Kokie yra nekilnojamojo turto valdymo, kaip verslo veiklos rūšies, ypatumai? Kaip valdyti komercinį nekilnojamąjį turtą? Kur studijuoti nekilnojamojo turto valdymą?

Sveiki mieli draugai! Sveiki atvykę į populiarų verslo žurnalą „HeaterBober“! Susisiekti – Denisas Kuderinas.

Leidinio tema – turto valdymas. Prieinamas, paprastas ir išsamus, aš jums pasakysiu, kaip užsiimti gyvenamųjų ar negyvenamųjų patalpų valdymu. Medžiaga bus įdomi tiek nekilnojamojo turto savininkams, tiek tiems, kurie nori išbandyti savo jėgas valdymo srityje.

Straipsnio pabaigoje jūsų laukia nedidelė premija – trijų kompetentingiausių Rusijos Federacijos įmonių, užsiimančių profesionaliu nekilnojamojo turto valdymu, apžvalga.

1. Kas yra turto valdymas?

Jei esate laimingas nekilnojamojo turto, kuriame galite užsiimti verslu, savininkas, jums nereikia verstis pačiam. Yra civilizuotas ir paprastesnis variantas – perduoti savo objektą profesionalios įmonės valdymui.

Įmonė užsiims komercine Jūsų patalpų eksploatacija, gausite nuolatinį pelną. Klasikinis pavyzdys pasyvios pajamos. Natūralu, kad dalis finansinių pajamų bus skirta mokesčiui už vadovaujančios organizacijos paslaugas sumokėti.

Kaip nekilnojamojo turto valdymo dalis, yra pagrįstas savininko ir valdytojo funkcijų atskyrimas. Savininko užduotis – rasti patikimą, kvalifikuotą ir efektyvų tarpininką, kuris paisytų jo interesų.

Be to, visos valdymo funkcijos yra deleguojamos kompetentingiems darbuotojams, tačiau strateginiai sprendimai ir bendra kontrolė lieka savininkui. Vadovas savo ruožtu veikia jo vardu ir, esant reikalui, teikia pasiūlymus didinti pajamas ar pagerinti veiklos sąlygas.

Išvardijame pagrindinius pasitikėjimo valdymo privalumus:

• taupyti savininko laiką ir pastangas;
• objekto konkurencingumo nekilnojamojo turto rinkoje didinimas;
• objekto eksploatavimo teisinis aspektas yra profesionalų rankose;
• valdytojas atidžiai stebi turto būklę ir stengiasi, kad turtas nebūtų sugadintas ar netinkamai elgiamasi su juo.

Jei anksčiau objektai buvo daugiausia perduoti patikėjimo valdymui turtas užsienyje, tada į pastaraisiais metaisši paslauga populiarėja ir Rusijos bei NVS šalių vidaus būsto rinkoje.

Perduoti objektą į kompetentingas rankas daug lengviau, nei pačiam susitvarkyti – ieškoti nuomininkų, atrinkti patikimus kandidatus, sudaryti sutartis, rinkti mėnesinius mokesčius, išklausyti kaimynų skundus ir pan.

Trečiųjų šalių valdymo atveju visi šie rūpesčiai patikėti profesionaliai įmonei, kuri geriau žino, kaip visus proceso dalyvius (taip pat ir kaimynus) padaryti laimingais ir patenkintais.

Trumpas valdymo įmonės profesinių užduočių sąrašas:

• palankių sąlygų klientui sudarymas;
• objekto reklamavimas nekilnojamojo turto rinkoje siekiant išgauti maksimalų pelną;
• ryšiai su draudikais ir brokeriais;
• objekto eksploatavimo sąnaudų optimizavimo priemonių kūrimas ir įgyvendinimas;
• planinių prevencinių ir remonto darbų atlikimas;
• nuomininkų paieška, derybos su jais, nuomos sutarčių vykdymas, sutarčių laikymosi kontrolė;
• finansiniai atsiskaitymai;
• bendravimas su valstybinėmis institucijomis (jei reikia).

Nekilnojamojo turto valdytojo profesija bėgant metams tapo vis paklausesnė. Pirma, todėl, kad nepaisant bet kokių krizių, šalyje statoma vis daugiau gyvenamųjų ir komercinių objektų. Antra, vis daugiau nekilnojamojo turto savininkų nori perduoti įgaliojimus profesionalams, o ne daryti patys.

Kur mokaisi nekilnojamojo turto valdytojo? Kai kuriuose specializuotuose universitetuose - ypač MGSU (Maskvos valstybinis statybos universitetas), MGUP (Maskvos valstybinis aplinkos inžinerijos universitetas), Maskvos komunalinių paslaugų ir statybos akademijoje, Sankt Peterburgo valstybiniame politechnikos universitete ir kai kuriose kitose mokymo įstaigose.

Be to, Maskvoje galite baigti mokamus kursus, kuriuos organizuoja sertifikuoti JAV nekilnojamojo turto valdymo instituto (IREM) specialistai.

Papildomos informacijos apie kompetentingą nekilnojamojo turto eksploatavimo temą rasite straipsnyje „“.

2. Ką apima nekilnojamojo turto valdymas - TOP-5 pagrindinių valdymo funkcijų apžvalga

Pagrindiniai nekilnojamojo turto valdymo įmonės ir konkrečių specialistų uždaviniai – užtikrinti klientams stabilias pajamas ir kompetentingai eksploatuoti jiems duotus objektus.

Yra ir daugiau specifinių savybių, kurias apžvelgsime išsamiau.

1 funkcija. Nekilnojamojo turto išlaidų ir pajamų planavimas

Pirmoji funkcija yra grynai ekonominė.

Vadovas:

• paskirsto finansinius srautus;
• analizuoja veiklos sąnaudas ir organizuoja priemones joms mažinti;
• kontroliuoja stabilų nuomos įmokų gavimą;
• išlaiko nuomos mokestį maksimaliame rinkos lygyje;
• tvarko buhalterinės apskaitos ir atskaitomybės dokumentus.

Bet kuriuo metu įmonė turi būti pasirengusi atsiskaityti klientams visais klausimais – profesionalus valdymas reiškia visišką finansinių atsiskaitymų skaidrumą.

2 funkcija. Objekto reklamavimas ir nuomininkų pritraukimas

Čia funkcijas iš dalies perima patikos valdymo įmonė. Tai yra, ieško pirkėjų, reklamuoja objektą visiems galimi būdai. Kompetentinga reklamos kampanija yra gero sandorio garantas.

Profesionalai reklamuoja prekes visais frontais – per internetą, žiniasklaidą, spaudą, lauko reklamą. Kuo palankesnės sutarties sąlygos klientui, tuo didesnis vadovo atlygio dydis.

3 funkcija. Nekilnojamojo turto priežiūra ir eksploatavimas

Kad objektas kuo ilgiau išliktų funkcionalus ir reprezentatyvus, jis turi būti tinkamai prižiūrimas.

Vadovas privalo:

• stebėti tinkamą nekilnojamojo turto eksploatavimą;
• laiku atlikti prevencinius ir remonto darbus;
• užtikrinti objekto apsaugą, jei to reikalauja savininkas;
• organizuoti valymą – profesionalų gyvenamųjų patalpų valymą;
• prižiūrėti ir plėtoti objektą pagal jo paskirtį ir užsakovo reikalavimus.

Visa santechnika, inžinerinės sistemos turi veikti tinkamai ir sklandžiai. Jei nuomininkai skundžiasi tarakonais ar graužikais, vadovas iškviečia specialiąsias tarnybas, kad juos sunaikintų.

Jei jie valdo privatus namas(kotedžas, dvaras) įmonė puikiai prižiūri gretimą teritoriją, valo sniegą, šiukšles, atliekas, užsiima sklypo apželdinimu.

4 funkcija. Pertvarkymo ir rekonstrukcijos koordinavimas

Jei vadovaujanti organizacija, remdamasi pelningumo didinimo sumetimais, mano, kad objektą reikia perplanuoti ar rekonstruoti, ji gali pasiūlyti savininkui šią galimybę.

Visi darbai atliekami savininko lėšomis, tačiau patį procesą kontroliuoja valdymo įmonės atstovai. Jie samdo rangovus ir prižiūri renovacijos eigą.

5 funkcija. Sutarčių rengimas ir ginčų sprendimas

Visą teisinę proceso pusę kontroliuoja valdymo įmonė. Specialistai parengia sutarties su nuomininku tekstą, pasirūpina, kad dokumentų paketas būtų pilnas. Ginčų atveju jie atstovauja kliento interesams teisme.

Lentelėje vaizdine forma pateikiamos pagrindinės valdymo funkcijos ir jų savybės:

3. Kaip valdyti svetimą turtą ir gauti gerų pinigų – žingsnis po žingsnio instrukcija pradedantiesiems

Šis skyrius skirtas tiems, kurie nori užsiimti nekilnojamojo turto valdymu profesionaliai. Žinoma, visus vadybos proceso niuansus gali suprasti tik studijavęs pagal šią specialybę. Tačiau pravartu iš anksto žinoti pagrindinius proceso etapus.

Kai kurie mano, kad nekilnojamojo turto valdytojai yra tie patys makleriai. Tai klaidingas požiūris. Vadovas užsiima ne tik reklama ir nuomininkų paieška, jis yra universalus specialistas – ekonomistas, teisininkas, rinkodaros specialistas, architektas, net ekologas ir statybininkas, susukti į vieną.

Ir dabar - žingsnis po žingsnio instrukcija pradedantiesiems vadovams

1 žingsnis. Sudarome nekilnojamojo turto valdymo sutartį

Pirmiausia reikia susirasti savininką, kuris sutiktų perduoti savo turtą jums valdyti. Tada su juo sudaroma sutartis, kurioje aiškiai ir be dviprasmiškų formuluočių yra bendradarbiavimo sąlygos - atlyginimo dydis, atskaitomybės pobūdis, sutarties trukmė, šalių atsakomybė pažeidus įsipareigojimus.

Šiame etape pravartu iš anksto išsiaiškinti teisines proceso subtilybes. Tai galite padaryti greitai ir nebrangiai Advokatų įmonėje, kuri internete dirba visą parą.

Jums tereikia kuo teisingiau ir kompetentingiau užduoti savo klausimą ir gauti atsakymą iš kvalifikuoto šios srities specialisto. būsto įstatymas. Svetainėje nuolat yra šimtai profesionalių teisininkų ir teisininkų. Daugiau nei 90% konsultacijų jie suteikia nemokamai.

Jau dabar galite gauti kompetentingą teisinę pagalbą – tiesiog eikite į svetainę ir skirkite kelias minutes funkcionalumui ištirti. Taip pat galite naudoti vidinį internetinį pokalbį.

2 žingsnis Randame nuomininkus

Taigi jūs tapote vadovu. Kita jūsų užduotis yra surasti nuomininkus. Šiame etape reikia surengti efektyvią objekto reklaminę kampaniją, norint jį išnuomoti už maksimalią kainą. Jūsų komisiniai priklausys nuo nuomos dydžio.

su nuomininkais be nesėkmės sudaromas susitarimas. Aišku, kad profesionalas nepriims vartotojų kaip pirmųjų atėjusių, o rinksis padorius, mokius, tikslius nuomininkus.

Jei per klaidą svetimame bute apgyvendinsite skandalingus, problemiškus, pinigų neturinčius klientus, jūs arba jūsų įmonė turėsite asmeniškai atsakyti už jų iškeldinimą ir nuostolių atlyginimą.

Pavyzdys

Vadovas bute įkurdino nedirbantį nuomininką, pagal specialybę dizaineris, kuris patikino, kad artimiausiu metu taps laisvai samdomu.

Tačiau po mėnesio paaiškėjo, kad pagrindinė nuomininko veikla – susitikimai su draugais ir kelių dienų vaišės su triukšmu, muzika, svaigalais ir cigaretėmis. Už kitą mėnesį nuomininkas negalėjo susimokėti, todėl jį teko iškraustyti ir kelioms dienoms sutvarkyti gyvenamąjį plotą.

Laikui bėgant išmoksite iš pirmo žvilgsnio nustatyti būsimo nuomininko lojalumo laipsnį.

3 veiksmas Kontroliuojame savalaikį nuomos mokesčio gavimą

Specialistas nuolat stebi, kad būtų griežtai laikomasi nuomos sąlygų. Ji užtikrina, kad nuomininkų skaičius atitiktų sutartį, kad bute gyventų būtent tie žmonės, kurie sudarė sutartį.

Svarbiausia, kad nuomininkai laiku sumokėtų nuomą. Tai priklauso nuo to, ar būsto savininkas bus patenkintas jūsų darbu. Verta iš anksto įspėti nuomininkus, kad negalima atidėti mokėjimo net vienai dienai, kitaip bus iškeltas klausimas dėl iškeldinimo. Šiuo metu vadovas turi apginti itin griežtą poziciją.

4 veiksmas Komunalinių mokesčių mokėjimo organizavimas

Komunalinius mokėjimus taip pat kontroliuoja vadovas. Šią funkciją jis gali deleguoti nuomininkams, tačiau savininkas teiraujasi, kokiu atveju tai iš jo, o ne iš nuomininkų.

Saugokite visus čekius ir kvitus, patikrinkite skaitiklių rodmenis, kas mėnesį rengkite ataskaitas.

5 veiksmas Iškeldiname nuomininkus

Nuomos sutartis pasibaigė. Nuomininkai turi teisę pratęsti sutartį arba išsikelti iš buto. Pirmuoju atveju sudaroma nauja sutartis, antruoju - gera staltiesė, bet pirmiausia reikia sutvarkyti visus finansinius reikalus. Pilnas mokėjimas, nulis likutis, jokių skolų ir "perkelsiu į kortelę po savaitės".

6 veiksmas Užsakome valymo paslaugas

Po iškeldinimo butas turi būti visiškai sutvarkytas. Jums patiems valyti nereikia, tam yra specialistai. Su jais valymas bus greitesnis, geresnis ir profesionalesnis. Už išlaidas atsako šeimininkas – tik būtinai išsaugokite kvitus.

7 veiksmas Smulkaus remonto organizavimas

Sugedus santechnikai ar elektros instaliacijai, nusilupus tapetams ar netinkamai veikiant šaldytuvui, vadybininkas įpareigotas problemas sutvarkyti. Savininkas vėlgi moka už remontą, tačiau reikia saugoti dokumentinius gedimų ir jų pašalinimo įrodymus.

4. Profesionali pagalba valdant turtą – TOP-3 paslaugas teikiančių įmonių apžvalga

Skyrius nekilnojamojo turto savininkams, kurie nori jį perduoti valdyti, bet sunkiai išrenka patikimą partnerį. Pateikiame ekspertų nuomonę – geriausių profesionalaus valdymo įmonių trejetuką.

Įmonė garantuoja kokybišką aptarnavimą ir veiklos sąnaudų sumažinimą 30-50%. Nekilnojamojo turto valdymas yra pagrindinis įmonės profilis. „Paslaugų technologijų“ specialistai pastatų priežiūra ir eksploatavimu užsiima nuo 1998 metų.

Visi darbuotojai yra apmokyti Tarptautinio turto valdymo instituto kursuose ir turi patirties architektūros, nekilnojamojo turto paslaugų, statybos ir rekonstrukcijos srityse. Darbuotojų atsakomybę be jokios abejonės draudžia pirmaujančios Rusijos Federacijos draudimo bendrovės. Be valdymo, įmonė užsiima konsultacijomis, valymu, paslaugomis namų savininkų bendrijoms.

Organizacija ne tik kuria ir įgyvendina programas komercinis valdymas, bet ir stebi kompetentingą techninę nekilnojamojo turto eksploataciją. Įmonė tiekia modernią infrastruktūrinę objektų įrangą, naudodama naujausias technologijas.

Per ilgametę praktiką sukurti valdymo standartai suteikia savininkams stabilų pelną, skaidrią atskaitomybę ir garantuoja visišką turto saugumą. Įmonė veikia 40 Rusijos Federacijos regionų ir šiuo metu valdo 240 objektų. Pakeliui įmonė užsiima verslo ir investicijų valdymu, profesiniu vertinimu, teisinė pagalba komercija.

Įmonė dirba Rusijos rinka nuo 2003 metų. Nekilnojamojo turto valdymas yra pagrindinė Arteco veiklos sritis. Įmonė užsiima gyvenamosios ir komercinės paskirties patalpomis, užtikrina: ekonomišką eksploataciją, švarą, apželdinimą, apželdinimą, smulkųjį ir kapitalinį objektų remontą.

Organizacija turi savo avarinę tarnybą ir elektros matavimo laboratoriją. Yra valymo skyrius, konsjeržo paslaugos, pramoninis alpinizmas ir konsultacijų skyrius.

5. Kaip išvengti bendradarbiavimo su sukčiais – 4 naudingi patarimai turto valdymui

Yra rizika susidurti su sukčiais komercinė įmonė. Ne išimtis ir nekilnojamojo turto valdymas.

Kad netaptumėte sukčių aukomis, vadovaukitės naudingais specialistų patarimais.

1 patarimas. Niekada neduokite raktų negavęs pinigų

Niekada nepamirškite klasikų išsakyto principo: „Ryte pinigai – vakare kėdės“. Raktus nuomininkams galima perduoti tik pasirašius sutartį ir sumokėjus visą nuomos mokestį.

Jei klientai negali arba nenori bendradarbiauti pagal jūsų sąlygas, atsisveikinkite su jais ir ieškokite kitų.

2 patarimas. Visada pasirašykite sutartį su nuomininku

„Aš nedirbu be sutarties! Kiekvienas vadovas turėtų žinoti ir atsiminti šią frazę. Visi nuomos sutarties punktai ir niuansai turi būti „įtraukti į protokolą“ – dokumentuoti ir į juos atsižvelgti abi šalys. Jokių žodinių susitarimų, pažadų ar patikinimų.

3 patarimas. Būtinai paprašykite dokumentų su nuomininko asmens duomenimis

Dokumentai turi būti patikrinti. Sutartyje turi būti nurodyti nuomininko paso duomenys.

Taip bus lengviau rasti nuomininką, jei jis pasirodys sukčius – pavyzdžiui, jis nuomoja jūsų turtą kitiems už didelis kiekis, ir jis dings nežinoma kryptimi.

Nekilnojamas turtas – tai turtas (nekilnojamasis turtas), kurio valdymą galima suskirstyti į šiuos hierarchinius lygius:

Federalinis nekilnojamojo turto valdymas;
- subjektų turto valdymas Rusijos Federacija;
- valdymas savivaldybės nekilnojamasis turtas;
- įmonių ir organizacijų nekilnojamojo turto valdymas;
- individualių nekilnojamojo turto objektų valdymas. „Turto valdymo“ sąvoka gali būti aiškinama plačiai ir siaurai.

Plačiąja prasme nekilnojamojo turto valdymas suprantamas kaip verslumo veikla, skirta atlikti visus darbus, susijusius su bet kokių savininko įgaliojimų, leidžiamų pagal Rusijos Federacijos civilinius įstatymus, vykdymu. Nekilnojamasis turtas, įskaitant pagal nekilnojamojo turto gyvavimo ciklą:

Dizainas;
- dizainas;
- gamyba (statyba, statyba);
- tiražas (pirkimas, pardavimas, nuoma ir kt.);
- naudojimas (paslauga);
- priežiūra, eksploatavimas, remontas;
- kapitalinis remontas, modernizavimas, rekonstrukcija ir restauravimas;
- perprofiliavimas;
- šalinimas.

Kitoks, siauresnis nekilnojamojo turto valdymo aiškinimas pateiktas Nekilnojamojo turto aiškinamajame žodyne: „Nekilnojamojo turto valdymas – operacijų komplekso įgyvendinimas pastatams ir statiniams eksploatuoti (juos eksploatuoti, remontuoti, teikti paslaugas, valdyti techninės priežiūros personalą, sudaryti sąlygas naudotojams (nuomininkams), nustatyti patalpų nuomos sąlygas, rinkti nuomą ir pan.), kad nekilnojamąjį turtą būtų galima efektyviausiai panaudoti savininko interesais.

Nekilnojamas turtas čia (anglų kalbos teisės srityje) reiškia nekilnojamąjį turtą, ir Mes kalbame apie turto valdymą. Tai pabrėžia, kad nekilnojamojo turto valdymas apima nekilnojamojo turto teisių valdymą. Valdomas turtas vertinamas kaip teisinių, ekonominių ir fizinių savybių visuma.

Kaip matyti iš šio apibrėžimo, valdymas skirtas užtikrinti maksimalų nekilnojamojo turto naudojimo efektyvumą pagal savininko interesus.

Tuo pačiu metu nekilnojamojo turto valdymo veikla vykdoma trimis aspektais – teisiniu, ekonominiu ir techniniu.

Teisinis nekilnojamojo turto valdymo aspektas – racionaliausias teisių į nekilnojamąjį turtą naudojimas, paskirstymas ir derinimas.

Ekonominis nekilnojamojo turto valdymo aspektas įgyvendinamas valdant nekilnojamojo turto eksploatavimo metu gaunamas pajamas ir išlaidas.

Techninis valdymo aspektas – palaikyti sveiką valdymo objektą pagal jo funkcinę paskirtį.

Turto valdymas yra Kompleksinis požiūris gerinti ir palaikyti objekto būklę, jo plėtros organizavimą ir prognozavimą. Nekilnojamojo turto valdymas visų pirma apima tokią veiklą kaip biurų pastatų nuoma ir valdymas, nekilnojamojo turto valdymas kaip investicija.

Jei Vakaruose turto valdymas aukštas pelningas verslas, tuomet Rusijoje apie nekilnojamojo turto valdymo paslaugas imta kalbėti tik 1990-ųjų pradžioje, kai buvo paklausa aukščiausios klasės biurams. Šiandien verslo centrų savininkai kviečia valdymo įmonę veikti kaip generalinis rangovas, kuri, esant reikalui, į darbų vykdymą įtraukia ir kitas įmones.

Šiuolaikinėmis Rusijos sąlygomis nekilnojamojo turto valdytojų darbas nereglamentuojamas federaliniais įstatymais ir nėra licencijuojamas, todėl nekilnojamojo turto valdymo sistema formuojama remiantis Rusijos Federacijos Nacionalinės turto valdytojų asociacijos standartais (šiuo metu Tarpregioninė turto valdytojų asociacija) ir Nekilnojamojo turto valdytojų profesinės etikos kodeksas.

Nekilnojamojo turto valdymo tikslai, uždaviniai ir principai

Nekilnojamojo turto valdymas įgyvendinamas formuojant valdymo objektą, reprezentuojantį technologiškai ar funkciškai susieto turto kompleksą, apimantį žemės sklypą, pastatus, statinius ir jų dalis ir kt.

Pagrindiniai nekilnojamojo turto rinkos valdymo tikslai:

Piliečių konstitucinių teisių į nekilnojamąjį turtą ir su jo valdymu susijusių pareigų įgyvendinimas;
- nustatyti tam tikrą darbo tvarką ir sąlygas visiems jos dalyviams rinkoje;
- dalyvių apsauga nuo nesąžiningumo, sukčiavimo ir nusikalstamų organizacijų bei asmenų;
- laisvos nekilnojamojo turto objektų kainodaros užtikrinimas pagal pasiūlą ir paklausą;
- sudaryti sąlygas investicijoms, skatinančioms verslo veiklą gamybos srityje;
- ekologinės aplinkos gerinimas, pasiekimas ekonomikos augimas, mažinant nedarbą, sprendžiant būsto problemą ir kitus visuomeninius tikslus;
- sąžiningas nekilnojamojo turto ir nekilnojamojo turto rinkos dalyvių apmokestinimas;
- sudaryti palankias sąlygas spręsti būsto problemą šalyje ir regionuose.

Nekilnojamojo turto rinkos valdymo principai labai priklauso nuo politinių ir ekonominių sąlygų šalyje, tačiau kartu turi būti atsižvelgta ir į vyraujančią pasaulio patirtį.

Aukščiau suformuluotus tikslus pasiekti galima įgyvendinus šiuos valdymo principus:

Procedūrų atskyrimas – specialių požiūrių taikymas reguliuojant santykius tarp įvairių rūšių nekilnojamojo turto – gyvenamojo ir negyvenamoms patalpoms, žemės, miško sklypai ir kiti objektai;
- informacijos apie visus nekilnojamojo turto rinkos dalyvius ir objektus atvirumas verslo sprendimams priimti;
- taisyklių kūrimo viešumas - įstatymų ir kitų norminių aktų projektų viešas aptarimas;
- įgaliojimų pasidalijimas tarp reguliavimo institucijų;
- nekilnojamojo turto teisės aktuose nustatytų taisyklių ir procedūrų paprastumas ir aiškumas;
- paveldėjimo išsaugojimas Rusijos sistema savo istoriją ir tradicijas turinčios nekilnojamojo turto rinkos valdymas, atsižvelgiant į pasaulinę patirtį reguliuojant nuosavybės teises į įvairius nekilnojamojo turto objektus; jos prisitaikymas prie buitinių sąlygų.

Dalykai ir objektai nuosavybės valdymo sistemoje

Yra įvairių rūšių rinkos subjektų įtakos turtui.

Valstybinis nekilnojamojo turto reguliavimas vykdomas: tiesioginio įsikišimo būdu (tiesioginiu administraciniu valdymu), įskaitant: nekilnojamojo turto objektų funkcionavimą reglamentuojančių įstatymų, reglamentų, taisyklių, instrukcijų ir reglamentų kūrimą; atsakomybės mechanizmo už teisės aktų reikalavimų pažeidimus atliekant sandorius su nekilnojamuoju turtu įvedimas; kontroliuoti, ar visi rinkos subjektai laikosi nustatytų normų ir taisyklių; teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registravimas; verslo veiklos nekilnojamojo turto srityje licencijavimas:

Per netiesioginį poveikį (ekonominiai valdymo metodai, nekilnojamasis turtas), įskaitant nekilnojamojo turto apmokestinimą ir lengvatų teikimą; valstybės tikslinių programų įgyvendinimas; nusidėvėjimo normatyvų nustatymas; būsto ir komunalinių paslaugų reforma; būsto pažymėjimų išdavimas ir apyvarta;
– kompleksiškai sprendžiant žemės naudojimo ir privatizavimo, inžinerinės infrastruktūros plėtros ir kt.

Visuomenės poveikis – plačių visuomenės sluoksnių, įskaitant profesionalius nekilnojamojo turto rinkos dalyvius, reakcija į tam tikrus nekilnojamojo turto sandorius, kuri yra reglamentų, reglamentų ir kt.

Tam tikrų nekilnojamojo turto objektų, kuriuos savininkas naudoja konkrečiai verslo veiklai vykdyti ir pelnui maksimaliai padidinti, valdymas.

Federacijos subjektų nekilnojamojo turto objektų sistemų valdymas: savivaldybės nekilnojamasis turtas, žemės ištekliai; miškų fondas; nekilnojamasis turtas būsto sektoriuje; negyvenamasis nekilnojamasis turtas.

Atskirų objektų, įmonių ir kitų turto kompleksų valdymas apima jų perdavimą operatyviniam valdymui ir ūkiniam valdymui, patikos valdymui, įvairių formų nuomai ir kt.

Nekilnojamojo turto valdymo sistema grindžiama objektų valdymo principu, kuris susideda iš nekilnojamojo turto objektų diferencijavimo (suformavimo); objektų klasifikavimas ir vieninga registracija; dėl objekto nuosavybės teisių registravimo ir nekilnojamojo turto vertinimo; atsižvelgiant į nekilnojamojo turto valdymo ir nekilnojamojo turto politikos koordinavimo pramonės specifiką.

Nekilnojamojo turto valdymo paslaugos, susijusios su objektais, kurie nėra privalomi registruoti pagal Įstatymą Nr valstybinė registracija teisingai, jie to nedaro.

„NT vadybininko“ profesija yra paklausi tik visuomenėje, kur yra privati ​​nuosavybė ir aiškus supratimas, ką užtikrinti. dabartinis derlius o turto kapitalo vertės didinimas reikalauja kvalifikuoto valdymo. Profesionalus vadovas gali ne tik išpildyti savininko valią, bet ir būti konsultantu, pasiūlyti įvairius turto panaudojimo variantus.

Vadovaudamasis aiškiai apibrėžtais tikslais, vadovas parengia konkretaus objekto verslo planą. Jame pateiktos rekomendacijos gali turėti keletą tobulinimo galimybių. Jie turėtų būti aprašyti taip, kad, jei pageidaujama, savininkas galėtų pats pasirinkti variantą.

Turto valdytojai:

Vykdyti valdymo objekto reklaminę kampaniją, siunčiant pasiūlymus naudojant laikraščius, žurnalus, platinamus tarp potencialių klientų, asmeninius kontaktus;
- reguliuoti savininkų santykius su nuomininkais ir valstybinėmis įstaigomis;
- tvarkyti finansines ataskaitas;
- pasirinkti profesionalų aptarnaujantį personalą;
- atlikti turto draudimą;
- atlikti techninę ir eksploatacinę apžiūrą bei priėmimą;
- sudaryti bet kokias reikalingas sutartis dėl objektų techninės būklės valdymo, kartu kontroliuodamas jų vykdymą ir kt.

Pageidautini nekilnojamojo turto objektai valdyti yra laikomi dideli (nuo 3-5 tūkst.m2) biuro, administracinės, sandėliavimo, prekybos, gamybinės patalpos, nepriklausomai nuo nuosavybės formos ir užimtumo laipsnio. Geriausias variantas valdymui yra kelių skirtingų krypčių pastatų buvimas.

Profesionalus valdymo įmonė, kaip taisyklė, naudojasi didelių nekilnojamojo turto objektų (tiek nuosavų, tiek ilgalaikių nuomojamų) savininkai, patiriantys akivaizdų diskomfortą dėl neefektyvaus ar nepakankamai efektyvaus savo pastatų ir teritorijų naudojimo. Tai gali būti projektavimas, tyrimai ir komercines organizacijas, jie disponuoja iš valstybės savivaldybių įstaigų ilgalaikės nuomos būdu gautais arba privatizuotais nekilnojamojo turto objektais, kurių plotai yra per dideli šiandieniniams savininko poreikiams.

Valstybė vis dar yra didžiausia nekilnojamojo turto savininkė, tačiau valstybės turto valdymas išlieka valstybinių unitarinių įmonių prerogatyva, nors profesionalūs valdytojai galėtų iš šių nekilnojamojo turto objektų „išgauti“ papildomų pajamų, padidindami jų kapitalo vertę.

Į nekilnojamojo turto valdymo paslaugų spektrą įeina:

Nurodykite vartotojo tikslus turint nuosavybę;
- savininko konsultavimas apie nekilnojamojo turto rinkos būklę ir analizę nustatant teises į objektą, siekiant užtikrinti, kad objektas atitiktų savininko poreikius;
- turto priėmimas valdyti;
- objekto fizinė, teisinė ir ekonominė ekspertizė;
- tolesnio objekto panaudojimo galimybių analizė ir pasirinkimas geriausias variantas daikto naudojimas, atsižvelgiant į vartotojo reikalavimus;
- pastato valdymo programos parengimas ir jos įgyvendinimas su periodiniais koregavimais;
- savininko interesų atstovavimas prieš trečiuosius asmenis klausimais, susijusiais su perduotu valdyti objektu;
- objekto gyvavimo užtikrinime dalyvaujančių subjektų tarpusavio atsiskaitymų tvarkos organizavimas ir palaikymas;
- periodinių ataskaitų teikimas savininkams apie valdymo programos eigą.

Nekilnojamojo turto patikėjimo valdymas, kaip verslo veiklos forma, mūsų šalyje dar nėra plačiai paplitęs. Turimų akcijų paketų perleidimo praktika federalinė nuosavybė. Nepaisant to, turto patikėjimo valdymo sąvoka buvo įtraukta į Rusijos Federacijos teisės aktus (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 209 straipsnio 4 dalis, 53 skyrius) kaip savarankiška teisinė svetimo turto valdymo forma.

Patikėjimo valdymo objektai (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 1013 straipsnis) gali būti: įmonės ir kiti turto kompleksai; individualūs objektai, susiję su nekilnojamuoju turtu; vertybiniai popieriai; teisės patvirtintos vertybiniai popieriai; išimtines teises ir kitas turtas.

Valstybinio nekilnojamojo turto rinkos reguliavimo formos

Valstybinis nekilnojamojo turto rinkos reguliavimas vykdomas dviem formomis:

1) tiesioginiu įsikišimu, t.y. administraciniu būdu;
2) netiesioginis poveikis arba ekonominiai valdymo metodai.

Tiesioginė administracinė kontrolė apima:

Kūrimas reguliavimo sistema(įstatymai, nuostatai, instrukcijos ir kt.), reguliuojantys nekilnojamojo turto rinkos funkcionavimą centre ir regionuose;
- licencijavimas, registravimas, teisių suteikimas įgaliotiems asmenims sudaryti sandorius su valstybės ir savivaldybių nuosavybės objektais;
- privalomų reikalavimų įvairių rūšių veiklos nekilnojamojo turto rinkoje ir jos dalyviams turiniui ir kokybei nustatymas;
- kontroliuoti, ar visi rinkos dalyviai laikosi nustatytų normų ir taisyklių;
- draudimų ir sankcijų už nukrypimą nuo norminių reikalavimų sudarant sandorius su nekilnojamuoju turtu įvedimas;
- bet kokio nekilnojamojo turto išpirkimas valstybės nuosavybėn visuomenės poreikiams.

Ekonominiai metodai nekilnojamojo turto rinkos valdymas atliekamas padedant:

Nekilnojamojo turto apmokestinimo sistemos;
- nuolaidų politika Centrinis bankas RF;
- būsto pažymėjimų išdavimas ir apyvarta;
- valstybės tikslinių programų įgyvendinimas;
- nusidėvėjimo politika;
- užsienio ekonominė veikla ir tt

Nekilnojamojo turto objektų valdymas yra paskirstytas įvairioms valdžios institucijoms (įstatymų leidžiamoji, vykdomoji, teisminė), kurios savo veikloje laikomos nepriklausomomis.

Federalinė asamblėja leidžia įstatymus, reguliuojančius nekilnojamojo turto rinką. Prezidentas leidžia dekretus, kurie neprieštarauja esamiems įstatymams. Vyriausybė leidžia nutarimus, ministerijos ir departamentai – nuostatus, nurodymus ir įsakymus, kurie nustato konkrečias nekilnojamojo turto valdymo procedūras ir taisykles.

Rusijos Federacijai atstovaujančios institucijos (Valstybės Dūma, Federacijos taryba) ir ją sudarantys subjektai turi teisę priimti teisės aktų nekilnojamojo turto valdymui ir valdymo funkcijas.

Valstybės turto ministerijai pavestos valdymo ir disponavimo funkcijos ir uždaviniai laiku federalinės nuosavybės objektai Rusijos Federacijos teritorijoje ir užsienyje; įgyvendinimas remiantis Rusijos Federacijos teisės aktais Viešoji politika valstybės privatizavimas ir savivaldybės įmonės, įskaitant žemės sklypai pagal privatizuotų įmonių ir tt

Savivaldybės institucijos valdžios institucijos taip pat dalyvauja turto valdyme. Pavyzdžiui, miškų santykių reguliavimo srityje rajonų administracijų kompetencijai priklauso: miškų fondo apskaita, patvirtinto kirtimo fondo limito paskirstymas tarp miško naudotojų; miškų apsaugos nuo gaisrų, ligų ir kt. priemonių įgyvendinimo organizavimas.

Valdant negyvenamuosius pastatus ir statinius, galioja tokia taisyklė: sprendimus dėl disponavimo nekilnojamuoju turtu nustatyta tvarka priima atitinkamas savininkas - individualus ar subjektas, Rusijos Federacijos institucijos, Federacijos subjektai ir savivaldybės.

Vykdomosios valdžios institucijų kompetencija reguliuoti turtinius santykius apima:

Nekilnojamojo turto objektų valdymas ir disponavimas, jų rekonstrukcija, restauravimas ir statyba, surandant reikiamas investicijas;
- miestui priklausančių nekilnojamojo turto objektų suteikimas nuomai; nuomos tarifo fiksavimas;
- miesto zonavimas;
- miesto žemės sklypo kadastro rengimas ir priežiūra ir kt.

Valstybinis žemės santykių reguliavimas

Valstybiniu žemės santykių reguliavimu siekiama organizuoti racionalų žemės naudojimą ir apsaugą, nustatant tam tikras šalies žemės išteklių ir atskirų jų dalių nuosavybės, naudojimo ir disponavimo jais taisykles ir normas, siekiant stiprinti ir plėtoti šalies ūkį. Rusijos valstybė pagal Rusijos Federacijos Konstituciją turi teisę reguliuoti žemės santykius, nes turi suverenią valstybės valdžią visoje šalies teritorijoje ir yra vykdomoji institucija savo žmonių.

Yra du valstybinio žemės santykių reguliavimo tipai:

1) valstybės, kaip suvereno, turinčio teritorinę viršenybę visoms žemėms, nepriklausomai nuo nuosavybės, reguliavimas. Taikomi valdžios ir pavaldumo būdai, išreikšti visiems žemės savininkams ir naudotojams privalomuose teisės aktuose ir kituose norminiuose aktuose (pavyzdžiui, dėl mokesčių, aplinkos apsaugos, žemės kadastro ir kt.);
2) ekonominis reguliavimas. Valstybinės įstaigos veikia kaip verslo subjektai – teikia žemė piliečius ir organizacijas, vesti žemės apskaitą, ją nuomoti ir pan.

Valstybinis žemės santykių reguliavimas skirstomas į bendrąjį ir sektorinį (žinybinį). Generolas valstybinis reguliavimas vykdyti valdžios organai bendroji ir specialioji kompetencija, kurios veiksmai taikomi visoms žemės kategorijoms ir visiems žemės santykių subjektams. Sektorinį (žinybinį) reguliavimą vykdo ministerijos, komitetai, federalinės tarnybos. Jų veiksmai taikomi pavaldžioms įmonėms ir organizacijoms, kurioms buvo suteikta žemė valdyti ir naudotis.

Ūkyje tvarko patys žemės savininkai, nuomininkai ir žemės naudotojai. Atsižvelgdami į gyventojų interesus, sprendžia savivaldybės turto nuosavybės, naudojimo ir disponavimo juo klausimus, nustato teritorijų plėtros programas, suteikia ir atima žemės sklypus, vykdo valstybinę žemės naudojimo ir apsaugos kontrolę, organizuoja žemę. valdymas.

Federalinės vyriausybės organų kompetencija reguliuoti žemės santykius apima:

Rusijos Federacijos žemės kodekso ir kt federaliniai įstatymai reguliuojantys žemės santykius;
- vienodų mokėjimo už žemę principų nustatymas; nustato teisių į žemės sklypus ir kitą su jais tvirtai susijusį nekilnojamąjį turtą registravimo tvarką;
- žemėtvarkos organizavimo, valstybinės žemės kadastro tvarkymo ir žemės stebėsenos, žemės naudojimo ir apsaugos valstybinės kontrolės organizavimo ir vykdymo tvarkos patvirtinimo;
- specialiai saugomų teritorijų, kurios yra kelių Rusijos Federacijos sudedamųjų dalių dalis, ribų nustatymas, taip pat gyvenamosiose vietose ir ekonominė veikla mažos tautos ir etninės grupės, susitarus su atitinkamomis valstybės institucijomis ir vietos valdžia;
- federalinės nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų perleidimas (atėmimas ir suteikimas);
- žemės išpirkimas federalinėms reikmėms;
- Rusijos Federaciją sudarančių subjektų kūrimas kartu su valstybinėmis institucijomis ir patvirtinimas federalinės programos dėl racionalaus žemės naudojimo, dirvožemio derlingumo didinimo, žemės išteklių apsaugos kartu su kitomis aplinkosaugos priemonėmis.

Rusijos Federaciją sudarančių subjektų valstybės institucijų jurisdikcija žemės santykių reguliavimui apima:

Rusijos Federaciją sudarančių subjektų įstatymų ir kitų norminių teisės aktų priėmimas pagal Rusijos Federacijos konstituciją, Žemės kodeksą ir kitus federalinius įstatymus;
- teritorijų su specialiomis apibrėžtimis teisinis režimasžemės naudojimas, jų ribų nustatymas ir keitimas;
- žemės sklypų dydžio ribų nustatymas;
- nustatyti mokėjimo už žemę dydį ir tvarką, taip pat jų centralizavimo tvarką pagal Rusijos Federacijos teisės aktus;
- disponavimo žemėmis, esančiomis, tvarkos patvirtinimas valstybės nuosavybė Rusijos Federacijos subjektai, taip pat žemės sklypo paskirties keitimo tvarka;
- miestų ir gyvenviečių ribų, respublikinio, regioninio, regioninio, rajono pavaldumo miestų ir miestelių tvirtinimas;
- patvirtinimas pagal Rusijos Federacijos įstatymus, atsižvelgiant į vietos sąlygas, valstybinės žemės naudojimo ir apsaugos kontrolės, žemėtvarkos tvarką;
- Privilegijų renkant mokėjimą už žemę pagal federalinį įstatymą nustatymas;
- organizuoti valstybinio žemės kodekso priežiūrą, žemėtvarką ir žemės stebėseną Rusijos Federacijos teisės aktų nustatyta tvarka;
- valstybinės žemės naudojimo ir apsaugos kontrolės organizavimas;
- Rusijos Federacijos subjektams priklausančių žemės sklypų disponavimas (atėmimas ir suteikimas);
- žemės paskirties keitimas;
- priima sprendimus dėl žemės atėmimo (pirkimo) Rusijos Federaciją sudarančių subjektų valstybės poreikiams.

Federalinė žemės išteklių ir žemėtvarkos institucija bei jos vietinės organizacijos pagal įstatymus:

Rengti siūlymus dėl valstybės ir savivaldybių nuosavybės teise priklausančių žemių valdymo;
- sustabdyti neteisėtų sprendimų žemės sklypų atėmimo ir suteikimo klausimais vykdymą, kol juos išnagrinės atitinkamos institucijos (administracija, teismas, arbitražo teismas);
- patraukti administracinėn atsakomybėn asmenis, kaltus dėl Rusijos Federacijos žemės įstatymų pažeidimo;
- nustatyta tvarka išduoda leidimus (licencijas) teisei vykdyti žemėtvarkos ir kitus projektavimo ir matavimo darbus, susijusius su žemės išteklių tyrimu ir naudojimu;
- analizuoti žemės rinkos būklę;
- teikti pasiūlymus dėl standartinės žemės kainos apskaičiavimo tvarkos, tarifo nustatymo tvarkos žemės mokestis ir baudos už žemės teisės aktų pažeidimus;
- tvarkyti ir tvarkyti valstybinės žemės kadastrą.

Patogus ir efektyvus aptarnavimas mažam didelės įmonės skyriui.

Mūsų įmonę nupirko tam tikra Maskvos įmonė. Atsižvelgdami į gerą vietą, nuomojame laisvą plotą. Mums tai nėra pagrindinė kryptis ir nesame pakankamai kompetentingi kai kuriuose nuomos verslo aspektuose. Naujoji vadovybė nuolat reikalavo skirtingų ataskaitų nauja, mums neįprasta forma. Kai kurių užklausų nesupratimo atveju didelis laiko skirtumas buvo labai nepatogus. Pradėjus naudotis turto valdymo sistema visi klausimai dingo tarsi burtų keliu. Atsižvelgiame tik į matuoklius, skaičius ir datas. Visas reikalingas ataskaitas ir sumažinimus bet kokioms datoms mūsų Maskvos vadovai gauna automatiškai. Pritrūkome pretenzijų ir mums nereikia gilintis į nekilnojamojo turto rinkos verslo procesus. Ačiū už išskirtinę paslaugą!

Karina Artemjeva
Vladivostokas

Debesų paslauga, stabilus veikimas, lengvas valdymas ir valdymas.

Turime beveik penkiasdešimt nekilnojamojo turto. Verslas – tai objektų nuoma daugiausia buitinėms paslaugoms ir parduotuvėms. Per darbo metus susikaupė kalnai įvairių dokumentų, pritarimų, pretenzijų, teismų, sprendimų ir kitų ataskaitų. Raskite reikalingą popierių Tikslus laikas dažnai nebuvo įmanoma. Naudodamiesi valdymo sistema tą laiką pamiršome kaip košmarą. Platus verslas dabar yra ant kiekvieno darbuotojo stalo. Valdymas skaidrus, atviras ir suprantamas. Šiuolaikinės technologijos ir patikima debesijos paslauga leido neatnaujinant brangios serverių įrangos gauti kokybišką paslaugą 24 valandas per parą bet kurioje vietoje. Ženkliai sumažintas personalas, atliekantis, kaip paaiškėjo, optimizuotą darbą. Tu išmokei mane teisingai valdyti verslą. Ačiū!

STO GS 01.0.01-03. "Vieninga profesionalaus nekilnojamojo turto valdymo sistema. Bendrosios nuostatos."

Bendrosios nuostatos

Įvadas

Kuriama vieninga profesionalaus nekilnojamojo turto valdymo sistema, atsižvelgiant į ekonomines rinkos santykių plėtojimo sąlygas ir valdymo struktūrą Rusijos Federacijoje, remiantis galiojančiais teisės aktais, normomis ir taisyklėmis bei verslo papročiais.

Šiuo metu profesionalus nekilnojamojo turto valdymas Rusijos Federacijoje formuojamas tik kaip savarankiška veikla. Praktiškai nėra mokymo sistemų ir kvalifikuotų nekilnojamojo turto valdymo specialistų, labai trūksta struktūrizuotų žinių veiklos tema, nėra vienodų standartų ir metodų. profesinę veiklą. Turto savininkai nesupranta profesionalaus požiūrio į turto valdymą svarbos, siejamo tiek su aktualių klausimų naujumu, tiek su nepasitikėjimu valdymo įmonių veikla.

Vieningos profesionalaus nekilnojamojo turto valdymo sistemos (ESPUN) dokumentų pagrindinis tikslas – apsaugoti nekilnojamojo turto valdymo proceso dalyvių interesus, ugdant visų nekilnojamojo turto rinkos dalyvių savarankiškumą ir iniciatyvumą.

1 naudojimo sritis

1.1 Šis standartas nustato vieningos profesionalaus nekilnojamojo turto valdymo sistemos paskirtį, tikslus, standartizacijos objektus, struktūrą. klasifikacinės grupės dokumentus (standartus ir Gairės) ESPUN, jų paskyrimo taisyklės, ESPUN dokumentų taikymo ribos, pagrindiniai nekilnojamojo turto valdymo proceso dalyviai, pagrindinių nekilnojamojo turto valdymo srities sąvokų terminai ir apibrėžimai.

1.2 ESPUN dokumentų nuostatos yra privalomos NP „Matininkų gildijos“ nariams. NP „Matininkų gildijos“ nariai turi teisę leisti nepilnai įvykdyti visus ESPUN dokumentų reikalavimus tuo atveju, jei visų reikalavimų įvykdymas nėra ekonomiškai pagrįstas arba neįmanomas dėl vadovybės steigėjo nustatytų apribojimų, numatytų 2007 m. turto valdymo sutartis.

1.3 Kiti verslo subjektai, tiesiogiai ar netiesiogiai susiję su nekilnojamojo turto valdymu, ESPU dokumentais naudojasi savanoriškai.

1.4 Dokumentai, kuriuos ESPUN turi pateikti:

1.4.1 Nekilnojamojo turto objektų savininkai (savininkai):

 Supratimas, kaip turi būti organizuojamas turto valdymas, siekiant užtikrinti užsibrėžtų tikslų pasiekimą, profesionalių turto valdymo įmonių pritraukimo privalumus ir trūkumus;

 “ valdymo įmonių veiklos skaidrumas;

 Turto valdymo paslaugų kokybės vertinimo kriterijai.

1.4.2 Turto valdytojas:

 Efektyvaus turto valdymo organizavimo išmanymas;

 Priemonė vadybos paslaugų kokybei gerinti;

 Vienoda šios srities terminija ir konceptualus aparatas;

 Galimybę pagerinti profesijos statusą.

1.4.3 Daiktų vartotojai:

 Kokybiško aptarnavimo garantija objektuose, kuriuos valdo valdymo įmonės, kurios laikosi ESPUN dokumentų nuostatų.

GOST R ISO 9000-2001 Kokybės vadybos sistemos. Pagrindai ir žodynas.

GOST R 1.4-93 Pramonės standartai, įmonių standartai, mokslo, technikos, inžinerinių draugijų standartai ir kt. visuomenines asociacijas. Bendrosios nuostatos.

GOST R 1,5-92 Valstybės sistema Rusijos Federacijos standartizavimas. Bendrieji reikalavimai standartų konstrukcijai, pateikimui, dizainui ir turiniui.

3. Terminai ir apibrėžimai

ESPUN dokumentų šeimoje vartojami šie terminai su atitinkamais apibrėžimais:

3.1 Su valdymo procesu susijusios sąlygos:

3.1.1 Nekilnojamojo turto valdymas – efektyviausio nekilnojamojo turto panaudojimo jo savininkų interesais organizavimas, įskaitant nekilnojamojo turto valdymo programos parengimą, nekilnojamojo turto techninės eksploatacijos organizavimą, objekto aprūpinimą Komunalinės paslaugos, nekilnojamojo turto rinkodara, paslaugų NT naudotojams organizavimas, ryšių su institucijomis ir komunalinėmis įmonėmis užtikrinimas, nekilnojamojo turto plėtros projektų valdymas.

3.1.2 Profesionalus nekilnojamojo turto valdymas - nekilnojamojo turto valdymas, vykdomas valdymo įmonės nuosavybės ir valdymo atskyrimo principu pagal ESPU dokumentų nuostatas.

3.1.3 Nekilnojamojo turto valdymo paslauga - valdymo įmonės teikiama paslauga pagal ESPUN dokumentus valdymo steigėjo interesais.

3.1.4 Valdymo įsakymas - aiškiai suformuluotas savininko noras perduoti jam priklausantį turtą valdymo įmonei valdyti, nurodant objekto pavadinimą ir adresą, savininko tikslus, susijusius su objektu, terminą. objekto valdymo sutartis, šalių įsipareigojimai.

3.1.5 Turto valdymo sutartis - sutartis, pagal kurią turto savininkas perduoda jo valdomą turtą valdymo įmonei.

3.1.6 Turto valdymo programa - turto valdymo valdymo įmonės veiklos planas, kuriame pateikiamas efektyviausio turto naudojimo varianto pagrindimas, taip pat jo įgyvendinimo planų ir priemonių sistema. . Valdymo programose turi būti pateikti ekonomiškai pagrįsti dabartinio ir vidutinės trukmės planavimo, finansinių, ekonominių ir kitų rezultatų rodikliai.

3.2 Su nekilnojamojo turto valdymo proceso dalyviais susijusios sąlygos:

3.2.1 Valdymo subjektas (valdytojas, valdymo įmonė) - fizinis ar juridinis asmuo, atliekantis veiksmų kompleksą nekilnojamajam turtui valdyti. Valdymo įmonė ESPUN sistemoje suprantama kaip valdymo subjektas.

3.2.2 Valdymo įmonė – organizacija, kurios pagrindinė veikla yra tretiesiems asmenims priklausančio nekilnojamojo turto valdymas pagal ESCDR dokumentų reikalavimus. ESPUN dokumentuose valdymo įmonė taip pat reiškia individualius verslininkus, teikiančius nekilnojamojo turto valdymo paslaugas, nebent jie aiškiai nurodo kitaip.

3.2.3 Turto valdytojas – valdymo įmonės etatinis darbuotojas, arba individualus verslininkas, apmokytas speciali programa ir nustatyta tvarka atestuotas profesionaliai valdyti įvairios paskirties ir sudėtingumo nekilnojamojo turto objektus.

3.2.4 Nekilnojamojo turto objekto savininkas - fizinis ar juridinis asmuo, turintis nekilnojamojo turto objekto nuosavybės teisę, veikiantis kaip nekilnojamojo turto savininkas ir platintojas. Savininkas gali perduoti teisę valdyti, naudoti nekilnojamąjį daiktą ir juo disponuoti kitam asmeniui, naudoti objektą kaip prekių ar paslaugų gamybos, nuolatinio ar laikinojo gyvenimo vietą tiek pats, tiek tretieji asmenys.

3.2.5 Valdymo steigėjas – teisinis arba individualus, vykdanti disponavimą valdymo objektu, iš kurio gaunamas pavedimas kontroliuoti. Valdymo steigėjas gali disponuoti valdymo objektu nuosavybės teise arba kitos turtinės teisės pagrindu.

3.2.6 Naudos gavėjas – asmuo, kurio interesais valdomas nekilnojamasis turtas ir kuris yra valdymo pajamų gavėjas komercinis nekilnojamasis turtas. Naudos gavėju gali veikti objekto savininkas arba jo nurodytas trečiasis asmuo (valdymo steigėjas).

Tais atvejais, kai paramos gavėjas nustatyta tvarka nepaskiriamas valdymo steigėju, paramos gavėjas yra tiesiogiai valdymo steigėjas.

3.2.7 Naudotojai (vartotojai) – asmenys, naudojantys turtą kaip vietą prekių gamybai ar paslaugoms gaminti (negyvenamieji objektai) arba nuolatiniam ar laikinam gyvenimui (jei tai yra gyvenamoji patalpa). Naudotojais gali būti nuomininkai (komercinės paskirties objektų atveju) arba nekilnojamojo turto savininko vidiniai padaliniai, taip pat tretieji asmenys (jei tai yra nekomercinė nuosavybė).

3.2.8 Prekių, darbų, paslaugų tiekėjai – asmenys, tiekiantys prekes, darbus, paslaugas, reikalingas nekilnojamojo turto objekto valdymo procesui užtikrinti.

3.3 Su valdymo objektais susijusios sąlygos:

3.3.1 Nekilnojamojo turto objektas - teisiškai atskira nekilnojamojo turto dalis, susidedanti iš žemės sklypo (ar jo dalies) ir visų su juo susijusių pastatų bei statinių (ar jo dalių).

Turtas, kuriam taikomi valdymo veiksmai pagal standartus vieninga sistema profesionalus turto valdymas, vadinamas valdymo objektu. ESPUN valdymo objektai yra patalpos, pastatai, nuosavybės kompleksai, teritorijos, nekilnojamojo turto objektų kompleksai.

3.3.2 Patalpos - pastato viduje esanti erdvė, turinti konkrečią funkcinę paskirtį ir apribota pastato konstrukcijų.

3.3.3 Pastatas – architektūrinis ir statybos objektas, susidedantis iš laikančiųjų ir atitveriančių konstrukcijų, pamatų, sienų ir stogo, sudarantis grunto uždarą tūrį. Pagrindinė pastato, kaip objekto, paskirtis – sudaryti sąlygas žmonių gyvenimui ir (ar) veiklai, pramonės šakų išsidėstymui ar produkcijos saugojimui.

3.3.4 Turto kompleksas - nekilnojamojo turto objektas, susidedantis iš kelių pastatų, esančių viename ar keliuose žemės sklypuose su bendra išorine siena, turintys bendrą inžinerinę infrastruktūrą, papildantys vienas kitą taip, kad juos būtų galima laikyti vienu sujungtu kompleksu nekilnojamojo turto, kurio valdymas kaip visuma labiausiai užtikrina valdymo tikslų pasiekimą.

Sąvoka „turto kompleksas“ nėra lygiavertė sąvokai „įmonė kaip nekilnojamojo turto kompleksas“. Civilinis kodeksas RF.

3.3.5 Teritorija - žemės sklypų su juose esančiais pastatais ir statiniais visuma su bendromis ribomis, įskaitant įvairių teritorinių zonų derinį pagal jų urbanistinį naudojimo pobūdį.

3.3.6 Nekilnojamojo turto objektų kompleksas - vieno valdymo subjekto jurisdikcijai priklausančių nekilnojamojo turto objektų (patalpų, pastatų, turto kompleksų) visuma, įskaitant ir teritoriškai suskirstytus. Nekilnojamojo turto objektų kompleksą gali sudaryti kelios patalpos, keli pastatai, keli tarpusavyje įvairiais deriniais sujungti turto kompleksai.

3.4 Su paslauga susijusios sąlygos:

3.4.1 Nekilnojamojo turto naudotojų aptarnavimas – priemonių visuma, užtikrinanti tinkamą turto naudojimą, įskaitant nuomos operacijų vykdymą ir papildomų paslaugų teikimą turto naudotojams.

3.4.2 Tinkamas naudojimas – tai nuosavybės naudojimas kaip vieta prekėms gaminti ar paslaugoms arba nuolatiniam ar laikinam gyvenimui, atitinkantis turto savininko tikslus, atsižvelgiant į jo naudotojų poreikius ir teisėtų interesų trečiosios šalys.

3.4.3 Lizingo operacijos - turto nuomos veiklų visuma, įskaitant derybas su potencialiais nuomininkais, nuomos sutarčių sudarymą, nuomos ir kitų įmokų rinkimą, nuomotojo interesų atstovavimą santykiuose su nuomininkais ir priemones nuomos sutarčiai nutraukti. .

3.4.4 Nuomos sutartis (turto nuoma) - sutartis, pagal kurią nuomotojas (nuomotojas) įsipareigoja už atlygį suteikti nuomininkui (nuomininkui) turtą laikinai jį valdyti ir naudotis arba laikinai naudotis. Žemės sklypai ir kiti izoliuoti gamtos objektai, įmonės ir kiti nekilnojamojo turto kompleksai, pastatai, statiniai, įrenginiai, transporto priemonių ir kiti daiktai, kurie naudojimo metu nepraranda savo natūralių savybių (nevartojami daiktai).

3.4.5 Nuomotojas – nuomos sutarties šalis, asmuo, už atitinkamą mokestį perdavęs savo turtą laikinai naudotis Nuomininkui. Valdymo objekto nuomos teisė pagal įstatymą priklauso jo savininkui. Nuomotojais taip pat gali būti asmenys, įstatymų įgalioti arba savininkas nuomoti turtą. Pagal valdymo sutartį objekto savininkas gali suteikti nuomotojo teises valdymo įmonei arba tretiesiems asmenims (brokeriams ir pan.).

3.4.6 Nuomininkas – nuomos sutarties šalis, asmuo, už atitinkamą atlygį gavęs turtą laikinai naudoti ir valdyti.

3.5 Su nekilnojamojo turto technine eksploatacija susijusios sąlygos:

3.5.1 Statinio techninė eksploatacija - priemonių, užtikrinančių pastato konstrukcijų ir jo įrenginių būklės išsaugojimą, visuma, kurioje jie gali atlikti nurodytas funkcijas pagal reikalavimų nustatytus parametrus. techninę dokumentaciją. Statinių techninės eksploatacijos sistema – tai eksploatuoti skirtų priemonių, medžiagų, gaminių, taip pat vykdytojų ir dokumentacijos visuma, nustatanti jų sąveikos taisykles, būtina ir pakankama eksploatavimo užduotims atlikti. Pastatų techninė eksploatacija apima priežiūrą, dabartinių ir kapitalinis remontas nekilnojamasis turtas, sanitarinė priežiūra.

3.5.2 Statinio priežiūra - priemonių, susijusių su pastato eksploatavimo procesų valdymu, visuma, apimanti pastato techninės būklės stebėjimą, jo konstrukcinių elementų darbingumo palaikymą ir inžinerinės sistemos, jų derinimas ir reguliavimas, paruošimas sezoniniam jo elementų ir sistemų veikimui.

3.5.3 Statinio remontas - statybinių ir organizacinių techninių priemonių visuma fiziniam ir moraliniam pablogėjimui, nesusijusiam su pagrindinių statinio techninių ir ekonominių rodiklių pasikeitimais, pašalinti.

3.5.4 Nekilnojamojo turto sanitarinė priežiūra - priemonių visuma, skirta užtikrinti nustatytus sanitarinius ir higienos reikalavimus patalpoms ir teritorijai. Apima patalpų ir vietų valymo darbus bendras naudojimas, gretimos teritorijos valymas ir valymas, šiukšliadėžių priežiūra, nekilnojamojo turto deratizacija ir dezinfekcija.

3.5.5 Komunalinių išteklių teikimas - veikla organizuojant geriamojo vandens, elektros ir šilumos energijos, karšto vandens, dujų tiekimą, buitinių atliekų išvežimo į objektą paslaugas, įskaitant komunalinių išteklių (paslaugų) poreikio nustatymą, derybas. su atitinkamomis komunalinėmis įmonėmis, išteklių tiekimo (paslaugų teikimo) kontrolė, apmokėjimo už sunaudotus išteklius (paslaugas) sistemos organizavimas.

3.6 Su patalpų rinkodara susijusios sąlygos:

3.6.1 Objekto rinkodara - nekilnojamojo turto objekto charakteristikų pritaikymas pardavimo reikalavimams, nukreiptas į valdomo objekto paklausos didinimą, patrauklumo potencialių ir esamų vartotojų akyse didinimą. Jį sudaro rinkos stebėjimas ir analizė, objekto pozicionavimas rinkoje, nuomos/pardavimo sąlygų nustatymas, reklaminės kampanijos organizavimas ir vykdymas.

Informacinė sistema "Turto valdymas" SAP Real Estate lanksti

Lanksti turto valdymo informacinė sistema SAP Real Estate leidžia išspręsti daugybę neatidėliotinų problemų dėl gerai apgalvotos hierarchijos ir lanksčios integracijos į esamus įmonės verslo procesus. Pagrindinis sistemos funkcionalumas – efektyvumo didinimas nekilnojamojo turto valdymo srityje. Svarbus rezultatas yra darbo jėgos mažinimas ir finansinės išlaidos, kuris veda prie augimo ekonominis efektyvumasįmonės apskritai.

Dėl tradicinių informacijos apdorojimo metodų išbraukimo iš darbo praktikos ženkliai pakyla vadovų sprendimų kokybė. Tvarkydami vieningą nekilnojamojo turto objektų registrą, kuris atspindi visus pokyčius internete, galite automatiškai analizuoti bet kurių parametrų veiklos rodiklius.

Nekilnojamojo turto valdymo sistema leidžia optimizuoti laike ir informacinėje erdvėje tokius globalius verslo procesus kaip:

• Nekilnojamojo turto portfelio valdymo procesų automatizavimas
• Integracija su valdymu ir buhalterinė apskaita, su materialiuoju turtu
• Projektų, sutarčių valdymas ir erdvės panaudojimo kontrolė
• Internetinė prieiga prie centralizuotos informacijos saugyklos
• Nekilnojamojo turto objektų pajamų ir išlaidų kontrolė
• Darbų užimtumo apskaita, įmonės darbuotojų įdarbinimo ir judėjimo valdymas, išorinės organizacijos, įrangos dalys

Sistemos ypatybės

Svarbus automatizavimo pranašumas informacinė sistema– integracija su esama gamyba ir finansų sistemosįmonių. „Turto valdymas“ leidžia gauti suvestinius duomenis analizei kiekvienam sistemos technologiniam blokui, sekti nekilnojamojo turto objekto gyvavimo ciklą nuo patekimo į sistemą iki eksploatacijos pabaigos.

Sistemos įdiegimas galimas mobiliojoje versijoje, kuri leidžia greitai gauti ir analizuoti suvestinius rodiklius mobiliajame įrenginyje. Patogi vartotojo sąsaja leidžia generuoti valdymo ataskaitas ir įvertinti platų analizės spektrą vaizdine grafine interpretacija.