Investitsion shartnoma nomlanmagan shartnoma bo'lib, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida nazarda tutilgan shartnomalar tizimiga kiritilmagan. Shu munosabat bilan, kontragentlar o'rtasida nizolar yuzaga kelgan taqdirda, ularning munosabatlari Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik kodeksining 2-kichik bo'limi bilan tartibga solinadi ( Umumiy holat shartnomalar bo'yicha), ch. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 22-moddasi. Zarur hollarda taraflarning huquq va majburiyatlari fuqarolik huquqining umumiy tamoyillari va ma’nosi hamda vijdonlilik, oqilonalik va adolat talablari, ya’ni huquq analogiyasi asosida belgilanadi. San'atning qoidalarini ham hisobga olgan holda. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 432-moddasi, investitsiya shartnomasining to'g'ridan-to'g'ri qonun bilan nazarda tutilgan yagona muhim sharti uning predmeti bo'ladi. Darhaqiqat, tomonlarning faoliyatini tartibga solishning asosiy manbai investitsiya shartnomasidir. Shuning uchun ham investor shartnomani tayyorlash va tuzishda katta tavakkalchilik va “mas’uliyat”ni o‘z zimmasiga oladi. Belgilangan maqsadga muvaffaqiyatli erishish shartnomaning barcha muhim shartlarini birlashtirishga, mijozning haqiqiy va qonuniy harakatlarining eng to'liq aks ettirilishiga bog'liq bo'ladi.

Investitsiya shartnomasini hisobga olgan holda, biz quyidagi shartlarni muhim deb hisoblashni taklif qilamiz: mavzu, narx, muddat.

Investor uchun shartnoma predmeti bo'yicha shart muhim ahamiyatga ega, chunki har qanday ko'chmas mulk ob'ekti noyobdir. Ob'ekt bo'lsa ham Ko'chmas mulk ustiga qurilgan standart loyiha uning qurilish joyi alohida ahamiyatga ega bo'lishi mumkin.

Investitsiya predmeti qurilishda qurilayotgan ko'chmas mulk ob'ektining Investorga berilishi kerak bo'lgan qismi (ulushi) (kvartira, xona, bino) tan olinishi kerak. Shartnoma predmeti individual yoki umumiy xususiyatlar bo'yicha (investorga beriladigan ob'ektdagi umumiy yoki foydalanishga yaroqli maydonning aniq hajmini ko'rsatish yo'li bilan yoki qurilishni moliyalashtirishning umumiy hajmidagi investor ishtirokining ulushi orqali) belgilanishi mumkin. - LC RF ning 24-moddasi).

Shartnoma predmeti bo'yicha shartlarni kelishish uchun (u qanday belgilanishidan qat'i nazar) tomonlar umuman qurilayotgan mulkning xususiyatlarini ko'rsatishlari kerak: qurilish amalga oshirilayotgan er uchastkasining manzili, qurilayotgan uyning er uchastkasida joylashgan joyi (alohida rejada ko'rsatilgan); maxsus maqsad(turar-joy yoki noturar joy binosi); umumiy maydoni ob'ekt (shu jumladan foydali maydon); qavatlar soni, balkonlar, garajlar, liftlar, podvallar, chodirlar, mansardlar va boshqalar mavjudligi. Trapeznikov V.A. Huquqiy tartibga solish investitsiya faoliyati V uy-joy qurilishi// Huquq va iqtisodiyot. - 2005 yil - 9-son. - S. 37

Odatda qurilishda investitsiya shartnomasining predmeti alohida kvartiradir. Kvartira investitsiya shartnomasining predmetini individual ravishda aniqlash uchun siz quyidagilarni ko'rsatishingiz kerak: kvartiraning dastlabki raqami; u joylashgan qavat va uning o'qlardagi holati; kvartiraning tartibi; kvartiralar soni; kvartiraning umumiy dizayn maydoni, shu jumladan foydali maydon, balkonlar, chodirlar, omborxonalar va boshqalar mavjudligi va maydoni; kvartiraga bo'ysunadigan boshqa binolarning maydoni (garajlar, podvallar, chodirlar va boshqalar); bo'ladigan binolar va jihozlar umumiy mulk uyning barcha aholisi.

Qurilish vaqti investitsiya shartnomasining eng muhim shartlaridan biri hisoblanadi. Har qanday ob'ektni qurish o'ziga xos xususiyatlarga ega bo'lganligi sababli, har bir holatda qurilish muddati belgilanishi kerak. Muayyan loyihani boshqa loyihalar bilan bog'lash orqali ularni o'rnatish mumkin emas. Qurilish shartnomasida bo'lgani kabi, ishlarni qurishning dastlabki va yakuniy sanalari investitsiya shartnomasining muhim shartlari sifatida tan olinishi kerak Pinyaskina O.V. Investitsion faoliyatning huquqiy tabiati to'g'risida // bank qonuni. - 2010 yil - 2-son. - S. 12 ..

Ushbu shartlar aniq kalendar sanalarini ko'rsatish orqali aniqlanadi va Ishlab chiquvchi tomonidan investitsiya shartnomasi mavzusiga kiritilishi kerak.

Ammo, avval aytib o'tilganidek, qurilish faoliyati alohida murakkablik va o'ziga xoslik bilan tavsiflanadi. Qurilish jarayonida majburiyatni "oqilona" muddatda bajarishga imkon bermaydigan ham ob'ektiv, ham sub'ektiv holatlar bo'lishi mumkin, shuning uchun mezondan "oqilonalik" sifatida foydalanish muammoli ko'rinadi. Garchi "oqilona vaqt" bo'lsa-da, bu orqaga qaytish varianti bo'lsa-da, u oxir-oqibat sudda aniqlanadi, chunki da'vo (sudgacha bo'lgan) jarayonda ijro muddatini belgilash istiqbollari muammoli ko'rinadi. Shu bilan birga, tomonlar o'zlarining tushunishlariga ko'ra va shaxsiy manfaatlaridan kelib chiqqan holda "oqillik" talqiniga turli yo'llar bilan yondashishlari mumkinligini unutmaslik kerak.

Narxi ham investitsiya shartnomasining muhim shartidir. Shu bilan birga, yuridik adabiyotda bunday shartnomaning "narxi" ning mohiyati noaniq tushuniladi. Shunday qilib, V.P. Sokolov bu bilan faqat shartnomani bajaruvchi tomonga o'tkaziladigan haq miqdorini tushunadi Sokolov V.P. Ishtirok etish uchun shartnoma umumiy qurilish. - M.: Os, 2010. - S. 140 .. E.S. Kvardonovaning fikricha, bu "... investor o'z zimmasiga olgan sarmoya miqdori" Kvardonova E.S. Fuqarolar tomonidan uy-joy qurilishini ulush asosida moliyalashtirishning huquqiy jihatlari. - M., 2003. - S. 81 .. San'atning ma'nosidan kelib chiqqan holda. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 423-moddasiga binoan, kompensatsiya partiya o'z majburiyatlarini bajarish uchun to'lov yoki boshqa to'lovni olishi kerakligi bilan ifodalanadi. Boshqa tomondan, investor investitsiya mablag'larini mijozning harakatlari uchun to'lov sifatida emas, balki kelajakdagi mulk evaziga va loyihani amalga oshirish uchun zarur bo'lgan miqdor yoki hajmda o'tkazadi. Investitsiya shartnomasining narxi investor taqdim etish majburiyatini olgan barcha narsadir. Art. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 424-moddasida shartnomaning bajarilishi tomonlarning kelishuvi bilan belgilangan narx bo'yicha to'lanishi belgilab qo'yilgan, ammo bu kontragentning harakatlari uchun to'lov ekanligini anglatmaydi.

Yuqoridagilarni inobatga olgan holda quyidagi tuzilmani taklif qilamiz: qurilishga investitsiya shartnomasi bo'yicha bir tomon (investor) investitsiyalarni o'tkazish majburiyatini oladi, ikkinchi tomon (buyurtmachi) tegishli haq evaziga ularni investitsiya qilish majburiyatini oladi. investitsiya loyihasi ko'chmas mulk ob'ektini qurish va keyinchalik uni shartnomada belgilangan muddatda investorning mulkiga o'tkazish maqsadida.

Avvalo, ushbu shartnoma ikki tomonlama, o'zaro majburiydir. Bunday shartnomadan kelib chiqadigan investitsiya majburiyatiga muvofiq, investorga buyurtmachidan muayyan harakatlarni bajarishni talab qilish huquqi beriladi, shu bilan birga investorning o'zi ham ko'rsatilgan harakatlarni bajarishi shart. Bunday kelishuvning o'zaro munosabati investitsiyalarni taqdim etish kelajakda qurilgan mulkni topshirish evaziga amalga oshirilishida ifodalanadi. Buyurtmachi tomonidan tayyor ob'ektni yaratish va topshirish faqat investor o'tkazadigan mablag'larga asoslanganligi sababli, ikkinchisi tegishli miqdorda investitsiyalarni taqdim etishga majburdir. Bundan kelib chiqqan holda, mijoz, agar investor tegishli majburiyatni bajarmasa yoki bunday ijro tomonlar belgilagan muddatda amalga oshirilmasligini aniq ko'rsatuvchi holatlar mavjud bo'lsa, o'z majburiyatini bajarishni to'xtatib turishga haqli. yoki ushbu majburiyatni bajarishni rad etish va etkazilgan zararni qoplashni talab qilish. Ya'ni, bir majburiyatning ikkinchisiga nisbatan o'zaro shartliligi mavjud. Shunday qilib, investitsiya shartnomasi bo'yicha majburiyat qarama-qarshi ekanligini ta'kidlash mumkin.

Yuridik adabiyotlarda tomonlarning huquq va majburiyatlarini taqsimlash kabi mezonni hisobga olgan holda ham ikki tomonlama, ham bir tomonlama bitimlar qayd etilgan. Bitimlarga kelsak, bunday bo'linish bir tomonlama va ikki tomonlama bo'lishi mumkin. Shartnomalarni shu tarzda tasniflash hali ham to'liq to'g'ri emas. "Shartnoma, albatta, ikki tomondir, lekin bu tomonlar har doim ham bir-biriga nisbatan bir xil munosabatda bo'lmaydi." Shirin kartoshka. Bunday shartnomalarni bir tomonlama majburiy yoki bir tomonlama ruxsat beruvchi deb atashni taklif qilgan Shoper, lekin bir tomonlama yoki ikki tomonlama majburiy emas Magaziner Ya.M. Huquqning umumiy nazariyasiga oid tanlangan asarlar. - M.: Yuridik markaz, 2006. - B.271 ..

Ko'rib chiqishning mavjudligi kabi malakaviy asosni hisobga olgan holda, investitsiya shartnomasi kompensatsiya toifasiga kiradi. Garchi ba'zi mualliflar bunday kelishuvni tekin deb hisoblashsa ham. Shu bilan birga, qasos investorning mijozni (mijoz) qilgan harakatlari uchun mukofotlashi shartligidan iborat.

Shartnomaning paydo bo'lish vaqtiga ko'ra, ikkinchisi real (lotincha res - narsa) va konsensual (lotincha konsensus - kelishuv) bo'linadi. Investor va mijoz uchun o'zaro huquq va majburiyatlarning paydo bo'lishi uchun tomonlarning bunday bitim shartlari bo'yicha kelishuvga erishishlari etarli bo'lganligi sababli, bunga muvofiq investitsiya shartnomasi konsensual deb tan olinadi.

Har bir bitimning o‘ziga xos huquqiy asoslari, ya’ni investitsiya faoliyati sub’ektlari erishmoqchi bo‘lgan huquqiy maqsadga ega ekanligini hisobga olib, investitsiya shartnomasi sababiy kelishuv deb e’tirof etiladi. Agar asos bitim tarkibining muhim elementi bo'lsa va unda uning sifatlarini aks ettirsa, bizda sabab yoki moddiy (individuallashtirilgan) bitim mavjud. Shartnomani sababiy shartnomalarga o'tkazish muhim sababga ega, chunki investitsiya shartnomasining haqiqiyligi uning maqsadiga bog'liq bo'lib, u qonuniy va erishish mumkin bo'lishi kerak. Bizning holatda, shartnomaning maqsadi biznes ob'ektlariga sarmoya kiritish natijasida daromad olish yoki erishishdir. ijobiy ta'sir, masalan, shaxsiy ehtiyojni qondirish uchun bo'lsa ham, mulkni olish shaklida, iste'molchi ehtiyojlari bu amaldagi qonunchilikka muvofiq noqonuniy emas. Bunday sababiy shartnoma investorning mulkka egalik huquqi nimaga asoslanganligini ham ko'rsatadi.

Shartnomani tuzishda, qarshi majburiyatning predmeti va hajmi oldindan ma'lum bo'lganiga qarab, shartnoma kommutativ yoki aleator bo'lishi mumkin. Buyurtmachi taqdim etilgan investitsiyalar miqdori to'g'risida ham ma'lumotga ega bo'lganligi va investor o'tkazilgan ko'chmas mulk hajmini o'z zimmasiga olganligi sababli, investitsiya shartnomasini kommutativ deb hisoblash mumkin.

Investitsiya shartnomasini har tomonlama huquqiy kvalifikatsiya qilish uchun ixtiyoriy xususiyatlarni hisobga olish kerak. Shunday qilib, tasniflash uchun asos sifatida O.A tomonidan taklif qilingan fuqarolik-huquqiy munosabatlarning mazmuni kabi mezondan foydalanish. Krasavchikov, shuni ta'kidlash mumkinki, investitsiya shartnomasi tashkiliy va zaruriy xususiyatlarga ega Krasavchikov O.A. Fan toifasi fuqarolik huquqi. 1-jild. - M.: Nizom, 2005. - S. 336. Investorni haqli ravishda qurilish tashabbuskori deb atashadi. Investitsiya loyihasini amalga oshirish uchun investitsiya shartnomasi tuziladi, shunga ko'ra kelajakda turli xil shartnomalar tuzilishi mumkin bo'lgan shartlar yaratiladi, masalan: kredit shartnomasi, er uchastkasini sotish yoki ijaraga berish shartnomasi. loyiha-qidiruv ishlari bo'yicha shartnoma, qurilish shartnomasi, umumiy qurilishda ishtirok etish shartnomasi.

Buyurtmachi shartnoma bo'yicha o'z huquq va majburiyatlarini amalga oshirib, investordan ma'lum vakolatlarni oladi. Xususan, u o'z xohishiga ko'ra qurilish jarayonining qolgan ishtirokchilari bilan shartnoma munosabatlarini shakllantirish, investitsiyalarni rivojlantirish yo'nalishi va tartibini belgilash huquqiga ega, shuning uchun tashkiliy-delegatsiya munosabatlari amalga oshiriladi.

Chunki, investorning nazorat qilish qobiliyatini qonunchilik bilan mustahkamlash tufayli maqsadli foydalanish mijoz tomonidan investitsiya resurslari, agar bunday shartnoma uchun nazorat xususiyatlarini tan olish mumkin bo'lsa.

Investitsiya shartnomasi bo'yicha munosabatlarning axborot sifati investorning buyurtmachidan qurilishning borishi, bajarilgan ishlar, qurilish jarayonining alohida bosqichlarini tugatish muddatlari va umuman loyihani amalga oshirish to'g'risida ma'lumot olish huquqi bilan ifodalanadi. .

Ushbu mulkka egalik qilish tufayli investitsiya shartnomasiga egalik qilishni tashkiliy mulk sifatida tan olish mumkin. Har qanday shartnoma allaqachon ma'lum bir tashkilotni nazarda tutadi, lekin u ko'proq "ichki" xususiyatga ega bo'lib, shartnoma taraflari o'rtasida aniq mavjud bo'lib, tashqariga yo'naltirilmaydi. Investitsion bitimning mavjudligi shuni anglatadiki, in albatta, kamida bitta shartnoma tuzish, masalan, qurilish shartnomasi, ya'ni kelajakdagi munosabatlarning "tashqi" tashkiloti allaqachon mavjud.

Investitsion shartnomalar, hatto foizlarni kapitallashtirishni hisobga olgan holda, depozitlarga qaraganda ko'proq foyda keltiradi.

Ammo bunday shartnomalar ma'lum xavflarni o'z ichiga oladi, chunki depozitdan farqli o'laroq, investorning mablag'lari majburiy davlat sug'urtasiga tortilmaydi.

Bundan tashqari, investitsiya daromadlari majburiy soliqqa tortiladi.

Yosh kompaniyalar, startaplar va boshqa biznes loyihalar uchun investitsiya mablag‘lari zarur. Bu muhim vosita kichik va o'rta biznesni rivojlantirish imkonini beradi. Bunga qurilish biznesiga investitsiyalar ham kiradi.

Investitsiya shartnomasining asosiy shartlari

Investitsiya shartnomasidagi mablag'larning minimal chegarasi 1 500 000 rublni tashkil etganligi sababli, bu eng kam ish haqidan bir necha baravar yuqori bo'lganligi sababli, ushbu bitim tomonlarning maqomidan qat'i nazar - yuridik yoki tabiiy ravishda yozma ravishda amalga oshirilishi kerak.

Shartnomaning asosiy shartlariga quyidagilar kiradi:

• Bitim muddati;
• Shartnoma mavzusi;
• Shartnoma narxi.

Muhim shartlarni o'z ichiga olmagan bitim tuzilgan deb tan olinmaydi. Agar investitsiyalar qurilishga kiritilgan bo'lsa, bitimning predmeti turar-joy yoki bo'lishi mumkin noturarjoy binolari investorning mulki bo'lgan.

Bu uni Rosreestrda ro'yxatdan o'tkazish zaruratini keltirib chiqaradi. Keyin shartlarda davlat boji qanday to'lanishini ko'rsatish maqsadga muvofiqdir.

Investitsiya shartnomasi bo'yicha mulkni ro'yxatdan o'tkazish uchun hujjatlar

Ishlab chiquvchi ham, investor ham Rosreestrga hujjatlarni topshirishi mumkin.

Bu erda kerakli hujjatlarning asosiy ro'yxati:

• Tutish uchun ruxsat qurilish ishlari;
• O'ngdagi Rosreestrdan ko'chirma Dala hovli(IZHS);
• Ob'ektni foydalanishga qabul qilish to'g'risidagi qabul komissiyasi tomonidan imzolangan dalolatnoma;
• Doimiy manzilni belgilash to'g'risidagi hujjat (ma'muriyatning shaharsozlik yoki arxitektura bo'limidan olingan);
• Investitsion bitim ishtirokchilari o'rtasida ko'chmas mulkni taqsimlash to'g'risidagi shartnoma.

Buyurtmachining ta'sis hujjatlari

Mulkni ro'yxatdan o'tkazish uchun investor uchun zarur bo'lgan hujjatlar:

• Rosreestrda ro'yxatdan o'tish uchun ariza;
• Yig'im to'langanligini tasdiqlovchi hujjat (fotokopiya);
• Pasport yoki ishonchnoma;
• Mablag'larni investitsiyalash to'g'risidagi shartnoma;
• Qavat rejasi tushuntirish bilan.

Hujjatda ko'rsatilgan har qanday tomon hujjatlarni topshirishi mumkin.

Investitsiya shartnomasi bo'yicha soliqqa tortish

Soliq to'lash majburiyati mijoz va investor shartnoma tuzgan paytdan kelib chiqmaydi. Bu bitim taraflaridan daromadlar paydo bo'lgandan keyin sodir bo'ladi. Qonunga ko'ra, olingan foyda uchun QQS to'lash majburiyati mavjud.

Investorning investitsiya shartnomasi bo'yicha majburiyatlari

Biznes-loyihaga mablag' kirituvchi tomonning majburiyatlari quyidagilardan iborat:

• Ob'ektni moliyalashtirishni ta'minlang to `liq va shartnomada belgilangan muddatda;
• Buyurtmachi (ishlab chiquvchi) tomonidan taklif qilingan loyiha rejasini tasdiqlash;
• Buyurtmachi (ishlab chiquvchi) tomonidan to'ldirilgan ob'ektlar uchun tanlov komissiyasini shakllantirish.

U emas to'liq ro'yxat. Ammo bu majburiyatlar investitsiyalar bilan bog'liq bitimlar uchun asosiy hisoblanadi.

Investitsion shartnoma namunasi

Tomonlar investor va mijoz (ishlab chiquvchi) hisoblanadi. Shartnoma matni tomonlarning ehtiyojlarini hisobga olgan holda qayta ko'rib chiqilishi kerak. Buning uchun siz advokat xizmatlaridan foydalanishingiz mumkin.

Investitsiya shartnomasi bo'yicha talab qilish huquqini boshqa shaxsga o'tkazish

Investitsiya shartnomasi bo'yicha talabni boshqa shaxsga o'tkazish taqiqlanishi yoki ruxsat etilishi mumkin. Agar tomonlar o'rtasidagi kelishuv matnida taqiq bo'lmasa, da'vo qilish huquqini berish Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga muvofiq amalga oshirilishi mumkin.

Agar taraflar bunday bitimdan manfaatdor bo'lsa, topshiruvchi o'z huquqlarini, shu jumladan mulkni talab qilish huquqini merosxo'rga o'tkazadi.

Biznes investitsiya shartnomasi

Qurilishdan tashqari, boshqa ko'plab qiziqarli biznes loyihalari mavjud. Bularga savdo, kreditlash, xizmat ko'rsatish va boshqalar kiradi.

Har bir holatda, biznes investitsiya shartnomasida investor va mablag'larni oluvchi shartnoma tuzgan shartlarni aks ettirishi kerak. Bunday kelishuvlardan olinadigan foyda ko'pincha investitsiyalarning foizi sifatida ifodalanadi. Ushbu turdagi investitsiyalar bilan bog'liq risklar eng yuqori hisoblanadi.

Qurilish investitsiya shartnomasi

Bunday shartnomalarga ko'ra, investitsiyalar buyurtmachi (ishlab chiquvchi) tomonidan olinadi, u o'z navbatida qurilish ob'ektidagi ulushini ajratadi. Birgalikda egalik qilish ko'chmas mulkni sotib olishning mashhur turidir.

Bunday shartnomalar bo'yicha risklar kredit loyihalariga qaraganda kamroq, ammo barcha aktsiyadorlar daromad olmaydilar.

Qurilish investitsiya shartnomasining mohiyati nimada?

Investitsiya shartnomasi shaxs tomonidan qurilish, ta'mirlash yoki rekonstruksiya qilish uchun mablag'larni investitsiyalashni nazarda tutadi kapital ob'ekti(turar-joy binosi, korxona va boshqalar). Buning evaziga, bu shaxs qurilish ishlari tugagandan so'ng, ob'ektning ma'lum bir qismiga egalik huquqini oladi yoki boshqa shaklda foyda oladi (masalan, huquq bepul foydalanish ob'ekt).

Investitsiya shartnomasi bo'yicha investitsiya qilingan moliyaviy resurslar o'z va qarzga olingan bo'lishi mumkin. Tadbirkorlik sohasiga investitsiyalarning alohida shakli qimmatli qog'ozlarni sotib olish yo'li bilan moliyaviy investitsiya qilishdir.

Fuqarolik kodeksida investitsiya shartnomasi shartnoma majburiyatlarining mustaqil turi sifatida ajratilmagan. Aslida, bunday bitim bir nechta bitimlarning belgilarini o'z ichiga oladi: shartnoma, sotish, qarz. Investitsiya qoidalari Rossiya Federatsiyasining "Investitsiya faoliyati to'g'risida ..." 1999 yil 25 fevraldagi 39-FZ-sonli qonuni va qurilish investitsiya shartnomasi bilan tartibga solinadi. turar-joy binosi 2004 yil 30 dekabrdagi 214-FZ-sonli "Umumiy qurilishda ishtirok etish to'g'risida ..." Federal qonunining normalari qo'llaniladi.

TO xarakterli xususiyatlar investitsiya shartnomalariga quyidagilar kiradi:

• ushbu shartnoma bo'yicha munosabatlar, qoida tariqasida, uzoq muddatli xarakterga ega;
• investitsiya shartnomasini tuzishdan oldin investitsiya loyihasi tayyorlanishi kerak;
• tomonlarning har biri o'zi uchun ma'lum bir foyda olish maqsadini ko'zlaydi;
• investitsiya shartnomasi bo'yicha o'tkazilgan mablag'lar qat'iy belgilangan maqsadlarga sarflanganligi;
• investitsiya jarayoniga investitsiya kiritayotgan shaxs, qoida tariqasida, boshqa tomonning investitsiya loyihasini amalga oshirishdagi iqtisodiy mustaqilligiga ta’sir ko‘rsata olmaydi.

Investitsiya shartnomasining predmeti va tomonlari

Investitsiya shartnomasining predmeti ob'ektni jalb qilish asosida qurish yoki rekonstruksiya qilish jarayonidir moliyaviy resurslar. Mavzu bo'yicha shart investitsiya shartnomasi matnida majburiy belgilab qo'yiladi, birinchi navbatda, qurilayotgan ko'chmas ob'ektning xususiyatlari tavsiflanadi.

Qurilish investitsiya shartnomasining o'ziga xos xususiyati - bunday ob'ektni tavsiflashning murakkabligi, chunki bitim vaqtida u hali mavjud emas. Shuning uchun shartnomada "qurilish manzili", "loyihaviy maydon" va hokazo kabi aniq iboralar qo'llaniladi. Shu bilan birga, shartnoma matni va uning ilovalari ob'ektning (devorning) joylashgan joyi va qurilishi va texnik xususiyatlarini juda aniq belgilashi kerak. material, qavatlar soni va boshqalar.).

Investitsiya shartnomasining tomonlari: investor (investitsiya qiluvchi shaxs) va quruvchi (ob'ektni qurishni o'z zimmasiga olgan shaxs). Ham tashkilotlar, ham jismoniy shaxslar yoki davlat / munitsipal organlar investor sifatida ishtirok etishlari mumkin. Quruvchilar bo'lishi mumkin yuridik shaxs va IP maqomiga ega bo'lgan fuqarolar.

Qurilishga kelsak turar-joy binolari, keyin qonun ishlab chiquvchiga maxsus talablarni qo'yadi, xususan:

• u yuridik shaxs bo'lsa;
• mulk, ijara yoki sublizing huquqida yer uchastkasiga ega bo‘lsa;
• saytida qurilish ruxsatnomasi bor.

Qurilish investitsiya shartnomasining asosiy shartlari

Qonunda qurilish investitsiya shartnomasi matnida aks ettirilishi kerak bo'lgan shartlar ro'yxati keltirilgan. Bunday shartlar muhim deb ataladi, ularsiz shartnoma tuzilgan deb tan olinmaydi. Asosiy shartlarga quyidagilar kiradi:

1. Qurilish tugagandan so'ng va foydalanishga topshirish ruxsatnomasi berilgandan so'ng investorga topshiriladigan ob'ektning tavsifi.
2. Ishlab chiqaruvchining o'z majburiyatlarini bajarishi va ob'ektni investorga topshirish muddati. Buzilgan taqdirda bu davr ishlab chiqaruvchi investorga kechiktirilgan har bir kun uchun investitsiya shartnomasi narxiga ko'paytirilgan qayta moliyalash stavkasining 1/300 miqdorida jarima to'lashi shart. Jismoniy shaxs investor sifatida harakat qilgan taqdirda, jarima miqdori 2 barobarga oshadi.
3. Investitsiya shartnomasining narxi - investor ishlab chiqaruvchiga to'lash majburiyatini olgan pul miqdori, shuningdek uni to'lash muddati. Shartnomada butun miqdorni bir martalik to'lash va davriy to'lovlarni amalga oshirish ko'zda tutilishi mumkin (ikkinchi holda, bunday to'lovlar miqdorini va ularni to'lash davriyligini aniqlash kerak). Agar shartnoma nazarda tutilgan bo'lsa bir martalik to'lov hamma investor pul summasi, keyin kechikish 2 oydan ortiq bo'lsa, ishlab chiquvchi shartnomadan voz kechishi mumkin. Agar investor ishlab chiquvchi foydasiga davriy to'lovlarni amalga oshirishi kerak bo'lsa, u holda ishlab chiquvchi ikki holatda shartnomadan voz kechishi mumkin:
   • investor 1 yil ichida to‘lov muddatini 3 martadan ortiq buzsa;
   • 2 oydan ortiq muddatni bir marta buzish.
4. Qurilgan ob'ekt uchun kafolat muddati. Ushbu muddat 5 yildan kam bo'lishi mumkin emas va ob'ekt investorga topshirilgan kundan boshlab hisoblanadi. Haqida muhandislik uskunalari bino, keyin uning kafolat muddati 3 yildan kam bo'lishi mumkin emas.
5. Ishlab chiqaruvchi tomonidan o'z majburiyatlarini bajarilishini ta'minlash usullari (masalan, ob'ektni foydalanishga topshirish muddatini buzganlik uchun javobgarligini sug'urta qilish).

Shartnomaning shakli va qo'shimcha shartlari

Investitsiya shartnomasi yozma shaklda tuziladi. Ko'p qavatli uy qurish bo'yicha investitsiya shartnomasi ham shuni talab qiladi davlat ro'yxatidan o'tkazish Rosreestrda (214-sonli Federal qonunning 4-moddasi 3-bandi).

Majburiy shartlarga qo'shimcha ravishda, qurilish investitsiya shartnomasida quyidagi fikrlar aks ettirilishi mumkin:

• qurilish maydonchasining sifati va tartibiga qo'yiladigan maxsus talablar;
• tuzilmada nuqsonlar aniqlangan taqdirda investorning huquqlari (agar bu masala shartnomada aks ettirilmagan bo'lsa, investor faqat qonun hujjatlarida nazarda tutilgan talablarni taqdim etishi mumkin);
• nizolarni hal qilish tartibi (masalan, sudga murojaat qilishdan oldin boshqa tarafga da'voni majburiy ravishda oldindan yuborish);
• kelajakda shartnoma narxini o'zgartirish imkoniyati va bunday o'zgartirishga ruxsat berilgan shartlar (masalan, agar rasmiy inflyatsiya darajasi 10% dan oshsa);
• qurilayotgan ob'ektning haqiqiy maydoni shartnomada ko'rsatilgan loyiha maydonidan ko'p yoki kamroq bo'lgan taqdirda hisob-kitoblar tartibi;
• taraflarning qonunga zid bo'lmagan huquq va majburiyatlari;
• shartnoma munosabatlarini tugatish uchun qonun hujjatlarida nazarda tutilmagan qo'shimcha asoslar.

Shuni ta'kidlash kerakki, qonunda belgilangan quyidagi qoidalar investitsiya shartnomasi bilan o'zgartirilishi mumkin emas:

• ob'ekt investorga topshirilgunga qadar tomonlarga bog'liq bo'lmagan holatlar tufayli ob'ektga zarar etkazish xavfi. topshirish dalolatnomasi quruvchi tomonidan to'lanadi;
• investor-fuqaro vafot etgan taqdirda uning huquq va majburiyatlari merosxo‘rlarga o‘tadi;
• Kafolat muddati davomida quruvchi qurilgan inshootning sifati uchun javobgardir.

Investitsiya shartnomasini tuzishda xavflarni qanday kamaytirish mumkin?

Biznes investitsiya shartnomasi eng keng tarqalgan, ammo qonun chiqaruvchi tomonidan unutilgan. Iqtisodiy vaziyat sharoitlari, jumladan, g'arbiy sheriklar tomonidan Rossiya biznesiga investitsiyalar sonining ko'payishini taqozo etayotganiga qaramay, tomonlar kelishuvni tuzishda bir nechta savollarga ega. Bunday shartnomani tuzishda bir nechta narsalarni yodda tutish kerak:

1. Shartnoma predmetida investitsiya miqdori ko'rsatilishi kerak. Bundan tashqari, shartnoma matnini ko'rsatadigan eslatma bilan to'ldirishni tavsiya etamiz maqsadli belgi shartnomalar: "Investitsiya mablag'lari tashkilot / yakka tartibdagi tadbirkor tomonidan biznesni rivojlantirish uchun ishlatilishi kerak."
2. Tomonlar investorga beriladigan foyda miqdorini kelishib olishlari kerak. Shartnoma summaga qo'shimcha ravishda pul o'tkazish shartlarini va tashkilot / yakka tartibdagi tadbirkor o'z faoliyatidan etarli daromad ololmasa, harakat qilish imkoniyatlarini belgilaydi.
3. Investor korxonadan o'z mablag'larining sarflanganligi to'g'risidagi hisobotni talab qilishga haqli. Buni tomonlarning huquq va majburiyatlarida, shuningdek, hisobot taqdim etish muddatlarini belgilab berish yaxshiroqdir.

Shunday qilib, investitsiya shartnomasini tuzish juda murakkab jarayon, chunki uni tuzish tartibi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi bilan alohida tartibga solinmagan va ixtisoslashgan federal qonunlar investorning mablag'lari qaysi ob'ektga investitsiya qilinganligiga qarab turli qoidalarni o'z ichiga oladi. . Shartnoma tuzishda maqolada ko'rsatilgan tavsiyalarga amal qilish tavsiya etiladi.

So'nggi paytlarda tahririyatga investitsiya shartnomalarini tuzish bilan bog'liq savollar tez-tez kelib turadi. Shuning uchun, bugungi kunda biz ko'chmas mulkka (asosan turar-joy) sarmoya kiritish, ushbu turdagi munosabatlarni loyihalashda huquqiy nozikliklar haqida batafsilroq aytib berishga qaror qildik.
Bizning ekspertimiz Elena Nikolaevna Solovieva, Fanlar akademiyasining "Manzil" savdo bo'yicha direktori:

Investitsiyalar yoki aktsiyalarda ishtirok etishmi?

Investitsiya shartnomasi qo'shma faoliyat to'g'risidagi shartnoma shaklidir. Uning ta'rifi maqolada keltirilgan Fuqarolik kodeksi. Ushbu shartnomaning asosiy g'oyasi shundan iboratki, tomonlar, ular asosida erishilgan kelishuvlar, birgalikda ma'lum tijorat faoliyati bilan bog'liq foyda va zararni ham baham ko'ring. Investitsiya shartnomasining standart shakli mavjud, lekin, albatta, u har doim muayyan shartlarni hisobga olgan holda tayyorlanadi.
Investitsiya shartnomasini tuzishda tushunish kerak bo'lgan asosiy narsa - bu qanday xavflar mavjudligi va shuning uchun u yoki bu pulni investitsiya qilish qanchalik asosli.

Ko'chmas mulkka investitsiyalar ikkita qonun bilan tartibga solinadi - 1991 yil 26 iyundagi 1488-1-sonli "RSFSRda investitsiya faoliyati to'g'risida" va federal qonun 1999 yil 25 fevraldagi 39-FZ-sonli "Investitsiya faoliyati to'g'risida" Rossiya Federatsiyasi kapital qo'yilmalar shaklida amalga oshiriladi. Ushbu qonun hujjatlariga muvofiq, investitsiyalar tijorat faoliyatining bir turi sifatida qabul qilinadi. Ular ham jismoniy, ham yuridik shaxslar tomonidan amalga oshirilishi mumkin. Ammo bunday holatda gaplashamiz shaxsiy yashash uchun uy-joy sotib olish uchun ushbu turdagi shartnomani tuzish to'g'risida; oxirgi nashri"Ko'p qavatli uylar va boshqa ko'chmas mulk ob'ektlarini birgalikda qurishda ishtirok etish to'g'risida" Federal qonunining 214-sonli qonuni ishlab chiqaruvchiga juda jiddiy yuklarni yuklaydi - bu holda faqat shartnomalar qat'iy bo'lishi mumkin. aktsiyadorlik ishtiroki. Bunday cheklovlar qonun chiqaruvchilar tomonidan qabul qilindi, chunki aldangan aktsiyadorlar, tugallanmagan va uzoq muddatli qurilish muammosi inqiroz davrida ayniqsa keskinlashdi.
Men ta'kidlayman - agar biz turar-joy ko'chmas mulki haqida gapiradigan bo'lsak - kvartira. Agar bir vaqtning o'zida bir nechta kvartira sotib olinsa va siz ularni egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazganingizdan so'ng sotmoqchi bo'lsangiz, unda boshqa shartnoma shakllarini imzolash mumkin.

Investitsiya shartnomasi tijorat faoliyatiga qaratilgan. Ya'ni, foyda va ba'zi qo'shma mehnatning samarasini taqsimlash kabi yoqimli protseduraga qo'shimcha ravishda, u yo'qotishlarni taqsimlashni va investor qurilishda ishtirok etadigan ulushlarda ko'rilgan xarajatlarni qoplashni o'z ichiga oladi.

Darhaqiqat, turar-joy binosini qurish jarayonida investitsiya shartnomasini tuzish, agar qurilish pul etishmasligi tufayli to'xtatilgan bo'lsa, unda barcha investorlar loyihani yakunlash uchun qo'shimcha mablag'larni kiritishlari kerak bo'ladi. Bu erda xavfni bo'lishish keladi.

Va aktsiyadorlik ishtirokida aktsiyadorlarning investitsiyalari himoyalangan - ishlab chiquvchi barcha moddiy va tijorat javobgarligini o'z zimmasiga oladi. U barcha xavflarni hisoblashi, ularni ma'lum bir tarzda sug'urta qilishi kerak. Ya'ni, agar aktsiyadorlik shartnomasi bo'yicha summa to'liq to'langan bo'lsa, unda aktsiyador har qanday qiyin iqtisodiy vaziyatlarga qaramay, o'ziga tegishli bo'lgan narsani, ya'ni tayyor kvartirani talab qilishga haqli.

Shu sababli, o'z yashash joyi uchun uy-joy sotib olgan fuqarolar qo'shimcha ravishda aktsiyadorlik shartnomalari bilan himoyalangan. Va boshqa shartnomalar bo'yicha qurilayotgan bunday uy-joylarni sotish oddiygina taqiqlanadi. Agar uy-joy qurilishi vaqtida uy-joy mulkdorlari bilan shartnomalarning boshqa shakllarini tuzuvchi tuzsa, unga jiddiy jarima solinadi - har bir holat uchun bir million rublgacha. Bundan tashqari, agar 214 FZ to'liq kuzatilgan bo'lsa, jiddiy soliq imtiyozlari mavjud - ishlab chiquvchi QQS to'lashdan butunlay ozod qilinadi.

Aytishim kerakki, shahrimizda bir necha yillardan buyon, asosan, aktsiyadorlik shartnomalari tuzilgan. Muammolar ko'pincha bizning mintaqamizga kelgan boshqa shaharlar va Moskvadan ishlab chiquvchilar haqida gap ketganda boshlanadi. Bu Moskva ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlari bilan bog'liq. Uylarni yetkazib berish, mulkchilik guvohnomasini olishda jiddiy muammolar mavjud. Odamlar yillar davomida qo‘lida guvohnomasiz uylarda yashab kelmoqda. Shu sababli, ishlab chiquvchilar turli xil shartnomalar - dastlabki, investitsion, veksellar va boshqalar bo'yicha ishlaydi, bu sxemalarni boshqa bozorlarga olib chiqadi.

Shunday qilib, agar siz Nijniy Novgorod ishlab chiqaruvchisidan emas, balki uy-joy sotib olayotgan bo'lsangiz, sizga shartnomaning qaysi shaklini tuzish taklif qilinganiga e'tibor berishingiz kerak. Va agar siz tavakkal qilmoqchi bo'lmasangiz, faqat ulush shartnomasini imzolang. Biroq, agar investor sifatida harakat qilish, barcha risklarni bo'lishish istagi bo'lsa, iltimos, korxona juda foydali bo'lishi mumkin. Bundan tashqari, investitsiya shartnomasi bo'yicha bir nechta kvartiralarni sotib olayotganda, ishlab chiqaruvchi, ehtimol, ba'zi qiziqarli shartlarni taklif qiladi.

Shuni ham tushunish kerakki, investitsiya shartnomasi bo'yicha siz o'z huquqlaringizni boshqa shaxsga o'tkaza olmaysiz. Qurilish tugashini, egalik guvohnomasini olishni kutishingiz kerak bo'ladi va shundan keyingina standart oldi-sotdi shartnomasi bo'yicha ko'chmas mulkni sotish mumkin bo'ladi.
Ammo ulush shartnomasi buni amalga oshirishga imkon beradi. Unga ko'ra, talab qilish huquqini boshqa shaxsga o'tkazish shartnomasi bo'yicha qurilish jarayonida shaxsning huquqlari boshqa shaxsga berilishi (sotish) mumkin. Va allaqachon yangi aktsiyador o'zi uchun qurilayotgan kvartirani sotib oladi, unga egalik huquqini rasmiylashtiradi.

Qurilishning qaysi bosqichida investitsiya shartnomasi imzolanadi?

Ishlab chiqaruvchilar bir qator harakatlarni (vaqt va pul jihatidan qimmat) bajargandan keyingina, ya'ni: ular er uchastkasi uchun barcha hujjatlarni rasmiylashtirgandan, qurilish ruxsatnomasini olgandan keyingina, aktsiyalarda ishtirok etish shartnomalarini tuzishga haqlidirlar. barcha organlar bilan kelishilgan, nol qurilish tsikli, loyiha deklaratsiyasi e'lon qilingan kundan boshlab ikki hafta o'tdi.
Investitsiya shartnomasi har qanday bosqichda tuziladi. Hatto g'oya, havodagi qal'a bosqichida ham (hech kim buni sizga taqiqlay olmaydi), siz undan foydalangan holda pulingizni loyihaga sarmoya qilishingiz mumkin. Va yo'qotish yoki g'alaba qozonish.

Investitsiya shartnomasini bekor qilish

Ushbu tartib ko'pincha shartnomada belgilanadi. Agar siz barcha mablag'larni investor sifatida qo'shgan bo'lsangiz, unda siz o'z huquqlaringizni xuddi shu shartlar asosida loyihaga kiradigan boshqa shaxsga berish huquqiga egasiz, ya'ni. barcha oqibatlarga olib keladigan investor sifatida.
Ammo agar kerakli miqdorlar faqat qisman to'langan bo'lsa, unda odatda chiqishda jiddiy cheklovlar mavjud. Ya'ni, shartnomada investor o'z majburiyatlarini bajarishi shart.

Investitsiya shartnomasini tugatish vaqti

Bu har doim shartnomaning o'zida ko'rsatilgan. Ammo agar kapital qo'yilmalar, qurilish shaklidagi investitsiyalar haqida gapiradigan bo'lsak, bu mulkchilik guvohnomasini olish bosqichidir. Shundan so'ng, investor barcha huquqlar - egalik qilish, tasarruf etish, foydalanish huquqiga ega bo'lgan mulkdorga aylanadi.
Bungacha huquqlar bo'yicha cheklovlar mavjud, ayniqsa turar-joy ko'chmas mulki haqida gap ketganda - uni sotish, unga bo'lgan huquqlarni investitsiya shartnomasi bo'yicha berish mumkin emas.
Ilgari pudratchilarga investitsiya shartnomalarini tuzish orqali haq to‘lashning keng tarqalgan sxemasi mavjud edi. Endi bu mumkin emas. Pudratchi bunday shartnomani o'zi uchun uy-joy sotib olgan jismoniy shaxsga topshirishga haqli emas, bu topshiriq haqiqiy emas.

Qanday qilib xato qilmaslik kerak

Agar uy-joy yashash uchun sotib olinsa va aktsiyalarda ishtirok etish shartnomasi emas, balki boshqa munosabatlar shakli taklif etilsa, ushbu shartnomaning barcha risklarini baholaydigan advokatdan tushuntirish so'rashingiz kerak.
Ammo shuni tushunish kerakki, agar fuqaroning o'zi o'z huquqlari buzilganligini da'vo qilmasa, hech kim investitsiya shartnomasini noqonuniy deb tan olishga haqli emas. Ya'ni, agar uy belgilangan muddatlarda qurilayotgan bo'lsa, hech qanday muammo bo'lmasa, investor hamma narsadan mamnun bo'lsa, oxir-oqibat u o'z huquqlarini xotirjam ro'yxatdan o'tkazishi mumkin bo'ladi. Hech bir inspektor uni bu imkoniyatdan mahrum qila olmaydi.

Biz-chi?

Nijniy Novgorodga kelsak, bu erda investitsiya shartnomalarini tuzish amaliyoti keng tarqalmagan. Nijniy Novgorod aholisi, agar biz qurilayotgan uy-joy haqida gapiradigan bo'lsak, aksariyat hollarda faqat aktsiyalarda ishtirok etish shartnomalari tuzilishi kerakligini tushunishadi. Ko‘rinib turibdiki, ommaviy axborot vositalari va mutaxassislarning tushuntirish ishlari o‘z vazifasini bajargan.