Creditarea ipotecară este o tendință actuală piata ruseasca servicii bancare de zece ani deja. Conform statisticilor pentru 2016, doar 10% dintre cetățenii noștri dețin imobile. Doar 1% îl poate cumpăra pentru numerar acumulat. Care va fi dinamica pieței în următorii 2-3 ani, depinde în mare măsură de situația politică și economică.

Dezvoltarea pieței ipotecare din Rusia

În prima jumătate a anilor '90, băncile practic nu au acordat împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe către populație. Nu existau credite de consum. Dacă s-a întâmplat, atunci s-au împrumutat nu mai mult de un an, la 36%. Cu toate acestea, chiar și introducerea Legii federale „Cu privire la ipotecare” în 1998 nu a afectat creșterea cererii debitorilor pentru un astfel de produs. Termenul maxim de utilizare a unui împrumut - 3 ani la dobândă de 40% nu a fost interesant pentru majoritatea debitorilor.

Creditarea ipotecară în Rusia: cum au crescut volumele

Între timp, în îmbunătățire conditii de viata iar mai mult de jumătate din populație avea nevoie să-și achiziționeze propriile apartamente. Pentru a oferi cetățenilor propriile locuințe și dezvoltare credit ipotecarîn Rusia, guvernul în 2004 introduce o specială proiect national. Primul stagiu program de stat 2005-2008 a prevăzut o creștere a disponibilității imobilelor sub garanții de stat și o creștere a volumului construcția de locuințe. Pentru aceasta au fost alocate 212,9 miliarde de ruble.

Acest program, conceput inițial timp de 6 ani, a intensificat tranzacțiile de achiziție de imobile. Cetăţenii au devenit mai dispuşi să ia împrumuturi. Spre comparație, dacă în 2005 cota credite ipotecare a reprezentat 3,5% din totalul creditării, în 2008 cifra a crescut la 9%.

Până în 2008, s-au format jucători permanenți piata creditelor ipotecare. Grupul a inclus AHML cu 100 la sută participarea statului, Sberbank, mari și mijlocii banci comerciale, cooperative de locuințe, companii de construcții și investiții. Cu toate acestea, declanșarea crizei a încetinit dezvoltarea. Multe bănci au redus împrumuturile. Debitorii s-au aflat într-o situație dificilă, ceea ce a forțat creditorii să dezvolte mecanisme de reducere a sarcinilor financiare (restructurare, concediu de credit). Volumul creditării pentru locuințe pentru perioada 2008-2010:

Începutul anului 2011 a adus o dinamică pozitivă. Ieșirea din criză a provocat un declin ratele bancare. Numai în a doua jumătate a anului au fost emise împrumuturi în valoare de 397 de miliarde de ruble. Statul a continuat să susțină creditele ipotecare. au fost puse în practică deduceri sociale pentru primar, de exemplu, în programele „Locuințe joase”, „Clădire nouă”, scăderea ratei de împrumut. Unul dintre motoarele ipotecare a fost investiția VEB în construcția de locuințe în 2010-2013.

Până în 2015, situația s-a schimbat periodic. Tarifele au crescut și au scăzut. Împreună cu ei, cererea pentru credite ipotecare. Deci, dacă în 2012 volumul împrumuturilor a ajuns la un trilion de ruble record și a continuat să crească încă 2 ani, atunci după 3 ani a scăzut la 765 de miliarde de ruble.

Volumul creditelor ipotecare în 2016

Anul acesta a fost un progres în domeniul creditării ipotecare. Din moment ce statul, urmând conceptul, a subvenționat ratele pentru achiziționarea de locuințe, cetățenii au putut folosi împrumuturi. Sumele plătite s-au ridicat la 40% din total credite de consum. Dintre acestea, în cadrul programului de stat, în 2016 au fost acordate 304 mii de împrumuturi în valoare de 556 de miliarde de ruble. Volumul creditării, comparativ cu anul 2015, a crescut cu 29,86%. Mărimea creditelor acordate a crescut, acestea au început să fie acordate pe o perioadă mai mare de 15 ani. Programul de stat a fost utilizat de 304 mii debitori care l-au primit. Întregul volum al creditelor ipotecare în 2016 a ajuns la 1.288.531 de milioane de ruble, iar numărul acestora este de 753.064 (conform datelor).

Sberbank și VTB Group au devenit cei mai activi jucători pe piața creditelor ipotecare. Totuși, concurența s-a intensificat. Drept urmare, a fost din nou posibilă contractarea unui împrumut fără confirmarea veniturilor și fără avans, ceea ce a pus la dispoziție împrumuturile unei game largi de debitori. Inovații introduse:

• reprize aplicații online;
• înregistrarea de stat la distanță a bunurilor imobiliare (un program comun al Sberbank și Rosreestr);
• creditorii au început să comunice cu clienții și să colecteze informații despre aceștia prin intermediul rețelelor sociale.

Dacă în anii anteriori accentul principal a fost pe proprietatea primară, atunci din această perioadă piața imobiliară secundară s-a reînviat. Motivul pentru aceasta a fost îmbunătățirea condițiilor de creditare și introducerea de noi reguli de către creditori. În general, creditele ipotecare au devenit un instrument financiar de încredere. A garantat randamente și rentabilitate stabilă băncilor și a simplificat procesul de obținere a unui împrumut și cumpărare de bunuri imobiliare pentru un împrumutat.

Dinamica creditării ipotecare în 2017 și previziuni pentru 2018

În 2017, situația era stabilă. Pe Piața primară:

Dintre acestea, doar 22 de credite au fost în valută. Suma lor a fost de 802 milioane de ruble.

Potrivit datelor Băncii Centrale a Federației Ruse, la începutul anului 2018, indicatorii în ceea ce privește numărul și volumul împrumuturilor acordate se ridicau la 1.092.315 și, respectiv, 2.057.559 milioane de ruble. Potrivit experților, tarifele în 2018 vor fi record. Cu toate acestea, factorii externi care pot inversa situația pot deveni un pericol pentru economia rusă.

Dinamica ratelor ipotecare

După adoptarea în iulie 1998 a legii care reglementează mecanismul ipotecar, împrumuturile pentru cumpărarea de locuințe au fost emise în principal în moneda straina, la 10-11% pe an. În prezența unui venit constant și a stabilității rublei, acesta a fost cel mai mult varianta profitabila, deoarece în ruble au fost creditate la o medie de 14-15%.

Până la începutul anului 2006, debitorii au devenit mai activi. Mai mult, au fost la fel de dispuși să ia atât împrumuturi în ruble, cât și în valută.

După declanșarea crizei, dinamica ratelor de 10 ani s-a schimbat în ambele sensuri. Dacă până în vara anului 2008 a existat o tendință de scădere a ratelor în valută străină (până la 10,8%) și ruble (până la 12,4%), atunci în mai 2009 au crescut la 13,8% în valută străină, 14,9% în ruble . Această situație a dus la o reducere bruscă a creditării ipotecare:

• 2008 - 349 mii împrumuturi, din care 4,9% în valută;
• 2009 - 130 mii împrumuturi, inclusiv 1,5% în valută.

Pe măsură ce consecințele crizei au fost depășite, până în 2012 ratele au început să scadă. Cu toate acestea, cetățenii înspăimântați au încetat să mai ia împrumuturi în valută, deși dobânda la aceștia a scăzut sub 10 pe an.

Reducerea maximă a tarifelor a fost observată de la 01.01.2016. Dinamica poate fi urmărită de ratele cheie ale Băncii Centrale:

Pe baza acestui fapt, băncile au redus costul creditelor ipotecare.

Datele demografice ale debitorilor ipotecari

În contextul structurilor regionale în diferiți ani, Moscova și Regiunea Moscovei au fost în mod tradițional lideri în creditarea ipotecară. A urmat Sankt Petersburg. O treime din împrumuturi au fost acordate sub partajare clădire. Prioritatea este piața primară.

În 2017, accentul s-a schimbat oarecum. S-au deschis oportunități pentru locuitorii regiunilor autonome de a utiliza achiziționarea de locuințe pe credit, ceea ce a fost facilitat de salariile bune, prețurile imobiliare scăzute și nevoia de îmbunătățire a condițiilor locative. Potrivit RIA Novosti, achiziția a fost accesibilă pentru multe familii:

În ultimii trei ani, rata creditelor ipotecare pentru locuințe în ruble a scăzut cu 2,73 puncte procentuale. Totodată, ponderea creditelor pentru locuințe în volumul total al activelor sectorului bancar la 1 ianuarie 2018 a constituit 6,4%, iar în volumul total al creditelor acordate cetățenilor - 44,2%.

simptome de anxietate

Conform strategiei de dezvoltare a DOM.RF, până în 2020 portofoliul de credite ipotecare al băncilor rusești ar trebui să se dubleze - datoria ipotecară a rușilor în acest moment se va ridica la 10 trilioane de ruble.

Adevărat, experții nu văd condiții prealabile pentru creșterea în continuare a pieței într-un ritm atât de rapid, cel puțin fără o creștere semnificativă a riscurilor pentru sistemul bancar.

„Vedem că acum băncile revizuiesc rapid standardele de creditare, slăbindu-le - concurența este în creștere, deoarece ne așteptăm la o încetinire a creșterii cererii. În acest sens, creșterea ponderii creditelor cu avans redus și slăbirea standardelor legate de evaluarea veniturilor debitorului sunt alarmante. Până în prezent, volumul datoriei acumulate este relativ mic, dar va fi necesar să se monitorizeze cu atenție dinamica creditelor noi, calitatea portofoliului și standardele de creditare”, a declarat directorul senior al departamentului Evaluări instituțiilor financiare de la SP Global Ratings cu Gazeta. .Ru.

Banca Centrală este și ea preocupată de aceleași probleme, dar măsurile luate de autoritatea de reglementare nu au dat încă rezultate notabile. „De la începutul anului 2017, o gamă largă de bănci au redus în mod constant cerințele pentru debitorii din segmentul creditării ipotecare.

Pe parcursul anului 2017, ponderea creditelor ipotecare nou acordate cu o plată inițială mai mică de 20% a crescut de la 14,0% la 42,4%, iar pentru întregul an, volumul acestor credite a depășit 0,8 trilioane de ruble. Astfel, de la 1 aprilie 2018, aproximativ 15% din portofoliu este format din credite cu LTV>80%”, precizează Banca Rusiei. LTV în acest caz este raportul dintre valoarea principalului și valoarea justă curentă a garanției.

Situația nu s-a schimbat nici anul acesta: în primul trimestru din 2018, ponderea creditelor nou acordate cu o plată inițială mai mică de 20% s-a ridicat la aproape jumătate din creditele acordate (44%). „Această creștere se datorează dorinței populației de a obține un credit ipotecar, atâta timp cât există condiții favorabile pe piață pentru rate și prețuri la locuințe, fără a aștepta acumularea unei sume mai mari de fonduri. De asemenea, creșterea creditelor cu un avans scăzut se datorează cerințelor loiale ale multor bănci mari în ceea ce privește avansul (10-15%)”, a explicat pentru Gazeta Ekaterina Shchurikhina, analist de top pentru ratingurile bancare Expert RA. .Ru.

Și asta în ciuda faptului că de la începutul anului 2018, Banca Centrală a inițiat introducerea unor rate de risc crescute pentru creditele cu o plată inițială de 10-20% (150%), și cu o contribuție mai mică de 10% - 200% . Cu cât aceste rate sunt mai mari, cu atât este nevoie de mai mult pentru a calcula adecvarea capitalului. Dacă băncile nu încetează să emită credite ipotecare riscante, Banca Centrală intenționează să crească în continuare aceste rate. Deci, de la 1 ianuarie 2019, raportul de risc pentru creditele ipotecare cu avans redus va crește de la 150% la 200%.

Autoritatea de reglementare ia, de asemenea, alte măsuri care ar trebui să limiteze riscurile de povara datoriilor atât în ​​cazul creditării negarantate, cât și în cazul creditelor ipotecare. „Banca Rusiei a introdus un indicator al sarcinii datoriei individual. Corespunzător act normativ a intrat deja în vigoare. De la 1 octombrie 2019, calcularea indicatorului de sarcină a datoriei în conformitate cu metodologia Băncii Rusiei va fi obligatorie pentru toți organizatii de credit", - a raportat „Gazeta.Ru” în serviciul de presă al Băncii Centrale. După cum a remarcat Banca Centrală, atunci când se decide reglementarea creditării ipotecare, vor fi luate în considerare, în primul rând, standardele de credit.

Motiv de ingrijorare

Banca Centrală în analiza sa asupra curentului situatie financiara constată că, odată cu creșterea treptată a ponderii creditelor ipotecare în activele băncilor, vor crește riscurile asociate cu diferența de scadență a activelor și pasivelor. „Cu această tendință, expunerea băncilor la riscul ratei dobânzii poate crește în viitor, pe măsură ce acestea trec în faza de creștere a nivelului. ratele dobânzilor„, notează autoritatea de reglementare.

Totodată, șefa Băncii Centrale Elvira Nabiullina nu vede amenințarea unei „bule” pe piața imobiliară.

„Nu văd niciun semn de „bulă” sau riscuri aici, deși ne uităm cu siguranță la riscuri, înțelegem că creditarea ipotecară este un segment sensibil și ar trebui să se dezvolte fără riscuri”, a spus ea la sfârșitul decembrie 2017.

Riscurile unei posibile runde de inflație, Criza financiarăși acumularea de împrumuturi cu un avans scăzut - o listă neexhaustivă de probleme de pe piața creditelor ipotecare din Rusia. „Un alt factor de risc este înlocuirea unei astfel de contribuții cu un negarantat credit de consumator(acţionează sub forma „contribuţiei iniţiale a împrumutatului la ipoteca pe cheltuiala lui fonduri proprii"). Aproximativ 3% dintre debitorii din prima jumătate a anului 2018 au folosit această schemă pentru creditele pentru locuințe. Ceea ce, în consecință, nu a făcut decât să le sporească povara datoriei (ratele la creditele de consum sunt de obicei mai mari decât la creditele ipotecare). Chiar și 3% este o sumă semnificativă, având în vedere amploarea segmentului bancar ipotecar. Conform calculelor noastre, acum împrumuturile acordate populației depășesc 14 trilioane de ruble, iar ponderea creditelor ipotecare în datoria rușilor este de aproximativ 45%”, notează șeful departamentului. ratinguri financiare NRA Karina Artemyeva.

Experții Grupului Metrium au rezumat rezultatele anului 2016 pe piața creditelor ipotecare. În 2015, creditele ipotecare au devenit „un colac de salvare” pentru mai multe sectoare ale economiei simultan. În 2016 și-a continuat misiunea, fără a atinge indicatorii unui 2014 de succes.

Tot anul trecut, creditele ipotecare au mers înainte, susținute de „cârje” de la stat sub forma unui program de subvenție a ratei. În luna martie s-a decis problema continuării lucrărilor programului și, după scurte discuții între Ministerele Finanțelor și Construcțiilor, acesta a fost prelungit până la sfârșitul anului. Pentru 11 luni din 2016, 40% din creditele ipotecare au fost acordate datorită sprijinului statului. Volumul emisiunii în ruble a fost de 37,7% din toate creditele ipotecare emise pentru această perioadă. Cu toate acestea, până la sfârșitul anului, când rata cheie a fost redusă la 10%, programul de subvenții și-a pierdut relevanța.

Date despre emiterea de credite ipotecare în Federația Rusă

Potrivit analiștilor Metrium Group, până în decembrie 2016, creditele ipotecare atinseseră următoarele cifre. În raport cu anul 2015, numărul creditelor acordate a crescut cu 24,94%, iar volumul creditării în termeni monetari - cu 29,86%. În același timp, rata medie ponderată a scăzut cu 0,82 puncte procentuale. până la 12,62%. Suma medie a împrumutului a crescut cu 64 de mii de ruble. Termenul mediu al creditului continuă să crească: în 11 luni a crescut cu aproape 8 luni, depășind pragul de 15 ani, ceea ce indică o evaluare mai prudentă a capacităților financiare ale debitorilor. Dar, în ciuda tuturor eforturilor, restanța de la indicatorii anului 2014 s-a ridicat la 17,76% în ceea ce privește creditarea, iar în ceea ce privește banii - cu 17,79%.

„În 2016 Banca centrala Rusia a continuat să curețe sectorul bancar: au fost revocate 97 de licențe de creditori, dar nu au existat jucători semnificativi pe piața creditelor ipotecare printre aceștia - comentează Maria Litinetskaya, managing partner al Metrium Group. „Astfel, conform Băncii Centrale, la 1 iulie 2016, numărul băncilor care emiteau credite ipotecare era de 499, adică cu 13% mai puțin decât la aceeași dată a anului precedent, excluzând licențele revocate în a doua jumătate a anului trecut. an."

Liderii în creditarea ipotecară sunt 12 bănci cu peste 1% cotă de piață: Sberbank, VTB24, Rosselkhozbank, Gazprombank, DeltaCredit, VTB Bank of Moscow, Raiffeisenbank, Absolut Bank, Bank Vozrozhdenie, Bank St. Petersburg, Svyaz-Bank, Transcapitalbank. Printre acestea se numără atât bănci cu participare de stat, cât și bănci private, toate lucrând cu credite ipotecare de mult timp și stabilesc „regulile jocului” pentru piață.

„În ultimul an, concurența crescută între bănci a reînviat produse uitate precum „ipoteca pe două documente” (fără dovada de venit) și „ipoteca fără avans”, spune Maria Litinetskaya. - Un program este conceput pentru cei care au economii semnificative pentru a cumpăra un apartament, și din diverse motive ei pozitie financiară Neevaluat. Celălalt, dimpotrivă, se adresează celor care nu au economisit pentru cumpărare, dar primesc bun și venit stabil(Nu este un secret pentru nimeni că selecția debitorilor în cadrul acestui program este chiar mai dură decât în ​​cadrul celui standard). Astfel, ipoteca a devenit din nou disponibilă pentru o gamă mai largă de cumpărători decât în ​​perioada programului de sprijin de stat.”

În plus, pe piață au apărut adevărate inovații, notează experții Metrium Group. În primul rând, depunerea documentelor pentru obținerea unui împrumut la bancă printr-o aplicație online. Anterior, în acest fel se putea trimite doar o cerere prealabilă, adică să se afle cuantumul aproximativ al împrumutului aprobat și condițiile. Pentru aprobarea finală a fost necesar să vină cu un pachet de documente la biroul creditorului. În al doilea rând, Sberbank, împreună cu Rosreestr, au lansat un proiect pilot de depunere la distanță a documentelor pt înregistrare de stat, care permite clienților să depună documente pentru înregistrare imediat după semnarea tranzacției la sucursală, ocolind cozile de la Rosreestr sau Centrul Multifuncțional. În al treilea rând, băncile au intrat social mediași nu numai că își verifică potențialii clienți prin informațiile postate despre ei înșiși, ci și comunica în direct, rezolvă probleme problematice și oferă asistență în atingerea obiectivelor financiare.

„Astfel, vedem o tendință către lucrul la distanță cu clienții”, notează Maria Litinetskaya. „Cremitatorii care se adaptează mai repede decât alții și sunt bine versați în noua realitate digitală au șansa de a păstra clienții „vechi” și de a cuceri o nouă generație.”

Menținerea unui echilibru al abordărilor avansate ale serviciilor pentru clienți și o evaluare conservatoare a capacităților financiare ale debitorilor au făcut posibilă reducerea delincvenței creditelor ipotecare în ruble la 1,112% până în noiembrie. În ultimele trei luni, acest indicator a scăzut constant, ceea ce înseamnă că, după doi ani de creștere, tendința s-a inversat în sens descendent. Din păcate, acest lucru nu se poate spune despre creditele în valută, în care ponderea relativă a delincvenței este în continuare în creștere și se ridică la 31,3% din creditul ipotecar emis în valută. Amintiți-vă că pentru creditele pentru locuințe - cea mai mică pondere a datoriei restante în comparație cu toate celelalte tipuri de creditare.

Astfel, în 2016, creditele ipotecare și-au dovedit fiabilitatea ca instrument financiar atât pentru creditori (delincvențe reduse și randamente stabile), cât și pentru clienți (au folosit-o pentru a cumpăra o locuință mai des decât chiar și în 2014). Numărul de tranzacții din regiunea Moscovei care implică credite ipotecare în 2016 a fost de 43.876 de unități, cu 32,64% mai mult decât în ​​2015 și cu 3,25% mai mult decât în ​​2014. Și dacă în 2015 ponderea creditelor ipotecare a fost menținută la nivelul de 30% din toate transferurile înregistrate de drepturi de proprietate, atunci în 2016 rata medie anuală a crescut la 34,8%, iar în câteva luni a ajuns la 50%.

Acțiuni pe segmente imobiliare oferte ipotecare distribuite după cum urmează. La Moscova, ponderea medie anuală a creditelor ipotecare în segmentul de masă a fost de 54%, ceea ce este aproximativ același nivel ca în 2015. O rată atât de mare în capitală se menține datorită lansării de noi proiecte care s-au încadrat în condițiile programului de subvenționare a ratei și au devenit foarte accesibile consumatorului general, inclusiv prin împrumuturi. Ponderea creditelor ipotecare în segmentul business class este stabilă și se ridică la 5% în 2016.

În apartamentele din Moscova, ponderea creditelor ipotecare a fost de 34%, în creștere cu 14 p.p. mai mare decât anul trecut. Această creștere se datorează faptului că programele proprii ale băncilor au devenit mai atractive în cursul anului din cauza ratelor mai mici. Mai mult, condițiile de cumpărare a apartamentelor sunt cât mai apropiate de condițiile de cumpărare a unui apartament - la fel o taxă inițialăși tarif standard.

În segmentul de masă al Regiunii Moscova, ponderea medie anuală a creditelor ipotecare a fost de 72%, adică 3,5 p.p. mai mare decât anul trecut și cu 3 p.p. mai mare decât în ​​2014.

Potrivit experților Metrium Group, una dintre principalele realizări ale anului 2016 a fost începutul „reviorării” pieței secundare imobiliare. Acest lucru sa datorat îmbunătățirii condițiilor de creditare și acceptării noilor reguli de piață de către vânzătorii de apartamente. Potrivit lui Rosreestr, în 2016, în capitală au fost înregistrate 56.000 de tranzacții piață secundară, astfel ponderea acestora a fost de 44,44%. Nu este nevoie să vorbim despre revenirea completă a pozițiilor de frunte ale locuințelor „secundare”, în viitorul apropiat vom asista la o corecție și o redistribuire a cotelor de piață între locuințe în construcție și locuințe finite. Inclusiv din cauza volumului suplimentar de aprovizionare din partea investitorilor, proprietarii de clădiri noi, care, după obținerea dreptului de proprietate asupra locuințelor, vor începe să o vândă din cauza creșterii impozitelor pe proprietate. Aceștia și alți factori indirecti vor lua cu siguranță lauri liderului de pe piața primară, dar ponderea pieței secundare este puțin probabil să fie mai mare de 55%.

„2016 a devenit un test de turnesol pentru jucătorii de pe piața creditelor ipotecare, a arătat profesioniști și inovatori, a eliminat amatorii. Pe piața construcțiilor, mai mulți dezvoltatori mari au fuzionat, unul dintre cei mai vechi dezvoltatori a suferit o reorganizare, - rezumă Maria Litinetskaya. - Și dacă în ultimul an creditorii au încercat să recâștige declinul anterior, atunci obiectivul principal în anii următori va fi obținerea de a emite credite ipotecare în valoare de 1,9 trilioane de ruble până în 2018, planificată în „Strategia de dezvoltare”. de creditare ipotecară în Federația Rusă până în 2020”. Și acest lucru pare destul de realist, cu condiția ca în 2017 împrumutul pentru locuințe, eliminând „cârjele” sprijinului de stat, să atingă recordul din 2014 (1,76 trilioane de ruble).”

În 2016, piața ipotecară din Rusia a crescut cu 27% și s-a ridicat la 1,5 trilioane de ruble, în ciuda unei scăderi a punerii în funcțiune a locuințelor în întreaga țară. Redresarea post-criză a fost facilitată de o creștere a creditării ipotecare la Moscova, regiunea Moscovei și Sankt Petersburg. În capitala Nordului în 2017, conform previziunilor RAEX (Expert RA), creșterea creditelor ipotecare va fi de peste 25%, ceea ce va permite pieței ipotecare să crească cu 15%.

Pentru 2016volumul emisiunii de credite ipotecare a crescut cu 27%, până la 1,5 trilioane de ruble, după o scădere de 34% cu un an mai devreme. Redresarea pieței a fost favorizată de reducerea dobânzilor la creditele băncilor în cadrul programelor proprii, fapt care s-a dovedit a fi posibilă datorită finanțării mai ieftine. În plus, prelungirea programului de subvenții de stat până la sfârșitul anului 2016 a avut un efect pozitiv asupra volumului creditelor ipotecare. Cererea amânată a populației a fost realizată pe fondul creșterii ponderii creditelor ipotecare în tranzacțiile cu locuințe (de la 12,5% din totalul acțiunilor de înregistrare în 2015 la 15,4% în 2016).

Mai mult de un sfert din creditele emise au căzut pe cele mai mari regiuni ipotecare: Moscova, regiunea Moscova și Sankt Petersburg. Drept urmare, cota de piață a acestor regiuni a crescut de la 24,9% la 26,5% pe parcursul anului. Totodată, în capitala Nordului, ritmurile maxime de creștere (+39,6%) s-au remarcat printre primele 10 regiuni în ceea ce privește volumul creditelor acordate pentru achiziționarea de locuințe în 2016. Cele mai mari rate dintre primele 50 de regiuni au fost înregistrate de Republica Mordovia (+65,2%), Republica Sakha (Yakutia) (39,8%) și Republica Bashkortostan (+38,7%).

Pe fundalul unei piețe ipotecare în creștere, volumul de punere în funcțiune de noi Cladiri rezidentialeîn exploatare în Federația Rusă în ansamblu a scăzut (-6,5% în 2016 față de 2015). În majoritatea regiunilor, reducerea se datorează scăderii volumului de punere în funcțiune a caselor de către dezvoltatorii individuali. În orașele mari, factorul determinant a fost dinamica prețurilor pentru bunurile imobiliare primare, care a condus la o scădere a construcției de locuințe la Moscova și a susținut interesul dezvoltatorilor pe piața din Sankt Petersburg.

În 2017, conform previziunilor RAEX (Expert RA), dinamica pieței va încetini: volumul creditelor ipotecare emise până la sfârșitul anului va crește cu 15% și se va ridica la aproximativ 1,7 trilioane de ruble. Cea mai dinamică dezvoltare dintre cele mai mari regiuni de credit ipotecar va putea susține piața datorită ratelor scăzute ale dobânzilor, disciplinei bune de plată a populației și volumelor tot mai mari de punere în funcțiune a locuințelor. Conform previziunilor agenției, în 2017 creșterea creditării în Sankt Petersburg va depăși cifra medie rusă și se va ridica la peste 25%, în timp ce ponderea pieței ipotecare din regiune va crește la 7%.

Metodologie

Concluziile analiștilor RAEX (Expert RA) se bazează pe date publice, inclusiv pe statisticile Băncii Rusiei de la 1 ianuarie 2017.

În cadrul studiului, creditele ipotecare sunt înțelese ca imprumut pentru casa prevăzute în conformitate cu lege federala din 16 iulie 1998 Nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)”. Această abordare coincide pe deplin cu metodologia utilizată de Banca Rusiei.

Volumul și dinamica pieței ipotecare

Pentru 2016 băncile rusești Au fost acordate 856,4 mii de credite ipotecare pentru o sumă totală de 1,5 trilioane de ruble. Astfel, pe parcursul anului, volumul creditelor ipotecare a crescut cu 27%, în timp ce portofoliul de credite ipotecare a crescut cu 12,8%, ajungând la 4,5 trilioane de ruble (vezi Graficul 1). Cererea amânată a populației a fost realizată pe fondul creșterii ponderii creditelor ipotecare în tranzacțiile cu locuințe (de la 12,5% din totalul acțiunilor de înregistrare în 2015 la 15,4% în 2016). În contextul unei scăderi a nivelului veniturilor reale ale populației (-5,9% în 2016), achizițiile mari pentru majoritatea rușilor au devenit dificile fără atragerea de resurse de credit. În același timp, creșterea prețului petrolului și, ca urmare, stabilizarea relativă a cursului de schimb moneda nationala au fost percepute de populaţie ca primul semn de redresare economică. Creșterea sentimentului optimist în societate, precum și scăderea prețurilor imobiliare, i-au determinat pe mulți să abordeze situația întârziată. probleme de locuit, rezultând efectul „cererii amânate” pe piață.

În 2016, majoritatea primelor 50 de regiuni din punct de vedere al volumului de credite ipotecare acordate și-au mărit emisiunea cu 25–35% (a se vedea tabelul 1). Republica Mordovia (+65%), Republica Sakha (Iakutia) (+40%), Sankt Petersburg (+40%) și Republica Bashkortostan (+39%) au demonstrat cele mai mari rate de creștere. În același timp, concentrarea pieței ipotecare pe cinci regiunile cele mai mari a crescut în 2016 (de la 33,5 la 34,8%). Odată cu o ușoară creștere a cotelor de piață în regiunea Moscovei și Tatarstan și chiar și cu o ușoară reducere în regiunea Tyumen, piețele din Moscova și capitala nordică s-au extins (de la 11,6 la 12,4% și, respectiv, de la 5,8 la 6,4%; vezi .diagrama 2).

Piața imobiliară

Pe fondul creșterii pieței creditelor ipotecare, ritmul construcției de locuințe a arătat tendința opusă (Graficul 3). În țară, volumul darilor de locuințe în 2016 a scăzut cu 6,5% (cu 21,6% în ianuarie 2017 față de ianuarie 2016). O parte din reducerea construcțiilor de locuințe sa datorat scăderii volumului construcției de locuințe de către dezvoltatorii individuali, care nu sunt acoperiți de resurse de credit cu dobândă subvenționată. În toată țara, dezvoltatorii individuali reprezintă aproximativ 40% din locuințele comandate, în timp ce în unele regiuni sunt semnificativ mai multe (nivelul maxim este în Republica Cecenă- 97%), în altele - mai puțin (nivelul minim la Sankt Petersburg și Moscova - 6, respectiv 9%).

Excluzând construcția de locuințe individuale (IZhS), punerea în funcțiune a locuințelor în Rusia în 2016 a scăzut cu 4%. Regiunea Moscova rămâne lider în ceea ce privește construcția de locuințe (excluzând construcția de locuințe individuale, 6 milioane de metri pătrați de spațiu rezidențial au fost dați în exploatare în cursul anului), Moscova și Sankt Petersburg sunt pe locurile al doilea și al treilea. În același timp, cu volume semnificative de punere în funcțiune la Moscova și Regiunea Moscovei în 2016, construcția de locuințe a scăzut (cu 6%, respectiv 8,4%), în timp ce la Sankt Petersburg a crescut cu 4,6%. Interesul dezvoltatorilor din Sankt Petersburg, printre altele, se explică prin indicii prețurilor locuințelor primare din regiune (vezi Graficul 4), care au crescut continuu în ultimii doi ani, cu o reducere semnificativă a costului locuințe primare la Moscova și regiunea Moscovei.

În ciuda reducerii de 21 și 16% în construcția de locuințe în Tyumen și regiunile Novosibirsk, respectiv, pozițiile acestora în clasamentul regiunilor în ceea ce privește punerea în funcțiune a locuințelor nu s-au schimbat, în timp ce Tatarstanul, care a înregistrat creșterea maximă din primele 10 regiuni, s-a mutat de pe linia a 10-a la a 8-a (vezi Tabelul 2).

Caracteristicile produselor ipotecare

Datorită programului de sprijin de stat, în baza căruia băncile au emis credite ipotecare la 12%, și o scădere a rata cheie cost mediu creditele ipotecare până la începutul anului 2016 au revenit la nivelul de acum un an. În decembrie, ratele au scăzut și mai puțin (rata medie ponderată la împrumuturile în ruble emise în cursul lunii a ajuns la 11,6%; vezi Graficul 5): în efortul de a susține cererea în segmentul de creditare cel mai „fără riscuri”, băncile au continuat să reducă prețurile în cadrul propriilor programe chiar și după încheierea finanțării guvernamentale. În întreaga țară, rata medie ponderată a împrumuturilor în ruble emise în 2016 a fost de 12,5%. În unele regiuni, costul mediu al creditelor ipotecare a fost cu 0,8–0,9 puncte procentuale mai scump, în altele a fost cu 0,3–0,4 puncte procentuale mai ieftin (vezi Tabelul 3). Regiunile cu cele mai mari rate în 2016 au fost Republica Tyva (13,4%), Republica Cecenă (13,2%) și Republica Karachay-Cerkess (13,1%), cele mai multe tarife favorabile au fost oferite în Sankt Petersburg și Regiunea Leningrad (12,1%).

Din punct de vedere al termenilor, media națională a împrumuturilor ipotecare a fost acordată pentru 15,3 ani, în timp ce cele mai lungi termene medii ale împrumuturilor din țară (16,5 ani) au fost în Republica Karachay-Cerkess, Voronezh și Regiunile Tyumen, cel mai timp scurt(13,5 ani) în regiunile Chelyabinsk, Murmansk și Republica Cecenă.

Disciplina de plată în regiuni

O scădere de trei ani a veniturilor reale ale populației (creșterea de 8% observată în ianuarie 2017 față de ianuarie 2016 s-a datorat în mai mare măsură plăților unice către pensionari) a afectat disciplina de plată. debitori ipotecari: în 2016, volumul datoriilor restante la creditele ipotecare în întreaga țară a crescut cu 6,2%. În același timp, în unele regiuni, ratele au fost mult mai mari: volumul datoriilor restante aproape sa dublat în regiunea Bryansk, cu 70–80% în Republicile Karelia și Adygea, Teritoriul Trans-Baikal și Regiunea Autonomă Evreiască. (vezi Diagrama 6).

O creștere în termeni absoluti nu înseamnă neapărat o deteriorare a calității portofoliului: în întreaga Federație Rusă, ponderea datoriilor restante a scăzut ușor (de la 1,7% din 01.01. de exemplu, în regiunea Bryansk din La 1 ianuarie 2016, datoria restante s-a ridicat la 74 de milioane de ruble, în ciuda unei creșteri de două ori până la 1 ianuarie 2017 de 139 de milioane de ruble, ponderea portofoliului nu a depășit 0,6%). Cu toate acestea, deteriorarea disciplinei de plată a debitorilor din anumite teritorii a condus la o remaniere în rândul regiunilor anti-lider (în ceea ce privește nivelul datoriilor restante la creditele ipotecare): în 2016, Republicile Altai și Buryatia au trecut de pe locul 5 pe al 2-lea. și, respectiv, de la locurile 21 până la 8 (vezi tabelul 4).

Aproximativ o treime din datoria ipotecară restante a fost formată din împrumuturi în valută, al căror volum total a scăzut de la 3,3% la 1 ianuarie 2016 la 1,6% din portofoliul total de datorii ipotecare la 1 ianuarie 2017. În 2016, au fost emise doar 34 de credite ipotecare în valută străină, dintre care 24 de credite au fost la Moscova, 4 în regiunea Moscovei și 2 la Sankt Petersburg.

Prognoza de dezvoltare a pieței

În 2017, ritmul de creștere a creditelor ipotecare, potrivit agenției, va încetini. În primul rând, încetinirea creditării ipotecare va avea loc din cauza epuizării efectului cererii reprimite și a încetării programului de sprijin de stat. O scădere a construcției de locuințe va duce la o creștere a prețurilor pe piața imobiliară primară, ceea ce va afecta negativ și cererea de credite ipotecare. Sankt Petersburg, cea mai dinamică dintre cele mai mari regiuni ipotecare, poate da un impuls dezvoltării pieței. Pentru debitori trăsătură distinctivă piața ipotecare a capitalei nordice este nivelul minim al dobânzilor din țară, pentru bănci - bună disciplină de plată a populației, pentru dezvoltatori - indici de prețuri în creștere, care au permis în cursul anului 2016, contrar dinamicii integral rusești, să crească volumul construcției de locuințe. Ne așteptăm ca până la sfârșitul anului 2017, ponderea pieței ipotecare din orașul de pe Neva să crească la 7%, drept urmare creșterea emisiilor în regiune va depăși cifrele medii rusești și va ajunge la mai mult de 25%.

În conformitate cu scenariul pozitiv (de bază) al RAEX (Expert RA), volumul pieței creditelor ipotecare în 2017 se va ridica la circa 1,7 trilioane de ruble, încetinind față de dinamica din 2016, la 15%. Rata de creștere a portofoliului de datorii de împrumuturi va fi la nivelul de 12%, fapt pentru care portofoliul total se va apropia de 5 trilioane de ruble începând cu 01.01.2018. Implementarea prognoza dată probabil dacă rata cheie este redusă cu 1-1,5 puncte procentuale până la sfârșitul anului 2017, prețul mediu anual al petrolului Brent este de 50 USD pe baril, iar rata inflației pentru anul este de aproximativ 5%. Dacă acest scenariu este implementat, agenția se așteaptă ca ratele ipotecare să rămână la nivelul de 11-12% până la sfârșitul acestui an și ponderea datoriei restante la creditele ipotecare la nivelul de cel mult 2% din portofoliu începând cu data de 01.01.2018.

Scenariul negativ al RAEX (Expert RA) se bazează pe menținerea ratei cheie la 10%. Acest lucru este posibil cu o politică monetară strictă a Băncii Rusiei. Înghețarea costului finanțării și încetarea programului de sprijin de stat pot duce la o creștere a costului creditelor ipotecare. Debitorii de credite ipotecare sunt extrem de sensibili la modificările ratelor: creșterea acestora chiar și cu 0,5 puncte procentuale pe fondul epuizării efectului cererii reprimite poate duce la o încetinire semnificativă a creșterii pieței ipotecare în 2017. Scenariul negativ RAEX (Expert RA) presupune, de asemenea, o inflație anuală de aproximativ 6-8% și un preț mediu anual al petrolului de 40-45 USD pe baril. În acest scenariu, până la sfârșitul anului 2017, rata de creștere a pieței ipotecare va încetini până la 9-10%, iar volumul împrumuturilor va fi de 1,6 trilioane de ruble.

Aplicație. Grafice și tabele

Tabelul 1. Top 50 de regiuni ale Federației Ruse în ceea ce privește creditarea ipotecară în 2016

În 2016, piața ipotecară din Rusia a crescut cu 27% și s-a ridicat la 1,5 trilioane de ruble, în ciuda unei scăderi a punerii în funcțiune a locuințelor în întreaga țară. Redresarea post-criză a fost facilitată de o creștere a creditării ipotecare la Moscova, regiunea Moscovei și Sankt Petersburg. În capitala Nordului în 2017, conform previziunilor RAEX (Expert RA), creșterea creditelor ipotecare va fi de peste 25%, ceea ce va permite pieței ipotecare să crească cu 15%.

Pentru 2016volumul emisiunii de credite ipotecare a crescut cu 27%, până la 1,5 trilioane de ruble, după o scădere de 34% cu un an mai devreme. Redresarea pieței a fost favorizată de reducerea dobânzilor la creditele băncilor în cadrul programelor proprii, fapt care s-a dovedit a fi posibilă datorită finanțării mai ieftine. În plus, prelungirea programului de subvenții de stat până la sfârșitul anului 2016 a avut un efect pozitiv asupra volumului creditelor ipotecare. Cererea amânată a populației a fost realizată pe fondul creșterii ponderii creditelor ipotecare în tranzacțiile cu locuințe (de la 12,5% din totalul acțiunilor de înregistrare în 2015 la 15,4% în 2016).

Mai mult de un sfert din creditele emise au căzut pe cele mai mari regiuni ipotecare: Moscova, regiunea Moscova și Sankt Petersburg. Drept urmare, cota de piață a acestor regiuni a crescut de la 24,9% la 26,5% pe parcursul anului. Totodată, în capitala Nordului, ritmurile maxime de creștere (+39,6%) s-au remarcat printre primele 10 regiuni în ceea ce privește volumul creditelor acordate pentru achiziționarea de locuințe în 2016. Cele mai mari rate dintre primele 50 de regiuni au fost înregistrate de Republica Mordovia (+65,2%), Republica Sakha (Yakutia) (39,8%) și Republica Bashkortostan (+38,7%).

Pe fundalul unei piețe ipotecare în creștere, volumul punerii în funcțiune a clădirilor rezidențiale noi în Federația Rusă în ansamblu a scăzut (-6,5% în 2016 față de 2015). În majoritatea regiunilor, reducerea se datorează scăderii volumului de punere în funcțiune a caselor de către dezvoltatorii individuali. În orașele mari, factorul determinant a fost dinamica prețurilor pentru bunurile imobiliare primare, care a condus la o scădere a construcției de locuințe la Moscova și a susținut interesul dezvoltatorilor pe piața din Sankt Petersburg.

În 2017, conform previziunilor RAEX (Expert RA), dinamica pieței va încetini: volumul creditelor ipotecare emise până la sfârșitul anului va crește cu 15% și se va ridica la aproximativ 1,7 trilioane de ruble. Cea mai dinamică dezvoltare dintre cele mai mari regiuni de credit ipotecar va putea susține piața datorită ratelor scăzute ale dobânzilor, disciplinei bune de plată a populației și volumelor tot mai mari de punere în funcțiune a locuințelor. Conform previziunilor agenției, în 2017 creșterea creditării în Sankt Petersburg va depăși cifra medie rusă și se va ridica la peste 25%, în timp ce ponderea pieței ipotecare din regiune va crește la 7%.

Metodologie

Concluziile analiștilor RAEX (Expert RA) se bazează pe date publice, inclusiv pe statisticile Băncii Rusiei de la 1 ianuarie 2017.

În cadrul studiului, împrumuturile ipotecare pentru locuințe sunt înțelese ca împrumuturi pentru locuințe acordate în conformitate cu Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”. Această abordare coincide pe deplin cu metodologia utilizată de Banca Rusiei.

Volumul și dinamica pieței ipotecare

În 2016, băncile rusești au acordat 856,4 mii de credite ipotecare pentru un total de 1,5 trilioane de ruble. Astfel, pe parcursul anului, volumul creditelor ipotecare a crescut cu 27%, în timp ce portofoliul de credite ipotecare a crescut cu 12,8%, ajungând la 4,5 trilioane de ruble (vezi Graficul 1). Cererea amânată a populației a fost realizată pe fondul creșterii ponderii creditelor ipotecare în tranzacțiile cu locuințe (de la 12,5% din totalul acțiunilor de înregistrare în 2015 la 15,4% în 2016). În contextul unei scăderi a nivelului veniturilor reale ale populației (-5,9% în 2016), achizițiile mari pentru majoritatea rușilor au devenit dificile fără atragerea de resurse de credit. În același timp, creșterea prețului petrolului și, ca urmare, stabilizarea relativă a cursului de schimb al monedei naționale au fost percepute de populație drept primul semn de redresare economică. Creșterea sentimentului optimist în societate, precum și scăderea prețurilor imobiliare, i-au determinat pe mulți să rezolve problemele de locuințe întârziate, în urma cărora s-a realizat efectul „cererii amânate” pe piață.

În 2016, majoritatea primelor 50 de regiuni din punct de vedere al volumului de credite ipotecare acordate și-au mărit emisiunea cu 25–35% (a se vedea tabelul 1). Republica Mordovia (+65%), Republica Sakha (Iakutia) (+40%), Sankt Petersburg (+40%) și Republica Bashkortostan (+39%) au demonstrat cele mai mari rate de creștere. În același timp, concentrarea pieței ipotecare în cele mai mari cinci regiuni a crescut în 2016 (de la 33,5% la 34,8%). Odată cu o ușoară creștere a cotelor de piață în regiunea Moscova și Tatarstan, și chiar și cu o ușoară reducere în regiunea Tyumen, piețele din Moscova și Capitala de Nord s-au extins (de la 11,6 la 12,4% și, respectiv, de la 5,8 la 6,4%; vezi .diagrama 2).

Piața imobiliară

Pe fondul creșterii pieței creditelor ipotecare, ritmul construcției de locuințe a arătat tendința opusă (Graficul 3). În țară, volumul darilor de locuințe în 2016 a scăzut cu 6,5% (cu 21,6% în ianuarie 2017 față de ianuarie 2016). O parte din reducerea construcțiilor de locuințe sa datorat scăderii volumului construcției de locuințe de către dezvoltatorii individuali, care nu sunt acoperiți de resurse de credit cu dobândă subvenționată. În întreaga țară, dezvoltatorii individuali reprezintă aproximativ 40% din locuințele comandate, în timp ce în unele regiuni sunt semnificativ mai multe dintre ele (nivelul maxim în Republica Cecenă este de 97%), în altele - mai puțin (nivelul minim din St. Petersburg și Moscova este de 6, respectiv 9 %).

Excluzând construcția de locuințe individuale (IZhS), punerea în funcțiune a locuințelor în Rusia în 2016 a scăzut cu 4%. Regiunea Moscova rămâne lider în ceea ce privește construcția de locuințe (excluzând construcția de locuințe individuale, 6 milioane de metri pătrați de spațiu rezidențial au fost dați în exploatare în cursul anului), Moscova și Sankt Petersburg sunt pe locurile al doilea și al treilea. În același timp, cu volume semnificative de punere în funcțiune la Moscova și Regiunea Moscovei în 2016, construcția de locuințe a scăzut (cu 6%, respectiv 8,4%), în timp ce la Sankt Petersburg a crescut cu 4,6%. Interesul dezvoltatorilor din Sankt Petersburg, printre altele, se explică prin indicii prețurilor locuințelor primare din regiune (vezi Graficul 4), care au crescut continuu în ultimii doi ani, cu o reducere semnificativă a costului locuințe primare la Moscova și regiunea Moscovei.

În ciuda reducerii cu 21% și 16% a volumului construcției de locuințe în regiunile Tyumen și, respectiv, Novosibirsk, pozițiile acestora în clasamentul regiunilor în ceea ce privește punerea în funcțiune a locuințelor nu s-au schimbat, în timp ce Tatarstanul, care a înregistrat o creștere maximă față de primele 10 regiuni, mutate de la linia 10 la a 8-a (vezi tabelul 2).

Caracteristicile produselor ipotecare

Datorită programului de sprijin de stat, în baza căruia băncile au emis credite ipotecare la 12%, și scăderii ratei cheie, costul mediu al creditelor ipotecare până la începutul anului 2016 a revenit la nivelul de acum un an. În decembrie, ratele au scăzut și mai puțin (rata medie ponderată la împrumuturile în ruble emise în cursul lunii a ajuns la 11,6%; vezi Graficul 5): în efortul de a susține cererea în segmentul de creditare cel mai „fără riscuri”, băncile au continuat să reducă prețurile în cadrul propriilor programe chiar și după încheierea finanțării guvernamentale. În întreaga țară, rata medie ponderată a împrumuturilor în ruble emise în 2016 a fost de 12,5%. În unele regiuni, costul mediu al creditelor ipotecare a fost cu 0,8–0,9 puncte procentuale mai scump, în altele a fost cu 0,3–0,4 puncte procentuale mai ieftin (vezi Tabelul 3). Regiunile cu cele mai mari rate în 2016 au fost Republica Tyva (13,4%), Republica Cecenă (13,2%) și Republica Karachay-Cerkess (13,1%), cele mai favorabile tarife au fost oferite în Sankt Petersburg și Regiunea Leningrad (12,1%).

În ceea ce privește termenii, media națională a împrumuturilor ipotecare a fost acordată pentru 15,3 ani, în timp ce cele mai lungi termene medii ale creditelor din țară (16,5 ani) au fost în Republica Karachay-Cerkess, regiunile Voronezh și Tyumen, cele mai scurte termene (13,5). ani) în regiunile Chelyabinsk, Murmansk și Republica Cecenă.

Disciplina de plată în regiuni

Scăderea de trei ani a veniturilor reale ale populației (creșterea de 8% observată în ianuarie 2017 față de ianuarie 2016 s-a datorat în mare parte plăților unice către pensionari) a afectat disciplina de plată a debitorilor de credite ipotecare: în 2016, volumul restanțelor datoria la creditele ipotecare în toată țara a crescut cu 6,2%. În același timp, în unele regiuni, ratele au fost mult mai mari: volumul datoriilor restante aproape sa dublat în regiunea Bryansk, cu 70–80% în Republicile Karelia și Adygea, Teritoriul Trans-Baikal și Regiunea Autonomă Evreiască. (vezi Diagrama 6).

O creștere în termeni absoluti nu înseamnă neapărat o deteriorare a calității portofoliului: în întreaga Federație Rusă, ponderea datoriilor restante a scăzut ușor (de la 1,7% din 01.01. de exemplu, în regiunea Bryansk din La 1 ianuarie 2016, datoria restante s-a ridicat la 74 de milioane de ruble, în ciuda unei creșteri de două ori până la 1 ianuarie 2017 de 139 de milioane de ruble, ponderea portofoliului nu a depășit 0,6%). Cu toate acestea, deteriorarea disciplinei de plată a debitorilor din anumite teritorii a condus la o remaniere în rândul regiunilor anti-lider (în ceea ce privește nivelul datoriilor restante la creditele ipotecare): în 2016, Republicile Altai și Buryatia au trecut de pe locul 5 pe al 2-lea. și, respectiv, de la locurile 21 până la 8 (vezi tabelul 4).

Aproximativ o treime din datoria ipotecară restante a fost formată din împrumuturi în valută, al căror volum total a scăzut de la 3,3% la 1 ianuarie 2016 la 1,6% din portofoliul total de datorii ipotecare la 1 ianuarie 2017. În 2016, au fost emise doar 34 de credite ipotecare în valută străină, dintre care 24 de credite au fost la Moscova, 4 în regiunea Moscovei și 2 la Sankt Petersburg.

Prognoza de dezvoltare a pieței

În 2017, ritmul de creștere a creditelor ipotecare, potrivit agenției, va încetini. În primul rând, încetinirea creditării ipotecare va avea loc din cauza epuizării efectului cererii reprimite și a încetării programului de sprijin de stat. O scădere a construcției de locuințe va duce la o creștere a prețurilor pe piața imobiliară primară, ceea ce va afecta negativ și cererea de credite ipotecare. Sankt Petersburg, cea mai dinamică dintre cele mai mari regiuni ipotecare, poate da un impuls dezvoltării pieței. Pentru debitori, o trăsătură distinctivă a pieței ipotecare a capitalului nordic este cel mai scăzut nivel al dobânzilor din țară, pentru bănci - o bună disciplină de plată a populației, pentru dezvoltatori - creșterea indicilor prețurilor, care a permis în cursul anului 2016, contrar dinamica integrală rusească, pentru a crește volumul construcției de locuințe. Ne așteptăm ca până la sfârșitul anului 2017 ponderea pieței ipotecare atribuibilă orașului de pe Neva să crească la 7%, drept urmare creșterea emisiilor în regiune va depăși cifrele medii rusești și se va ridica la mai mult de 25%.

În conformitate cu scenariul pozitiv (de bază) al RAEX (Expert RA), volumul pieței creditelor ipotecare în 2017 se va ridica la circa 1,7 trilioane de ruble, încetinind față de dinamica din 2016, la 15%. Rata de creștere a portofoliului de datorii de împrumuturi va fi la nivelul de 12%, fapt pentru care portofoliul total se va apropia de 5 trilioane de ruble începând cu 01.01.2018. Implementarea acestei prognoze este probabilă dacă rata cheie este redusă cu 1–1,5 puncte procentuale până la sfârșitul anului 2017, prețul mediu anual al petrolului Brent este de 50 USD pe baril, iar rata inflației pentru anul este de aproximativ 5%. Dacă acest scenariu este implementat, agenția se așteaptă ca ratele ipotecare să rămână la nivelul de 11-12% până la sfârșitul acestui an și ponderea datoriei restante la creditele ipotecare la nivelul de cel mult 2% din portofoliu începând cu data de 01.01.2018.

Scenariul negativ al RAEX (Expert RA) se bazează pe menținerea ratei cheie la 10%. Acest lucru este posibil cu o politică monetară strictă a Băncii Rusiei. Înghețarea costului finanțării și încetarea programului de sprijin de stat pot duce la o creștere a costului creditelor ipotecare. Debitorii de credite ipotecare sunt extrem de sensibili la modificările ratelor: creșterea acestora chiar și cu 0,5 puncte procentuale pe fondul epuizării efectului cererii reprimite poate duce la o încetinire semnificativă a creșterii pieței ipotecare în 2017. Scenariul negativ RAEX (Expert RA) presupune, de asemenea, o inflație anuală de aproximativ 6-8% și un preț mediu anual al petrolului de 40-45 USD pe baril. În acest scenariu, până la sfârșitul anului 2017, rata de creștere a pieței ipotecare va încetini până la 9-10%, iar volumul împrumuturilor va fi de 1,6 trilioane de ruble.

Aplicație. Grafice și tabele

Tabelul 1. Top 50 de regiuni ale Federației Ruse în ceea ce privește creditarea ipotecară în 2016