Care sunt caracteristicile managementului imobiliar ca tip de activitate comercială? Cum se administrează imobilul comercial? Unde pot obține cursuri în managementul proprietății?

Bună, dragi prieteni! Bine ați venit la populara revistă de afaceri „HeaterBeaver”! Denis Kuderin este în legătură.

Subiectul publicației este managementul proprietății. Vă voi spune într-un mod accesibil, simplu și detaliat cum să faceți afaceri în gestionarea proprietăților rezidențiale sau nerezidențiale. Materialul va fi de interes atât pentru proprietarii de proprietăți, cât și pentru cei care vor să-și încerce mâna la management.

La sfârșitul articolului veți găsi un mic bonus - o prezentare generală a celor mai competente trei companii din Federația Rusă angajate în gestionarea profesională a proprietăților.

1. Ce este managementul proprietății?

Dacă sunteți fericitul proprietar al unui imobil pe care puteți face afaceri, nu trebuie să faceți afacerea singur. Există o variantă mai civilizată și mai simplă - să predați proprietatea dumneavoastră conducerii unei companii profesioniste.

Compania va fi angajată în exploatarea comercială a sediului dumneavoastră și veți primi profituri regulate. Exemplu clasic venit pasiv. Desigur, o parte din veniturile financiare vor fi folosite pentru a plăti taxe pentru serviciile organizației de management.

Ca parte a managementului proprietății, există o separare rezonabilă a funcțiilor proprietarului și managerului. Sarcina proprietarului este să găsească un intermediar de încredere, calificat și eficient, care să se ocupe de interesele sale.

În plus, toate funcțiile de management sunt delegate angajaților competenți, dar deciziile strategice și controlul general rămân în sarcina proprietarului. Managerul, la rândul său, acționează în numele său și, dacă este necesar, face propuneri pentru creșterea veniturilor sau îmbunătățirea condițiilor de funcționare.

Să enumerăm principalele avantaje ale managementului încrederii:

• economisirea de timp și efort pentru proprietar;
• creșterea competitivității proprietății pe piața imobiliară;
• aspectul legal al funcționării unității este în mâinile profesioniștilor;
• managerul monitorizează îndeaproape starea proprietății și încearcă să prevină deteriorarea proprietății sau manipularea necorespunzătoare a acesteia.

Dacă anterior, în principal obiectele erau transferate către managementul încrederii imobiliare străine, apoi în anul trecut Acest serviciu câștigă popularitate pe piața internă de locuințe din Rusia și țările CSI.

Este mult mai ușor să transferați proprietatea în mâini competente decât să vă ocupați singur de ea - căutarea chiriașilor, selectarea candidaților de încredere, întocmirea contractelor, colectarea taxelor lunare, ascultarea plângerilor vecinilor etc.

În cazul managementului terților, toate aceste preocupări sunt încredințate unei companii profesioniste care știe mai bine să se asigure că toți participanții la proces (inclusiv vecinii) sunt mulțumiți și fericiți.

O scurtă listă a sarcinilor profesionale ale unei companii de management:

• crearea de condiții favorabile pentru client;
• promovarea proprietatii pe piata imobiliara pentru a extrage profit maxim;
• contacte cu asigurători și brokerii;
• dezvoltarea și implementarea măsurilor de optimizare a costurilor de exploatare a unității;
• efectuarea lucrărilor de prevenire și reparații planificate;
• căutarea chiriașilor, negocierea cu aceștia, întocmirea contractelor de închiriere, monitorizarea respectării contractelor;
• decontari financiare;
• interacțiunea cu autoritățile guvernamentale (dacă este necesar).

Profesia de administrator de proprietate a devenit din ce în ce mai solicitată de-a lungul anilor. În primul rând, pentru că, în ciuda oricăror crize, din ce în ce mai multe rezidențiale și proprietăți comerciale. În al doilea rând, din ce în ce mai mulți proprietari doresc să delege autoritatea profesioniștilor, mai degrabă decât să se ocupe singuri.

Unde învață pentru a deveni administrator de proprietate? În unele universități specializate - în special, la MGSU (Universitatea de Stat de Inginerie Civilă din Moscova), la MGUP (Universitatea de Stat de Inginerie a Mediului din Moscova), la Academia de Utilități Publice și Construcții a capitalei, Universitatea Politehnică de Stat din Sankt Petersburg și alte alte instituții educaționale. instituţiilor.

În plus, la Moscova puteți urma cursuri plătite organizate de specialiști certificați de la Institutul SUA de Management Imobiliar (IREM).

Veți găsi informații suplimentare cu privire la subiectul gestionării corecte a bunurilor imobiliare în articolul „”.

2. Ce include managementul proprietății - o prezentare generală a TOP 5 funcții principale de management

Sarcinile principale ale unei companii de administrare imobiliară și ale specialiștilor specifici sunt să ofere clienților un profit stabil și să opereze cu competență facilitățile puse la dispoziție.

Există și funcții mai specifice pe care le vom analiza în detaliu.

Funcția 1. Planificarea cheltuielilor și a veniturilor pentru imobiliare

Prima funcție este pur economică.

Administrator:

• distribuie fluxurile financiare;
• analizează costurile de exploatare și organizează măsuri pentru reducerea acestora;
• controlează încasarea stabilă a plăților de chirie;
• menține chiriile la niveluri maxime ale pieței;
• mentine documentatia contabila si de raportare.

În orice moment, compania trebuie să fie pregătită să raporteze clienților din toate punctele de vedere - managementul profesional presupune o transparență totală a decontărilor financiare.

Funcția 2. Promovarea proprietății și atragerea chiriașilor

Aici societatea de administrare a trustului preia parțial funcțiile. Adică caută cumpărători, făcând publicitate proprietății tuturor moduri posibile. O campanie de publicitate competentă este garanția unei afaceri profitabile.

Profesioniştii promovează produse pe toate fronturile - prin internet, mass-media, publicaţii tipărite, publicitate în aer liber. Cu cât termenii contractului sunt mai favorabili pentru client, cu atât onorariul managerului este mai mare.

Funcția 3.Întreținerea și exploatarea bunurilor imobiliare

Pentru ca un obiect să rămână funcțional și prezentabil cât mai mult timp posibil, acesta trebuie întreținut corespunzător.

Managerul este obligat:

• monitorizează funcționarea corectă a bunurilor imobiliare;
• efectuează lucrările de prevenire și reparații în timp util;
• asigura securitatea instalației, dacă este cerut de proprietar;
• organizați curățenia - curățarea profesională a spațiului de locuit;
• întreține și dezvoltă instalația în conformitate cu scopul și cerințele clientului.

Toate sistemele de instalații sanitare și de inginerie trebuie să funcționeze corect și neîntrerupt. Dacă locuitorii se plâng de gândaci sau rozătoare, managerul apelează la serviciile speciale pentru a le distruge.

Dacă ei sunt în control o casă privată(cabana, conac) firma mentine zona inconjuratoare perfect curata, o curata de zapada, gunoaie, deseuri si amenajarea zonei.

Funcția 4. Coordonarea reamenajărilor și reconstrucțiilor

În cazul în care organizația de management, pe baza considerațiilor de creștere a profitabilității, consideră că proprietatea are nevoie de reamenajare sau reconstrucție, poate oferi această opțiune proprietarului.

Toate lucrările sunt efectuate pe cheltuiala proprietarului, dar procesul în sine este controlat de reprezentanții companiei de management. Ei angajează contractori și monitorizează progresul activităților de renovare.

Funcția 5. Pregătirea contractelor și rezolvarea problemelor controversate

Întreaga latură juridică a procesului este controlată de societatea de management. Specialistii pregatesc textul contractului cu chiriasul si se asigura ca pachetul de documente este complet. În cazul unor situații controversate, aceștia reprezintă interesele clientului în instanță.

În tabel, principalele funcții de control și caracteristicile lor sunt prezentate sub formă vizuală:

3. Cum să gestionați proprietatea altcuiva și să obțineți bani buni - instrucțiuni pas cu pas pentru începători

Această secțiune este pentru cei care doresc să se angajeze în gestionarea proprietății la nivel profesional. Desigur, toate nuanțele procesului de management le puteți înțelege numai după pregătirea în această specialitate. Dar este util să cunoașteți în prealabil pașii principali ai procesului.

Unii oameni cred că administratorii de proprietăți sunt la fel ca agenții imobiliari. Acesta este un punct de vedere greșit. Managerul nu este implicat doar în publicitate și căutarea de chiriași, el este un specialist universal - un economist, avocat, marketer, arhitect, chiar și un ecologist și un constructor într-unul.

Si acum - instrucțiuni pas cu pas pentru managerii începători

Pasul 1.Încheiem un contract de administrare a proprietății

Mai întâi trebuie să găsiți un proprietar care va fi de acord să vă transfere proprietatea pentru administrare. Apoi se încheie cu acesta un acord, care prevede clar și fără o formulare ambiguă condițiile de cooperare - cuantumul remunerației, natura raportării, durata acordului, responsabilitatea părților în caz de încălcare a obligațiilor.

În această etapă, este util să clarificați în prealabil complexitățile juridice ale procesului. Acest lucru se poate face rapid și ieftin în compania Pravoved, care funcționează online non-stop.

Trebuie doar să-ți pui întrebarea cât mai corect și cât mai competent posibil și să obții un răspuns de la un specialist calificat în domeniu legea locuintei. Sute de avocați profesioniști și avocați sunt disponibili în mod constant pe site. Peste 90% din consultații sunt oferite de ei gratuit.

Puteți obține asistență juridică competentă chiar acum - mergeți pe site și petreceți câteva minute studiind funcționalitatea. De asemenea, puteți utiliza chatul intern online.

Pasul 2. Găsirea chiriașilor

Deci, ai devenit manager. Următoarea ta sarcină este să găsești chiriași. În această etapă, trebuie să organizați o campanie de publicitate eficientă pentru proprietate pentru a o închiria la prețul maxim. Comisionul dvs. va depinde de valoarea chiriei.

Cu chiriașii înăuntru obligatoriu se încheie un contract. Este clar că un profesionist nu va angaja primii oameni pe care îi va întâlni ca utilizatori, ci va alege chiriași decenti, solvenți și ordonați.

Dacă plasați în mod eronat clienți scandaloși, problematici și lipsiți de numerar în apartamentul altcuiva, dvs. sau compania dvs. va trebui să fiți responsabil pentru evacuarea lor și pentru compensarea pierderilor.

Exemplu

Managerul a plasat în apartament un chiriaș care nu lucrează, proiectant de profesie, care a asigurat că va începe să lucreze independent în viitorul apropiat.

Cu toate acestea, o lună mai târziu, s-a dovedit că activitatea principală a chiriașului era întâlnirile cu prietenii și petrecerile de mai multe zile cu zgomot, muzică, băuturi și țigări. Chiriașul nu a putut să plătească pentru luna următoare, așa că a trebuit să-l evacuam și să petrecem câteva zile punând în ordine spațiul de locuit.

În timp, veți învăța să determinați la prima vedere gradul de loialitate al unui viitor chiriaș.

Pasul 3. Controlăm primirea la timp a plăților chiriei

Specialistul monitorizează în permanență respectarea cu strictețe a condițiilor de închiriere. Se asigură că numărul de locuitori corespunde acordului, astfel încât exact persoanele care au intrat în acord să locuiască în apartament.

Și principalul lucru este că chiriașii plătesc chiria la timp. Aceasta determină dacă proprietarul va fi mulțumit de munca dvs. Merită să-i avertizați pe chiriași în avans că plata nu poate fi amânată pentru o singură zi, altfel se va pune problema evacuării. În acest moment, managerul trebuie să apere o poziție extrem de dură.

Pasul 4. Organizam rambursarea datoriilor la utilitati

Plățile pentru utilități sunt, de asemenea, controlate de manager. El poate delega această funcție chiriașilor, dar proprietarul îl va întreba pe el, și nu pe chiriași, dacă se întâmplă ceva.

Păstrați toate chitanțele și verificările, verificați citirile contorului și faceți rapoarte lunare.

Pasul 5. Evacuăm chiriașii

Contractul de închiriere a expirat. Locuitorii au dreptul de a prelungi contractul sau de a se muta din apartament. În primul caz, este compilat nou acord, în al doilea, bun scăpare, dar mai întâi trebuie să rezolvi toate problemele financiare. Plată integrală, sold zero, fără datorii și „Voi transfera pe cardul tău într-o săptămână”.

Pasul 6. Comandam servicii de curatenie

După evacuare, apartamentul trebuie pus în ordine. Nu este nevoie să faceți singur curățarea, există specialiști pentru asta. Acestea vor face curățarea mai rapidă, mai bună și mai profesională. Cheltuielile sunt responsabilitatea proprietarului - nu uitați decât să păstrați chitanțele.

Pasul 7 Organizăm reparații minore de rutină

Dacă instalațiile sau cablajul electric sunt defectuoase, dacă tapetul se desprinde sau frigiderul nu funcționează bine, managerul este obligat să remedieze problema. Din nou, proprietarul plătește pentru reparații, dar trebuie să păstrați dovezile documentare ale defecțiunilor și ale eliminării acestora.

4. Asistență profesională în administrarea proprietății – trecerea în revistă a TOP-3 companii care oferă servicii

Această secțiune este destinată proprietarilor de proprietăți care doresc să o transfere către management, dar le este dificil să aleagă un partener de încredere. Vă prezentăm opinia experților - o trecere în revistă a celor mai bune trei companii de management profesional.

Compania garantează servicii de înaltă calitate și o reducere a costurilor de operare cu 30-50%. Managementul proprietății este principalul profil al companiei. Specialiștii în Service Technologies sunt angajați în întreținerea și operarea clădirilor din 1998.

Toți angajații au absolvit pregătirea la Institutul Internațional de Management Imobiliar și au experiență în domeniul arhitecturii, serviciilor imobiliare, construcții și reconstrucție. Răspunderea angajaților este asigurată obligatoriu de către companiile de asigurări de top din Federația Rusă. Pe lângă management, compania oferă consultanță, curățenie și servicii pentru asociațiile de proprietari.

Organizația nu doar dezvoltă și implementează programe management comercial, dar monitorizează și funcționarea tehnică competentă a proprietății. Compania furnizeaza echipamente moderne de infrastructura pentru facilitati, folosind cele mai actuale tehnologii.

Standardele de management dezvoltate de-a lungul anilor de practică oferă proprietarilor profituri stabile, raportare transparentă și garantează securitatea completă a activelor. Compania operează în 40 de regiuni ale Federației Ruse și administrează în prezent 240 de unități. Pe parcurs, compania este angajată în managementul afacerilor și investiții, evaluare profesională, suport juridic comerţ.

Compania lucrează pe piata ruseasca din 2003. Managementul proprietății este principalul domeniu de activitate al Arteko. Compania se ocupa de proprietati rezidentiale si comerciale, asigurand: functionare economica, curatenie, amenajarea teritoriului, amenajarea teritoriului, reparatii minore si majore ale facilitatilor.

Organizația are propriul serviciu de urgență și laborator de măsurare electrică. Există un departament de curățenie, serviciu de concierge, alpinism industrial și departament de consultanță.

5. Cum să evitați cooperarea cu escrocii - 4 sfaturi utile pentru administrarea proprietății

Există riscul de a întâlni escroci în oricare întreprindere comercială. Administrarea proprietății nu face excepție.

Pentru a evita să deveniți victime ale escrocilor, urmați sfaturile utile ale experților.

Sfat 1. Nu preda niciodată cheile fără a primi banii.

Nu uita niciodată principiul exprimat de clasici: „Bani dimineața, scaune seara”. Cheile pot fi predate rezidenților doar după semnarea contractului și achitarea integrală a chiriei.

Dacă clienții nu pot sau nu vor să coopereze în condițiile dvs., luați-vă la revedere de la ei și căutați-i pe alții.

Sfatul 2.Încheiați întotdeauna un contract cu chiriașul

„Nu lucrez fără contract!” Fiecare manager ar trebui să cunoască și să-și amintească această frază. Toate punctele și nuanțele contractului de închiriere trebuie să fie „incluse în protocol” - documentate și luate în considerare de ambele părți. Fără acorduri verbale, promisiuni sau asigurări.

Sfatul 3. Asigurați-vă că solicitați documente cu datele personale ale chiriașului

Documentele trebuie verificate. Detaliile pașaportului chiriașului trebuie incluse în contract.

Acest lucru va face mai ușor să găsiți un chiriaș dacă se dovedește a fi un fraudator - de exemplu, vă închiriază proprietatea altora pentru o mare cantitate, iar el însuși va dispărea într-o direcție necunoscută.

Bunurile imobiliare sunt proprietăți (imobile), a căror gestionare poate fi împărțită în următoarele niveluri ierarhice:

Administrarea proprietății federale;
- managementul proprietății subiecților Federația Rusă;
- management bunuri imobiliare municipale;
- administrarea proprietății întreprinderilor și organizațiilor;
- gestionarea obiectelor imobiliare individuale. Conceptul de „management imobiliar” poate fi interpretat într-un sens larg și restrâns.

Într-un sens larg, managementul imobiliar este înțeles ca activitate antreprenorială pentru a efectua întregul set de lucrări legate de executarea oricăror drepturi ale proprietarului permise de legislația civilă a Federației Ruse. imobiliare, inclusiv în conformitate cu ciclul de viață al bunurilor imobiliare:

Intenție;
- proiectare;
- productie (constructii, constructii);
- circulatie (cumparare, vanzare, inchiriere etc.);
- utilizare (serviciu);
- intretinere, exploatare, reparatii;
- reparații majore, modernizare, reconstrucție și restaurare;
- reutilizare;
- eliminarea.

O interpretare diferită, mai restrânsă, a managementului imobiliar este dată în Dicționarul explicativ al proprietății imobiliare: „Managementul imobiliar este implementarea unui set de operațiuni pentru exploatarea clădirilor și structurilor (menținerea acestora în stare de funcționare, reparații, prestarea de servicii, gestionarea personalului de servicii, crearea condițiilor pentru utilizatori (chiriași), determinarea condițiilor de închiriere a spațiului, încasarea chiriei etc.) utilizare eficientă imobile în interesul proprietarului.

Imobilul aici (în domeniul juridic englez) înseamnă proprietate imobiliară, și despre care vorbimîn special despre managementul proprietății. Aceasta subliniază faptul că managementul imobiliar include și gestionarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare. Proprietatea aflată în administrare este considerată ca o unitate de caracteristici juridice, economice și fizice.

După cum rezultă din această definiție, managementul este conceput pentru a asigura o eficiență maximă în utilizarea bunurilor imobile în conformitate cu interesele proprietarului.

Totodată, activitățile de administrare imobiliară se desfășoară sub trei aspecte – juridic, economic și tehnic.

Aspectul juridic al managementului imobiliar constă în utilizarea, distribuirea și combinarea cât mai rațională a drepturilor asupra bunurilor imobiliare.

Aspectul economic al gestiunii imobiliare se realizează prin gestionarea veniturilor și cheltuielilor generate în timpul exploatării imobiliare.

Aspectul tehnic al managementului constă în menținerea obiectului de control în stare de funcționare în conformitate cu scopul său funcțional.

Administrarea proprietății este O abordare complexă să îmbunătățească și să mențină starea obiectului, să organizeze și să prognozeze dezvoltarea acestuia. Administrarea proprietății implică în primul rând activități precum închirierea și administrarea clădirilor de birouri și gestionarea proprietății imobiliare ca investiție.

Dacă în Occident managementul proprietății este ridicat afaceri profitabile, apoi în Rusia au început să vorbească despre servicii de management imobiliar abia la începutul anilor 1990, când a existat o cerere pentru birouri de primă clasă. Astăzi, proprietarii de centre de afaceri invită o companie de management să acționeze ca antreprenor general, care, dacă este necesar, angajează alte firme pentru a efectua lucrări.

În condițiile moderne din Rusia, munca administratorilor nu este reglementată de legislația federală și nu este supusă licenței, prin urmare sistemul de management imobiliar este format pe baza standardelor Asociației Naționale a Administratorilor de Proprietăți din Federația Rusă (în prezent, Asociația Interregională a Administratorilor de Proprietăți) și Codul de Etică Profesională pentru Administratorii de Proprietăți.

Scopurile, obiectivele și principiile managementului proprietății

Managementul imobiliar se implementează prin formarea unui obiect de gestiune care reprezintă un complex de proprietăți aferente tehnologic sau funcțional, incluzând un teren, clădiri, structuri și părțile acestora etc.

Obiectivele principale ale managementului pieței imobiliare:

Punerea în aplicare a drepturilor constituționale ale cetățenilor asupra bunurilor imobiliare și a responsabilităților legate de proprietatea acestora;
- stabilirea unei anumite ordini si conditii de munca pentru toti participantii sai pe piata;
- protecția participanților de necinste, fraudă și organizații și persoane criminale;
- asigurarea de prețuri gratuite a bunurilor imobiliare în conformitate cu cererea și oferta;
- crearea condițiilor pentru investiții care să stimuleze activitatea antreprenorială în sectorul de producție;
- ameliorarea mediului ecologic, realizare crestere economica, reducerea șomajului, rezolvarea problemei locuințelor și a altor obiective publice;
- impozitarea echitabilă a participanților pe piața imobiliară și imobiliară;
- crearea condiţiilor favorabile pentru rezolvarea problemei locuinţelor în ţară şi regiuni.

Principiile de gestionare a pieței imobiliare depind în mare măsură de condițiile politice și economice din țară, dar în același timp trebuie să țină cont de experiența mondială actuală.

Atingerea obiectivelor formulate mai sus este posibilă prin implementarea următoarelor principii de management:

Separarea procedurilor - utilizarea unor abordări speciale pentru reglementarea relațiilor dintre diverse tipuri de imobile - rezidențiale și spații nerezidențiale, terenuri, terenuri forestiere și alte obiecte;
- deschiderea informațiilor despre toți participanții și obiectele pieței imobiliare pentru luarea deciziilor de afaceri;
- deschiderea elaborării regulilor - discutarea publică a proiectelor de legi și a altor reglementări;
- împărțirea competențelor între organele de reglementare;
- simplitatea si claritatea regulilor si procedurilor stabilite prin actele legislative in domeniul imobiliar;
- mentinerea continuitatii sistemul rusesc gestionarea pieței imobiliare, care are propria istorie și tradiții, ținând cont de experiența globală în reglementarea drepturilor de proprietate asupra diferitelor obiecte imobiliare; adaptarea ei la condițiile casnice.

Subiecte și obiecte în sistemul de management imobiliar

Există diferite tipuri de influență a entităților de piață asupra unei proprietăți imobiliare.

Reglementarea de stat a bunurilor imobiliare se realizează: - prin intervenție directă (control administrativ direct), inclusiv: crearea legilor, regulamentelor, regulilor, instrucțiunilor și reglementărilor care reglementează funcționarea bunurilor imobiliare; introducerea unui mecanism de răspundere pentru încălcarea cerințelor de reglementare la efectuarea tranzacțiilor cu bunuri imobiliare; controlul asupra conformității de către toate entitățile din piață cu normele și regulile stabilite; înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acestea; autorizarea activităților comerciale în domeniul imobiliar:

Prin influență indirectă (metode economice de gestionare a bunurilor imobiliare), inclusiv impozitarea bunurilor imobiliare și acordarea de beneficii; implementarea programelor țintă de stat; stabilirea standardelor de amortizare; reformarea locuințelor și a serviciilor comunale; eliberarea și circulația certificatelor de locuință;
- printr-o soluție cuprinzătoare a problemelor de utilizare și privatizare a terenurilor, dezvoltarea infrastructurii inginerești etc.

Impactul social este reacția unor secțiuni largi ale societății, inclusiv a participanților profesioniști pe piața imobiliară, la anumite tranzacții imobiliare, care servesc drept bază pentru reglementări, reglementări etc.

Gestionarea anumitor obiecte imobiliare pe care proprietarul le foloseste pentru a desfasura activitati comerciale specifice si pentru a obtine profit maxim.

Gestionarea sistemelor de obiecte imobiliare ale subiecților federației: imobile municipale, resurse funciare; fond forestier; imobiliare în sectorul locativ; bunuri imobiliare nerezidentiale.

Gestionarea obiectelor individuale, a întreprinderilor și a altor complexe imobiliare presupune transferul acestora la managementul operațional și la managementul economic, managementul încrederii, închirierea sub diferite forme etc.

Sistemul de management imobiliar se bazează pe principiul managementului obiect cu obiect, care constă în delimitarea (formarea) pe bază de obiect a imobilelor; clasificarea și înregistrarea unificată a obiectelor; privind înregistrarea obiectului drepturilor de proprietate și evaluarea bunurilor imobile; luând în considerare caracteristicile specifice industriei ale managementului imobiliar și coordonarea politicilor imobiliare.

Servicii de administrare imobiliară în legătură cu obiectele care nu fac obiectul înregistrării în conformitate cu Legea cu privire la înregistrare de stat nu se dovedesc a avea dreptate.

Profesia de „administrator imobiliar” este solicitată doar într-o societate în care există proprietate privată și o înțelegere clară a ceea ce trebuie asigurat randament de curent iar creșterea valorii de capital a unei proprietăți necesită un management calificat. Un manager profesionist nu poate doar să îndeplinească voința proprietarului, ci și să acționeze ca consultant și să ofere diverse opțiuni de utilizare a proprietății.

Pe baza unor obiective clar definite, managerul dezvoltă un plan de afaceri pentru o anumită unitate. Recomandările pe care le conține pot avea mai multe opțiuni de dezvoltare. Ele trebuie descrise în așa fel încât, dacă se dorește, proprietarul să poată alege singur opțiunea.

Administratorii de proprietate:

Realizarea unei campanii de publicitate pentru obiectul de management, transmiterea ofertelor, folosind ziare, reviste distribuite potentialilor clienti si contacte personale;
- reglementează relațiile dintre proprietari și chiriași și agențiile guvernamentale;
- tine situatiile financiare;
- selecteaza personal de service profesionist;
- asigurarea bunului;
- efectuarea inspecției tehnice și operaționale și a recepției;
- încheie orice acorduri necesare pentru gestionarea stării tehnice a obiectelor, monitorizarea concomitentă a implementării acestora etc.

Obiectele imobiliare preferate pentru administrare sunt birouri administrative mari (de la 3-5 mii m2), depozit, spații comerciale și industriale, indiferent de forma de proprietate și gradul de ocupare. Cea mai bună opțiune pentru management este prezența mai multor clădiri de direcții diferite.

Servicii profesionale companie de management, de regulă, sunt folosite de proprietarii de imobile mari (atât deținute, cât și închiriate pe termen lung), care se confruntă cu un disconfort evident din utilizarea ineficientă sau insuficient de eficientă a clădirilor și teritoriilor pe care le dețin. Acestea pot include proiectare, cercetare și organizatii comerciale, au la dispozitie obiecte imobiliare primite de la organele municipale de stat in conditiile inchiriere pe termen lung, sau privatizate, ale căror suprafețe sunt excesive pentru nevoile actuale ale proprietarului.

Statul este în continuare cel mai mare proprietar de bunuri imobiliare, dar gestionarea proprietății statului rămâne apanajul întreprinderilor unitare de stat, deși managerii profesioniști ar putea „extrage” venituri suplimentare din aceste active imobiliare prin creșterea valorii capitalului acestora.

Gama de servicii de management imobiliar include:

Specificarea obiectivelor consumatorului atunci când deține o proprietate;
- consilierea proprietarului cu privire la starea și analiza pieței imobiliare la stabilirea drepturilor asupra unui obiect pentru a stabili dacă obiectul corespunde nevoilor proprietarului;
- acceptarea proprietatii spre administrare;
- examinarea fizică, juridică și economică a obiectului;
- analiza opțiunilor de utilizare ulterioară a obiectului și selecție cea mai bună opțiune utilizarea instalației ținând cont de cerințele consumatorilor;
- elaborarea unui program de management al facilității și implementarea acestuia cu ajustări periodice;
- reprezentarea intereselor proprietarului în fața terților în probleme legate de proprietatea cedată conducerii;
- organizarea si mentinerea procedurii de decontari reciproce intre entitatile implicate in asigurarea duratei de viata a facilitatii;
- mentinerea de rapoarte periodice catre proprietari cu privire la derularea programului de management.

Managementul încrederii în imobiliare ca formă de activitate antreprenorială nu a devenit încă larg răspândit în țara noastră. Practica transferului în managementul fiduciar a blocurilor de acțiuni deținute în proprietate federală. Cu toate acestea, conceptul de gestionare a proprietății în încredere a fost introdus în legislația Federației Ruse (Partea 4, Articolul 209, Capitolul 53 din Codul civil al Federației Ruse) ca o formă juridică independentă de administrare a bunurilor altcuiva.

Obiectele managementului încrederii (articolul 1013 din Codul civil al Federației Ruse) pot fi: întreprinderi și alte complexe imobiliare; obiecte individuale legate de bunuri imobiliare; valori mobiliare; drepturi certificate valori mobiliare; drepturi exclusiveși alte proprietăți.

Forme de reglementare de stat a pieţei imobiliare

Reglementarea de stat a pieței imobiliare se realizează în două forme:

1) prin intervenție directă, i.e. cale administrativă;
2) impact indirect sau metode de management economic.

Controlul administrativ direct include:

Creare cadrul de reglementare(legi, regulamente, instrucțiuni etc.) care reglementează funcționarea pieței imobiliare în centru și în regiuni;
- licenţierea, înregistrarea, acordarea de drepturi persoanelor autorizate să efectueze tranzacţii cu proprietatea statului şi municipală;
- stabilirea cerințelor obligatorii privind conținutul și calitatea diferitelor tipuri de activități de pe piața imobiliară și pentru participanții acesteia;
- controlul asupra conformării de către toți participanții la piață cu normele și regulile stabilite;
- introducerea de interdicții și sancțiuni pentru abaterile de la cerințele de reglementare la efectuarea tranzacțiilor cu bunuri imobiliare;
- cumpărarea în proprietatea statului a oricărui imobil pentru nevoi publice.

Metode economice managementul pieței imobiliare se realizează folosind:

Sisteme de impozitare pe proprietate;
- politica de reduceri Banca centrala RF;
- eliberarea si circulatia certificatelor de locuinta;
- implementarea programelor țintă de stat;
- politica de amortizare;
- activitatea economică externă etc.

Managementul imobiliar este distribuit între diferite ramuri ale guvernului (legislativă, executivă, judiciară), care sunt considerate independente în activitățile lor.

Adunarea Federală emite legi care reglementează piața imobiliară. Președintele emite decrete care nu contravin legilor existente. Guvernul emite decrete, ministere și departamente - regulamente, instrucțiuni și ordine prin care se stabilesc proceduri și reguli specifice pentru administrarea bunurilor imobiliare.

Organele reprezentative ale puterii Federației Ruse (Duma de Stat, Consiliul Federației) și entitățile sale constitutive au autoritatea de a adopta acte juridice pe probleme de management imobiliar și de a efectua funcții de control.

Ministerului Proprietății de Stat îi sunt încredințate funcțiile și sarcinile de gestionare și eliminare în modul prescris obiecte de proprietate federală pe teritoriul Federației Ruse și în străinătate; implementare pe baza legislației Federației Ruse politici publice privatizarea statului şi întreprinderile municipale, inclusiv terenuri, sub întreprinderi privatizate etc.

Autoritățile municipale autoritățile sunt implicate și în administrarea proprietății. De exemplu, în sfera reglementării relaţiilor forestiere, competenţa administraţiilor raionale include: evidenţa fondului forestier, repartizarea limitei aprobate a fondului forestier între utilizatorii pădurii; organizarea implementarii masurilor de protejare a padurilor de incendii, boli etc.

În gestionarea clădirilor și structurilor nerezidențiale, se aplică următoarea regulă: deciziile privind înstrăinarea bunurilor imobiliare sunt luate de proprietarul relevant în modul prescris - o persoană fizică sau entitate, autoritățile Federației Ruse, subiecții Federației și municipalități.

Competența autorităților executive de a reglementa relațiile de proprietate include:

Administrarea si casarea bunurilor imobiliare, reconstructia, restaurarea si constructia acestora, gasirea investitiilor necesare;
- furnizarea de imobile aflate in proprietatea orasului spre inchiriere; stabilirea tarifelor de închiriere;
- zonarea teritoriului orașului;
- întocmirea și întreținerea cadastrului funciar al orașului etc.

Reglementarea de stat a raporturilor funciare

Reglementarea de stat a raporturilor funciare are ca scop organizarea utilizării raționale și a protecției terenurilor prin stabilirea anumitor reguli și norme de deținere, utilizare și dispunere a resurselor funciare ale țării și a părților individuale ale acestora în scopul consolidării și dezvoltării economiei țării. Statul rus, conform Constituției Federației Ruse, are dreptul de a reglementa relațiile funciare deoarece are putere de stat suverană asupra întregului teritoriu al țării și este organ executiv a poporului său.

Există două tipuri de reglementare de stat a relațiilor funciare:

1) reglementarea de către stat ca suveran cu supremație teritorială asupra tuturor terenurilor, indiferent de forma de proprietate. Se folosesc metode de putere și subordonare, exprimate în reglementări legislative și de altă natură care sunt obligatorii pentru toți proprietarii și utilizatorii de terenuri (de exemplu, privind impozitarea, protecția mediului, menținerea unui cadastru funciar etc.);
2) reglementarea economică. Organismele guvernamentale acționează ca entități economice - oferă teren cetățeni și organizații, țin evidența terenului, îl închiriază etc.

Reglementarea de stat a raporturilor funciare este împărțită în generală și sectorială (departamentală). General reglementare guvernamentală executa organisme guvernamentale competență generală și specială, ale căror acțiuni se aplică tuturor categoriilor de teren și tuturor subiectelor raporturilor funciare. Reglementarea industriei (departamentale) este realizată de ministere, comitete, servicii federale. Acțiunile lor se extind la întreprinderile și organizațiile subordonate cărora li se acordă teren pentru posesie și utilizare.

Gestionarea în fermă este efectuată de către proprietarii de terenuri, chiriașii și utilizatorii terenurilor înșiși. Ținând cont de interesele populației, aceștia rezolvă problemele de proprietate, utilizare și înstrăinare a proprietății municipale, determină programe de dezvoltare teritorială, furnizează și retrag terenuri, exercită controlul de stat asupra utilizării și protejării terenului și organizează lucrări de gospodărire a terenurilor.

Competența organismelor guvernamentale federale de a reglementa relațiile funciare include:

Adoptarea Codului funciar al Federației Ruse și altele legi federale reglementarea relațiilor funciare;
- stabilirea unor principii uniforme de plată a terenurilor; stabilirea unei proceduri de înregistrare a drepturilor asupra terenurilor și a altor bunuri imobiliare ferm asociate acestora;
- aprobarea procedurii de organizare a gospodăririi terenurilor, menținerea cadastrului funciar de stat și monitorizarea terenurilor, organizarea și implementarea controlului de stat asupra folosirii și protecției terenurilor;
- stabilirea limitelor ariilor special protejate care fac parte din mai multe entități constitutive ale Federației Ruse, precum și în locurile de reședință și activitate economică popoare miciși grupurile etnice, în acord cu autoritățile competente ale statului și autoritățile locale;
- eliminarea (retragerea și furnizarea) terenurilor aflate în proprietate federală;
- achiziționarea de terenuri pentru nevoi federale;
- dezvoltarea împreună cu autoritățile guvernamentale a entităților constitutive ale Federației Ruse și aprobarea programe federale privind utilizarea rațională a pământului, creșterea fertilității solului, protejarea resurselor funciare în combinație cu alte măsuri de mediu.

Competența autorităților de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse pentru reglementarea relațiilor funciare include:

Adoptarea legilor și a altor acte juridice de reglementare ale entităților constitutive ale Federației Ruse în conformitate cu Constituția Federației Ruse, Codul funciar și alte legi federale;
- identificarea teritoriilor cu special regimul juridic utilizarea terenurilor, stabilirea și modificarea limitelor acestora;
- stabilirea dimensiunilor maxime ale terenurilor;
- stabilirea dimensiunii și procedurii de plată a terenurilor, precum și stabilirea procedurii de centralizare a acestora în conformitate cu actele legislative ale Federației Ruse;
- aprobarea ordinului de dispunere a terenurilor situate in proprietatea statului subiectele Federației Ruse, precum și procedura de schimbare scopul propus teren;
- aprobarea limitelor de orașe și sate, orașe și orașe de subordonare republicană, regională, regională, raională;
- aprobarea în conformitate cu legile Federației Ruse, luând în considerare condițiile locale, procedura de control de stat asupra utilizării și protecției terenurilor, gestionarea terenurilor;
- stabilirea de beneficii pentru colectarea plăților pentru teren în conformitate cu legea federală;
- organizarea menținerii codului funciar de stat, gestionarea terenurilor și monitorizarea terenurilor în conformitate cu procedura stabilită de legislația Federației Ruse;
- organizarea controlului de stat asupra folosirii si protectiei terenurilor;
- eliminarea (retragerea și furnizarea) terenurilor deținute de entitățile constitutive ale Federației Ruse;
- schimbarea destinației terenului;
- luarea deciziilor privind confiscarea (cumpărarea) terenurilor pentru nevoile statului ale entităților constitutive ale Federației Ruse.

Organismul federal pentru resursele funciare și gestionarea terenurilor și organizațiile sale locale în conformitate cu legea:

Elaborarea propunerilor de gestionare a terenurilor aflate în proprietatea statului și municipalității;
- suspendarea executării hotărârilor ilegale cu privire la problemele de sechestru și punerea la dispoziție a terenurilor până la examinarea acestora de către autoritățile competente (administrație, instanță, instanță de arbitraj);
- aduce la răspundere administrativă persoanele vinovate de încălcarea legislației funciare a Federației Ruse;
- eliberează, în conformitate cu procedura stabilită, avizele (licențele) pentru dreptul de a efectua gospodărirea terenurilor și alte lucrări de proiectare și sondaj legate de studiul și utilizarea resurselor funciare;
- analizeaza starea pietei funciare;
- depune propuneri privind procedura de calcul al prețului standard al terenului, procedura de stabilire a tarifelor Taxa pe terenși sancțiuni pentru încălcarea legislației funciare;
- organizarea si mentinerea cadastrului funciar de stat.

Serviciu convenabil și eficient pentru un departament mic al unei întreprinderi mari.

Compania noastră a fost cumpărată de o anumită companie din Moscova. Datorită locației sale convenabile, închiriem spațiul disponibil. Acesta nu este obiectivul nostru principal și nu suntem pe deplin competenți în unele aspecte ale afacerii de închiriere. Noua conducere a cerut constant rapoarte diferite într-o formă nouă, neobișnuită pentru noi. Când unele solicitări au fost înțelese greșit, diferența mare de timp a fost foarte incomod. După ce a început să folosească sistemul de management al proprietății, toate întrebările au dispărut. Luăm în considerare doar contoare, numere și date. Managerii noștri din Moscova primesc automat toate rapoartele și rapoartele necesare pentru orice dată. Nu mai există plângeri împotriva noastră și nu trebuie să ne aprofundăm în procesele de afaceri ale pieței imobiliare. Mulțumim pentru serviciul unic!

Karina Artemieva
Vladivostok

Serviciu cloud, stabilitate, ușurință în management și control.

Deținem aproape cincizeci de proprietăți imobiliare. Afacerea constă în închirierea proprietăților în principal pentru servicii casnice și magazine. De-a lungul anilor de muncă s-au acumulat munți de diverse documente, avize, revendicări, instanțe, hotărâri și alte rapoarte. Găsiți „bucata de hârtie” necesară în la fix adesea nu era posibil. Folosind sistemul de control, am uitat de acel moment ca pe un vis urât. O afacere largă se află acum pe biroul fiecărui angajat. Totul este transparent, deschis și de înțeles conducerii. Tehnologii moderne iar un serviciu cloud de încredere a făcut posibil, fără a moderniza echipamente de server costisitoare, să primiți servicii de înaltă calitate 24 de ore pe zi oriunde. Numărul de angajați care efectuează, după cum se dovedește, o muncă optimizată a fost redus semnificativ. M-ai învățat cum să conduc o afacere corect. Mulțumesc!

STO GS 01.0.01-03. "Sistem unificat de management profesional al proprietății. Dispoziții generale."

Dispoziții generale

Introducere

Se creează un sistem unificat de management profesional imobiliar în conformitate cu condițiile economice de dezvoltare a relațiilor de piață și a structurii de management în Federația Rusă, pe baza legislației, normelor și regulilor actuale și obiceiurilor de afaceri.

În prezent, managementul profesional imobiliar tocmai se conturează în Federația Rusă ca un domeniu independent de activitate. Practic nu există sisteme de formare și specialiști calificați în managementul imobiliar, există o lipsă acută de cunoștințe structurate pe subiectul de activitate, nu există standarde și metode uniforme. activitate profesională. Există o neînțelegere în rândul proprietarilor de proprietăți cu privire la importanța unei abordări profesionale a managementului proprietății, care este asociată atât cu noutatea problemelor relevante, cât și cu neîncrederea în activitățile companiilor de administrare.

Scopul principal al documentelor sistemului unificat de management profesional imobiliar (USPUN) este de a proteja interesele participanților la procesul de management imobiliar, dezvoltând în același timp independența și inițiativa tuturor participanților pe piața imobiliară.

1 domeniu de utilizare

1.1 Acest standard stabilește scopul, obiectivele unui sistem unificat de management profesional imobiliar, obiectele de standardizare, structura grupuri de clasificare documente (standarde și recomandări metodologice) ESPUN, regulile de desemnare a acestora, limitele de aplicare a documentelor ESPUN, principalii participanți la procesul de management imobiliar, termenii și definițiile conceptelor de bază în domeniul administrării imobiliare.

1.2 Prevederile documentelor ESPUN sunt obligatorii pentru membrii PN „Breasla Toporilor”. Membrii PN „Breasla Toporilor” au dreptul de a permite îndeplinirea incompletă a tuturor cerințelor documentelor ESPUN în cazul în care îndeplinirea tuturor cerințelor nu este justificată din punct de vedere economic sau este imposibilă din cauza restricțiilor impuse de fondatorul conducerii și specificate. în contractul de administrare a proprietăţii.

1.3 Alte entități comerciale care au legătură directă sau indirectă cu gestionarea imobiliară aplică documentele ESPUN în mod voluntar.

1.4 Documente pe care ESPUN trebuie să furnizeze:

1.4.1 Proprietarii (proprietari) de bunuri imobiliare:

 Înțelegerea modului în care trebuie organizată administrarea proprietății pentru a asigura atingerea obiectivelor stabilite, avantajele și dezavantajele atragerii de companii profesionale de management;

 “ Transparența” activităților societăților de administrare;

 Criterii de evaluare a calității serviciilor de administrare a proprietății.

1.4.2 Administratorii de proprietate:

 Cunoștințe de organizare a unui management eficient al proprietății;

 Instrument pentru îmbunătățirea calității serviciilor de management;

 Terminologie unificată și aparat conceptual în acest domeniu;

 Oportunitatea de a îmbunătăți statutul profesiei.

1.4.3 Pentru consumatorii de obiecte:

 Garantarea calității serviciilor la unitățile administrate de companii de management care aderă la prevederile documentelor ESPUN.

GOST R ISO 9000-2001 Sisteme de management al calitatii. Fundamente și vocabular.

GOST R 1.4-93 Standarde industriale, standarde de întreprindere, standarde ale societăților științifice, tehnice, de inginerie și altele asociaţiile obşteşti. Dispoziții generale.

GOST R 1,5-92 Sistemul de stat standardizarea Federației Ruse. Cerințe generale la construcția, prezentarea, proiectarea și conținutul standardelor.

3. Termeni și definiții

În familia de documente ESPUN, se folosesc următorii termeni cu definiții corespunzătoare:

3.1 Termeni legati de procesul de management:

3.1.1 Managementul imobiliar - organizarea utilizării celei mai eficiente a bunurilor imobiliare în interesul proprietarilor săi, inclusiv dezvoltarea unui program de management imobiliar, organizarea exploatării tehnice a bunurilor imobiliare, furnizarea facilității utilitati, marketing imobiliar, organizarea de servicii pentru utilizatorii imobiliari, asigurarea relatiilor cu autoritatile si utilitatile publice, gestionarea proiectelor de dezvoltare imobiliara.

3.1.2 Administrarea profesională a proprietății - administrarea proprietății efectuată de o societate de administrare pe baza principiului separării proprietății și gestiunii în conformitate cu prevederile documentelor ESPUN.

3.1.3 Serviciul de management imobiliar este un serviciu furnizat de societatea de administrare în conformitate cu documentele ESPUN în interesul fondatorului managementului.

3.1.4 Ordin de administrare - o dorință clar formulată a proprietarului de a transfera proprietatea pe care o deține către conducerea unei societăți de administrare, care conține numele și adresa proprietății, obiectivele proprietarului în legătură cu proprietatea, durata contractului pentru gestionarea proprietății și responsabilitățile părților.

3.1.5 Contract de administrare a proprietății - un acord în baza căruia proprietarul proprietății transferă proprietatea aflată sub jurisdicția sa către societatea de administrare.

3.1.6 Program de management imobiliar - un plan de afaceri pentru activitățile societății de administrare pentru gestionarea unei proprietăți imobiliare, care oferă o justificare pentru cea mai eficientă opțiune de utilizare a proprietății, precum și un sistem de planuri și măsuri pentru implementarea acesteia. Programele de management trebuie să conțină indicatori sănătoși din punct de vedere economic ai planificării curente și pe termen mediu, rezultate financiare, economice și de altă natură.

3.2 Condiții referitoare la participanții la procesul de management imobiliar:

3.2.1 Entitate de administrare (manager, societate de administrare) - persoană fizică sau juridică care desfășoară un set de acțiuni de administrare a bunurilor imobiliare. O societate de administrare este înțeleasă ca subiect de management în cadrul ESPUN.

3.2.2 Societatea de administrare este o organizație a cărei activitate principală este gestionarea în conformitate cu cerințele documentelor ESPUN ale imobilelor deținute de terți. În documentele ESPUN, o societate de administrare se referă și la întreprinzătorii individuali care prestează servicii de administrare imobiliară, cu excepția cazului în care se prevede altfel în mod expres.

3.2.3 Administratorul de proprietate este un angajat cu normă întreagă al societății de administrare sau antreprenor individual, antrenat în program specialși certificată în modul prescris pentru gestionarea profesională a obiectelor imobiliare de diverse scopuri și niveluri de complexitate.

3.2.4 Proprietar al unei proprietăți - o persoană fizică sau juridică care are drepturi de proprietate asupra unei proprietăți, acționând ca proprietar și distribuitor al proprietății. Proprietarul își poate transfera puterile de a deține, folosi și dispune de proprietatea unei alte persoane, poate folosi proprietatea ca loc pentru producerea de bunuri sau prestarea de servicii sau pentru rezidență permanentă sau temporară de către el însuși sau de către terți.

3.2.5 Fondator management - juridic sau individual, care dispune de obiectul de control din care provine ordinul de control. Fondatorul conducerii poate dispune de obiectul gestiunii asupra dreptului de proprietate sau asupra unui alt drept de proprietate.

3.2.6 Beneficiar - persoană în interesul căreia se administrează bunuri imobiliare și care este beneficiarul veniturilor din administrare proprietate comerciala. Beneficiarul poate fi proprietarul obiectului sau un terț specificat de proprietar (fondatorul managementului).

În cazurile în care fondatorul conducerii nu desemnează un beneficiar în modul prescris, beneficiarul este direct fondatorul conducerii.

3.2.7 Utilizatori (consumatori) - persoane care folosesc proprietatea ca loc pentru producerea de bunuri sau prestarea de servicii (proprietati nerezidentiale) sau pentru rezidenta permanenta sau temporara (in cazul proprietatilor rezidentiale). Utilizatorii pot fi chiriași (în cazul obiectelor comerciale) sau divizii interne ale proprietarului obiectului, precum și terți (în cazul obiectelor necomerciale).

3.2.8 Furnizori de bunuri, lucrări, servicii - persoane care furnizează bunuri, lucrări, servicii necesare asigurării procesului de administrare a proprietății.

3.3 Termeni referitori la obiectele de control:

3.3.1 O proprietate imobiliară este o parte separată din punct de vedere juridic a proprietății imobiliare, constând dintr-un teren (sau cota sa) și toate clădirile și structurile asociate (sau părți ale acestora).

O proprietate supusă acțiunilor de management în conformitate cu standardele Sistem unificat managementul profesional al proprietății se numește management al obiectelor. Obiectele de management din cadrul ESPUN includ spații, clădiri, complexe imobiliare, teritorii și complexe imobiliare.

3.3.2 Local - un spațiu din interiorul unei clădiri care are un scop funcțional specific și este limitat de structurile clădirii.

3.3.3 Clădire - obiect arhitectural și de construcție format din structuri portante și de închidere, fundație, pereți și acoperiș, formând un volum de pământ închis. Scopul principal al unei clădiri ca obiect este de a crea condiții de viață și (sau) activități ale oamenilor, locația producției sau depozitarea produselor.

3.3.4 Complex imobiliar - obiect imobiliar format din mai multe imobile situate pe unul sau mai multe terenuri cu frontiera externa comuna, avand o infrastructura inginereasca comuna, completandu-se intre ele in asa fel incat sa poata fi considerate ca un singur complex interconectat. de bunuri imobiliare, a căror administrare este în ansamblu asigură realizarea obiectivelor de management în cea mai mare măsură.

Termenul „complex de proprietate” nu este echivalent cu conceptul de „întreprindere ca complex de proprietate” în Cod Civil RF.

3.3.5 Teritoriu - ansamblu de terenuri cu clădiri și structuri situate pe ele, cu limite comune, inclusiv o combinație de diferite zone teritoriale în funcție de tipul de utilizare urbanistică a acestora.

3.3.6 Complex de obiecte imobiliare - întregul ansamblu de obiecte imobiliare (spații, clădiri, ansambluri imobiliare) aflate sub jurisdicția unei singure entități de gestionare, inclusiv cele care sunt separate geografic. Un complex de obiecte imobiliare poate consta din mai multe spații, mai multe clădiri, mai multe ansambluri imobiliare, interconectate în diverse combinații.

3.4 Condiții legate de serviciu:

3.4.1 Serviciul pentru utilizatorii imobiliare - un set de măsuri pentru a asigura utilizarea corectă a proprietății imobiliare, inclusiv implementarea tranzacțiilor de închiriere și furnizarea de servicii suplimentare utilizatorilor proprietății.

3.4.2 Utilizare adecvată - utilizarea unei proprietăți ca loc pentru producerea de bunuri sau prestarea de servicii sau pentru rezidență permanentă sau temporară, îndeplinind scopurile proprietarului proprietății, ținând cont de cerințele utilizatorilor acesteia și interese legitime terțe părți.

3.4.3 Operațiuni de închiriere - un set de activități de închiriere a unei proprietăți, inclusiv negocieri cu potențialii chiriași, încheierea contractelor de închiriere, încasarea chiriei și a altor plăți, reprezentarea intereselor locatorului în relațiile cu chiriașii, precum și măsurile de încetare a contractului de închiriere.

3.4.4 Contract de închiriere (închiriere de proprietate) - un contract în baza căruia locatorul (locatorul) se obligă să furnizeze locatarului (chiriașului) proprietatea contra unei taxe pentru posesia și utilizarea temporară sau pentru utilizare temporară. Locuri de teren și alte obiecte naturale izolate, întreprinderi și alte ansambluri imobiliare, clădiri, structuri, echipamente, vehiculeși alte lucruri care nu își pierd proprietățile naturale în timpul utilizării (lucruri neconsumabile).

3.4.5 Locatorul - o parte a contractului de închiriere, o persoană care și-a transferat proprietatea pentru utilizare temporară locatarului pentru o taxă corespunzătoare. Dreptul de a închiria un obiect de gestiune prin lege aparține proprietarului acestuia. Locatorii pot fi și persoane autorizate prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea. În baza unui contract de administrare, proprietarul imobilului poate acorda drepturi de locator societății de administrare sau unor terți (brokeri etc.).

3.4.6 Chiriaș - o parte a contractului de închiriere, o persoană care a primit o proprietate pentru utilizare și posesie temporară pentru o taxă corespunzătoare.

3.5 Condiții legate de exploatarea tehnică a bunurilor imobiliare:

3.5.1 Exploatarea tehnică a unei clădiri este un ansamblu de măsuri pentru a asigura păstrarea stării structurilor clădirii și a echipamentelor acesteia, în care acestea sunt capabile să îndeplinească funcții specificate în conformitate cu parametrii stabiliți de cerințele documentației tehnice. Sistemul de exploatare tehnică a clădirilor este un ansamblu de mijloace, materiale, produse destinate funcționării, precum și executanți și documentații care stabilesc regulile de interacțiune a acestora, necesare și suficiente pentru îndeplinirea sarcinilor operaționale. Operarea tehnică a clădirilor include întreținere, rutină și revizuire obiecte imobiliare, intretinere sanitara.

3.5.2 Întreținerea clădirii - un set de activități legate de managementul proceselor de exploatare a clădirii, include monitorizarea stării tehnice a clădirii, menținerea operabilității elementelor sale structurale și sisteme de inginerie, reglarea și reglarea acestora, pregătirea pentru funcționarea sezonieră a elementelor și sistemelor sale.

3.5.3 Repararea unei clădiri - ansamblu de măsuri constructive, organizatorice și tehnice pentru eliminarea uzurii fizice și morale, care nu au legătură cu modificările principalelor indicatori tehnici și economici ai clădirii.

3.5.4 Întreținerea sanitară a imobilelor - un set de măsuri care vizează asigurarea cerințelor sanitare și igienice stabilite pentru spații și teritoriu. Include lucrări de curățare a camerelor și a locurilor uz comun, curățenia și curățarea zonei înconjurătoare, întreținerea jgheaburilor de gunoi, deratizarea și dezinsecția imobilelor.

3.5.5 Furnizarea resurselor de utilități - activități de organizare a furnizării de apă potabilă, energie electrică și termică, apă caldă, gaze, servicii de îndepărtare a deșeurilor menajere a unității, inclusiv determinarea nevoii de resurse (servicii) de utilități și desfășurarea negocierilor cu persoanele relevante. servicii de utilități, controlul asupra furnizării de resurse (prestarea de servicii);organizarea unui sistem de plată pentru resursele consumate (servicii).

3.6 Termeni legați de marketingul imobiliar:

3.6.1 Marketingul unui obiect - adaptarea caracteristicilor unui obiect imobiliar la cerințele de vânzare, având ca scop creșterea cererii pentru obiectul administrat, creșterea atractivității acestuia în ochii potențialilor și realiștilor utilizatori. Constă în monitorizarea și analiza pieței, poziționarea proprietății pe piață, determinarea condițiilor de închiriere/vânzare, organizarea și desfășurarea unei campanii de publicitate.

Sistem informatic "Real Estate Management" SAP Real Estate flexibil

Sistemul informatic flexibil de management imobiliar SAP Real Estate vă permite să rezolvați multe probleme curente printr-o ierarhie bine gândită și o integrare flexibilă în procesele de afaceri curente ale întreprinderii. Funcționalitatea cheie a sistemului este creșterea eficienței în domeniul managementului imobiliar. Un rezultat important este reducerea forței de muncă și costuri financiare, ceea ce duce la creștere eficiență economică intreprinderile in ansamblu.

Prin eliminarea metodelor tradiționale de prelucrare a informațiilor din practica de lucru, calitatea deciziilor de management luate crește semnificativ. Menținerea unui registru unificat al bunurilor imobiliare, care reflectă toate modificările online, vă permite să analizați automat indicatorii de performanță pentru orice parametri dați.

Sistemul de management imobiliar vă permite să optimizați în timp și spațiu informațional astfel de procese globale de afaceri precum:

• Automatizarea proceselor de gestionare a portofoliului imobiliar
• Integrarea cu managementul și contabilitate, cu imobilizări corporale
• Managementul proiectelor, contractele și controlul utilizării spațiului
• Acces rapid la stocarea centralizată a informațiilor
• Controlul veniturilor si cheltuielilor pentru obiectele imobiliare
• Contabilitatea ocupării locului de muncă, gestionarea plasării și mișcărilor angajaților întreprinderii, organizațiilor externe și echipamentelor

Caracteristicile sistemului

Un avantaj important al automatizării Sistem informatic– integrarea cu producția existentă și sisteme financiareîntreprinderilor. „Real Estate Management” vă permite să obțineți date rezumative pentru analiză pentru fiecare bloc tehnologic al sistemului, urmărirea ciclu de viață a unei proprietăți de la intrarea în sistem până la finalizarea funcționării.

Sistemul poate fi implementat într-o versiune mobilă, care permite primirea și analiza rapidă a indicatorilor agregați pe un dispozitiv mobil. O interfață de utilizator convenabilă vă permite să generați rapoarte de management și să evaluați o gamă largă de analize într-o interpretare grafică clară.