Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning mohiyati va maqsadi

Ta'rif 1

Ipoteka qimmat baho qog'ozlar(ICB) bank muassasasining investitsiyalarini qayta moliyalashtiradigan qarz qimmatli qog'ozlari ipoteka kreditlari. Boshqacha aytganda, bu ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar.

PBSning mohiyati va maqsadini yaxshiroq tushunish uchun ushbu moliyaviy vositalarning ishlash mexanizmining eng oddiy misoliga murojaat qilish kerak.

1-misol

Moliyaviy muassasa 200 000 AQSh dollari miqdorida ipoteka krediti beradi va darhol shu summaga ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqaradi. MCBni sotib olgan investor, aslida, qaytib keladi bank muassasasi endi boshqa qarz oluvchiga berilishi mumkin bo'lgan sarflangan summa. Bank, ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni sotgandan so'ng, ularni qarz oluvchilar tomonidan qaytarilgan mablag'lar hisobidan to'lashni boshlaydi. 200 000 va shu summaga darhol ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqaradi. MCBni sotib olgan investor, aslida, bank muassasasiga o'zi sarflagan summani qaytaradi, endi uni boshqa qarz oluvchiga berish mumkin. Bank, ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni sotgandan so'ng, ularni qarz oluvchilar tomonidan qaytarilgan mablag'lar hisobidan to'lashni boshlaydi.

Ushbu turdagi moliyaviy vositalarning mashhurligi qimmatli qog'ozlarning ko'chmas mulk tomonidan taqdim etilishi bilan bog'liq. O'z navbatida, ushbu turdagi qimmatli qog'ozlarning daromadliligi ko'chmas mulk qiymati bilan ta'minlanadi (umuman olganda, yildan-yilga bir necha foizga o'sib boradi).

IN rivojlangan mamlakatlar Ipoteka qimmatli qog'ozlariga investitsiyalar, qoida tariqasida, uzoq muddatli deb tasniflanadi. Rossiya Federatsiyasida esa, iqtisodiy beqarorlik, shuningdek, moliya bozorining nisbiy rivojlanmaganligi sababli, investorlar ancha qisqa muddatlarni (3-5 yil) afzal ko'rishadi.

ICB ning asosiy xususiyatlari

Ko'pchilik xarakterli xususiyatlar Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar quyidagilardan iborat:

• ushbu qimmatli qog'ozlar bo'yicha asosiy qarz oddiy obligatsiyalarda bo'lgani kabi muddat oxirida bir miqdorda emas, balki davriy ravishda to'lanadi.
• to'lanadigan summaning miqdori va to'lovlar soni o'zgarishi mumkin (ipoteka qarz oluvchi tomonidan muddatidan oldin to'langanligiga qarab; masalan, agar kredit muddatidan oldin yopilgan bo'lsa, bu holda bank kreditni to'laydi. investor tomonidan muddatidan oldin sotib olingan qog'oz)
• ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar nisbatan past likvidlikka ega (buning sabablaridan biri ularning yuqori narxidir)
• PBS eng ishonchli moliyaviy vositalardan biri hisoblanadi, chunki ular haqiqiy garovga ega (shubhasiz afzallik shundaki, yirik institutsional investorlar ularga sarmoya kiritadilar: sug'urta kompaniyalari, yirik banklar, pensiya jamg'armalari, investitsiya fondlari, davlat va boshqalar)
• PBS rentabelligi quyidagilarga bog'liq ipoteka stavkasi(qoida tariqasida, ushbu qimmatli qog'ozlarning daromadlilik darajasi bank depozitlari va davlat obligatsiyalari bo'yicha o'rtacha stavkadan yuqori).

ICB ning asosiy turlari

Uchta asosiy tur mavjud:

• Ipoteka - ro'yxatdan o'tgan qimmatli qog'oz, uning egasiga ko'chmas mulk bilan ta'minlangan, unga tegishli mablag'larni olish huquqini beradi.
• Ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalar hujjatli va hujjatsiz shaklda chiqarilgan qimmatli qog'ozlardir. Ular ko'chmas mulk emas, balki ipoteka kreditlari bilan ta'minlanadi. Ipoteka to'lovi mijozlarning ipoteka shartnomalari bo'yicha bankka to'lashi kerak bo'lgan summani ifodalaydi (bu miqdorga kreditning asosiy qismi va hisoblangan foizlar kiradi). Biroq, bank bunday obligatsiyalarni o'z qarz oluvchilardan olishni kutganidan ko'proq miqdorda chiqarishga haqli emas.
• Ipoteka ishtiroki sertifikati nominal qiymatiga ega bo'lmagan, faqat ipoteka qoplamasidagi investorning ulushini ko'rsatadigan ro'yxatdan o'tgan qimmatli qog'ozdir. Bunday sertifikatlarni faqat investitsiya fondlari bilan ishlash uchun litsenziyaga ega bo'lgan maxsus tashkilotlar berishi mumkin. investitsiya fondlari yoki xususiy pensiya jamg'armalari. Ular investitsiyalarni tezroq qaytarish uchun olingan huquqlarni bir necha qismlarga bo'lishadi. Masalan, investor unga 10 million rublni qaytarish huquqini qo'lga kiritdi. obligatsiya orqali. Keyinchalik bu huquq 5,3 va 2 million rublga bo'lingan. va quyidagi investorlarga sotilgan, bu esa investitsiyalarni tezroq qaytarish imkonini berdi.

Bunday qimmatli qog'ozlar bo'yicha foizlar va asosiy to'lovlar garov bilan ta'minlangan kreditlar bo'yicha olingan mablag'lar hisobidan amalga oshiriladi.

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar(qadimgi yunoncha ὑpōkē - garov, ko'rsatma) - investitsiyalarni qayta moliyalashtirish uchun universal vosita bo'lib xizmat qiladigan ikkilamchi qimmatli qog'ozlarning bir turi. uy-joy qurilishi, ya'ni bozorda ipoteka orqali sotib olinadigan bunday turar-joy ob'ektlarini qurishda moliyaviy in'ektsiyalarni qisqa muddatda tiklash uchun vosita. Shu bilan birga, qimmatli qog'ozlar ipoteka qurilishini qayta moliyalashtirish barqarorligini saqlab qoladi, chunki mablag'larni investorga qaytarish ipoteka krediti summasini to'lash muddatidan qisqaroq muddatda amalga oshiriladi.

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlardan kelib chiqadigan munosabatlar bunday qimmatli qog'ozlarni chiqarish, chiqarish, muomalaga chiqarish va ular bo'yicha majburiyatlarni bajarish bilan farqlanadi. Hududda Rossiya Federatsiyasi ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar bilan bog'liq barcha sanab o'tilgan munosabatlar turlari, ipoteka bundan mustasno, "Ipoteka asosidagi qimmatli qog'ozlar to'g'risida" 2003 yil 11 noyabrdagi 152-FZ-sonli Federal qonuni bilan tartibga solinadi.

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning maqsadi

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning maqsadi to'lovni kechiktirish xavfini minimallashtirishdir qarzga pul oldi ipoteka qurilishiga investitsiya qilishda, sekyuritizatsiya mexanizmi bo'yicha amalga oshiriladi (ingliz. securities - qimmatli qog'ozlar). Sekyuritizatsiya mexanizmining mohiyati qayta moliyalash bilan bog'liq qarz majburiyatlarini maqbul garov va nisbatan yuqori likvidlilik bilan qimmatli qog'ozlarga aylantirish tartibidir. Sekyuritizatsiyaning protsessual tomoni ikkita taktikadan birini amalga oshirishdan iborat. Birinchi holda, garovga qo'yilgan qimmatli qog'ozlar ipoteka krediti bilan shug'ullanadigan kredit tashkilotlari tomonidan chiqariladi. Ikkinchi holda, sotuv mavjud ipoteka investorlari ipoteka agenti oldidagi qarz majburiyatlari - ixtisoslashgan tijorat tashkiloti, bu oxir-oqibatda ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqaradi, chunki u ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalarni chiqarish huquqiga ega.

Ipoteka kapitalini qayta moliyalashtirish jarayonida ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlardan foydalanish uchta usulda amalga oshiriladi. Qonunchilikda ipoteka krediti beruvchi banklar tomonidan ipoteka bilan ta’minlangan obligatsiyalar chiqarish ko‘zda tutilgan. Shu bilan birga, banklar ipoteka agentlariga ipoteka va (yoki) ipoteka bilan ta'minlangan kreditlar (ssudalar) bo'yicha talablar huquqlarini berishlari mumkin. Va nihoyat, ipoteka ishtiroki sertifikatlari evaziga boshqaruv kompaniyasiga ko'rsatilgan da'vo huquqlarini berish mumkin.

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning xususiyatlari

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning har xil turlariga qaramasdan, umuman olganda, ko'pchilik MBS quyidagi xususiyatlarga ega:

1) deyarli barcha hollarda MBS egalariga to'lanadigan to'lovlar davriydir. Ko'pincha davr oylik, kamroq - choraklik;

2) aktivlar fondidan to'lovlar odatda ikki qismdan iborat: foizlar (kreditlardan foydalanganlik uchun to'lov) va amortizatsiya (qarzlarni qaytarish). Amortizatsiya to'lovlari rejalashtirilgan yoki erta, to'liq yoki qisman bo'lishi mumkin;

Bu bankka (kreditorga) uning barcha ipoteka qarz oluvchilari tomonidan ular tuzgan kredit shartnomalari bo'yicha to'lanishi kerak bo'lgan mablag'lar, shu jumladan asosiy qarz va foizlar bo'yicha to'lovlar miqdori. Ushbu ko'rsatkich bank tomonidan ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarishning mumkin bo'lgan hajmini hisoblash uchun asos sifatida ishlatiladi.

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning turlari

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarga quyidagilar kiradi: ipoteka obligatsiyasi, ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiya va ipoteka bilan ta'minlangan ishtirok etish sertifikati.

Ipoteka

Ipoteka - bu uning qonuniy egasining ko'chmas mulk garovi bilan ta'minlangan majburiyat bo'yicha ijroni olish huquqini tasdiqlovchi ro'yxatdan o'tgan qimmatli qog'oz. Ushbu maqolaning maqsadi garovga oluvchining o'z talablarini imkon qadar tezroq qondirish imkoniyatlarini kengaytirish uchun garovga qo'yilgan mulkning aylanmasini tezlashtirishdir. Ipoteka bo'yicha huquqlarning garovga oluvchi tomonidan boshqa shaxsga o'tkazilishi topshiriq (da'volarni topshirish) asosida amalga oshiriladi. Ushbu hujjatning mavjudligi ipoteka shartnomasini tuzish zaruriyatini istisno etmaydi, uning shartlari garovga oluvchiga ipoteka berishni nazarda tutishi kerak. Biroq, garovga shartnomadan ustunlik beriladi, shuning uchun agar shartnoma mazmuni mos kelmasa, ipoteka mazmuniga amal qilish kerak.

Koʻpgina boshqa qimmatli qogʻozlardan (masalan, veksel, varrant va boshqalar) farqli oʻlaroq, ipoteka obligatsiyasining mazmuni oʻzgartirilishi yoki almashtirilishi mumkin; bu huquq garovga qo'yilgan qarzdorga, garovga oluvchiga va ipotekaning qonuniy egasiga beriladi. Har qanday o'zgartirish yoki almashtirish faqat ushbu tomonlar o'rtasidagi kelishuv asosida amalga oshiriladi. Ipotekani almashtirish yoki o'zgartirish, odatda, asosiy majburiyatning xususiy bajarilishi holatida qo'llaniladi.

Ipoteka obligatsiyasi sudda ikki holatda - uni chiqarish tartibi buzilgan yoki qonuniy egasi tomonidan yo'qolganligi munosabati bilan haqiqiy emas deb topiladi va yo'qolganlik fakti ipoteka dublikati berilishi bilan albatta tasdiqlanadi. garovga oluvchiga garov. Ipotekaning dublikati ipotekani davlat ro'yxatidan o'tkazgan organ tomonidan beriladi.

Ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalar

Ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiya - bu majburiyatlarning bajarilishi to'liq yoki qisman ipoteka garovi bilan ta'minlangan qimmatli qog'oz. Ushbu hujjat hujjatli va hujjatsiz shakllarda chiqariladi. Uy-joy obligatsiyalari asosan bozorda sotiladi, ya'ni garov bilan ta'minlangan da'vo huquqlari bilan qoplanadi. yashash joylari. Shu bilan birga, uy-joy obligatsiyalari qurilishi tugallanmagan ko'chmas mulk garovi bilan ta'minlanishi mumkin emas.

Shunday qilib, belgi obligatsiyalar ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning bir turi sifatida bunday obligatsiya bo'yicha majburiyatlarning bajarilishi garov garovi (ko'chmas mulk garovi o'rniga) bilan ta'minlanganligining belgisidir va bu kafolat ko'p hollarda huquqlardan iborat. ipoteka bilan ta'minlangan da'vo.

Bu, xususan, ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat bo'yicha ipoteka qoplamasiga kiritilgan da'voni tasdiqlash uchun ipotekaga ega bo'lish etarli ekanligini anglatadi. Shuning uchun bunday obligatsiyalardan kelib chiqadigan majburiyatlar buzilgan taqdirda (masalan, ipoteka obligatsiyalarini chiqargan bank ularni to'lashdan bosh tortganda), ushbu qimmatli qog'ozlarning egasi garov predmeti bo'lgan ipoteka qoplamasini undirib olishga haqli. Shu bilan birga, garovga qo'yuvchi (turar-joy mulkdori) faqat uy-joy garovi bilan ta'minlangan kredit shartnomasidan kelib chiqadigan majburiyatini bajarmaganligi uchun javobgar bo'ladi.

Muomaladagi barcha ipoteka obligatsiyalari bo'yicha majburiyatlar miqdori ipoteka qoplamasi miqdoridan oshmasligi kerak, bu esa ushbu obligatsiyalar egalarining huquqlarini himoya qilishning muhim sharti bo'lib xizmat qiladi. Bunda obligatsiyalarning ipoteka qoplamiga kiritilgan ipoteka bilan ta’minlangan da’volar miqdori chiqarilgan obligatsiyalar nominal qiymatining 80 foizidan kam bo‘lmasligi kerak. Shu bilan birga, kredit shartnomasi yoki ipoteka yoki ipoteka bilan garovga qo‘yilgan kredit shartnomasi bo‘yicha talablarning asosiy summasi ipoteka predmeti bo‘lgan va mustaqil baholovchi tomonidan baholangan ko‘chmas mulk bozor qiymatining 80 foizidan oshmasligi kerak. .

Ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalarni chiqarish faqat kredit tashkilotlari va ipoteka agentlari tomonidan amalga oshirilishi mumkin, ular asosiy faoliyati da'volarni olish va ipoteka obligatsiyalarini chiqarishdan iborat bo'lgan ixtisoslashtirilgan tijorat tashkilotlari (aksiyadorlik jamiyatlari). Ikkinchi holda, ipoteka kreditini bergan bank kredit shartnomasidan kelib chiqadigan talablar huquqlarini ipoteka agentlariga beradi, bu esa ipoteka kapitalini qayta moliyalashtirish yo'nalishi sifatida ham ko'rib chiqiladi, chunki bu kapital yiliga to'ldiriladi. iloji boricha tez tez qaytarish tufayli ipoteka kreditlari(bank va ipoteka agenti o'rtasidagi shartnomada nazarda tutilgan foizlar bundan mustasno).

Ipotekada ishtirok etish sertifikatlari

Ipoteka ishtiroki sertifikati nominal qiymati bo'lmagan ro'yxatdan o'tgan qimmatli qog'oz bo'lib, uning egasining huquqdagi ulushini tasdiqlaydi. umumiy mulk ipoteka to'lovi bo'yicha, shuningdek uni bergan shaxsdan ipoteka qoplamasini tegishli tarzda ishonchli boshqarishni va qonun hujjatlarida nazarda tutilgan va investitsiya ulushi egasining huquqlariga yaqin bo'lgan boshqa huquqlarni talab qilish huquqiga ega. Shunday qilib, ipoteka ishtiroki sertifikatlari o'tkazishda ayirboshlash vositasi sifatida ishlaydi kredit tashkiloti ishonchli boshqaruv uchun kredit shartnomalaridan kelib chiqadigan da'vo huquqlari boshqaruv kompaniyasi.

Ishtirok etish to'g'risidagi ipoteka sertifikatlarini faqat investitsiya fondlarini, pay investitsiya fondlarini va nodavlat pensiya jamg'armalarini boshqarish litsenziyasiga ega bo'lgan tijorat tashkiloti (aksiyadorlik jamiyati) berish huquqiga ega. Ipoteka qoplamini tashkil etuvchi mulk majmuasini boshqarish ipoteka ishtiroki sertifikatlari egalarining manfaatlarini ko'zlab amalga oshiriladi.

Ipoteka ishtiroki sertifikatining egasiga aylangan kredit tashkiloti ishonchga berilgan ipoteka qoplamasiga umumiy ulushli egalik huquqini oladi. Ushbu ulush pul da'volari, moliyaviy aktivlar, qimmatli qog'ozlar va ko'chmas mulkdan iborat bo'lgan mulkiy va majburiyat huquqlarini o'z ichiga oladi. Ipoteka qoplamining tarkibiy qismlariga egalik qilish, saqlash va hisobga olish boshqaruvchi va ixtisoslashtirilgan depozitariyning vakolatiga muvofiq amalga oshiriladi. Birinchi (boshqaruvchi) ipoteka ishtiroki sertifikatlari egalarining manfaatlarini ko'zlab ipoteka qoplamasiga egalik qiladi, foydalanadi va tasarruf etadi. Ikkinchi (depozitariy) ipoteka qoplami reestrini yuritish orqali boshqaruvchining faoliyati ustidan nazoratni amalga oshiradi.

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning turlari

Qoida tariqasida, ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning quyidagi turlari ajratiladi:

• Ta'minlangan qimmatli qog'ozlar uy-joy ipotekasi (inglizcha) Uy-joy ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar - RMBS ) sekyuritizatsiyaning eng keng tarqalgan shakli hisoblanadi. Bunday qimmatli qog'ozlar ko'chmas mulk bilan ta'minlangan bir hil ipoteka kreditlari bilan ta'minlanadi.
• Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar tijorat ko'chmas mulk - (inglizcha) Tijorat ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar - CMBS ) - bir yoki bir nechta ipoteka pullari bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar. Bunday qimmatli qog'ozlarning garovi garovga olingan bir yoki bir nechta kreditlardan iborat bo'lishi mumkin

"Ipoteka qimmatli qog'ozlari to'g'risida" Federal qonun 2003 yil 11 noyabrda imzolangan. Uning mohiyati shundan iboratki, endi har bir shaxs yoki tashkilot ipotekaga investor bo'lishi mumkin uy-joy fondi. Qimmatli qog'ozlar uchun garov hisoblanadi garovga qo'yilgan mulk va qarz oluvchilarning qaytariladigan kredit majburiyatlari. Xatarlarni sug'urtalash yirik sug'urtachilar tomonidan amalga oshiriladi.

152-sonli Federal qonun nafaqat tartibga solish uchun mo'ljallangan moliyaviy munosabatlar uy-joy qurilishi bozorida kreditorlar, qarz oluvchilar va potentsial investorlar. Bu normativ hujjat birinchi navbatda turli davlat fondlaridan mablag'larni samarali investitsiyalash vositasini olish uchun ishlab chiqilgan.

Demak, G‘arb mamlakatlari tajribasiga nazar tashlaydigan bo‘lsak, mablag‘larning yarmidan ko‘pi jamg‘arilganligini ko‘rish mumkin. pensiya ta'minoti, ipoteka va uy-joy qimmatli qog'ozlarida aniq joylashtirilgan. Bugungi kunda mamlakatimizda ushbu qonunning amal qilishi ma’lum doiralar bilan chegaralangan. investitsiya fondlari investitsiya mablag'larining bir qismini ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarga joylashtirish. Biroq, bu to'liq moliyaviy vosita baribir ishlamadi.

2015 yilgi inqiroz nominal qiymatning keskin pasayishiga ta'sir qildi milliy valyuta. Uy-joy qurilishiga sarmoya kiritish bankrotlik xavfi yuqori bo'lganligi sababli foydasiz bo'lib qoldi. Shaxsiy bankrotlik to'g'risidagi qonun faqat potentsial investorlar uchun xavflarni kuchaytirdi.

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar to'g'risidagi Federal qonunning asosiy tushunchalari

Boshlash uchun, ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar to'g'risidagi Federal qonun qurilgan asosiy asosiy tushunchalarni tushunishga arziydi. Ushbu normativ hujjat quyidagi tushunchalar bilan ishlaydi:

• ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar bo'yicha qonun kelajakda ma'lum foyda olish huquqini beruvchi garov bilan ta'minlangan hujjatlarni tushunadi;
• Asosan ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalar moliyaviy kredit institutlari tomonidan o'z portfelini ta'minlagan holda chiqarilgan qimmatli qog'ozlardir. ipoteka shartnomalari garovga olingan ko'chmas mulkni to'liq ta'minlash bilan;
• uy-joy obligatsiyasi faqat garov tavakkalchiligi bilan ta'minlanadi va huquq beruvchi hujjat emas aktsiyadorlik ishtiroki kredit foydasini taqsimlashda;
• ipoteka agenti Rossiya Markaziy banki tomonidan berilgan litsenziya asosida ishlaydigan ixtisoslashtirilgan tashkilot bo'lishi mumkin, uning faoliyati ipoteka qimmatli qog'ozlari paketlarini shakllantirishga va Rossiya Federatsiyasining uy-joy bozorida banklar va potentsial investorlar o'rtasida vositachilik qilishga qaratilgan;
• ipoteka ishtiroki sertifikati ham qimmatli qog'ozdir, lekin cheklangan ta'sirga ega, shuning uchun uning egasi garovni sotishdan olingan foydani taqsimlashni talab qila olmaydi.

Ushbu asosiy shartlar ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar to'g'risidagi federal qonunning amal qilishiga asoslanadi. Siz ular bilan faqat kreditor o'z zimmasiga olgan majburiyatlarni ta'minlashda ishlashingiz mumkin. Moliyalashtirish tuzilgan doirasida amalga oshiriladi investitsiya shartnomalari. To'lanishi lozim bo'lgan dividendlar miqdorini aniqlash kredit tashkiloti boshqaruvining majlisida va ipoteka agenti bilan kelishilgan holda amalga oshiriladi.

Ipoteka kafolati nima?

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar to'g'risidagi Federal qonunga muvofiq, ularning barchasi ipoteka bilan ta'minlangan va qarz oluvchilarning garov ta'minoti va kredit majburiyatlari mavjudligi sababli investorni yo'qotish xavfidan sug'urta qiladi.

Ta'riflangan federal qonun bo'yicha ipoteka qamrovi nima? Bular ko'chmas mulk, ipoteka, qarzning asosiy summasini to'lash bo'yicha kredit majburiyatlari va mablag'lardan foydalanganlik uchun hisoblangan foizlar bo'lishi mumkin. Investor tomonidan qimmatli qog'ozlarga qo'ygan mablag'larning xavfsizligini kafolatlaydigan hamma narsa ipoteka qoplamasidir. Ushbu mablag'larning ishonchliligi uchun javobgarlik ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqaradigan bank zimmasiga yuklanadi. Ushbu sohadagi qonun hujjatlariga rioya qilish uchun javobgarlik maxsus berilgan ruxsat beruvchi litsenziyaga ega bo'lgan ipoteka agenti zimmasiga yuklanadi.

Shunday qilib, ipoteka agenti to'liq amalga oshirish imkoniyati va bevosita majburiyatiga ega audit tekshiruvlari moliyaviy tashkilot va investitsiya qilingan moliyaviy resurslarning xavfsizligi sohasidagi investorlarning huquqlarini hurmat qilish.

Ipoteka to'lovidan istisno - bu garovning baholangan qiymatining 80% dan ortig'ini qoplaydigan summa. Amalda, bu shuni anglatadiki, agar qarz oluvchi ipoteka kreditisiz oladi ilk to'lov, keyin ushbu aktiv ipoteka qimmatli qog'ozlari paketiga kiritilganda, bank o'z moliyaviy aktivlaridan summaning 20 foizini qoplashi shart.

Uy-joy ipoteka krediti shartnomasi qimmatli qog'ozlar, sertifikatlar va obligatsiyalar chiqarish uchun ipoteka qoplamasi hisoblanadi. Ammo ushbu hujjatni loyihalash uchun bir qator federal qonun talablari mavjud:

1. shartnoma shaklida u faqat naqd yoki naqd pulsiz mablag'larni o'tkazish shaklida hisob-kitoblarni nazarda tutayotganligi ko'rsatilishi kerak (barter yo'li bilan hisoblash amaldagi qonun hujjatlarida nazarda tutilmagan);
2. ipoteka shartnomasiga sotib olingan mulkning shikastlanishi va yo'qolishi xavfidan sug'urta polisi ilova qilinishi kerak;
3. ipoteka kredit shartnomasi ma'lum miqdorda moliyalashtirish uchun tuzilgan bo'lsa, u sotib olingan mulkning baholash qiymatining 80 foizidan oshmasligi kerak;
4. shartnomaga tijorat maqsadidagi kvartira, uy, xona, yakka tartibdagi binoning bozor qiymatini baholash dalolatnomasi ilova qilinadi;
5. garov majburiyatlarini ipotekani olish va unga o'tkazish bilan majburiy ro'yxatdan o'tkazish mas'uliyatli saqlash garovga oluvchi bo'lgan kredit tashkiloti;
6. shartnomada garovga qo‘yuvchi bank oldidagi barcha moliyaviy majburiyatlar to‘liq bajarilgunga qadar kreditorning tegishli ruxsatisiz ushbu mol-mulkni begonalashtirishga haqli emasligi ko‘rsatilishi kerak.

Hamma narsa ipoteka qoplamasidan tashqarida Ko'chmas mulk ro'yxatga olish amalga oshirilmagan sug'urta polisi ipoteka to'g'risidagi qonunda nazarda tutilgan barcha nuqtalar va risklar bo'yicha. Boshqa barcha sug'urta turlari ixtiyoriydir. Va agar qarz oluvchi mol-mulk uchun ipoteka sug'urta polisini tuzmasa, bank ushbu shartnomani o'z tarkibiga kiritishga haqli emas. kredit portfeli va uni ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar bazasiga o'tkazish. Shunday qilib, kredit tashkiloti mablag'larni qaytarmaydi va qarz oluvchiga kredit berishning butun muddati davomida aylanma mablag'larini yo'qotadi. Bu oshirish uchun qonuniy asosga aylanadi stavka foizi.

Ipoteka agenti: tashkil etish shakli, huquq va majburiyatlari

Ipoteka agenti - bu huquq va majburiyatlari tartibga solishni o'z ichiga olgan ixtisoslashgan tashkilot Rossiya bozori ipoteka qimmatli qog'ozlari. Ipoteka agenti tashkilotning huquqiy shaklida faoliyat ko'rsatishi mumkin aktsiyadorlik jamiyati ochiq va yopiq turdagi, mas'uliyati cheklangan jamiyatlar. Faoliyatni boshlash uchun yuridik shaxsni ro'yxatdan o'tkazish, barcha zarur ruxsatnomalarni berish va Rossiya Markaziy bankidan litsenziya olish kerak, bu esa o'z faoliyatini amalga oshirish huquqini beradi. moliyaviy faoliyat rossiya Federatsiyasi hududida.

Ipoteka agenti quyidagi huquq va majburiyatlarga ega:

• u bank muassasalaridan kredit majburiyatlarini qaytarib olishi mumkin;
• potentsial investorlarning risklarini cheklash tamoyillariga rioya qilish maqsadida bankning garov aktivlarini boshqarish va ipoteka qoplamining xavfsizligini ta’minlash sohasidagi faoliyatini tekshirish;
• kredit va garov majburiyatlari to'langandan so'ng alohida investitsiya takliflari paketini shakllantirish;
• Rossiya Federatsiyasi hududida yoki undan tashqarida joylashgan jismoniy va yuridik shaxslarning tasarrufidan qarz mablag'larini jalb qilish;
• foyda olish vositalarini taqsimlash jarayonini nazorat qilish;
• olingan dividendlarni taqsimlash bo'yicha yig'ilishlarda ishtirok etish.

Boshqacha qilib aytganda, agentni ixtisoslashgan ipoteka tashkiloti deb atash mumkin. Asosiy mohiyatni aks ettiruvchi ikkita nomdan biri iqtisodiy faoliyat to'liq ismni shakllantirishda majburiy ravishda kiritilishi kerak.

Ipoteka agenti to'liq tijorat tashkiloti emas va u bilan shartnomalar tuzish huquqiga ega emas. shaxslar qoplanadigan (to'langan) asosda. Axborotni sotish yoki qimmatli ma'lumotlarni uzatish bilan bog'liq har qanday tadbirkorlik faoliyati tashkilotni sud orqali tugatish shaklida javobgarlikni nazarda tutadi.

Ixtisoslashtirilgan ipoteka tashkilotini ixtiyoriy ravishda tugatish uning barcha majburiyatlari bajarilgandan keyingina mumkin.

Ipoteka to'lovlari reestri

Har bir ipoteka agenti ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar to'g'risidagi federal qonunga muvofiq hujjatlarni to'liq saqlashni talab qiladi. ipotekani qoplash reestri - bu ma'lumotlar bazasi bo'lib, unda qarz mablag'larini investitsiyalash uchun barcha qabul qilingan ob'ektlar kiritilishi kerak.

Ipoteka to'lovlari reestri bir vaqtning o'zida elektron va qog'oz formatda yuritiladi. Qabul qilingan ma'lumotlarni kiritish muddati - olingan va qayta ishlanganidan keyin 24 soat. Nazorat qiluvchi shaxslar ushbu reestrdagi ma'lumotlardan foydalanishlari mumkin. davlat organlari(Rossiya Markaziy banki), balansida ushbu garov ta'minoti joylashgan kredit tashkilotlari, investorlar va sertifikatlar, obligatsiyalar egalari.

Ipoteka to'lovi reestriga quyidagi ma'lumotlar kiritilishi kerak:

• mulk joylashgan joyning to'liq manzili;
• uning taxminiy kadastr va bozor likvid qiymati;
• garov majburiyatlarini ta'minlash;
• tuzilgan ipoteka krediti shartnomasining amal qilish muddati;
• nisbatan qo'llaniladigan sug'urta turlari bu ob'ekt Ko'chmas mulk;
• potentsial yillik foyda;
• kreditni qayta moliyalashtirish uchun qarz mablag'larini jalb qilish to'g'risidagi eslatma;
• qolgan ulush investitsiya paketlarini jalb qilish yo'li bilan qayta tashkil etilishi kerak.

Ushbu ma'lumotlarning barchasi ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar egalariga ularning yozma iltimosiga binoan taqdim etilishi kerak. Garov ta'minotining yo'qolishi, uning bozor likvidligining almashtirilishi, oshishi yoki kamayishi bilan bog'liq barcha ma'lumotlar reestrga o'z vaqtida kiritilishi kerak.

Huquqlarni sertifikatlash shakllari

Ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyani chiqarishda uning egasining huquqlarini sertifikatlashning maxsus shakli qo'llaniladi. Ta'minot va majburiyatlarni ko'rsatgan holda qog'oz va elektron nominallar berilishi mumkin.

Qimmatli qog'oz egasining huquqini ta'minlashning asosiy shakli uning davlat reestriga kiritilishi hisoblanadi. Ushbu reestr davlat organlari tomonidan yuritiladi. Obligatsiya yoki sertifikatning qog'oz va elektron versiyasi yo'qolgan taqdirda ham, investor o'z qonuniy huquqlarini tiklash talabi bilan Rossiya Markaziy bankiga murojaat qilishi mumkin. Shundan so'ng sertifikat beriladi. Ushbu sertifikat foizlar va dividendlarni olish imkonini beradi. Bundan oldin chiqarilgan obligatsiyalar va sertifikatlarning nominal qiymati bilan dublikatlarni chiqarishga buyurtma berish uchun ham foydalanish mumkin.

Uni to'lash uchun foizlar va kafolatlar

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarish va ularni joylashtirishdan keyin moliya bozori Ipoteka agenti foizlarni to'lashi shart. rentabellik miqdori ko'chmas mulk garovi bo'lgan moliya muassasasi bilan kelishilgan holda oldindan belgilanadi. So‘ngra yuridik va jismoniy shaxslardan investitsiyalarni jalb qilishda shartnomada hisoblangan foizlarni to‘lash sanasi va rentabellik miqdori ko‘rsatiladi. ipoteka bilan ta’minlangan qimmatli qog‘ozlarni chiqarish uchun investitsiya mablag‘larini jalb qilishning butun davri davomida daromadning belgilangan foizini kamaytirishga yo‘l qo‘yilmaydi.

To'lovlar yiliga bir martadan kam bo'lishi mumkin emas. Aks holda, bu shartnoma shartlarida belgilanishi mumkin. Ammo ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar to'g'risidagi qonun hujjatlarida o'n ikki oyda bir martadan kam foiz to'lashga yo'l qo'yilmaydi.

Obligatsiyalar va sertifikatlar egalariga kafolatlangan to‘lovlar ipoteka garovi orqali amalga oshiriladi. Har bir bankning o'z mablag'lari bor ustav kapitali. Bu zahiralarning kamayishi bilan markaziy bank litsenziyani bekor qilish va kredit tashkiloti faoliyatini tugatish to'g'risida tashabbus ko'rsatiladi. O'z aktivlari balansining kamaytirilmasligi bankning o'z zimmasiga olgan barcha majburiyatlarini bajarish imkoniyatining kafolati hisoblanadi. moliyaviy majburiyatlar investorlarga.

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarish (chiqarish).

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarish yoki muomalaga chiqarish Federal qonunning amaldagi tahriri bilan qat'iy tartibga solinadi. Potentsial investorlar uchun dastlabki takliflar paketini shakllantirish bosqichida yetarlicha qat'iy talablar qo'yilgan.

Xususan, siz quyidagi parametrlarga e'tibor berishingiz kerak:

• ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalarni chiqarishdan oldin garovga qo'yilgan ko'chmas mulkka oid barcha asosiy ma'lumotlarni o'z ichiga olgan reestr tuzilishi kerak;
• reestrga kiritilgan garovga qo‘yilgan mol-mulkning likvid bozor qiymatining 80 foizini chiqarish hajmi cheklanadi;
• garov sifatida qabul qilingan garov ipoteka mulki va bankning o'z aktivlari;
• investitsiya taklifining butun paketi sotilgandan so'ng reestr yopiladi va o'zgartirishlar faqat mulk almashtirilgan yoki uning qiymati o'zgargan taqdirda amalga oshiriladi.

Obligatsiya yoki ipoteka sertifikatini chiqarishda uning nominal qiymatida eng muhim ma'lumotlar ko'rsatiladi:

1. ushbu qimmatli qog'ozning amal qilish muddati (odatda u muddat bilan cheklanadi ipoteka krediti uning doirasida garovga qo'yilgan ko'chmas mulk olingan);
2. to'liq ism yuridik shaxs yoki qimmatli qog'oz egasi jismoniy shaxsning familiyasi, ismi va otasining ismi;
3. nominal qiymati va garovga qo'yilgan ipoteka kafolati;
4. har yili hisoblangan va egasiga to'lanadigan foizlar miqdori.
5. shuningdek, ozod etilgandan so'ng, ta'minlash uchun barcha sharoitlar va qo'shimcha moliyaviy kafolatlar investor.

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar chiqarilayotganda ularning nominal qiymati bir marta sotib olingan taqdirda ularni joylashtirishga ustunlik beriladi. Shuning uchun, ko'pincha bunday investitsiya paketlari investitsiya fondlari va boshqa fondlarning qo'liga tushadi.

ipotekani qoplash talablari

Ipoteka qimmatli qog'ozlari to'g'risidagi Federal qonun qamrov yoki garov talablarini oshirdi. Xususan, qoplamaning asosiy qismi bozor likvidligi past bo'lgan ob'ektlarni o'z ichiga olmaydi.

Shuning uchun barcha banklar kreditga berilgan ko'chmas mulkka o'zlarining talablarini qo'yadilar. Buning sababi shundaki, kvartiralar, masalan, eskirgan joyda joylashgan uy-joy fondi, bozor likvidligi yo'q va ipoteka qoplamasi reestriga kiritilishi mumkin emas. Shunga ko'ra, berilgan ipoteka krediti uchun uchinchi tomon investorlarining investitsiya mablag'larini jalb qilish mumkin bo'lmaydi.

Talablar xarajatlarni o'z ichiga oladi. Bu chiqarilgan obligatsiyalar va sertifikatlar nominal qiymatining 80% dan kam bo'lishi kerak. Garov qiymatining qolgan qismi bank tomonidan o'z zaxira mablag'lari hisobidan qoplanishi kerak.

Iste'molchi xususiyatlari yo'qolgan taqdirda, ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarish reestriga kiritilgan har qanday mol-mulk likvid bozor qiymatidagi shunga o'xshash mol-mulkka almashtirilishi kerak. Ushbu band banklarni mijoz ipotekani muddatidan oldin to'lagan taqdirda harakat qilishga majbur qiladi.

Bunday holda, garovga qo'yilgan mol-mulk 30 kun ichida obligatsiyalarni ipoteka bilan qoplash reestridan chiqarilishi kerak. Shundan so'ng, tugatish faktini ro'yxatdan o'tkazish amalga oshiriladi. garov shartnomasi ro'yxatga olish palatasida va ma'lumotlar elektron ma'lumotlar bazasiga kiritiladi. Bu vaqtga kelib, ipotekani qoplash reestrida uning likvid bozor qiymatidagi tanqislikni qoplaydigan boshqa ko'chmas mulk ob'ekti paydo bo'lishi kerak.

Ikkinchi holat - hujumkorlik sug'urta hodisasi. agar, masalan, binoning devor konstruksiyalari qulashi sodir bo'lsa va mulk vayron bo'lgan bo'lsa, u holda su'gurta kompaniyasi bankka yetkazilgan zararning to‘liq miqdorini to‘laydi. Bunday vaziyatda ipotekani qoplash reestrida bo'sh joy mavjud.

Ipoteka obligatsiyalari va sertifikatlarining aylanmasi

Ipoteka sertifikatlari va obligatsiyalarining mavjud aylanmasi ularni sotib olish, mulkiy xususiyatga ega bo'lgan undirish, sotish va sotishning boshqa usullarini, shu jumladan emitent bankrot bo'lgan taqdirda ham nazarda tutiladi.

Shunday qilib, ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar to'g'risidagi Federal qonunga muvofiq, ular nominal qiymatida ko'rsatilgan va qimmatli qog'ozlarning davlat reestriga kiritilgan egalarining mulki hisoblanadi. Shunga ko'ra, ipoteka obligatsiyalari egalari quyidagi huquqlarga ega:

• bekor qiling moliyaviy resurslar xavfsizlikni qaytarib olish orqali;
• obligatsiyani keyinchalik uchinchi shaxsga qayta sotish orqali, lekin faqat ipoteka agenti yordami bilan;
• emitent bankrot bo'lgan taqdirda majburiyatlarning muddatidan oldin bajarilishini talab qilish.

Ipoteka sertifikatlari va obligatsiyalar mulkiy zararni qoplash uchun jabrlanuvchilar foydasiga undirilishi mumkin. Bu odatda xizmat chaqiruvida amalga oshiriladi. sud ijrochilari nusxasini biriktirganda sud qarori, ijro varaqasi va boshqa huquqiy hujjatlar shakllari.

Chiqarilgan ipoteka obligatsiyalari va sertifikatlarini muddatidan oldin sotib olish emitentning iltimosiga ko'ra ham, qimmatli qog'oz egasining iltimosiga ko'ra ham mumkin. Ishda sezilarli qoidabuzarliklar aniqlanganda Moliya instituti yoki ixtisoslashtirilgan ipoteka tashkiloti muddatidan oldin to'lash ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar Rossiya Markaziy banki tashabbusi bilan amalga oshirilishi mumkin. Ipoteka ta'minotini muddatidan oldin tugatish uchun asos ipotekani qoplash reestrining tarkibiy qismidagi sezilarli o'zgarishlar bo'lishi mumkin.

"Ipoteka qimmatli qog'ozlari to'g'risida"gi Federal qonunning diqqatga sazovor joylarini ilova qilingan videoda tomosha qiling, u erda mutaxassis huquqshunos uni potentsial investorlar uchun amalda qo'llashning barcha mumkin bo'lgan qiyinchiliklari haqida gapiradi:

Ipoteka obligatsiyalari xorijda yaxshi tanilgan. Qimmatli qog'ozlar asta-sekin mamlakatimizga kirib kelmoqda. Darhaqiqat, 2016 yilda AHML OAJ direktori e'lon qildi Sberbank bilan hamkorlik va 50 milliard rubl miqdoridagi obligatsiyalar chiqarish. Kelgusida ko‘chmas mulk qimmatli qog‘ozlari uzoq muddatli moliyalashtirish uchun mablag‘ jalb etishning samarali mexanizmiga aylanadi. Bu yirik ishtirokchilarga o'z faoliyatini kengaytirish imkonini beradi birlamchi bozor qarz berish.

Bu nima?

Rossiya Federatsiyasining qimmatli qog'ozlar bozori, afsuski, faqat o'z rivojlanishining boshida, shuning uchun ko'plab fuqarolar bu nima ekanligini bilishmaydi. Biroq, bu turdagi qimmatli qog'ozlar egasi uchun juda foydali.

Chiqarish jarayonini misol bilan ko'rib chiqing. Bank 25 yil muddatga ko'chmas mulk garovi ostida 100 million rubl miqdorida ipoteka kreditlarini taqdim etdi. Xuddi shu miqdor uchun kredit tashkiloti investorlarga, shu jumladan xususiy obligatsiyalarga obligatsiyalar chiqaradi. Qimmatli qog'ozlarning to'lov muddati 25 yil, shuning uchun bu vaqtdan keyin obligatsiyalarga sarmoya kiritgan investor pulni qaytarib oladi. Bundan tashqari, har yili u oladi kupon daromadi yoki uning pulidan foydalanganlik uchun foiz.

Kuponlarni to'lash uchun bank qarz oluvchilar ipoteka kreditlari bo'yicha foizlar shaklida to'laydigan mablag'larni ajratadi.

Ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalardan kim foyda ko'radi?

Investorlarga to'lov stavkaga bog'liq. Bugungi kunda u banklarda farq qiladi, lekin o'rtacha 9-9,5% ni tashkil qiladi. Bu ko'proq va foydaliroq xususiy investor depozitga mablag' qo'yish orqali olish mumkin.

Bank g'alaba qozonadi, chunki qarz oluvchiga berilgan mablag'lar 20 yildan keyin ancha oldin qaytariladi. Bank sotish paytida olingan pulni boshqasiga beradi ipoteka qarz oluvchi. Bitimlar soni ortib bormoqda, rentabellik ham oshib bormoqda.

Qarz oluvchilar keyingi o'sishdan foyda ko'radilar ipoteka bitimlari, shu jumladan obligatsiyalar bo'yicha, chunki ko'chmas mulk kreditlari bo'yicha foiz stavkasini pasaytirish ehtimoli yuqori. Albatta, hech kim foizning keskin pasayishini kutmaydi. Biroq, hatto 1,5% gacha bir oz pasayish ham kredit bo'yicha yakuniy ortiqcha to'lovga ta'sir qiladi.

Qarz majburiyatlari qanday ta'minlanadi?

Investorlar uchun ipoteka obligatsiyalari garov likvidligidan foyda ko'radi, chunki bugungi kunda ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar eng ommabop hisoblanadi. Rossiya Federatsiyasining ko'chmas mulk bozori keskin sakrashlar va pasayishlarsiz barqaror holatda bo'lsa, investorlar investitsiya qilingan mablag'larni yo'qotishdan himoyalangan.

Rossiyada ipoteka obligatsiyalari

So'nggi paytlarda ipoteka bozori juda tez rivojlana boshladi. Hammaga rahmat maxsus dasturlar bolali oilalar uchun, pastroq asosiy stavka, uchun dasturlarning mavjudligi harbiy ipoteka. Ipoteka operatsiyalarining keskin o'sishi tufayli banklar tobora ko'proq kreditlar berish uchun etarli mablag'ga ega emaslar. Shuning uchun ipoteka obligatsiyalarini sotib olishga tayyor bo'lgan ko'plab investorlar kerak.

Bozor asosiy o'yinchilardan keyin jonlana boshladi: Sberbank, Raiffeisenbank, BinBank bir vaqtning o'zida bir nechta ipoteka sekyuritizatsiyasi bitimlarini amalga oshirdi.

Ipoteka obligatsiyalariga muqobil variantlar

Ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalarga muqobil bo'lib, qarz qimmatli qog'ozlari bo'lmagan ipoteka ishtiroki sertifikatidir. Ular investorga aktivlarning ma'lum foizini olish imkonini beradi. Bunday sertifikatlar uchun daromad obligatsiyalarga qaraganda yuqori bo'lishi mumkin, ammo xavflar ancha yuqori.

Rossiyada qimmatli qog'ozlarning xususiyatlari va muammolari

Uzoq vaqt davomida ipoteka krediti qimmatli qog'ozlardan foydalanmasdan rivojlandi. Shuning uchun ipoteka obligatsiyalarini mavjud tizimga kiritish uchun biroz vaqt talab etiladi. Investorlar uchun bu yaxshi sarmoyaviy qadam bo'ladi o'z mablag'lari daromadli biznesga aylanadi. Banklar yangi mijozlarga kreditlar berish imkoniyatlarini kengaytirmoqda.
Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning 2008 yil inqiroziga ta'siri

Qo'shma Shtatlarda boshlangan 2008 yil inqirozidan so'ng, inqirozdan minimal yo'qotishlar bilan chiqishga yordam bergan obligatsiyalar, chunki mablag'larning bir qismi davlat tomonidan, ikkinchi qismi esa xususiy investorlar tomonidan chiqarilgan.

Biroq, tizimning muhim kamchiliklari munosib foyda olishga to'sqinlik qiladi:

1. Qarz oluvchining qarzning to'liq yoki bir qismini muddatidan oldin to'lashi bozorga salbiy ta'sir qiladi, chunki investorlar kutilgan foydani ololmaydilar. Ba'zi banklar investorlarni ushlab qolish uchun kutilayotgan va olingan daromad o'rtasidagi farqni qoplaydi.
2. Ipoteka krediti odatda to'xtamaydi, shuning uchun daromadlar kamayishi yoki yana oshishi mumkin.

Ishtirok etish tufayli Rossiya Federatsiyasining ipoteka obligatsiyalari bozori rivojlanmoqda asosiy o'yinchilar, Sberbank, VTB 24 va boshqalar kabi.

3.3. Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar

O'ttiz yil davomida ipoteka krediti AQSh qimmatli qog'ozlar bozorining ajralmas qismi bo'lib kelgan. Bu davrda ipoteka kreditiga asoslangan qimmatli qog'ozlarning turli sxemalari, shakllari va turlari paydo bo'ldi. Biroq, birinchi va eng oddiy sxema (o'tish deb ataladigan) eng mashhurlaridan biri bo'lib qolmoqda. U asosan ikkita orqali amalga oshiriladi davlat organlari(FNMA va GNMA) va bitta yarim shtat (FHLMC).

ipoteka bozori uchta asosiy elementdan iborat: ipoteka bozori (birlamchi ipoteka bozori), ipoteka qimmatli qog'ozlari bozori (ikkilamchi ipoteka bozori, u ham birlamchi va ikkilamchi bo'linadi) va ko'chmas mulk bozori.

Ipoteka bozori(birlamchi ipoteka bozori) kreditor va qarz oluvchining ipoteka krediti shartnomasiga muvofiq majburiyatlar vujudga keladigan faoliyat sohasini qamrab oladi. Birlamchi bozor ishtirokchilari fuqarolar va ipoteka banklari, ipoteka kompaniyalari va ko'chmas mulk bilan ta'minlangan fuqarolarga kreditlar beradigan boshqa muassasalar (3.9-rasm). Agar kreditor bank bo'lsa, u keyingi qarz oluvchilarga yangi uzoq muddatli ipoteka kreditlari shaklida berishi mumkin bo'lgan kredit resurslarini yangilash imkoniyatiga ega bo'lishi muhimdir (bu muammoni hal qilish uchun ikkilamchi ipoteka bozori tashkil etilgan). ).

Guruch. 3.9 Ipoteka bozori

Birlamchi ipoteka bozori garovga oluvchilar (kreditorlar) va garovga oluvchilar (qarz oluvchilar) faoliyatining yig'indisini qamrab oladi.

Bozorda ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar(ikkilamchi ipoteka bozori) berilgan ipoteka kreditlari bo'yicha ipotekalarni sotish. Ipoteka - huquqiy hujjat ko'chmas mulk garovi (garovi) bo'yicha, ko'chmas mulk ob'ektining kredit (qarz) bo'yicha majburiyatlarni ta'minlash sifatida qaytarilishini tasdiqlovchi.

Birinchi marta bozorda erkin muomalada bo'lgan qimmatli qog'oz sifatida ipoteka tushunchasi 1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" Federal qonunida paydo bo'ldi. Ipoteka obligatsiyasi keyingi indossament (faqat keyingi davlat ro'yxatidan o'tkazish o'tkazish), bu ko'rib chiqilayotgan huquqiy munosabatlardagi huquqlarni o'tkazishni soddalashtiradi. Ipotekaning qulayligi uning o'zi garov predmeti bo'lishi mumkinligidadir. Shunga qaramay, Rossiyada ipoteka bozori hali shakllanmagan.

Ishtirokchilarning alohida qiziqishi fond bozori sabab ipoteka obligatsiyalari Va ipoteka ishtiroki sertifikatlari. Ushbu qimmatli qog'ozlarning ta'riflari, aylanish qoidalari va investorlarning toifalari "Ipoteka qimmatli qog'ozlari to'g'risida" 2003 yil 29 oktyabrdagi 152-FZ-sonli Federal qonuni bilan belgilanadi.

Ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiya - majburiyatlarning bajarilishi ipoteka to'lovi garovi bilan ta'minlangan obligatsiya. Ipotekada ishtirok etish sertifikati - uning egasining ipoteka qoplamasiga umumiy mulk huquqidagi ulushini, uni bergan shaxsdan ipoteka qoplamasini to'g'ri ishonchli boshqarishni talab qilish huquqini, o'z majburiyatlarini bajarishda olingan mablag'larni olish huquqini, da'volarni tasdiqlovchi nomli qimmatli qog'oz. ipoteka to'lovini, shuningdek ushbu Federal qonunda nazarda tutilgan boshqa huquqlarni tashkil etadi.

Ishtirok etish sertifikati bizning bozorimiz uchun yangi qog'oz bo'lib, u yanada murakkab moliyaviy mexanizmni nazarda tutadi. Qimmatli qog'ozning har bir xaridori sertifikatlarning "qopqog'ini" tashkil etuvchi mulkning umumiy mulkida ulushga ega. Sertifikat egasi, go'yo ipoteka kreditlarining egasi bo'lib, bir vaqtning o'zida ushbu mulkni ishonchli boshqarish shartnomasi bo'yicha ta'sischi va foyda oluvchi sifatida ishlaydi. U qarz oluvchining kredit bo'yicha to'laydigan deyarli barcha mablag'larini oladi (rahbarning ish haqini hisobga olmaganda).

ipoteka agenti - Faoliyatining mutlaq predmeti ipoteka va (yoki) ipoteka bilan ta'minlangan kreditlar (qarzlar) bo'yicha da'vo huquqlarini olish bo'lgan va ushbu Federal qonunga muvofiq ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalarni chiqarish huquqiga ega bo'lgan ixtisoslashtirilgan tijorat tashkiloti. .

Ipoteka agenti faoliyatining predmeti faqat ipoteka va (yoki) ipoteka bilan garovga qo'yilgan kreditlar (qarzlar) bo'yicha talablarni sotib olish bo'lishi mumkin, uni ipoteka agenti oldi-sotdi, ayirboshlash, o'tkazish shartnomasi asosida olishi mumkin. da'voni o'tkazish), ushbu mol-mulkni, shu jumladan ipoteka agentining ustav kapitalini (ulushlarini) ushbu mol-mulk bilan to'lash bilan bog'liq bo'lgan boshqa bitimlar, shuningdek universal merosxo'rlik natijasida.

Ipoteka agenti bor inson huquqlari ko'rsatilgan faoliyatni amalga oshirish uchun zarur bo'lgan fuqarolik majburiyatlarini o'z zimmasiga oladi, bu faqat aktsiyadorlik jamiyati shaklidagi ipoteka agenti tomonidan amalga oshirilishi mumkin. Ipoteka agentining ustavida federal qonunga muvofiq faoliyatning predmeti va maqsadi belgilanishi kerak. Ustavga faoliyatning predmetini yoki maqsadini o‘zgartirish va (yoki) qo‘shish bilan bog‘liq o‘zgartirish va (yoki) qo‘shimchalar kiritishga yo‘l qo‘yilmaydi.

Ipoteka agentining rus tilidagi to'liq korporativ nomi "ipoteka ixtisoslashtirilgan tashkiloti" yoki "ipoteka agenti" so'zlarini o'z ichiga olishi kerak.

Ipoteka agentida xodimlar bo'lishi mumkin emas. Yagona kuchlari ijro etuvchi organ ipoteka agenti ushbu ipoteka agentining hisobini yurita olmaydigan tijorat tashkilotiga o'tkazilishi kerak. Qilish buxgalteriya hisobi ushbu ipoteka agentining yagona ijro etuvchi organi vakolatlarini amalga oshira olmaydigan ixtisoslashtirilgan tashkilotga o'tkazilishi kerak.

Kredit shartnomalari va kredit shartnomalari, shu jumladan ipoteka bilan tasdiqlangan qarzning asosiy summasini qaytarish va foizlarni to'lash bo'yicha ipoteka bilan ta'minlangan talablar va (yoki) ularning egalarining ulushini tasdiqlovchi ipoteka ishtiroki sertifikatlari ipoteka to'lovi bo'lishi mumkin. boshqa ipoteka qoplamasiga umumiy egalik huquqida, Rossiya Federatsiyasi valyutasida naqd pul yoki xorijiy valyuta, shuningdek, davlat qimmatli qog'ozlari va ko'chmas mulk.

Ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatlar bo'yicha talablar quyidagi shartlarga javob bergan taqdirdagina ipoteka qoplamasiga kiritilishi mumkin:

Har bir shartnoma yoki ipoteka bo'yicha qarzning asosiy summasi ipoteka predmeti bo'lgan ko'chmas mulkning bozor qiymatining (mustaqil baholovchi tomonidan belgilanadigan) 70 foizidan oshmasligi kerak;

Ipoteka shartnomasida ipoteka predmeti bo'lgan garovga qo'yilgan ko'chmas mulkni garovga oluvchining roziligisiz garovga qo'yuvchi tomonidan almashtirish yoki begonalashtirish imkoniyati nazarda tutilmagan;

Tegishli majburiyatning bajarilishini ta'minlash uchun garovga qo'yilgan ko'chmas mulk majburiyatning butun muddati davomida kreditor foydasiga yo'qotish yoki zarar etkazish xavfidan sug'urta qilinishi kerak. Qayerda sug'urta summasi ipoteka bilan ta'minlangan da'vo miqdoridan kam bo'lmasligi kerak;

Agar qarzdor jismoniy shaxs bo'lsa, uning hayoti va sog'lig'i majburiyatning butun muddati davomida sug'urta qilinishi kerak. Bunda sug‘urta summasi ipoteka bilan ta’minlangan da’vo summasidan kam bo‘lmasligi kerak;

Kredit shartnomasining predmeti faqat naqd pul bo'lishi kerak. Qarzdorning qarzning asosiy summasini qaytarish va shu bilan birga davriy to'lovlarda (birinchi 12 oydan tashqari) foizlarni to'lash majburiyati majburiyatlarning kamida 50 foizida ta'minlanishi kerak. ipoteka qoplamasini tashkil etadi.

Ipoteka to'lovi boshqa majburiyatlarni ta'minlash uchun garovga qo'yilgan ipoteka bo'yicha da'volarni tashkil etmaydi.

Keyingi ipoteka bilan ta'minlangan talablar faqat oldingi ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatning asosiy summasi va keyingi ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatning asosiy summasi jami bozor qiymatining 70 foizidan oshmasa, ipoteka qoplamasi bo'lishi mumkin. mustaqil baholovchi tomonidan belgilanadi) ko‘chmas mulk.garovga qo‘yilgan mol-mulk.

Qurilishi tugallanmagan ko'chmas mulk ob'ekti garovi bilan ta'minlangan da'volar ulushi ipoteka to'lovi summasining 10 foizidan oshmasligi kerak. Ipoteka qoplamining miqdori da'volar miqdorini, pul mablag'larini va ipoteka qoplamasini tashkil etuvchi boshqa mol-mulkning qiymatini yig'ish orqali va qimmatli qog'ozlar bozori bo'yicha federal ijroiya organi tomonidan belgilangan tartibda belgilanadi.

Xuddi shu mulk, shu jumladan bir xil majburiyatlar bo'yicha da'volar faqat bitta ipoteka qoplamasiga kiritilishi mumkin. Ipoteka ishtiroki sertifikatlari umumiy mulkdagi ulushini ular tasdiqlaydigan ipoteka qoplamasining bir qismi bo'lishi mumkin emas.

Ipoteka qoplamasiga kiritilgan ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat bo'yicha da'vo quyidagi hollarda tasdiqlanishi kerak:

Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar va u bilan tuzilgan bitimlarning yagona davlat reestridan ko'chirma;

Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga muvofiq davlat ro'yxatidan o'tganligini tasdiqlovchi maxsus ro'yxatga olish yozuvi tuzilgan ipoteka shartnomasi yoki uning notarial tasdiqlangan nusxasi;

ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat yuzaga kelgan kredit shartnomasi yoki kredit shartnomasi yoki shartnomaning notarial tasdiqlangan nusxasi;

Agar ipoteka zayomining loyihasi va chiqarilishi amalga oshirilgan bo'lsa, barcha qo'shimchalari bilan ipoteka garovi yoki uning notarial tasdiqlangan nusxasi;

Ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat bo'yicha kreditor va garovga oluvchining huquqlari boshqa shaxsga o'tgan va qonunda belgilangan tartibda davlat ro'yxatidan o'tkazilganligini tasdiqlovchi maxsus ro'yxatga olish yozuvi qo'yilgan bitimning mazmunini ifodalovchi hujjat; uning notarial tasdiqlangan nusxasi.

Ipoteka qoplamini tashkil etuvchi da'volar va boshqa mol-mulkni hisobga olish ipoteka qoplamining reestrini yuritish orqali amalga oshiriladi, unda quyidagilar ko'rsatiladi:

Da'voning miqdori (miqdori) (shu jumladan qarzning asosiy summasi va foizlar miqdori) yoki mulkning qiymati;

Ipoteka qoplamini tashkil etuvchi mol-mulkni va (yoki) majburiyatning bajarilishini ta'minlash uchun ipoteka o'rnatilgan mol-mulkning nomi va tavsifi, talabi ipoteka qoplamasini tashkil etadi. Agar bunday mulk turar-joy bo'lsa, uning joylashgan joyi to'g'risidagi ma'lumotlarda turar-joy (turar-joy, kvartira) raqami ko'rsatilmaydi;

bozor qiymati ( pul qiymati) ipoteka belgilangan mol-mulk;

Da'vo summasini to'lash muddati yoki agar bu summa bo'lib-bo'lib to'lanishi kerak bo'lsa, tegishli to'lovlarni amalga oshirish muddati (tez-tezligi) va ularning har birining miqdori yoki ushbu shartlar va miqdorlarni aniqlashga imkon beradigan shartlar. to'lovlar (qarzni to'lash rejasi);

Da'vosi ipoteka qoplamini tashkil etuvchi majburiyatning bajarilish darajasi;

Qimmatli qog'ozlar bozori bo'yicha federal ijroiya organi tomonidan belgilanadigan boshqa ma'lumotlar.

Ipoteka to'lovi reestriga tegishli yozuv kiritilgan paytdan boshlab da'volar yoki boshqa mol-mulk ipoteka qoplamasiga kiritilgan hisoblanadi. Ipoteka to'lovlari reestri, xususan, elektron ma'lumotlar bazasidan foydalangan holda yuritilishi kerak.

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarish bilan bog'liq tushunchalardan foydalanishni cheklash."Hech kim, ushbu Federal qonunga muvofiq ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarish huquqiga ega bo'lgan shaxslar bundan mustasno, "ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalar", "ipoteka" so'zlarini ishlatib, mablag'lar va boshqa mol-mulkni jalb qilish huquqiga ega emas. ishtirok sertifikatlari" va "ipoteka to'lovi" , shuningdek, o'z nomida "ixtisoslashtirilgan ipoteka tashkiloti" yoki "ipoteka agenti" so'zlarini har qanday birikmada ishlatishga haqli emas.

Ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalarni chiqarish faqat ipoteka agentlari va kredit tashkilotlari tomonidan amalga oshirilishi mumkin.

Ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalar "Qimmatli qog'ozlar bozori to'g'risida" 1996 yil 22 apreldagi 39-FZ-sonli Federal qonunida (keyingi o'rinlarda - "Qimmatli qog'ozlar bozori to'g'risida" Federal qonuni) nazarda tutilgan shakllardan birida chiqariladi. Hujjatli shaklda obligatsiya sertifikatining majburiy rekviziti ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalar egalariga daromadlarni to'lash tartibi va shartlarini, shuningdek bunday obligatsiyalarni sotib olish tartibi va shartlarini ko'rsatadi (9-modda).

Ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalar egalarining huquqlarini ta'minlashi kerak ularning nominal qiymatining belgilangan foizini olish. Ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalar bo'yicha foizlar yiliga kamida bir marta to'lanadi (10-modda).

Obligatsiyalarni chiqarish to'g'risidagi qaror aniqlanishi kerak ularning etukligi(qisman to'lash) va xarajat(uni aniqlash tartibi), to'langan to'lov muddati tugagan har bir obligatsiya uchun(qisman to'lash).

Rossiya Federatsiyasi Markaziy banki ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalarni chiqaradigan kredit tashkilotlari uchun 2002 yil 10 iyuldagi 86-FZ-sonli "To'g'risida" Federal qonuni bilan belgilangan quyidagi majburiy nisbatlarning hisoblash qoidalari va qiymatlarini belgilashga haqli. markaziy bank Rossiya Federatsiyasining (Rossiya Banki)»: o'z mablag'larining (kapitalning) etarlilik koeffitsienti; likvidlik ko'rsatkichlari; foiz stavkasi va valyuta riski. Bundan tashqari, u boshqa federal qonunlarda belgilangan talablarga qo'shimcha ravishda, bunday tashkilotlarga o'z faoliyati to'g'risidagi ma'lumotlarni oshkor qilish talablarini belgilaydi.

Rossiya Federatsiyasi qonunchiligida belgilangan tartibda tan olingan reyting agentligi tomonidan ipoteka bilan ta'minlangan obligatsiyalarni baholashda obligatsiyalar emitenti bunday baholash to'g'risida ma'lumotni oshkor qilishi va taqdim etishi shart.

Ipoteka ishtiroki sertifikatlari va ularning ipoteka qoplamini ishonchli boshqaruvni amalga oshirish to'g'risidagi tarqatilgan yoki e'lon qilingan ma'lumotlar quyidagilarni o'z ichiga olishi kerak:

Ipoteka bo'yicha menejerning to'liq yoki qisqartirilgan firma nomi; ipoteka to'lovining umumiy mulkidagi ularning egalarining ulushini tasdiqlovchi ipoteka ishtiroki sertifikatlarini belgilovchi individual belgi; ipoteka qoplamini ishonchli boshqarish qoidalarini ro'yxatdan o'tkazish raqami va sanasi, shuningdek ipoteka qoplamini boshqaruvchiga litsenziyaning raqami va berilgan sanasi;

Sertifikatlarni sotib olishdan oldin ipoteka qoplamasini ishonchli boshqarish qoidalari, ipoteka qoplamining reestri, shuningdek ushbu hujjatda nazarda tutilgan boshqa hujjatlar bilan tanishish mumkin bo'lgan joylar (manzil va (yoki) telefon raqami ko'rsatilgan holda) to'g'risidagi ma'lumotlar. Federal qonun va qimmatli qog'ozlar bozori bo'yicha federal ijroiya organining normativ-huquqiy hujjatlari;

Sertifikatlarning narxi oshishi va kamayishi mumkinligi, davlat ushbu sertifikatlarga investitsiyalarning rentabelligini kafolatlamasligi, shuningdek, ipoteka ishtiroki sertifikatlarini sotib olishdan oldin ipoteka qoplamasini ishonchli boshqarish qoidalarini diqqat bilan o'qib chiqishingiz kerakligi haqidagi ma'lumot.

Obligatsiyalar emitenti va ipoteka qoplamini boshqaruvchi ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar chiqarilishi to'g'risida tarqalgan yoki e'lon qilingan ma'lumotlarning mazmuni va shakli, ularning ipoteka qoplami, shu jumladan noto'g'ri, to'liq bo'lmagan yoki noto'g'ri ma'lumotlarning tarqatilishi yoki e'lon qilinishi uchun javobgardir. shuningdek, o'z vaqtida tarqatilmaganligi yoki nashr etilmaganligi uchun. Ma'lumotlarda quyidagilar bo'lmasligi kerak:

Adolatsiz, ishonchsiz, axloqsiz, bila turib yolg'on, yashirin, chalg'ituvchi ma'lumotlar;

Hujjatli dalillarga ega bo'lmagan ma'lumotlar;

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar chiqarilishi va ularning ipoteka bilan qoplanishi bilan bevosita bog'liq bo'lmagan ma'lumotlar;

Tijorat tashkiloti tegishli litsenziyani olishdan oldin ipoteka bo'yicha menejer sifatida o'z faoliyati to'g'risidagi ma'lumotlarni tarqatish yoki nashr etishni taqdim etishga haqli emas.

Obligatsiyalar emitenti barcha manfaatdor shaxslarga ipoteka qoplamasi reestridagi ma'lumotlar bilan tanishish, shuningdek reestr nusxalarini yoki undan ko'chirmalarni olish imkoniyatini berishi shart. Shuningdek, u "Qimmatli qog'ozlar bozori to'g'risida" Federal qonuniga, boshqa federal qonunlar va qoidalarga muvofiq bunday obligatsiyalarni chiqarish to'g'risidagi ma'lumotlarni e'lon qilishi kerak. huquqiy hujjatlar Rossiya Federatsiyasining ipoteka qoplamini ishonchli boshqarish qoidalari va ipoteka ishtiroki sertifikatlari chiqarilgunga qadar va ipoteka qoplamasini ishonchli boshqarish qoidalariga o'zgartirishlar va qo'shimchalarni ro'yxatdan o'tkazish to'g'risida xabar berish.

Qimmatli qog'ozlar bozori bo'yicha federal ijroiya organining normativ-huquqiy hujjatlari talablariga muvofiq quyidagilar e'lon qilinishi kerak:

Ipoteka qoplamasini tashkil etuvchi mulk balansi, balanslar varaqasi va ipotekani qoplash bo'yicha menejerning daromadlari to'g'risidagi hisoboti;

da'volari ipoteka qoplamini tashkil etuvchi majburiyatlarning bajarilishi to'g'risidagi hisobot, boshqaruvchining ish haqi va ipoteka qoplamini tashkil etuvchi mol-mulk hisobidan qoplanishi lozim bo'lgan xarajatlari to'g'risidagi ma'lumotlar;

ushbu Federal qonunga muvofiq boshqa hujjatlar;

Ipoteka qoplamini ishonchli boshqarish shartnomasi bo'yicha huquq va majburiyatlarni ipoteka ishtiroki sertifikatlarini berish huquqiga ega bo'lgan boshqa shaxsga o'tkazish to'g'risidagi qaror to'g'risidagi ma'lumotlar.

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar chiqarilishini, ipoteka agentlari va ipoteka qoplamini boshqaruvchilarning faoliyatini, shuningdek, davlat tomonidan tartibga solish. davlat nazorati ularning faoliyati qimmatli qog'ozlar bozori bo'yicha federal ijroiya organi va Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga muvofiq Markaziy bank tomonidan amalga oshiriladi.

Ikkilamchi ipoteka bozorida(3.10-rasm), ipoteka tizimining jami kredit portfeli majburiyatlar va ipoteka shartnomalari (ipoteka obligatsiyalari) bo'yicha huquqlarni shaxsiylashtirilmagan qimmatli qog'ozlarga aylantirish va ularni uzoq muddatli investorlar qatoriga joylashtirish yo'li bilan shakllantirilmoqda. Ipoteka allaqachon ipoteka sifatida qaralib, garovga oluvchining mulkka bo'lgan huquqlarini tasdiqlaydi va bozorda erkin muomalada bo'ladi.

Guruch. 3.10 Ipoteka qimmatli qog'ozlari bozori

Ikkilamchi ipoteka bozori birlamchi ipoteka bozorida qarz oluvchilar va kreditorlar o'rtasidagi bog'liqlik bo'lib, mablag'larning to'planishini ta'minlaydi va moliyaviy oqimlarni ipoteka kreditlariga yo'naltiradi. Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar ipoteka bozorida muomalaning huquqiy maqomiga ega bo'lishi uchun ular quyidagi talablarga javob berishi kerak:

Kelishuv qobiliyati (ko'chmas mulk bozorida sotib olish va sotish qobiliyati). Ipoteka obligatsiyasi muomalaga chiqariladigan qimmatli qog'oz sifatida boshqa o'tkazma yozuvini qo'yish yo'li bilan o'tkaziladi (faqat o'tkazmani keyingi davlat ro'yxatidan o'tkazish talab qilinadi);

Standartlar (shakllar, mazmun, qoidalar);

Fuqarolik muomalasi uchun mavjudligi (ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar ob'ekti bo'lish);

Hujjatlar (qonunda nazarda tutilgan barcha ma'lumotlarni o'z ichiga oladi);

Normativ va davlat tomonidan tan olinishi;

likvidlik.

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar bozori ham bo'linadi asosiy Va ikkinchi darajali. Birlamchi bozorda ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni kreditorlar o'rtasida dastlabki joylashtirish amalga oshiriladi. Ko'chmas mulk ob'ektlari bilan ta'minlangan ipoteka kreditlarining paydo bo'lishining iqtisodiy tomoni ko'p sonli investorlarga nisbatan arzon va uzoq muddatli ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar va ko'chmas mulkka bo'lgan mulkiy huquqlar bilan ta'minlangan kreditlar olish imkoniyatini yaratish uchun shart-sharoitlarni yaratish bilan bog'liq. ko'chmas mulk ob'ektlari. Bunday qimmatli qog'ozlarning xususiyatlari garovga oluvchining ko'chmas mulk ob'ektlariga bo'lgan mulk huquqining likvid (pul) shakliga aylanishi; ularni ipoteka krediti uchun garov sifatida ishlatish imkoniyati.

Banklarni ipoteka bilan ta'minlangan ipoteka obligatsiyalarini chiqarish mexanizmi orqali qayta moliyalashtirish quyidagicha amalga oshiriladi:

Tijorat banki yuridik va (yoki) jismoniy shaxslar bilan ko‘chmas mulk garovi bilan ta’minlangan kredit shartnomalarini tegishli ipoteka kreditlarini rasmiylashtirgan holda tuzadi;

Ipoteka agentliklari fond bozoriga joylashtirilgan obligatsiyalarni chiqarish yo'li bilan bankdan ipoteka kreditlarini qaytarib oladilar;

Obligatsiyalarni fond bozoriga joylashtirishdan olingan mablag'lar kreditorga qaytariladi;

Davlat obligatsiyalar bo'yicha to'lovlarni kafolatlaydi.

Ipoteka obligatsiyalarini chiqarish bilan bog'liq ishlarni tashkil qilishning turli xil variantlari mavjud. Masalan, faoliyat federal agentlik Rossiya Markaziy banki va ipoteka obligatsiyalarini chiqaradigan yirik banklar bilan birgalikda ipoteka kreditlarini sotib olish yo'li bilan ipoteka banklarini qayta moliyalashtirishi kerak bo'lgan uy-joy ipoteka krediti (FAIZhK) uchun (3.11-chizma).

1997 yilda tashkil etilgan FAIZhK davlat kafolatlarini oladi, unga ko'ra obligatsiyalar chiqaradi. Qimmatli qog'ozlar investorlar o'rtasida joylashtiriladi. FAIZhK o'zining hududiy bo'linmalari orqali tushgan mablag'ga banklardan ipoteka kreditlarini sotib oladi (FAIZhK ishtirokida berilgan ipoteka kreditlarining 60 foizi hududlarga to'g'ri keladi). 2003 yildan 2005 yilgacha Agentlik qariyb 9 milliard rubl miqdorida davlat kafolatlarini oldi. 2005 yil 1 may holatiga ko'ra, FAIZhK sxemasi bo'yicha 6,6 milliard rubl miqdorida 16,5 ming kredit berildi. tomonidan o'rtacha stavka Yiliga 15%.

2006 yilgacha davlat kafolatlari faqat bank kreditlarini sotib olishga berilgan. Innovatsiyalar agentlikka davlat kafolatlaridan “bank, boshqa kredit muassasasi yoki yuridik shaxs tomonidan fuqarolarga berilgan kreditlar va kreditlar bo‘yicha talab qilish huquqini qo‘lga kiritish uchun... olish uchun foydalanish imkonini beradi. turar-joy binolari va binolar va ipoteka bilan ta'minlangan". Bu FAIZhKga uy-joy jamg'arma kooperatividan ham, iste'mol jamiyatidan ham ipoteka kreditlarini qaytarib olish imkonini beradi.

Bundan tashqari, byudjet kafolatlari ipoteka bilan ta’minlangan qimmatli qog‘ozlarni sotib olish, “FAIJK”ning o‘z obligatsiyalarini qayta sotib olish va qaytarish, hatto “agentlik tomonidan jalb qilingan kreditlar va kreditlar”ni to‘lash uchun ham qo‘llanilishi mumkin.

Agentlikni yaratishda Amerika klassik ipoteka modeli asos qilib olingan normativ baza uchun mamlakatimizda ipoteka kreditlash ikki bosqichli tizimga asoslanadi. Ipoteka obligatsiyalarini chiqarish bo'yicha ishlarni tashkil etishning umumiy sxemasi quyidagicha:

1. Emitent ipoteka pullarini shakllantiradi.

2. Emitent ipoteka obligatsiyasi bo'yicha blanka indossamentini tuzadi va ipoteka puli bo'yicha barcha hujjatlarni pulning butun muddati davomida tekshirish, sertifikatlash va keyinchalik saqlash uchun hujjatli saqlovchiga topshiradi. Hujjatli saqlovchi tekshirish to'g'risidagi xulosani ko'rib chiqilayotgan sxema doirasida faoliyat yurituvchi ipoteka agentligiga yoki emitentga taqdim etadi. Emitent kafillik berish uchun hujjatlar to‘plamini (pulni tashkil etuvchi ipoteka kreditlari ro‘yxati; qimmatli qog‘ozlar chiqarish prospekti; kreditlar bo‘yicha hujjatli saqlovchining xulosasi) ipoteka kreditlash agentligi tomonidan ko‘rib chiqish va tasdiqlash uchun yuboradi.

3. Agentlik kelib tushgan hujjatlarni tekshiradi va agar ular zarur mezonlarga javob bersa, pulni tashkil etuvchi ipoteka bo‘yicha talab qilish huquqini o‘ziga o‘tkazadi va chiqarilgan qimmatli qog‘ozlarga kafolat beradi. Emitent pulga xizmat ko'rsatishi shart, buning uchun agentlik u bilan xizmat ko'rsatish shartnomasini tuzadi va ishonchnoma beradi.

4. Emitent emissiya prospektini e’lon qiladi va qimmatli qog‘ozlarni joylashtiradi. Ro'yxatga oluvchi tomonidan yuritiladigan reestrga qo'yilganda egalarining hisobvaraqlari ularga qimmatli qog'ozlarni o'tkazish bilan ochiladi.

5. Hovuzning faoliyati davomida emitent pulni tashkil etuvchi ipotekani yuritadi, qarz oluvchilarning to‘lovlarini hisobga oladi va nazorat qiladi, to‘lovlarni jamlaydi, ipoteka va ipoteka shartnomalarini qayta ro‘yxatdan o‘tkazadi.

6. Ipoteka qarz oluvchilardan barcha to'lovlar maxsus hisobvaraqlarga o'tkaziladi, ular qat'iy belgilangan hollarda: ipoteka kreditlash agentligining kafolatini to'lash, sxemada ishtirok etuvchi ishtirokchilar xizmatlarini qoplash, foizlar va asosiy qarzni to'lash uchun. obligatsiyalar bo'yicha.

Obligatsiyalarni chiqarishning ushbu sxemasi ipoteka kreditlari bo'yicha da'volarni pulning butun muddati davomida emitentdan ipoteka krediti agentligiga o'tkazishni o'z ichiga oladi. Shartnomada ipoteka qarz oluvchilar to'lovga layoqatsiz bo'lgan taqdirda, agentlikning ipoteka kreditini puldan emitentga qaytarish huquqi nazarda tutilishi mumkin. Shu bilan birga, agentlik emitentga agentlik shartnomasi asosida pulni tashkil etuvchi ipoteka kreditlariga xizmat ko‘rsatish huquqini beradi.

Da'vo huquqining o'tkazilishi emitentning to'lovga layoqatsizligi yoki bankrotligi holatlarida obligatsiyalar to'lanmaslik xavfini kamaytirish uchun zarurdir.

Ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning ikkilamchi bozori - ular sotiladigan bozor. Ikkilamchi bozor jalb qilingan moliyaviy resurslarning narxini oshirmaydi, balki ularning likvidligi va ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarga bo'lgan talab mexanizmini yaratadi. Operatsiyalarni rag'batlantirish ikkilamchi bozor Ipoteka qimmatli qog'ozlari kreditorlarning qarz oluvchilarga beriladigan ssudalar bo'yicha kafolatlar berish va ipoteka kreditlari bo'yicha talablarni ishonchli boshqarish kabi operatsiyalarini o'z ichiga oladi.

AQShda ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar bozori milliy fond bozorining eng tez rivojlanayotgan segmentidir. 2002 yilda ipoteka obligatsiyalarining umumiy bozori 4,3 trillion dollarni tashkil etdi. (AQShdagi obligatsiyalarning umumiy hajmidan 22%), shundan 1,67 trln. o'tgan yilda chiqarilgan ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar hissasiga to'g'ri keldi (bu qarz majburiyatlarining umumiy chiqarilishining 36,6 foizini tashkil etadi).

Dunyoda ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning eng keng tarqalgan turi ipoteka ishtiroki sertifikatlaridir. Birgina Amerikada bu turdagi chiqarilgan qimmatli qog'ozlarning umumiy qiymati 2 trillion dollardan oshadi.

Italiya va Germaniyada ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar bozori so'nggi paytlarda bank obligatsiyalari deb ataladigan narsalar bilan almashtirildi. Davlat ushbu sxemada ishtirok etmaydi, ipoteka banki u qog'oz chiqaradi va qarz oluvchiga qarz beradi. Bu banklarning resurslari ularning omonat va ipoteka obligatsiyalaridan iborat. Bu yo'l bank kapitalini tez ko'paytirish imkonini beradi.

Ko'chmas mulk bozori. Birlamchi va ikkilamchi ipoteka bozorlarining faoliyat ko'rsatishini ko'chmas mulk bozorisiz amalga oshirib bo'lmaydi, bunda muayyan ob'ektlar bilan bitimlar, xususan, keyinchalik garovga qo'yilishi ipoteka bozorlarining keyingi faoliyatini ta'minlaydigan ko'chmas mulk ob'ektlarini sotish va sotib olish amalga oshiriladi. (3.12-rasm).

Guruch. 3.12. Ko'chmas mulk bozori

Birlamchi va ikkilamchi ipoteka bozorlari, shuningdek, ko'chmas mulk bozorining o'zaro ta'sirini ko'rib chiqing. Potentsial qarz oluvchi kredit olish uchun ipoteka bankiga murojaat qiladi. Mijozning mulkka nisbatan ma'lum talablari bor. Qarz oluvchi tomonidan taqdim etilgan va bank xodimlari tomonidan tasdiqlangan daromadlar to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib, mavjud bo'lgan maksimal kredit miqdori va oylik to'lovlar jadvali bo'yicha dastlabki hisob-kitoblar tuziladi va ko'chmas mulk ob'ekti tanlanadi. Agar bank kredit berishga qaror qilgan bo'lsa, unda:

Bank va qarz oluvchi o'rtasida kredit shartnomasi tuziladi, so'ngra xaridor (qarz oluvchi) va sotuvchi SBIda ro'yxatga olingan mulkni sotish bo'yicha shartnoma tuzadi;

Bank va qarz oluvchi o'rtasida ipoteka krediti shartnomasi tuziladi, u ham SBRda ro'yxatdan o'tgan;

Qarz oluvchi o'z hayotini, mol-mulkini va unga bo'lgan egalik huquqini sug'urta qiladi.

Shunday qilib, kreditor birlamchi qimmatli qog'ozlar bozorini yaratadi. U chiqarilgan ipotekalarni o'zining qimmatli qog'ozlar portfelida saqlashi yoki ularni ipoteka kreditlarining ikkilamchi bozorini yaratuvchi boshqa investorlarga berishi mumkin. Ipoteka kreditlarini sotib olish orqali investorlar banklarga qo'shimcha kredit beradilar naqd pulda yangi kreditlar uchun. Ikkilamchi bozorda faoliyat yurituvchi kompaniyalar, shuningdek, ipoteka kreditlarini o'z investitsiya portfelida saqlashi yoki ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarni chiqarishi mumkin.

Ushbu qimmatli qog'ozlarning xaridorlari bo'lishi mumkin tijorat banklari, investitsiya va pensiya jamg'armalari, sug'urta kompaniyalari. Shu bilan birga, emitent bunday qimmatli qog'ozlar egalariga o'z vaqtida kafolat beradi oylik to'lovlar foiz va asosiy qarz.

Banklar fuqarolarga tayanib, ko'chmas mulk garovi bilan yangi kreditlar taqdim etganda moliyaviy resurslar ikkilamchi bozorda safarbar qilinganda, tsikl takrorlanadi.

Art. Rossiya Federatsiyasi Federal qonunining 8-sonli 152. "Ipoteka qimmatli qog'ozlari to'g'risida" 2003 yil 11 noyabrdagi o'zgartirishlar kiritilgan. federal qonunlar 2004 yil 29 dekabrdagi 193-FZ-son, 2006 yil 27 iyuldagi 141-FZ-son.

Rossiya Federatsiyasining 152-sonli Federal qonunining 6-moddasi "Ipoteka qimmatli qog'ozlari to'g'risida" 2003 yil 11 noyabrdagi o'zgartirishlar bilan. 2004 yil 29 dekabrdagi 193-FZ-sonli federal qonunlar, 2006 yil 27 iyuldagi 141-FZ-son.