Crezi ca esti rus? Născut în URSS și crezi că ești rus, ucrainean, belarus? Nu. Este gresit.

Ești de fapt rus, ucrainean sau belarus. Dar crezi că ești evreu.

Joc? Cuvânt greșit. Cuvântul corect este „imprinting”.

Un nou-născut se asociază cu acele trăsături faciale pe care le observă imediat după naștere. Acest mecanism natural este caracteristic majorității ființelor vii cu vedere.

Nou-născuții din URSS în primele zile și-au văzut mama pentru un timp minim de hrănire, iar de cele mai multe ori au văzut fețele personalului maternității. Printr-o coincidență ciudată, ei erau (și sunt încă) în mare parte evrei. Recepția este sălbatică în esență și eficacitate.

Toată copilăria ta te-ai întrebat de ce trăiești înconjurat de oameni nenativi. Evreii rari de pe calea ta puteau face orice cu tine, pentru că ai fost atrași de ei, în timp ce alții erau respinsi. Da, chiar și acum pot.

Nu puteți remedia acest lucru - imprimarea este o singură dată și pe viață. Este greu de înțeles, instinctul a prins contur când erai încă foarte departe de a putea formula. Din acel moment, nu s-au păstrat cuvinte sau detalii. Doar trăsăturile feței au rămas în adâncul memoriei. Acele trăsături pe care le consideri familia ta.

Sistem și observator

Să definim un sistem ca un obiect a cărui existență nu este pusă la îndoială.

Un observator al unui sistem este un obiect care nu face parte din sistemul pe care îl observă, adică își determină existența, inclusiv prin factori independenți de sistem.

Din punctul de vedere al sistemului, observatorul este o sursă de haos – atât acțiunile de control, cât și consecințele măsurătorilor observaționale care nu au o relație cauzală cu sistemul.

Un observator intern este un obiect potențial realizabil pentru sistem în raport cu care este posibilă inversarea canalelor de observare și control.

Un observator extern este chiar un obiect potențial de neatins pentru sistem, situat dincolo de orizontul de evenimente al sistemului (spațial și temporal).

Ipoteza #1. Ochiul atotvăzător

Să presupunem că universul nostru este un sistem și are un observator extern. Apoi pot avea loc măsurători observaționale, de exemplu, cu ajutorul „radiației gravitaționale” care pătrunde în univers din toate părțile din exterior. Secțiunea transversală de captare a „radiației gravitaționale” este proporțională cu masa obiectului, iar proiecția „umbrei” din această captură asupra altui obiect este percepută ca o forță atractivă. Acesta va fi proporțional cu produsul maselor obiectelor și invers proporțional cu distanța dintre ele, ceea ce determină densitatea „umbrei”.

Captarea „radiației gravitaționale” de către un obiect crește aleatorietatea acestuia și este percepută de noi ca o trecere a timpului. Un obiect care este opac la „radiația gravitațională”, a cărui secțiune transversală de captare este mai mare decât dimensiunea geometrică, în interiorul universului arată ca o gaură neagră.

Ipoteza #2. Observator intern

Este posibil ca universul nostru să se privească pe sine. De exemplu, folosind ca standarde perechi de particule cuantice încurcate distanțate în spațiu. Apoi spațiul dintre ele este saturat de probabilitatea existenței procesului care a generat aceste particule, care atinge densitatea maximă la intersecția traiectoriilor acestor particule. Existența acestor particule înseamnă și absența unei secțiuni transversale de captare suficient de mare pe traiectoriile obiectelor capabile să absoarbă aceste particule. Ipotezele rămase rămân aceleași ca pentru prima ipoteză, cu excepția:

Curgerea timpului

Observarea externă a unui obiect care se apropie de orizontul de evenimente al unei găuri negre, dacă „observatorul din exterior” este factorul determinant al timpului în univers, va încetini exact de două ori - umbra găurii negre va bloca exact jumătate din traiectorii posibile. a „radiației gravitaționale”. Dacă factorul determinant este „observatorul intern”, atunci umbra va bloca întreaga traiectorie de interacțiune și fluxul de timp pentru un obiect care cade într-o gaură neagră se va opri complet pentru o vedere din exterior.

De asemenea, nu este exclusă posibilitatea combinării acestor ipoteze într-o proporție sau alta.

1. În temeiul unui contract de închiriere de locuințe, una dintre părți - proprietarul spațiului rezidențial sau o persoană autorizată de acesta (proprietarul) - se obligă să furnizeze celeilalte părți (chiriașul) spațiul rezidențial contra unei taxe de deținere și utilizare pt. trăind în ea.

2. Locurile rezidențiale pot fi furnizate persoanelor juridice pentru posesie și (sau) utilizare pe baza unui contract de închiriere sau a unui alt acord. Entitate poate folosi incinta numai pentru resedinta cetatenilor.

Comentariu la articolul 671 din Codul civil al Federației Ruse

Acest articol conține definiție generală contract de închiriere rezidenţială, prin care se stabilesc principalele obligaţii ale părţilor la tranzacţie. Alineatul 2 indică particularitatea furnizării de spații rezidențiale persoanelor juridice. Pe baza conținutului articolului, trebuie concluzionat că numai o persoană fizică - un cetățean - poate fi chiriaș al unei locuințe în baza unui contract de închiriere. O persoană juridică poate obține locuințe pentru posesie și utilizare numai în baza unui contract de închiriere sau a unui alt acord. Totodată, spațiile rezidențiale primite în temeiul unor astfel de acorduri pot fi folosite de o persoană juridică doar pentru reședința cetățenilor. Mai detaliat, problemele închirierii unei locuințe sunt luate în considerare în articolele speciale ale Codului Locuinței al Federației Ruse.

Un alt comentariu la articolul 671 din Codul civil al Federației Ruse

1. Proprietarul unei locuințe are dreptul de a acorda posesia și (sau) utilizarea unei locuințe deținute de el pe baza dreptului de proprietate unui cetățean pe baza unui contract de închiriere, a unui contract utilizare gratuită sau pe un alt temei juridic, precum și unei persoane juridice în baza unui contract de închiriere sau pe un alt temei juridic, ținând cont de cerințele stabilite de legea civilă și LC (clauza 2, art. 30 din LC).

Regulile de bază pentru închirierea locuințelor pentru închiriere comercială sunt stabilite de Ch. 35 din Codul civil „Închirierea unei locuințe”. Evident, normele acestui capitol sunt concepute în primul rând pentru angajare spaţii de locuit care sunt proprietate privată. În același timp, ținând cont de faptul că problemele utilizării spațiului de locuit al fondurilor de locuințe de stat sau municipale destinate utilizării comerciale nu sunt reglementate în mod specific de LCD-ul actual, regulile din Ch. 35 din Codul civil sunt, de asemenea, supuse închirierii comerciale a spațiului rezidențial de stat și municipal. Acest lucru este greu justificat, întrucât regimul juridic al spațiului de locuit de stat sau municipal, chiar dacă acesta din urmă este destinat închirierii comerciale, diferă de regimul juridic locuințe private.

2. Punctul 1 comentariu. Artă. conține definiția legală a unui contract de închiriere. Acest acord este adesea menționat și ca un contract de închiriere comercială pentru a sublinia diferența sa față de contract recrutare socială zona de locuit. Părțile la acord sunt proprietarul - proprietarul locuinței sau persoanele autorizate de acesta (de exemplu, o agenție imobiliară) și chiriașul - una sau mai multe persoane fizice care vor deține și vor folosi locuința pentru o anumită perioadă de timp ( pentru mai multe detalii despre chiriaș, vezi comentariile la Art. 677 GK).

Acest acord este consensual, reciproc și reciproc. De regula generala se încheie la libera apreciere a părților fără a ține cont de criteriile de necesitate a locuinței și de situația financiară a chiriașului. Totuși, dacă spațiul rezidențial aferent fondului locativ de stat sau municipal este închiriat pentru închiriere comercială, condițiile și procedura de livrare a acestuia trebuie stabilite în mod reglementar. Această întrebare este în prezent nivel federal deloc stabilit.

3. Alături de cetățeni, persoanele juridice pot dobândi și drepturi de utilizare temporară a spațiilor de locuit. De exemplu, o organizație care a invitat un cetățean nerezident la muncă poate închiria un spațiu de locuit pentru el. Alineatul 2 al art. 671 permite această posibilitate; se subliniază totodată că locuința poate fi folosită numai pentru reședința cetățenilor.

Condițiile de utilizare a spațiilor de locuit sunt determinate de acorduri care se încheie între proprietarul acestuia și o persoană juridică, precum și între o persoană juridică și un cetățean care va locui în acest spațiu. Termenii ambelor contracte nu pot intra în conflict cu legislația actuală a locuințelor. Astfel, un acord între proprietarul imobilului și chiriașul acestuia poate prevedea posibilitatea utilizării sediului pe toată perioada de închiriere a acestuia de către o persoană (persoane) sau permite posibilitatea de reședință pe termen scurt în sediul unei persoane fizice. cetățeni (de exemplu, persoane detașate la întreprinderea chiriașului). Dar nu este permisă amenajarea spațiilor cu încălcarea standardelor sanitare și tehnice actuale sau transformarea efectivă a spațiilor în hotel sau pensiune.

Articol . Contract de inchiriere rezidentiala

1. În temeiul unui contract de închiriere de locuințe, una dintre părți - proprietarul spațiului rezidențial sau o persoană autorizată de acesta (proprietarul) - se obligă să furnizeze celeilalte părți (chiriașul) spațiul rezidențial contra unei taxe de deținere și utilizare pt. trăind în ea.

Spațiile rezidențiale pot fi furnizate persoanelor juridice pentru posesie și (sau) utilizare pe baza unui contract de închiriere sau a unui alt acord. O persoană juridică poate folosi spațiile numai pentru reședința cetățenilor.

Articol . Contract de închiriere de locuințe în fondul de locuințe de uz social

(în ed. lege federala din 21.07.2014 N 217-FZ)

1. În fondul de locuințe de stat și municipale pentru uz social, spațiile locative sunt puse la dispoziție cetățenilor în baza unui contract de închiriere socială a spațiilor rezidențiale, în cadrul unui contract de închiriere a spațiilor rezidențiale din fondul locativ de uz social. (modificată prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)

Membrii familiei sale care trăiesc în temeiul unui contract de închiriere socială împreună cu chiriașul se bucură de toate drepturile și poartă toate obligațiile din contractul de închiriere în condiții de egalitate cu chiriașul.

La cererea angajatorului și a membrilor familiei acestuia, contractul poate fi încheiat cu unul dintre membrii familiei. În cazul decesului chiriașului sau al plecării acestuia din locuință, contractul se încheie cu unul dintre membrii familiei care locuiesc în locuință.

Contractul de închiriere socială a unei locuințe se încheie în temeiul, în condițiile și în modul prevăzute de legislația locativă. Un astfel de acord se aplică regulile articolelor 674, 675, 678, 680, alineatele 1-3 ale articolului 685 din prezentul cod. (Modificată prin Legea federală nr. 189-FZ din 29 decembrie 2004)

Alte prevederi ale prezentului Cod se aplică unui contract de închiriere socială a spațiilor rezidențiale, cu excepția cazului în care legislația privind locuința prevede altfel.

4. Contractul de închiriere a unei locuințe din fondul locativ pentru uz social se încheie în temeiul, în condițiile și în modul prevăzute de legislația locativă. Un astfel de acord se aplică regulile părților unu și a doua ale articolului 678, paragraful 3 al articolului 681 și articolului 686 din prezentul cod. Alte prevederi ale prezentului Cod se aplică unui contract de închiriere de spații rezidențiale a unui fond de locuințe pentru uz social, cu excepția cazului în care legislația privind locuința prevede altfel. (Clauza 4 a fost introdusă prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)

Articol . Obiectul contractului de inchiriere spatii rezidentiale

1. Obiectul unui contract de închiriere rezidențială poate fi un spațiu rezidențial izolat potrivit pentru rezidenta permanenta(apartament, clădire rezidențială, parte dintr-un apartament sau clădire rezidențială).

Adecvarea unei locuințe pentru locuire se stabilește în modul prevăzut de legislația privind locuința.

2. Chiriașul spațiilor de locuit în blocîmpreună cu utilizarea spațiilor de locuit, are dreptul de a folosi proprietatea specificată la articolul 290 din prezentul Cod.

Articol . Formular de închiriere de locuințe

1. Contractul de închiriere a spațiilor de locuit se încheie în scris.

2. Restricționarea (grevarea) dreptului de proprietate asupra unei locuințe, care decurge în baza unui contract de închiriere pentru o astfel de locuință, încheiat pe o perioadă de cel puțin un an, este supusă înregistrare de statîn modul prevăzut de lege privind înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta. (Clauza 2 a fost introdusă prin Legea federală nr. 217-FZ din 21 iulie 2014)

Articol . Păstrarea contractului de închiriere la transferul dreptului de proprietate asupra locuinței

Transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor de locuit ocupate în baza contractului de închiriere nu atrage rezilierea sau modificarea contractului de închiriere a spațiilor de locuit. În acest caz, noul proprietar devine proprietar în condițiile contractului de închiriere încheiat anterior.

Articol . Obligațiile proprietarului

1. Proprietarul este obligat să cedeze chiriașului un spațiu de locuit liber în stare propice locuirii.

2. Proprietarul este obligat să efectueze buna exploatare a imobilului de locuit în care se află localul de locuit închiriat, să asigure sau să asigure punerea la dispoziție chiriașului a necesarului. utilitati pentru a asigura repararea proprietății comune blocși dispozitive pentru furnizarea de servicii publice situate într-o zonă rezidențială.

Articol . Chiriașul și cetățenii care locuiesc permanent cu el

1. Doar un cetățean poate fi chiriaș în baza unui contract de închiriere rezidențială.

Contractul trebuie să precizeze cetăţenii care locuiesc permanent în spaţiile de locuit împreună cu chiriaşul. În absența unor astfel de indicații în contract, mutarea acestor cetățeni se efectuează în conformitate cu regulile articolului 679 din prezentul Cod.

Cetăţenii care locuiesc permanent împreună cu chiriaşul au drepturi egale cu acesta de a folosi spaţiile. Relațiile dintre angajator și astfel de cetățeni sunt stabilite prin lege.

Chiriașul răspunde în fața proprietarului pentru acțiunile cetățenilor cu domiciliul permanent cu el, care încalcă termenii contractului de închiriere a unei locuințe.

Cetăţenii cu domiciliul permanent cu chiriaşul pot, prin sesizarea proprietarului, să încheie cu chiriaşul un acord prin care să se precizeze că toţi cetăţenii cu domiciliul permanent în imobilul de locuit sunt răspunzători solidar faţă de proprietar împreună cu chiriaşul. În acest caz, astfel de cetățeni sunt co-chiriași.

Articol . Responsabilitatile unui chirias

Chiriașul este obligat să folosească locuința numai pentru locuit, să asigure siguranța locuinței și să o mențină în stare corespunzătoare.

Chiriașul nu are dreptul de a reorganiza și reconstrui locuința fără acordul proprietarului.

Chiriașul este obligat să plătească chiria la timp. Dacă prin contract nu se prevede altfel, chiriașul este obligat să efectueze în mod independent plățile de utilități.

Articol . Stabilirea cetățenilor cu domiciliul permanent la angajator

Cu acordul proprietarului, chiriașului și cetățenilor care locuiesc permanent cu acesta, alți cetățeni pot fi mutați în locuință ca rezidenți permanenți ai chiriașului. Atunci când vă mutați în copii minori, acest consimțământ nu este necesar.

Mutarea este permisă sub rezerva respectării cerințelor legislației privind norma suprafeței totale a spațiilor rezidențiale per persoană, cu excepția cazului de mutare în copii minori. (Modificată prin Legea federală nr. 189-FZ din 29 decembrie 2004)

Articol . Rezidenți temporari

Chiriașul și cetățenii cu domiciliul permanent cu acesta, de comun acord și cu înștiințarea prealabilă a proprietarului, au dreptul de a permite rezidenților temporari (utilizatori) să locuiască în spațiul de locuit în mod gratuit. Proprietarul poate interzice rezidența rezidenților temporari, sub rezerva nerespectării cerințelor legislației privind norma. suprafata totala locuinta pentru o persoana. Perioada de rezidență a rezidenților temporari nu poate depăși șase luni. (Modificată prin Legea federală nr. 189-FZ din 29 decembrie 2004)

Rezidenții temporari nu au un drept independent de a folosi spațiile. Angajatorul este responsabil pentru acțiunile lor față de proprietar.

Chiriașii temporari sunt obligați să elibereze localul după expirarea perioadei de ședere convenite cu aceștia, iar în cazul în care perioada nu este convenită, nu mai târziu de șapte zile de la data prezentării cererii relevante de către chiriaș sau orice cetățean permanent. locuind cu el.

Articol . Reabilitarea unei proprietăți închiriate

1. Reparația curentă a unei locuințe închiriate este în sarcina chiriașului, dacă nu se stabilește altfel prin contractul de închiriere al locuinței.

Revizuire spațiile locative închiriate sunt în sarcina proprietarului, cu excepția cazului în care contractul de închiriere al spațiilor de locuit prevede altfel.

Nu este permisă reechiparea unei clădiri rezidențiale în care se află un spațiu rezidențial închiriat, dacă o astfel de reechipare modifică semnificativ condițiile de utilizare a spațiilor rezidențiale, fără acordul chiriașului.

Articol . Taxa de locuinta

(1) Cuantumul plății pentru o locuință se stabilește prin acordul părților într-un contract de închiriere a unei locuințe. Dacă, în condițiile legii, se stabilește suma maximă de plată pentru spațiile de locuit, plata stabilită în contract nu trebuie să depășească această sumă.

O modificare unilaterală a sumei plății pentru o locuință nu este permisă, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau prin acord.

Plata imobilului de locuit trebuie achitată de chiriaș în termenele prevăzute de contractul de închiriere a imobilului de locuit. Dacă contractul nu prevede o perioadă de timp, plata trebuie plătită de chiriaș lunar în modul prevăzut de codul locuinței Federația Rusă.

Articol . Termenul într-un contract de închiriere

1. Contractul de închiriere de locuințe se încheie pe o perioadă de maximum cinci ani. Daca termenul nu este specificat in contract, contractul se considera incheiat pe cinci ani.

Regulile prevăzute de paragraful 2 al art. 677, 684 - 686 alin. patru al paragrafului 2 al art. 687 din prezentul cod nu se aplică unui contract de închiriere a unei locuințe încheiat pe o perioadă de până la un an (închiriere pe termen scurt). ), cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Articol . Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract pe un nou termen

La expirarea contractului de închiriere, chiriașul are dreptul prioritar de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen.

Cu cel târziu cu trei luni înainte de expirarea termenului contractului de închiriere de locuințe, proprietarul trebuie să ofere chiriașului să încheie un contract în aceleași condiții sau diferite sau să avertizeze chiriașul cu privire la refuzul de a reînnoi contractul în legătură cu decizia de a nu să închirieze localul de locuit pentru cel puțin un an. Dacă proprietarul nu și-a îndeplinit această obligație, iar chiriașul nu a refuzat prelungirea contractului, contractul se consideră prelungit în aceleași condiții și pentru aceeași perioadă.

Atunci când convine asupra termenilor contractului, chiriașul nu are dreptul de a cere o creștere a numărului de persoane care locuiesc permanent cu el în baza contractului de închiriere a unei locuințe.

În cazul în care proprietarul a refuzat să prelungească contractul din cauza deciziei de a nu închiria locația, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu chiriașul a încheiat un contract de închiriere a spațiilor rezidențiale cu o altă persoană, chiriașul are dreptul de a cere ca un astfel de acord să fie declarat nul și (sau) compensarea pierderilor cauzate de refuzul reînnoirii contractului cu el.

Articol . Închirierea unei proprietăți rezidențiale

1. În temeiul unui contract de subînchiriere de spații de locuit, chiriașul, cu acordul proprietarului, transferă pe o perioadă o parte sau toate spațiile închiriate de acesta în folosința sublocatorului. Sublocatul nu dobândește un drept independent de utilizare a locuinței. Chiriașul rămâne responsabil față de proprietar conform contractului de închiriere.

2. Un contract de subînchiriere de spații de locuit poate fi încheiat sub rezerva respectării cerințelor legislației privind norma suprafeței totale a spațiilor de locuit pe persoană. (Modificată prin Legea federală nr. 189-FZ din 29 decembrie 2004)

3. Contractul de subînchiriere spatiu rezidential se plateste.

4. Durata contractului de subînchiriere a unei locuințe nu poate depăși durata contractului de închiriere a unei locuințe.

5. În cazul rezilierii anticipate a contractului de închiriere a unei locuințe, contractul de subînchiriere a unei locuințe se reziliază concomitent cu acesta.

6. Regulile privind dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen nu se aplică unui contract de subînchiriere rezidențială.

Articol . Schimbarea unui chiriaș într-un contract de închiriere

1. La cererea chiriașului și a altor cetățeni cu domiciliul permanent cu acesta, și cu acordul proprietarului, chiriașul din contractul de închiriere a unei locuințe poate fi înlocuit cu unul dintre cetățenii adulți cu domiciliul permanent cu chiriașul.

2. În cazul decesului chiriașului sau al plecării acestuia din localul de locuit, contractul continuă să fie valabil în aceleași condiții, iar unul dintre cetățenii cu domiciliul permanent cu fostul chiriaș devine chiriaș, de comun acord între aceștia. . Dacă nu se ajunge la un astfel de acord, toți cetățenii care locuiesc permanent într-o zonă rezidențială devin co-chiriași.

Articol . Rezilierea unui contract de închiriere

1. Chiriașul unei locuințe are dreptul, cu acordul celorlalți cetățeni cu domiciliul permanent cu el, să rezilieze în orice moment contractul de închiriere cu avertisment scris de trei luni către proprietar.

Contractul de închiriere poate fi reziliat în instanță la cererea proprietarului în următoarele cazuri:

neplata de către chiriaș a plății pentru spațiul de locuit timp de șase luni, cu excepția cazului în care contractul stabilește mai mult de termen lung, iar în cazul angajării pe termen scurt în caz de neplată a onorariului de mai mult de două ori după expirarea termenului de plată stabilit prin contract;

distrugerea sau deteriorarea spațiilor de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora răspunde.

Prin hotărâre judecătorească, chiriașului i se poate acorda o perioadă de cel mult un an pentru a elimina încălcările care au servit drept bază pentru rezilierea contractului de închiriere a unei locuințe. Dacă în termenul stabilit de instanță, chiriașul nu înlătură încălcările comise sau nu ia toate măsurile necesare pentru înlăturarea acestora, instanța, la cererea repetată a proprietarului, hotărăște rezilierea contractului de închiriere a unei locuințe. . Totodată, la cererea angajatorului, instanța de judecată în decizia de reziliere a contractului poate amâna executarea hotărârii pe o perioadă care nu depășește un an.

Un contract de închiriere rezidențială poate fi reziliat în instanță la cererea oricăreia dintre părțile din contract:

în cazul în care spațiile nu mai sunt adecvate pentru rezidență permanentă, precum și în caz de urgență;

în alte cazuri prevăzute de legislaţia locativă.

În cazul în care chiriașul locuinței sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil utilizează locuința în alte scopuri sau încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor, proprietarul poate avertiza chiriașul cu privire la necesitatea înlăturării încălcării.

În cazul în care chiriașul sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, după un avertisment, continuă să folosească spațiul de locuit în alte scopuri sau încalcă drepturile și interesele vecinilor, proprietarul are dreptul de a rezilia contractul de închiriere al spației de locuit în o procedură judiciară. În acest caz, se aplică regulile prevăzute la paragraful patru al clauzei 2 din prezentul articol.

Articol . Consecințele rezilierii unui contract de închiriere

În cazul rezilierii contractului de închiriere a spațiilor de locuit, chiriașul și ceilalți cetățeni care locuiesc în spațiile de locuit până la momentul rezilierii contractului sunt supuși evacuării din spațiul de locuit pe baza unei hotărâri judecătorești.

1. În temeiul unui contract de închiriere de locuințe, una dintre părți - proprietarul spațiului rezidențial sau o persoană autorizată de acesta (proprietarul) - se obligă să furnizeze celeilalte părți (chiriașul) spațiul rezidențial contra unei taxe de deținere și utilizare pt. trăind în ea.

2. Locurile rezidențiale pot fi furnizate persoanelor juridice pentru posesie și (sau) utilizare pe baza unui contract de închiriere sau a unui alt acord. O persoană juridică poate folosi spațiile numai pentru reședința cetățenilor.

Comentarii la articole

1. În paragraful 1 al comentariului. Artă. este dată o definiție a unui contract de închiriere rezidențială, care, pentru a-l deosebi de un contract de închiriere socială (vezi comentariul articolului), este denumit în mod obișnuit contract de închiriere comercială. În calculul angajării comerciale, comentariul a fost modelat în primul rând. cap. Totodată, include și astfel de prevederi care fie se referă direct la angajarea socială, fie sunt supuse aplicării acesteia în baza sensului legii (a se vedea comentariile la articolul 672 din Codul civil).

Un contract de închiriere a unei locuințe (închiriere comercială), ca orice contract de închiriere (închiriere), este un contract consensual, reciproc și contract plătit. Contractul se considera incheiat in momentul in care se ajunge la un acord intre parti asupra termenilor esentiali ai contractului. Fiecare parte are drepturi în temeiul contractului și poartă obligații în temeiul acestuia. Spațiile se închiriază contra cost. Contract gratuit angajarea (închirierea) nu poate fi. Acest lucru este evident mai ales în cazul angajării în comerț. Cu toate acestea, în cazul în care părțile nu au convenit asupra unui preț la închirierea spațiului, acesta nu poate constitui un obstacol în calea recunoașterii contractului ca încheiat. În acest caz, prețul contractului (prețul închirierii spațiului) poate fi determinat în modul prevăzut la alin. 3 al art. 424 CC.

2. Părțile sub contract - proprietarul și chiriașul. Proprietarul este proprietarul locuinței sau o persoană autorizată de acesta (de exemplu, titularul dreptului de gestiune economică sau al dreptului de conducere operațională). Un proprietar în baza unui contract de închiriere comercială poate fi nu numai o entitate juridică, ci și un cetățean (străin, apatrid), adică o persoană fizică (de exemplu, antreprenor individual). Deși în paragraful 1 al comentariului. Artă. si nu se specifica care dintre subiecti drept civil actioneaza ca chirias, atunci cand se ia in considerare, devine evident ca spatiile rezidentiale pot fi inchiriate doar unui cetatean, i.e. unui individ, deoarece, în primul rând, spațiile rezidențiale sunt închiriate pentru locuit (este imposibil să închirieze spații rezidențiale unei persoane juridice) și, în al doilea rând, spațiile rezidențiale sunt furnizate persoanelor juridice în temeiul unui contract de închiriere sau al unui alt acord și, din nou, cetățenilor să live (vezi comentariul la paragraful 2 al articolului de comentariu). O concluzie similară poate fi trasă în baza art. 288 CC.

3. În comentarii. Artă. s-a încercat separarea contractului de închiriere comercială de contractul de închiriere. Au fost alese două criterii pentru a face distincția între aceste contracte: în primul rând, spațiile rezidențiale pot fi închiriate unei persoane juridice; în al doilea rând, sediul este transferat persoanei juridice pentru posesie și (sau) utilizare. Între timp, spațiile de locuit sunt închiriate pentru închiriere comercială doar cetățenilor, atât pentru folosință, cât și pentru posesie. Cel puțin primul dintre cele două criterii este destul de șocant, deoarece nu numai o persoană juridică, ci și, în orice caz, un antreprenor individual (de exemplu, pentru decontarea angajaților angajați de acesta) poate obține o locuință pentru închiriere. Al doilea criteriu, aparent, a fost inspirat de faptul că în cazul închirierii comerciale, spațiile de locuit sunt trecute nu numai în folosința chiriașului, ci și în posesia acestuia, în timp ce pe durata contractului de închiriere acesta poate să nu intre în posesia acestuia. a locatorului. De exemplu, o persoană juridică poate închiria mai multe paturi de la proprietarul pensiunii (fără a specifica care dintre ele) pentru a-și găzdui angajații. În acest caz, chiriașul nu devine proprietarul patului închiriat de acesta. Cu toate acestea, atunci când se închiriază o locuință, deși nu direct, ca în chiria locuinței, aceasta trebuie utilizată în cele din urmă pentru reședința cetățenilor, adică în conformitate cu scop desemnat. Conditiile de utilizare a spatiului se stabilesc prin acord intre chirias si cetatenii stabiliti de acesta.

4. În paragraful 2 al comentariului. Artă. Se prevede că spațiile rezidențiale pot fi furnizate persoanelor juridice pe baza nu numai a unui contract de închiriere, ci și a unui alt acord. De exemplu, în cadrul unui contract de construcție, printre alte obligații ale clientului de a asigura construcția, este prevăzută obligația acestuia de a oferi lucrătorilor antreprenorului o locuință pentru o perioadă. lucrari de constructie. Cu toate acestea, în aceste cazuri, locuința poate fi folosită numai pentru reședința cetățenilor.

Astfel, indiferent de forma juridică la care, în cadrul legii, recurg părțile atunci când pun la dispoziție spații de locuit locuibile în folosință cu plată, aceste spații pot fi folosite doar pentru locuința cetățenilor. Dacă devine necesară utilizarea unei astfel de încăperi în alte scopuri (de exemplu, ca depozit), atunci acest lucru este permis numai după transferul acesteia în spații nerezidențialeîn modul prevăzut de legislația privind locuința (

Capitolul 35

Articolul 671

În temeiul unui contract de închiriere rezidențială, una dintre părți - proprietarul spațiului rezidențial sau o persoană autorizată de acesta (proprietar) - se obligă să ofere celeilalte părți (chiriaș) spații rezidențiale contra unei taxe pentru deținerea și utilizarea pentru locuirea în acesta.

Spațiile rezidențiale pot fi furnizate persoanelor juridice pentru posesie și (sau) utilizare pe baza unui contract de închiriere sau a unui alt acord. O persoană juridică poate folosi spațiile numai pentru reședința cetățenilor.

Articolul 672

În stat și municipal fondul locativ uz social, spațiile de locuit sunt puse la dispoziție cetățenilor în baza unui contract de închiriere socială a spațiilor de locuit.

Membrii familiei sale care trăiesc în temeiul unui contract de închiriere socială împreună cu chiriașul se bucură de toate drepturile și poartă toate obligațiile din contractul de închiriere în condiții de egalitate cu chiriașul.

La cererea angajatorului și a membrilor familiei acestuia, contractul poate fi încheiat cu unul dintre membrii familiei. În cazul decesului chiriașului sau al plecării acestuia din locuință, contractul se încheie cu unul dintre membrii familiei care locuiesc în locuință.

Contractul de închiriere socială a unei locuințe se încheie în temeiul, în condițiile și în modul prevăzute de legislația locativă. Un astfel de acord se aplică regulile articolelor 674, 675, 678, 680, alineatele 1-3 ale articolului 685 din prezentul cod. Alte prevederi ale prezentului Cod se aplică unui contract de închiriere socială a spațiilor rezidențiale, cu excepția cazului în care legislația privind locuința prevede altfel.

Articolul 673

Obiectul unui contract de închiriere rezidențială poate fi un spațiu rezidențial izolat potrivit pentru rezidență permanentă (un apartament, clădire rezidențială, parte dintr-un apartament sau clădire rezidențială).

Adecvarea unei locuințe pentru locuire se stabilește în modul prevăzut de legislația privind locuința.

1. Chiriașul spațiilor rezidențiale dintr-un bloc de locuințe, împreună cu utilizarea spațiilor rezidențiale, are dreptul de a folosi proprietatea specificată la articolul 290 din prezentul Cod.

Articolul 674

Contractul de închiriere se încheie în scris.

Articolul 675

Transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor de locuit ocupate în baza contractului de închiriere nu atrage rezilierea sau modificarea contractului de închiriere a spațiilor de locuit. În acest caz, noul proprietar devine proprietar în condițiile contractului de închiriere încheiat anterior.

Articolul 676

Proprietarul este obligat să cedeze chiriașului un spațiu de locuit liber în stare propice locuirii.

Proprietarul este obligat să desfășoare buna funcționare a imobilului de locuit în care se află localul de locuit închiriat, să asigure sau să asigure furnizarea utilităților necesare chiriașului contra cost, pentru a asigura repararea proprietății comune a bloc de locuințe și dispozitive pentru prestarea de servicii comunale situate în incinta rezidențială.

Articolul 677

Doar un cetățean poate fi chiriaș în baza unui contract de închiriere rezidențială.

Contractul trebuie să precizeze cetăţenii care locuiesc permanent în spaţiile de locuit împreună cu chiriaşul. În absența unor astfel de indicații în contract, mutarea acestor cetățeni se efectuează în conformitate cu regulile articolului 679 din prezentul Cod.

Cetăţenii care locuiesc permanent împreună cu chiriaşul au drepturi egale cu acesta de a folosi spaţiile. Relațiile dintre angajator și astfel de cetățeni sunt stabilite prin lege.

Chiriașul răspunde în fața proprietarului pentru acțiunile cetățenilor cu domiciliul permanent cu el, care încalcă termenii contractului de închiriere a unei locuințe.

Cetăţenii cu domiciliul permanent cu chiriaşul pot, prin sesizarea proprietarului, să încheie cu chiriaşul un acord prin care să se precizeze că toţi cetăţenii cu domiciliul permanent în imobilul de locuit sunt răspunzători solidar faţă de proprietar împreună cu chiriaşul. În acest caz, astfel de cetățeni sunt co-chiriași.

Articolul 678

Chiriașul este obligat să folosească locuința numai pentru locuit, să asigure siguranța locuinței și să o mențină în stare corespunzătoare.

Chiriașul nu are dreptul de a reorganiza și reconstrui locuința fără acordul proprietarului.

Chiriașul este obligat să plătească chiria la timp. Dacă prin contract nu se prevede altfel, chiriașul este obligat să efectueze în mod independent plățile de utilități.

Articolul 679

Cu acordul proprietarului, chiriașului și cetățenilor care locuiesc permanent cu acesta, alți cetățeni pot fi mutați în locuință ca rezidenți permanenți ai chiriașului. Atunci când vă mutați în copii minori, acest consimțământ nu este necesar.

Mutarea este permisă sub rezerva respectării cerințelor legislației privind norma suprafeței totale a spațiilor rezidențiale per persoană, cu excepția cazului de mutare în copii minori.

Articolul 680. Rezidenți temporari

Chiriașul și cetățenii cu domiciliul permanent cu acesta, de comun acord și cu înștiințarea prealabilă a proprietarului, au dreptul de a permite rezidenților temporari (utilizatori) să locuiască în spațiul de locuit în mod gratuit. Proprietarul poate interzice rezidența rezidenților temporari, sub rezerva nerespectării cerințelor legii privind norma suprafeței totale a spațiilor rezidențiale per persoană. Perioada de rezidență a rezidenților temporari nu poate depăși șase luni.

Rezidenții temporari nu au un drept independent de a folosi spațiile. Angajatorul este responsabil pentru acțiunile lor față de proprietar.

Chiriașii temporari sunt obligați să elibereze localul după expirarea perioadei de ședere convenite cu aceștia, iar în cazul în care perioada nu este convenită, nu mai târziu de șapte zile de la data prezentării cererii relevante de către chiriaș sau orice cetățean permanent. locuind cu el.

Articolul 681

Reparația curentă a unei locuințe închiriate este responsabilitatea chiriașului, dacă nu se prevede altfel prin contractul de închiriere al locuinței.

Reparația capitală a unei locuințe închiriate este responsabilitatea proprietarului, dacă nu se prevede altfel prin contractul de închiriere al locuinței.

Nu este permisă reechiparea unei clădiri rezidențiale în care se află un spațiu rezidențial închiriat, dacă o astfel de reechipare modifică semnificativ condițiile de utilizare a spațiilor rezidențiale, fără acordul chiriașului.

Articolul 682. Plata spațiilor de locuit

Cuantumul plății pentru o locuință se stabilește prin acordul părților într-un contract de închiriere. In cazul in care, in conditiile legii, dimensiune maximă plata pentru spații de locuit, plata stabilită în contract nu trebuie să depășească această sumă.

O modificare unilaterală a sumei plății pentru o locuință nu este permisă, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau prin acord.

Plata imobilului de locuit trebuie achitată de chiriaș în termenele prevăzute de contractul de închiriere a imobilului de locuit. În cazul în care contractul nu prevede un interval de timp, plata trebuie să fie efectuată de chiriaș lunar, în modul prevăzut de Codul Locuinței al Federației Ruse.

Articolul 683

Un contract de închiriere rezidențială se încheie pe o perioadă care nu depășește cinci ani. Daca termenul nu este specificat in contract, contractul se considera incheiat pe cinci ani.

Regulile prevăzute de paragraful 2 al articolului 677, articolele 680, 684 - 686, paragraful patru al paragrafului 2 al articolului 687 din prezentul cod nu se aplică unui contract de închiriere de locuințe încheiat pe o perioadă de până la un an (pe termen scurt). închiriere), cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Articolul 684

La expirarea contractului de închiriere, chiriașul are dreptul prioritar de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen.

Cu cel târziu cu trei luni înainte de expirarea termenului contractului de închiriere de locuințe, proprietarul trebuie să ofere chiriașului să încheie un contract în aceleași condiții sau diferite sau să avertizeze chiriașul cu privire la refuzul de a reînnoi contractul în legătură cu decizia de a nu să închirieze localul de locuit pentru cel puțin un an. Dacă proprietarul nu și-a îndeplinit această obligație, iar chiriașul nu a refuzat prelungirea contractului, contractul se consideră prelungit în aceleași condiții și pentru aceeași perioadă.

Atunci când convine asupra termenilor contractului, chiriașul nu are dreptul de a cere o creștere a numărului de persoane care locuiesc permanent cu el în baza contractului de închiriere a unei locuințe.

În cazul în care proprietarul a refuzat să prelungească contractul din cauza deciziei de a nu închiria locația, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu chiriașul a încheiat un contract de închiriere a spațiilor rezidențiale cu o altă persoană, chiriașul are dreptul de a cere ca un astfel de acord să fie declarat nul și (sau) compensarea pierderilor cauzate de refuzul reînnoirii contractului cu el.

Articolul 685

În temeiul unui contract de subînchiriere de locuințe, chiriașul, cu acordul proprietarului, transferă pentru o perioadă o parte sau toate spațiile închiriate de acesta pentru a le folosi sublocatorului. Sublocatul nu dobândește un drept independent de utilizare a locuinței. Chiriașul rămâne responsabil față de proprietar conform contractului de închiriere.

Un contract de închiriere rezidențială poate fi încheiat sub rezerva respectării cerințelor legislației privind norma suprafeței totale a spațiilor de locuit pe persoană.

Se achită contractul de subînchiriere a spațiilor de locuit.

Termenul contractului de subînchiriere rezidenţială nu poate depăşi termenul contractului de închiriere a spaţiilor rezidenţiale.

În cazul rezilierii anticipate a contractului de închiriere de locuințe, contractul de subînchiriere a spațiilor de locuit se reziliază concomitent cu acesta.

Regulile privind dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen nu se aplică unui contract de subînchiriere rezidențială.

Articolul 686

La cererea chiriașului și a altor cetățeni cu domiciliul permanent cu acesta și cu acordul proprietarului, chiriașul din contractul de închiriere a unei locuințe poate fi înlocuit cu unul dintre cetățenii adulți cu domiciliul permanent cu chiriașul.

În cazul decesului chiriașului sau al plecării acestuia din locuință, contractul continuă să fie valabil în aceleași condiții, iar unul dintre cetățenii cu domiciliul permanent cu fostul chiriaș devine chiriaș, de comun acord între aceștia. Dacă nu se ajunge la un astfel de acord, toți cetățenii care locuiesc permanent într-o zonă rezidențială devin co-chiriași.

Articolul 687

Chiriașul unei locuințe are dreptul, cu acordul celorlalți cetățeni cu domiciliul permanent cu el, să rezilieze în orice moment contractul de închiriere cu o avertizare scrisă de trei luni către proprietar.

Contractul de închiriere poate fi reziliat în instanță la cererea proprietarului în următoarele cazuri:

neplata de către chiriaș a plății pentru spațiul de locuit timp de șase luni, cu excepția cazului în care prin contract se stabilește o perioadă mai lungă, iar în cazul angajării pe termen scurt, în cazul neplatei de mai mult de două ori după expirarea plății perioada stabilita prin contract;

distrugerea sau deteriorarea spațiilor de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora răspunde.

Prin hotărâre judecătorească, chiriașului i se poate acorda o perioadă de cel mult un an pentru a elimina încălcările care au servit drept bază pentru rezilierea contractului de închiriere a unei locuințe. Dacă în termenul stabilit de instanță, chiriașul nu înlătură încălcările comise sau nu ia toate măsurile necesare pentru înlăturarea acestora, instanța, la cererea repetată a proprietarului, hotărăște rezilierea contractului de închiriere a unei locuințe. . Totodată, la cererea angajatorului, instanța de judecată în decizia de reziliere a contractului poate amâna executarea hotărârii pe o perioadă care nu depășește un an.

Un contract de închiriere rezidențială poate fi reziliat în instanță la cererea oricăreia dintre părțile din contract:

în cazul în care spațiile nu mai sunt adecvate pentru rezidență permanentă, precum și în caz de urgență;

în alte cazuri prevăzute de legislaţia locativă.

În cazul în care chiriașul locuinței sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil utilizează locuința în alte scopuri sau încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor, proprietarul poate avertiza chiriașul cu privire la necesitatea înlăturării încălcării.

În cazul în care chiriașul sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, după un avertisment, continuă să folosească spațiul de locuit în alte scopuri sau încalcă drepturile și interesele vecinilor, proprietarul are dreptul de a rezilia contractul de închiriere al spației de locuit în o procedură judiciară. În acest caz, se aplică regulile prevăzute la paragraful patru al clauzei 2 din prezentul articol.

Articolul 688

În cazul rezilierii contractului de închiriere a spațiilor de locuit, chiriașul și ceilalți cetățeni care locuiesc în spațiile de locuit până la momentul rezilierii contractului sunt supuși evacuării din spațiul de locuit pe baza unei hotărâri judecătorești.