Credit ipotecar- analiza investitiilor

Analiza investițiilor ipotecare constă în determinarea valorii proprietății ca sumă a costurilor capitalului propriu și capitalului împrumutat. În acest caz, se ia în considerare opinia investitorului că nu plătește pentru costul imobilului, ci pentru costul capitalului. Un împrumut este văzut ca un mijloc de creștere a fondurilor investite necesare pentru finalizarea tranzacției. Costul capitalului propriu se calculează prin actualizarea fluxurilor de numerar care vin la capitalul propriu al investitorului din venitul obișnuit și din reversire, costul capitalului împrumutat se calculează prin actualizarea plăților pentru serviciul datoriei.

Valoarea actuală a proprietății este determinată în funcție de ratele de actualizare și de caracteristicile fluxului de numerar. Adică, valoarea actuală depinde de durata proiectului, de raportul dintre capitalul propriu și capitalul împrumutat, caracteristici economice proprietate și ratele de reducere corespunzătoare.

Metode de analiză a investițiilor ipotecare

Analiza folosește două metode (două tehnici): metoda tradițională și tehnica Ellwood. Metoda tradițională reflectă în mod explicit logica analizei investiționale și ipotecare. Metoda lui Ellwood, reflectând aceeași logică, utilizează rapoarte ale ratelor de profitabilitate și rapoarte proporționale ale componentelor investiției.

Metoda traditionala. Această metodă ia în considerare faptul că investitorul și creditorul se așteaptă să primească o rentabilitate a investiției lor și să o returneze. Aceste dobânzi trebuie să fie asigurate de veniturile totale pentru întreaga sumă a investiției și vânzarea activelor la finalul proiectului de investiții. Valoarea investiției necesare este determinată ca suma valorii actuale a fluxului de numerar constând din capitalul propriu al investitorului și soldul curent al datoriei.

Valoarea actualizată a fluxului de numerar al unui investitor constă în valoarea actualizată a periodicului încasări în numerar, o creștere a valorii activelor de capitaluri proprii ca urmare a amortizarii creditului. Valoarea soldului curent al datoriei este egală cu valoarea actuală a plăților pentru serviciul de împrumut pe termenul rămas, actualizate la rata dobânzii.

Calculul costurilor în tehnologia tradițională se realizează în trei etape.

Etapa 1. Determinarea valorii actuale a fluxurilor regulate de venit:

Se întocmește un raport privind veniturile și cheltuielile pentru perioada de prognoză, în timp ce sumele pentru serviciul datoriei sunt calculate pe baza caracteristicilor împrumutului - rata dobânzii, perioada completă de amortizare și termenele de rambursare, mărimea împrumutului și frecvența plăți pentru rambursarea împrumutului;

Fluxurile de numerar sunt determinate fonduri proprii;

Se calculează rata de rentabilitate a capitalului investit;

Conform ratei de rentabilitate calculate pe capitaluri proprii Se determină valoarea actualizată a fluxurilor de numerar obișnuite înainte de impozitare.

Etapa 2. Determinarea valorii actualizate a încasărilor de reversare minus soldul restant al împrumutului:

Se determină venitul din revenire;

Datoria rămasă la sfârșitul perioadei de deținere a obiectului se scade din venitul din reversare;

Pe baza ratei de rentabilitate a capitalului propriu calculată la etapa 1, se determină valoarea curentă a acestui flux de numerar.

Etapa 3. Determinarea valorii proprietății prin însumarea valorilor curente ale fluxurilor de numerar analizate.

Din punct de vedere matematic, determinarea valorii unui activ poate fi reprezentată ca o formulă

unde NOI este venitul net din exploatare al celui de-al n-lea an al proiectului;

DS este valoarea serviciului datoriei în anul n al proiectului;

TG - suma de reversare excluzând costurile de vânzare;

UM - soldul creditului neachitat la sfarsitul termenului proiectului P;

i - rentabilitatea capitalului propriu;

M - Valoarea inițială a împrumutului sau soldul principal curent.

Această formulă poate fi utilizată ca ecuație în următoarele cazuri:

Dacă valoarea inversării proprietății este dificil de prezis, dar este posibil să se determine tendințele schimbării acesteia în raport cu valoarea inițială, atunci în calcule puteți utiliza valoarea inversării exprimată ca o fracțiune din valoarea inițială;

Dacă enunțul problemei nu definește valoarea împrumutului, ci doar cota împrumutului.

Să luăm în considerare principalele criterii de eficacitate a proiectelor de investiții.

Valoarea actuală netă - un criteriu care măsoară excesul de beneficii dintr-un proiect asupra costurilor, ținând cont de valoarea curentă a banilor

unde VAN este valoarea actuală netă a proiectului de investiții; Co - investitie initiala; C i - fluxul de numerar al perioadei t; i, - rata de actualizare pentru perioada t.

O valoare VAN pozitivă înseamnă că fluxurile de numerar din proiect depășesc costurile implementării acestuia.

Pași pentru aplicarea regulii valorii actuale nete:

Prognoza fluxurilor de numerar din proiect pe întreaga durată estimată, inclusiv veniturile din revânzare la sfârșitul acestei perioade;

Determinarea costului de oportunitate al capitalului pe piața financiară;

Determinarea valorii actuale a fluxurilor de numerar dintr-un proiect prin actualizarea la o rată corespunzătoare costului de oportunitate al capitalului și scăderea sumei investiției inițiale;

Selectarea unui proiect cu valoarea VAN maximă din mai multe opțiuni.

Cu cât este mai mare VAN, cu atât investitorul primește mai mult venit din investiția capitalului.

Să luăm în considerare regulile de bază pentru luarea deciziilor de investiții.

1) Proiectul trebuie investit dacă valoarea VAN este pozitivă. Criteriul de eficiență considerat (VAN) ne permite să luăm în considerare modificările valorii banilor în timp, în funcție doar de fluxul de numerar proiectat și de costul de oportunitate al capitalului. Valorile actuale nete ale mai multor proiecte de investiții sunt exprimate în banii de astăzi, ceea ce le permite să fie corect comparate și adunate.

2) Rata de actualizare utilizată la calcularea VAN este determinată de costul de oportunitate al capitalului, adică rentabilitatea proiectului este luată în considerare atunci când se investesc bani cu risc egal. În practică, profitabilitatea unui proiect poate fi mai mare decât cea a unui proiect cu risc alternativ. Prin urmare, un proiect ar trebui investit dacă rata rentabilității este mai mare decât costul de oportunitate al capitalului.

Regulile luate în considerare pentru luarea deciziilor de investiții pot intra în conflict dacă există fluxuri de numerar în mai mult de două perioade.

Perioada de rambursare - timpul necesar pentru ca fluxurile totale de numerar dintr-un proiect să fie egale cu valoarea investiției inițiale. Acest indicator de performanță a investițiilor este utilizat de investitorii care doresc să știe când va avea loc o rentabilitate completă a capitalului lor investit.

Dezavantaj: plățile care urmează perioadei de rambursare nu sunt luate în considerare.

Tehnica Ellwood. Este utilizat în analiza investițiilor și a creditelor ipotecare și dă aceleași rezultate ca și tehnica tradițională, deoarece se bazează pe același set de date și idei inițiale despre relația dintre interesele capitalului propriu și capitalul împrumutat în perioada de dezvoltare a proiectului de investiții. . Lucrul grozav despre tehnica lui Ellwood este că vă permite să analizați proprietatea în raport cu prețul său pe baza ratelor de rentabilitate ale indicatorilor de capital propriu din structura investițională, modificările valorii capitalului total și arată destul de clar mecanismul modificărilor capitalului propriu. pe perioada investitiei.

Vedere generală a formulei Ellwood:

R o =/(l + D n a),

unde R 0 este raportul total de capitalizare;

C -- Raportul ipotecar Ellwood;

D - modificarea cotei în valoarea proprietății;

(sff,Y e) -- factorul fondului de compensare la rata rentabilității capitalului propriu;

D n -- modificarea ponderii veniturilor pentru perioada de prognoză;

A--coeficientul de stabilizare.

Raportul ipotecar Ellwood:

С = Y e + p(sff, Y e ) -R m,

unde p -- cota din soldul curent al creditului amortizat în perioada de prognoză,

Expresia 1/(1 + D n A) în ecuație este un factor stabilizator și este utilizat atunci când venitul nu este constant, dar se modifică în mod regulat. De obicei este specificată legea modificării venitului (de exemplu, liniară, exponențială, în funcție de factorul fondului de acumulare), în conformitate cu care se determină coeficientul de stabilizare a conform tabelelor precalculate. Valoarea se determină prin împărțirea veniturilor din anul precedent datei evaluării la rata de capitalizare, ținând cont de stabilizarea veniturilor. În viitor, vom lua în considerare tehnica lui Ellwood doar pentru venitul permanent.

Să scriem expresia lui Ellwood fără a ține cont de modificările valorii imobiliare și cu venit constant:

R = Y e - t.

Această expresie se numește raportul de capitalizare de bază, care este egal cu rata rentabilității finale a capitalului propriu ajustată pentru condițiile de finanțare și amortizare.

Să luăm în considerare structura raportului global de capitalizare în formula Ellwood fără a lua în considerare modificările valorilor proprietății, pentru care folosim tehnica grupului de investiții pentru ratele de rentabilitate. Această tehnică cântărește miza rentabilității pe cont propriu și capital împrumutatîn cotele corespunzătoare din capitalul total investit:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Pentru ca această expresie să devină echivalentă cu coeficientul de bază r , Încă doi factori trebuie luați în considerare. Primul este că investitorul trebuie să deducă periodic din veniturile sale pentru a amortiza împrumutul, reducându-și capitalul propriu. Prin urmare, este necesară ajustarea valorii lui Y 0 în expresia anterioară prin adăugarea cotei plătite periodic din capitalul total la o dobândă egală cu rata dobânzii la împrumut. Expresia pentru această ajustare este raportul de transmisie T,înmulțit cu factorul fondului de compensare la rata dobânzii (sff,Y m). Valoarea (sff,)Y m) este egală cu diferența dintre constanta ipotecii și rata dobânzii, adică R m -Y m . Astfel, ținând cont de această modificare:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(Rm-Ym).

Al doilea termen de ajustare trebuie să țină cont de faptul că capitalurile proprii ale investitorului ca urmare a reversiunii vor crește cu valoarea părții din credit amortizată pe perioada de deținere. Pentru a determina această ajustare, trebuie să înmulțiți suma amortizată ca o fracțiune din total capital inițial la factorul fond de compensare la rata rentabilității finale a capitalurilor proprii (realizarea în capitaluri proprii are loc la sfârșitul perioadei de deținere). Prin urmare, al doilea termen de corecție are forma: mp(sff,Y m), și cu semnul minus, deoarece acest amendament crește costul.

Prin urmare:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),

iar după combinarea termenilor similari și înlocuirea Y 0 cu r (nu luăm în considerare modificările valorii proprietății):

r = Y 0 -m.

Astfel, obținem raportul de capitalizare de bază al expresiei Ellwood. Tranziția consecventă de la tehnica grupului de investiții prin luarea în considerare a ajustărilor necesare la expresia lui Ellwood arată că această expresie reflectă într-adevăr toate elementele transformării proprii și bani împrumutați combinate în capitalul investit, în special efectul de levier financiar, amortizarea credit ipotecarși câștiguri de capitaluri proprii rezultate din amortizarea împrumutului.

Baza analizei investițiilor și a creditelor ipotecare este ideea valorii proprietății ca o combinație a valorii capitalului propriu și a fondurilor împrumutate. În conformitate cu aceasta, prețul maxim rezonabil al proprietății este determinat ca suma valorii curente a fluxurilor de numerar, inclusiv veniturile de retur, atribuibile fondurilor investitorului și suma împrumutului sau soldul curent al acestuia.

La investiții și analize ipotecare, se ia în considerare opinia investitorului că nu plătește costul imobiliar, ci costul capitalului propriu, iar împrumutul este considerat un mijloc suplimentar de finalizare a tranzacției și de creștere a capitalului propriu. Analiza folosește două metode (două tehnici): metoda tradițională și tehnica Ellwood. Metoda tradițională reflectă în mod explicit logica analizei investiționale și ipotecare. Metoda lui Ellwood, reflectând aceeași logică, utilizează rapoarte ale ratelor de profitabilitate și rapoarte proporționale ale componentelor investiției.

Metoda traditionala. Această metodă ia în considerare faptul că investitorul și creditorul se așteaptă să primească o rentabilitate a investiției lor și să o returneze. Aceste dobânzi trebuie să fie asigurate de veniturile totale pentru întreaga sumă a investiției și vânzarea activelor la finalul proiectului de investiții. Valoarea investiției necesare este determinată ca suma valorii actuale a fluxului de numerar, constând din capitalul propriu al investitorului și soldul curent al datoriei.

Valoarea actualizată a fluxului de numerar al unui investitor constă în valoarea actualizată a încasărilor periodice de numerar, creșterea valorii activelor de capital rezultată din amortizarea împrumutului. Valoarea soldului curent al datoriei este egală cu valoarea actuală a plăților pentru serviciul de împrumut pe termenul rămas, actualizate la rata dobânzii.

Calculul costurilor în tehnologia tradițională se realizează în trei etape.

Etapa I. Pentru perioada de prognoză acceptată, se întocmește o situație a veniturilor și cheltuielilor și se determină fluxul de numerar înainte de impozitare, adică pentru capitalul propriu. Etapa se încheie cu determinarea valorii curente a acestui flux în conformitate cu perioada de prognoză și randamentul final al capitalului propriu așteptat de investitor Y e .

Etapa II. Veniturile din revânzarea proprietății sunt determinate prin scăderea din prețul de revânzare a costurilor tranzacției și a datoriei rămase la sfârșitul perioadei de prognoză. Valoarea actuală a încasărilor este evaluată la aceeași rată.

Etapa III. Valoarea actuală a capitalului propriu se determină prin adunarea rezultatelor etapelor. Valoarea unei proprietăți este estimată ca rezultat al sumei valorii capitalului propriu și soldului curent al datoriei.

Să aplicăm tehnica tradițională unui anumit proiect de investiții și să o folosim ca bază pentru a ilustra toate considerațiile ulterioare ale elementelor de analiză investițională și ipotecară.

1. Date inițiale pentru proiect.

Proprietatea va genera un venit anual de 70.000 USD pe o perioadă estimată de cinci ani. La sfârșitul acestei perioade, proprietatea va fi vândută pentru 700.000 USD (mai puțin cheltuielile de vânzare). Pentru a cumpăra bunuri imobiliare, se folosește un credit ipotecar cu autoamortizare în valoare de 300.000 USD, contractat timp de douăzeci de ani la 5% pe an cu plăți lunare. Investitorul solicită un randament final al capitalurilor proprii de 20% (Tabelul 8.1).

Să determinăm prețul imobilului folosind tehnici tradiționale, folosind date și ipoteze inițiale. În primul rând, să stabilim care este prețul maxim posibil pentru bunurile imobiliare achiziționate fără a împrumuta fonduri (proprietate fără datorii). În acest caz, toate Venitul net iar întregul preț de revânzare provine în întregime din capitalul propriu al investitorului (fără plăți de dobândă sau amortizare a datoriilor).

Tabelul 8.1 Calculul valorii curente

Astfel, o investiție de 490.660 USD (rotunjită) fără împrumut va oferi investitorului un randament final de 20%. Deși rentabilitatea actuală este

70000/490660= 0,1427(14,27%),

va crește până la un randament final de 20% din cauza creșterii valorii imobiliare în perioada de prognoză.

2. Acum vom stabili prețul rezonabil al imobilului achiziționat cu un împrumut. Pentru a rezolva, folosim tehnici tradiționale în formă algebrică.

Expresia algebrică pentru cost este scrisă în aceeași succesiune logică în trei pași:

V = eu + II + DOMNUL,

Unde DOMNUL-- soldul principal curent;

(pvaf Y e ,n) -- factorul valorii curente a unei anuități unitare cu o rentabilitate finală a capitalului propriu Y e și termenul n;

NOI-- venitul net din exploatare;

D.S.-- serviciul anual al datoriei;

(pvfY e ,n)--factor al valorii curente a unității (reversiune);

R.P.-- preţul de revânzare al imobilului (reversiune);

OS-- soldul datoriei la sfarsitul termenului P.

Substituim datele inițiale și valorile factorilor definiți mai sus în această expresie. Valori D.S.Și OS sunt calculate pe baza condițiilor de împrumut cunoscute:

V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 282 252,4) + 300 000,

V = 534.660 USD (rotunjit).

