Ipoteka krediti hozirgi tendentsiyadir Rossiya bozori bank xizmatlari allaqachon o'n yil davomida. 2016 yilgi statistik ma'lumotlarga ko'ra, fuqarolarimizning atigi 10 foizi ko'chmas mulkka ega. Faqat 1% uni to'plangan naqd pulga sotib olishi mumkin. Kelgusi 2-3 yil ichida bozor dinamikasi qanday bo'ladi, bu ko'p jihatdan siyosiy va iqtisodiy vaziyatga bog'liq.

Rossiya ipoteka bozorining rivojlanishi

90-yillarning birinchi yarmida banklar aholiga uy-joy sotib olish uchun deyarli kredit bermadi. Iste'mol kreditlari yo'q edi. Agar bu sodir bo'lgan bo'lsa, ular bir yildan ko'p bo'lmagan, 36% bilan qarz olishgan. Biroq, hatto 1998 yilda "Ipoteka to'g'risida" Federal qonunining kiritilishi ham qarz oluvchilarning bunday mahsulotga bo'lgan talabining oshishiga ta'sir qilmadi. Kreditdan foydalanishning maksimal muddati - 40% foizli 3 yil ko'pchilik qarz oluvchilar uchun qiziq emas edi.

Rossiyada ipoteka krediti: hajmi qanday oshdi

Ayni paytda, takomillashtirishda yashash sharoitlari va aholining yarmidan ko'pi o'z kvartiralarini sotib olishga muhtoj edi. Fuqarolarni o'z uy-joylari bilan ta'minlash va rivojlantirish uchun ipoteka krediti Rossiyada hukumat 2004 yilda maxsus joriy qiladi milliy loyiha. Birinchi bosqich davlat dasturi 2005-2008 yillarda davlat kafolatlari ostidagi ko'chmas mulk mavjudligini va hajmini oshirishni ta'minladi. uy-joy qurilishi. Buning uchun 212,9 milliard rubl ajratildi.

Dastlab 6 yilga mo'ljallangan ushbu dastur ko'chmas mulkni sotib olish bo'yicha operatsiyalarni faollashtirdi. Fuqarolarning kredit olishga ishtiyoqi ortdi. Taqqoslash uchun, agar 2005 yilda ulush ipoteka kreditlari jami kreditlashning 3,5% ni tashkil etgan bo'lsa, 2008 yilda bu ko'rsatkich 9% gacha o'sdi.

2008 yilga kelib doimiy futbolchilar shakllantirildi ipoteka bozori. Guruhga 100 foiz bilan AHML kiritilgan davlat ishtiroki, Sberbank, katta va o'rta tijorat banklari, uy-joy kooperativlari, qurilish va investitsiya kompaniyalari. Biroq inqirozning boshlanishi rivojlanishni sekinlashtirdi. Ko'pgina banklar kredit berishni qisqartirdilar. Qarz oluvchilar qiyin vaziyatga tushib qolishdi, bu esa kreditorlarni moliyaviy yuklarni kamaytirish mexanizmlarini ishlab chiqishga majbur qildi (qayta qurish, kredit ta'tillari). 2008-2010 yillarda uy-joy kreditlash hajmi:

2011 yil boshi ijobiy dinamika olib keldi. Inqirozdan chiqish pasayishni keltirib chiqardi bank stavkalari. Birgina yilning ikkinchi yarmida 397 milliard rubl miqdorida kreditlar berildi. Davlat ipotekani qo'llab-quvvatlashni davom ettirdi. amaliyotga joriy etildi ijtimoiy ajratmalar boshlang'ich uchun, masalan, "Kam qavatli uy-joy", "Yangi bino" dasturlarida, kredit stavkasini pasaytirish. Ipoteka mexanizmlaridan biri VEBning 2010-2013 yillarda uy-joy qurilishiga sarmoyasi bo'ldi.

2015 yilgacha vaziyat vaqti-vaqti bilan o'zgardi. Narxlar ko'tarildi va pastga tushdi. Ular bilan birgalikda talab ipoteka kreditlari. Shunday qilib, agar 2012 yilda kreditlar hajmi rekord darajadagi trillion rublga yetgan va yana 2 yil davomida o'sishda davom etgan bo'lsa, 3 yildan keyin u 765 milliard rublgacha kamaydi.

2016 yilda ipoteka hajmi

Bu yil ipoteka kreditlash sohasida yutuq bo'ldi. Davlat kontseptsiyaga binoan uy-joy sotib olish uchun stavkalarni subsidiyalaganligi sababli, fuqarolar kreditlardan foydalanishlari mumkin edi. O'zlashtirilgan mablag'lar umumiy summaning 40 foizini tashkil etdi iste'mol kreditlari. Ulardan davlat dasturi doirasida 2016 yilda 556 milliard rubl miqdorida 304 mingta kredit ajratildi. Kreditlash hajmi 2015 yilga nisbatan 29,86 foizga oshdi. Berilgan kreditlar hajmi oshdi, ular 15 yildan ortiq muddatga berila boshlandi. Davlat dasturidan 304 ming qarz oluvchi foydalandi. 2016 yilda ipoteka kreditlarining umumiy hajmi 1 288 531 million rublni tashkil etdi va ularning soni 753 064 tani tashkil etdi (ma'lumotlarga ko'ra).

Sberbank va VTB guruhi ipoteka bozorining eng faol ishtirokchilariga aylandi. Biroq, raqobat kuchaydi. Natijada daromadni tasdiqlamasdan va dastlabki to‘lovsiz yana kredit olish imkoni paydo bo‘ldi, bu esa kredit oluvchilarning keng doirasiga kirish imkonini berdi. Taqdim etilgan innovatsiyalar:

• innings onlayn ilovalar;
• ko'chmas mulkni masofadan davlat ro'yxatidan o'tkazish (Sberbank va Rosreestrning qo'shma dasturi);
• kreditorlar ijtimoiy tarmoqlar orqali mijozlar bilan muloqot qilishni va ular haqida ma'lumot to'plashni boshladilar.

Agar oldingi yillarda asosiy e’tibor birlamchi mulkka qaratilgan bo‘lsa, shu davrdan boshlab ikkilamchi ko‘chmas mulk bozori jonlandi. Bunga kredit berish shartlarining yaxshilanishi va kreditorlar tomonidan yangi qoidalar joriy etilgani sabab bo'ldi. Umuman olganda, ipoteka ishonchli moliyaviy vositaga aylandi. U banklarga daromad va barqaror daromad olishni kafolatladi, qarz oluvchi uchun kredit olish va ko‘chmas mulk sotib olish jarayonini soddalashtirdi.

2017 yilda ipoteka kreditlash dinamikasi va 2018 yil uchun prognozlar

2017 yilda vaziyat barqaror edi. Yoniq birlamchi bozor:

Shundan bor-yo‘g‘i 22 ta kredit xorijiy valyutada bo‘lgan. Ularning miqdori 802 million rublni tashkil etdi.

Rossiya Federatsiyasi Markaziy banki ma'lumotlariga ko'ra, 2018 yil boshida berilgan kreditlar soni va hajmi bo'yicha ko'rsatkichlar mos ravishda 1 092 315 va 2 057 559 million rublni tashkil etdi. Mutaxassislarning fikriga ko'ra, 2018 yilda stavkalar rekord darajada past bo'ladi. Biroq, vaziyatni o'zgartira oladigan tashqi omillar Rossiya iqtisodiyoti uchun xavf tug'dirishi mumkin.

Ipoteka stavkalarining dinamikasi

1998 yil iyul oyida ipoteka mexanizmini tartibga soluvchi qonun qabul qilingandan so'ng, uy-joy sotib olish uchun kreditlar asosan xorijiy valyuta, yiliga 10-11%. Doimiy daromad va rublning barqarorligi sharoitida bu eng ko'p edi foydali variant, chunki rublda ular o'rtacha 14-15% ga hisoblangan.

2006 yil boshiga kelib qarz oluvchilar faollasha boshladi. Bundan tashqari, ular rubl va valyuta kreditlarini olishga bir xil darajada tayyor edilar.

Inqiroz boshlanganidan keyin 10 yil davomida stavkalar dinamikasi har ikki yo'nalishda ham o'zgardi. Agar 2008 yilning yoziga qadar chet el valyutasi (10,8 foizgacha) va rubl (12,4 foizgacha) kurslarining pasayish tendentsiyasi kuzatilgan bo'lsa, 2009 yil may oyida ular xorijiy valyutada 13,8 foizga, rublda 14,9 foizga ko'tarildi. Bu holat ipoteka kreditlarining keskin qisqarishiga olib keldi:

• 2008 yil - 349 ming kredit, shundan 4,9% xorijiy valyutada;
• 2009 yil - 130 ming kredit, shu jumladan xorijiy valyutada 1,5%.

Inqiroz oqibatlari bartaraf etilgach, 2012 yilga kelib ko'rsatkichlar pasayishni boshladi. Biroq, qo'rqib ketgan fuqarolar chet el valyutasidagi kreditlarni olishni to'xtatdilar, garchi ular bo'yicha foizlar yiliga 10 foizdan pastga tushdi.

Tariflarning maksimal pasayishi 01/01/2016 dan boshlab kuzatildi. Dinamikani Markaziy bankning asosiy stavkalari orqali kuzatish mumkin:

Shundan kelib chiqib, banklar ipoteka narxini pasaytirdi.

Ipoteka qarz oluvchilarning demografiyasi

Turli yillarda mintaqaviy tuzilmalar kontekstida Moskva va Moskva viloyati an'anaviy ravishda ipoteka kreditlash bo'yicha etakchi bo'lib kelgan. Undan keyin Sankt-Peterburg keldi. Kreditlarning uchdan bir qismi doirasida berilgan ulush qurilishi. Birlamchi bozor ustuvor hisoblanadi.

2017 yilda e'tibor biroz o'zgardi. Muxtor okruglar aholisi uchun kredit asosida uy-joy sotib olish imkoniyatlari ochildi.Bunga yaxshi maosh, ko‘chmas mulk narxining pastligi va uy-joy sharoitini yaxshilash zarurati yordam berdi. RIA Novosti ma'lumotlariga ko'ra, xarid ko'plab oilalar uchun qulay bo'lgan:

Oxirgi uch yil ichida rublda ipoteka uy-joy kreditlari bo'yicha stavka 2,73 foiz punktga kamaydi. Shu bilan birga, 2018 yil 1 yanvar holatiga bank sektori aktivlari umumiy hajmida uy-joy kreditlarining ulushi 6,4 foizni, fuqarolarga berilgan kreditlarning umumiy hajmida esa 44,2 foizni tashkil etdi.

tashvish belgilari

DOM.RFning rivojlanish strategiyasiga ko'ra, 2020 yilga kelib Rossiya banklarining ipoteka portfeli ikki baravar ko'payishi kerak - rossiyaliklarning ipoteka qarzi shu paytgacha 10 trillion rublni tashkil qiladi.

To'g'ri, ekspertlar bozorning bunday tez sur'atlarda o'sishi uchun hech qanday shart-sharoit ko'rmaydilar, hech bo'lmaganda bank tizimi uchun xavflar sezilarli darajada oshmaydi.

“Biz hozir banklar kreditlash standartlarini tezda qayta ko‘rib chiqayotganini, ularni zaiflashtirayotganini ko‘ramiz – raqobat kuchaymoqda, chunki biz talab o‘sishi sekinlashishini kutmoqdamiz. Shu munosabat bilan, dastlabki to‘lovi past bo‘lgan kreditlar ulushining o‘sishi va qarz oluvchining daromadlarini baholash bilan bog‘liq me’yorlarning zaiflashishi xavotir uyg‘otadi. Hozircha to‘plangan qarzlar hajmi nisbatan kichik, ammo yangi kreditlar dinamikasini, portfel sifati va kreditlash standartlarini diqqat bilan kuzatib borish kerak bo‘ladi”, dedi SP Global Ratings moliyaviy institutlar reytingi departamentining katta direktori Gazeta bilan. .Ru.

Xuddi shu muammolar Markaziy bankni ham tashvishga solmoqda, biroq regulyator tomonidan ko‘rilgan choralar haligacha sezilarli natijalarni bermadi. “2017-yil boshidan beri keng doiradagi banklar ipoteka kreditlash segmentida qarz oluvchilarga qo‘yiladigan talablarni izchil yengillashtirmoqda.

2017 yil davomida boshlang'ich to'lovi 20 foizdan kam bo'lgan yangi berilgan ipoteka kreditlarining ulushi 14,0 foizdan 42,4 foizgacha o'sdi va butun yil davomida bunday kreditlar hajmi 0,8 trillion rubldan oshdi. Shunday qilib, 2018 yil 1 aprel holatiga ko'ra, portfelning qariyb 15 foizi LTV>80 foizga ega bo'lgan kreditlardan iborat ", - deya ta'kidlaydi Rossiya banki. Bu holda LTV asosiy summaning garovning joriy adolatli qiymatiga nisbati hisoblanadi.

Joriy yilda ham vaziyat o‘zgarmadi: 2018 yilning birinchi choragida dastlabki to‘lovi 20 foizdan kam bo‘lgan yangi berilgan kreditlar ulushi berilgan kreditlarning deyarli yarmini (44 foiz) tashkil etdi. “Bu o‘sish aholining ipoteka krediti olishga bo‘lgan intilishi bilan bog‘liq, chunki bozorda stavkalar va uy-joy narxlari bo‘yicha qulay shart-sharoitlar mavjud bo‘lsa, kattaroq mablag‘ to‘planishini kutmasdan turib. Shuningdek, boshlang‘ich to‘lovi past bo‘lgan kreditlarning ko‘payishi ko‘plab yirik banklarning dastlabki to‘lov (10-15 foiz) bo‘yicha sodiq talablari bilan bog‘liq”, deb tushuntirdi “Gazeta”ga ekspert RA bank reytinglari bo‘yicha yetakchi tahlilchi Yekaterina Shchurixina. .Ru.

Va bu 2018 yil boshidan boshlab Markaziy bank 10-20% (150%) boshlang'ich to'lovi va 10% dan kam hissasi bilan 200% bo'lgan kreditlar bo'yicha yuqori risk ko'rsatkichlarini joriy etish tashabbusi bilan chiqdi. . Ushbu koeffitsientlar qanchalik yuqori bo'lsa, kapitalning etarliligini hisoblash uchun shuncha ko'p talab qilinadi. Agar banklar xavfli ipoteka kreditlarini berishni to‘xtatmasa, Markaziy bank ushbu ko‘rsatkichlarni yanada oshirish niyatida. Shunday qilib, 2019-yil 1-yanvardan boshlang‘ich to‘lovi past bo‘lgan ipoteka kreditlari bo‘yicha tavakkalchilik darajasi 150 foizdan 200 foizga oshadi.

Regulyator, shuningdek, garovsiz va ipoteka kreditlashda qarz yuki xavfini cheklashi kerak bo'lgan boshqa choralarni ham ko'rmoqda. “Rossiya banki qarz yuki indikatorini joriy qildi individual. Tegishli normativ akt allaqachon kuchga kirgan. 2019 yil 1 oktyabrdan boshlab Rossiya Bankining metodologiyasiga muvofiq qarz yuki ko'rsatkichini hisoblash barcha uchun majburiy bo'ladi. kredit tashkilotlari", - deb xabar berdi "Gazeta.Ru" Markaziy banki matbuot xizmatida. Markaziy bank maʼlumotlariga koʻra, ipoteka kreditlarini tartibga solish masalasini hal qilishda, birinchi navbatda, kredit standartlari hisobga olinadi.

Xavotirga sabab

Markaziy bank joriy tahlilida moliyaviy ahvol banklar aktivlaridagi ipoteka ulushining bosqichma-bosqich o‘sishi bilan aktivlar va passivlarni to‘lash muddatlaridagi farq bilan bog‘liq risklar kuchayishini qayd etadi. “Ushbu tendentsiya bilan banklarning foiz stavkalari riskiga duchor bo'lishlari kelajakda o'sish bosqichiga o'tishlari mumkin. foiz stavkalari", deb qayd etadi regulyator.

Shu bilan birga, Markaziy bank Elvira Nabiullina rahbari ko'chmas mulk bozorida "qabariq" tahdidini ko'rmaydi.

"Men bu erda hech qanday "ko'pik" yoki xavf belgilarini ko'rmayapman, garchi biz xavflarni aniq ko'rib chiqsak ham, biz ipoteka kreditlash nozik segment ekanligini tushunamiz va u xavf-xatarsiz rivojlanishi kerak", dedi u yakunida. 2017 yil dekabr.

Inflyatsiyaning mumkin bo'lgan davri xavfi, moliyaviy inqiroz va past to'lov bilan kreditlarni to'plash - Rossiyada ipoteka bozoridagi muammolarning to'liq bo'lmagan ro'yxati. “Yana bir xavf omili - bunday hissani kafolatsiz bilan almashtirish iste'mol krediti(u "qarz oluvchining ipoteka uchun dastlabki hissasi hisobidan" shaklida harakat qiladi. o'z mablag'lari"). 2018 yilning birinchi yarmida qarz oluvchilarning taxminan 3 foizi ushbu sxemadan uy-joy kreditlari uchun foydalangan. Shunday qilib, ularning qarz yuki faqat oshdi (iste'mol kreditlari bo'yicha stavkalar odatda ipotekadan yuqori). Hatto 3% ham ipoteka banki segmentining ko'lamini hisobga olgan holda sezilarli miqdordir. Bizning hisob-kitoblarga ko'ra, hozirda aholiga berilgan kreditlar 14 trillion rubldan oshadi, rossiyaliklar qarzidagi ipoteka kreditlarining ulushi esa qariyb 45 foizni tashkil etadi», - deya ta'kidlaydi bo'lim boshlig'i. moliyaviy reytinglar NRA Karina Artemyeva.

Metrium Group ekspertlari ipoteka kreditlash bozorida 2016 yil yakunlarini sarhisob qildi. 2015-yilda ipoteka bir vaqtning o‘zida iqtisodiyotning bir nechta tarmoqlari uchun “hayot chizig‘i”ga aylandi. 2016 yilda u muvaffaqiyatli 2014 yil ko'rsatkichlariga erishmasdan o'z missiyasini davom ettirdi.

O'tgan yil davomida ipoteka kreditlari stavkani subsidiyalash dasturi shaklida davlat tomonidan "tayoqchalar" tomonidan qo'llab-quvvatlandi. Mart oyida dastur ishini davom ettirish masalasi hal qilindi va Moliya va Qurilish vazirliklari oʻrtasidagi qisqa muhokamalardan soʻng u yil oxirigacha uzaytirildi. 2016 yilning 11 oyi davomida ipoteka kreditlarining 40 foizi davlat tomonidan qo‘llab-quvvatlanganligi sababli ajratildi. Rubldagi emissiya hajmi ushbu davr uchun barcha berilgan ipotekalarning 37,7% ni tashkil etdi. Biroq, yil oxiriga kelib, asosiy stavka 10% ga tushirilganda, subsidiyalash dasturi o'z ahamiyatini yo'qotdi.

Rossiya Federatsiyasida ipoteka kreditlarini berish to'g'risidagi ma'lumotlar

Metrium Group tahlilchilarining fikricha, 2016 yilning dekabriga kelib, ipoteka kreditlari quyidagi ko‘rsatkichlarga yetgan. 2015 yilga nisbatan berilgan kreditlar soni 24,94 foizga, pul ko‘rinishida kreditlash hajmi esa 29,86 foizga oshdi. Shu bilan birga, o'rtacha stavka 0,82 foiz punktga kamaydi. 12,62% gacha. O'rtacha kredit miqdori 64 ming rublga oshdi. Kreditning o'rtacha muddati o'sishda davom etmoqda: 11 oy ichida u qariyb 8 oyga oshib, 15 yillik chegaradan oshib ketdi, bu qarz oluvchilarning moliyaviy imkoniyatlarini yanada ehtiyotkorlik bilan baholashdan dalolat beradi. Biroq, barcha sa'y-harakatlarga qaramay, 2014 yil ko'rsatkichlaridan orqada qolish kreditlash bo'yicha 17,76 foizni, pul bo'yicha esa 17,79 foizni tashkil etdi.

"2016 yilda Markaziy bank Rossiya bank sektorini tozalashni davom ettirdi: kreditorlarning 97 litsenziyasi bekor qilindi, ammo ular orasida ipoteka bozorida muhim ishtirokchilar yo'q edi, - izohlaydi Mariya Litinetskaya, Metrium Group boshqaruvchi hamkori. “Shunday qilib, Markaziy bank maʼlumotlariga koʻra, 2016-yil 1-iyul holatiga ipoteka kreditlari bergan banklar soni 499 tani tashkil etdi, bu oʻtgan yilning shu davriga nisbatan 13 foizga kamdir, joriy yilning ikkinchi yarmida bekor qilingan litsenziyalar bundan mustasno. yil.”

Ipoteka kreditlash bo'yicha etakchilar bozor ulushi 1% dan ortiq bo'lgan 12 ta bankdir: Sberbank, VTB24, Rosselxozbank, Gazprombank, DeltaCredit, VTB Bank Moskva, Raiffeisenbank, Absolut Bank, Bank Vozrozhdenie, Bank Sankt-Peterburg, Svyaz-Bank, Transcapitalbank . Ular orasida davlat ishtirokidagi banklar ham, xususiy banklar ham bor, ularning barchasi uzoq vaqtdan beri ipoteka kreditlari bilan ish olib boradi va bozor uchun "o'yin qoidalari" ni o'rnatadi.

"O'tgan yili banklar o'rtasidagi raqobatning kuchayishi "ikkita hujjat bo'yicha ipoteka" (daromadni tasdiqlovchi hujjatsiz) va "ilk to'lovsiz ipoteka" kabi unutilgan mahsulotlarni jonlantirdi, - deydi Mariya Litinetskaya. - Bitta dastur kvartira sotib olish uchun katta mablag'ga ega bo'lganlar va turli sabablarga ko'ra ular uchun mo'ljallangan moliyaviy holat Baholanmagan. Ikkinchisi, aksincha, sotib olish uchun pul yig'magan, lekin yaxshi va yaxshi oladiganlarga qaratilgan. barqaror daromad(Hech kimga sir emaski, ushbu dastur bo'yicha qarz oluvchilarni tanlash standartga qaraganda ancha qattiqroq). Shu tariqa, ipoteka davlat qo‘llab-quvvatlash dasturi davridagidan ko‘ra kengroq xaridorlar uchun yana ochiq bo‘ldi”.

Bundan tashqari, bozorda haqiqiy innovatsiyalar paydo bo'ldi, deydi Metrium Group ekspertlari. Birinchidan, onlayn ariza orqali bankka kredit olish uchun hujjatlarni topshirish. Ilgari bu usulda faqat dastlabki ariza yuborish, ya’ni tasdiqlangan kreditning taxminiy miqdori va shartlarini bilish mumkin edi. Yakuniy tasdiqlash uchun kreditor ofisiga hujjatlar to'plami bilan kelish kerak edi. Ikkinchidan, Sberbank Rosreestr bilan birgalikda hujjatlarni masofadan topshirish uchun sinov loyihasini ishga tushirdi davlat ro'yxatidan o'tkazish, bu mijozlarga Rosreestr yoki Ko'p funktsiyali markazda navbatlarni chetlab o'tib, filialda bitim imzolangandan so'ng darhol ro'yxatdan o'tish uchun hujjatlarni topshirishga imkon beradi. Uchinchidan, banklar kirishdi ijtimoiy tarmoqlar va nafaqat o'zlari haqida joylashtirilgan ma'lumotlar orqali potentsial mijozlarni tekshirish, balki jonli muloqot qilish, muammoli muammolarni hal qilish va moliyaviy maqsadlarga erishishda yordam berish.

"Shunday qilib, biz mijozlar bilan masofaviy ishlash tendentsiyasini ko'rmoqdamiz", deydi Mariya Litinetskaya. “Boshqalarga qaraganda tezroq moslashgan va yangi raqamli voqelikni yaxshi biladigan kreditorlar “eski” mijozlarni saqlab qolish va yangi avlodni zabt etish imkoniyatiga ega”.

Mijozlarga xizmat ko'rsatishda ilg'or yondashuvlar muvozanatini saqlash va qarz oluvchilarning moliyaviy imkoniyatlarini konservativ baholash noyabr oyigacha rubl ipoteka kreditlari bo'yicha kechikishlarni 1,112% gacha kamaytirishga imkon berdi. Oxirgi uch oy davomida bu ko'rsatkich doimiy ravishda pasayib bormoqda, ya'ni ikki yillik o'sishdan so'ng tendentsiya pasaygan tomonga qaytdi. Afsuski, chet el valyutasida berilgan ipoteka kreditlarining nisbiy ulushi hanuz ortib borayotgan va chet el valyutasida berilgan ipoteka kreditlarining 31,3 foizini tashkil etuvchi xorijiy valyutadagi kreditlar haqida gapirib bo'lmaydi. Eslatib o'tamiz, uy-joy kreditlari uchun - boshqa barcha turdagi kreditlar bilan solishtirganda muddati o'tgan qarzning eng past ulushi.

Shunday qilib, 2016 yilda ipotekalar o'zlarining ishonchliligini isbotladilar moliyaviy vosita ham kreditorlar uchun (past kechikishlar va barqaror daromadlar) va mijozlar uchun (ular hatto 2014 yilga qaraganda tez-tez uy sotib olish uchun foydalangan). 2016 yilda Moskva viloyatida ipoteka bilan bog'liq bitimlar soni 43 876 tani tashkil etdi, bu 2015 yilga nisbatan 32,64% va 2014 yilga nisbatan 3,25% ga ko'pdir. Va agar 2015 yilda ipoteka ulushi barcha ro'yxatga olingan mulk huquqi o'tkazmalarining 30 foizi darajasida saqlangan bo'lsa, 2016 yilda uning o'rtacha yillik stavkasi 34,8 foizga, ba'zi oylarda esa 50 foizga yetdi.

Ko'chmas mulk segmentlari bo'yicha ulushlar ipoteka bitimlari quyidagicha taqsimlanadi. Moskvada ommaviy segmentdagi ipotekalarning o'rtacha yillik ulushi 54% ni tashkil etdi, bu taxminan 2015 yil bilan bir xil. Poytaxtda bunday yuqori ko'rsatkich stavkalarni subsidiyalash dasturi shartlariga kiritilgan va umumiy iste'molchi uchun, shu jumladan kreditlar orqali juda qulay bo'lgan yangi loyihalarning chiqarilishi tufayli saqlanib qolmoqda. Biznes-klass segmentida ipoteka ulushi barqaror va 2016 yilda 5 foizni tashkil etadi.

Moskva kvartiralarida ipoteka ulushi 34% ni tashkil etdi, bu 14 p.p. o'tgan yilga nisbatan yuqori. Bunday o'sish stavkalarning pastligi tufayli banklarning o'z dasturlari yil davomida yanada jozibador bo'lgani bilan bog'liq. Bundan tashqari, kvartiralarni sotib olish shartlari kvartirani sotib olish shartlariga imkon qadar yaqin - bir xil boshlang'ich to'lov va standart stavka.

Moskva viloyatining ommaviy segmentida ipoteka kreditlarining o'rtacha yillik ulushi 72% ni tashkil etdi, bu 3,5 p.p. o'tgan yilga nisbatan yuqori va 3 p.p. 2014 yilga nisbatan yuqori.

Metrium Group ekspertlarining fikricha, 2016-yilning asosiy yutuqlaridan biri ikkilamchi ko‘chmas mulk bozorining “jonlanishi”ning boshlanishi bo‘ldi. Bunga kredit berish shartlarining yaxshilanishi va kvartira sotuvchilari tomonidan yangi bozor qoidalarini qabul qilinishi sabab bo'ldi. Rosreestr ma'lumotlariga ko'ra, 2016 yilda poytaxtda 56 ming tranzaksiya ro'yxatga olingan. ikkilamchi bozor, shuning uchun ularning ulushi 44,44% ni tashkil etdi. "Ikkilamchi" uy-joylarning etakchi o'rinlarini to'liq qaytarish haqida gapirishning hojati yo'q, yaqin kelajakda biz tuzatilishi va qurilayotgan va tayyor uy-joy o'rtasidagi bozor ulushini qayta taqsimlashni ko'ramiz. Jumladan, sarmoyadorlarning qo‘shimcha yetkazib berish hajmi hisobiga uy-joyga egalik huquqini qo‘lga kiritgandan so‘ng mulk solig‘i oshishi hisobiga uni sotishni boshlaydigan yangi binolar egalari. Bu va boshqa bilvosita omillar, albatta, yetakchining birlamchi bozordagi yutuqlarini olib qo‘yadi, lekin ikkilamchi bozor ulushi 55% dan yuqori bo‘lishi dargumon.

“2016 yil ipoteka bozori ishtirokchilari uchun lakmus sinoviga aylandi, professionallar va innovatorlarni ko'rsatdi, havaskorlarni chetlab o'tdi. Qurilish bozorida bir nechta yirik ishlab chiquvchilar birlashdilar, eng qadimgi ishlab chiquvchilardan biri qayta tashkil etildi, - deya xulosa qiladi Mariya Litinetskaya. - Va agar o'tgan yili kreditorlar oldingi pasayishni qaytarishga harakat qilgan bo'lsa, kelgusi yillarda asosiy maqsad "Rivojlanish strategiyasida" rejalashtirilgan 2018 yilga qadar 1,9 trillion rubl miqdorida ipoteka kreditlarini chiqarishga erishish bo'ladi. ipoteka krediti Rossiya Federatsiyasi 2020 yilgacha ". Va bu juda real ko'rinadi, agar 2017 yilda uy-joy krediti davlat tomonidan qo'llab-quvvatlanadigan "tayoqlardan" voz kechib, 2014 yil rekordiga (1,76 trillion rubl) erishsa.

2016 yilda Rossiya ipoteka bozori 27% ga o'sdi va butun mamlakat bo'ylab uy-joylarni ishga tushirishning pasayishiga qaramay, 1,5 trillion rublni tashkil etdi. Inqirozdan keyingi tiklanishga Moskva, Moskva viloyati va Sankt-Peterburgda ipoteka kreditlarining ko'payishi yordam berdi. Shimoliy poytaxtda 2017 yilda RAEX (Expert RA) prognozlariga ko'ra, ipoteka kreditlarining o'sishi 25% dan ortiq bo'ladi, bu esa ipoteka bozorining 15% ga o'sishiga imkon beradi.

2016 yil uchunipoteka berish hajmi bir yil avval 34 foizga kamayganidan keyin 27 foizga oshib, 1,5 trillion rublni tashkil etdi. Bozorning tiklanishiga banklarning o'z dasturlari doirasida kreditlar bo'yicha stavkalarini pasaytirish qulay bo'ldi, bu esa arzonroq moliyalashtirish tufayli mumkin bo'ldi. Bundan tashqari, davlat subsidiyalash dasturining 2016 yil oxirigacha uzaytirilishi ipoteka kreditlari hajmiga ijobiy ta’sir ko‘rsatdi. Aholining kechiktirilgan talabi uy-joy bitimlarida ipoteka ulushining ortishi fonida amalga oshirildi (2015 yildagi barcha ro'yxatga olish harakatlarining 12,5 foizidan 2016 yilda 15,4 foizgacha).

Berilgan kreditlarning to'rtdan bir qismidan ko'prog'i eng yirik ipoteka hududlariga to'g'ri keldi: Moskva, Moskva viloyati va Sankt-Peterburg. Natijada bu hududlarning bozordagi ulushi yil davomida 24,9 foizdan 26,5 foizga oshdi. Shu bilan birga, Shimoliy poytaxtda 2016 yilda uy-joy sotib olish uchun berilgan kreditlar hajmi bo'yicha eng yaxshi 10 ta hudud qatorida maksimal o'sish sur'atlari (+39,6%) qayd etildi. 50 ta eng yaxshi mintaqalar orasida eng yuqori ko'rsatkichlar Mordoviya Respublikasi (+65,2%), Saxa Respublikasi (Yakutiya) (39,8%) va Boshqirdiston Respublikasi (+38,7%) tomonidan ko'rsatilgan.

O'sib borayotgan ipoteka bozori fonida, yangilarini foydalanishga topshirish hajmi turar-joy binolari umuman Rossiya Federatsiyasida faoliyat yuritishda kamaydi (2016 yilda 2015 yilga nisbatan -6,5%). Aksariyat hududlarda pasayish yakka tartibdagi quruvchilar tomonidan uylarni foydalanishga topshirish hajmining kamayishi bilan bog'liq. Katta shaharlarda hal qiluvchi omil birlamchi ko'chmas mulk narxlarining dinamikasi bo'lib, bu Moskvada uy-joy qurilishining pasayishiga olib keldi va ishlab chiquvchilarning Sankt-Peterburg bozoriga qiziqishini qo'llab-quvvatladi.

2017 yilda RAEX prognozlariga ko'ra (Ekspert RA), bozor dinamikasi sekinlashadi: yil oxiriga qadar berilgan ipoteka kreditlari hajmi 15% ga o'sadi va taxminan 1,7 trillion rublni tashkil qiladi. Eng jadal rivojlanayotgan eng yirik ipoteka hududlari past foiz stavkalari, aholining yaxshi to'lov intizomi va uy-joylarni foydalanishga topshirish hajmining o'sishi tufayli bozorni qo'llab-quvvatlay oladi. Agentlikning prognozlariga ko'ra, 2017 yilda Sankt-Peterburgda kreditlashning o'sishi o'rtacha Rossiya ko'rsatkichidan oshadi va 25% dan ortiqni tashkil qiladi, mintaqada ipoteka bozorining ulushi esa 7% gacha oshadi.

Metodologiya

RAEX tahlilchilarining (Ekspert RA) xulosalari ommaviy ma'lumotlarga, shu jumladan Rossiya Bankining 2017 yil 1 yanvardagi statistikasiga asoslanadi.

Tadqiqot doirasida ipoteka kreditlari tushuniladi uy-joy kreditlari ga muvofiq taqdim etiladi federal qonun 1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-son "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida". Ushbu yondashuv Rossiya Banki tomonidan qo'llaniladigan metodologiyaga to'liq mos keladi.

Ipoteka bozorining hajmi va dinamikasi

2016 yil uchun Rossiya banklari Jami 1,5 trillion rubl miqdorida 856,4 ming ipoteka krediti berildi. Shunday qilib, yil davomida ipoteka kreditlari hajmi 27 foizga oshdi, ipoteka portfeli esa 12,8 foizga oshib, 4,5 trillion rublni tashkil etdi (1-chizmaga qarang). Aholining kechiktirilgan talabi uy-joy bitimlarida ipoteka ulushining oshishi fonida amalga oshirildi (2015 yildagi barcha ro'yxatga olish harakatlarining 12,5 foizidan 2016 yilda 15,4 foizgacha). Aholining real daromadlari darajasining pasayishi sharoitida (2016 yilda -5,9%) ko'pchilik ruslar uchun katta xaridlar kredit resurslarini jalb qilmasdan qiyinlashdi. Shu bilan birga, neft narxining oshishi va buning natijasida valyuta kursining nisbatan barqarorlashuvi milliy valyuta aholi tomonidan iqtisodiy tiklanishning birinchi belgisi sifatida qabul qilindi. Jamiyatdagi optimistik kayfiyatning o'sishi, shuningdek, ko'chmas mulk narxlarining pasayishi ko'pchilikni kechiktirilgan muammolarni hal qilishga undadi. uy-joy masalalari, natijada bozorga "kechiktirilgan talab" ta'siri yuzaga keladi.

2016 yilda taqdim etilgan ipoteka kreditlari hajmi bo'yicha eng yaxshi 50 ta mintaqaning aksariyati ularning berilishini 25-35% ga oshirdi (1-jadvalga qarang). Mordoviya Respublikasi (+65%), Saxa Respublikasi (Yakutiya) (+40%), Sankt-Peterburg (+40%) va Boshqirdiston Respublikasi (+39%) eng yuqori oʻsish surʼatlarini koʻrsatdi. Shu bilan birga, ipoteka bozorining kontsentratsiyasi beshta eng katta hududlar 2016 yilda o'sdi (33,5 dan 34,8% gacha). Moskva viloyati va Tataristonda bozor ulushlarining biroz o'sishi va hatto Tyumen viloyatida biroz qisqarishi bilan Moskva va Shimoliy poytaxt bozorlari kengaydi (mos ravishda 11,6 dan 12,4% gacha va 5,8 dan 6,4% gacha; qarang; qarang. .2-chizma).

Uy-joy bozori

Ipoteka kreditlash bozorining o'sishi fonida uy-joy qurilishi sur'ati teskari tendentsiyani ko'rsatdi (3-chizmaga qarang). Mamlakatda 2016 yilda uy-joylarni foydalanishga topshirish hajmi 6,5 foizga (2017 yil yanvarida 2016 yil yanvariga nisbatan 21,6 foizga) kamaydi. Uy-joy qurilishi qisqarishining bir qismi imtiyozli foiz stavkalari bilan kredit resurslari bilan qoplanmagan yakka tartibdagi quruvchilar tomonidan uy-joy qurilishi hajmining kamayishi bilan bog'liq. Butun mamlakatda foydalanishga topshirilgan uy-joylarning qariyb 40 foizi yakka tartibdagi quruvchilar hissasiga to'g'ri keladi, ba'zi hududlarda esa ular ancha ko'p (maksimal daraja Chechen Respublikasi- 97%, boshqalarda - kamroq (Sankt-Peterburg va Moskvada minimal daraja - mos ravishda 6 va 9%).

Yakka tartibdagi uy-joy qurilishi (IZhS) bundan mustasno, 2016 yilda Rossiyada uy-joylarni foydalanishga topshirish 4% ga kamaydi. Uy-joy qurilishi bo'yicha Moskva viloyati yetakchi bo'lib qolmoqda (yakka tartibdagi uy-joy qurilishi bundan mustasno, yil davomida 6 million kvadrat metr turar-joy maydoni foydalanishga topshirildi), Moskva va Sankt-Peterburg ikkinchi va uchinchi o'rinlarda. Shu bilan birga, 2016 yilda Moskva va Moskva viloyatida sezilarli darajada foydalanishga topshirilishi bilan uy-joy qurilishi kamaydi (mos ravishda 6 va 8,4 foizga), Sankt-Peterburgda esa 4,6 foizga oshdi. Sankt-Peterburgdagi ishlab chiquvchilarning qiziqishi, boshqa narsalar qatorida, so'nggi ikki yil ichida doimiy ravishda o'sib borayotgan, narxining sezilarli darajada pasayishi bilan mintaqadagi birlamchi uy-joy narxlari indekslari (4-chizmaga qarang) bilan izohlanadi. Moskva va Moskva viloyatidagi asosiy uy-joy.

Tyumenda uy-joy qurilishi 21 va 16% ga kamayganiga qaramay va Novosibirsk viloyatlari, mos ravishda, uy-joylarni foydalanishga topshirish bo'yicha mintaqalar reytingidagi o'rinlari o'zgarmadi, eng yaxshi 10 ta hududdan maksimal o'sishni ko'rsatgan Tatariston esa 10-o'rindan 8-qatorga ko'tarildi (2-jadvalga qarang).

Ipoteka mahsulotlarining xususiyatlari

Davlat qo‘llab-quvvatlash dasturi tufayli banklar tomonidan 12 foizli ipoteka kreditlari berilgan va kreditlar pasaygan. asosiy stavka o'rtacha xarajat 2016 yil boshiga qadar ipoteka kreditlari bir yil oldingi darajasiga qaytdi. Dekabr oyida stavkalar yanada pasaydi (oy davomida berilgan rubl kreditlari bo'yicha o'rtacha stavka 11,6% ga etdi; 5-chizmaga qarang): eng "xavfsiz" kreditlash segmentida talabni qo'llab-quvvatlash maqsadida banklar narxlarni pasaytirishni davom ettirdilar. davlat tomonidan moliyalashtirish tugaganidan keyin ham o'z dasturlari doirasida. Umuman olganda, mamlakatda 2016 yilda rublda berilgan kreditlar bo'yicha o'rtacha og'irlikdagi stavka 12,5% ni tashkil etdi. Ayrim hududlarda ipoteka kreditlarining o‘rtacha qiymati 0,8–0,9 foiz punktga qimmatlashgan, boshqalarida esa 0,3–0,4 foiz punktga arzonlashgan (3-jadvalga qarang). 2016-yilda eng yuqori ko‘rsatkichga ega bo‘lgan hududlar Tyva Respublikasi (13,4%), Checheniston Respublikasi (13,2%) va Qorachay-Cherkes Respublikasi (13,1%) bo‘ldi, eng ko‘p. qulay stavkalar Sankt-Peterburg va Leningrad viloyatida (12,1%) taklif qilindi.

Shartlar bo'yicha ipoteka kreditlarining milliy o'rtacha ko'rsatkichi 15,3 yilga berilgan bo'lsa, mamlakat bo'yicha eng uzun o'rtacha kredit muddati (16,5 yil) Karachay-Cherkes Respublikasi, Voronej va Tyumen viloyatlari, eng Qisqa vaqt(13,5 yil) Chelyabinsk, Murmansk viloyatlari va Checheniston Respublikasida.

Hududlarda to'lov intizomi

Toʻlov intizomiga aholi real daromadlarining uch yillik qisqarishi (2017 yil yanvarida 2016 yil yanvariga nisbatan 8 foizga oʻsish koʻproq pensionerlarga bir martalik toʻlovlar hisobiga qayd etilgan) taʼsir koʻrsatdi. ipoteka qarz oluvchilar: 2016-yilda ipoteka kreditlari bo‘yicha muddati o‘tgan qarzlar hajmi umuman respublika bo‘yicha 6,2 foizga oshdi. Shu bilan birga, ba'zi hududlarda stavkalar ancha yuqori edi: muddati o'tgan qarzlar hajmi Bryansk viloyatida deyarli ikki baravarga, Kareliya va Adigeya respublikalarida, Trans-Baykal o'lkasi va Yahudiy avtonom viloyatida 70-80 foizga oshdi. (6-chizmaga qarang).

Mutlaq ko'rsatkichlarning o'sishi portfel sifatining yomonlashishini anglatmaydi: butun Rossiya Federatsiyasida muddati o'tgan qarzlarning ulushi biroz kamaydi (01.01 yildagi 1,7% dan, masalan, Bryansk viloyatida. 2016 yil 1 yanvarda muddati o'tgan qarz 74 million rublni tashkil etdi, 2017 yil 1 yanvarga qadar 139 million rublga ikki baravar ko'payganiga qaramay, portfelning ulushi 0,6 foizdan oshmadi. Shunga qaramay, ma'lum hududlarda qarz oluvchilarning to'lov intizomining yomonlashuvi etakchiga qarshi mintaqalar o'rtasida o'zgarishlarga olib keldi (ipoteka kreditlari bo'yicha muddati o'tgan qarzlar darajasi bo'yicha): masalan, Oltoy Respublikasi va Buryatiya 2016 yilda Mos ravishda 5-2-oʻrinlar va 21-8-oʻrinlar (4-jadvalga qarang).

Muddati o‘tgan ipoteka qarzlarining qariyb uchdan bir qismini xorijiy valyutadagi kreditlar tashkil etib, ularning umumiy hajmi 2016-yil 1-yanvardagi 3,3 foizdan 2017-yil 1-yanvar holatiga umumiy ipoteka qarzi portfelining 1,6 foizigacha kamaydi. 2016 yilda chet el valyutasida faqat 34 ta ipoteka krediti berildi, ulardan 24 tasi Moskvada, 4 tasi Moskva viloyatida va 2 tasi Sankt-Peterburgda.

Bozor rivojlanishi prognozi

2017 yilda ipoteka kreditlarining o'sish sur'ati, agentlik ma'lumotlariga ko'ra, sekinlashadi. Birinchi navbatda, ipoteka kreditlashning sekinlashuvi o'sib borayotgan talab ta'sirining tugashi va davlat tomonidan qo'llab-quvvatlash dasturining tugashi tufayli yuzaga keladi. Uy-joy qurilishining kamayishi birlamchi ko'chmas mulk bozorida narxlarning oshishiga olib keladi, bu ham ipoteka kreditlariga bo'lgan talabga salbiy ta'sir qiladi. Sankt-Peterburg, eng katta ipoteka hududlari eng dinamik bozor rivojlanishiga turtki berishi mumkin. Qarz oluvchilar uchun o'ziga xos xususiyat Shimoliy poytaxtning ipoteka bozori - bu mamlakatdagi foiz stavkalarining minimal darajasi, banklar uchun - aholining yaxshi to'lov intizomi, ishlab chiquvchilar uchun - 2016 yil davomida butun Rossiya dinamikasiga zid ravishda o'sish imkonini beradigan o'sib borayotgan narx indekslari. uy-joy qurilishi hajmi. 2017 yil oxiriga kelib Nevadagi shaharda ipoteka bozorining ulushi 7% gacha ko'tarilishini kutmoqdamiz, buning natijasida mintaqadagi emissiyaning o'sishi o'rtacha Rossiya ko'rsatkichlaridan oshib ketadi va undan ko'pni tashkil qiladi. 25%.

RAEX (Expert RA) ning ijobiy (baza) stsenariysiga muvofiq, 2017 yilda ipoteka kreditlash bozorining hajmi 2016 yil dinamikasiga nisbatan sekinlashib, 15% gacha bo'lgan qariyb 1,7 trillion rublni tashkil qiladi. Kredit qarz portfelining o'sish sur'ati 12% darajasida bo'ladi, buning natijasida jami portfel 01/01/2018 holatiga ko'ra 5 trillion rublga yaqinlashadi. Amalga oshirish berilgan prognoz ehtimol, agar asosiy stavka 2017 yil oxirigacha 1-1,5 foiz punktga kamaytirilsa, Brent neftining o'rtacha yillik narxi bir barrel uchun 50 dollarni tashkil etadi va yil davomida inflyatsiya darajasi taxminan 5% ni tashkil qiladi. Agar ushbu stsenariy amalga oshirilsa, agentlik joriy yil oxirigacha ipoteka stavkalari 11-12% darajasida va ipoteka kreditlari bo'yicha muddati o'tgan qarzlar ulushi hozirgi holatga ko'ra portfelning 2% dan ko'p bo'lmagan darajada qolishini kutmoqda. 01/01/2018.

RAEX (Expert RA) ning salbiy stsenariysi asosiy stavkani 10% da saqlashga asoslangan. Bu Rossiya Bankining qattiq pul-kredit siyosati bilan mumkin. Moliyalashtirish xarajatlarini muzlatish va davlat tomonidan qo'llab-quvvatlash dasturini tugatish ipoteka kreditlari narxining oshishiga olib kelishi mumkin. Ipoteka krediti oluvchilar stavkalarning o'zgarishiga o'ta sezgir: ularning 0,5 foiz punktiga ko'tarilishi bo'shashgan talab ta'sirining tugashi fonida 2017 yilda ipoteka bozori o'sishining sezilarli sekinlashishiga olib kelishi mumkin. Salbiy RAEX stsenariysi (Expert RA) shuningdek, yillik inflyatsiyani taxminan 6-8% va neftning o'rtacha yillik narxini bir barrel uchun 40-45 dollarni tashkil qiladi. Ushbu stsenariyda, 2017 yil oxiriga kelib, ipoteka bozorining o'sish sur'ati 9-10% gacha sekinlashadi va kreditlar hajmi 1,6 trillion rublni tashkil qiladi.

Ilova. Grafiklar va jadvallar

Jadval 1. 2016 yilda ipoteka kreditlash bo'yicha Rossiya Federatsiyasining eng yaxshi 50 ta mintaqasi

2016 yilda Rossiya ipoteka bozori 27% ga o'sdi va butun mamlakat bo'ylab uy-joylarni ishga tushirishning pasayishiga qaramay, 1,5 trillion rublni tashkil etdi. Inqirozdan keyingi tiklanishga Moskva, Moskva viloyati va Sankt-Peterburgda ipoteka kreditlarining ko'payishi yordam berdi. Shimoliy poytaxtda 2017 yilda RAEX (Expert RA) prognozlariga ko'ra, ipoteka kreditlarining o'sishi 25% dan ortiq bo'ladi, bu esa ipoteka bozorining 15% ga o'sishiga imkon beradi.

2016 yil uchunipoteka berish hajmi bir yil avval 34 foizga kamayganidan keyin 27 foizga oshib, 1,5 trillion rublni tashkil etdi. Bozorning tiklanishiga banklarning o'z dasturlari doirasida kreditlar bo'yicha stavkalarini pasaytirish qulay bo'ldi, bu esa arzonroq moliyalashtirish tufayli mumkin bo'ldi. Bundan tashqari, davlat subsidiyalash dasturining 2016 yil oxirigacha uzaytirilishi ipoteka kreditlari hajmiga ijobiy ta’sir ko‘rsatdi. Aholining kechiktirilgan talabi uy-joy bitimlarida ipoteka ulushining ortishi fonida amalga oshirildi (2015 yildagi barcha ro'yxatga olish harakatlarining 12,5 foizidan 2016 yilda 15,4 foizgacha).

Berilgan kreditlarning to'rtdan bir qismidan ko'prog'i eng yirik ipoteka hududlariga to'g'ri keldi: Moskva, Moskva viloyati va Sankt-Peterburg. Natijada bu hududlarning bozordagi ulushi yil davomida 24,9 foizdan 26,5 foizga oshdi. Shu bilan birga, Shimoliy poytaxtda 2016 yilda uy-joy sotib olish uchun berilgan kreditlar hajmi bo'yicha eng yaxshi 10 ta hudud qatorida maksimal o'sish sur'atlari (+39,6%) qayd etildi. 50 ta eng yaxshi mintaqalar orasida eng yuqori ko'rsatkichlar Mordoviya Respublikasi (+65,2%), Saxa Respublikasi (Yakutiya) (39,8%) va Boshqirdiston Respublikasi (+38,7%) tomonidan ko'rsatilgan.

O'sib borayotgan ipoteka bozori fonida, umuman Rossiya Federatsiyasida yangi turar-joy binolarini foydalanishga topshirish hajmi kamaydi (2016 yilda 2015 yilga nisbatan -6,5%). Aksariyat hududlarda pasayish yakka tartibdagi quruvchilar tomonidan uylarni foydalanishga topshirish hajmining kamayishi bilan bog'liq. Katta shaharlarda hal qiluvchi omil birlamchi ko'chmas mulk narxlarining dinamikasi bo'lib, bu Moskvada uy-joy qurilishining pasayishiga olib keldi va ishlab chiquvchilarning Sankt-Peterburg bozoriga qiziqishini qo'llab-quvvatladi.

2017 yilda RAEX prognozlariga ko'ra (Ekspert RA), bozor dinamikasi sekinlashadi: yil oxiriga qadar berilgan ipoteka kreditlari hajmi 15% ga o'sadi va taxminan 1,7 trillion rublni tashkil qiladi. Eng jadal rivojlanayotgan eng yirik ipoteka hududlari past foiz stavkalari, aholining yaxshi to'lov intizomi va uy-joylarni foydalanishga topshirish hajmining o'sishi tufayli bozorni qo'llab-quvvatlay oladi. Agentlikning prognozlariga ko'ra, 2017 yilda Sankt-Peterburgda kreditlashning o'sishi o'rtacha Rossiya ko'rsatkichidan oshadi va 25% dan ortiqni tashkil qiladi, mintaqada ipoteka bozorining ulushi esa 7% gacha oshadi.

Metodologiya

RAEX tahlilchilarining (Ekspert RA) xulosalari ommaviy ma'lumotlarga, shu jumladan Rossiya Bankining 2017 yil 1 yanvardagi statistikasiga asoslanadi.

Tadqiqot doirasida uy-joy ipoteka kreditlari "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" gi 1998 yil 16 iyuldagi 102-FZ-sonli Federal qonuniga muvofiq berilgan uy-joy kreditlari tushuniladi. Ushbu yondashuv Rossiya Banki tomonidan qo'llaniladigan metodologiyaga to'liq mos keladi.

Ipoteka bozorining hajmi va dinamikasi

2016-yilda Rossiya banklari jami 1,5 trillion rubl miqdorida 856,4 ming ipoteka krediti taqdim etdi. Shunday qilib, yil davomida ipoteka kreditlari hajmi 27 foizga oshdi, ipoteka portfeli esa 12,8 foizga oshib, 4,5 trillion rublni tashkil etdi (1-chizmaga qarang). Aholining kechiktirilgan talabi uy-joy bitimlarida ipoteka ulushining oshishi fonida amalga oshirildi (2015 yildagi barcha ro'yxatga olish harakatlarining 12,5 foizidan 2016 yilda 15,4 foizgacha). Aholining real daromadlari darajasining pasayishi sharoitida (2016 yilda -5,9%) ko'pchilik ruslar uchun katta xaridlar kredit resurslarini jalb qilmasdan qiyinlashdi. Shu bilan birga, neft narxining oshishi va buning natijasida milliy valyuta kursining nisbatan barqarorlashuvi aholi tomonidan iqtisodiy tiklanishning birinchi belgisi sifatida qabul qilindi. Jamiyatda optimistik kayfiyatning o'sishi, shuningdek, ko'chmas mulk narxlarining pasayishi ko'pchilikni kechiktirilgan uy-joy masalalarini hal qilishga undadi, buning natijasida bozorda "kechiktirilgan talab" ta'siri amalga oshirildi.

2016 yilda taqdim etilgan ipoteka kreditlari hajmi bo'yicha eng yaxshi 50 ta mintaqaning aksariyati ularning berilishini 25-35% ga oshirdi (1-jadvalga qarang). Mordoviya Respublikasi (+65%), Saxa Respublikasi (Yakutiya) (+40%), Sankt-Peterburg (+40%) va Boshqirdiston Respublikasi (+39%) eng yuqori oʻsish surʼatlarini koʻrsatdi. Shu bilan birga, 2016 yilda beshta yirik mintaqada ipoteka bozorining konsentratsiyasi oshdi (33,5 foizdan 34,8 foizgacha). Moskva viloyati va Tataristonda bozor ulushlarining biroz o'sishi va hatto Tyumen viloyatida biroz qisqarishi bilan Moskva va Shimoliy poytaxt bozorlari kengaydi (mos ravishda 11,6 dan 12,4% gacha va 5,8 dan 6,4% gacha; qarang; qarang. .2-chizma).

Uy-joy bozori

Ipoteka kreditlash bozorining o'sishi fonida uy-joy qurilishi sur'ati teskari tendentsiyani ko'rsatdi (3-chizmaga qarang). Mamlakatda 2016 yilda uy-joylarni foydalanishga topshirish hajmi 6,5 foizga (2017 yil yanvarida 2016 yil yanvariga nisbatan 21,6 foizga) kamaydi. Uy-joy qurilishi qisqarishining bir qismi imtiyozli foiz stavkalari bilan kredit resurslari bilan qoplanmagan yakka tartibdagi quruvchilar tomonidan uy-joy qurilishi hajmining kamayishi bilan bog'liq. Butun mamlakatda yakka tartibdagi quruvchilar foydalanishga topshirilgan uy-joylarning qariyb 40 foizini tashkil qiladi, ba'zi hududlarda esa ular sezilarli darajada ko'p (Checheniston Respublikasida maksimal daraja 97%), boshqalarida esa kamroq (Sankt-Peterburgdagi minimal daraja). Sankt-Peterburg va Moskva mos ravishda 6 va 9% ni tashkil qiladi).

Yakka tartibdagi uy-joy qurilishi (IZhS) bundan mustasno, 2016 yilda Rossiyada uy-joylarni foydalanishga topshirish 4% ga kamaydi. Uy-joy qurilishi bo'yicha Moskva viloyati yetakchi bo'lib qolmoqda (yakka tartibdagi uy-joy qurilishi bundan mustasno, yil davomida 6 million kvadrat metr turar-joy maydoni foydalanishga topshirildi), Moskva va Sankt-Peterburg ikkinchi va uchinchi o'rinlarda. Shu bilan birga, 2016 yilda Moskva va Moskva viloyatida sezilarli darajada foydalanishga topshirilishi bilan uy-joy qurilishi kamaydi (mos ravishda 6 va 8,4 foizga), Sankt-Peterburgda esa 4,6 foizga oshdi. Sankt-Peterburgdagi ishlab chiquvchilarning qiziqishi, boshqa narsalar qatorida, so'nggi ikki yil ichida doimiy ravishda o'sib borayotgan, narxining sezilarli darajada pasayishi bilan mintaqadagi birlamchi uy-joy narxlari indekslari (4-chizmaga qarang) bilan izohlanadi. Moskva va Moskva viloyatidagi asosiy uy-joy.

Tyumen va Novosibirsk viloyatlarida uy-joy qurilishi hajmi mos ravishda 21% va 16% ga qisqarganiga qaramay, ularning uy-joylarni foydalanishga topshirish bo'yicha mintaqalar reytingidagi o'rni o'zgarmadi, Tatariston esa o'tgan yilga nisbatan maksimal o'sishni ko'rsatdi. eng yaxshi 10 ta mintaqa, 10 dan 8-qatorga ko'chirildi (2-jadvalga qarang).

Ipoteka mahsulotlarining xususiyatlari

Davlat qo‘llab-quvvatlash dasturi doirasida banklar tomonidan 12 foizli ipoteka kreditlari berilgani va asosiy stavkaning pasayishi tufayli 2016 yil boshiga kelib ipoteka kreditlarining o‘rtacha qiymati bir yil avvalgi darajasiga qaytdi. Dekabr oyida stavkalar yanada pasaydi (oy davomida berilgan rubl kreditlari bo'yicha o'rtacha stavka 11,6% ga etdi; 5-chizmaga qarang): eng "xavfsiz" kreditlash segmentida talabni qo'llab-quvvatlash maqsadida banklar narxlarni pasaytirishni davom ettirdilar. davlat tomonidan moliyalashtirish tugaganidan keyin ham o'z dasturlari doirasida. Umuman olganda, mamlakatda 2016 yilda rublda berilgan kreditlar bo'yicha o'rtacha og'irlikdagi stavka 12,5% ni tashkil etdi. Ayrim hududlarda ipoteka kreditlarining o‘rtacha qiymati 0,8–0,9 foiz punktga qimmatlashgan, boshqalarida esa 0,3–0,4 foiz punktga arzonlashgan (3-jadvalga qarang). 2016 yilda eng yuqori ko'rsatkichlarga ega bo'lgan hududlar Tyva Respublikasi (13,4%), Checheniston Respublikasi (13,2%) va Karachay-Cherkes Respublikasi (13,1%) bo'lib, eng qulay stavkalar Sankt-Peterburg va Leningrad viloyatida taklif qilingan. (12 ,1%).

Shartlarga kelsak, ipoteka kreditlarining mamlakat bo'yicha o'rtacha ko'rsatkichi 15,3 yilga berilgan bo'lsa, mamlakat bo'yicha eng uzun o'rtacha kredit muddati (16,5 yil) Qorachay-Cherkes Respublikasi, Voronej va Tyumen viloyatlarida, eng qisqa muddatlari (13,5 yil) bo'lgan. yillar) Chelyabinsk, Murmansk viloyatlari va Checheniston Respublikasida.

Hududlarda to'lov intizomi

Aholining real daromadlarining uch yillik qisqarishi (2017 yil yanvarida 2016 yil yanvariga nisbatan 8 foizga o'sish ko'p jihatdan pensionerlarga bir martalik to'lovlar hisobiga qayd etilgan) ipoteka krediti oluvchilarning to'lov intizomiga ta'sir ko'rsatdi: 2016 yilda muddati o'tgan kreditlar hajmi. butun mamlakat bo'yicha ipoteka kreditlari bo'yicha qarzdorlik 6,2 foizga o'sdi. Shu bilan birga, ba'zi hududlarda stavkalar ancha yuqori edi: muddati o'tgan qarzlar hajmi Bryansk viloyatida deyarli ikki baravarga, Kareliya va Adigeya respublikalarida, Trans-Baykal o'lkasi va Yahudiy avtonom viloyatida 70-80 foizga oshdi. (6-chizmaga qarang).

Mutlaq ko'rsatkichlarning o'sishi portfel sifatining yomonlashishini anglatmaydi: butun Rossiya Federatsiyasida muddati o'tgan qarzlarning ulushi biroz kamaydi (01.01 yildagi 1,7% dan, masalan, Bryansk viloyatida. 2016 yil 1 yanvarda muddati o'tgan qarz 74 million rublni tashkil etdi, 2017 yil 1 yanvarga qadar 139 million rublga ikki baravar ko'payganiga qaramay, portfelning ulushi 0,6 foizdan oshmadi. Shunga qaramay, ma'lum hududlarda qarz oluvchilarning to'lov intizomining yomonlashuvi etakchiga qarshi mintaqalar o'rtasida o'zgarishlarga olib keldi (ipoteka kreditlari bo'yicha muddati o'tgan qarzlar darajasi bo'yicha): masalan, Oltoy Respublikasi va Buryatiya 2016 yilda Mos ravishda 5-2-oʻrinlar va 21-8-oʻrinlar (4-jadvalga qarang).

Muddati o‘tgan ipoteka qarzlarining qariyb uchdan bir qismini xorijiy valyutadagi kreditlar tashkil etib, ularning umumiy hajmi 2016-yil 1-yanvardagi 3,3 foizdan 2017-yil 1-yanvar holatiga umumiy ipoteka qarzi portfelining 1,6 foizigacha kamaydi. 2016 yilda chet el valyutasida faqat 34 ta ipoteka krediti berildi, ulardan 24 tasi Moskvada, 4 tasi Moskva viloyatida va 2 tasi Sankt-Peterburgda.

Bozor rivojlanishi prognozi

2017 yilda ipoteka kreditlarining o'sish sur'ati, agentlik ma'lumotlariga ko'ra, sekinlashadi. Birinchi navbatda, ipoteka kreditlashning sekinlashuvi o'sib borayotgan talab ta'sirining tugashi va davlat tomonidan qo'llab-quvvatlash dasturining tugashi tufayli yuzaga keladi. Uy-joy qurilishining kamayishi birlamchi ko'chmas mulk bozorida narxlarning oshishiga olib keladi, bu ham ipoteka kreditlariga bo'lgan talabga salbiy ta'sir qiladi. Sankt-Peterburg, eng katta ipoteka hududlari eng dinamik bozor rivojlanishiga turtki berishi mumkin. Qarz oluvchilar uchun Shimoliy poytaxtning ipoteka bozorining o'ziga xos xususiyati mamlakatdagi foiz stavkalarining eng past darajasi, banklar uchun - aholining yaxshi to'lov intizomi, ishlab chiquvchilar uchun - 2016 yil davomida o'sib borayotgan narxlar indekslari, bu esa 2016 yilga nisbatan. butun Rossiya dinamikasi, uy-joy qurilishi hajmini oshirish. 2017 yil oxiriga kelib Nevadagi shaharda ipoteka bozorining ulushi 7% gacha ko'tarilishini kutmoqdamiz, buning natijasida mintaqadagi emissiyaning o'sishi o'rtacha Rossiya ko'rsatkichlaridan oshib ketadi va undan ko'pni tashkil qiladi. 25%.

RAEX (Expert RA) ning ijobiy (baza) stsenariysiga muvofiq, 2017 yilda ipoteka kreditlash bozorining hajmi 2016 yil dinamikasiga nisbatan sekinlashib, 15% gacha bo'lgan qariyb 1,7 trillion rublni tashkil qiladi. Kredit qarz portfelining o'sish sur'ati 12% darajasida bo'ladi, buning natijasida jami portfel 01/01/2018 holatiga ko'ra 5 trillion rublga yaqinlashadi. Ushbu prognozni amalga oshirish, agar asosiy stavka 2017 yil oxiriga qadar 1-1,5 foiz punktga pasaytirilsa, Brent neftining o'rtacha yillik narxi bir barrel uchun 50 dollarni tashkil etsa va yil davomida inflyatsiya darajasi taxminan 5% bo'lsa, ehtimol amalga oshirilishi mumkin. Agar ushbu stsenariy amalga oshirilsa, agentlik joriy yil oxirigacha ipoteka stavkalari 11-12% darajasida va ipoteka kreditlari bo'yicha muddati o'tgan qarzlar ulushi hozirgi holatga ko'ra portfelning 2% dan ko'p bo'lmagan darajada qolishini kutmoqda. 01/01/2018.

RAEX (Expert RA) ning salbiy stsenariysi asosiy stavkani 10% da saqlashga asoslangan. Bu Rossiya Bankining qattiq pul-kredit siyosati bilan mumkin. Moliyalashtirish xarajatlarini muzlatish va davlat tomonidan qo'llab-quvvatlash dasturini tugatish ipoteka kreditlari narxining oshishiga olib kelishi mumkin. Ipoteka krediti oluvchilar stavkalarning o'zgarishiga o'ta sezgir: ularning 0,5 foiz punktiga ko'tarilishi bo'shashgan talab ta'sirining tugashi fonida 2017 yilda ipoteka bozori o'sishining sezilarli sekinlashishiga olib kelishi mumkin. Salbiy RAEX stsenariysi (Expert RA) shuningdek, yillik inflyatsiyani taxminan 6-8% va neftning o'rtacha yillik narxini bir barrel uchun 40-45 dollarni tashkil qiladi. Ushbu stsenariyda, 2017 yil oxiriga kelib, ipoteka bozorining o'sish sur'ati 9-10% gacha sekinlashadi va kreditlar hajmi 1,6 trillion rublni tashkil qiladi.

Ilova. Grafiklar va jadvallar

Jadval 1. 2016 yilda ipoteka kreditlash bo'yicha Rossiya Federatsiyasining eng yaxshi 50 ta mintaqasi