hipoteka - investicijų analizė

Hipotekos investicijų analizė skirta nustatyti turto vertę kaip nuosavo ir skolinto kapitalo sąnaudų sumą. Taip atsižvelgiama į investuotojo nuomonę, kad jis apmoka ne nekilnojamojo turto, o kapitalo kainą. Paskola vertinama kaip priemonė padidinti investicijas, reikalingas sandoriui užbaigti. Nuosavybės kaina apskaičiuojama diskontuojant pinigų srautus investuotojui į akcijas nuo įprastų pajamų ir iš grąžinimo, skolinimosi kaina skaičiuojama diskontuojant skolos aptarnavimo mokėjimus.

Dabartinė turto vertė nustatoma atsižvelgiant į diskonto normas ir pinigų srautų charakteristikas. Tai yra, dabartinė vertė priklauso nuo projekto trukmės, nuosavo ir skolinio kapitalo santykio, ekonominės savybės nuosavybės teisę ir atitinkamas diskonto normas.

Hipotekos investicijų analizės metodai

Analizei naudojami du metodai (du metodai): tradicinis metodas ir Ellwood technika. Tradicinis metodas aiškiai atspindi investicijų ir hipotekos analizės logiką. Ellwoodo metodas, atspindintis tą pačią logiką, naudoja investicijų komponentų grąžos ir nuosavybės rodiklių santykius.

Tradicinis metodas. Taikant šį metodą atsižvelgiama į tai, kad investuotojas ir skolintojas tikisi gauti grąžą iš savo investuotų lėšų ir jas grąžinti. Šios palūkanos turi būti užtikrintos bendromis pajamomis už visą investicijų sumą ir turto pardavimą investicinio projekto pabaigoje. Reikalingų investicijų suma nustatoma kaip dabartinės pinigų srauto vertės, kurią sudaro investuotojo nuosavas kapitalas ir dabartinis skolos likutis, suma.

Investuotojo pinigų srautų dabartinė vertė susideda iš dabartinės periodinės vertės kasos kvitai, nuosavybės turto vertės padidėjimas dėl paskolos amortizavimo. Einamojo skolos likučio vertė yra lygi paskolos aptarnavimo mokėjimų dabartinei vertei likusiam terminui, diskontuotai taikant palūkanų normą.

Kainos apskaičiavimas tradicine technika atliekamas trimis etapais.

1 etapas. Reguliarių pajamų srautų dabartinės vertės nustatymas:

Parengiama ataskaita apie prognozuojamo laikotarpio pajamas ir išlaidas, o skolos aptarnavimo sumos skaičiuojamos pagal paskolos ypatybes – palūkanų normą, visą amortizacijos laikotarpį ir grąžinimo terminus, paskolos dydį ir mokėjimų dažnumą. grąžinti paskolą;

Nustatomi pinigų srautai nuosavų lėšų;

Apskaičiuojama investuoto kapitalo grąžos norma;

Pagal apskaičiuotą grąžos normą nuosavybės nustatoma įprastinių pinigų srautų dabartinė vertė neatskaičius mokesčių.

2 etapas. Grąžinimo pajamų dabartinės vertės, atėmus nesumokėtą paskolos likutį, nustatymas:

Nustatomos pajamos iš grąžinimo;

Iš grąžinimo pajamų atimamas skolos likutis objekto nuosavybės teisės laikotarpio pabaigoje;

Remiantis 1 žingsnyje apskaičiuota nuosavybės grąžos norma, nustatoma dabartinė šio pinigų srauto vertė.

3 etapas. Turto vertės nustatymas sumuojant dabartines analizuojamų pinigų srautų vertes.

Matematiškai turto vertės apibrėžimą galima pavaizduoti kaip formulę

kur NOI – projekto n metų grynosios veiklos pajamos;

DS – skolos aptarnavimo suma n projekto metais;

TG - grąžinimo suma, neįskaitant pardavimo išlaidų;

UM – neapmokėtas paskolos likutis projekto termino pabaigoje P;

i - nuosavybės grąža;

M - pradinė paskolos suma arba dabartinis pagrindinės sumos likutis.

Ši formulė gali būti taikoma kaip lygtis šiais atvejais:

Jeigu sunku numatyti turto grąžinimo dydį, tačiau galima nustatyti jo kitimo tendencijas pradinės savikainos atžvilgiu, tai skaičiavimuose galima naudoti grąžinimo vertę, išreikštą pradinės savikainos dalimis;

Jei problemos sąlygoje nurodyta ne paskolos suma, o tik paskolos dalis.

Apsvarstykite pagrindinius investicinių projektų efektyvumo kriterijus.

grynoji dabartinė vertė - kriterijus, pagal kurį įvertinama projekto naudos viršija sąnaudas, atsižvelgiant į dabartinę pinigų vertę

kur NPV yra investicinio projekto grynoji dabartinė vertė; Bendra - pradinė investicija; C i - t laikotarpio pinigų srautas; i, - diskonto norma laikotarpiui t.

Teigiamas NPV reiškia, kad grynųjų pinigų įplaukos iš projekto viršija jo įgyvendinimo išlaidas.

Grynosios dabartinės vertės taisyklės taikymo veiksmai:

Pinigų srautų iš projekto prognozavimas per numatomą valdos gyvavimo laikotarpį, įskaitant perpardavimo pajamas to gyvavimo laikotarpio pabaigoje;

Kapitalo alternatyviųjų kaštų finansų rinkoje nustatymas;

Projekto pinigų srautų dabartinės vertės nustatymas diskontuojant pagal kursą, atitinkantį alternatyviuosius kapitalo kaštus ir atimant pradinių investicijų sumą;

Projekto su maksimalia NPV verte pasirinkimas iš kelių variantų.

Kuo didesnė NPV, tuo didesnes pajamas investuotojas gauna investuodamas kapitalą.

Apsvarstykite pagrindines investicinių sprendimų priėmimo taisykles.

1) Projektas turėtų būti investuojamas, jei NPV vertė yra teigiama. Nagrinėjamas efektyvumo kriterijus (NPV) leidžia atsižvelgti į pinigų vertės kitimą laikui bėgant, priklauso tik nuo prognozuojamo pinigų srauto ir alternatyvios kapitalo kainos. Kelių investicinių projektų grynosios dabartinės vertės išreiškiamos šiandienos pinigais, todėl juos galima teisingai palyginti ir pridėti.

2) Skaičiuojant NPV naudojama diskonto norma nustatoma pagal alternatyviuosius kapitalo kaštus, t.y. investuojant pinigus su vienoda rizika, atsižvelgiama į projekto pelningumą. Praktiškai projekto pelningumas gali būti didesnis nei projekto su alternatyvia rizika. Todėl į projektą reikėtų investuoti, jei grąžos norma yra didesnė už alternatyviąsias kapitalo sąnaudas.

Svarstomos investicinių sprendimų priėmimo taisyklės gali prieštarauti, jei pinigų srautai yra daugiau nei per du laikotarpius.

Atsipirkimo laikotarpis - laiko, kurio reikia, kad projekto pinigų srautų suma taptų lygi pradinių investicijų sumai. Šį investicijų efektyvumo matuoklį naudoja investuotojai, norintys sužinoti, kada bus visa investuoto kapitalo grąža.

Trūkumas: neatsižvelgiama į mokėjimus po atsipirkimo laikotarpio.

Ellwood technika. Jis naudojamas atliekant investicijų ir hipotekos analizę ir duoda tuos pačius rezultatus kaip ir tradicinė technika, nes remiasi tais pačiais pradiniais duomenimis ir idėjomis apie nuosavybės ir skolinto kapitalo interesų santykį per investicijos kūrimo laikotarpį. projektą. Puiki Ellwood technika yra ta, kad ji leidžia analizuoti turtą pagal jo kainą pagal nuosavybės rodiklių pelningumo koeficientus investicijų struktūroje, viso kapitalo vertės pokyčius ir gana aiškiai parodo nuosavo kapitalo keitimo per investiciją mechanizmą. laikotarpį.

Bendras Ellwood formulės vaizdas:

R o \u003d / (l + D n a),

kur R 0 -- bendros kapitalizacijos koeficientas;

C – Ellwood hipotekos koeficientas;

D -- dalies turto vertės pokytis;

(sff,Y e) – kompensavimo fondo koeficientas pagal nuosavybės grąžos normą;

D n -- prognozuojamo laikotarpio pajamų dalies pokytis;

a--stabilizavimo koeficientas.

Ellwood hipotekos koeficientas:

С = Y e + p(sff, Y e ) -Rm,

kur p - einamojo paskolos likučio dalis, amortizuota už prognozuojamą laikotarpį,

Išraiška 1/(1 + D n a) lygtyje yra stabilizuojantis veiksnys ir naudojamas, kai pajamos nėra pastovios, bet nuolat kinta. Paprastai nustatomas pajamų kitimo dėsnis (pavyzdžiui, tiesinis, eksponentinis, pagal kaupimo fondo koeficientą), pagal kurį stabilizavimo koeficientas a. pagal iš anksto apskaičiuotas lenteles. Vertė nustatoma prieš vertinimo dieną gautas pajamas padalijus iš kapitalizacijos koeficiento, atsižvelgiant į pajamų stabilizavimąsi. Ateityje Ellwood techniką svarstysime tik dėl nuolatinių pajamų.

Parašykime Ellwood išraišką neatsižvelgdami į nekilnojamojo turto vertės pokyčius ir su pastoviomis pajamomis:

R \u003d Y e - t.

Ši išraiška vadinama baziniu kapitalizacijos koeficientu, kuris yra lygus galutinės nuosavybės grąžos normai, pakoreguotai pagal finansavimo ir nusidėvėjimo sąlygas.

Apsvarstykite bendro kapitalizacijos koeficiento struktūrą Ellwood formulėje, neatsižvelgdami į turto vertės pokyčius, kuriems grąžos normoms nustatyti naudojame investicijų grupės metodą. Ši technika sveria grąžos normas savo ir skolinto kapitalo atitinkamomis viso investuoto kapitalo dalimis:

Y 0 \u003d mY m + (1-m) Y e.

Kad ši išraiška taptų lygiavertė baziniam koeficientui r , reikia atsižvelgti į dar du veiksnius. Pirmasis yra tas, kad investuotojas turi periodiškai atimti iš savo pajamų, kad amortizuotų paskolą, sumažindamas nuosavą kapitalą. Todėl reikia pakoreguoti Y 0 reikšmę ankstesnėje išraiškoje, pridedant periodiškai mokamą viso kapitalo dalį su palūkanomis, lygiomis paskolos palūkanų normai. Šio koregavimo išraiška yra skolinio kapitalo dalis t, padaugintas iš kompensavimo fondo koeficiento pagal palūkanų normą (sff,Y m). Reikšmė (sff,) Y m) lygi skirtumui tarp hipotekos konstantos ir palūkanų normos, t.y. R m -Y m . Taigi su šiuo pakeitimu:

Y 0 = mano m + (1 m) Y e + m(Rm-Ym).

Antrajame koregavimo termine turi būti atsižvelgta į tai, kad investuotojo nuosavas kapitalas dėl atkūrimo padidės per laikymo laikotarpį nuvertėjusios paskolos dalies suma. Norėdami nustatyti šį koregavimą, padauginkite nusidėvėjusią sumą kaip bendros sumos dalį pradinis kapitalasį atkūrimo fondo koeficientą pagal galutinę nuosavybės grąžą (pardavimas į nuosavybę įvyksta laikymo laikotarpio pabaigoje). Todėl antrasis pataisos narys yra: mp(sff,Y m), ir su minuso ženklu, nes šis pakeitimas padidina išlaidas.

Šiuo būdu:

Y 0 \u003d mY m + (1-m) Y e + m (R m -Y m) -mp (sff, Y e),

o sujungus panašius terminus ir pakeitus Y 0 į r (neatsižvelgti į turto vertės pasikeitimą):

r \u003d Y 0 -m.

Taigi gauname Ellwood išraiškos bazinį didžiųjų raidžių koeficientą. Nuoseklus perėjimas nuo investicinės grupės technikos per atsižvelgiant į būtinus Ellwood išraiškos pakeitimus rodo, kad ši išraiška iš tikrųjų atspindi visus savo ir skolintų pinigų, kartu su investuotu kapitalu, ypač finansiniu svertu, nusidėvėjimu hipotekos paskola ir nuosavybės kapitalo prieaugis, atsirandantis dėl paskolos amortizavimo.

Investicijų ir hipotekos analizė grindžiama turto vertės, kaip nuosavo kapitalo ir skolintų lėšų sąnaudų derinio, idėja. Atitinkamai, maksimali protinga turto kaina yra apibrėžiama kaip investuotojo lėšoms priskirtinų pinigų srautų, įskaitant grąžinimo pajamas, dabartinės vertės ir paskolos sumos arba jos likučio suma.

Atliekant investicijų ir hipotekos analizę, atsižvelgiama į investuotojo nuomonę, kad jis apmoka ne nekilnojamojo turto, o nuosavo kapitalo kainą, o paskola vertinama kaip papildoma priemonė sandoriui užbaigti ir nuosavam kapitalui didinti. Analizei naudojami du metodai (du metodai): tradicinis metodas ir Ellwood technika. Tradicinis metodas aiškiai atspindi investicijų ir hipotekos analizės logiką. Ellwoodo metodas, atspindintis tą pačią logiką, naudoja investicijų komponentų grąžos ir nuosavybės rodiklių santykius.

Tradicinis metodas. Taikant šį metodą atsižvelgiama į tai, kad investuotojas ir skolintojas tikisi gauti grąžą iš savo investuotų lėšų ir jas grąžinti. Šios palūkanos turi būti užtikrintos bendromis pajamomis už visą investicijų sumą ir turto pardavimą investicinio projekto pabaigoje. Reikalingų investicijų suma nustatoma kaip dabartinės pinigų srauto vertės, kurią sudaro investuotojo nuosavas kapitalas ir esamas skolos likutis, suma.

Dabartinę investuotojo pinigų srauto vertę sudaro dabartinė periodinių pinigų įplaukų vertė, nuosavybės turto vertės padidėjimas dėl paskolos amortizavimo. Einamojo skolos likučio vertė yra lygi paskolos aptarnavimo mokėjimų dabartinei vertei likusiam terminui, diskontuotai taikant palūkanų normą.

Kainos apskaičiavimas tradicine technika atliekamas trimis etapais.

I etapas Priimtam prognozuojančiam laikotarpiui sudaroma pajamų ir sąnaudų ataskaita ir nustatomas pinigų srautas prieš apmokestinimą, tai yra nuosavo kapitalo. Etapas baigiamas dabartinės šio srauto vertės nustatymu pagal prognozuojamą laikotarpį ir galutinę investuotojo tikėtiną nuosavybės grąžą. Y e .

II etapas. Pajamos iš turto perpardavimo nustatomos iš perpardavimo kainos atimant sandorio išlaidas ir skolos likutį prognozuojamo laikotarpio pabaigoje. Pajamų dabartinė vertė apskaičiuojama ta pačia norma.

III etapas. Akcinio kapitalo dabartinė vertė nustatoma sudėjus etapų rezultatus. Turto vertė apskaičiuojama kaip nuosavo kapitalo savikainos ir esamo skolos likučio sumos rezultatas.

Taikykime tradicinę techniką konkrečiam investiciniam projektui ir naudokime ją kaip pagrindą iliustruojant visus tolesnius investicijų ir hipotekos analizės elementų svarstymus.

1. Pradiniai projekto duomenys.

Per prognozuojamą penkerių metų laikotarpį turtas uždirbs 70 000 USD metinių pajamų. Šio laikotarpio pabaigoje turtas bus parduotas už 700 000 USD (atėmus pardavimo išlaidas). Norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, naudojama 300 000 USD hipotekos paskola, paimta dvidešimt metų, I aukštas 5% per metus su mėnesinėmis įmokomis. Investuotojas reikalauja 20% galutinės nuosavybės grąžos (8.1 lentelė).

Nekilnojamojo turto kainą nustatysime tradicine technika, remdamiesi pradiniais duomenimis ir prielaidomis. Pirmiausia išsiaiškinkime, kokia galima maksimali kaina už nekilnojamąjį turtą, įsigytą neskolinant pinigų (beskolinis turtas). Šiuo atveju visas grynosios pajamos o visa perpardavimo kaina yra visiškai priskiriama investuotojo nuosavybei (jokių palūkanų ar skolos amortizavimo).

8.1 lentelė Dabartinės vertės apskaičiavimas

Taigi, 490 660 USD (suapvalinta) investicija be paskolos investuotojui suteiktų 20 % galutinę grąžą. Nors dabartinė grąža yra

70000/490660= 0,1427(14,27%),

ji padidės iki 20% galutinės grąžos vertės dėl nekilnojamojo turto vertės padidėjimo prognozuojamu laikotarpiu.

2. Dabar nustatykime protingą nekilnojamojo turto, įsigyto su paskola, kainą. Norėdami išspręsti, naudojame tradicinę algebrinės formos techniką.

Kainos algebrinė išraiška parašyta ta pačia trijų pakopų logine seka:

V = aš + II + PONAS,

kur PONAS-- esamą pagrindinės skolos sumos likutį;

(pvaf Y e ,n) -- vieno anuiteto dabartinės vertės koeficientas su galutine nuosavybės grąža Y e ir terminas n;

NE AŠ-- grynosios veiklos pajamos;

D.S.-- kasmetinis skolos aptarnavimas;

(pvfY e ,n)-- vieneto einamosios kainos koeficientas (reversija);

RP-- nekilnojamojo turto perpardavimo kaina (reversija);

OS- skolos likutis termino pabaigoje P.

Šioje išraiškoje pakeičiame pirminius duomenis ir pirmiau apibrėžtų veiksnių reikšmes. Vertybės D.S. ir OS apskaičiuojamas pagal žinomas paskolos sąlygas:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 282 252,4) + 300 000,

V = 534 660 USD (suapvalinta).

Paskaičiuota teisinga kaina 534 660 USD yra didesnė nei neskolinto pirkimo kaina. Kaip minėta anksčiau, investuotoją pirmiausia domina akcinio kapitalo kaina ir augimas. Investuotojas pasiruošęs mokėti didelis kiekis su teigiamu svertu, kaip yra šiuo atveju (nuosavo kapitalo grąža didesnė nei paskolos palūkanų normos), už galimybę ženkliai padidinti galutinę nuosavų lėšų grąžą ir sumažinti nuosavo kapitalo investicijas.

Tradicinės technikos algebrinė forma yra patogi, kai dabartinės skolos ir (ar) perpardavimo dydis nustatomas akcijomis (procentais) nuo pradinės nekilnojamojo turto kainos. Bendrąją išraišką rašome algebrine forma, kai vietoj paskolos sumos žinomas hipotekos skolos koeficientas t, a savikaina nustatoma D akcijomis nuo dabartinės kainos v.

V = (pvaf)(N0I-mVDS 1) + [(pvf)(l ± D)V-mVOS 1)] + mV,

kur D.S. 1 - skolos aptarnavimas su viena paskola arba hipotekos nuolatine paskola;

OS 1 -- negrąžinta paskolos dalis iki prognozuojamo laikotarpio pabaigos arba skolos likutis, jei paskola yra viena;

D – nekilnojamojo turto vertės padidėjimo arba sumažėjimo dalis.

3. Tarkime, kad vietoj paskolos sumos pateikiamas hipotekos skolos koeficientas m = 60%, o vietoj perpardavimo kainos – vertės padidėjimas nuosavybės laikotarpiui 25%.

Pakeičiame skaitines reikšmes:

V\u003d 2,99 (70 000 – 0,6 V 0,158) + 0,4 (1,25 V – 0,6 V 0,938) + 0,6 V,

V= 512 236,91 USD = 512 237 USD

4. Tradiciniais metodais nustatykite nekilnojamojo turto kainą su esama hipoteka. Tarkime, kad turtas yra dabartinė būklė apsunkintas hipoteka, užtikrinta prieš septynerius metus gauta 300 000 JAV dolerių hipotekos paskola dvidešimties metų laikotarpiui, kas mėnesį mokant po 15 proc. Likusios sąlygos yra iš pagrindinio pavyzdžio.

Dabartinis skolos likutis yra

PONAS= 270 519,95 USD (nuo paskolos sąlygų).

Skolos likutis grąžinimo metu:

OS = 166 052,17 USD (per 7+5=12 metų).

Pakeiskite reikšmes:

V= 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 166 052,17) + 270 519,95,

V= 551 660 USD

5. Nustatyti galutinės nuosavybės grąžos normą su žinomais projekto parametrais pagal esamą nekilnojamojo turto kainą. Tokia problema gali kilti, pavyzdžiui, kai vertintojas bando nustatyti investuotojų reikalavimus konkrečioje rinkoje pagal neseniai parduotus analogus su žinomais investavimo parametrais.

Šiai problemai išspręsti naudojant algebrinę formą, reikia nustatyti faktorius (pvaf) ir (pvf) esant skirtingoms grąžos normoms ir pakeisti juos lygybe su žinoma dabartine kaina. SP kol ši lygybė taps tapatybe.

Problema išsprendžiama apytiksliai ir daug greičiau naudojant finansinį skaičiuotuvą, nes galutinė nuosavybės grąža su žinoma dabartine nuosavybės verte yra lygi vidinė norma atvyko IRR nuosavam kapitalui ir susijusiems pinigų srautams.

Naudokime duomenis iš ankstesnio pavyzdžio.

Dabartinė nuosavybės vertė: 551660-270520 = 281 140 USD

Nuosavo kapitalo grąža: 70 000–47 404,4 USD = 22 595,6 USD per metus

Pardavimo pajamos: 700 000–166 052 = 533 948 USD

Skaičiavimo rezultatas: Y e = IRR 20%.

Vertės gavimas Y e , kur 281 140 USD investicijos į akcijas vertė atitinka numatomą pinigų srautą.

Tradicinė hipotekos-investicinės analizės technika leidžia daryti tam tikras išvadas dėl prognozuojamo laikotarpio įtakos vertinimo rezultatams. Svarbus veiksnys, ribojantis laikymo laikotarpį investuotojo požiūriu, yra tai, kad nusidėvėjimas (turtas) ir palūkanų atskaitymai iš pelno mokesčių tikslais laikui bėgant mažėja. Be to , gali atsirasti palankesnių investavimo galimybių (išoriniai veiksniai). Kita vertus, dabartinė būsto paskolos skolos koeficiento vertė palaipsniui mažėja, o tai lemia finansinio sverto efektyvumo mažėjimą. Analizė naudojant tradicinius pasirinkimo sandorių su skirtingais laikymo laikotarpiais metodus rodo akivaizdų prognozuojamo laikotarpio poveikį numatomos vertės vertei. Tuo pačiu metu priklausomybė yra tokia, kad didėjant numatomam laikymo laikotarpiui, numatomos vertės vertė mažėja, nesant vertės pokyčio per prognozuojamus laikotarpius.

Ellwood technika. Jis naudojamas atliekant investicijų ir hipotekos analizę ir duoda tuos pačius rezultatus kaip ir tradicinė technika, nes remiasi tais pačiais pradiniais duomenimis ir idėjomis apie nuosavybės ir skolinto kapitalo interesų santykį per investicijos kūrimo laikotarpį. projektą. Puiki Ellwood technika yra ta, kad ji leidžia analizuoti turtą pagal jo kainą pagal nuosavybės rodiklių pelningumo koeficientus investicijų struktūroje, viso kapitalo vertės pokyčius ir gana aiškiai parodo nuosavo kapitalo keitimo per investiciją mechanizmą. laikotarpį.

Bendras Ellwood formulės vaizdas:

R o \u003d / (l + D n a),

kur R 0 -- bendros kapitalizacijos koeficientas;

C – Ellwood hipotekos koeficientas;

D -- dalies turto vertės pokytis;

(sff,Y e) – kompensavimo fondo koeficientas pagal nuosavybės grąžos normą;

D n -- prognozuojamo laikotarpio pajamų dalies pokytis;

a--stabilizavimo koeficientas.

Ellwood hipotekos koeficientas:

С = Y e + p(sff, Y e )-R m ,

kur R- einamojo paskolos likučio dalis, amortizuota už prognozuojamą laikotarpį,

R m-- hipotekos konstanta, palyginti su dabartiniu skolos likučiu.

Išraiška 1/(1 + D n a) lygtyje yra stabilizuojantis veiksnys ir naudojamas, kai pajamos nėra pastovios, bet nuolat kinta. Paprastai nustatomas pajamų kitimo dėsnis (pavyzdžiui, tiesinis, eksponentinis, pagal kaupimo fondo koeficientą), pagal kurį nustatomas stabilizavimo koeficientas. a pagal iš anksto apskaičiuotas lenteles. Vertė nustatoma prieš vertinimo dieną gautas pajamas padalijus iš kapitalizacijos koeficiento, atsižvelgiant į pajamų stabilizavimąsi. Ateityje Ellwood techniką svarstysime tik dėl nuolatinių pajamų.

Parašykime Ellwood išraišką neatsižvelgdami į nekilnojamojo turto vertės pokyčius ir su pastoviomis pajamomis:

R \u003d Y e - t.

Ši išraiška vadinama baziniu kapitalizacijos koeficientu, kuris yra lygus galutinės nuosavybės grąžos normai, pakoreguotai pagal finansavimo ir nusidėvėjimo sąlygas.

Apsvarstykite bendro kapitalizacijos koeficiento struktūrą Ellwood formulėje, neatsižvelgdami į turto vertės pokyčius, kuriems grąžos normoms nustatyti naudojame investicijų grupės metodą. Šis metodas įvertina nuosavybės ir skolos grąžos normas atitinkamomis viso investuoto kapitalo proporcijomis:

Y 0 \u003d mY m + (1-m) Y e.

Kad ši išraiška taptų lygiavertė baziniam koeficientui r , reikia atsižvelgti į dar du veiksnius. Pirmasis yra tas, kad investuotojas turi periodiškai atimti iš savo pajamų, kad amortizuotų paskolą, sumažindamas nuosavą kapitalą. Todėl reikia pakoreguoti Y 0 reikšmę ankstesnėje išraiškoje, pridedant periodiškai mokamą viso kapitalo dalį su palūkanomis, lygiomis paskolos palūkanų normai. Šio koregavimo išraiška yra skolinio kapitalo dalis t, padaugintas iš kompensavimo fondo koeficiento pagal palūkanų normą (sff,Y m). Reikšmė (sff,) Y m) lygi skirtumui tarp hipotekos konstantos ir palūkanų normos, t.y. R m -Y m . Taigi su šiuo pakeitimu:

Y 0 = mano m + (1 m) Y e + m(Rm-Ym).

Antrajame koregavimo termine turi būti atsižvelgta į tai, kad investuotojo nuosavas kapitalas dėl atkūrimo padidės per laikymo laikotarpį nuvertėjusios paskolos dalies suma. Norėdami nustatyti šį koregavimą, padauginkite nusidėvėjusią sumą kaip viso pradinio kapitalo dalį iš atkūrimo fondo koeficiento pagal galutinę nuosavybės grąžos normą (pardavimas į nuosavybę įvyksta laikymo laikotarpio pabaigoje). Todėl antrasis pataisos narys yra: mp(sff,Y m), ir su minuso ženklu, nes šis pakeitimas padidina išlaidas.

Šiuo būdu:

Y 0 \u003d mY m + (1-m) Y e + m (R m -Y m) -mp (sff, Y e),

o sujungus panašius terminus ir pakeitus Y 0 į r (neatsižvelgti į turto vertės pasikeitimą):

r \u003d Y 0 -m.

Taigi gauname Ellwood išraiškos bazinį didžiųjų raidžių koeficientą. Nuoseklus perėjimas nuo investicinės grupės metodo, apskaitant būtinus Ellwood išraiškos koregavimus, rodo, kad ši išraiška iš tikrųjų apima visus nuosavybės ir skolos transformacijos elementus kartu su investuotu kapitalu, ypač finansinį svertą, hipotekos paskolos amortizaciją ir nuosavą kapitalą. pelnas, gautas dėl paskolos amortizavimo.

1. Įvertinkite beskolų pajamų turtą, kuris per penkerių metų laikymo laikotarpį generuoja 70 000 USD grynųjų metinių pajamų. Iki šio laikotarpio pabaigos turto vertė padidės 30%. Investuotojas reikalauja 20 % didžiausios nuosavybės grąžos.

Šiuo atveju formulė atrodys taip:

R \u003d Y e + D (sff, Y e),

nes m = 0 pagal uždavinio sąlygą.

(sff,Y e 5 metai) = 0,1344.

Pakeiskite reikšmes:

R = 0,2 -0,3 x 0,1344 \u003d 0,1597;

V = NOI / R = 70 000 / 0,1597 = 438 360 USD

2. Tas pats turtas perkamas su būsto paskola 60% nuo turto vertės dvidešimt metų su 15% mėnesine įmoka per metus. Nustatykite turto vertę.

Ellwoodo išraiška bendram didžiųjų raidžių rašymo koeficientui:

R 0 \u003d Y e -m + D (sff, Y e).

Pakeitus reikšmes:

R 0 = 0,2-0,6 (0,2+ 0,0594x0,1344-0,158) -0,3x0,1344 \u003d 0,1297;

V = NOI / R o = 70 000 / 0,1297 = 539 707 USD

Ellwood technika gali būti naudojama, jei skolos ir turto vertės vertės nurodomos pinigine išraiška. Šiuo atveju koeficientai ir dalies parametrai išreiškiami savikaina v.

3. Turtas (ankstesnis pavyzdys) perkamas su 300 000 USD paskola. Tikimasi, kad turto vertė per penkerius metus padidės 160 000 USD. Kokia yra pagrįsta maksimali turto kaina?

Ellwood lygtį rašome pakeisdami žinomas ir apskaičiuotas reikšmes ir išreikšdami atitinkamus parametrus sąnaudomis:

V=532–195 USD

Vertinant nekilnojamąjį turtą su esama hipoteka, reikia atsižvelgti į tai, kad vertės p, R m ir t Ellwood formulėje yra skolos, grąžintos per prognozuojamą laikotarpį, dalis, palyginti su dabartiniu likučiu, hipotekos konstanta, apskaičiuota pagal dabartinį paskolos likutį, ir dabartinis hipotekos skolos santykis.

4. Nustatyti nekilnojamojo turto su esama hipoteka prieš septynerius metus suteiktą būsto paskolą 60% vertės dvidešimties metų 15% per metus su mėnesinėmis įmokomis kainą, neatsižvelgiant į vertės pokyčius.

R o \u003d r \u003d Y e - M.

Nustatykime dabartines m, R m ir p reikšmes:

m = 0,5383; Rm = 0,1761; p = 0,1957.

r = 0,2–0,53883 (0,2 + 0,1957 x 0,1344–0,1761) = 0,173;

V = 70 000 USD / 0,173 = 404 680 USD

Ellwood lygtis, išreikšta skolos padengimo koeficientu. Finansuoti projektus, susijusius su didele rizika, susijusia su gavimu stabilias pajamas, gali keisti kreditorių orientaciją skolintų lėšų dydį lemiančio kriterijaus atžvilgiu. Kredito davėjas mano, kad šioje situacijoje paskolos dydį tikslingiau nustatyti ne pagal kainą, o pagal investuotojo metinių grynųjų pajamų ir metinių įmokų pagal paskolos įsipareigojimą santykį, t.y. paskolos davėjas reikalauja garantuoja, kad šio koeficiento vertė (natūralu, daugiau nei vienas) nebus mažesnė už kokią nors minimalią kreditoriaus nustatytą reikšmę. Šis santykis vadinamas skolos padengimo koeficientu: DCR = NOI/DS.

Šiuo atveju hipotekos skolos santykis Ellwood lygtyje turėtų būti išreikštas skolos padengimo koeficientu DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(R m Y m ,) = R/(R m m) arba m = R/(DCRR m).

Pakeitus šią išraišką į m gauname Ellwood lygtį, išreikštą skolos padengimo santykiu:

5. Įvertinkite pelningą nekilnojamąjį turtą, kuris atneša 70 000 USD grynąsias metines pajamas, 5 metų eksploatavimo laikotarpį. Spėjama, kad po šio laikotarpio nekilnojamojo turto vertė padidės 30 proc. Turtas perkamas su būsto paskola 15% per metus, su mėnesinėmis įmokomis, 20 metų terminu ir skolos padengimo koeficientu 1,3. Investuotojas reikalauja 20 % didžiausios nuosavybės grąžos.

Mes pakeičiame reikšmes ir nustatome bendrą kapitalizacijos koeficientą:

SP = 70 000 USD / 0,1283 = 545 800 USD

Hipotekos ir nuosavybės modeliai nustato tikrąją turto vertę pagal nuosavybės ir skolos kapitalo santykį. Hipotekos ir nuosavybės analizė, arba kapitalo struktūros analizė, yra analitinė priemonė, kuri daugeliu atvejų gali palengvinti vertinimo procesą. Teoriškai įrodyta, kad skolinis kapitalas vaidina svarbų vaidmenį nustatant nekilnojamojo turto vertę.

Beveik visi investiciniai sandoriai su nekilnojamuoju turtu atliekami dalyvaujant hipotekos paskolos. Naudodamiesi hipotekos paskolomis, investuotojai įgyja finansinį svertą, leidžiantį padidinti dabartinę grąžą, gauti daugiau vertės iš turto vertės padidėjimo, labiau diversifikuoti turtą ir padidinti palūkanų bei nusidėvėjimo atskaitymus mokesčių tikslais. Hipotekos kreditoriai gauna pagrįstai garantuotą pajamų sumą, užtikrintą paskola. Jie turi pirmojo reikalavimo teisę į paskolos gavėjo veiklos pajamas ir turtą pažeidus skolinius įsipareigojimus. Hipotekos investicijų analizė yra likutinis metodas. Akcijų investuotojai moka likusią pradinės kainos dalį.

Grynųjų veiklos pajamų likutį ir perpardavimo kainą jie gauna jau atlikus visus mokėjimus kreditoriams tiek dabartinio naudojimo metu, tiek perpardavus objektą.

Nekilnojamojo turto nuosavybės laikotarpį galima suskirstyti į tris etapus, kurių kiekviename kapitalo investuotojai gauna likutines pajamas:

1. turto įsigijimas - investuotojas atlieka privalomą grynųjų pinigų įmoką, kurios dydis yra lygus kainos likučiui atskaičius būsto paskolą, kuri virsta skola;

2. turto naudojimas - investuotojai gauna likutines grynąsias pajamas iš turto naudojimo atėmus iš jo privalomi mokėjimai skolų aptarnavimas;

3. likvidavimas - perparduodant turtą, kapitalo savininkas, grąžinęs būsto paskolos likutį, gauna pinigus iš pardavimo kainos.

Yra du hipotekos investicijų analizės metodai:

1. Tradicinis - tradicinio hipotekos-investicinės analizės modelio prielaida yra nuostata, kad bendroji nuosavybės kaina yra lygi dabartinės nuosavybės dalies vertės ir skolinio kapitalo palūkanų dabartinės vertės sumai. Nuosavų palūkanų kaina nustatoma diskontuojant pinigų srautą prieš mokesčius, o nuosavybės grąžos norma, apibrėžiama kaip vidutinė rinkos vertė, naudojama kaip diskonto norma.