Prețul rezonabil calculat de 534.660 USD este mai mare decât prețul proprietății achiziționate fără fonduri împrumutate. După cum am menționat mai devreme, investitorul este interesat în primul rând de prețul și creșterea capitalului propriu. Investitorul este gata să plătească o mare cantitate cu efect de levier pozitiv, așa cum este cazul în acest caz (rentabilitatea capitalului propriu este mai mare decât ratele dobânzilor la împrumut), pentru oportunitatea de a crește semnificativ randamentul final al capitalului propriu și de a reduce investițiile în capitaluri proprii.

Forma algebrică a tehnicii tradiționale este convenabilă atunci când sumele datoriilor curente și (sau) revânzării sunt determinate ca fracțiuni (procente) din prețul inițial al proprietății. Să scriem expresia generală în formă algebrică când, în loc de suma împrumutului, se cunoaște rata datoriilor ipotecare T, A costul se determină în acțiunile D ale prețului curent V.

V = (pvaf)(N0I-mVDS 1) + [(pvf)(l±Д)V-mVOS 1)] + mV,

Unde D.S. 1 -- serviciul datoriei pentru un singur împrumut sau ipotecă permanentă;

OS 1 -- partea neachitată din împrumut până la sfârșitul perioadei de prognoză sau datoria rămasă pentru un singur împrumut;

D - ponderea de creștere sau scădere a valorii imobilelor.

3. Să presupunem că în locul sumei împrumutului, rata datoriei ipotecare este dat t = 60%, iar în locul prețului de revânzare este dată o creștere a valorii în perioada de proprietate cu 25%.

Înlocuiți valorile numerice:

V=2,99(70000 -- 0,6V 0,158)+ 0,4 (1,25 V--0,6V 0,938) + 0,6 V,

V= 512.236,91 = 512.237 USD

4. Folosind tehnici tradiționale, vom determina prețul imobilului cu o ipotecă existentă. Să presupunem că proprietatea în starea curenta grevat cu o ipotecă pentru a garanta un credit ipotecar obținut în urmă cu șapte ani în valoare de 300.000 USD pe o perioadă de douăzeci de ani cu plăți lunare de 15% pe an. Condițiile rămase sunt din exemplul de bază.

Soldul curent al datoriei este

DOMNUL= 270.519,95 USD (din condițiile împrumutului).

Soldul datoriei la momentul revenirii:

OS= 166.052,17 USD (în 7+ 5 = 12 ani).

Înlocuiți valorile:

V= 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 166 052,17) + 270 519,95,

V= 551.660 USD

5. Determinați rata rentabilității finale a capitalului propriu cu parametri cunoscuți ai proiectului la prețul imobiliar actual. O astfel de sarcină poate apărea, de exemplu, atunci când un evaluator încearcă să determine cerințele investitorilor pe o anumită piață, bazându-se pe analogi recent vânduți cu parametri de investiții cunoscuți.

Când folosiți o formă algebrică pentru a rezolva această problemă, trebuie să determinați factorii (pvaf) și (pvf) la rate diferite de rentabilitate și să le înlocuiți în egalitate cu prețul curent cunoscut. SP până când această egalitate se transformă în identitate.

Problema este rezolvată prin metoda aproximării și mult mai rapid folosind un calculator financiar, deoarece randamentul final al capitalului propriu cu o valoare curentă cunoscută a capitalului propriu este egal cu norma internă sosit IRR pentru capitaluri proprii și fluxul de numerar aferent.

Să folosim datele din exemplul anterior.

Valoarea capitalului actual: 551660-270520 = 281.140 USD

Rentabilitatea capitalurilor proprii: 70.000 - 47.404,4 = 22.595,6 USD/an.

Venituri din vânzări: 700.000 - 166.052 = 533.948 USD

Rezultatul calculului: Y e = IRR 20%.

Obținerea valorii Y e , unde valoarea investiției în capitaluri proprii de 281.140 USD se potrivește cu fluxul de numerar proiectat.

Tehnica tradițională de analiză a investițiilor ipotecare permite să se tragă anumite concluzii cu privire la influența perioadei de prognoză asupra rezultatelor evaluării. Un factor important care limitează perioada de deținere din punct de vedere al unui investitor este reducerea în timp a deprecierii (activelor) și a deducerilor de dobândă din profit în scopuri fiscale. in afara de asta , este posibil să apară opțiuni de investiții mai preferate (factori externi). Pe de altă parte, valoarea actuală a ratei datoriilor ipotecare scade treptat, ceea ce duce la o scădere a eficienței levierului financiar. Analiza prin tehnici tradiționale a opțiunilor cu mandate diferite arată influența evidentă a perioadei de prognoză asupra valorii valorii estimate. Mai mult decât atât, dependența este de așa natură încât, odată cu creșterea mandatului prevăzut, valoarea valorii evaluate scade în absența modificărilor valorii în perioadele de prognoză.

Tehnica Ellwood. Este utilizat în analiza investițiilor și a creditelor ipotecare și dă aceleași rezultate ca și tehnica tradițională, deoarece se bazează pe același set de date și idei inițiale despre relația dintre interesele capitalului propriu și capitalul împrumutat în perioada de dezvoltare a proiectului de investiții. . Lucrul grozav despre tehnica lui Ellwood este că vă permite să analizați proprietatea în raport cu prețul său pe baza ratelor de rentabilitate ale indicatorilor de capital propriu din structura investițională, modificările valorii capitalului total și arată destul de clar mecanismul modificărilor capitalului propriu. pe perioada investitiei.

Vedere generală a formulei Ellwood:

R o =/(l + D n a),

unde R 0 este raportul total de capitalizare;

C -- Raportul ipotecar Ellwood;

D - modificarea cotei în valoarea proprietății;

(sff,Y e) -- factorul fondului de compensare la rata rentabilității capitalului propriu;

D n -- modificarea ponderii veniturilor pentru perioada de prognoză;

A--coeficientul de stabilizare.

Raportul ipotecar Ellwood:

С = Y e + p(sff, Y e )-R m ,

Unde R-- cota din soldul curent al creditului amortizat în perioada de prognoză,

R m-- ipoteca constantă în raport cu soldul curent al datoriei.

Expresia 1/(1 + D n A) în ecuație este un factor stabilizator și este utilizat atunci când venitul nu este constant, dar se modifică în mod regulat. De obicei este specificată legea modificării venitului (de exemplu, liniară, exponențială, în funcție de factorul fondului de acumulare), în conformitate cu care se determină coeficientul de stabilizare A conform tabelelor precalculate. Valoarea se determină prin împărțirea veniturilor din anul precedent datei evaluării la rata de capitalizare, ținând cont de stabilizarea veniturilor. În viitor, vom lua în considerare tehnica lui Ellwood doar pentru venitul permanent.

Să scriem expresia lui Ellwood fără a ține cont de modificările valorii imobiliare și cu venit constant:

R = Y e - t.

Această expresie se numește raportul de capitalizare de bază, care este egal cu rata rentabilității finale a capitalului propriu ajustată pentru condițiile de finanțare și amortizare.

Să luăm în considerare structura raportului global de capitalizare în formula Ellwood fără a lua în considerare modificările valorilor proprietății, pentru care folosim tehnica grupului de investiții pentru ratele de rentabilitate. Această tehnică cântărește ratele de rentabilitate a capitalurilor proprii și a datoriei în cotele lor respective din capitalul total investit:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Pentru ca această expresie să devină echivalentă cu coeficientul de bază r , Încă doi factori trebuie luați în considerare. Primul este că investitorul trebuie să deducă periodic din veniturile sale pentru a amortiza împrumutul, reducându-și capitalul propriu. Prin urmare, este necesară ajustarea valorii lui Y 0 în expresia anterioară prin adăugarea cotei plătite periodic din capitalul total la o dobândă egală cu rata dobânzii la împrumut. Expresia pentru această ajustare este raportul de transmisie T,înmulțit cu factorul fondului de compensare la rata dobânzii (sff,Y m). Valoarea (sff,)Y m) este egală cu diferența dintre constanta ipotecii și rata dobânzii, adică R m -Y m . Astfel, ținând cont de această modificare:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(Rm-Ym).

Al doilea termen de ajustare trebuie să țină cont de faptul că capitalurile proprii ale investitorului ca urmare a reversiunii vor crește cu valoarea părții din credit amortizată pe perioada de deținere. Pentru a determina această ajustare, trebuie să înmulțiți suma amortizată ca cotă din capitalul total inițial cu factorul fondului de înlocuire la rata rentabilității finale a capitalurilor proprii (realizarea în capitaluri proprii are loc la sfârșitul perioadei de deținere). Prin urmare, al doilea termen de corecție are forma: mp(sff,Y m), și cu semnul minus, deoarece acest amendament crește costul.

Prin urmare:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),

iar după combinarea termenilor similari și înlocuirea Y 0 cu r (nu luăm în considerare modificările valorii proprietății):

r = Y 0 -m.

Astfel, obținem raportul de capitalizare de bază al expresiei Ellwood. Trecerea de la tehnica grupului de investiții prin ajustările necesare la expresia lui Ellwood arată că această expresie reflectă într-adevăr toate elementele de transformare a capitalurilor proprii și a fondurilor împrumutate combinate în capitalul investit, în special efectul de levier financiar, amortizarea creditului ipotecar și creșterea capitaluri proprii ca urmare a amortizarii creditului.

1. Evaluați o proprietate cu venituri fără datorii care, pe o perioadă de cinci ani, generează un venit anual net de 70 000 USD. Până la sfârșitul acelei perioade, valoarea proprietății va crește cu 30%. Investitorul cere o rentabilitate finală a capitalului propriu de 20%.

În acest caz, formula va arăta astfel:

R = Y e + D(sff, Y e),

întrucât m = 0 conform condiţiilor problemei.

(sff,Y e 5 ani) = 0,1344.

Să înlocuim valorile:

R = 0,2 -0,3 x 0,1344 = 0,1597;

V=NOI/R = 70.000/0,1597 = 438.360 USD

2. Aceeași proprietate se achiziționează cu un credit ipotecar în valoare de 60% din costul proprietății timp de douăzeci de ani cu o plată lunară de 15% pe an. Determinați valoarea imobilului.

Expresia lui Ellwood pentru rata totală a plafonului:

R0 = Y e -m+ D(sff, Y e).

După înlocuirea valorilor:

R0 = 0,2-0,6(0,2+ 0,0594x0,1344-0,158)-0,3x0,1344 = 0,1297;

V = NOI /R o = 70.000/0,1297 = 539.707 USD

Tehnica Ellwood poate fi utilizată dacă datoria și aprecierea proprietății sunt specificate în termeni monetari. În acest caz, coeficienții și parametrii de cotă sunt exprimați prin cost V.

3. Imobilul (exemplul anterior) este achiziționat cu un împrumut de 300.000 USD.Se așteaptă ca valoarea proprietății să crească cu 160.000 USD în cinci ani.Care este prețul maxim rezonabil pentru proprietate?

Să scriem ecuația Ellwood, înlocuind valorile cunoscute și calculate și exprimând parametrii corespunzători în termeni de cost:

V=532 -195 USD

În cazul evaluării unui imobil cu un credit ipotecar existent, este necesar să se țină cont de faptul că valorile r, R m Și Tîn formula Ellwood reprezintă partea din datorie rambursată în perioada de prognoză raportată la soldul curent, constanta ipotecară calculată pe baza soldului curent al împrumutului și, respectiv, rata curentă a datoriei ipotecare.

4. Determinați prețul imobilului cu o ipotecă existentă pe un credit ipotecar emis în urmă cu șapte ani în valoare de 60% din cost timp de douăzeci de ani la 15% pe an cu plăți lunare fără a ține cont de modificările valorii.

R o = r = Y e - M .

Să determinăm valorile curente ale lui m, R m și p:

m = 0,5383; Rm = 0,1761; p = 0,1957.

r = 0,2 - 0,53883 (0,2 + 0,1957 x 0,1344-0,1761) = 0,173;

V = 70.000/0,173 = 404.680 USD

Ecuația Ellwood exprimată în termeni de rata de acoperire a datoriei. Finanțarea proiectelor asociate cu riscuri semnificative privind primirea venit stabil, poate modifica orientarea creditorilor cu privire la criteriul de determinare a sumei fondurilor împrumutate. Creditorul consideră că, în această situație, este mai potrivit să se determine mărimea împrumutului nu pe baza prețului, ci pe baza raportului dintre venitul net anual al investitorului și plățile anuale aferente obligației de împrumut, adică creditorul solicită garanții că valoarea acestui raport (în mod firesc, mai mare decât unu) nu va fi mai mică decât o anumită valoare minimă determinată de creditor. Acest raport se numește rata de acoperire a datoriei: DCR = NOI/DS.

În acest caz, rata datoriei ipotecare din ecuația Ellwood ar trebui exprimată în termeni de rata de acoperire a datoriei DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(RmYm,)=R/(Rmm), sau m = R/(DCRRm).

După înlocuirea acestei expresii în schimb m obținem ecuația Ellwood exprimată în termeni de rata de acoperire a datoriei:

5. Evaluați o proprietate cu venituri care generează un venit anual net de 70.000 USD, mandat de 5 ani. Se presupune că după această perioadă valoarea proprietății va crește cu 30%. Proprietatea este achiziționată cu un credit ipotecar la 15% pe an, cu plăți lunare, un termen de 20 de ani și un coeficient de acoperire a datoriilor de 1,3. Investitorul cere o rentabilitate finală a capitalului propriu de 20%.

Înlocuim valorile și determinăm raportul total de capitalizare:

SP = 70.000/0,1283 = 545.800 USD

Modelele de capital ipotecar determină valoarea reală a proprietății pe baza raportului dintre capitalul propriu și capitalul datorat. Analiza capitalului ipotecar, sau analiza structurii capitalului, este un instrument analitic care, în multe cazuri, poate facilita procesul de evaluare. S-a dovedit teoretic că capitalul împrumutat joacă un rol rol principal la determinarea valorii imobilelor.

Aproape toate tranzacțiile de investiții imobiliare sunt efectuate cu participarea credite ipotecare. Prin utilizarea creditelor ipotecare, investitorii obțin un efect de pârghie financiară, care le permite să crească rentabilitatea curentă, să beneficieze mai mult de aprecierea proprietății, să ofere o mai mare diversificare a activelor și să mărească deducerile pentru dobândă și amortizare în scopuri fiscale. Creditorii ipotecari primesc o sumă de venit garantată în mod rezonabil pentru a garanta împrumutul. Aceștia au dreptul de primă creanță asupra veniturilor din exploatare ale împrumutatului și a activelor acestuia în cazul încălcării obligațiilor de datorie. Analiza investițiilor ipotecare este o tehnică reziduală. Investitorii de capitaluri proprii plătesc soldul costurilor inițiale.

Aceștia primesc restul venitului net din exploatare și prețul de revânzare după ce au fost efectuate toate plățile către creditori, atât în ​​timpul utilizării curente, cât și după revânzarea proprietății.

Perioada de realizare a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare poate fi împărțită în trei etape, în fiecare dintre acestea investitorii de capital primesc venituri reziduale:

1. achiziționarea unui activ - investitorul efectuează o plată obligatorie în numerar, a cărei valoare este egală cu prețul rămas după scăderea din acesta a creditului ipotecar, care se transformă în datorie;

2. utilizarea proprietății - investitorii primesc venit net rezidual din utilizarea proprietății după deducere plăți obligatorii serviciul datoriei;

3. lichidare - atunci când imobilul este revândut, proprietarul capitalului primește bani din prețul de vânzare după rambursarea soldului creditului ipotecar.

Există două abordări pentru efectuarea analizei investițiilor ipotecare:

1. Tradițional - premisa modelului tradițional de analiză a investițiilor ipotecare este că valoarea totală a proprietății este egală cu suma valorii actuale a dobânzii de capital și valoarea actuală a dobânzii la capitalul datoriei. Valoarea dobânzii la capitalul propriu este determinată prin actualizarea fluxului de numerar înainte de impozitare, în timp ce rata rentabilității capitalului propriu, definită ca media pieței, este utilizată ca rată de actualizare.

2. Modele de analiză a investițiilor ipotecare bazate pe valorificarea veniturilor din utilizarea proprietății. Cea mai obișnuită abordare a analizei investițiilor ipotecare a acestui grup este determinarea raportului total de capitalizare folosind formula Ellwood. În plus, se utilizează metoda grupului de investiții și metoda capitalizării directe.

Tehnica tradițională de analiză a investițiilor ipotecare este o metodă de estimare a valorii proprietății care se bazează pe determinarea sumei totale a capitalului de răscumpărare, inclusiv împrumuturile ipotecare și investițiile în capitaluri proprii. Conform acestei tehnici, valoarea unei proprietăți este calculată prin adăugarea valorii actuale a încasărilor în numerar și a veniturilor din revânzare așteptate de investitor la valoarea principală a ipotecii. Astfel, sunt estimate atât întregul venit net din exploatare proiectat, cât și suma încasărilor din revânzarea proprietății.

Tehnica tradițională necesită estimări ale fluxurilor de numerar proiectate care urmează să fie primite de investitor, precum și veniturile din revânzare. Aceste două elemente dau valoarea curentă estimată a capitalului propriu. Soldul inițial al împrumutului (fie că este un împrumut nou sau o datorie învestită) este apoi adăugat la valoarea capitalului propriu pentru a determina valoarea evaluată de piață. Dacă împrumut nou furnizate în condițiile actuale de piață și rentabilitatea finală a capitalurilor proprii îndeplinește cerințele actuale ale pieței, rezultatul va fi valoarea de piață estimată a proprietății. Această tehnică nu ține cont de implicațiile fiscale.

Principiul care stă la baza tehnicii tradiționale este că randamentele evaluate revin atât investitorilor, cât și creditorilor.

Valoarea actualizată combinată a veniturilor creditorilor și investitorilor constituie valoarea maximă a capitalului de răscumpărare; în consecință este prețul care trebuie plătit pentru proprietate. Această tehnică îmbunătățește metoda de evaluare a fluxurilor de numerar a capitalurilor proprii, deoarece ia în considerare veniturile din revânzare. Acesta din urmă include valoarea creșterii (sau scăderii) a valorii proprietății și amortizarea ipotecii primite de investitor la revânzare.

Randamentele primite atât de creditorii ipotecari, cât și de investitori ar trebui să includă atât rentabilitatea investiției, cât și rentabilitatea investiției.

În ceea ce privește un credit ipotecar, venitul curent pe acesta reprezintă serviciul datoriei. Ipotecile cu autoamortizare prevăd plata simultană a dobânzii (venit din principalul împrumutului) și amortizarea (rambursarea sumei principalului creditului ipotecar) într-o anumită perioadă. Soldul principalului în orice moment este egal cu valoarea actuală a tuturor plăților rămase până la amortizarea completă a împrumutului, actualizată la rata nominală a dobânzii ipotecare. Ipotecile sunt adesea plătite înainte de expirarea perioadei complete de amortizare. În acest caz, soldul ipotecii este plătit într-o plată unică în numerar, eliminând astfel datoria. costul nominal obligație de datorie egală cu suma valorii curente a periodicului plăți în numerarși valoarea actuală a unei sume forfetare în numerar la rambursarea împrumutului, actualizată la rata nominală a dobânzii ipotecare.

Valoarea actuală a unei investiții în capitaluri proprii este egală cu suma fluxului de venit și a veniturilor din lichidare (revânzare), actualizate la rata rentabilității capitalului propriu. La anumite condiții Prețul împrumutului ipotecar al capitalului propriu este justificat de încasările de numerar, precum și de veniturile din revânzare, pe care investitorii se așteaptă să le primească. Prin urmare, valoarea curentă a capitalurilor proprii este egală cu suma valorii actualizate a încasărilor de numerar și a valorii actualizate a încasărilor din revânzare, actualizate la rata rentabilității finale a capitalurilor proprii, ținând cont de riscurile asociate. Astfel, se ia în considerare cantitatea și momentul beneficiilor primite de investitori.

Valoarea proprietății sau prețul acesteia se calculează folosind formula (1):

Preț = Costul capitalului propriu + Împrumut ipotecar , (1)

Costul capitalului propriu este definit ca suma a două elemente: încasările în numerar și veniturile din revânzare. Ambele elemente sunt actualizate la rata de rentabilitate adecvată, iar valorile lor actuale sunt calculate folosind factori de valoare actuală.

Dacă se așteaptă ca încasările de numerar proiectate să fie uniforme, atunci suma lor anuală este înmulțită cu factorul anuității. Veniturile de reversare sau revânzare sunt evaluate utilizând factorul valorii unitare curente, deoarece veniturile sunt primite ca sumă forfetară.

Formula de calcul a costului capitalului propriu (investiția în capitalul propriu), ținând cont de cele de mai sus - formula (2) - are următoarea formă:

Costul capitalului propriu = PWAF * (CF) + PWF * (PS), (2)

unde PWAF este factorul valorii curente a anuității la rata rentabilității capitalului propriu,

CF - încasări în numerar,

PS - încasări din revânzare.

Pentru a estima valoarea proprietății, soldul ipotecar curent trebuie adăugat la valoarea capitalului propriu. Toate veniturile sunt evaluate în acest fel. Soldul rămas la credit ipotecar este egal cu valoarea actuală a plăților solicitate pentru serviciul datoriei, actualizate la rata nominală a dobânzii ipotecare. Prin urmare, formula generala pentru a estima valoarea proprietății (3) este după cum urmează:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)

unde V este valoarea proprietății (inițială),

PWAF - factorul valorii curente a anuității la rata rentabilității capitalului propriu,

CF - încasări în numerar,

PWF este factorul valorii curente a reversiunii la rata rentabilității capitalului propriu,

PS - venituri din revânzare,

MP este soldul principal curent al creditului ipotecar.

Dacă acceptăm asta

CF = NOI - DS , (4)

unde NOI este venitul net din exploatare curent,

DS - serviciul datoriei (anual) și

PS = RP - OS , (5)

unde RP este prețul de revânzare al proprietății,

OS - soldul datoriei ipotecare la revânzare;

atunci formula 3 va lua forma:

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP, (3*)

Utilizarea tehnologiei tradiționale implică un calcul în trei etape pentru o anumită perioadă de prognoză. Perioada de prognoză este perioada în care proprietarul se așteaptă să dețină proprietatea evaluată.

Tabelul 1. Etapele tehnicilor tradiționale de analiză a investițiilor ipotecare

Plata lunară de rambursare a creditului ipotecar se calculează pe baza formulei (6) de calcul a contribuției unitare de amortizare (ipotecă cu autoamortizare):

unde DSm este serviciul lunar al datoriei,

I - valoarea inițială a creditului ipotecar,

eu- rata anuala dobândă,

t este termenul (ani) pentru care a fost acordat creditul ipotecar.

Factorul anuității (formula 7) reflectă valoarea curentă a unei anuități unitare la o rată de actualizare dată:

unde Y este rata rentabilității capitalului propriu,

Factorul de revenire a valorii curente (Formula 8) reflectă costul curent al unei unități pentru o perioadă la o rată de actualizare dată:

Soldul datoriei ipotecare cu plăți egale este determinat ca costul actual al plăților pentru serviciul datoriei pe perioada de amortizare rămasă (formula 9):

Prețul de revânzare al unei proprietăți se calculează luând în considerare creșterea sau scăderea valorii proprietății pe an (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

unde RP este prețul de revânzare al proprietății;

P este costul inițial al proprietății;

d - creșterea (scăderea) valorii proprietății pe parcursul anului;

T este perioada de proprietate asupra proprietății.

Deci, tehnica tradițională de analiză a investițiilor ipotecare este metoda de evaluare în interior abordarea veniturilor. Atunci când se efectuează o analiză a investiției ipotecare, trebuie cunoscut fie valoarea principală a creditului ipotecar, fie rata datoriei ipotecare. Analiza trebuie să includă un preț de revânzare estimat sau modificare procentuală cost pentru perioada de prognoză.

Această tehnică poate fi folosită dacă investitorul își asumă o datorie existentă sau dacă este atras un nou împrumut. Poate fi modificat pentru a lua în considerare mai multe credite ipotecare și modificări ale fluxului de numerar. Dacă prețul este cunoscut, tehnica poate fi utilizată pentru a estima rata rentabilității capitalului propriu.

Tehnica tradițională de analiză a investițiilor ipotecare este o metodă flexibilă care poate ține cont de orice situație. Totuși, datorită ipotezelor făcute, estimările obținute în mod obiectiv sunt aproximative.

Analiza investițiilor ipotecare bazată pe capitalizarea veniturilor

Metoda capitalizării transformă venitul anual în valoarea proprietății prin împărțire venit anual cu rata corespunzătoare a venitului sau înmulțirea acesteia cu coeficientul de venit corespunzător.

Determinarea valorii proprietății pe baza coeficientului general de capitalizare se realizează conform formulei (11):

Unde V- Valoarea proprietății;

NOI- venitul net din exploatare;

k- raportul general de capitalizare.

Pentru a determina rata totală de capitalizare în cadrul analizei investițiilor ipotecare, se utilizează următoarele:

· Tehnologia de investiții și ipotecare Ellwood;

· Metoda grupului de investiții;

· Metoda capitalizării directe.

Datorită faptului că subiectul acestei lucrări este creditarea ipotecară sectorul bancar, lucrarea va avea în vedere și analiza indicatori care țin doar de operațiunile de creditare și decontare ale băncii cu persoane fizice pe credite ipotecare.

Să analizăm structura datoriilor la împrumut indivizii conform utilizării prevăzute.

Tabelul 7. Analiza structurii datoriilor de împrumut ale persoanelor fizice ale Sberbank of Russia OJSC pentru 2010 – 2011.

Index					Deviere indicator 2010-2011
	Sumă, mii de ruble		Sumă, mii de ruble
Credite de consum
Credite auto
Credite ipotecare

Din Tabelul 7 vedem că ponderea creditelor ipotecare în 2010 a fost de 32%, dar în 2011 această cifră a scăzut la 28%.

Să analizăm componența împrumutului datoria bancara format din credite ipotecare.

Tabelul 8. Analiza structurii datoriilor împrumutate a Sberbank din Rusia OJSC formată din împrumuturi ipotecare pentru 2010–2011.

Program de credit ipotecar					Deviere indicator 2010-2011
	Sumă, mii de ruble		Sumă, mii de ruble
„Împrumut pentru imobiliare”
"Credit ipotecar"
Împrumut „Ipoteca +”
„Familie tânără”
Total credite ipotecare

O analiză a Tabelului 8 ne permite să vedem că structura analizată a creditelor ipotecare este eterogenă. În 2010, cea mai mare pondere a creditelor ipotecare a fost emisă în cadrul programului „Împrumut ipotecar”, cea mai mică, 13%, a fost emisă în cadrul programului „împrumut imobiliar”. La sfârșitul anului 2011, situația la bancă s-a schimbat, cea mai mare pondere a creditelor a fost acordată în cadrul programului „împrumut ipotecar +”, iar cea mai mică – în cadrul programului „familie tânără”.

Să arătăm dinamica datoriilor împrumutate în cadrul programelor de creditare ipotecară în Figura 2

Figura 2. Dinamica datoriilor împrumutate a Sberbank din Rusia OJSC, formată din programele de creditare ipotecară pentru 2010-2011.

Din figura 2 vedem că cea mai mare abatere a avut loc în cadrul programului de creditare ipotecară „Ipoteca +”; până în 2011, datoria din credit a crescut cu 157%, până la 2.081.598 mii ruble. Dimpotrivă, datoria de împrumut în cadrul programului „Familie tânără” a fost redusă cu 74% la 736 322 mii de ruble. până la 192.741 mii de ruble.

Să analizăm datoria la împrumuturi pe împrumuturi ipotecare pe termenul de împrumut în Tabelul 2.9

Tabel 9. Analiza datoriilor împrumutate a Sberbank of Russia OJSC, formată din împrumuturi ipotecare pe termenul de împrumut pentru 2010 – 2011.

Termenul ipotecii					Deviere indicator 2010-2011
	Sumă, mii de ruble		Sumă, mii de ruble
de la 3 la 6 ani
de la 6 la 10 ani
peste 10 ani
Total credite ipotecare

Analiza creditelor ipotecare a fost efectuată pe termene de până la 3 ani, de la 3 la 6 ani, de la 6 la 10 ani și peste 10 ani.

Analiza tabelului 9 ne permite să concluzionăm că cea mai mare pondere a creditelor ipotecare în 2010 în valoare de 65% a fost emisă pe o perioadă de 6 până la 10 ani în 2011. acest indicator a scăzut la 52%, dar a rămas principala. Cea mai mică pondere a împrumuturilor sunt împrumuturile pe termen lung pe o perioadă de peste 10 ani. Analiza a arătat că în 2011 ponderea creditelor ipotecare pe termen de peste 10 ani a crescut cu 8 puncte procentuale. până la 16%.

Figura 3 - Dinamica creditelor ipotecare în funcție de termenul de împrumut al Sberbank of Russia OJSC pentru 2010 – 2011.

Analiza cifrei ne permite să concluzionăm că creditele ipotecare acordate pe o perioadă de până la 3 ani au fost reduse de la 17% la 10% cu 7. Creditele ipotecare de la 3 la 6 ani s-au modificat mai semnificativ de la 10% la 22% până în 01/ 01/2012, mai putin semnificativa Modificarea a intervenit pentru creditele acordate de la 6 la 10 ani si pe o perioada de peste 10 ani.

După ce ați decis să contractați un credit ipotecar pentru a cumpăra locuințe sau alte proprietăți imobiliare (casă, apartament, cabană, teren etc.), împrumutatul începe să caute un creditor potrivit. Una dintre pozițiile de conducere dintre acestea este ocupată cu încredere de Sberbank of Russia OJSC. Oferă clienților mai multe programe de locuințe:

Credit imobiliar,

Credit ipotecar,

Împrumut „Ipoteca +”

„Familie tânără”.

Dar acordarea de împrumuturi pt conditii favorabile impune anumite cerințe debitorilor înșiși, astfel încât nu toată lumea poate profita de ipoteca Sberbank of Russia OJSC. Să ne uităm la caracteristicile sale mai detaliat.

Principalele criterii pentru toate creditele ipotecare de la Sberbank of Russia OJSC sunt: ​​termenul maxim și avansul minim. Rata dobânzii nu joacă aici un rol decisiv (intervalul fluctuațiilor sale în diferite bănci este de aproximativ 2%), modalitatea de rambursare a creditului ipotecar este mult mai importantă.

Sberbank of Russia OJSC oferă ipoteci cetățenilor cu vârsta peste 21 de ani și trebuie rambursate înainte ca împrumutatul să împlinească vârsta de 75 de ani. Totodată, perioada maximă pentru care se poate acorda un împrumut este de 30 de ani (pentru comparație: în unele bănci perioada maximă de acordare a unui împrumut este de 15 ani, iar acesta trebuie rambursat înainte ca beneficiarul să împlinească 60 de ani). Dimensiune minima acont cu un credit ipotecar de la o bancă este egal cu 10% din valoarea proprietății achiziționate (sau chiar 5% în cadrul programului „Familie tânără”), în timp ce în majoritatea băncilor este de 15% și mai mult. Cerințele de bază pentru împrumutat și o descriere a programelor sunt prezentate în Anexa nr. 1.

La analiza programelor, a fost relevat că principala caracteristică a creditului ipotecar al Sberbank of Russia OJSC este metoda diferențiată de rambursare, atunci când mărimea plății lunare se schimbă de fiecare dată către o scădere (datorită ștergerii uniforme a datoria principală și, în consecință, o scădere a dobânzii). Astăzi, multe bănci recurg la o altă schemă de rambursare a creditelor ipotecare - anuitate, care presupune plata unei sume egale

plăți pe toată durata contractului. Această schemă este în exterior mai simplă și mai convenabilă, dar în realitate îl costă pe împrumutat mult mai mult decât pe cel diferențiat.

Astfel, putem concluziona că ipoteca Sberbank of Russia OJSC este cu siguranță benefică pentru împrumutat, dar nu trebuie să uităm că fiecare bancă încearcă să-și extragă propriul beneficiu din orice tranzacție, întrucât realizarea unui profit este scopul principal al oricărei bănci.

Un alt program este „Programul Ipoteca pentru Familie Tânără, Locuințe Affordable, Ipoteca Socială”, care trebuie analizat atât din punctul de vedere al băncii, cât și din punctul de vedere al soluționării acestei probleme locative, care este achiziționarea de imobile de către tineri. familii.

Fiecare tânără familie are nevoie de propria locuință. Astăzi, această problemă a locuințelor este relevantă și acută pentru mulți familii tinere tara noastra.

În prezent, prețurile locuințelor sunt foarte mari și tind să crească constant. Majoritatea familiilor tinere nu pot cumpăra imediat un apartament sau o casă în stadiul inițial al conviețuirii. Cum să rezolvi problema actuală și cum să cumperi un apartament pentru o familie tânără?

Astăzi, familiile tinere din Rusia au posibilitatea de a cumpăra locuințe la prețuri accesibile. Acest lucru a fost posibil datorită programe speciale ipoteci sociale, care au fost dezvoltate de guvernul rus. Un exemplu de astfel de programe este programul destul de răspândit „Young Family”, care permite unei familii tinere să achiziționeze locuințe la prețuri accesibile cu ajutorul împrumuturilor ipotecare speciale de la Sberbank.

Ipotecile pentru familiile tinere fac parte din programul de locuințe la prețuri accesibile și oferă locuințe la prețuri accesibile familiilor tinere. Programul constă în acordarea unei familii tinere a unei subvenții pentru achiziționarea de locuințe.

Dacă cel puțin unul dintre soți nu are mai mult de 30 de ani și nu are copii, atunci valoarea subvenției va fi de 35%; dacă familia are unul sau mai mulți copii, atunci valoarea subvenției crește la 40% din costul locuințe. Mărimea subvenției depinde de numărul de copii din familie și de costul pe metru pătrat al locuinței achiziționate. În plus, un împrumut pentru o familie tânără poate fi obținut de o familie incompletă în care mama (tatăl) nu a împlinit încă 30 de ani.

În cadrul unui astfel de program, există o anumită dimensiune a spațiului de locuit pentru care se va acorda o subvenție. Dimensiunea spațiului de locuit pentru o familie tânără de două persoane este de 42 de metri pătrați; dacă există mai mult de 2 persoane în familie, atunci încă 18 metri pentru fiecare membru al familiei.

Pentru a participa la acest program de credit ipotecar al Sberbank of Russia OJSC, familia trebuie să fie recunoscută ca având nevoie să-și îmbunătățească conditii de viata. Familiile tinere care participă la proiect ar trebui să li se elibereze un certificat special pe măsură ce sosesc banii de la buget. Familia trebuie să aibă venituri sau altele bani gheata, care va fi suficient pentru a plăti costul locuinței într-o parte care va fi mai mare decât valoarea subvenției.

Când decideți dacă să se alăture programului proiectului național de locuințe la prețuri accesibile pentru tineri, cu participarea Sberbank of Russia OJSC, sau nu, familia se confruntă cu diverse întrebări. De exemplu, teama de a cumpăra locuințe chiar și cu sprijin guvernamental; Unele familii, care plănuiesc să aibă copii, se tem să nu-și piardă temporar capacitatea de a plăti împrumutul. Cu toate acestea, acest lucru este prevăzut în proiectul de credit ipotecar al familiei tinere. De exemplu, la nașterea unui copil, părinții primesc o subvenție suplimentară de la stat, care este luată de la bugetul regional, iar cuantumul acesteia este de cel puțin 5% din costul locuinței achiziționate. În plus, dacă o familie tânără nu poate efectua temporar plățile împrumutului, atunci plățile sunt suspendate (până la 3 ani). Suspendarea plăților poate fi asociată nu numai cu nașterea unui copil, ci și cu construcția de locuințe.

Un alt mare avantaj al programului de credit ipotecar pentru locuințe cu participarea Sberbank pentru familii tinere este că puteți face un mic avans. Termenul pentru creditarea ipotecară este în general de până la 20 de ani. Suma maximă, care poate fi emis, se determină ținând cont de solvabilitatea debitorului, de costul locuinței etc. Un credit acordat în cadrul programului de credit ipotecar pentru familii tinere poate ajunge până la 90% din costul locuinței achiziționate. Dacă o familie are copii, suma împrumutului poate ajunge până la 95% din costul locuinței. Rata dobânzii la un astfel de împrumut este de aproximativ 16% moneda nationala(ruble) și 11% în moneda straina(dolari SUA, euro).

Pe lângă familiile tinere, există încă mulți rezidenți ruși care au nevoie de condiții de locuință îmbunătățite, dar nu o pot cumpăra în condițiile unei ipoteci obișnuite din cauza veniturilor mici. care este o altă problemă la cumpărarea unei locuințe. Pentru a rezolva această problemă locativă, Sberbank oferă un program de credit ipotecar social.

Acest tip de ipotecă socială va ajuta oamenii care au stat la coadă de câțiva ani pentru locuințe gratuite și nu au primit niciodată niciun rezultat. Cu acest program, un împrumutat poate achiziționa o casă la costul construcției, mai degrabă decât la prețul pieței, care este o opțiune semnificativ mai ieftină.

În plus, dacă împrumutatul este pe măsură să-și îmbunătățească condițiile de locuit sau să-și achiziționeze propriul spațiu de locuit separat, atunci statul pune la dispoziție un apartament pentru care împrumutatul va trebui să plătească doar diferența dintre vechiul spațiu de locuit și cel nou.

Imediat după ce împrumutatul face plata integrală pentru locuință cu el și cu ea fonduri de credit, el devine proprietarul acestuia și se poate înscrie în el împreună cu membrii familiei sale. Cu toate acestea, până când împrumutatul rambursează integral împrumutul, locuința este gajată la bancă.

În ciuda progreselor mari în dezvoltare programe sociale Banca de creditare ipotecare continuă să lucreze la creditarea socială și depune multe eforturi pentru a crește disponibilitatea unor astfel de programe pentru cetățenii ruși. Astfel, oamenii ar trebui să înțeleagă că, chiar și cu un nivel de venit relativ scăzut, își pot obține propria locuință fără a sta la coadă mai mulți ani.

Astăzi, Sberbank, precum și altele, oferă împrumuturi fără avans. De exemplu, un astfel de program de credit ipotecar Sberbank arată așa. Banca oferă un împrumut garantat de apartamentul dvs. existent, cu care puteți achiziționa o casă nouă. Perioada de rambursare a creditului variază de la 5 la 15 ani și ratele dobânzilor poate fi de la 11% în dolari americani și de la 14% în ruble rusești.

Să comparăm programul Sberbank cu programul altei bănci. Absolut-Bank folosește o schemă de creditare diferită: împrumutatul primește două împrumuturi deodată. Primul este de până la 90% din costul locuinței, iar al doilea împrumut, pe o perioadă de 3 ani și garantat de locuința clientului, este alocat pentru plata avansului. Împrumutatul plătește mai întâi dobândă pentru al doilea împrumut și plătește principalul rămas la sfârșitul termenului de împrumut sau după vânzarea locuinței. City Client Bank are propriul program original de creditare ipotecară fără avans. Banca acordă împrumuturi dacă există garanții imobiliare nu doar de la împrumutat, ci și de la părinți, care îi ajută pe copii să decidă. problema locuintei. Acest împrumut este convenabil pentru cei care au un mare și stabil venitul familiei, dar nu puteți economisi bani pentru un avans.

Împrumutul ipotecar fără avans este destul de riscant atât pentru debitor, cât și pentru banca care împrumută. De aceea, condițiile pentru acest tip de creditare sunt mult mai stricte, iar dobânzile la credit sunt mai mari. Există o posibilitate periculoasă pentru bancă ca clientul să nu ramburseze împrumutul. Poate apărea din cauza faptului că împrumutatul nu și-a investit fondurile proprii sub forma unui avans și îi lipsește simțul responsabilității față de banca împrumutătoare. Cu toate acestea, băncile se protejează de posibile riscuri prin procedura de asigurare obligatorie a creditului ipotecar, precum și prin disponibilitatea proprietate colaterală, care reprezintă însuși obiectul de locuință. Creșterea concurenței între bănci contribuie la creșterea numărului de bănci care includ împrumuturi ipotecare fără avans în programele lor de creditare.

Astăzi, programul de creditare ipotecară al Sberbank utilizează capital de maternitate.

Cu sprijinul Sberbank, împrumutul este oferit folosind capitalul de maternitate, care este o altă caracteristică programe ipotecare borcan.

Capitalul matern- aceasta este una dintre forme un ajutor de stat, cu condiția Lege federala„Cu privire la măsurile suplimentare de sprijin de stat pentru familiile cu copii” din 26 decembrie 2006 Nr. 256-FZ. Capitalul de maternitate se datorează la nașterea (adopția) a celui de-al doilea copil sau a unui copil ulterior. Valoarea totală a capitalului maternității a fost inițial egală cu 250 de mii de ruble. Astăzi este puțin mai mult de 400 de mii de ruble. In Rusia nivel inalt inflația și pentru ca părinții să nu piardă nimic, această cifră este indexată de mai multe ori pe an. Puteți primi bani de maternitate pentru un copil născut nu mai devreme de 1 ianuarie 2007. Poți primi capital de maternitate o singură dată, adică banii sunt asigurați doar pentru un copil.

Legea prevede strict scopurile pentru care poate fi cheltuit capitalul de maternitate:

Obținerea educației unui copil;

Îmbunătățirea condițiilor de viață în familie;

Formarea părții finanțate din pensia de muncă a mamei.

Este posibil să se folosească capitalul de maternitate numai atunci când copilul împlinește vârsta de trei ani. Cu toate acestea, conform modificărilor la articolul 7 din Legea federală a Federației Ruse din 29 decembrie 2006 N 256-FZ, puteți folosi banii alocați acum, indiferent de vârsta copilului, dacă fondurile din capitalul maternității sunt folosite pentru a rambursa o credit ipotecar.

Astfel, Sberbank ajută la rezolvarea problemei locative atunci când o familie primește capital de maternitate.

Problema locuinței îngrijorează mulți tineri și este o problemă urgentă. Și, prin urmare, oportunitatea oferită de Sberbank de a direcționa capitalul maternității pentru a rezolva această problemă este relevantă.

Conform condițiilor împrumutului ipotecar al Sberbank folosind capitalul de maternitate, capitalul de maternitate poate fi utilizat atât pentru a rambursa datoria la un credit ipotecar primit anterior, cât și ca avans.

Vă rugăm să rețineți că, cu ajutorul capitalului de maternitate, rambursarea creditului ipotecar nu se face independent, ci de către Fondul de Pensii.

Analiza a relevat că Fond de pensie ia în considerare o cerere de rambursare a împrumutului prin Sberbank și trimite banii la bancă. Aici se termină munca lui pentru fundație. Soarta ulterioară a banilor depinde de bancă.

Pentru a acorda oricare dintre împrumuturile de mai sus către Sberbank of Russia OJSC, este necesar să furnizați o anumită listă de documente (Anexa nr. 2) și să completați formularul de cerere al împrumutatului (Anexa nr. 3). Pentru a determina valoarea creditului pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, Sberbank are criterii bazate pe venitul familiei (Anexa nr. 4).

În consecință, având în vedere că banca Sberbank din Rusia OJSC este unul dintre liderii din țara noastră, este una dintre cele mai mari și mai de încredere 10 bănci, atunci participarea sa la credit ipotecar justificată și poate fi propusă ca direcție de dezvoltare a acestei bănci pentru perioada de prognoză.

Analiza investițiilor ipotecare este un tip de abordare a veniturilor și este utilizată pentru a evalua bunurile imobiliare achiziționate cu participarea unui credit ipotecar.

Necesitatea, posibilitatea și oportunitatea utilizării fondurilor împrumutate la efectuarea tranzacțiilor imobiliare din poziția debitorului și a împrumutătorului sunt determinate de următoarele.

Pentru un investitor (împrumutat), strângerea de fonduri împrumutate la achiziționarea de bunuri imobiliare vă permite să:

Cumpărați un obiect al cărui cost depășește fondurile de care dispune;

Creșteți nivelul de diversificare a portofoliului prin investirea fondurilor proprii, eliberate la utilizarea unui împrumut, în alte proprietăți imobiliare;

Achizitioneaza imobile in rate, platind creditorului sumele care i se cuveneau din veniturile generate de aceeasi proprietate;

A lua mai mult ofertă mare rentabilitatea capitalului propriu investit la alegerea unor condiții de finanțare favorabile.

Creditorul pornește din următoarele considerente:

Obiectul împrumutat nu este supus transportului sau daunelor fizice, este de obicei asigurat și, prin urmare, poate fi controlat de către creditor pe toată perioada de rambursare a datoriei;

fizică pe termen lung și viata economica imobilele stau la baza restituirii nu numai a principalului, ci și a dobânzii datorate;

Obligatoriu înregistrare de stat drepturile asupra bunurilor imobiliare, precum și tranzacțiile cu aceasta, inclusiv ipoteci, servesc drept garanție legală a îndeplinirii obligațiilor contractuale de către împrumutat;

Sistem flexibil de compilare acord de împrumut, posibilitatea includerii în acesta a unor condiții speciale permit creditorului să răspundă în timp util la nivelul de rentabilitate pe piață a fondurilor împrumutate, la modificări stabilitate Financiarăîmprumutatul, influențează posibilitatea de revânzare a activului împrumutat înainte de expirarea datoriei; imobilele nu sunt supuse deprecierii puternice;

O valoare a garanției corect determinată va permite băncii să returneze banii împrumuți cu dobândă.

În majoritatea țărilor dezvoltate economie de piata achiziționarea de bunuri imobiliare se realizează cu participarea fondurilor împrumutate furnizate ca garanție pe termen lung sub forma unui împrumut ipotecar - un împrumut acordat pe o perioadă lungă de timp pentru achiziționarea de bunuri imobiliare care servesc drept garanție. Prin urmare, trăsătură distinctivăîmprumut ipotecar - o combinație între garanția și proprietatea achiziționată.

Condițiile specifice de finanțare trebuie să fie luate în considerare de către evaluator, care le compară cu așa-numita finanțare tipică - suma creditului care poate fi acordat de către creditor, precum și dobânda percepută. Compararea evaluatorului conditii specifice Finanțarea cu finanțare tipică, mai ales dacă împrumutul nu este oferit de un terț, ci direct de vânzător, le poate evalua ca fiind favorabile. Acest factor trebuie luat în considerare în preț ca o primă corespunzătoare costului.

Astfel, condițiile de finanțare afectează prețul imobilului, dar nu modifică valoarea acestuia. Un investitor rezonabil este dispus să plătească un preț superior pentru o proprietate dacă primește un împrumut la o rată mai mică decât cea a pieței sau are un efect de pârghie financiar pozitiv din cauza unei creșteri a termenului împrumutului sau vânzătorul plătește puncte de reducere la creditul ipotecar al cumpărătorului.

Un cumpărător imobiliar poate decide să contracteze un credit ipotecar pe baza unei evaluări a eficienței utilizării fondurilor împrumutate în procesul investițional. Pentru a face acest lucru, este necesar să se analizeze factori precum procentul

Rata curentă a împrumutului, termenul împrumutului, procedura de rambursare, valoarea creditului ipotecar, efectul de levier financiar, condiții speciale de creditare.

Evaluarea efectului de levier financiar, de ex. posibilitatea utilizării fondurilor împrumutate în procesul investițional este cel mai important factor care determină eficiența utilizării de către un investitor a fondurilor împrumutate. Pentru a evalua în mod obiectiv pârghia financiară, este necesar să se facă distincția între nivelurile de venit generate de imobiliare și să se determine corect ratele de rentabilitate adecvate.

Rata rentabilității unei proprietăți este calculată ca raportul dintre venitul net din exploatare și valoarea proprietății sau suma creditului ipotecar și capitalul propriu al investitorului.

Rata rentabilității capitalului propriu este definită ca raportul dintre încasările de numerar și valoarea capitalurilor proprii investite de investitor în imobiliare.

În funcție de condițiile împrumutului, efectul de levier financiar poate fi evaluat ca pozitiv, negativ sau neutru. Dacă rata rentabilității capitalului propriu depășește rata rentabilității bunurilor imobiliare, atunci efectul de levier financiar este pozitiv. Acest raport caracterizează utilizare eficientă bani împrumutați.

O etapă importantă a analizei investițiilor ipotecare este evaluarea suficienței venitului net din exploatare proiectat, calculat pe baza caracteristicilor proprietății care este evaluată, pentru a atinge rata de rentabilitate necesară a capitalului propriu în condițiile de finanțare date.

Analiza investițiilor ipotecare include calcularea ratei de acoperire a datoriilor și compararea acestuia cu cerințele băncii de a depăși suma venitului net din exploatare în raport cu valoarea plăților obligatorii la creditul ipotecar.