Astfel, guvernul Federației Ruse stabilește cerințe obligatorii pentru organizarea și desfășurarea controlului (supravegherii) de stat în domeniul construcțiilor în comun. Funcțiile de control al construcțiilor în comun sunt atribuite numai organelor de stat regionale de supraveghere a construcțiilor sau altui organism de reglementare creat special în aceste scopuri, nota explicativă la proiectul de lege privind modificarea legea federală privind participarea la construcția comună (214-FZ), raportează AGN „Moscova”.

Ministerul Construcțiilor din Federația Rusă este planificat să fie împuternicit să aprobe numirea și demiterea șefului organismului pentru controlul construcției în comun. Procedura de aprobare este stabilită de guvernul Federației Ruse.

Fondul pentru apărarea drepturilor cetățenilor care participă la construcția comună trebuie să sesizeze autoritățile de reglementare și autoritățile de înregistrare a drepturilor imobiliare cu privire la nerespectarea de către dezvoltator a cerințelor legislației privind construcția comună.

Documentul precizează că înregistrarea acordului de participare la construcția comună (DDU) va fi refuzată până la primirea notificării corectării neconcordanțelor.

Proiectul de lege stabilește interzicerea unor astfel de metode de strângere de fonduri de la cetățeni pentru construcția de locuințe, cum ar fi emiterea de obligațiuni speciale, certificate de locuințe și participarea cetățenilor la construcția de locuințe (HBC) și cooperativele de economii de locuințe. Cu excepția cooperativelor de locuințe care realizează construcții pe terenuri puse la dispoziție din proprietate municipală sau de stat.

În același timp, dezvoltatorii sunt obligați să dezvăluie informații despre beneficiarii care au dreptul de a dispune de cinci sau mai multe procente din voturile atribuibile acțiunilor cu drept de vot ale dezvoltatorului.

De asemenea, este planificată stabilirea răspunderii solidare a proprietarilor-dezvoltatori pentru pierderile cauzate deținătorilor de capitaluri proprii.

În plus, proiectul de lege clarifică momentul ridicării restricțiilor asupra contului dezvoltatorului, care se propune să fie stabilit la momentul punerii în funcțiune a casei și înregistrării dreptului de proprietate asupra a cel puțin unui obiect de construcție comună.

Potrivit proiectului de lege federală „Cu privire la modificările la Codul Federației Ruse la abateri administrative”, prevede o responsabilitate administrativă sporită în cazurile în care funcționarii care exercită controlul de stat în domeniul construcțiilor în comun încalcă cerințele legislației Federației Ruse.

Folosirea ilegală de către o persoană juridică în numele acesteia a cuvintelor „dezvoltator specializat” sau a sintagmelor formate pe baza acestora atrage după sine impunerea amendă administrativă pentru persoanele juridice în valoare de 500 mii până la 700 mii ruble.

În cazul în care organismul regional de control de stat în domeniul construcțiilor în comun a decis în mod nerezonabil să emită un aviz privind conformitatea (AIA) a dezvoltatorului și o declarație de proiect cu cerințele sau să refuze emiterea unui AIA, oficialii vor fi amendați de la 50 mii la 100 de mii de ruble.

De asemenea, se propune pedepsirea oficialilor cu o amendă de 30 de mii de ruble. și persoane juridice în valoare de 200 de mii de ruble. pentru a nu posta informații într-un singur sistem informatic construcția de locuințe sau încălcarea ordinea stabilită, metode sau termeni de postare a informațiilor. De asemenea, este prevăzută o penalizare pentru postarea de informații care nu sunt în în întregime sau denaturat cu bună știință.

Săvârșirea unei astfel de infracțiuni de către un funcționar la care a fost supus anterior pedeapsa administrativă căci o astfel de infracțiune presupune aplicarea unei amenzi funcționarilor în valoare de 100 de mii de ruble. sau descalificare pe o perioadă de unu până la trei ani, pentru persoane juridice - 300 de mii de ruble.

Serviciul de informare al portalului Stroykompleks

„Sunt unul dintre cei mai mari dezvoltatori din țară, de ce încerci să mă omori?” - a comentat atât de emoționat noua versiune a legii construcțiilor în comun, proprietarul unei mari companii de dezvoltare la o întâlnire recentă din Ministerul Construcțiilor. Amendamentele au fost semnate de Președinte în vară și ar trebui să intre în vigoare la 1 iulie 2018. De atunci, oficialii ministerului discută în mod regulat cu reprezentanții celor mai mari companii de construcții cum să atenueze efectul acestor modificări. Dacă acest lucru nu se face, industria nu va supraviețui, potrivit celor mai mulți constructori. Principalul lucru este protecția deținătorilor de capitaluri proprii, iar escrocii și companiile mici vor părăsi piața, susținătorii legii obiect. Vedomosti și-a dat seama ce anume se va schimba și de ce îi încurcă pe constructori.

fundal

Pentru a rezolva problema deținătorilor de capital înșelați - persoane care au investit bani în construcții și nu au primit apartamentul promis, în 2005 a fost adoptată legea „Cu privire la participarea la construcția comună”. clădire de apartamente si alte obiecte imobiliare. El a interzis dezvoltatorilor să ia bani pentru un apartament înainte de a obține autorizații de construcție; i-a obligat să prescrie în contract toate termenele și penalitățile pentru neîndeplinirea acestuia; înregistrează contractul pentru a evita vânzările duble.

Dezvoltatorii și-au dat seama cum să ocolească legea, iar oficialii și deputații au încercat de fiecare dată să le pună o barieră în cale. Dar schimbările au fost cosmetice și au fost necesare măsuri radicale, explică președintele Comitetului Dumei de Stat resurse naturale, proprietăți și relații funciare Nikolai Nikolaev. „De ce avem un număr catastrofal de cetățeni înșelați?” el intreaba. Nu există responsabilitate suficientă a dezvoltatorilor, răspunde deputatul. El spune că Duma de Stat insistă asupra intrării în vigoare a noilor modificări cu șase luni mai devreme - nu de la 1 iulie, ci de la 1 ianuarie 2018.

Numărul deținătorilor de acțiuni înșelați, conform celor mai mulți dintre apărătorii lor, este încă în cifrele de șase cifre. În 2007, în Rusia, conform estimărilor comitetului de organizare al co-investitorilor înșelați din Moscova și regiunea Moscovei, erau 200.000 dintre ei. În 2017, grupul de lucru privind problemele deținătorilor de acțiuni înșelați din cadrul Consiliului General al partidului Rusia Unită a numărat 122.000 deținători de acțiuni fraudați. Și doar în Ministerul Construcțiilor și Locuințelor și Utilităților Publice din Rusia cred că în țară sunt acum doar 86.000. Adevărat, Ministerul Construcțiilor are criterii foarte stricte pentru a le determina. De exemplu, dacă o persoană a investit într-o casă care este construită cu încălcări ale legislației privind terenurile și urbanism, atunci oficialii nu o vor recunoaște ca un acționar înșelat. Cu toate acestea, chiar și cu această metodă, cifra este impresionantă. De ce sunt atât de multe?

Neterminat mare și mic

„Toate problemele cu deținătorii de acțiuni înșelați se datorează faptului că companiile [din cauza cărora apar] sunt de neînțeles și mici”, a declarat Serghei Polonsky, fondatorul Mirax Group, într-un interviu din 2007 pentru Vedomosti. Așa că el, atunci un dezvoltator respectat, coproprietar și șef al uneia dintre cele mai cunoscute companii de dezvoltare din țară, a explicat de ce mii de cumpărători de clădiri noi din toată Rusia au ajuns fără bani și locuințe. Dar câțiva ani mai târziu el este un exemplu propria afacere a dovedit că nu este dimensiunea și faima companiei. În iunie 2013, falimentul Polonsky, aflat atunci în Cambodgia, a fost acuzat în lipsă de fraudă. Potrivit anchetatorilor, tocmai în 2007-2008. Managerii Mirax au încheiat contracte care nu respectau documentația proiectului acorduri preliminare cumpărarea și vânzarea de apartamente în complexul rezidențial scump Kutuzovskaya Mile, iar veniturile au fost folosite pentru finanțarea altor proiecte. Ancheta a recunoscut ca victime peste 100 de persoane, estimând valoarea totală a pagubelor la aproximativ 3,2 miliarde de ruble. Polonsky a fost găsit vinovat de fraudă, a petrecut un an și jumătate în Matrosskaya Tishina și a fost eliberat în iulie 2017.

Până acum, Polonsky este unul dintre puținele exemple în care șeful unei firme de construcții care nu a dat apartamente cumpărătorilor a ajuns la închisoare. Directorii de top ai companiei în faliment SU-155 sunt și ei arestați. În special, Alexander Meshcheryakov, fostul director general al SU-155, este acuzat de deturnare de fonduri de la deținătorii de capitaluri proprii care au cumpărat apartamente în ansambluri de locuințe neterminate.

Modificări de control

Autoritățile rezolvă problemele deținătorilor de capital în două moduri: caută bani pentru a compensa victimele și întărește controlul asupra constructorilor. Săptămâna aceasta, pe 25 octombrie, un fond de compensare va începe să funcționeze pentru a asigura obligațiile dezvoltatorilor în baza unui acord de participare la construcții partajate, a declarat pentru Vedomosti viceministrul construcțiilor și locuințelor și utilităților din Rusia, Nikita Stașishin. Toți dezvoltatorii care vând apartamente în construcție sunt obligați prin lege să transfere către acest fond 1,2% din prețul fiecărui contract de participare la construcția comună. Fondurile fondului vor fi direcționate către finalizarea caselor problematice. Taxe anuale Fondul se poate ridica la aproximativ 10 miliarde de ruble, spune Alexander Plutnik, directorul general al Agenției pentru Locuințe și Împrumut Ipoteca (AHML). Fondul, potrivit acestuia, nu are de gând să încaseze o anumită sumă, trebuie să ofere acoperire financiară pentru riscurile existente ale construcției în comun.

Cine sunt acţionarii înşelaţi

Ministerul Construcțiilor recunoaște drept deținători de acțiuni fraudați doar acei participanți la construcții partajate față de care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile asumate prin contract. participarea la capitaluri proprii mai mult de nouă luni și, în același timp, nu crește investițiile în construirea unei case pentru mai mult de două perioade de raportare la rând. În plus, dezvoltatorul nu are un succesor legal pentru construcția instalației și obligațiile sale față de acționar nu sunt garantate prin garanție bancară sau asigurare de răspundere civilă.
Dar, în unele cazuri, existența unui acord de participare la capital în construcții nu protejează cumpărătorul. Acționarii nu sunt recunoscuți ca înșelați în următoarele cazuri: - într-o casă construită, același local este vândut de mai multe ori;
- casa se construieste pe un teren care nu este inregistrat ca proprietate sau inchiriat de dezvoltator;
- casa este construită pe un șantier în care nu este permisă o astfel de construcție;
- casa este construită cu încălcarea planului urbanistic, cerințelor de proiectare etc.

Cumpărătorii de apartamente vor înțelege că acum oricum nu vor pierde nimic: vor primi fie un apartament, fie banii înapoi, spune Stasyshyn. Dar pentru ca dezvoltatorii fără scrupule să nu fie tentați să transfere responsabilitatea către stat, au fost elaborate modificări ale legii privind construcția comună. Cu toate acestea, însăși adoptarea lor a fost o surpriză pentru oficiali.

O versiune convenită, la care au lucrat oficiali, bancheri și constructori, a mers la Duma de Stat și modificări complet diferite au intrat în lege, se plânge un oficial guvernamental. Potrivit acestuia, amendamentele au fost rescrise literalmente cu o noapte înainte de a fi luate în considerare - nici măcar nu au intrat sistem electronic Duma de Stat.

„Când am început să luăm în considerare proiectul de lege în primă lectură, am constatat că era în pericol să devină un alt document cosmetic. Prin urmare, s-au făcut multe schimbări la a doua lectură de către corpul de adjuncți”, explică Nikolaev.

O casă, un constructor

Legea introduce principiul „un dezvoltator – o autorizație de construire”. Adică, pentru fiecare casă, o persoană juridică separată trebuie să primească permisiunea.

În acest caz, va fi imposibil să se realizeze proiecte pentru dezvoltarea integrată a teritoriului, cred constructorii. Acasă în proiecte mari construit în etape. De exemplu, construcția districtului Akademichesky din Ekaterinburg, care prevede construirea a 13 milioane de metri pătrați. m de imobil pe 2500 de hectare, urmând a fi finalizat în 2026. Obținerea autorizației pentru întreaga zonă este o sarcină aproape imposibilă. La urma urmei, pentru aceasta trebuie să proiectați imediat toate clădirile (va costa aproximativ 2000 de ruble pe 1 mp). Va fi nevoie de miliarde de investiții și de ani de pregătire, explică un dezvoltator important. Acum ritmul de proiectare depinde de dezvoltator.

De asemenea, este important ca până acum, în proiectele multianuale de anvergură, dezvoltatorul ar putea schimba obiectele individuale în funcție de condițiile pieței - dimensiunea apartamentelor, numărul de etaje etc. La urma urmei, este dificil să se calculeze piața timp de 5-10 ani, explică Ilshat, președintele Grupului de companii Granel Nigmatullin. Legea modificată elimină această posibilitate.

Începem de la noi

În conformitate cu noua lege, dezvoltatorul nu poate atrage credite și împrumuturi pentru achiziționarea de terenuri și alte nevoi. Dacă a cumpărat teren pe credit înainte de intrarea în vigoare a legii, nu va putea strânge fonduri de la deținătorii de capital până la rambursarea împrumutului.

În structura costurilor, costurile dezvoltatorului pentru înregistrarea terenurilor și a raporturilor juridice (dobândirea drepturilor la teren, modificarea tipului de utilizare permisă, amenajarea teritoriului, sondaj ingineresc, proiectare, încheiere de contracte de conectare tehnologică) poate ajunge până la 30% din costul total al construcției, iar la Moscova - până la 50%, spune unul dintre dezvoltatori.

Cu toate acestea lege noua solicită dezvoltatorului să arate fonduri în cont în valoare de 10% din costul de proiectare constructie. De unde le poate lua constructorul? Aceste 10% sunt doar profitul maxim posibil din proiectul finalizat anterior, spune Pavel Bryzgalov, Director pentru Dezvoltare Strategică al FGC Leader. Dar chiar dacă dezvoltatorul a primit-o, noua lege interzice utilizarea profiturilor pentru finanțarea construcției până când toate apartamentele din casă sunt transferate deținătorilor de capital.

Cumpărătorii fără scrupule vor avea ocazia să blocheze activitățile dezvoltatorului, eludând acceptarea apartamentului, și chiar să-l conducă la faliment, se teme unul dintre dezvoltatori. Acest lucru nu se va întâmpla, spune Alexander Sidyakin, deputat al Dumei de Stat și șeful grupului de lucru pentru protejarea drepturilor participanților la construcția comună a partidului Rusia Unită. El promite să facă amendamente: „În timp ce protejează drepturile deținătorilor de capital, nu se poate răsfăța șantajatorii care, printr-o sancțiune, paralizează construcția întregii unități”.

Începătorii nu trebuie să-și facă griji

În conformitate cu noua versiune a legii, dezvoltatorul (sau o persoană afiliată acestuia) trebuie să aibă cel puțin trei ani de experiență în construcția de blocuri de locuințe. cu suprafata totala cel puțin 10.000 mp. m ca dezvoltator, client tehnic sau antreprenor general. „Această regulă va limita accesul la piață pentru noile companii, întărind astfel poziția structurilor de dezvoltare mari și de lungă durată”, a declarat Roman Sychev, directorul general al companiei de construcții Tekta Group. „Restricția va contribui la crearea de scheme de parteneriat, care vor fi forțate să includă noi dezvoltatori.” În opinia sa, centrele regionale și orașele mici, în care nu mai mult de 5.000–10.000 mp. m pe an, riscă să rămână complet fără clădiri noi.

Acţionarii vor fi ajutaţi cu terenuri

„Problema are aproape 20 de ani și continuă să apară deținători de acțiuni înșelați”, spune Tamara Matuzkova, reprezentant al grupului de inițiativă al deținătorilor de capital din Samara. Noua versiune a legii privind construcția comună prevede crearea unui fond de compensare. Acest lucru va ajuta la protejarea drepturilor noilor deținători de acțiuni, dar cum rămâne cu cei vechi, se întreabă ea. Până la urmă, autoritățile nu au oferit nicio rețetă pentru ele. Reprezentantul Ministerului Construcțiilor nu este de acord cu acest lucru: „Toate regiunile cu deținători de capital înșelați au prezentat Ministerului Construcțiilor din Rusia programe pentru finalizarea construcției instalațiilor problematice, indicând calendarul și mecanismele de soluționare. În fiecare trimestru, Ministerul Construcțiilor verifică modul în care sunt îndeplinite aceste grafice și, de asemenea, ajută regiunile oferind teren gratuit care poate fi folosit de dezvoltatorii care investesc în finalizarea locuințelor cu probleme.

Noua lege prevede ca dezvoltatorul să nu aibă obligații pentru împrumuturi, împrumuturi, împrumuturi, cu excepția împrumuturilor vizate legate de strângerea de fonduri de la deținătorii de capital. Adică finanțarea proiectelor în bănci și credite ipotecare. De fapt, vorbim privind interzicerea atragerii de finanțări nebancare de la terți - prin, de exemplu, emiterea de obligațiuni sau facturi, banca va fi singurul creditor, crede Sychev. O astfel de restricție va crește dependența companiilor de construcții de bănci, crede Ignakhin. Dar va fi dificil de implementat ideea. În special, banca trebuie să aibă un personal de specialişti în construcţii care să înţeleagă esenţa acordurilor contractuale şi să evalueze caracterul adecvat al preţurilor pentru serviciile prestate pe acestea, subliniază Ignakhin. Dar băncile nu au astfel de oameni și resurse tehnice. „Aceasta înseamnă că deschiderea de „proiect” contează pentru dezvoltator, antreprenor și client institutii financiare va fi reticent, - spune Ignakhin. „În orice caz, controlul va avea ca rezultat creșterea costurilor pentru bănci și, prin urmare, pentru dezvoltatori, cărora le vor oferi servicii de decontare.”

Cele mai mari bănci nu au răspuns solicitării lui Vedomosți de a comenta modificările aduse legii construcțiilor în comun. Dacă va intra în vigoare sub această formă, relația dintre bănci și dezvoltatori va trebui revizuită, iar orice modificare necesită timp și efort, adică pot exista surprize pentru ambele părți, susține unul dintre bancheri.

De unde să faci rost de bani

Potrivit AHML, anul trecut au fost încheiate aproximativ 630.000 de contracte de participare la construcția de locuințe comune, în termeni monetari - 1,8 trilioane de ruble. Dacă legea rămâne neschimbată, atunci dezvoltatorul va avea nevoie fonduri propriiîn valoare de 40% din costul total al construcției, potrivit unui mare dezvoltator. Atat estimeaza costul minim de achizitie a terenului, obtinerea autorizatiei de construire, plus 10% din costul constructiei rezervat de lege. Aceste fonduri ar trebui să fie efectiv înghețate până la transferul ultimului apartament către cumpărători, subliniază sursa Vedomosți.

Retragerea unică de la dezvoltatori a tuturor profiturilor primite din proiectele anterioare va duce la o lipsă de fonduri pentru achiziționarea de noi locații și dezvoltarea documentației de urbanism, consideră Bryzgalov. Și asta înseamnă o retragere completă de pe piața construcțiilor de locuințe a companiilor mici. Pe piața din Moscova și regiunea Moscovei, acestea sunt companii cu o cifră de afaceri anuală de mai puțin de 10 miliarde de ruble. - deoarece aici doar costul achiziționării unui nou site este de cel puțin 1 miliard de ruble, crede Bryzgalov.

„Deținătorii de garanții, desigur, vor fi protejați de construcția neterminată și de nerambursarea fondurilor. Dar adoptarea unor astfel de măsuri drastice poate crește semnificativ costul locuințelor, deoarece, pe de o parte, protecția investițiilor este în creștere și acest lucru stimulează cererea de locuințe primare. Pe de altă parte, acest lucru duce la o creștere a costului strângerii de fonduri pentru construcții pe piață în ansamblu și la o reducere a numărului de participanți la piață. Standardul va funcționa mecanismul pieței: mai puțin risc - mai puțină diferență de preț între obiectul în construcție și obiectul construit ”, admite unul dintre marii dezvoltatori.

Ce va face legea

Printre constructori se numara si sustinatori ai legii. „Noutățile vizează creșterea transparenței și responsabilității pe piața construcțiilor. Riscul apariției dezvoltatorilor toxici creați ca o piramidă este redus, atunci când prin atragerea de bani dintr-un proiect, obligațiile asupra altor proiecte sunt efectiv închise”, comentează Nikolai Bulychev de la MR Group. Dezvoltatorii mari, în opinia sa, nu ar trebui să întâmpine dificultăți, dar dezvoltatorii pentru care construcția nu a fost o activitate de bază vor fi obligați să caute parteneriate cu dezvoltatori consacrați. Și din moment ce nu există condiții prealabile pentru o creștere a prețurilor pieței, profitabilitatea pieței construcțiilor în ansamblu va scădea, prezice Bulychev.

„În primul rând, ne pasă de siguranța atragerii de fonduri de la deținătorii de acțiuni”, spune Stasishin. „Constructorii se tem că totul se va prăbuși. Nimic de acest fel, ”Nikolaev este sigur. Dezvoltatorii, potrivit lui, sunt acum, de fapt, structuri financiare - au atras 3,3 trilioane de ruble în timpul aplicării legii privind construcția în comun, care nu au fost supuse supravegherii financiare. „În mâinile cetățenilor de astăzi, aproximativ 20 de trilioane de ruble. Dar se vor gândi de 10 ori să cumpere un apartament de la un dezvoltator în baza unui acord de construcție comun”, asigură Nikolaev. În opinia sa, după introducerea de noi cerințe, încrederea cetățenilor în industrie va fi restabilită treptat. „Noile amendamente nu sunt suficient de dure. Lucrăm în prezent la un proiect de lege care va introduce răspunderea subsidiară a beneficiarilor companiilor de dezvoltare”, promite el. De opinia expertului, din volumul total de proiecte lansate în 2013-2014, circa 7% s-au mutat în categoria problematicii - vorbim de sute de case, spune reprezentantul AHML. Potrivit acestuia, modificările din lege vor asigura pe deplin stabilitatea financiară și transparența dezvoltatorilor, control utilizarea prevăzută fondurile participanților la construcții partajate și, cel mai important, companiile aflate în stare de insolvență sau fără scrupule vor fi excluse din sistemul de garantare. Pierderile sau furtul lor nu vor fi transmise industriei și, în cele din urmă, cumpărătorului, rezumă o persoană apropiată guvernului.

Statut juridic Fondul pentru Protecția Cetățenilor - Participanți la Construcția Comună

Se înființează o societate de drept public „Fundația pentru apărarea drepturilor cetățenilor – participanți la construcția comună” (denumită în continuare - Fondul). Formează un fond de compensare în detrimentul deducerilor obligatorii de la dezvoltatori care atrag fonduri de la participanții la construcția comună pentru construcția de blocuri de apartamente și (sau) Cladiri rezidentiale clădire blocată.

În prima etapă, cuantumul contribuțiilor obligatorii la fondul de compensare va fi de 1,2% din prețul fiecărui contract de participare la capital și poate fi revizuit de legiuitor cel mult o dată pe an.

Fundația poate aplica la instanța de arbitraj cu declarații care contestă ofertele dezvoltatorului. El aprobă managerii de arbitraj ai dezvoltatorilor.

Statutul, drepturile și garanțiile participanților la construcția comună

Legea definește un participant la construcția comună. Se înțelege un cetățean care este participant la construcție și are o creanță împotriva dezvoltatorului pe baza unui acord de participare la construcția comună, încheiat în conformitate cu legislația privind participarea la construcția comună a blocurilor de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare, conform cărora dezvoltatorul a făcut deduceri (contribuții) obligatorii către Fundație.

S-a stabilit că administratorul falimentului este obligat să exercite în mod rezonabil acțiunile necesare să caute și să atragă un alt dezvoltator pentru a-și achita obligațiile față de participanții la construcția comună.

Întâlnirea participanților la construcția comună va putea decide cu privire la modalitatea de îndeplinire a obligațiilor dezvoltatorului prin primirea unei compensații de la Fond în cuantumul prețului plătit din acordul de participare la construcția în comun, dar nu mai mult decât media valoarea de piata in 120 mp. m.

În același timp, participanții la construcția comună vor avea posibilitatea de a rambursa creanțele prin:

1) transferul către ei a unui obiect de construcție în curs;

2) transferul la ei spaţii de locuit;

3) atragerea unui alt dezvoltator.

Deciziile se iau separat în legătură cu fiecare obiect de construcție numai de acei cetățeni - participanți la construcția comună care au cerințe în legătură cu acest obiect cu 3/4 voturi.

Caracteristici ale prezentării creanțelor de către participanții la construcții în caz de faliment al dezvoltatorului

Legea a stabilit următorul algoritm pentru prezentarea cerințelor de către participanți:

1) șeful dezvoltatorului, în termen de zece zile calendaristice de la data aprobării administratorului falimentului, îi transferă informații despre toți participanții la construcție;

2) administratorul falimentului, în termen de cinci zile de la data primirii informațiilor de la șeful dezvoltatorului, notifică toți participanții identificați la construirea deschiderii procedurii de faliment;

3) participanții la construcții își depun creanțele la administratorul falimentului;

4) administratorul falimentului ia în considerare creanțele participanților la construcție și le include în registrul de creanțe pentru transferul spațiilor de locuit, care face parte din registrul creanțelor creditorilor.

Registrul creanțelor creditorilor se închide la expirarea a trei luni de la data publicării informațiilor privind declararea falimentului debitorului și cu privire la începerea procedurii falimentului. Cerințele participanților la construcții sunt incluse în registrul de cerințe pentru transferul spațiilor de locuit la prezentarea acestor cerințe în cel mult trei luni de la data primirii notificării administratorului de faliment, indiferent de data închiderii unui astfel de registru. .

În conformitate cu legislația anterioară, pretențiile participanților la construcții au fost incluse în registru pe baza unei hotărâri judecătorești, care a întârziat semnificativ procedura de faliment a dezvoltatorului, precum și organizarea unei reuniuni a participanților la construcții pentru a soluționa problema cum pentru a-și plăti pretențiile. Acum, instanța de arbitraj va lua în considerare pretențiile participanților la construcție numai dacă persoanele care participă la dosarul de faliment depun obiecții la creanțele depuse la administratorul falimentului.

Finanțarea măsurilor de finalizare a construcției instalației

Legea prevede procedura de finanțare a măsurilor de finalizare a construcției instalațiilor pentru care s-au strâns fonduri de la participanții la construcția comună.

Astfel de activități pot fi efectuate pe cheltuiala Fondului sau a unui împrumut (credit) țintit acordat dezvoltatorului de către Fond și (sau) terți. Astfel de împrumuturi (credite) direcționate pot fi garantate printr-un gaj de construcție în curs și terenuri(drepturi de teren). Creantele pentru astfel de împrumuturi (credite) sunt rambursate ca parte a a treia prioritate a creanțelor privind plățile curente.

Procedura de faliment

Legea stabilea ca la analizarea cazului de faliment al dezvoltatorului nu se vor aplica procedurile de monitorizare si recuperare financiara. Primul pas este introducerea unei proceduri de faliment. În același timp, dacă în cursul procedurii de faliment există suficiente motive pentru a crede că solvabilitatea debitorului poate fi restabilită, este posibilă o tranziție la management extern.

Astfel de modificări vor duce la reducerea duratei procedurii de faliment a dezvoltatorului prin eliminarea procedurii obligatorii în prezent de monitorizare și optimizare a măsurilor luate de managerul de arbitraj și de instanță în dosarul de faliment al dezvoltatorului.

Caracteristici de îndeplinire a cerințelor participanților la construcția comună

Decizia adunării participanților la construcția comună se ia separat în raport cu fiecare obiect de construcție de către participanții la construcția comună care au cerințe care sunt incluse în registrul de cerințe pentru transferul spațiilor de locuit pentru un astfel de obiect. Participanții la construcția comună nu iau decizii cu privire la alte proiecte de construcții pentru care nu au cerințe pentru transferul spațiilor rezidențiale.

Adunarea participanților la construcția comună este eligibilă dacă participanții la construcția comună care participă la ea cu drept de vot asupra acestui obiect de construcție constituie cel puțin o treime din numărul total al acestor participanți la construcția comună și dețin mai mult de jumătate din voturi. din numărul total de voturi ale acestor participanți la construcția comună

Și la începutul lunii octombrie, a anunțat un program de obligațiuni tranzacționate la bursa din Moscova și Grupul Setl. Suma sa maximă în bani este de 25 de miliarde de ruble. Prima emisiune va avea loc înainte de sfârșitul anului. Dezvoltatorul plănuiește să folosească fondurile strânse pentru dezvoltarea unui program țintit și optimizare portofoliu de credite. „Dar în noua lege, perspectivele de utilizare a acestui instrument nu sunt clar precizate. Există temeri că dezvoltatorilor li se va interzice în general să emită hârtii valoroase. Și nici nu vor putea să meargă la o IPO și să elibereze certificate de locuințe”, este îngrijorată BFA Development. De asemenea, soarta ulterioară a împrumuturilor larg răspândite anterior pe piețele occidentale nu este clară. „Împrumuturile în valută reprezintă un mare risc pentru cei care fac afaceri în ruble. Și aici depinde foarte mult de situația politică”, explică directorul executiv al grupului de firme „S. E. R.” Pavel Berejnoi.

Nou în construcția comună: ce schimbări așteaptă piața în 2018?

Atenţie

Vladimir Gribkov, manager de proiect la Nord West Development, a prezentat calcule ale modului în care structura de finanțare a aceluiași proiect de investiții se modifică atunci când scheme diferite, inclusiv atunci când se aplică finanțarea proiectelor folosind conturi escrow.

Info

Cu finanțarea proiectelor la o rată de 15%, profitul dezvoltatorului este redus de zece ori.

Și pentru a obține aceeași profitabilitate a proiectului ca și atunci când se utilizează fondurile deținătorilor de capital, ratele dobânzilor la împrumuturi ar trebui să fie la nivelul de 4,5-4,7%.

Sau trebuie să creșteți prețul de vânzare al locuințelor cu cel puțin 15%”, spune Vladimir Gribkov.
Unii experți sunt încrezători că, în noile condiții, băncile își vor putea extinde semnificativ prezența pe piața construcțiilor, deoarece dezvoltatorilor le va fi mai profitabil să le includă în acționarii lor - în acest caz, finanțarea proiectelor va costa de câteva ori mai ieftin. .

Construcția de capitaluri proprii: o chestiune de supraviețuire

Deci, cum vor afecta modificările legislației dezvoltatorii, piața comună a construcțiilor și piața construcțiilor noi în general în 2018? Care sunt principalele schimbări? Reamintim că printre inovații se numără și crearea unui fond de compensare, fondurile din care vor fi utilizate pentru finalizarea construcției în cazul în care dezvoltatorul nu își poate îndeplini obligațiile (faliment etc.).

Important

Fondul va funcționa sub forma unei societăți publice aflate sub controlul Camerei de Conturi.

Fondul va fi format prin mijloace pe care dezvoltatorii trebuie să le deducă fara esecînainte de a începe construcția.

Valoarea contribuției va fi de 1,2% din suma totală a tuturor DDU-urilor care au fost încheiate cu deținătorii de capital.

Ar trebui să așteptăm anularea construcției în comun în 2018?

De fapt, asta înseamnă că toate flux de fonduri dezvoltatorii vor fi sub controlul organizațiilor de credit.
Dar asta nu este cel mai rău. În cel mai rău caz, construcția comună ca fenomen va înceta cu totul să mai existe, deoarece în noua realitate juridică, așa cum se spune firme de constructii, aceștia nu vor putea atrage bani de la cetățeni în faza de construcție și vor fi nevoiți să vândă doar locuințe finisate.

Industria va pierde capital imens. Numai în Sankt Petersburg, unde se construiesc aproximativ 3 milioane m2 de locuințe pe an (80% în detrimentul deținătorilor de capitaluri proprii), dezvoltatorii vor pierde 240 de miliarde de ruble.

Apropo, nimeni nu vinde acum locuințe gata făcute în Sankt Petersburg.

În urmă cu câțiva ani, SK Temp a încercat să facă acest lucru, dar în cele din urmă a trecut la o acțiune.

» Vânzarea de locuințe gata făcute s-a dovedit a fi prea scumpă. Costul locuințelor a fost mare și nu am putut să o vindem mai mult decât media pieței.

Kirill IgnakhinLevel Group CEO Cred că cea mai importantă schimbare care va afecta grav activitățile dezvoltatorilor va fi cerința de a crea o rezervă pentru contul curent dezvoltator, care reprezintă cel puțin 10% din costul de construcție planificat.
Deoarece aceste fonduri vor trebui înghețate înainte de începerea atragerii de fonduri de la deținătorii de capital în cadrul DDU, acest lucru poate pune dezvoltatorii cu rezerve financiare mici într-o situație dificilă.
În acest caz, vor rămâne pe piață doar acei jucători care vor putea să-și ajusteze cât mai mult afacerea, să optimizeze costurile și să își evalueze corect punctele forte. În același timp, cerințele financiare crescute pot provoca plecarea jucătorilor slabi.

Nou în construcție comună din 2018

Conturile de escrow sunt viitorul Piața primarăîn ceea ce privește progresivitatea și securitatea tranzacțiilor”, spune șeful centrului credit ipotecar filiala VTB 24 din Sankt Petersburg Tatyana Khobotova.
Potrivit acesteia, banii deținătorului de capital în conturile escrow vor fi protejați chiar dacă licența băncii este revocată.
Deja în 2018, legiuitorii vor prescrie ca fondurile plasate în conturile escrow nu vor fi incluse în mosie faliment la reorganizarea unei bănci în cazul falimentului acesteia. Și deținătorul de capitaluri proprii își va putea primi banii în totalitate, și nu 1,4 milioane de ruble. asigurare

DIA. Cu toate acestea, din schema de escrow, ceea ce înseamnă tranziția completă a proiectului la bani împrumutați, dezvoltatorii încă neagă acest lucru.

În general, tratăm înăsprirea cerințelor pentru piața de acțiuni cu înțelegere - vorbim despre o industrie foarte mare și despre riscurile cetățenilor de rând, pentru care problema locuintei- Aceasta este adesea o problemă a vieții.

Prin urmare, desigur, mulți jucători nu vor trebui doar să facă, ci din punctul de vedere al „sănătății pieței” și al protecției cumpărătorului, toate măsurile luate de autorități sunt justificate. În cele din urmă, toți dezvoltatorii vor beneficia de inovații, deoarece încrederea clienților în construcția comună va crește și mulți dintre cei care astăzi consideră că investiția în locuințe în construcție este un risc inadecvat vor veni pe piață.

În cea mai mare parte, noile reguli de funcționare vor necesita o schimbare în abordarea finanțării și raportării.

Suntem absolut pregătiți pentru primul și al doilea.

În plus, dezvoltatorii care nu pot strânge fonduri de la deținătorii de capitaluri proprii care au acționat efectiv pentru ei împrumut fără dobândă, vor fi nevoiți fie să construiască din fonduri proprii, fie să atragă credit.

Ca urmare, dezvoltatorul va fi nevoit să-și includă costurile în costul apartamentelor, inclusiv cele pentru atragerea finanțării proiectelor.

Maria LitinetskayaManaging Partner al Metrium Group În opinia mea, 2018 va fi o perioadă de adaptare pentru întregul industrie de contructie.

În principal, dezvoltatorii vor trebui să se obișnuiască cu cerințe mai dure pentru stabilitate Financiară organizațiile lor, precum și la interacțiunea cu fondul de compensare. Acesta din urmă nu numai că va putea încasa deduceri din DDU încheiat în țară, ci va primi și funcții de control, să zicem, va putea solicita informații de la dezvoltatori în mod regulat despre starea organizației.
Sau poate fără o cotă? Este interesant că la ultimul forum au existat multe declarații despre pericolele dolevka. „În fiecare an, se fac modificări și amendamente la 214-FZ. Dar nu poți îmbunătăți la nesfârșit ceva care nu funcționează de la bun început. A vinde un apartament într-o casă în construcție este zâmbetul unei pisici Cheshire”, spune Sergey Maksimov, șeful departamentului de management imobiliar la Universitatea de Stat de Economie din Sankt Petersburg.

În principal, oficialii sunt dispusi cu hotărâre, care se confruntă cu sarcina de a opri valul de obiecte problematice care crește în timpul crizei.

Alexander Sidyakin, prim-vicepreședintele Comitetului Dumei de Stat pentru Politica Locuinței și Locuințe și Utilități Publice, a spus că aceste modificări au fost „suferite” - există deja 1.200 de obiecte de temut în țară, unde 130.000 de cetățeni au achiziționat locuințe.

Și autoritățile din regiunea Leningrad se oferă să renunțe la construcția comună.
Dacă luăm în considerare modificările punct cu articol, în primul rând, restricția stabilită la fondurile directe ale deținătorilor de capitaluri strict pentru construcția unei anumite proprietăți ridică semne de întrebare. Se pune întrebarea ce fonduri va folosi dezvoltatorul pentru a face publicitate obiectului.

Modificările prevăd crearea unui fond de compensare, menit să compenseze pierderile pentru participanții la construcția comună în cazul falimentului dezvoltatorului.

În principiu, apariția unui fond de compensare nu va schimba nimic în activitățile dezvoltatorilor.

Dacă mai devreme deduceau aproximativ aceleași sume (1,2% din costul indicat în DDU) în conturile companiilor de asigurări, acum acești bani vor fi trimiși la fondul de compensare.

Între timp, autoritățile federale discută serios ideea înăspririi cerințelor pentru dezvoltatori de la 1 ianuarie 2018, cu șase luni mai devreme decât prevede legea.

Săptămâna trecută, acest lucru a fost discutat în Duma de Stat a Federației Ruse.

Dacă decizia este pozitivă, cele mai sumbre așteptări ale constructorilor se vor îndeplini.

În Rusia, fondul pentru protecția drepturilor deținătorilor de capital a câștigat Acționari În Rusia, fondul pentru protecția drepturilor deținătorilor de capital a câștigat O gaură în bugetul pieței Amendamentele la FZ-214 adoptate vara trecută fac ca dependenţa constructorilor de bănci aproape totală.

Conform noilor reguli, constructorii sunt obligați să aibă un singur cont bancar pentru toate operațiunile, nu pot schimba organizarea creditului (deși dimensiunea comisionului bancar nu este limitat în niciun fel), nu pot face tranzacții care nu au legătură directă cu atragerea Bani deținătorii de capitaluri proprii și multe altele (a se vedea.

„Principalele inovații...”).

În 2017 au avut loc schimbări destul de serioase în domeniul legislației care reglementează relațiile dintre dezvoltatori și deținătorii de capital. De la începutul anului au intrat în vigoare modificările adoptate în baza Legii nr. 304 (Cu privire la modificările la FZ-214 și la o serie de alte acte legislative) Cu toate acestea, mecanismul de introducere a acestor modificări în practică nu a fost descris, deci au fost mai mult de natură declarativă.

În vară, pe 29 iunie, Duma a adoptat un alt pachet de amendamente, iar președintele Federației Ruse a semnat documentul (pentru 146 de pagini, numărul 139186-7), care descrie deja suficient de detaliat procedura de aplicare a legii. Deci, cum vor afecta modificările legislației dezvoltatorii, piața comună a construcțiilor și piața construcțiilor noi în general în 2018?

Care sunt principalele schimbări?

Reamintim: printre inovații se numără și crearea unui fond de compensare, fondurile din care vor fi utilizate pentru finalizarea construcției în cazul în care dezvoltatorul nu își poate îndeplini obligațiile. (faliment etc.) . Fondul va funcționa sub forma unei societăți publice aflate sub controlul Camerei de Conturi. Fondul va fi format prin mijloace pe care dezvoltatorii trebuie să le deducă în mod obligatoriu înainte de a începe construcția. Valoarea contribuției va fi de 1,2% din suma totală a tuturor DDU-urilor care au fost încheiate cu deținătorii de capital.

Măsurile care vizează protejarea intereselor deținătorilor de capitaluri sunt anumite condiții, care trebuie completat de dezvoltator înainte ca acesta să aibă dreptul de a strânge bani pentru construcție.

mărimea capitaluri proprii dezvoltatorul trebuie sa fie de cel putin 10% din costul proiectului, dezvoltatorul trebuie sa aiba intregul pachet de documente, inclusiv autorizatie de construire. În loc de capital propriu, pot fi implicați garanții. Site-ul dezvoltatorului trebuie să aibă documentatia proiectului, precum și toate permisele, toate documentele trebuie să fie completate pentru a fi pe site chiar înainte ca dezvoltatorul să demareze o campanie de publicitate.

Toate documentele trebuie eliberate pe numele firmei care strânge bani. Unii dezvoltatori fără scrupule în acest momentîncalcă această prevedere, iar intrarea în vigoare a legii ar trebui să corecteze acest lucru. Legea prevede că toate fondurile strânse ar trebui direcționate doar către construcția acestuia complex rezidential. Activitățile dezvoltatorului vor fi controlate prin structuri bancare– toate plățile trebuie să treacă printr-un singur cont deschis în instituție de credit. Nu vor mai fi posibile transferuri legal de bani către filiale și alte proiecte.

Modificările stabilesc și restricții legate de reputația dezvoltatorului - în rândul conducerii nu pot exista persoane cu o condamnare neștersă pentru articole economice. Se plănuiește crearea unui registru unificat al dezvoltatorilor, acesta va fi un stat portal informativ cu acces gratuit, unde vor fi colectate informații cu privire la activitățile tuturor dezvoltatorilor care își oferă serviciile pe teritoriul Federației Ruse.

Portalul „Novostroev” este încrezător că amendamentele care au intrat în vigoare anul acesta și modificările adoptate vor duce la anumite schimbări pe piața clădirilor noi și s-a adresat dezvoltatorilor înșiși cu o solicitare de a comenta eventualele modificări.

Comentariile experților

Roman Sychev CEO al TEKTA GROUP

Noile schimbări vor afecta, fără îndoială, toți participanții din industrie și vor crește transparența pieței de construcții noi. Acțiunile majorității dezvoltatorilor vor deveni clare, iar riscurile de achiziție vor fi reduse. Inovațiile asigură munca dezvoltatorului pe principiul „unu entitate- un singur obiect. În același timp, dimensiunea capitalul autorizat companiile trebuie să aibă cel puțin 2,5 milioane de ruble, experiență de muncă - cel puțin 3 ani, iar volumul de locuințe comandate - mai mult de 10 mii de metri pătrați. m. Cumpărătorii vor fi asigurați de un fond de compensare, căruia dezvoltatorii vor începe să aloce fonduri în valoare de 1,2% din suma DDU. În cazul în care dezvoltatorul probleme financiare acționarii vor putea primi compensații. Desigur, modificările vor adăuga documente și vor duce, de asemenea, la o creștere a numărului de persoane juridice. Cu toate acestea, noile modificări vor ajuta la eliminarea dezvoltatorilor lipsiți de scrupule, la reducerea numărului de cumpărători înșelați și la civilizarea pieței clădirilor noi. Se poate aștepta ca schimbările să prindă contur încă din 2018.

Kirill Ignakhin Grupul de nivel de CEO

Consider că cea mai importantă schimbare care va afecta grav activitățile dezvoltatorilor va fi cerința de a crea o rezervă în contul curent al dezvoltatorului, care este de cel puțin 10% din costul de construcție planificat. Deoarece aceste fonduri vor trebui înghețate înainte de începerea atragerii de fonduri de la deținătorii de capital în cadrul DDU, acest lucru poate pune dezvoltatorii cu rezerve financiare mici într-o situație dificilă.

În acest caz, vor rămâne pe piață doar acei jucători care vor putea să-și ajusteze cât mai mult afacerea, să optimizeze costurile și să își evalueze corect punctele forte. În același timp, cerințele financiare crescute pot provoca plecarea jucătorilor slabi. În general, tratăm înăsprirea cerințelor pentru piața de acțiuni cu înțelegere - vorbim de o industrie foarte mare și de riscurile cetățenilor de rând, pentru care problema locuințelor este adesea o problemă pe tot parcursul vieții. Prin urmare, desigur, mulți jucători nu vor trebui doar să facă, ci din punctul de vedere al „sănătății pieței” și al protecției cumpărătorului, toate măsurile luate de autorități sunt justificate. În cele din urmă, toți dezvoltatorii vor beneficia de inovații, deoarece încrederea clienților în construcția comună va crește și mulți dintre cei care astăzi consideră că investiția în locuințe în construcție este un risc inadecvat vor veni pe piață. În cea mai mare parte, noile reguli de funcționare vor necesita o schimbare în abordarea finanțării și raportării. Suntem absolut pregătiți pentru primul și al doilea.

Natalia Nesterova Director comercial al companiei de dezvoltare „Troika RED”

Nu este un secret pentru nimeni că modificările adoptate la FZ-214 sunt menite să protejeze drepturile deținătorilor de capital și să evite repetarea situațiilor în care cumpărătorul, după ce a plătit pentru apartament, ajunge să rămână fără adăpost. În special, în acest scop, se creează un fond de compensare, căruia dezvoltatorul va fi obligat să deducă 1,2% din fiecare DDU încheiat. Suma de 1,2% este comparabilă cu costul asigurării, adică. această inovație nu va afecta în niciun fel costul apartamentelor, totuși, cumpărătorii primesc garanții că apartamentele lor vor fi construite și puse în funcțiune.

Vă reamintesc că istoria nu cunoaște exemple când un ansamblu rezidențial a fost finalizat cu banii unei companii de asigurări după ce dezvoltatorul a intrat în faliment. Astfel, crearea unui fond de compensare poate fi într-adevăr un instrument eficient pentru protejarea drepturilor deținătorilor de capitaluri proprii. În ceea ce privește introducerea conturilor escrow, al căror scop este, de asemenea, de a oferi cumpărătorului o garanție că în cele din urmă nu va deveni un deținător de dobânzi fraudat, atunci, în opinia mea, este puțin probabil acest sistem va fi la cerere în 2018. Din punct de vedere al teoriei, schema funcționează: proprietarul apartamentului își îngheață în mod condiționat fondurile, în timp ce costul apartamentului nu crește pe măsură ce obiectul este gata și dacă dezvoltatorul intră în faliment și deținătorii de capital nu o fac. arată dorința de a finaliza obiectul, cumpărătorul își primește fondurile înapoi. Cu toate acestea, pentru dezvoltator, această schemă de lucru nu este interesantă. În plus, este important de înțeles aici că trebuie garantată și siguranța fondurilor din bănci: doar de la începutul anului 2017 au fost revocate licențe de la peste 30 de bănci. În opinia mea, acest lucru se poate face cu participarea băncilor controlate de stat.

Observ că toate modificările în agregat, ținând cont de introducere dimensiune minimă capitalul autorizat, care depinde de costul total al obiectelor, au un impact grav asupra pozitie financiară dezvoltatori. Drept urmare, obținem o imagine când va fi mai dificil pentru micile companii de dezvoltare să-și desfășoare activitățile. Ca urmare, acest lucru poate duce la consolidarea jucătorilor de pe piață. Pe de o parte, această tendință poate fi văzută și ca o garanție suplimentară pentru deținătorii de capitaluri proprii - companiile mari, stabile din punct de vedere financiar, au mai multe șanse să își îndeplinească obligațiile pentru construirea de facilități. Cu toate acestea, procesul de monopolizare a pieței în sine poate avea și consecințe negative pentru cumpărători - în special, o creștere a costului locuințelor. În plus, dezvoltatorii care nu sunt capabili să atragă fonduri de la deținătorii de acțiuni, care de fapt au acționat ca un împrumut fără dobândă pentru ei, vor fi obligați fie să construiască din fonduri proprii, fie să atragă credit. Ca urmare, dezvoltatorul va fi nevoit să-și includă costurile în costul apartamentelor, inclusiv cele pentru atragerea finanțării proiectelor.

Maria Litinetskaya Partener director „Grupul Metrium”

În opinia mea, 2018 va fi o perioadă de adaptare pentru întreaga industrie a construcțiilor. În principal, dezvoltatorii vor trebui să se obișnuiască cu cerințe mai dure pentru stabilitatea financiară a organizațiilor lor, precum și cu interacțiunea cu fondul de compensare. Aceștia din urmă nu doar că vor putea încasa deduceri din DDU încheiate în țară, dar vor primi și funcții de control, de exemplu, vor putea solicita informații de la dezvoltatori în mod regulat despre starea organizației. De fapt, se creează un organism de reglementare suplimentar.

În general, înăsprirea cerințelor pentru dezvoltatori va duce în cele din urmă la costuri suplimentare - același 10% din costul proiectului trebuie luat undeva. În consecință, dependența dezvoltatorilor de împrumut bancar. În cele din urmă, costul construcției va crește inevitabil din cauza suprasolicitarii finanțării proiectelor, iar în această situație dezvoltatorul va trebui să aleagă între creșterea prețurilor și reducerea propriilor marje. Cu toate acestea, nu trebuie uitat că situația din industrie în ansamblu rămâne dificilă. Potrivit lui Rosstat, la sfârșitul celui de-al doilea trimestru al anului 2017, 72% din toți managerii chestionați din țară organizatii de constructii a evaluat situația ca fiind „satisfăcătoare”. Printre principalele probleme au numit o povară fiscală grea, solvabilitatea scăzută a populației, schimbări constante în „regulile jocului” din industrie. Totodată, țin să reamintesc că în urma rezultatelor din primul semestru al anului 2017, numărul deținuților preșcolari din Rusia nu a crescut, ca în 2016, ci a scăzut cu 6%. Adică, cererea de locuințe nu și-a revenit încă, prin urmare, în opinia mea, într-un mediu atât de dificil pentru industrie, este necesar să se ia un „timp” și să se abțină de la revizuirile regulate ale legislației.

Andrei Kolocinski Partener director al GC „VectorStroyFinance”

În general, direcția schimbărilor în 214-FZ este clară - cerințele sunt înăsprite, securitatea deținătorilor de acțiuni este în creștere. Cu toate acestea, printre amendamente se numără și cele care ridică multe întrebări. În special, în versiunea actuală a 214-FZ, însăși definiția unui dezvoltator a primit o interpretare mai clară, care, totuși, nu este complet clară. În special, doar o persoană juridică sau filialele acesteia care au deja experiență în construirea de blocuri de apartamente de cel puțin trei ani pot fi considerate dezvoltator. De fapt, noi participanți pe piață nu vor putea apărea pe baza acestei formulări.

De asemenea, ridică întrebări cu privire la regula „un dezvoltator - o autorizație de construire”, care poate duce la prețuri mai mari pentru proiectele mari. Anterior, în timpul construcției în mai multe etape a unui complex rezidențial mare, dezvoltatorul putea obține autorizații separate pentru fiecare etapă. În consecință, el ar putea atrage fonduri de la deținătorii de capital și să construiască un program pentru începerea construcției și punerea în funcțiune, în conformitate exclusiv cu situația financiară și economică a proiectului și a afacerii sale. Acum, fiecare etapă va trebui construită și pusă în funcțiune numai în detrimentul fluxului actual de fonduri strânse. Acest lucru vă va obliga să împărțiți un proiect complex în mai multe etape, care vor trebui construite și finalizate secvenţial, și nu simultan. În consecință, acest lucru va duce la o prelungire a timpului de implementare. Mai mult, fiecare etapă ulterioară va începe ca una nouă - din nou va fi necesară înghețarea fondurilor din capitalul autorizat, rezervarea a cel puțin 10% din costul construcției înainte de începerea vânzărilor etc. În cele din urmă, acest lucru poate crește dependența dezvoltatorului de banii „lungi” și poate duce la o creștere a costului proiectului.

Valentina Epifanova YIT Concern, vicepreședinte pentru afaceri juridice

Primele inovații în ceea ce privește noile proiecte lansate spre vânzare vor începe să funcționeze în această toamnă, când va începe să funcționeze Fondul pentru Protecția Drepturilor Cetățenilor - Participanți la Construcția Partajată. Cu siguranta asta pas importantîn ceea ce privește protecția drepturilor acționarilor însă, contribuțiile la Fond în valoare de 1,2% din valoarea contractului pentru mulți dezvoltatori vor fi mai mari (deși nu semnificativ) decât asigurarea în vigoare în prezent, ceea ce va afecta în cele din urmă fie prețurile sau marjele nivelului dezvoltator.

În general, „liniștea” tranziției dezvoltatorilor la o nouă schemă pentru noi proiecte va depinde în mare măsură de organizarea muncii și de stabilirea interacțiunii electronice interdepartamentale a Fondului, în primul rând cu Rosreestr, în următoarele trei luni. În ceea ce privește modificările care vor intra în vigoare la 1 iulie 2018, acestea s-au dovedit a fi o surpriză completă pentru aproape toți participanții de pe piață și, de fapt, au întors cu 180 de grade abordarea construcției în comun care era cuprinsă în pachetul anterior de amendamente care a venit. in vigoare la 1 ianuarie 2017 a anului respectiv. De exemplu, dacă pachetul anterior de amendamente avea ca scop „extinderea” dezvoltatorilor cu capital suficient, atunci modificările viitoare consolidează de fapt abordarea atunci când dezvoltatorul este creat pentru un singur proiect în cadrul unei autorizații de construire și este complet dependent de finanțarea bancară.

În același timp, băncilor li se încredințează funcția de control asupra estimări de construcție, iar dezvoltatorul, de fapt, devine „ostatic” al băncii, în care are un singur cont curent. Această abordare va proteja cetățenii care investesc în construcția unei anumite case, cu toate acestea, va duce la o creștere semnificativă a costului construcției atât prin finanțare bancară, cât și prin creșterea costuri de operare dezvoltatorii să mențină noua structură. Este de așteptat ca în prima jumătate a anului, majoritatea dezvoltatorilor să încerce să pună în vânzare numărul maxim de obiecte conform regulilor „vechi”.

Alexey Zubik Director Comercial al BSA

Noile modificări aduse legii construcțiilor în comun, adoptate din iulie anul curent, nu pot decât să afecteze piața imobiliară. Cerințele pentru dezvoltatori devin din ce în ce mai dure, atât presiunea financiară, cât și controlul de stat sunt în creștere. Pe de o parte, noile modificări ale legii vor ajuta la asigurarea deținătorilor de capitaluri proprii, pe de altă parte, nu pot decât să afecteze prețul. Desigur, nu va exista o creștere bruscă a prețurilor, pentru că acum, când condițiile de piață sunt scăzute, nu mulți dezvoltatori vor merge să crească prețurile.

Până în 2018, dezvoltatorii se adaptează deja la noile reguli ale pieței și odată cu stabilizarea situației cu cererea de clădiri noi, prețul metru patrat va creste. Desigur, atunci când cumpărați o locuință în fazele inițiale de construcție, creșterea prețului nu va fi vizibilă, dar cu cât obiectul se apropie de etapa finală a construcției, cu atât dezvoltatorul va crește costul apartamentelor. Se așteaptă și o scădere a ofertei, dar aceasta este mai mult un plus decât un minus. Pe piață vor exista mai multe proiecte de calitate, iar dezvoltatorii mici fie vor fuziona, fie vor părăsi piața.

Olga Pavlova Director al Departamentului Vânzări și Design al companiei Magistrat

Noile modificări la 214-FZ au intrat deja în vigoare de două ori în acest an. Scopul principal al acestor inovații este de a proteja interesele deținătorilor de capital prin introducerea unor cerințe suplimentare pentru dezvoltator: creșterea mărimii capitalului autorizat, asigurare de răspundere civilă, conturi escrow, deducerea obligatorie a 1,2% din fonduri către fondul de compensare, limitarea utilizarea fondurilor primite de la deținătorii de capital (cheltuieli țintă prevăzute de lege), creșterea transparenței activităților dezvoltatorului prin dezvăluirea informațiilor.Ca urmare, cerințele pentru dezvoltator și activitățile acestuia au devenit semnificativ mai dure, costurile au crescut semnificativ. Proiectul de lege prevede și eliberarea de noi autorizații de construire „una câte una”, adică. o licență per companie. Astfel, va trebui creată o entitate juridică separată pentru fiecare nouă facilitate, care implică și costuri financiare suplimentare, întrucât dezvoltatorii derulează rar un singur proiect, în urma căruia grupul de persoane al dezvoltatorului va crește și cheltuielile intra-grup vor crește. Este necesar un control strict, dar pe fondul generalului recesiunea economică cerințe suplimentare și înăsprirea pot forța micile companii de construcții să părăsească piața, iar costurile în creștere vor afecta cu siguranță costul unui metru pătrat. contoare, ceea ce va agrava și mai mult situația destul de dificilă de pe piață.

Igor Vasilenko