nuo Pavlovskaya gatvės iki Nikoloyamskaya gatvės (nuo JK iki TTK) ir siekė 405 000 rublių per metus.

Minimali 1 m² kaina „senosios Maskvos“ ribose pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto segmente buvo užfiksuota Pietryčių administraciniame rajone (nuo Trečiojo žiedinio kelio iki Maskvos žiedinio kelio) ir sudarė 8165 rublius. maksimali kaina buvo užfiksuota CJSC (nuo Trečiojo žiedinio kelio iki Maskvos žiedinio kelio) ir sudarė 145 985 rublius. Pietryčių administraciniame rajone (už Maskvos žiedinio kelio) buvo fiksuoti minimalūs ir didžiausi įkainiai už 1 m² pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto nuomai ir siekė atitinkamai 970 ir 42 840 rublių per metus.

Maskva yra pagrindinis Europos ir pasaulio kultūros centras, mieste sutelkta daugiau nei trečdalis šalies istorinių objektų, daugelis jų yra įtraukti į UNESCO pasaulio paveldo sąrašą. Tūkstantmetė Maskvos istorija išsaugoma ir jos architektūroje – mieste yra kultūros paveldo objektų, turinčių federalinį, regioninį ir identifikuotą apsaugos statusą, daugelis jų siūlomi parduoti kaip komercinis nekilnojamasis turtas.

Maskvos miesto komercinių kultūros paveldo objektų pardavimo / nuomos bendros pasiūlos pasiskirstymas pagal apsaugos statusą 2017 m. I pusmečio pabaigoje yra toks:

3 pav. Visos Maskvos kultūros paveldo objektų prekybos / nuomos komerciniais tikslais pasiūlos pasiskirstymas pagal apsaugos statusą

Daugiausia parduodami identifikuoti kultūros paveldo objektai - 45%, antroje vietoje - regioniniai kultūros paveldo objektai - 38%, toliau seka federaliniai kultūros paveldo objektai - 17%.

Didžioji dalis nuomai siūlomų komercinių objektų yra regioniniai kultūros paveldo objektai - 45%, identifikuoti kultūros paveldo objektai yra antroje vietoje - 40%, toliau seka federaliniai kultūros paveldo objektai - 15%.

Dauguma siūlomų parduoti kultūros paveldo objektų yra Trečiajame transporto žiede, todėl, siekiant pagerinti komercinio kultūros paveldo objektų analitinės bazės ir rinkos analizės kokybę, Maskvos miestas buvo padalintas. į 2 zonas: centrinę administracinę apygardą (NC viduje) ir atkarpą tarp NC ir TTK. Už Trečiojo transporto žiedo ribų nebuvo rasta pasiūlymų dėl kultūros paveldo objektų įgyvendinimo komerciniais tikslais.

1 m² komercinio kultūros paveldo objektų Maskvos mieste vidutinės, minimalios (min) ir maksimalios (max) sąnaudos 2017 m. I pusmečio pabaigoje pateiktos lentelėje:

4 lentelė. 1 m² komercinio kultūros paveldo objektų Maskvos mieste vidutinės, minimalios (min) ir maksimalios (max) išlaidos 2017 m. I pusmečio pabaigoje

Vidutinė 1 m² Maskvos miesto komercinio kultūros paveldo objektų kaina pagal apsaugos statusą 2017 m. I pusmečio pabaigoje pateikta lentelėje:

5 lentelė. Vidutinė 1 m² komercinio kultūros paveldo objektų kaina Maskvos mieste pagal apsaugos statusą 2017 m. I pusmečio pabaigoje

* SK - Sodo žiedas; TTK – Trečiasis transportavimo žiedas.

Didžiausia vidutinė 1 m² komercinio kultūros paveldo objektų kaina buvo užfiksuota Centrinėje administracinėje apygardoje (JK viduje) - 458 060 rublių už federalinį kultūros paveldo objektą, mažiausia teritorijoje tarp JK ir Trečiojo žiedinio kelio - 248 472 rubliai. regioniniam kultūros paveldo objektui. Didžiausias vidutinis tarifas už 1 m² komercinio kultūros paveldo objektų, siūlomų išsinuomoti, buvo užfiksuotas Centrinėje administracinėje apygardoje (JK) ir siekė 30 927 rublius per metus federaliniam kultūros paveldo objektui, mažiausias plote tarp JK ir Trečiasis žiedinis kelias – 16 200 rublių per metus federaliniam kultūros paveldo objektui.

Bendra pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto rinkos charakteristika regione

Praėję 2013 metai buvo itin palankūs sandėlių nekilnojamojo turto rinkai, pasižymintys aukštais pasiūlos ir paklausos rodikliais – nepaisant didelių paleidimo apimčių, laisvų patalpų lygis išliko žemas (1-2%). 2013 metais buvo pastebėtas aukštas įsisavinimo lygis – apie 1,3 mln. kv. m.

Kaip vieną reikšmingiausių rinkos įvykių ekspertai pažymi Maskvos pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto klasifikacijos peržiūrą. Remiantis Knight Frank pasiūlytais išmatuojamais paaiškinimais, A+ klasės savybės skiriasi nuo A klasės savybių didesniu tarpatramio tarpu, itin plokščiomis grindimis su antidulkėmis, didesne grindų apkrova ir šildymo sistema, užtikrinančia bent +14 lauke. oro temperatūra iki -35C (išskyrus laikymo žemoje temperatūroje sąlygas).

Ryškiu tokio objekto pavyzdžiu (A+ klasė) ekspertai vadina PNK-Chechovą iš PNK grupės. Be aukščiau nurodytų savybių, ekspertai atkreipia dėmesį į dideles apsisukimų ir stovėjimo aikšteles, logišką privažiavimo kelių organizavimą, aprėpties kokybę ir tt įvažiavimą ir autonomines ryšių ir maitinimo sistemas.

Pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto pasiūlymas Maskvoje ir Maskvos regione

Pramonės ir sandėliavimo nekilnojamojo turto rinkoje Maskvos regione 2013 metais, įvairiais skaičiavimais, užsakytų patalpų apimtis siekė apie 800 tūkst. m, o bendra kokybiško tiekimo apimtis – apie 9 mln. m, ekspertų teigimu, šios eksploatacijos apimtys yra rekordinės per pastaruosius 4 metus, tuo tarpu beveik visi nauji objektai priklauso „A“ klasei. Viena iš pagrindinių priežasčių, lėmusių aukštos klasės nekilnojamojo turto dalies augimą naujoje statyboje, yra išaugusi įmonių paklausa, kurioms aukštųjų technologijų sandėlis yra būdas padidinti prekių apyvartą.

Didžiausios eksploatuoti gamybinių ir sandėliavimo patalpų apimtys 2013 metais buvo užfiksuotos pietų ir pietryčių kryptimis. Šios kryptys kartu su pietvakarine tradiciškai turi didelę paklausą, todėl jose sutelktos didžiausios pasiūlos apimtys. Tokią pasiūlos ir paklausos kryptį lemia krovinių srautai, einantys M-4 greitkeliu ir Simferopolis greitkeliu.

1 pav. Pramonės ir sandėliavimo patalpų paleidimo geografinė struktūra (pagal Praedium duomenis)

Didelę dalį eksploatuojamų pramonės ir sandėliavimo patalpų apimties 2013 metais užėmė dideli žaidėjai turgus. Pavyzdžiui, „PNK grupė“ toliau plėtojo projektą PNK-Čechovas (praduotas pirmasis PNK-Čechovas 2 etapas) ir PNK-Vnukovo (priduotas eksploatuoti pastatas Nr. 9).

Logistikos parke „PNK-Čechovas 2“ antrąjį pusmetį buvo pradėti eksploatuoti 2 ir 3 pastatai, kurių bendras plotas – apie 127 tūkst. m Šis projektas tapo didžiausiu užsakytu naujos kokybės pasiūlymo objektu Maskvos rinkoje. Logistikos parkas yra Čechovo mieste, 49 km palei Simferopolio greitkelį nuo Maskvos žiedinio kelio, netoli to paties pavadinimo projekto PNK-Chechov. Pagal vystytojo planus, sandėlio projekto įgyvendinimas bus baigtas 2014 m., kai bendras komplekso plotas sieks 286 tūkst. m.

Antroji vieta pagal paleidimo mastą atiteko 2013 metų pirmąjį pusmetį pristatytam projektui. Jie tapo 110 tūkstančių kvadratinių metrų ploto logistikos parku „Logopark Sever“. m Projekto vystytoja buvo bendrovė „Karavella“. Šis sandėlis yra 7 km nuo Maskvos žiedinio kelio palei Leningradskoje plentą Solnechnogorsko rajone. Logoparkas yra patogioje vietoje ir yra labai patrauklus tiek didžiausiems Rusijos, tiek užsienio kompanijų. Iš rezidentų įmonių verta paminėti: IKEA, Global Logistic Projects, Eldorado ir kt.

Plėtros bendrovė „PNK Group“ ne tik pasižymėjo Čechove, bet ir projekte „PNK-Vnukovo“ į rinką pristatė naujus sandėlius. 2013 metais įmonė pradėjo eksploatuoti tris pastatus (3, 8 ir 9), kurių bendras plotas – 101 tūkst.

Plėtros bendrovė „Raven Russia“ 2013 metų antrąjį pusmetį padidino savo aktyvumą rinkoje ir toliau įvesdama eiles esamuose sandėlių projektuose. Taip į rinką pateko Klimovsko logistikos parko trečiasis etapas (55 tūkst. kv. m) ir Noginsko logistikos parko antrasis etapas (37,1 tūkst. kv. m).

2 pav. Svarbiausios gamybos ir sandėliavimo patalpos, pradėtos eksploatuoti 2013 m. (pagal Praedium)

Geografinėje paleidimo struktūroje pastebima tendencija plėtoti teritorijas, nutolusias nuo MKAD. Tradiciškai labai paklausūs yra kompleksai, esantys už 20-30 km nuo Maskvos žiedinio kelio, o dabar aktyviai formuojasi aukštos kokybės objektų, esančių iki 50 km atstumu nuo Maskvos žiedinio kelio, pasiūla, kurių taip pat yra. paklausą, tai liudija aktyvus „build-to-suit“ schemos naudojimas įgyvendinimo projekto duomenyse.

Pramonės ir sandėliavimo paskirties žemės ir nekilnojamojo turto kompleksų pardavimo rinką tiek zonoje iki 30 km, tiek zonoje iki 50 km daugiausia atstovauja žemos klasės objektai, daugiausia tinkami pertvarkymui.

Tarp tiesiogiai Maskvos mieste eksploatuojamų kompleksų ekspertai išskiria tik vieną objektą - Magistralny terminalą, kuris yra individualaus sandėliavimo sandėlis. Vidaus erdvė sutvarkyta pagal konstruktoriaus principą, kas leidžia nuomininkui pasiūlyti plotą nuo 1 iki 50 kv.m. m vienoje plokštumoje. Kainos prasideda nuo 950 rublių. už kv. m per mėnesį ir priklauso nuo pasirinktos dėžės dydžio bei nuomos termino. Palanki vieta tarp dviejų pagrindinių greitkelių: Choroševskio ir Zvenigorodskoe greitkelių, taip pat aukštas aptarnavimo lygis užtikrino stabilią savarankiško sandėliavimo paslaugų paklausą iškart po patalpų pardavimo naujajame terminale pradžios.

Pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto paklausa Maskvoje ir Maskvos regione

Pramonės ir sandėliavimo nekilnojamojo turto rinkoje Maskvoje ir Maskvos srityje išlieka itin didelė paklausa – net rekordinis naujų patalpų paleidimas praktiškai neturi įtakos vidutiniam laisvų patalpų lygiui, kuris, įvairiais vertinimais, siekė 2,5 mln. 1-2 proc. Ši aplinkybė paaiškinama šiais veiksniais:

• Vystytojai, siekdami sumažinti riziką, susijusią su objekto eksponavimu rinkoje, vis dažniau įgyvendina projektus pagal „built-to-suit“ schemą, dėl ko didelė dalis erdvės niekada nepatenka į atvirą rinką. (įvairių šaltinių duomenimis – nuo ​​35 proc. iki 60 proc. 2013 m.).
• Sandėlių statyba konkrečiam klientui – tai į stambius pirkėjus (ar nuomininkus) orientuota paslauga, kuri kartu su mažu laisvų patalpų lygiu formuoja nepatenkintą smulkiųjų pirkėjų (ar nuomininkų) paklausą.
• Į atvirą rinką orientuotų objektų statybos procese, preliminarios sutartys nuoma/pardavimas, o tai taip pat sumažina faktinį į atvirą rinką patenkančių patalpų kiekį iki eksploatacijos pradžios.
• Kai kurių objektų eksploatacijos pradžios datos atidedamos.

Sandėlio pirkėjai ir nuomininkai bendravimo su vystytoju schemą „build-to-suit“ renkasi ne tik dėl ribotos pasiūlos, bet dažnai ir dėl itin specializuotų reikalavimų įsigyjamai erdvei. Šių reikalavimų laikymasis ankstyvoje projekto stadijoje leidžia sutaupyti ant eksploatacijos ir galimo tipinio sandėlio pritaikymo prie specifinių konkretaus kliento reikalavimų.

Paklausos lygis (bendra pardavimo ir nuomos sandorių apimtis) 2013 m., ekspertai skaičiuoja 1,3 mln. kv.m. m, tai yra šiek tiek daugiau nei 2013 m. Didžiausią paklausą pasiekė 2013 m. II ir 3 ketv.

Aktyviausi pramonės ir sandėliavimo nekilnojamojo turto nuomininkai ir pirkėjai 2013 metais buvo stambios prekybos įmonės, platintojai ir gamybos įmonės.

3 pav. Sandorių pasiskirstymas pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto rinkoje pagal nuomininkų ir pirkėjų verslo profilį (pagal Knight Frank įmonę)

Bendrovės „Jones Lang LaSalle“ duomenimis, 2013 m vidutinis dydis sandorių – vidutiniškai 2013 metais siekė apie 18 tūkst. m (2012 m. – 13 tūkst. kv. m, 2011 m. – 11 tūkst. kv. m). Didžiausiu metų sandoriu ekspertai vadina IKEA 72.000 kv.m. m „Logopark Sever“.

1 lentelė. Didžiausi sandoriai Maskvos srities pramonės ir sandėlių nekilnojamojo turto rinkoje (pagal bendrovės "Jones Lang LaSalle")

Komercinės sąlygos pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto rinkoje Maskvoje ir Maskvos regione

Komercinių sąlygų požiūriu pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto rinką galima apibūdinti kaip stabilią – per 2013 metus didelių įkainių pokyčių nebuvo, dabartinį aukštą įkainių lygį pirmiausia lėmė kokybiškos pasiūlos trūkumas.

Aukštos kokybės pramonės ir sandėlių kompleksų nuomos tarifų lygis Maskvos srityje 2013 m. vidutiniškai siekė 115-140 USD/kv. m/metus (trigubas grynasis).

Pramoninių ir sandėlių kompleksų asortimentas ir vidutinė tiekimo kaina, priklausomai nuo sąlyginės vietos ploto, buvo (įskaitant perplanuojamus objektus):

• Maskvos miesto ribose: 16 130 - 158 333 rubliai / kv. m, vidutinė vertė yra 58 915 rublių / kv. m.
• Teritorijoje iki 20-30 km nuo Maskvos žiedinio kelio (Podolskas, Odintsovas, Zelenogradas ir kt.): 3 349 - 61 508 rubliai / kv. m., vidutinė vertė yra 36 862 rubliai / kv. m.
• Zonoje 30-50 km nuo Maskvos žiedinio kelio (Elektrostal, Čechovas, Solnechnogorsk, Dmitrov ir kt.): 1 916 - 52 174 rubliai/kv. m., vidutinė vertė yra 21 725 rubliai / kv. m.

4 pav. Pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto tiekimo vieneto kainos intervalas ir vidutinės vertės, priklausomai nuo objekto vietos ploto, rub./kv.m.

Vieneto savikaina kokybiško sandėliavimo nekilnojamojo turto segmente Maskvos regione vidutiniškai svyruoja nuo 900 iki 1400 USD/kv. m., kapitalizacijos norma siekia apie 11 proc.

Kainodaros veiksniai pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto rinkoje

Kadangi objektų, esančių mieste, savikaina yra daug didesnė už objektų, esančių regione, savikainą, patartina sukurti vienos iš šių objektų grupių vieneto savikainos priklausomybę nuo kainodaros faktorių. Be to, užstatymo priklausomybėms objektai, esantys teritorijoje, buvo pasirinkti dėl didesnio pasiūlymų skaičiaus ir dėl to vizualesnės šių priklausomybių užstatymo.

Iš pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto kainodaros faktorių, reikšmingiausius, pagal įtaką objekto vieneto savikainai, galima išskirti kiekybinius veiksnius:

Visų pirma, galima išskirti veiksnį, susijusį su vieta ir transporto prieinamumas, būtent - atstumas iki MKAD.Šis veiksnys turi didžiausią įtaką objektų, esančių už miesto ribų, kainai, nes objektams mieste reikšmingą įtaką daro daugelis kitų su vieta susijusių veiksnių (pavyzdžiui, atstumas iki metro, atstumas iki pagrindinių gatvių ir kt.). Be to, veiksnys atstumas iki pagrindinių transporto maršrutų.

Tarp 2013 metais pasiūlytų parduoti objektų faktoriaus „Atstumas iki Maskvos žiedinio kelio“ reikšmių diapazonas buvo 3,6–59 km, vidurkis – 33 km.

Faktoriaus „Atstumas iki pagrindinių transporto maršrutų“ reikšmių diapazonas buvo 0,2–9 km, vidutinė vertė – 1,8 km.

5 pav. Veiksnio „Atstumas iki Maskvos žiedinio kelio“ įtaka objekto vieneto kainai

6 pav. Faktoriaus „Atstumas iki pagrindinių transporto maršrutų“ įtaka objekto vieneto savikainai

Bendras patobulinimų plotas- remiantis agentų, kurių specializacija yra pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto pardavimas Maskvos srityje, apklausa, parduodant didesnio ploto objektus, pardavėjai yra pasirengę sutikti su tam tikru mokėjimo sumažinimu, kuris yra analogiškas "nuolaidai didmeninei prekybai". ", t.y didesnio ploto objektai, kaip taisyklė, kainuoja mažiau pagal vieną kvadratinį metrą. Koeficiento „bendras patobulinimų plotas“ verčių diapazonas buvo 110–75 000 kv. m., vidutinė vertė 8 939 kv. m.

7 pav. Veiksnio „Bendras patobulinimų plotas“ įtaka objekto vieneto kainai

Bendras žemės sklypo plotas. Didesnę paklausą rinkoje turi gamybos ir sandėliavimo patalpos su didesniu žemės sklypu. Kadangi perteklinėje žemėje galima organizuoti automobilių parkavimą, įrengti atvirą sandėlį įvairioms prekėms, yra galimybė manevruoti sunkiasvorį transportą. Faktoriaus „Bendras sklypo plotas“ vertės diapazonas buvo 1 300–83 200 kv. m., vidutinė vertė 22 764 kv. m.

8 pav. Veiksnio „Bendras žemės sklypo plotas“ įtaka objekto vieneto kainai

Svarbiausi kokybės veiksniai yra šie:

Būsena / lygis vidaus apdaila gamybos ir sandėliavimo patalpos– gera pastato būklė arba atlikta jame kapitalinis remontas išgelbėti potencialų savininką nuo papildomų investicijų į objektą pritraukimo. Geros būklės gamybinių ir sandėliavimo pastatų arba įmontuojamų patalpų su paprastos apdailos pasiūlymo kainos yra didesnės nei patenkinamos būklės objektų kainos.

1 lentelė. Faktoriaus "Būklė / vidaus apdailos lygis" reikšmės

Inžinerinių tinklų prieinamumas ir būklė taip pat vaidina svarbų vaidmenį formuojant gamybos ir sandėliavimo patalpos vertę. Šis veiksnys lemia normaliam objekto funkcionavimui būtinų investicijų apimtį, o gamybos ir saugojimo funkcijos įgyvendinimo požiūriu svarbiausia yra elektros ir šilumos tiekimo prieinamumas.

2 lentelė. Veiksnio "Inžinerinių tinklų buvimas ir būklė" reikšmės

Privažiavimo kelių įrengimas ir jų patogumas- paklausiausios yra aikštelės su keliais patogiais privažiavimais. Privažiavimo kelių patogumas vertinamas pagal balų sistemą, atsižvelgiant į eismo klasę ir lygį gatvėje, iš kurios transportas įvažiuoja į teritoriją, bei laikino stovėjimo joje galimybę.

3 lentelė. Veiksnio „Įranga su privažiavimo keliais ir jų patogumas“ reikšmės

Priklausomai nuo gamybos tipo, galima atsižvelgti į kitus kainodaros veiksnius (geležinkelio linijos buvimą, lubų aukštį, kranų prieinamumą ir kt.).

Pagrindinės tendencijos ir prognozės pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto rinkoje Maskvoje ir Maskvos regione

• 2013 metais buvo patikslintas pramonės ir sandėliavimo nekilnojamojo turto klasifikatorius - patikslinta informacija apie A + klasės objektus.
• Kokybiškos pasiūlos trūkumo fone rinkoje išlieka didelė paklausa, 2013 metais vakansijos lygis siekė 1-2%.
• Pagrindinis naujų objektų paleidimas patenka į populiarias kryptis: pietus, pietryčius, pietvakarius. Tuo pačiu metu beveik visi objektai priklauso „A“ klasei.
• Pramonės ir sandėliavimo nekilnojamojo turto segmente sandorių apimtys siekė apie 1,3 mln. m.
• Gana nauja tendencija yra projektų įgyvendinimas nutolęs nuo Maskvos žiedinio kelio 30-50 km atstumu.
• Vis labiau populiarėja projektų įgyvendinimas pagal „built-to-suit“ schemą – įvairiais vertinimais, 2013 metais tokiu būdu buvo įgyvendinta nuo 35% iki 60% plotų.
• Atsižvelgiant į kai kurių projektų paleidimo datos nukėlimą, 2014 m. gali būti išlaikytas 2013 m. Tuo pat metu laisvų patalpų lygis turėtų išlikti 2-4 proc.
• Nuomos įkainių ir objektų pardavimo kaštų augimas nenumatomas – pagrindinis suvaržymas yra nepalanki 2014 metų makroekonominė prognozė (prognozuojame žemą BVP ir kitų socialinių ekonominių rodiklių augimą).
• Tarp didžiausių 2014 metais paskelbtų projektų rinkos ekspertai išskiria: South Gate pramonės parką ir Radumlya logistikos parką, kurių bendras plotas 200 ir 155 tūkst. m., atitinkamai.

Išvados: arti rekordinių eksploatuojamų patalpų apimčių pramonės ir sandėliavimo nekilnojamojo turto rinkoje Maskvoje ir Maskvos regione didelės įtakos paklausai, kuri ir toliau išlieka aukšta, neturėjo. Nesant didelių komercinių svyravimų dėl aukštas lygis paklausą, galime daryti išvadą, kad rinka stabilizuojasi. Pagrindiniai veiksniai, stabdantys rinką nuo tolesnės aktyvios plėtros, yra makroekonominiai – bendros ekonominės situacijos nestabilumas didina vystytojų rizikas, verčia pastaruosius aktyviau dirbti pagal „build-to-suit“ schemą.

Užsisakyti paslaugą ar gauti papildomos informacijos galite susisiekę su mūsų biurais telefonu:

7 812 326-20-06 Sankt Peterburgas
+7 495 955-78-37 Maskva
+7 343 372-54-75 Jekaterinburgas
El. paštas Paštas: