Am implementat:

3 9 2 7 1 2 9 mp metri

Apăsați arhiva

ȘTIRI DESPRE NOI

Ipoteca pentru soți: ce opțiuni există?

Ipoteca este un efort foarte orientat spre familie. Bunul simț elementar sugerează că este mai ușor să te decizi asupra unei „robiții” financiare pe termen lung atunci când există o persoană în apropiere care a jurat să fie cu tine „în tristețe și în bucurie”. Statisticile companiilor imobiliare confirmă că aproximativ 70% dintre deținătorii de credite ipotecare sunt persoane căsătorite. Și din restul de 30%, aproximativ jumătate sunt în relații pe termen lung. Acestea. de asemenea, ca și cum ai fi căsătorit, doar că fără ștampilă în pașaportul „civil”.

Ce opțiuni oferă legea și realitățile pieței pentru potențial debitori ipotecari- Sob.ru s-a ocupat de această problemă.

Cea mai comună opțiune este ca soții care au un credit ipotecar să devină co-împrumutați. Conform statisticilor, acest lucru se întâmplă în 95% din cazuri (nu toți deținătorii de credite ipotecare în general sunt luați ca 100%, ci doar cei căsătoriți). Mai mult, dacă tu, fiind căsătorit, vii la o bancă sau o agenție imobiliară și ceri să obții un credit ipotecar pentru tine, ei îți vor întocmi acte exact după această schemă. Ca să spunem așa, „în mod implicit”.

„În majoritatea cazurilor, soții devin automat co-împrumutați în tranzacția cu ipoteca și sunt în egală măsură responsabili pentru rambursarea împrumutului”, notează. Tatyana Guseva, directorul centrului ipotecar al companiei MIEL-Novostroiki . „În acest caz, ambii trebuie să furnizeze băncii același pachet de documente.”

Pe lângă „automatism”, tradiții și legi (și egalitatea, inclusiv proprietatea, a soților este teza de temelie a multor documente serioase, inclusiv Codul civil), există și alte motive aici. De exemplu, mărimea împrumutului este calculată în funcție de venitul împrumutatului. Dacă ambii soți lucrează, venitul lor total va fi cu siguranță mai mare decât venitul unuia dintre ei - prin urmare, puteți solicita mai mult termeni profitabiliîmprumut.

Fundamental punct important- co-împrumutații vor avea „totul la jumătate”. Ei vor trebui, de asemenea, să-și confirme veniturile, să încheie o asigurare și să ramburseze împreună împrumutul. Și - după finalizarea fericită a întregii epopee - vor deveni coproprietari cu drepturi depline ai apartamentului.

...În principiu, situația nu este interzisă de lege când persoanele care nu au formalizat relația (adică aceeași „căsătorie civilă”) pot deveni co-împrumutați. Cu toate acestea, în practică, acest lucru nu se întâmplă aproape niciodată - probabil pentru că cuplurile care s-au maturizat la ideea de a deține un apartament în comun în viitor încă intră într-o căsătorie oficială.

Garanţie

Această schemă are la bază articolele 361-367 din Codul civil. În esență, un garant este o persoană care garantează că împrumutatul își va îndeplini obligațiile. În timp ce împrumutatul plătește cu acuratețe, împrumutătorul (banca) nu are deloc contact cu garantul. Dar dacă problemele încep cu plățile, serviciile relevante ale băncii încep imediat să o „agiteze”.

O întrebare aparent simplă, „poate o soție să devină garant pentru împrumutul ipotecar al soțului ei?” a provocat controverse. Unii dintre experții noștri au considerat că nu este nimic groaznic aici - în orice caz, nu s-au găsit interdicții pe acest subiect în legi. Alții, dimpotrivă, credeau că acest lucru este imposibil. „Dacă analizăm situația în care soții oficiali participă la ipoteca, atunci conceptul de „garant” este pierdut”, este categoric Tatyana Guseva. Adevărul este probabil, ca întotdeauna, la mijloc: unele bănci sunt gata să ia în considerare o astfel de aplicație, în timp ce altele cred că aici este ceva de neînțeles, suspect - în general, este mai bine să refuzi imediat, pentru orice eventualitate.

... În încheierea discuției pe această temă, trebuie menționat art. 256 C. civ. - se spune că „bunurile dobândite de soți în timpul căsătoriei sunt ale acestora. proprietate comună, cu excepția cazului în care un acord între ei stabilește un regim diferit pentru această proprietate.” Cu alte cuvinte, apartamentul dobândit de soț (deși cu ipotecă, și chiar dacă numai pentru el) devine proprietate comună. Pentru a stabili un alt „regim de proprietate” (adică pentru a face apartamentul în proprietatea unuia dintre soți, nesupus împărțirii în caz de divorț), părțile trebuie să încheie un acord prenupțial.

Drept urmare, schema cu un garant se dovedește a fi cu adevărat destul de greoaie și, în realitate, debitorii căsătoriți nu sunt utilizați.

Un singur împrumut

În acest caz, unul dintre soți ia o ipotecă pe cont propriu, iar al doilea este complet exclus din proces. Motivele unei astfel de decizii pot fi diferite:

Dorința de a „nu amesteca” proprietatea – pentru a evita împărțirea acesteia în cazul unui posibil divorț. În ciuda faptului că pentru unii astfel de gânduri pot părea prea cinice (cum este să „planificăm” un divorț în viitor?!), ele vin în minte unui număr tot mai mare de cetățeni. Mai ales pentru cei pentru care căsătoria actuală nu este prima;

Soția nu lucrează și nu are venituri confirmate oficial. Din punctul de vedere al băncii, care analizează solvabilitatea familiei, o astfel de femeie devine o povară - nu aduce bani, ci doar cheltuiește. Este mai ușor să o scoți din procesul de luare în considerare a unei cereri de împrumut;

Unul dintre soți are un rău istoricul creditului. Într-o astfel de situație, notează Alexander Moskatov, director general al departamentului de brokeraj al MIEL-Rețeaua de birouri imobiliare , este, de asemenea, rezonabil să „interzicem” o astfel de persoană de a fi verificată de bancă.

În ciuda faptului că, în acest caz, soția este aparent exclusă din proces, va fi totuși necesară o anumită participare din partea ei. Ea va trebui să-i dea soțului ei acordul legal pentru achiziționarea apartamentului.

Și un moment. Chiar dacă am îndeplinit toate formalitățile menționate mai sus și am acordat un împrumut exclusiv soțului, iar apartamentul este, de asemenea, achiziționat doar pe numele acestuia, această proprietate va fi considerată în continuare „proprietate dobândită în comun”. În virtutea art. 256 din Codul civil al Federației Ruse. Pentru ca bunurile imobile să aparțină cu adevărat exclusiv unuia dintre soți, trebuie încheiat un acord prenupțial.

Egal, dar nu chiar...

Mai sus ne-am uitat la situațiile în care un bărbat căsătorit ia o ipotecă. Desigur, este posibilă și o opțiune „oglindă”: în relatii de credit O femeie care are un soț se înscrie la bancă. Există diferențe aici?

La prima vedere, niciunul - egalitatea de gen este consacrată nu numai în Codul civil, ci chiar și în Constituție (clauza 2 a articolului 19). În practică, însă, apar unele „nuanțe”.

Da, la înregistrare credit ipotecar poate fi afectată de faptul că femeile se pensionează cu cinci ani mai devreme decât bărbații – așa că (în egală măsură) banca va presupune că vor munci și vor câștiga mai puțin timp. Pe de altă parte, obținerea unei asigurări de viață și de sănătate pentru femei este mai ieftină - sexul frumos trăiește mai mult, se îmbolnăvește mai puțin și, în general, tinde să aibă mai multă grijă de ei înșiși.

Și diferențe foarte radicale se dezvăluie dacă există un contract de căsătorie, pe care - după un divorț - una dintre părți încearcă să-l conteste. Pe motiv că documentul „înrobește”, că „nu prea am înțeles ce semnam” etc. Potrivit statisticilor judiciare, o femeie (mai ales dacă are copii care, firesc, rămân cu ea în timpul unui divorț) are șanse mult mai mari de succes. Totuși, acesta este un subiect pentru o altă conversație...

„Reluare” nu va funcționa

Și ultimul lucru pe care am vrea să-l spunem. Dacă apare o situație când un împrumut a fost emis într-un fel (să zicem primul, în care soțul și soția au devenit co-împrumutați), apoi au vrut brusc să schimbe acest lucru - să devină, să zicem, un împrumutat și un garant ? Potrivit consultanților noștri, acest lucru este aproape imposibil. „Se dovedește a fi extrem de dificil de „reluat”, foarte puțini oameni fac asta, spune Alexandru Moskatov . - Aceasta înseamnă un nou audit financiar, analiza tuturor documentelor. În practică, băncile nu fac niciodată asta.”

Într-un cuvânt, aici trebuie mai întâi să plătiți băncii un împrumut, să eliminați grevarea din apartament - și numai după aceea să începeți să faceți orice manipulări cu proprietatea imobiliară.

Proprietar

Oferte speciale

Potrivit lui Rosstat, jumătate din căsătoriile înregistrate sunt dizolvate în Rusia - în 2012, de exemplu, 641,9 divorțuri au reprezentat 1,2 milioane de căsătorii. Câte dintre aceste cupluri au plătit un credit ipotecar, Rosstat nu precizează, însă, potrivit bancherilor, un credit ipotecar cu divorț este destul de comun.

Ce să faci cu apartamentul, dacă este imposibil să locuiești în continuare împreună, iar soții nu au încheiat un acord preliminar? Întrucât, la solicitarea unui împrumut, apartamentul a fost dobândit în proprietate comună, drepturile asupra acestei proprietăți sunt egale pentru ambele părți. Aceasta înseamnă că, în caz de divorț, ambii soți au drepturi egale asupra bunurilor dobândite.

În cazul în care împrumutul a fost luat de soți de drept comun care nu sunt legați legal între ei, apartamentul, de regulă, este înregistrat în proprietate comună (acțiunile sunt distribuite în mod egal pentru fiecare soț). Dar în ambele cazuri, ambii soți sunt răspunzători de datorii, conform condițiilor acord de împrumut.

Așadar, atunci când vine vorba de divorț, soții trebuie să decidă ce să facă cu apartamentul achiziționat pe credit, care poate fi înregistrat pe numele ambilor co-împrumutați sau al unuia dintre ei. Această problemă este mai ales dureroasă pentru cei de la care apartamentul a fost achiziționat în numele unuia, iar plățile efective au fost efectuate de celălalt soț. Pot apărea și alte situații controversate în care va fi foarte dificil pentru soții care divorțează să ajungă la un consens. O altă situație tipică controversată: unul dintre soți a făcut un avans din fonduri proprii, de exemplu, prin vânzarea unui apartament pe care l-a moștenit. „În consecință, în cazul unui divorț, disputa este evidentă: fondurile principale au fost aduse de soț din fonduri personale, adică cota sa ar trebui să fie mai mare, iar apartamentul nou dobândit este în mod legal proprietatea comună a soților, ” argumentează un avocat de la biroul Academichesky al companiei Inkom-Real Estate Natalya Kiseleva.

Situația arată diferit dacă soții nu sunt înregistrați oficial, iar apartamentul nu este înregistrat pe numele persoanei care a efectuat avansul din fonduri proprii. Banii investiți în achiziționarea unui apartament practic nu vor fi returnați dacă relația se rupe. În orice caz, dacă nu poți ajunge la un acord pe cont propriu, doar instanța poate soluționa situația.

„Conform experienței Raiffeisenbank, cea mai comună variantă a împărțirii unui apartament ipotecar este reemiterea obligațiilor de credit și obiectul garanției pentru un împrumut către unul dintre debitori”, își împărtășește experiența adjunctul șefului departamentului de dezvoltare. credit ipotecar Raiffeisenbank Alexey Popovich.

Oricum, indiferent de decizia foștilor soți, se poate face ceea ce vor ei doar prin acord cu banca. „Dacă unul dintre soți decide să reînregistreze complet dreptul de proprietate asupra imobilului, acesta trebuie să obțină acordul băncii pentru a finaliza această tranzacție, să treacă printr-o a doua procedură de analiză a solvabilității și să rezolve problema despăgubirii cu cealaltă parte”, spune. directorul departamentului de afaceri cu amănuntul SB-Bank German Belous.

Acest lucru nu va fi atât de ușor de făcut, deoarece creditorul nu intenționează să suporte costuri la reînregistrarea componenței debitorilor ipotecari. Mai mult, chiar și un contract de căsătorie în această problemă poate fi neputincios. „La împărțirea proprietății soților, Agenția pentru Împrumut Ipotecar pentru Locuințe (AHML) este gata să dea consimțământul pentru modificarea informațiilor din Registrul Unificat de Stat, cu condiția ca această împărțire să fie efectuată pe baza unei hotărâri judecătorești sau a unui acord de soluționare. aprobat de instanță, și nu pe baza unui simplu acord, chiar dacă este vorba de un acord de căsătorie”, spune Anna Volkova, directorul departamentului juridic al AHML. Cert este că soții pot schimba de mai multe ori contractul de căsătorie, iar de fiecare dată creditorul ar trebui să facă modificări în Registrul Unificat de Stat.

Cine plătește și cât

Una dintre cele mai dificile întrebări într-un divorț ipotecar este cine va continua să deservească împrumutul rămas și cum. „În caz de divorț între soții înregistrați oficial, obligații în timp util și în în întregime ei sunt în egală măsură responsabili pentru plata împrumutului ipotecar, indiferent cine a plătit împrumutul mai devreme și a făcut un avans la înregistrare tranzacție ipotecară„- amintește Herman Belous.

Mai mult, banca are dreptul de a cere îndeplinirea obligațiilor de la ambii soți-coîmprumutați, indiferent dacă aceștia sunt sau nu căsătoriți oficial. „Băncile nu țin cont de divorțuri; acest lucru nu afectează în niciun fel valabilitatea contractelor de împrumut și a garanțiilor”, afirmă vicepreședintele CA. Banca Internațională dezvoltare Ivan Minakov.— În cazul unei situații controversate, se vor depune pretenții împotriva ambilor foști soți și încasarea se va face pe cheltuiala celui care are bunuri lichide. Datorită complexității procedurilor, executarea silită asupra imobilului ipotecat se va efectua ultima.”

Mai mult, nu va funcționa să facem apel la faptul că apartamentul a mers către celălalt soț sau că una dintre părți a contribuit cu cea mai mare parte a fondurilor. „Coîmprumutatul se obligă, în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor de către împrumutat, să răspundă față de împrumutat în solidar cu împrumutatul într-o sumă egală cu suma tuturor obligațiilor, atât sub aspectul îndeplinirea obligațiilor de a efectua plăți lunare și în ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor de rambursare integrală a împrumutului, inclusiv obligațiile de rambursare anticipată integrală a împrumutului cu dobândă”, spune Andrey Vladykin, șeful departamentului de credite ipotecare și credite la NDV-Real Estate. .

Mai mult, chiar dacă ați convenit deja cu banca să faceți modificări în componența proprietarilor de imobile, asta nu înseamnă că s-a schimbat și componența debitorilor. „Într-un divorț, nu numai apartamentul este împărțit în două, ci și soldul datoriei de împrumut în părți corespunzătoare”, adaugă domnul Vladykin. „În mod legal, ambii soți (chiar și foștii) continuă să rămână debitori pentru creditor, căruia nu îi pasă care dintre ei efectuează efectiv plăți”, continuă Anna Volkova. „Dacă soțul care plătește efectiv împrumutul încetează să plătească, creditorul are dreptul de a cere îndeplinirea obligațiilor ambilor debitori și de a încasa datoria de la toți debitorii, precum și de a bloca garanția.”

Pentru debitori, pericolul constă în faptul că a doua parte este puțin probabil să dorească să ramburseze împrumutul devenit inutil. De exemplu, în aceeași situație, când unul dintre soți a făcut un avans, „în timpul unui divorț, teoretic îi poate spune fostei sale jumătăți că s-a săturat și nu va plăti dobânda rămasă la credit ipotecar”, spune Rustam Azizov. , șeful centrului de credite ipotecare RDI. Mai mult, dacă una dintre părți a refuzat să plătească împrumutul, iar împrumutul este plătit până la capăt de cealaltă parte, atunci nu va fi ușor să scapi de al doilea proprietar.

Dacă apare o astfel de situație, problema se rezolvă în comun cu banca. Există mai multe soluții posibile. De exemplu, unul dintre soți își poate transfera restul datoriei și îi poate plăti fostului soț cota sa inițială, păstrând astfel apartamentul pentru ei înșiși. Pentru a face acest lucru, în primul rând, trebuie să anunțați banca despre situația actuală, să colectați un pachet complet de documente pentru a evalua solvabilitatea și posibilitatea de a transfera întregul sold al datoriei unuia dintre foștii soți.

Astfel, va trebui să negociați separat cu banca modificarea componenței proprietarilor și a debitorilor. „Separarea datoriei și a proprietății obiectului garanției este imposibilă, deoarece dacă unul dintre debitori încetează să fie responsabil pentru obligațiile sale, va fi destul de problematic să-și realizeze partea sa din garanția pentru împrumut”, explică Alexey Popovich, șef adjunct al departamentului. departamentul de dezvoltare a creditelor ipotecare a Raiffeisenbank. „În același timp, dacă foștii soți „Am reușit să cădem de acord asupra împărțirii proprietății, banca este gata să ia în considerare posibilitatea de a scoate unul dintre soți de pe lista debitorilor. Aceasta este posibilă atunci când obligațiile și dreptul de proprietate asupra întregului obiect sunt transferate unuia dintre debitori. În plus, problema împărțirii proprietății și obligațiile de împrumut se examinează în instanță."

Vindem lucruri inutile

Dacă soții care divorțează nu se pot pune de acord între ei cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului achiziționat pe credit, iar părțile nu vor să se adreseze instanței, nu mai rămâne decât să vândă proprietatea în litigiu. „De exemplu, puteți scoate un apartament la vânzare, puteți plăti datoria către bancă, puteți împărți soldul în funcție de participarea financiară inițială și puteți merge pe drumuri separate”, sugerează Andrei Vladykin. „În acest caz, trebuie, de asemenea, să anunță banca.De obicei nu apar dificultăți speciale.Singura diferență va fi că tranzacția de vânzare va avea loc la banca creditoare cu participarea unui angajat al băncii.O parte din costul apartamentului, egală cu suma datoriei pe împrumutul, va fi gajat fie într-o cutie de depozit separată în timpul înregistrării transferului de proprietate, fie într-un cont special - o scrisoare de credit, din care banca însăși „va lua banii pentru rambursarea împrumutului după înregistrare. Când datoria este rambursată, banca emite o adeverință din care să rezulte că împrumutul a fost rambursat și banca permite scoaterea sarcinii din apartament.”

Adevărat, înainte de a vinde un apartament, trebuie să ajungeți la un acord unul cu celălalt. „Banca poate fi de acord cu vânzarea imobilului ipotecat, dar o condiție prealabilă pentru aceasta este ca foștii soți să ajungă la un acord privind distribuirea fondurilor”, adaugă Ivan Minakov.

Indiferent de prezența sau absența unui acord între soți, care pot rezolva această problemă, inclusiv în instanță, „puteți vinde apartamentul ipotecat doar cu acordul creditorului ipotecar/creditorului”, spune Anna Volkova: „Dacă creditorul este gata să dea un astfel de consimțământ, atunci el poate cere ca veniturile din vânzare să fie folosite pentru rambursarea împrumutului, iar tot ceea ce rămâne va fi transferat debitorilor, care sunt liberi să împartă suma primită la discreția lor. rambursare anticipată un împrumut la vânzare, cu toate acestea, astfel de condiții de vânzare sunt o raritate uriașă, deoarece aproape nimeni va fi de acord să cumpere un apartament cu păstrarea garanțiilor pentru a garanta datoriile altora. În consecință, chiar dacă banca a fost de acord cu vânzarea, va cere ca împrumutul să fie rambursat integral din încasări.”

Pregătiți-vă pentru divorț în avans

În general, participanții la piață sunt de acord că este posibil să se evite situațiile controversate într-un divorț cu ipotecă doar prin planificarea totul în avans, oricât de trist ar suna în momentul prosperității familiei. „Pentru a proteja soții înaintea unei tranzacții ipotecare, este necesar să se decidă în prealabil cine și în ce măsură va deține proprietatea asupra bunului dobândit în cazul unei posibile desfaceri a căsătoriei, și să se confirme acordurile prin încheierea unui contract de căsătorie în formă notarială”, este sigur Herman Belous. În Rusia, acest document stabilește doar regimul de împărțire a proprietății. Poate indica cine va primi cadouri comune scumpe, bijuterii, mobile și imobiliare. Este important ca acest acord să poată fi întocmit atât înainte de căsătorie, cât și în orice etapă a acesteia. „De cele mai multe ori, un contract de căsătorie pentru o tranzacție ipotecară este alcătuit din acei soți care au deja proprietate comună(apartamentul în care locuiește familia) și unul dintre ei dorește să cumpere un apartament doar pentru el (de exemplu, ca aerodrom alternativ sau pentru copiii dintr-o altă căsătorie)”, spune CEO Compania „Grupul Metrium” Maria Litinetskaya.

Pe lângă încheierea unui acord preliminar privind împărțirea proprietății, este important să se păstreze dovezile documentare ale tuturor etapelor importante ale obținerii și deservirii unui împrumut: oricare dintre aceste documente poate decide cazul în instanță într-o direcție sau alta. „Trebuie să păstrați contractul de împrumut, toate documentele despre toate plățile, contractul de ipotecă (dacă există), contractul de cumpărare și vânzare a apartamentului, chitanța vânzătorului sau alt document care confirmă transferul de bani către vânzător”, subliniază. Anna Volkova.„Aceste documente pot fi folosite și pentru obținerea de proprietăți deduceri fiscale furnizate legislatia fiscala. De asemenea, trebuie să păstrați contractele de asigurare, precum și documentele care confirmă plata primei de asigurare. Acte de proprietate, chitanța vânzătorului sau documentul de chitanță al vânzătorului Bani trebuie păstrat la infinit”.

Deosebit de remarcate sunt tranzacțiile pentru achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă în condițiile unui contract participarea la capitaluri proprii(DDU), când procedura de preluare a proprietății are loc după predarea locuinței. „Dacă intenționați să cumpărați un apartament și să vă căsătoriți în același timp, dar în același timp să păstrați apartamentul pentru dvs., este logic să vă preluați mai întâi proprietatea asupra apartamentului și apoi să vă căsătoriți”, sugerează Rustam Azizov. „ Dacă ați semnat mai întâi DDU, apoi v-ați căsătorit, apoi ați așteptat doi ani pentru înregistrarea proprietății (și în acest timp puteți obține un divorț), atunci, în cazul unui divorț, soția dvs. poate cere de la dvs. nu numai jumătate din toate plățile plătite în perioada vieții de familie (care sunt considerate proprietate comună), dar și jumătate acont, deoarece formal contractul de vânzare a unui apartament a fost încheiat în perioada căsătoriei.

Procesul de divorț cu împărțirea bunurilor și stabilirea locului de reședință al copilului este complex chiar și fără aspecte suplimentare. Când un soț cu copii divorțează, o ipotecă devine o problemă suplimentară.

Divorțul și împărțirea bunurilor ipotecate într-o ipotecă: dispoziții generale

Soții prosperi care au un apartament într-o ipotecă nici nu se gândesc la cum să se împartă în timpul unui divorț. Dar atunci când apare un conflict, această problemă devine acută. Două probleme necesită soluții urgente:

• în caz de divorț;
• care a ramas proprietate ipotecata cumpărat cu fonduri împrumutate.

Cunoștințele juridice scăzute și euforia care însoțesc ani de conviețuire fericit împreună joacă o glumă crudă: este foarte dificil să se determine cu exactitate procentul investit într-o achiziție ipotecară și gradul de participare la rambursarea unui credit ipotecar de către fiecare dintre soți. Se iau în considerare toate investițiile, inclusiv beneficii sociale. Cum capitalul matern poate fi folosit pentru un credit ipotecar, .

O împrejurare aparte este prezența copiilor minori, ale căror interese sunt neapărat luate în considerare în tranzacțiile imobiliare în care copilul este înregistrat. Acțiunile care înrăutățesc condițiile de viață ale copiilor pot fi clasificate de autoritățile de tutelă drept îndeplinire insuficientă a responsabilităților părinților. În acest caz, acțiunile sunt prevăzute până la privarea de drepturile părintești și tutela de stat asupra unui astfel de copil.

Primul lucru pe care ar trebui să-l facă părinții care intenționează să efectueze operațiuni cu locuințe sub sarcină ipotecară în timpul unui divorț este să-l elibereze pe copil și să îi ofere o înregistrare alternativă.

Soarta unei ipoteci emise înainte de căsătorie într-un divorț

Proprietățile și obligațiile din cadrul unui împrumut acordat înainte de căsătorie sunt bunuri care nu pot fi divizate. Această situație în practica divorțului cu copii în prezența unei ipoteci este cea mai simplă. Instanța sau acordul reciproc al părinților determină locul de reședință al minorului: această problemă nu se aplică situației cu un apartament. Dar instanța, care este obligată să asigure protecția intereselor copiilor, poate ține cont de faptul prezenței sau absenței spațiului de locuit. Care va fi decizia de stabilire a locului de reședință atunci când un părinte care are toate drepturile la un apartament pe ipotecă și un al doilea care nu are propria locuință și nu pretinde că intră într-un litigiu va depinde de multe aspecte .

Cum să evitați problemele comune

Pentru a nu intampina situatii negative legate de un apartament ipotecat, se recomanda insistent incheierea prealabila a unui acord prenupcial.

Conform legislației în vigoare, acest lucru se poate face nu numai înainte de căsătorie, ci și în perioada imediată a vieții de familie.

Pentru mulți oameni însă, această abordare pare inacceptabilă din punct de vedere moral - doar 5% dintre rezidenții ruși folosesc un astfel de acord.

O alternativă de compromis ar fi un contract ipotecar. Este întocmit cu ajutorul băncii și poate reduce semnificativ riscurile atât ale băncii, cât și ale părții care divorțează. Deși sunt încă interesați în primul rând de acest lucru institutii de credit, deoarece pentru ei aceasta este o garanție de plată în orice caz, chiar dacă una dintre părți refuză să plătească ipoteca. Acest lucru este mai benefic pentru soți înainte de un divorț - la urma urmei, un contract de ipotecă îi poate face co-împrumutați ai împrumutului și poate îmbunătăți suma emisă și condițiile.

Împărțirea unui apartament înregistrat la co-împrumutați

Un cuplu căsătorit poate fi co-împrumutați din momentul încheierii contractului de ipotecă sau de la data căsătoriei. În acest din urmă caz, gradul de participare la plăți poate fi confirmat printr-o modificare a acordului sau prin salvarea chitanțelor de plată. Opinia general acceptată că proprietatea este împărțită implicit în două părți egale este eronată. Într-o soluționare pașnică a problemei modului de a obține un divorț dacă apartamentul este pe o ipotecă, banca va lua în considerare solvabilitatea fiecăruia dintre solicitanți, ținând cont de starea civilă schimbată și de alte ajustări în circumstanțele vieții. Dacă este necesară împărțirea în instanță, se iau în considerare următoarele:

• prezența copiilor;
• gradul de participare la procesul de rambursare a fiecăruia;
• solvabilitatea în general și nivelul veniturilor.

Responsabilitatea de a confirma faptul că unul dintre co-împrumutați a plătit mai mult sau chiar a rambursat integral datoria îi revine lui.

Avocații recomandă atunci când efectuează tranzacții de plată dobândă lunară, asigurați-vă că păstrați toate chitanțele și dovezile documentare ale surselor de fonduri. Numai în acest caz se poate dovedi instanței dreptul de a revendica o mare parte a bunului în cazul împărțirii, definită drept bun dobândit în comun, sau la cuantumul corespunzătoare a despăgubirii în cazul împărțirii disproporționate.

Obligațiile de împrumut pentru cota neplătită sunt împărțite proporțional cu părțile din proprietatea transferată. Beneficiarul este obligat să plătească mai mult și să plătească în aceeași sumă.

Soarta apartamentului și împrumutul pot fi hotărâte prin acordul părților sau prin instanță:

1. O împărțire egală a proprietății, în care soarta obligațiilor față de bancă este determinată de experții acesteia. Un cetățean insolvabil poate fi scutit de obligația de a împărți plata printr-o decizie bancară, dar al doilea va fi obligat să plătească integral datoriile. Cel mai cazuri complexe- capitolul apartamente cu o camera, la care acțiunile vor trebui determinate înainte de restructurarea contractului.
2. O împărțire pro-rata în care o parte mai mare revine tutorelui copilului sau părintelui care a plătit cea mai mare parte din sarcina împrumutului.
3. Refuzul voluntar de a împărți contoarele de la una dintre părți. Odată cu proprietatea, se transferă și obligațiile de împrumut, ceea ce conferă băncii dreptul de a refuza o astfel de reînregistrare. Dacă studiezi starea financiara nu există nicio îndoială cu privire la solvabilitate și contractul este renegociat, al doilea soț, care a investit bani în timpul căsătoriei, poate cere despăgubiri. Dacă problema nu poate fi rezolvată în mod voluntar, instanța emite instrucțiuni cu privire la modul exact de împărțire a acțiunilor.
4. Vânzarea unui apartament simplifică împărțirea. Veniturile sunt împărțite într-o cotă pentru rambursarea anticipată a datoriilor și restul. Soții pot împărți a doua parte între ei fie prin acord, fie în instanță. Dreptul la o anumită cotă va trebui, de asemenea, documentat.

Protejarea drepturilor copiilor într-o situație de divorț ipotecar

Tranzacțiile cu bunuri imobiliare enumerate ca loc de înregistrare a unui minor sunt monitorizate îndeaproape de autoritățile tutelare de stat. Ca urmare a tranzacțiilor, el nu ar trebui să rămână fără locuințe și condițiile de viață după divizare nu pot fi înrăutățite semnificativ.

Înainte de a decide cum să vinzi apartament ipotecatÎn caz de divorț și împărțire a fondurilor, va trebui să eliberați copiii și să stabiliți un nou loc de reședință pentru ei. Reguli bancare este prevăzut timp pentru astfel de operațiuni. La împărțirea apartamentului propriu-zis, părintelui cu care rămâne copilul i se atribuie cea mai mare parte a suprafeței cu o povară proporțională sub formă de dobândă la împrumut.

În cazul în care drepturile minorului la locuință sunt încălcate, părinții pot fi trași la răspundere: chestiunea privării drepturilor părintești, stabilirea locului de reședință și numirea tutelei vor fi tratate de autoritățile competente.

Cititorii noștri se întreabă cum va fi împărțită ipoteca atunci când soții cu copii divorțează. Procedura de divorț în sine nu este un motiv pentru a schimba condițiile împrumut acasă. Apoi, soții vor răspunde solidar pentru ipotecă.

Ce spune legea?

Codul familiei al Federației Ruse specifică următoarele drepturi ale soților care au copii, un apartament ipotecat și care divorțează:

1. Proprietatea comună a soților este orice proprietate care a fost dobândită în timpul căsătoriei (nu contează cui este înregistrată).
2. Anterior, plățile se făceau prin proprietate comună sot si sotie
3. Întrucât soții sunt răspunzători solidar, banca îi va obliga să ramburseze împreună împrumutul după divorț.
4. este împărțit în două jumătăți egale. Dar dacă în familie există copii, atunci părintele cu care vor locui primește cea mai mare parte a locuinței.

Ambii soți sunt responsabili pentru ipoteca, indiferent cine a încheiat contractul cu banca. Unele bănci pot solicita rambursarea anticipată a împrumutului la aflarea unui divorț iminent. Puteți citi mai multe despre cum să rambursați corect un credit ipotecar pentru o casă sau un apartament în acest articol.

Important: în fiecare astfel de caz există multe nuanțe care cu siguranță vor fi luate în considerare organizatie bancara. Dacă tu și fostul tău soț nu poți ajunge la un acord care să se potrivească ambelor părți, atunci poți oricând să mergi în instanță. În acest caz, trebuie să vă ghidați după Codul familiei, Codul civil, lege federala„Despre ipotecă” și, bineînțeles, acordul dvs.

Dar chiar și aici merită să ne amintim că nu există un scenariu unic pentru desfășurarea evenimentelor; se vor lua decizii absolut unice în fiecare caz; pur și simplu nu există precedente de referință. Din păcate, poate fi foarte greu să ajungi la o înțelegere, pentru că... trebuie luate în considerare opiniile mai multor părţi.

Cum pot fi împărțite imobiliare și datoria?

Este de remarcat faptul că o astfel de împărțire nu are loc întotdeauna conform unui scenariu standard; fiecare caz este individual. Fiecare are circumstanțe și venituri diferite.

Sunt posibile următoarele opțiuni:

• Dacă aveți acordul băncii, puteți face modificări contract de ipotecași împărțiți responsabilitatea pentru rambursarea datoriei în anumite părți.
• Dacă există contract de căsătorie sau prin instanță, apartamentul poate fi împărțit prin consimțământ.
• Apartamentul este împărțit în jumătate de către instanță, altfel este posibil dacă unul dintre soți poate dovedi că numai el a luat parte la el.
• Tranzacția poate fi reemisă pentru o singură persoană, dar numai dacă banca este convinsă de solvabilitatea sa, istoricul de credit bun și seriozitatea ca plătitor. Este important ca un viitor împrumutat să știe cum să mențină un istoric de credit pozitiv, indiferent de ce, această recenzie vă va spune în detaliu despre acest lucru.
• Dacă unul dintre soți refuză să contribuie cu bani pentru rambursarea împrumutului, atunci după divorț datoria este transferată complet pe umerii celui de-al doilea co-împrumutat. Daca nu este de acord, apartamentul va fi scos la vanzare de catre banca.
• Soțul, care acoperă întreaga datorie față de creditor, poate cere legal de la celălalt o despăgubire bănească, în conformitate cu suma plătită.
• Dacă plățile ipotecare nu se primesc timp de 3 luni sau mai mult, locuința va fi scoasă la licitație, iar debitorii vor primi fondurile rămase după vânzarea și rambursarea datoriei. Dacă un copil este înscris în apartament, acesta trebuie externat. Instanța poate acorda o amânare pentru găsirea unei noi locuințe. În cazul în care, printr-o hotărâre judecătorească, copilul nu este eliberat la timp, autoritățile tutelare pot ridica problema privării de drepturi părintești pe motiv că părinții nu pot asigura condiții normale de viață copiilor.
• Apartamentul ipotecat poate fi vândut de fostul soț și soție pentru achitarea datoriilor. Restul se împarte între soți. Citiți despre cum să vindeți o casă cu un credit ipotecar.

Puncte importante

Înainte de a decide să luați orice măsură, citiți cu atenție contractul de împrumut și, dacă este posibil, contactați o sucursală a băncii pentru sfaturi cu privire la problema dvs. Foarte des, acordul prevede că soții devin co-împrumutați, ceea ce este benefic pentru toată lumea - venitul total crește, pentru bancă aceasta asigurare suplimentara etc.

Ce se întâmplă în practică? Adesea există un alt postscript, care afirmă că în timpul unui divorț, termenii contractului nu se modifică. Aceasta înseamnă că, dacă una dintre părți refuză să continue să efectueze plăți, atunci toate obligațiile vor fi transferate complet celui de-al doilea co-împrumutat. Și va fi foarte greu să contestați acest lucru.

De fapt, veți avea doar 3 opțiuni pentru desfășurarea evenimentelor: continuați să plătiți împreună, găsiți suma de datorie lipsă pentru rambursare anticipată sau vindeți apartamentul ipotecat băncii. În multe cazuri, este a treia opțiune care este folosită pentru a satisface atât interesele creditorului, cât și ale debitorilor.

Împărțirea proprietății comune este un proces destul de neplăcut pentru un cuplu care divorțează, dar împărțirea unei ipoteci în timpul unui divorț este și mai rău. Faptul este că acest proces este legat de bănci, prin urmare, se transformă dintr-o procedură cu două părți într-una tripartită.

Pentru soți, o ipotecă în timpul unui divorț este de obicei o obligație comună care trebuie divizată. Așa spun articolele Codului Familiei (FC). Fiecare își apără propriile interese pentru a nu fi singurul datornic.

Instituția bancară este interesată ca soții co-împrumutați să continue să depună fonduri. Prin urmare, se amestecă destul de legal în proces, încercând să-și protejeze banii.

Să vedem cum este împărțită o ipotecă atunci când soții divorțează, ce împrejurări influențează decizia finală privind îndeplinirea obligațiilor de împrumut după un divorț și în ce situații este obligată doar o singură parte să plătească datoria.

Temeiuri legislative pentru împărțirea unei ipoteci

Cerințele de reglementare pentru împărțirea bunurilor imobile dobândite de un cuplu sunt cuprinse în paragrafele 38 - 39 din IC. În special, conținutul lor este utilizat atunci când se decide cum este împărțit un apartament într-o ipotecă în timpul unui divorț. Comisia de anchetă nu spune nimic despre datorii în sine. Ele sunt luate în considerare indirect, ca parte a proprietății comune.

Logica este aceasta:

1. Soții după nuntă:
   • lege;
   • negociabil.
2. În acest din urmă caz, împărțirea apartamentului ipotecat este descrisă în termenii contractului.
3. În regimul juridic (se stabilește automat), toate bunurile sunt în comun, adică aparțin ambelor în același timp.
4. Odată ce legătura este dizolvată, aceasta poate fi împărțită în două moduri:
   • întocmirea unui acord voluntar;
   • judecata in instanta.
5. Instanța va include datoria în lista bunurilor dobândite în comun. Modul în care va avea loc împărțirea se decide pe baza normelor legale.

Sugestie: este mai profitabil să împărțiți ipoteca în timpul unui divorț printr-un acord voluntar. Să vedem mai jos de ce.

Pentru a înțelege cum este împărțit un apartament ipotecat, trebuie să aflați condițiile de pornire. Există factori care schimbă radical logica procesului. Ele trebuie înțelese. Acestea, de exemplu, sunt:

• înregistrarea unei căsătorii oficiale sau lipsa acesteia;
• dacă proprietatea a fost cumpărată:
  • căsătorit;
  • înainte de nuntă;
• dacă a fost încheiat un contract de căsătorie;
• indiferent dacă cuplul are un copil sau mai mulți.

Astfel, este imposibil de explicat în monosilabe cum va avea loc împărțirea proprietății partenerilor care se separa în timpul unei ipoteci. Fiecare situație are propriile subtilități și nuanțe.

Cununia civila

Atenție: parteneri care trăiesc fără înregistrare oficială, nu sunt supuse RF IC. Relația lor este civilă și este considerată pe bază Cod Civil(GK).

Din regula de mai sus rezultă că, în caz de divorț, apartamentul ipotecat va fi dat persoanei în numele căreia este înregistrată proprietatea:

• unul dintre parteneri;
• atât în ​​cotele specificate în acte.

Astfel, cine va primi proprietatea este judecat după actele de înregistrare a proprietății. În plus, acest cetățean va fi obligat să plătească singur datorii către bancă.

Există excepții de la această regulă. În instanță se poate dovedi că ipoteca luată pentru achiziționarea unei locuințe a fost plătită de al doilea partener (care nu este proprietar). Atunci se va putea revendica o parte din metri pătrați. Instanța va aloca exact cât nu a fost plătit de proprietar.

Următoarele sunt acceptate ca dovadă a faptului că o persoană a plătit pentru un apartament cu ipotecă:

• documente de plată;
• declaratii bancare;
• controale;
• extracte și multe altele.

Să ne uităm la un exemplu. Sidorkina și Ivanchenko și-au cumpărat un apartament pe credit în timpul căsătoriei lor civile. Au decis să aranjeze ipoteca și imobilele pentru bărbat. După un anumit timp s-au separat. Sidorkina a decis să împartă apartamentul, deoarece a cheltuit bani pentru plata împrumutului pe aceeași bază ca și soțul ei de drept comun.

Bărbatul nu a fost de acord cu alocarea unei cote din proprietate. A trebuit să merg în instanță. Ca dovadă că avea dreptate, Sidorkina a adus un extras de cont. Acest document conținea informații despre transferul de fonduri către instituția care a emis împrumutul.

Instanța a ordonat lui Ivanchenko să aloce o parte din proprietatea Sidorkinei, egală cu suma de fonduri aduse de aceasta în termeni de metri patrati(la pretul pietei).

Proprietate cumpărată cu ipotecă înainte de căsătorie sau în timpul căsătoriei

În acest caz, se ia în considerare punctul 36 din IC. El spune că proprietatea dobândită înainte de formalizarea obligațiunii este proprietate personală. În consecință, apartamentul nu este împărțit. Ea, precum și datoria către institutie financiara, ramane proprietarului.

în care foștilor soți au tot dreptul să le împărtășească pe amândouă. Dar acest lucru necesită acordul voluntar al proprietarului de metri pătrați. O astfel de decizie este oficializată printr-un acord privind împărțirea proprietății.

În caz contrar, neproprietarul poate depune o cerere pentru recuperarea unei părți din fonduri de la fostul partener. Dovada investiției fondurilor familiei în rambursarea împrumutului este o adeverință de la o instituție bancară despre depunerea banilor în cont pe durata existenței familiei.

Atenție: dacă rambursarea a fost efectuată de alte persoane, de exemplu, rude, atunci nu va fi posibilă recuperarea banilor. În plus, un neproprietar nu poate revendica locuință.

Să ne uităm la un exemplu. Ivankina a apelat la un avocat pentru sfaturi. A fost interesată de următoarele: „Dacă divorț de soțul meu, pentru care i se emite ipoteca, voi putea solicita un apartament?”

Avocata a explicat că, în caz de divorț, pierde dreptul la locuință, întrucât aceasta nu este în proprietate comună. Cu toate acestea, el poate cere jumătate din banii depuși la bancă în timpul căsătoriei. Situația a fost complicată de faptul că părinții soțului i-au ajutat pe soți să ramburseze împrumutul. Ei au fost cei care au depus bani în bancă. Și acest lucru poate fi dovedit:

• controale;
• mărturie.

În plus, Ivankina însăși nu a funcționat, bugetul familiei nu s-a reumplut. Și deși această împrejurare nu afectează recunoașterea a tot ceea ce dobândește ca comun (articolul 34), ea va afecta radical situația. Dacă ipoteca a fost plătită cu fonduri donate, atunci va fi destul de dificil să recuperați o parte din ea. Avocatul a sfătuit-o pe femeie să renunțe la această idee. Deoarece este puțin probabil ca procesul să conducă la rezultate pozitive.

În această situație, nu contează cui i se acordă împrumutul. Divorțurile sunt în egală măsură:

• proprietarii casei;
• datornici.

Partenerii au de ales ce să facă după un divorț:

• a ajunge la o intelegere;
• Mergi la tribunal.

Divorțul în prezența unei ipoteci dă naștere unei alte obligații: de a avertiza creditorul cu privire la schimbarea împrejurărilor (articolul 46).

Practica arată că este mai bine să împărțiți apartamentul ipotecat și datoriile de comun acord. Majoritatea litigiilor se încheie în acest fel. Cei care încearcă să-și dea seama cum să împartă datoriile ar trebui să înțeleagă:

1. Statul practic nu se amestecă în acordurile părților. Cum de a împărți apartamentul și datorii este propria lor afacere. Statul reacționează doar în două cazuri:
   • dacă există o cerere (instanța înțelege);
   • dacă drepturile minorilor sunt încălcate (poate interveni autoritatea tutelară sau parchetul).
2. Procesul de divizare depinde doar de opiniile și interesele celor care divorțează. Ei pot stabili condiții care se potrivesc ambelor:
   • în părți egale;
   • transfera responsabilitatea doar asupra unuia;
   • în părți inegale:
     • proprii;
     • creanţă.
   • Restricțiile se aplică:
     • dacă sunt copii;
     • dacă s-ar folosi fonduri publice.

Se poate întocmi un acord privind împărțirea locuințelor și a datoriilor:

• când oamenii divorțează, dar despărțirea nu a fost încă oficializată (pe perioada de valabilitate a căsătoriei);
• după primirea unui certificat de rupere a obligaţiunilor.

Sugestie: documentul nu necesită legalizare, dar este mai bine să-l obțineți. Această măsură va proteja împotriva pretențiilor partenerului divorțat. Nu își va putea refuza semnătura.

Cel mai adesea, partenerii nu sunt de acord cu privire la modul de împărțire a datoriilor și a proprietății în timpul unui divorț. Legea permite unuia sau amândoi să meargă în instanță. În acest caz, ar trebui să înțelegem logica acestui organism. Adică să se ghideze după ce norme se bazează instanța în timpul unui divorț, cum se realizează împărțirea, ce factori ia în considerare.

Logica judecătorului este:

• proprietatea comună trebuie împărțită în mod egal după dizolvarea obligațiunii;
• co-împrumutații sunt obligați să facă contribuții egale pentru rambursarea datoriilor;
• O excepție este cazul dacă există un copil (relaxările sunt posibile).

Instanța nu ia în considerare următorii factori în viața personală a litigiilor:

• lipsa veniturilor sau a unui loc de muncă;
• stare de sănătate.

Este important pentru instanță dacă ipoteca a fost emisă înainte sau după căsătorie. La rezolvarea problemei se va baza pe normele dreptului familiei, adică va obliga cuplul divorțat să plătească în părți egale.

Ipoteca în caz de divorț al soților cu copii sau cu fonduri bugetare

Statul susține protecția drepturilor minorilor. Acest lucru afectează modul în care sunt împărțite datoriile soților. Astfel, o cotă mai mică poate fi acordată părintelui cu care rămân copiii dacă acesta:

• este dezactivat (nu poate lucra);
• temporar nu funcționează;
• este în concediu pentru un copil mic.

În plus, împărțirea datoriilor și bunurilor dobândite este afectată de faptul că femeia care divorțează este însărcinată. O astfel de persoană primește o cotă mai mică.

Instanța nu vă poate scuti complet de plata împrumutului. Se bazează pe principiul egalității soților. Adică, ambii sunt obligați să ramburseze ipoteca. Dar un acord voluntar poate elibera una dintre părți de obligațiile financiare.

Există un alt factor de luat în considerare atunci când aveți copii minori. Minorii trebuie să aibă o locuință. În consecință, instanța va insista să aloce cei mai mulți metri pătrați partenerului cu care au rămas. Autoritatea tutelară este adesea implicată în proces.

Când vă dați seama ce să faceți cu ipoteca dvs., trebuie să luați în considerare modul în care va fi finanțată. Statul are mai multe programe de îmbunătățire conditii de viata. Cel mai comun:

• ipoteca militara.

Fiecare opțiune are propriile sale caracteristici în caz de divorț:

1. Atunci când se utilizează capitalul de maternitate, toți membrii familiei (inclusiv nenăscuți) devin proprietari ai casei. Metri pătrați vor fi împărțiți în părți egale.
2. Ipotecile militare sunt finanțate de Departamentul Apărării. Proprietatea este înregistrată ca proprietate a militarului. Este greu să sechestreze o parte din metri de la un fost partener.

Participarea creditorilor

Când vă dați seama ce să faceți cu o ipotecă în timpul unui divorț, trebuie să luați în considerare o terță parte - banca. Financiilor nu le plac riscurile. Ei văd schimbările în starea civilă a debitorilor cu suspiciune și neîncredere. Banca poate solicita:

• reînnoiește contractul de împrumut;
• returnează fondurile prin luare împrumut nou in conditii mai rele.

Sugestie: clauze despre acest lucru ar trebui să fie în contractul de ipotecă.

Banca are următoarele drepturi:

• participa la o ședință de judecată;
• a formulat propuneri privind repartizarea datoriilor;
• protest:
  • decizie judecătorească;
  • termenii acordului voluntar.

Pentru persoanele care decid să divorțeze, experții recomandă următoarele opțiuni pentru rezolvarea problemei ipotecare:

1. Poți să-ți vinzi casa și să-ți primești banii înapoi. Acesta este ceea ce sugerează de obicei institutie bancara. Această opțiune este considerată cea mai profitabilă pentru cei care divorțează.
2. Dacă nu puteți realiza metri pătrați, atunci puteți:
   • Împărțiți locuințele și datoriile în două acorduri separate (nu sunt binevenite de bancă). Instituția va oferi condiții nefavorabile acelor parteneri care au solicitat divorțul la reemiterea unui contract de împrumut pentru o ipotecă pentru doi.
   • Unul dintre divorțați poate renunța la proprietate. Apoi persoana care primește apartamentul va plăti banii.

Împărțirea datoriei ipotecare între soți depinde de:

1. Timp de procesare a creditului:
   • inainte de casatorie;
   • în perioada de valabilitate a obligaţiunii.
2. Modalități de a rezolva problema:
   • prin întocmirea de acorduri;
   • într-un tribunal.
3. A avea copii sau sarcina.
4. Atragerea de fonduri bugetare de plată.

O instituție bancară este implicată în rezolvarea problemelor din secțiune. Are drepturi destul de largi.

Articole utile: