Ko'chmas mulk - bu kosmosda ma'lum bir joyga ega bo'lgan jismoniy ob'ektlar va ular bilan uzviy bog'liq bo'lgan hamma narsa, ham yer ostida, ham yer yuzasida yoki xizmat ko'rsatish ob'ekti bo'lgan barcha narsalar, shuningdek, ular bilan bog'liq huquqlar, manfaatlar va manfaatlar. ob'ektlarga egalik qilishdan. Jismoniy ob'ektlar bir-biri bilan uzviy bog'langan er uchastkalari va ularda joylashgan binolardir.

Ko'chmas mulkni baholash ob'ekti sifatidagi tushunchasi va ta'rifidagi farqlar Fuqarolik kodeksi 1.1-rasmda ko'rsatilgan.

	Ko'chmas mulk

Shakl - 1 Ko'chmas mulk tushunchasi baholash ob'ekti sifatida va Fuqarolik kodeksining ta'rifida

Shunday qilib, ko'chmas mulk ob'ekti deganda, birinchidan, mulk majmuasi sifatida korxona, ikkinchidan, ajralmas qismi bo'lishi mumkin bo'lgan er uchastkasi tushuniladi:

5) Ushbu uchastkada joylashgan bino (inshoot) yoki binolar (inshootlar) guruhi, ushbu saytga tegishli er osti inshootlari;

6) Izolyatsiya qilingan suv havzalari, ko'p yillik o'simliklar;

7) muhandislik inshootlari va ulanadigan tarmoqlar yer uchastkasi va uning ustida joylashgan binolar (inshootlar) kvartal yoki shahar infratuzilma ob'ektlariga;

8) Sayt hududini obodonlashtirish uchun statsionar inshootlar;

9) ushbu mulk bilan bog'liq, lekin uning er uchastkasi chegarasidan tashqarida joylashgan iqtisodiy, transport va muhandislik ta'minoti elementlari;

10) ko'chmas mulkning yuqoridagi tarkibiy qismlari bilan birgalikda ajralmas konstruktiv yoki funktsional yaxlitlikni tashkil etuvchi boshqa ob'ektlar.

Ko'chmas mulkni baholash quyidagilar uchun zarur:

1) oldi-sotdi yoki ijara operatsiyalari;

2) korxonalarni korporativlashtirish va mulkiy ulushlarni qayta taqsimlash;

3) yangi aksiyadorlarni jalb qilish va qo'shimcha aksiyalar chiqarish;

4) kadastr baholash ko'chmas mulk ob'ektlarini soliqqa tortish maqsadlari uchun: binolar va yer uchastkalari;

5) ko'chmas mulk ob'ektlarini sug'urta qilish;

6) ko'chmas mulk garovi bilan kredit berish;

7) ko'chmas mulk ob'ektlarini hissa sifatida qilish ustav kapitali korxonalar va tashkilotlar;

8) investisiya loyihalarini ishlab chiqish va investorlarni jalb etish;

9) ko'chmas mulk ob'ektlarini tugatish;

10) meros huquqlarini, sud hukmini bajarish, mulkiy da'volarni hal qilish;

11) ko'chmas mulkka bo'lgan mulkiy huquqlarni sotish bilan bog'liq boshqa bitimlar.

Ko'chmas mulk qiymati, har qanday tovar kabi, namoyon bo'lishning ikki shakliga ega - foydalanish qiymati va ayirboshlash qiymati.

Foydalanish qiymati ma'lum bir foydalanuvchi nuqtai nazaridan mulkning tabiiy va ijtimoiy xususiyatlari va jarayonlari yig'indisi bilan bog'liq bo'lib, u undan foydalanishning ustun variantidan kelib chiqadi, shuningdek mahsulotning tabiiy va ijtimoiy xususiyatlaridan kelib chiqadi. texnik rivojlanish darajasi va ijtimoiy ehtiyojlar bilan belgilanadi.

Ayirboshlash qiymati ko'chmas mulk ob'ektlarini ayirboshlash jarayonida yuzaga keladi. Shu bilan birga, pul tovar iqtisodiyotida o'lchovning universal ekvivalenti hisoblanadi. Raqobat bozorida narx qiymatning pul ifodasi sifatida talab va taklif kuchlarini muvozanatlashtiruvchi omil hisoblanadi. Ayirboshlash qiymatining namoyon bo'lish shakli barcha bozor omillarining umumiy ta'sirini aks ettiruvchi narxdir.

Foydalilik - foydalanish qiymatini ifodalash shakli.

Xarajatlar ko'rsatkichlarda ifodalanadi pul shakli mulkni yaratish yoki rekonstruksiya qilish xarajatlari. Avvalo, ular baholash ob'ektiga foydaliligi bo'yicha o'xshash ob'ekt yoki ob'ektning aniq nusxasini ko'paytirish uchun zarur bo'lgan xarajatlar o'lchovini ifodalaydi.

Operatsion xarajatlarning qiymatini, ayniqsa transport xarajatlarini aniqlaydigan joy ko'pincha texnologiyaning zarur elementi va nihoyat, xaridor uchun qulaylik elementi sifatida ishlaydi.

Talab va TAKLIF. Talabning pasayishi bilan ob'ektning mumkin bo'lgan sotish narxi uni qayta ishlab chiqarish qiymatidan past bo'lishi mumkin.

Fuqarolik muomalasida bo'lish - mulkka egalik huquqini o'tkazishning ruxsat etilgan imkoniyati. Agar ob'ekt fuqarolik muomalasida bo'lmasa, uni har qanday ekvivalent evaziga berish mumkin emas. U faqat foydalanuvchi uchun foydalanish qiymatiga ega bo'ladi.

Narx - bu bozorning odatiy ishtirokchilari nuqtai nazaridan, sotishning ma'lum bir sanasidagi eng yaxshi foydalanish variantiga asoslangan mulk qiymatining pul qiymati. Narx, natijani ifodalovchi qiymatning namoyon bo'lish shakli sifatida, turli omillar ta'sirida muayyan bozor sharoitida xaridor va sotuvchi o'rtasida bitim tuzish xarajatlaridan muqarrar ravishda chetga chiqadi.

Amaliy baholovchilarning vazifasi ob'ektning qiymatini sifatida baholashdir fundamental asos taxminlar.

Buning uchun amaliyotchi baholovchilar baholash maqsadlari va shartlariga mos keladigan, aniqlanishi kerak bo'lgan to'g'ri qiymat turini tanlashlari kerak:

1) xalqaro baholash standartlari;

2) o'tish Rossiya iqtisodiyoti buxgalteriya hisobi va auditning xalqaro talablari bo'yicha;

3) tamoyillar moliyaviy menejment va investitsiya dizayni.

Baholash maqsadiga, baholanayotgan ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning to'liqligiga qarab, har xil turdagi qiymatlarni ikkita asosiy guruhga birlashtirish mumkin:

1) ayirboshlash qiymatining ifodasi sifatidagi ayirboshlash qiymati;

2) foydalanish qiymatining ifodasi sifatida foydalanish qiymati.

Ayirboshlash qiymati mulkning pulga yoki boshqa tovarlarga ayirboshlash qobiliyatini tavsiflaydi, ob'ektiv xususiyatga ega bo'lib, bozorda ko'chmas mulk oldi-sotdisi, garovga qo'yish, shu jumladan kreditlar bo'yicha, lizing, korxonalarning ustav fondlariga qo'yish bilan bog'liq.

Ayirboshlashda qiymatning namoyon bo'lish shakllari:

1) bozor;

2) tugatish;

2-rasm - Ko'chmas mulk qiymati guruhlari

3) ipoteka;

4) sug'urta;

5) ijara:

6) qayta ishlangan.

Bozor qiymati - bu bitim taraflari oqilona harakat qilgan holda, barcha shartlarga ega bo'lgan holda, raqobat sharoitida ochiq bozorda baholash ob'ektini begonalashtirish mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx. zarur ma'lumotlar, va bitim narxining qiymati hech qanday favqulodda vaziyatlarni aks ettirmaydi, ya'ni. Qachon:

1) bitim taraflaridan biri baholash ob'ektini begonalashtirishga majbur emas, ikkinchisi esa ijroni qabul qilishga majbur emas;

2) bitim taraflari bitim predmetini yaxshi bilishlari va o‘z manfaatlarini ko‘zlab ish tutishlari;

3) baholash ob'ekti taqdim etiladi ochiq bozor ommaviy oferta shaklida;

4) bitim bahosi baholash ob'ekti uchun oqilona baho bo'lsa;

5) baholash ob'ekti uchun to'lov pul shaklida ifodalanadi.

Tugatish qiymati - pul summasi mol-mulkni tugatishdan olingan daromadlar va uning xarajatlari o'rtasidagi farq shaklida ushlab turish. Bu cheklangan vaqt ichida ko'chmas mulkni sotishga majbur bo'lganida sotuvchi rozi bo'lishi kerak bo'lgan xarajat, bu muhim miqdordagi potentsial xaridorlarga ob'ekt va sotish shartlari bilan tanishish imkonini bermaydi.

Ipoteka qiymati - ta'minlaydigan mulkning qiymati ipoteka, kreditor bozorda majburiy sotishda olishni umid qiladi bu ob'ekt qarz oluvchining to'lovga layoqatsizligi holatida ko'chmas mulk. Garov qiymatining qiymati kreditning yuqori chegarasi bo'lib xizmat qiladi, u mulkni garovga qo'ygan holda beriladi. Garov qiymati bozor qiymatidan xavf komponentining qiymati, shuningdek daromad bo'yicha kamroq kredit tashkiloti ushbu operatsiyadan.

Sug'urta qiymati - davlat va xususiy sug'urta sohasida qo'llaniladigan usullarga muvofiq hisoblangan, ko'chmas mulkning buziladigan elementlari sug'urta qilinishi mumkin bo'lgan pul summasi. U yo'q bo'lib ketish xavfi ostida bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektlarining to'plangan eskirishini hisobga olgan holda almashtirish yoki ko'paytirish tamoyiliga asoslanadi. Qoldiq almashtirish qiymati sifatida hisoblangan. O'zgartirish qiymati - bu mavjud bozor sharoitida mulkni tiklash uchun umumiy xarajatlarning taxminiy qiymati.

Lizingning bozor qiymati - mulkni odatdagi bozor sharoitida baholash sanasida ijaraga olish mumkin bo'lgan ijara miqdori, ya'ni. Agar:

1) baholash sanasiga ko'ra, mulk ega bo'lmagan va raqobatbardosh bozorda ijaraga berishga tayyor bo'lsa, uy egasi va ijarachi mol-mulkning xususiyatlaridan etarlicha xabardor bo'lsa va oqilona va majburlashsiz harakat qiladi;

2) mulkning ta'sir qilish muddati bankning potentsial ijarachilarga ochiq bo'lishi uchun etarli bo'lsa, shuningdek. ijara haqi miqdorini kelishish, ijara shartnomasini tuzish va ob'ektni ijaraga berish uchun zarur bo'lgan boshqa shartlar;

3) bozor holati, ijara stavkalari dinamikasi va boshqa shartlar ijara qiymatini baholash sanasiga xosdir, ya'ni. ijaraga beriladigan mulk turi va turi uchun ortiqcha og'ir yoki foydali emas;

4) ijara narxini belgilashda ushbu mulkka alohida manfaatdor bo'lgan, shuningdek ijaraga beruvchi bilan oilaviy yoki tadbirkorlik aloqalarida bo'lgan potentsial ijarachi tomonidan oshirilgan ijara stavkalari bo'yicha takliflar hisobga olinmaydi.

Investitsiya qiymati - ma'lum bir investor uchun uning investitsiya talablari va afzalliklaridan kelib chiqqan holda mulkning qiymati. Qiymatni hisoblash kelajakda ushbu mulkdan foydalanishdan kutilayotgan investorning chegirmali xarajatlari va daromadlarini sub'ektiv baholashga asoslanadi. investitsiya loyihasi.

Buxgalteriya qiymati - korxona yoki tashkilot balansida aks ettirilgan ob'ekt qiymati. U foydalanishga topshirish paytidagi ko'chmas mulkning boshlang'ich qiymatidan iborat bo'lib, asosiy vositalarning barcha qayta baholashlari uchun tuzatilgan, minus buxgalteriya hisobidagi amortizatsiya, shuningdek, ekspluatatsiya davrida amalga oshirilgan takomillashtirish xarajatlari minus.

Soliq solish maqsadlari uchun qiymat ko'chmas mulkni soliqqa tortish bilan bog'liq normativ hujjatlar asosida belgilanadi. bo'lgan mamlakatlarda o'tish iqtisodiyoti bu qiymat, qoida tariqasida, bozor qiymatiga mos kelmaydi. Shunday qilib, Rossiya Federatsiyasida qonun soliqni balans qiymatidan hisoblashni belgilaydi, ya'ni. korxona va tashkilotlarning ayrim balans moddalariga kiritilgan aktivlarning qiymati.

Ko'chmas mulkni baholash tamoyillari - bu baholash nazariyasining asosiy qoidalari va ko'chmas mulk qiymatini aniqlash qoidalari. Baholash tamoyillari foydalanuvchi nuqtai nazarini, baholash ob'ektining alohida qismlarining munosabatini, bozor nuqtai nazarini va baholash ob'ektidan eng samarali foydalanish tamoyilini aks ettiruvchi tamoyillarga bo'linadi.Baholashning nazariy asoslari. jarayon - ko'chmas mulk qiymatini hisoblash asos bo'lgan baholash tamoyillari tizimi. Baholash tamoyillari bozor ishtirokchilarining mulk qiymatining qiymati haqidagi dastlabki qarashlarini shakllantiradi.

Baholash jarayonining nazariy asosini baholash tamoyillari tizimi tashkil etadi. Jahon amaliyotida baholash tamoyillarining to'rtta guruhini ajratish odatiy holdir:

1-guruh: potentsial egasining g'oyalariga asoslangan tamoyillar;

2-guruh: ko'chmas mulk faoliyati jarayonidan kelib chiqadigan tamoyillar;

3-guruh: bozor muhiti harakati bilan belgilanadigan tamoyillar;

4-guruh: eng yaxshi va eng samarali foydalanish tamoyili.

Baholash tamoyillarining birinchi guruhi. Ko'chmas mulk qiymatini baholashning dastlabki tamoyili foydalilik printsipi bo'lib, mulk egasining ehtiyojlarini qanchalik ko'p qondirishga qodir bo'lsa, uning foydaliligi va qiymati shunchalik yuqori bo'ladi.

Ko'chmas mulkni baholashning uchta yondashuvi foydalilikning turli tomonlarini ochib beradi.

Qiyosiy yondashuv nuqtai nazaridan, oqilona xaridor mulk uchun bir xil foydalilik bilan taqqoslanadigan mulk narxidan ko'proq pul to'lamaydi.

Lavozimdan xarajat yondashuvi sotish uchun ko'chmas mulk ob'ekti uchun maqbul vaqt oralig'ida shunga o'xshash foydali yangi ob'ektni qurish xarajatlaridan ko'ra ko'proq pul to'lash maqsadga muvofiq emas.

Daromad yondashuvi nuqtai nazaridan, ko'chmas mulk ob'ektining qiymati boshqa shunga o'xshash foydali ob'ektlarga investitsiya qilish imkoniyatlari bilan belgilanadi, ya'ni. taxminan bir xil daromad oqimini yaratadigan mulklarga.

Ko'chmas mulkning ayrim turlari uchun ob'ektlar alohida elementlar sifatida baholansa, eng katta foydalilikka erishiladi, boshqalari guruhning bir qismi sifatida foydaliroq bo'lishi mumkin (masalan, aralash foydalanish markazlari).

Almashtirish tamoyili shuni anglatadiki, ma'lum miqdordagi bir hil (foydalilik yoki rentabellik bo'yicha) ko'chmas mulk ob'ektlari mavjud bo'lganda, eng past narxga ega ob'ektlar eng yuqori talabga ega bo'ladi. Ushbu tamoyil xaridor uchun muqobil tanlov imkoniyatiga asoslanadi, ya'ni. Mulkning qiymati bozorda o'xshash yoki almashtiriladigan mulklar mavjudligiga bog'liq. O'zgartirish printsipi eng to'liq yangi qurilishda, ommaviy turar-joylarda yoki joylarda amalga oshiriladi dacha rivojlanishi bir xil turdagi erlar ustunlik qilganda va binolarning arxitektura va shaharsozlik loyihalarini standartlashtirish darajasi yuqori bo'lganda.

Kutish printsipi potentsial egasi qanday daromad (qabul qilish miqdori va vaqtini hisobga olgan holda) yoki mulkdan foydalanishdan qanday foyda va qulayliklarni, shu jumladan keyingi qayta sotishdan tushgan daromadni olishni kutayotgani bilan belgilanadi. Ushbu tamoyil daromad yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholashga asoslanadi va potentsial foydalanuvchining kelajakdagi daromadlari va ularning joriy qiymatiga bo'lgan nuqtai nazarini tavsiflaydi.

Baholash tamoyillarining ikkinchi guruhi ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish jarayoni bilan belgilanadi va hissa, qoldiq unumdorlik, balans, bo'linish tamoyillarini o'z ichiga oladi.

Hissa printsipi - mulk qiymatini baholash uchun har bir omil va uning hissasini aniqlash kerak muhim elementlar V ob'ektning foydaliligi va qiymatini shakllantirish. Boshqacha qilib aytganda, hissa - bu ko'chmas mulk qiymatiga qo'shilish, bu ma'lum bir omil yoki uning elementlarining mavjudligi natijasidir.

Qoldiq unumdorlik mehnat, asbob-uskunalar va jihozlar va boshqaruv xarajatlari to'langanidan keyin mulkka tegishli qoldiq daromad sifatida aniqlanadi.

Balans printsipi - erdan foydalanishning har bir turi uchun ob'ektning muayyan tarkibiy qismlari talab qilinadi, ularning optimal kombinatsiyasi ko'chmas mulkning maksimal qiymatini ta'minlaydi. Boshqacha qilib aytganda, ko'chmas mulkning har qanday turi ko'chmas mulk ob'ekti, tuman yoki shahar (posyolka) miqyosidagi ko'chmas mulk sinflari tarkibidagi o'zaro ta'sir qiluvchi elementlarning optimal kombinatsiyasiga mos keladi, bunda maksimal muvozanatni ta'minlaydigan muvozanat holatiga erishiladi. butun ob'ektning qiymati. Balans buziladi, agar er ustidagi bino etarli darajada yaxshilanmagan bo'lsa yoki aksincha, bu erga nisbatan haddan tashqari yaxshilanishlarga ega bo'lsa, masalan, uning hajmi.

Ko'chmas mulk ob'ektidan foydalanish samaradorligini oshirishning mumkin bo'lgan variantlarini ko'rib chiqishda ko'chmas mulk elementlarini va ularga bo'lgan mulkiy huquqlarni ajratish tamoyilini hisobga olish kerak.

Ajratish printsipi ko'chmas mulkning jismoniy elementlari va ularga bo'lgan mulkiy huquqlarni ob'ektning maksimal qiymatiga erishish uchun bo'linishi va birlashtirilishi mumkinligini anglatadi.

Baholash tamoyillarining uchinchi guruhi bozor muhitining ta'siriga qarab talab va taklif, raqobat, muvofiqlik va tashqi muhitning o'zgarishini o'z ichiga oladi.

Talab va taklif tamoyili talab va taklifning o'zaro ta'siri natijasida ko'chmas mulk narxining o'zgarishini anglatadi. U jamiyatning ijtimoiy-iqtisodiy rivojlanishi sharoitida ko'chmas mulkka bo'lgan ehtiyojning ortib borishi o'rtasidagi o'zaro bog'liqlikni ifodalaydi. yer uchastkalarining tabiiy cheklanganligi sababli cheklangan taklif, shuningdek iqtisodiy xarajatlar obodonlashtirishni qurish (rekonstruksiya qilish) uchun.

Talab - bozorda taqdim etilgan ko'chmas mulkka to'lov qobiliyatiga ega bo'lgan ehtiyoj.

Taklif - bu mavjud narxlar darajasida sotilishi mumkin bo'lgan mulklar soni.

Raqobat tamoyili ko‘chmas mulk narxlarining maksimal foyda olishga intilayotgan bozor sub’ektlari o‘rtasidagi doimiy raqobat orqali belgilanishini bildiradi. Yuqori rentabellik ko'chmas mulk bozoriga kapitalni jalb qilishni rag'batlantiradi va raqobatni oshiradi. Raqobatning ijobiy roli shundan iboratki, faqat raqobatbardosh bozor sharoitida ko'chmas mulk bozorining turli segmentlarida investitsiyalarning daromadliligini tenglashtirganda bozor qiymatini aniqlash mumkin.

Muvofiqlik printsipi shundan iboratki, mulkning maksimal qiymati me'moriy bir xillik va mos keladigan erdan foydalanishning oqilona darajasi mavjud bo'lganda yuzaga keladi. Ko'chmas mulk xususiyatlarining mahalliy bozor ehtiyojlari va umidlariga muvofiqligi unga yuqori bozor talabini va shuning uchun yuqori narxni ta'minlaydi. Avvalo, yozishmalar tamoyili progressiya va regressiya orqali namoyon bo'ladi.

Progressiv effekt - bu tashqi muhit yoki qo'shni mulkning ko'chmas mulk qiymatiga ijobiy ta'siri.

Regressiya, birinchidan, mulk bozor tomonidan talab qilinmagan haddan tashqari yaxshilanishlar bilan tavsiflanganda yoki tashqi muhit mulkning faoliyatiga salbiy ta'sir ko'rsatganda sodir bo'ladi.

Tashqi muhitni o'zgartirish printsipi ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashda iqtisodiy o'zgarishlarni hisobga olgan holda, ijtimoiy va huquqiy sharoitlar ularda, shuningdek, tashqi muhit va hududning rivojlanish istiqbollarini hisobga olgan holda foydalaniladi. Mulkning qiymati aniqlangan sanani ko'rsatgan holda baholash hisobotini yozishda tashqi muhitni o'zgartirish tamoyilini hisobga olish kerak.

Baholash tamoyillarining to'rtinchi guruhi shuni anglatadiki, mulkdan foydalanishning mumkin bo'lgan variantlari orasidan to'liq amalga oshiradigan variant tanlanadi. funksionallik yaxshilangan yer. Ushbu parametr ko'chmas mulk qiymatini baholash uchun ishlatiladi.
Eng yaxshi va eng ko'p samarali foydalanish(LNEI) ko'chmas mulkdan foydalanish sifatida belgilanadi, bu:

1) qonuniy ravishda ruxsat etilgan, ya'ni. huquqiy me'yorlarga, shu jumladan rayonlashtirish va atrof-muhitni muhofaza qilish qoidalariga, shaharsozlik cheklovlariga, tarixiy arxitektura yodgorliklarini muhofaza qilish, qo'shni hududni obodonlashtirish talablariga rioya qiladi;

2) jismoniy jihatdan mumkin, ya'ni. yerning kattaligi va shakli, uning transportning qulayligi, mavjud binolar tanlangan foydalanish holatini amalga oshirishga imkon beradi;

3) qo'yilgan kapitalning rentabelligi nuqtai nazaridan moliyaviy jihatdan oqlangan, ya'ni. foydalanishdan ortiq daromad keltiradi kapital xarajatlar, operatsion xarajatlar va moliyaviy majburiyatlar;

4) ko'chmas mulkning eng yuqori qiymatini yoki rentabelligini ta'minlaydi.

Ko'chmas mulkni baholash jarayoni quyidagi bosqichlarni o'z ichiga oladi:

1-bosqich. Baholash vazifasini belgilash

Baholash maqsadi

Belgilangan qiymat turi

Baholangan mulkiy huquqlarni belgilash

Baholash sanasi

2-bosqich. Baholash uchun reja va shartnoma tuzish

Ishlarni baholash jadvali

Axborot manbalari

Baholash usullarini tanlash

Baholash xarajatlari

Pul mukofoti baholash uchun

Baholash shartnomasini tuzish

3-bosqich. Axborot yig'ish va tahlil qilish

Ob'ektni va uning atrofidagi hududni tekshirish

Mulkning huquqiy tavsifi

Jismoniy xususiyatlar va joylashuvi

Iqtisodiy ma'lumotlar

Yig'ilgan ma'lumotlarni tekshirish

Axborotni tahlil qilish va qayta ishlash

4-bosqich. Eng yaxshi va eng samarali foydalanishni tahlil qilish

Yer uchastkalarini tahlil qilish Yer uchastkalarini tahlil qilish

yaxshilangan umumiy dastur sifatida

Tanlangan foydalanish holatining qonuniy kuchga egaligi

Jismoniy maqsadga muvofiqligi

Moliyaviy maqsadga muvofiqligi

Eng yuqori ko'chmas mulk qiymati

5-bosqich. Uchta yondashuv asosida mulkning baholangan qiymatini hisoblash:

1) daromad yondashuviga asoslangan baholash

2) qiyosiy yondashuvga asoslangan baholash

3) xarajat yondashuviga asoslangan xarajatlarni baholash

6-bosqich. Olingan natijalarni muvofiqlashtirish va mulk qiymatining yakuniy qiymatini chiqarish

Qabul qilingan ma'lumotlarni qiymatning qiymati bo'yicha tekshirish

Amaldagi ma'lumotlarning to'liqligi va ishonchliligi bilan bog'liq taxminlar va cheklovchi shartlar

Xarajatning yakuniy qiymatini chiqarish

7-bosqich. Baholash hisobotini tuzish

Bosh sahifa > Hujjat

Mavzu 5

1. Ko'chmas mulkni baholash tushunchasi, maqsadi va tamoyillari Ko'chmas mulk qiymati va uning asosiy turlari. Ko'chmas mulkni baholash jarayonining asosiy bosqichlari Baholash faoliyatini tartibga solishning asosiy shakllari Ko'chmas mulkni baholash usullari Baholash. investitsion jozibadorlik Ko'chmas mulk

Ko'chmas mulkni baholash tushunchasi, maqsadi va tamoyillari

Baholash jarayonining nazariy asosini baholash tamoyillari tizimi tashkil etadi. Jahon amaliyotida baholash tamoyillarining to'rtta guruhini ajratish odatiy holdir: 1-guruh: potentsial egasining g'oyalariga asoslangan tamoyillar; 2-guruh: ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish jarayonidan kelib chiqadigan tamoyillar; 3-guruh: bozor muhitining harakati bilan belgilanadigan tamoyillar; 4-guruh: eng yaxshi va eng samarali foydalanish tamoyili. E Ushbu tamoyillar rasmda ko'rsatilgan.

Bir pozitsiyadan 2. Shartli 3. Shartli

bozor egasining atrof-muhitni ekspluatatsiyasining potentsial jarayoni
Kommunal xizmatlarga bo'lgan hissa talab va taklif o'rnini bosish qoldiq mahsuldorlik raqobat Kutish muvozanatli muvofiqlik almashish almashish Atrof-muhitni o'zgartirish 4. Eng yaxshi va eng samarali foydalanish Baholash tamoyillarining birinchi guruhi. Ko'chmas mulkni baholashning dastlabki printsipi foydalilik printsipi, ya'ni mulk egasining ehtiyojlarini qanchalik ko'p qondirishga qodir bo'lsa, uning foydaliligi va qiymati shunchalik yuqori bo'ladi. almashtirish printsipi ma'lum miqdordagi bir hil (foydalilik yoki rentabellik bo'yicha) ko'chmas mulk ob'ektlari mavjud bo'lganda, eng past narxga ega ob'ektlar eng yuqori talabga ega bo'lishini anglatadi. Ushbu tamoyil xaridor uchun muqobil tanlov imkoniyatiga asoslanadi, ya'ni. Mulkning qiymati bozorda o'xshash yoki almashtiriladigan mulklar mavjudligiga bog'liq. Kutish printsipi potentsial egasi qanday daromad (qabul qilish miqdori va muddatlarini hisobga olgan holda) yoki mulkdan foydalanishdan qanday foyda va qulayliklar, shu jumladan keyinchalik qayta sotishdan tushgan tushum olishni kutayotgani bilan belgilanadi. Ushbu tamoyil daromad yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholashga asoslanadi va potentsial foydalanuvchining kelajakdagi daromadlari va ularning joriy qiymatiga bo'lgan nuqtai nazarini tavsiflaydi. Masalan, erning qiymati mahalliylik uchun ajratilgan turar-joy qurilishi, egasi turar-joy binosini ishlatishdan olishni kutayotgan ijaraning kapitallashtirilgan miqdorini (haqiqiy yoki potentsial) aks ettiradi. Ikkinchi guruh baholash tamoyillari ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish jarayoni tufayli va hissa, qoldiq unumdorlik, muvozanat, ajratish tamoyillarini o'z ichiga oladi. Hissa tamoyili- ko'chmas mulk ob'ektining qiymatini baholash uchun har bir omil va uning eng muhim elementlarining ob'ektning foydaliligi va qiymatini shakllantirishga qo'shgan hissasini aniqlash kerak. Mulkning rentabelligi to'rtta guruh omillarining kombinatsiyasi bilan belgilanadi: binolari bo'lgan erlar (agar sayt rivojlanmagan bo'lsa, unda faqat er), asbob-uskunalar va texnik vositalar(ishlab chiqilmagan sayt uchun - shuningdek, binolar va inshootlar), mehnat va boshqaruv. Shu bilan birga, har bir omillar guruhining narxi mavjud miqdoriy va sifat xususiyatlarini hisobga olgan holda butun mulkning qiymati ulardan foydalanishdan qanchalik oshishiga bog'liq. Boshqacha qilib aytganda, hissa - bu ko'chmas mulk qiymatiga qo'shilish, bu ma'lum bir omil yoki uning elementlarining mavjudligi natijasidir. Agar harakatni hisobga olsak bu tamoyil dinamikada, kengayadigan ob'ektga nisbatan, har bir keyingi hissaning qiymati ko'rib chiqilayotgan komponentni yaratishning o'ziga xos xarajatlariga to'g'ri kelmasligi mumkin, chunki ko'chmas mulkning umumiy qiymati har doim ham alohida tarkibiy qism xarajatlarining oddiy yig'indisi emas. elementlar. Masalan, yer osti avtoturargohining narxi 150 000 dollar bo‘lsa, ko‘p qavatli turar joy binosi narxiga 300 000 dollar qo‘shilishi mumkin. Muvozanat printsipi- erdan foydalanishning har bir turi uchun ob'ektning muayyan tarkibiy qismlari talab qilinadi, ularning optimal kombinatsiyasi mulkning maksimal qiymatini ta'minlaydi. Boshqacha qilib aytganda, ko'chmas mulkning har qanday turi tuman yoki shahar (posyolka) miqyosida ko'chmas mulk ob'ekti tarkibidagi o'zaro ta'sir qiluvchi elementlarning optimal kombinatsiyasiga mos keladi, bunda maksimal qiymatni ta'minlaydigan muvozanat holatiga erishiladi. butun ob'ekt. Balans buziladi, agar er ustidagi binolar etarli darajada yaxshilanmagan bo'lsa yoki aksincha, bu erga nisbatan haddan tashqari yaxshilanishlarga ega bo'lsa, masalan, uning hajmi. Ko'chmas mulk ob'ektlari uchun balans bilan tavsiflanadi iqtisodiy ko'rsatkichlar quvvat va samaradorlik. Imkoniyat ma'lum bir er uchastkasiga qancha ko'chmas mulk ob'ektlari biriktirilishi mumkinligini ko'rsatadi, shu bilan birga mahalliy hokimiyat organlari hokimiyat organlari: ko'chmas mulk parametrlarini (balandligi, binolarning zichligi, erdan foydalanish samaradorligini) tartibga solishlari mumkin; landshaftni, tarixiy binolarni saqlash, tarix va madaniyat yodgorliklarini muhofaza qilish, atrof-muhitni muhofaza qilish tadbirlariga qo'yiladigan talablarni belgilash. Samaradorlik er uchastkasining unda joylashgan binolar bilan kombinatsiyasi turli xil rivojlanish loyihalarini amalga oshirishda ta'minlaydigan foyda darajasi bilan belgilanadi. Ajratish printsipi ko'chmas mulkning jismoniy elementlari va ularga bo'lgan mulkiy huquqlar ob'ektning maksimal qiymatiga erishadigan tarzda ajratilishi va birlashtirilishi mumkinligini anglatadi. Ko'chmas mulkning jismoniy elementlarini ularga bo'lgan mulkiy huquqlarga bo'lishda quyidagi variantlar mumkin: - fazoviy bo'linish: havo bo'shlig'iga, erning tuproq qatlamiga, er osti bo'shlig'iga, qirg'oq bo'yidagi suv resurslariga bo'lgan huquqlarning bo'linishi. , er massasini alohida qismlarga bo'lish, binoni podvalga, polga va hokazolarga bo'lish; - mulkiy huquqlarning turlari bo'yicha bo'linishi: ijara, cheklangan foydalanish, garov, korxonalarning ustav kapitaliga hissa qo'shish, aksiyalar chiqarish uchun ta'minot chiqarish; - egalik qilish yoki foydalanish vaqtiga ko'ra bo'linish: qisqa muddatli va uzoq muddatli ijara, doimiy foydalanish, umrbod egalik qilish, xo'jalik yuritish huquqi, operativ boshqaruv. Uchinchi baholash tamoyillari guruhi, bozor muhitining ta'siri tufayli talab va taklif, raqobat, muvofiqlik va tashqi muhitdagi o'zgarishlarni o'z ichiga oladi. Talab va taklif tamoyili talab va taklifning o'zaro ta'siri natijasida ko'chmas mulk narxining o'zgarishini anglatadi. U jamiyatning ijtimoiy-iqtisodiy rivojlanishi sharoitida ko'chmas mulkka bo'lgan ehtiyojning ortib borishi va yerning tabiiy cheklanganligi sababli cheklangan taklif, shuningdek, obodonlashtirish (rekonstruksiya qilish) bilan bog'liq iqtisodiy xarajatlar o'rtasidagi o'zaro bog'liqlikni ifodalaydi. Raqobat tamoyili ko'chmas mulk narxlari maksimal foyda olishga intilayotgan bozor sub'ektlari o'rtasidagi doimiy raqobat orqali belgilanishini bildiradi. Yuqori rentabellik ko'chmas mulk bozoriga kapitalni jalb qilishni rag'batlantiradi va raqobatni oshiradi. Raqobatning ijobiy roli shundan iboratki, faqat raqobatbardosh bozor sharoitida ko'chmas mulk bozorining turli segmentlarida investitsiyalarning daromadliligini tenglashtirganda bozor qiymatini aniqlash mumkin. Monopoliya mavjud bo'lganda, super foyda raqobatning buzg'unchi xususiyatini keltirib chiqaradi, harakatga putur etkazadi. bozor mexanizmlari va oxir-oqibatda mulkning buzilgan bozor qiymatiga olib keladi. Bu jarayon, ayniqsa, mamlakatimiz uchun xos bo‘lgan ko‘chmas mulk bozorining (birinchi navbatda, yer) paydo bo‘lishi va shakllanishi bosqichida xavflidir. Muvofiqlik printsipi mulkning maksimal qiymati me'moriy bir xillik va mos keladigan erdan foydalanishning oqilona darajasi mavjud bo'lganda yuzaga keladi. Ko'chmas mulk xususiyatlarining mahalliy bozor ehtiyojlari va talablariga muvofiqligi unga yuqori bozor talabini va shuning uchun yuqori narxni ta'minlaydi. Prinsip ekologik o'zgarishlar ko'chmas mulkni baholashda ulardan foydalanishning iqtisodiy, ijtimoiy va huquqiy sharoitlarida yuzaga kelishi mumkin bo'lgan o'zgarishlarni, shuningdek, tashqi muhit va hududning rivojlanish istiqbollarini hisobga olishni nazarda tutadi. Mulkning qiymati aniqlangan sanani ko'rsatgan holda baholash hisobotini yozishda tashqi muhitni o'zgartirish tamoyilini hisobga olish kerak. Yuqorida aytib o'tilgan uch guruh baholash tamoyillarining ta'sirini umumlashtiruvchi tamoyil eng yaxshi va eng samarali foydalanish (LEU). To'rtinchi Baholash tamoyillari guruhi (LNEI) mulkdan foydalanishning mumkin bo'lgan variantlari orasida yaxshilangan er uchastkasining funksionalligi to'liq amalga oshirilgani tanlanganligini anglatadi. Ushbu parametr ko'chmas mulk qiymatini baholash uchun ishlatiladi. Baholovchi ma'lum bir ob'ekt bo'yicha retrospektiv ma'lumotlarni tahlil qilish va keyin ushbu dinamikani bashorat qilish orqali yig'im yo'qotishlarini hisobga oladi va shu bilan uchastkaning qurilgan yoki qurilmaganligidan qat'i nazar, er uchastkasidan maksimal daromad keltiradigan variantni aniqlay oladi. binolar uning ustida joylashgan sana bo'yicha. LNEI ikki bosqichda ko'rib chiqiladi: birinchidan, bepul er uchastkasi, ikkinchidan, mavjud obodonlashtirilgan er uchastkasi. Ko'chmas mulkni baholashning yuqoridagi barcha tamoyillari bir-biri bilan chambarchas bog'liq bo'lib, baholanayotgan mulkning turi va o'ziga xos xususiyatlariga, qo'llaniladigan baholash usuliga qarab, ular asosiy yoki ikkinchi darajali rol o'ynashi mumkin. Bu tamoyillar nazariy asos ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash. Ko'chmas mulkni baholashning uchta asosiy yondashuvi ularga asoslanadi - foydali, taqqoslash va qimmat.

Ko'chmas mulkning qiymati va uning asosiy turlari. Ko'chmas mulkni baholash jarayonining asosiy bosqichlari

Ko'chmas mulk erkin fuqarolik muomalasida bo'lib, turli bitimlar ob'ekti bo'lib, uning qiymatini baholash zaruriyatini keltirib chiqaradi, ya'ni. har xil turdagi ko'chmas mulkning ma'lum bir vaqtda pul ekvivalentini aniqlashda. Ko'chmas mulk qiymati, har qanday tovar kabi, namoyon bo'lishning ikki shakliga ega - iste'mol qiymati va ayirboshlash qiymati. iste'mol qiymati Mulkning tabiiy va ijtimoiy xususiyatlari va jarayonlarining ma'lum bir foydalanuvchi nuqtai nazaridan, undan foydalanishning joriy versiyasidan kelib chiqadigan, shuningdek, mahsulotning tabiiy va ijtimoiy xususiyatlari bilan belgilanadigan kombinatsiyasi tufayli. texnik rivojlanish darajasi va ijtimoiy ehtiyojlar. Yer uchastkasining unumdorligi va joylashuvi, bino va inshootlarning miqdoriy va sifat ko‘rsatkichlari, ularning o‘ziga xosligi va mustahkamligi, mulkdorning didi va xohishi va boshqa ko‘plab omillar mulkning iste’mol qiymatini tashkil qiladi. Masalan, arxitekturada eskirgan va muhandislik rejasi turar-joy tarixiy yoki naslchilik omillari tufayli oila uchun yuqori foydalanish qiymatini ko'rsatishi mumkin, ammo uning almashinuv qiymati kichik bo'ladi. Ayirboshlash qiymati ko'chmas mulk ayirboshlash jarayonida yuzaga keladi. Shu bilan birga, pul tovar iqtisodiyotida o'lchovning universal ekvivalenti hisoblanadi. Raqobat bozorida narx qiymatning pul ifodasi sifatida talab va taklif kuchlarini muvozanatlashtiruvchi omil hisoblanadi. Ayirboshlash qiymatining namoyon bo'lish shakli barcha bozor omillarining umumiy ta'sirini aks ettiruvchi narxdir. Narxi- bu odatiy bozor ishtirokchilari nuqtai nazaridan, sotishning ma'lum bir sanasida, undan eng yaxshi foydalanish variantidan kelib chiqqan holda, mulk qiymatining puldagi qiymati. Narx, natijani ifodalovchi qiymatning namoyon bo'lish shakli sifatida, turli xil omillar ta'siri ostida muayyan bozor sharoitida xaridor va sotuvchi o'rtasida bitim tuzish narxidan muqarrar ravishda chetga chiqadi. moliyaviy omillar. Amaliy baholovchilarning vazifasi ob'ekt qiymatini baholashning asosiy asosi sifatida baholashdir. Buning uchun amaliyotchi baholovchilar baholash maqsadlari va shartlariga mos keladigan, aniqlanishi kerak bo'lgan to'g'ri qiymat turini tanlashlari kerak:

xalqaro baholash standartlari; Rossiya iqtisodiyotining xalqaro buxgalteriya hisobi va audit talablariga o'tishi; moliyaviy menejment va investitsion loyihalash tamoyillari.

Baholash maqsadiga, baholanayotgan ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning to'liqligiga qarab, har xil turdagi qiymatlarni ikkita asosiy guruhga birlashtirish mumkin: - ayirboshlash qiymatining ifodasi sifatida; - iste'mol qiymatining ifodasi sifatida foydalanish qiymati. Ayirboshlash qiymati mulkning pulga yoki boshqa tovarlarga ayirboshlash qobiliyatini tavsiflaydi, ob'ektiv xususiyatga ega va bozorda ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarning asosini tashkil qiladi: ko'chmas mulk, garov, shu jumladan kreditlar, lizing, korxonalarning ustav fondiga hissa qo'shish va boshqalar. Ayirboshlashda qiymatning namoyon bo'lish shakllari:

bozorni tugatish; ipoteka; sug'urta; ijara; qayta ishlangan.

Foydalanish qiymati mulkdan foydalanishning ma'lum bir varianti uchun foydaliligi bilan belgilanadi va sub'ektiv bo'lib, mulkni sotib olish va sotish bilan bog'liq bo'lmagan muayyan mulk egasi tomonidan mulkni ishlatish uchun mavjud imkoniyatlarni aks ettiradi. bozor operatsiyalari. Foydalanish qiymatining namoyon bo'lish shakllari:

sarmoya; muvozanat; soliq maqsadlari uchun qiymat (Rossiyada) va boshqalar.

Ko'chmas mulkni baholash nazariyasining asosi kontseptsiyadir "bozor narxi". Bozor narxi - Bitim taraflari barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lgan holda oqilona harakat qilganda va har qanday favqulodda holatlar bitimning qiymatida aks etmasa, baholash ob'ektini raqobat sharoitida ochiq bozorda begonalashtirish mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx. narx, ya'ni. Qachon:

bitim taraflaridan biri baholash ob'ektini begonalashtirishga, ikkinchi tomon esa ijroni qabul qilishga majbur emas; bitim taraflari bitim predmetini yaxshi bilishlari va o‘z manfaatlarini ko‘zlab ish tutishlari; baholash ob'ekti ommaviy oferta shaklida ochiq bozorga taqdim etiladi; bitim narxi baholash ob'ekti uchun oqilona bahodir; ob'ektlar uchun to'lov naqd pulda ifodalanadi.

Tugatish qiymati- mulkni tugatishdan olingan daromad va uni amalga oshirish xarajatlari o'rtasidagi farq ko'rinishidagi pul miqdori. Bu cheklangan vaqt ichida ko'chmas mulkni sotishga majbur bo'lganida sotuvchi rozi bo'lishi kerak bo'lgan xarajat, bu muhim miqdordagi potentsial xaridorlarga ob'ekt va sotish shartlari bilan tanishish imkonini bermaydi. Garov narx- ipoteka ssudasini garovga qo‘yuvchi mol-mulkning qiymati, qarz oluvchining to‘lovga qodir bo‘lmagan taqdirda, ushbu mol-mulk bozorida majburiy sotilgan taqdirda qarz beruvchi uni olishga umid qiladi. Garov qiymatining qiymati kreditning yuqori chegarasi bo'lib xizmat qiladi, u mulkni garovga qo'ygan holda beriladi. Garov qiymati bozor qiymatidan risk komponentining qiymati, shuningdek kredit tashkilotining ushbu operatsiyadan olingan daromadi bo'yicha kamroq bo'ladi. Sug'urta narxi - davlat va xususiy sug'urta sohasida qo'llaniladigan usullarga muvofiq hisoblangan ko'chmas mulkning buziladigan elementlari sug'urta qilinishi mumkin bo'lgan pul miqdori. Qoldiq almashtirish qiymati sifatida hisoblangan. Amalda, binolar va inshootlarga ega er uchastkalari yoki ko'pincha faqat binolar sug'urta qilinadi. Ko'pchilikda rivojlangan mamlakatlar qishloq xo'jaligi yerlarini atrof-muhitning ifloslanishidan, tuproq eroziyasidan va unumdorligini pasaytirishdan sug'urtalash keng tarqaldi. Lizingning bozor qiymati(ijara qiymati) – Oddiy bozor sharoitida baholash sanasida mulk ijaraga berilishi mumkin bo'lgan ijara miqdori, masalan, agar:

baholash sanasiga ko‘ra, mol-mulk bo‘sh va raqobatbardosh bozorda ijaraga berishga tayyor bo‘lsa, uy egasi va ijarachi ushbu mulkning xususiyatlaridan yetarlicha xabardor bo‘lib, oqilona va majburlovsiz harakat qilsalar; mulkni ekspozitsiya qilish muddati bankning potentsial ijarachilarga ochiq bo'lishi uchun, shuningdek, ijara haqi miqdorini kelishish, ijara shartnomasini tuzish va mulkni ijaraga berish uchun zarur bo'lgan boshqa shartlar va boshqa hollarda etarli bo'ladi.

Lizingning bozor qiymati bozor qiymatining bir turi bo'lib, mulk qisqa muddatga yoki ijaraga berilganda baholanadi. uzoq muddatli ijara. Sarmoya narx- muayyan investor (investorlar guruhi) uchun uning investitsiya talablari va afzalliklaridan kelib chiqqan holda mulkning qiymati. Qiymatni hisoblash istiqbolli investitsiya loyihasida ushbu mulkdan foydalanishdan kutilayotgan investorning chegirmali xarajatlari va daromadlarini subyektiv baholashga asoslanadi. Investitsion qiymatni hisoblash odatiy investorlar nuqtai nazaridan ko'chmas mulk bozorining ushbu segmentiga investitsiya qilishning maqsadga muvofiqligiga asoslanadi. Kitob qiymati- korxona yoki tashkilot balansida aks ettirilgan ob'ekt qiymati. U ko‘chmas mulkning foydalanishga topshirish vaqtidagi boshlang‘ich qiymatidan, asosiy vositalarning barcha qayta baholashlari bo‘yicha tuzatilgan (indekslangan), buxgalteriya hisobidagi amortizatsiya chegirib tashlangan va foydalanish davrida amalga oshirilgan takomillashtirish xarajatlari chegirib tashlanganidan iborat. Ga binoan soliq kodeksi yer uchastkalarini soliqqa tortish asosida amalga oshiriladi kadastr qiymati er yoki uning standart narxi.

Baholash faoliyatini tartibga solishning asosiy shakllari

Baholash faoliyatini tartibga solish - baholovchilar xizmatlari sifatini va ularning baholovchilarning professional hamjamiyati tomonidan belgilangan muayyan mezonlarga muvofiqligini oshirishga qaratilgan chora-tadbirlar va tartiblar tizimi (o'zini o'zi tartibga solish) yoki davlat organlari(davlat tomonidan tartibga solish) yoki birgalikda. Reglament quyidagi tartib-qoidalar doirasida ishlab chiqiladi: - an'anaviy tarzda shakllantirilgan baholash tartib-qoidalariga qo'yiladigan uslubiy talablarni belgilash. baholash standartlari; - baholovchining mustaqilligi bilan bog'liq axloqiy va axloqiy fazilatlariga qo'yiladigan talablarni belgilash; ushbu talablar hujjatda keltirilgan kasbiy axloq kodeksi; - baholovchining kasbiy tayyorgarligi va amaliy tajribasi darajasiga qo'yiladigan talablarni aniqlash, ular darajasida aks etadi. professional unvonlar. Baholash faoliyatini o'z-o'zini tartibga solishning asosiy shakllari shaklda ko'rsatilgan.

O'z-o'zini tartibga solish

Kasbiy kasbiy tashkilotga a'zolik tizimi unvonlari, (kasbiy tayyorgarlik, ustav talablarini bajarish, ish tajribasi)
Standartlar Axloq kodeksi shakllari davlat tomonidan tartibga solish baholash faoliyati shaklda aks ettirilgan.

Davlat tomonidan tartibga solish

Standartlarni ishlab chiqish va qabul qilish Kasbiy faoliyatni litsenziyalash, sertifikatlash, attestatsiyadan o'tkazish Kasbiy faoliyatni davlat tomonidan tartibga solishning eng keng tarqalgan shakllaridan biri bu davlat xizmatlari bilan shug'ullanadigan ommaviy kasblar vakillarining ko'pchiligiga (shifokorlar, yuristlar, arxitektorlar, ko'chmas mulk) nisbatan litsenziyalashdir. brokerlar va boshqalar). Litsenziya - bu faoliyat bilan shug'ullanish uchun davlat tomonidan berilgan ruxsatnoma, bu fuqarolarga ma'lum darajada sifatli xizmat ko'rsatishni ta'minlaydi. Rossiyada baholash o'ziga xos faoliyat va kasb sifatida boshlang'ich bosqichida. Rossiyada bozor munosabatlariga o'tish boshlanganidan beri va shunga mos ravishda baholovchilar xizmatlariga talab paydo bo'lishi bilan, professional jamoat birlashmasi- Rossiya baholovchilar jamiyati (ROO). bilan hamkorlikda baholash ishlarini olib borishning uslubiy asoslarini hamda baholovchilarni kasbiy tayyorlash tizimini yaratdi. ta'lim muassasalari. Biroq tez rivojlanish asosiy vositalarni qayta baholash to'lqini bo'yicha kasb olib keldi salbiy oqibatlar. Bozorda professional tashkilot doirasidan tashqarida ishlaydigan, hech qanday standartlarga rioya qilmaydigan va juda past sifatli xizmatlarni ko'rsatadigan ko'plab baholovchilar paydo bo'ldi. Shu munosabat bilan, Rossiyada kasbning shakllanishi bosqichida xizmatlarning tegishli sifatini saqlab qolish uchun baholash faoliyatini davlat tomonidan tartibga solishni joriy qilish zarurligi ayon bo'ldi. Ushbu vazifa "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" gi 135-FZ-sonli Federal qonuni bilan hal qilindi, bu baholash faoliyatini litsenziyalashni joriy qiladi. Baholash faoliyatini litsenziyalash tartibi Rossiya Federatsiyasi hukumati tomonidan tasdiqlanadi. Qonunning 24-moddasida belgilangan yuridik shaxslarni litsenziyalashning asosiy talablari quyidagilardan iborat:

davlat ro'yxatidan o'tkazish yuridik shaxs sifatida; yuridik shaxs shtatlarida baholash faoliyati sohasida kasbiy bilimlarni egallaganligini tasdiqlovchi ma’lumot to‘g‘risidagi hujjatga ega bo‘lgan kamida bitta xodimning mavjudligi; baholash faoliyatini amalga oshirish uchun litsenziya berganlik uchun yig‘im to‘lash.

Qonunning davomi sifatida 1999 yil avgust oyida Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 1999 yil 20 avgustdagi 932-sonli "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyatini amalga oshirishni nazorat qilish bo'yicha vakolatli organ to'g'risida" gi qarori qabul qilindi. Rossiya Federatsiyasining Davlat mulki vazirligi (hozirgi Rossiya Federatsiyasi Mulk munosabatlari vazirligi - Rossiya Mulk vazirligi) tashkil etilgan. Vakolatli organga Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyatini litsenziyalash to'g'risidagi nizom loyihasini va baholash sub'ektlari tomonidan qo'llanilishi majburiy bo'lgan baholash standartlari loyihasini ishlab chiqish topshirildi. Ushbu hujjatlar 2001 yilda qabul qilingan "Baholash faoliyatini litsenziyalash to'g'risidagi Nizom" Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2001 yil 11 apreldagi 285-sonli "Baholash faoliyati sub'ektlari tomonidan qo'llanilishi uchun majburiy bo'lgan baholash standartlari" qarori bilan tasdiqlangan - Farmon. Rossiya Federatsiyasi Hukumatining 2001 yil 6 iyuldagi 519-sonli Litsenziyalash to'g'risidagi nizom litsenziyalash tartibi va baholash faoliyati uchun litsenziya berish shartlarini belgilaydi va baholash faoliyatini litsenziyalash Mulk vazirligi tomonidan amalga oshirilishini belgilaydi. Rossiya Federatsiyasining munosabatlari (litsenziyalovchi organ). Baholash faoliyati berilgan litsenziyaga muvofiq Rossiya Federatsiyasining butun hududida amalga oshirilishi mumkin. Xalqaro standartlar baholashlar Xalqaro baholash standartlari qo'mitasi (IVSC) tomonidan ishlab chiqilgan. xalqaro tashkilot, u dunyoning 50 dan ortiq mamlakatlaridagi baholovchilarning professional tashkilotlarini birlashtiradi. Rossiya Federatsiyasi ushbu tashkilotda Rossiya baholovchilar jamiyati vakili.

Ko'chmas mulkni baholash usullari

ko'chmas mulk qimmatga tushadi

Ko'chmas mulkni baholash tushunchasi, maqsadi va tamoyillari

Baholash - bu tartib, uning natijasida baholash ob'ektining bozor yoki boshqa qiymati belgilanadi.

Baholash faoliyati - agar qonun hujjatlarida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, baholovchilar tomonidan muayyan sanada baholash ob'ektlarining bozor yoki boshqa qiymatini belgilashga qaratilgan tadbirkorlik faoliyati.

Baholovchi - jismoniy yoki yuridik shaxs baholash faoliyatini amalga oshirish uchun litsenziyaga ega bo'lgan va albatta baholovchilar palatalaridan birining a'zosi bo'lgan.

Ko'chmas mulkni baholashning maqsadi - baholash ob'ekti bilan muayyan harakatlarni amalga oshirish uchun bozor yoki boshqa qiymatni aniqlash.

Albatta, ko'chmas mulkni baholashning maqsadlari to'g'ridan-to'g'ri har bir holatda muayyan mulk bitimiga bog'liq.

Shunday qilib, ko'chmas mulkni baholashning maqsadlari nimadan iborat:

Xususiylashtirish, ishonchli boshqaruvga yoki ijaraga berish jarayonida ko'chmas mulkning qiymatini aniqlash;

Turli xillarni tuzishda ko'chmas mulkni baholash talab qilinadi nikoh shartnomalari, shuningdek, ajralish holatlarida mulkni taqsimlashda, masalan, mulkni taqsimlash to'g'risida nizo yuzaga kelgan taqdirda, tomonlardan birining iltimosiga binoan.

Agar kerak bo'lsa, garov sifatida taqdim eting Ko'chmas mulk,

Soliq solinadigan bazani hisoblashda kelishmovchiliklar yuzaga kelgan taqdirda, soliqlar to‘lanishining to‘g‘riligi va qonuniyligi ustidan nazoratni amalga oshirishda;

Ko'chmas mulk sotilgan yoki boshqacha tarzda begonalashtirilgan taqdirda,

Sotib olishda yoki qonun normalarida ko'chmas mulk egasidan turli davlat yoki kommunal ehtiyojlar uchun olib qo'yish nazarda tutilgan taqdirda,

Ipoteka krediti bilan

Baholash ob'ektlari - ko'chmas mulk bilan bevosita bog'liq bo'lgan qarz majburiyatlarini tayinlashda;

Ko'chmas mulk yuridik shaxslarning ustav kapitaliga o'tkazilganda.

Ro'yxat to'liq emas. Shubhasiz, ko'chmas mulkni baholash turli maqsadlarda amalga oshirilishi mumkin, garchi baholash amaliyotidan ma'lum bo'lsa-da, ehtiyoj odatda turli xil biznes operatsiyalarini amalga oshirishda paydo bo'ladi. Ko'chmas mulkni baholashning maqsadlari bevosita baholash mazmuniga ta'sir qiladi - ya'ni. baholash ob'ektining qiymatini aniqlash bilan bog'liq iqtisodiy, huquqiy, texnik, tadqiqot va boshqa xarakterdagi munosabatlar va harakatlar majmui bo'yicha. Har bir holatda, mutaxassis uchun maqsadlarni belgilash muhim ahamiyatga ega va birinchi o'ringa qo'yiladi.

Baholashga yondashuv - bir yoki bir nechta baholash usullaridan foydalangan holda baholash ob'ektining mumkin bo'lgan bozor yoki boshqa qiymatini aniqlash usuli.

Baholash usuli - baholash ob'ektining bozor yoki boshqa qiymatini belgilash uchun qo'llaniladigan huquqiy, moliyaviy, iqtisodiy, tashkiliy va texnik xarakterdagi harakatlar majmui.

Baholash standartlari - normativ hujjat umumiy va takroriy foydalanish uchun baholash faoliyati sohasidagi qoidalar, tamoyillar va xususiyatlarni belgilaydi.

Baholash sanasi - baholash ob'ektining mumkin bo'lgan bozor yoki boshqa qiymati aniqlanadigan kun yoki vaqt davri.

Ko'chmas mulk - bu binolar, inshootlar, er uchastkalari va ular bilan mustahkam bog'liq bo'lgan barcha narsalar, ularning harakatlanishi nomutanosib zararsiz mumkin emas.

Alohida ob'ektlar tasniflanadi. Agar binolar bir-biriga qo'shni bo'lsa va umumiy devorga ega bo'lsa, lekin ularning har biri mustaqil konstruktiv bir butun bo'lsa, ular alohida ob'ektlar hisoblanadi. Mustaqil iqtisodiy ahamiyatga ega bo'lgan binoning tashqi kengaytmalari, alohida qozonxona binolari, shuningdek, yordamchi binolar (omborlar, garajlar, to'siqlar, shiyponlar, to'siqlar, quduqlar va boshqalar) mustaqil ob'ektlardir. Binolarga qurilgan va do'konlar, oshxonalar, sartaroshxonalar, atelyelar, ijara do'konlari, bolalar bog'chalari, bolalar bog'chalari, pochta bo'limlari, banklar yoki boshqa tashkilotlar uchun mo'ljallangan binolar asosiy binoning bir qismidir.

Bu shuningdek, ularning ishlashi uchun zarur bo'lgan binolar ichidagi aloqalarni o'z ichiga oladi:

uskunalar bilan isitish tizimlari, masalan, qozonxona - qozonxona (agar ikkinchisi bino ichida joylashgan bo'lsa);

suv va gaz quvurlarining ichki tarmog'i, barcha qurilmalar bilan kanalizatsiya;

barcha yoritish moslamalari bilan elektr va yoritish simlarining ichki tarmog'i;

ichki telefon va signalizatsiya tarmoqlari;

umumiy sanitariya maqsadlari uchun shamollatish moslamalari;

liftlar va liftlar.

Binolar, qozonxonalar, generatorlar, dastgohlar, mashinalar, qurilmalar va boshqalar bo'lmagan binolarning ichida joylashgan ob'ektlar ostidagi poydevorlar binoga kiritilmaydi, katta o'lchamli asbob-uskunalar poydevori bundan mustasno. Ushbu ob'ektlarning asoslari ular ishlatiladigan ob'ektlarning bir qismidir; bino bilan bir vaqtning o'zida qurilgan katta o'lchamli uskunalarning poydevori binoning bir qismidir. Ushbu turdagi ob'ektlar uchun "ixtisoslashtirilgan binolar" atamasi qo'llaniladi.

Tuzilmalar. Tuzilmalar muhandislikni o'z ichiga oladi - qurilish ob'ektlari texnik funktsiyalarni (shaxtalar, neft quduqlari, yo'llar, to'g'onlar, yo'l o'tkazgichlar va boshqalar) yaratish va bajarish yoki aholiga (shahar obodonlashtirish va boshqalar) xizmat ko'rsatish uchun mo'ljallangan.

Tuzilmalar u bilan bir butunni tashkil etuvchi barcha qurilmalarni o'z ichiga oladi. Masalan, toʻgʻonni almashtirish qiymatini aniqlashda obʼyekt konstruksiyasiga toʻgʻon korpusi, filtrlar va drenajlar, metall konstruksiyali suv oʻtkazgichlar va suv oʻtkazgichlar, qiyalik tayanchlari, toʻgʻon tanasi boʻylab yoʻllar, koʻpriklar, platformalar, toʻsiqlar va boshqalar kiradi.

Tuzilmalar assortimenti 100 dan ortiq ob'ektni o'z ichiga oladi va qurilishning umumiy hajmidagi xarajatlar ulushi 25% dan ortiq. "Tuzilmalar" kichik bo'limiga qo'shimcha qurilmalar ham kiradi. Ushbu guruhga energiya va ma'lumotlarni uzatish uchun mo'ljallangan barcha mustaqil ahamiyatga ega bo'lgan ob'ektlar kiradi, masalan, elektr uzatish liniyalari, issiqlik stantsiyalari, turli maqsadlardagi quvurlar, radioreley liniyalari, kabel aloqa liniyalari, shuningdek, barcha tegishli kommunal xizmatlar bilan bir qator shunga o'xshash ob'ektlar. tarmoqlar.

Baholash faoliyati degani kasbiy faoliyat baholash ob'ektlariga nisbatan bozor yoki boshqa qiymatni belgilashga qaratilgan baholash faoliyati sub'ektlari.

Baholash faoliyati yangi tur iqtisodiy faoliyat bilan birga Qozog‘iston Respublikasi uchun buxgalteriya hisobi, audit, soliqqa tortish.

Ko'chmas mulkni baholash - bu maqsad, baholash tartibi va baholovchining axloqi talablariga muvofiq ko'chmas mulk qiymatini aniqlash.

Shunga ko'ra, baholashning asosiy maqsadlari quyidagilardan iborat:

hisobotda aks ettirish; sotib olish va sotish;

musobaqalar o'tkazish; auktsionlar; savdolar; ijara; lizing; garov; bob; meros olish; xayriya;

sug'urta; soliqlar, yig'imlar, yig'imlarni hisoblash;

xususiylashtirish; musodara qilish; milliylashtirish; tugatish; mulkiy nizolarni hal qilish;

mulk huquqini o'tkazish; mulkning ustav kapitaliga qo'shgan hissasi; mulkiy huquqlar ulushini aniqlash; ishonchli boshqaruvga o'tkazish;

investitsiya dizayni; tijorat imtiyozi; etkazilgan zararni qoplash; saqlash;

Baholash - ekspertning baholash ob'ektining qiymati va uni aniqlash jarayoni to'g'risidagi uslubiy jihatdan asoslangan fikri.

Turli mulk ob'ektlarini baholash jarayonining nazariy asosini ko'p yillik tajriba natijasida shakllantirilgan baholash tamoyillari yig'indisi tashkil etadi. Jahon amaliyotida bozor ishtirokchilari guruhlarga birlashtirilgan yagona baholash qoidalari yoki tamoyillarini ishlab chiqdilar.

Jahon amaliyotida baholash tamoyillarining to'rtta guruhini ajratish odatiy holdir:

• 1. Potentsial foydalanuvchi (egasi) qarashlariga asoslangan tamoyillar.
• 1.1. Foydalilik printsipi.

Foydalilik - bu mulkning ma'lum bir joyda va ma'lum bir vaqt oralig'ida foydalanuvchi ehtiyojlarini qondirish qobiliyati.

U ko'chmas mulkdan foydalanishdan olinadigan daromad yoki boshqa imtiyozlarning miqdori, muddati va xususiyati bilan belgilanadi.

1.2. almashtirish printsipi.

O'rnini bosish printsipi shuni ko'rsatadiki, mulkning maksimal qiymati eng past narx yoki boshqa ekvivalent foydali mulkni sotib olish mumkin bo'lgan qiymat bilan belgilanadi.

1.3. Kutish printsipi.

Bashorat - bu mulkka egalik qilishdan kelajakda olinishi mumkin bo'lgan daromad yoki boshqa imtiyozlarning joriy qiymatini belgilash. Kutishlar ijobiy yoki salbiy bo'lishi mumkin.

• 2. Ko'chmas mulkning faoliyatidan kelib chiqadigan tamoyillar (er, bino va inshootlar bilan bog'liq).
• 2.1. Qoldiq unumdorlik sifatida o'lchanadi sof daromad, yerga tayinlangan, mehnat, kapital va tadbirkorlik xarajatlari to'langandan keyin.
• 2.2. Investitsiyalar printsipi. Hissa - bu iqtisodiy ob'ektning qiymati yoki undan olinadigan sof daromad har qanday qo'shimcha ishlab chiqarish omili (resurs) mavjudligi yoki yo'qligi sababli o'sishi yoki kamayishi miqdori. Har bir komponentning narxi mavjud miqdoriy va sifat xususiyatlarini hisobga olgan holda butun mulkning qiymati uni ishlatishdan qanchalik oshishiga bog'liq. Hissa qiymati xaridor (ya'ni bozor) nuqtai nazaridan elementning foydaliligi bilan belgilanadi.
• 2.3. Muvozanat (mutanosiblik) printsipi shuni ko'rsatadiki, erdan foydalanishning har qanday turi turli ishlab chiqarish omillarining (ob'ekt komponentining) optimal yig'indilariga mos keladi, ularning optimal kombinatsiyasi erning maksimal qiymatiga erishadi.
• 2.4. Iqtisodiy bo'linish va huquqlarning bog'liqligi printsipi. Iqtisodiy bo'linish ko'chmas mulk huquqlari ikki yoki undan ortiq mulkiy manfaatlarga bo'linishi mumkin bo'lgan hollarda yuzaga keladi, bu esa mulkning umumiy qiymatining oshishiga olib keladi.
• 3. Bozor muhitining ta'siridan kelib chiqadigan tamoyillar.
• 3.1. Bog'liqlik printsipi shuni ko'rsatadiki, ma'lum bir mulkning qiymati uning hududidagi boshqa mulklar qiymatining tabiati va hajmiga bo'ysunadi va o'zi ham ta'sir qiladi.
• 3.2. Muvofiqlik (atrof-muhitga) tamoyili shundan iboratki, mulkning maksimal qiymati me'moriy bir xillik va mos keladigan erdan foydalanishning oqilona darajasi mavjud bo'lganda yuzaga keladi.
• 3.3. Talab va taklif printsipi ko'chmas mulk narxining talab va taklifning o'zaro ta'siri natijasida shakllanishini anglatadi. Taklif deganda mavjud narxlar darajasida sotilishi mumkin bo'lgan mulklar soni tushuniladi. Talab - bozorda taqdim etilgan ko'chmas mulk ob'ektlariga to'lovchi ehtiyoj.
• 3.4. Raqobat printsipi: bozordagi foyda ishlab chiqarish omillarini to'lash uchun zarur bo'lgan darajadan oshib ketganda; bu bozor raqobat kuchayadi, bu esa, o'z navbatida, sof daromadning o'rtacha darajasining pasayishiga olib keladi.
• 3.5. Tashqi muhitni o'zgartirish printsipi ko'chmas mulkni baholashda ular qo'llaniladigan iqtisodiy, ijtimoiy va huquqiy sharoitdagi mumkin bo'lgan o'zgarishlarni, shuningdek, tashqi muhit va hududning rivojlanish istiqbollarini hisobga olishni o'z ichiga oladi.
• 4. Eng yaxshi va eng samarali foydalanish tamoyili.

Bu shunday foydalanish tushuniladiki:

• a) qonuniy ravishda ruxsat etilgan, ya'ni. huquqiy me'yorlarga, shu jumladan rayonlashtirish va atrof-muhitni muhofaza qilish qoidalariga, shaharsozlik cheklovlariga, tarixiy arxitektura yodgorliklarini muhofaza qilish, atrof-muhitni obodonlashtirishga qo'yiladigan talablarga va boshqalarga rioya qiladi;
• b) jismoniy jihatdan mumkin, ya'ni. er uchastkasining o'lchami va shakli, uning transport uchun qulayligi, mavjud binolar tanlangan foydalanish holatini amalga oshirishga imkon beradi;
• v) qo'yilgan kapitalning rentabelligi nuqtai nazaridan moliyaviy jihatdan oqlangan, ya'ni. foydalanish kapital xarajatlar, operatsion xarajatlar va moliyaviy majburiyatlardan ortiq daromad keltiradi;
• d) ko'chmas mulkning eng yuqori qiymatini yoki rentabelligini ta'minlaydi.

Asosiy federal qonunlar ko'chmas mulkni baholash jarayonini tartibga soluvchi- 135-son “Baholash faoliyati to‘g‘risida”gi va Yer kodeksi. 135-sonli Federal qonuni ko'chmas mulkni baholash ta'rifini ochib beradi, bu ob'ektning qiymatini belgilashga qaratilgan davlat harakatlarining majmui sifatida tushuniladi.

ESLATMA: 135-sonli Federal qonuni baholashning kadastr turini ochib beradi, lekin umuman protsedura emas.

Uchun bozor iqtisodiyoti kontseptsiyaning ta'rifi quyidagicha: ko'chmas mulkni baholash - bu raqobatbardosh bozorda sotilishi mumkin bo'lgan ob'ektning qiymatini belgilash. Kontseptsiyani eng to'liq ko'chmas ob'ektning qiymatini belgilash sifatida aniqlash mumkin.

Ko'chmas mulkni baholash quyidagi printsiplarga asoslanadi:

Prinsiplarga qo'shimcha ravishda, har bir ko'chmas mulkni baholash muayyan maqsadlarni ko'zlaydi, ularga erishish protsedura vazifasidir.

Ko'chmas mulkni baholashning maqsadlari

Ko'chmas mulkni baholashning maqsadi va tamoyillari tushunchalari buyurtmachi protsedurani amalga oshirishdan oldin bo'lishi kerak. Maqsad - ko'chmas mulkni vakolatli baholash bo'lib xizmat qiluvchi ko'rsatma.

Har bir holatda mulkni baholash maqsadi ikki sinfga bo'linishi mumkin bo'lgan xatti-harakatlarning asoslariga bog'liq: bitimlar va shartnomadan mustaqil ravishda rivojlangan munosabatlar.

Ko'chmas mulkni baholashdan maqsad nima? Maqsadlarning to'liq ro'yxati yo'q. Har bir ishning o'ziga xos asosi bor, bu baholash tartibini talab qiladi.

Shartnomani baholash

Maqsadlar shartnomalar turiga bog'liq:

Boshqa sabablarga ko'ra protsedurani amalga oshirish

Shartnomalarga qo'shimcha ravishda, protsedura quyidagi jihatlarda talab qilinadi:

Bozor segmentatsiyasi

Ko'chmas mulk uning qiymati kabi xilma-xildir. Baholash jarayonini osonlashtirish uchun bozorni segmentlarga bo'lish mavjud:

MUHIM: bozorni segmentlarga bo'lish majburiy emas. Segmentatsiya faqat ob'ektlarni tasniflaydi va baholash jarayonini osonlashtiradi.

Uy-joy mulkdorlari qiyosiy tahlil yordamida ko'chmas mulkni baholaydilar. Usul to'g'ri, ammo to'liq emas. Ko'chmas mulkning bozor narxini aniqlash uchun siz vakolatli shaxslarga murojaat qilishingiz kerak.

Ipoteka berish uchun bank tashkilotlari o'z baholovchilarining yordamiga murojaat qiling, bu ularning foydasiga amalga oshiriladi.

Bundan tashqari, o'rtasidagi shartnomalar shaxslar(masalan, sotib olish va sotishda) siz ham mustaqil baholashga murojaat qilishingiz kerak. Agar kontragent baholovchi bilan tanish bo'lsa, bu boshqa tomonga yomon ta'sir qiladi. Asosiy maslahat - maqsadni to'g'ri aniqlash va professional va ishonchli odam bilan bog'lanishdir.

Ko'chmas mulkni baholash - bu ko'plab harakatlarni o'z ichiga olgan protsedura bo'lib, ularning har biri o'ziga xos tarzda muhimdir. Biz kvartirani baholash nima uchun kerakligini, shuningdek, ko'chmas mulkni baholashning maqsadlari nima ekanligini aniqladik. Maqsadni aniqlash - baholash yo'nalishini belgilash, unga ob'ektiv qiymatni aniqlash imkoniyatini berish.

Foydali video

Quyidagi videoda ko'chmas mulkni baholash nimaga mo'ljallanganligi haqida ko'proq bilib olishingiz mumkin: