Am pus punctul final Curtea Supremă de Justițieîntr-o dispută între proprietarii unui bloc nou-nouț și un om de afaceri care a luat toate spațiile nerezidențiale din aceeași clădire. Și, deși doar câteva persoane au intentat acest proces, problema care era pe ordinea de zi s-a dovedit a nu fi deloc o chestiune privată doar a acestor reclamanți.

Pe lângă apartamentul achiziționat, noii rezidenți primesc și proprietatea asupra părții nerezidențiale a casei - mansarde și subsoluri. Fotografie: Photoxpress

Situația în care noii rezidenți, după ce s-au mutat în proprietatea achiziționată, află că toate spațiile nerezidențiale din casa lor sunt deja proprietatea privată a cuiva, se găsește peste tot. În ciuda prevalenței unei astfel de situații, aceasta este, după cum a confirmat Curtea Supremă, fundamental ilegală.

Mai mult, astăzi lupta pentru deținerea subsolurilor, mansardelor și a tot felul de spații tehnice din blocurile de locuințe a căpătat un aspect material important. Odată cu creșterea tarifelor pentru locuințe și servicii comunale, proprietarii de apartamente au destul oportunitate legală eliminați spațiile nerezidențiale din locuința dvs. în așa fel încât să reduceți povara materială din ce în ce mai mare pentru dvs. și vecinii dvs.

Deci, cazul a fost la Moscova, unde trei noi coloniști au făcut apel la Tribunalul Districtual Khamovnichesky. În procesul lor, ei au scris că au cumpărat locuințe într-o clădire nouă, dar toate așa-numitele spații tehnice din casa lor erau deja proprietatea unui anume om de afaceri. L-au dat în judecată, susținând că prin lege sediul înregistrat pe numele lui le aparține.

Omul de afaceri nu a fost de acord cu pretențiile rezidenților și nu a recunoscut cererea. El a declarat că a fost un investitor în construcția acestei case. Și, investind în construcții, și-a stipulat în prealabil condițiile: după finalizarea lucrării, el primește proprietatea unei părți din locația rezidențială și a tuturor spațiilor nerezidențiale. Cuvintele lui au fost confirmate de documente.

Tribunalul districtual, și mai târziu Tribunalul orașului Moscova, au satisfăcut cerințele noilor coloniști. Adevărat, nu complet, dar în principal instanțele au fost de acord cu locuitorii. . Iar actele semnate de omul de afaceri prin care se menționau că a primit teritoriul nerezidenţial în casă ca proprietate proprie au fost declarate nule. Adică nu au forță juridică.

Decizia în favoarea locuitorilor nu i-a convenit omului de afaceri, cu banii căruia s-a construit efectiv casa. Și a făcut recurs la Curtea Supremă. În versiunea finală, cazul a fost revizuit de Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme.

Curtea Supremă a început prin verificarea documentelor. S-a dovedit că, prin decret al guvernului capitalei, unei anumite firme i s-a alocat un teren pentru construirea unui complex locativ și administrativ cu parcare subterană. Termenul standard de închiriere este de 49 de ani. Omul nostru de afaceri a investit bani în această construcție doar câțiva ani mai târziu. La început, cu un singur document, a convenit asupra transferului către acesta a unei anumite zone de locuit și spații nerezidențialeîntr-o clădire.

Ulterior, au apărut completări în care volumul spațiilor nerezidențiale transferate comerciantului a crescut brusc.

Pe baza rezultatelor construcției și conform documentelor, omul de afaceri a primit o mulțime de proprietăți, inclusiv ceva care a dus la o dispută juridică. Și anume - o unitate de contorizare a apei, o stație de pompare, coridoare și vestibule.

La momentul încheierii contractului de investiții era în vigoare Legea „Cu privire la Fundamentele Politicii Locuinței” N 4218-1. Enumeră care este proprietatea comună a casei. Pentru a spune corect, aceasta se numește - " un singur complex imobiliare conceput pentru a servi mai mult de un proprietar.”\

Prin lege, toată această proprietate se află în proprietatea comună a proprietarilor de case și nu este supusă înstrăinării separat de proprietatea de către proprietari a spațiilor.

Fiecare proprietar de apartament are Cod Civil(Articolul 289) există o parte din toate cele de mai sus. Potrivit legii, o persoană care cumpără o casă în bloc, devine proprietarul acestuia proprietate comunăîn acţiuni proporţionale suprafata totala spații de locuit ce îi aparțin.

Pe baza acestui fapt, proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe nu poate fi deținută de o singură persoană, deoarece aceasta ar încălca drepturile celorlalți proprietari ai casei.

Curtea Supremă a afirmat că Tribunal Judetean a explicat destul de corect de ce contractul unui om de afaceri care a investit bani în construcții s-a dovedit a fi imposibil din cauza analfabetismului celor care l-au pregătit.

Coordonarea racordării mansardelor/etajelor tehnice este reglementată de:

• Codul de urbanism al Federației Ruse;
• Codul locuinței al Federației Ruse

Pod- spatiul dintre structurile acoperisului (peretii exteriori) si tavanul etajului superior.

Mansarda- o podea în spațiul mansardei, a cărei fațadă este total sau parțial formată de suprafața (suprafețele) unui acoperiș înclinat sau înclinat, în timp ce linia de intersecție a planului acoperișului și fațada ar trebui să fie la o înălțime de cel mult; mai mult de 1,5 m de nivelul etajului mansardei.

Pardoseala tehnica- un etaj pentru amplasarea echipamentelor inginerești și așezarea comunicațiilor. Poate fi amplasat în partea inferioară (subteran tehnic), superioară (mansarda tehnică) sau în partea de mijloc a clădirii.

De Codul Locuintei(v. 36):

(1) Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe dețin, prin drept de proprietate comună, proprietatea comună din blocul de locuințe, și anume:

1) spații din această casă care nu fac parte din apartamente și sunt destinate să deservească mai mult de o cameră din această casă, inclusiv palierele inter-apartamente, scări, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri în care există comunicații de inginerie, alte echipamente care deservesc mai mult de o cameră dintr-o casă dată (subsoluri tehnice)...

4) terenul pe care se afla aceasta casa, cu elemente de amenajare si imbunatatire, altele destinate intretinerii, functionarii si imbunatatirii acestei case si situate pe suprafata specificata. teren obiecte...

3. Reducerea dimensiunii proprietății comune într-un bloc de apartamente este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor de spații din această clădire prin reconstrucția sa

Conform Codului de urbanism:

reconstrucția obiectelor construcție capitală(cu exceptia obiecte liniare) - modificarea parametrilor unui proiect de construcție capitală, părțile acestuia (înălțime, număr de etaje, suprafață, volum), inclusiv suprastructura, reconstrucția, extinderea unui proiect de construcție capitală, precum și înlocuirea și (sau) refacerea încărcăturii - structuri de clădire portantă ale unui proiect de construcție capitală, cu excepția înlocuirii elementelor individuale ale unor astfel de structuri cu elemente similare sau alte elemente care îmbunătățesc performanța acestor structuri și (sau) refacerii acestor elemente

Conditiile necesare pentru a conecta mansarda/etajul tehnic de apartament:

• apartamentul ar trebui să fie situat la ultimul etaj;
• apartamentul trebuie sa fie detinut;
• trebuie să fie posibilă din punct de vedere tehnic reconstrucția mansardei/etajului tehnic;
• echipamente de inginerie iar comunicaţiile trebuie mutate din teritoriul anexat sau trebuie asigurat accesul nestingherit la acest echipament.

În prezent, există două opțiuni pentru conectarea mansardelor/etajelor tehnice:

1. Prin reconstrucție
2. Prin închiriere sau utilizare gratuită.

„Pro” și „contra” fiecărei opțiuni.

1 opțiune

„PRO”

• Obțineți mansarda/etajul tehnic ca proprietate

„MINUSURI”

• Este necesar acordul tuturor proprietarilor de case din clădire, inclusiv al municipalității (DIGM din Moscova), dacă există locuințe municipale;
• Preț:
  • Obținerea permisiunii pentru reconstrucție, inclusiv toată documentația de proiectare necesară, nu este ieftină;
  • Lucrari de reparatii si constructii la reconstructie;
  • În unele cazuri, pentru a obține consimțământul tuturor proprietarilor de locuințe, rezidenții pot stabili fie plăți compensatorii, fie îmbunătățirea proprietății comune;
  • Proiectarea unei conversii mansardă/pardoseală tehnică nu este, de asemenea, gratuită.
• Datele:
  • Dreptul de proprietate asupra mansardei/etajului tehnic se inregistreaza doar la finalizarea renovarii lucrari de constructii iar după punerea în funcţiune a instalaţiei. Din momentul obținerii acordului proprietarilor - aproximativ 1,5 - 2 ani.

Opțiunea 2

„PRO”

• Rapid

„MINUSURI”

• Nu proprietate (închiriere sau utilizare gratuită);
• Este necesar acordul a 2/3 dintre proprietarii clădirii, inclusiv a municipalității (DIGM Moscova), dacă există locuințe municipale;
• Preț:
  • Chirie;
  • Plăți compensatorii proprietari, sau îmbunătățirea proprietății comune;
  • Proiectare reconstrucție mansardă/planșeu tehnic.

Vă putem oferi AL TREILEA opțiune. HAI!

Fiecare bloc de apartamente are mansarda. Și mulți oameni doresc să cumpere acest spațiu pentru nevoile lor.

Dragi cititori! Articolul vorbește despre soluții tipice probleme legale, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactați un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.

Este rapid și GRATUIT!

Mulți oameni își depozitează echipamentele acolo, unii locuiesc acolo. Dar toate acestea trebuie făcute în conformitate cu reglementările legale. Dar este foarte dificil să legalizezi astfel de premise ca proprietatea.

Informații generale

Privatizarea este înstrăinarea proprietății unei persoane private. O astfel de posibilitate există pentru indivizii care nu au proprietate în Registrul Unificat de Stat.

O acțiune similară este posibilă pentru antreprenori individuali, entitati legale, dacă capitalul lor este mai mic de 25%.

Acum puteți finaliza procedura doar pe . Deși antreprenorii existenți doresc să introducă o taxă pentru o astfel de procedură, statul nu le permite încă să facă acest lucru.

Singurul lucru pentru care trebuie să plătiți este eliberarea documentelor de proprietate.

Drepturile rezidenților

Orice proprietar de apartament poate obține dreptul de a privatiza o mansardă. Principalul lucru este să aveți acordul scris al celorlalți rezidenți la această procedură.

După ce va primi documentele de titlu, el va putea folosi pătratele la discreția sa.

Dar merită să ne amintim că, în conformitate cu legislația în vigoare, acest tip de imobil poate fi doar achiziționat. Conform contractului, obiectul nu este transferat.

Cadrul legislativ

• dreptul de proprietate asupra apartamentului deasupra căruia se află obiectul;
• protocol intalnire generalași permisiunea scrisă de privatizare a proprietarilor rămași;
• contract de închiriere, dacă există;
• permis de reconstrucție, certificat de finalizare;
• pașaport cadastral;
• documente de proprietate pentru proprietate.

Consimțământul vecinilor

Consimțământul vecinilor trebuie să fie doar în scris. Trebuie să existe semnături originale, altfel solicitantul poate trece sub articol.

Este necesar să obțineți consimțământul tuturor proprietarilor. Și dacă acest lucru se întâmplă pe bază de închiriere, atunci trebuie să obțineți doar 2/3 din voturi.

Preț

Privatizare gratuită acest obiect imobiliare nu se aplică.

În orice caz, va trebui să plătiți 2.000 de ruble pentru obținerea documentelor de titlu și 15.000 sau mai mult pentru proiect.

Ce dificultăți ar putea fi?

Dificultățile pot apărea doar cu obținerea consimțământului tuturor proprietarilor. În ciuda proprietății comune a imobilului, doar proprietarii de apartamente de la ultimul etaj pot obține drepturi de proprietate. Și practic toți locuitorii casei pot folosi instalația.

Există, de asemenea, câteva limitări tehnice care împiedică reconstrucția.

Acțiuni ilegale

Adesea, proprietarii de apartamente care locuiesc la etajele superioare consideră podul ca fiind proprietatea lor. Dar acest lucru este departe de a fi adevărat. Toți vecinii au dreptul de a folosi proprietatea.

Adăugarea unei mansardă vă permite să transformați un apartament obișnuit situat la ultimul etaj într-un apartament pe două niveluri, ceea ce face posibilă nu numai extinderea spațiului de locuit, ci și creșterea semnificativă a nivelului de confort de locuit.

Acest articol va discuta cât de fezabilă este ideea de a adăuga o mansardă, precum și succesiunea de acțiuni care ar trebui să ducă la implementarea planurilor.

Sensul ideii

Mansarda este construită, de regulă, în case private, dar nimic nu vă împiedică să faceți același lucru pe baza spațiului de mansardă al unei clădiri cu mai multe etaje cu un acoperiș înclinat (cu toate acestea, acoperișul poate fi plat și chiar utilizabil, atâta timp cât înălțimea tavanului o permite). De obicei, mansardele, fiind o încăpere tehnică care trebuie incluse în proiectarea casei, nu sunt folosite în niciun fel de către locuitorii casei, iar suprafața utilă sta inactiv. Excepție fac cazurile izolate când materialele de construcție rămase de la renovarea casei și alte articole sunt depozitate la mansardă.

Pentru a transforma o parte din pod într-un spațiu de locuit, este necesar să se efectueze o reamenajare, în timpul căreia apartamentul de la ultimul etaj va fi combinat cu zona care se află chiar deasupra acestui apartament. De regulă, partea tehnică a întrebării, deși necesită anumite (uneori foarte semnificative) investitii financiare, dar este încă fezabil în multe cazuri. Dar problemele care se referă la partea organizatorică și juridică a planului necesită timp și răbdare, deoarece soluția lor este mai dificilă și, în unele cazuri, chiar și cu toată perseverența proprietarului apartamentului, unele obstacole nu pot fi eliminate.

Deci, îmbinarea unei părți din spațiul mansardei cu zona apartamentului de la ultimul etaj include juridice, organizatorice și partea tehnicaîntrebare. Să aruncăm o privire mai atentă la problemele care pot apărea la fiecare nivel de implementare a ideii, precum și la modalitățile de a le depăși.

Partea organizatorica

Spațiul mansardei nu este o cameră uz comun, cu toate acestea, este proprietatea comună a proprietarilor casei (Articolul 36 din Codul Locuinței al Federației Ruse), ca și alte spații, utilități, acoperișuri etc. Prin urmare, pentru unul sau mai mulți proprietari de apartamente în partea de sus etaj pentru a folosi sau anexa zona mansardă în scopuri proprii, este necesar acordul rezidenților tuturor apartamentelor din clădire.

Un astfel de consimțământ poate fi obținut exclusiv prin intermediul unei adunări generale a rezidenților bloc, deoarece este numai de competența reuniunii să ia decizii cu privire la reparații, reconstrucția casei, efectuarea diferitelor lucrări de construcție și ridicarea de structuri suplimentare (2 articolul 44 din Codul locuinței al Federației Ruse).

În multe cazuri, obținerea consimțământului proprietarului pentru a opera o zonă comună este foarte dificilă. Motivul pentru aceasta este absență completă interesul rezidenților pentru o soluție pozitivă a acestei probleme. În plus, motivul refuzului poate fi amintirea unor situații conflictuale trecute care au apărut între chiriașul care revendică podul și vecini. Poate exista și invidie banală, pentru că rezidenții rămași nu au deloc oportunitatea de a-și extinde spațiul de locuit.

Accept decizie pozitivă Un dialog constructiv va ajuta - le puteti oferi vecinilor o parcare langa casa sau un loc de joaca pentru copii in schimbul unor concesii privind mansarda. Cu toate acestea, nu ar trebui să disperați dacă nu ați reușit să rezolvați problema printr-o decizie unanimă a adunării proprietarilor, deoarece este posibil să utilizați una dintre mai multe metode, care vor fi discutate mai jos.

Partea juridică

Din punct de vedere legal, folosirea spațiului de la mansardă ca spațiu suplimentar de locuit va fi ilegală chiar dacă vecinii nu au obiecții. Mansarda nu are statut de spațiu de locuit, așa că locuirea acolo este interzisă. Cu toate acestea, puteți recupera spațiul de la mansardă amenajând acolo o cameră de la mansardă (reconstrucție mansardă), care, prin reamenajare, se adaugă suprafeței apartamentului și, după efectuarea modificărilor documentației (înregistrarea de stat), va deveni un spațiu de locuit.

Pentru a efectua lucrări de construcție în pod și, ulterior, pentru a locui acolo, este nevoie de o fundație, și anume - metri patrati la mansardă trebuie să fie deținută sau utilizată pe bază de închiriere (utilizare gratuită). Adică, proprietarul unui apartament de la ultimul etaj care dorește să adauge o parte din spațiul mansardei în zona apartamentului său poate folosi una dintre metode - luați spațiul de la mansardă pentru o închiriere pe termen lung (acceptați utilizarea gratuită ) sau cumpărați această zonă.

La rândul lor, conform legislației în vigoare, proprietarii în cadrul unei adunări generale își pot confirma acordul pentru următoarele acțiuni:

• Reconstituirea spatiului mansardei cu reducerea cotei proprietate comună(sau fără reducere). În acest caz, este necesară o decizie unanimă a tuturor proprietarilor imobilului;
• Transfer spatiu mansarda spre inchiriere (utilizare gratuita). În acest caz, potrivit art. 46 din Codul locuinței al Federației Ruse este suficient pentru ca cel puțin două treimi dintre proprietari să voteze.

Conform metodei de conectare alese, este necesar să se încheie un contract de închiriere (transfer pentru utilizare gratuită, reconstrucție) și să se înregistreze acest contract în modul prescris.

Procedura de transfer a unei părți din spațiul mansardei

Dacă despre care vorbim la trecerea în proprietate a spațiului de mansardă, toate etapele premergătoare transformării mansardei în pod se realizează în numele grupului de proprietari. Procedura este destul de laborioasă, dar realizabilă; procedura este după cum urmează:

• Luarea unei decizii (unanime) a proprietarilor cu privire la reconstrucție;
• Obținerea autorizației de reconstrucție de către proprietari;
• Efectuarea reconstrucției (de către proprietari);
• Acceptarea rezultatelor reconstrucției și punerea în funcțiune a spațiului de mansardă (de către proprietari);
• Transferul spațiului mansardei, făcând modificări la documentatie tehnica, înregistrarea drepturilor de proprietate.

În cazul transferului de spații în baza unui contract de închiriere, totul este mult mai simplu; după obținerea consimțământului proprietarilor, toate acțiunile sunt efectuate de viitorul ocupant al spațiului mansardei. Prin urmare, procedura este ușor diferită:

• Obținerea acordului pentru transferarea spațiului de mansardă spre închiriere (utilizare gratuită);
• Semnarea contractului de închiriere și înregistrare de stat document;
• Obținerea permisiunii de reconstrucție a zonei de mansardă;
• Efectuarea reconstrucției;
• Obținerea unui act de acceptare și punere în funcțiune a spațiului de mansardă;
• Efectuarea de modificări la documentație (separat pentru camera de la mansardă).

Partea tehnica

Înainte de a pregăti documentele pentru acceptarea spațiului de mansardă pentru închiriere sau înregistrarea dreptului de proprietate, trebuie să aflați dacă este posibil să utilizați spațiul de mansardă ca spațiu de locuit din punct de vedere tehnic și dacă este posibil din punct de vedere tehnic să efectuați lucrările necesare pentru a conecta fizic o parte din pod.

Cu alte cuvinte, trebuie să înțelegeți dacă lucrarea va afecta integritatea clădirii, dacă va exista vreo interferență cu munca sisteme de inginerie dacă se va menține accesul la acestea, precum și modul în care pereții ridicați vor afecta traseele amenajate pentru evacuarea incendiilor (pentru locuitorii acestui și intrările învecinate). Dacă în această etapă nu se găsesc obstacole în calea reamenajării, trebuie să comandați un proiect, să-l coordonați și să obțineți permisiunea de reamenajare.

Procedura de conectare a spațiului de mansardă

1. Expertiză

Primul pas este de a dispune o examinare, al cărei scop este obținerea unei concluzii oficiale privind absența obstacolelor tehnice în calea transformării mansardei. O astfel de examinare este efectuată de autoritățile de construcție și arhitectură ale orașului;

2. Documente de titlu

Acum este necesar să se asigure obținerea deciziilor relevante ale adunării generale a proprietarilor unui bloc de apartamente și pregătirea documentelor care dau dreptul de a obține permisiunea de a efectua reconstrucția și acțiunile ulterioare.

3. Creați un proiect

După ce a fost primită concluzia și au fost primite și toate documentele care confirmă dreptul de a efectua reconstrucția, este timpul să începem pregătirea proiectului de reconstrucție. Producția proiectului este realizată de organizații de proiectare de stat și private care au licențele corespunzătoare. După producție, proiectul trebuie convenit cu o serie de autorități, de exemplu, pentru Moscova este:

• Management arhitectural;
• Supravegherea incendiilor de stat;
• Mosgaz;
• Moskomarkhitektura.

4. Obținerea permisiunii

Pentru permisiunea de a reconstrui mansarda, trebuie să contactați Inspectoratul pentru Locuințe al orașului cu o listă de documente:

• Proiect agreat;
• Pașaport tehnic pentru apartament;
• Acte de proprietate (contract de închiriere, decizie de reconstrucție etc.).

5. Efectuarea lucrărilor

În timpul lucrului, trebuie să respectați cu strictețe documentatia proiectului, altfel pot apărea complicații grave în etapele ulterioare.

6. Recepția lucrărilor și punerea în funcțiune

La finalizarea lucrărilor de construcție, trebuie să primiți un certificat de finalizare a lucrărilor, pe baza căruia se va documenta sediul pentru a fi pus în funcțiune. Acest lucru este realizat de angajații Inspectoratului pentru Locuințe al orașului.

7. Modificări ale documentelor și înregistrării de stat

Etapa finală va fi producerea unui nou pașaport de apartament (ITO), urmată de înregistrarea drepturilor de proprietate (dacă zona mansardă a devenit proprietate, Rosreestr). Dacă spațiile sunt acceptate în baza unui contract de închiriere (sau pentru utilizare gratuită), va fi necesară pregătirea documentelor și înregistrarea unei proprietăți separate (spațiu mansardă).