Împrumutul ipotecar este un tip popular de acord între o bancă și un împrumutat. Aceasta este o modalitate reală de a obține proprietatea imobiliară fonduri bancare. Dar pot apărea diverse situații care pot duce la imposibilitatea clientului unei organizații bancare de a rambursa datoria. În această situație, mulți încep să se întrebe cum să vândă un apartament cu ipotecă. În acest articol vom lua în considerare întrebarea dacă este posibil să vindem apartament ipotecat, și vă vom spune despre toate opțiunile de vânzare imobiliare luate pe credit.

Cum să vinzi un apartament ipotecat: toate căile

In multe feluri mod potrivit depinde de termenii contractului de ipotecă. Pentru a se proteja de riscuri neprevăzute, companiile bancare iau în considerare diverse situații posibile. Prin urmare, condițiile pot indica faptul că vânzarea este posibilă doar cu acumularea unei penalități sau, de exemplu, apartamentul nu poate fi nici măcar închiriat, iar în cazul încălcării regulilor actuale, proprietatea devine proprietatea băncii.

Prin urmare, pentru început, recomandăm ca împrumutatul să studieze individual și Termeni generali acord. Și, de asemenea, consultați direct cu managerul băncii. Pentru că, în orice caz, va fi mai profitabil pentru o organizație financiară ca problema clientului să fie rezolvată decât să împovăreze împrumutatul cu datorii și să rezolve problemele prin instanțe.

Prin urmare, există modalități de a vinde proprietăți imobiliare și există mai multe dintre ele:

• rambursare anticipatăîmprumut;
• vânzarea unui apartament cu rambursare a datoriilor în timpul tranzacției;
• transferul apartamentului împreună cu obligațiile de împrumut;
• vânzarea de locuințe printr-o bancă.

În funcție de situație, oricare dintre aceste tipuri de transfer de drepturi va fi acceptabil atât pentru debitor și cumpărător, cât și pentru bancă. Să ne uităm la fiecare punct mai detaliat.

Această opțiune de vânzare a unui apartament achiziționat cu ipotecă implică absența participării băncii. Cumpărătorul și vânzătorul sunt de acord în mod independent asupra tranzacției. Organizație bancară nu este implicat în această operațiune. Pentru companie financiară aceasta arată ca rambursarea anticipată completă a împrumutului de către debitor.

Schema de vânzare a unui apartament cu un contract de ipotecă poate fi următoarea:

1. Cumpărătorul și vânzătorul convin asupra prețului proprietății.
2. Apoi persoana care cumpără apartamentul, care are ipotecă, transferă banii contra chitanței.
3. Vânzătorul contactează banca și întocmește o cerere de rambursare anticipată completă, depune fonduri în cont pentru rambursare.
4. Este posibil ca termenii acordului să prevadă închiderea nu în ziua în care banii sunt primiți în cont, ci la 30 de zile de la scrierea cererii sau la data specificată în program.
5. Trebuie să așteptați până când tranzacția cu banca este închisă și, de asemenea, să întrebați institutie financiaraîndepărtați povara cât mai repede posibil.
6. După închiderea împrumutului, grevarea poate fi înlăturată în termen de 5 zile lucrătoare.
7. În continuare, cumpărătorul și vânzătorul solicită reînregistrarea proprietății.

Avantajele unei astfel de operațiuni sunt că poate fi benefică tuturor părților, cu excepția, poate, băncii. La urma urmei, un cumpărător poate cumpăra un apartament la prețuri sub prețul pieței, deoarece proprietatea are o grevare, iar tranzacțiile par mai complicate decât o tranzacție obișnuită de cumpărare și vânzare.

Împrumutatul este capabil să rezolve profitabil problema datoriilor către o organizație bancară, deoarece vânzarea unui apartament ipotecat este adesea asociată cu faptul că clientul nu are capacitatea de a plăti plăți lunare. Să luăm în considerare opțiunile alternative pentru a stabili dacă este posibil să vinzi un apartament care este ipotecar.

În această opțiune, vânzarea unui apartament cu ipotecă se realizează cu participarea băncii. Imprumutatul poate vinde astfel apartamentul ipotecat si cumpara altul. El are un rol mai pasiv în această tranzacție. Sarcina principală este să găsești un cumpărător care este gata să cumpere un imobil care are o grevare. Procedura va fi după cum urmează:

1. Cumpărătorul contactează banca și face acord preliminar cumpărarea și vânzarea unui apartament care este ipotecat.
2. Depune fonduri într-o celulă pentru a plăti datoria către bancă, iar în cealaltă - costul rămas al proprietății pentru vânzător.
3. Banca înlătură grevarea asupra proprietății.
4. Se formează un contract de cumpărare și vânzare.
5. Părțile semnează documente și se deschide accesul la cutiile de valori.

Aceasta este o metodă mai sigură de a vinde un apartament cu grevare, deoarece regulile de utilizare a cutiilor de valori vă permit să creați condițiile în care este deschis accesul la depozitul. De exemplu, dacă grevarea apartamentului nu a fost înlăturată, atunci doar cumpărătorul poate lua banii.

Dacă a avut loc reînregistrarea drepturilor, atunci doar organizația bancară și vânzătorul pot folosi fondurile. Dar nu trebuie să uitați că atunci când cumpărați un apartament cu ipotecă folosind dulapuri, instituția de credit nu își va asuma responsabilitatea pentru tranzacțiile frauduloase și ar trebui să fiți extrem de atenți.

Nu numai că îți poți vinde casa unui individ, dar și legală. În prima opțiune, vânzătorul trebuie să găsească o persoană care va fi dispusă să își transfere ipoteca. În acest caz, acțiunile sunt similare unui contract ipotecar obișnuit.

Un potențial cumpărător se adresează băncii cu documente pentru a aplica pentru un credit imobiliar. Organizația bancară revizuiește pachetul și ia o decizie cu privire la posibilitatea unei tranzacții. Dacă ipoteca este aprobată, noul debitor devine proprietarul apartamentului. Dar în același timp are obligaţiuniînaintea unei organizaţii bancare.

În al doilea caz, o altă bancă acționează ca cumpărător. Acest serviciu se numește „refinanțare”. Astfel, clientul poate reduce rata dobânzii sau poate modifica termenii contractului cu alții mai favorabili. De exemplu, măriți durata împrumutului, ceea ce va duce la o scădere plati lunare. Procedura este similară cu cea a cererii pentru o nouă ipotecă.

O altă opțiune este posibilă pentru a vinde un apartament împreună cu o ipotecă. Cel mai adesea, această situație apare dacă împrumutatul devine debitor și nu poate efectua plăți lunare. Banca, prin hotărâre judecătorească sau în baza unui acord, începe să vândă independent imobile.

Compania bancară găsește un cumpărător și acționează prin celulă. Proprietarul nu va fi obligat să facă altceva decât să semneze documentele necesare. O persoană cumpără proprietăți imobiliare depunând bani într-un depozit și semnând un contract de cumpărare și vânzare cu o instituție financiară. Societatea bancară preia și reînregistrarea drepturilor de proprietate.

Operațiunea de vânzare a bunurilor imobiliare ipotecate este o tranzacție mai complexă, deoarece pe lângă documentele care se referă direct la locuințe, este necesară și pregătirea documentației privind împrumutul și garanția. Prin urmare, în funcție de tipul tranzacției, poate fi necesar următorul kit:

• Contract de vânzare;
• certificat de înlăturare a sarcinii;
• credit ipotecar;
• adeverinta cu privire la valoarea datoriei catre banca;
• certificat de încheiere a contractului de împrumut;
• acord privind utilizarea seifurilor;
• chitanță între vânzător și cumpărător;
• contract preliminar de cumpărare și vânzare;
• certificate de venit.

Principiul principal în vânzarea imobilelor ipotecate este de a nu încerca să ascundeți faptul că proprietatea se află sub grevare. În acest caz, trebuie să anunțați creditorul despre intenția dvs. Mai mult, specialiștii în domeniul bancar își vor sfătui clientul cu privire la posibilele opțiuni de vânzare.

Buna ziua. Am ajutat 9 familii care au decis să-și vândă apartamentul, asupra căruia aveau ipotecă. Fiecare avea motivul lui. Unii nu au plătit ipoteca, în timp ce alții, dimpotrivă, și-au dorit un apartament mai mare. Sau soții divorțează și decid să vândă apartamentul ipotecat pentru a împărți banii la jumătate și a se îndepărta. În general, am suficientă experiență în vânzări.

Schema de vânzare a unui apartament ipotecat în sine nu este complicată și este potrivită pentru aproape orice bancă. Dar va trebui să muncești din greu pentru a implementa totul corect. Prin urmare, mai întâi citiți cu atenție exemplul de mai jos, apoi urmați linkurile.

Pe scurt despre schema în sine

Voi explica cu un exemplu: cumpărătorii au fost de acord să cumpere un apartament pentru 3 milioane de ruble, iar datoria ipotecară de la proprietari (vânzători) a fost de 900 de mii de ruble. Cumpărătorii trebuie să transfere 900 de mii de ruble proprietarilor. ca depozit. Proprietarii vor da acești bani băncii lor pentru a rambursa integral datoria ipotecară. Deoarece datoria a fost acum rambursată, proprietarii, împreună cu un reprezentant al băncii, îndepărtează grevarea (garanția) din apartament. După ce sarcina este eliminată, puteți deja să vindeți apartamentul sau, mai degrabă, să efectuați o tranzacție de cumpărare și vânzare. Pentru aceasta, proprietarii, împreună cu cumpărătorii, întocmesc un contract de cumpărare și vânzare și înregistrează tranzacția la MFC sau la Camera Înregistrării. Restul de 2,1 milioane de ruble. cumpărătorii predau vânzătorului înainte de tranzacția de cumpărare și vânzare „în mâinile lor” sau le plasează seif, adică vânzătorul le va putea lua înapoi numai atunci când cumpărătorii devin proprietari.

Cum să o implementezi

Există o singură schemă de vânzare, dar modul de implementare depinde de modul în care cumpărătorii vor plăti pentru achiziție. La urma urmei, există cumpărători care achiziționează un apartament în întregime cu banii lor și sunt cei care au ei înșiși o ipotecă (majoritatea). Opțiunea de vânzare către „deținătorii de credite ipotecare” este mai complexă și depinde mult de banca cumpărătorului.

În acest caz, am scris 2 opțiuni de vânzare:

• Opțiunea nr. 1 - dacă cumpărătorii achiziționează un apartament în întregime cu banii lor
• Opțiunea nr. 2 - dacă cumpărătorii înșiși au o ipotecă („deținătorii de ipoteci”).

Puteți salva aceste articole în marcaje și le puteți citi când găsiți cumpărători. În ele am descris în detaliu și pas cu pas: cum să eliminați grevarea din apartament; ce documente sunt necesare, cum și de unde să le obțineți; cum se înregistrează o tranzacție de cumpărare și vânzare; cum pot primi vânzătorii bani de la cumpărători după o tranzacție etc.

Avocații vă vor ajuta să finalizați vânzarea

Urmăriți linkurile de mai sus, citiți cu atenție articolele și cel mai probabil veți decide că vânzarea unui apartament ipotecat este destul de dificilă. Prin urmare, vă sfătuiesc să contactați un specialist care va organiza în totalitate întreaga vânzare - de la scoaterea sarcinii de pe apartament până la întocmirea chitanței de primire a banilor. Pentru a face acest lucru, scrieți unui avocat, vă puteți consulta gratuit cu el. Adresați-vă întrebarea în fereastra de consultant online din partea dreaptă jos a ecranului sau în

Problema posibilității de a scoate la vânzare un apartament cu ipotecă este foarte importantă. Unii proprietari de imobile ipotecare se confruntă cu dificultăți financiare: pentru ei, plățile lunare devin insuportabile. Alții au dorința de a cumpăra locuințe mai spațioase. Și încă alții ar dori pur și simplu să câștige bani pe o ipotecă.

Aceștia și alți factori îl obligă pe proprietar să se gândească la vânzarea unei locuințe ipotecate. Dar spațiul de locuit nu le aparține în totalitate. Deci este posibil să vinzi un apartament achiziționat cu ipotecă?

Cei care sunt îngrijorați de această problemă pot expira liniștiți: imobilele ipotecate pot fi vândute în actualul 2019. Doar procedura de vânzare trebuie efectuată cu competență, ghidată de regulile stabilite. Articolele nr. 29 și nr. 33 din Legea federală privind credit ipotecar, oferă împrumutatului dreptul de a opera și de a vinde apartamentul achiziționat cu ipotecă.

În același timp, proprietarul unei locuințe ipotecate trebuie să-și amintească regula cheie: nu are dreptul de a face tranzacții cu apartamentul (inclusiv vânzarea) fără acordul instituției de credit. În caz contrar, toate drepturile asupra bunurilor imobiliare sunt transferate băncii (articolul nr. 301 din Codul civil al Federației Ruse).

Cum se vinde un apartament ipotecat?

Există patru modalități de a vinde o locuință ipotecata:

1. Rambursarea anticipată a împrumutului.
2. Vanzare independenta.
3. Se vinde cu ajutorul unei banci.
4. Vânzarea obligațiilor de creanță.

Rambursare anticipată

Această metodă presupune găsirea unui cumpărător care va fi de acord să cumpere o proprietate cu grevare și să ofere vânzătorului bani pentru achitarea anticipată a datoriei rămase. Găsirea unui astfel de cumpărător nu este ușoară: grevarea unui apartament îi sperie adesea pe potențialii cumpărători.

Schema de rambursare anticipată a creditului ipotecar este relevantă atunci când se vinde locuințe în construcție. Spațiul de locuit în clădirile noi cu un aspect bun este la mare căutare, iar un dezvoltator conștiincios, de obicei, nu are niciun capăt de cumpărători pentru acele apartamente care se află în stadiul final de construcție.

Cum este procedura de vânzare a unui apartament în cadrul schemei de rambursare anticipată a creditului ipotecar? Primul pas este obținerea consimțământului băncii.Împrumutatul va trebui să indice motivul rambursării anticipate a împrumutului, deoarece acest lucru nu este foarte profitabil pentru bancă. Alte etape ale procedurii:

1. Determinarea sumei datoriilor la un împrumut.
2. Întocmirea unui acord între împrumutat și cumpărător (certificat de notar).
3. Extras al împrumutatului și al tuturor membrilor familiei (inclusiv minorii) din spațiul de locuit ipotecat.
4. Un depozit în suma necesară pentru rambursarea integrală a ipotecii.
5. Închiderea ipotecii și înlăturarea sarcinii de pe apartament.
6. Etapa finală: reînregistrarea transferului de proprietate asupra apartamentului în camera de înregistrare.

Vanzare independenta

Recomandare cheie pentru vânzător: nu ascunde potențialului cumpărător faptul că proprietatea vândută este garantată de bancă. Un astfel de comportament va fi considerat ca implicând cumpărătorul într-o înșelătorie.

Tranzacția în sine este simplă. Principalul lucru este să faci totul conform legii. Să presupunem că cumpărătorului i-a plăcut apartamentul și a decis să-l achiziționeze, știind că proprietatea este grevată. Următorul curs al tranzacției este următorul:

1. Cumpărătorul contactează creditorul exprimându-și dorința de a răscumpăra garanția.
2. Angajații băncii întocmesc un contract preliminar de cumpărare și vânzare cu acesta și notifică documentul.
3. Cumpărătorul depune suma necesară pentru achitarea datoriei într-o cutie de valori, iar suma rămasă pentru împrumutat într-o alta.
4. Grevarea pe apartament este eliminată.
5. Se întocmește un contract de cumpărare și vânzare în Rosreestr.
6. Banca și debitorul au acces la casetele de depozit de numerar.

Vânzare de locuințe ipotecare de către bancă

Când se utilizează această schemă pentru vânzarea de locuințe ipotecare, banca nu mai acționează ca observator extern. El conduce tranzacția de la început până la sfârșit, își emite celula și se ocupă de toate documentele. Sunt necesare doar semnături de la vânzător. Angajații băncii vor contacta în mod independent Camera de înregistrare.

Cumpărătorul unei case ipotecate depune fonduri în seiful creditorului și pune diferența dintre costul casei și datoria ipotecară într-un alt seif. În continuare, banca informează Camera Înregistrării despre rambursarea împrumutului, iar grevarea este înlăturată de pe obiectul vânzării.

Această schemă nu este foarte profitabilă pentru debitor: banca nu este deosebit de interesată să vândă apartamentul la un preț mai mare. Este important pentru el să ramburseze datoria, așa că este suficient ca suma datoriei să fie similară cu costul apartamentului.

Vânzarea obligațiilor de creanță

Această metodă presupune ca împrumutatul să-și vândă obligațiile de datorie către bancă. În acest caz, creditul ipotecar este reemis noului împrumutat. Banca încheie un acord cu cumpărătorul pentru a-i transfera partea rămasă din împrumut. Astfel, noul debitor devine proprietarul spațiului de locuit ipotecat și debitorul creditului.

Mulți cumpărători înșiși doresc să achiziționeze un apartament care este sub sarcină, deoarece ipotecare bunuri imobiliare oferit adesea la un cost mai mic. Pentru astfel de cumpărători, procedura de obținere a unui credit ipotecar nu este aproape deloc diferită de cea standard:

• Candidatul furnizează un pachet de documente pentru examinarea cererii de credit ipotecar.
• Dacă este aprobat, se efectuează o evaluare a proprietății achiziționate.

Reînregistrarea garanțiilor în Rosreestr se ocupă exclusiv de bancă. Împrumutatul trebuie doar să semneze un document privind cesiunea obligației de creanță.

În cazul reemiterii unui împrumut, o altă instituție de credit poate acționa în calitate de cumpărător. Într-o astfel de situație, creditul ipotecar este transferat către banca care a furnizat împrumut nou pentru a-l plăti pe cel vechi. Acesta este un eveniment destul de comun în zilele noastre, deoarece băncile reduc dobânda la împrumut în fiecare an. Și împrumutatul care a găsit o bancă cu o mai acceptabilă dobândă sau in conditii mai favorabile, refinanteaza ipoteca prin transferarea datoriei catre o alta institutie de credit.

Această procedură aduce beneficii neîndoielnice împrumutatului. Cu toate acestea, nu orice bancă este de acord cu o astfel de tranzacție: unele bănci nu permit on-creditarea sub niciun pretext, altele impun penalități împrumutatului, care ajung uneori la sume considerabile.

Obligații fiscale

Vânzătorul de locuințe ipotecare ar trebui să țină cont de o nuanță: dacă proprietatea este în proprietatea sa de mai puțin de 3 ani și este vândută la un preț mai mare, va trebui să plătească impozit pe vânzarea apartamentului (13%).

Nuanțe de vânzare imobiliare achiziționate cu ipotecă militară

Potrivit legii, locuințele achiziționate folosind împrumuturi orientate pentru locuințe și ipotecare, până la rambursarea integrală a împrumutului, sunt garanții nu numai de la instituția de credit, ci și de la Ministerul Apărării al Federației Ruse.

Grevarea va fi scoasă din apartament numai după ce împrumutul este rambursat integral și după ce împrumutatul împlinește 20 de ani de serviciu. Schema de vânzare a unui astfel de apartament include de obicei găsirea de fonduri pentru rambursarea împrumutului ipotecar.

Algoritmul tranzacției este următorul:

1. Vânzătorul informează banca și Rosvoenipoteka despre dorința sa de a vinde casa și de a elimina grevarea.
2. Verifică valoarea datoriei cu banca.
3. Rambursează suma datorată.
4. Găsește un cumpărător pentru locuință.
5. Primește un document privind înlăturarea sarcinii.
6. Primește un document de proprietate de la Rosreestr.
7. Vand apartament dupa schema obisnuita.

Important: pentru a rambursa datoria către Rosvoenipoteka (precum și pentru a rambursa o parte a datoriei către banca creditoare în cazul unei ipoteci civile), puteți utiliza fondurile primite ca parte a capitalului maternității.

Video: Procedura de vanzare imobil ipotecat

Documente pentru vânzarea imobilelor ipotecate

Efectuarea procedurii de vânzare a locuințelor ipotecare solicită împrumutatului să pregătească un pachet complet de documente. Ce include?

• document care confirmă solvabilitatea;
• contract de cumpărare și vânzare cu cumpărătorul;
• certificat de absență a datoriilor la împrumut;
• credit ipotecar;
• un document care confirmă că cumpărătorul a transferat fonduri către proprietate, care vor fi utilizate pentru rambursarea soldului creditului;
• un document care confirmă scoaterea apartamentului de sub sarcină.

Astfel, este posibil să vinzi un apartament cu ipotecă. Și chiar în mai multe feluri. Principalul lucru este să efectuați procedura în mod competent, fără a ascunde nimic nici băncii, nici cumpărătorului.

Răspuns la întrebarea „Este posibil să vinzi un apartament ipotecat? în mod legal? - da este posibil. Dacă doar vânzătorul găsește un cumpărător care dorește să cumpere o locuință care este încă gajată la bancă. Nu este simplu. Fie apartamentul trebuie să fie super bun, fie va trebui să se acorde un fel de reduceri și preferințe. Altfel, de ce să faci asta dacă piața imobiliară disponibilă este saturată?

Devenind fericitul proprietar al propriei mele case cu un credit ipotecar în urmă cu câțiva ani, astăzi ne-am trezit într-o situație neașteptată:

• și-au pierdut locul de muncă;
• să se îmbolnăvească grav și să nu aibă asigurare;
• divorţat;
• locuința nu este satisfăcătoare sau este nevoie urgentă de extindere;
• mutarea permanentă în alt oraș.

Ce să faci dacă în acest moment nu există nicio modalitate de a plăti împrumutul în continuare și trebuie să vinzi apartamentul care este gajat? Să încercăm să ne dăm seama ce scheme legale există pentru astfel de tranzacții și în ce cazuri pierderile debitorului vor fi minime.

Datoria ipotecară

Datoria ipotecară devine delincventă în ziua următoare neefectuării plății la data programată. Automat, fără participare angajat al bancii, este activat mecanismul amenzilor si penalitatilor prevazut in contractul de imprumut pentru intarziere la plata. În plus, până la rambursare, ele acumulează aceeași dobândă ca și la datoria principală.

De aceea, imediat ce simti ca au aparut probleme serioase si trebuie sa iti vinzi locuinta, mobilizeaza-te si efectueaza la timp plata curenta. Și atunci veți avea la dispoziție cel puțin o lună pentru a lua o decizie comună cu banca de ieșire situatie dificila. Dacă nu faceți acest lucru, atunci veți experimenta ce este dobânda compusă.

Permisiune bancară

În timp ce apartamentul este gajat, acesta nu poate fi înstrăinat fără acordul creditorului gajist. Acest lucru este precizat clar în contractul de împrumut și contractul de garanție.

Prin urmare, anunțăm de urgență banca despre intenția noastră de a vinde apartamentul și îi cerem acordul pentru tranzacție. Deoarece e o criză în afara ferestrei, organizatii de credit Aceștia reacționează destul de calm la vânzarea garanției și oferă permisiunea.

Debitorul și creditorul trebuie să discute principala întrebare: care dintre ei va vinde apartamentul? Abia după aceasta se pot lua măsuri suplimentare.

Ce mai profitabil pentru debitor: urmăriți cum banca își vinde casa sau o vinde singur? Pentru a înțelege, trebuie să răspundeți la 2 întrebări: care sunt scopurile creditorului și care sunt scopurile debitorului. Sunt diferite.

Dacă vânzătorul este creditor

Scopul băncii este de a achita cât mai repede posibil datoria ipotecară a împrumutatului, de ex. primiți banii înapoi. Prin urmare, garanția este scoasă la vânzare la valoarea de lichidare stabilită de evaluator.

Este definit ca prețul pentru care garanția poate fi vândută foarte rapid și la un cost minim. Dimensiunea sa este cu aproximativ 20-25 la sută mai mică decât cea de pe piață. Dacă un apartament la acest preț nu este vândut într-un timp specificat (de exemplu, 1 lună), prețul acestuia este redus.

Ca urmare a vânzării apartamentului, se poate dovedi că fondurile primite nu acoperă complet datoria. Acestea. împrumutatul și-a pierdut casa și încă mai datorează băncii o sumă.

Dacă vânzătorul este debitor

Spre deosebire de creditorul ipotecar, scopul debitorului este să-și vândă locuința în așa fel încât să achite complet datoria ipotecară și să recupereze majoritatea banilor plătiți pentru aceasta. acont. Și fă-o cât mai repede, dar fără a reduce prea mult prețul. Dobânda plătită la împrumut se pierde irevocabil, nu se poate scăpa de asta. Acestea sunt pierderi directe.

Vânzarea garanției

Dacă împrumutatul și împrumutatul convin ca debitorul însuși să vândă locuința, este necesar să se caute urgent pe cineva care să o cumpere. Ar fi fost mai bine să fac asta ieri.

Cum poti vinde un apartament daca are ipoteca? Se află trei scheme legitime. Utilizarea fiecăruia dintre ele depinde de cine va deveni cumpărător: o persoană care are fonduri proprii pentru o achiziție sau o persoană care intenționează să o cumpere cu credit.

Scheme de vânzare de locuințe

Împrumutatul poate vinde independent apartamentul folosind următoarele scheme:

• utilizarea seifurilor la vânzarea unui apartament cu o datorie mare a împrumutatului către o organizație bancară;
• utilizarea unui avans la vânzarea unui apartament cu o mică datorie la bancă;
• utilizarea unui debitor înlocuitor atunci când vinde un apartament unui cumpărător care are doar fondurile necesare pentru a rambursa datoria vânzătorului către bancă.

Să luăm în considerare toate cele trei metode în detaliu. Dar ne amintim că cu oricare dintre ele obținem mai întâi acordul băncii creditoare.

Datoria este mare, folosim seifuri

Ai găsit în mod miraculos un cumpărător care are fonduri proprii și i-a plăcut atât de mult locuința ta, încât este gata să o cumpere, dând o parte din bani pentru achitarea soldului datoriei împrumutatului.

Pentru înțelegere, este mai bine să folosiți numere specifice. Să presupunem că prețul de piață al unui apartament este de 4 milioane de ruble. Sold restant - 1,9 milioane de ruble. Datoria este foarte mare.

• cu permisiunea creditorului ipotecar, împrumutatul și cumpărătorul încheie un contract de cumpărare și vânzare cu condiția posibilității rambursării anticipate a ipotecii;
• banii plătiți de vânzător sunt depuși în două celule bancare: în prima, suma datoriei datorate băncii la împrumut este depusă - 1.900.000 de ruble, în a doua - suma costului apartamentului minus datoria - 2.100.000 de ruble;
• părțile depun o cerere și Documente necesareîn MFC să înregistreze transferul dreptului la apartament către noul proprietar;
• după înregistrarea transferului de drepturi instituție de credit primește fonduri de la prima celulă - 1.900.000 de ruble. pentru rambursarea anticipată a datoriilor din împrumut;
• După ce și-a returnat fondurile, banca îi dă noului proprietar o scrisoare de autorizare către Rosreestr pentru a elimina garanția de pe proprietate;
• cumpărătorul scoate depozitul din apartament și devine proprietarul deplin al acestuia;
• vânzătorul are acces la celula care conține 2.100.000 de ruble.

Perioada minimă pentru întreaga operație este de 3 săptămâni.

Datoria este mică, folosim un avans

Valoarea de piață a apartamentului, ca în exemplul anterior, este de 4 milioane de ruble. Dar soldul restant este de doar 400.000 RUB.

Instrucțiuni pas cu pas pentru o astfel de tranzacție:

• cu permisiunea băncii, debitorul ipotecar și cumpărătorul încheie un acord preliminar de cumpărare și vânzare cu condiția efectuării unei plăți în avans pentru costul apartamentului în valoare de 400.000 de ruble;
• părțile merg împreună la bancă și efectuează rambursarea anticipată a împrumutului;
• banca, după ce și-a primit banii, dă împrumutatului o scrisoare de autorizare către Rosreestr pentru a elimina garanția din apartament;
• după ce garanția este înlăturată, părțile semnează DCT obișnuit și merg la MFC, unde depun o cerere de înregistrare a transferului de proprietate.

După înregistrarea de stat, cumpărătorul va deveni proprietarul deplin al apartamentului, în confirmarea căruia i se va oferi un DCP cu marca de înregistrare de stat și un extras din Registrul Unificat de Stat.

Perioada minimă pentru întreaga operație este de 3 săptămâni.

Înlocuirea debitorilor ipotecari

Această schemă este folosită dacă ai dvs Bani cumpărătorul are puțin, dar suficient pentru a plăti datoriile vânzătorului față de creditor.

Instrucțiuni pas cu pas pentru o astfel de tranzacție:

• cumpărătorul colectează și depune la bancă documentele necesare pentru aprobarea candidaturii sale ca nou împrumutat;

• În timp ce are loc aprobarea viitorului împrumutat, cel vechi trebuie să ramburseze împrumutul în mod regulat. Dacă apare o datorie restante, banca nu va permite înlocuirea debitorilor până la lichidare;
• după primirea permisului băncii pentru tranzacție, părțile procedează la reemiterea împrumutului;
• vechiul debitor depune la bancă o cerere de rambursare anticipată a ipotecii cu fondurile cumpărătorului virate către acesta în acest scop. Viitorul împrumutat depune o cerere pentru credit ipotecar in suma egala cu diferenta dintre costul apartamentului si cel cedat fost împrumutat Cantitate;
• instituția de credit efectuează operațiuni de schimbare a împrumutatului și eliberează certificat de închidere a ipotecii debitorului anterior și celui nou creat - acord de împrumut cu program de plată;
• părțile semnează contractul;
• se introduce în celulă suma împrumutului primit de noul împrumutat;
• se întocmește un contract de garanție cu noul împrumutat;
• Părțile reînregistrează proprietatea asupra apartamentului noului proprietar.

La schimbarea împrumutatului, nu este nevoie să înlăturați grevarea apartamentului pentru a-l vinde. Va fi în continuare gajată la bancă, doar în baza unei noi ipoteci.

Perioada minimă pentru întreaga operațiune de vânzare a unui apartament este de 1 lună.

Dificultăți în vânzarea unui apartament cu ipotecă

Schemele luate în considerare sunt numai scheme care funcționează într-o combinație reușită de circumstanțe și în condiții ideale. În practică, apar multe obstacole diferite, tranzacții „incomode” care întârzie întregul proces. Ele apar de obicei în cel mai inoportun moment și în orice stadiu.

Dar cel mai important obstacol este lipsa persoanelor dispuse să-ți cumpere apartamentul ipotecat.

Ce altceva poate încetini procesul:

• utilizarea capitalului matern de către cumpărător;
• cumpărătorul este un creditor ipotecar militar (o astfel de tranzacție poate să nu aibă loc deloc);
• cumpărătorul, care a fost găsit cu dificultate, nu este mulțumit de bancă (la înlocuirea împrumutatului);
• vânzarea necesită legalizare;
• apartamentul este cumparat de mai multi cumparatori;
• apartamentul a fost remodelat de primul debitor, despre care banca a aflat (când a fost înlocuit debitorul);
• este necesar acordul autorităților tutelare;
• cumpărătorul a refuzat la un moment dat achiziția sau a propus noi condiții;
• etc.

În ciuda dificultăților de a vinde un apartament ipotecat, nu aveți încredere în bancă pentru a face acest lucru, vindeți-l singur. În caz contrar, vei pierde atât locuința, cât și banii. Și dacă îl vinzi singur, există șansa de a folosi veniturile pentru a cumpăra un apartament mai ieftin

Vânzarea unui apartament ipotecat în Moscova sau regiunea Moscovei prin plata anticipată a datoriei rămase către bancă și vânzarea gratuită ulterioară a apartamentului este cea mai bună opțiune rezolvarea problemei datoriei proprietarului. Agenția Capital-Real Estate se bucură de încrederea și parteneriatul binemeritat ale multor dintre cele mai mari bănci rusești. De regulă, reușim să convingem banca să permită vânzarea unui apartament chiar dacă s-a impus un moratoriu la vânzarea cu garanție. Băncile dau curs unor astfel de solicitări pentru că le este mai profitabil să primească bani decât să întârzie plățile. Informația că un cumpărător pentru un astfel de apartament a fost deja găsit are un impact deosebit asupra băncii.

Tranzacțiile de vânzare a apartamentelor ipotecate gajate de bancă devin în prezent un fenomen larg răspândit. Cel mai adesea, motivul unei astfel de vânzări este dorința de a le îmbunătăți conditii de viata. De exemplu, ai luat un împrumut și ai cumpărat apartament cu o camera, iar după un an îți dai seama că deja îți poți permite locuințe mai spațioase. Din ce în ce mai sunt cazuri de vânzare a unui apartament ipotecat din cauza probleme financiareși imposibilitatea plăților ulterioare ale împrumutului la timp. În principiu, se pot întâmpla o mulțime de evenimente care vă pot determina nevoia să vă vindeți apartamentul cu ipotecă.

Cum să vinzi un apartament cu ipotecă?

1. Puteți vinde un astfel de apartament doar cu permisiunea băncii.
2. Multe bănci eliberează permisiunea de a vinde un apartament cu ipotecă numai după rambursarea integrală a datoriei.
3. Banca are un „comision de barieră” pentru rambursarea anticipată a împrumutului.
4. Este dificil să găsești rapid un cumpărător pentru un apartament care se află sub grevare (o barieră psihologică din partea cumpărătorului).
5. Complexitatea procedurilor legale, colectarea unui număr mare de documente și multe aprobări.

Oricare ar fi motivele vânzării unui apartament achiziționat cu un credit ipotecar, cea mai bună soluție va încredința această tranzacție agenților imobiliari profesioniști. Acest lucru este valabil mai ales în situațiile în care există deja o întârziere în rambursarea împrumutului și banca a aplicat penalități. Nu întârzia luarea unei decizii, nu aștepta ca datoria să-ți crească! Nu duceți problema în instanță!

Vânzarea unui apartament ipotecat este REALĂ - FĂRĂ PIERDERE semnificativă DE PRET!

Banca nu poate refuza să vândă un apartament ipotecat - acest lucru este interzis de Legea ipotecare. Banca poate îngreuna vânzarea imobilelor, dar nimic mai mult. Agenția „Capital-Real Estate” a stabilit mecanisme legale pentru efectuarea unor astfel de tranzacții și are o vastă experiență în negocierea cu băncile din partea clientului.

Experții Capital-Real Estate, specializați în achiziționarea de apartamente ipotecate, sunt pregătiți să vă răspundă la toate întrebările și să vă consilieze în orice situații legate de vânzarea unui apartament ipotecat gajat de bancă.

Modalitati de a vinde un apartament ipotecat:

1. Vinde apartamentul ca garanție cu înlăturarea sarcinii asupra apartamentului înainte de tranzacția de vânzare

De regulă, băncile sunt rareori de acord cu o astfel de schemă, cu toate acestea, este posibil și utilizat. Banca este de acord să efectueze o tranzacție în conformitate cu o astfel de schemă numai sub rezerva decontărilor în cadrul tranzacției, folosind o scrisoare de credit irevocabilă din partea cumpărătorului și acceptarea (consimțământul) prealabilă a vânzătorului-împrumutat de a anula fondurile primite în cadrul tranzacției după dezvăluirea scrisorii de credit, pentru a-și rambursa datoria la împrumut.

2. Vânzare independentă cu permisiunea băncii creditoare.

După primirea consimțământului scris al băncii pentru efectuarea tranzacției, se întocmește un acord preliminar cu cumpărătorul prin intermediul notarului. După aceasta, cumpărătorul plătește băncii suma datoriei vânzătorului, iar banca, la rândul său, dă ipoteca și un document care confirmă absența datoriei vânzătorului, care, în termenul prevăzut, înregistrează eliminarea grevării. , transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului și contractul de cumpărare și vânzare. Diferența dintre costul apartamentului și datoria până la încheierea tranzacției se păstrează la bancă, urmând a fi transmisă vânzătorului după confirmarea vânzării apartamentului.

3. Vânzarea independentă a unui apartament ipotecat folosind o cutie de valori sau un cont cu scrisoare de credit.

După primirea consimțământului băncii de a vinde apartamentul ipotecat, cumpărătorul transferă banii în celula bancară depozitară a băncii creditoare sau într-un cont acreditiv. Fondurile pentru rambursarea împrumutului se află în bancă și după înregistrarea tranzacției de cumpărare și vânzare, vânzătorul primește suma rămasă. După aceasta, banca eliberează cumpărătorului documentele necesare pentru a elimina depozitul. La înregistrare agenție guvernamentală un cumpărător care are toate documentele ne contactează deja. Dacă înregistrarea este refuzată, tranzacția este considerată invalidă și banca returnează banii cumpărătorului.

4. Vânzarea unui credit ipotecar sau refinanțare către o altă bancă

În acest caz, banca reemite împrumutul cumpărătorului, avîndu-l în prealabil aprobat. Totodată, este semnat un acord de transfer al datoriei către noul proprietar al apartamentului. El primește proprietatea asupra apartamentului și obligația de plată împrumut bancar. Depozitul din apartament nu este eliminat. Se emite si refinanțare; pentru același apartament devii debitor la o altă bancă, care îți cumpără creditul de la prima bancă. În acest caz, ipoteca merge la bancă nouă. Este benefic să refinanțați dacă ați găsit o oportunitate de a obține un împrumut la o dobândă mai mică decât cea pe care o plătiți pentru credit ipotecar.

De ce este dificil să vinzi un apartament cu garanție?

În timpul tranzacției, potențialul cumpărător al apartamentului este obligat să țină cont de cerințele băncii creditoare, care deține apartamentul vândut drept garanție. Cumpărătorul își asumă un anumit risc, precum și cheltuieli financiare care însoțește o astfel de tranzacție.

Un alt factor care poate complica vânzarea unui apartament grevat este teama cumpărătorului de a rămâne fără banii săi, de a fi achitat datoria ipotecară a vânzătorului și fără apartament dacă, de exemplu, tranzacția nu este înregistrată.

Schemele de vânzare a unui apartament sub garanție sunt mult mai complexe în comparație cu un contract standard de cumpărare și vânzare. Ei necesită profesionalism deosebit din partea agenților imobiliari care însoțesc astfel de tranzacții, atenție și prudență, deoarece un alt participant apare cu propriile interese - banca.

Asistenta agentiei „Capital Real Estate” in vanzarea apartamentelor ipotecate

Pe baza experienței de mulți ani în tranzacții imobiliare, vom ajuta la motivarea băncii în schema de vânzare de apartamente și la indicarea intereselor acesteia. Interacțiunea strânsă cu multe bănci ne permite nu numai să coordonăm și să efectuăm tranzacții non-standard, ci și să negociem reduceri suplimentareȘi condiţii preferenţiale pentru clientii nostri.

Avem experiență în vânzarea cu succes a apartamentelor ipotecate garantate de diverse bănci, folosind scheme de decontare reciprocă care protejează complet riscurile cumpărătorilor. Atunci când cumpărătorul este convins de siguranță, nu va cere o reducere de 20-30% din preț, așa cum poate fi cazul unei scheme riscante.

Și bineînțeles, atunci când vindem un apartament securizat de o bancă, folosim scheme care garantează vânzătorului să primească suma maxima diferența dintre prețul de vânzare și datoria pe obligații după transferul dreptului de proprietate pe numele cumpărătorului și închiderea datoriei către bancă.