Relevanţă. Deciziile de management în sectorul imobiliar ar trebui să se bazeze pe date obiective despre situatia actualași perspective de dezvoltare a diferitelor segmente de piață. În prezent, în Rusia nu există practic un sistem de monitorizare a pieței imobiliare industriale. În acest sens, studiul principalilor indicatori care afectează costul obiectelor este direcție importantă, care ne permite să determinăm gradul de sensibilitate a valorii obiectelor la diverși indicatori.

Metode de cercetare. Articolul prezintă o comparație a clasificărilor clădirilor și spațiilor industriale și de depozitare, precum și rezultatele unei analize a pieței de vânzări și închiriere pentru tipul de imobil studiat, folosind exemplul orașului Voronezh. Sunt evidențiați principalii factori de preț și tendințele de dezvoltare ale acestui segment pe piața imobiliară regională.

Rezultat. Sistematizarea acestor indicatori ne va permite să stabilim criteriile de dezvoltare investițională a pieței imobiliare.

Introducere

Imobilul industrial și de depozitare este o zonă specială activitati de investitii. Spre deosebire de imobilele comerciale cu amănuntul și de birouri, principala sursă de venit din care în mod tradițional este închirierea spațiilor, precum și posibilitatea de revânzare a obiectelor la sfârșitul fazei de investiții, imobilele industriale și de depozit sunt adesea considerate nu numai ca o sursă de venituri din chirie, dar și ca o componentă a investițiilor în dezvoltarea sectorului serviciilor sau producția de produse într-o anumită industrie. În acest sens, imobilele industriale și de depozitare sunt reprezentate de o varietate de obiecte, fără o clasificare a cărora este imposibil să se efectueze măsurători economice ale pieței imobiliare de tipul corespunzător.

În prezent, necesitatea sistematizării imobiliare de diferite tipuri este una dintre sarcinile dificile cu care se confruntă participanții pe piața imobiliară: proprietari, analiști, agenți imobiliari, evaluatori. Pe de o parte, este evident faptul că valoarea fiecărui obiect depinde de atribuirea lui unui anumit segment de piață, precum și de totalitatea proprietăților și caracteristicilor sale. În acest sens, se încearcă dezvoltarea și aplicarea diferitelor sisteme de clasificare a obiectelor imobiliare. Pe de altă parte, adesea vânzătorii, cumpărătorii și experții folosesc concepte diferite, adică prin ei obiecte din aceeași clasă. Acest lucru introduce o mare confuzie nu numai în procesul de căutare a intereselor comune ale vânzătorilor și cumpărătorilor de bunuri imobiliare, dar nici nu permite formarea unui sistem unic, ordonat de suport informațional pentru piața imobiliară. Spre deosebire de proprietate comerciala, a căror sistematizare a tipurilor a fost realizată în mod activ în ultimii zece ani, tema clasificării bunurilor imobiliare industriale și de depozitare rămâne extrem de relevantă în prezent.

Scopul studiului. Clasificările imobiliare existente se dublează adesea reciproc sau extind caracteristicile comparative și factorii prin care un obiect va fi atribuit unei clase sau alteia. Până în prezent, în Rusia au fost făcute mai multe încercări de a dezvolta o clasificare a obiectelor imobiliare în diferite segmente ale pieței imobiliare. Opțiuni pentru o clasificare unificată a imobilelor de depozit sunt oferite pieței de companii de consultanță. Dintre clasificările disponibile ale depozitelor, trebuie remarcate următoarele:

1. Clasificare elaborată de compania internațională de consultanță Knight Frank,
2. Clasificare elaborată de firma de consultanță elvețiană

Parametrii de comparație pentru imobilele industriale și de depozite conform acestor firme de consultanță sunt prezentați în Tabelul 1.

tabelul 1

Clasificarea imobilelor industriale și de depozite ale companiilor Knight Frank și elvețiene

Clasificarea producției și a depozituluifacilităţiale companiilor Knight Frank și elvețiene

Clasă		Cavalerul Frank
	Clădiri destinate utilizării în scopuri de depozitare. Amplasarea, dotarea, finisarea, apropierea de rețeaua de drumuri, reamenajarea pentru orice tip de marfă, viteza mare a operațiunilor de marfă și fiabilitatea depozitării trebuie să respecte principiile moderne ale logisticii depozitului.	O clădire modernă de depozit cu un etaj, realizată din structuri metalice ușoare și panouri sandwich, de preferință de formă dreptunghiulară fără coloane sau cu distanța dintre coloane de cel puțin 12 metri și cu o distanță între travee de cel puțin 24 de metri.
	Nu e disponibil nu e asigurat nu e prevazut	O clădire modernă de depozitare cu un etaj, realizată din structuri metalice ușoare și panouri sandwich, de preferință de formă dreptunghiulară fără coloane sau cu o distanță între coloane de cel puțin 9 metri și cu o distanță între travee de cel puțin 24 de metri.
	20-30 de ani, clădiri sau spații reconstruite. Au caracteristici asemănătoare spațiilor de clasa „A”, dar diferă în funcție de locație: zonă industrială, limitele orașului.	Nu e disponibil nu e asigurat nu e prevazut
	Spații create în anii 90, dar lipsite de unii parametri tipici pentru clasa „A”.	O clădire depozit cu un etaj, de preferință de formă dreptunghiulară, nou construită sau renovată.
	Sediu construit în anii 70-80, clădiri foste institute de cercetare. Astfel de clădiri, de regulă, necesită unele modificări și investiții de fonduri.	O clădire de depozit cu unul sau două etaje, de preferință de formă dreptunghiulară, nou construită sau reconstruită.
	Zone care nu au fost folosite ca depozite. Acestea includ parcări, depozite auto și unități de producție similare	Spații de producție de capital sau hangar izolat.
	Clădirile au fost construite în anii 1930-1960 - foste locații ale depozitelor angro de produse alimentare și magazinelor de legume.	Nu e disponibil nu e asigurat nu e prevazut
	Nu este destinat utilizării în scopuri de depozitare și spații. Din punct de vedere economic, este profitabilă demolarea unor astfel de structuri. Acest lucru se datorează costurilor ridicate de restaurare și aducere a spațiilor la parametrii moderni.	Subsoluri sau instalații de protecție civilă, spații industriale neîncălzite sau hangare

Este de remarcat faptul că clădirile industriale nespecializate (clasele C și D) pot fi închiriate. Clădirile specializate se caracterizează în principal prin tranzacții de cumpărare și vânzare.

Clasificările date sunt destul de clare și specifice. , cu toate acestea, pentru ca participanții de pe piață (cumpărători și vânzători de proprietăți imobiliare, agenți imobiliari, dezvoltatori, analiști și evaluatori) să le folosească cu ușurință, este necesar să se combine numeroase caracteristici. Acest lucru va ajuta la determinarea clasei proprietății care este evaluată pentru selecția proprietăților de comparație pentru vânzare și închiriere din sectorul imobiliar relevant.

După ce au analizat și sistematizat parametrii pentru compararea proprietăților imobiliare industriale și de depozite ale companiilor Knight Frank și elvețiene, merită să ne propunem să luăm în considerare caracteristicile clădirilor și spațiilor în raport cu apartenența la o anumită clasă pe baza:

• analiza informatiilor despre piata imobiliara;
• compoziția factorilor de preț și informații despre valorile factorilor de preț pentru fiecare tip de obiect.

Materiale și metode de cercetare. Ca parametri de comparație, multe surse publice (site-uri ale agențiilor imobiliare – Sota, Transfer, Citadel etc., portaluri de internet pentru postarea reclamelor – Avito, Kamelot etc.) folosesc o clasificare simplificată, astfel încât informațiile de pe aceste resurse au fost folosite pentru a compila o nouă listă de tipuri de obiecte. Pentru perioada analizată, am luat al doilea trimestru din 2017. Ca urmare, a fost analizată o propunere de cumpărare și vânzare a 171 și închirierea a 101 imobile industriale și de depozitare în orașul Voronezh.

Clasificarea propusă a proprietăților imobiliare industriale și de depozitare este prezentată în Tabelul 2 și include explicații din clasificările lui Knight Frank și Swiss.

masa 2

Clasificarea imobilelor comerciale

Masa 2

Clasificarea obiectelor instalatiilor comerciale

Tipul obiectului	Caracteristicile obiectului
Spații de producție și depozit	Spații create în anii 90, dar lipsite de unii parametri tipici pentru clasa „A”. (B+) Parcari, depozite auto si facilitati de productie similare. (C) Subsoluri sau instalații de protecție civilă, spații industriale neîncălzite sau hangare (D)
Productie clădirile depozitului	20-30 de ani, clădiri sau spații reconstruite. (A-) Clădire modernă de depozitare cu un etaj realizată din structuri metalice ușoare și panouri sandwich, (A+) Sediu construit în anii 70-80, clădiri foste institute de cercetare. (B) Clădirile au fost construite în anii 1930-1960 - foste locații ale depozitelor angro de produse alimentare și magazinelor de legume. (C-) Subsoluri sau instalații de protecție civilă, spații industriale neîncălzite sau hangare (D)
	Parcări, depozite auto și spații de producție similare (C)
Depozite (inclusiv complexe logistice)
Complexe industriale și de depozitare	Clădiri destinate utilizării în scopuri de depozitare. corespunzătoare principiilor moderne ale logisticii depozitului. (A+) Clădiri moderne de depozitare realizate din structuri metalice ușoare și panouri sandwich, de preferință de formă dreptunghiulară fără coloane sau cu distanța dintre coloane de cel puțin 12 metri și cu o distanță între travee de cel puțin 24 de metri. (A+)

Din 2016, se înregistrează o tendință descendentă a noii oferte de imobile comerciale pe segmentul depozitelor, care continuă și în 2017. Prețurile de aprovizionare și tarifele de închiriere sunt în scădere, numărul de spații libere crește, iar dezvoltatorii sunt nevoiți să reducă costurile și să optimizeze spațiul.

Proprietarii de imobile comerciale se întreabă adesea ce factori influențează valoarea acestora? Rezolvarea acestei probleme este importantă și pentru proprietarul imobilului, pentru a nu reduce în mod deliberat valoarea la vânzare sau leasing. Acest lucru nu este mai puțin important pentru cumpărător, pentru a nu plăti în exces pentru îmbunătățiri care nu sunt necesare, din punctul său de vedere.

Să luăm în considerare factorii care influențează creșterea sau scăderea valorii imobilului comercial la vânzarea și închirierea acestuia.

Există 2 grupe de factori în relație cu obiectele care generează venituri: generali (externi) și locali.

Primul grup de factori care reflectă situația socio-economică și politică din țară și regiune, mediul geofizic al obiectului, precum și admisibilitatea juridică, fezabilitatea fizică și fezabilitatea economică a dezvoltării unei opțiuni de construcție. Acești factori nu au legătură directă cu o proprietate anume, ci afectează starea segmentului de piață imobiliară și, în consecință, valoarea proprietății care se evaluează.

Factorii locali iau în considerare caracteristicile proprietății și împrejurimile sale imediate. Acești factori sunt direct legați de obiectul analizat și obiecte similare de pe piața imobiliară.

Factorii de preț au propriile lor specificități în funcție de clasa unității de producție și depozit. În segmentul depozitelor de clasa A și B, gama de tarife de închiriere este destul de restrânsă. Acest lucru se datorează faptului că caracteristicile clădirii în sine nu variază foarte mult. Principalii factori de preț pentru astfel de obiecte sunt locația și accesibilitatea la transport

In segmentul depozitelor de clasa C si D sunt mult mai multi factori care influenteaza pretul. Cu toate acestea, în vremuri de criză, potrivit experților, cel mai important factor de aici a devenit factorul accesibilității la transport. Problema calității a trecut temporar în plan secund.

În urma analizei, factorii de preț de mai sus au fost grupați în funcție de apartenența la o anumită clasă de spații de depozit și sunt prezentați în Tabelul 3.

Tabelul 3

Factorii de stabilire a prețurilor de producție a obiectelor imobiliare

Factorii de preț ai producției și instalațiile de depozitare

Imobil industrial	Imobil de depozit
Etaj/număr de etaje (subsol, subsol, etaj sau etaj superior)
Material de perete
Anul de construcție
Locație
Amplasarea obiectului în clădire (parter, subteran, clădire separată);
Compoziția, starea tehnică a clădirii și sisteme de inginerie(prezența încălzirii; disponibilitatea condițiilor de umiditate și temperatură reglabile)
Starea incintei
Comunicatii (ventilatie, alarma incendiu, telefon)
Compoziția căilor de acces (disponibilitatea drumurilor și a căilor ferate)
Îmbunătățiri suplimentare inseparabile (prezența rampelor de încărcare și a docurilor; prezența unui ascensor de marfă)
Înălțimea camerei
Caracteristici terenși zona înconjurătoare (disponibilitatea suficiente locuri de parcare pentru transportul de marfă și pasageri)

Pe acest momentÎn regiunile Rusiei, în special în regiunea Voronezh, există o tendință semnificativă de scădere a punerii în funcțiune a spațiului de depozitare. Deși există mai multe parcuri industriale în funcțiune, structura generala ofertele sunt încă dominate de proprietăți de calitate scăzută. Cererea de depozite de calitate este observată în principal din partea companiilor complex agroindustrialși lanțuri de vânzare cu amănuntul.

Acces limitat la fonduri împrumutate, costul lor ridicat, precum și un volum mare de spațiu liber, au devenit motivele încetinirii activității de construcții pe piața imobiliară industrială și de depozit. În prezent, cel mai popular format pentru construcția de depozite este schema construită pe măsură, conform căreia peste 60% din volumul instalațiilor puse în funcțiune a fost vândut în Rusia din 2015.

Construit pentru a se potrivi(abreviat BTS) înseamnă literal „build to kit”. Cu toate acestea, ar fi mai corect să o numim „construcții personalizate”. BTS este o tehnică prin care clădirile sunt ridicate (sau modernizate) pentru a răspunde nevoilor și cerințelor unei anumite companii. Facilitățile de producție și depozitare puse în funcțiune în 2016 sunt prezentate în Tabelul 4.

Tabelul 4

Centre logistice puse în funcțiune în Voronezh în 2016*

Centrele logistice puse în funcțiune în Voronezh în 2016*

Un obiect	Abordare	Suprafata, mp	data deschiderii	Clasă
ABC-Electro
Logocenter A-Logistic	Regiunea Voronej
Logocenter Samson-Opt	Regiunea Voronej Cu. Babyakovo, districtul Novousmansky

*Ofertă pe piața imobiliară industrială și de depozitare Voronezh

Regiunea Voronezh aparține regiunilor industrial-agrare. Orientarea tradițională de producție a regiunii Voronezh este Agricultură, inginerie mecanică.

Industria este dominată de inginerie mecanică, energie electrică, industria chimică și prelucrarea materiilor prime agricole. Acestea reprezintă 4/5 din volumul total al producției industriale.

Piața imobiliară industrială și de depozitare Voronezh este reprezentată de depozite, ateliere și hangare, precum și clădiri de producție situate în zone rezidențiale și zone industriale ale orașului, poziționate pe segmentul imobiliar de înaltă calitate (clasele A și B).

Analiștii Knight Frank notează că în 2016 a existat o lipsă de aprovizionare cu lichide - facilități moderne de înaltă calitate, cu o locație bună, căi de acces convenabile, moderne echipamente de inginerie etc.

Studiul a relevat că în orașul Voronezh, aproape toate ofertele de pe piață pentru vânzarea de bunuri imobiliare industriale și de depozitare sunt concentrate în trei districte - 29% fiecare reprezintă districtele Kominternovsky și Levoberezhny și 25% pentru districtul Sovetsky. Raportul prezentat este reflectat în Figura 1. Datorită specificului acestui segment imobiliar, cel mai mare număr de oferte sunt concentrate în zonele industriale ale orașului la distanță de centru.

Orez. 1. Structura ofertei de vânzare a imobilelor industriale și de depozitare pe raioane ale orașului Voronezh

Smochin. 1. Structura ofertei de vanzare a obiectelor industriale si de depozitfacilităţi pe cartierele orașului Voronezh

Structura ofertelor de vânzare în segmentele selectate de imobiliare industrială și de depozitare este prezentată în Figura 2.

Orez. 2. Structura ofertelor de vanzare imobile industriale si de depozit

Smochin. 2.Structura ofertei de vanzare a obiectelor instalatiilor industriale si de depozitare

Studiul arată că oferta pentru achiziționarea de spații și clădiri este în termeni procentuali aproape egală cu 40%, respectiv 38%, iar ponderea ansamblurilor de depozite reprezintă 22%. Intervalul studiului este al doilea trimestru al anului 2017.

În septembrie 2017, prețul mediu de ofertă pentru vânzarea spațiilor industriale și de depozit a fost de 15.141 ruble/mp. m. Preț mediu de vânzare de 1 mp. m din acest tip de bunuri imobiliare a variat de la 8.000 de ruble. până la 95.150 de ruble. în funcție de factorii de preț.

Prețul mediu de ofertă pentru vânzarea unei clădiri industriale și de depozit a fost de 13.516,24 RUB/mp. m. Preț mediu de vânzare de 1 mp. m din acest tip de bunuri imobiliare a variat de la 2.900 de ruble. până la 54.000 de ruble. în funcție de factorii de preț.

Prețul mediu de ofertă pentru vânzarea complexului de producție și depozit a fost de 9.806 RUB/mp. m. Preț mediu de vânzare de 1 mp. m din acest tip de bunuri imobiliare a variat de la 7.228 de ruble. până la 29.729 RUB în funcție de factorii de preț.

Gamele de prețuri de aprovizionare și raportul de suprafețe ale tipurilor de obiecte imobiliare industriale și de depozitare studiate sunt prezentate în Tabelul 5.

Tabelul 5

Oferiți intervale de preț și rapoarte de suprafețe de obiecte imobiliare industriale și de depozit

Tabelul 5

Intervalele prețurilor de ofertă și raportul suprafețelor obiectelor instalațiilor industriale și de depozitare

Preț de ofertă pentru vânzarea spațiilor industriale și de depozit pentru 1 m 2, rub.
Maxim
Minim
Suprafata totala a ofertei de vanzare spatii industriale si de depozitare, mp.
Maxim
Minim
Preț de ofertă pentru vânzarea unei clădiri industriale și de depozitare pe 1 m2, rub.
Maxim
Minim
Suprafața totală a clădirii industriale și de depozite oferite spre vânzare, mp.
Maxim
Minim
Prețul ofertei de vânzare a complexului industrial și de depozitare pe 1 m2, rub.
Maxim
Minim
Suprafața totală a ofertei de vânzare a complexului de producție și depozit, mp.
Maxim
Minim

O caracteristică specială a pieței de închiriere imobiliară industrială și de depozitare sunt contractele de închiriere, care se încheie pe Pe termen scurt(1-3 ani). Gama largă de tarife de închiriere este cauzată de diferențierea puternică a pieței și depinde de volumul spațiului de depozit oferit spre închiriere și de calitatea acestuia.

În zilele noastre pe piața imobiliară există practica de a percepe chiria pentru întreaga suprafață totală a clădirii sau a sediului propus. Majoritatea spațiilor oferite spre închiriere până la 100 mp sunt zonele principale, care nu includ zone auxiliare (culoare, băi etc.). Obiectele similare cu o suprafață mai mare de 100 mp includ deja și altele auxiliare, de exemplu. de fapt, sunt oferite zone comune.

Se presupune că ofertele de obiecte de pe piața imobiliară, atât vânzări, cât și închirieri, includ TVA (18%). În plus, după cum arată practica, tarifele de închiriere nu includ suma facturilor de utilități, de exemplu. sunt plătite de chiriaș separat. De asemenea, trebuie remarcat faptul că un indicator tipic este prețul de închiriere a 1 mp de spațiu într-un interval de timp egal cu o lună.

Pe piata de inchiriere imobiliara industriala si de depozitare propunerile sunt, de asemenea, concentrate în trei districte - Kominternovsky (43%), Sovetsky (23%) și Levoberezhny (20%). Raportul prezentat este reflectat în Figura 3. Datorită specificului acestui segment imobiliar, cel mai mare număr de propuneri se concentrează în zonele industriale ale orașului la distanță de centru.

Orez. 3. Structura ofertei de închiriere a bunurilor imobiliare industriale și de depozitare pe raioane ale orașului Voronezh

Smochin. 3.Structura ofertei de închiriere a obiectelor instalațiilor industriale și de depozitare pe raioane ale orașului Voronezh

Structura ofertelor de vânzare în segmentele selectate de imobiliare industrială și de depozitare este prezentată în Figura 4.

Orez. 4. Structura ofertelor de inchiriere pentru imobile industriale si de depozit

Smochin. 4.Structura ofertei de inchiriere a obiectelor instalatiilor industriale si de depozitare

Studiul a relevat că cele mai oferite spre închiriere au fost în mare parte spații industriale și de depozitare (83%), cele mai puțin oferite au fost clădiri și ansambluri (11% și 6%).

Intervalul studiului este al doilea trimestru al anului 2017.

În septembrie 2017, prețul mediu pentru închirierea spațiilor industriale și de depozit a fost de 154 de ruble/mp. m. Preț mediu de ofertă de închiriere de 1 mp. m din acest tip de bunuri imobiliare a variat de la 80 de ruble. până la 348 de ruble. în funcție de factorii de preț.

Prețul mediu de închiriere pentru o clădire industrială și de depozit a fost de 13.516,24 RUB/mp. m. Preț mediu de ofertă de închiriere de 1 mp. m din acest tip de bunuri imobiliare a variat de la 268 de ruble. până la 1205 rub. în funcție de factorii de preț.

Prețul mediu de închiriere pentru complexul industrial și de depozitare a fost de 5.448 RUB/mp. m. Preț mediu de ofertă de închiriere de 1 mp. m din acest tip de bunuri imobiliare a variat de la 92 de ruble. până la 500 de ruble. în funcție de factorii de preț.

Intervalele tarifelor de închiriere și raportul suprafețelor tipurilor de imobile industriale și de depozitare studiate sunt prezentate în Tabelul 6.

Tabelul 6

Intervalele ratelor de închiriere și ratele suprafețelor imobiliare industriale și de depozit

Tabelul 6

Intervalele de închiriere și raportul dintre suprafața obiectelor instalațiilor industriale și de depozitare

Preț de închiriere pentru 1 m 2 de spații de producție și depozit, frec.
Maxim
Minim
Suprafata totala a ofertei de inchiriere spatiu industrial si depozit, mp.
Maxim
Minim
Preț de închiriere pentru 1 m 2 de clădire industrială și de depozitare, rub.
Maxim
Minim
Suprafața totală a ofertei de închiriere clădiri industriale și depozite, mp.
Maxim
Minim
Preț de închiriere pentru 1 m 2 de complex industrial și de depozitare, rub.
Maxim
Minim
Suprafața totală a ofertei de închiriere a complexului industrial și de depozitare, mp.
Maxim
Minim

Imobilele industriale și de depozitare pentru 2016 - începutul anului 2017 nu au prezentat activitate nici în direcția declinului global, nici în direcția creșterii. Activitatea de pe piata sa desfasurat in principal datorita existentei întreprinderile industriale, care se dezvoltă pe propriul teritoriu și nu ies afară piata deschisa Cu toate acestea, după cum notează experții, există un interes pentru imobilele industriale și de depozit, dar majoritatea proprietăților nu îndeplinesc cerințele de calitate ale potențialilor investitori.

Rezultatele cercetării. Rezultatul studiului este propunerea noastră de clasificare actualizată a proprietăților imobiliare industriale și de depozitare bazată pe monitorizarea pieței de vânzări și închiriere din orașul Voronezh, comparând clasificările companiilor Knight Frank și elvețiene. Ca elemente principale de comparație, ne-am propus să luăm în considerare caracteristicile clădirilor și spațiilor legate de apartenența la o anumită clasă.

Au fost luați în considerare toți factorii de preț care influențează creșterea sau scăderea valorii imobilelor comerciale în timpul vânzării și închirierii acestuia.

Lista acestor factori rezolvă o problemă practică serioasă, deoarece este important ca proprietarii de proprietăți să nu reducă în mod deliberat valoarea imobilului atunci când vând sau închiriază. Acest lucru nu este mai puțin important pentru cumpărător, pentru a nu plăti în exces pentru îmbunătățiri care nu sunt necesare, din punctul său de vedere.

În procesul de analiză a structurii ofertei, o reducere a numărului de segmente de piață care se caracterizează prin funcţionalitate, precum și extinderea segmentelor constând din facilități care oferă o gamă largă de capabilități tehnologice de înaltă calitate.

Monitorizarea pietei de cumparare, vanzare si inchiriere de imobile industriale si de depozit in spateIItrimestrul 2017 a arătat că principalul oferta este concentrată în trei districte ale orașului Voronezh - Kominternovsky, Sovetsky și Levoberezhny (20%).

Studiul a relevat că oferta de cumpărare de spații și clădiri este aproape egală în procent cu 40% și 38%, ponderea ansamblurilor de depozite reprezentand 22%. Oferta de închiriere a spațiilor industriale și de depozit s-a dovedit a fi cea mai mare - 83%, mai puțin a fost oferită pentru închirierea clădirilor și ansamblurilor (11% și 6%).

Concluzie. Cercetarea efectuată ar trebui să acționeze ca o bază sistematică pentru crearea unei clasificări unificate a bunurilor imobiliare industriale și de depozitare, sistem unificat concepte de bază în segmentul de piață relevant, precum și factorii de preț ai tipurilor de obiecte luate în considerare pe piața imobiliară industrială.

Analiza construcției depozitului pentru anul 2016

Conform rezultatelor preliminare, de la începutul anului trecut, volumul spațiilor de depozitare puse în funcțiune a fost de 510 mii m 2. Față de 2015 (800 mii m2), această cifră în 2016 este cu 36,2% mai mică, ceea ce în termeni absoluti este de 290 mii m2. Potrivit S.A. Ricci, acesta este cel mai scăzut nivel de punere în funcțiune a unui nou spațiu de depozitare din ultimii 5 ani din 2012.

Oferi.În 2016, cea mai rațională și răspândită strategie a fost introducerea unor complexe mari de depozite pentru un anumit client (built-to-suit). Exemple de astfel de obiecte sunt: ​​un complex de depozite în Reutov - 17 mii m2, SC "South Gate" (Leroy) - 90 mii m2 și "PNK - Northern Sheremetyevo" (Mercedes-Benz) - 50 mii m2.

Volumul de spațiu de depozitare nou pus în funcțiune în 2016 a fost distribuit pe trei direcții: sud, est și nord. Conform rezultatelor preliminare, cea mai activă direcție de punere în funcțiune a fost direcția de sud - aici s-au construit 165 mii m 2. În nord, creșterea ofertei în 2016 a fost de 152 mii m2. În direcția est, volumul aprovizionării noi a fost de 75 mii m 2. Trebuie remarcat faptul că majoritatea ansamblurilor de depozite puse în funcțiune în direcțiile de sud și de nord sunt depozite în formatul construit pe măsură (90, respectiv 50 mii m2).

În prezent, construcția activă a nodurilor de transport este în curs de desfășurare pe autostrada federală „M-7 Volga Highway”. Este de așteptat ca autostrada să fie finalizată până la sfârșitul anului 2017. La finalizarea tuturor lucrărilor, autostrada M-7 Volga din orașul Balashikha va avea cinci benzi pe fiecare sens, dintre care trei sunt destinate fluxurilor de tranzit. Astfel, îmbunătățirea accesibilității la transport va face facilitățile logistice situate în direcția est mai convenabile și mai atractive. În prezent, există două complexe mari de depozite situate în această direcție: Atlant Park și Raven Noginsk. Acum volumul total al spațiului închiriat din Atlant Park este de 360 ​​mii m2, iar încă 60 mii m2 sunt în construcție. Punerea în funcțiune este planificată pentru luna mai 2017. Există și un proiect pentru construirea a circa 300 mii m2 de spațiu de depozitare în Parcul Atlant. În complexul de depozite Raven Noginsk, suprafața închiriabilă este de 334 mii m2.

Exemple de complexe mari de depozite puse în funcțiune în 2016

Un obiect	Autostradă, km de MKAD	Suprafata, m2	Clasă	Dezvoltator	Sfert
„Poarta de Sud” (Leroy Merlin) BTS	Kashirskoye, 30	90 000	A	Grupul Radius	III
BTS „Northern Sheremetyevo” (Mercedes-Benz).	Rogacevskoe, 25 de ani	50 000	A	Grupul PNK	III
„PNK - Sheremetyevo de Nord” (clădirea 6)	Rogacevskoe, 25 de ani	47 000	A	Grupul PNK	III
„Valischevo” (cladirea 4)	Simferopolskoe, 32	34 000	A	Grupul PNK	III
IP „Sever-1” (etapa a 6-a și a 7-a)	Dmitrovskoe, 27	31 000	A	„Dezvoltare Logopark”	III
SC "Britovo"	Novoryazanskoye, 30	20 000	A	SST	II
Complex de depozite (BTS)	Gorkovskoe	17 000	B	Etapa	eu

Potrivit S.A. Ricci

În 2016, a fost încheiată o afacere de referință pentru piața imobiliară de depozite: unul dintre cei mai mari dezvoltatori, Radius Group, a semnat un acord cu Auchan Retail Rusia privind construirea unui complex de depozite și logistică cu o suprafață de peste 138 mii m2 în districtul Domodedovo din regiunea Moscovei. Noul centru de distribuție va fi cea mai mare clădire de acest tip din Europa construită pentru o singură companie. Investițiile în proiect se vor ridica la aproximativ 6 miliarde de ruble.

Conform rezultatelor preliminare din 2016, ponderea depozitelor de clasa A în volumul total de aprovizionare nouă a fost de 96%, iar clasa B – 4%, care în valoare absolută se ridică la 419 mii m2, respectiv 17 mii m2. În condiții de locuri libere ridicate, dezvoltatorii încearcă să aducă pe piață doar spațiu de înaltă calitate și cel mai competitiv.

Exemple de tranzacții semnificative finalizate în 2016

Client	Direcţie	km de MKAD	Un obiect	Clasă	Suprafața tranzacției, mii m2	Tipul tranzacției
Bine	Leningradskoe	27	Logopark Sever-2	A	59,6	Chirie
Hoff	Kashirskoe	12	Domodedovo de Nord	A	50,0	Chirie
Faberlic	Kashirskoe	12	Domodedovo de Nord, PLC	A	46,0	Chirie
Castorama	Simferopolskoe	50	PNK-Cehov 3	A	42,4	Chirie
BMW	Kiev	50	PNK-Bekasovo	A	34,3	Chirie

Potrivit S.A. Ricci

Cerere. De la începutul anului, volumul de absorbție al spațiului de depozitare s-a ridicat la 1,1 milioane m2, ceea ce reprezintă cu 15% mai puțin decât în ​​2015 (1,3 milioane m2) și în termeni absoluti se ridică la 200 mii m2.

Partea de sud a regiunii Moscova continuă să fie cea mai atractivă pentru chiriași. Direcția de sud a reprezentat 47% din volumul total al tranzacțiilor finalizate, care în termeni absoluti se ridică la 466 mii m 2. În direcția sud-est, volumul de absorbție a fost de 20% (195 mii m2), iar în direcția sud-vest - 10% (101 mii m2). În nordul regiunii Moscova, volumul tranzacțiilor este de 15% (143 mii m2). Direcțiile de vest și de est sunt cele mai puțin solicitate - doar 1% din volumul total pentru fiecare.

Post vacant. Rata medie de neocupare a pieței la sfârșitul anului 2016 a fost de 8,2%, ceea ce echivalează cu 921 mii m2 de spațiu liber. Acest indicator a scăzut cu 0,8 puncte de la începutul anului, ceea ce se explică printr-un exces semnificativ (de peste 2 ori) al cererii față de ofertă.

Tarife. Ratele medii ponderate de închiriere în regiunea Moscovei au rămas stabile de la începutul anului. În termeni de ruble, nivelul ratei de închiriere a rămas neschimbat timp de 7 trimestre la rând, ceea ce indică faptul că prețul minim a fost atins.

Tarifele medii ponderate de închiriere pentru spațiile de depozit de clasa A sunt de 3.900 de ruble/m2 pe an (net triplu). Pentru spațiile de clasa B, tariful este de 3.600 de ruble/m2 pe an.

Clasificarea acceptată pe piață permite nu numai structurarea ofertei după criterii cantitative de bază, ci și o înțelegere a stării calitative a pieței.
În mod tradițional, depozitele de clasă A și B sunt baza pieței - acestea sunt, de regulă, noi complexe mari organizate, cu o gamă adecvată de servicii, o linie largă de produse (în ceea ce privește funcționalitatea, tipul și suprafața spațiilor) , diferită ca dimensiune și o companie de management profesională.
Depozitele de clasa C - aparțin în principal stocului vechi, adesea reutilizate din spațiile de producție, au o suprafață mică, nu sunt dotate cu încărcătoare și altă infrastructură. Suprafața medie a unui depozit tipic de clasa C este de 1500 mp.

	clasa B	clasa C
Indicatori generali
Număr de depozite, buc.	32	31
Suprafata totala, mp.	248942	59500
Suprafata medie, mp.	7700	1500
Oferta curenta (chirie)
Suprafata totala, mp.	121123.7	37552
Suprafata medie, mp.	3785	2120
Ponderea spațiului liber, %	0.487	0.631

În structura de aprovizionare a pieței locale, numărul de complexe de depozite din clasa B și C este comparabil, în timp ce suprafața spațiilor vacante nu este egală: 76,3% din spațiul disponibil pentru închiriere aparține clasei B. spațiul în complexele de clasa B este de 48,7%, C – 63, 1%.
Cel mai mare număr de complexe de depozite care sunt prezentate pe piață ca ofertă curentă (47,6%) au o suprafață totală de 1.000 mp, despre care vorbim despre hangarele mici de clasa C, care reprezintă segmentul inferior al pieței.

Dintre depozitele luate în considerare, suprafața minimă este de 100 mp. Aceasta este o cameră mică destinată producției sau depozitării, clasa C. Dimensiunea maxima dintre siturile luate în considerare, acestea sunt obiecte de clasa B - PSK „Cehovsky” și „Sergeevo” - 67 mii mp.

La momentul studiului sunt oferiti spre inchiriere 158,7 mii mp. spații de producție, ceea ce reprezintă 51,4% din volumul total al spațiilor de producție și depozit din clasa B și C, situate pe piața locală.
Cel mai mare număr de complexe de depozite (33 din 63) ale pieței locale sunt situate în zona de 50-60 km de șoseaua de centură a Moscovei; prin urmare, la această distanță de Moscova se află cea mai mare parte a spațiului liber. situat - 122,8 mii mp.

Proiectele de depozitare necesită suprafețe mari de teren și rămân din ce în ce mai puține dintre ele, motiv pentru care dezvoltatorii se deplasează din ce în ce mai departe de șoseaua de centură a Moscovei. În plus, din cauza penuriei de teren industrial în zona de 30 de kilometri, prețurile sunt în creștere, ceea ce crește semnificativ costurile proiectului, precum și chiria finală. Tendința generală de dezvoltare a terenurilor industriale într-o zonă din ce în ce mai îndepărtată și traficabilitatea ridicată a traseului fac posibilă mutarea în zone mai îndepărtate fără prejudicii semnificative pentru afaceri. Mai mult decât atât, tocmai această îndepărtare (la mai mult de 30 km de șoseaua de centură a Moscovei) este dezvoltată în mod activ de complexe mari de clasă A, ceea ce indică potential mare piața locală și sensibilitatea relativ scăzută a cererii și prețului la distanța față de capitală.

Structura ofertei in functie de indicatorii calitativi si cantitativi ai lotului generat (de inchiriere sau vanzare)

În 19 din 63 de ansambluri de depozite puteți închiria și spațiu de birouri. Suprafețele disponibile pentru închiriere încep de la 20 mp.

Locație	Inchiriez suprafata birou, mp.	Costul închirierii blocurilor de birouri, rub.
Cehov, st. 8 Martie	16 mp.	2400 de ruble. bloc/lună
Uzină RTI / Cehov, st. Cehova, 20b	de la 20 mp.	400 de ruble. mp/an
Cehov, st. Asamblare	25 mp.	3000 de ruble. bloc/lună
Cartierul Cehrovski, satul Barantsevo	de la 20 mp.	400 de ruble. mp/an
Districtul Cekhrovsky, satul Lyubuchany	50 mp.	400 de ruble. mp/an
Districtul Cekhrovsky, satul Novoselki	2 blocuri birouri: 1750 2580 m2	400 de ruble. mp/an
Cehov, st. Kolhoznaia	500 mp.	200 de ruble. mp/an
districtul Cehov, satul Novoselye	100	250 de ruble. mp/an
Cehov, st. Imprimante	de la 20 mp.	400 de ruble. mp/an
Cehov, autostrada Simferopolskoe, 1	150 mp.	400 de ruble. mp/an
districtul Cehovsky, sat. Talalikhino	blocuri de 40 mp.	210 mp/an
districtul Cehovsky, Cehov	300 mp.	250 de ruble. mp/an
Districtul Cehov, satul Lyutoretskoye	Cladire cu 3 etaje - 500 mp.	7000 de ruble. in an.
PSK Cehovsky / Cehov, st. Komsomolskaya	de la 100 mp.	600 rub./mp.
Orașul Cehov, str. Marta 8.	200 mp.	300 mp/an
Cehov, st. Mira	100 mp.	300 mp/an
raionul Cehov, satul Chepelevo, str. Central, 27	500 mp.	500 mp/an
Cehov, str. Mira.	de la 150 mp.	350 mp/an
Districtul Cehovsky, așezare urbană Stolbovaya	500 mp.	400 de ruble. mp/an

Politica de prețuri a concurenților pe clasă, caracteristici de calitate

Tariful de închiriere pentru spațiul de depozit depinde de mai mulți factori:

• amplasarea complexului de depozite (depărtare, autostradă)
• apropierea de căile de transport
• suprafețe închiriate (la închirierea suprafețelor mari, chiriașului i se oferă o reducere)
• perioada de inchiriere

Tarifele de închiriere de pe piața locală pentru spații de depozitare de înaltă calitate sunt destul de mari. Astăzi, practica general acceptată este de a calcula ratele nete de închiriere (triplu net), fără taxe, facturile de utilități, care sunt plătite separat de chiriaș. În toate complexele de depozite luate în considerare costuri de operare sunt deja incluse in pretul de inchiriere. Costurile cu utilitățile sunt plătite de chiriaș separat „în funcție de contoare”.

	clasa B	clasa C
Min. tarif de închiriere pe 1 mp, rub./an	1800	300
Max. tarif de închiriere pe 1 mp, rub./an	4600	4476
Preț mediu de închiriere pe 1 mp, rub./an	2700	2110

Costul de 1 mp. m într-o proprietate de clasă B va costa chiriașului o medie de 2.700 de ruble. in an. În clasa C, tarifele sunt mai mici și variază între 1500-2200 pe an la 1 mp. Cu cât suprafața închiriată de un client este mai mare, cu atât prețul de 1 mp este mai mic. „Reducerea cu ridicata” poate varia de la 10 la 30%.

În majoritatea ansamblurilor de depozite luate în considerare, chiriașii trebuie să plătească un depozit de garanție (depozit de garanție, depozit de securitate) egal cu o lună de chirie. Depozitul de garanție este un fel de sumă rambursabilă care nu poate fi folosită ca plată pentru ultima lună și nu are nicio legătură cu depozitul de închiriere. Aceasta este o contribuție care asigură despăgubiri pentru daunele aduse proprietății descoperite la sfârșitul contractului anual.

Jucătorii principali

Nume	Locație/adresă	Clasă	Suprafata depozit, mp.	Cota de piata (pe suprafata totala), %	Lista serviciilor
Uzină RTI	Cehov, st. Cehova, 20b	CU	10000	0.032	Alarme de incendiu, hidranti; telefonie, internet; Securitate 24/7
-	districtul Cehov, satul Novoselki	ÎN	41425	0.134	Pe amplasament există o linie de cale ferată.Se pot închiria birouri.Se poate închiria un teren.
Sergeevo http://www.psksergeevo.ru/arenda/	districtul Cehovsky Sergheevo	ÎN	67685	0.219	Posibil inchiriere birou parcare pentru autoturisme de pasageri, acces si parcare pentru camioane si Eurofur.
PSK Chekhovskiy http://psk-chehovskiy.ru/	Cehov, st. Komsomolskaya	ÎN	67000	0.217	Spatii de productie, industriale, birouri; Posibil inchiriere birou Posibilitate de inchiriere teren servicii de parcare si parcare pentru autoturisme si camioane

În total, 4 jucători dețin o cotă de 60% din piața spațială.

Analiza pieței imobiliare comerciale din Moscova la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017

Această analiză piața a fost pregătită pe baza informațiilor publicate în domeniul public pe site-urile: https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/ etc.

Potrivit Rosreestr (https://rosreestr.ru/), în prima jumătate a anului 2017, la Moscova au fost înregistrate aproximativ 600 de contracte de cumpărare și vânzare pentru imobile comerciale. Cea mai scumpă tranzacție a fost înregistrată în martie 2017: a fost vândută spații nerezidențiale cu suprafata totala 13.404,6 m² în districtul Danilovsky din Districtul Administrativ de Sud al Moscovei, valoarea tranzacției a fost de 1.700.000.000 de ruble / 126.822,14 ruble per metru patrat. Cantitatea minima Tranzacția înregistrată a fost înregistrată în februarie 2017 și s-a ridicat la 275.000 de ruble / 8.487,65 ruble pe metru pătrat: o clădire nerezidențială cu o suprafață totală de 32,4 m² a fost vândută în districtul Veshnyaki din Districtul Administrativ de Est al Moscovei.

O analiză a pieței imobiliare comerciale din Moscova arată că oferta de proprietăți comerciale în capitală nu lipsește: întreaga gamă de imobile comerciale de diferite clase și scopuri este prezentată pe piață. La sfârșitul primului semestru al anului 2017, peste 50.000 de proprietăți imobiliare de birouri, retail, industriale și de depozite au fost oferite spre vânzare în oraș.

Cele mai multe oferite spre vânzare facilitati de birou- 72%, pe locul doi se află imobiliarele de retail - 21%, urmate de imobiliare industriale și de depozit - 7%.

În ceea ce privește numărul de propuneri, în frunte se află Districtul Administrativ Central (CAO), urmat de Districtele Administrative de Sud și de Nord (Sectorul Administrativ de Sud și Districtul Administrativ de Nord), pe locul trei se află Districtele Administrative de Vest, Sud-Vest și Nord-Est. (ZADO, SWAD și NEAD), urmate de Districtul Administrativ de Est și Districtul Administrativ de Sud-Est (VAO și SEAD), Districtul Administrativ de Nord-Vest (SZAO), Districtul Administrativ Novomoskovsk (NAO), ultimul loc a fost împărțit de districtele administrative Zelenograd și Troitsky (ZelAO și TAO).

Distributie oferta agregata pentru vânzarea de bunuri imobiliare comerciale în orașul Moscova pe tip de imobil, la sfârșitul primului semestru al anului 2017, este după cum urmează:

Figura 1. Distribuția ofertei totale pentru vânzarea de bunuri imobiliare comerciale la Moscova în funcție de tipul de imobil

Cele mai multe dintre toate proprietățile de birouri sunt oferite spre vânzare - 49%, pe locul doi se află imobilele de vânzare cu amănuntul - 48%, urmate de imobiliare industriale și de depozit - 3%.

Repartizarea ofertei totale de închiriere de imobile comerciale în orașul Moscova pe tip de imobil, la sfârșitul primului semestru al anului 2017, este următoarea:

Figura 2. Distribuția ofertei totale de închiriere de imobile comerciale la Moscova în funcție de tipul de imobil

Marea majoritate a proprietăților comerciale oferite spre închiriere sunt imobiliare de birouri - 77%, urmate de imobile de retail - 15%, urmate de imobile industriale și de depozit - 8%.

În ceea ce privește numărul de propuneri, Districtul Administrativ Central (CAO) este în frunte, Districtul Administrativ de Sud (SAD) este pe locul doi, Districtele Administrative de Nord și Nord-Est (NAD și NEAD) sunt pe locul trei, urmat de districtele administrative de sud-est, vest, est și sud-est.Okrug administrativ de vest (YuVAO, ZAO, VAO și SWAO), district administrativ de nord-vest (NWAO), district administrativ Novomoskovsk (NAO), ultimul loc a fost împărtășită de Zelenograd și Troitsky Administrative Okrug (ZelAO și TAO).

Pentru a îmbunătăți calitatea bazei analitice și calitatea analizei pieței imobiliare comerciale, orașul Moscova a fost împărțit în 24 de zone. Divizia s-a bazat pe arterele de transport majore ale orașului, cum ar fi: Inelul Grădinii, Al treilea Inel de Transport, Bulevardul Mira, Bulevardul Kutuzovsky, Strada Pavlovskaya, Strada Nikoloyamskaya, Cercul Moskovskaya. autostradași Inelul Mic al Moscovei (drumul A107, „primul drum din beton”).

Cel mai grozav cost mediu 1 m² de imobil de birouri în limitele „vechii Moscove” a fost înregistrat în Districtul Administrativ Central (în Regatul Unit) - 394.784 de ruble, cel mai mic din Districtul Administrativ Zel - 91.326 de ruble. Cea mai mare rată medie pentru 1 m² de imobil de birouri oferit spre închiriere a fost înregistrată în zona de la bulevardul Mira până la bulevardul Kutuzovsky (de la SK la TTK) și s-a ridicat la 24.191 de ruble pe an, cea mai mică din Districtul Administrativ de Nord-Est (dincolo de șoseaua de centură a Moscovei) - 10.460 de ruble pe an.

Cel mai mare cost mediu de 1 m² de imobile cu amănuntul în limitele „vechii Moscove” a fost înregistrat în Districtul Administrativ Central (în Regatul Unit) - 655.000 de ruble, cel mai mic în Districtul Administrativ de Nord (în afara șoselei de centură a Moscovei) - 91.095 de ruble. Cea mai mare rată medie pentru 1 m² de imobile cu amănuntul oferit spre închiriere a fost înregistrată în zona de la strada Nikoloyamskaya până la bulevardul Mira (de la SK la TTK) și s-a ridicat la 57.239 de ruble pe an, cea mai mică din Districtul Administrativ de Nord-Est (dincolo de șoseaua de centură a Moscovei) - 15.600 de ruble pe an.

Cel mai mare cost mediu de 1 m² de imobil industrial și de depozitare în limitele „vechii Moscove” a fost înregistrat în districtul administrativ de sud-vest (de la a treia centură de transport până la șoseaua de centură a Moscovei) - 145.051 de ruble, cel mai mic din Districtul administrativ de est (dincolo de șoseaua de centură a Moscovei) - 28.036 de ruble. Cea mai mare rată medie pentru 1 m² de imobile industriale și de depozite oferite spre închiriere a fost înregistrată în Districtul Administrativ Central (în Regatul Unit) și s-a ridicat la 14.223 de ruble pe an, cea mai mică în Districtul Administrativ de Nord (în afara șoselei de centură a Moscovei) - 4.140 de ruble pe an.

Costul mediu de 1 m² de imobil comercial în Moscova pentru toate zonele, la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017, este prezentat în tabelul de mai jos:

Tabelul 1. Costul mediu de 1 m² de imobil comercial la Moscova la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017

Costurile minime (min) și maxime (max) de 1 m² de imobil comercial în orașul Moscova în toate zonele, la sfârșitul primului semestru al anului 2017, sunt prezentate în tabelul de mai jos:

Tabelul 2. Minimum (min) și maxim (max) costul de 1 m² de imobil comercial în Moscova la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017

* SK - Garden Ring; TTK - Al treilea inel de transport; MKAD - Soseaua de centură a Moscovei; MMK (A107) - Inelul Mic al Moscovei (drum A107).

Costul mediu al imobilului comercial de 1 m² în Moscova, pe clasă de proprietate (clasele A și B), la sfârșitul primului semestru al anului 2017, este prezentat în tabelul de mai jos:

Tabelul 3. Costul mediu de 1 m² de imobil comercial la Moscova, pe clasă de proprietate, la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017

* SK - Garden Ring; TTK - Al treilea inel de transport; MKAD - Soseaua de centură a Moscovei; MMK (A107) - Inelul Mic al Moscovei (drum A107).

Costul minim de 1 m² în limitele „vechii Moscove” în segmentul imobiliar de birouri a fost înregistrat în districtul administrativ de sud-est (de la a treia șosea de centură de transport până la șoseaua de centură a Moscovei) și s-a ridicat la 36.344 de ruble, valoarea maximă. costul a fost înregistrat în Districtul Administrativ Central (în Regatul Unit) și s-a ridicat la 2.105.263 de ruble. Oferta minima pentru 1 m² de imobil de birou oferit spre închiriere a fost înregistrat în două zone simultan: în zona de la strada Pavlovskaya până la strada Nikoloyamskaya (de la SK la TTK) și în districtul administrativ de sud-est (de la TTK la MKAD) și s-a ridicat la 1.000 de ruble pe an. Rata maximă de închiriere pentru 1 m² a fost înregistrată în zona de la strada Nikoloyamskaya până la bulevardul Mira (de la SK la TTK) și sa ridicat la 144.000 de ruble pe an.

Costul minim de 1 m² în limitele „vechii Moscove” în segmentul imobiliar de vânzare cu amănuntul a fost înregistrat în districtul administrativ de est (dincolo de șoseaua de centură a Moscovei) și a fost de 33.058 de ruble, costul maxim a fost înregistrat pe secțiunea de la Nikoloyamskaya. Stradă până la bulevardul Mira (de la SK până la al treilea inel de transport) și s-a ridicat la 3.206.349 de ruble. Tariful minim pentru 1 m² de imobile cu amănuntul oferit spre închiriere a fost stabilit în Districtul Administrativ de Sud-Est (în afara șoselei de centură a Moscovei) și s-a ridicat la 1.164 de ruble pe an. Rata maximă de închiriere pentru 1 m² a fost înregistrată în zona de la strada Pavlovskaya până la strada Nikoloyamskaya (de la SK la TTK) și sa ridicat la 405.000 de ruble pe an.

Costul minim de 1 m² în limitele „vechii Moscove” în segmentul imobiliar industrial și de depozitare a fost înregistrat în districtul administrativ de sud-est (de la a treia centură de transport până la șoseaua de centură a Moscovei) și sa ridicat la 8.165 de ruble, costul maxim a fost înregistrat în societatea pe acțiuni închise (de la a treia centură de transport până la șoseaua de centură a Moscovei) și s-a ridicat la 145.985 de ruble. Tarifele minime și maxime pentru 1 m² de imobile industriale și de depozite oferite spre închiriere au fost stabilite în districtul administrativ de sud-est (dincolo de șoseaua de centură a Moscovei) și s-au ridicat la 970, respectiv 42.840 de ruble pe an.

Moscova este un centru cultural major al Europei și al lumii; mai mult de o treime din siturile istorice ale țării sunt concentrate în oraș, dintre care multe sunt incluse în Lista Patrimoniului Mondial UNESCO. Istoria de o mie de ani a Moscovei este păstrată în arhitectura sa - obiectele sunt situate în oraș mostenire culturala cu statut federal, regional și protejat identificat, dintre care multe sunt propuse spre vânzare ca bunuri imobiliare comerciale.

Repartizarea ofertei totale pentru vânzarea/închirierea obiectelor de patrimoniu cultural în scop comercial în orașul Moscova după statutul de protecție, la sfârșitul primului semestru al anului 2017, este următoarea:

Figura 3. Distribuția ofertei totale pentru vânzarea/închirierea obiectelor de patrimoniu cultural în scop comercial la Moscova în funcție de statutul de protecție

Cel mai mult, obiectele de patrimoniu cultural identificate sunt oferite spre vânzare - 45%, pe locul al doilea sunt obiectele de patrimoniu cultural regional - 38%, urmate de obiectele de patrimoniu cultural federal - 17%.

Majoritatea proprietăților comerciale oferite spre închiriere sunt situri de patrimoniu cultural regional - 45%, siturile de patrimoniu cultural identificate sunt pe locul doi - 40%, urmate de siturile de patrimoniu cultural federal - 15%.

Majoritatea obiectelor de patrimoniu cultural propuse spre vânzare se află în cadrul celui de-al treilea inel de transport, așadar, pentru a îmbunătăți calitatea bazei analitice și calitatea analizei pieței de obiecte de patrimoniu cultural în scop comercial, orașul Moscova. a fost împărțit în 2 zone: Districtul Administrativ Central (în cadrul SK) și zona dintre SK și al treilea inel de transport. În afara Inelului III de Transport nu au fost găsite propuneri de vânzare a obiectelor de patrimoniu cultural în scop comercial.

Costurile medii, minime (min) și maxime (max) de 1 m² de obiecte de patrimoniu cultural în scopuri comerciale în orașul Moscova, la sfârșitul primului semestru al anului 2017, sunt prezentate în tabelul de mai jos:

Tabelul 4. Costuri medii, minime (min) și maxime (max) pentru 1 m² de obiecte din patrimoniul cultural în scopuri comerciale la Moscova la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017

Costul mediu de 1 m² de obiecte de patrimoniu cultural în scop comercial în orașul Moscova în funcție de statutul de protecție, la sfârșitul primului semestru al anului 2017, este prezentat în tabelul de mai jos:

Tabel 5. Costul mediu de 1 m² de obiecte de patrimoniu cultural în scopuri comerciale în orașul Moscova în funcție de statutul de protecție la sfârșitul primei jumătăți a anului 2017

* SK - Garden Ring; TTK - Al treilea inel de transport.

Cel mai mare cost mediu de 1 m² de obiecte de patrimoniu cultural în scopuri comerciale a fost înregistrat în Districtul Administrativ Central (în Regatul Unit) - 458.060 de ruble pentru un obiect de patrimoniu cultural federal, cel mai mic din zona dintre Regatul Unit și al treilea inel de transport - 248.472 de ruble pentru un obiect de patrimoniu cultural regional. Cea mai mare rată medie pentru 1 m² de obiecte de patrimoniu cultural oferite spre închiriere a fost înregistrată în Districtul Administrativ Central (în Regatul Unit) și s-a ridicat la 30.927 de ruble pe an pentru un obiect de patrimoniu cultural federal, cea mai mică din zona dintre Regatul Unit și al treilea inel de transport - 16.200 de ruble pe an pentru un sit de patrimoniu cultural federal.

Caracteristici generale ale pieței imobiliare industriale și de depozitare din regiune

Trecutul 2013 a fost o perioadă extrem de favorabilă pentru piața imobiliară de depozite și se caracterizează prin niveluri ridicate ale ofertei și cererii - în ciuda volumelor mari de punere în funcțiune, nivelul spațiului liber a rămas scăzut (1-2%). În 2013, a existat un nivel ridicat al volumului de absorbție - aproximativ 1,3 milioane de metri pătrați. m.

Experții notează revizuirea clasificării imobiliarelor industriale și de depozitare din Moscova ca fiind unul dintre cele mai semnificative evenimente de pe piață. Conform clarificărilor măsurabile propuse de compania Knight Frank, obiectele din clasa „A+” se deosebesc de obiectele din clasa „A” printr-o distanță mai mare între travee, o podea ultraplană cu acoperire anti-praf, o sarcină admisă mai mare pe suprafață. pardoseli și un sistem de încălzire care asigură cel puțin +14 la temperatura aerului extern de până la - 35C (excluzând condițiile de depozitare la temperatură scăzută).

Experții îl numesc pe PNK-Cehov al companiei PNK Group un exemplu izbitor al unui astfel de obiect (clasa „A+”). Pe lângă respectarea caracteristicilor enumerate mai sus, experții notează zone mari de viraj și parcare, organizarea logică a căilor de acces, calitatea acoperirii etc. Suprafața șantierului nu depășește 45%, iar fiecare clădire poate funcționa ca o facilitate independentă, deoarece are o locație convenabilă, intrare separată și sisteme de comunicații și alimentare autonome.

Ofertă pe piața imobiliară industrială și de depozitare din Moscova și regiunea Moscovei

Volumul de spațiu pus în funcțiune pe piața imobiliară industrială și de depozitare a regiunii Moscova în 2013, conform diverselor estimări, s-a ridicat la aproximativ 800 de mii de metri pătrați. m, iar volumul total de furnizare de calitate este de aproximativ 9 milioane mp. m. Potrivit experților, aceste volume de punere în funcțiune reprezintă un record pentru ultimii 4 ani, în timp ce aproape toate noile instalații aparțin clasei „A”. Unul dintre principalele motive pentru ponderea tot mai mare a obiectelor de ultimă generație în construcțiile noi este cererea crescută din partea companiilor pentru care un depozit high-tech este o modalitate de creștere a cifrei de afaceri a mărfurilor.

Cele mai mari volume de spații industriale și de depozitare puse în funcțiune în 2013 au fost observate în direcțiile de sud și sud-est. Aceste direcții, împreună cu cea de sud-vest, sunt în mod tradițional la mare căutare și, ca urmare, acolo se concentrează cele mai mari volume de aprovizionare. Această direcție a cererii și ofertei se datorează fluxurilor de marfă care trec prin autostrada M-4 și autostrada Simferopol.

Figura 1. Structura geografică a punerii în funcțiune a spațiului industrial și de depozitare (conform companiei Praedium)

O pondere semnificativă în volumul spațiilor industriale și de depozitare puse în funcțiune în 2013 a fost ocupată de jucători majori piaţă. De exemplu, compania PNK Group a continuat dezvoltarea proiectului PNK-Cehov (prima etapă a PNK-Cehov 2 a fost pusă în funcțiune) și PNK-Vnukovo (a fost dat în funcțiune clădirea nr. 9).

În parcul logistic PNK-Cehov 2, clădirile 2 și 3 cu o suprafață totală de aproximativ 127 mii de metri pătrați au fost puse în funcțiune în a doua jumătate a anului. m. Acest proiect a devenit cel mai mare proiect nou de înaltă calitate introdus pe piața din Moscova. Parcul logistic este situat în orașul Cehov, la 49 km de-a lungul autostrăzii Simferopol de la șoseaua de centură a Moscovei, lângă proiectul PNK-Cehov cu același nume. Conform planurilor dezvoltatorului, implementarea proiectului de depozit va fi finalizată în 2014, apoi suprafața totală a complexului va ajunge la 286 de mii de metri pătrați. m.

Locul al doilea ca scară de punere în funcțiune a revenit proiectului introdus în prima jumătate a anului 2013. A devenit parcul logistic Logopark North, cu o suprafață de 110 mii de metri pătrați. m. Dezvoltatorul proiectului a fost compania „Karavella”. Acest depozit este situat la 7 km de șoseaua de centură a Moscovei de-a lungul autostrăzii Leningradskoye din regiunea Solnechnogorsk. Logopark are o locație convenabilă și este foarte atractiv atât pentru cel mai mare rus cât și companii străine. Dintre companiile rezidente este de remarcat: IKEA, Global Logistic Projects, Eldorado etc.

Compania de dezvoltare PNK Group nu numai că și-a pus amprenta în Cehov, dar a adus pe piață și următoarele depozite din proiectul PNK-Vnukovo. În 2013, compania a dat în funcțiune trei clădiri (3, 8 și 9) cu o suprafață totală de 101 mii m2.

În a doua jumătate a anului 2013, compania de dezvoltare Raven Russia și-a crescut activitatea pe piață, continuând să introducă cozi în proiectele actuale de depozit. Astfel, pe piață au intrat a treia etapă a parcului logistic Klimovsk (55 mii mp) și a doua etapă a parcului logistic Noginsk (37,1 mii mp).

Figura 2. Cele mai semnificative instalații de producție și depozitare puse în funcțiune în 2013 (conform companiei Praedium)

În structura geografică de intrare există tendința de a dezvolta teritorii mai îndepărtate de șoseaua de centură a Moscovei. În mod tradițional, complexele situate la 20-30 km de șoseaua de centură a Moscovei sunt la mare căutare, în timp ce acum se dezvoltă activ o ofertă activă de facilități de înaltă calitate situate la o distanță de până la 50 km de șoseaua de centură a Moscovei, care sunt, de asemenea, în cerere, ceea ce este confirmat de utilizarea activă a schemei „build-to-suit” în implementarea acestor proiecte.

Piața vânzării de terenuri și ansambluri imobiliare în scop industrial și de depozit, atât în ​​zona de până la 30 km, cât și în zona de până la 50 km, este reprezentată în principal de obiecte de clasă joasă, potrivite în principal pentru reamenajare.

Dintre complexele puse în funcțiune direct în orașul Moscova, experții evidențiază o singură facilitate - terminalul Magistralny, care este un depozit de auto-stocare. Spatiul interior este organizat dupa principiul designului, ceea ce ne permite sa oferim chiriasului o suprafata de la 1 la 50 mp. m într-un singur plan. Prețurile încep de la 950 de ruble. pe mp m pe lună și depind de dimensiunea casetei selectate și de perioada de închiriere. Amplasarea avantajoasă între două autostrăzi importante: autostrăzile Khoroșevskoye și Zvenigorodskoye, precum și un nivel ridicat de servicii, au asigurat o cerere stabilă pentru servicii de auto-stocare imediat după începerea vânzărilor de spațiu în noul terminal.

Cererea pe piața imobiliară industrială și de depozitare din Moscova și regiunea Moscovei

Piața imobiliară industrială și de depozitare din Moscova și regiunea Moscovei menține un nivel extrem de ridicat al cererii - chiar și punerea în funcțiune record a unui spațiu nou nu a avut practic niciun efect asupra nivelului mediu de neocupare, care, conform diferitelor estimări, se ridica la 1- 2%. Această circumstanță se explică prin următorii factori:

• Dezvoltatorii, încercând să minimizeze riscurile asociate cu expunerea pe piață a proprietății, implementează din ce în ce mai mult proiecte folosind schema „construită pe măsură”, în urma căreia o cotă semnificativă a spațiului nu ajunge niciodată pe piața liberă (conform diverse surse – de la 35% la 60% în 2013).
• Construirea de depozite pentru un anumit client este un serviciu destinat unor mari cumpărători (sau chiriași), care, împreună cu un nivel scăzut de neocupare, creează o cerere nesatisfăcută din partea micilor cumpărători (sau chiriași).
• În procesul de construcție a obiectelor orientate spre piața deschisă, acorduri preliminareînchiriere/vânzare, ceea ce reduce și volumul real de spațiu furnizat pieței deschise până la momentul punerii în funcțiune.
• Amânarea datelor de punere în funcțiune pentru o serie de facilități.

Cumpărătorii și chiriașii depozitelor aleg o schemă de interacțiune „construire pe măsură” cu un dezvoltator nu numai din cauza ofertei limitate, ci și adesea din cauza cerințelor foarte specializate pentru spațiul achiziționat. Respectarea acestor cerințe în fazele incipiente ale implementării proiectului permite economii de funcționare și posibila adaptare a unui depozit tipic la cerințele specifice ale unui anumit client.

Experții estimează nivelul cererii (volum total al tranzacțiilor de cumpărare, vânzare și închiriere) în 2013 la 1,3 milioane mp. m, care este puțin mai mare decât în ​​2013. Vârful cererii a avut loc în trimestrul 2-3 din 2013.

Cei mai activi chiriași și cumpărători de imobile industriale și de depozit în 2013 au fost mari societăţi comerciale, distribuitori și fabrici de producție.

Figura 3. Distribuția tranzacțiilor pe piața imobiliară industrială și de depozitare pe profilul de afaceri al chiriașilor și cumpărătorilor (conform companiei Knight Frank)

Potrivit companiei Jones Lang LaSalle, în 2013 dimensiunea medie tranzacții - în medie pentru anul 2013 s-a ridicat la aproximativ 18 mii mp. m (13 mii mp în 2012 și 11 mii mp în 2011). Experții numesc cea mai mare afacere a anului închirierea a 72 de mii de metri pătrați de către IKEA. m în „Logopark North”.

Tabelul 1. Cele mai mari tranzacții pe piața imobiliară industrială și de depozitare a regiunii Moscova (conform companiei Jones Lang LaSalle)

Condiții comerciale pe piața imobiliară industrială și de depozitare din Moscova și regiunea Moscovei

Din punct de vedere al condițiilor comerciale, piața imobiliară industrială și de depozitare poate fi caracterizată ca fiind stabilă - nu au existat modificări semnificative ale tarifelor în cursul anului 2013; nivelul ridicat actual al tarifelor se explică în primul rând prin lipsa ofertei de calitate.

Pe parcursul anului 2013, nivelul tarifelor de închiriere pentru complexele industriale și de depozitare de înaltă calitate din regiunea Moscova a fost în medie în intervalul 115-140 USD/mp. m/an (net triplu).

Gama și prețurile medii de aprovizionare ale complexelor de depozite industriale, în funcție de zona de amplasare convențională, au fost (inclusiv obiecte pentru reamenajare):

• În interiorul orașului Moscova: 16.130 - 158.333 ruble/mp. m, valoare medie 58.915 rub./mp. m.
• În zona de până la 20-30 km de șoseaua de centură a Moscovei (Podolsk, Odintsovo, Zelenograd etc.): 3.349 - 61.508 ruble/mp. m., valoare medie 36.862 rub./mp. m.
• În zona 30-50 km de centura Moscovei (Elektrostal, Cehov, Solnechnogorsk, Dmitrov etc.): 1.916 - 52.174 ruble/mp. m., valoare medie 21.725 rub./mp. m.

Figura 4. Intervalul și valorile medii ale costului unitar de aprovizionare a imobilului industrial și de depozit în funcție de suprafața de amplasare a unității, rub./mp.

Costul unitar al spațiului în segmentul depozitelor imobiliare de înaltă calitate din regiunea Moscova este în medie în intervalul 900-1.400 USD/mp. m., rata de capitalizare este de aproximativ 11%.

Factori de preț pe piața imobiliară industrială și de depozitare

Deoarece costul obiectelor situate în oraș este semnificativ mai mare decât costul obiectelor situate în regiune, este recomandabil să se creeze dependența costului unitar de factorii de preț pentru unul dintre aceste grupuri de obiecte. În continuare, pentru a construi dependențe, s-au selectat obiecte situate în zonă datorită numărului mai mare de propuneri și, ca urmare, unei construcție mai vizuală a acestor dependențe.

Dintre factorii de preț ai bunurilor imobiliare industriale și de depozit, cei mai semnificativi factori cantitativi, din punctul de vedere al influenței costului unitar al obiectului, pot fi identificați:

În primul rând, putem evidenția factorul asociat locației și accesibilitatea transportului, și anume - distanță până la MKAD. Acest factor are cel mai mare impact asupra prețului obiectelor situate în afara orașului, deoarece obiectele din oraș sunt influențate semnificativ de mulți alți factori legați de locație (de exemplu, distanța până la metrou, distanța față de străzile principale etc.). În plus, un factor semnificativ este distanța față de principalele rute de transport.

Printre proprietățile oferite spre vânzare în 2013, intervalul de valori pentru factorul „Distanța până la șoseaua de centură a Moscovei” a fost de 3,6-59 km, media a fost de 33 km.

Intervalul de valori pentru factorul „Distanța până la principalele rute de transport” a fost de 0,2-9 km, valoarea medie a fost de 1,8 km.

Figura 5. Influența factorului „Distanța până la șoseaua de centură a Moscovei” asupra costului unitar al obiectului

Figura 6. Influența factorului „Distanța față de principalele rute de transport” asupra costului unitar al obiectului

Suprafața totală de îmbunătățiri- conform unui sondaj al agenților specializați în vânzarea de bunuri imobiliare industriale și de depozitare din regiunea Moscovei, atunci când vând obiecte dintr-o zonă mai mare, vânzătorii sunt gata să accepte o anumită reducere a plății, care este analogă cu o „reducere cu ridicata” , adică obiectele de suprafață mai mare, de regulă, costă mai puțin pe metru pătrat. Intervalul de valori pentru factorul „suprafața totală de îmbunătățiri” a fost de 110-75.000 mp. m., valoare medie - 8.939 mp. m.

Figura 7. Influența factorului „Zona totală de îmbunătățiri” asupra costului unitar al obiectului

Suprafața totală a terenului. Instalațiile industriale și de depozitare cu un teren mai mare au o cerere mai mare pe piață. Întrucât pe suprafața de teren în exces este posibilă amenajarea parcării autovehiculelor, amplasarea unui depozit deschis pentru diverse produse, există posibilitatea manevrării vehiculelor grele. Intervalul de valori pentru factorul „Suprafața totală a amplasamentului” a fost 1.300-83.200 mp. m., valoare medie - 22.764 mp. m.

Figura 8. Influența factorului „Suprafața totală a terenului” asupra costului unitar al obiectului

Cei mai importanți factori de calitate includ:

Stare/nivel decoratiune interioara spațiile de producție și depozitare- stare bună a clădirii sau petrecut în ea renovare majoră va salva potențialul proprietar de a atrage investiții suplimentare în proprietate. Prețurile de ofertă pentru clădirile industriale și de depozite sau spațiile încorporate care sunt în stare bună cu un nivel simplu de finisare sunt mai mari decât prețurile de ofertă pentru proprietăți în stare satisfăcătoare.

Tabelul 1. Valorile factorului „Starea/nivelul de finisare interioară”

Disponibilitate si stare retele de utilitati de asemenea, joacă un rol semnificativ în determinarea costului unei instalații de producție și depozit. Acest factor determină cantitatea de investiție de capital necesară pentru funcționarea normală a unității, în timp ce, din punctul de vedere al implementării funcției de producție și depozitare, disponibilitatea furnizării de energie electrică și termică este primordială.

Tabelul 2. Valorile factorului „Prezența și starea rețelelor de utilități”

Disponibilitatea căilor de acces și confortul acestora- cele mai populare zone sunt cele cu mai multe căi de acces convenabile. Confortul căilor de acces se evaluează cu ajutorul unui sistem de puncte, în funcție de clasa și nivelul circulației vehiculelor pe strada de pe care vehiculele intră în teritoriu, precum și de posibilitatea de parcare temporară pe acesta.

Tabelul 3. Valorile factorului „Echipate cu drumuri de acces și confortul acestora”

În funcție de tipul de producție, pot fi luați în considerare și alți factori de preț (prezența unei linii de cale ferată, înălțimea tavanului, disponibilitatea macaralelor etc.).

Principalele tendințe și previziuni pe piața imobiliară industrială și de depozitare din Moscova și regiunea Moscovei

• În 2013 a fost revizuită clasificarea imobilelor industriale și de depozitare - au fost clarificate informații privind obiectele de clasa „A+”.
• Piața continuă să experimenteze un nivel ridicat al cererii pe fondul unei penurie a ofertei de calitate; rata de neocupare în 2013 a fost de 1-2%.
• Punerea în funcțiune principală a noilor instalații are loc în direcții populare: sud, sud-est, sud-vest. În plus, aproape toate obiectele aparțin clasei „A”.
• Volumul tranzacţiilor pe segmentul imobiliar industrial şi de depozitare a fost de circa 1,3 milioane mp. m.
• O tendință relativ nouă este implementarea proiectelor situate la o distanță de 30-50 km de șoseaua de centură a Moscovei.
• Implementarea proiectelor folosind schema „built-to-suit” devine din ce în ce mai populară - conform diferitelor estimări, în 2013, de la 35% la 60% din suprafețe au fost vândute în acest mod.
• Ținând cont de întârzierea datei de punere în funcțiune a unui număr de proiecte, volumul de punere în funcțiune în 2014 poate rămâne același ca în 2013. În același timp, rata de neocupare este de așteptat să rămână la 2-4%.
• Nu se așteaptă o creștere a ratelor de închiriere și a costului vânzării proprietăților - principalul factor limitativ este prognoza macroeconomică nefavorabilă pentru 2014 (se prevede o creștere scăzută a PIB-ului și alți indicatori socio-economici).
• Printre cele mai mari proiecte anunțate pentru punerea în funcțiune în 2014, experții de piață evidențiază: parcul industrial Poarta Sud și parcul logistic Radumlya, cu o suprafață totală de 200 și 155 de mii de metri pătrați. m. respectiv.

Concluzii: Aproape de volume record de punere în funcțiune a spațiului pe piața imobiliară industrială și de depozitare din Moscova și regiunea Moscovei nu a avut un impact semnificativ asupra cererii, care continuă să fie la un nivel ridicat. În absența unor fluctuații grave ale condițiilor comerciale pe fond nivel inalt cerere, putem concluziona că piața se stabilizează. Principalii factori care împiedică piața de la dezvoltarea activă ulterioară sunt cei macroeconomici - instabilitatea situației economice generale crește riscurile dezvoltatorilor, obligându-i pe aceștia din urmă să lucreze din ce în ce mai mult conform schemei „build-to-suit”.

Puteți comanda un serviciu sau puteți obține informații suplimentare contactând birourile noastre la telefon:

7 812 326-20-06 Sankt Petersburg
+7 495 955-78-37 Moscova
+7 343 372-54-75 Ekaterinburg
E-mail Poștă: