Bunurile imobiliare sunt obiecte fizice cu o locație fixă ​​în spațiu și tot ceea ce este inseparabil legat de acestea, atât sub suprafață, cât și deasupra suprafeței pământului, sau tot ceea ce este un articol de serviciu, precum și drepturile, interesele și beneficiile care decurg. din dreptul de proprietate asupra obiectelor. Obiectele fizice sunt terenuri legate indisolubil de terenuri și clădiri situate pe ele.

Diferențe în conceptul de imobil ca obiect de evaluare și în definiție Cod Civil prezentat în Figura 1.1.

	imobiliare

Figura - 1 Conceptul de imobil ca obiect de evaluare și în definiția Codului civil

Prin urmare, un obiect imobiliar este înțeles, în primul rând, ca o întreprindere în ansamblu, ca un complex imobiliar și, în al doilea rând, un teren, o parte integrantă a căruia poate fi:

5) O clădire (structură) sau un grup de clădiri (structuri) situate pe acest amplasament, structuri subterane aferente acestui amplasament;

6) Corpuri de apă izolate, plantări perene;

7) structuri de inginerieși rețele care se conectează terenși clădirile (structurile) situate pe acesta până la dotările de infrastructură ale cartierului sau orașului;

8) Facilități staționare pentru îmbunătățirea teritoriului șantierului;

9) Elemente de sprijin economic, de transport și ingineresc legate de această proprietate, dar situate în afara limitelor terenului acesteia;

10) Alte obiecte care, împreună cu componentele imobiliare de mai sus, constituie un tot indisolubil constructiv sau funcțional.

Evaluarea imobilului este necesară pentru:

1) tranzacții de cumpărare și vânzare sau închiriere;

2) corporatizarea întreprinderilor și redistribuirea cotelor de proprietate;

3) atragerea de noi acționari și emisiunea suplimentară de acțiuni;

4) evaluare cadastralăîn scopul impozitării obiectelor imobiliare: clădiri şi terenuri;

5) asigurarea obiectelor imobiliare;

6) împrumuturi garantate cu bunuri imobiliare;

7) realizarea de obiecte imobiliare ca contribuţie la capitalul autorizatîntreprinderi și organizații;

8) dezvoltarea proiectelor de investiții și atragerea investitorilor;

9) lichidarea obiectelor imobiliare;

10) executarea dreptului de moştenire, sentinţa judecătorească, soluţionarea pretenţiilor de proprietate;

11) alte tranzacții legate de vânzarea drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare.

Valoarea imobilului, ca orice marfă, are două forme de manifestare - valoarea de utilizare și valoarea de schimb.

Valoarea de utilizare se datorează totalității proprietăților și proceselor naturale și sociale ale proprietății din punctul de vedere al unui anumit utilizator, care provine din varianta predominantă a utilizării acestuia, precum și proprietăților naturale și sociale ale produsului, care sunt determinate de nivelul de dezvoltare tehnică şi de nevoile sociale.

Valoarea de schimb apare în procesul de schimb de obiecte imobiliare. În același timp, banii sunt echivalentul universal al măsurării în economia mărfurilor. Pe o piață competitivă, prețul, ca expresie monetară a valorii, este un factor care echilibrează forțele cererii și ofertei. Forma de manifestare a valorii de schimb este prețul, care reflectă efectul total al tuturor factorilor pieței.

Utilitatea este o formă de exprimare a valorii de utilizare.

Costurile sunt exprimate în termeni de forma monetara cheltuieli pentru crearea sau reconstrucția unei proprietăți. În primul rând, ele reprezintă o măsură a costurilor necesare reproducerii unei copii exacte a unui obiect sau a unui obiect similar ca utilitate cu obiectul evaluării.

Locația, care determină în mare măsură valoarea costurilor de exploatare, în special a costurilor de transport, acționează adesea ca un element necesar al tehnologiei și, în sfârșit, un element de comoditate pentru cumpărător.

Cerere și ofertă. Odată cu scăderea cererii, prețul probabil de vânzare al unui obiect poate scădea sub costul reproducerii acestuia.

A fi în circulație civilă este o posibilitate permisă de a transfera dreptul de proprietate asupra unui imobil. Dacă bunul nu se află în circulație civilă, atunci nu poate fi transferat în schimbul vreunui echivalent. Va avea doar o valoare de utilizare pentru utilizatorul său.

Prețul este valoarea monetară a valorii unei proprietăți, din punctul de vedere al participanților tipici de pe piață, la o anumită dată de vânzare, în funcție de cea mai bună opțiune de utilizare a acesteia. Prețul ca formă de manifestare a valorii, exprimând rezultatul, se abate inevitabil de la costul încheierii unei tranzacții între un cumpărător și un vânzător în condiții specifice de piață sub influența diverșilor factori.

Sarcina de a practica evaluatori este de a evalua valoarea unui obiect ca bază fundamentală estimări.

Pentru a face acest lucru, evaluatorii practicanți trebuie să aleagă tipul potrivit de valoare care trebuie determinată, corespunzător scopurilor și condițiilor evaluării, ținând cont de:

1) standarde internaționale de evaluare;

2) tranziție economia rusă pe cerințe internaționale contabilitate si audit;

3) principii management financiarși proiectarea investițiilor.

În funcție de scopul evaluării, de caracterul complet al drepturilor asupra bunurilor imobiliare care se evaluează, diferite tipuri de valori pot fi combinate în două grupuri principale:

1) valoarea la schimb ca expresie a valorii de schimb;

2) valoarea de utilizare ca expresie a valorii de utilizare.

Valoarea la schimb caracterizează capacitatea unei proprietăți de a fi schimbată în bani sau alte bunuri, este de natură obiectivă și stă la baza tranzacțiilor imobiliare de pe piață: cumpărare și vânzare, gaj, inclusiv prin împrumuturi, leasing, plasare în fondurile statutare ale întreprinderilor.

Forme de manifestare a valorii în schimb:

1) piata;

2) lichidare;

Figura 2 - Grupuri de valori imobiliare

3) ipoteca;

4) asigurare;

5) închiriere:

6) reciclate.

Valoarea de piață este prețul cel mai probabil la care obiectul evaluării poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informatie necesara, iar valoarea prețului tranzacției nu reflectă nicio circumstanță extraordinară, de ex. Când:

1) una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze obiectul evaluării, iar cealaltă nu este obligată să accepte executarea;

2) părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes;

3) obiectul evaluării este prezentat pe piata deschisa sub forma unei oferte publice;

4) prețul tranzacției este un considerent rezonabil pentru obiectul evaluării;

5) plata pentru obiectul de evaluare se exprimă în bani.

Valoarea de lichidare - suma de bani sub forma diferenţei dintre veniturile din lichidarea proprietăţii şi costurile acestuia deținere. Acesta este prețul pe care vânzătorul trebuie să fie de acord atunci când este obligat să vândă imobile într-o perioadă limitată de timp, ceea ce nu permite unui număr semnificativ de potențiali cumpărători să se familiarizeze cu obiectul și cu condițiile vânzării.

Valoarea ipotecarului - valoarea proprietatii care ofera credit ipotecar, pe care creditorul speră să îl primească într-o vânzare forțată pe piață acest obiect bunuri imobiliare în caz de insolvență a împrumutatului. Valoarea valorii garanției servește drept limită superioară a împrumutului, care se acordă împotriva garanției proprietății. Valoarea garanției este mai mică decât valoarea de piață cu valoarea componentei de risc, precum și cu venitul instituție de credit din aceasta operatiune.

Valoarea asigurată - suma de bani pentru care pot fi asigurate elemente destructibile ale imobilelor, calculată în conformitate cu metodele utilizate în domeniul asigurărilor publice și private. Se bazează pe principiul înlocuirii sau reproducerii, ținând cont de amortizarea acumulată a obiectelor imobiliare cu risc de distrugere. Calculat ca cost de înlocuire rezidual. Costul de înlocuire este o estimare a costului total al refacerii unei proprietăți în condițiile de piață predominante.

Valoarea de piață a contractului de închiriere este valoarea chiriei pentru care proprietatea poate fi închiriată la data evaluării în condiții tipice de piață, de exemplu. Dacă:

1) de la data evaluării, proprietatea este neocupată și gata de a fi închiriată pe o piață concurențială, iar proprietarul și chiriașul sunt suficient de conștienți de proprietățile proprietății și acționează în mod rezonabil și fără constrângere;

2) perioada de expunere a proprietatii este suficienta pentru ca banca sa fie disponibila potentialilor chiriasi, precum si pentru convenirea cuantumului chiriei, încheierea unui contract de închiriere și a altor condiții necesare închirierii obiectului;

3) starea pieței, dinamica ratelor de închiriere și alte condiții sunt tipice la data evaluării valorii de închiriere, i.e. nu sunt excesiv de împovărătoare sau avantajoase pentru tipul și tipul de proprietate care urmează a fi închiriată;

4) la stabilirea costului chiriei, ofertele de chirie umflate nu sunt luate în considerare de către un potențial chiriaș care are un interes deosebit pentru această proprietate, precum și care are legături de familie sau de afaceri cu locatorul.

Valoarea investiției - valoarea unei proprietăți pentru un anumit investitor, pe baza cerințelor și preferințelor sale de investiție. Calculul valorii se bazează pe o evaluare subiectivă a costurilor și a veniturilor actualizate ale investitorului așteptate din utilizarea acestei proprietăți în viitor. proiect de investitii.

Valoarea contabilă - valoarea obiectului, reflectată în bilanţul unei întreprinderi sau organizaţii. Acesta constă în costul inițial al bunurilor imobiliare la momentul punerii în funcțiune, ajustat pentru toate reevaluările activelor fixe, minus amortizarea contabilă, precum și minus costul îmbunătățirilor realizate în perioada de funcționare.

Valoarea în scopuri de impozitare se stabilește pe baza documentelor normative referitoare la impozitarea bunurilor imobile. In tarile cu economie de tranziție această valoare, de regulă, nu corespunde valorii de piață. Deci, în Federația Rusă, legea stabilește ca impozitul să fie calculat din valoarea contabilă, adică. valoarea activelor incluse în anumite elemente de bilanț ale întreprinderilor și organizațiilor.

Principiile evaluării imobilelor sunt prevederile fundamentale ale teoriei evaluării și regulile de determinare a valorii imobilelor. Principiile de evaluare sunt împărțite în principii care reflectă punctul de vedere al utilizatorului, relația dintre părțile individuale ale obiectului de evaluare, punctul de vedere al pieței și principiul utilizării celei mai eficiente a obiectului de evaluare Fundamentul teoretic al evaluării procesul este un sistem de principii de evaluare pe care se bazează calculul valorii imobilelor. Principiile de evaluare formează opiniile inițiale ale participanților pe piață cu privire la valoarea valorii proprietății.

Baza teoretică a procesului de evaluare este un sistem de principii de evaluare. În practica mondială, se obișnuiește să se distingă patru grupuri de principii de evaluare:

Grupa 1: principii bazate pe ideile potențialului proprietar;

Grupa a II-a: principii care decurg din procesul de exploatare imobiliara;

Grupa a 3-a: principii determinate de acţiunea mediului de piaţă;

Grupa 4: principiul celei mai bune și mai eficiente utilizare.

Primul grup de principii de evaluare. Principiul inițial de evaluare a valorii imobilului este principiul utilității, ceea ce înseamnă că cu cât o proprietate este mai capabilă să satisfacă nevoile proprietarului, cu atât utilitatea și valoarea acesteia sunt mai mari.

Trei abordări ale evaluării imobiliare dezvăluie diferite aspecte ale utilității.

Din punct de vedere al abordării comparative, un cumpărător rațional nu va plăti pentru o proprietate mai mare decât prețul unei proprietăți comparabile cu aceeași utilitate.

Din poziție abordarea costurilor este nepotrivit să plătiți mai mult pentru un obiect imobiliar de vânzare decât ar costa construirea unui nou obiect de utilitate similară într-un interval de timp acceptabil.

Din punct de vedere al abordării veniturilor, valoarea unui obiect imobiliar este determinată de posibilitățile de investiție în alte obiecte de utilitate similară, i.e. în proprietăți care generează aproximativ același flux de venituri.

Pentru unele tipuri de bunuri imobiliare, cea mai mare utilitate se realizează dacă obiectele sunt evaluate ca elemente separate, altele pot fi mai utile ca parte a unui grup (de exemplu, centre cu utilizare mixtă).

Principiul substituției înseamnă că în prezența unui anumit număr de obiecte imobiliare omogene (din punct de vedere al utilității sau al rentabilității), obiectele cu prețul cel mai mic vor fi la cea mai mare cerere. Acest principiu se bazează pe posibilitatea unei alegeri alternative pentru cumpărător, i.e. Valoarea unei proprietăți depinde dacă sunt disponibile pe piață proprietăți similare sau de înlocuire. Principiul substituției este cel mai pe deplin implementat în construcțiile noi, în zonele de masă rezidențială sau dezvoltare dacha când predomină acelaşi tip de teren şi nivelul de standardizare a proiectelor de arhitectură şi urbanism a clădirilor este ridicat.

Principiul așteptării este determinat de ce venit (ținând cont de suma și momentul primirii) sau de ce beneficii și facilități din utilizarea proprietății, inclusiv veniturile din revânzarea ulterioară, se așteaptă să primească potențialul proprietar. Acest principiu stă la baza evaluării imobilelor folosind abordarea veniturilor și caracterizează punctul de vedere al potențialului utilizator asupra veniturilor viitoare și a valorii lor actuale.

A doua grupă de principii de evaluare este determinată de procesul de exploatare imobiliară și include principiile contribuției, productivității reziduale, echilibrului, împărțirii.

Principiul contribuției - pentru a evalua valoarea unei proprietăți, este necesar să se determine contribuția fiecărui factor și a acestuia elemente esentiale V formarea utilităţii şi valorii obiectului. Cu alte cuvinte, contribuția este adăugarea la valoarea imobilului, care este rezultatul prezenței unui anumit factor sau a elementelor acestuia.

Productivitatea reziduală este definită ca venitul rezidual atribuit unei proprietăți după ce au fost plătite costurile cu forța de muncă, echipamentele și instalațiile și managementul.

Principiul echilibrului - pentru fiecare tip de utilizare a terenului sunt necesare anumite componente ale obiectului, a căror combinație optimă asigură valoarea maximă a imobilului. Cu alte cuvinte, orice tip de imobil corespunde combinației optime de elemente care interacționează în structura unui obiect imobiliar, clase imobiliare la scară de cartier sau oraș (așezare), în care se atinge o stare de echilibru care asigură maximul valoarea întregului obiect. Echilibrul se rupe dacă clădirea de pe teren se caracterizează prin îmbunătățiri insuficiente sau, dimpotrivă, are îmbunătățiri excesive în raport cu acest teren, de exemplu, dimensiunea acestuia.

Atunci când se analizează posibile opțiuni pentru îmbunătățirea eficienței utilizării unui obiect imobiliar, este necesar să se țină cont de principiul separării elementelor imobiliare și a drepturilor de proprietate asupra acestora.

Principiul separării înseamnă că elementele fizice ale proprietății imobiliare și drepturile de proprietate asupra acestora pot fi împărțite și combinate astfel încât să se realizeze valoarea maximă a obiectului.

Al treilea grup de principii de evaluare, condus de acțiunea mediului de piață, include cererea și oferta, concurența, conformitatea și schimbarea. Mediul extern.

Principiul cererii și ofertei înseamnă că prețul bunurilor imobiliare se modifică ca urmare a interacțiunii cererii și ofertei. Ea exprimă interdependența dintre nevoia tot mai mare de imobiliare în contextul dezvoltării socio-economice a societății și oferta limitată din cauza limitării naturale a terenurilor, precum și costuri economice pentru construirea (reconstrucţia) îmbunătăţirilor.

Cererea este o nevoie solvabilă pentru imobilele prezentate pe piață.

Oferta este numărul de proprietăți care pot fi scoase la vânzare la nivelul de preț predominant.

Principiul concurenței înseamnă că prețurile imobiliare sunt stabilite prin concurență constantă între entitățile de pe piață care urmăresc să maximizeze profiturile. O rată mare de rentabilitate stimulează atragerea capitalului către piața imobiliară și crește concurența. Rolul pozitiv al concurenței constă în faptul că doar pe o piață concurențială se poate determina valoarea de piață atunci când echivalează rentabilitatea investiției în diferite segmente ale pieței imobiliare.

Principiul conformității este că valoarea maximă a unei proprietăți apare atunci când există un nivel rezonabil de uniformitate arhitecturală și utilizare compatibilă a terenului. Conformitatea caracteristicilor proprietății cu nevoile și așteptările pieței locale asigură o cerere mare de piață pentru aceasta și, în consecință, un cost ridicat. În primul rând, principiul corespondenței se manifestă prin progresie și regresie.

Efectul de progresie este impactul pozitiv al mediului extern sau al proprietăților învecinate asupra valorii imobilelor.

Regresia are loc, în primul rând, atunci când proprietatea este caracterizată de îmbunătățiri excesive care nu sunt solicitate de piață sau când mediul extern are un impact negativ asupra funcționării proprietății.

Principiul schimbării mediului extern presupune, la evaluarea obiectelor imobiliare, luarea în considerare a posibilelor schimbări în plan economic, sociale şi conditiile legaleîn care sunt utilizate, precum și luarea în considerare a mediului extern și a perspectivelor de dezvoltare a zonei. Principiul schimbarii mediului extern trebuie avut in vedere la redactarea unui raport de evaluare prin indicarea datei la care se determina valoarea imobilului.

Al patrulea grup de principii de evaluare înseamnă că dintre opțiunile posibile de utilizare a proprietății este selectată cea care implementează cel mai complet funcţionalitate teren cu imbunatatiri. Această opțiune este utilizată pentru a evalua valoarea imobilului.
Cele mai bune și cele mai multe utilizare eficientă(LNEI) este definită ca utilizarea bunurilor imobiliare care:

1) este permisă legal, adică respectă reglementările legale, inclusiv reglementările de zonare și de mediu, restricțiile de urbanism, cerințele de protecție a monumentelor istorice de arhitectură, amenajarea teritoriului adiacent;

2) este fezabil din punct de vedere fizic, adică mărimea și forma terenului, al acestuia accesibilitatea transportului, clădirile existente permit implementarea cazului de utilizare ales;

3) justificate financiar din punct de vedere al rentabilității capitalului investit, adică utilizarea asigură venituri peste cheltuieli de capital, costurile de operare și obligații financiare;

4) oferă cea mai mare valoare sau rentabilitate a bunurilor imobiliare.

Procesul de evaluare imobiliară include următorii pași:

etapa 1. Definirea sarcinii de evaluare

Scopul evaluării

Tipul valorii determinate

Stabilirea drepturilor de proprietate evaluate

Data evaluării

a 2-a etapă. Întocmirea unui plan și contract pentru evaluare

Program de lucru de evaluare

Surse de informare

Alegerea metodelor de evaluare

Costurile de evaluare

Recompensă în numerar pentru evaluare

Întocmirea unui contract de evaluare

a 3-a etapă. Colectarea si analiza informatiilor

Inspectarea obiectului și a zonei înconjurătoare

Descrierea juridică a proprietății

Caracteristici fizice și locație

Informații economice

Validarea informațiilor colectate

Analiza si prelucrarea informatiilor

etapa a 4-a. Analiza celei mai bune și mai eficiente utilizări

Analiza terenului Analiza terenului

ca shareware cu îmbunătățiri

Valabilitatea juridică a cazului de utilizare ales

Fezabilitate fizică

Fezabilitate financiară

Cea mai mare valoare imobiliara

etapa a 5-a. Calculul valorii de evaluare a unei proprietăți pe baza a trei abordări:

1) evaluare bazată pe abordarea veniturilor

2) evaluare bazată pe o abordare comparativă

3) estimarea costurilor bazată pe abordarea costurilor

a 6-a etapă. Coordonarea rezultatelor obtinute si derivarea valorii finale a valorii proprietatii

Verificarea datelor primite asupra valorii valorii

Ipoteze și condiții limitative datorate completității și fiabilității informațiilor utilizate

Derivarea valorii finale a costului

etapa a 7-a. Întocmirea raportului de evaluare

Acasă > Document

Tema 5

1. Conceptul, scopurile și principiile evaluării imobiliare Valoarea imobiliară și principalele sale tipuri. Principalele etape ale procesului de evaluare a imobilelor Principalele forme de reglementare a activităților de evaluare Metode de evaluare a imobilelor Evaluarea atractivitatea investițiilor imobiliare

Conceptul, scopurile și principiile evaluării imobiliare

Baza teoretică a procesului de evaluare este un sistem de principii de evaluare. În practica mondială, se obișnuiește să se distingă patru grupuri de principii de evaluare: grupa 1: principii bazate pe ideile potențialului proprietar; a 2-a grupa: principii care decurg din procesul de exploatare imobiliara; a 3-a grupa: principii determinate de acţiunea mediului de piaţă; a 4-a grupa: principiul utilizării optime și eficiente. E Aceste principii sunt prezentate în figură.

De pe o poziție 2. Condiționat 3. Condiționat

proces potențial al proprietarului pieței de exploatare a mediului
Contribuția utilității Înlocuirea cererii și a ofertei Productivitate reziduală Concurență Așteptări Echilibrat Conformitate Partajare Schimbarea mediului 4. Utilizare optimă și eficientă Primul grup de principii de evaluare. Principiul iniţial al evaluării imobilelor este principiul utilităţii, ceea ce înseamnă că, cu cât proprietatea este în măsură să satisfacă nevoile proprietarului, cu atât utilitatea și valoarea acesteia sunt mai mari. principiul substituțieiînseamnă că în prezența unui anumit număr de obiecte imobiliare omogene (din punct de vedere al utilității sau al rentabilității), obiectele cu prețul cel mai mic vor fi la cea mai mare cerere. Acest principiu se bazează pe posibilitatea unei alegeri alternative pentru cumpărător, i.e. Valoarea unei proprietăți depinde dacă sunt disponibile pe piață proprietăți similare sau de înlocuire. Principiul așteptării este determinat de ce venituri (ținând cont de suma și momentul primirii) sau de ce beneficii și facilități din utilizarea proprietății, inclusiv veniturile din revânzarea ulterioară, se așteaptă să primească potențialul proprietar. Acest principiu stă la baza evaluării imobilelor folosind abordarea veniturilor și caracterizează punctul de vedere al potențialului utilizator asupra veniturilor viitoare și a valorii lor actuale. De exemplu, valoarea terenului în localitate alocate pentru dezvoltare rezidentiala, va reflecta suma capitalizată a chiriei (reală sau potențială) pe care proprietarul se așteaptă să o primească din exploatarea clădirii rezidențiale. Al doilea grup de principii de evaluare datorita procesului de exploatare a bunurilor imobiliare si cuprinde principiile contributiei, productivitatii reziduale, echilibrului, separarii. Principiul contribuției- pentru aprecierea valorii unui obiect imobiliar este necesar să se determine contribuția fiecărui factor și a elementelor sale cele mai importante la formarea utilității și valorii obiectului. Rentabilitatea unei proprietăți este determinată de o combinație a patru grupe de factori: teren cu clădiri (dacă amplasamentul este neamenajat, atunci numai teren), echipamente și mijloace tehnice(pentru un șantier neamenajat - de asemenea clădiri și structuri), forță de muncă și conducere. În același timp, costul fiecărui grup de factori depinde de cât de mult crește valoarea întregii proprietăți din utilizarea acestora, ținând cont de caracteristicile cantitative și calitative disponibile. Cu alte cuvinte, contribuția este adăugarea la valoarea imobilului, care este rezultatul prezenței unui anumit factor sau a elementelor acestuia. Dacă ne gândim la acțiune acest principiuîn dinamică, în raport cu un obiect în expansiune, atunci valoarea fiecărei contribuții ulterioare poate să nu corespundă costurilor specifice de creare a componentei în cauză, deoarece valoarea totală a imobilului nu este întotdeauna o simplă sumă a costurilor componentelor individuale. elemente. De exemplu, costul de 150.000 USD al unei parcări subterane ar putea adăuga 300.000 USD la costul unui bloc de apartamente înalte. Principiul echilibrului- pentru fiecare tip de folosinta a terenului sunt necesare anumite componente ale obiectului, a caror combinatie optima asigura valoarea maxima a proprietatii. Cu alte cuvinte, orice tip de imobil corespunde combinației optime de elemente care interacționează în structura unui obiect imobiliar la scara unui cartier sau oraș (așezare), în care se atinge o stare de echilibru care asigură valoarea maximă a întregul obiect. Echilibrul se rupe dacă clădirile de pe teren sunt caracterizate prin îmbunătățiri insuficiente sau, dimpotrivă, au îmbunătățiri excesive în raport cu acest teren, de exemplu, dimensiunea acestuia. Pentru obiectele imobiliare, echilibrul se caracterizează prin indicatori economici capacitate si eficienta. Capacitate arată câte obiecte imobiliare pot fi atașate unui anumit teren, în timp ce autoritățile locale autorităţile pot: reglementa parametrii imobiliari (înălţime, densitatea clădirii, eficienţa utilizării terenului); stabilirea cerințelor pentru conservarea peisajului, a clădirilor istorice, a protejării monumentelor istorice și culturale și a măsurilor de protecție a mediului. Eficienţă este determinată de nivelul de profit pe care o combinație de teren cu clădiri situate pe acesta îl poate oferi în implementarea diferitelor proiecte de dezvoltare. Principiul separariiînseamnă că elementele fizice ale proprietății imobiliare și drepturile de proprietate asupra acestora pot fi separate și combinate astfel încât să se realizeze valoarea maximă a obiectului. La împărțirea elementelor fizice ale proprietății imobiliare ale dreptului de proprietate asupra acestora sunt posibile următoarele opțiuni: - divizarea spațială: împărțirea drepturilor la spațiul aerian, la stratul de sol al pământului, la spațiul subteran cu subsol, la resursele de apă ale fâșiilor de coastă. , împărțind masa de teren în secțiuni separate, împărțind clădirea în subsol, etaje și așa mai departe; - împărțirea pe tipuri de drepturi de proprietate: arendare, folosință limitată, ipotecă, aport la capitalul autorizat al întreprinderilor, emisiune de garanție pentru emisiunea de acțiuni; - impartirea dupa timpul detinerii sau folosirii: inchiriere pe termen scurt si lung, folosinta perpetua, posesie pe viata, dreptul de conducere economica, conducere operationala. Al treilea grup de principii de evaluare, datorită acțiunii mediului de piață, include cererea și oferta, concurența, conformitatea și schimbările din mediul extern. Principiul cererii și oferteiînseamnă că prețul bunurilor imobiliare se modifică ca urmare a interacțiunii dintre cerere și ofertă. Ea exprimă interdependența dintre nevoia tot mai mare de imobiliare în contextul dezvoltării socio-economice a societății și oferta limitată din cauza limitării naturale a terenurilor, precum și costurile economice ale îmbunătățirilor de construcție (reconstrucție). Principiul concurențeiînseamnă că prețurile imobiliare sunt stabilite prin concurență constantă între entitățile de pe piață care încearcă să maximizeze profiturile. O rată mare de rentabilitate stimulează atragerea capitalului către piața imobiliară și crește concurența. Rolul pozitiv al concurenței constă în faptul că doar pe o piață concurențială se poate determina valoarea de piață atunci când echivalează rentabilitatea investiției în diferite segmente ale pieței imobiliare. În prezența monopolului, superprofiturile dau naștere naturii distructive a concurenței, subminează acțiunea mecanismele piețeiși în cele din urmă duce la o valoare de piață denaturată a proprietății. Acest proces este deosebit de periculos în stadiul de origine și formare a pieței imobiliare (în primul rând terenuri), ceea ce este tipic pentru țara noastră. Principiul conformității este că valoarea maximă a unei proprietăți apare atunci când există un nivel rezonabil de uniformitate arhitecturală și utilizare compatibilă a terenului. Conformitatea caracteristicilor proprietății cu nevoile și așteptările pieței locale asigură o cerere mare de piață pentru aceasta și, prin urmare, un cost ridicat. Principiu schimbări de mediu presupune, la evaluarea bunurilor imobiliare, luarea în considerare a eventualelor modificări ale condițiilor economice, sociale și juridice în care acestea sunt utilizate, precum și luarea în considerare a mediului extern și a perspectivelor de dezvoltare a zonei. Principiul schimbarii mediului extern trebuie avut in vedere la redactarea unui raport de evaluare prin indicarea datei la care se determina valoarea imobilului. Principiul care rezumă impactul celor trei grupuri de principii de evaluare menționate anterior este cea mai bună și mai eficientă utilizare (LEU). Al patrulea Grupul de principii de evaluare (LNEI)înseamnă că dintre posibilele variante de utilizare a proprietății se selectează cea în care funcționalitatea terenului cu îmbunătățiri este realizată cel mai pe deplin. Această opțiune este utilizată pentru a evalua valoarea imobilului. Evaluatorul efectuează o ajustare pentru pierderile de colectare analizând informații retrospective asupra unui anumit obiect și apoi prezicând această dinamică și astfel poate determina varianta care aduce veniturile maxime posibile din terenul, indiferent dacă amplasamentul este construit sau nu și ce clădirile sunt amplasate pe acesta la data estimărilor. LNEI este considerată în două etape: în primul rând, terenul ca liber, iar în al doilea rând, terenul cu îmbunătățiri existente. Toate principiile de mai sus ale evaluării imobiliare sunt strâns legate între ele și, în funcție de tipul și specificul imobilului care se evaluează, de metoda de evaluare utilizată, pot juca un rol primar sau secundar. Aceste principii sunt baza teoretica evaluarea obiectelor imobiliare. Pe ele se bazează trei abordări fundamentale ale evaluării imobiliare - profitabilă, comparativă și costisitoare.

Valoarea bunurilor imobiliare și principalele sale tipuri. Principalele etape ale procesului de evaluare imobiliară

Imobilul se află în liberă circulație civilă și face obiectul diferitelor tranzacții, ceea ce dă naștere la necesitatea evaluării valorii acestuia, i.e. în determinarea echivalentului monetar al diferitelor tipuri de bunuri imobiliare la un anumit moment în timp. Valoarea bunurilor imobiliare, ca orice marfă, are două forme de manifestare - valoarea de consum și valoarea de schimb. valoarea consumatorului datorită combinației de proprietăți și procese naturale și sociale ale proprietății din punctul de vedere al unui anumit utilizator, care provine din versiunea curentă a utilizării acestuia, precum și proprietățile naturale și sociale ale produsului, care sunt determinate de nivelul de dezvoltare tehnică și nevoile sociale. Fertilitatea și amplasarea terenului, caracteristicile cantitative și calitative ale clădirilor și structurilor, unicitatea și durabilitatea acestora, gusturile și preferințele proprietarului și mulți alți factori formează valoarea de consum a proprietății. De exemplu, învechit în arhitectură și plan ingineresc o casă de locuit poate reprezenta o valoare de utilizare mare pentru familie, din cauza unor factori istorici sau genealogic, dar valoarea sa de schimb va fi mică. Valoarea de schimb apare în procesul de schimb imobiliar. În același timp, banii sunt echivalentul universal al măsurării în economia mărfurilor. Pe o piață competitivă, prețul, ca expresie monetară a valorii, este un factor care echilibrează forțele cererii și ofertei. Forma de manifestare a valorii de schimb este prețul, care reflectă efectul total al tuturor factorilor pieței. Preț- aceasta este valoarea monetară a valorii proprietății, din punctul de vedere al participanților tipici de pe piață, la o anumită dată de vânzare, pe baza opțiunii pentru cea mai bună utilizare a acesteia. Prețul ca formă de manifestare a valorii, exprimând rezultatul, se abate inevitabil de la costul încheierii unei tranzacții între un cumpărător și un vânzător în condiții specifice de piață sub influența diferitelor factori financiari. Sarcina practicanților evaluatorilor este de a evalua valoarea unui obiect ca bază fundamentală pentru evaluare. Pentru a face acest lucru, evaluatorii practicanți trebuie să aleagă tipul potrivit de valoare care trebuie determinată, corespunzător scopurilor și condițiilor evaluării, ținând cont de:

standarde internaționale de evaluare; tranziția economiei ruse la cerințe internaționale de contabilitate și audit; principiile managementului financiar și proiectării investițiilor.

În funcție de scopul evaluării, de caracterul complet al drepturilor asupra bunurilor imobile care se evaluează, diferite tipuri de valori pot fi combinate în două grupe principale: - valoarea în schimb ca expresie a valorii de schimb; - valoarea de utilizare ca expresie a valorii de consum. Valoarea la schimb caracterizează capacitatea unei proprietăți de a fi schimbată în bani sau alte bunuri, este de natură obiectivă și stă la baza tranzacțiilor imobiliare de pe piață: imobiliare, garanții, inclusiv împrumuturi, leasing, contribuții la fondurile statutare ale întreprinderilor etc. Forme de manifestare a valorii în schimb:

lichidarea pieței; credit ipotecar; asigurare; inchiriere; reciclate.

Valoarea de utilizare este determinată de utilitatea proprietății pentru o anumită variantă de utilizare a acesteia și este subiectivă, reflectând oportunitățile existente de exploatare a proprietății de către un anumit proprietar, care nu are legătură cu cumpărarea și vânzarea proprietății și alte tranzactii de piata. Forme de manifestare a valorii în utilizare:

investiții; echilibru; valoare în scopuri fiscale (în Rusia) și altele.

Piatra de temelie a teoriei evaluării imobiliare este conceptul "pretul din magazin". Pretul din magazin - cel mai probabil preț la care obiectul evaluării poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar orice circumstanțe extraordinare nu se reflectă în valoarea tranzacției; preț, adică Când:

una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze obiectul de evaluare, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte prestația; părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes; obiectul evaluarii este prezentat pietei deschise sub forma unei oferte publice; prețul tranzacției este o considerație rezonabilă pentru obiectul evaluării; plata pentru obiecte se exprimă în numerar.

Valoarea de lichidare- suma de bani sub forma diferenţei dintre veniturile din lichidarea imobilului şi costurile implementării acesteia. Acesta este prețul pe care vânzătorul trebuie să fie de acord atunci când este obligat să vândă imobile într-o perioadă limitată de timp, ceea ce nu permite unui număr semnificativ de potențiali cumpărători să se familiarizeze cu obiectul și cu condițiile vânzării. Colateral Preț- valoarea imobilului care garantează creditul ipotecar, pe care creditorul speră să o primească în cazul vânzării forțate pe piață a acestui imobil în caz de insolvență a împrumutatului. Valoarea valorii garanției servește drept limită superioară a împrumutului, care se acordă împotriva garanției proprietății. Valoarea garanției este mai mică decât valoarea de piață cu valoarea componentei de risc, precum și cu veniturile instituției de credit din această operațiune. Asigurare Preț - suma de bani pentru care pot fi asigurate elemente destructibile ale imobilelor, calculată în conformitate cu metodele utilizate în domeniul asigurărilor publice și private. Calculat ca cost de înlocuire rezidual. În practică, terenurile cu clădiri și structuri sau, mai des, doar clădirile sunt asigurate. In multe țările dezvoltate asigurarea terenurilor agricole împotriva poluării mediului, a eroziunii solului și a reducerii fertilităţii acestuia a devenit larg răspândită. Valoarea de piata a contractului de inchiriere(valoarea chiriei) – Valoarea chiriei pentru care o proprietate poate fi închiriată la data evaluării în condiții tipice de piață, de exemplu, dacă:

de la data evaluării, proprietatea este liberă și gata de a fi închiriată pe o piață concurențială, iar proprietarul și chiriașul sunt suficient de conștienți de proprietățile proprietății și acționează în mod rezonabil și fără constrângere; perioada de expunere a proprietății este suficientă pentru ca banca să fie disponibilă potențialilor chiriași, precum și pentru a conveni asupra sumei chiriei, a încheierii unui contract de închiriere și a altor condiții necesare închirierii imobilului, precum și în alte cazuri.

Valoarea de piață a contractului de leasing este un tip de valoare de piață și este evaluată atunci când proprietatea este închiriată pe o perioadă scurtă sau inchiriere pe termen lung. Investiție Preț- valoarea proprietății pentru un anumit investitor (grup de investitori), pe baza cerințelor și preferințelor sale investiționale. Calculul valorii se bazează pe o evaluare subiectivă a costurilor și a veniturilor actualizate ale investitorului așteptate din utilizarea acestei proprietăți într-un proiect de investiții promițător. Calculul valorii investiției se bazează pe oportunitatea investiției, din punctul de vedere al investitorilor tipici, în acest segment al pieței imobiliare. Valoarea cărții- valoarea obiectului, reflectată în bilanţul întreprinderii sau organizaţiei. Acesta constă în costul inițial al bunurilor imobiliare la momentul punerii în funcțiune, ajustat (indexat) pentru toate reevaluările activelor imobilizate, mai puțin amortizarea contabilă și mai puțin costul îmbunătățirilor aduse în perioada de funcționare. Conform Codul fiscal impozitarea terenurilor se va efectua pe baza de valoarea cadastrală teren sau prețul său standard.

Principalele forme de reglementare a activităților de evaluare

Reglementarea activităților de evaluare - un sistem de măsuri și proceduri care vizează îmbunătățirea calității serviciilor evaluatorilor și respectarea acestora cu anumite criterii stabilite de comunitatea profesională a evaluatorilor (autoreglementare) sau organisme guvernamentale(regulament de stat) sau în comun. Reglementarea se dezvoltă în cadrul următoarelor proceduri: - definirea cerințelor metodologice pentru procedurile de evaluare, care sunt formulate în mod tradițional în standardele de evaluare; - determinarea cerinţelor pentru calităţile morale şi etice ale evaluatorului legate de independenţa acestuia; aceste cerinţe sunt formulate în coduri de etică profesională; - determinarea cerințelor pentru nivelul de pregătire profesională și experiența practică a evaluatorului, care se reflectă în nivelul titluri profesionale. Principalele forme de autoreglare a activităților de evaluare sunt prezentate în fig.

Auto-reglare

Sistemul de membru într-o organizație profesională titluri profesionale, (formare profesională, îndeplinirea cerințelor experienței de muncă charter)
Formulare pentru Codul Etic al Standardelor reglementare de stat activităţile de evaluare sunt reflectate în fig.

Reglementarea statului

Elaborarea și adoptarea standardelor Licențierea, certificarea, atestarea activității profesionale Una dintre cele mai frecvente forme de reglementare de stat a activității profesionale este licențierea în raport cu majoritatea reprezentanților profesiilor de masă angajați în servicii publice (medici, avocați, arhitecți, imobiliare). brokeri etc.). Licență - permisiunea statului de a se angaja în această activitate, care asigură un anumit nivel de calitate a serviciilor cetățenilor. În Rusia, evaluarea ca tip de activitate și ca profesie este la început. De la începutul tranziției către relațiile de piață în Rusia și, în consecință, odată cu apariția cererii pentru serviciile evaluatorilor, un profesionist asociaţie obştească– Societatea Rusă a Evaluatorilor (ROO). El a creat o bază metodologică pentru efectuarea lucrărilor de evaluare, precum și un sistem de pregătire profesională a evaluatorilor în cooperare cu institutii de invatamant. in orice caz dezvoltare rapida profesie pe valul de reevaluare a mijloacelor fixe a dus la consecințe negative. Pe piață au apărut mulți evaluatori care lucrează în afara cadrului unei organizații profesionale, nu respectă niciun standard și oferă servicii de foarte slabă calitate. În acest sens, a devenit evident că, în etapa formării profesiei în Rusia, este necesar să se introducă o reglementare de stat a activităților de evaluare pentru a menține calitatea corespunzătoare a serviciilor. Această sarcină a fost rezolvată prin Legea federală nr. 135 FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, care introduce licențierea activităților de evaluare. Procedura de autorizare a activităților de evaluare este aprobată de Guvernul Federației Ruse. Principalele cerințe pentru autorizarea persoanelor juridice, prevăzute la articolul nr. 24 din Lege, sunt:

înregistrare de stat ca persoană juridică; prezența în personalul unei persoane juridice a cel puțin unui salariat care deține un document de studii care confirmă dobândirea de cunoștințe profesionale în domeniul activităților de evaluare; plata unei taxe pentru eliberarea licenței de desfășurare a activităților de evaluare.

Ca urmare a legii, în august 1999, a fost adoptat Decretul Guvernului Federației Ruse „Cu privire la organismul autorizat pentru monitorizarea implementării activităților de evaluare în Federația Rusă” nr. 932 din 20 august 1999, care a stabilit că Ministerul Proprietății de Stat al Federației Ruse (acum Ministerul Relațiilor cu Proprietatea al Federației Ruse - Ministerul Proprietății al Rusiei). Organismul autorizat a fost instruit să elaboreze un proiect de regulament privind autorizarea activităților de evaluare în Federația Rusă și un proiect de standarde de evaluare care sunt obligatorii pentru utilizarea de către entitățile de evaluare. Aceste documente au fost adoptate în 2001. „Regulamentul privind autorizarea activităților de evaluare” a fost aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 11 aprilie 2001 nr. 285, „Standarde de evaluare obligatorii pentru aplicarea subiecților activităților de evaluare”, - Decret al Guvernului Federației Ruse din 6 iulie 2001 nr. 519. Regulamentul privind acordarea de licențe stabilește procedura de acordare a licențelor și condițiile de eliberare a licențelor pentru activitățile de evaluare și stabilește că autorizarea activităților de evaluare este efectuată de Ministerul Proprietății Relațiile cu Federația Rusă (autoritatea de acordare a licențelor). Activitățile de evaluare în conformitate cu licența eliberată pot fi efectuate pe întreg teritoriul Federației Ruse. Standarde internaționale evaluările sunt elaborate de Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare (IVSC). organizatie internationala, care reunește organizații profesionale de evaluatori din peste 50 de țări ale lumii. Federația Rusă reprezintă Societatea Rusă a Evaluatorilor în această organizație.

Metode de evaluare a imobilelor

imobiliare costă costisitoare

Conceptul, scopurile și principiile evaluării imobiliare

Evaluarea este o procedură, în urma căreia se stabilește valoarea de piață sau altă valoare a obiectului evaluării.

Activitate de evaluare - activitate de întreprinzător desfășurată de evaluatori, având ca scop stabilirea valorii de piață sau de altă natură a obiectelor de evaluare la o anumită dată, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Evaluator - fizic sau entitate care are licenţă pentru a desfăşura activităţi de evaluare şi este neapărat membru al uneia dintre camerele evaluatorilor.

Scopul evaluării imobiliare este de a determina valoarea de piață sau altă valoare pentru efectuarea unor acțiuni cu obiectul evaluării.

Desigur, obiectivele evaluării imobiliare depind direct de tranzacția imobiliară specifică în fiecare caz.

Deci, care sunt scopurile evaluării imobiliare:

Identificarea valorii imobilelor în timpul activităților de privatizare, atunci când sunt transferate în managementul încrederii sau inchiriez,

Evaluarea imobiliară este necesară la întocmirea diverselor contracte de căsătorie, precum și în împărțirea bunurilor în caz de divorț, de exemplu, la cererea uneia dintre părți în cazul în care există un litigiu cu privire la împărțirea bunurilor.

Dacă este necesar, furnizați drept garanție imobiliare,

La exercitarea controlului asupra corectitudinii și legalității plății impozitelor în cazul în care există o dispută cu privire la calcularea bazei impozabile,

În cazul vânzării sau altei înstrăinări de bunuri imobile,

La răscumpărare sau în cazul în care normele legii prevăd sechestrul bunurilor imobile de la proprietar pentru diverse nevoi de stat sau municipale,

Cu credit ipotecar

La atribuirea obligațiilor de creanță care au legătură directă cu obiectele de evaluare - imobiliare,

În cazul în care imobilul este transferat la capitalul autorizat al persoanelor juridice.

Lista nu este exhaustivă. Evident, evaluarea imobiliară poate fi efectuată pentru o varietate de scopuri, deși devine clar din practica evaluării că necesitatea apare de obicei atunci când se efectuează diverse tranzacții comerciale. Obiectivele evaluării imobiliare afectează direct conținutul evaluării – adică. asupra acelui ansamblu de relații și acțiuni de natură economică, juridică, tehnică, de cercetare și de altă natură în legătură cu determinarea valorii obiectului de evaluare. În fiecare caz, stabilirea obiectivelor pentru un specialist este de o importanță capitală și este pusă în prim-plan.

Abordarea evaluării - o modalitate de a determina valoarea posibilă de piață sau altă valoare a obiectului de evaluare, folosind una sau mai multe metode de evaluare.

Metoda de evaluare - ansamblu de acțiuni de natură juridică, financiară, economică, organizatorică și tehnică utilizată pentru stabilirea valorii de piață sau a unei alte valori a obiectului evaluării.

Standarde de evaluare - document normativ, care stabilește pentru utilizare generală și repetată regulile, principiile și caracteristicile din domeniul activităților de evaluare.

Data evaluării - o zi sau o perioadă de timp pentru care se determină posibila piață sau altă valoare a obiectului de evaluare.

Imobilul sunt clădiri, structuri, terenuri și tot ceea ce este strâns legat de acestea, a căror deplasare este imposibilă fără pagube disproporționate.

Obiectele separate sunt clasificate. Dacă clădirile sunt adiacente între ele și au un perete comun, dar fiecare este un întreg constructiv independent, ele sunt considerate obiecte separate. Extinderile exterioare la o clădire de importanță economică independentă, clădirile separate de cazane, precum și anexele (depozite, garaje, garduri, magazii, garduri, puțuri etc.) sunt obiecte independente. În clădirea principală fac parte spațiile construite în clădiri și destinate magazinelor, cantinelor, coaforelor, atelierelor, magazinelor de închiriere, grădinițelor, creșelor, oficiilor poștale, băncilor sau altor organizații.

Aceasta include, de asemenea, comunicațiile în interiorul clădirilor necesare funcționării acestora:

sisteme de încălzire cu echipamente, de exemplu, o centrală de cazane - o cameră de cazane (dacă aceasta din urmă este situată în interiorul clădirii);

rețea internă de conducte de apă și gaze, canalizare cu toate dispozitivele;

rețea internă de cablaje de alimentare și iluminat cu toate corpurile de iluminat;

retele interne de telefonie si semnalizare;

Dispozitive de ventilație pentru uz sanitar general;

ascensoare și ascensoare.

Fundațiile sub obiecte care nu sunt clădiri, cazane, generatoare, mașini-unelte, mașini, dispozitive etc., situate în interiorul clădirilor, nu sunt incluse în clădire, cu excepția fundațiilor echipamentelor de mari dimensiuni. Fundațiile acestor obiecte fac parte din obiectele în care sunt folosite; fundațiile echipamentelor de mari dimensiuni construite simultan cu clădirea fac parte din clădire. Pentru acest tip de instalație se folosește termenul de „cladiri specializate”.

Structuri. Structurile includ inginerie - obiecte de construcție menite să creeze și să îndeplinească funcții tehnice (mine, puțuri de petrol, drumuri, baraje, pasageri etc.) sau să deservească populația (facilități urbane etc.).

Structurile includ toate dispozitivele care alcătuiesc un singur întreg cu el. De exemplu, la determinarea costului de înlocuire a unui baraj, structura obiectului include corpul barajului, filtrele și scurgerile, deversorurile și barajele cu structuri metalice, suportul de taluz, drumurile de-a lungul corpului barajului, poduri, platforme, garduri etc.

Gama de structuri include mai mult de 100 de articole, iar ponderea costului în volumul total al construcției este mai mare de 25%. Subsecțiunea „structuri” include și dispozitivele accesorii. Această grupă include toate obiectele de importanță independentă destinate transmiterii energiei și informațiilor, cum ar fi liniile electrice, centralele termice, conductele pentru diverse scopuri, liniile de relee radio, liniile de comunicații prin cablu, precum și o serie de obiecte similare cu toate utilitățile asociate. retelelor.

Activitatea de evaluare înseamnă activitate profesională subiecte ale activităților de evaluare, care vizează stabilirea valorii de piață sau de altă natură în raport cu obiectele de evaluare.

Activitatea de evaluare este noul fel activitate economică pentru Republica Kazahstan, împreună cu contabilitate, audit, impozitare.

Evaluarea imobilului este determinarea valorii imobilului în conformitate cu scopul, procedura de evaluare și cerințele eticii evaluatorului.

În consecință, principalele obiective ale evaluării sunt:

reflectare în raportare; cumpărare și vânzare;

organizarea de concursuri; licitatii; meserii; chirie; leasing; angajament; capitol; moştenire; donare;

asigurare; calcularea impozitelor, taxelor, taxelor;

privatizare; confiscare; naţionalizare; lichidare; rezolvarea litigiilor de proprietate;

transferul de proprietate; aport de proprietate la capitalul autorizat; determinarea cotei de drepturi de proprietate; transferul către managementul încrederii;

proiectarea investițiilor; concesiune comercială; compensarea prejudiciului; depozitare;

Evaluarea este o opinie fundamentată metodologic a unui expert asupra valorii unui obiect de evaluare și a procesului de determinare a acestuia.

Baza teoretică a procesului de evaluare a diferitelor obiecte de proprietate este un set de principii de evaluare formulate ca urmare a multor ani de experiență. În practica mondială, participanții de pe piață au dezvoltat un set unificat de reguli sau principii de evaluare care sunt combinate în grupuri.

În practica mondială, se obișnuiește să se distingă patru grupuri de principii de evaluare:

• 1. Principii bazate pe punctele de vedere ale unui potential utilizator (proprietar).
• 1.1. Principiul utilitatii.

Utilitatea este capacitatea unei proprietăți de a satisface nevoile unui utilizator într-o anumită locație și pentru o perioadă de timp. perioadă dată timp.

Acesta este determinat de cantitatea, momentul și natura veniturilor sau a altor beneficii din utilizarea bunurilor imobiliare.

1.2. principiul substituției.

Principiul substituției prevede că valoarea maximă a unei proprietăți este determinată de prețul sau valoarea cel mai mic la care poate fi achiziționată o altă proprietate de utilitate echivalentă.

1.3. Principiul așteptării.

Anticiparea este stabilirea valorii actuale a veniturilor sau a altor beneficii care pot fi primite în viitor din deținerea unei proprietăți. Așteptările pot fi fie pozitive, fie negative.

• 2. Principii care decurg din exploatarea bunurilor imobiliare (legate de terenuri, cladiri si structuri).
• 2.1. Productivitatea reziduală este măsurată ca Venitul net, atribuite terenului, după ce au fost achitate costurile cu forța de muncă, capitalul și antreprenoriatul.
• 2.2. Principiul investiției. Contribuția este suma cu care valoarea unui obiect economic sau venitul net din acesta crește sau scade din cauza prezenței sau absenței oricărui factor suplimentar de producție (resurse). Costul fiecărei componente depinde de cât de mult crește valoarea întregii proprietăți din utilizarea acesteia, ținând cont de caracteristicile cantitative și calitative disponibile. Valoarea contribuției este determinată de utilitatea elementului din punctul de vedere al cumpărătorului (adică al pieței).
• 2.3. Principiul echilibrului (proporţionalităţii) prevede că oricărui tip de utilizare a terenului corespunde sumelor optime ale diverşilor factori de producţie (componenta obiect), a căror combinare optimă realizează valoarea maximă a terenului.
• 2.4. Principiul diviziunii economice și al conexiunii drepturilor. O diviziune economică are loc atunci când drepturile de proprietate imobiliară pot fi împărțite în două sau mai multe interese de proprietate, rezultând o creștere a valorii totale a proprietății.
• 3. Principii datorate acţiunii mediului de piaţă.
• 3.1. Principiul dependenței afirmă că valoarea unei anumite proprietăți este supusă și ea însăși afectează natura și amploarea valorii altor proprietăți din zona sa.
• 3.2. Principiul conformității (cu mediul înconjurător) este că valoarea maximă a unei proprietăți apare atunci când există un nivel rezonabil de uniformitate arhitecturală și utilizare compatibilă a terenului.
• 3.3. Principiul cererii și ofertei înseamnă că prețul bunurilor imobiliare se formează ca urmare a interacțiunii cererii și ofertei. Oferta se referă la numărul de proprietăți care pot fi scoase la vânzare la nivelul de preț predominant. Cererea este o nevoie solvabila pentru obiectele imobiliare prezentate pe piata.
• 3.4. Principiul concurenței: când profiturile de pe piață depășesc nivelul necesar pentru plata factorilor de producție, aceasta piata concurența se intensifică, ceea ce, la rândul său, duce la o scădere a nivelului mediu al venitului net.
• 3.5. Principiul schimbării mediului extern presupune luarea în considerare, la evaluarea proprietăților imobiliare, a posibilelor modificări ale condițiilor economice, sociale și juridice în care acestea sunt utilizate, precum și a mediului extern și a perspectivelor de dezvoltare a zonei.
• 4. Principiul celei mai bune și mai eficiente utilizare.

Acestea sunt considerate astfel de utilizări care:

• a) este permisă legal, adică respectă reglementările legale, inclusiv reglementările de zonare și de mediu, restricțiile de urbanism, cerințele de protecție a monumentelor istorice de arhitectură, amenajarea zonei înconjurătoare etc.;
• b) este fezabilă din punct de vedere fizic, adică dimensiunea și forma terenului, accesibilitatea acestuia la transport, clădirile existente permit implementarea cazului de utilizare ales;
• c) justificate financiar din punct de vedere al randamentului capitalului investit, i.е. utilizarea furnizează venituri peste costurile de capital, costurile de exploatare și obligațiile financiare;
• d) asigură cea mai mare valoare sau rentabilitate a imobilului.

Principal legi federale care guvernează procesul de evaluare imobiliară- Nr. 135 „Cu privire la activitățile de evaluare” și Codul funciar. Legea federală nr. 135 dezvăluie definiția evaluării imobilelor, care este înțeleasă ca un set de acțiuni ale statului care vizează stabilirea valorii unui obiect.

NOTĂ: Legea federală nr. 135 dezvăluie tipul de evaluare cadastrală, dar nu procedura în ansamblu.

Pentru economie de piata definiţia conceptului este următoarea: evaluarea bunurilor imobile este stabilirea valorii unui obiect la care acesta poate fi vândut pe o piaţă concurenţială. Conceptul poate fi definit cel mai pe deplin ca stabilirea valorii unui obiect imobil.

Evaluarea imobilului se bazează pe următoarele principii:

Pe lângă principii, fiecare evaluare imobiliară urmărește anumite scopuri, a căror realizare este sarcina procedurii.

Scopurile evaluării imobiliare

Conceptele de scop și principiile evaluării imobiliare sunt ceea ce trebuie să aibă clientul înainte de a efectua procedura. Scopul este un ghid care servește ca o evaluare competentă a bunurilor imobiliare.

Scopul evaluării proprietății în fiecare caz depinde de motivele comportamentului, care pot fi împărțite în două clase: tranzacții și relații care s-au dezvoltat independent de acord.

Care este scopul evaluării imobiliare? Nu există o listă exhaustivă de obiective. Fiecare caz are propria bază, necesitând procedura de evaluare.

Evaluarea tranzacției

Obiectivele depind de tipul de contracte:

Efectuarea procedurii din alte motive

Pe lângă acorduri, procedura este solicitată în următoarele aspecte:

Segmentarea pieței

Imobilul este divers, la fel ca și valoarea sa. Pentru a facilita procesul de evaluare, există o împărțire a pieței în segmente:

IMPORTANT:împărțirea pieței în segmente nu este obligatorie. Segmentarea clasifică doar obiectele și facilitează procesul de evaluare.

Proprietarii de case evaluează proprietățile imobiliare folosind analize comparative. Metoda este corectă, dar nu completă. Pentru a stabili prețul de piață al bunurilor imobiliare, trebuie să contactați persoanele competente.

Să emită o ipotecă organizatii bancare recurg la ajutorul propriilor evaluatori, ceea ce se face în favoarea lor.

În plus, acordurile între indivizii(de exemplu, atunci când cumpărați și vindeți) ar trebui să apelați și la o evaluare independentă. Dacă contrapartea este familiarizată cu evaluatorul, atunci acest lucru va avea un efect negativ pe cealaltă parte. Sfatul cheie este să determinați corect scopul și să contactați o persoană profesionistă și de încredere.

Evaluarea imobiliară este o procedură care include multe acțiuni, fiecare fiind importantă în felul său. Ne-am dat seama de ce este necesară o evaluare a apartamentului, precum și care sunt obiectivele evaluării imobiliare. A determina scopul înseamnă a stabili cursul evaluării, a-i permite acesteia să determine valoarea obiectivă.

Video util

Puteți afla mai multe despre ce înseamnă o evaluare imobiliară în videoclipul de mai jos: