Turto pirkimo-pardavimo sandoris gali būti teisiškai netikras, negaliojantis. Sandoriu dalyvaujantys asmenys gali patys tam protestuoti.

Pasakysime, kada sutartis negalioja, ką daryti norint nuginčyti sandorį, kokius dokumentus rinkti ir kur kreiptis.

Nekilnojamojo turto sandorio pripažinimo negaliojančiu pagrindai

Pirkimo-pardavimo sandoris tam tikromis aplinkybėmis gali būti teisiškai neįpareigojantis.

Išvardinkime, kurie iš jų:

1. Sutartinės prievolės pažeidžia Rusijos įstatymus.
2. Sutartyje prisiimtų įsipareigojimų nevykdymas. Pavyzdžiui, partija neįtraukė į sąrašą grynųjų pinigų už įsigytą turtą.
3. Sandoryje dalyvaujantis asmuo yra ribotas veiksnumas arba yra visiškai neveiksnus.
4. Sutartį sudarantis pilietis yra nepilnametis. Atminkite, kad vaikai negali turėti nuosavybės teisės, kai jiems sukanka 18 metų. Jų teises turi atstovauti tėvai ar globėjai, atstovai pagal įstatymą. Tuo atveju, jei sandoryje dalyvauja nepilnametis, tada sutartyje reikės jo tėvų parašo ir užrašo „Sutinku“.
5. Sandoris įvykdytas grasinant, panaudojant smurtą, klaidinant ir pan. Pavyzdžiui, jei šalis buvo priversta pasirašyti dokumentus, arba sandorio dalyvis nežinojo apie buto būklę.
6. Sutarties su aferistu sudarymas. Tai įmanoma, kai šalys susitaria dėl būsto pirkimo per tarpininkus, agentūras, kurios neturi licencijos veiklai.
7. Sutartis įvykdyta nesilaikant įstatymo reikalavimų ir normų.
8. Sandoris buvo sudarytas siekiant kažką nuslėpti, apgaulės būdu, neva.
9. Turtas buvo apsunkintas ir parduoti tokio turto tikrai nebuvo įmanoma. Pavyzdžiui, areštas.
10. Trečiosios šalies nesutikimas su sandoriu. Pavyzdžiui, atsisakymas bankinė organizacija parduodant dalį turto, paimto hipoteka, arba buvęs sutuoktinis nesutiko parduoti bendro turto.

Yra daug niuansų, kurie gali atšaukti sandorį. Mes išvardijome dažniausiai pasitaikančius iš jų.

Buto pirkimo-pardavimo senaties terminas – terminas, per kurį nekilnojamojo turto sandoriai gali būti nuginčyti

Ieškinys turi būti pateiktas per nustatytą terminą.

Jei neturite laiko su jais susitikti, problemos sprendimas gali likti be dėmesio.

Taigi, terminai, kada galite ginčyti sandorį su nekilnojamuoju turtu, yra tokie:

1. 1 metai.Šis laikotarpis taikomas sandoriams, kuriuos galima nuginčyti. Būtina skaičiuoti laikotarpį nuo to momento, kai pilietis sužinojo apie aplinkybes, galimo sandorio nuginčijimo ir pripažinimo negaliojančiu pagrindus.
2. 3 metai.Šie terminai taikomi niekiniais laikomiems sandoriams – tiems, kurie buvo sudaryti tik popieriuje. Tokiose operacijose lėšos nepervedamos ir nepervedamos. Laikas skaičiuojamas nuo tokio susitarimo pasirašymo momento.
3. 10 metų. Negaliojantį sandorį per šį laikotarpį gali ginčyti asmuo, kuris sandoryje nedalyvavo, tačiau gavo informaciją, kad yra pagrindas šį sandorį nuginčyti.

Jokių kitų terminų įstatymas nenumato.

Jei nespėjote kreiptis į teismą dėl ginčo, rekomenduojame kreiptis į kvalifikuotą teisininką. Tik specialistas, peržiūrėjęs visus popierius ir dokumentus, galės nuspręsti, ką daryti ir ar galima nuginčyti nekilnojamojo turto sandorį.

Atminkite, kad kiekvienas atvejis yra individualus.

Įrodymų ir dokumentų, leidžiančių pripažinti buto pardavimą negaliojančiu, sąrašas

Nesunku ginčyti pirkimo-pardavimo sutartį. Pakanka parengti dokumentacijos bazę, kuri patvirtins sutarties negaliojimą ar šalių nenorėjimą vykdyti sutartinius įsipareigojimus.

Pavyzdžiui, patvirtinimas gali būti:

1. Pati sutartis, kuri surašyta ne pagal įstatymo normas. Verta atkreipti dėmesį į vietas, kuriose buvo padaryta klaidų.
2. Asmens dokumentai , kurio duomenys sutartyje gali būti supainioti.
3. Ištrauka iš banko sąskaita arba kortelės , patvirtinantis, kad lėšų pervedimas nebuvo atliktas, pavedimo be grynųjų pinigų atveju.
4. Trūksta grynųjų pinigų pervedimą patvirtinančių kvitų , taip pat gali būti įrodymas. Turite susirasti liudininkų, geriau, žinoma, jei notaras patvirtins šį faktą.
5. Teismo sprendimas/nutartis dėl asmens neveiksnumo dalyvavo sandoryje.
6. Dokumentai, patvirtinantys, kad sandorį sudarė nepilnametis . Atkreipkite dėmesį, kad tėvų parašų tokioje sutartyje nebus.
7. Suvaržymų buvimas . Apie juos galite sužinoti USRR pareiškime. Jį gali gauti ne tik turto savininkas, bet ir šiuo sandoriu besidomintis pilietis. To taip pat gali prašyti teismas bylos nagrinėjimo metu.
8. Trečiųjų šalių rašytinių sutikimų nebuvimas kurie privalo dalyvauti sandoryje. Jei sutartis sudaryta be jų, ji gali būti laikoma negaliojančia. Rašytinio sutikimo nebuvimą gali patvirtinti advokatas.
9. Vaizdo ar garso medžiaga, įrodanti grasinimų, smurto faktą . Nebijokite taisyti neteisėtų piliečių veiksmų. Tada galite kreiptis ne tik į teismą, bet ir į policiją – kad apsaugotumėte save, savo gyvybę ir sveikatą.
10. Kiti patvirtinamieji dokumentai sukčiavimas . Būtų geriau, jei kreiptumėtės į policiją ar teisėsaugos institucijas ir iškeltumėte baudžiamąją bylą. Taigi ginčyti buto/turto pardavimą per teismą bus greitesnis.

Jei turite kitų dokumentų, nedvejodami pateikite juos teismui svarstyti. Svarbiausia, kad jie parodytų galiojančių teisės aktų pažeidimus, ir tada jūs tikrai laimėsite bylą.

Kaip ir kur kreiptis dėl buto pirkimo-pardavimo ginčo prieš ir po sutarties įregistravimo – instrukcijos

Norėdami ginčyti nekilnojamojo turto sandorį, atlikite šiuos veiksmus:

1. Surinkite dokumentus, patvirtinančius sutartį ar sandorį kaip išgalvotus, netikrus, neteisingus.
2. Parašykite ieškinį teismui, esančiam toje vietovėje, kurioje yra turtas. Būtent ši institucija galės priimti tinkamą sprendimą. Dokumentą galite surašyti patys arba patikėti šį reikalą notarui.
3. Jei sandoryje dalyvavo trečiosios šalys ar sukčiai, tuomet verta parašyti pareiškimą policijai. Pasitvirtinus sukčiavimo faktui, iškeliama baudžiamoji byla ir teisme ji bus laikoma baudžiamąja, o ne administracine ar civiline.
4. Pateikite dokumentus ir kreipkitės į teismą. Pasiimkite iš specialisto pasirašytą kopiją su data.
5. Palaukite, kol bus išsiųsta pirmojo posėdžio darbotvarkė.
6. Priimkite teismo sprendimą ir išsiųskite arba atneškite antstoliams asmeniškai.

Atkreiptinas dėmesys, kad jeigu sutartį teismas pripažįsta negaliojančia, šalys grąžina savo turtą. Viena pusė - pinigai, jei jie buvo pervesti, kita - teisė į nuosavybę, kuri patvirtinta Rosreestr.

Į teismą gali kreiptis bet kuri šalis – tiek pirkėjas, tiek pardavėjas.

Ieškinio ginčyti nekilnojamojo turto sandorį nagrinėjimo teisme tvarka – teismo sprendimo galimybės

Pirkimo ir pardavimo procesas atsirado priėmus Privatinės nuosavybės pripažinimo ir privatizavimo įstatymą. Šie du komponentai suteikė piliečiui teisę disponuoti savo Nekilnojamasis turtas savo nuožiūra. Užsakymui gali būti priskirta teisė parduoti, pirkti, keisti, įkeisti savo turtą, jei tai neprieštarauja Rusijos Federacijos įstatymams. Bet koks buto, namo, žemės, automobilio pirkimo-pardavimo sandoris prasideda nuo sutarties sudarymo. Šiame etape svarbu, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis paremtų nekilnojamojo turto teisininku. Kodėl teisinės konsultacijos dėl sutarties klausimas toks aštrus? Visų pirma, tai svarbu sandorio saugumo požiūriu. Iš esmės nekilnojamojo turto pardavimą vykdo makleriai, tačiau jie yra tarpinė organizacija, turinti parduodamų butų, mainų duomenų bazę. Nekilnojamojo turto pardavėjai tiesiog už atlygį suveda pirkėją ir pardavėją, jie gali surinkti dokumentus, surašyti pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau jie neatsako už „buto švarą“. Jie tai gali patikrinti tik už tam tikrą mokestį. Tokios firmos suinteresuotos parduoti kuo daugiau būsto ir uždirbti pajamų. Jiems nesvarbu, koks tai butas ar namas.

Siekiant užtikrinti pirkimo-pardavimo saugumą, perkamo buto patikrinimui patartina kreiptis į advokatų kontorą su nekilnojamojo turto teisininku. Specialistas kliento pageidavimu patikrins butą, namą, namo dalį, žemę, automobilį "ar švara". Dėl informacijos apie šį turtą jis kreipsis į įvairias valstybines ir privačias organizacijas, pavyzdžiui, PTI, Vieningą registracijos centrą, pasų skyrių. Visose šiose organizacijose nekilnojamojo turto teisininkas patikrins, ar turtą įsigijo ankstesni savininkai. Kartais sukčiai pasinaudoja piliečiais ir sukčiauja kelis kartus perparduodami būstą, tarsi jį išplaudami. Pavyzdžiui, būstas gali būti įkeistas, būti suvaržytas, paveldėtas, tada toks pardavimas taps neteisėtas, o atsakyti turės paskutinis pirkėjas. Teismo sprendimu toks butas gali būti atimtas, o pirkėjui neliks nei būsto, nei pinigų. Grąžinti pinigus galite tik iš pardavėjo, bet tai yra atskiri teismai, įrodymai, kad pilietis buvo sąžiningas pirkėjas. Ne faktas, kad tokioje situacijoje būtų galima grąžinti pinigus, nes ankstesnis pardavėjas galėjo nežinoti ir sąžiningai buto parduoti, gali ir nežinoti, kuris pardavėjas kaltas šioje grandinėje. Todėl labai svarbu patikrinti butą, namą ar žemę, patikrinti ankstesnius turto savininkus. Kitas labai svarbus punktas, tikrina būstą laikinai registruotiems piliečiams, išrašytas, nėra. Jūs turite tiksliai žinoti, o tai galite sužinoti per pasų organizaciją, ar yra piliečių, kurie pagal įstatymą gali gyventi šiame būste visą gyvenimą. Tokie nuomininkai negali būti teisėtai iškeldinti iš buto, net jei nuosavybė pereina naujam savininkui. Tai visada įrašyta sutartyje.

Pardavimo sutarties negaliojimas

Bet kokia pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta pagal tam tikras taisykles, kurios yra nustatytos įstatyme, priešingu atveju sutartis gali būti pripažinta negaliojančia arba gali būti nutraukta. Visi pagrindai ir taisyklės, kuriais remiantis galima pripažinti sutartį negaliojančia, yra nustatyti Rusijos Federacijos civiliniame kodekse ir Rusijos Federacijos civiliniame kodekse. Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis gali būti pripažinta negaliojančia remiantis:

• jei sutartį sudaro pilietis, kuris neturi nuosavybės teisės į šį būstą;
• sutartį pasirašo neveiksnus pilietis arba pilietis, kurio veiksnumas šiuo metu nagrinėjamas teisme;
• sutartį be globėjos leidimo pasirašė nepilnametis;
• įsivaizduojama sutartis, apimanti neteisėtus veiksmus ar kitus sandorius.

Be šių pagrindų, teismas gali nagrinėti ir kitus pagrindus, pavyzdžiui, sandorio sudarymo metu pilietis buvo netinkamos būklės, ypač vyresnio amžiaus piliečiams. Sutarties negaliojimą pripažįsta teismas ir jos galiojimas nutraukiamas nuo sutarties pasirašymo dienos. Visi įsipareigojimai, įvykdyti sutarties sudarymo ar sudarymo metu preliminarią sutartį pardavimai ir pirkimai tampa negaliojančiais. Viskas turėtų grįžti į pradinę būseną.

Bet būna tokia situacija, kai buto pirkimo-pardavimo sutartį pripažinus negaliojančia pardavėjas negali grąžinti pinigų, nes pinigai gali būti išleisti arba pilietis nuskurs. Esant tokiai situacijai, pirkėjas bus neapsaugotas. Jis netenka namų ir pinigų. Tai laikoma nesąžininga. Neseniai teismas nagrinėjo pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia bylą, tačiau pirmą kartą teismas leido pirkėjui negrąžinti buto pardavėjui, nors nuosavybė buvo grąžinta buvusiam savininkui. Teismas leido butą laikyti pinigų už butą grąžinimo užstatu. Dabar pirkėjas butą grąžins tik grąžinęs pinigus. Tai buvo padaryta pirmą kartą. Iš esmės tai yra gera apsauga nuo nesąžiningų pardavėjų, kurie nori pasipelnyti už sukčiavimą butais.

Negaliojančios ir negaliojančios operacijos

Negaliojančios operacijos gali būti pripažintos dviem atvejais, pirmiausia, kai sandoris pripažįstamas negaliojančiu. Tai gali būti, jei:

• pardavėjas yra nepilnametis vaikas iki 14 metų;
• pardavėjas, nuteistas nekompetentingas;
• sandoris neatitinka įstatymų;
• sandoris be nuosavybės teisės perleidimo;
• vienas sandoris apima kitą.

Negaliojantis sandoris pripažįstamas negaliojančiu nuo pasirašymo momento. Tokio sandorio negaliojimo teisme įrodinėti nereikia, nuosprendis reikalingos šalims grąžinti turtą ir pinigus.

Dažnai būna sandorių perkant nekilnojamąjį turtą ir žemės sklypai kurios vadinamos ginčijamomis. Sutarties ginčijimas vyksta tik teisme. Teisės aktuose aiškiai išdėstyti pagrindai, dėl kurių pirkimo-pardavimo sutartis pripažįstama ginčijama. Šios bazės:

• pardavėjo mažuma;
• teismo pripažintas neveiksnumas;
• pilietis, kuris neatsako už savo veiksmus;
• sandoris sudarytas spaudžiant ir grasinus.

Daugelis šių veiksmų yra atvirai neteisėto pobūdžio ir, jei bus įrodyta, galite gauti baudžiamąją bausmę. Svarbu pažymėti, kad bet koks pateiktas pagrindas turi būti dokumentuotas.

Sandorio pripažinimo negaliojančiu tvarka

Pirkimo-pardavimo sutarties negaliojimo faktui nustatyti būtina kreiptis į teismą. Ieškinys gali būti pareiškiamas tik dėl nuginčijamo sandorio, niekinio sandorio negaliojančiu teismas nepripažįsta. Bet kuris suinteresuotas asmuo gali kreiptis į teismą, prašydamas pripažinti sandorį negaliojančiu. Tai gali būti sandorio dalyviai, atstovai, sandorio dalyvių artimieji, jeigu pardavėjas ar pirkėjas yra teisiškai nekompetentingi.

Pareiškimas teismui pateikiamas pagal atsakovo gyvenamąją vietą arba pagal turto buvimo vietą. Ieškinys nukreiptas į Apylinkės teismas nes tarp šalių yra ginčas. Prašymo formoje nurodyti tam tikri reikalavimai. Pirmas reikalavimas visada bus pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimas negaliojančia ir visų teisių į turtą atkūrimas bei lėšų, jei tokių buvo, grąžinimas. Proceso kodekse aiškiai ir suprantamai parašyta, kad teismas atsižvelgia į ieškinyje nurodytus reikalavimus. Jeigu ieškinys buvo surašytas neteisingai ir nėra aiškiai apibrėžti reikalavimai, tuomet sprendimas dėl turto grąžinimo gali būti nepriimtas. Teismo posėdyje pripažįstamas tik sutarties negaliojimas, o norint grąžinti turtą vėl teks kreiptis į teismą.
Ne visada teisme pateiktas pagrindas gali būti laikomas nepaneigiamu, toks pagrindas turi būti įrodytas. Kai kurie ieškovai kartais sukuria dirbtinį pagrindą sandorį pripažinti negaliojančiu, tačiau teismas visada atidžiai įvertina visus nekilnojamojo turto teisininko įrodymus.

Yra nustatytas ieškinio senaties terminas. Jis nustatomas per metus nuo to momento, kai ieškovas sužinojo apie pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia pagrindą. Negaliojančio sandorio pasekmės pripažįstamos 3 metams. Visiems kitiems atvejams taikomas trejų metų ieškinio senaties terminas. Jei, pavyzdžiui, butas buvo pirktas su priedu motinystės kapitalas ant hipotekos, tada pagal įstatymą akcijos skiriamos visiems šeimos nariams ir net mažiems vaikams. Tačiau kartais bankai nesutinka skirti dalį mažamečiams vaikams, todėl tėvai, mokėdami būsto paskolą, žada skirti dalį, tačiau nesutinka. Iš to išplaukia, kad parduodant tokį butą sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu, kai vaikui sukaks 18 metų, sulaukęs pilnametystės, jis gali kreiptis į teismą prašydamas pripažinti pirkimo-pardavimo sandorį negaliojančiu, nes buvo pažeistos jo teisės. vaikystėje.

Jeigu teismas nusprendžia sandorį pripažinti negaliojančiu, tai teisme iš pirkėjo atimama nuosavybės teisė, ši teisė grąžinama pardavėjui, tačiau pirkėjas privalo grąžinti pinigus. Taip atsitinka, kad pirkėjas negali grąžinti visos sumos, nes galėjo ją išleisti. Ką jie daro tokioje situacijoje? Vėl kreipiasi į teismą dėl skolos išieškojimo dabar, jeigu teismas įpareigotų sumokėti pagal vykdomasis raštas, grąžos galite laukti daugelį metų. Galiausiai pirkėjas lieka be būsto ir pinigų.

Teisinė pagalba esant negaliojančiam pirkimo-pardavimo sandoriui

Kai tik turite norą įsigyti butą, namą, žemę, galite iš karto kreiptis dėl teisinės pagalbos į advokatų kontorą. Taip elgdamiesi sumažinate riziką būti apgauti perkant butą. Jūs neturėtumėte to daryti patys. Teks dirbti su nekilnojamojo turto bendrove, o ji yra tarpininkė tarp pirkimo-pardavimo sutarties šalių. todėl neatsako už teisinę sandorio pusę. Rinkdamiesi tarpininkaujančią įmonę būkite labai atidūs, nes yra vienadienių firmų, kurios į rinką atėjo norėdami greitai užsidirbti. Pasirinkite firmą, turinčią patirties ir gerą reputaciją, taip apsisaugosite.

Jei kreipsitės renkantis butą pirkti, nekilnojamojo turto teisininkas patikrins jūsų buto „švarumą“. Tai turi būti padaryta, nes jų yra labai daug nesąžiningos schemos dėl apsunkinto buto pardavimo. Šiuo metu labai daug butų yra įkeista, paimta hipoteka, butai parduodami buvę sutuoktiniai, o kitas sutuoktinis apie tai nežino, yra nuomininkų, kurie turi teisę naudotis ir gyventi iki gyvos galvos. Kai kurie nori parduoti butą pažeisdami įstatymus. Todėl visas šias ir daugybę kitų situacijų gali patikrinti nekilnojamojo turto teisininkas. Norėdami tai padaryti, pakanka sudaryti teisinių paslaugų teikimo sutartį ir išduoti jam įgaliojimą paremti šį sandorį. Nekilnojamojo turto teisininkai kreipkitės į įvairius valstybines organizacijas, pavyzdžiui, į Vieningą registracijos centrą ir pasidomėkite, kaip šio buto pardavimo sandorius vykdė ankstesni savininkai. Čia jis gali paimti išrašą iš visų buvusių savininkų.

Be to, advokatas gali susisiekti su pasų organizacija ir patikrinti užsiregistravusiųjų skaičių, išvykusiųjų skaičių ir dėl kokių priežasčių. Gali būti tokia situacija, kai pilietis yra bendraturtis, bet laikinai atleistas, nes atlieka bausmę kolonijoje. Sutuoktiniai dažnai naudoja šį metodą. Jei toks pardavimas vykdomas, tada grįžęs iš kolonijos pilietis turi pilną teisę kreiptis į teismą su reikalavimu pripažinti sandorį negaliojančiu. Tokiu atveju gali nukentėti sąžiningas pirkėjas. Ypač daug sukčiavimo su būstu vyksta didmiesčiuose, pavyzdžiui, Maskvoje. Visa tai priklauso nuo didelių būsto kainų Maskvos regione. Ta pati situacija irgi žemės sklypai Maskvos pakraštyje. Akrų žemės kaina yra labai didelė.

Nekilnojamojo turto teisininkas gali lydėti sandorį iki galo, tai yra iki pinigų perdavimo ir naujojo savininko nuosavybės įregistravimo. Nekilnojamojo turto specialistas – tai žmogus, kuriam neįdomu, už jį mokama legalios paslaugos, už buto pardavimą jis nieko neima.

Teisinė pagalba pripažįstant sandorį negaliojančiu Maskvoje

Ypač daug sunkumų perkant butą gali kilti Maskvoje. Perkant antrinį būstą būtina būti dėmesingesniam, čia verta viską atidžiai patikrinti. Bet kuriame bute gali būti keli savininkai, piliečiai, turintys teisę naudotis visą gyvenimą, nes kažkada atsisakė privatizuoti šį butą, sudėtingi šeimos ryšiai ir santykiai. Ne paslaptis, kad įregistravus butą ir gavus pinigus gali atsirasti naujų asmenų, kurie reikalaus sandorį pripažinti negaliojančiu. Pardavimo metu, kai butas paveldimas, pasitaiko daug pažeidimų. Nekilnojamojo turto teisininkas Maskvos mieste patikrins visus sandorius už buvusius šio turto savininkus, kad sumažintų riziką prarasti butą ir pinigus. Nekilnojamojo turto teisininkai dirba ne tik Maskvoje, bet ir Maskvos regione. Jie dirba teismuose pagal turto vietą, vyksta į vietą, dirba su organizacijomis netoli Maskvos.

Maskvos srityje paklausiausi su žemės sklypais dirbantys teisininkai. Šie sklypai buvo gauti, kaip taisyklė, labai seniai, dokumentai daugeliui buvo prarasti. Visa tai turi būti atkurta per archyvus ir kitus dokumentus. Tokių sklypų pirkimas vykdomas kruopščiai, kitaip teismų išvengti nepavyks. Jei susiklosto situacija, kai norima pripažinti Jūsų pirkimo-pardavimo sandorį negaliojančiu, tuomet reikalinga teisinė advokato pagalba. Teisme kita šalis pateiks sandorio pripažinimo negaliojančiu pagrindus, tačiau kita šalis turi organizuoti gynybą. Čia susidurs abiejų pusių įrodymai, kiekviena įrodys savo bylą.

Nekilnojamojo turto teisininkas Maskvoje kliento pageidavimu gali dalyvauti visuose miesto, apylinkių teismų posėdžiuose. Jeigu sandoris susijęs su organizacija, tai arbitražo teisme dirba ir teisininkai.

Atsiradus privačiai nuosavybei, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriai tapo neatsiejama Rusijos piliečių gyvenimo dalimi. Tokių sutarčių šalyje kasdien sudaroma tūkstančiai. Tačiau ne visi jie yra sėkmingi sandoryje dalyvaujančioms šalims. Būna atvejų, kai reikia atsukti laiką atgal ir atšaukti baigta operacija. Tačiau dauguma žmonių klaidingai suvokia registruotą sutartį kaip savotišką negrįžimo tašką. Tiesą sakant, Rusijos Federacijos civilinis kodeksas numato keletą atvejų, kai sandoris gali būti atšauktas. Žinoma, vien pirkimo-pardavimo dalyvio noro tokiai procedūrai neužtenka, reikalingas pakankamas pagrindas. Tačiau tai įgyvendinti praktiškai yra gana realu. Taigi, ką daryti, jei pirkimo-pardavimo sandorio atšaukimas yra ne užgaida, o pagrįsta būtinybė?

Atsiradus privačiai nuosavybei, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoriai tapo neatsiejama Rusijos piliečių gyvenimo dalimi. Tokių sutarčių šalyje kasdien sudaroma tūkstančiai. Tačiau ne visi jie yra sėkmingi sandoryje dalyvaujančioms šalims. Kartais reikia atsukti laiką atgal ir atšaukti operaciją. Tačiau dauguma žmonių klaidingai suvokia registruotą sutartį kaip savotišką negrįžimo tašką. Tiesą sakant, Rusijos Federacijos civilinis kodeksas numato keletą atvejų, kai sandoris gali būti atšauktas. Žinoma, vien pirkimo-pardavimo dalyvio noro tokiai procedūrai neužtenka, reikalingas pakankamas pagrindas. Tačiau tai įgyvendinti praktiškai yra gana realu. Taigi, ką daryti, jei pirkimo-pardavimo sandorio atšaukimas yra ne užgaida, o pagrįsta būtinybė?

Kokiais atvejais sandoris laikomas negaliojančiu?

Pagrindinė pirkimo-pardavimo sandorio pripažinimo negaliojančiu priežastis – jo neatitikimas galiojančioms teisės normoms. Advokatų kalba toks sandoris vadinamas niekiniu. Tarp niekinio ir nuginčijamo sandorio yra keletas skirtumų: pirmasis iš pradžių nesukelia jokių teisinių pasekmių, antrasis nustoja galioti tik po teismo sprendimo. Išsamus šių sąvokų aptarimas pateiktas Rusijos Federacijos civilinio kodekso 9 skyriuje. Dažniausi sandorio ginčijimo pagrindai yra šie:

• vienos iš sandorio šalių neveiksnumas;
• ribotai veiksnaus piliečio pripažinimas teisminiame procese (šiuo atveju leidžiami tik smulkūs buitiniai sandoriai);
• piliečio nesugebėjimas suvokti savo veiksmų reikšmės (paprastai ši dalis taikoma asmenims, kurie yra apsvaigę nuo alkoholio ir narkotinių medžiagų);
• sandorio sudarymas veikiamas kliedesio;
• teisiškai reikalaujamo trečiųjų asmenų sutikimo nebuvimas arba vyriausybines agentūras(pvz., sutuoktinio sutikimas disponuojant santuokoje įgytu turtu arba globos ir rūpybos institucijų leidimas parduodant nepilnamečiui nuosavybės teise priklausantį butą);
• sandorio sudarymas grasinimų, apgaulės ar smurto įtakoje;
• sandorio su turtu su apsunkinimu sudarymas (pavyzdžiui, nekilnojamajam turtui nustatytas areštas arba paskolos davėjo draudimas).

Ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas pirkimo-pardavimo procesui, jei viena iš sutarties šalių yra vaikas. Piliečio nuo 14 iki 18 metų (nebent jis pripažintas veiksniu) sudarytas sandoris yra nuginčijamas ir daugeliu atvejų tam reikalingas tėvų sutikimas. Vaikams iki 14 metų neleidžiama sudaryti sandorių.
Jeigu viena iš pirkimo–pardavimo sandorio šalių yra subjektas, reikėtų išsiaiškinti, ar tokie veiksmai priklauso jos kompetencijai.

Kokie yra protesto dėl sandorio terminai?

Norėdami nuginčyti įvykdytą pirkimo-pardavimo sandorį, turėtumėte kreiptis į teismą su atitinkamu ieškinio pareiškimu.

Tiesa, sandorio pripažinimui negaliojančiu įstatymas nustato tam tikrus ieškinio senaties terminus. Negaliojantiems sandoriams šis laikotarpis yra 3 metai, naikinamiems sandoriams - metai. Skaičiavimas prasideda nuo sandorio sudarymo momento arba nuo to momento, kai sužinojote arba turėjote žinoti apie aplinkybes, kurios yra pagrindas sandorį pripažinti negaliojančiu.

Negaliojantys ir negaliojantys sandoriai: koks skirtumas

Negaliojantys sandoriai negalioja nuo jų sudarymo momento (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 166 straipsnis). Anuliuotini sandoriai gali būti pripažinti negaliojančiais tik teismo sprendimu. Suinteresuoti asmenys gali apskųsti teisminių institucijų sprendimą. Tokie susitarimai gali būti iš dalies negaliojantys arba visiškai negaliojantys.

Negaliojantiems sandoriams numatyta dvišalė restitucija, pagal kurią kiekviena šalis privalo perduoti kitai viską, kas buvo gauta dėl tokios sutarties. Jei nėra galimybės grąžinti to, kas buvo gauta natūra, turėsite tai grąžinti pinigais (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 167 straipsnis).

Sandoris laikomas negaliojančiu, jei:

• tai prieštarauja šalies įstatymams;
• atsiskleidė tokio susitarimo įsivaizduojama ir apsimestinė;
• viena iš šalių yra nekompetentinga;
• viena iš šalių yra nepilnametė;
• tai prieštarauja moralinėms vertybėms.

Kai kuriais atvejais pirkimo-pardavimo sutartį galima pripažinti negaliojančia. Rusijos Federacijos civilinis kodeksas nustato šiuos pagrindus:

• viena iš šalių sandorio sudarymo metu yra nepilnametė;
• pirkimas-pardavimas sudaromas su nekompetentingu asmeniu;
• klaidingas pateikimas;
• smurto ar apgaulės panaudojimas sandoryje.

Pažvelkime atidžiau į dažniausiai pasitaikančias priežastis.

Dalyvavimas neveiksnaus asmens sandoryje

Pirkimo-pardavimo sutartis pripažįstama negaliojančia, jei viena iš šalių yra nekompetentingas asmuo (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 171 straipsnis). Jei viena šalis žinojo apie antrojo dalyvio neveiksnumą, ji privalo atlyginti jam padarytą žalą.

Neveiksnumą nustato tik teismas. Paskirtas globėjas gali pripažinti sutartį negaliojančia.

Parduodant butą globėjas turi veikti kaip globotinio atstovas. Civilinis kodeksas draudžia jam be globos institucijų sutikimo imtis veiksmų, skirtų neveiksnaus asmens turtui perleisti. Teismas gali pripažinti susitarimą galiojančiu, jeigu įrodoma, kad dėl jos neveiksnus pilietis gavo pašalpą.

Dauguma teisininkų pataria sudarant nekilnojamojo turto sandorius reikalauti neuropsichiatrijos dispanserio pažymos, kad objekto savininkas ten nėra registruotas.

Iliuzija ir apsimestinis sandoris

Apsimestinis sandoris pripažįstamas tik norint apsimesti, kad nuosavybės teisės buvo perleistos. Faktiškai visos teisės ir pareigos į turtą lieka ankstesniam savininkui. Tokios schemos tikslas – apsaugoti turtą nuo arešto ar kitokio kėsinimosi. Atstovai iš antstoliai ar kitos suinteresuotos šalys.

Apsimetinė prekyba sudaroma siekiant padengti kitas turto perleidimo schemas. Pavyzdžiui: pirkimo-pardavimo registravimas faktinio daikto dovanojimo atveju. Tokių schemų tikslai yra skirtingi, pavyzdžiui: motinystės kapitalo išgryninimas, gavimas mokesčių atskaita ir tt Tokiems sandoriams taikomas Baudžiamasis kodeksas.

Sandoris prieštarauja įstatymams

Bene dažniausiai pasitaikantis pagrindas pripažinti negaliojančia teisių į objektą perdavimo schemą. Jei pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma nesilaikant įstatymų, ji gali būti nutraukta, grąžinant dalyviams teises ir turtą.

Verta žinoti, kad pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta raštu, priešingu atveju turto perdavimo schema negalioja.

Kliedesys

Pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimas negaliojančia, kurios pavyzdinis pritaikymas galimas, galbūt pateikus kliedėjimo įrodymus (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 178 str.). Jeigu ieškovas įrodo, kad žalą patyrė dėl jį suklaidinusios šalies kaltės, jis gali reikalauti atlyginti žalą.

Sandorio registravimas be sutuoktinio (-ių) sutikimo

Turtas, esantis bendroji nuosavybė sutuoktiniams, taikomas tik visų šalių sutikimu. Pardavėjas, sudarydamas pirkimo–pardavimo sutartį, privalo pateikti notaro patvirtintą sutuoktinio sutikimą dėl turto perleidimo.

Jeigu tokio dokumento nėra, sutuoktinė (a) per vienerius metus gali kreiptis į teismą, prašydama pripažinti nuosavybės perleidimą negaliojančiu ir pažeidžia jos teises.

Pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimas negaliojančia, kurio pagrindai pateikti aukščiau, galimas per tam tikrą laikotarpį. Negaliojančiam sandoriui – treji metai nuo tokios sutarties sudarymo dienos, naikintinam – vieneri metai.

Bent vieno pagrindo nustatymas yra pagrindas pripažinti sutartį negaliojančia. Tokį sprendimą gali priimti tik teismas. Jei paaiškėja, kad nė viena šalis nesudarė sandorio tyčia, vertybės grąžinamos viena kitai. Jeigu yra vienos šalies tyčia, teismas skirs jos turtą ar pagal susitarimą gautus pinigus konfiskuoti ir nukentėjusiai šaliai atlyginti neturtinę žalą. Susidarius susitarimui, iš abiejų šalių atimami objektai ir vertybės, įgytos dėl tokio susitarimo valstybės naudai.

Pinigų trūkumas – pagrindas pripažinti sutartį negaliojančia

Pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimą dėl pinigų stygiaus reglamentuoja 2009 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 812 straipsnis. Tokio sprendimo pagrindas yra pinigų ir vertybių visiško ar mažesnės sumos, nei reikalaujama sutartyje, perdavimo fakto nebuvimas.

Sandorio pinigų trūkumą nustato teismas. Nukentėjusi šalis gali reikalauti išieškoti lėšas ir palūkanas už jų naudojimą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 395 straipsnis). Kaip įrodymą ji gali pateikti asmeninį susirašinėjimą su nesąžiningu pirkėju, teisėsaugos institucijų patikrinimo medžiagą.

Praktiškai nėra lengva įrodyti pinigų nebuvimą sutartyje. Kvalifikuotas teisininkas bus geras padėjėjas, kuris nesąžiningą dalyvį galės atvesti „prie švaraus vandens“.

Kur eiti

Su ieškiniu dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu būtina kreiptis į bendrosios kompetencijos teismą. Teismo procesas vyks turto buvimo vietoje (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 30 str.). Ieškovas pats ieško įrodymų, teismas gali reikalauti tik informacijos, kurios ieškovas pateikti negali (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 56 str.).

Pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimas negaliojančia, valstybės rinkliava, už kurią kreipiamasi į teismą, nustatyta pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 339.19 straipsnį, yra susijusi su nuosavybės teisėmis. Tai sudėtinga procedūra, reikalaujanti atitinkamų žinių ir teisinės praktikos.