2. Hipotekos-investicinės analizės modeliai, pagrįsti turto naudojimo pajamų kapitalizavimu. Labiausiai paplitęs šios grupės hipotekos investicijų analizės metodas yra nustatyti bendrą kapitalizacijos koeficientą naudojant Ellwood formulę. Be to, naudojamas investicinės grupės metodas ir tiesioginės kapitalizacijos metodas.

Tradicinė hipotekos investicijų analizės technika yra turto vertinimo metodas, pagrįstas visos išperkamo kapitalo, įskaitant hipotekos paskolas ir nuosavybės investicijas, sumos nustatymu. Taikant šį metodą, turto vertė apskaičiuojama prie pagrindinės hipotekos sumos pridedant dabartinę grynųjų pinigų įplaukų ir perpardavimo pajamų, kurių tikisi investuotojas, vertę. Taigi įvertinamos ir visos prognozuojamos grynosios veiklos pajamos, ir pajamų, gautų iš turto perpardavimo, suma.

Tradicinis metodas reikalauja, kad investuotojas gautų numatomus pinigų srautus ir perpardavimo pajamas. Šie du elementai suteikia apskaičiuotą dabartinę nuosavybės vertę. Pradinis paskolos likutis (neatsižvelgiant į tai, ar tai nauja paskola, ar investuotojui perduota skola) pridedamas prie nuosavybės kainos, siekiant nustatyti rinkos vertinimą. Jeigu nauja paskola jei esamomis rinkos sąlygomis ir gauta nuosavo kapitalo grąža atitinka esamus rinkos reikalavimus, rezultatas bus apskaičiuota turto rinkos vertė. Šiuo metodu neatsižvelgiama į apmokestinimo poveikį.

Tradicinės technikos principas yra tas, kad investuotojai ir kreditoriai gauna apskaičiuotą grąžą.

Bendra dabartinė kreditorių ir investuotojų pajamų vertė yra maksimali išperkamojo kapitalo vertė; atitinkamai tai yra kaina, kurią reikia sumokėti už turtą. Šis metodas pagerina grynųjų pinigų srauto į nuosavybę vertinimo metodą, nes jame atsižvelgiama į perpardavimo pajamas. Į pastarąją įeina investuotojo perpardavus gauto turto vertės padidėjimo (arba sumažėjimo) suma ir hipotekos amortizacija.

Ir hipotekos skolintojų, ir investuotojų uždirbta grąža turėtų apimti ir investicijų grąžą, ir investicijų grąžą.

Kalbant apie hipoteką, dabartinės pajamos yra skolos aptarnavimas. Savarankiškos hipotekos paskolos numato, kad per tam tikrą laikotarpį vienu metu mokamos palūkanos (pajamos nuo pagrindinės paskolos sumos) ir amortizacija (pagrindinės hipotekos sumos grąžinimas). Pagrindinės sumos likutis bet kuriuo momentu yra lygus visų mokėjimų, likusių iki visiško paskolos amortizavimo, dabartinei vertei, diskontuotai pagal nominalią hipotekos palūkanų normą. Būsto paskolos dažnai grąžinamos nepasibaigus visam amortizacijos terminui. Šiuo atveju hipotekos likutis sumokamas vienkartine išmoka grynaisiais, taigi skola grąžinama. nominali kaina skolinis įsipareigojimas yra lygi periodinio dabartinės vertės sumai mokėjimai grynaisiais ir dabartinė vienkartinės sumos grynųjų pinigų išmokėjimo paskolai grąžinti vertė, diskontuota pagal nominalią hipotekos palūkanų normą.

Dabartinė investicijos į akcijas vertė yra lygi pajamų srauto ir likvidavimo (perpardavimo) pajamų sumai, diskontuotai taikant nuosavybės grąžos normą. At tam tikromis sąlygomis hipotekos paskolą, nuosavybės kaina yra pagrįsta grynųjų pinigų įplaukomis ir perpardavimo pajamomis, kurias tikisi gauti investuotojai. Todėl dabartinė nuosavybės vertė yra lygi pinigų įplaukų dabartinės vertės ir perpardavimo pajamų dabartinės vertės sumai, diskontuotai pagal galutinę nuosavybės grąžą, atsižvelgiant į susijusią riziką. Taigi atsižvelgiama į investuotojų naudos gavimo dydį ir laiką.

Turto vertė arba jo kaina apskaičiuojama pagal (1) formulę:

Kaina = nuosavybės kaina + hipotekos paskola , (1)

Nuosavo kapitalo kaina apibrėžiama kaip dviejų elementų suma: grynųjų pinigų įplaukos ir perpardavimo pajamos. Abi prekės yra diskontuojamos atitinkama grąžos norma, o jų dabartinės vertės apskaičiuojamos naudojant dabartinės vertės koeficientus.

Jeigu tikimasi, kad numatomi pinigų įplaukimai bus vienodi, tai jų metinė suma dauginama iš anuiteto koeficiento. Grąžinimo arba perpardavimo pajamos vertinamos naudojant vieneto dabartinės vertės koeficientą, nes pajamos gaunamos kaip vienkartinė suma.

Akcinio kapitalo (investicijos į nuosavybę) savikainos apskaičiavimo formulė, atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta pirmiau - (2) formulė, yra tokia:

Akcinio kapitalo kaina = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

kur PWAF yra anuiteto dabartinės vertės koeficientas pagal nuosavybės grąžos normą,

CF - grynųjų pinigų kvitai,

PS – pajamos iš perpardavimo.

Norint įvertinti nekilnojamojo turto vertę, prie nuosavo kapitalo vertės reikėtų pridėti esamą hipotekos likutį. Visos pajamos vertinamos vienodai. Hipotekos likutis yra lygus esamai reikalingų skolos aptarnavimo mokėjimų vertei, diskontuotai pagal nominalią hipotekos palūkanų normą. Šiuo būdu, bendroji formulė Turto vertinimas (3) yra toks:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

kur V yra nuosavybės kaina (pradinė),

PWAF – anuiteto dabartinės vertės koeficientas pagal nuosavybės grąžos normą,

CF - grynųjų pinigų kvitai,

PWF – dabartinės vertės grąžinimo koeficientas pagal nuosavybės grąžos normą,

PS – pajamos iš perpardavimo,

MP - esamas pagrindinės hipotekos sumos likutis.

Jei tai priimsime

CF = NOI-DS , (4)

kur NOI yra grynosios dabartinės veiklos pajamos,

DS yra skolos aptarnavimas (metinis), ir

PS = RP-OS , (5)

kur RP yra turto perpardavimo kaina,

OS - hipotekos skolos likutis perpardavus;

tada 3 formulė bus tokia:

V = PWAF * (NOI – DS) + PWF * (RP – OS) + MP, (3*)

Tradicinės technologijos naudojimas apima trijų etapų skaičiavimą tam tikram prognozuojančiam laikotarpiui. Prognozuojamas laikotarpis yra laikotarpis, per kurį savininkas tikisi turėti vertinamą turtą.

1 lentelė. Tradicinės hipotekos-investicinės analizės technikos etapai

Mėnesinė būsto paskolos įmoka apskaičiuojama pagal (6) formulę vieneto nusidėvėjimo įnašui apskaičiuoti (savaime nusidėvėjanti hipoteka):

kur DSm yra mėnesinė skolos paslauga,

I - pradinė hipotekos paskolos suma,

aš- metinė norma paskolos palūkanos,

t – terminas (metai), kuriam suteikiama būsto paskola.

Anuiteto koeficientas (7 formulė) atspindi dabartinę vieno anuiteto vertę, taikant tam tikrą diskonto normą:

kur Y yra nuosavybės grąžos norma,

Grąžinimo dabartinės vertės koeficientas (8 formulė) atspindi dabartinę vieneto kainą per laikotarpį, taikant tam tikrą diskonto normą:

Hipotekos skolos likutis su lygiomis išmokomis nustatomas kaip skolos aptarnavimo mokėjimų dabartinė vertė per likusį amortizacijos laikotarpį (9 formulė):

Turto perpardavimo kaina apskaičiuojama atsižvelgiant į turto vertės padidėjimą arba sumažėjimą per metus (d):

RP = P * (1 + d)T , (10)

kur RP yra turto perpardavimo kaina;

P – pradinė turto kaina;

d - metų turto vertės augimas (sumažėjimas);

T – nuosavybės teisės į turtą laikotarpis.

Taigi, tradicinis hipotekos-investicinės analizės metodas yra vertinimo metodas pajamų metodas. Atliekant hipotekos investicijų analizę, turi būti žinoma arba pagrindinė būsto paskolos suma, arba būsto paskolos skolos koeficientas. Analizėje turi būti nurodyta numatoma perpardavimo kaina arba procentinis pokytis prognozuojamo laikotarpio išlaidas.

Šis metodas gali būti naudojamas, jei investuotojas prisiima esamą skolą arba jei paimama nauja paskola. Jis gali būti pakeistas, kad būtų atsižvelgta į daugiau nei vieną hipoteką ir grynųjų pinigų pokyčius. Jei kaina yra žinoma, tada metodas gali būti naudojamas norint įvertinti nuosavybės grąžos normą.

Tradicinė hipotekos investicijų analizės technika yra lankstus metodas, galintis atsižvelgti į bet kokią situaciją. Tačiau dėl padarytų prielaidų objektyviai gauti įverčiai yra apytiksliai.

Hipotekos investicijų analizė pagal pajamų kapitalizaciją

Kapitalizavimo metodas paverčia metines pajamas į turto vertę dalinant metinės pajamos atitinkamu pajamų tarifu arba padauginus iš atitinkamo pajamų koeficiento.

Turto vertės nustatymas pagal bendrą kapitalizacijos koeficientą atliekamas naudojant formulę (11):

kur V- turto vertė;

NE AŠ- grynosios veiklos pajamos;

k- bendras kapitalizacijos koeficientas.

Norint nustatyti bendrą kapitalizacijos koeficientą atliekant hipotekos investicijų analizę, naudojami šie:

· Ellwood Mortgage Investment Technique;

· Investicijų grupės metodas;

· Tiesioginio kapitalizavimo metodas.

Dėl to, kad šio darbo tema – hipotekos paskolos bankininkystė, darbe bus nagrinėjami ir analizuojami rodikliai, susiję tik su banko kredito ir atsiskaitymo operacijomis su asmenimis, turinčiais hipoteką.

Išanalizuokime paskolos skolos struktūrą asmenys numatytam naudojimui.

7 lentelė. Rusijos „Sberbank of Russia OJSC“ asmenų skolos paskolų struktūros analizė 2010–2011 m.

Indeksas					Nukrypimas rodiklis nuo 2010 iki 2011 m
	Suma, tūkstančiai rublių		Suma, tūkstančiai rublių
Vartojimo paskolos
Paskolos automobiliui
Hipotekos paskolos

Iš 7 lentelės matyti, kad būsto paskolų dalis 2010 m. sudarė 32 proc., o 2011 m. šis skaičius sumažėjo iki 28 proc.

Išanalizuokime paskolos sudėtį banko skola susidarė hipotekos paskolos.

8 lentelė. UAB „Sberbank of Russia“ paskolų skolos, suformuotos iš hipotekos paskolų 2010–2011 m., struktūros analizė.

Hipotekos paskolos programa					Nukrypimas rodiklis nuo 2010 iki 2011 m
	Suma, tūkstančiai rublių		Suma, tūkstančiai rublių
"Nekilnojamojo turto paskola"
"hipoteka"
Paskola "Hipoteka +"
"Jauna šeima"
Hipotekos paskolos iš viso

8 lentelės analizė leidžia matyti, kad analizuojama būsto paskolų struktūra yra nevienalytė. 2010 metais didžiausia būsto paskolų dalis buvo išduota pagal programą „Būsto paskola“, mažiausia 13% – „Paskola nekilnojamajam turtui“. 2011 metų pabaigoje situacija banke pasikeitė, didžiausia paskolų dalis buvo išduota pagal „būsto paskolos+“ programą, o mažiausia – pagal „jaunos šeimos“ programą.

Paskolų skolos pagal būsto paskolų programas dinamiką parodykime 2 paveiksle

2 pav. UAB „Sberbank of Russia“ paskolų skolos dinamika, suformuota pagal būsto paskolų programas 2010-2011 m.

Iš 2 paveikslo matome, kad didžiausias nuokrypis įvyko pagal Hipotekos + būsto paskolos programą, iki 2011 m. paskolos skola išaugo 157% iki 2 081 598 tūkst. Paskolos skola pagal programą „Jauna šeima“, priešingai, sumažėjo 74% iki 736 322 tūkst. iki 192741 tūkst. rublių

Išanalizuokime paskolos skolą už būsto paskolas pagal paskolos terminą 2.9 lentelėje

9 lentelė. UAB "Sberbank of Russia" paskolos skolos, sudarytos iš hipotekos paskolų, analizė pagal kreditavimo laikotarpį 2010 - 2011 m.

Hipotekos terminas					Nukrypimas rodiklis nuo 2010 iki 2011 m
	Suma, tūkstančiai rublių		Suma, tūkstančiai rublių
Nuo 3 iki 6 metų
Nuo 6 iki 10 metų
virš 10 metų
Hipotekos paskolos iš viso

Būsto paskolos buvo analizuojamos terminams iki 3 metų, nuo 3 iki 6 metų, nuo 6 iki 10 metų ir virš 10 metų.

9 lentelės analizė leidžia daryti išvadą, kad didžiausia būsto paskolų dalis 2010 m., sudarė 65 proc., buvo išduota nuo 6 iki 10 metų laikotarpiui, 2011 m. šis rodiklis sumažėjo iki 52 proc., tačiau išliko pagrindinis. Mažiausia paskolų dalis – ilgalaikės paskolos ilgesniam nei 10 metų laikotarpiui. Analizė parodė, kad 2011 metais būsto paskolų ilgesniam nei 10 metų laikotarpiui dalis išaugo 8 p.p. iki 16 proc.

3 pav. Hipotekos paskolų dinamika pagal Rusijos „Sberbank of Russia OJSC“ paskolos terminą 2010–2011 m.

Paveikslo analizė leidžia daryti išvadą, kad hipotekos paskolos, išduotos iki 3 metų, sumažėjo nuo 17% iki 10% 7. Būsto paskolos nuo 3 iki 6 metų reikšmingiau pasikeitė nuo 10% iki 22% iki 01/ 2012-01-01, ne toks reikšmingas pokytis įvyko paskoloms, suteiktoms nuo 6 iki 10 metų ir ilgesniam nei 10 metų laikotarpiui.

Nusprendus gauti būsto paskolą būstui ar kitam nekilnojamajam turtui (namui, butui, kotedžui, žemės sklypas ir pan.), skolininkas pradeda ieškoti tinkamo skolintojo. Vieną iš pirmaujančių pozicijų tarp jų užtikrintai užima Rusijos OJSC Sberbank. Jis siūlo klientams keletą būsto programų:

nekilnojamojo turto paskola,

hipoteka,

Paskola "Hipoteka +"

„Jauna šeima“.

Bet skolinti palankiomis sąlygomis nustato tam tikrus reikalavimus patiems skolininkams, todėl ne visi gali pasinaudoti Rusijos „Sberbank“ hipoteka. Panagrinėkime jo ypatybes išsamiau.

Pagrindiniai visų UAB „Sberbank of Russia“ hipotekos paskolų kriterijai yra: maksimalus terminas ir minimalus pradinis įnašas. Palūkanų norma čia nevaidina lemiamo vaidmens (jos svyravimo ribos įvairiuose bankuose siekia apie 2 proc.), daug svarbesnis yra būsto paskolos grąžinimo būdas.

OJSC „Sberbank of Russia“ suteikia hipoteką piliečiams, sulaukusiems 21 metų, ir ji turi būti grąžinta, kol skolininkui sukanka 75 metai. Tuo pačiu maksimalus laikotarpis, kuriam galima išduoti paskolą, yra 30 metų (palyginimui: kai kuriuose bankuose maksimalus paskolos laikotarpis yra 15 metų, o grąžinti reikia iki 60 metų). Minimalus dydis pradinis įnašas su hipoteka banke – 10% nuo įsigyjamo turto vertės (arba net 5% pagal Jaunos šeimos programą), kai daugumoje bankų – 15% ir daugiau. Pagrindiniai reikalavimai paskolos gavėjui ir programų aprašymas pateikti priede Nr.

Analizuojant programas paaiškėjo, kad pagrindinis Rusijos OJSC „Sberbank“ hipotekos bruožas yra diferencijuotas jos grąžinimo būdas, kai mėnesinės įmokos suma kaskart kinta žemyn (dėl vienodo pagrindinės sumos nurašymo). skola ir atitinkamai palūkanų sumažėjimas). Šiandien daugelis bankų naudojasi kita hipotekos paskolų grąžinimo schema - anuitetu, kuris reiškia vienodų sumų mokėjimą

mokėjimai per visą sutarties galiojimo laiką. Ši schema išoriškai paprastesnė ir patogesnė, tačiau iš tikrųjų skolininkui kainuoja daug daugiau nei diferencijuota.

Taigi galime daryti išvadą, kad Rusijos „Sberbank“ hipoteka neabejotinai yra naudinga skolininkui, tačiau nepamirškite, kad kiekvienas bankas iš bet kokio sandorio bando išgauti savo naudą, nes pelnas yra pagrindinis bet kurio banko tikslas.

Kita programa – Jaunų šeimų būsto paskolų programa, Įperkamas būstas, Socialinė hipoteka, kurią reikia analizuoti tiek banko požiūriu, tiek šios būsto problemos, kurią sudaro nekilnojamojo turto įsigijimas, sprendimo požiūriu. jaunų šeimų.

Kiekvienai jaunai šeimai reikia savo būsto. Šiandien ši būsto problema aktuali ir opi daugeliui jaunų šeimų mūsų šalis.

Šiuo metu būsto kainos yra labai aukštos ir turi tendenciją nuolatos augti. Dauguma jaunų šeimų pradiniame bendro gyvenimo etape negali iš karto įsigyti buto ar namo. Kaip išspręsti esamą problemą ir kaip įsigyti butą jaunai šeimai?

Šiandien jaunos šeimos Rusijoje turi galimybę įsigyti būstą už prieinamą kainą. Tai tapo įmanoma dėka specialios programos socialinė hipoteka, kuriuos sukūrė Rusijos vyriausybė. Tokių programų pavyzdys yra gana plačiai paplitusi Jaunos šeimos programa, leidžianti jaunai šeimai įsigyti nebrangų būstą naudojant specialų „Sberbank“ hipotekos paskolą.

Jaunos šeimos hipoteka yra Įperkamo būsto programos dalis ir suteikia jaunoms šeimoms įperkamą būstą. Programa skirta jaunai šeimai suteikti subsidijas būstui įsigyti.

Jei bent vienas iš sutuoktinių yra ne vyresnis kaip 30 metų ir jie neturi vaikų, tada subsidijos dydis bus 35%, jei šeima turi vieną ar daugiau vaikų, tada subsidijos dydis. padidėja iki 40% būsto kainos. Subsidijos dydis priklauso nuo vaikų skaičiaus šeimoje ir nuo įsigyto būsto kvadratinio metro kainos. Be to, nepilna šeima, kurioje mamai (tėvui) dar nėra sukakę 30 metų, gali gauti paskolą jaunai šeimai.

Pagal tokią programą yra tam tikras gyvenamojo ploto kiekis, už kurį bus išduodama subsidija. Jaunos dviejų asmenų šeimos gyvenamojo ploto dydis yra 42 kvadratiniai metrai, jei šeimoje daugiau nei 2 žmonės, tai dar 18 metrų kiekvienam šeimos nariui.

Norint dalyvauti šioje OJSC „Sberbank of Russia“ hipotekos programoje, šeima turi būti pripažinta, kad ją reikia tobulinti. gyvenimo sąlygos. Jaunoms šeimoms, dalyvaujančioms projekte, turėtų būti įteiktas specialus pažymėjimas, kai ateina biudžeto pinigai. Šeima turi turėti pajamų ar kt grynųjų pinigų, kurios pakaks apmokėti būsto išlaidas ta dalimi, kuri bus didesnė už subsidijos dydį.

Priimdama sprendimą prisijungti prie nacionalinio įperkamo būsto projekto jauniems žmonėms, dalyvaujant Rusijos „Sberbank“, ar ne, šeima susiduria su įvairiomis problemomis. Pavyzdžiui, baimė įsigyti būstą net su valstybės parama; kai kurios šeimos, planuodamos susilaukti vaikų, bijo laikinai prarasti kreditinį mokumą. Tačiau tai numatyta būsto paskolos jaunai šeimai projekte. Pavyzdžiui, gimus vaikui, tėvai iš valstybės gauna papildomą subsidiją, kuri paimama iš regiono biudžeto, o jos dydis yra ne mažesnis kaip 5% perkamo būsto kainos. Be to, jei jauna šeima negali laikinai mokėti už paskolą, mokėjimai sustabdomi (iki 3 metų). Mokėjimų sustabdymas gali būti siejamas ne tik su vaiko gimimu, bet ir su būsto statyba.

Kitas didelis būsto hipotekos programos, kurioje dalyvauja „Sberbank“, pranašumas jaunoms šeimoms yra tai, kad galite sumokėti nedidelę įmoką. Hipotekos paskolos terminas paprastai yra iki 20 metų. Didžiausia suma, kuris gali būti išduotas, nustatomas atsižvelgiant į paskolos gavėjo mokumą, būsto kainą ir kt. Paskola, išduota pagal būsto paskolų programą jaunoms šeimoms, gali siekti iki 90% įsigyjamo būsto kainos. Jei šeima turi vaikų, paskolos suma gali siekti iki 95% būsto kainos. Šios paskolos palūkanų norma yra apie 16%. nacionaline valiuta(rublių) ir 11 proc užsienio valiuta(JAV doleriais, eurais).

Be jaunų šeimų, daug daugiau Rusijos gyventojų turi pagerinti savo gyvenimo sąlygas, tačiau dėl mažų pajamų jie negali to įsigyti pagal įprastą būsto paskolą. tai dar viena problema perkant būstą. Norėdami išspręsti šią būsto problemą, „Sberbank“ siūlo socialinės hipotekos programą.

Tokia socialinė būsto paskola padės kelerius metus stovintiems nemokamo būsto eilėje ir nesulaukusiems jokių rezultatų. Naudodamasis šia programa, paskolos gavėjas gali įsigyti būstą už statybos kainą, o ne už rinkos kainą, o tai yra daug pigesnis pasirinkimas.

Be to, jei paskolos gavėjas yra laukiančiųjų sąraše pagerinti būsto sąlygas ar įsigyti atskirą gyvenamąjį plotą, valstybė suteikia butą, už kurį paskolos gavėjas turės sumokėti tik skirtumą tarp senos ir naujos gyvenamosios patalpos. vienas.

Iš karto po to, kai skolininkas sumoka visą būstą su savo ir ja kredito lėšos, jis tampa jo savininku, gali joje užsiregistruoti kartu su savo šeimos nariais. Tačiau kol paskolos gavėjas visiškai negrąžins paskolos, būstą įkeičia bankas.

Nepaisant didelės pažangos plėtojant socialines programas hipotekos paskolos, bankas toliau dirba su socialiniu skolinimu ir deda daug pastangų, kad tokios programos būtų prieinamos Rusijos piliečiams. Taigi žmonės turėtų suprasti, kad net ir turėdami gana mažas pajamas, jie gali gauti nuosavą būstą, nelaukdami kelerių metų eilėse.

Iki šiol „Sberbank“, kaip ir kiti, teikia paskolą be pradinio mokesčio. Pavyzdžiui, tokia „Sberbank“ hipotekos programa yra tokia. Bankas suteikia paskolą su turimu butu, su kuria galite įsigyti naują būstą. Paskolos grąžinimo terminas yra nuo 5 iki 15 metų, ir palūkanų normos JAV doleriais gali būti nuo 11%, Rusijos rubliais – nuo ​​14%.

Palyginkime „Sberbank“ programą su kito banko programa. „Absolut-Bank“ naudoja kitokią skolinimo schemą: skolininkas iš karto gauna dvi paskolas. Pirmoji – iki 90% būsto kainos, o antroji paskola, 3 metų laikotarpiui ir užtikrinta kliento būstu, skiriama pradiniam įnašui sumokėti. Paskolos gavėjas pirmiausia sumoka palūkanas už antrąją paskolą, o likusią pagrindinę skolą sumoka pasibaigus paskolos terminui arba pardavęs būstą. „Miesto klientas“ bankas turi savo originalią būsto paskolos be pradinio įnašo programą. Bankas paskolas, esant užstatui nekilnojamajam turtui, suteikia ne tik iš skolininko, bet ir iš tėvų, kurie tokiu būdu padeda vaikams apsispręsti. būsto klausimas. Tokia paskola patogi tiems, kurie turi aukštą ir stabilų šeimos pajamų, bet negali sutaupyti pinigų pradiniam įnašui.

Būsto paskola be pradinio įnašo yra gana rizikinga tiek paskolos gavėjui, tiek skolinančiam bankui. Štai kodėl tokio tipo skolinimo sąlygos yra daug griežtesnės, o paskolos palūkanos yra didesnės. Bankui kyla rizika, kad klientas negrąžins paskolos. Tai gali atsirasti dėl to, kad paskolos gavėjas neinvestavo savo lėšų į pradinį įnašą ir jis nejaučia atsakomybės bankui kreditoriui. Tačiau bankai nuo galimų rizikų apsisaugo privalomojo būsto paskolos draudimo tvarka, taip pat ir prieinamumu užstatas, kuri yra pati nuosavybė. Didėjanti konkurencija tarp bankų prisideda prie to, kad daugėja bankų, kurie į paskolų programas įtraukia būsto paskolas be pradinio įnašo.

Šiandien „Sberbank“ hipotekos paskolų programa vystosi ir yra paklausi motinystės kapitalas.

Padedant „Sberbank“, skolinimas vykdomas naudojant motinystės kapitalą, o tai yra dar viena funkcija hipotekos programos stiklainis.

Motinos kapitalas yra viena iš formų valstybės pagalba numatyta federalinis įstatymas„Dėl papildomų valstybės paramos šeimoms su vaikais priemonių“ 2006 m. gruodžio 26 d. Nr. 256-FZ. Motinystės kapitalas mokamas gimus (įvaikinus) antram ar paskesniam vaikui. Bendra motinystės kapitalo suma iš pradžių buvo 250 tūkstančių rublių. Šiandien tai yra šiek tiek daugiau nei 400 tūkstančių rublių. Rusijoje aukštas lygis infliacijos, o kad tėvai nieko neprarastų, šis skaičius indeksuojamas kelis kartus per metus. Motinystės pinigus galite gauti už vaiką, gimusį ne anksčiau kaip 2007 m. sausio 1 d. Motinystės kapitalą galite gauti tik vieną kartą, tai yra, pinigai skiriami tik vienam vaikui.

Įstatymas griežtai numato, kokiems tikslams gali būti skiriamas motinystės kapitalas:

Vaiko išsilavinimas;

Šeimos gyvenimo sąlygų gerinimas;

Motinos darbo pensijos finansuojamos dalies formavimas.

Motinystės kapitalu naudotis galima tik vaikui sulaukus trejų metų. Tačiau pagal 2006 m. gruodžio 29 d. Rusijos Federacijos federalinio įstatymo N 256-FZ 7 straipsnio pakeitimus, mokėtinais pinigais galite disponuoti dabar, neatsižvelgiant į kūdikio amžių, jei lėšos iš motinystės. kapitalas naudojamas hipotekos paskolai grąžinti.

Taigi „Sberbank“ prisideda prie būsto problemos sprendimo, kai šeima gauna motinystės kapitalą.

Būsto problema kelia nerimą daugeliui jaunų žmonių ir yra opi problema. Todėl „Sberbank“ suteikta galimybė nukreipti motinystės kapitalą šiai problemai išspręsti yra aktuali.

Pagal „Sberbank“ būsto paskolos, naudojant motinystės kapitalą, sąlygas, motinystės kapitalas gali būti naudojamas tiek skolai už anksčiau gautą būsto paskolą grąžinti, tiek kaip pradinis įnašas.

Atkreipkite dėmesį, kad naudojant motinystės kapitalą, būsto paskolos grąžinimas nevyksta savarankiškai, Pensijų fondo.

Atlikta analizė parodė, kad Pensijų fondas apsvarsto prašymą grąžinti paskolą per „Sberbank“ ir siunčia pinigus bankui. Tai užbaigia jo lėšų rinkimo darbą. Tolesnis pinigų likimas priklauso nuo banko.

Norėdami išduoti bet kurią iš aukščiau paminėtų paskolų, Sberbank of Russia OJSC turi pateikti tam tikrą dokumentų sąrašą (priedas Nr. 2), užpildyti skolininko klausimyną (priedas Nr. 3). Paskolos sumai nekilnojamajam turtui įsigyti Sberbank nustatyti yra taikomi šeimos pajamomis pagrįsti kriterijai (priedas Nr. 4).

Todėl, atsižvelgiant į tai, kad bankas OJSC "Sberbank of Russia" yra vienas iš mūsų šalies lyderių, jis yra tarp 10 didžiausių ir patikimiausių bankų, jo dalyvavimas hipotekos paskolos pagrįsta ir gali būti pasiūlyta kaip šio banko plėtros kryptis prognozuojamu laikotarpiu.

Investicijų į būsto paskolą analizė yra tam tikras pajamų metodas ir naudojamas vertinant nekilnojamąjį turtą, įsigytą su būsto paskola.

Skolintų lėšų panaudojimo nekilnojamojo turto sandoriuose būtinybę, galimybę ir tikslingumą iš paskolos gavėjo ir paskolos davėjo pozicijos lemia tai.

Investuotojui (skolininkui) skolintų lėšų pritraukimas perkant nekilnojamąjį turtą leidžia:

Įsigyti objektą, kurio vertė viršija jo turimas lėšas;

Padidinti portfelio diversifikavimo lygį investuojant nuosavas lėšas, išleistas naudojant paskolą į kitą nekilnojamąjį turtą;

Įsigyti nekilnojamąjį turtą išsimokėtinai, mokant paskolos davėjui jam priklausančias sumas iš to paties turto atnešamų pajamų;

Pasirinkę palankias finansavimo sąlygas, gaukite didesnę investuoto kapitalo grąžos normą.

Kreditorius vadovaujasi šiais argumentais:

Paskolintas objektas nėra transportuojamas, fiziškai nesugadintas, dažniausiai yra apdraustas, todėl visą skolos grąžinimo laikotarpį gali būti kontroliuojamas kreditoriaus;

užsitęsęs fizinis ir ekonominis gyvenimas nekilnojamasis turtas yra pagrindas grąžinti ne tik pagrindinės skolos sumą, bet ir mokėtinas palūkanas;

Privaloma valstybinė registracija teisės į nekilnojamąjį turtą, taip pat sandoriai su juo, įskaitant hipoteką, yra teisinė paskolos gavėjo sutartinių įsipareigojimų įvykdymo garantija;

Lanksti braižybos sistema paskolos sutartis, galimybė į jį įtraukti specialias sąlygas leidžia skolintojui laiku reaguoti į skolintų lėšų rinkos pelningumo lygį, pokyčius finansinis stabilumas paskolos gavėjui, daryti įtaką galimybei perparduoti paskolintą turtą nesuėjus skolos terminui; nekilnojamasis turtas nėra smarkiai nusidėvėjęs;

Teisingai nustatyta užstato vertė leis bankui grąžinti paskolintus pinigus su palūkanomis.

Daugumoje išsivysčiusių šalių rinkos ekonomika nekilnojamojo turto įsigijimas vykdomas dalyvaujant skolintoms lėšoms, suteiktoms ilgalaikei hipotekos paskolos forma – paskola, suteikiama ilgalaikiam nekilnojamajam turtui įsigyti, kuri veikia kaip užstatas. Šiuo būdu, skiriamasis bruožas hipotekos paskola – įkeitimo objekto ir įsigyjamo nekilnojamojo turto derinys.

Į konkrečias finansavimo sąlygas turi atsižvelgti vertintojas, kuris jas lygina su vadinamuoju tipiniu finansavimu – kredito suma, kurią gali suteikti paskolos davėjas, taip pat skaičiuojamos palūkanos. Vertintojas lygina konkrečiomis sąlygomis finansavimas su tipiniu finansavimu, ypač jei paskolą suteikia ne trečioji šalis, o tiesiogiai pardavėjas, gali jas įvertinti kaip palankias. Į šį veiksnį reikėtų atsižvelgti nustatant kainą, kaip į tinkamą priedą prie savikainos.

Taigi finansavimo sąlygos turi įtakos nekilnojamojo turto kainai, tačiau nekeičia jo vertės. Protingas investuotojas yra pasirengęs mokėti didesnę kainą už įsigytą turtą, jei jis gauna paskolą už mažesnę nei rinkos palūkanų normą arba jei jis turi teigiamą finansinį svertą dėl paskolos termino pailgėjimo, arba pardavėjas moka nuolaidos taškus. pirkėjo gauta hipotekos paskola.

Nekilnojamojo turto pirkėjas gali nuspręsti imti būsto paskolą, įvertinęs skolintų lėšų panaudojimo investavimo procese efektyvumą. Norėdami tai padaryti, būtina išanalizuoti tokius veiksnius kaip

paskolos norma, paskolos terminas, grąžinimo tvarka, būsto paskolos suma, finansinis svertas, specialios skolinimo sąlygos.

Finansinio sverto įvertinimas, t.y. galimybė investavimo procese panaudoti skolintas lėšas yra svarbiausias veiksnys, lemiantis investuotojo skolintų lėšų panaudojimo efektyvumą. Norint objektyviai įvertinti finansinį svertą, būtina atskirti nekilnojamojo turto gaunamų pajamų lygius ir teisingai nustatyti atitinkamas grąžos normas.

Nekilnojamojo turto grąžos norma apskaičiuojama kaip grynųjų veiklos pajamų ir nekilnojamojo turto vertės santykis arba hipotekos paskolos ir investuotojo nuosavo kapitalo suma.

Nuosavo kapitalo grąžos norma apibrėžiama kaip grynųjų pinigų įplaukų ir investuotojo į nekilnojamąjį turtą investuoto nuosavo kapitalo sumos santykis.

Priklausomai nuo paskolos sąlygų, finansinis svertas gali būti vertinamas kaip teigiamas, neigiamas arba neutralus. Jei nuosavybės grąžos norma viršija nekilnojamojo turto grąžos normą, tada finansinis svertas yra teigiamas. Šis koeficientas apibūdina efektyvų skolintų lėšų panaudojimą.

Svarbus hipotekos investicijų analizės etapas yra prognozuojamų grynųjų veiklos pajamų, apskaičiuojamų pagal vertinamo turto ypatybes, pakankamumo įvertinimas, kad būtų galima pasiekti reikiamą nuosavo kapitalo grąžos normą tam tikromis finansavimo sąlygomis.

Būsto paskolų investicijų analizė apima skolos padengimo koeficiento apskaičiavimą ir palyginimą su banko reikalavimais viršyti grynąsias veiklos pajamas, palyginti su privalomų įmokų už būsto paskolą dydžiu.