Ipoteka - investitsiya tahlili

Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish mulk qiymatini o'z kapitali va qarz kapitali xarajatlari yig'indisi sifatida aniqlashdan iborat. Bunday holda, investorning fikri hisobga olinadi, u ko'chmas mulk narxini emas, balki kapital qiymatini to'laydi. Kredit operatsiyani bajarish uchun zarur bo'lgan investitsiya qilingan mablag'larni ko'paytirish vositasi sifatida qaraladi. O'z kapitalining qiymati investorning o'z kapitaliga keladigan pul oqimlarini muntazam daromaddan va reversiyadan diskontlash yo'li bilan hisoblab chiqiladi, ssuda kapitalining qiymati qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarini diskontlash yo'li bilan hisoblanadi.

Mulkning joriy qiymati diskont stavkalari va pul oqimlari xususiyatlariga qarab belgilanadi. Ya'ni, joriy qiymat loyihaning davomiyligiga, o'z kapitali va qarz kapitalining nisbatiga bog'liq. iqtisodiy xususiyatlar mulk va tegishli chegirma stavkalari.

Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish usullari

Tahlil ikki usuldan (ikkita texnikadan) foydalanadi: an'anaviy usul va Ellvud texnikasi. An'anaviy usul investitsiya va ipoteka tahlilining mantiqini aniq aks ettiradi. Xuddi shu mantiqni aks ettiruvchi Ellvud usuli rentabellik koeffitsientlari va investitsiya komponentlarining proportsional nisbatlaridan foydalanadi.

An'anaviy usul. Bu usul investor va kreditor o'z investitsiyalaridan daromad olishni va uni qaytarishni kutishlarini hisobga oladi. Ushbu manfaatlar investitsiya loyihasining yakunida investitsiyalarning barcha miqdori va aktivlarni sotish bo'yicha umumiy daromad bilan ta'minlanishi kerak. Kerakli investitsiya miqdori investorning o'z kapitali va joriy qarz qoldig'idan iborat bo'lgan pul oqimining joriy qiymatining yig'indisi sifatida aniqlanadi.

Investorning pul oqimining joriy qiymati davriy pul oqimining joriy qiymatidan iborat naqd pul tushumlari, kredit amortizatsiyasi natijasida kapital aktivlari qiymatining oshishi. Joriy qarz qoldig'ining qiymati foiz stavkasi bo'yicha diskontlangan qolgan muddat uchun kredit xizmatlari to'lovlarining joriy qiymatiga teng.

An'anaviy texnologiyada xarajatlarni hisoblash uch bosqichda amalga oshiriladi.

1-bosqich. Muntazam daromad oqimlarining joriy qiymatini aniqlash:

Daromadlar va xarajatlar to'g'risidagi hisobot prognoz davri uchun tuziladi, qarzga xizmat ko'rsatish summalari esa kreditning xususiyatlari - foiz stavkasi, to'liq amortizatsiya muddati va to'lash muddati, kredit hajmi va davriyligi asosida hisoblanadi. kreditni to'lash uchun to'lovlar;

Pul oqimlari aniqlanadi o'z mablag'lari;

Investitsiya qilingan kapitalning rentabellik darajasi hisoblanadi;

Hisoblangan daromad stavkasi bo'yicha tenglik Soliqlarni to'lashdan oldingi muntazam pul oqimlarining joriy qiymati aniqlanadi.

2-bosqich. Qaytarilishning joriy qiymatini aniqlash, to'lanmagan kredit qoldig'ini olib tashlagan holda:

Reversiyadan olinadigan daromad aniqlanadi;

Ob'ektga egalik qilish muddati oxirida qolgan qarz qaytarib berishdan olingan daromaddan ushlab qolinadi;

1-bosqichda hisoblangan o'z kapitalining rentabellik darajasiga asoslanib, ushbu pul oqimining joriy qiymati aniqlanadi.

3-bosqich. Tahlil qilingan pul oqimlarining joriy qiymatlarini yig'ish orqali mulk qiymatini aniqlash.

Matematik jihatdan aktivning qiymatini aniqlash formula sifatida ifodalanishi mumkin

bu erda NOI - loyihaning n-yilining sof operatsion daromadi;

DS - loyihaning n yilidagi qarzga xizmat ko'rsatish miqdori;

TG - sotish xarajatlaridan tashqari qaytarish summasi;

UM - loyiha muddati oxirida to'lanmagan kredit qoldig'i P;

i - o'z kapitalining rentabelligi;

M - Asl kredit summasi yoki joriy asosiy qarz qoldig'i.

Ushbu formuladan quyidagi hollarda tenglama sifatida foydalanish mumkin:

Agar mulkning qaytarilishi miqdorini oldindan aytish qiyin bo'lsa, lekin uning boshlang'ich qiymatiga nisbatan o'zgarishi tendentsiyalarini aniqlash mumkin bo'lsa, u holda hisob-kitoblarda siz boshlang'ich qiymatning bir qismi sifatida ifodalangan reversiya miqdoridan foydalanishingiz mumkin;

Muammoli bayonotda kredit miqdori aniqlanmasa, faqat kreditning ulushi.

Keling, investitsiya loyihalari samaradorligining asosiy mezonlarini ko'rib chiqaylik.

Sof joriy qiymat - pulning joriy qiymatini hisobga olgan holda loyihadan olinadigan foydaning xarajatlardan oshib ketishini o'lchaydigan mezon

bu erda NPV - investitsiya loyihasining sof joriy qiymati; Birgalikda dastlabki investitsiyalar; C i - t davrining pul oqimi; i, - t davri uchun diskont stavkasi.

Ijobiy NPV qiymati loyihadan keladigan pul oqimlari uni amalga oshirish xarajatlaridan oshib ketishini anglatadi.

Sof joriy qiymat qoidasini qo'llash bosqichlari:

Loyihadan kutilayotgan butun muddat davomida pul oqimlarini, shu jumladan ushbu davr oxirida qayta sotishdan olingan daromadlarni prognoz qilish;

Moliya bozorida kapitalning imkoniyat qiymatini aniqlash;

Kapitalning imkoniyat qiymatiga mos keladigan stavka bo'yicha diskontlash va dastlabki investitsiya summasini ayirish yo'li bilan loyihadan pul oqimlarining joriy qiymatini aniqlash;

Bir nechta variantlardan maksimal NPV qiymatiga ega loyihani tanlash.

NPV qanchalik yuqori bo'lsa, investor kapitalni investitsiya qilishdan ko'proq daromad oladi.

Keling, investitsiya qarorlarini qabul qilishning asosiy qoidalarini ko'rib chiqaylik.

1) Agar NPV qiymati ijobiy bo'lsa, loyihani investitsiya qilish kerak. Ko'rib chiqilgan samaradorlik mezoni (NPV) bizga pul qiymatining vaqt o'tishi bilan o'zgarishini hisobga olishga imkon beradi, bu faqat rejalashtirilgan pul oqimi va kapitalning imkoniyat qiymatiga bog'liq. Bir nechta investitsiya loyihalarining sof joriy qiymati bugungi pullarda ifodalanadi, bu ularni to'g'ri taqqoslash va qo'shish imkonini beradi.

2) NPVni hisoblashda ishlatiladigan diskont stavkasi kapitalning imkoniyat qiymati bilan belgilanadi, ya'ni. teng tavakkalchilik bilan pul investitsiya qilishda loyihaning rentabelligi hisobga olinadi. Amalda, loyihaning rentabelligi muqobil riskga ega bo'lgan loyihadan yuqori bo'lishi mumkin. Shuning uchun, agar daromad darajasi kapitalning imkoniyat qiymatidan yuqori bo'lsa, loyihaga investitsiya qilish kerak.

Ikki davrdan ortiq pul oqimlari mavjud bo'lsa, investitsiya qarorlarini qabul qilish bo'yicha ko'rib chiqilgan qoidalar ziddiyatli bo'lishi mumkin.

Qaytarilish muddati - loyihadan jami pul oqimlari dastlabki investitsiya miqdoriga teng bo'lishi uchun zarur bo'lgan vaqt. Ushbu investitsion samaradorlik o'lchagichi investitsiya qilingan kapitalning to'liq qaytishi qachon sodir bo'lishini bilmoqchi bo'lgan investorlar tomonidan qo'llaniladi.

Kamchilik: to'lov muddati tugaganidan keyin to'lovlar hisobga olinmaydi.

Ellvud texnikasi. U investitsiya va ipoteka tahlilida qo'llaniladi va an'anaviy texnika bilan bir xil natijalarni beradi, chunki u investitsiya loyihasini ishlab chiqish davrida o'z kapitali va qarz kapitali manfaatlari o'rtasidagi munosabatlar haqidagi bir xil dastlabki ma'lumotlar va g'oyalar to'plamiga asoslanadi. . Ellvud texnikasining ajoyib tomoni shundaki, u investitsiyalar tarkibidagi kapital ko'rsatkichlarining rentabellik koeffitsientlari, umumiy kapital qiymatining o'zgarishi asosida mulkni uning narxiga nisbatan tahlil qilish imkonini beradi va o'z kapitalidagi o'zgarishlar mexanizmini aniq ko'rsatadi. investitsiya davrida.

Ellvud formulasining umumiy ko'rinishi:

R o =/(l + D n a),

bu erda R 0 - umumiy kapitallashuv nisbati;

C -- Ellvud ipoteka nisbati;

D - mulk qiymatidagi ulush o'zgarishi;

(sff,Y e) -- o'z kapitalining rentabellik darajasi bo'yicha kompensatsiya fondi omili;

D n -- prognoz davridagi daromadning ulushi o'zgarishi;

A--barqarorlik koeffitsienti.

Ellvud ipoteka nisbati:

S = Y e + p (sff, Y e ) -R m,

qayerda p -- prognoz davrida amortizatsiya qilingan joriy kredit qoldig'ining ulushi;

Ifoda 1/(1 + D n A) tenglamada barqarorlashtiruvchi omil bo'lib, daromad doimiy bo'lmaganda, lekin muntazam ravishda o'zgarganda qo'llaniladi. Odatda daromadning o'zgarishi qonuni belgilanadi (masalan, chiziqli, eksponensial, jamg'arish fondi omiliga ko'ra), unga muvofiq barqarorlashtirish koeffitsienti a aniqlanadi. oldindan hisoblangan jadvallarga muvofiq. Qiymat baholash sanasidan oldingi yil uchun daromadni daromadning barqarorlashuvini hisobga olgan holda kapitallashuv stavkasiga bo'lish yo'li bilan aniqlanadi. Kelajakda biz Ellvudning texnikasini faqat doimiy daromad uchun ko'rib chiqamiz.

Keling, ko'chmas mulk qiymatidagi o'zgarishlarni hisobga olmasdan va doimiy daromad bilan Ellvud ifodasini yozamiz:

R = Y e - t.

Bu ifoda kapitallashuvning asosiy koeffitsienti deb ataladi, u moliyalash shartlari va amortizatsiyaga moslashtirilgan o'z kapitalining yakuniy daromadlilik darajasiga teng.

Keling, Ellvud formulasida umumiy kapitallashuv koeffitsientining tuzilishini mulk qiymatidagi o'zgarishlarni hisobga olmasdan ko'rib chiqaylik, buning uchun biz daromad stavkalari uchun investitsiya guruhi texnikasidan foydalanamiz. Bu texnika o'z va ustidan qaytish qoziqlar tortadi qarzga olingan kapital jami investitsiya qilingan kapitalning tegishli ulushlarida:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Bu ifoda asosiy koeffitsient r ga ekvivalent bo'lishi uchun , Yana ikkita omilni hisobga olish kerak. Birinchisi, investor o'z kapitalini kamaytirgan holda kreditni amortizatsiya qilish uchun vaqti-vaqti bilan o'z daromadidan ushlab turishi kerak. Shuning uchun, umumiy kapitalning davriy ravishda to'lanadigan ulushini kredit bo'yicha foiz stavkasiga teng foizda qo'shib, oldingi ifodadagi Y 0 qiymatini to'g'rilash kerak. Ushbu sozlashning ifodasi tishli nisbati hisoblanadi T, foiz stavkasi bo'yicha kompensatsiya fondi koeffitsientiga ko'paytiriladi (sff,Y m). Qiymat (sff,)Y m) ipoteka doimiysi va foiz stavkasi o'rtasidagi farqga teng, ya'ni R m -Y m. . Shunday qilib, ushbu tuzatishni hisobga olgan holda:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(R m -Y m).

Ikkinchi tuzatish muddati reversiya natijasida investorning o'z kapitali kreditning ushlab turish muddati davomida amortizatsiya qilingan qismi miqdoriga ko'payishini hisobga olishi kerak. Ushbu tuzatishni aniqlash uchun siz amortizatsiya qilingan miqdorni umumiy miqdorning bir qismi sifatida ko'paytirishingiz kerak boshlang'ich kapital o'z kapitalining yakuniy rentabelligi stavkasi bo'yicha kompensatsiya fondi omiliga (kapitalni realizatsiya qilish egalik davrining oxirida sodir bo'ladi). Shuning uchun ikkinchi tuzatish atamasi quyidagi shaklga ega: mp(sff,Y m), va minus belgisi bilan, chunki bu o'zgartirish xarajatlarni oshiradi.

Shunday qilib:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),

va shunga o'xshash atamalarni birlashtirib, Y 0 ni r bilan almashtirgandan keyin (biz mulk qiymatidagi o'zgarishlarni hisobga olmaymiz):

r = Y 0 -m.

Shunday qilib, biz Ellvud ifodasining asosiy kapitallashuv nisbatini olamiz. Ellvud iborasiga kerakli tuzatishlarni hisobga olgan holda investitsiya guruhi texnikasidan izchil o'tish shuni ko'rsatadiki, bu ibora haqiqatan ham o'z va o'zini o'zgartirishning barcha elementlarini aks ettiradi. qarzga pul oldi investitsiya qilingan kapitalga, xususan, moliyaviy leveragega, amortizatsiyaga birlashtirilgan ipoteka krediti va ssuda amortizatsiyasi natijasidagi kapital daromadlari.

Investitsion va ipoteka tahlilining asosi mulk qiymatining o'z kapitali va qarz mablag'lari qiymatining kombinatsiyasi sifatidagi g'oyasidir. Shunga ko'ra, mol-mulkning maksimal oqilona narxi pul oqimlarining joriy qiymati, shu jumladan investorning mablag'lariga tegishli bo'lgan qaytarib olish tushumlari va kredit summasi yoki uning joriy qoldig'i summasi sifatida aniqlanadi.

Investitsiyalash va ipoteka tahlili paytida investorning fikri, u ko'chmas mulk narxini emas, balki o'z kapitalini to'layotganligi haqidagi fikri hisobga olinadi va kredit bitimni yakunlash va o'z kapitalini oshirish uchun qo'shimcha vosita sifatida qaraladi. Tahlil ikki usuldan (ikkita texnikadan) foydalanadi: an'anaviy usul va Ellvud texnikasi. An'anaviy usul investitsiya va ipoteka tahlilining mantiqini aniq aks ettiradi. Xuddi shu mantiqni aks ettiruvchi Ellvud usuli rentabellik koeffitsientlari va investitsiya komponentlarining proportsional nisbatlaridan foydalanadi.

An'anaviy usul. Bu usul investor va kreditor o'z investitsiyalaridan daromad olishni va uni qaytarishni kutishlarini hisobga oladi. Ushbu manfaatlar investitsiya loyihasining yakunida investitsiyalarning barcha miqdori va aktivlarni sotish bo'yicha umumiy daromad bilan ta'minlanishi kerak. Kerakli investitsiya miqdori investorning o'z kapitali va joriy qarz qoldig'idan iborat bo'lgan pul oqimining joriy qiymatining yig'indisi sifatida aniqlanadi.

Investorning pul oqimining joriy qiymati davriy pul tushumlarining joriy qiymatidan, kredit amortizatsiyasi natijasida kapital aktivlari qiymatining oshishidan iborat. Joriy qarz qoldig'ining qiymati foiz stavkasi bo'yicha diskontlangan qolgan muddat uchun kredit xizmatlari to'lovlarining joriy qiymatiga teng.

An'anaviy texnologiyada xarajatlarni hisoblash uch bosqichda amalga oshiriladi.

I bosqich. Qabul qilingan prognoz davri uchun daromadlar va xarajatlar to'g'risidagi hisobot tuziladi va soliq to'lashdan oldingi pul oqimi aniqlanadi, ya'ni o'z kapitali uchun. Bosqich prognoz davriga muvofiq ushbu oqimning joriy qiymatini va investor kutgan kapitalning yakuniy daromadini aniqlash bilan yakunlanadi. Y e .

II bosqich. Mulkni qayta sotishdan tushgan tushum qayta sotish narxidan bitim bo'yicha xarajatlarni va prognoz davri oxirida qolgan qarzni ayirish yo'li bilan aniqlanadi. Daromadning hozirgi qiymati bir xil darajada baholanadi.

III bosqich. O'z kapitalining joriy qiymati bosqichlar natijalarini qo'shish orqali aniqlanadi. Mulkning qiymati o'z kapitali qiymati va joriy qarz qoldig'i yig'indisi natijasida baholanadi.

Keling, an'anaviy texnikani ma'lum bir investitsiya loyihasiga tatbiq qilaylik va undan investitsiya va ipoteka tahlili elementlarining barcha keyingi mulohazalarini tasvirlash uchun asos sifatida foydalanamiz.

1. Loyiha uchun dastlabki ma'lumotlar.

Ko'chmas mulk besh yil davomida rejalashtirilgan yillik 70 000 dollar daromad keltiradi. Bu muddat oxirida mulk 700 000 dollarga sotiladi (sotish xarajatlari kam). Ko'chmas mulkni sotib olish uchun 300 000 AQSh dollari miqdoridagi o'z-o'zini amortizatsiya qiluvchi ipoteka kreditidan foydalaniladi, yigirma yil muddatga yillik 5% stavkada oylik to'lovlar bilan olinadi. Investor 20% lik kapitalning yakuniy daromadini talab qiladi (8.1-jadval).

Keling, ko'chmas mulk narxini an'anaviy texnikadan foydalangan holda, dastlabki ma'lumotlar va taxminlardan foydalangan holda aniqlaylik. Birinchidan, qarz olmasdan sotib olingan ko'chmas mulk (qarzsiz mulk) uchun mumkin bo'lgan maksimal narx qanday ekanligini aniqlaymiz. Bunday holda, hamma sof daromad va butun qayta sotish narxi butunlay investorning o'z kapitalidan kelib chiqadi (foiz to'lovlari yoki qarzning amortizatsiyasi yo'q).

8.1-jadval Joriy qiymatni hisoblash

Shunday qilib, qarz olmasdan 490 660 dollar (yumaloqlangan) sarmoya investorga 20% yakuniy daromad keltiradi. Hozirgi qaytish bo'lsa-da

70000/490660= 0,1427(14,27%),

prognoz davrida ko'chmas mulk qiymatining oshishi hisobiga yakuniy daromad 20% gacha oshadi.

2. Endi biz kreditga sotib olingan ko'chmas mulkning maqbul narxini aniqlaymiz. Yechish uchun biz algebraik shaklda an'anaviy usullardan foydalanamiz.

Xarajatning algebraik ifodasi bir xil uch bosqichli mantiqiy ketma-ketlikda yoziladi:

V = I + II + JANOB,

Qayerda JANOB-- joriy asosiy qarz qoldig'i;

(pvaf Y e,n) -- o'z kapitalining yakuniy rentabelligi bilan annuitet birligining joriy qiymatining omili Y e va n termini;

NOI-- sof operatsion daromad;

D.S.-- yillik qarzga xizmat ko'rsatish;

(pvfY e ,n)--birlikning joriy qiymatining omili (reversiya);

R.P.-- ko'chmas mulkni qayta sotish narxi (reversiya);

OS-- muddat oxiridagi qarz qoldig'i P.

Biz ushbu ifodaga dastlabki ma'lumotlarni va yuqorida tavsiflangan omillarning qiymatlarini almashtiramiz. Qiymatlar D.S. Va OS ma'lum kredit shartlari asosida hisoblanadi:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 282 252,4) + 300 000,

V = 534 660 dollar (yumaloq).

534 660 AQSh dollari miqdoridagi hisoblangan maqbul narx qarz mablag'larisiz sotib olingan mulk narxidan yuqori. Yuqorida aytib o'tilganidek, investor birinchi navbatda o'z kapitalining narxi va o'sishi bilan qiziqadi. Investor to'lashga tayyor katta miqdor ijobiy leverage bilan, bu holatda bo'lgani kabi (kapitalning rentabelligi kredit bo'yicha foiz stavkalaridan yuqori), o'z kapitalining yakuniy rentabelligini sezilarli darajada oshirish va kapital qo'yilmalarini kamaytirish imkoniyati uchun.

An'anaviy texnikaning algebraik shakli joriy qarz va (yoki) qayta sotish summalari mulkning dastlabki narxining ulushi (foizlari) sifatida aniqlanganda qulaydir. Kredit summasi o'rniga ipoteka qarzining nisbati ma'lum bo'lganda, umumiy ifodani algebraik shaklda yozamiz. T, A qiymati joriy narxning D aktsiyalarida aniqlanadi V.

V = (pvaf)(N0I-mVDS 1) + [(pvf)(l±D)V-mVOS 1)] + mV,

Qayerda D.S. 1 -- yagona kredit yoki doimiy ipoteka bo'yicha qarzga xizmat ko'rsatish;

OS 1 -- kreditning prognoz muddati oxirigacha to'lanmagan qismi yoki bitta kredit bo'yicha qolgan qarz;

D - ko'chmas mulk qiymatining o'sishi yoki kamayishi ulushi.

3. Faraz qilaylik, kredit summasi o'rniga ipoteka qarzi nisbati t = 60%, qayta sotish narxi o'rniga esa egalik davridagi qiymatning o'sishi 25% ga berilgan.

Raqamli qiymatlarni almashtiring:

V=2,99(70000 -- 0,6V 0,158)+ 0,4 (1,25 V--0,6V 0,938) + 0,6 V,

V= 512236,91=512237$

4. An'anaviy texnikadan foydalanib, biz mavjud ipoteka bilan ko'chmas mulk narxini aniqlaymiz. Faraz qilaylik, mulk ichida hozirgi holat yetti yil avval 300 000 AQSh dollari miqdorida yigirma yil muddatga yillik 15 foiz oylik to‘lovlar bilan olingan ipoteka kreditini ta’minlash uchun ipoteka yuki qo‘yilgan. Qolgan shartlar asosiy misoldan.

Hozirgi qarz balansi

JANOB= $270 519,95 (kredit shartlaridan).

Qaytarilish vaqtidagi qarz qoldig'i:

OS = $166 052,17 (7+ 5 = 12 yil ichida).

Qiymatlarni almashtiring:

V= 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 166 052,17) + 270 519,95,

V= 551 660 dollar

5. Loyiha parametrlari ma'lum bo'lgan kapitalning yakuniy daromadliligining joriy ko'chmas mulk narxiga nisbatini aniqlang. Bunday vazifa, masalan, baholovchi ma'lum investitsiya parametrlari bilan yaqinda sotilgan analoglarga tayangan holda, ma'lum bir bozordagi investorlarning talablarini aniqlashga harakat qilganda paydo bo'lishi mumkin.

Ushbu muammoni hal qilish uchun algebraik shakldan foydalanganda, har xil daromad stavkalarida (pvaf) va (pvf) omillarni aniqlash va ularni ma'lum joriy narx bilan tenglikka almashtirish kerak. SP bu tenglik o'ziga xoslikka aylanmaguncha.

Muammo yaqinlashish usuli bilan va moliyaviy kalkulyator yordamida ancha tezroq hal qilinadi, chunki o'z kapitalining ma'lum joriy qiymatiga ega bo'lgan kapitalning yakuniy rentabelligi tengdir. ichki norma yetib keldi IRR o'z kapitali va tegishli pul oqimlari uchun.

Oldingi misoldagi ma'lumotlardan foydalanamiz.

Joriy kapital qiymati: 551660-270520 = $281,140

Kapitalning rentabelligi: 70 000 - 47 404,4 = 22 595,6 dollar/yil.

Sotishdan tushgan tushum: 700 000 - 166 052 = 533 948 dollar

Hisoblash natijasi: Y e = IRR 20%.

Qiymatni olish Y e , bu erda 281 140 dollarlik kapital investitsiya qiymati prognoz qilingan pul oqimiga mos keladi.

Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning an'anaviy usuli prognoz davrining baholash natijalariga ta'siri bo'yicha ma'lum xulosalar chiqarishga imkon beradi. Investor nuqtai nazaridan ushlab turish muddatini cheklovchi muhim omil soliqqa tortish maqsadida foydadan amortizatsiya (aktivlar) va foizlar ajratmalarining vaqt bo'yicha qisqarishi hisoblanadi. Bundan tashqari , ko'proq afzalroq investitsiya variantlari paydo bo'lishi mumkin (tashqi omillar). Boshqa tomondan, ipoteka qarzi nisbatining joriy qiymati asta-sekin pasayib bormoqda, bu esa moliyaviy leverage samaradorligini pasayishiga olib keladi. Turli xil muddatlarga ega bo'lgan an'anaviy variantlardan foydalangan holda tahlil qilish prognoz davrining taxminiy qiymat qiymatiga aniq ta'sirini ko'rsatadi. Bundan tashqari, bog'liqlik shundan iboratki, prognoz qilingan muddatning oshishi bilan baholangan qiymatning qiymati prognoz davrlarida qiymat o'zgarishi bo'lmasa, pasayadi.

Ellvud texnikasi. U investitsiya va ipoteka tahlilida qo'llaniladi va an'anaviy texnika bilan bir xil natijalarni beradi, chunki u investitsiya loyihasini ishlab chiqish davrida o'z kapitali va qarz kapitali manfaatlari o'rtasidagi munosabatlar haqidagi bir xil dastlabki ma'lumotlar va g'oyalar to'plamiga asoslanadi. . Ellvud texnikasining ajoyib tomoni shundaki, u investitsiyalar tarkibidagi kapital ko'rsatkichlarining rentabellik koeffitsientlari, umumiy kapital qiymatining o'zgarishi asosida mulkni uning narxiga nisbatan tahlil qilish imkonini beradi va o'z kapitalidagi o'zgarishlar mexanizmini aniq ko'rsatadi. investitsiya davrida.

Ellvud formulasining umumiy ko'rinishi:

R o =/(l + D n a),

bu erda R 0 - umumiy kapitallashuv nisbati;

C -- Ellvud ipoteka nisbati;

D - mulk qiymatidagi ulush o'zgarishi;

(sff,Y e) -- o'z kapitalining rentabellik darajasi bo'yicha kompensatsiya fondi omili;

D n -- prognoz davridagi daromadning ulushi o'zgarishi;

A--barqarorlik koeffitsienti.

Ellvud ipoteka nisbati:

S = Y e + p (sff, Y e )-R m,

Qayerda R-- prognoz davrida amortizatsiya qilingan joriy kredit qoldig'ining ulushi;

R m-- joriy qarz balansiga nisbatan ipoteka konstantasi.

Ifoda 1/(1 + D n A) tenglamada barqarorlashtiruvchi omil bo'lib, daromad doimiy bo'lmaganda, lekin muntazam ravishda o'zgarganda qo'llaniladi. Odatda daromadning o'zgarishi qonuni belgilanadi (masalan, chiziqli, eksponensial, jamg'arish fondi omiliga ko'ra), unga muvofiq barqarorlashtirish koeffitsienti aniqlanadi. A oldindan hisoblangan jadvallarga muvofiq. Qiymat baholash sanasidan oldingi yil uchun daromadni daromadning barqarorlashuvini hisobga olgan holda kapitallashuv stavkasiga bo'lish yo'li bilan aniqlanadi. Kelajakda biz Ellvudning texnikasini faqat doimiy daromad uchun ko'rib chiqamiz.

Keling, ko'chmas mulk qiymatidagi o'zgarishlarni hisobga olmasdan va doimiy daromad bilan Ellvud ifodasini yozamiz:

R = Y e - t.

Bu ifoda kapitallashuvning asosiy koeffitsienti deb ataladi, u moliyalash shartlari va amortizatsiyaga moslashtirilgan o'z kapitalining yakuniy daromadlilik darajasiga teng.

Keling, Ellvud formulasida umumiy kapitallashuv koeffitsientining tuzilishini mulk qiymatidagi o'zgarishlarni hisobga olmasdan ko'rib chiqaylik, buning uchun biz daromad stavkalari uchun investitsiya guruhi texnikasidan foydalanamiz. Ushbu usul o'z kapitali va qarzning daromadlilik stavkalarini jami investitsiya qilingan kapitaldagi tegishli ulushlarda tortadi:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Bu ifoda asosiy koeffitsient r ga ekvivalent bo'lishi uchun , Yana ikkita omilni hisobga olish kerak. Birinchisi, investor o'z kapitalini kamaytirgan holda kreditni amortizatsiya qilish uchun vaqti-vaqti bilan o'z daromadidan ushlab turishi kerak. Shuning uchun, umumiy kapitalning davriy ravishda to'lanadigan ulushini kredit bo'yicha foiz stavkasiga teng foizda qo'shib, oldingi ifodadagi Y 0 qiymatini to'g'rilash kerak. Ushbu sozlashning ifodasi tishli nisbati hisoblanadi T, foiz stavkasi bo'yicha kompensatsiya fondi koeffitsientiga ko'paytiriladi (sff,Y m). Qiymat (sff,)Y m) ipoteka doimiysi va foiz stavkasi o'rtasidagi farqga teng, ya'ni R m -Y m. . Shunday qilib, ushbu tuzatishni hisobga olgan holda:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(R m -Y m).

Ikkinchi tuzatish muddati reversiya natijasida investorning o'z kapitali kreditning ushlab turish muddati davomida amortizatsiya qilingan qismi miqdoriga ko'payishini hisobga olishi kerak. Ushbu tuzatishni aniqlash uchun siz jami boshlang'ich kapitalning ulushi sifatida amortizatsiya qilingan summani o'z kapitalining yakuniy rentabelligi stavkasi bo'yicha almashtirish fondi omiliga ko'paytirishingiz kerak (kapitalga realizatsiya o'tkazish davrining oxirida sodir bo'ladi). Shuning uchun ikkinchi tuzatish atamasi quyidagi shaklga ega: mp(sff,Y m), va minus belgisi bilan, chunki bu o'zgartirish xarajatlarni oshiradi.

Shunday qilib:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),

va shunga o'xshash atamalarni birlashtirib, Y 0 ni r bilan almashtirgandan keyin (biz mulk qiymatidagi o'zgarishlarni hisobga olmaymiz):

r = Y 0 -m.

Shunday qilib, biz Ellvud ifodasining asosiy kapitallashuv nisbatini olamiz. Ellvudning iborasiga zarur tuzatishlar kiritish orqali investitsiya guruhi texnikasidan o'tish shuni ko'rsatadiki, bu ibora haqiqatan ham investitsiya qilingan kapitalda birlashtirilgan kapital va qarz mablag'larini o'zgartirishning barcha elementlarini, xususan, moliyaviy leverajni, ipoteka kreditining amortizatsiyasini va o'sish sur'atlarini aks ettiradi. kreditning amortizatsiyasi natijasida o'z kapitali.

1. Besh yil davomida 70 000 AQSh dollari miqdorida sof yillik daromad keltiradigan qarzsiz daromadli mulkni baholang.Ushbu davr oxiriga kelib mulk qiymati 30% ga oshadi. Investor o'z kapitalining 20% ​​yakuniy daromadini talab qiladi.

Bunday holda, formula quyidagicha ko'rinadi:

R = Y e + D (sff, Y e),

chunki masala shartlariga ko'ra m = 0.

(sff,Y e 5 yil) = 0,1344.

Keling, qiymatlarni almashtiramiz:

R = 0,2 -0,3 x 0,1344 = 0,1597;

V=NOI/R = 70 000/0,1597 = 438 360 dollar

2. Xuddi shu mulk yillik 15 foiz miqdorida oylik to‘lovni to‘lash sharti bilan yigirma yil muddatga mol-mulk qiymatining 60 foizi miqdorida ipoteka krediti bilan sotib olinadi. Ko'chmas mulkning qiymatini aniqlang.

Ellvudning umumiy chegara stavkasi uchun ifodasi:

R 0 = Y e -m+ D(sff, Y e).

Qiymatlarni almashtirgandan so'ng:

R 0 = 0,2-0,6 (0,2+ 0,0594x0,1344-0,158) -0,3x0,1344 = 0,1297;

V = NOI / R o = 70 000/0,1297 = 539 707 dollar

Agar qarz va mulk qiymati pul ko'rinishida ko'rsatilgan bo'lsa, Ellvud texnikasidan foydalanish mumkin. Bunda koeffitsientlar va ulush parametrlari tannarx orqali ifodalanadi V.

3. Ko'chmas mulk (oldingi misol) 300 000 AQSh dollari miqdorida kredit bilan sotib olinadi. Besh yil davomida mulk qiymati 160 000 dollarga oshishi kutilmoqda. Mulk uchun maqbul maksimal narx qanday?

Keling, ma'lum va hisoblangan qiymatlarni o'rniga qo'yib, tegishli parametrlarni narx bo'yicha ifodalab, Ellvud tenglamasini yozamiz:

V= $532 -195

Mavjud ipoteka bilan ko'chmas mulkni baholashda, qiymatlarni hisobga olish kerak. r, R m Va T Ellvud formulasida tegishli ravishda prognoz davrida to'langan qarzning joriy balansga nisbatan qismini, joriy kredit qoldig'i asosida hisoblangan ipoteka konstantasini va joriy ipoteka qarzi nisbatini ifodalaydi.

4. Etti yil avval berilgan ipoteka krediti bo‘yicha amaldagi ipoteka bilan ko‘chmas mulk qiymatining 60 foizi miqdorida yigirma yil muddatga yillik 15 foiz stavkada qiymati o‘zgarishi hisobga olinmagan holda oylik to‘lovlar bilan belgilansin.

R o = r = Y e - M.

m, R m va p ning joriy qiymatlarini aniqlaymiz:

m = 0,5383; R m =0,1761; p = 0,1957.

r = 0,2 - 0,53883 (0,2 + 0,1957 x 0,1344-0,1761) = 0,173;

V = 70 000/0,173 = 404 680 dollar

Qarzni qoplash nisbati bilan ifodalangan Ellvud tenglamasi. Qabul qilish bilan bog'liq jiddiy risklar bilan bog'liq loyihalarni moliyalashtirish barqaror daromad, kreditorlarning qarz mablag'lari miqdorini belgilovchi mezon bo'yicha yo'nalishini o'zgartirishi mumkin. Kreditorning fikricha, bunday vaziyatda kredit hajmini narx asosida emas, balki investorning yillik sof daromadining kredit majburiyatlari bo'yicha yillik to'lovlariga nisbati asosida aniqlash maqsadga muvofiqdir, ya'ni kreditor kreditorning qarz majburiyatlari bo'yicha kafolatlarini talab qiladi. Ushbu nisbatning qiymati (tabiiy ravishda birdan katta) qarz beruvchi tomonidan belgilangan ma'lum bir minimal qiymatdan kam bo'lmaydi. Bu nisbat qarzni qoplash nisbati deb ataladi: DCR = NOI/DS.

Bunday holda, Ellvud tenglamasidagi ipoteka qarzi nisbati DCR qarzni qoplash nisbati bilan ifodalanishi kerak:

DCR = NOI/DS = RV/(R m Y m,)=R/(R m m) yoki m = R/(DCRR m).

Buning o'rniga ushbu iborani almashtirgandan so'ng m Qarzni qoplash nisbati bilan ifodalangan Ellvud tenglamasini olamiz:

5. 70 000 AQSh dollari miqdorida yillik sof daromad keltiradigan, 5 yil muddatga ega bo'lgan daromadli mulkni baholang. Ushbu davrdan keyin mulk qiymati 30% ga oshadi deb taxmin qilinadi. Ko‘chmas mulk yillik 15% li ipoteka krediti bilan, oylik to‘lovlar, 20 yillik muddat va qarzni qoplash koeffitsienti 1,3 bo‘lgan holda sotib olinadi. Investor o'z kapitalidan 20% yakuniy daromad olishni talab qiladi.

Biz qiymatlarni almashtiramiz va umumiy kapitallashuv nisbatini aniqlaymiz:

SP = 70 000/0,1283 = 545 800 dollar

Ipoteka-kapital modellari mulkning haqiqiy qiymatini o'z va qarz kapitalining nisbati asosida aniqlaydi. Ipoteka-kapital tahlili yoki kapital tuzilishi tahlili ko'p hollarda baholash jarayonini osonlashtirishi mumkin bo'lgan tahliliy vositadir. Qarz kapitali rol o'ynashi nazariy jihatdan isbotlangan asosiy rol ko'chmas mulk qiymatini aniqlashda.

Deyarli barcha ko'chmas mulk investitsiya operatsiyalari ishtirokida amalga oshiriladi ipoteka kreditlari. Ipoteka kreditidan foydalangan holda, investorlar moliyaviy leveragega ega bo'ladilar, bu ularga joriy daromadlarni oshirish, mulkni qadrlashdan ko'proq foyda olish, aktivlarning ko'proq diversifikatsiyasini ta'minlash va soliq maqsadlarida foizlar va amortizatsiya ajratmalarini oshirish imkonini beradi. Ipoteka kreditorlari kreditni ta'minlagan holda oqilona kafolatlangan daromad oladilar. Qarz majburiyatlari buzilgan taqdirda ular qarz oluvchining operatsion daromadlari va uning aktivlari bo'yicha birinchi talab qilish huquqiga ega. Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish - bu qoldiq texnikasi. Aktsiyadorlar boshlang'ich xarajatlar qoldig'ini to'laydilar.

Ular kreditorlarga barcha to'lovlar amalga oshirilgandan so'ng, sof operatsion daromadning qolgan qismini va qayta sotish narxini, ham joriy foydalanish paytida, ham mulk qayta sotilgandan keyin oladi.

Ko'chmas mulkka egalik huquqini amalga oshirish muddatini uch bosqichga bo'lish mumkin, ularning har birida kapital investorlar qoldiq daromad oladilar:

1. aktivni sotib olish - investor majburiy naqd pul to'lovini amalga oshiradi, uning summasi qarzga aylanadigan ipoteka kreditini chegirib tashlaganidan keyin qolgan narxga teng;

2. mulkdan foydalanish - investorlar chegirib tashlangandan keyin mulkdan foydalanishdan qoldiq sof daromad oladilar majburiy to'lovlar qarzga xizmat ko'rsatish;

3. tugatish - mol-mulk qayta sotilganda, kapital egasi ipoteka krediti qoldig'ini to'laganidan keyin sotish narxidan pul oladi.

Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishda ikkita yondashuv mavjud:

1. An'anaviy - ipoteka investitsiyasini tahlil qilishning an'anaviy modelining asosi shundan iboratki, mulkning umumiy qiymati o'z kapitalining joriy qiymati va qarz kapitalining joriy qiymati yig'indisiga tengdir. O'z kapitalining ulush qiymati soliqlar to'lashdan oldingi pul oqimini diskontlash yo'li bilan aniqlanadi, diskont stavkasi sifatida o'rtacha bozor sifatida belgilangan o'z kapitalining daromadlilik darajasi qo'llaniladi.

2. Mulkdan foydalanishdan olingan daromadlarni kapitallashtirishga asoslangan ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish modellari. Ushbu guruhning ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishda eng keng tarqalgan yondashuv Ellvud formulasidan foydalangan holda umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlashdir. Bundan tashqari, investitsion guruh usuli va to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli qo'llaniladi.

Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning an'anaviy usuli Qayta sotib olingan kapitalning umumiy miqdorini, shu jumladan ipoteka kreditlari va kapital qo'yilmalarni aniqlashga asoslangan mulk qiymatini baholash usuli. Ushbu texnikaga ko'ra, mulkning qiymati ipoteka kreditining asosiy summasiga investor kutgan pul tushumlari va qayta sotishdan tushgan tushumlarning joriy qiymatini qo'shish yo'li bilan hisoblanadi. Shunday qilib, butun prognoz qilingan sof operatsion daromad va mulkni qayta sotishdan tushgan tushum miqdori taxmin qilinadi.

An'anaviy texnika investor tomonidan olinadigan rejalashtirilgan pul oqimlarini, shuningdek, qayta sotishdan tushgan tushumlarni hisoblashni talab qiladi. Bu ikki element kapitalning taxminiy joriy qiymatini beradi. Dastlabki ssuda qoldig'i (u yangi ssuda bo'ladimi yoki zimmasiga olingan qarz bo'ladimi) keyinchalik bozor baholangan qiymatini aniqlash uchun kapital qiymatiga qo'shiladi. Agar yangi kredit joriy bozor sharoitlarida taqdim etilgan va kapitalning yakuniy daromadi joriy bozor talablariga javob bersa, natijada mulkning taxminiy bozor qiymati bo'ladi. Ushbu usul soliq oqibatlarini hisobga olmaydi.

An'anaviy texnikaning printsipi shundan iboratki, baholangan daromad investorlarga ham, kreditorlarga ham to'planadi.

Kreditorlar va investorlar daromadlarining umumiy joriy qiymati to'lov kapitalining maksimal miqdorini tashkil qiladi; shunga ko'ra, bu mulk uchun to'lanishi kerak bo'lgan narx. Ushbu usul kapitalning pul oqimini baholash usulini yaxshilaydi, chunki u qayta sotishdan tushgan tushumni hisobga oladi. Ikkinchisiga mulk qiymatining o'sishi (yoki kamayishi) miqdori va investor tomonidan qayta sotilganda olingan ipoteka amortizatsiyasi kiradi.

Ipoteka kreditorlari va investorlar tomonidan olingan daromadlar investitsiyalar va investitsiyalar daromadlarini o'z ichiga olishi kerak.

Ipotekaga kelsak, undagi joriy daromad qarzga xizmat ko'rsatishni anglatadi. O'z-o'zini amortizatsiya qiluvchi ipoteka bir vaqtning o'zida foizlarni (ssudaning asosiy summasi bo'yicha daromad) va amortizatsiyani (ipotekaning asosiy summasini to'lash) belgilangan muddatda to'lashni nazarda tutadi. Asosiy qarzning qoldig'i har qanday vaqtda kredit to'liq amortizatsiya qilinmaguncha qolgan barcha to'lovlarning joriy qiymatiga teng, ipoteka nominal foiz stavkasi bo'yicha diskontlangan. Ipoteka kreditlari ko'pincha to'liq amortizatsiya muddati tugagunga qadar to'lanadi. Bunday holda, ipotekaning qoldig'i bir martalik naqd to'lovda to'lanadi va shu bilan qarzni yo'qotadi. nominal xarajat qarz majburiyati davriyning joriy qiymati yig'indisiga teng naqd pul to'lovlari va kreditni to'lashda bir martalik naqd to'lovning joriy qiymati, nominal ipoteka foiz stavkasi bo'yicha diskontlangan.

Aktsiyadorlik investitsiyasining joriy qiymati o'z kapitalining rentabellik darajasi bo'yicha diskontlangan daromad oqimi va tugatishdan (qayta sotishdan) tushgan tushumning yig'indisiga teng. Da muayyan shartlar o'z kapitalining ipoteka krediti narxi pul tushumlari, shuningdek, investorlar olishni kutayotgan qayta sotishdan tushgan tushumlar bilan oqlanadi. Shu sababli, kapitalning joriy qiymati pul tushumlarining joriy qiymati va qayta sotishdan tushgan tushumning joriy qiymati yig'indisiga teng bo'lib, u bilan bog'liq risklarni hisobga olgan holda o'z kapitalining yakuniy rentabelligi stavkasi bo'yicha diskontlangan. Shunday qilib, investorlar tomonidan olingan imtiyozlar miqdori va muddatlari hisobga olinadi.

Mulkning qiymati yoki uning narxi (1) formula bo'yicha hisoblanadi:

Narx = Kapitalning qiymati + Ipoteka krediti , (1)

Xususiy kapitalning qiymati ikki elementning yig'indisi sifatida aniqlanadi: pul tushumlari va qayta sotishdan tushgan tushum. Ikkala element ham tegishli daromad stavkasi bo'yicha diskontlanadi va ularning joriy qiymati joriy qiymat omillari yordamida hisoblanadi.

Agar rejalashtirilgan pul tushumlari bir xil bo'lishi kutilsa, ularning yillik miqdori annuitet koeffitsientiga ko'paytiriladi. Qayta tiklash yoki qayta sotishdan tushgan tushum joriy birlik qiymati koeffitsientidan foydalangan holda baholanadi, chunki tushum bir martalik to'lov sifatida olinadi.

Yuqoridagilarni hisobga olgan holda o'z kapitalining qiymatini hisoblash formulasi (2) formula quyidagi shaklga ega:

Xususiy kapital qiymati = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

bu erda PWAF - kapitalning rentabellik darajasi bo'yicha annuitetning joriy qiymatining omili,

CF - naqd pul tushumlari,

PS - qayta sotishdan tushgan tushum.

Mulkning qiymatini baholash uchun joriy ipoteka balansi kapital qiymatiga qo'shilishi kerak. Barcha daromadlar shu tarzda baholanadi. Ipoteka bo'yicha qolgan qoldiq ipotekaning nominal foiz stavkasi bo'yicha diskontlangan talab qilinadigan qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining joriy qiymatiga teng. Shunday qilib, umumiy formula mulk qiymatini baholash uchun (3) quyidagicha:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

bu erda V - mulkning qiymati (boshlang'ich),

PWAF - o'z kapitalining rentabellik darajasi bo'yicha annuitetning joriy qiymatining omili,

CF - naqd pul tushumlari,

PWF - bu o'z kapitalining rentabelligi darajasi bo'yicha reversiyaning joriy qiymatining omili,

PS - qayta sotishdan tushgan tushum,

MP - bu ipotekaning joriy asosiy qoldig'i.

Agar buni qabul qilsak

CF = NOI - DS , (4)

bu erda NOI sof joriy operatsion daromad,

DS - qarzga xizmat ko'rsatish (yillik), va

PS = RP - OS , (5)

bu erda RP - mulkni qayta sotish narxi,

OS - qayta sotishda ipoteka qarzining qoldig'i;

keyin 3-formula quyidagi shaklni oladi:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3*)

An'anaviy texnologiyadan foydalanish ma'lum bir prognoz davri uchun uch bosqichli hisoblashni o'z ichiga oladi. Prognoz davri - bu mulk egasi baholanayotgan mulkni ushlab turishni kutgan davr.

Jadval 1. An'anaviy ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish usullarining bosqichlari

Oylik ipoteka to'lovi birlik amortizatsiya badalini (o'z-o'zidan amortizatsiya qilinadigan ipoteka) hisoblash uchun formula (6) asosida hisoblanadi:

bu erda DSm - oylik qarz xizmati,

I - ipoteka kreditining dastlabki summasi,

men- yillik stavka kredit foizlari,

t - ipoteka krediti berilgan muddat (yillar).

Annuitet koeffitsienti (formula 7) ma'lum chegirma stavkasi bo'yicha annuitet birligining joriy qiymatini aks ettiradi:

bu erda Y - o'z kapitalining rentabellik darajasi;

Qaytarilishning joriy qiymat koeffitsienti (Formula 8) ma'lum bir diskont stavkasi bo'yicha davr uchun birlikning joriy narxini aks ettiradi:

Teng to'lovlar bilan ipoteka qarzining qoldig'i qolgan amortizatsiya davri uchun qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining joriy qiymati sifatida aniqlanadi (9-formula):

Mulkni qayta sotish narxi mulk qiymatining yiliga o'sishi yoki kamayishi hisobga olingan holda hisoblanadi (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

bu erda RP - mulkni qayta sotish narxi;

P - mulkning dastlabki qiymati;

d - yil davomida mulk qiymatining oshishi (pasayishi);

T - mulkka egalik qilish davri.

Shunday qilib, ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning an'anaviy usuli - bu baholash usuli daromadli yondashuv. Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishda ipoteka kreditining asosiy summasi yoki ipoteka qarzining nisbati ma'lum bo'lishi kerak. Tahlil taxminiy qayta sotish narxini yoki o'z ichiga olishi kerak foiz o'zgarishi prognoz davri uchun xarajatlar.

Agar investor mavjud qarzni o'z zimmasiga olgan bo'lsa yoki yangi kredit jalb etilsa, ushbu texnikadan foydalanish mumkin. U bir nechta ipoteka va pul oqimidagi o'zgarishlarni hisobga olgan holda o'zgartirilishi mumkin. Agar narx ma'lum bo'lsa, ushbu texnikadan o'z kapitalining rentabellik darajasini baholash uchun foydalanish mumkin.

Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning an'anaviy texnikasi har qanday vaziyatni hisobga oladigan moslashuvchan usuldir. Biroq, qilingan taxminlar tufayli, ob'ektiv ravishda olingan taxminlar taxminiydir.

Daromad kapitallashuviga asoslangan ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish

Kapitalizatsiya usuli yillik daromadni bo'lish yo'li bilan mulk qiymatiga aylantiradi yillik daromad daromadning tegishli stavkasi yoki uni tegishli daromad koeffitsientiga ko'paytirish.

Umumiy kapitallashuv koeffitsienti asosida mulk qiymatini aniqlash (11) formula bo'yicha amalga oshiriladi:

Qayerda V- mulk qiymati;

NOI- sof operatsion daromad;

k- umumiy kapitallashuv koeffitsienti.

Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish doirasida umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlash uchun quyidagilar qo'llaniladi:

· Ellvud ipoteka va investitsiya texnologiyasi;

· Investitsion guruh usuli;

· To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli.

Ushbu ishning mavzusi ipoteka krediti bo'lganligi sababli bank sektori, ish faqat bankning kredit va ipoteka bo'yicha jismoniy shaxslar bilan hisob-kitob operatsiyalari bilan bog'liq ko'rsatkichlarni ko'rib chiqadi va tahlil qiladi.

Kredit qarzining tuzilishini tahlil qilaylik shaxslar foydalanish maqsadiga muvofiq.

7-jadval. 2010 - 2011 yillar uchun "Sberbank of Russia" OAJ jismoniy shaxslarining kredit qarzlari tarkibini tahlil qilish.

Indeks					Burilish ko'rsatkich 2010-2011 yillar
	Miqdori, ming rubl		Miqdori, ming rubl
Iste'mol kreditlari
Avtomobil kreditlari
Ipoteka kreditlari

7-jadvaldan ko'ramizki, 2010 yilda ipoteka kreditlarining ulushi 32 foizni tashkil etgan bo'lsa, 2011 yilda bu ko'rsatkich 28 foizgacha pasaygan.

Keling, kreditning tarkibini tahlil qilaylik bank qarzi ipoteka kreditlari hisobidan shakllanadi.

8-jadval. 2010-2011 yillar uchun "Rossiya Sberbank" OAJning ipoteka kreditlari bo'yicha shakllangan kredit qarzlari tarkibini tahlil qilish.

Ipoteka kreditlash dasturi					Burilish ko'rsatkich 2010-2011 yillar
	Miqdori, ming rubl		Miqdori, ming rubl
"Ko'chmas mulk uchun kredit"
"Ipoteka"
"Ipoteka +" krediti
"Yosh oila"
Jami ipoteka kreditlari

8-jadval tahlili ipoteka kreditlarining tahlil qilinayotgan strukturasi turlicha ekanligini ko'rish imkonini beradi. 2010 yilda ipoteka kreditlarining eng katta ulushi “Ipoteka krediti” dasturi bo‘yicha, eng kichiki, ya’ni 13 foizi “ko‘chmas mulk krediti” dasturi bo‘yicha berilgan. 2011 yil oxirida bankdagi vaziyat o'zgardi, kreditlarning eng katta qismi “ipoteka krediti+” dasturi bo'yicha, eng kichik qismi esa “yosh oila” dasturi bo'yicha berildi.

Keling, 2-rasmda ipoteka kreditlash dasturlari bo'yicha kredit qarzining dinamikasini ko'rsatamiz

Shakl 2. 2010-2011 yillarga mo'ljallangan ipoteka kreditlash dasturlari bo'yicha tuzilgan "Sberbank of Russia" OAJning kredit qarzlari dinamikasi.

2-rasmdan biz eng katta og'ish "Ipoteka +" ipoteka kreditlash dasturi bo'yicha sodir bo'lganligini ko'ramiz; 2011 yilga kelib kredit qarzi 157 foizga o'sib, 2 081 598 ming rublni tashkil etdi. Aksincha, "Yosh oila" dasturi bo'yicha kredit qarzi 74 foizga kamaytirilib, 736 322 ming rublni tashkil etdi. 192,741 ming rublgacha.

2.9-jadvalda ipoteka kreditlari bo'yicha kredit qarzini kredit muddati bo'yicha tahlil qilaylik

9-jadval. 2010 - 2011 yillar uchun kredit muddati bo'yicha ipoteka kreditlari bo'yicha "Rossiya Sberbank" OAJning kredit qarzlarining tahlili.

Ipoteka muddati					Burilish ko'rsatkich 2010-2011 yillar
	Miqdori, ming rubl		Miqdori, ming rubl
3 yildan 6 yilgacha
6 yildan 10 yilgacha
10 yildan ortiq
Jami ipoteka kreditlari

Ipoteka kreditlari 3 yilgacha, 3 yildan 6 yilgacha, 6 yildan 10 yilgacha va 10 yildan ortiq muddatga tahlil qilindi.

9-jadval tahlili 2010 yilda 65% miqdorida ipoteka kreditlarining eng katta ulushi 2011 yilda 6 yildan 10 yilgacha bo'lgan muddatga berilgan degan xulosaga kelishimizga imkon beradi. bu ko'rsatkich 52% gacha kamaydi, lekin asosiy bo'lib qoldi. Kreditlarning eng kichik ulushi 10 yildan ortiq muddatga uzoq muddatli kreditlardir. Tahlillar shuni ko'rsatdiki, 2011 yilda 10 yildan ortiq muddatga berilgan ipoteka kreditlari ulushi 8 foiz punktga oshgan. 16% gacha.

3-rasm - 2010 - 2011 yillar uchun "Sberbank of Russia" OAJning kredit muddati bo'yicha ipoteka kreditlarining dinamikasi.

Raqam tahlili 3 yilgacha muddatga berilgan ipoteka kreditlari 7 foizga 17 foizdan 10 foizga kamaytirildi, degan xulosaga kelish imkonini beradi. 01/2012, kamroq ahamiyatli O'zgarish 6 yildan 10 yilgacha va 10 yildan ortiq muddatga berilgan kreditlar uchun sodir bo'ldi.

Uy-joy yoki boshqa ko'chmas mulkni (uy, kvartira, dacha) sotib olish uchun ipoteka kreditini olishga qaror qilgan holda yer uchastkasi va hokazo), qarz oluvchi mos qarz beruvchini izlay boshlaydi. Ular orasida etakchi o'rinlardan birini ishonchli tarzda "Rossiya Sberbank" OAJ egallab turibdi. U mijozlarga bir nechta uy-joy dasturlarini taklif qiladi:

Ko'chmas mulk krediti,

Ipoteka,

"Ipoteka +" krediti

"Yosh oila".

Lekin kreditlar berish qulay sharoitlar qarz oluvchilarning o'ziga ma'lum talablarni qo'yadi, shuning uchun hamma ham "Rossiya Sberbank" OAJ ipotekasidan foydalana olmaydi. Keling, uning xususiyatlarini batafsil ko'rib chiqaylik.

"Rossiya Sberbank" OAJning barcha ipoteka kreditlari uchun asosiy mezonlar: maksimal muddat va minimal to'lov. Bu erda foiz stavkasi hal qiluvchi rol o'ynamaydi (turli banklarda uning tebranish diapazoni taxminan 2% ni tashkil qiladi), ipotekani to'lash usuli ancha muhimroqdir.

"Rossiya Sberbanki" OAJ 21 yoshdan oshgan fuqarolarga ipoteka kreditlari beradi va u qarz oluvchi 75 yoshga to'lgunga qadar to'lanishi kerak. Shu bilan birga, kredit berish mumkin bo'lgan maksimal muddat 30 yilni tashkil etadi (taqqoslash uchun: ba'zi banklarda kredit berishning maksimal muddati 15 yilni tashkil etadi va uni oluvchi 60 yoshga to'lgunga qadar to'lash kerak). Minimal o'lcham ilk to'lov bankdan ipoteka bilan u sotib olingan mulk qiymatining 10% ga teng (yoki hatto "Yosh oila" dasturi bo'yicha 5%), aksariyat banklarda esa 15% va undan yuqori. Qarz oluvchiga qo'yiladigan asosiy talablar va dasturlarning tavsifi 1-ilovada keltirilgan.

Dasturlarni tahlil qilishda ma'lum bo'ldiki, "Rossiya Sberbank" OAJ ipoteka kreditining asosiy xususiyati uni to'lashning tabaqalashtirilgan usuli bo'lib, oylik to'lov miqdori har safar pasayish tomon o'zgarganda (bir xil hisobdan chiqarish hisobiga) asosiy qarz va shunga mos ravishda foizlarning pasayishi). Bugungi kunda ko'plab banklar ipoteka kreditlarini to'lashning boshqa sxemasiga - teng miqdorda to'lashni o'z ichiga olgan annuitetga murojaat qilmoqdalar.

shartnomaning butun muddati davomida to'lovlar. Ushbu sxema tashqi ko'rinishidan sodda va qulayroq, ammo aslida u qarz oluvchiga farqlanganidan ancha qimmatga tushadi.

Shunday qilib, biz "Rossiya Sberbanki" OAJning ipotekasi qarz oluvchi uchun albatta foydalidir, degan xulosaga kelishimiz mumkin, ammo shuni unutmasligimiz kerakki, har bir bank har qanday bitimdan o'z foydasini olishga harakat qiladi, chunki foyda olish har qanday bankning asosiy maqsadi hisoblanadi.

Yana bir dastur “Yosh oila ipoteka dasturi, arzon uy-joy, ijtimoiy ipoteka” bo‘lib, uni ham bank nuqtai nazaridan, ham ushbu uy-joy muammosini hal qilish, ya’ni yoshlarning ko‘chmas mulk sotib olishi nuqtai nazaridan tahlil qilish zarur. oilalar.

Har bir yosh oila o'z uyiga muhtoj. Bugungi kunda ushbu uy-joy muammosi ko'pchilik uchun dolzarb va dolzarbdir yosh oilalar bizning mamlakatimiz.

Hozirgi vaqtda uy-joy narxi juda yuqori va doimiy ravishda o'sib bormoqda. Ko'pgina yosh oilalar birgalikda yashashning dastlabki bosqichida darhol kvartira yoki uy sotib ololmaydilar. Hozirgi muammoni qanday hal qilish va yosh oila uchun qanday qilib kvartira sotib olish mumkin?

Bugungi kunda Rossiyadagi yosh oilalar arzon uy-joy sotib olish imkoniyatiga ega. Bu tufayli mumkin bo'ldi maxsus dasturlar Rossiya hukumati tomonidan ishlab chiqilgan ijtimoiy ipoteka. Bunday dasturlarga misol qilib, yosh oilaga Sberbankning maxsus ipoteka krediti yordamida arzon uy-joy sotib olish imkonini beruvchi ancha keng tarqalgan “Yosh oila” dasturini keltirish mumkin.

“Yosh oilalar uchun ipoteka” “Arzon uy-joy” dasturining bir qismi bo‘lib, yosh oilalarni arzon uy-joy bilan ta’minlaydi. Dastur yosh oilaga uy-joy sotib olish uchun subsidiya berishdan iborat.

Agar turmush o'rtoqlardan kamida bittasi 30 yoshdan katta bo'lmasa va ularning farzandlari bo'lmasa, subsidiya miqdori 35% ni tashkil qiladi; agar oilada bir yoki bir nechta farzand bo'lsa, subsidiya miqdori 40% gacha oshiriladi. uy-joy. Subsidiya miqdori oiladagi bolalar soniga va sotib olingan uy-joyning kvadrat metri narxiga bog'liq. Bundan tashqari, yosh oila uchun kredit onasi (otasi) hali 30 yoshga to'lmagan to'liq bo'lmagan oila tomonidan olinishi mumkin.

Bunday dastur doirasida subsidiya beriladigan yashash maydonining ma'lum bir hajmi mavjud. Ikki kishilik yosh oila uchun yashash maydoni 42 kvadrat metrni tashkil qiladi, agar oilada 2 kishidan ortiq bo'lsa, har bir oila a'zosi uchun yana 18 metr.

"Rossiya Sberbank" OAJning ushbu ipoteka dasturida ishtirok etish uchun oila o'z ahvolini yaxshilashga muhtoj deb tan olinishi kerak. yashash sharoitlari. Loyihada ishtirok etayotgan yosh oilalarga byudjet pullari kelishi bilan maxsus sertifikat berilishi kerak. Oilada daromad yoki boshqa bo'lishi kerak pul mablag'lari, bu subsidiya miqdoridan kattaroq bo'lgan qismda uy-joy narxini to'lash uchun etarli bo'ladi.

"Rossiya Sberbanki" OAJ ishtirokidagi yoshlar uchun arzon uy-joy milliy loyihasi dasturiga qo'shilish yoki qo'shmaslik haqida qaror qabul qilishda oila turli savollarga duch keladi. Masalan, davlat yordami bilan ham uy-joy sotib olishdan qo'rqish; Farzandli bo'lishni rejalashtirgan ba'zi oilalar kreditni to'lash qobiliyatini vaqtincha yo'qotishdan qo'rqishadi. Biroq, bu yosh oila ipoteka loyihasida ko'zda tutilgan. Masalan, bola tug'ilganda ota-onalar davlatdan viloyat byudjetidan olinadigan qo'shimcha subsidiya oladi va uning miqdori sotib olingan uy-joy narxining kamida 5 foizini tashkil qiladi. Bundan tashqari, agar yosh oila vaqtincha kredit to'lovlarini amalga oshira olmasa, to'lovlar to'xtatiladi (3 yilgacha). To'lovlarni to'xtatib turish nafaqat bolaning tug'ilishi, balki uy-joy qurilishi bilan ham bog'liq bo'lishi mumkin.

Yosh oilalar uchun Sberbank ishtirokidagi uy-joy ipoteka dasturining yana bir katta afzalligi shundaki, siz kichik to'lovni amalga oshirishingiz mumkin. Ipoteka kreditlash muddati odatda 20 yilgacha. Maksimal miqdor, berilishi mumkin bo'lgan, qarz oluvchining to'lov qobiliyatini, uy-joy narxini va boshqalarni hisobga olgan holda belgilanadi. Yosh oilalar uchun ipoteka dasturi bo'yicha beriladigan kredit sotib olingan uy-joy qiymatining 90 foizigacha bo'lishi mumkin. Agar oilada bolalar bo'lsa, kredit miqdori uy-joy narxining 95 foizigacha yetishi mumkin. Bunday kredit bo'yicha foiz stavkasi taxminan 16% ni tashkil qiladi. milliy valyuta(rubl) va 11% dyuym xorijiy valyuta(AQSh dollari, yevro).

Yosh oilalarga qo'shimcha ravishda, uy-joy sharoitlarini yaxshilashga muhtoj bo'lgan ko'plab rossiyaliklar ham bor, ammo daromadlari pastligi sababli uni oddiy ipoteka shartlarida sotib ololmaydilar. uy sotib olayotganda yana bir muammo. Ushbu uy-joy muammosini hal qilish uchun Sberbank ijtimoiy ipoteka dasturini taklif qiladi.

Ushbu turdagi ijtimoiy ipoteka bir necha yil davomida bepul uy-joy olish uchun navbatda turgan va hech qanday natija olmagan odamlarga yordam beradi. Ushbu dastur yordamida qarz oluvchi uyni bozor narxida emas, balki qurilish narxida sotib olishi mumkin, bu esa ancha arzon variant.

Bundan tashqari, agar qarz oluvchi o'z yashash sharoitlarini yaxshilash yoki o'zining alohida yashash joyini sotib olish uchun navbatda bo'lsa, u holda davlat qarz oluvchiga faqat eski turar joy va yangi uy o'rtasidagi farqni to'lashi kerak bo'lgan kvartirani taqdim etadi.

Qarz oluvchi o'zi va u bilan uy-joy uchun to'liq to'lovni amalga oshirgandan so'ng darhol kredit mablag'lari, u uning egasiga aylanadi va oila a'zolari bilan birga unda ro'yxatdan o'tishi mumkin. Biroq, qarz oluvchi kreditni to'liq to'lamaguncha, uy-joy bankka garovga qo'yiladi.

Rivojlanishdagi katta yutuqlarga qaramay ijtimoiy dasturlar Ipoteka kreditlash banki ijtimoiy kreditlash bo'yicha ishlashni davom ettirmoqda va Rossiya fuqarolari uchun bunday dasturlarning mavjudligini oshirish uchun juda ko'p harakat qilmoqda. Shunday qilib, odamlar daromad darajasi nisbatan past bo'lsa ham, ular bir necha yil navbat kutmasdan o'z uylariga ega bo'lishlari mumkinligini tushunishlari kerak.

Bugungi kunda Sberbank, boshqalar kabi, dastlabki to'lovsiz kreditlar beradi. Misol uchun, bunday Sberbank ipoteka dasturi shunday ko'rinadi. Bank sizning mavjud kvartirangizni garovga olgan holda kredit beradi, uning yordamida siz yangi uy sotib olishingiz mumkin. Kreditni to'lash muddati 5 yildan 15 yilgacha va foiz stavkalari AQSh dollarida 11% dan va rus rublida 14% dan bo'lishi mumkin.

Keling, Sberbank dasturini boshqa bank dasturi bilan taqqoslaylik. Absolut-Bank boshqa kreditlash sxemasidan foydalanadi: qarz oluvchi bir vaqtning o'zida ikkita kredit oladi. Birinchisi, uy-joy narxining 90 foizigacha, ikkinchi kredit esa, 3 yil muddatga va mijozning uy-joyi kafolatlangan holda, dastlabki to‘lovni to‘lash uchun ajratiladi. Qarz oluvchi birinchi navbatda ikkinchi kredit bo'yicha foizlarni to'laydi va qolgan asosiy qarzni kredit muddati oxirida yoki uy sotilgandan keyin to'laydi. City Client Bank o'zining dastlabki to'lovsiz ipoteka kreditlash dasturiga ega. Bank nafaqat qarz oluvchidan, balki ota-onalardan ham ko'chmas mulk garovi bo'lsa, kredit beradi, bu esa bolalarga qaror qabul qilishga yordam beradi. uy-joy masalasi. Bu kredit yuqori va barqaror bo'lganlar uchun qulaydir oilaviy daromad, lekin dastlabki to'lov uchun pulni tejash mumkin emas.

Dastlabki to'lovsiz ipoteka krediti qarz oluvchi uchun ham, kredit beruvchi bank uchun ham juda xavflidir. Shuning uchun kreditlashning ushbu turi uchun shartlar ancha qattiqroq, kredit bo'yicha foiz stavkalari esa yuqoriroqdir. Mijozning kreditni qaytarmasligi bank uchun xavfli ehtimoli bor. Bu qarz oluvchining o'z mablag'larini dastlabki to'lov shaklida investitsiya qilmaganligi va kredit beruvchi bank oldidagi mas'uliyat hissi yo'qligi sababli yuzaga kelishi mumkin. Biroq, banklar ipoteka kreditini majburiy sug'urta qilish tartibi, shuningdek, mavjud bo'lgan xavf-xatarlardan o'zlarini himoya qiladi. garov mulki, bu uy-joy ob'ektining o'zini ifodalaydi. Banklar o‘rtasidagi raqobatning kuchayishi kredit dasturlariga boshlang‘ich to‘lovsiz ipoteka kreditlarini berishni o‘z ichiga olgan banklar sonining ko‘payishiga yordam bermoqda.

Bugungi kunda Sberbankning ipoteka kreditlash dasturidan foydalaniladi onalik kapitali.

Sberbank ko'magida kredit berish onalik kapitalidan foydalangan holda amalga oshiriladi, bu yana bir xususiyatdir ipoteka dasturlari banka.

Onalik kapitali- bu shakllardan biri davlat yordami, taqdim etilgan Federal qonun"Bolali oilalarni davlat tomonidan qo'llab-quvvatlashning qo'shimcha chora-tadbirlari to'g'risida" 2006 yil 26 dekabrdagi 256-FZ-son. Onalik kapitali ikkinchi yoki undan keyingi bolaning tug'ilishi (asrab olinishi) paytida to'lanadi. Onalik kapitalining umumiy miqdori dastlab 250 ming rublga teng edi. Bugungi kunda bu 400 ming rubldan bir oz ko'proq. Rossiyada yuqori daraja inflyatsiya, va ota-onalar hech narsa yo'qotmasliklari uchun bu raqam yiliga bir necha marta indekslanadi. Siz 2007 yil 1 yanvardan oldin tug'ilgan bola uchun onalik pulini olishingiz mumkin. Siz onalik kapitalini faqat bir marta olishingiz mumkin, ya'ni pul faqat bitta bola uchun beriladi.

Qonunda onalik kapitali qanday maqsadlarga sarflanishi qat'iy belgilangan:

Bolaning ta'lim olishi;

Oilaviy turmush sharoitini yaxshilash;

Onaning mehnat pensiyasining moliyalashtiriladigan qismini shakllantirish.

Bola uch yoshga to'lgandagina onalik kapitalidan foydalanish mumkin. Biroq, Rossiya Federatsiyasining 2006 yil 29 dekabrdagi 256-FZ-sonli Federal qonunining 7-moddasiga kiritilgan o'zgartishlarga ko'ra, agar onalik kapitalidan olingan mablag'lar bolani to'lash uchun ishlatilsa, siz chaqaloqning yoshidan qat'i nazar, hozirda ajratilgan puldan foydalanishingiz mumkin. ipoteka krediti.

Shunday qilib, oila onalik kapitalini olganida, Sberbank uy-joy muammosini hal qilishga yordam beradi.

Uy-joy masalasi ko'plab yoshlarni tashvishga solmoqda va dolzarb muammo hisoblanadi. Va shuning uchun Sberbank tomonidan ushbu muammoni hal qilish uchun onalik kapitalini yo'naltirish imkoniyati dolzarbdir.

Sberbankning onalik kapitalidan foydalangan holda ipoteka krediti berish shartlariga ko'ra, onalik kapitali ilgari olingan ipoteka krediti bo'yicha qarzni to'lash uchun ham, dastlabki to'lov sifatida ham ishlatilishi mumkin.

E'tibor bering, onalik kapitali yordamida ipoteka kreditini to'lash mustaqil ravishda emas, balki Pensiya jamg'armasi tomonidan amalga oshiriladi.

Tahlil shuni ko'rsatdi Pensiya jamg'armasi Sberbank orqali kreditni to'lash uchun arizani ko'rib chiqadi va pulni bankka yuboradi. Uning vaqfdagi faoliyati shu yerda tugaydi. Pulning keyingi taqdiri bankka bog'liq.

"Rossiya Sberbanki" OAJga yuqorida ko'rsatilgan kreditlardan birini berish uchun hujjatlarning ma'lum ro'yxatini (2-ilova) taqdim etish va qarz oluvchining ariza shaklini (3-ilova) to'ldirish kerak. Ko'chmas mulkni sotib olish uchun kredit miqdorini aniqlash uchun Sberbank oilaviy daromadga asoslangan mezonlarga ega (4-ilova).

Binobarin, “Sberbank of Russia” OAJ mamlakatimizdagi yetakchilardan biri ekanligini hisobga olsak, u 10 ta eng yirik va ishonchli banklardan biri, keyin uning ishtiroki ipoteka krediti asoslanadi va ushbu bankning prognoz davridagi rivojlanish yo'nalishi sifatida taklif qilinishi mumkin.

Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish daromadga yondashuvning bir turi bo'lib, ipoteka krediti ishtirokida sotib olingan ko'chmas mulkni baholash uchun ishlatiladi.

Qarz oluvchi va qarz beruvchining pozitsiyasidan ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarni amalga oshirishda qarz mablag'laridan foydalanish zarurati, imkoniyati va maqsadga muvofiqligi quyidagilar bilan belgilanadi.

Investor (qarz oluvchi) uchun ko'chmas mulkni sotib olayotganda qarz mablag'larini jalb qilish sizga quyidagilarga imkon beradi:

Narxi uning ixtiyoridagi mablag'dan oshadigan ob'ektni sotib olish;

Kreditdan foydalanganda bo'shatilgan o'z mablag'laringizni boshqa ko'chmas mulk ob'ektlariga investitsiya qilish orqali portfelni diversifikatsiya qilish darajasini oshirish;

Ko'chmas mulkni bo'lib-bo'lib sotib olish, kreditorga xuddi shu mulkdan olingan daromaddan unga tegishli summalarni to'lash;

Ko'proq oling yuqori taklif qulay moliyalashtirish shartlarini tanlashda investitsiya qilingan kapitalning rentabelligi.

Qarz beruvchi quyidagi fikrlardan kelib chiqadi:

Qarzga olingan ob'ekt transport yoki jismoniy shikastlanmaydi, odatda sug'urta qilinadi va shuning uchun qarzni to'lashning butun muddati davomida kreditor tomonidan nazorat qilinishi mumkin;

Uzoq muddatli jismoniy va iqtisodiy hayot ko'chmas mulk nafaqat asosiy qarzni, balki to'lanishi kerak bo'lgan foizlarni ham qaytarish uchun asosdir;

Majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazish ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar, shuningdek, u bilan tuzilgan bitimlar, shu jumladan ipoteka qarz oluvchi tomonidan shartnoma majburiyatlarini bajarishining huquqiy kafolati bo'lib xizmat qiladi;

Moslashuvchan kompilyatsiya tizimi kredit shartnomasi, unga maxsus shartlarni kiritish imkoniyati kreditorga qarz mablag'larining bozor rentabelligi darajasiga, o'zgarishlarga o'z vaqtida javob berishga imkon beradi. moliyaviy barqarorlik qarz oluvchi, qarz muddati tugagunga qadar qarzga olingan aktivni qayta sotish imkoniyatiga ta'sir ko'rsatishi; ko'chmas mulk keskin eskirishga tobe emas;

To'g'ri belgilangan garov qiymati bankka qarzga olingan pulni foizlar bilan qaytarish imkonini beradi.

Aksariyat rivojlangan mamlakatlarda bozor iqtisodiyoti ko'chmas mulkni sotib olish ipoteka krediti - garov sifatida xizmat qiluvchi ko'chmas mulkni sotib olish uchun uzoq muddatga beriladigan kredit shaklida uzoq muddatli garov sifatida taqdim etilgan qarz mablag'lari ishtirokida amalga oshiriladi. Shunday qilib, o'ziga xos xususiyati ipoteka krediti - garov va sotib olingan mulkning kombinatsiyasi.

Moliyalashtirishning o'ziga xos shartlari baholovchi tomonidan hisobga olinishi kerak, u ularni odatiy moliyalashtirish deb ataladigan - kreditor tomonidan taqdim etilishi mumkin bo'lgan kredit miqdori, shuningdek undirilgan foizlar bilan taqqoslaydi. Taqqoslovchi baholovchi muayyan shartlar odatdagi moliyalashtirish bilan moliyalashtirish, ayniqsa, agar kredit uchinchi shaxs tomonidan emas, balki to'g'ridan-to'g'ri sotuvchi tomonidan taqdim etilsa, ularni qulay deb baholashi mumkin. Ushbu omil narxda narxga mos keladigan mukofot sifatida hisobga olinishi kerak.

Shunday qilib, moliyalashtirish shartlari ko'chmas mulk narxiga ta'sir qiladi, lekin uning qiymatini o'zgartirmaydi. Aqlli investor, agar u bozordan pastroq stavka bo'yicha kredit olsa yoki kredit muddatining oshishi tufayli ijobiy moliyaviy leveragega ega bo'lsa yoki sotuvchi xaridorning ipoteka krediti bo'yicha chegirma ballarini to'lasa, mulk uchun yuqori narxni to'lashga tayyor.

Ko'chmas mulk xaridori investitsiya jarayonida olingan mablag'lardan foydalanish samaradorligini baholash asosida ipoteka krediti olish to'g'risida qaror qabul qilishi mumkin. Buning uchun foiz kabi omillarni tahlil qilish kerak

Joriy kredit stavkasi, kredit muddati, to'lash tartibi, ipoteka krediti miqdori, moliyaviy leverage, kreditlashning maxsus shartlari.

Moliyaviy leverageni baholash, ya'ni. investitsiya jarayonida qarz mablag'laridan foydalanish imkoniyati investorning qarz mablag'laridan foydalanish samaradorligini belgilovchi eng muhim omil hisoblanadi. Moliyaviy leverageni ob'ektiv baholash uchun ko'chmas mulk tomonidan yaratilgan daromad darajalarini farqlash va tegishli daromad stavkalarini to'g'ri aniqlash kerak.

Mulkning daromadlilik darajasi sof operatsion daromadning mulk qiymatiga yoki ipoteka krediti va investorning o'z kapitaliga nisbati sifatida hisoblanadi.

O'z kapitalining rentabellik darajasi pul tushumlarining investor tomonidan ko'chmas mulkka qo'ygan o'z kapitali miqdoriga nisbati sifatida aniqlanadi.

Kredit shartlariga ko'ra, moliyaviy leverage ijobiy, salbiy yoki neytral sifatida baholanishi mumkin. Agar o'z kapitalining daromadlilik darajasi ko'chmas mulkning daromadlilik darajasidan oshsa, u holda moliyaviy leverage ijobiy hisoblanadi. Bu nisbat xarakterlidir samarali foydalanish qarzga olingan pul.

Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning muhim bosqichi - bu baholanayotgan mulkning xususiyatlaridan kelib chiqqan holda hisoblangan prognoz qilingan sof operatsion daromadning ma'lum moliyalashtirish shartlarida o'z kapitalining talab qilinadigan daromadlilik darajasiga erishish uchun etarliligini baholash.

Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish qarzni qoplash koeffitsientini hisoblash va uni bankning ipoteka krediti bo'yicha majburiy to'lovlar miqdoriga nisbatan sof operatsion daromad miqdoridan oshib ketishi bo'yicha talablari bilan solishtirishni o'z ichiga oladi.