Birinchi pozitsiya- barcha ko'chmas mulk ob'ektlari daromad manbai emas va bo'lishi ham mumkin. Ijaraga beriladigan uy-joy fondining katta qismi daromad manbai emas, balki byudjetning xarajat moddasi hisoblanadi (hozirgi vaqtda takror ishlab chiqarish faoliyati, shuningdek, uy-joy kommunal xizmat ko'rsatish xarajatlarining asosiy ulushi); ijarachilar tomonidan to'lanmaydi). Xususiylashtirish natijasida fuqarolarning xususiy mulkiga aylangan uy-joy mulkdorlarining o‘zlari va ularning oila a’zolari tomonidan yashash maqsadida deyarli to‘liq foydalaniladi va iqtisodiy manfaat sifatida xizmat qiladi. Shunday qilib, ko'chmas mulkning "foydali salohiyati", agar biz uning egasiga olib kelishi mumkin bo'lgan daromad turini hisobga olsak - ijara- nisbatan kichik.

Ijara(lat. redditam - qaytarib berildi) - kapital, mulk, yer, davlat obligatsiyalari bo'yicha muntazam ravishda muntazam ravishda olingan daromadlar (to'lovlar oqimi).

Ikkinchi pozitsiya- olingan daromaddagi farq ko'chmas mulkdan va olingan daromad ko'chmas mulkni o'z ichiga oladi. Birinchi holda, ko'chmas mulk daromadning yagona omili, ikkinchi holatda u bir nechta va, ehtimol, asosiy emas. Sof shaklda ko'chmas mulkni ijaraga berishdan olinadigan daromad zarur iste'mol xususiyatlariga ega bo'lgan mulk ijaraga berilganda yuzaga keladi.

Qachon ko'chmas mulk biri hisoblanadi ishlab chiqarish omillari(zavod binolari, ustaxonalar, ma'muriy binolar va boshqalar). Avvalo shuni tushunish kerakki, ishlab chiqarish omillarining hech biri bevosita daromad manbai emas. Ularni daromad olish uchun majburiy shartlar, moddiy shartlar sifatida ko'rib chiqish to'g'riroqdir. Daromad manbai tadbirkorlik va mehnat faoliyati bo'lib, uning natijalari bozorda tovar sifatida sotiladi.

Ko'chmas mulkni iqtisodiy tushuncha sifatida ko'rib chiqishni yakunlab, shuni ta'kidlash kerakki, amalda undan foydalanishning birlashtirilgan variantlari bo'lishi mumkin. Masalan, o'z kvartirangizda yashayotganingizda (ko'chmas mulk iqtisodiy tovar sifatida ishlatiladi), siz bir vaqtning o'zida repetitorlik yoki boshqa faoliyat bilan shug'ullanishingiz mumkin (ko'chmas mulkdan ishlab chiqarish omili sifatida foydalanish). Mulkning bir qismi ijaraga berilganda, bu qism daromad manbai sifatida ishlatiladi. Bunday holatlar ko'chmas mulkni batafsilroq tekshirish va tegishli usullarni ishlab chiqish zarurligiga olib keladi.

Ko'chmas mulkni yaratish, rivojlantirish va boshqarish jarayonlari o'rtasidagi bog'liqlikni hisobga olgan holda, biz ko'chmas mulkning iqtisodiy kontseptsiyasiga quyidagi ta'rifni berishimiz mumkin.

2.1. Qiymat turlari: asosiy tushunchalar va baholash kategoriyalari

Narxi- bu pul yoki naqd pul ekvivalenti bo'lib, xaridor har qanday buyum yoki ob'ektga almashtirishga tayyor. Tushunchalarni farqlash kerak xarajat, narx va narx.

Narxi(qiymat) bo'lajak xaridor baholanayotgan mulk uchun qancha to'lashga tayyorligini ko'rsatadigan o'lchovdir.

Xarajatlar(narxi) baholanayotgan mol-mulkka o'xshash mulkni yaratish uchun zarur bo'lgan xarajatlar yoki mulkni qayta ishlab chiqarish uchun zarur bo'lgan mablag'larning o'lchovidir.

Narxi(narxi) tovar yoki xizmat uchun talab qilingan, taklif qilingan yoki to'langan pul miqdori. Narx, tannarxdan farqli o'laroq, o'tgan operatsiyalarda shunga o'xshash ob'ektlarni sotib olishga qancha sarflanganligini aks ettiruvchi tarixiy haqiqatdir, ya'ni. muayyan joy va vaqtni bildiradi. "Narx" atamasi sotuvchining "so'rash narxi" ga nisbatan ham qo'llaniladi.

Ko'chmas mulk qiymatining turlari ikki guruhga bo'linadi: almashinuv qiymati(maqsad) va foydalanish narxi(sub'ektiv).

1.Ayirboshlash narxi (obyektiv qiymat, ayirboshlash qiymati) ob'ektiv xususiyatga ega bo'lib, sotib olish, sotish, garovga qo'yish, shu jumladan kreditlar, lizing va boshqa funktsiyalar uchun bozorda ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar uchun mo'ljallangan.

TO almashinuv qiymati bog'lash:

Bozor qiymati (bozor qiymati);

Tugatish qiymati (qutqarish qiymati);

Sug'urta qiymati (sug'urta qiymati);

Ipoteka qiymati;

Ijara qiymati.

Bozor narxi shartlarga rioya qilgan holda, raqobatbardosh va ochiq bozorda mulkni sotishdan olinishi mumkin bo‘lgan eng ehtimoliy narxdir "muvozanat", ya'ni. sotuvchi va xaridor oqilona harakat qiladi va narxni muhokama qilishda tomonlar hech qanday favqulodda vaziyatlarning bosimini boshdan kechirmaydilar. Qiymatning ushbu ta'rifi "normal" (muvozanatli) bitim tushunchasini o'z ichiga oladi, chunki quyidagi shartlar bajarilganda, sotuvchidan xaridorga mulk huquqini o'tkazish ma'lum bir vaqtda:

Sotuvchi va xaridorning motivatsiyasi xarakterlidir;

Ikkala tomon ham, masalan, malakali maslahatchilar tomonidan yaxshi ma'lumotga ega va ularning manfaatlarini tushunish uchun maqsadga muvofiq harakat qiladi;

Bozorning berilgan taklifga munosabatini aniqlash uchun etarli vaqt bor;

To'lov naqd pulda yoki boshqa taqqoslanadigan tarzda amalga oshiriladi;

Begonalashtirilgan mol-mulk uchun sotuvchiga kompensatsiya qo'shimcha imtiyozlarsiz va tegishli imtiyozlarsiz shartnoma narxida to'liq ifodalanadi.

Bozor qiymati kontseptsiyasi ko'chmas mulk bozoridagi odatiy xaridorning muqobil mulkni tanlash imkoniyatiga ega ekanligiga asoslanadi.

Bozor qiymati ob'ektiv bo'lib, ko'chmas mulk bozorining alohida ishtirokchilarining xohishiga bog'liq emas va ushbu bozorda rivojlanayotgan real iqtisodiy sharoitlarni aks ettiradi.

Tugatish qiymati ob'ekt egasi sotishga majbur bo'lganda olishi mumkin bo'lgan sof pul miqdorini ifodalaydi.

Sug'urta qiymati mulklar yo'q bo'lib ketish (yoki yo'q qilish) xavfi ostida bo'lgan mulkni to'liq almashtirish qiymati yoki to'liq almashtirish qiymati asosida hisoblanadi. Ob'ektning sug'urta qiymatidan kelib chiqib, sug'urta summalari, sug'urta to'lovlari va sug'urta foizlari aniqlanadi.

Xavfsizlik depoziti bozor qiymati bo'yicha amalga oshiriladigan ipoteka krediti sohasidagi mulkni baholash mavjud.

2.Foydalanish narxi (sub'ektiv qiymat, foydalanish qiymati) egasi yoki ijarachining niyatlarini aks ettiradi. Foydalanish qiymati mulkdan daromad, kommunal yoki qulaylik shaklida foydalanish samaradorligiga asoslanadi.

Foydalanish qiymati (foydalanish qiymati) mulkni ko'chmas mulk bozoriga qo'ymoqchi bo'lmagan ma'lum bir mulkdor uchun mulk qiymatini aks ettiradi. Ob'ektning iste'mol qiymatini baholash undan foydalanishning mavjud profili va ob'ektning ekspluatatsiyasi tarixidan oldingi davrda kuzatilgan va kelajakda bashorat qilinadigan moliyaviy-iqtisodiy ko'rsatkichlar asosida amalga oshiriladi.

TO foydalanish narxi nisbat berish mumkin:

Investitsiya qiymati (investitsiya qiymati);

Kitob qiymati (kitob qiymati);

Soliq maqsadlari uchun xarajat (soliq solinadigan qiymat).

Investitsion qiymati. Kapital o'zini bosqichma-bosqich takror ishlab chiqarishni maqsad qiladi. Ko'chmas mulk daromad olish uchun ajoyib vositadir. Ko'chmas mulkka sarmoya kiritgan odatiy investor investitsiya qilingan kapitaldan daromad olish bilan bir qatorda qo'yilgan kapitaldan ham daromad olishga intiladi. Shuning uchun investitsiya qiymatini hisoblash ushbu investor tomonidan kutilayotgan daromad va ularni kapitalizatsiya qilishning o'ziga xos tezligi asosida amalga oshiriladi.

ostida kitob qiymati korxona yoki tashkilot balansiga kiritilgan mol-mulk qiymatini bildiradi. Unga asosiy vositalarni qayta baholash sanasiga indeksatsiya qilingan ko‘chmas mulk qiymati, hukumat qarori bilan tasdiqlangan buxgalteriya hisobidagi amortizatsiya chegirilgan holda, hisobot davri uchun yangi qurilgan va sotib olingan ob’ektlar qiymati kiritiladi.

Soliq maqsadlari uchun xarajat Jismoniy va yuridik shaxslarning mol-mulki soliq inspeksiyasida akkreditatsiyadan o‘tgan ekspert baholovchilar tomonidan ob’ektning bozor yoki almashtirish qiymatidan kelib chiqqan holda aniqlanadi.

Rossiyada hozirgi vaqtda jismoniy shaxslarning mol-mulkini soliqqa tortish maqsadida baholash mulkning almashtirish qiymatidan kelib chiqqan holda inventarizatsiya qiymati deb ataladigan qiymatni hisoblash yo'li bilan amalga oshiriladi.

almashtirish qiymati(harajatlar tushunchasiga o'xshash ob'ektni qayta ishlab chiqarish qiymati) bir xil arxitekturadan foydalangan holda "yangi" holatida (amortizatsiyasiz) baholanayotgan ob'ektning aniq nusxasini qurish uchun joriy narxlardagi xarajatlar bilan belgilanadi. yechimlar, qurilish konstruksiyalari va materiallari, shuningdek, bir xil sifatli qurilish-montaj ishlari bilan. Bunday holda, ob'ektning bir xil eskirganligi va me'moriy echimlardagi bir xil kamchiliklar baholangan ob'ektda bo'lgani kabi takrorlanadi. O'zgartirish qiymati ob'ektning aniq nusxasini tiklash qiymati sifatida ifodalanadi.

Xarajatlarning yana bir jihati konsepsiyada aks ettirilgan almashtirish qiymati , bu taxminiy kommunal ekvivalentiga ega bo'lgan, ammo zamonaviy dizayn standartlari va progressiv materiallar va inshootlardan, shuningdek, mulkning zamonaviy jihozlaridan foydalangan holda yangi me'moriy uslubda qurilgan ob'ektni qurish uchun joriy narxlardagi xarajatlar bilan belgilanadi. O'zgartirish qiymati funktsional analog ob'ektini yaratish xarajatlari bilan ifodalanadi.

Sotish narxi bozor qiymatidan farq qilishi mumkin, ayniqsa, muayyan muvozanat sharoitlari mavjud bo'lmasa. Misol uchun, sotuvchi bozorning reaktsiyasini aniqlash uchun etarli vaqtga ega emasligi sababli, narxni berib, bitimga rozi bo'lishga majbur. Yoki xaridor uchun ushbu mulkni sotib olish, masalan, soliqni tartibga solish bilan bog'liq bo'lgan o'ziga xos jozibadorlikka ega. Sotish narxiga ipoteka kreditining narxi va mavjudligi ham ta'sir qiladi.

Ko'chmas mulk tushunchasi

Ko'chmas narsalarga (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) er uchastkalari, yer qa'ri uchastkalari, ajratilgan suv havzalari va yer bilan mustahkam bog'liq bo'lgan barcha narsalar, ya'ni ularning maqsadiga mutanosib ravishda zarar etkazmasdan ko'chirilishi mumkin bo'lmagan ob'ektlar, shu jumladan o'rmonlar, ko'p yillik o'simliklar; binolar va binolar.

Ko'chmas narsalarga, shuningdek, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan havo kemalari va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, kosmik ob'ektlar kiradi. Qonunga ko'ra, boshqa mulk ham ko'chmas mulk sifatida tasniflanishi mumkin.

Ko'chmas mulkni belgilovchi omillar:

Agar “ko‘chmas mulk” tushunchasini o‘rnatuvchi huquqiy normalardagi o‘zgarishlarning asosiy mazmuni va mohiyatini tahlil qiladigan bo‘lsak, quyidagi xulosalar chiqarishimiz mumkin:

Ko'chmas mulkni huquqiy tartibga solishning boshqalardan ajralib turadigan ob'ekti sifatida tasniflash imkonini beradigan asosiy mezon xususiyati uning yer bilan uzviy bog'liqligidir. Bu munosabatni ko'chmas mulkning umumiy xususiyati, uning asosiy o'ziga xos xususiyati deb hisoblash mumkin.

Zamonaviy texnik imkoniyatlar, qoida tariqasida, ko'plab ko'chmas mulk ob'ektlarini juda uzoq masofalarga ko'chirishga imkon beradi. Ko'rinib turibdiki, bunday harakat mulkdan normal foydalanishdan chetga chiqishni, uning normal ishlashini buzishni anglatadi. Har qanday mulkning normal holati aynan statsionar holatdir.

Ko'chmas mulk huquqiy tushunchasining eng muhim qismi ko'chmas mulk ob'ektlarini, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tizimidir. Ko'chmas mulk egasi har doim mavjud, garchi mulk huquqining paydo bo'lishi uchun asoslar boshqacha bo'lishi mumkin (qonun bilan belgilangan muddatga haqiqiy egalik qilish, sotib olish, meros qilib olish, hadya qilish va boshqalar). Shunday qilib, ko'chmas mulk ob'ektiga nisbatan mulkni ijaraga berish huquqi, ijaraga olish (olish) huquqi va boshqalar amalga oshirilishi mumkin. Ushbu faoliyatning barchasi majburiy ro'yxatga olinishi kerak. Shuning uchun, yuridik nuqtai nazardan, unga nisbatan ma'lum huquqlarga ega bo'lmagan va aksincha, ko'chmas mulk ob'ekti bo'lishi mumkin emas. Shu bilan birga, ob'ektning o'zi, unga bo'lgan huquqlar va u bilan tuzilgan bitimlar davlat ro'yxatidan o'tishi, ya'ni qonuniy ravishda rasmiylashtirilishi kerak. Aks holda, ob'ekt, go'yo mavjud emas va u bilan tuzilgan huquqlar va bitimlar haqiqiy emas.

Yuqorida aytilganlarni hisobga olgan holda, ko'chmas mulk deganda fuqarolik huquqlarining ob'ekti tushuniladi, uning ajralib turadigan xususiyatlari haqiqiy tabiati va amaldagi qonun hujjatlariga muvofiq ro'yxatga olingan yer bilan ajralmas bog'liqlikdir.

Ko'chmas mulkning iqtisodiy tushunchasi

Ko'chmas mulkning huquqiy ta'rifining barcha ahamiyati va majburiyatlari bilan uning mohiyatini faqat iqtisodiy tahlil natijasida ochish mumkin. Faqat huquqiy va iqtisodiy ta'riflarning birligi to'liq mulkiy xususiyatning mavjudligi haqida gapirishga imkon beradi.

Ko'chmas mulkning iqtisodiy mazmuni haqida tasavvurga ega bo'lish uchun iqtisodiy nazariyaning asosiy qoidalariga murojaat qilish kerak.

Ko'chmas mulk iqtisodiy tovar sifatida

Eng ko'p qo'llaniladigan ta'rifga ko'ra, iqtisodiyot deganda barcha turdagi resurslar cheklangan sharoitida amalga oshiriladigan iqtisodiy tovarlar ishlab chiqarish jarayoni tushuniladi. Shunga ko'ra, ko'chmas mulk iqtisodiyoti - bu iqtisodiy manfaatlarning ko'p turlaridan birini yaratish bilan bog'liq bo'lgan umumiy iqtisodiy jarayonning bir qismi, ya'ni ko'chmas mulk (ta'rifi bo'yicha tabiat mahsulidir er bundan mustasno). .

"Iqtisodiy ne'mat" tushunchasiga ham aniqlik kiritish zarur. Ma'lumki, insonning barcha darajadagi (individdan tortib to butun jamiyatgacha) mavjudligining eng muhim jihatlaridan biri bu turli xil ehtiyojlarni qondirishdir. O'z navbatida, bu ehtiyojlarning birlamchi (asosiy) moddiy ehtiyojlar bo'lib, ularni qondirishsiz oddiy inson hayoti mumkin emas. Ularning o'ziga xos xususiyati shundaki, bunday ehtiyojlarni faqat har qanday ob'ektlar (narsalar), har xil turdagi moddiy moddalardan foydalanish orqali qondirish mumkin. Demak, ochlik tuyg'usini qondirish uchun ovqat kerak (boshqacha aytganda, ochlik - ovqatga ehtiyoj), chanqoqni qondirish uchun - suv, sovuqdan himoya qilish uchun - kiyim va poyabzal va hokazo. "Hech narsa emas" hech qanday moddiy ehtiyojni qondira olmaydi. Narsaning ehtiyojlarni qondirish qobiliyati uning foydaliligi, iste'mol xususiyatlari yoki foydalanish qiymati deb ataladi va o'ziga xos foydaliligi bilan narsaning o'zi iste'mol tovarlari yoki shunchaki tovar deb ataladi. Ehtiyojlarni qondirish jarayoni iste'mol deb ataladi. Tabiiyki, foydasiz narsani yaxshi narsa deb bo'lmaydi.

Ko'chmas mulkning asosiy iqtisodiy xususiyatlari

Birinchi xususiyat - har qanday mulk narsa (moddiy boylik). Ko'chmas mulkning o'ziga xos tabiiy-moddiy xususiyatlari keyingi tahlil uchun boshlang'ich nuqtadir. Bundan tashqari, bu fakt tahlil qilish ketma-ketligini aniqlaydi: ko'chmas mulk qanday maqsadlarda foydalanilishidan qat'i nazar, uni, birinchi navbatda, "moddiy" nuqtai nazardan ko'rib chiqish kerak, chunki tabiiy-moddiy xususiyatlar ko'chmas mulkda eng muhim narsani aniqlaydi. - uning foydaliligi.

Ko'chmas mulkning tabiiy sub'ekt sifatidagi o'ziga xosligi shundaki, u oddiy narsa emas, balki ikki narsaning ajralmas birligi: ulardan biri - er uchastkasi - tabiiy narsa, ikkinchisi - bino yoki inshoot. - mehnat mahsulidir. Bu aprior farq, shuningdek, ko'chmas mulkni tahlil qilish, baholash va ekspertiza qilishda turli usullardan foydalanishni talab qiladi.

Tovar sifatida ko'chmas mulkning o'ziga xos xususiyati - bu juda uzoq foydalanish muddati (bir necha o'n yilliklardan bir necha asrlargacha, ba'zan esa ko'proq). Shu nuqtai nazardan, ko'chmas mulk boshqa tovarlarga nisbatan noyobdir.

Ko'chmas mulkdan foydalanishning turli usullarining o'ziga xos xususiyatlari

Agar biz ko'chmas mulkdan foydalanishning turli usullarining o'ziga xos xususiyatlarini tahlil qilsak, quyidagilarni aytishimiz mumkin:

1. Ehtiyojlarni qondirish vositasi sifatida ko'chmas mulk o'rtasidagi tub farq muayyan omilning, ya'ni joylashuv omilining mavjudligidir. Bu katta ahamiyatga ega, chunki u katta darajada va ba'zan ma'lum bir mulkning foydaliligini aniqlaydi. Ushbu tezisni tasdiqlash uchun ikkita mutlaqo bir xil ko'chmas mulk ob'ektini - turar-joy binolarini ko'rib chiqaylik, ular faqat joylashuvi bo'yicha farqlanadi: biri shahar markazida, ikkinchisi esa chekkada joylashgan. Bu uylarning tabiiy-moddiy xususiyatlari va, demak, iste'mol xususiyatlari (foydali) bir-biriga teng, lekin ularning narxini solishtirsak, u boshqacha bo'ladi. Bu farqning faqat bitta sababi bo'lishi mumkin - bu ko'chmas mulk ob'ektlari turli qiymatlarga ega. O'z navbatida, qiymatdagi farq ishlatiladigan ishlab chiqarish omillari sonining farqiga bog'liq bo'lishi mumkin emas: ob'ektlar joylashuvdan tashqari hamma narsada bir xil bo'lganligi sababli ularni ishlab chiqarish xarajatlari bir xil bo'ladi. Shuning uchun, ceteris paribus, xususiyatlarning nisbiy qiymati joylashuv qiymati bilan belgilanadi.

Mahsulotning birinchi o'ziga xos xususiyati - ko'chmas mulkni ko'rib chiqayotganda biz quyidagilarni ta'kidlaymiz:

a) uning xususiyatlari eng ko'p va eng ko'p ko'rinadigan turar-joy ko'chmas mulkiga imtiyozli e'tibor;

b) mahsulotning murakkabligi, heterojenligi - ko'chmas mulk ularning chegaralarini belgilashni talab qiladi.

Ikkinchi xususiyat- ushbu mahsulotning investitsion xususiyati. U uzoq muddatli foydalanish uchun mo'ljallangan (bu mahsulotga tegishli - ob'ekt). Bu foydalanish vaqtida iste'mol qilinmaydigan bardoshli mahsulotdir. Ko'chmas mulkning "jismoniy tanasi" ning dastlabki tabiiy-moddiy xususiyatlaridagi barcha o'zgarishlar, asosan, vaqt omilining ta'siri bilan belgilanadi. Ko'chmas mulkning mustahkamligi ehtiyojlarni qondirishning tubdan boshqacha tabiatini anglatadi. Agar, masalan, oziq-ovqat doimiy ravishda insonning tegishli ehtiyojini qondirsa, uy-joyga bo'lgan ehtiyoj, to'lov qobiliyati bo'yicha cheklovlar bo'lmagan taqdirda, bitta harakat natijasida - real uy-joy sotib olish natijasida bir marta qondirilishi mumkin. mulk. Xuddi shu narsa ko'chmas mulkning boshqa turlariga ham tegishli: ko'plab zavod va fabrikalar, idoralar va banklar, do'konlar va omborlar uzoq vaqt davomida qurilgan binolarda juda zamonaviy uskunalar bilan ishlaydi.

Uchinchi xususiyat- har qanday mulkning o'ziga xosligi. Bunday o'ziga xoslikning asosiy sababi - joylashuv omilining ta'siri. Agar binolar bitta namunaviy loyiha bo'yicha qurilgan bo'lsa ham, tabiiy-moddiy xususiyatlari, arxitektura-rejalashtirish va konstruktiv-texnologik echimlari bo'yicha bir xil bo'lsa ham, ulardan foydalanish qiymati hech qachon mutlaqo bir xil bo'lmaydi, chunki ular bir xil joyda joylashgan emas. yer uchastkasi. Oxirgi devorlar bilan aloqada bo'lgan bir xil qo'shni uylardagi oddiy binolar bilan o'ziga xos xususiyatlar farq qilishi mumkin. Bu farqlar har doim ham muhim qiymatga etib bormaydi, lekin har bir mulkning o'ziga xosligi bu haqiqatni bekor qilmaydi.

To'rtinchi xususiyat Ko'chmas mulk juda kapital talab qiladi. Bu uni yaratishda katta miqdorda moddiy, moliyaviy va mehnat resurslaridan foydalanilganligi bilan bog'liq. Uy-joy ko'chmas mulkining asosiy birligi - kvartiralarning kapital sig'imi boshqa investitsiya tovarlari: avtomobillar, radioelektronika va boshqalar uchun ushbu ko'rsatkichdan bir necha baravar yuqori. Ko'chmas mulkning bunday o'ziga xos xususiyatlarining iqtisodiy asoslanishi aniq - ehtiyojni "bir martalik" qondirish qiymatning mos ravishda o'sishiga tengdir. Bu shuni anglatadiki, ceteris paribus, uzoq muddatli tovar qimmatga tushadi.

Beshinchi xususiyat fundamental xarakterga ega - ko'chmas mulk o'z hayotiy tsiklining istalgan vaqtida tovar bo'lishi mumkin. Bu shuni anglatadiki, nafaqat tugallangan bino yoki inshoot, balki "tugallanmagan" ham tijorat muomalasiga kirishi mumkin. Ma'lumki, "tugallanmagan" buyumning foydaliligi 0 ga teng, ammo bu ko'p hollarda uning tovar bo'lib qolishiga to'sqinlik qilmaydi. Garchi bunday vaziyatlarda haqiqiy mahsulot ko'chmas mulk ob'ekti emas (aslida u mavjud emas), lekin unga egalik qilish. “Tugallanmagan qurilish” xaridorining fikricha, ushbu huquqning amalga oshirilishi nafaqat qurilishni yakunlash bilan bog‘liq xarajatlarning o‘rnini qoplash, balki ob’ektdan foydalanishdan ham foyda olish imkonini beradi. O'z navbatida, bunday taxminning asosi mulkdan uzoq muddatli foydalanish imkoniyati - iqtisodiy foyda yoki daromad manbai sifatida. Ikkala holatda ham foydalanish muddati qurilishni yakunlash uchun zarur bo'lgan vaqtdan bir necha baravar ko'p, ya'ni:

−U (=SZ) t ko‘ch< + U (=ΣДх) t исп → max

tstr<< tисп

bu erda - U - salbiy kommunal (qurilishni yakunlash uchun xarajatlar yig'indisi SZ);

U - tayyor ob'ektdan foydalanishdan olingan foyda (bilvosita yoki to'g'ridan-to'g'ri daromad SDx qiymati bo'yicha hisoblanadi);

tstr, tsp - mos ravishda ob'ektni qurishni tugatish vaqti va undan foydalanish muddati.

Oltinchi xususiyat- ko'chmas mulk - ob'ekt va ko'chmas mulk - mahsulotning sifat ko'rsatkichlari o'rtasidagi miqdoriy tafovut. Agar ob'ektni tugallangan bino yoki inshoot deb hisoblasak (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi), unda bu bitta jismoniy ob'ektda turli xil modifikatsiyadagi ko'plab tovarlar bo'lishi mumkin. Masalan: ko'p qavatli turar-joy binosi o'zining funktsional maqsadiga ega bo'lgan (do'kon, kimyoviy tozalash, kir yuvish va boshqalar) turar-joy bo'lmagan binolarni egallagan birinchi qavatga ega bo'lib, bu holda tovarlar quyidagilar bo'lishi mumkin:

− barcha xususiylashtirilgan kvartiralar (ularga bo‘lgan mulk huquqi);

− ijara asosida turar joy xizmatlari;

− yollanma asosida ko‘rsatiladigan turar-joy xizmatlari;

− qurilgan noturarjoy binolariga egalik huquqi.

Shunday qilib, bizda:

(T1, T2, …, Tn) ê S,

bu erda T1, T2, …, Tn - yagona ko'chmas mulk ob'ektining elementlari bo'lgan turli xil tovarlar;

n - tovarlarning umumiy soni;

S - ko'chmas mulk ob'ekti;

Ê - tegishlilik ramzi.

Ushbu konglomeratning o'ziga xos xususiyati shundaki, tovarlarning hech biri tabiiy-moddiy shaklga ega emas, chunki huquq ob'ektlarining hech birini natura bo'yicha ajratib bo'lmaydi. Bundan tashqari, bu tovarlarning hammasi sotilsa ham, uy tovarga aylanmaydi.

ettinchi xususiyat ko'chmas mulkning har xil turlari va elementlarining tengsiz sotilishi. Barcha joriy uzoq muddatli iste'mol tovarlari teng asosda va hech qanday cheklovlarsiz sotib olinishi va sotilishi mumkin. Biroq, ko'chmas mulk boshqacha. Uning ayrim turlari mavjud bo'lib, ularning tijorat aylanmasi to'g'ridan-to'g'ri qonun bilan taqiqlangan yoki bu aylanma cheklovlar bilan bog'liq. Hozirgi vaqtda Rossiya Federatsiyasida erlarni, shu jumladan shaharlardagi er uchastkalarini qonuniy ravishda bepul sotib olish va sotish yo'q. Natijada, yagona mulkiy majmuaning elementlari (uchastka va unda joylashgan ob'ekt) tovar sifatida ajratilgan vaziyat yaratildi. Er uchastkalari faqat ijaraga berilishi mumkin va bu holda tovarlar lizing huquqidir.

Sakkizinchi xususiyat– ko‘chmas mulkning boshqa tovarlarga nisbatan past likvidligi. Likvidlik ostida, siz bilganingizdek, tovarlarning pulga aylanish darajasini tushuning. Likvidlikning ikki jihatini ajratib ko'rsatish kerak - sifat va miqdor. Sifat jihati likvidlikning (L) talabga (AD) bog'liqligini tavsiflaydi:

L va AD o'rtasida bevosita bog'liqlik mavjud: har qanday mahsulot unga bo'lgan talab faolligiga mutanosib ravishda likviddir. Agar AD o'z navbatida (P) daraja bilan teskari funksional bog'liqlik bilan bog'langanligini hisobga olsak, unda quyidagicha yozishimiz mumkin:

L =f(AD) = f`(P(

F`(P) ifodasi bir xil mahsulot uchun L qiymatining P ning tebranishiga qarab o'zgarishini bildiradi.

Miqdoriy jihatdan L ma'lum bir bozor uchun odatiy ko'chmas mulkni sotish vaqti (sotish taklifi paydo bo'lishidan tortib to sotib olishgacha) bilan ifodalanadi. Ceteris paribus, bu vaqt boshqa tovarlarga qaraganda ko'chmas mulk uchun uzoqroq bo'ladi. Bu ko'chmas mulkning yana ikkita o'ziga xos xususiyati - o'ziga xoslik va kapital zichligi (tranzaksiya xarajatlari nuqtai nazaridan) birgalikda ta'siri bilan bog'liq. Bunday bog'liqlik quyidagi tarkibiy va mantiqiy sxema ko'rinishida taqdim etiladi:

1.1-rasm - Likvidlik guruhlarining ko'chmas mulkning o'ziga xosligi va kapital zichligi bilan bog'liqligi

Ko'chmas mulk daromad manbai sifatida

Tahlilning yakuniy jihati ko'chmas mulkdan daromad manbai sifatida foydalanishning o'ziga xos xususiyatlarini ko'rib chiqishdir.

Shu munosabat bilan biz keyingi taqdimot uchun muhim bo'lgan eng muhim qoidalarni darhol ta'kidlaymiz.

Birinchi pozitsiya- barcha ko'chmas mulk ob'ektlari daromad manbai emas va bo'lishi ham mumkin. Ijaraga beriladigan uy-joy fondining katta qismi daromad manbai emas, balki byudjetning xarajat moddasi hisoblanadi (hozirgi vaqtda takror ishlab chiqarish faoliyati, shuningdek, uy-joy kommunal xizmat ko'rsatish xarajatlarining asosiy ulushi); ijarachilar tomonidan to'lanmaydi). Xususiylashtirish natijasida fuqarolarning xususiy mulkiga aylangan uy-joy mulkdorlarining o‘zlari va ularning oila a’zolari tomonidan yashash maqsadida deyarli to‘liq foydalaniladi va iqtisodiy manfaat sifatida xizmat qiladi. Shunday qilib, agar ko'chmas mulkning "foydali salohiyati", agar uning egasiga olib kelishi mumkin bo'lgan daromad turini - ijarani hisobga olsak, nisbatan kichikdir.

Ijara (lot. Redditam - qaytarib berilgan) - kapital, mulk, yer, davlat obligatsiyalari bo'yicha muntazam ravishda muntazam ravishda olingan daromadlar (to'lovlar oqimi).

Ikkinchi pozitsiya- ko'chmas mulk ishtirokida keltiriladigan ko'chmas mulkdan olingan daromadlardagi farq. Birinchi holda, ko'chmas mulk daromadning yagona omili, ikkinchi holatda u bir nechta va, ehtimol, asosiy emas. Sof shaklda ko'chmas mulkni ijaraga berishdan olinadigan daromad zarur iste'mol xususiyatlariga ega bo'lgan mulk ijaraga berilganda yuzaga keladi. Bunday holda, iqtisodiy nuqtai nazardan, ko'chmas mulkning roli kreditga o'tkazilgan kapitalga o'xshaydi; biz mulk egasiga pul daromadini (muntazam ijara to'lovlari oqimi) keltiradigan "naturallashtirilgan" kapital, ya'ni real shakldagi kapital deb aytishimiz mumkin.

Ko'chmas mulkning qiymati ekvivalenti quyidagi nisbatlarda kapitallashtirilgan ijara haqi bo'ladi:

Bu erda r (Dx) - mulk egasining ijara daromadi;

R - kapitalning rentabellik darajasi (odatda,%);

K - kapital miqdori.

Ushbu nisbatlar har qanday funktsional maqsadlardagi daromad keltiruvchi ko'chmas mulk ob'ektlari uchun universaldir. Farqlar daromad miqdorida bo'ladi, bu esa o'z navbatida talabning to'lov qobiliyati darajasidan kelib chiqadi. Hozirgi vaqtda turar-joy bo'lmagan binolar va ofis binolari eng katta talabga ega, bu esa ushbu turdagi ko'chmas mulk uchun ijara haqining yuqori darajasini belgilaydi. Ko'chmas mulkdan tijorat maqsadlarida foydalanishda ijara miqdoriga ta'sir qiluvchi yana bir omil mavjud: ijarachining rentabelligi. Yuqori rentabelli firma ham, daromadi bo'yicha undan uzoq bo'lgan firma ham bir ofisda joylashgan bo'lishi mumkin. Biroq, amalda, ijara deyarli har doim ijarachining daromad darajasi bilan bog'liq, ya'ni:

AP = AP + ∆AP [ = f (Dharp)],

Bu erda AP - ijara miqdori;

AP - ushbu turdagi ko'chmas mulk uchun APning o'rtacha tortilgan bozor kursi;

∆AP - AP profitsiti (ortiqcha ijara, qo'shimcha ijara).

Albatta, ijarachining (ayniqsa, Rossiyada) daromadlari miqdori to'g'risida aniq tasavvurni har doim ham ta'minlab bo'lmaydi. Shuning uchun, bir qator hollarda, ijaraga olingan ko'chmas mulkdan foydalanishning barcha muhim xususiyatlarini hisobga olgan holda, APni shakllantirishning boshqa mexanizmlari qo'llaniladi.

Bu daromad manbai sifatida ko'chmas mulkning asosiy xususiyatlari.

Ko'chmas mulk ishlab chiqarish omillaridan biri (zavod binolari, ustaxonalar, ma'muriy binolar va boshqalar) bo'lsa, boshqa holat yuzaga keladi. Avvalo shuni tushunish kerakki, ishlab chiqarish omillarining hech biri bevosita daromad manbai emas. Ularni daromad olish uchun majburiy shartlar, moddiy shartlar sifatida ko'rib chiqish to'g'riroqdir. Daromad manbai tadbirkorlik va mehnat faoliyati bo'lib, uning natijalari bozorda tovar sifatida sotiladi. Sotish hajmi tadbirkorlik daromadi (foydasi) miqdorini belgilaydi. Foyda (daromad) - xizmatlarning vaqt o'tishi bilan kirib kelishi (oqimi). Agar kapital kelajakdagi xizmatlarning integratsiyasi (personifikatsiyasi) bo'lsa, foyda ma'lum vaqt davomida ushbu xizmatlardan foydalanish natijasidir.

Olingan foyda ma'lum omillar kombinatsiyasining (ularning har birining ma'lum miqdori) ishlab chiqarish iste'moli natijasidir. Ishlab chiqarish iste'moli xarakteridagi farqlar hammaga ma'lum: ularning ba'zilari, xususan, ko'chmas mulkni o'z ichiga olgan asosiy vositalar ko'plab ishlab chiqarish tsikllarida foydalaniladi va tom ma'noda iste'mol qilinmaydi, ishlab chiqarish jarayonida o'zining tabiiy moddiy shaklini yo'qotmaydi. ; boshqa qismi (aylanma kapital) butunlay tayyor mahsulotga aylanadi. Iste'mol xarakteri mahsulotlarning tannarx ko'rsatkichlarini ham belgilaydi, ularning bir qismi asosiy fondlarning eskirishi, ikkinchisi esa aylanma mablag'larning to'liq tannarxidan iborat. Shunga ko'ra, yozish mumkin:

C ≈ Nao x Sof + Sos,

Bu erda C - qiymat ko'rinishida ishlab chiqarishning umumiy qiymati;

Cof - asosiy vositalarning tannarxi;

Cos - aylanma mablag'larning qiymati;

Nao - amortizatsiya standarti.

Yuqorida aytilganlarga asoslanib, biz mahsulot sotish hajmini qiymat ko'rinishida aniqlashimiz mumkin (Creal):

Sreal = S + ∆S

Sanoat ko'chmas mulki asosiy fondlarning bir qismidir. Shuning uchun uning Snedv xarajat ekvivalentini quyidagicha aniqlash mumkin:

Snedv \u003d Sreal x AOnedv / Sof + Sos,

Bu erda AOnedv - sanoat ko'chmas mulki uchun amortizatsiya ajratmalari miqdori.

Izoh: 1. Yuqoridagi ifodalar natijalari har yili aniqlanadi.

2. Bu holda qo'shimcha xarajatlar va boshqa xarajatlar elementlari hisobga olinmaydi.

Yuqoridagilardan uchta muhim xulosa kelib chiqadi:

Birinchidan, sanoat ko'chmas mulkining iqtisodiy ekspertizasi umuman korxonaning tadbirkorlik faoliyatini (biznesini) tekshirishning ajralmas qismi sifatida ko'rib chiqilishi kerak.

Ikkinchidan, tadbirkorlik daromadi va uning sanoat ko'chmas mulki tomonidan taqdim etilgan tarkibiy qismi, ko'chmas mulkni ijaraga berishdan farqli o'laroq, boshqacha (ijaraga olinmaydigan) asosga ega.

Uchinchidan, sanoat ko'chmas mulki, ijaraga olingan ko'chmas mulkdan farqli o'laroq, mulkdor-tadbirkorning o'zi tomonidan foydalaniladi.

Ko'chmas mulkni iqtisodiy tushuncha sifatida ko'rib chiqishni yakunlab, shuni ta'kidlash kerakki, amalda qo'shma foydalanish holatlari bo'lishi mumkin. Masalan, o'z kvartirangizda yashayotganingizda (ko'chmas mulk iqtisodiy tovar sifatida ishlatiladi), siz bir vaqtning o'zida repetitorlik yoki boshqa faoliyat bilan shug'ullanishingiz mumkin (ko'chmas mulkdan ishlab chiqarish omili sifatida foydalanish). Mulkning bir qismi ijaraga berilganda, bu qism daromad manbai sifatida ishlatiladi. Bunday holatlar batafsilroq tekshirish, tegishli usullarni ishlab chiqish zarurligiga olib keladi.

Tahlilning yakuniy natijasi ko'chmas mulkning iqtisodiy kontseptsiyasining ta'rifi bo'lishi kerak. Keling, uni ko'chmas mulkni yaratish, rivojlantirish va boshqarish jarayonlarini o'zaro bog'liqlikda ko'rib chiqamiz:

Ko'chmas mulkning hayot aylanishi

Ayrim iqtisodchi olimlarning fikriga ko'ra, ko'chmas mulk tovar sifatida o'ziga xos "tirik organizm" bo'lib, siz bilganingizdek, quyidagi tartibda rivojlanadi: g'oya - tug'ilish - etuklik - qarish va o'lim. O'xshashlik bo'yicha biz ko'chmas mulk ob'ektining hayot aylanishining quyidagi bosqichlarini ajratamiz: loyihaning investitsiyadan oldingi (dastlabki) bosqichi (kontseptsiya, rejalashtirish, loyihalash va boshqalar), loyihani amalga oshirish bosqichi (qurilish, o'rnatish). uskunalar), ob'ektning ishlash bosqichi (bozorga chiqish bosqichi, o'sish, etuklik , to'yinganlik) va tugatish (pasayish) bosqichi. Hayotiy tsikl nazariyasi yordamida vaziyatni qisman bashorat qilish mumkin, ammo bashoratli modelni tuzishda emas, chunki bu holda korxona marketing yordamini yo'qotishi mumkin.

Ko'chmas mulk bozorining hayot aylanishi

Umumiy qoida “pastga sotib ol, yuqoriga soting” boshqa investitsiya turlari kabi ko‘chmas mulk uchun ham amal qiladi. Rasmda bozor tadqiqotlariga asoslangan to'rtta sikl o'zining "klassik sharoitlari" - iqtisodiy pasayish va yuksalishlarni ko'rsatadi. Tsikllarning davomiyligi va murakkabligi ko'plab tashqi va ichki sharoitlarga bog'liq.

1.2-rasm - Ko'chmas mulk bozorining asosiy rivojlanish davrlari

Bozorning turli segmentlari bir vaqtning o'zida o'zini turlicha tutadi.Masalan, shaharning bir qismida qurilish tez o'sishi mumkin, shu bilan birga uning boshqa qismida turg'unlik yuz beradi. Biroq, ushbu tsikllarni aniqlash qobiliyati mijozga qo'shimcha investitsiya imkoniyatlarini taqdim etishi mumkin. Ushbu tsikllarning xususiyatlarini ko'rib chiqing.

A. Inqiroz davri. Bozor oversaturated va soni bo'lsa sodir bo'ladi

ega bo'lmagan binolarning ko'payishi boshlanmoqda.Bo'lmagan binolarni saqlash loyihaning moliyaviy holatiga salbiy ta'sir ko'rsatmoqda. Bu bozor xaridor bozoridir. Mulk egasi marketing va moliyaviy yordam izlashda qattiq harakat qilishi kerak. Bozorga oz sonli yangi mulklar kirib kelmoqda, kreditorlar amalda yangi ko'tarilishgacha o'z faoliyatini to'xtatmoqdalar va ko'chmas mulk narxlari pasaymoqda.

B. Yutish sikli. Turg'unlik tsikli natijasida yangi qurilishning etishmasligi bilan ko'chmas mulk bozorida talab va taklif kuchayishni boshlaydi. Bozor yangi tsiklga - yaratilgan ob'ektni o'zlashtirish tsikliga o'tmoqda. Investitsion profitsit o'zlashtirilgach, ijara stavkalari ko'tarila boshlaydi. Talabning ortishi va taklifning kamayishi munosabati bilan yangi ko'chmas mulk ob'ektlarini yaratish bo'yicha investitsiyadan oldingi tadqiqotlar olib borilmoqda.

B. Yangi qurilish sikli. Yangi qurilish tsikli qurilish bozorida talabning ortishi va bo'sh erlar taklifining qisqarishiga mos keladi. Ko'chmas mulk narxi bilan birga ijara stavkalari ham oshadi. Bu davrda inflyatsiya darajasi oshadi va qurilish narxi oshadi, bu esa mulkni sotish narxini oshiradi.

D. Bozorning to‘yinganlik davri. Ko'chmas mulk savdosining o'sishi sekin va oxir-oqibat qisqaradi. Tayyor qurilish mahsulotlari va quvvatlar ortib bormoqda. Ish bilan bandlik pasaya boshladi va qurilish ishlari asta-sekin to'xtab qolmoqda. Mulklarni kengaytirish uchun eng yaxshi vaqt - sotib olish davri yoki yangi qurilish davri

Ko'chmas mulk bozorining samaradorligini baholash uchun ob'ektning hayot aylanishini batafsilroq ko'rib chiqish va vaqt ichida asosiy tanqidiy nuqtalarni belgilash kerak, ularning kombinatsiyasi tsiklning davomiyligi va o'zgarishlar dinamikasiga ta'sir qiladi. xarajatlar va natijalar.

Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning

Talabalar, aspirantlar, bilimlar bazasidan o‘z o‘qishlarida va ishlarida foydalanayotgan yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘lishadi.

Ko'chmas mulk iqtisodiyoti

Kirish

Iqtisodiyot - cheklangan resurslar sharoitida moddiy ne'matlarni ishlab chiqarish jarayoni.

Ko'chmas mulk iqtisodiyoti - bu ko'chmas mulkni ishlab chiqarish bilan bog'liq umumiy iqtisodiy jarayonning bir qismi (istisno er).

Ko'chmas mulkning huquqiy tushunchasi mulk huquqini ro'yxatga olishdir.

Insonning ehtiyojlarini qondiradigan ko'chmas mulkdan 3 xil usulda foydalanish mumkin:

1. Ko'chmas mulk foydali xususiyatga ega bo'lgani uchun - bu narsaning inson ehtiyojlarini qondirish qobiliyatidir - demak, ko'chmas mulk iqtisodiy ne'matdir.

2. Daromad manbai sifatida - ko'chmas mulk mulkdorga ijara shaklida daromad keltiradi. Ko'chmas mulkdan foydalanishning ushbu turining o'ziga xos xususiyati shundaki, egalik huquqining o'zgarishi yo'q.

3. Ko'chmas mulk egasiga bir martalik daromad keltiruvchi tovar vazifasini bajarganda.

Ko'chmas mulkning iqtisodiy xususiyatlari

1. Har qanday ko‘chmas mulk yer uchastkasi (tabiat narsalari) va bino yoki inshootning (mehnat mahsulotlari) ajralmas birligidan tashkil topgan narsa, moddiy boylikdir.

2. Ko'chmas mulk boshqa imtiyozlar qatorida maksimal foydalilikka ega.

3. Ko'chmas mulk moddiy ehtiyojlardan tashqari ma'naviy ehtiyojlarni ham qondirishga qodir.

4. Ko'chmas mulk uzluksiz foydalanish xususiyatiga ko'ra boshqa tovarlarga nisbatan o'ziga xosdir.

Ko'chmas mulkdan foydalanishning turli usullarining o'ziga xos xususiyatlari

Ko'chmas mulkning foydaliligi. Ko'chmas mulkdan iqtisodiy tovar sifatida foydalanish, faqat bitta ehtiyoj - uy-joyga bo'lgan ehtiyoj qondiriladi. Ammo uni 3 shaklda qondirish mumkin:

1. mulkka uy-joy sotib olish;

2. ijara;

Ishga olish - bu kam daromadli odamlarning ehtiyojlarini qondirish imkonini beruvchi ijtimoiy uy-joy nafaqasi.

Ko'chmas mulk tovar sifatida 2 jihatda namoyon bo'ladi:

1. ob'ekt (mulk) tovar bo'lishi mumkin;

2. Mahsulot - bu xizmat (ijara, ijara).

Ko'chmas mulk, tovar sifatida harakat qiladi, bir qator xususiyatlarga ega:

1. huquqlar va ularning chegaralarini belgilash talab etiladi;

2. ko'chmas mulk sarmoyasi (xavf, rentabellik, vaqt omili);

3. har qanday mulk noyob (joylashuvi);

4. ko'chmas mulk yuqori kapital zichligi bilan ajralib turadi;

5. ko'chmas mulk o'z hayotiy tsiklining istalgan nuqtasida tovar hisoblanadi;

6. ko'chmas ob'ekt va ko'chmas mahsulotning sifat ko'rsatkichlari o'rtasidagi miqdoriy nomuvofiqlik.

Ko'chmas mulk daromad manbai sifatida. Ko'chmas mulk ob'ekti tomonidan olingan daromad sanoatdan tashqari har qanday ko'chmas mulk uchun ijara xarakteriga ega. Sanoat mulki uchun u har doim ham asosiy emas, balki ishlab chiqarish omili sifatida ishlaydi. Ya'ni, ko'chmas mulk korxonaning asosiy fondlariga tegishli bo'lib, uning qiymatini ishlab chiqarilgan mahsulotga, demak, tadbirkorning foydasiga qismlarga (amortizatsiya) o'tkazadi.

Ko'chmas mulk maxsus investitsiya tovaridir.

Investitsiyalar deganda investitsiyalarni keyinchalik qaytarish va daromad olish maqsadida yangi ob'ektni yaratish, mavjudni rekonstruksiya qilish yoki modernizatsiya qilish uchun mablag'larning uzoq muddatli investitsiyalari tushunilishi kerak.

Rossiya qonunchiligiga ko'ra, investitsiyalar quyidagilar bo'lishi mumkin:

· pul mablag'lari;

· qimmat baho qog'ozlar;

boshqa mulk, shu jumladan mulkiy huquqlar yoki pul qiymatiga ega bo'lgan boshqa huquqlar.

1. Ko'chmas mulkni rivojlantirish loyihasining tarkibiy qismlari

I. Loyihaning boshlanishi. Loyiha tashabbuskori bo'lishi mumkin:

ob'ektning sifat jihatidan o'zgarishi tufayli uning qiymatini oshirishdan manfaatdor bo'lgan ob'ekt egasi;

Mablag'larning eng foydali sarmoyasini qidirayotgan investor;

· bozor, uni rivojlantirishning eng istiqbolli yo'nalishlari, talab darajasi, raqobat, shuningdek, ma'lum bir korxonaning rivojlanish istiqbollarini bilish asosida o'z kapitali va kasbiy faoliyatini qo'llash sohasini izlayotgan ishlab chiquvchi; mintaqa.

II. Tashabbusni baholash. Bozor potentsialini va ob'ektning potentsialini taqqoslash natijasida yuzaga keladigan tashabbus amalga oshirilishidan oldin, loyihani amalga oshirish uchun jismoniy maqsadga muvofiqligi, huquqiy va moliyaviy shart-sharoitlarning mavjudligini o'z ichiga olgan dastlabki baholashdan o'tkaziladi. , keyin esa ushbu imkoniyatlar va cheklovlarni hisobga olgan holda loyihaning samaradorligi aniqlanadi. Aksariyat hollarda samaradorlik tijorat hisoblanadi.

Tashabbusni baholash ikki jihatga ega:

1. Bozor holati va uning rivojlanish istiqbollarini baholash;

2. Potensial ob'ektning joylashishini baholash.

Ushbu bosqichda loyiha ustida ishlash to'g'risida qaror qabul qilishning asosiy yo'riqnomasi ob'ektning eng ehtimolli rentabelligini baholashdir. Ushbu rentabellik darajasi kelajakdagi egasining ma'lum bir bozor segmenti va mintaqasi uchun oqilona g'oyalariga qarab belgilanadi. Kerakli daromad g'oyasi tashabbusni baholashga qarab sezilarli darajada farq qiladi va turli loyihalar uchun sezilarli darajada farq qiladi. Umumiy holda, bu muddat oylar bilan hisoblanadi, lekin yillar talab qiladigan ob'ektlar ham mumkin. Ushbu bosqichlar uchun moliyaviy xarajatlar loyihaning umumiy qiymatidan 1-3% gacha baholanadi.

III. Loyihani amalga oshirish va moliyalashtirish sxemalarini ishlab chiqish uchun huquqiy imkoniyatlarni ta'minlash. Loyihaning maqsadga muvofiqligi to'g'risida qaror qabul qilingandan so'ng uni amalga oshirish bo'yicha amaliy harakatlar boshlanadi:

1. Rivojlanish jarayoniga qonuniylik (qonuniylik) berish uchun huquqiy shart-sharoitlar yaratish va jarayonning barcha ishtirokchilari uchun huquqiy kafolatlar tizimini yaratish;

A. Loyiha va joy tanlash
1. Joy yoki ob'ektning mulkiy huquqiy holatini aniqlash (shahar mulkini boshqarish qo'mitalari, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish shahar byurosi, tarixiy yodgorliklarni muhofaza qilish qo'mitalari, tumanlar yoki shahar hokimliklari)	2-4 hafta
2. Yuklarni dastlabki hisoblash	1-2 hafta
3. Elektr ta'minoti, suvni oqizish, suv iste'moli, isitish uchun dastlabki texnik shartlarni olish	2-4 hafta
4. Ekologiya davlat qo‘mitasi bilan muvofiqlashtirish
5. Shaharsozlik hujjatlarini ishlab chiqish	6-8 hafta
B. Arxitektura va rejalashtirish topshiriqlarini olish va loyihadan oldingi hujjatlarga buyurtma berish
1. Manfaatdor bo'limlarda loyihadan oldingi hujjatlarni muvofiqlashtirish	2-4 hafta
2. Investitsiya loyihalarini baholash	2-4 hafta
3. Investitsiya shartnomasi loyihasini KUMI, yer tuzish qo‘mitasi, qurilish qo‘mitasi bilan kelishish.	bir oygacha
4. Hujjatlar paketini shahar investitsiya tender komissiyasi kotibiyatiga taqdim etish	bir oygacha
5. Shahar investitsiya tender komissiyasining qarori	2-4 hafta
6. Shahar yoki shahar hokimligining yuridik bo'limi
7. Shahar yoki shahar hokimining investitsiya shartlarida yer uchastkasi berish to‘g‘risidagi buyrug‘i.	bir oygacha

Agar qurilish uchastkasini sotish uchun kim oshdi savdolari o'tkazilsa, bu muddatlar 2-3 oyga ko'payadi. Bundan tashqari, qurilish huquqini olish jarayonida jamoatchilik muhokamasi o'tkazilishi mumkin, unda mutaxassislar va joylashgan hudud aholisi ishtirok etadi.

2. Moliyalashtirish sxemasini ishlab chiqish va dastlabki tanlash.

IV. Texnik-iqtisodiy asoslash va loyihani tayyorlash. Bu bosqich eng muhim hisoblanadi, chunki u kelajakdagi ob'ektning parametrlarini belgilaydi va ular shunga mos ravishda loyiha xarajatlariga ta'sir qiladi.

Dizayn ishlarini tashkil qilishda quyidagilarga e'tibor qaratish lozim:

· Loyiha topshirig‘ini berishda dastlabki materiallar va hujjatlar, jumladan, investitsiyalar uchun asoslar, ob’ekt joylashgan joyning davlat organlari tomonidan tasdiqlanishi, ob’ektni muhandislik tarmoqlari va kommunikatsiyalariga ulash uchun texnik shartlar taqdim etilishi kerak;

· Loyihalanayotgan ob’ekt nafaqat shaharsozlik me’yorlariga, balki bozor talablariga ham javob berishi, ya’ni arxitektura-rejalashtirish yechimlari, foydalanilayotgan materiallar, shuningdek, iste’molchining moliyaviy imkoniyatlari bo‘yicha iste’molchilarning talablarini qondirishi kerak.

Xarajatlar loyiha xarajatlarining 6-10% ni tashkil qiladi.

V. Loyihani davlat nazorati organlari bilan muvofiqlashtirish. Ushbu tartib shaharsozlik hujjatlarini davlat ekspertizasidan o'tkazish, texnik-iqtisodiy asoslash va loyiha buyurtmachisi tomonidan tasdiqlanishidan oldin batafsil loyihani nazarda tutadi. Ijobiy ekspert xulosasini olish hujjatlarni tasdiqlash uchun asos bo'lib xizmat qiladi va qurilish-montaj ishlarini ishlab chiqarish uchun ruxsat olish imkonini beradi.

VI. Loyihani amalga oshirishda ishtirokchi tomonidan shartnoma majburiyatlari tizimini shakllantirish. Ushbu bosqich loyihaning barcha ishtirokchilarini qamrab oladi va ularni tartibga soladi:

1. Loyihani moliyalashtirish;

2. Pudrat ishlarini bajarish;

3. Yaratilgan ob'ektni amalga oshirish.

Ushbu bosqichda moliya-kredit tashkilotlari, xususiy investorlar yoki bo'lajak iste'molchilar bilan loyihani moliyalashtirishda ishtirok etish uchun shartnomalar tuziladi, tenderlar o'tkaziladi va pudratchilar bilan shartnomalar tuziladi, ko'chmas mulkni sotish yoki ijaraga berish bo'yicha agentlar jalb qilinadi.

VII. Loyihani amalga oshirish. Ushbu bosqichning asosiy vazifasi ko'chmas mulkni rivojlantirish bo'yicha ishlarni talab qilinadigan sifat, narx va tezlik bilan amalga oshirishdir. Ushbu bosqichning natijasi yangi ko'chmas mulk ob'ekti bo'lib, uning haqiqiy yaratilishi ob'ektni foydalanishga qabul qilish dalolatnomasi bilan tasdiqlanishi kerak, uning asosida yangi yaratilgan ob'ektga bo'lgan huquq ro'yxatga olinishi mumkin. Bu bosqich vaqt (uch yilgacha) va moliya (xarajatlarning 60-70%) jihatidan eng qimmat hisoblanadi.

VIII. Loyiha natijalarini boshqarish. Ushbu bosqichda mulkni ro'yxatdan o'tkazish, ob'ektni boshqarish, ijaraga berish, sotish. Ob'ekt BTIda ko'chmas mulk ob'ekti sifatida ro'yxatga olinmaganligi va unga bo'lgan huquqlar davlat ro'yxatidan o'tkazish organlarida ro'yxatga olinmaganligi sababli, ob'ekt qonuniy ravishda mavjud emas va shuning uchun bozor aylanmasi ob'ekti bo'lishi mumkin emas.

2. Tadbirkorlik faoliyati sohasi - tanlash mezonlari

Tanlov mezonlari quyidagilardan iborat:

rentabellik;

likvidlik.

Ushbu mezonlarni baholashda professional tashkilotlar tomonidan ma'lum mijozlar uchun ham, umumiy foydalanish uchun ham tayyorlangan statistik ko'rsatkichlar qo'llaniladi.

Ushbu ko'rsatkichlarning barchasini 4 guruhga bo'lish mumkin:

1. Volumetrik ko'rsatkichlar - bozor segmentlari, xaridorlar turlari bo'yicha sotish hajmi; takliflar hajmi, shu jumladan bozor segmentlari bo'yicha potentsial takliflar; bo'sh joy miqdori; bozorning muayyan segmentiga investitsiyalar hajmi; iste'molchilarni ko'chmas mulk ob'ektlari bilan ta'minlash;

2. Narx ko'rsatkichlari - ijara darajasi (min, o'rtacha, maksimal), narx darajasi (min, o'rtacha, maks);

3. Investitsiyalar rentabelligi ko'rsatkichlari - ko'chmas mulk segmenti va hududlar bo'yicha rentabellik darajasi;

4. Dinamik ko'rsatkichlar - birinchi 3 guruhda keltirilgan ko'rsatkichlar dinamikasi.

Mintaqaviy ko'chmas mulk bozorini o'rganib chiqib, tadbirkorlik faoliyati sohasi tanlanadi va tanlangan segmentdagi vaziyatni yanada chuqurroq tahlil qilish yo'nalishi aniqlanadi.

Masalan, turar-joy va tijorat ko'chmas mulki o'rtasida tadbirkorlik faoliyati doirasini tanlashda.

Xarakterli	Turar-joy mulklari	tijorat ko'chmas mulk
Mintaqaviy iqtisodiyotning holatiga bog'liqligi
Likvidlik
Operatsiyalarning asosiy turlari	sotib olish va sotish, ijaraga olish, ishga olish
Tashqi moliyalashtirishni jalb qilish imkoniyati

Jadval shuni ko'rsatadiki, turar-joy ko'chmas mulki afzalroqdir, lekin shu bilan birga, ushbu segmentdagi raqobat darajasi ancha yuqori. Ya'ni, ommaviy uy-joy qurilishi bozorining cheklangan imkoniyatlari etakchi qurilish kompaniyalari o'zlarini cheklash siyosatini boshlashiga olib keladi, masalan, hashamatli uy-joy yoki o'rta sinf uchun uy-joy. Ushbu tabaqalanish birlamchi uy-joy bozorida tijorat ko'chmas mulki, xususan, chakana savdo etishmasligi bilan talabning bosqichma-bosqich to'yinganligini ko'rsatadi. Boshqacha qilib aytganda, iqtisodiyotda turli tarmoqlar ulushining o‘zgarishi ko‘chmas mulkning ayrim turlariga bo‘lgan talabning oshishiga olib keladi va bu ko‘chmas mulkning xususiyatlariga qo‘yiladigan talablarning o‘zgarishida namoyon bo‘ladi.

Iqtisodiyot rivojlanishining barcha umumiy tendentsiyalari uning xususiyatlarini hisobga olgan holda ma'lum bir mintaqaviy bozorning holatiga bog'liq. Rivojlanish imkoniyatlarini izlash muqarrar ravishda ishlab chiquvchini tanlash muammosiga olib keladi, uning mazmuni mulkni rivojlantirishning turli bosqichlarida quyidagicha ko'rinadi:

Loyihani amalga oshirish bosqichlari		Tanlov mezonlari	Ishlatilgan asboblar
Loyihaning boshlanishi	Bozor segmentini tanlash	Daromadlilik, risklar, likvidlik	Bozor imkoniyatlarini o'rganish
Tashabbusni baholash	Loyiha tanlash	Jismoniy imkoniyatlar, huquqiy imkoniyatlar, moliyaviy imkoniyatlar va foydalanish imkoniyati, iqtisodiy samaradorlik	Loyiha imkoniyatlari tadqiqoti
Loyihani amalga oshirish va moliyalashtirish sxemalarini ishlab chiqish uchun huquqiy imkoniyatlarni ta'minlash	Moliyalashtirish sxemasi va manbasini tanlash	Ishonchliligi, mavjudligi, kredit narxi	Investorlarning qiziqishlari va imkoniyatlarini tahlil qilish
Texnik-iqtisodiy asoslash va loyihani tayyorlash	Loyihadan oldingi yechimlarni, texnologiyalarni tanlash, loyihaning iqtisodiy xususiyatlarini aniqlashtirish	Loyihaning zamonaviy bozor talablariga muvofiqligi, xarajatlarni minimallashtirish	Loyiha takliflarining qiyosiy tahlili, loyihaning iqtisodiy tahlili
Loyihani davlat nazorati organlari bilan muvofiqlashtirish	Kerakli loyiha parametrlariga erishish uchun echimlarni tanlash		Dizayn qarorlarini o'zgartirish
Loyiha ishtirokchisi tomonidan shartnoma majburiyatlari tizimini shakllantirish	Moliyalashtirish mexanizmlarini tanlash va pudratchilarni tanlash	Moliyaviy barqarorlik, resurslar narxi, xarajatlarni minimallashtirish, vaqt, sifat	Bir qator moliyalashtirish manbalaridan foydalanish va shartnomalar tuzish
Loyihani amalga oshirish bosqichlari		Tanlov mezonlari	Ishlatilgan asboblar
Loyihani amalga oshirish	Loyihani amalga oshirish jarayonini boshqarish usulini tanlash	Xarajatlarning belgilangan muddatlari, sifati va darajasiga rioya qilish, moliyalashtirishni ta'minlash	Muhandislik firmalarini jalb qilish, investorlar bilan ishlash
Loyiha natijalarini boshqarish	Ob'ektni bozorga targ'ib qilish usulini tanlash, sotishni tashkil etish	Savdo daromadlarini maksimal darajada oshirish va etkazib berish vaqtlarini minimallashtirish	Rieltorlik firmalarini jalb qilish, sotish xizmatlarini yaratish va tashkil etish

Bozorni o'rganishda o'tmishdagi tendentsiyalar va ularning mumkin bo'lgan o'zgarishlari, mavjud va yangi omillarning bozordagi talab va taklifga ta'sirini hisobga olish kerak. Talab va taklif bozori potentsialini, bozor sig'imini o'rganish tanlangan bozor segmentining investitsion jozibadorligini aniqlaydi va loyihaning keyingi harakati uchun zarur shartdir, shundan so'ng keyingi bosqich ishlab chiqiladi - qidiruv va tanlash. ko'chmas mulkni rivojlantirish bo'yicha maxsus loyiha.

3. Loyiha ekspertizasining asosiy yondashuvlari

Investitsion loyihani baholashning bir qismi xarajatlar va daromadlar nisbati bilan belgilanadigan miqdoriy ko'rsatkichlarni hisoblashga qisqartiriladi. Ammo miqdoriy ko'rsatkichlardan oldin loyihani sifatli baholash kerak, u miqdoriy xususiyatlarni hisoblash orqali tekshiriladi va aniqlanadi. Ya'ni, loyihani baholash jarayonida 2 bosqich mavjud Va:

1. Amalga oshirilayotgan loyihaning imkoniyatlari va maqsadga muvofiqligini baholash;

2. Loyihani tavsiflovchi iqtisodiy ko'rsatkichlarni hisoblash.

Ko'chmas mulkni rivojlantirish loyihasini ekspertizadan o'tkazishda amalga oshirish uchun taklif qilingan loyihani uning jismoniy maqsadga muvofiqligi, huquqiy jihatdan maqbulligi, moliyaviy maqsadga muvofiqligi va foydalanish imkoniyati nuqtai nazaridan baholashni tushunish kerak.

Jismoniy texnik-iqtisodiy baholash joylashuv, fazoviy parametrlar, infratuzilmaning holati, texnologik xususiyatlar, mavjud qurilish imkoniyatlari va ushbu imkoniyatlarning loyiha parametrlariga, xarajatlari va amalga oshirish vaqtiga ta'sirini hisobga olgan holda jismoniy maqsadga muvofiqligini nazarda tutadi.

Huquqiy maqbullikni baholash yer uchastkasining egasi bilan yer uchastkasini ko‘chmas mulkni rivojlantirish jarayoniga jalb qilish shartlari, taklif etilayotgan loyiha xarakterining yerdan foydalanishning amaldagi qoidalariga muvofiqligi to‘g‘risida kelishuvlarga erishish imkoniyatini aniqlashni o‘z ichiga oladi.

Moliyaviy maqsadga muvofiqligi va amalga oshirilishini baholash loyihani amalga oshirishdan olinadigan potentsial daromadni, mumkin bo'lgan rentabellik darajasini, mablag'larni olish va chiqarish davrlarini aniqlashni o'z ichiga oladi. Va shu asosda loyihaga o'z mablag'larini kiritishning etarliligi va maqsadga muvofiqligi, tashqi moliyalashtirish manbalarini jalb qilish imkoniyati va loyiha amalga oshirilayotganda turli moliyalashtirish manbalarining nisbati ko'rib chiqiladi.

Loyihaning jismoniy, huquqiy va moliyaviy tomonlarini tekshirish muqobil variantlar bilan solishtirganda amalga oshiriladi:

· yer uchastkasining boshqa imkoniyatlari;

taklif etilayotgan loyihaning joylashuvi.

Ko'chmas mulkning o'ziga xos xususiyatlaridan kelib chiqqan holda loyihalarni ekspertizadan o'tkazish va tanlashda ob'ektning joylashishini tahlil qilishga alohida e'tibor beriladi. Joylashuvi har doim xarajat omili bo'lgan ishlab chiqarish ob'ektlarini yaratish yoki kengaytirish bilan bog'liq investitsiya loyihalaridan farqli o'laroq, notijorat ko'chmas mulkni rivojlantirish loyihalari uchun joylashuv nafaqat xarajatlarga, balki eng muhimi, yaratilgan daromadlarga ham ta'sir qiluvchi omil hisoblanadi. ob'ekt olib kelishi mumkin.

Shuning uchun, joylashuvni tahlil qilayotganda, quyidagilarni hisobga oling:

1. Yaratilgan ko'chmas mulkning uning iste'molchisi nuqtai nazaridan qiymati;

2. Ko'chmas mulkni yaratish xarajatlari;

3. Operatsion xarajatlar.

Joylashuvni tahlil qilishda geografik joylashuv va iqtisodiy joylashuvni farqlash kerak.

Geografik joylashuv - bu mulkning ma'lum topografik belgilarga biriktirilishi.

Iqtisodiy joylashuv - mulk bilan bog'liq foyda va xarajatlarga ta'sir ko'rsatishi mumkin bo'lgan omillarga nisbatan mulkning joylashuvi va shuning uchun foydalanuvchi nazarida uning qiymatiga ta'sir qiladi va shuning uchun xarajatlar.

Ko'chmas mulk ob'ektlari geografik joylashuvi bo'yicha butunlay boshqacha bo'lishi mumkin va iqtisodiy jihatdan yaqin va aksincha. Shu bilan birga, joylashuvning ijobiy va salbiy tomonlari to'g'ridan-to'g'ri mulkning maqsadiga bog'liq, shuning uchun yaxshi joylashuv mulkning funktsional maqsadiga muvofiq optimal joylashuvidir.

Xorijiy tajribaga ko'ra, savdo markazining holatini tahlil qilishda asosiy savollar:

1. Mavjudligi;

Yangi loyiha landshaftga qanchalik mos keladi?

· Bo'lajak xaridor uchun tegishli transport tarmoqlari mavjudmi?

· Savdoni rivojlantirish uchun taklif qilingan do'kon yonidan piyodalar harakati yetarlimi?

· Tanlangan joy, boshqa savdo markazlari va do‘konga tashrif buyuradigan aholi o‘rtasida qanday bog‘liqlik bor?

2. Raqobat:

· Potentsial do'konning bevosita raqobatchilari bormi?

Ulardan xaridorlarning qaysi ulushini tortib olish mumkin?

3. Hududda savdo xizmatlari bilan ta’minlanganlik darajasi:

· Hozirgi vaqtda savdo maydonchalari bilan ta'minlanish darajasi qanday?

· Ushbu sohada chakana savdoda daromad va xarajatlar qay darajada?

· Univermaklarning salmoqli qismi bormi?

· Hududda qancha yangi tashkil etilgan do'konlar mavjud?

4. Imkoniyat:

· Hududdagi aholi va bandlik tendentsiyalari qanday?

· Savdo markazini rivojlantirishga mahalliy hokimiyatlarning munosabati qanday?

5. Ish joylarining mavjudligi, bandlik tarkibi va ularning istiqbollari.

6. Raqobatchi va qo'shimcha ob'ektlar.

7. Piyodalar va yo'lovchilar harakati.

Joylashuvning xarajatlarga ta'siri

Bu zarur muhandislik inshootlari va kommunikatsiyalari mavjud bo'lmagan yangi hududlarda ob'ektlarni qurishda yuzaga keladigan xarajatlar bilan bog'liq. Bundan tashqari, qurilish zichligi yuqori bo'lgan joylarda xarajatlar ham oshishi mumkin, chunki asbob-uskunalardan foydalanish, kirish joylarini tashkil qilish va saqlash qiyin. Turar-joy ko'chmas mulkiga kelsak, joylashuvni tahlil qilishda tartibga soluvchi talablar (uylar orasidagi masofa, shamol guli va boshqalar) ham hisobga olinishi kerak.

4. Biz erga quramiz

Er uchastkasini tahlil qilishda ko'chmas mulkni rivojlantirish uchun uning hajmining ma'lum bir loyihani amalga oshirish uchun etarliligini aniqlash va yaratilayotgan ob'ektga er, mehnat va kapital hissalari o'rtasidagi optimal nisbatga erishish muhimdir. Erdan foydalanishning har bir varianti (turar-joy yoki tijorat ko'chmas mulki va ularning navlari) uchun er va er bo'lmagan omillar hissasi o'rtasida ma'lum optimal nisbatlar mavjud - erdan foydalanish koeffitsienti (KIT) - bu qurilish maydonining nisbati. yer maydoni:

1. Turar joy uchun:

Yakka tartibdagi uylar - KIT=0,1x0,25;

yarim yakka tartibdagi uylar - KIT=0,5h1,5;

Ko'p qavatli (5 qavatgacha) uylar - KIT=0,7h2;

5 qavatdan yuqori binolar - KIT=2,5h5;

yuqori balandlik - KIT = 12 gacha;

2. Tijorat ko'chmas mulk uchun: KIT=0,5h12.

Keng assortimentga qaramay, amaliyot shuni ko'rsatadiki, savdo markazlari uchun boshqa barcha narsalar teng bo'lgan holda, maydon birligiga to'g'ri keladigan daromadni maksimal darajada oshirishga 2 ta maksimal 3 qavatli binolar bilan erishiladi.

Biroq, er hissasini kapital hissasi bilan almashtirish imkoniyati ham salbiy qiymatga ega bo'lishi mumkin:

1. Muayyan chegaradan (5 qavat) oshib ketganda, foydali maydon birligiga to'g'ri keladigan umumiy xarajatlar oshadi (qimmatbaho qurilish texnikasi, qo'shimcha jihozlar, liftlar talab qilinadi). Bundan tashqari, operatsion xarajatlar ham oshadi (hudud qanchalik katta bo'lsa, issiqlik yo'qotilishi shunchalik ko'p bo'ladi).

2. Qavatlar sonining ko'payishi potentsial foydalanuvchilar uchun qiymatni pasaytiradigan omilga aylanishi mumkin.

3. Balandlik chegarasi hududning zonaviy qoidalari yoki boshqa shaharsozlik standartlari bilan belgilanishi mumkin.

4. Loyihani tanlash va baholashning umumiy algoritmi

Investitsion loyihalarni baholashdagi asosiy xatolar

1. Ularning tarkibidan aylanma mablag'larga bo'lgan ehtiyojning o'sishini, shuningdek sotishni tashkil etish, maslahatchilarga haq to'lash bilan bog'liq xarajatlarni va boshqa bilvosita xarajatlarni chiqarib tashlash tufayli investitsiya xarajatlarini kam baholash.

2. Haqiqiy asoslangan tahlil va xulosalarni olish uchun loyihaning samaradorligi haqidagi taxminlarni shakllantirish.

3. Bozordagi talab va taklif dinamikasida, raqobatda davom etayotgan va mumkin bo'lgan o'zgarishlarni hisobga olmaslik.

4. Loyihaning rentabelligini prognoz qilish bo'yicha xulosa tayyorlashda bozorni to'g'ri tahlil qilishning yo'qligi.

5. Shu kabi ob'ektlar uchun joriy yoki yaqinda sotilgan narxlar o'rtasidagi ko'rinadigan katta tafovut uchun etarli tushuntirish yo'q.

6. Savdo narxlari va ijara darajasi bo'yicha haddan tashqari optimistik prognozlar.

7. Diskont stavkasini yetarlicha asoslanmaganligi.

Shunga o'xshash hujjatlar

Ko'chmas mulkning asosiy xususiyatlari: jismoniy, iqtisodiy, huquqiy, ijtimoiy. Ipoteka kreditlash bozorining ta'rifi, umumiy tushunchasi, sub'ektlari. Xorijiy amaliyotda ko'chmas mulk komponentlari. Ko'chmas mulk bozorining xususiyatlari, uning tasnifi.

test, 10/19/2013 qo'shilgan


Ko'chmas mulk tushunchasi va uning asosiy turlari. Ko'chmas mulk bozorining umumiy tasnifi va xususiyatlari. Ko'chmas mulkning tovar sifatidagi xususiyatlari va asosiy omillari. Rossiya va xorijiy mamlakatlardagi ko'chmas mulk bozorlarini tahlil qilish, ipoteka kreditlashning mohiyati.

muddatli ish, 12/13/2014 qo'shilgan


Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulk bozori kontseptsiyasi va uning asosiy segmentlari, uning shakllanishi va faoliyati qonuniyatlari, tasnifi va turlari. Saratov shahridagi turar-joy ko'chmas mulk bozorini inqiroz holatida tahlil qilish, uning asosiy muammolari va rivojlanish istiqbollarini o'rganish.

muddatli ish, 17.04.2016 qo'shilgan


Rossiyada ko'chmas mulk bozorining ishlash va rivojlanish qonuniyatlarini ko'rib chiqish va tahlil qilish. Ko'chmas mulk tushunchasi va turlari, uning tovar sifatidagi xususiyatlari. Ko'chmas mulk bozorining rivojlanishiga ijtimoiy-iqtisodiy omillarning ta'siri, tartibga solishning huquqiy asoslari.

muddatli ish, 10/18/2013 qo'shilgan


Rossiyada ko'chmas mulk bozorining rivojlanish bosqichlari va tizimli muammolari. Ko'chmas mulk bozori infratuzilmasining o'rni va ahamiyati. Rossiyada ko'chmas mulk bozorining shakllanishi va faoliyati bilan bog'liq iqtisodiy munosabatlarni tahlil qilish. Ko'chmas mulkni baholash usullari.

muddatli ish, 21.07.2011 qo'shilgan


Turar-joy ko'chmas mulkini baholashning huquqiy asoslari. Turar-joy ko'chmas mulkining tasnifi. Novosibirskdagi turar-joy ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish. Ko'chmas mulkni baholashda tannarx va qiyosiy yondashuvlar, uni hisoblash amaliyotini tahlil qilish. Tahlil ob'ektining tavsifi.

dissertatsiya, 12/14/2010 qo'shilgan


Ko'chmas mulk bozori tushunchasi ko'chmas mulkni yaratish, berish, foydalanish va moliyalashtirishni ta'minlaydigan bozor mexanizmlari tizimi sifatida. Bitimning haqiqiyligi shartlari, uni bajarish uchun zarur bo'lgan tartiblar. Ko'chmas mulk bozorining tuzilishi.

taqdimot, 20/05/2013 qo'shilgan


Ko'chmas mulk tushunchasi, uning mazmuni. Ko'chmas mulk bozorining funktsiyalari. Ko'chmas mulk bilan bog'liq ob'ektlar va ularning tasnifi. Yer bozorining xususiyatlari. Ko'chmas mulk bozori segmentlari va ularning zamonaviy rivojlanishi. Uy-joy bozori va uning rivojlanishi.

cheat varaq, 06/10/2009 qo'shilgan


Ko'chmas mulk bozori tushunchasi, funktsiyalari, segmentatsiyasiga yondashuvlar, xususiyatlari va naqshlari. Ko'chmas mulkka bo'lgan talab va taklifning tabiati. Ko'chmas mulk bozorining tuzilishi, mexanizmlari, xo'jalik yurituvchi sub'ektlari va professional ishtirokchilari.

referat, 25.07.2010 qo'shilgan


Ko'chmas mulk tushunchasi va umumiy xususiyatlari. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksiga muvofiq ko'chmas mulk sifatida tasniflangan ob'ektlar. Ko'chmas mulk moddiy ob'ekt sifatida. ko'chmas mulkning o'ziga xos belgilari. Ko'chmas mulkning asosiy turlari: er, uy-joy va noturar joy.

Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar yaxshi daromad keltiradi. Kvartiralar, uylar, er uchastkalari va boshqa narsalarni sotish orqali siz yaxshi daromad olishingiz mumkin. Albatta, bu holatda katta mablag 'sarflash talab etiladi, ammo bunga arziydi. Ammo bu usul hamma uchun ochiqdir. Ushbu bozordagi risklar boshqa investitsiya usullariga nisbatan past. Bu, xususan, vaqt o'tishi bilan ko'chmas mulkning qiymati odatda oshib borishi bilan bog'liq. Ko'chmas mulkdan daromad olishning qanday yo'llari bor?

Kichik boshlang'ich kapital - yozgi uy yoki kvartira sotib olish

Boshlang'ich kapital kichik bo'lsa ham, siz arzon ko'chmas mulk sotib olishingiz va undan daromad olish uchun foydalanishingiz mumkin. Xususan, dachalardan foydalanish bo'yicha passiv daromad olish juda mumkin. Buni aniq qanday qilish kerak?

1. Birinchidan, er uchastkasi mavjudligi bilan yozgi uy sotib olinadi.
2. Sotib olingan ob'ekt mavsum uchun yoki darhol butun yil davomida ijaraga beriladi.
3. Qishloq uyi sotiladi va olingan daromad ob'ektni ijaraga berishdan olingan daromad bilan birga yuqori narxda yangi binolarni sotib olishga yo'naltiriladi.

Siz kvartiralar va xonalar bilan ham shunday qilishingiz mumkin, ya'ni ularni sotib olishingiz va keyin ijaraga olishingiz, reklama orqali yoki ko'chmas mulk agentligi orqali mijozlarni topishingiz mumkin. Agar siz kvartirani yaxshi ta'mirlasangiz va jihozlasangiz, yuqori daromad olishingiz mumkin bo'ladi. Sotib olingan kvartira har kuni yoki oylik ijaraga berilishi mumkin.

Ipoteka

Agar xohlasangiz, dastlab ko'chmas mulkni ipotekada sotib olishingiz mumkin. Bundan tashqari, unchalik qimmat emas. Natijada, sotib olingan uy-joylarni ijaraga berishdan mablag' olish mumkin bo'ladi.

Yangi binoda kvartira sotib olish

Ajoyib variant - yangi binoda kvartira sotib olish. Agar siz uni ishlab chiquvchidan sotib olsangiz, ko'p narsalarni tejashingiz mumkin. Va bunday uy-joy sotish, albatta, ancha qimmat bo'ladi. Ammo bu holda, sarmoya kiritish, keyin esa hech narsa olmaslik xavfi mavjud. Shuning uchun ishlab chiquvchini tanlashga alohida e'tibor berishga arziydi.

Umumiy qurilish

Kichik boshlang'ich kapital bilan daromad olishning yana bir usuli - bu qurilish fondidagi ulush. Bu usul hozir juda keng tarqalgan.

Aytgancha, siz ko'chmas mulk qiymatini oshirishingiz va natijada ko'chmas mulkda ta'mirlash ishlari olib borilganda yoki maqomi o'zgarganda (ko'chmas mulk turar joydan tijoratga aylantirilganda) ko'proq foyda olishingiz mumkin. Xarid qilingan ob'ektni yuqori narxda ijaraga olish yoki sotish mumkin.

Chet elda mulk sotib olish

Agar ko'chmas mulk sotib olish uchun etarli mablag' bo'lsa, u holda chet elda ko'chmas mulk sotib olish mumkin. Bu sizning mulkingizni to'g'ri boshqarsangiz, kelajakda xorijiy valyutada yaxshi daromad olish imkonini beradi. Bundan tashqari, siz ham qisqa muddatli foyda, ham barqaror daromad olishingiz mumkin. Ayniqsa, chet eldagi hashamatli ko'chmas mulk, shu jumladan kurort hududlari foydalidir.

tijorat ko'chmas mulk

Katta shaharlarda ajoyib daromad manbai tijorat ko'chmas mulkidir. Binolarni do'kon, ofis, tibbiyot punkti, kafe, mehmonxona va boshqalar sifatida sotib olish va ijaraga berish mumkin. Shu bilan birga, passiv va faol daromad olish imkoniyati mavjud. Ikkinchi holda, binolar egasining doimiy faol ishtiroki talab qilinadi. Bankrotlik auktsionida tijorat ob'ektlarini sotib olish eng foydali hisoblanadi.

Ko'chmas mulkni sotib olishga sarmoya kiritishning sanab o'tilgan usullarining har biri o'ziga xos tarzda yaxshi. Ammo yakuniy natija egasi o'z mulkini qanchalik samarali tasarruf etishiga bog'liq.

Ekspert xulosasi: Qishloq xo'jaligi yerlariga investitsiyalar

Milena Aleksandrova, Konoplex kompaniyalar guruhi bosh direktori

Qishloq xo‘jaligi so‘nggi yillarda jadal o‘sish sur’atlarini ko‘rsatgan milliy iqtisodiyotning eng muhim tarmog‘i hisoblanadi. Tarixan qishloq xo'jaligi o'z egasiga katta daromad keltirgan va hozirgi vaqtda qishloq xo'jaligi nafaqat dehqon xo'jaliklari, balki yirik korxonalarning ham faoliyatidir.

Qishloq xo'jaligi erlariga investitsiya qilish foydali biznesdir, ammo bu erda siz bir nechta nuanslarni hisobga olishingiz kerak:

Birinchidan, bu "uzoq" pul, ya'ni investitsiyalarning qaytarilishi birinchi yoki hatto ikkinchi yilda ham bo'lmaydi. Qayta sotish uchun Xitoy yoki Turkiyadan tovarlar sotib olish qiyin emas, lekin o'z eringizda sifatli mahsulotni etishtirish aql va mahorat talab qiladigan joy.

Ikkinchidan, qishloq xo'jaligi bilan shug'ullanish uchun sabr-toqat, kuch va yetishtirilishi kerak bo'lgan hosil haqida aniq bilim talab etiladi. Agrosanoat xoldingimiz kanop yetishtiradi, bu noyob qishloq xo‘jaligi ekini uchun malakali mutaxassislarni topish oson emas.

Agar investor katta o'ynashga qaror qilsa va qishloq xo'jaligi erlarining katta maydonlarini qo'lga kiritsa, u holda biznesni to'g'ri rejalashtirish va yuritish kerak. Ushbu biznesdagi muvaffaqiyat zamonaviy agrotexnik usullar bilan birgalikda to'g'ri almashlab ekishni olib kelishi mumkin. Bu tadbirkorga tuproq unumdorligini saqlash, mahsulot turini kengaytirish imkonini beradi.

Ko'chmas mulkka investitsiya qilish o'ziga xos xususiyatlarga ega. Bu pul ob'ektlarning qaysi biriga investitsiya qilinganiga bog'liq. Investitsiya ob'ekti ofislar, er, uy-joy va boshqalar bo'lishi mumkin.

Ko'pgina tadbirkorlar uy-joy qurilishiga sarmoya kiritadilar. Bu sizga qisqa vaqt ichida yaxshi daromad olish imkonini beradi. Bunday holda, kvartira, xona yoki uy sotib olish va uni ijaraga berish kifoya. Shu bilan birga, to'g'ri maydonni tanlash va kvartiraning holatiga, uning tartibiga va tashqi ko'rinishiga alohida e'tibor berish talab etiladi. Bu ob'ektni ijaraga olishda muhim ahamiyatga ega.

Tijorat mulkiga pul investitsiya qilishga kelsak, bu ham daromad olishning yaxshi usuli. Ammo shu bilan birga, bu usul ancha murakkab va unchalik oson emas. Masalan, mulkni boshqarishda egasining doimiy ishtiroki talab qilinadi. Bunday ob'ektni sotib olish bilan siz turli xil hisoblagichlarni o'rnatishingiz kerak, shuningdek, elektr ta'minotini qayta ro'yxatdan o'tkazishingiz kerak bo'ladi. Bundan tashqari, bu talab qilinadi. Bularning barchasi maxsus bilimlarning mavjudligi va ishni bajarish uchun mutaxassislarni yollashni talab qiladi. Natijada, daromadning bir qismini ularga berish kerak bo'ladi.

Er uchastkalariga investitsiyalar ham mashhur. Ularni ijaraga berish oson emas. Sotib olishdan oldin, saytning likvidligini aniqlash muhimdir.

Bu hisobga oladi:

• uning joylashuvi;
• shahardan masofa;
• turli xil aloqalarning mavjudligi yoki yo'qligi.

Erni to'g'ri tanlash bilan u juda yaxshi pul topishga yordam beradi.

Ba'zi tadbirkorlar kottejlarni qayta sotish yoki ijaraga berishdan daromad olish uchun shahar tashqarisida sotib olishadi. Endi ko'plab shahar aholisi hafta oxiri yoki tabiat qo'ynida dam olish uchun shahar tashqarisiga chiqishga moyil bo'lib, bu kottejlarga bo'lgan talabni tushuntiradi. Iloji bo'lsa, siz shahar atrofidagi ko'chmas mulkning tugallanmagan ob'ektini eslashga harakat qilishingiz mumkin. Bunday holda, sotib olish kamroq pul oladi. Yer yanada foydali bo'ladi. Tabiiyki, har qanday holatda sotib olayotganda, ob'ektning joylashgan joyini hisobga olishingiz kerak. Agar u shahardan etarlicha uzoqda joylashgan bo'lsa, unda undan ko'p pul topish mumkin emas. Agar bir vaqtning o'zida aholi punktlarida aholi yashaydi va infratuzilma bilan ta'minlansa, daromad ko'payadi. Uzoq muddatli ijara uchun siz juda qimmat uchastkalarni sotib olmasligingiz kerak, aks holda ular keyinchalik potentsial ijarachilar orasida talab qilinmagan bo'lib qolishi mumkin.

Ikkilamchi bozorga kelsak, bu erda eng foydali investitsiyalar iqtisod klassidagi kvartiradir. Bunday uy-joy arzon va yuqori talabga ega. "Odnushki" va "kopek bo'laklarini" sotib olish yaxshiroqdir, chunki ular yosh oilalar bilan mashhur va talabga ega bo'ladi.

Ehtimol, kapital qurilishga eng foydali sarmoya. Agar siz uydan kvartirani poydevor chuqurini qazish bosqichida sotib olsangiz, ob'ekt foydalanishga topshirilgunga qadar siz yashash maydonining dastlabki qiymatining taxminan 30 foizini ishlab olishingiz mumkin bo'ladi. Ammo bu holda, ob'ektni etkazib berishni kechiktirish bilan bog'liq xavflar mavjud. Bundan tashqari, ishlab chiquvchilar har doim ham ishonchli emas. Shuning uchun shartnoma tuzishdan oldin, ijobiy va salbiy tomonlarini tortish kerak.

Ko'chmas mulkka sarmoya kiritishning qanday ijobiy va salbiy tomonlari bor? Keling, bir nechta misollarni ko'rib chiqaylik.

• Kvartira sotib olib, keyin uni uzoq muddatga ijaraga berish

Ushbu usulning afzalliklari orasida kvartiralarga barqaror talab mavjud. Va sotib olingan uy-joyni ijaraga berish uchun kelajakdagi ijarachi bilan shartnoma imzolash va kelajakda oyiga bir marta undan pul olish kifoya. Ushbu usulning kamchiliklari orasida juda yuqori bo'lmagan daromadlarni olishdir.

• Kvartira sotib olish va uni ijaraga berish

Bu holda afzallik yuqori daromad hisoblanadi. Kamchiliklar orasida deyarli har kuni mijozlarga kvartirani ko'rsatish yoki buning uchun odamni yollash va unga pul to'lash kerak. Bundan tashqari, mehmonlar, masalan, ko'ngilochar tadbirlar uchun kvartirani ijaraga olgan bo'lsa, mulkka zarar etkazishi mumkin. Shuning uchun siz kontingentni tanlashda juda ehtiyot bo'lishingiz kerak. Va, albatta, kvartirada muntazam tozalash va choyshabni yuvish zarurligini esga olishingiz kerak.

• Xonadon uchun kvartira va uning jihozlarini sotib olish

Bunday holda, afzalliklar qatorida, to'shaklarni, shu jumladan ranzalarni sotib olish hisobiga bir vaqtning o'zida ko'p sonli odamlarni joylashtirish imkoniyatini ta'kidlash kerak. Shu bilan birga, mehmonlarning doimiy aylanishi sizga yuqori daromad olish imkonini beradi. Minuslar orasida yaxshi ta'mirlash, mebel va boshqalarga qo'yiladigan talablar mavjud.Bundan tashqari, shuni ta'kidlash kerakki, yangi qonunga muvofiq, turar-joy hududida yotoqxonani joylashtirish mumkin emas. Shunday qilib, siz tijorat ko'chmas mulkiga murojaat qilishingiz kerak.

• Dacha yoki uy sotib olish va uni ijaraga berish

Afzalliklar orasida juda yuqori daromad (ayniqsa, bayram va dam olish kunlari uchun ob'ektni kunlik ijaraga olishda) mavjud. Kamchiliklardan, birinchi navbatda, yozgi uyni yaxshi jihozlash, u erga doimiy ravishda kelish zarurligini nomlash kerak.

• Tijorat binolarini sotib olish va ijaraga berish

Tijorat ko'chmas mulkidan tortib, omborxonalar, savdo markazlaridagi maydonlar, uylarning tagliklari, barcha turdagi yordamchi xonalar va boshqalar keng tarqalgan.Afzalliklar qatorida kichik biznes sub'ektlari orasida bunday ob'ektlarga talab katta, shuning uchun siz doimo pul ishlashingiz mumkin. Kamchiliklar orasida - iqtisodiy inqiroz davrida tijorat ko'chmas mulkka bo'lgan talabning pasayishi. Siz ham e'tibor berishingiz kerak: agar binolar katta bo'lsa, buning uchun ijarachilarni topish qiyin bo'lishi mumkin.

• Tijorat binolarini qayta qurish va uni keyinchalik ijaraga berish uchun bir nechta hududlarga bo'lish

Imtiyozlardan - bir nechta alohida binolarni olish orqali daromadni oshirish. Kamchiliklardan - har qanday qayta qurish va ta'mirlashni muvofiqlashtirish zarurati.

• Ta'mirlash uchun yomon ahvoldagi kvartirani sotib olish va keyinchalik yuqori narxda sotish

Afzalliklar orasida ta'mirdan keyin yaxshi daromad mavjud. Kamchiliklari - ta'mirlashga sarmoya kiritish zarurati. Bundan tashqari, bunday variantlarni qidirish biroz vaqt talab etadi, chunki ko'chmas mulk investorlari ular uchun ov qilmoqdalar.

Avval siz investitsiya uchun ob'ektni topishingiz kerak. Misol uchun, yaxshi variant - pulingizni yangi binoga investitsiya qilish (qurilish bosqichi qanchalik erta bo'lsa, shuncha yaxshi). Natijada siz yashash maydoni uchun minimal narxni to'lashingiz mumkin bo'ladi. Shuningdek, bankda qulay stavkada ipoteka krediti olish mumkin. Bunday holda, siz ishlab chiquvchining ishonchli ekanligiga ishonchingiz komil bo'lishi mumkin, chunki banklar ularni diqqat bilan tekshiradi. Investitsion daromad o'rtacha 4 yil davom etadi. Agar xarid qilish uchun pul etarli bo'lmasa, siz kredit olishingiz kerak bo'ladi.

Uy-joyni ikkilamchi bozorda ham ko'pchilik sotib oladi. Ta'mirlashdan so'ng, mol-mulk oxir-oqibat har kuni yoki uzoq muddatga ijaraga berilishi mumkin. Ijarachilarni qidirish uchun siz e'lonlarni yuborishingiz kerak. Bunday holda, investitsiyalarning qaytarilishi taxminan 8 yil davom etadi.

Kelajakda muammolarga duch kelmaslik uchun barcha shartnomalarni advokat tomonidan tekshirilgandan so'ng imzolash afzalroqdir.

Ko'chmas mulk sotib olish uchun pul olishni osonlashtirish uchun siz ushbu biznesga qo'shma investorlarni jalb qilishingiz mumkin. Bundan tashqari, kraudfanding mashhurlikka erishmoqda. Agar yaxshi loyiha tuzilgan bo'lsa, uni jamoaviy moliyalashtirish imkoniyati mavjud.

Qurilayotgan ko'chmas mulkka investitsiyalar

Yuqorida aytib o'tilganidek, qurilayotgan uy-joy fondiga sarmoya kiritish (va bu qanchalik tez amalga oshirilsa, shuncha yaxshi) juda foydali. Siz bir yoki bir nechta kvartirani oldindan sotib olishingiz mumkin, va uy foydalanishga topshirilganda, ularni qimmatroq narxda sotishingiz va foyda olishingiz mumkin. Yaxshisi, ta'mirlashni amalga oshiring, keyin uy-joy yanada qimmatroq "ketadi".

Ko'chmas mulk fondlariga investitsiyalar

Ba'zi tadbirkorlar ixtisoslashgan ko'chmas mulk fondlariga sarmoya kiritadilar. Natijada ular boshqa investitsiya fondlari bilan solishtirganda yaxshi daromad olishadi. Ha, va bu holatda xavflar kamroq. Shu bilan birga, aktsiyador har doim o'z qimmatli qog'ozlarini sotish imkoniyatiga ega.

Bitta narsa shundaki, mablag'larga sarmoya kiritish uchun sizga juda katta boshlang'ich kapital kerak bo'ladi.

Investitsiyalarni baholash

Mulk sotib olishdan oldin, investitsiya qanchalik foydali bo'lishini baholash maqsadga muvofiqdir. Investitsiyalar qanchalik samarali ekanligi haqida ma'lumot olish uchun turli usullar qo'llaniladi.

Avval siz sotib olingan ob'ektning aniq bozor qiymatini bilib olishingiz kerak. Bundan tashqari, pul oqimlarini bashorat qilish kerak bo'ladi. Har qanday qarorlar olingan ma'lumotlarning tahlilini hisobga olgan holda qabul qilinadi. Quyidagi baholash usullari mavjud:

• taqqoslanadigan sotish;
• qimmat;
• foydali.

Olingan natijalarni tahlil qilib, yakunda investitsiyalar samaradorligini oshirish uchun nima qilish kerakligini aniqlash mumkin bo'ladi.

Va endi bir nechta qiziqarli faktlar

• Ma’lum bo‘lishicha, dunyo boyligining qariyb 80 foizi ko‘chmas mulkda joylashgan. Shunday qilib, siz ushbu turdagi daromadni albatta sinab ko'rishingiz kerak.
• Aytgancha, "investitsiya" so'zi lotin tilidan olingan va "men kiyinaman" degan ma'noni anglatadi.
• Chor Rossiyasi davrida investitsiya turlaridan biri ko'p qavatli uylar edi. O'sha paytda ijaraga berish uchun ko'p qavatli uylar qurilgan va ulardan maksimal darajada foyda olingan. Shaharga ko'plab dehqonlar kelishdi, buning natijasida ular yaxshi pul ishlashga muvaffaq bo'lishdi.

Ehtimol, har bir kishi o'zining passiv daromadiga ega bo'lishni xohlaydi. Va ko'pchilik Robert Kiyosaki tomonidan daromad nazariyasini o'rganib chiqdi va rejalashtirishdan tashqari, ular hech qanday harakat qilmadilar.

Ko'chmas mulk bo'yicha passiv daromad eng ishonchli va barqaror daromadlardan biri hisoblanadi. Ushbu turdagi daromad shubhali moliyaviy piramidalar va boshqa firibgarliklarga qaraganda qonuniydir.

Agar siz butun umringiz davomida amakingiz uchun tiyinlar uchun ishlashni xohlamasangiz va haqiqiy moliyaviy mustaqillikka erishishni orzu qilsangiz, ko'chmas mulkda passiv daromadni qanday yaratish haqida fikrlarni quyida o'qing. Ehtimol, ular foydali bo'ladi.

Boshlash uchun strategiyani ishlab chiqishga arziydi va faqat shuning uchun siz harakat qilishingiz kerak.

Ammo agar siz ko'proq daromad olishni istasangiz, qisqa muddatli mulkni ijaraga berishni diqqat bilan ko'rib chiqing:

• Xostel (arzon mehmonxona) tashkil qiling.
• Kvartira yoki uyning kunlik ijarasi.
• Turli tadbirlar, konferentsiyalar uchun ob'ektni qisqa muddatga ijaraga olish.
• Studiyalarning kunlik ijarasi (masalan, fotosessiyalar uchun).

Ikkinchi bosqich: biz nazariyani o'rganamiz

Birinchi marta bunday investitsiyalar bilan shug'ullanadiganlar uchun men birinchi navbatda nazariyani iloji boricha batafsil o'rganishingizni maslahat beraman. Bu ob'ektni ta'mirlash va joylashtirish jarayonida hech qanday muammosiz keyingi nazorat qilish uchun amalga oshiriladi.

Uchinchi bosqich: e'lonlarni joylashtirish

“Mini-test” o‘tkazing: tajribali rieltorlar bilan suhbatlashing, ularning joylashish istiqbollari (qanday narx toifasini tanlash, qancha muddatga ijaraga olish) haqidagi fikrlarini tinglash.

Ushbu maslahat sizga pul talab qilsa ham, kelajakda u ko'p marta to'lanadi.

Keyin reklama qilish vaqti keldi. Agar kuniga besh-etti qo'ng'iroqdan kam bo'lsa, bu yomon ko'rsatkich!

Ehtimol, siz xato qilgandirsiz:

• Ushbu taklif ushbu hududda mavjud emas.
• Reklama qiziq bo'lmagan tarzda yaratilgan, e'tiborni jalb qilmaydi.
• Narxi juda yuqori.
• E'londa noto'g'ri telefon raqami ko'rsatilgan.

Ko'chmas mulk ijarasi bozori dahshatli holatda bo'lgan ba'zi hududlar mavjud. Ammo boshqa shaharlar, viloyatlar, mamlakatlarga sarmoya kiritishni hech kim taqiqlamaydi.

Ovoz chiqarib o'ylash: Grivnasi devalvatsiyasi va qo'shni Ukrainadagi inqiroz bilan bog'liq holda, bugungi kunda u erda ko'chmas mulk sotib olish foydalidir. Va 3-4 yil ichida, hamma narsa normal holatga qaytganda va iqtisodiyot normal ishlaydi, bu mulkni soting. Qanday bo'lmasin, uning qiymati oshadi.

Shunday qilib, reja tuzildi, endi ko'chmas mulk bo'yicha passiv daromad haqiqatga aylanishini ta'minlash uchun harakat qilish kerak.

To'rtinchi bosqich - bu mulkni tanlash

Mini testni tugatgandan so'ng darhol boshlashingiz kerak - ob'ektni qidirish.

Ma'lumotlarning ko'p qismini Internet-resurslarda topasiz, masalan: Avito, Yandex xizmati, qo'ldan qo'lga.

Agar siz qidirayotgan narsani topa olmasangiz, qidiruvni kengaytiring. Mintaqaviy saytlarni, xabarlar taxtalarini, forumlarni va hatto ustunlarga reklama joylashtirishni ulang.

Muhim - mulkni tanlashda quyidagilarga e'tibor bering:

• Hujjatlar (professional maslahat uchun advokatga to'lash yaxshiroq).
• Ob'ektning umumiy ko'rinishi - uyning holati.
• Transport o'tkazuvchanligi.
• Infratuzilma.
• Mavjud kamchiliklar.

Binolarni tekshirgandan so'ng, darhol tark etmang. Qo'shnilaringiz bilan suhbatlashing va hududning barcha nuanslarini bilib oling. Ehtimol, bunday suhbatdan keyin siz juda ko'p pul va asablarni tejaysiz.

Ko'chmas mulkni sotib olgandan so'ng, biz qancha passiv daromad kerakligini aniqlaymiz. Biz reja asosida ishlayapmiz.

Agar sizda qo'rquv va shubhalar bo'lsa, ularni hisobga olmaslik kerak. Ko'pincha do'stlarning yaqin doirasi sizni har qanday yo'l bilan qaytarishga harakat qiladi, sizni dahshatli oqibatlar bilan qo'rqitadi.

Ufqlaringizni kengaytirish va umid topish uchun amaliyotchi investorlar bilan muloqot qiling va hayot yorqinroq bo'ladi.

Ko'chmas mulk daromadlari haqida qanday fikrdasiz? Har qanday tajriba bormi? Izohlarda suhbatlashamiz.