Scrisoarea nr. 14-14266-GE/17 din 04.12.2017 a explicat că nedepunerea pentru înregistrare de stat drepturi de obiect construcție comună un acord de participare la construcția comună încheiat în formular electronic nu poate constitui un motiv pentru suspendarea acestuia. Foto: www.111bashni.ru În conformitate cu legea înregistrării imobiliare nr. 218-FZ, pentru a înregistra dreptul la un apartament, un acționar trebuie să depună la Rosreestr o cerere de înregistrare de stat a dreptului cu un acord de participare. în construcție comună anexată (o copie a unui participant la construcția comună) și act de transfer. Totodată, legea nu stabilește specificul unei astfel de înregistrări dacă DDU a fost înregistrat anterior în formă electronică. Ca urmare, în practică, se pune întrebarea cum să respecte un acționar cerința normei privind obligația de a depune DDU către Rosreestr, care nu i-a fost eliberată pe hârtie. Rosreestr a clarificat cerintele prin scrisoarea nr. 14-14266-GE/17 din 04.12.2017 lege federala Nr. 218-FZ în această parte. În scrisoare se precizează că „nedepunerea spre înregistrarea de stat a dreptului la un obiect de construcție comună a unui contract de participare la construcția comună, întocmit în formă electronică, nu poate constitui un temei pentru suspendarea acestuia”. În plus, din clarificare rezultă că un participant la construcția comună, care a înregistrat un DDU în formă electronică, se poate limita la furnizarea doar a unui act de transfer pentru înregistrarea dreptului la un apartament. În sprijinul acestei clarificări, Rosreestr a indicat că, în conformitate cu 218-FZ, la trimiterea documentelor pentru înregistrarea de stat a unui acord de participare la construcții partajate în formă electronică, eliberarea documentelor, inclusiv a unui DDU înregistrat, pentru pe suport de carton nu se realizează. Astfel de documente în urma rezultatelor ultimei înregistrări de stat sunt transmise solicitantului sub formă de imagini electronice ale documentelor. În timpul înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra unui apartament, la acordul de participare la construcția comună este atașată o inscripție specială de înregistrare, care indică prezența unui drept de proprietate asupra unui obiect de construcție comună. Nedepunerea unui acord privind participarea la construcția comună constituie temeiul suspendării înregistrării de stat a dreptului de proprietate al acționarului. Cerința specificată, în primul rând, se referă la DDU, depusă anterior pentru înregistrarea de stat în formă de hârtie. În ceea ce privește DDU încheiat în formă electronică, pe o copie a acordului depusă în dosarul de registratură format în în format electronicși un astfel de document poate fi trimis solicitantului. Trebuie remarcat faptul că servicii electronice Rosreestr câștigă din ce în ce mai multă popularitate în fiecare an. Cetățenii și organizațiile pot primi diverse servicii Rosreestr prin internet, inclusiv înregistrarea unui acord privind participarea la construcția comună și proprietatea imobiliară. Și programele de stimulare de la Sberbank cresc și mai mult numărul de cereri pentru primirea serviciilor Rosreestr în formă electronică. Foto: www.grozny-inform.ru

Cumpărătorii de bunuri imobiliare în baza unui acord de acțiuni primesc, de fapt, dreptul de a înregistra locuințele aflate în posesia în viitor. Citiți în articol cum are loc înregistrarea drepturilor de proprietate în cadrul DDU în proceduri generale și judiciare și cu ipotecă.

De regulă, chiar și după plata integrală a costului locuinței conform DDU, obținerea cheilor și mutarea în apartament nou, dreptul de proprietate inca nu este formalizat. Un cetățean devine proprietarul deplin al locuinței numai după ce a trecut de înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate în Rosreestr.

Înregistrarea locuințelor în proprietate este reglementată de următoarele reglementări:

• Legea federală nr. 218 „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare” din 13 iulie 2015;
• Codul civil al Federației Ruse;
• Codul locuinței al Federației Ruse;
• Legea federală nr. 214 „On” din 30 decembrie 2004.

După lucrari de constructie sunt finalizate, dezvoltatorul trebuie să efectueze o serie de acțiuni pentru a se putea înregistra, și anume:

1. Întocmește un protocol privind repartizarea spațiilor în locuințe și comerciale. Acest lucru este adevărat dacă noua clădire oferă un etaj cu magazine, birouri și alte zone.
2. Ajunge la BTI documentatie tehnica pe clădirea construită, care va indica numărul de etaje și aspectul bloc, zona sa în ansamblu și fiecare cameră individuală.
3. Semnați actul de acceptare și transfer al clădirii și obțineți permisiunea de punere în funcțiune.
4. Înregistrați imobilul la Rosreestr.
5. Dați-vă acasă o adresă poștală.

Atunci când deținătorii de capitaluri proprii intră în drepturi legale, compania de construcții poate contribui la înregistrarea rapidă a proprietății sau, dimpotrivă, poate fi inactivă sau chiar împiedică finalizarea acestei etape finale. Dacă situația se dezvoltă conform primului scenariu, atunci proiectarea are loc în ordine generală. Când dezvoltatorul nu se întâlnește la jumătatea drumului, problema este rezolvată în instanță.

După punerea în funcțiune a locuinței, firma de construcții este obligată să cedeze bunurile imobile deținătorilor de capital. Acest proces este formalizat printr-un act de acceptare și transfer în timpul unei inspecții preliminare a spațiului de locuit. La semnarea actului, deținătorii de capital primesc cheile apartamentelor. După aceea, va trebui să contactați Rosreestr pentru o singură înregistrare cadastrală și înregistrarea dreptului de proprietate.

Cu toate acestea, lucrurile nu merg întotdeauna atât de bine. Destul de des, dezvoltatorii sub diverse pretexte trage procesul. În această situație, deținătorii de capital sunt obligați să se adreseze la ITO pe cont propriu, iar dacă dezvoltatorul împiedică înregistrarea, la instanță.

Procedura de înregistrare a dreptului de proprietate asupra unui apartament sub DDU

Acționarul înregistrează dreptul de proprietate personal sau cu ajutorul dezvoltatorului. În primul caz, algoritmul va fi după cum urmează:

1. Contactarea Rosreestr sau MFC cu un reprezentant al unei companii de construcții.
2. Completarea unei cereri de înregistrare cu informații despre proprietari, proprietate și lista documentelor anexate.
3. Dacă totul este completat corect, cererea este semnată de solicitant.
4. Un angajat al Rosreestr sau al MFC verifică documentele și emite o chitanță care indică data la care documentele au fost acceptate și data la care documentația a fost gata.
5. La data stabilită, trebuie să veniți la instituție și să primiți copia DDU cu o marcă de înregistrare și un extras din USRN care confirmă proprietatea.

Din momentul în care primesc un extras de la USRN, care înlocuiește certificatul obișnuit de proprietate din 2017, deținătorii de capitaluri proprii vor fi considerați proprietari cu drepturi depline.

Dacă dezvoltatorul se va ocupa de proiectare, atunci va trebui să contactați mai întâi un notar pentru a semna o procură pentru un reprezentant al companiei de construcții. Serviciile notariale și de dezvoltare sunt plătite. În plus, cel mai probabil, înregistrarea dreptului de proprietate printr-un intermediar va dura mai mult.

Documentație

În conformitate cu art. 48 din Legea federală nr. 218 din 13 iulie 2015, pentru a înregistra dreptul de proprietate în cadrul DDU, veți avea nevoie de următoarele documente:

• pașaportul general al solicitantului;
• acord de acțiuni;
• act de recepție și transfer de spații de locuit;
• permisiunea de punere în funcțiune;
• primirea plății taxei de stat.

Dacă proprietatea este înregistrată pe numele unui cetățean minor, atunci va fi necesar un certificat de naștere și acordul autorităților de tutelă și tutelă. Atunci când costul apartamentului este plătit din fonduri ipotecare, va fi necesar un acord cu banca.

La desfășurarea acțiunilor prin intermediar este imperativ să aveți o procură eliberată de un notar. Dacă acționarul este căsătorit, atunci trebuie să oferiți în plus acordul soțului/soției pentru a încheia un DDU.

Sincronizare

Potrivit art. 16 din Legea federală nr. 218, procesul de înregistrare a drepturilor de proprietate nu poate dura mai mult de șapte zile. În această perioadă se desfășoară următoarele acțiuni:

1. Se acceptă cererea și documentele.
2. Se efectuează o examinare juridică a lucrărilor depuse.
3. Se verifică autenticitatea documentelor și puritatea juridică a tranzacției.
4. Sunt identificate circumstanțele care pot împiedica înregistrarea.
5. Datele necesare sunt introduse în USRN (Unified State Register of Real Estate).
6. Se eliberează documente cu ștampilă de înregistrare.

Termenul se calculează de la data depunerii pachetului de documente. Perioada de înregistrare poate fi amânată dacă dreptul este înregistrat în același timp de mai mulți solicitanți sau dacă există credit ipotecar. Prelungirea termenului este legală (articolul 26 din Legea federală nr. 218).

Preț

Taxa de stat pentru înregistrarea drepturilor de proprietate trebuie plătită înainte de depunerea documentelor. Dimensiunea sa este stabilită legislatia fiscala, și anume art. 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse. În 2017, taxa de stat este de 2000 de ruble.

Dacă apartamentul este eliberat în proprietate fracționată, atunci cuantumul taxei de stat va fi împărțit între coproprietari proporțional cu cotele lor. Puteți plăti suma necesară la orice sucursală bancară, bancomat sau la casieria autorității de înregistrare (dacă este prevăzută).

Dragi cititori! Vorbim despre soluții standard probleme juridice dar cazul tău poate fi special. Vom ajuta găsiți gratuit o soluție la problema dvs- trebuie doar să sunați la consilierul nostru juridic la telefon:

Este rapid și gratuit! De asemenea, puteți obține rapid un răspuns prin intermediul formularului de consultant de pe site.

Recunoașterea dreptului de proprietate în baza DDU prin instanță

După cum s-a menționat mai sus, nu este neobișnuit ca un dezvoltator să interfereze cu dreptul de proprietate asupra unui obiect de către deținătorii de capital și, prin urmare, să-și încalce obligațiile. În această situație, va trebui să vă adresați instanței. Să vedem cum se întâmplă acest lucru pas cu pas.

Pasul 1. Determinarea obiectului revendicării

Pentru a înregistra dreptul de proprietate, veți avea nevoie de un certificat de acceptare sau alt document care confirmă transferul obiectului către deținătorii de capital. Dacă această lucrare nu este disponibilă, participantul la construcția comună are dreptul de a se adresa instanței cu următoarele pretenții:

• privind recunoașterea dreptului de proprietate asupra obiectului;
• privind recunoașterea dreptului de proprietate asupra unei cote din apartament;
• privind recunoașterea dreptului de proprietate asupra obiectului de construcție în curs.

O declarație de cerere de recunoaștere a drepturilor de proprietate asupra unui apartament se depune în următoarele situații:

• Când apartament construit dar nu dat în exploatare;
• când casa este construită, se primește permisiunea de punere în funcțiune, dar dezvoltatorul nu întocmește un act de acceptare și transfer.

Se depune în cazul în care casa nu este finalizată și pusă în funcțiune, iar obiectul în sine nu a fost transferat participanților la construcția comună.

Pasul 2. Pregătirea și depunerea unui proces

Reclamația conține următoarele informații:

• denumirea organului judiciar;
• numele reclamantului (participant la construcția comună), adresa sa de reședință și datele de contact;
• numele pârâtului (dezvoltatorul) și adresa locației acestuia;
• esenţa cererii este o declaraţie de încălcare a drepturilor şi interese legitime reclamant;
• împrejurările cauzei pe care reclamantul își întemeiază pretențiile;
• baza de probe care confirmă circumstanțele;
• valoarea imobilului (prețul creanței);
• lista de aplicații.

La cerere sunt atașate:

• copii de pe creanță pentru pârât și terți (investitori, Rosreestr etc.);
• o copie a DDU;
• copii ale documentelor de plată pentru DDU;
• primirea plății taxei de stat;
• documentatia tehnica a obiectului;
• alte documente care confirmă împrejurările cauzei.

În justificarea cerinței, este necesar să se facă referire la faptul că dezvoltatorul nu respectă art. Artă. 6.16 Legea federală nr. 214, art. 218, 219, 309 și 310 din Codul civil al Federației Ruse, precum și Legea privind protecția drepturilor consumatorilor.

Merită să luați în considerare faptul că, în cazul în care procedurile de faliment au început împotriva dezvoltatorului, atunci este posibil să depuneți o cerere de recunoaștere a dreptului de proprietate numai ca parte a cazului de declarare a falimentului companiei.

Taxa de stat nu va trebui plătită dacă valoarea creanței nu depășește 1 milion de ruble. Când este mai mare, taxa se plătește pe baza costului minus 1 milion de ruble. Această regulă se aplică dacă reclamantul își întemeiază pretențiile pe legislația privind protecția consumatorilor sau este o persoană cu handicap din grupa I sau II.

Trebuie depus un pachet de documente și o cerere la Tribunal Judetean la locul imobilului. Dacă oricare dintre actele necesare nu poate fi obținută, instanța poate ajuta la înregistrare.

Pasul 3. Analiza cazului

Declarația de revendicare se examinează în termen de cinci zile lucrătoare de la data depunerii acesteia. În cazul în care cererea este acceptată pentru proces, instanța va iniția un dosar civil și va începe pregătirile pentru proces.

Probabil vei avea nevoie de ajutorul unui avocat calificat pentru a rezolva un litigiu în favoarea ta. Puteți obține protecție legală a intereselor dumneavoastră pe site-ul nostru.

Toate cheltuielile de judecată, inclusiv plata reprezentării în instanță de către un avocat, instanța le încasează de la inculpat.

Pasul 4. Obținerea unei hotărâri judecătorești

Hotărârea justiției va intra în vigoare după o lună, dacă nu va fi atacată cu recurs.

Documentul trebuie primit în două exemplare. Ele trebuie să fie marcate odată cu intrarea în vigoare. Decizia instanței de judecată stă la baza înregistrării drepturilor de proprietate.

Pasul 5. Înregistrarea dreptului de proprietate

Din acest moment, procesul de înregistrare va merge în ordinea generală, care este descrisă mai sus. La lista documente necesare va trebui să adăugați o hotărâre judecătorească care a intrat în vigoare.

Puteți aplica pentru înregistrare în unul dintre următoarele moduri:

1. Apel personal către Rosreestr sau MFC.
2. Prin posta cu lista de atasamente, valoare declarata si notificare de primire de catre destinatar.
3. În formă electronică, folosind portalul Serviciului de Stat sau site-ul oficial al Rosreestr.

