Ang mga resulta ng kasalukuyang taon at ang mga pangunahing uso sa mga merkado ng opisina, bodega, retail at hotel real estate ay sinuri ng nangungunang internasyonal na kumpanya ng pagkonsulta sa real estate na CBRE. Tinukoy din ng mga espesyalista ng kumpanya ang mga prospect para sa commercial real estate market sa darating na 2017.

Ang 2016 ay maaalala para sa pagpapapanatag ng merkado ng real estate, pagtaas ng aktibidad ng mamumuhunan, kahit na may limitadong bilang ng mga transaksyon sa pamumuhunan sa merkado, isang pagbabago sa mood ng mga nangungupahan - mula sa pagbabago ng mga kondisyon sa pag-upa patungo sa pagtatapos ng mga bagong transaksyon sa lahat ng mga segment simula sa ikalawang kalahati ng taon.

Ayon sa mga pagtataya ng mga eksperto, ekonomiya ng Russia sa 2017 ay magpapakita ng bahagyang pagtaas - mula 0.5% hanggang 2%. Ang batayang senaryo ng pagtataya ng Ministri pag-unlad ng ekonomiya(MED) ang paglago ng ekonomiya na 0.8% noong 2017.

Laban sa backdrop ng mga inaasahan ng isang unti-unting pagbawi ng ekonomiya, ang pangunahing driver ng paglago sa komersyal na real estate market ay patuloy na katatagan at ang simula ng isang bagong cycle, kung saan ang mga mamumuhunan ay may magandang potensyal kakayahang kumita

Sa kabila ng pagbabawas ng key rate ng Bank of Russia, ang halaga ng bank financing ay hindi pa rin nagpapahintulot sa mga developer na magsimula ng mga bagong proyekto. Kasabay nito, epektibo nilang ginagamit ang pause na lumitaw: pinangangalagaan nila ang mga site, sumasang-ayon sa mga parameter ng mga bagong proyekto at tumatanggap ng mga permit. Ito ay magpapahintulot sa kanila na samantalahin ang pinabuting kondisyon sa merkado ng utang na inaasahan sa susunod na taon.

Mga uso sa merkado ng komersyal na real estate sa 2016

Noong 2016, nagkaroon ng patuloy na pagbaba sa bagong supply ng komersyal na real estate, lalo na sa mga merkado ng bodega at opisina, habang ang dami ng retail real estate na kinomisyon ng inertia ay nananatiling mataas. Nagkaroon ng pagbawas sa bahagi ng bakanteng espasyo sa bahagi ng opisina dahil sa aktibidad mga ahensya ng gobyerno at mga kumpanyang, sinasamantala ang sitwasyon, bumili o umupa ng malaking halaga ng espasyo sa opisina.

Noong 2016, ang merkado sa wakas ay nagpapatatag, at sa ikalawang kalahati ng taon, ang aktibidad ng mga nangungupahan ay tumaas nang malaki. Sa taong ito, ang mga kinakailangan para sa unti-unting pagbawi ng komersyal na merkado ng real estate sa 2017 ay sa wakas ay nabuo.

Ang mga rate ng pagrenta para sa komersyal na real estate ay matatag na naitatag ang kanilang mga sarili sa ruble zone (na may mga bihirang pagbubukod), na nasa ilalim at nagpapatatag sa lahat ng mga segment. Dami ng mga deal sa pag-renew umiiral na mga kasunduan ang upa, gayundin ang pagbabago ng kanilang mga kondisyon, ay nabawasan ng isang ikatlo. Kasabay nito, mula noong kalagitnaan ng taon, nagkaroon ng pagtaas sa aktibidad sa pagtatapos ng mga bagong transaksyon sa pag-upa sa mga kondisyon ng merkado.

Para sa Moscow, ang 2016 ay isang tagumpay na taon sa mga tuntunin ng pag-unlad ng imprastraktura: ang Rumyantsevo at Salaryevo na mga istasyon ng metro ay binuksan sa New Moscow, ang Moscow Central Ring ay inilunsad, at sa pagtatapos ng taon ay pinlano itong i-komisyon ang unang seksyon ng Ikatlong Interchange Circuit.

Naniniwala ang mga analyst ng CBRE na noong 2016 ang komersyal na real estate market sa wakas ay naging matatag, at ang aktibidad ng nangungupahan ay tumaas nang malaki sa ikalawang kalahati ng taon. Sa taong ito, ang mga kinakailangan para sa unti-unting pagbawi ng komersyal na merkado ng real estate sa 2017 ay sa wakas ay nabuo.

Mga pamumuhunan sa komersyal na real estate

Ayon kay Irina Ushakova, Senior Director, Head of Capital Markets and Investments sa CBRE, ang dami ng mga pamumuhunan sa 2016 ay tataas ng 29% at aabot sa $4.5 bilyon (o humigit-kumulang 300 bilyong rubles). Kasabay nito, 40% ng volume na ito ay nabuo sa pamamagitan ng mga transaksyon na natapos ng mga istruktura ng estado at mga kumpanyang pag-aari ng estado, habang noong nakaraang taon ay walang ganoong mga transaksyon.

Nangibabaw ang kapital ng Russia noong 2016, na nagkakahalaga ng 96% ng kabuuang dami ng mga transaksyon. ibahagi dayuhang kapital sa dami ng mga transaksyon sa pamumuhunan ay bumaba sa 4% mula sa 15% noong nakaraang taon. Gayunpaman, nakikita natin ang mataas na aktibidad ng pamumuhunan ng mga dayuhang pondo na naroroon na sa merkado ng Russia, pati na rin ang mga karagdagang pag-agos ng kapital. Ang isang mahalagang transaksyon na kinasasangkutan ng dayuhang kapital ay ang pagkuha ng Arab fund na Mubadala kasama ang RDIF mga gusaling imbakan sa dalawang proyekto PNK Sheremetyevo at PNK Chekhov 3.

Ang mga pinuno sa mga tuntunin ng pamumuhunan para sa taon ay ang bahagi ng opisina (44%) at mga hotel (17%). Kasabay nito, ang bahagi ng mga hotel sa taong ito ay isang mataas na rekord sa nakalipas na 10 taon. Noong 2016 din, isang mataas na bahagi ng residential segment (11%) ang naitala - ang mga developer ay aktibong bumibili ng mga site para sa pagtatayo ng pabahay. Ang bahagi ng retail at warehouse real estate ay magiging 18% at 4%, ayon sa pagkakabanggit.

Ang bilang ng mga transaksyon sa pamumuhunan sa merkado ay limitado pa rin sa pamamagitan ng isang makabuluhang pagkakaiba sa mga inaasahan sa presyo ng mga mamimili at nagbebenta, na pumipigil sa pagsasara ng mga transaksyon.

Ayon sa mga eksperto, ang dami equity magagamit para sa pamumuhunan sa komersyal na Real Estate ay humigit-kumulang 3.5 bilyong dolyar (higit sa 50% nito ay pera mga dayuhang mamumuhunan), humigit-kumulang $1 bilyon pa para mamuhunan sa pabahay. Sa pagsasaalang-alang nanghiram ng pera higit sa 10 bilyong dolyar ay naghahanap ng mga pagkakataon upang mamuhunan sa real estate.

Laban sa backdrop ng itinatag na katatagan at mga inaasahan ng unti-unting pagbawi ng ekonomiya at merkado, pati na rin ang pag-unawa sa magagamit na kapital sa merkado sa 2017, ang dami ng mga pamumuhunan ayon sa mga pagtataya ng CBRE ay maaaring tumaas sa $5 bilyon. Sa kasong ito, ang pangunahing driver ng paglago ay ang patuloy na katatagan at simula ng isang bagong cycle, kung saan ang mga mamumuhunan ay may magandang potensyal na kita.

Real estate sa opisina

Naniniwala si Elena Denisova, Senior Director, Head of Office Premises sa CBRE na ang unang kalahati ng 2016 ay naiimpluwensyahan ng mga uso na nabuo noong 2015: ang pangangailangan para sa real estate ng opisina ay suportado ng malalaking transaksyon na isinagawa ng mga ahensya ng gobyerno o kumpanyang may partisipasyon ng estado, ay kadalasang hindi pang-market sa kalikasan at nauugnay sa pag-aayos ng mga obligasyon sa utang. Kasama sa mga naturang transaksyon ang paglipat ng Eurasia Tower sa VTB, ang President Plaza business center sa Sberbank.

Mula noong ikalawang kalahati ng 2016, ang mga tagapagpahiwatig ng estado ng demand para sa komersyal na real estate ay bumuti - nagkaroon ng isang trend patungo sa isang pagtaas sa dami ng mga bagong transaksyon na natapos sa mga kondisyon ng merkado

Ang isa pang positibo at makabuluhang sandali para sa merkado ng real estate ng opisina noong 2016 ay ang pagbaba sa antas ng bakanteng espasyo. Kapansin-pansing bumaba ang bahagi ng mga bakanteng lugar sa class A office segment: sa pagtatapos ng 2015, ang vacancy rate dito ay 26%, sa pagtatapos ng taong ito, ayon sa mga analyst, ito ay bababa sa 19.8%. Sa 2017, hinuhulaan ng mga eksperto ang katatagan ng bakante sa klase na ito, dahil maraming malalaking sentro ng negosyo ang pinaplanong isagawa. Sa klase B, posible ang isang mas makabuluhang pagbawas sa bahagi ng bakanteng espasyo - mula 15.2% sa pagtatapos ng 2016 hanggang 14% sa 2017.

Ayon sa mga pagtatantya ng CBRE, ang dami ng kinomisyon na bagong espasyo sa 2016 ay magiging 355,000 sq. m, na dalawang beses na mas mababa kaysa noong nakaraang taon. Noong 2017, ayon sa inihayag na mga anunsyo, 440,000 sq. m ng bagong espasyo ng opisina. Kapansin-pansin na ang pangunahing dami ay mahuhulog sa Moscow City (210,000 sq. m) at sa Central business district ng kabisera (100,000 sq. m). Ang limitadong pagpapakilala ng mga bagong de-kalidad na bagay ay nag-aambag sa karagdagang "paghuhugas" ng isang de-kalidad na produkto mula sa merkado para sa malalaking gumagamit.

Ang mga rate ng pagrenta para sa real estate sa opisina ay matatag, at sa katapusan ng 2016 ay mananatili sila sa mga sumusunod na hanay: para sa class A Prime - $800 - 900 bawat sq. m. m bawat taon, para sa klase A - 18,000 - 35,000 rubles. bawat sq. m bawat taon, para sa klase B - 13,000 - 28,000 rubles. bawat sq. m bawat taon (lahat ng mga rate ay hindi kasama mga gastos sa pagpapatakbo at VAT).

Sa 2017, ang nominasyon ng hiniling na mga rate ng pag-upa ay mananatiling pangunahin sa rubles, at sa isang unti-unting normalisasyon ng panlabas na background, ang mga rate sa mga tuntunin ng ruble ay maaaring tumaas ng 5-10%.

Pag-aari ng bodega

Ayon kay Anton Alyabyev, direktor ng pang-industriya at warehouse real estate sa CBRE, ang 2016 ay isang transisyonal na taon para sa warehouse real estate - mula sa isang yugto ng pagbagal hanggang sa isang yugto ng karagdagang pagpapapanatag ng merkado.

Ang mga pagbabago sa ekonomiya sa simula ng taon ay nagdulot ng pagpapaliban ng ilang mga transaksyon sa isang mas huling petsa, na nagresulta sa mababang dami ng demand sa mga quarter ng II-III ng 2016. Gayunpaman, sa pagtatapos ng taon nagkaroon ng pagbawi sa aktibidad ng negosyo: ang dami ng mga transaksyon sa mga bodega sa ikaapat na quarter ay maaaring umabot sa 300,000 sq. m, na siyang pinakamataas na bilang para sa taon.

Kaayon ng mga pagbabago sa demand, nagkaroon ng pagbabago sa takbo sa paggalaw ng mga pangunahing tagapagpahiwatig ng merkado - ang bahagi ng libreng espasyo sa bodega at mga rate ng pag-upa. Ang pagtaas ng mga bakante sa simula ng ikalawang quarter, na naganap dahil sa pagpasok ng mga end-user warehouse facility sa merkado, ay mabilis na nawala. Ang bahagi ng mga libreng bodega ay nanatiling matatag sa nakalipas na 6 na buwan. Kasabay nito, ang mga rate ng pag-upa para sa espasyo ng bodega ay gaganapin sa parehong antas sa loob ng tatlong quarter.

Noong 2016, nakita ng mga analyst ng CBRE ang paglitaw ng mga bagong uso sa istruktura ng supply at demand. Ang aktibidad ng negosyo ay lalong pinasigla ng mga bagong driver - ang paglipat mula sa mga lumang pasilidad ng bodega patungo sa mas mahusay, ang paglipat mula sa lugar ng mga operator ng logistik patungo sa direktang renta at ang pagsasama-sama ng mga kapasidad ng imbakan sa malalaking sentro ng pamamahagi.

Ang mga pagbabagong ito sa kalikasan ng demand, naman, ay nagpasigla sa pagkakaiba-iba ng supply. Nag-aalok ang mga developer ng iba't ibang solusyon para sa iba't ibang kategorya ng mga kliyente. Ang mga ito ay maaaring mga high-tech na built-to-suit na warehouse na idinisenyo upang matugunan ang mga pangangailangan ng malalaking negosyo na patuloy na lumalaki. Mga kumpanyang gustong lumipat sa isang bagong kalidad na gusali ngunit mas limitado sa Pinagkukuhanan ng salapi, ang mga standardized class A warehouse na may pangunahing hanay ng mga detalye ay inaalok.

Sa 2017, ang merkado ay patuloy na gagana sa kasalukuyang kapaligiran. Ang dami ng pagkomisyon ay babawasan pa, at ang mga bagong gusali ay itatayo pangunahin para sa kliyente. Ang taunang rate ng bagong supply ay inaasahan sa antas ng 500-600 thousand sq. m.

Ang hinulaang dami ng mga transaksyon sa warehouse market sa 2017 ay maaaring hindi bababa sa 800,000 sq. m. Ang kamakailang pagpapapanatag ng merkado ay lumilikha ng mga kinakailangan para sa isang unti-unting pagtaas sa aktibidad ng negosyo. Sa ikalawang kalahati ng taon, maaari tayong makakita ng mga positibong pagbabago sa dinamika ng merkado sa anyo ng unti-unting pagbaba ng mga bakante at pagtaas ng mga rate ng pag-upa para sa mga bodega.

Mga lugar ng tingi, Moscow

Marina Malakhatko, Direktor ng CBRE retail premises sa Moscow, ay naniniwala na ang dami ng kinomisyon na retail space sa Moscow sa 2016 ay magiging mga 427,000 sq. m, na mas mababa ng 3% kaysa noong 2015. Ang volume na ito ay makabuluhan para sa merkado, at ang pag-commissioning ng 7 bagong ari-arian ay nagdulot ng panandaliang pagtaas ng bakante sa retail real estate market sa taon, na tumaas sa 11.4% sa ikatlong quarter. Ngunit sa pagtatapos ng taong ito, inaasahan ang sistematikong pagbaba nito, at, salamat sa pagbawas sa dami ng pagkomisyon, maaabot nito ang marka ng 10% na sa unang kalahati ng 2017.

Dami pinagsama-samang mga supply ang mga de-kalidad na shopping mall sa Moscow sa pagtatapos ng taon ay aabot sa 5.6 milyong metro kuwadrado. m, at ang pagkakaloob ng retail space - 456 sq. m bawat 1000 tao.

Binuksan ang mga bagong retail facility na may magandang occupancy rate: noong 2016 malls, ang vacancy rate ay nag-iiba mula 20-40%, habang noong nakaraang taon ay nagbukas ang mga pasilidad na may 50-80% na bakante. Ang dami ng retailer na umalis merkado ng Russia, lubhang nabawasan: 2 brand noong 2016 kumpara sa 11 noong 2015

Sa 2017, inaasahan ang karagdagang pagbaba sa rate ng pag-commissioning ng retail space: mga 273,000 sq. m, na 36% na mas mababa kaysa noong 2016. Kasabay nito, ang isa sa mga bagay ng susunod na taon - Butovo Mall (54,000 sq. m. GLA), ay orihinal na inihayag para sa pagbubukas sa 2016.

Kabilang sa pinakamalaking shopping center noong 2016, ito ay nagkakahalaga ng pagpuna sa Riviera (91,200 sq. m GLA), Oceania (60,000 sq. m GLA) at Good! (53,000 sq. m.), Metropolis Phase 2 (38,000 sq. m. GLA). Ang rate ng bakante sa oras ng pagbubukas sa mga bagong pasilidad ay lubhang nag-iiba depende sa lokasyon at konsepto. Sa karaniwan, ang mga bagong retail facility ay nagbukas na may magandang occupancy rate: sa 2016 malls, ang vacancy rate ay nag-iiba mula 20-40%, habang noong nakaraang taon ang mga pasilidad ay nagbukas na may 50-80% na bakante.

Sa unang 11 buwan ng 2016, 32 internasyonal na tatak ang pumasok sa merkado ng Moscow, at 5 pa ang nagpaplanong magbukas ng kanilang mga unang tindahan sa kabisera bago matapos ang taon. Ito ay maihahambing sa 2015, nang pumasok ang 40 internasyonal na tatak sa merkado ng Moscow. Kapansin-pansin na ang bilang ng mga retailer na umalis sa merkado ay makabuluhang bumaba: 2 brand noong 2016 laban sa 11 noong 2015.

Ang pangunahing rate ng pag-upa para sa retail space sa Moscow ay 100,000 rubles bawat sq. m bawat taon, halos hindi nagbabago kumpara noong 2015. Sa 2017, hinuhulaan ng mga eksperto ng CBRE ang katatagan ng mga rate dahil sa sapat na pagpapanatili mataas na lebel mga bakanteng espasyo sa tingian.

Ang mga rate ng pagrenta sa mga shopping center ay sa wakas ay denominasyon sa rubles, o isang koridor ay naayos halaga ng palitan. Ang mga may-ari ay handa na magbigay ng mga diskwento para sa unang taon ng upa, na may unti-unting pagtaas sa rate sa mga susunod na taon. Ang anyo ng pakikipag-ugnayan sa may-ari ng isang retail facility sa format ng isang porsyento ng turnover ay isang mas karaniwan at mas komportableng kasanayan para sa mga retailer, at hindi na ginagamit lamang para sa mga anchor, kundi pati na rin para sa mga katamtamang laki ng mga nangungupahan ng lahat ng mga profile. Ang iba't ibang mga scheme ng pagsasaayos ng mga rate ng pagrenta ay nagbibigay-daan sa mga may-ari at nangungupahan na makahanap ng isang kompromiso, pagpili ng isang katanggap-tanggap na opsyon para sa mga komersyal na kondisyon sa loob ng balangkas ng umuusbong na kasanayan sa merkado. Ang huli naman ay mahigpit na nakatali sa turnover ng mga retailer.

Sa pagtatapos ng 2016, tumaas ang turnover ng mga retailer ng luxury at economic class sa Moscow, sa ilang mga kaso ang paglago ay umabot sa 30%. Ang mga mid-range na retailer ay nagpakita ng kaunting turnover growth sa katapusan ng taon

Mga retail na lugar sa mga rehiyon ng Russia

Ayon kay Mikhail Rogozhin, Direktor ng Regional Retail Spaces sa CBRE, sa pagtatapos ng 2016, ang pagtaas ng retail space sa Russia ay mga 1.2 million sq. m, kung saan 58% (719,000 sq. m) ang kinomisyon rehiyonal na lungsod, hindi kasama ang St. Petersburg. Ang kabuuang dami ng kinomisyon na retail space sa Russia ay bumaba ng 28% kumpara sa nakaraang taon, at sa mga rehiyon - ng 40%. Kabilang sa mga pinakamalaking bagong rehiyonal na sentro sa 2016, ito ay nagkakahalaga ng noting MegaGrinn sa Kursk (129,000 sq. m GLA), Maxi sa Arkhangelsk (49,200 sq. m GLA), Sedanka City sa Vladivostok (45,000 sq. m GLA).

Ang bahagi ng bakanteng retail space sa mga rehiyon ng Russia ay malaki ang pagkakaiba-iba sa bawat lungsod. Ang average na rate ng bakante para sa milyon-plus na mga lungsod ngayon ay 8-10%. Ngunit, bilang isang patakaran, sa bawat lungsod ay may mga proyekto na may magandang lokasyon at isang malakas na komposisyon ng mga nangungupahan, kung saan ang rate ng occupancy ay malapit sa 100%.

Sa 2017, ang isang karagdagang pagbawas sa dami ng commissioning ng bagong retail space ay inaasahan sa rehiyonal na mga lungsod - sa antas ng 637,000 sq. m, na 11% na mas mababa kaysa noong 2016. Kasabay nito, ang ilang mga bagay ng 2017 ay orihinal na inihayag para sa pag-commissioning sa 2016, ngunit kalaunan ay ipinagpaliban ang mga deadline.

Sa pangkalahatan, ito ay nagkakahalaga ng pagpuna sa mataas na potensyal para sa pag-unlad ng retail real estate market sa mga lungsod na may mababang supply ng mataas na kalidad na mga pasilidad sa tingi sa pagkakaroon ng isang mahusay na kapangyarihan sa pagbili ng populasyon. Ang mga naturang lungsod ngayon ay kinabibilangan ng Khabarovsk, Chita, Stavropol, Makhachkala, Noyabrsk at iba pa.

Ang bahagi ng bakanteng retail space sa mga rehiyon ng Russian Federation ay nag-iiba-iba sa bawat lungsod at depende sa kalidad at lokasyon ng bagay. Ang average na vacancy rate para sa milyon-plus na mga lungsod ngayon ay 8-10%, na bahagyang mas mataas kaysa sa 2015 vacancy rate na 7-8%. Ngunit, bilang isang patakaran, sa bawat lungsod ay may mga proyekto na may magandang lokasyon at isang malakas na komposisyon ng mga nangungupahan, kung saan ang rate ng occupancy ay malapit sa 100%.

Sa mga retailer na kinakatawan sa mga rehiyon, ang pinakaaktibo noong 2016 ay ang mga grocery chain na Lenta, X5 Retail, at Magnit. Sa simula ng taon, inihayag nila ang mga ambisyosong plano para sa pag-unlad sa Moscow at sa mga rehiyon: Lenta - 40 hypermarket, Pyaterochka - 1000 na tindahan, Magnit - 950 na tindahan at 80 hypermarket. Ang kasalukuyang estado ng merkado ay nagpapahintulot sa mga chain na matagumpay na maipatupad ang mga inihayag na plano sa pagpapalawak. Medyo aktibong umuunlad din sa mga rehiyonal na lungsod ang mga DIY retailer na Leroy Merlin at OBI, mga tindahan ng electronics M.Video at Eldorado, mga kadena ng mga tindahan ng mga paninda ng mga bata na Detsky Mir at Dochki-Sonochki.

Mga hotel

Stanislav Ivashkevich, Deputy Director for Development, Hospitality Industry, CBRE ay naniniwala na ang pangunahing kadahilanan na nakakaimpluwensya sa Moscow hotel market sa 2016 ay ang paglago ng trapiko ng turista. Ayon sa paunang data, sa pagtatapos ng taon, ang bilang ng mga turista sa Moscow lamang ay magiging mga 17.5 milyong tao, ang bahagi ng pagkonsumo ng turista sa GRP ng kapital ay lalampas sa 4% at maaaring umabot sa 470 bilyong rubles. Kaya, mula sa volume na ito, ang bahagi ng mga kita ng hotel ay maaaring umabot sa humigit-kumulang 60 bilyong rubles sa pagtatapos ng taon.

Noong 2016, tumaas ng 3,772 kuwarto ang bilang ng mga hotel na pinamamahalaan ng mga international chain. Ang pinakamalaking bagong hotel sa taong ito sa Moscow ay ang Accor complex, na nagbukas ng tatlong mga hotel sa Kievskaya Square: Ibis, Adagio, Novotel na may kabuuang pondo na 701 mga silid. Sa mga pangunahing pagbubukas ng rehiyon, sulit na i-highlight ang dalawang malalaking hotel sa Marriott sa Krasnodar at Voronezh

Sa kabila ng katotohanan na ang karamihan sa mga turista ay mga Ruso (70-75%), ang pagtaas ng daloy ng mga dayuhang turista ay kapansin-pansin din ngayon, pati na rin ang katotohanan na ito ay nangyayari pangunahin dahil sa merkado ng Asya sa pangkalahatan at Tsino. partikular na ang mga turista. Ayon sa Rostourism, ang pagtaas ng daloy dahil lamang sa grupong ito ng mga turista ay magiging halos 40% sa pagtatapos ng 2016.
Kaya, noong 2016, ang occupancy sa mga hotel sa Moscow ay umabot sa mga antas ng record, na lumampas sa antas na 70% sa ilang partikular na mga segment. Ang pagtaas ng occupancy, sa turn, ay nagdulot ng pagtaas sa mga rate ng accommodation sa hotel, na nagpapataas ng average na ADR ng 8% noong 9M 2016.
Ang pinakakapansin-pansing positibong dinamika average na gastos Ang bilang ng mga silid ay nagpakita mismo sa segment ng mataas na kalidad na mga mamahaling hotel, kung saan ang pinaka makabuluhang pagtaas sa ADR sa marka ng 20-22 libong rubles ay naitala sa pangkat ng mga pinuno sa segment na ito (halimbawa, tulad ng mga premium na hotel bilang Hyatt, Baltschug Kempinski, Apat na Panahon).

Kasabay nito, ang karamihan sa mga hotel sa luxury segment ay maingat at hindi nagdaragdag ng ADR, pinapanatili ito sa antas ng 12-15 libong rubles. Kaya, sa segment ng pinakamahal na mga hotel, ang ADR ay nasa average na halos 18 libong rubles.
Sa mga segment na "gitna" at "mababa sa average," walang paglago sa mga rate ng placement noong 2016. Malakas pa rin ang sentimyento sa paglalaglag sa merkado ng hotel, at samakatuwid maraming mga hotelier ang hindi nagtaas ng mga presyo, anuman ang paglaki ng demand.

Noong 2016, ang bilang ng mga hotel na pinamamahalaan ng mga internasyonal na chain ay tumaas ng 3,772 na silid, kung saan 1,511 ang nabibilang sa rehiyon ng Moscow. Ang pinakamalaking bagong hotel sa taong ito sa Moscow ay ang Accor complex, na nagbukas ng tatlong mga hotel sa Kievskaya Square: Ibis, Adagio, Novotel na may kabuuang pondo na 701 mga silid. Sa mga pangunahing pagbubukas ng rehiyon, sulit na i-highlight ang dalawang malalaking Marriott hotel sa Krasnodar at Voronezh.

Para sa 2017, 11 hotel sa ilalim ng pamamahala ng mga internasyonal na tatak na may kabuuang stock ng kuwarto na 2,566 ang inihayag sa Russia, kung saan 3 hotel ang dapat buksan sa Moscow: Four Points By Sheraton sa Vnukovo Airport, Radisson Blu sa Novion MFC sa Olimpiyskiy Prospekt at Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park bilang bahagi ng kumplikadong pag-unlad ng VTB Dynamo sa Leningradsky Prospekt.

Pagsusuri na inihanda ng CBRE

Sinabi ng mga eksperto kung anong mga pagbabago ang aasahan sa merkado ng real estate at kung anong uri ng pabahay ang bibilhin ng mga Muscovites

Larawan: Vasily Kuzmichenok/TASS

Ayon sa kaugalian, ang taglagas sa merkado ng real estate ay ang oras para sa aktibidad ng negosyo pagkatapos ng summer lull at holiday season. Gayunpaman, ang tag-araw sa taong ito ay "mainit": ang mga pagbabago sa pambatasan ay nagsimula tungkol sa shared construction, ang mga mortgage ay bumagsak ng rekord nang sunod-sunod sa mga tuntunin ng dami ng pagpapahiram, mga bagong proyektong ibinuhos sa merkado para sa mga bagong gusali, muling binuhay at pangalawang pamilihan pagkatapos ng mahabang panahon ng kapabayaan. Ang positibong damdamin ay medyo natatabunan ng pag-uusap tungkol sa mga bagong parusa, isang posibleng paghinto sa pagbaba mga rate ng mortgage, pati na rin ang isang tunay na kakulangan ng paglago sa mga kita ng mga Ruso.

Tinanong ng RBC-Nedvizhimost ang mga kalahok sa merkado tungkol sa kung ano ang nangyayari sa merkado ng real estate ng kabisera ngayon at kung anong mga pagbabago ang aasahan sa taglagas.

"Muling pagbebenta": ang paglaki ng demand at ang paghuhugas ng murang mga apartment

Mula sa simula ng taon, nagkaroon ng pagtaas ng demand para sa mga apartment sa pangalawang merkado ng real estate sa Moscow. Iniuugnay ito ng mga eksperto sa pagsasakatuparan ng pent-up na demand na naipon sa loob ng ilang taon, mas mababang mga rate ng mortgage, ang pagbabalik ng mga mamumuhunan na tumitingin sa real estate bilang isang tool para sa pag-convert ng mga matitipid sa square meters (laban sa backdrop ng mas mababang yield sa mga deposito sa bangko). Ang antas ng demand para sa pangalawang pabahay ay naiimpluwensyahan din ng mga kamakailang kaganapan sa merkado para sa mga bagong gusali. Ang mga pagbabago sa pambatasan sa larangan ng shared construction at ang kamakailang pagbagsak ng isa sa pinakamalaking developer malapit sa Moscow (Urban Group) ay medyo nakaalerto sa mga mamimili.

"Dahil sa pagkakaiba sa halaga ng "pangalawang" at mga bagong gusali, mas gusto ng marami na magbayad ng kaunti, ngunit bumili ng totoong buhay na pabahay," sabi ni Irina Pesic, managing director ng brokerage department ng Miel Network of Real Estate Offices .

Ang paglaki ng demand ay mabilis na nagsimulang maghugas ng karamihan sa mga alok sa badyet na nagkakahalaga ng hanggang 5 milyong rubles mula sa merkado. Ayon sa Inkom-Nedvizhimost, sa pagtatapos ng 2016, ang bahagi ng mga murang lote sa eksposisyon ay 7% (ito ang pinakamataas na halaga sa nakaraang apat na taon), ngayon ay bumaba ito sa 3%, at sa ganap na mga numero mayroon na itong higit sa doble. Ipinaliwanag ito ng mga eksperto sa pamamagitan ng katotohanan na sa pagtatapos ng 2016, maraming murang bagay ang naipon sa pangalawang merkado dahil sa mababang demand. Ang pagbaba sa mga presyo para sa naturang mga apartment ay gumanap din ng isang papel noon - ang mga may-ari, na natatakot sa karagdagang pagbaba sa presyo, ay nagmamadali na ilagay ang pabahay para sa pagbebenta. Ngayon ang pangangailangan para sa mga apartment sa badyet ay lumago ng 50%, at ang kanilang mga presyo ay tumigil na sa pagbagsak. Paunti-unti nang kusang-loob ang mga nagbebenta, sabi ng mga rieltor. Sa pagtatapos ng 2016, higit sa 90% ng mga murang ari-arian ang naibenta nang may diskwento, at ang average na laki ang diskwento ay katumbas ng 15%, ngunit ngayon ito ay mga nakahiwalay na kaso.

“Gayunpaman, hindi ito humahantong sa tunay na paglaki ang halaga ng mga apartment, - sabi ni Irina Pesic. - Ang average na presyo ay bahagyang lumalaki, ngunit dahil lamang sa ang katunayan na ang mga alok ng likido ay mabilis na naibenta, at ang mga mas mahal ay nananatili. Ang mga mamimili ay ayaw pa ring bumili ng mga bagay na sobrang halaga - walang paglago sa mga tunay na kita sa populasyon at hindi inaasahan.

Ayon sa Inkom-Nedvizhimost, noong Hulyo ang aktibidad ng mga mamimili ay nagsimulang tanggihan. At ito ay higit sa lahat dahil sa mga balita tungkol sa nakaplanong mga bagong anti-Russian na parusa, pati na rin ang pagpapahina ng ruble laban sa backdrop ng mga negatibong pagtataya.

Ang rurok ng mortgage boom sa pangalawang merkado ay naipasa na, sabi ni Mikhail Kulikov, direktor ng pangalawang departamento ng merkado sa Inkom-Nedvizhimost, at naapektuhan din nito ang pagbaba ng demand. "Kung noong Mayo ang bahagi ng mga transaksyon sa mga mortgage ay umabot sa isang record na 38.2% para sa segment na ito, pagkatapos ay sa ngayon ay bumaba na ito sa 33.3%," sabi niya. "Ang dahilan ay ang karamihan ng mga mamimili na dati nang ipinagpaliban ang pagbili ng real estate, naghihintay para sa mga rate na bawasan sa mga halagang komportable sa sikolohikal, ay pumasok na sa merkado."

Market ng mga bagong gusali: construction at mortgage boom

Ang isa sa mga pangunahing uso sa pangunahing merkado ng real estate ay ang pagtaas ng aktibidad ng mga developer laban sa backdrop ng mga pagbabago sa batas. Nagkaroon ng avalanche ng pag-iisyu ng mga permit sa gusali, ayon sa kung saan maaari pa ring magtrabaho ang mga developer ayon sa mga lumang panuntunan. Ayon sa Metrium, noong Hulyo sa Moscow lamang sa mass segment ang mga benta ng walong bagong gusali ay nagsimula, habang para sa buong unang kalahati ng 2017 pito lamang mga residential complex. Noong Hunyo, 132 na mga permit sa gusali ang inisyu sa kabisera, bagaman mula sa simula ng taon 10-15 na mga dokumento ang naibigay bawat buwan.

"Nagmadali ang mga tagabuo na magdala ng mga bagong proyekto sa mga susunod na inobasyon na ipinatupad noong Hulyo 1, 2018, kaya hindi nakakagulat na mula sa simula ng taon ay halos 1.5 milyong metro kuwadrado ang naibenta. m ng real estate," paliwanag ni Natalia Kuznetsova, pangkalahatang direktor ng ahensya ng real estate ng Bon Ton. — Ang trend ay patuloy na umuunlad: noong Hulyo lamang, nagsimula ang mga benta sa 28 bagong gusali sa Moscow. Bilang karagdagan, maraming malalaking proyekto ang inilabas sa rehiyon ng Moscow.

Mula sa simula ng taon, ang merkado para sa mga bagong gusali ay nagpakita ng paglago hindi lamang sa supply, kundi pati na rin sa demand para sa mga bagong gusali, sabi ng mga eksperto. Ayon sa mga resulta ng unang kalahati ng taon, ang bilang ng mga rehistradong institusyong preschool sa Moscow ay tumaas ng halos 45% kumpara sa parehong panahon noong nakaraang taon. "Ito ay pangunahin dahil sa pagtaas ng pagkakaroon ng mga mortgage at ang pagbawas sa badyet sa pagbili," paliwanag ni Irina Dobrokhotova, chairman ng board of directors ng Best Novostroy. - Pagkatapos ng lahat, kung noong 2014 ang pinakamababang presyo sa mga bagong gusali ng kabisera ay nagsimula mula sa 4.1-4.3 milyong rubles, ngayon ay maaari mong matugunan ang 3.1-3.8 milyong rubles. Sa bahagi, naging posible ito dahil sa pagtaas ng kabuuang suplay ng mga compact na apartment at studio, iyon ay, dahil sa pangkalahatang pagbaba sa lugar ng mga lote.

Ang ganitong "counter" na paggalaw ng supply at demand ay hindi naobserbahan sa capital market ng mga bagong gusali sa mahabang panahon, at sa pangkalahatan ito ay isang positibong senyales, sabi ni Roman Sychev, pangkalahatang direktor ng kumpanya ng pag-unlad na Tekta Group. Sinabi niya na ang demand ay patuloy na lumalaki laban sa backdrop ng malawakang pagtaas ng mga presyo (para sa gasolina, pabahay at serbisyong pangkomunidad, atbp.) at mga pagbabago sa ruble laban sa mga pandaigdigang pera. "Natural, ang mga bagong gusali ay nakakakuha ng mga katangian ng isang tool sa pag-iingat, at para sa matagumpay na mga proyekto, maaari din nilang dagdagan ang pera," sabi ng eksperto.

Mga developer, sa kabila panahon ng tag-init nagsimula na magtaas ng presyo. Ayon kay Maria Litinetskaya, managing partner ng Metrium, sa mass market ng mga bagong gusali sa Moscow, ang presyo ng isang "square" ay tumaas ng 1.7% noong Hunyo, at 1.6% noong Hulyo. Noong Agosto, nagtala rin ang ilang proyekto ng pagtaas ng presyo dulot ng stable na demand. "Sa taong ito halos walang seasonal factor," dagdag niya. - Noong Hulyo, ang bilang ng mga transaksyon sa mass segment ay tumaas ng 12%, at kumpara sa parehong panahon noong 2017 - ng 45%. Sa unang dalawang linggo ng Agosto, 37% pang deal ang isinara kaysa sa unang dalawang linggo ng Hulyo. Sa aking opinyon, ito ay dahil sa patuloy na pagbaba ng mga rate ng mortgage.

Pangalawang merkado: mga pagtataya para sa taglagas

Hindi nagkakahalaga ng pag-asa ng pagbaba sa aktibidad sa pangunahin o sa pangalawang merkado sa mga darating na buwan, naniniwala si Irina Dobrokhotova. Sa halip, sa kabaligtaran, sa pagsisimula ng panahon ng negosyo, posible ang pagtaas ng demand sa parehong mga segment. "At ito ay dahil hindi lamang sa pagpapatupad ng mga pagbili na binalak para sa kasalukuyang taon, kundi pati na rin sa mga pagbabagu-bago ng ruble, na kadalasang isang mapagpasyang kadahilanan para sa mga hindi napagpasiyahan na mga mamimili," paliwanag niya. - Ang mga alingawngaw tungkol sa pagtaas ng mga rate ng mortgage ay maaari ding mag-ambag dito. Ngunit ang pagmamadali ng aktibidad ay hindi inaasahan.

Sa pangalawang merkado ng pabahay, ang dami ng suplay ay lumampas pa rin nang malaki sa demand, at ang disproporsyon na ito ay magpapatuloy sa taglagas. Kahit na ang Inkom-Nedvizhimost ay hindi nagbubukod ng ilang pag-agos ng mga mamimili mula sa merkado ng mga bagong gusali patungo sa pangalawang merkado, dahil ang sitwasyon sa "pangunahing" ay pinalubha dahil sa pagkabangkarote ng isang bilang ng mga developer, pati na rin dahil sa mga umuusbong na balita tungkol sa mga pagkagambala sa pag-commissioning ng mga bagay. "Lahat ng ito ay bumubuo ng isang negatibong background, at ang mga potensyal na mamimili ay mag-iisip ngayon ng isang daang beses na pabor sa kung aling segment ang pipiliin," sabi ni Mikhail Kulikov. "Lalo na kung nakakahanap sila ng pangalawang ari-arian na angkop sa mga tuntunin ng gastos at kalidad na hindi kalayuan sa kanilang dating tirahan."

Ang average na badyet sa pagbili sa pangalawang merkado ng pabahay sa Moscow noong nakaraang taon ay 7.5 milyong rubles, ngayon ito ay 7.7 milyong rubles. Ang pagbabago sa mga average na presyo para sa mga pangalawang apartment ay napakabagal, kaya walang malalaking pagbabago sa presyo ang inaasahan sa taglagas. Ngunit posibleng bumaba ang mga presyo kapag lumala ang sitwasyon ng ekonomiya sa bansa at bumaba ang demand, sabi ng mga eksperto.

Mga bagong gusali: mga pagtataya para sa taglagas

Ang isang malaking bilang ng mga bagong proyekto ay inaasahang papasok sa bagong merkado ng gusali. "Ayon sa iba't ibang mga pagtatantya, ang mga developer ng kapital ay may mga permit sa pagtatayo sa kanilang mga kamay, ayon sa kung saan higit sa 10 milyong metro kuwadrado ang maaaring itayo. ng pabahay," sabi ni Kirill Ignakhin, CEO ng kumpanya ng pag-unlad na Level Group. - Ito ay tungkol sa apat hanggang limang taunang pag-commissioning ng pabahay sa kabisera. May dahilan para maniwala na sa susunod na taon lahat ng permit ay magiging mga tunay na proyekto na ibebenta."

Hindi ibinubukod ng eksperto na ang mga developer ay magsisimulang magbenta ng mga bagong residential complex sa talagang kaakit-akit na mga presyo dahil sa lumalagong kumpetisyon. Gayunpaman, ang mga proyekto na ibinebenta na ay malamang na tumaas ang presyo.

"Ang mga website ng maraming developer ay naglalaman ng impormasyon na mula Setyembre 1, tataas ang mga presyo o ang mga diskwento ay titigil sa paggana," sabi ni Natalia Shatalina, pangkalahatang direktor ng Miel-Novostroyki. - Malamang, sa taglagas ay makikita natin ang ilang paglago ng presyo. Ngunit hindi ito magiging makabuluhan, dahil kapangyarihan sa pagbili limitado sa petsa ng kakulangan ng paglago ng kita." Kasabay nito, ang pagsisimula ng mga benta ng mga bagong proyekto sa medyo mababang presyo ay magsisilbing isang hadlang, sabi ng mga analyst.

Ang pagtaas ng bilang ng mga transaksyon sa mortgage. Ang mga kondisyon para sa mga mamimili na mag-aplay para sa mga pautang ay mas madalas na lumilikha ng kakulangan ng paglago ng kita at isang patuloy na pagbaba sa mga rate ng mortgage. Gayunpaman, ang pinuno ng analytical center na "Inkom-Nedvizhimost" na si Dmitry Taganov ay may pag-aalinlangan. Naniniwala siya na ang mga mamamayan ay walang kabuluhan sa paghihintay para sa karagdagang mga pagbawas sa rate: dahil sa mga bagong pinasimulang parusa sa US, maaari nating asahan na key rate Ang Bangko Sentral ay hindi lamang bababa, ngunit, malamang, ay tataas, at ang interes sa mortgage ay hindi bababa.

Ang isa sa mga iconic na real estate object sa gitna ng Perm - ang dating punong tanggapan ng West Ural Bank ng Sberbank sa dike - ay maaaring baguhin ang may-ari nito. Aplikasyon para sa pagbili nito para sa 320 milyong rubles. na isinampa ng Samara Investment Company holding, na namamahala sa isang malaking agricultural holding at isang network sa rehiyon ng Volga mga sentrong medikal. Ang kumpanya ay hindi pa nagkomento sa interes sa bagay. Itinuturing ng mga eksperto na kaakit-akit ang posibleng deal, ngunit tandaan na mahirap gawing shopping center ang gusali.

Noong Oktubre 23, ang komisyon sa auction ay nagbuod ng mga resulta ng auction na ginanap sa Sberbank-AST electronic platform para sa pagbebenta ng property complex ng dating punong tanggapan ng West Ural Bank of Sberbank sa Perm sa kalye. Monastyrskoy, 4. Kasama sa property complex ang real estate na may kabuuang lawak 10.2 thousand sq. m (bahagi ng isang tatlong palapag na brick administrative building na may lugar na 9888 sq. m, ang gusali ng central heating at transpormer network, pati na rin ang 9390/10000 shares sa karapatan na kapirasong lupa, na may kabuuang lawak na 8923 sq. m). Ang unang presyo ng lote ay 320 milyong rubles.

Ang tanging aplikasyon para sa auction ay ipinadala ng Samara Investment Company JSC (SINKO). Nag-alok ang bidder ng panimulang presyo para sa property. Dahil sa katotohanan na isang bid ang natanggap para sa auction, ito ay idineklara na hindi wasto. Kasabay nito, ang Sberbank ay may karapatang magtapos ng isang kasunduan sa isang kalahok sa paksa ng auction sa paunang (simula) na presyo ng auction.

Inihayag ng Sberbank noong nakaraang taon ang intensyon nitong magbenta ng maraming malalaking ari-arian sa Perm nang sabay-sabay. Ang pagbebenta ay konektado sa pag-optimize ng istraktura ng bangko: mayroong isang teritoryal na tanggapan sa Perm - West Ural Bank. Nagpasya ang punong tanggapan na likidahin ito, at ilipat ang sangay ng Perm sa subordination ng Volgo-Vyatka Bank. Ang pinakamalaking bagay na ibinebenta ay ang sentral na tanggapan ng West Ural Bank, nagsimula ang auction noong Nobyembre 2017. Sa una, ang bangko ay humingi ng 370 milyong rubles para sa bagay, ngunit pagkatapos ay binawasan ang panimulang presyo ng 50 milyong rubles. Ngayon ang gusali ay naglalaman ng sangay ng Perm ng Sberbank.

Ang kausap, malapit sa bangko, ay nakumpirma sa Kommersant-Prikamye na ang bagay ay naibenta - institusyon ng kredito planong umalis bago ang Mayo 1, 2019. Kasabay nito, ang sangay ng Perm ay maaaring ilipat sa opisina sa kalye. Kuibyshev, 66.

Sa "SINKO" nangako silang magkomento sa interes sa Perm real estate object mamaya.

Ang SINKO JSC, ayon sa SPARK-Interfax, ay nakarehistro sa Samara noong 1991. Ang pangunahing aktibidad ay ang pakyawan na kalakalan ng butil, hilaw na tabako, buto at feed para sa mga hayop sa bukid. Ang pangkalahatang direktor ng JSC ay si Eduard Mnatsakanyan, ang pangunahing may-ari ng kumpanya. Ang kita ng SINCO para sa nakaraang taon ay umabot sa 609.5 milyong rubles, netong kita- 36.7 milyong rubles.

Sa opisyal na website ng "SINKO" ay ipinahiwatig na ito ay isang hawak na nakikibahagi sa produksyon at pagproseso ng mga produkto ng pananim, pag-aalaga ng hayop at paghahalaman, transportasyon ng pasahero at kargamento, pagbebenta ng mga libro at gamot sa Samara, Saratov, Ulyanovsk, Orenburg, Penza at ibang mga rehiyon. Ang Agroholding "Butil ng Buhay" (bahagi ng "SINKO") ay nagtatanim ng 140 libong ektarya ng lupang pang-agrikultura, mayroon itong limang grain elevator at dalawang flour mill. Binubuo din ng Grupo ang Metida bookselling network sa Samara at ang Medgard network ng mga multidisciplinary na sentrong medikal sa Privolzhsky pederal na distrito(Samara, Tolyatti, Ulyanovsk, Orenburg, Saratov at Naberezhnye Chelny). Ang mga klinika sa Penza, Saratov, Ulyanovsk at Engels ay nasa iba't ibang yugto ng disenyo at konstruksyon.

Dapat pansinin na ang Samara holding ay namumuhunan sa real estate, kung saan ito ay bubuo ng isa sa mga negosyo nito. Kaya, noong Nobyembre 2016, ang SINKO ay nakakuha ng 100% stake sa publishing at printing complex Penzenskaya Pravda (ang pinakamalaking printing house sa Penza, na matatagpuan sa sentro ng lungsod). Ang paunang presyo ng mga pagbabahagi ay 323 milyong rubles, ang ari-arian ay napunta sa mga residente ng Samara sa pinakamababang presyo - 161.5 milyong rubles. Matapos ang pagbili, inihayag ni Eduard Mnatsakanyan ang mga plano na lumikha ng isang multidisciplinary na medikal at diagnostic complex na "Medgard-Penza" batay sa isa sa mga gusali ng bahay ng pag-print.

Ang direktor ng Capital Management Company na si Konstantin Kopytov ay tinawag na matagumpay ang pagkuha ng kumpanya ng Samara sa Perm. "Sa isang pagkakataon ay tiningnan namin ang bagay na ito, isinasaalang-alang ang ilang mga pagpipilian para sa paggamit nito. Ito ay matatagpuan sa isang tahimik na sentro, sa isang natatanging lugar, na kung saan ay may malubhang mga prospect ng pag-unlad, na isinasaalang-alang ang mga plano ng mga rehiyonal na awtoridad upang baguhin ang teritoryo kasama ang Kama. Bilang karagdagan, ito ay isang autonomous na bagay - ito ay ibinigay sa isang pampublikong imprastraktura, na binuo kamakailan, na may mga espesyal na kinakailangan sa kaligtasan ng sunog. Oo, may medyo orihinal na mga layout, ngunit hindi ito isang problema. Kung, halimbawa, ang gusali ay gagamitin bilang isang medikal na klinika, ito ay isang ganap na makatwirang opsyon. Sa tingin ko ang bagay ay angkop sa mga tuntunin ng backup na pinagmumulan ng kuryente, supply ng tubig, pagpainit, pag-iilaw at iba pang mga bagay. Dagdag pa, mayroong sapat na mga puwang sa paradahan," ang sabi ng interlocutor ng Kommersant-Prikamye. Ang presyo ng transaksyon, ayon kay G. Kopytov, ay mabuti: “Sa sentro ng lungsod, 32 libong rubles. para sa isang "parisukat", bukod dito, isang gusali na may lupa, - hindi ito magiging mas mura sa lugar na ito.

Naniniwala si Marina Medvedeva, direktor sa pananalapi ng grupong RIAL, na ang bagay na ito ay hindi angkop para sa mga opisina at shopping center, para sa muling pagtatayo, na nahahadlangan ng kumplikadong layout ng mga lugar at napakataas, ayon sa eksperto, kadastral na halaga ng bagay. Kasabay nito, nakikita ni Ms. Medvedeva ang mga prospect para sa pasilidad na may kaugnayan sa paparating na pagsasaayos ng dike at pagsasara. riles ng tren Sa kabilang pinto. Sa kanyang opinyon, maaaring lumitaw ang isang dalubhasang shopping center sa gusaling ito - para sa pagbebenta ng mga luxury goods. Ang ikatlong palapag ng gusali ay maaaring ibigay sa mga restawran - na may tanawin ng Kama, naniniwala siya.

Ang isa sa mga kalahok sa merkado ng real estate sa Perm, na humiling ng hindi nagpapakilala, ay nagmungkahi na ang pagbebenta ng opisina sa grupong Samara ay maaaring isa sa mga yugto ng isang multi-way na deal, kung saan ang bangko ay nagpapahiram sa mga proyekto ng hawak, at nakuha ng SINKO ang ari-arian. Ang biniling bagay ay maaaring maging object ng collateral, idinagdag niya.

Vyacheslav Sukhanov, Svetlana Bykova

Totoo, ayon sa mga eksperto, ang isang tunay na pagpapabuti sa estado ng mga gawain ay maaari lamang dumating sa isang pangkalahatang pagpapabuti sa macroeconomic na sitwasyon. Ang huli ay may pagkakataon na umunlad lamang sa mga kondisyon ng pagpapapanatag ng mga geopolitical na tensyon. Ngunit, "para sa kakulangan ng selyo, sumusulat kami nang simple"; sa mga kondisyon ng systemic imbalance, may kailangang itama nang manu-mano. At ang mga naturang susog ay kailangang masusing subaybayan: madalas silang mangahulugan ng mabilis na pagbabago sa mga patakaran ng laro.

Protektahan ang mga may hawak ng equity

Sa kabila ng lahat ng mga hakbang na ginawa, ang problema ng mga nalinlang na may hawak ng equity ay hindi napunta kahit saan. At sa lupang ito ang mga seryosong shoots ay maaaring lumago paparating na mga pagbabago mga larawan sa pamilihan.

Kabilang sa mga pinaka-kilalang pambatasan na mga hakbangin, ito ay nagkakahalaga ng pagpuna sa panukala upang lumipat sa bagong sistema ang pagkuha ng natapos na pabahay nang walang partisipasyon ng mga may hawak ng equity, sabi ni Natalya Saakyants, commercial director ng Rose Group. Naaprubahan na ng gobyerno ng Russia ang isang draft na pagbabago sa batas sa ibinahaging konstruksyon, kabilang ang pagpapanatili ng Unified Electronic Register of Developers, nilalayong paggamit mga pondo ng mga may hawak ng equity, pati na rin ang paghihigpit sa mga kinakailangan para sa halaga ng sariling kapital ng mga developer. Ang lahat ng mga hakbang na ito ay naglalayong pataasin ang antas ng pagiging maaasahan ng mga kumpanya, ang posibilidad ng paggamit ng kontrol sa pagpapatakbo sa kaganapan ng isang krisis.

Pansinin ko na ang pagnanais ng mga awtoridad na mabawasan ang mga panganib ng mga mamimili ay lubos na makatwiran, gayunpaman, ang panukala para sa isang matalim na pagpawi ng DDU ay maaaring magbanta ng isang malubhang pagtaas sa mga presyo ng real estate at isang kumpletong pagbabago ng istraktura ng merkado. Kaugnay nito, ang mga inisyatiba upang kanselahin ang DDU o extrajudicial seizure ng pangmatagalang konstruksyon ay maaaring magdulot ng mga positibong resulta, ngunit napapailalim lamang sa maingat na pagsusuri. posibleng kahihinatnan at isang mahusay na tinukoy na mekanismo para sa pagpapakilala ng mga pagbabago, sabi ni Saakyants.

Isinasaalang-alang ng mga awtoridad ang iba't ibang mga pamamaraan upang mabawasan ang mga panganib ng mga may hawak ng equity, ngunit ngayon ang merkado ay dumadaan na sa mahihirap na panahon, at ang mga naturang inobasyon ay maaaring unti-unting humantong sa pagpapalaki ng merkado, sabi ni Bohdanyuk. Hindi lahat ng mga manlalaro sa merkado ay magagawang "hilahin" ang mga bagong kinakailangan at kundisyon para sa shared construction. Kapag lubhang mataas na pusta para sa pagpapahiram ng proyekto, humigit-kumulang 70% ng kabuuang financing ng proyekto ay nagmumula sa mga may hawak ng equity, 20% mula sa mga pautang at 10% mula sa equity. Kaya, ang paghawak sa mga pondo ng mga may hawak ng equity hanggang sa matapos ang konstruksiyon bilang pangunahing pinagmumulan ng financing para sa residential construction ay hahantong sa hindi bababa sa pagtaas ng mga presyo, dahil ang mga developer ay kailangang kumuha ng mas maraming pautang, pagpapalaki ng merkado, at pagtaas ng pasanin sa sistema ng pagbabangko, ang pagkalat ng mga "grey" na mga scheme, nagbabala ang eksperto.

Kasabay ng talakayan ng paksa ng pagbabago sa proseso ng paglikom ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity sa ilalim ng mga kasunduan sa pakikilahok sa equity, sa partikular, ang posibilidad ng paglilipat ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity sa mga espesyal na bank account bago makumpleto ang pagtatayo, lumitaw ang isa pang "balita", na hinuhulaan ang pagpapalaki ng pamilihan.

Mula noong Oktubre 1, ang mga pagbabago ay ginawa sa FZ-214, ayon sa kung saan ang laki ng sariling pondo mula sa mga kompanya ng seguro mula 400 milyong rubles hanggang 1 bilyong rubles. Ang mga ito ay hindi kinakailangan para sa mga developer, ngunit para sa mga kompanya ng seguro na nagsisiguro ng sibil na pananagutan ng mga developer. Kaya, iilan lamang sa malalaking kompanya ng seguro ang nananatili sa merkado ng seguro sa pananagutan ng sibil ng mga developer, na, malamang, ay handang ipahiram lamang sa mga malalaking developer na may malaking portfolio ng mga proyekto upang mabawasan ang mga panganib.

Totoo, napapansin nila, sa sarili nitong pagpiga sa maliliit at katamtamang laki ng mga developer mula sa merkado ay malamang na hindi malulutas ang problema ng mga may hawak ng equity. May mga maliliit na kumpanya na isa-isang nagpatupad ng dalawa o tatlong proyekto at hindi nakatanggap ng anumang reklamo mula sa mga may hawak ng equity. At mayroong supergiant na SU-155 ...

"Ang pagkabangkarote ng isa sa pinakamalaking developer sa Russia, SU-155, ay isang makabuluhang kaganapan," sabi ni Saakyants. – Ang sitwasyong ito ay nagpakita ng lahat ng hindi karaniwang katangian ng kasalukuyang krisis, kahit na ang isang malaking developer na may kahanga-hangang portfolio ipinatupad na mga proyekto nabigo na ayusin ang diskarte sa pag-unlad nito sa oras at umangkop sa mga bagong katotohanan. Ang kuwento ng SU-155 ay nagpakita ng partikular na pangangailangan para sa isang nababaluktot na diskarte sa pagbuo ng panloob na patakaran ng kumpanya."

Royal share

Binago mula noong 2016 batas sa buwis. "Ito ay dapat sa isang tiyak na paraan ay makakaapekto sa mga taong kasangkot sa muling pagbebenta ng mga apartment," sabi ni Irina Dobrokhotova, chairman ng board of directors ng Best Novostroy. Isasaalang-alang na ngayon pagpapahalaga sa kadastral ari-arian, at ito ay malapit sa merkado, lalo na para sa mga apartment sa sentro ng Moscow. Ngayon maliitin ang presyo ng apartment sa 1 milyong rubles. ay magiging walang kabuluhan, ang buwis ay ipapataw sa kadastral na halaga na pinarami ng isang kadahilanan na 0.7. "Ang mga inobasyong ito ay maaaring parehong tumaas ang koleksyon ng buwis at, sa ilang mga kaso, bawasan ang haka-haka sa umiiral na home market," sabi niya.

Bilang karagdagan, ayon sa managing partner ng Metrium Group, Maria Litinetskaya, mula Enero 1, 2016, ang deadline para sa pagmamay-ari ng real estate, kung saan ang lahat ng kita ay hindi kasama sa personal na buwis sa kita, ay tumataas mula 3 hanggang 5 taon. "Sa relatibong pagsasalita, kung bumili ka ng apartment noong Disyembre 2015 at nagawa mong irehistro ang ari-arian bago ang Disyembre 31, 2015, kung gayon ang mga lumang tuntunin ay nalalapat sa iyo - hindi ka kasama sa buwis sa kita pagkatapos ng tatlong taon ng pagmamay-ari," sabi niya. – Gayunpaman, kung ikaw ang naging may-ari noong Enero 1, 2016, ikaw ay exempt sa income tax pagkatapos lamang ng 5 taon. Sa aking opinyon, ito ay maaaring mabawasan pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan real estate bilang asset sa pangkalahatan. Oo, maaari kang magbenta ng apartment kapag nakatalaga. Ngunit ang presyo para sa gayong tagal ng panahon ay walang oras upang "lumago". At isinasaalang-alang mahirap na sitwasyon na may mataas na mga rate ng mortgage, ang mamumuhunan ay nagpapatakbo ng panganib na hindi ibenta ang apartment sa isang tiyak na takdang panahon.

Protektahan ang personal na data

Noong 2015, ang draft na batas sa pagsasara ng personal na data sa mga may-ari ng bahay ay tinalakay nang husto at kadalasan ay "may minus sign". "Malamang na hindi nito mapoprotektahan ang mga tao mula sa mga manloloko, dahil maraming iba pang mapagkukunan ng impormasyon sa personal na data," ang sabi ni Bogdanyuk. "Ngunit ang proseso ng pagrehistro ng mga dokumento ay magiging mas kumplikado at mahaba, dahil imposibleng gawin nang wala ang impormasyong ito."

Bukod dito, ang gayong paghihigpit ay maaari lamang lumikha ng matabang lupa para sa mga scammer.

"Ang isang katas mula sa USRR ay hindi naglalaman ng impormasyon na puro personal na kalikasan, ang dokumentong ito ay nagpapatunay lamang kung sino ang may-ari ng isang partikular na apartment," sabi ni Svetlana Matveeva, representante. CEO sa mga legal na isyu "MIEL-Network of Real Estate Offices". - At kung ang nagbebenta ay tumangging magbigay ng ganoong katas para sa anumang kadahilanan (halimbawa, tumutukoy sa batas - ang site), kung gayon magiging mahirap para sa potensyal na mamimili na tiyakin na siya ay nasa harap ng tunay na may-ari. At kung talagang pinagtibay ang gayong paghihigpit, maaari itong lumikha ng mga karagdagang paborableng kondisyon para sa mga manloloko at gawing kumplikado ang pagsasagawa ng mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta."

mga kwento sa kalsada

Napakahalaga na ang mga awtoridad ay maglaan ng malaking halaga sa pagpapaunlad ng mga teritoryo, lalo na, imprastraktura ng transportasyon, sabi ni Litinetskaya. Kasama ng mga pandaigdigang plano para sa muling pagtatayo ng mga haywey sa loob ng lungsod, ang pamahalaan ay nagbibigay ng ilang pantay na malawak na hakbang upang ayusin at palawakin ang mga seksyon ng mga kalsada na dumadaan sa teritoryo ng pinakamalapit na suburb, pati na rin ang pagtatayo ng mga transport interchange hub (TPU). ) at ang paglalagay ng isang light metro.

"Isa sa pinakamahalaga at inaasahang kaganapan, sa palagay ko, ay ang muling pagtatayo ng Kaluga Highway, na makukumpleto sa 2016. Para sa New Moscow, ang kalsadang ito, sa katunayan, ay isang transport artery. At ang pagpapalawak ng ruta ay makabuluhang mapabuti ang sitwasyon ng transportasyon sa annexed na mga teritoryo, - naniniwala ang eksperto. "Sa turn, ito ay hahantong sa pagtaas ng aktibidad ng mga mamimili, dahil ito ang problema sa accessibility sa transportasyon na kadalasang nagiging kadahilanan na naglilimita sa demand."

Ngunit, tulad ng anumang kondisyon para sa pagtatrabaho sa merkado, ang transport factor ay maaaring maging kapaki-pakinabang, o maaari itong makagambala.

Kabilang sa mga inobasyon na maaaring makaapekto sa pag-unlad ng industriya, nararapat na tandaan ang mga susog sa pederal na batas na humihigpit sa mga kinakailangan para sa mga pamantayan sa pagkarga ng sasakyan, at ang pagpapakilala ng Platon system para sa mabibigat na sasakyan para sa pagmamaneho sa mga pederal na kalsada, Leonard Blinov, Deputy Ang Pangkalahatang Direktor ng Urban Group, ay naniniwala. Binanggit niya ang opinyon ni Andrey Puchkov, Pangulo ng Association of Developers ng Moscow Region: dahil sa mga bagong patakaran para sa transportasyon ng kargamento, ang gastos mga gawaing konstruksyon sa rehiyon ng Moscow ay lalago ng hindi bababa sa 7-8%. "Ang mga pagbabago sa mga kondisyon ng transportasyon ay pinakamasakit na makakaapekto sa mga developer na nagpapatupad ng mga proyekto sa ekonomiya at klase ng kaginhawahan, i.e. ang pinaka-abot-kayang mga segment ng pabahay, "naniniwala si Blinov.

Nakakita ng pagkakamali sa text? Piliin ito at i-click Ctrl+Enter

13904 (1 ngayon)

Mag-subscribe sa pang-araw-araw na site ng newsletter

Mga balita sa merkado ng real estate, press digest, analytical review, mga pagtataya, komento ng eksperto, mga indeks ng presyo at iba pa nakakatulong na impormasyon tungkol sa real estate tuwing umaga sa iyong mailbox

Pumili ng apartment sa pinakasikat na mga bagong gusali sa rehiyon ng Moscow at Moscow

Presyo, nagbebenta

Address, paglalarawan

Kabuuang site sa database:

635 bagong gusali sa Moscow mula sa 2 789 320 kuskusin.

140 bagong gusali sa New Moscow mula sa 3 601 220 kuskusin.

Iba pang mga materyales sa paksa ng balangkas:

Sa pagtatapos ng 2015, ang mga apartment sa Moscow ay naging mas mura ng hanggang 15 porsiyento. Ang forecast para sa real estate market sa Moscow para sa 2016 ay nagpapatuloy sa trend ng mas murang metropolitan square meters. Kapag ang solvency ng mga taong-bayan ay bumaba sa isang minimum, at ang supply sa merkado ay tumaas, at kahit na ang isang bariles ng langis ay humigit-kumulang tatlumpung dolyar, kung gayon ang isa ay hindi dapat umasa ng isa pang pag-unlad. Ngunit, ayon sa mga eksperto, hindi dapat asahan ng isang tao ang malakas na diskwento, ang isang parisukat sa Moscow ay hindi magiging isang "penny".

Ang dinamika ng pag-unlad ng merkado ng real estate ay ganap na nakasalalay sa sitwasyong pang-ekonomiya sa bansa, kaya hindi na kailangang pag-usapan ang tungkol sa mga malalaking pagbabago sa 2016.

Krisis sa ekonomiya naging shock para sa real estate market, kaya noong 2015 ang demand para dito ay bumagsak ng 30-40% kumpara sa nakaraang taon. Ito ang mga kahihinatnan ng record demand noong 2014 (pagkatapos ng lahat, sinubukan ng maraming mamamayan na gumawa ng maaasahang mga pamumuhunan sa pamamagitan ng pagbili ng real estate upang ma-secure ang kanilang mga ipon), pagbawas sa kita, pagbabawas ng ruble, paglago mga rate ng pagpapautang.

Ang pagbibigay ng mga rate ng mortgage sa pangunahing merkado ng real estate, na pinalawig hanggang Mayo 2016, ay magiging isa sa mga pinakamahalagang punto para muling buhayin ang industriya ng konstruksiyon. Ang pagpapakilala ng programang ito laban sa krisis na pumigil sa pagbagsak ng bagong merkado ng gusali noong 2015, habang pinapanatili ang demand para sa mga balita mula sa mass segment.

Kapansin-pansin na ang ganitong mga aksyon na "punto" ay magdadala lamang ng isang panandaliang epekto, ang pangkalahatang pagpapabuti ng sektor ng konstruksiyon ay posible lamang pagkatapos ng pagpapapanatag ng mga pang-ekonomiya at pampulitika na larangan ng bansa.

Real estate market sa unang kalahati ng 2016

Sa unang kalahati ng 2016, magpapatuloy ang trend ng paglago ng supply ng pabahay, dahil mga kumpanya ng konstruksiyon patuloy na dalhin sa pamilihan ang mga bagay na nasa ilalim na ng konstruksyon. At, upang hindi lumabag sa mga deadline at obligasyon sa mga awtoridad ng lungsod at mga kalahok sa "dolny" construction, kabilang ang muling pagtatayo ng mga pang-industriyang zone.

Mas madali para sa mga developer na muling isaalang-alang ang mga rate sa bawat metro kuwadrado at muling i-develop ang mga bagay upang hatiin ang mga piling tao sa mas hinihiling na klase ng ekonomiya, upang bawasan ang gastos ng mga apartment, at paupahan ito kaysa maiwan na wala. Kaya, maraming bagong gusali, na nakaposisyon bilang isang business class, ay talagang comfort class. Magsisimula ang pagbawas sa supply sa katapusan ng taon.

Ang solvency sa 2016 ay patuloy na bababa, dahil ang mga pagtataya sa ekonomiya para sa Russia para sa 2016 ay nagpapakita ng mga pababang uso. Ang mga kita ng populasyon ay bumababa, at ang mga gastos ay tumataas, tulad ng mga tao na nagsisimulang gumastos ng kanilang mga ipon.

Gayundin, ang mga taong-bayan, na nakasanayan na sa ganitong mga presyo, ay ipagpaliban ang pagbili ng pabahay sa mga unang yugto ng konstruksiyon, na higit pang magbabawas ng demand, mga 10%. At, napapailalim sa pagtatapos ng programa para ma-subsidize ang mga rate ng mortgage ng estado sa 2016, ang pagbaba ng demand ay maaaring umabot sa tatlumpung porsyento kumpara noong 2015.

Ano ang mangyayari pagkatapos ng 2016

Sa katapusan ng taong ito, ang supply ng residential square meters ay maaaring maipon sa loob ng 3-4 na taon ng pagpapatupad nito. Kaya, kung isasaalang-alang ang lumalaking dami ng mga alok sa kabisera ng Third Ring Road at ng Moscow Ring Road, dapat nating asahan ang isang lumalagong kalakaran patungo sa pagtaas ng bilang ng abot-kayang pabahay sa Moscow. Pagkatapos ng lahat, ang karamihan sa mga apartment na papasok sa merkado sa 2016 ay ipapakita sa klase ng ekonomiya at kaginhawaan.

Ang mga apartment sa klase ng negosyo, sa kabuuang suplay ng merkado ng real estate, ay bababa ng humigit-kumulang 10-15 porsiyento. Oo, ang tag ng presyo para sa bawat isa metro kwadrado pabahay ng kapital, ang mga nakaraang taon ay umabot sa halos 180 - 200 libong rubles, pagkatapos ay ayon sa forecast para sa 2016 para sa merkado ng real estate sa Moscow, ngayon ang figure na ito ay bumaba at magiging sa rehiyon ng 170 thousand.

Ang dami ng supply ay lumalaki din sa pangalawang merkado ng pabahay, sa mga kondisyon ng malaking depisit sa demand ng consumer. Ang pangangailangan para sa "pangalawang" ay nanatili sa antas na dalawampung porsyento lamang. Dahil ang isang maliit na bilang lamang ng mga nagbebenta ay handa na "lumutang" na mga apartment, na ibinigay sa kasalukuyang presyo at pang-ekonomiyang mga katotohanan.

Gayundin, ang pagpapakilala ng bagong buwis sa merkado ng real estate at pagtaas ng mga presyo ng ari-arian mga pampublikong kagamitan, nagiging lubhang mahirap na mapanatili ang ilang mga apartment, kahit na para sa mga mayayamang mamamayan. Samakatuwid, dapat nating asahan ang isang alon ng mga panukala para sa mga apartment sa pamumuhunan sa merkado ng real estate. Bagaman, ilang mamumuhunan ang handang magbenta ng mga apartment sa kasalukuyang mga presyo at umaasa hanggang sa huli para sa pagpapapanatag ng sitwasyon at pagbabalik ng mga nakaraang presyo.

Gayundin, bumababa ang pangangailangan para sa pangalawang pabahay dahil sa pang-akit ng mga mamimili ng mga kumpanyang nagpapakilala ng mga bagong gusali sa merkado, dahil sa kanais-nais na mga kondisyon pagpapautang sa mortgage at pangmatagalang installment.

Ang isa pang kadahilanan ng presyon sa pangalawang merkado, na sira-sira na mga bahay, ay ang isang malaking bilang ng mga alok ng mga apartment na inilagay na sa operasyon sa mga bagong bahay, at kahit na may mga pag-aayos sa loob. Pagkatapos ng lahat, bago ang pangunahing bentahe ng "pangalawang" ay isang makabuluhang mas mababang presyo at ang posibilidad ng agarang pag-areglo.

Kung ang supply ng pabahay sa merkado ay bumaba, ang mga presyo ay tataas. Ngunit, ang mga developer para sa halos kalahating taon ay nagpapakilala sa merkado, na inilunsad sa mga nakaraang taon, mga bagay, na, siyempre, ay hindi papayagan ito. Sa loob ng mga hangganan ng Moscow Ring Road, lumitaw ang mga alok na 100 libong rubles bawat parisukat, ilang taon na ang nakalilipas ang gayong tag ng presyo ay matatagpuan lamang sa rehiyon ng Moscow, at hindi ang mga pinakamalapit na bahagi nito. Sa pamamagitan ng paraan, doon at sa "bagong Moscow", mayroon ding isang ugali na bawasan ang aktibidad ng mga developer, dahil sa insolvency ng mga mamamayan.

Kaya, ang mga bagay sa loob ng Moscow Ring Road ay nasa pinakamalaking demand, na may kubiko na kapasidad at patakaran sa pagpepresyo na naglalayong sa middle class na mamimili. Ang mga dacha, townhouse, cottage at lahat ng pabahay na malayo sa sibilisasyon ay higit na magdurusa, ang mga presyo ay bababa sa halos 35%. Sa pangkalahatan, ang pinakasikat ay ang pabahay na may mahusay na transport interchange at walking distance sa lahat ng amenities ng lungsod at maliit na cubic capacity.

At ang real estate sa opisina ay magdaranas ng pinakamalaking pagkalugi, dahil sa pagbabawas at pagsasara ng mga maliliit at katamtamang laki ng mga negosyo dahil sa hindi kanais-nais na mga kondisyon sa ekonomiya. Ang pagbaba ng mga presyo ay pinadali din ng pag-alis ng monopolyo sa pagkakaloob ng mga mortgage mula sa sektor ng pagbabangko. Ngayon ang mga mortgage ay maaaring ibigay ng iba't ibang pampubliko at pribadong pondo, na maaaring mabawasan ang gastos nito.

Sa kabuuan, ang pagtataya ng merkado ng real estate ng Moscow para sa 2016 ay napaka-positibo para sa isang potensyal na mamimili, dahil ngayon ay magkakaroon siya ng isang malaking pagpipilian, mas abot-kayang mga presyo at napaka-kaakit-akit na mga tuntunin ng mga installment at pautang. Oras na para bumili ng bahay! Tulad ng para sa mga nagbebenta at developer, ang taon ay magiging mas maliit na kita, dahil sa pagbebenta sa mas mababang presyo at ang pagbabawas ng mga bagong proyekto sa pagtatayo. Dapat lamang na umasa ka sa pagtatapos ng krisis, ang pag-alis ng mga parusa at ang pangkalahatang pagpapatatag ng sitwasyon sa ekonomiya at pulitika sa bansa.