Šių metų rezultatus ir pagrindines tendencijas biurų, sandėlių, prekybos ir viešbučių nekilnojamojo turto rinkose analizavo pirmaujanti tarptautinė nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovė CBRE. Įmonės specialistai lėmė ir komercinio nekilnojamojo turto rinkos perspektyvas ateinančiais 2017 m.

2016-ieji įsimins NT rinkos stabilizavimusi, išaugusiu investuotojų aktyvumu, nors ir ribotu rinkos investicinių sandorių skaičiumi, nuomininkų nuotaikų kaitą – nuo ​​nuomos sąlygų peržiūrėjimo link naujų sandorių sudarymo visose segmentuose nuo antrojo pusmečio.

Remiantis ekspertų prognozėmis, Rusijos ekonomika 2017 metais parodys nedidelį padidėjimą – nuo ​​0,5% iki 2%. Bazinis ministerijos prognozės scenarijus ekonominis vystymasis(MED) mano, kad 2017 m. ekonomikos augimas sieks 0,8 proc.

Atsižvelgiant į lūkesčius dėl laipsniško ekonomikos atsigavimo, pagrindinis komercinio nekilnojamojo turto rinkos augimo veiksnys bus nuolatinis stabilumas ir naujo ciklo, kuriame investuotojai turi geras potencialas pelningumas

Nepaisant to, kad Rusijos bankas sumažino bazinę palūkanų normą, banko finansavimo kaina vis dar neleidžia vystytojams pradėti naujų projektų. Kartu efektyviai išnaudoja atsiradusią pauzę: prižiūri aikšteles, susitaria dėl naujų projektų parametrų, gauna leidimus. Tai leis jiems pasinaudoti kitais metais pagerėjusiomis skolų rinkos sąlygomis.

Komercinio nekilnojamojo turto rinkos tendencijos 2016 m

2016 m. toliau mažėjo naujos komercinės paskirties nekilnojamojo turto pasiūla, ypač sandėlių ir biurų rinkose, o inercijos būdu užsakyto mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto apimtys išliko didelės. Dėl aktyvumo sumažėjo laisvų patalpų dalis biurų segmente vyriausybines agentūras ir įmonės, kurios, pasinaudodamos susiklosčiusia situacija, pirko ar išsinuomojo didelius biurų plotus.

2016 metais rinka galutinai stabilizavosi, o antrąjį pusmetį nuomininkų aktyvumas gerokai išaugo. Šiemet pagaliau susiformavo prielaidos laipsniškam komercinio nekilnojamojo turto rinkos atsigavimui 2017 metais.

Komercinio nekilnojamojo turto nuomos kainos tvirtai įsitvirtino rublio zonoje (su retomis išimtimis), pasiekė dugną ir stabilizavosi visuose segmentuose. Atnaujinimo operacijų apimtis esamus susitarimus nuomos kaina, taip pat jų sąlygų patikslinimas, sumažėjo trečdaliu. Tuo pačiu metu nuo metų vidurio suaktyvėjo naujų nuomos sandorių sudarymas rinkos sąlygomis.

2016-ieji Maskvai buvo proveržio metai infrastruktūros plėtros prasme: Naujojoje Maskvoje buvo atidarytos Rumyantsevo ir Salaryevo metro stotys, paleistas Maskvos centrinis žiedas, o iki metų pabaigos planuojama pradėti eksploatuoti pirmąją atkarpą Trečioji mainų grandinė.

CBRE analitikai mano, kad 2016 metais komercinio nekilnojamojo turto rinka pagaliau stabilizavosi, o nuomininkų aktyvumas ženkliai išaugo antrąjį pusmetį. Šiais metais pagaliau susidarė prielaidos laipsniškam komercinio nekilnojamojo turto rinkos atsigavimui 2017 metais.

Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą

CBRE kapitalo rinkų ir investicijų vadovės vyresniosios direktorės Irinos Ušakovos teigimu, investicijų apimtys 2016 metais padidės 29% ir sieks 4,5 mlrd. dolerių (arba apie 300 mlrd. rublių). Tuo tarpu 40 proc. šios apimties sudarė valstybės struktūrų ir valstybės valdomų įmonių sudaryti sandoriai, o pernai tokių sandorių nebuvo.

2016 metais dominavo rusiškas kapitalas, sudaręs 96% visos sandorių apimties. Dalintis užsienio kapitalo investicinių sandorių apimtys sumažėjo iki 4% nuo 15% pernai. Nepaisant to, matome didelį Rusijos rinkoje jau esantį užsienio fondų investicinį aktyvumą bei papildomas kapitalo įplaukas. Svarbus sandoris, kuriame dalyvavo užsienio kapitalas, buvo arabų fondo Mubadala kartu su RDIF įsigijimas sandėliavimo pastatai dviejuose projektuose PNK Šeremetjevo ir PNK Čechovo 3.

Pagal investicijas per metus pirmauja biurų segmentas (44 proc.) ir viešbučiai (17 proc.). Tuo pačiu metu viešbučių dalis šiemet yra rekordinė per pastaruosius 10 metų. Taip pat 2016 metais buvo užfiksuota didelė gyvenamojo segmento dalis (11%) – vystytojai aktyviai supirko sklypus būsto statybai. Prekybos ir sandėliavimo nekilnojamojo turto dalis atitinkamai sudarys 18% ir 4%.

Rinkos investicinių sandorių skaičių vis dar riboja didelis pirkėjų ir pardavėjų kainų lūkesčių skirtumas, stabdantis sandorių uždarymą.

Pasak ekspertų, apimtis nuosavybės investuoti į komercinį nekilnojamąjį turtą yra apie 3,5 milijardo dolerių (daugiau nei 50 % iš jų – pinigai užsienio investuotojai), investuoti į būstą dar apie 1 mlrd. Atsižvelgiant į skolintų pinigų daugiau nei 10 milijardų dolerių ieško galimybių investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Esant nusistovėjusiam stabilumui ir lūkesčiams dėl laipsniško ekonomikos ir rinkos atsigavimo bei supratimo apie turimą kapitalą rinkoje 2017 m., investicijų apimtys pagal CBRE prognozes gali išaugti iki 5 mlrd. Šiuo atveju pagrindinis augimo veiksnys bus nuolatinis stabilumas ir naujo ciklo, kuriame investuotojai turi gerą pelno potencialą, pradžia.

Biuro nekilnojamasis turtas

Elena Denisova, vyresnioji direktorė, CBRE biuro patalpų vadovė, mano, kad pirmąjį 2016 m. pusmetį įtakojo 2015 m. susiformavusios tendencijos: biuro nekilnojamojo turto paklausą palaikė stambūs sandoriai, kuriuos atliko valstybinės įstaigos ar įmonės su valstybės dalyvavimas, dažnai buvo ne rinkos pobūdžio ir buvo susiję su skolinių įsipareigojimų vykdymu. Tokie sandoriai apima Eurasia Tower perkėlimą į VTB, verslo centro „President Plaza“ perkėlimą į „Sberbank“.

Nuo 2016 m. antrojo pusmečio komercinio nekilnojamojo turto paklausos rodikliai pagerėjo – pastebima tendencija, kad naujų sandorių, sudaromų rinkos sąlygomis, apimtys didėjo.

Taip pat teigiamas ir reikšmingas momentas biurų nekilnojamojo turto rinkai 2016 metais buvo laisvų patalpų lygio sumažėjimas. Labiausiai laisvų patalpų dalis sumažėjo A klasės biurų segmente: 2015 metų pabaigoje laisvų patalpų lygis čia buvo 26%, šių metų pabaigoje, anot analitikų, sumažės iki 19,8%. 2017 metais ekspertai prognozuoja šios klasės laisvos darbo vietos stabilumą, nes planuojama pradėti eksploatuoti nemažai didelių verslo centrų. B klasėje galimas reikšmingesnis laisvų patalpų dalies sumažinimas - nuo 15,2% 2016 metų pabaigoje iki 14% 2017 metais.

Remiantis CBRE skaičiavimais, 2016 m. pradėtų eksploatuoti naujų patalpų tūris bus 355 000 kv. m, tai yra du kartus mažiau nei pernai. 2017 m., remiantis skelbiamais pranešimais, 440.000 kv. m naujų biuro patalpų. Pastebėtina, kad pagrindinė apimtis teks Maskvos miestui (210 000 kv. m) ir Centriniam sostinės verslo rajonui (100 000 kv. m). Ribotas naujų aukštos kokybės objektų įvedimas prisideda prie tolesnio aukštos kokybės produkto „išplovimo“ iš rinkos stambiems vartotojams.

Biuro nekilnojamojo turto nuomos įkainiai yra stabilūs, o 2016 metų pabaigoje išliks šiuose diapazonuose: A klasės Prime - 800 - 900 USD už kv. m per metus, A klasei - 18 000 - 35 000 rublių. už kv. m per metus, B klasei - 13 000 - 28 000 rublių. už kv. m per metus (visi įkainiai neįskaičiuoti veiklos sąnaudos ir PVM).

2017 m. prašomi nuomos tarifai išliks daugiausia rubliais, o laipsniškai normalizavus išorinį foną, rubliais įkainiai gali padidėti 5-10%.

Sandėlio nuosavybė

CBRE pramoninio ir sandėliavimo nekilnojamojo turto direktoriaus Antono Alyabjevo teigimu, 2016-ieji buvo pereinamieji metai sandėlių nekilnojamajam turtui – nuo ​​sulėtėjimo fazės iki tolesnio rinkos stabilizavimo fazės.

Metų pradžios ekonominiai svyravimai lėmė, kad nemažai sandorių buvo atidėti vėlesniam laikui, todėl paklausos apimtys 2016 m. II-III ketvirčiais buvo mažos. Tačiau metų pabaigoje verslo veikla atsigavo: sandorių su sandėliais apimtys IV ketvirtį gali siekti 300.000 kv. m, tai yra didžiausias skaičius per metus.

Lygiagrečiai su paklausos svyravimais keitėsi pagrindinių rinkos rodiklių – laisvo sandėliavimo ploto dalies ir nuomos tarifų – judėjimo tendencija. Laisvų darbo vietų augimas II ketvirčio pradžioje, atsiradęs dėl įėjimo į rinką sandėliavimo patalpos galutiniai vartotojai, greitai išnyko. Laisvųjų sandėlių dalis per pastaruosius 6 mėnesius išliko stabili. Tuo pačiu metu sandėliavimo patalpų nuomos įkainiai išliko tame pačiame lygyje jau tris ketvirčius.

2016 metais CBRE analitikai pastebėjo naujų pasiūlos ir paklausos struktūros tendencijų atsiradimą. Verslo aktyvumą vis labiau skatina nauji varikliai – perėjimas iš senų sandėlių patalpų į geresnes, perėjimas nuo logistikos operatorių patalpų prie tiesioginės nuomos ir sandėliavimo pajėgumų konsolidavimas dideliuose paskirstymo centruose.

Šie paklausos pobūdžio pokyčiai savo ruožtu paskatino pasiūlos diferenciaciją. Kūrėjai siūlo skirtingus sprendimus skirtingoms klientų kategorijoms. Tai gali būti aukštųjų technologijų įmontuoti sandėliai, sukurti didelių įmonių, kurios ir toliau auga, poreikiams. Įmonės, kurios norėtų kraustytis į naują kokybišką pastatą, bet yra labiau ribotos finansiniai ištekliai, siūlomi standartizuoti A klasės sandėliai su baziniu specifikacijų rinkiniu.

2017 metais rinka ir toliau veiks esamoje aplinkoje. Toliau bus mažinami paleidimo apimtys, o nauji pastatai bus statomi daugiausia klientui. Metinė naujos pasiūlos norma numatoma 500-600 tūkst. kv. m. m.

Prognozuojama sandorių apimtis sandėlių rinkoje 2017 metais gali siekti bent 800.000 kv. m. Pastaruoju metu stabilizavęsis rinka sudaro prielaidas laipsniškam verslo aktyvumo didėjimui. Antrąjį pusmetį galime sulaukti teigiamų rinkos dinamikos pokyčių – laipsniško laisvų darbo vietų mažėjimo ir sandėlių nuomos kainų didėjimo.

Prekybos patalpos, Maskva

Marina Malakhatko, CBRE prekybinių patalpų Maskvoje direktorė, mano, kad 2016 metais Maskvoje užsakytų prekybinių patalpų apimtis sieks apie 427.000 kv. m, tai 3% mažiau nei 2015 m. Ši apimtis yra reikšminga rinkai, o pradėjus eksploatuoti 7 naujus objektus, per metus trumpalaikis laisvų patalpų padidėjimas mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto rinkoje iki trečiojo ketvirčio išaugo iki 11,4 proc. Tačiau jau iki šių metų pabaigos tikimasi sistemingo jo mažėjimo, o dėl sumažėjusių paleidimo apimčių jau 2017 m. pirmąjį pusmetį jis pasieks 10 proc.

Apimtis visuminė pasiūla aukštos kokybės prekybos centrai Maskvoje iki metų pabaigos sieks 5,6 mln. kvadratinių metrų. m, o prekybinio ploto suteikimas – 456 kv. m 1000 žmonių.

Nauji mažmeninės prekybos objektai buvo atidaryti su geru užimtumu: 2016 m. prekybos centruose laisvų patalpų lygis svyruoja nuo 20-40 proc., o pernai patalpos buvo atidarytos su 50-80 proc. Išėjusių mažmenininkų skaičius Rusijos rinka, labai sumažėjo: 2 prekės ženklai 2016 m., palyginti su 11 prekių ženklų 2015 m.

2017 metais numatomas ir tolesnis prekybinių patalpų atidavimo eksploatuoti tempo mažėjimas: apie 273.000 kv. m, tai 36% mažiau nei 2016 m. Tuo pačiu metu vienas iš kitų metų objektų - Butovo Mall (54 000 kv. m. GLA), iš pradžių buvo paskelbtas atidaromas 2016 m.

Tarp didžiausių 2016 metų prekybos centrų verta paminėti Rivjerą (91 200 kv. m GLA), Okeaniją (60 000 kv. m GLA) ir Gerą! (53 000 kv. m), Metropolis 2 etapas (38 000 kv. m GLA). Laisvų patalpų lygis atidarymo metu naujose patalpose labai skiriasi priklausomai nuo vietos ir koncepcijos. Vidutiniškai naujos prekybos patalpos buvo atidarytos su geru užimtumu: prekybos ir pramogų centre 2016 metais vakansijos svyruoja nuo 20-40 proc., o pernai patalpos buvo atidarytos su 50-80 proc.

Per pirmuosius 11 2016 metų mėnesių į Maskvos rinką pateko 32 tarptautiniai prekių ženklai, o dar 5 planuoja atidaryti pirmąsias parduotuves sostinėje iki metų pabaigos. Tai galima palyginti su 2015 m., kai į Maskvos rinką pateko 40 tarptautinių prekių ženklų. Verta paminėti, kad iš rinkos pasitraukusių mažmenininkų skaičius smarkiai sumažėjo: 2 prekių ženklai 2016 m., palyginti su 11 2015 m.

Pagrindinis prekybos ploto nuomos tarifas Maskvoje buvo 100 000 rublių už kv. m per metus, beveik nepakito lyginant su 2015 m. 2017 m. CBRE ekspertai prognozuoja kursų stabilumą dėl pakankamai išlaikymo aukštas lygis laisvų prekybos plotų.

Prekybos centruose nuomos įkainiai pagaliau išreikšti rubliais arba fiksuojamas koridorius valiutos kursas. Savininkai yra pasirengę suteikti nuolaidas pirmaisiais nuomos metais, o vėlesniais metais įkainis palaipsniui didinamas. Sąveikos su mažmeninės prekybos objekto savininku forma apyvartos procentais yra vis labiau paplitusi ir patogesnė praktika mažmenininkams ir nebenaudojama tik inkarams, bet ir vidutinio dydžio visų profilių nuomininkams. Įvairios nuomos tarifų struktūrizavimo schemos leidžia savininkams ir nuomininkams rasti kompromisą, pasirenkant priimtiną variantą komercinėms sąlygoms besiformuojančios rinkos praktikos rėmuose. Pastaroji, savo ruožtu, yra stipriai susieta su mažmenininkų apyvarta.

2016 metų pabaigoje Maskvos prabangos ir ekonominės klasės mažmenininkų apyvarta išaugo, kai kuriais atvejais augimas siekė 30%. Vidutinės klasės mažmenininkai metų pabaigoje rodė minimalų apyvartos augimą

Prekybos patalpos Rusijos regionuose

CBRE regioninių prekybos plotų direktoriaus Michailo Rogožino teigimu, iki 2016 metų pabaigos prekybos plotas Rusijoje padidės apie 1,2 mln. m, iš kurių 58% (719 000 kv. m) buvo atiduoti eksploatuoti m regioninius miestus, išskyrus Sankt Peterburgą. Bendra užsakytų prekybinių patalpų apimtis Rusijoje, palyginti su praėjusiais metais, sumažėjo 28 proc., o regionuose – 40 proc. Iš didžiausių naujų regioninių centrų 2016 metais verta paminėti Kursko „MegaGrinn“ (129 000 kv. m GLA), Archangelsko „Maxi“ (49 200 kv. m GLA), Sedankos miestą Vladivostoke (45 000 kv. m GLA).

Laisvų prekybos plotų dalis Rusijos regionuose įvairiuose miestuose labai skiriasi. Vidutinis laisvų patalpų lygis milijoniniuose miestuose šiandien yra 8–10%. Tačiau, kaip taisyklė, kiekviename mieste yra projektų su gera vieta ir stipria nuomininkų sudėtimi, kuriuose užimtumas yra beveik 100%.

2017 metais regioniniuose miestuose numatomas tolesnis naujų prekybinių plotų paleidimo apimčių sumažėjimas - iki 637.000 kv. m, tai 11% mažiau nei 2016 m. Tuo pačiu metu kai kurie 2017 metų objektai iš pradžių buvo paskelbti 2016 m., tačiau vėliau terminai buvo nukelti.

Apskritai verta atkreipti dėmesį į didelį mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto rinkos plėtros potencialą miestuose, kuriuose yra maža kokybiškų prekybinių objektų pasiūla, esant gerai gyventojų perkamajai galiai. Tokie miestai šiandien yra Chabarovskas, Čita, Stavropolis, Machačkala, Nojabrskas ir kt.

Laisvų prekybos plotų dalis Rusijos Federacijos regionuose labai skiriasi įvairiuose miestuose ir priklausomai nuo objekto kokybės ir vietos. Vidutinis laisvų darbo vietų lygis milijonuose miestuose šiandien yra 8-10%, o tai yra šiek tiek didesnis nei 2015 m. 7-8%. Tačiau, kaip taisyklė, kiekviename mieste yra projektų su gera vieta ir stipria nuomininkų sudėtimi, kuriuose užimtumas yra beveik 100%.

Tarp regionuose atstovaujamų mažmenininkų 2016 metais aktyviausi buvo bakalėjos tinklai „Lenta“, „X5 Retail“, „Magnit“. Metų pradžioje jie paskelbė apie ambicingus plėtros planus Maskvoje ir regionuose: Lenta – 40 prekybos centrų, Pyaterochka – 1000 parduotuvių, Magnit – 950 parduotuvių ir 80 prekybos centrų. Dabartinė būsena rinka leido tinklams sėkmingai įgyvendinti paskelbtus plėtros planus. Taip pat gana aktyviai regioniniuose miestuose vystosi „pasidaryk pats“ mažmenininkai „Leroy Merlin“ ir „OBI“, elektronikos parduotuvės „M.Video“ ir „Eldorado“, vaikų prekių parduotuvių tinklai „Detsky Mir“ ir „Dochki-Sonochki“.

Viešbučiai

Stanislav Ivaškevičius, CBRE direktoriaus pavaduotojas plėtrai, svetingumo pramonei, mano, kad pagrindinis veiksnys, turėjęs įtakos Maskvos viešbučių rinkai 2016 m., buvo turistų srauto augimas. Preliminariais duomenimis, iki metų pabaigos vien Maskvoje turistų skaičius bus apie 17,5 mln. žmonių, turistų vartojimo dalis sostinės GRP viršys 4% ir gali siekti 470 mlrd. Taigi iš šios apimties viešbučių pajamų dalis iki metų pabaigos gali siekti apie 60 mlrd. rublių.

Per 2016 metus tarptautinių tinklų valdomų viešbučių skaičius išaugo 3772 kambariais. Didžiausiu nauju viešbučiu šiais metais Maskvoje tapo kompleksas „Accor“, kuris Kijevo aikštėje atidarė tris viešbučius: „Ibis“, „Adagio“, „Novotel“, kurių bendras fondas – 701 kambarys. Iš pagrindinių regioninių atidarymų verta išskirti du didelius „Marriott“ viešbučius Krasnodare ir Voroneže

Nepaisant to, kad didžioji dauguma turistų yra rusai (70-75 proc.), dabar tikrai pastebimas ir užsienio turistų srautų augimas, taip pat tai, kad tai pirmiausiai dėl Azijos rinkos apskritai ir kinų. ypač turistai. „Rostourism“ duomenimis, srautas tik dėl šios turistų grupės iki 2016 metų pabaigos padidės apie 40 proc.
Taigi 2016 metais Maskvos viešbučių užimtumas pasiekė rekordinį lygį, kai kuriuose segmentuose viršijo 70 proc. Padidėjęs užimtumas savo ruožtu padidino viešbučių apgyvendinimo įkainius, todėl vidutinis ADR 2016 m. 9 mėn.
Ryškiausia teigiama dinamika Vidutinė kaina Kambarių skaičius pasireiškė aukštos kokybės brangių viešbučių segmente, kur ryškiausias ADR padidėjimas iki 20-22 tūkst. rublių buvo užfiksuotas šio segmento lyderių grupėje (pavyzdžiui, tokie aukščiausios klasės viešbučiai kaip Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).

Tuo pačiu metu dauguma prabangaus segmento viešbučių yra atsargūs ir nedidina ADR, išlaikydami jį 12–15 tūkstančių rublių lygyje. Taigi brangiausių viešbučių segmente ADR dabar vidutiniškai siekia apie 18 tūkst.
„Vidurinio“ ir „žemesnio nei vidutinio“ segmentuose 2016 m. talpinimo rodikliai neaugo. Dempingo nuotaikos viešbučių rinkoje tebėra stiprios, todėl daugelis viešbučių savininkų nekėlė kainų, nepaisydami paklausos augimo.

Per 2016 metus tarptautinių tinklų valdomų viešbučių skaičius išaugo 3772 kambariais, iš kurių 1511 priklauso Maskvos regionui. Didžiausiu nauju viešbučiu šiais metais Maskvoje tapo kompleksas „Accor“, kuris Kijevo aikštėje atidarė tris viešbučius: „Ibis“, „Adagio“, „Novotel“, kurių bendras fondas – 701 kambarys. Iš pagrindinių regioninių atidarymų verta išskirti du didelius „Marriott“ viešbučius Krasnodare ir Voroneže.

2017 m. Rusijoje buvo paskelbta apie 11 tarptautinių prekių ženklų valdomų viešbučių, kurių bendras kambarių rezervas yra 2566, iš kurių 3 viešbučiai bus atidaryti Maskvoje: „Four Points By Sheraton“ Vnukovo oro uoste, „Radisson Blu“ „Novion MFC“ Olimpiyskyje. „Prospekt“ ir „Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park“, kaip dalis kompleksinio „VTB Dynamo“ plėtros Leningrado prospekte.

Apžvalgą parengė CBRE

Ekspertai pasakojo, kokių pokyčių galima tikėtis nekilnojamojo turto rinkoje ir kokį būstą pirks maskviečiai

Nuotrauka: Vasilijus Kuzmichenok/TASS

Tradiciškai ruduo nekilnojamojo turto rinkoje yra verslo veiklos metas po vasaros užliūlio ir atostogų sezono. Tačiau šių metų vasara buvo „karšta“: įsigaliojo įstatymų pakeitimai dėl bendra statyba, hipotekos sumušė rekordą po rekordo pagal skolinimo apimtis, į naujų pastatų rinką pasipylė nauji projektai, atgimė ir antrinėje rinkoje po ilgo nepriežiūros laikotarpio. Teigiamas nuotaikas šiek tiek temdo kalbos apie naujas sankcijas, galimą nuosmukio sustabdymą hipotekos palūkanos, taip pat realus rusų pajamų augimo trūkumas.

RBC-Nedvizhimost paklausė rinkos dalyvių, kas šiandien vyksta sostinės nekilnojamojo turto rinkoje ir kokių pokyčių galima tikėtis rudenį.

„Perpardavimas“: paklausos augimas ir pigių butų išplovimas

Nuo metų pradžios antrinėje Maskvos nekilnojamojo turto rinkoje išaugo butų paklausa. Ekspertai tai sieja su per kelerius metus susikaupusios užgriuvusios paklausos realizavimu, mažesnėmis būsto paskolų palūkanomis, investuotojų, kurie nekilnojamąjį turtą vertina kaip įrankį santaupoms paversti kvadratiniais metrais, grąža (mažesnio pajamingumo fone). banko indėliai). Antrinio būsto paklausos lygiui įtakos turėjo ir pastarojo meto įvykiai naujų pastatų rinkoje. Įstatymų pakeitimai bendros statybos srityje ir neseniai žlugus vienam didžiausių vystytojų netoli Maskvos (Urban Group) pirkėjus kiek perspėjo.

„Atsižvelgiant į „antrinių“ ir naujų pastatų kainų skirtumą, daugelis norėjo šiek tiek permokėti, o įsigyti nekilnojamąjį būstą“, – sako Irina Pesic, „Miel“ nekilnojamojo turto biurų tinklo tarpininkavimo departamento direktorė. .

Paklausos augimas greitai ėmė iš rinkos išplauti pačius biudžetinius pasiūlymus, kurių vertė iki 5 milijonų rublių. „Inkom-Nedvizhimost“ duomenimis, 2016 metų pabaigoje pigių sklypų dalis ekspozicijoje buvo 7% (tai didžiausia vertė per pastaruosius ketverius metus), dabar sumažėjo iki 3%, o absoliučiais skaičiais. daugiau nei dvigubai. Ekspertai tai aiškina tuo, kad 2016 metų pabaigoje antrinėje rinkoje dėl mažos paklausos susikaupė daug pigių objektų. Tuomet įtakos turėjo ir tokių butų kainų mažėjimas – savininkai, baimindamiesi tolesnio kainų mažėjimo, suskubo būstą parduoti. Dabar biudžetinių butų paklausa išaugo 50 proc., o jų kainos jau nustojo kristi. Pardavėjai vis rečiau derasi, teigia maklerių atstovai. 2016 metų pabaigoje daugiau nei 90% pigių nekilnojamojo turto buvo parduota su nuolaida, o vidutinis dydis nuolaida buvo lygi 15 proc., tačiau dabar tai pavieniai atvejai.

„Tačiau tai nepriveda prie realus augimas butų kaina, – sako Irina Pesic. – Vidutinė kaina šiek tiek auga, bet tik dėl to, kad likvidūs pasiūlymai greitai parduodami, o brangesni išlieka. Pirkėjai vis dar nenori pirkti pervertintų objektų – realių pajamų augimo tarp gyventojų nėra ir nenumatoma.

„Inkom-Nedvizhimost“ duomenimis, liepos mėnesį pirkėjų aktyvumas pradėjo mažėti. Ir tai daugiausia nulėmė žinia apie planuojamas naujas antirusiškas sankcijas, taip pat rublio silpnėjimas neigiamų prognozių fone.

Hipotekos bumo viršūnė antrinėje rinkoje įveikta, sako Michailas Kulikovas, „Inkom-Nedvizhimost“ antrinės rinkos departamento direktorius, ir tai taip pat prisidėjo prie paklausos mažėjimo. „Jei gegužę sandorių su būsto paskolomis dalis šiame segmente pasiekė rekordinį 38,2 proc., tai šiuo metu ji sumažėjo iki 33,3 proc.“, – sakė jis. „Priežastis ta, kad dauguma pirkėjų, kurie anksčiau atidėliojo nekilnojamojo turto pirkimą laukdami, kol įkainiai bus sumažinti iki psichologiškai patogių verčių, jau atėjo į rinką.

Naujų pastatų rinka: statybos ir hipotekos bumas

Viena iš pagrindinių tendencijų pirminėje nekilnojamojo turto rinkoje yra plėtotojų aktyvumo didėjimas teisės aktų pokyčių fone. Užvirė statybų leidimų išdavimo lavina, pagal kurią plėtotojai vis dar gali dirbti pagal senas taisykles. „Metrium“ duomenimis, liepą Maskvoje tik masiniame segmente pradėti parduoti aštuoni nauji pastatai, o per visą pirmąjį 2017 m. pusmetį – tik septyni. gyvenamieji kompleksai. Birželį sostinėje išduoti 132 statybos leidimai, nors nuo metų pradžios per mėnesį išduodama 10-15 dokumentų.

„Statybininkai suskubo įnešti naujų projektų į kitas naujoves, kurios įsigaliojo 2018 m. liepos 1 d., tad nenuostabu, kad nuo metų pradžios parduodama apie 1,5 mln. m nekilnojamojo turto“, – aiškino nekilnojamojo turto agentūros „Bon Ton“ generalinė direktorė Natalija Kuznecova. — Tendencija vystosi ir toliau: vien per liepą Maskvoje pradėti pardavimai 28 naujuose pastatuose. Be to, Maskvos srityje buvo išleisti keli didelio masto projektai.

Nuo metų pradžios naujų pastatų rinkoje augo ne tik pasiūla, bet ir naujų pastatų paklausa, teigia specialistai. Remiantis pirmojo pusmečio rezultatais, registruotų ikimokyklinių įstaigų skaičius Maskvoje, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai, išaugo beveik 45 proc. „Tai visų pirma dėl padidėjusios hipotekos galimybės ir sumažėjusio pirkimo biudžeto“, – aiškina „Best Novostroy“ direktorių tarybos pirmininkė Irina Dobrokhotova. – Juk jei 2014 metais minimalios kainos sostinės naujuose pastatuose prasidėjo nuo 4,1–4,3 mln. Iš dalies tai tapo įmanoma dėl padidėjusios bendros kompaktiškų butų ir studijų pasiūlos, tai yra dėl bendro sklypų ploto sumažėjimo.

Toks „kontrinis“ pasiūlos ir paklausos judėjimas naujų pastatų kapitalo rinkoje nebuvo stebimas jau seniai ir apskritai tai yra teigiamas signalas, sako plėtros bendrovės „Tekta Group“ generalinis direktorius Romanas Sychevas. Jis pažymi, kad paklausa ir toliau auga dėl plačiai kylančių kainų (kuro, būsto ir komunalinių paslaugų ir kt.) ir rublio svyravimų pasaulio valiutų atžvilgiu. „Natūralu, kad nauji pastatai įgauna konservavimo įrankio ypatybes, o sėkmingiems projektams taip pat galima padidinti pinigų“, – sako ekspertas.

Kūrėjai, nepaisant vasaros laikotarpis jau pradėjo kelti kainas. Anot „Metrium“ vadovaujančios partnerės Marijos Litinetskajos, masinėje naujų pastatų rinkoje Maskvoje birželį „kvadratas“ pabrango 1,7 proc., o liepą – 1,6 proc. Rugpjūčio mėnesį kai kuriuose projektuose kainos taip pat augo dėl stabilios paklausos. „Šiemet sezoninio faktoriaus praktiškai nėra“, – priduria ji. – Liepą masinio segmento sandorių skaičius išaugo 12 proc., o lyginant su 2017 metų tuo pačiu laikotarpiu – 45 proc. Per pirmąsias dvi rugpjūčio savaites buvo sudaryta 37% daugiau sandorių nei per pirmąsias dvi liepos savaites. Mano nuomone, taip yra dėl nuolat mažėjančių būsto paskolų palūkanų normų.

Antrinė rinka: rudens prognozės

Irina Dobrokhotova mano, kad artimiausiais mėnesiais tikėtis aktyvumo mažėjimo nei pirminėje, nei antrinėje rinkoje neverta. Atvirkščiai, prasidėjus verslo sezonui, galimas paklausos augimas abiejuose segmentuose. „Ir tai lems ne tik einamaisiais metais suplanuotų pirkimų įgyvendinimas, bet ir rublio svyravimai, kurie dažnai yra lemiamas veiksnys neapsisprendusiems pirkėjams“, – aiškina ji. – Prie to gali prisidėti ir gandai apie kylančias būsto paskolų palūkanas. Tačiau aktyvumo skubėjimo nesitikima“.

Antrinėje būsto rinkoje pasiūlos apimtys vis dar gerokai viršija paklausą, ir ši disproporcija išliks ir rudenį. Nors „Inkom-Nedvizhimost“ neatmeta tam tikro pirkėjų nutekėjimo iš naujų pastatų rinkos į antrinę rinką, kadangi situacija „pirminėje“ pablogėjo dėl daugelio vystytojų bankroto, taip pat dėl ​​naujų naujienų. apie objektų paleidimo sutrikimus. „Visa tai sudaro neigiamą foną, o potencialūs pirkėjai dabar šimtą kartų pagalvos, kurį segmentą pasirinkti“, – sako Michailas Kulikovas. „Ypač jei jiems pavyksta rasti ekonomiškai ir kokybe tinkamą antraeilį turtą netoli buvusios gyvenamosios vietos.

Vidutinis pirkimo biudžetas antrinėje būsto rinkoje Maskvoje pernai buvo 7,5 mln. rublių, dabar – 7,7 mln. Antrinių butų vidutinių kainų pokytis yra itin lėtas, todėl iki rudens didelių kainų pokyčių nenumatoma. Tačiau gali būti, kad kainos kris, jei ekonominė situacija šalyje pablogės ir paklausa sumažės, sako ekspertai.

Nauji pastatai: prognozės rudeniui

Tikimasi, kad į naujų pastatų rinką pateks daug naujų projektų. „Įvairiais vertinimais, kapitalo plėtotojai savo rankose turi statybos leidimus, pagal kuriuos galima pastatyti per 10 mln. būsto“, – sakė plėtros bendrovės „Level Group“ generalinis direktorius Kirilas Ignachinas. – Tai apie keturis-penkerius metinius būsto paleidimą sostinėje. Yra pagrindo manyti, kad kitais metais visi leidimai virs realiais projektais, kurie bus parduodami.

Ekspertas neatmeta, kad plėtotojai dėl augančios konkurencijos naujus gyvenamųjų namų kompleksus pradės pardavinėti itin patraukliomis kainomis. Tačiau projektai, kurie jau parduodami, greičiausiai pabrangs.

„Daugelio kūrėjų svetainėse yra informacijos, kad nuo rugsėjo 1 d. kainos didės arba nuolaidos nebegalios“, – sako „Miel-Novostroyki“ generalinė direktorė Natalija Šatalina. – Greičiausiai rudenį tikrai sulauksime kažkokio kainų augimo. Bet tai netaps reikšminga, nes perkamoji galia iki šiol riboja pajamų augimo stoka“. Tuo pat metu naujų projektų pardavimų pradžia santykinai žemomis kainomis atgrasys, teigia analitikai.

Tikimasi, kad ateinantį rudenį jų skaičius taip pat padidės hipotekos sandoriai. Sąlygos pirkėjams dažniau kreiptis dėl paskolų sukelia pajamų neaugimą ir nuolatinį būsto paskolų palūkanų mažėjimą. Tačiau analitikos centro „Inkom-Nedvizhimost“ vadovas Dmitrijus Taganovas nusiteikęs skeptiškai. Jis mano, kad piliečiai veltui laukia tolesnio palūkanų mažinimo: atsižvelgiant į naujai pradėtas JAV sankcijas, galima tikėtis, kad pagrindinis kursas Centrinis bankas ne tik nesumažės, bet, greičiausiai, didės, o būsto paskolų palūkanos nemažės.

Vienas iš ikoniškų nekilnojamojo turto objektų Permės centre – buvusi Sberbanko Vakarų Uralo kranto būstinė ant krantinės – gali pakeisti savininką. Prašymas įsigyti už 320 milijonų rublių. pateikė „Samara Investment Company“ holdingas, valdantis didelę žemės ūkio valdą ir tinklą Volgos regione medicinos centrai. Bendrovė susidomėjimo objektu kol kas nekomentuoja. Ekspertai galimą sandorį laiko patraukliu, tačiau pastebi, kad pastatą sunku paversti prekybos centru.

Spalio 23 d. aukciono komisija apibendrino įvykusio aukciono rezultatus elektroninė platforma„Sberbank-AST“ už buvusios Vakarų Uralo banko „Sberbank“ pagrindinės buveinės Permėje nekilnojamojo turto komplekso pardavimą gatvėje. Monastyrskoy, 4. Turto kompleksas apėmė nekilnojamąjį turtą su bendru plotu 10,2 tūkst. kv. m (trijų aukštų mūrinio 9888 kv.m ploto administracinio pastato dalis, centrinio šildymo ir transformatorinių tinklų pastatas, taip pat 9390/10000 dalyse. žemės sklypas, kurio bendras plotas 8923 kv. m). Pradinė sklypo kaina buvo 320 milijonų rublių.

Vienintelę paraišką aukcionui atsiuntė Samara Investment Company JSC (SINCO). Dalyvis pasiūlė pradinę turto kainą. Dėl to, kad aukcione buvo gautas vienas pasiūlymas, jis pripažintas negaliojančiu. Tuo pačiu metu „Sberbank“ turi teisę sudaryti sutartį su vienu dalyviu aukciono dalyku už pradinę (pradinę) aukciono kainą.

„Sberbank“ pernai paskelbė apie ketinimą vienu metu parduoti keletą didelių nekilnojamojo turto objektų Permėje. Pardavimas buvo susijęs su banko struktūros optimizavimu: Permėje – Vakarų Uralo krante – buvo teritorinis padalinys. Pagrindinė buveinė nusprendė ją likviduoti, o Permės filialą perduoti Volgo-Vjatkos banko pavaldumui. Didžiausias parduotas objektas buvo Vakarų Uralo kranto centrinė būstinė, aukcionas prasidėjo 2017 m. lapkritį. Iš pradžių bankas už objektą prašė 370 milijonų rublių, bet vėliau pradinę kainą sumažino 50 milijonų rublių. Dabar pastate yra „Sberbank“ Permės skyrius.

Bankui artimas pašnekovas „Kommersant-Prikamye“ patvirtino, kad objektas parduotas – kredito įstaiga planuoja išvykti iki 2019 m. gegužės 1 d. Tuo pačiu metu Permės filialą galima perkelti į biurą gatvėje. Kuibyševas, 66 m.

„SINKO“ susidomėjimą Permės nekilnojamojo turto objektu žadėjo pakomentuoti vėliau.

SINKO JSC, SPARK-Interfax duomenimis, buvo įregistruota Samaroje 1991 m. Pagrindinė veikla – didmeninė prekyba grūdais, žaliaviniu tabaku, sėklomis ir pašarais ūkio gyvuliams. UAB generalinis direktorius yra Eduardas Mnatsakanyanas, pagrindinis įmonės savininkas. SINCO pajamos per praėjusius metus sudarė 609,5 mln. grynasis pelnas- 36,7 milijono rublių.

Oficialioje SINKO svetainėje rašoma, kad tai yra ūkis, užsiimantis augalininkystės produktų gamyba ir perdirbimu, gyvulininkyste ir sodininkyste, keleivių ir krovinių pervežimu, knygų prekyba ir medicina Samaros, Saratovo, Uljanovsko, Orenburgo, Penzos ir kituose regionuose. Žemės ūkio ūkis "Gyvybės grūdai" ("SINKO" dalis) dirba 140 tūkst. hektarų žemės ūkio naudmenų, turi penkis grūdų elevatorius ir du miltų malūnus. Grupė taip pat plėtoja „Metida“ knygų prekybos tinklą Samaroje ir „Medgard“ daugiadisciplininių medicinos centrų tinklą Privolzhsky mieste. federalinis rajonas(Samara, Toljatis, Uljanovskas, Orenburgas, Saratovas ir Naberežnyje Čelny). Penzos, Saratovo, Uljanovsko ir Engelso klinikos yra įvairiuose projektavimo ir statybos etapuose.

Pažymėtina, kad Samaros holdingas investuoja į nekilnojamąjį turtą, kuriame vėliau plėtoja vieną iš savo verslų. Taigi, 2016 m. lapkritį SINKO įsigijo 100% leidybos ir spaudos komplekso „Penzenskaya Pravda“ (didžiausios spaustuvės Penzoje, įsikūrusios miesto centre) akcijų. Pradinė akcijų kaina buvo 323 milijonai rublių, turtas atiteko Samaros gyventojams už mažiausią kainą - 161,5 milijono rublių. Po pirkimo Eduardas Mnatsakanyanas paskelbė apie planus vieno iš spaustuvės pastatų pagrindu sukurti daugiadisciplininį medicinos ir diagnostikos kompleksą „Medgard-Penza“.

Kapitalo valdymo įmonės direktorius Konstantinas Kopytovas „Samaros“ bendrovės įsigijimą Permėje vadina sėkmingu. „Vienu metu žiūrėjome į šį objektą, svarstėme kelis jo panaudojimo variantus. Jis įsikūręs ramiame centre, unikalioje vietoje, kuri turi rimtų plėtros perspektyvų, atsižvelgiant į regiono valdžios planus pertvarkyti teritoriją palei Kamą. Be to, tai yra autonominis objektas – jam įrengta viešoji infrastruktūra, pastatyta neseniai, keliami specialūs priešgaisrinės saugos reikalavimai. Taip, yra gana originalių maketų, tačiau tai nėra problema. Jei, pavyzdžiui, pastatas bus naudojamas kaip medicinos klinika, tai yra visiškai pagrįstas pasirinkimas. Manau, objektas yra tinkamas atsarginių maitinimo šaltinių, vandentiekio, šildymo, apšvietimo ir kitų dalykų atžvilgiu. Be to, automobilių stovėjimo vietų užtenka“, – pažymi „Kommersant-Prikamye“ pašnekovas. Sandorio kaina, anot P. Kopytovo, gera: „Miesto centre 32 tūkst. už „kvadratą“, be to, pastatą su žeme, – šioje vietoje pigiau nebus.

RIAL grupės finansų direktorė Marina Medvedeva mano, kad šis objektas netinkamas biurams ir prekybos centrams, rekonstrukcijai, o tai trukdo sudėtingas patalpų išplanavimas ir itin didelė, eksperto teigimu, kadastro vertė. objektas. Tuo pat metu M. Medvedeva objekto perspektyvas mato dėl artėjančios krantinės atnaujinimo ir uždarymo geležinkelis Kitos durys. Jos nuomone, šiame pastate galėtų atsirasti specializuotas prekybos centras – prekybai prabangos prekėmis. Trečiasis pastato aukštas gali būti atiduotas restoranams – su vaizdu į Kamą, tikina ji.

Vienas anonimiškumo prašęs Permės nekilnojamojo turto rinkos dalyvis užsiminė, kad biuro pardavimas „Samaros“ grupei galėtų būti vienas iš daugiašalio sandorio, kurio metu bankas skolina holdingo projektams, etapų. ir SINKO įsigyja turtą. Jis pridūrė, kad įsigytas objektas ilgainiui gali tapti užstato objektu.

Viačeslavas Sukhanovas, Svetlana Bykova

Tiesa, anot ekspertų, realiai padėtis gali pagerėti tik bendrai pagerėjus makroekonominei situacijai. Pastarasis turi galimybę vystytis tik geopolitinės įtampos stabilizavimosi sąlygomis. Bet „dėl antspaudo trūkumo rašome paprastai“; sisteminio disbalanso sąlygomis kažkas turi būti taisoma rankiniu būdu. Ir tokias pataisas reikia atidžiai stebėti: dažnai jos gali reikšti greitą žaidimo taisyklių pakeitimą.

Apsaugokite akcijų savininkus

Nepaisant visų priemonių, kurių buvo imtasi, apgautų akcininkų problema niekur nedingo. Ir šioje dirvoje gali augti rimti ūgliai artėjančius pokyčius turgaus nuotraukos.

Tarp žymiausių teisėkūros iniciatyvų verta paminėti pasiūlymą pereiti prie nauja sistema gatavo būsto įsigijimas nedalyvaujant akcininkams, sako Natalija Saakyants, „Rose Group“ komercijos direktorė. Rusijos vyriausybė jau pritarė bendros statybos teisės aktų pakeitimo projektui, įskaitant Vieningo elektroninio kūrėjų registro tvarkymą, paskirtis akcininkų lėšos, taip pat griežtinami reikalavimai plėtotojų nuosavo kapitalo dydžiui. Visos šios priemonės skirtos didinti įmonių patikimumo lygį, galimybę vykdyti veiklos kontrolę ištikus krizei.

Atkreipiu dėmesį, kad valdžios noras sumažinti pirkėjų rizikas yra visiškai pagrįstas, tačiau siūlymas smarkiai panaikinti DDU gali kelti grėsmę rimtu nekilnojamojo turto kainų augimu ir visišku rinkos struktūros modifikavimu. Šiuo atžvilgiu iniciatyvos panaikinti DDU arba neteisminis ilgalaikės statybos areštas gali duoti teigiamų rezultatų, tačiau tik atidžiai išnagrinėjus. galimos pasekmės ir gerai apibrėžtas pakeitimų įvedimo mechanizmas, sako Saakyants.

Valdžios institucijos svarsto įvairias schemas, kaip sumažinti akcininkų riziką, tačiau dabar rinka jau išgyvena sunkmetį, o tokios naujovės gali palaipsniui lemti rinkos plėtrą“, – sakė Bohdanyukas. Ne visi rinkos žaidėjai galės „patraukti“ naujus reikalavimus ir sąlygas bendrai statybai. Kai itin aukšti statymai projektų skolinimui apie 70 % viso projekto finansavimo sudaro akcininkai, 20 % iš paskolų ir 10 % iš nuosavo kapitalo. Taigi akcininkų lėšų laikymas iki statybų pabaigos kaip pagrindinio gyvenamųjų namų statybos finansavimo šaltinio lems bent jau kainų augimą, nes plėtotojams teks imti daugiau paskolų, plėsti rinką, padidės našta. įjungta bankų sistema, „pilkųjų“ schemų plitimas, perspėja ekspertas.

Kartu su diskusijos tema apie lėšų pritraukimo iš akcininkų pagal dalyvavimo akcijoje sutartis modifikavimo temą, ypač apie galimybę pervesti lėšas iš akcininkų į specialias banko sąskaitas dar nebaigus statybų, pasirodė dar viena „naujiena“, prognozuojanti rinkos išplėtimas.

Nuo spalio 1 d. buvo padaryti FZ-214 pakeitimai, pagal kuriuos dydis nuosavų lėšų iš draudimo kompanijų nuo 400 milijonų rublių iki 1 milijardo rublių. Tai reikalavimai ne plėtotojams, o draudimo bendrovėms, kurios draudžia vystytojų civilinę atsakomybę. Taigi plėtotojų civilinės atsakomybės draudimo rinkoje liko vos kelios stambios draudimo bendrovės, kurios, greičiausiai, yra pasirengusios skolinti tik tokius stambius vystytojus, turinčius didelį projektų portfelį, siekdamos sumažinti rizikas.

Tiesa, jie pastebi, kad pats savaime mažų ir vidutinių kūrėjų išspaudimas iš rinkos vargu ar išspręs akcininkų problemą. Yra smulkių įmonių, kurios po vieną įgyvendino du ar tris projektus ir skundų iš akcininkų nesulaukė. Ir yra supergigantinis SU-155 ...

„Vieno didžiausių Rusijos kūrėjų SU-155 bankrotas buvo reikšmingas įvykis“, – sako Saakyants. – Ši situacija parodė visą nestandartinį dabartinės krizės pobūdį, kai net didelis kūrėjas su įspūdingu portfeliu baigtus projektus nesugebėjo laiku pakoreguoti plėtros strategijos ir prisitaikyti prie naujų realijų. SU-155 istorija parodė ypatingą lankstaus požiūrio į įmonės vidaus politikos kūrimą poreikį.

Karališkoji dalis

Pakeistas nuo 2016 m mokesčių įstatymas. „Tai turėtų tam tikru būdu paveikti žmones, susijusius su butų perpardavimu“, – sako Irina Dobrokhotova, „Best Novostroy“ direktorių tarybos pirmininkė. Dabar bus atsižvelgta kadastrinis vertinimas turgaus, ir jis yra arti turgaus, ypač butų Maskvos centre. Dabar neįvertinkite buto kainos iki 1 milijono rublių. būtų beprasmiška, mokestis bus apmokestintas kadastrinė vertė padauginta iš koeficiento 0,7. „Šios naujovės gali padidinti mokesčių surinkimą ir kai kuriais atvejais sumažinti spekuliaciją esamoje namų rinkoje“, – sako ji.

Be to, pasak „Metrium Group“ vadovaujančios partnerės Marijos Litinetskajos, nuo 2016 metų sausio 1 dienos nekilnojamojo turto, kai visos pajamos yra neapmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu, nuosavybės teisės terminas pailgėja nuo 3 iki 5 metų. „Santykinai kalbant, jei butą įsigijote 2015 m. gruodį ir spėjote įregistruoti turtą iki 2015 m. gruodžio 31 d., tuomet jums galioja senos taisyklės – po trejų nuosavybės metų esate atleistas nuo pajamų mokesčio“, – sako ji. – Tačiau jei savininku tapote 2016 metų sausio 1 dieną, tuomet nuo pajamų mokesčio esate atleidžiamas tik po 5 metų. Mano nuomone, tai gali sumažinti investicinis patrauklumas nekilnojamasis turtas kaip turtas apskritai. Taip, butą galite parduoti pagal užsakymą. Tačiau kaina už tokį laikotarpį tiesiog neturi laiko „augti“. Ir turint omenyje sunki situacija turėdamas aukštas būsto paskolos palūkanų normas, investuotojas rizikuoja per tam tikrą laikotarpį iš viso neparduoti buto.

Apsaugokite asmeninius duomenis

2015 metais gana energingai ir daugiausiai „su minuso ženklu“ buvo svarstomas namo savininkų asmens duomenų uždarymo įstatymo projektas. „Mažai tikėtina, kad tai apsaugos žmones nuo sukčių, nes yra daug kitų informacijos apie asmens duomenis šaltinių“, – pažymi Bogdanyukas. „Tačiau dokumentų registravimo procesas taps sudėtingesnis ir ilgesnis, nes be šios informacijos apsieiti neįmanoma“.

Be to, toks apribojimas gali tiesiog sukurti palankią dirvą sukčiams.

„USRR išraše nėra grynai asmeninio pobūdžio informacijos, šis dokumentas tiesiog patvirtina, kas yra konkretaus buto savininkas“, – sako pavaduotoja Svetlana Matveeva. generalinis direktorius teisiniais klausimais „MIEL-Nekilnojamojo turto biurų tinklas“. – O jeigu pardavėjas dėl kokių nors priežasčių (pavyzdžiui, remdamasis įstatymu – svetaine) atsisako pateikti tokį išrašą, potencialiam pirkėjui bus sunku įsitikinti, kad jis yra tikrojo savininko akivaizdoje. O jeigu toks apribojimas tikrai bus priimtas, tai gali sukurti papildomas palankias sąlygas sukčiams ir apsunkinti pirkimo-pardavimo sandorių vykdymą.

kelių istorijos

Labai svarbu, kad valdžios institucijos skirtų daug lėšų teritorijų plėtrai, ypač transporto infrastruktūra, sako Litinetskaja. Kartu su visuotiniais miesto magistralių rekonstrukcijos planais, Vyriausybė numato daugybę ne mažiau plačių priemonių kelių ruožams, einantiems per artimiausio priemiesčio teritoriją, remontui ir plėtrai, taip pat transporto mazgų (TPU) statybai. ) ir lengvojo metro nutiesimas.

„Vienas svarbiausių ir laukiamiausių įvykių, mano nuomone, yra Kalugos plento rekonstrukcija, kuri bus baigta 2016 m. Naujajai Maskvai šis kelias iš tikrųjų yra transporto arterija. O maršruto išplėtimas žymiai pagerins susisiekimo situaciją aneksuotose teritorijose“, – mano ekspertas. „Tai savo ruožtu padidins pirkimo aktyvumą, nes dažnai paklausą ribojantis veiksnys buvo transporto prieinamumo problema.

Tačiau, kaip ir bet kuri sąlyga dirbant rinkoje, transporto veiksnys gali būti naudingas arba trukdyti.

Tarp naujovių, galinčių neigiamai paveikti pramonės plėtrą, verta paminėti federalinių įstatymų pataisas, sugriežtinusias transporto priemonių pakrovimo standartų reikalavimus, bei Platon sistemos įvedimą sunkiasvorėms transporto priemonėms važinėti federaliniais keliais, Leonardas Blinovas, pavaduotojas. „Urban Group“ generalinis direktorius mano. Jis citavo Maskvos srities kūrėjų asociacijos prezidento Andrejaus Pučkovo nuomonę: dėl naujų krovinių vežimo taisyklių kaina statybos darbai Maskvos srityje augs bent 7-8 proc. „Skausmiausiai susisiekimo sąlygų pokyčiai palies vystytojus, įgyvendinančius ekonominės ir komforto klasės projektus, t.y. įperkamiausių būsto segmentų“, – mano Blinovas.

Rasta tekste klaida? Pasirinkite jį ir spustelėkite Ctrl + Enter

13904 (1 šiandien)

Prenumeruokite kasdienių naujienlaiškių svetainę

Nekilnojamojo turto rinkos naujienos, spaudos santrauka, analitinės apžvalgos, prognozės, ekspertų komentarai, kainų indeksai ir kt Naudinga informacija apie nekilnojamąjį turtą kiekvieną rytą savo pašto dėžutėje

Pasirinkite butą populiariausiuose naujuose pastatuose Maskvoje ir Maskvos srityje

Kaina, pardavėjas

Adresas, aprašymas

Bendra svetainė duomenų bazėje:

635 nauji pastatai Maskvoje nuo 2 789 320 patrinti.

140 naujų pastatų Naujojoje Maskvoje nuo 3 601 220 patrinti.

Kita medžiaga siužeto tema:

2015 metų pabaigoje Maskvos butai atpigo iki 15 procentų. 2016 m. Maskvos nekilnojamojo turto rinkos prognozės tęsia didmiesčių kvadratinių metrų pigimo tendenciją. Kai miestiečių mokumas nukrito iki minimumo, o pasiūla rinkoje išaugo, o net naftos barelis kainavo apie trisdešimt dolerių, tada nebereikia laukti kitos plėtros. Bet, anot ekspertų, didelių nuolaidų tikėtis nereikėtų, aikštė Maskvoje netaps nė „cento“.

Nekilnojamojo turto rinkos plėtros dinamika visiškai priklauso nuo ekonominės situacijos šalyje, todėl apie didelius pokyčius 2016 metais kalbėti neverta.

Ekonominė krizė tapo šoku nekilnojamojo turto rinkai, todėl 2015 metais jo paklausa, lyginant su ankstesniais metais, sumažėjo 30-40%. Tai rekordinės paklausos 2014 metais pasekmės (juk daugelis piliečių bandė patikimai investuoti pirkdami nekilnojamąjį turtą, kad užsitikrintų savo santaupas), pajamų mažinimas, rublio devalvacija, augimas paskolų palūkanos.

Būsto paskolų palūkanų subsidijavimas pirminėje nekilnojamojo turto rinkoje, pratęstas iki 2016 m. gegužės mėn., taps vienu iš svarbiausių punktų gaivinant statybų pramonę. Būtent šios antikrizinės programos įvedimas neleido 2015 metais žlugti naujų pastatų rinkai, išlaikant masinio segmento naujienų paklausą.

Pažymėtina, kad tokie „taškiniai“ veiksmai atneš tik trumpalaikį efektą, bendras statybų sektoriaus tobulėjimas įmanomas tik stabilizavus šalies ekonominę ir politinę sferas.

Nekilnojamojo turto rinka pirmąjį 2016 m

2016 metų pirmąjį pusmetį išliks būsto pasiūlos augimo tendencija, nes statybos įmonės toliau tiekti rinkai jau statomus objektus. Ir, kad nebūtų pažeisti terminai ir įsipareigojimai miesto valdžiai bei „dolny“ statybų, įskaitant pramoninių zonų rekonstrukciją, dalyviams.

Vystytojams lengviau persvarstyti kvadratinio metro įkainius ir pertvarkyti objektus, kad elitinį būstą suskirstytų į paklausesnę ekonominę klasę, atpigytų butus ir jį išnuomotų, nei likti be nieko. Taigi daugelis naujų pastatų, priskiriamų verslo klasei, iš tikrųjų yra komforto klasės. Pasiūlos mažinimas prasidės metų pabaigoje.

2016 m. mokumas ir toliau mažės, nes 2016 m. Rusijos ekonomikos prognozės rodo mažėjimo tendencijas. Gyventojų pajamos mažėja, o išlaidos auga, kaip ir žmonės pradeda leisti savo santaupas.

Taip pat prie tokių kainų įpratę miestiečiai atidės būsto įsigijimą ankstyvoje statybų stadijoje, o tai dar labiau sumažins paklausą, apie 10 proc. Ir, jei 2016 m. bus baigta valstybės subsidijuoti būsto paskolų palūkanų normas, paklausa gali sumažėti iki trisdešimties procentų, palyginti su 2015 m.

Kas bus po 2016 m

Šių metų pabaigoje gyvenamųjų kvadratinių metrų pasiūla gali kauptis 3-4 metams nuo jos įgyvendinimo. Taigi, atsižvelgiant į didėjančias pasiūlymų apimtis Trečiojo žiedinio kelio ir Maskvos žiedinio kelio sostinėje, turėtume tikėtis augančios tendencijos, kad įperkamo būsto Maskvoje daugės. Juk didžioji dalis 2016 metais į rinką ateisiančių butų bus pristatomi ekonominės ir komforto klasės.

Verslo klasės butų, bendroje nekilnojamojo turto rinkos pasiūloje, sumažės apie 10-15 proc. Taip, kiekvieno kaina kvadratinis metras kapitalo būstą, ankstesniais metais svyravo apie 180 - 200 tūkst. rublių, tada pagal 2016 m. prognozę Maskvos nekilnojamojo turto rinkai, dabar šis skaičius sumažėjo ir bus apie 170 tūkst.

Pasiūlos apimtys auga ir antrinėje būsto rinkoje, esant dideliam vartotojų paklausos deficitui. „Antrinio“ paklausa išliko tik dvidešimties procentų lygyje. Kadangi tik nedidelė dalis pardavėjų yra pasiruošę „plukdyti“ butus, atsižvelgiant į dabartinę kainą ir ekonomines realijas.

Taip pat ir naujo nekilnojamojo turto rinkos mokesčio įvedimas bei kylančios nekilnojamojo turto kainos Komunalinės paslaugos, net turtingiems piliečiams tampa itin sunku išlaikyti kelis butus. Todėl nekilnojamojo turto rinkoje turėtume tikėtis pasiūlymų bangos dėl investicinių butų. Nors nedaugelis investuotojų yra pasirengę parduoti butus esamomis kainomis ir iki paskutinio tikisi padėties stabilizavimosi ir ankstesnių kainų sugrįžimo.

Taip pat antrinio būsto paklausa mažėja dėl pirkėjų viliojimo naujų pastatus rinkai pristatančių įmonių, dėl palankiomis sąlygomis hipotekos paskolos ir ilgalaikės įmokos.

Kitas spaudimo veiksnys antrinei rinkai, jau apgriuvusiems namams, bus daugybė jau pradėtų eksploatuoti butų pasiūlymų naujuose namuose ir net su remontu viduje. Juk anksčiau pagrindinis „antrinio“ privalumas buvo žymiai mažesnė kaina ir galimybė atsiskaityti akimirksniu.

Jei būsto pasiūla rinkoje sumažėtų, kainos kiltų. Tačiau kūrėjai apie pusmetį rinkai pristatys ankstesniais metais paleistus objektus, kurie, žinoma, to neleis. Maskvos žiedinio kelio ribose pasirodė pasiūlymų po 100 tūkstančių rublių už kvadratą, prieš porą metų tokią kainų etiketę buvo galima rasti tik Maskvos srityje, o ne artimiausiose jo vietose. Beje, ten ir „naujojoje Maskvoje“ taip pat pastebima tendencija mažinti vystytojų aktyvumą, dėl piliečių nemokumo.

Taigi didžiausią paklausą turės objektai, esantys Maskvos žiediniame kelyje, kurių kubatūra ir kainų politika orientuota į vidutinės klasės pirkėją. Labiausiai nukentės vasarnamiai, kotedžai, kotedžai ir visi nuo civilizacijos nutolę būstai, kainos nukris iki maždaug 35 proc. Apskritai populiariausias bus būstas su puikiu susisiekimu ir nedideliu kubatūriniu atstumu iki visų miesto patogumų.

O didžiausius nuostolius patirs biurų nekilnojamasis turtas, dėl nepalankių ekonominių sąlygų mažėjant ir uždarius smulkų ir vidutinį verslą. Kainų smukimą skatina ir hipotekos teikimo monopolio panaikinimas iš bankinio sektoriaus. Dabar hipotekas gali išduoti įvairūs valstybiniai ir privatūs fondai, o tai gali sumažinti jo kainą.

Iš viso 2016 metų Maskvos nekilnojamojo turto rinkos prognozė potencialiam pirkėjui yra labai teigiama, nes dabar jo laukia didžiulis pasirinkimas, prieinamesnės kainos ir labai patrauklios įmokų ir paskolų sąlygos. Pats laikas įsigyti būstą! Kalbant apie pardavėjus ir vystytojus, metai dėl pardavimo dar mažesne kaina ir naujų statybų projektų mažinimo taps dar mažiau pelningi. Reikia tik tikėtis krizės pabaigos, sankcijų panaikinimo ir bendro ekonominės bei politinės padėties šalyje stabilizavimo.