După finalizarea înregistrării, solicitantul primește un extras de la USRN.

De asemenea, merită luat în considerare faptul că din momentul înregistrării dreptului de proprietate, participantul la DDU devine plătitor de impozit pe proprietate. În plus, are dreptul de a returna cele plătite impozit pe venit prin utilizarea activelor.

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament în cadrul DDU cu ipotecă

Pentru înregistrarea unui apartament achiziționat pe fonduri împrumutate, împreună cu alte documente, va trebui să furnizați contract de ipotecași consimțământul scris al creditorului gajist (băncii) de a deține obiectul gajului.

Pe extrasul din Registrul unificat de stat al proprietății imobiliare se face o notă despre grevarea obiectului cu gaj. După plata creditului ipotecar, grevarea se înlătură în Rosreestr. Restul procedurii este aceeași.

Dacă aveți întrebări legate de construcția comună, vă rugăm să consultați un avocat. Puteți obține asistență juridică gratuită pe site-ul nostru.

Acum știți cum are loc înregistrarea dreptului de proprietate în cadrul DDU, în funcție de situație. Rețineți că drepturile participanților la construcția comună sunt protejate în mod fiabil de lege.

Potrivit acestuia, la cumpărarea unei cote într-o casă în construcție, între dezvoltator și cumpărător se încheie un acord de acțiuni, care reprezintă o garanție legală și o protecție a cumpărătorului împotriva neîndeplinirii obligațiilor de către dezvoltator. Dar nu este suficient să închei un acord cu dezvoltatorul, este și necesar fara esec inregistreaza-l in Rosreestre. Cum să faceți acest lucru și cum să verificați dacă DDU este înregistrat la Rosreestr vor fi discutate în acest articol.

Atunci când cumpără un apartament, o companie de construcții folosește adesea nu numai fondurile proprii pentru construcție, ci și fondurile persoanelor fizice și juridice care pot achiziționa o acțiune într-o casă în construcție (sub forma unui apartament) și, prin urmare, pot cumpăra în mod profitabil locuințe. și finanțează construcția. În consecință, o astfel de operațiune este garantată printr-un acord de participare la capitaluri proprii sau pur și simplu DDU pe scurt.

Capcanele acordului de capital

Din cauza legea nu prevede forma și conținutul acordurilor de participare la capitaluri proprii, pentru dezvoltatori și avocații săi, aceasta este o oportunitate de a adăuga puncte care sunt benefice pentru aceștia și dezavantajoase pentru deținătorul de capital. Desigur, acoperindu-l cu termeni juridici complicati, care sunt dificili pentru neprofesionist. Prin urmare, este mai bine să aflați în avans despre capcanele DDU.

Principalele puncte care trebuie verificate la semnarea DDU:

1. Contractul trebuie să indice clar adresa clădirii a casei (se poate modifica ca urmare a construcției), etajul apartamentului care se achiziționează, numărul preliminar, suprafața și planul tehnic.
2. Conform legii, contractul din partea dezvoltatorului trebuie semnat de directorul general, dar în practică acest lucru este adesea realizat de alte persoane afiliate (directori de vânzări, șefi de servicii de vânzări, directori comerciali etc.), acestea trebuie să li se elibereze o procură legalizată, conform căreia au dreptul să semneze contracte pentru CEO. Solicitați-l nu numai pentru revizuire, ci și o copie a acestuia. Dacă ceva nu merge bine, veți putea dovedi că oficialii au pus semnăturile.
3. Este necesar să se verifice autorizația de construire, aceasta se poate face la administrația locală raională vizitând-o personal sau uitându-se pe șantier.

Există mult mai multe subtilități care pot fi specificate în contractul de capital propriu, prin urmare, înainte de înregistrarea acordului, cel mai bine să obțineți o copie de la constructorși învață toată înțelepciunea de la un avocat cu experiență.

Rețineți și cazurile modificări în zona apartamentului. În timpul construcției, proiectul poate suferi modificări minore, iar suprafața apartamentului tău, indiferent de tine, poate fie să scadă, fie să crească. Firme de constructii nu le place sa dea bani si de multe ori prevad astfel de momente in contract - daca suprafata este marita ca urmare a constructiei, trebuie sa platesti in plus companiei. Și invers - dacă suprafața apartamentului scade, compania nu ar trebui să vă returneze nimic.

Cum se înregistrează un acord de acțiuni

Să presupunem că ai încheiat un acord cu dezvoltatorul, te-ai asigurat de tot și de toate condițiile stipulate în acesta ți se potrivesc, rămâne ultima etapă - înregistrarea acordului la agențiile guvernamentale. Acest lucru se poate face în două instituții:

În ceea ce privește înregistrarea, ambele instituții sunt la fel de potrivite, în timp ce, cel mai probabil, în Înregistrarea la Rosreestre va fi mai rapidă, întrucât acesta este un organism de stat de specialitate care este direct implicat în înregistrarea instituțiilor preșcolare, precum și a MFC – Este un intermediar în furnizarea de servicii publice.

După semnarea contractului, dumneavoastră și reprezentantul dezvoltatorului mergeți la Rosreestr sau la MFC cu un pachet de documente și le predați unui specialist. Specialistul vă va spune data aproximativă la care vă puteți întoarce la ei pentru documente. De obicei durează șapte zile lucrătoare.

Tine minte plata ar trebui să aibă loc numai după înregistrarea contractului în Rosreestr. Dacă plătiți imediat după semnarea contractului cu dezvoltatorul, veți acționa pe propriul risc și risc.

Dacă ceva nu merge bine la înregistrare, nu te vei proteja și nu te vei lipsi de costuri financiare și de timp mari.

Aflați dacă DDU este înregistrat

Se verifică înregistrarea la MFC

Dacă ați aplicat la MFC, atunci după depunerea pachetului de documente, specialistul vă va elibera lista documentelor primite de la dvs. Acesta va conține o listă cu documentele primite, data aproximativă a înregistrării acestora, precum și un cod prin care puteți suna și afla în ce stare se află cererea dumneavoastră. Sau introduceți asta cod pe site-ul web MFC orasul tau. Pentru că în diferite orase designul site-urilor web MFC poate varia, butonul „Verificați starea aplicației” poate fi localizat în locuri diferite. De obicei este situat în colțul din stânga pe pagina principala site-ul. De asemenea, puteți lăsa adresa de e-mail specialistului, iar dacă cererea dvs. este luată în considerare, veți fi anunțat prin e-mail.

Verificarea inregistrarii in Rosreestr

La înregistrarea unui acord cu Rosreestr, după primirea documentelor de către un specialist, vi se eliberează chitanta pentru documente. Indică data presupusei luări în considerare a documentelor, după cum sa menționat deja, aceasta este aproximativă șapte zile lucrătoare. Verificarea stării contestației, ca în MFC, nu există în Rosreestr. Cu toate acestea, înregistrarea poate fi verificată online.

Verificarea înregistrării prin site-ul Rosreestr

Dacă dintr-o dată, dintr-un anumit motiv, nu puteți fi prezent la primirea documentelor sau un terț acționează în numele dvs., acesta este adesea cazul persoanelor juridice, puteți verifica legitimitatea tranzacției prin internet.

Pentru a face acest lucru, trebuie să mergeți la Site-ul Rosreestr https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request și pe pagina principală găsiți secțiunea " informații de referință pe obiecte imobiliare online. introduce număr cadastral obiectul tău (Vezi poza), este specificat in contract. Și faceți clic pe „Creați o solicitare”, așa cum este indicat în imagine.

În fereastra generată, faceți clic pe linkul către USRN. În raportul primit, deschideți fila „Drepturi și restricții”, așa cum se arată în figură. În lista „Acord”, trebuie doar să-l găsești pe al tău. Ta numărul contractului este indicat pe ultima pagină a DDUîmpreună cu imprimarea. Numerele contractelor și contabilitatea acestora sunt atribuite și menținute de compania dezvoltatoare. Dacă există deja mulți prizonieri DDU, puteți utiliza căutarea - țineți apăsat Ctrl + F și formați numărul dvs. Cu fiecare debitor este contract individual participarea la capitaluri proprii. Fiecare număr de contract este unic și este atribuit de firma de construcții.

Notă importantă: acordați atenție data ultimei actualizări informații pe site-ul Rosreestr. Sunt situații când, de fapt, tranzacția a fost deja finalizată și înregistrată, dar nu a fost încă afișată pe site. Nu intrați în panică din timp, uitați-vă mai întâi la data ultimei actualizări.

Mulți vor să cumpere imobiliare mai ieftin decât valoarea de piață. Una dintre modalitățile de a economisi bani la o achiziție este DDU.DDU într-o clădire nouă: ce este, este posibil să întocmiți un contract acum și ce să faceți pentru a obține o locuință - vom spune în articol.

Ce este DDU

DDU - acord de acțiuniîn construcția unui bloc de locuințe. Se încheie între dezvoltator și viitorul proprietar. Conform acordului, acționarii sunt obligați să plătească dezvoltatorului o anumită sumă, și dezvoltator este obligat să folosească acești bani pentru construcție și să transfere proprietatea finită în proprietatea deținătorilor de capitaluri proprii. Conform acordului DDU, puteți cumpăra apartament , o cameră separată sau spații nerezidențiale.

Contract de construcție comun reglementate№214 FZ „Cu privire la participarea la construcția comună clădire de apartamenteși alte obiecte imobiliare și asupra modificărilor unor acte legislative Federația Rusă". Documentul conține 27 de articole. La 1 iulie 2018 au intrat în vigoare modificări ale legii, care practic anulează contractul de construcție comună.

Ce presupune interzicerea DDU din 2018?? De fapt, nu se va schimba nimic pentru deținătorii de capital - vor plăti și ei bani și vor primi cheile apartamentelor, dar acum banii deponenților vor fi protejați. Guvernul a explicatce se va întâmpla în loc de DDU în viitor: conturi escrow. Acum, deținătorii de capitaluri vor transfera bani într-un cont bancar care finanțează construcția, iar dezvoltatorii îi vor primi numai după ce vor transfera proprietatea asupra proprietății. Dacă dezvoltatorul dă faliment, deținătorii de capital își vor primi banii înapoi.

Companiile care au înregistrat declarații de proiect înainte de intrarea în vigoare a modificărilor pot utiliza acorduri de participare la capital în construcții până la 1 iulie 2019. Adică dacă dezvoltatorul a primit autorizație de construire înainte de 1 iulie 2018 sau a încheiat primul contract înainte de această dată, vei putea încheia cu el un DDU.

Avantajele și dezavantajele unui acord de acționariat

Pe lângă DDU, pentru achiziționarea de imobile pe Piața primară utilizați contractul obișnuit de vânzare și cooperativa locativă. Contractul de vânzare se încheie atunci când casa a fost deja pusă în funcțiune - puteți apela imediat la apartament, vă puteți înregistra și formaliza dreptul de proprietate. ZhSK - contractul unei cooperative de construcții de locuințe. Este similar cu DDU, dar oficial devii acționar - te alătură unei comunități de oameni care urmează să-și construiască o casă. În același timp, nu există termene clare pentru construcție sau pedepse pentru creșterea acestora.

ZhSK sau DDU: care este mai bine- fiecare decide singur. Când aplicați pentru DDU cumpărători sunt mai protejate de companiile fără scrupule, iar cooperativele de locuințe oferă beneficii mai mari în comparație cu DDU.

Cumpărarea unui apartament pe DDU: cum se verifică constructorul

Dacă intenționați să utilizați un acord de acțiuni atunci când cumpărați un apartament pe piața primară, verificați dezvoltatorul. Deci te protejezi de companiile necinstite. Pentru a afla toate informațiile despre dezvoltator:

🔸 Răsfoiți declarația de proiectare a dezvoltatorului. Ar trebui să fie disponibil public pe site-ul companiei. Dacă nu este disponibil, solicitați o declarație de proiect - dezvoltatorul este obligat să o furnizeze la cerere. Documentul are descriere detaliata proiectul, momentul implementării acestuia, scopul construcției.

🔸 Verificați Compania este în faliment? Poate fi realizatpe site-ul web al Registrului federal unificat al informațiilor privind falimentul . Introduceți numele companiei - dacă nu este în registru, e bine. Dacă firma a început procedura de faliment, nu semnați contractul, altfel veți pierde bani.

🔸 Verificați Există procese împotriva companiei? Poate fi realizatîntr-un dosar electronic site-ul Federal instanțele de arbitraj. Aici merită luat în considerare un important nuanţă - cu cât dezvoltatorul este mai mare, cu atât este mai probabil să i se introducă cauze legale. Evaluați esența - din cauza a ceea ce compania este trimisă în judecată, câte dosare sunt deschise, ce decizii au fost luate cu privire la litigiile anterioare.

🔸 Verificați dacă societatea este înregistrată ca entitate. Conform legii, toți dezvoltatorii trebuie să fie înregistrați. Intrațipe site-ul web al Serviciului Federal de Taxe și vizitați registrul unificat al persoanelor juridice. Dacă compania nu este acolo - refuzați să cumpărați.

🔸 Găsiți recenzii despre constructor pe Internet. De exemplu, vizitați forumurile pentru acționari, citiți recenzii pe site-uri independente ale terților, evaluați reputația companiei în diferite evaluări.

Cum să compun șila ce să fii atent în 2018anîn acordul DDU

Legislația reglementează forma unui acord de participare la capital în construcție în cazul cumpărare imobiliare. Conform cerințelor nr. 214-FZ, contractul trebuie încheiat în scris și este supus înregistrării de stat obligatorii la Rosreestr. Document considerat încheiat din momentul înregistrării. Contractul este întocmit în trei exemplare: unul rămâne la deținătorul capitalului propriu, celălalt la dezvoltator, al treilea este depozitat în Rosreestr. Toate copiile trebuie să fie semnate, toate au putere juridică egală.

DDU trebuie să aibăo descriere detaliată a obiectului - un plan al obiectului cu o afișare grafică a locației părților din locuința, informații despre declarația de proiect, scop, suprafață totală și suprafață, numărul și suprafața camerelor și alte informație. Toate cerințele sunt enumerate înarticolul 4, paragraful 4.1 lege. Pe lângă aceste informații, contractul trebuie să conțină:

📜 termenul de transfer de către dezvoltator a obiectului construcției în comun către participantul la construcția comună- data până la care societatea se obligă să pună în funcţiune casa;

📜 prețul contractului, termenii și procedura de plată a acestuia- costul achizitionarii imobilului in DDU, detalii pentru plati, cerinte pentru procedura de plata;

📜 numele complet al părților- numele și detaliile de bază ale persoanei juridice, numele, prenumele, patronimul și detaliile pașaportului acționarului;

📜 perioada de garanție pentru obiectul de construcție comun Cea mai comună garanție pentru casă este de 5 ani.

În acest caz, toate condițiile specificate în DDU trebuie să corespundă informațiilor din declarația de proiect la momentul semnării. Dacă o informație este indicată în contract, iar alta este indicată în declarație, aceasta este recunoscută ca nevalidă la cererea acționarului.

Ca și în cazul altor documente, DDU-urile sunt supuse cerințelor standard. Trebuie indicată data încheierii contractului, precum și detaliile, transcrierea și semnăturile ambelor părți.

Important! Directorul general al companiei sau o persoană căreia i s-a eliberat o împuternicire notarială în numele directorului general poate semna DDU din partea dezvoltatorului. Dacă contractul nu este semnat de director, cereți o împuternicire. Dacă nu este, este mai bine să refuzați tranzacția.

❗❗ Încă unul nuanță importantă- dezvoltatorul are dreptul de a accepta bani numai după încheierea contractului. Dacă cere să plătească o parte înainte de a semna, este mai bine să refuze înțelegerea.

Cum să înregistrezi un DDU în Rosreestr

Am explicat ce înseamnă participarea la capital la cumpărarea unui apartament. Dar semnarea unui contract nu înseamnă obținerea dreptului de a revendica bunuri imobiliare. Pentru ca tranzacția să aibă loc, trebuie să înregistrați DDU în Rosreestr. Cerințele de înregistrare sunt stabilite în Articolul 47 Nr 218-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare”.

Pentru a înregistra un DDU, vizitați MFC sau Rosreestr împreună cu un reprezentant al dezvoltatorului. Plătiți taxa de stat - suma acesteia este de 350 ₽ pentru persoane fizice și 6.000 ₽ pentru persoane juridice. Scrieți o cerere de înregistrare a contractului și furnizați următoarele documente:

📓Identificare- pașaportul unui cetățean al Federației Ruse - de la dvs. și informații despre companie de la un reprezentant al dezvoltatorului;

📔 chitanța originală de plată a taxei de stat- detalii se pot lua la orice MFC sau Rosreestr;

📘 autorizatie de constructie- dezvoltatorul poate să nu-l furnizeze, caz în care Rosreestr va solicita actele necesare;

📙 planul blocului de apartamente cu indicarea numărului de locuri de parcare, nerezidenţiale, spaţii de locuit, alte informații;

📕 declarație de proiect- dezvoltatorul are si dreptul sa nu-l furnizeze, Rosreestr va primi informatii din alte surse;

📒 concluzia autorității de supraveghere privind conformitatea dezvoltatorului și declarația de proiect cu cerințele nr. 214-FZ, emise nu mai devreme de 60 de zile înainte de înregistrarea primului DDU - dezvoltatorul nu este, de asemenea, obligat să o furnizeze;

📓 contract de garantie pentru obligatiile dezvoltatorului, mărimea capitalul autorizat care nu îndeplineşte cerinţele nr. 214-FZ.

Dacă nu sunteți primul acționar care a încheiat un acord cu dezvoltatorul, acesta poate să nu furnizeze o serie de documente. Sunt stocate în fișierul de registru, iar angajatul Rosreestr le va putea vedea.

Ce trebuie să faceți în continuare după înregistrarea unui DDU în Rosreestr- cum să obțineți o locuință

Vanzare de catre DDU in constructia unei caseare loc după punerea în funcţiune a obiectului. Adică, după înregistrarea unui DDU în Rosreestr, trebuie să așteptați timpul indicat în acesta. La expirarea termenului specificat în contract, dezvoltatorul va pune casa în funcțiune, va întocmi documente necesare. De exemplu, va întocmi un protocol privind repartizarea locuințelor și spatii comerciale, va elibera și primi un pașaport tehnic la ITO, va primi autorizație de punere în funcțiune, va înregistra obiectul la Rosreestr și îi va atribui o adresă poștală. Apoi vă va anunța despre pregătirea documentelor, vă va preda cheile și vă va oferi să semnați actul de acceptare și transfer al apartamentului.

Pentru a oficializa dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare, va trebui să contactați din nou Rosreestr. Constructorul trebuie să asigure agenție guvernamentală:

📌 Pașaportul unui cetățean al Federației Ruse.

📌 Acord de participare la capital în construcții.

📌 Actul de acceptare și transfer al apartamentului.

📌 Permis de punere în funcțiune- trebuie obtinut de la dezvoltator daca documentul este cerut de Rosreestr. De regulă, la momentul invitației de a primi un apartament, angajații departamentului au primit deja acest document.

📌 Chitanța plății taxei de stat.

Valoarea taxei de înregistrare a drepturilor de proprietate este de 2.000 ₽.

Aplicația dvs. va fi examinată în termen de 10 zile lucrătoare. După aceea, vizitați Rosreestr la data stabilită - angajatul va returna documentele acceptate și va emite un extras din USRN care confirmă calitatea dvs. de proprietar.

Capcane în DDU

Atribuirea DDU - ce este

Potrivit legii, un acționar poate cesiona drepturile sale de revendicare în temeiul unui acord DDU unui terț. In acest caz, tertul va plati actionarului contravaloarea contractului sau mai mult, daca in perioada in care contractul a existat, valoarea proprietatii a crescut. Deținătorul de capital va primi banii, terțul - dreptul de a revendica imobile.

Cesiunea trebuie să fie înregistrată: între cei care cedează și acceptă drepturile de creanță se încheie un acord separat - cesiunea. De asemenea, prevede condițiile de plată a banilor și, de asemenea, trebuie să fie înregistrat la Rosreestr. Există o serie de cerințe pentru o cesiune - poate fi emisă numai dacă:

✅ acționarul a plătit integral dezvoltatorului suma conform DDU;

✅ actul de acceptare si transfer al apartamentului nu este semnat;

✅ tranzacția este convenită cu banca dacă locuința a fost achiziționată cu ipotecă;

✅ acționarul nu și-a cedat anterior drepturile unei alte persoane.

Daca fostul actionar nu a platit intreaga suma dezvoltatorului, cesiunea poate fi emisa numai cu acordul societatii dezvoltatoare.

Când cumpărați în baza unui contract de cesiune de la individual cumpărătorul nu poate primi beneficii ipotecare susținute de guvern. Dacă proprietatea este cedată unei persoane juridice, beneficiile rămân.

Ce trebuie să faceți dacă dezvoltatorul dă faliment în temeiul DDU

Dacă dezvoltatorul a început procedura de faliment, este important să aflați despre aceasta din timp. Contactați administratorul de faliment și înscrieți-vă creanțele în registrul creditorilor. Acest lucru trebuie făcut în termen de 30 de zile la etapa de observare sau 60 de zile la etapa de procedură de faliment de la data publicării informațiilor oficiale privind începerea procedurii.

Dezvoltatorul va fi obligat să returneze banii pe care i-ați plătit dacă nu finalizează construcția, sau să transfere proprietatea pe proprietatea dumneavoastră.

Ce trebuie făcut dacă dezvoltatorul încalcă termenele limită sau nu emite documente

În cazul în care dezvoltatorul prelungește în mod intenționat termenul de eliberare a documentelor sau a anulat termenele pentru punerea în funcțiune a instalației, se adresează instanței. Instanța îl va obliga să elibereze documentele necesare înregistrării tranzacției, să stabilească data exactă pentru finalizarea obiectului sau să acorde despăgubiri pentru nerespectarea termenelor.

Pregătește-te să prezinți acordul DDU în instanță dacă dezvoltatorul nu respectă termenele limită. Dacă nu furnizează documente, furnizați dovezi că acestea ar fi putut fi eliberate mai devreme. Șansele ca cererea să fie satisfăcută vor fi mai mari dacă depuneți o plângere colectivă la mai mulți alți deținători de interese.

Este posibil să moșteniți dreptul de a revendica în temeiul DDU

Dacă un acționar care a încheiat un acord DDU cu un dezvoltator decedează, dreptul său de a revendica proprietatea asupra proprietății poate fi moștenit. În acest caz, trebuie să furnizați dezvoltatorului și lui Rosreestr documente care confirmă drepturile dvs. de moștenire. Pentru a face acest lucru, contactați un notar și efectuați procedura pentru „deschiderea unei moșteniri”.

In cazul in care actionarul are mai multi mostenitori, dreptul de revendicare va fi impartit intre acestia, daca nu se prevede altfel in testament. Moștenitorii vor primi cote egale în noul apartament.

Dacă DDU este emis folosind fonduri de credit

Dacă ai luat un împrumut pt achiziţie imobiliare conform unui acord DDU, acest lucru trebuie reflectat în documente. Acord de împrumut va trebui furnizat dezvoltatorului pentru a înregistra utilizarea fonduri de împrumutîn DDU, iar în Rosreestr la înregistrarea DDU, înregistrarea dreptului de proprietate.

În cazul în care nu plătiți la bancă bani gheata asupra împrumutului, acesta va primi dreptul de a crea, dacă nu se prevede altfel prin contractul de comodat.

Dacă DDU este eliberat pentru un minor

Un contract de participare la capitaluri proprii în construcții poate fi întocmit pentru un minor. În acest caz, reprezentanții săi legali sunt părinții sau tutorele. Aceștia semnează contractul, indicând în document informații despre minor - date certificat de naștere, nume, prenume, patronim, data nașterii. Dreptul de proprietate în Registrul se înregistrează și de către reprezentanții legali. În acest caz, certificatul de naștere al copilului este adăugat la lista standard de documente pentru înregistrarea drepturilor de proprietate. El devine proprietarul deplin al proprietății.