Lucrarea este dedicată bunurilor imobiliare și imobiliare în dreptul civil rus. Scopul studiului este de a lua în considerare conceptul de imobil și imobiliareîn dreptul civil rus.

Imobilul este una dintre categoriile centrale ale dreptului civil, cifrei de afaceri și ale pieței. În același timp, așa cum s-a menționat pe bună dreptate în literatura juridică modernă: „imobilul este un concept legislativ, născut prin lege și schimbat de aceasta”.

Semnificația juridică a împărțirii lucrurilor în bunuri mobile și imobile este asociată cu stabilirea unui regim juridic diferit pentru bunurile imobile și, respectiv, mobile, după următoarele criterii de bază:

În primul rând, înstrăinarea și achiziționarea de bunuri imobile se realizează exclusiv în regim de publicitate, asociată cu necesitatea înregistrare de stat tranzacții cu bunuri imobiliare (articolele 164, 223 din Codul civil al Federației Ruse), disponibile pentru revizuire către terți. Înregistrarea de stat a tranzacțiilor cu bunuri mobile se efectuează numai în cazurile specificate în mod specific de lege.

În al doilea rând, oferă ordine diferită dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile și mobile fără proprietar (articolul 225 din Codul civil al Federației Ruse) și lucruri pe care proprietarul le-a refuzat (articolul 226 din Codul civil al Federației Ruse).

În al treilea rând, o ipotecă poate fi stabilită numai în legătură cu lucruri imobile (articolul 338 din Codul civil al Federației Ruse).

În al patrulea rând, moștenirea bunurilor imobile și regimul juridic al acestora sunt determinate de normele de drept în vigoare la locul lor, bunurile mobile (în timpul moștenirii) - de normele de drept în vigoare la ultimul loc de reședință permanentă al testatorului.

În al cincilea rând, litigiile cu privire la dreptul de proprietate și alte drepturi reale asupra lucrurilor imobile sunt luate în considerare la locația bunurilor imobile (Articolul 30 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse), litigiile cu privire la drepturi similare asupra lucrurilor mobile - la locul unde se află pârâtul (articolul 28 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse), iar în cazurile specificate în lege - într-un loc determinat de alegerea reclamantului (articolul 29 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse) .

Vorbind despre regimul juridic special al bunurilor imobiliare (imobiliare), în literatura juridică se numesc următoarele semne de imobil:

Este un lucru, un obiect al lumii materiale. În literatură, această trăsătură este numită și „tangibilitate fizică”; în literatura juridică pre-revoluționară ca „însăși proprietatea proprietății imobile – nu poate fi ascunsă ca proprietatea mobilă”. Din acest semn al imobilului se mai pot distinge precum: „proprietatea imobiliară este mai importantă decât bunurile mobile”, care are o valoare mai mare, este „proprietatea care are dominație asupra bunurilor mobile”, „corespunzând bunurilor mobile ca și lucrul principal".

Proprietate definită individual;

Proprietate de neînlocuit;

Având o legătură puternică cu terenul, deplasarea, care este imposibilă fără prejudicii disproporționate scopului său, sau menționată ca atare printr-un act legislativ.

Următoarele caracteristici conexe ies în evidență:

utilizarea repetată în procesul de producție și în alte scopuri; de neînlocuit; controlabilitate;

reglementarea detaliată a tranzacțiilor imobiliare organisme guvernamentale.

Lucruri imobile - obiecte materiale, tangibile fizic, individuale și de neînlocuit de origine naturală sau rezultate ale muncii umane, care au proprietatea imanentă a unei legături puternice cu pământul, precum și lucruri mobile prin proprietățile lor naturale - avioane, nave maritime, nave de navigatie interioara, obiecte spatiale supuse inregistrarii de stat si avand forma economica de bunuri si deci fiind obiecte de circulatie civila.

Potrivit paragrafului 1 al articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, bunurile imobiliare (imobiliare, imobile) includ teren, parcelele de subsol și tot ceea ce are legătură strânsă cu terenul, adică obiectele care nu pot fi mutate fără deteriorare disproporționată a scopului lor, inclusiv clădiri, structuri, obiecte de construcție în curs. Lucrurile imobile includ, de asemenea, aeronavele și navele maritime supuse înregistrării de stat, navele de navigație interioară și obiectele spațiale. Alte bunuri pot fi, de asemenea, clasificate ca imobile prin lege.

Lucrurile care sunt imobile prin natură se împart în două categorii:

a) parcele de teren, parcele de subsol, i.e. obiecte care constituie un singur tot cu terenuri;

b) obiecte strâns legate de teren, a căror deplasare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, de exemplu, păduri, plantații perene, clădiri, structuri. Tipuri de bunuri imobiliare:

Clasificarea juridică a bunurilor imobiliare, așa cum sa menționat deja, este dată de legiuitor în clauza 1 a articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, unde toate imobilele sunt împărțite în două tipuri principale:

imobiliare prin natura,

Proprietate imobiliară denumită ca atare în vigoare.

Lucrurile considerate imobile de natură includ terenuri, clădiri și structuri, Spații de locuit.

Lucrurile considerate imobile în virtutea legii includ avioanele și navele maritime, navele de navigație interioară, obiectele spațiale (aeronave fabricate și lansate în spațiul cosmic de către om).

Este posibil să se clasifice bunurile imobiliare pe diverse motive. Deci, în funcție de formele de proprietate, lucrurile imobile sunt împărțite în:

1) privat, adică deținut de cetățeni ( indivizii) sau deținute entitati legale;

2) drept public, adică deținut de entități de drept public. La rândul său, proprietatea publică include:

Obiecte în proprietate federală;

Obiecte deținute de subiecții federației;

Obiecte aflate în proprietate municipală;

Forma mixtă de proprietate, adică situată în proprietate comună diverse subiecte de drept civil - drept privat, drept public.

Lucruri mobile care sunt clasificate drept imobile în virtutea legii (nave aeriene și maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale). După cum sa menționat deja, lucrurile considerate imobile în virtutea legii includ aeronave și nave maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale (aeronave fabricate și lansate în spațiul cosmic de către om). Lista dată la paragraful 2 al articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse nu este exhaustivă. Alte obiecte pot fi incluse în numărul acestor imobile prin lege.

Cu o astfel de redactare, nu vor exista temeiuri pentru a afirma că imobilul este un fenomen „nu real, ci legal”, întrucât singurul criteriu de clasificare a obiectelor ca imobile va rămâne o legătură puternică cu terenul. În ceea ce privește obiectele care nu îndeplinesc acest criteriu, dar necesită un regim juridic asemănător celui al bunurilor imobiliare, acestea vor fi echivalate cu imobile în ceea ce privește acest regim juridic, dar nu vor fi considerate imobile, care vor fi în întregime corespund cu starea reală a lucrurilor.

Pentru a evita încălcarea unității criteriului de determinare a imobilului, este necesar să se mențină o abordare pur obiectivă a acestui concept, în loc să se caute criterii subiective pentru definirea lui. Lipsa de specificitate a definiției existente poate fi eliminată doar prin stabilirea unor trăsături suplimentare care caracterizează legătura unui obiect cu pământul. Aceste semne pot fi în domeniul disciplinelor tehnice legate de arhitectură și construcții. Numai aici pot fi dezvoltate concepte și indicatori care în fiecare caz vor oferi o soluție obiectivă la problema clasificării unui anumit obiect ca imobil.

Drept civil; dreptul afacerilor; dreptul familiei; drept internaţional privat

DOI 10.24411/2073-3313-2019-10342

IMOBILUL CA OBIECT DE DREPT CIVIL ÎN CONDIȚIILE REFORMEI LEGISLATIEI CIVILE

Alexander Aleksandrovich DARKOV, profesor asociat al Departamentului de drept civil, procedură civilă și de arbitraj, Universitatea de Stat pentru Administrarea Terenurilor, Vicepreședinte al Clubului de Drept din Rusia, Candidat la Drept E-mail: [email protected]

Specialitatea stiintifica: 12.00.03 - drept civil; dreptul afacerilor;

dreptul familiei; drept internaţional privat

Adnotare. Procesele de formare în Rusia a unei noi baze economice și juridice pentru interacțiunea între antreprenori, reprezentanți ai autorităților și structurilor de control public, precum și dezvoltarea și implementarea unui plan calitativ. sistem nou elemente de reglementare administrativă a managementului economic provoacă o nevoie urgentă de modernizare cuprinzătoare reglementare legală.

Imobilul, toate tipurile sale, este în mod tradițional unul dintre cele mai semnificative obiecte ale reglementării dreptului civil, are o importanță semnificativă atractivitatea investițiilor, care, în contextul reformării legislației civile, necesită monitorizarea constantă a practicilor de aplicare a legii și de aplicare a legii în domeniul cifrei de afaceri imobiliare civile.

În același timp, condiția pentru eficacitatea acestor schimbări este utilizarea atât a rusului tradițional, cât și a celui inovator experiență străină reglementare de drept civil.

Cuvinte cheie: legislație, drept civil, imobiliare.

Abstract. Procesele de formare în Rusia a noii baze economice și juridice de cooperare a întreprinzătorilor, reprezentanților autorităților publice și structurilor de control public, precum și dezvoltarea și implementarea unui sistem calitativ nou de elemente de reglementare administrativă a managementului economiei arată o nevoie critică de modernizare complexă a reglementare legală.

Proprietățile imobiliare și toate tipurile acestora sunt în mod tradițional printre cele mai importante obiecte ale reglementării civile, ele având un potențial investițional semnificativ, care, în contextul reformării legislației civile, demonstrează necesitatea monitorizării constante a componentelor de aplicare a legii și a dreptului. raporturile civile în domeniul tranzacţiilor civile cu bunuri imobiliare.

În același timp, utilizarea atât a experienței tradiționale, cât și inovatoare din Rusia și străinătate în domeniul reglementării civile este condiția eficienței acestor schimbări.

Cuvinte cheie: legislație, drept civil, proprietate imobiliară.

LEGEA SI DREPTUL 08-2019

Caracterizarea imobilului ca obiect al raporturilor juridice civile prezintă un interes considerabil din punctul de vedere al științei dreptului civil. De asemenea, este de o importanță capitală din punct de vedere al reglementării legale, întrucât obiectele reglementării sunt extrem de diverse.

Ţintă Acest articol- prezentați o descriere statut juridic imobiliare. Această caracteristică este actualizată de faptul că reforma legislației civile este practic finalizată.

Care sunt conceptele de „imobil”, „imobiliar” în condiții moderne?

Imobilul (imobiliar) este una dintre instituțiile de temelie ale dreptului civil, circulației civile și pieței de mărfuri. Din clasificarea generală a lucrurilor în dreptul civil rezultă că lucrurile imobile se află în permanență în același loc, au caracteristici individuale, sunt divizibile și de neînlocuit. Totodată, din punct de vedere al dreptului, imobilul este o categorie cu un caracter subiectiv semnificativ.

Semnificația juridică a împărțirii lucrurilor în bunuri mobile și imobile este asociată cu stabilirea pentru acestea, respectiv, a unui regim juridic diferit.

Trebuie remarcat faptul că, în conformitate cu normele articolelor 164, 223 din Codul civil al Federației Ruse, dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare, renunțarea la aceasta se efectuează exclusiv în modul public, cu înregistrarea de stat obligatorie a tranzacțiilor. cu bunuri imobiliare, disponibil pentru revizuire către terți.

La dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile și mobile fără proprietar și asupra lucrurilor la care proprietarul a renunțat, se prevede o altă procedură de reglementare. Ipotecile pot fi constituite numai în legătură cu bunuri imobile.

Să ne întoarcem la aparatul conceptual, consacrat în normele Codului civil al Federației Ruse. Potrivit paragrafului 1 al art. 130 din Codul civil al Federației Ruse „bunurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol și tot ceea ce este ferm legat de pământ, de exemplu. obiecte, a căror deplasare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv clădiri, structuri, obiecte de construcție în curs. Lucrurile imobile includ și bunurile aeriene și maritime care fac obiectul înregistrării de stat.

nave, nave de navigație interioară, obiecte spațiale. Alte bunuri pot fi, de asemenea, clasificate ca imobile prin lege.

După cum se poate observa din definiția imobilului, legiuitorul distinge între două tipuri de lucruri imobile: lucrurile care sunt imobile în virtutea naturii lor și lucrurile care sunt clasificate ca imobile în virtutea legii, adică. lucruri recunoscute ca atare prin lege. La rândul lor, lucrurile care sunt imobile prin natura lor se împart în următoarele categorii:

a) terenuri;

b) parcele de subsol, i.e. obiecte care constituie un singur tot cu terenuri;

c) obiecte care sunt indisolubil legate de teren, a căror deplasare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor (de exemplu, păduri, plantații perene, clădiri, structuri).

V.V. Vitryansky observă că, din punctul de vedere al Codului civil al Federației Ruse, conceptul de bază de „lucru imobil” (imobil) nu înseamnă de fapt un singur obiect imobiliar (ca obiect al drepturilor civile), ci patru categorii. de bunuri imobiliare.

■ imobile prin proprietăţile lor naturale: terenuri, subsol;

■ imobile în baza unei legături fizice și juridice inextricabile cu terenul: clădiri, structuri și alte obiecte, a căror deplasare este imposibilă fără pagube disproporționate;

■ imobile prin lege: aerian şi

nave maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale;

■ imobile clasificate astfel de alte legi: întreprinderi, ansambluri imobiliare utilizate în activități de întreprinzător, care cuprind atât bunuri mobile, cât și imobile, a căror utilizare este supusă unui singur scop economic; Spații de locuit; condominii; obiecte de construcţie în curs2.

Regimurile juridice ale diferitelor tipuri de bunuri imobiliare se caracterizează printr-un număr semnificativ de caracteristici. Cele mai importante dintre ele sunt următoarele:

1. Dreptul de proprietate și alte drepturi de proprietate asupra bunurilor imobile, restricțiile asupra acestor drepturi, apariția, transferul și încetarea acestora sunt supuse înregistrării de stat.

2. Există o restricție privind drepturile de utilizare terenuri, din moment ce drepturile la

LEGEA SI DREPTUL 08-2019

Locurile aflate sub obiectele plasate pe ele nu aparțin întotdeauna proprietarilor de bunuri imobiliare (de exemplu, din motivele specificate la articolul 35 din Codul funciar al Federației Ruse; acestea sunt reglementate în interes public prin diferite reglementări)3 . Articolul 1 din Codul funciar al Federației Ruse stabilește principiul unității destinului terenurilor și obiectelor asociate ferm cu acestea, conform căruia „toate obiectele asociate ferm cu terenurile urmează soarta terenurilor, cu excepția cazurilor. stabilite prin legile federale”4.

3. Potrivit regula generala stabilit de Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un acord privind înstrăinarea unei clădiri sau structuri, dobânditorul transferă dreptul de proprietate asupra acelei părți a terenului care este ocupată de clădire (structură) și este necesară pentru utilizarea lui)5. Judecând după materialele practicii judiciare, la cumpărarea unui imobil situat pe un teren care nu aparține vânzătorului cu drept de proprietate, cumpărătorul dobândește dreptul de folosință a terenului care este ocupat de această proprietate și este necesar pentru utilizarea acestuia, în aceleași condiții ca și vânzătorul de imobil, dacă prin lege se prevede altfel.

Astăzi, ținând cont de finalizarea etapei de reformă semnificativă a legislației civile, care a început în 2012, putem trage următoarele concluzii despre aparatul conceptual din domeniul imobiliar:

1. Definiția unui lucru imobil conținută în Codul civil al Federației Ruse nu trebuie revizuită.

2. Pădurile, plantațiile perene, corpurile de apă izolate au fost deja excluse de pe lista imobilelor.

3. În lista imobilelor codificate drept civil s-au făcut unele completări sub forma unui complex de imobile, spații (rezidenţiale şi nerezidenţiale).

Analizând conceptul de „imobil”, să ne oprim asupra unor trăsături ale definițiilor conceptelor „loc nerezidențial” și „loc rezidențial”.

Nu există o definiție a spațiilor nerezidențiale în legislație.

Potrivit lui V.V. Vitryansky, singura opțiune pentru formarea sa este o analiză sistematică a normelor legislației. „Locurile nerezidențiale sunt spații neutilizate pentru locuințe, adică. nefiind locuit si neclasificat ca atare. Locuinta, dupa cum reiese din Codul Locuintei

al Federației Ruse, destinat reședinței cetățenilor; spațiile nerezidențiale sunt spații utilizate pentru producție, activitate economică etc.”6.

Astfel, în prezent, nu pare să existe motive de controversă cu privire la dacă spații nerezidențiale obiecte imobiliare independente, fie că pot fi obiecte de tranzacții, inclusiv un contract de închiriere.

Putem fi de acord cu următorul punct de vedere: „În opinia noastră, spațiile nerezidențiale ar trebui clasificate în cele care pot acționa ca obiect de tranzacție, inclusiv închiriere, și cele care nu pot acționa ca atare”7. Se poate fi de acord cu acest punct de vedere precis.

Definiția spațiilor de locuit este cuprinsă în art. 6 LCD RF. „Locurile de locuit sunt spații izolate, care sunt bunuri imobile și sunt potrivite pentru rezidenta permanenta cetățeni (îndeplinește regulile și normele sanitare și tehnice stabilite, alte cerințe ale legislației)”8. Clasificarea spațiilor rezidențiale va fi discutată mai detaliat mai jos.

Obiectele imobiliare includ și alte obiecte, a căror deplasare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor. Alte obiecte pot include obiecte de construcție în curs, care de la 1 ianuarie 2005 sunt considerate obiecte imobiliare.

Despre întreprinderile ca obiecte legate de lucruri imobile, se spune la paragraful 1 al art. 132 din Codul civil al Federației Ruse. În acest caz, întreprinderea este considerată un complex de proprietate. Potrivit art. 134 din Codul civil al Federației Ruse, complexele de proprietăți sunt clasificate ca lucruri complexe, care pot include lucruri imobile și mobile.

Lucrurile recunoscute de lege ca bunuri imobiliare includ nave aeriene și maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale (aeronave fabricate și lansate în spațiul cosmic de către om). Lista prevăzută la paragraful 2 al art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, nu este exhaustiv. Alte obiecte pot fi incluse în numărul acestor imobile prin lege.

Cea mai importantă condiție pentru acordarea obiectelor numite a statutului juridic de bunuri imobile este necesitatea înregistrării lor de stat și a drepturilor asupra acestui tip de imobile și a tranzacțiilor cu acesta. Înregistrarea de stat a navelor maritime, a navelor interioare

LEGEA SI DREPTUL 08-2019

navigarea timpurie, precum și drepturile asupra acestora, se efectuează de către organismele și organizațiile de stat specializate prevăzute de Codul de transport maritim comercial. Federația Rusă(KTM RF) și Codul de transport pe apă interioară al Federației Ruse.

De remarcat faptul că obiectele recunoscute prin lege drept imobile sunt foarte diverse. Ele merită, fără îndoială, un studiu independent separat, iar în contextul acestui articol, ca exemplu, ne vom concentra doar asupra statutului juridic al navelor de navigație mixtă „râu – mare”.

O navă de navigație mixtă (fluviu-mare) nu poate fi atribuită nici categoriei de nave maritime, nici categoriei de nave de navigație interioară - aceasta vedere independentă instanțe, care în art. 130 din Codul civil al Federației Ruse nu este menționat ca bunuri imobiliare.

Cu toate acestea, conform alin. 2 p. 1 art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, alte proprietăți pot fi, de asemenea, clasificate drept bunuri imobiliare prin lege. În conformitate cu sub. 5 p. 1 art. 4 lege federala„Cu privire la contractele de concesiune” navele de navigație mixtă (fluvial – maritimă) se referă la obiectele contractului de concesiune drept bunuri imobiliare.

Potrivit paragrafului 26 al art. 2 din Legea federală „Cu privire la fundamente reglementare de stat activitatea de comerț exterior” navele de navigație mixtă (fluvial – maritimă), cuprinse în categoria „mărfuri”, sunt clasificate ca bunuri imobiliare.

Să luăm în considerare mai detaliat problemele clasificării obiectelor imobiliare.

Clasificarea bunurilor imobile este dată de legiuitor în alin.1 al art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, unde totul este împărțit în două tipuri principale:

■ bunuri imobile, care sunt astfel prin natura lor,

■ imobile recunoscute ca atare prin lege.

Lucrurile care sunt considerate imobile prin natură includ terenuri, terenuri de subsol și tot ceea ce este strâns legat de pământ, de exemplu. obiecte, a căror deplasare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv clădiri, structuri, obiecte de construcție în curs.

Lucrurile recunoscute de lege ca imobile includ nave aeriene și maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale. Lista dată la paragraful 2 al art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, nu este exhaustiv. Printre astfel de lucruri imobile, legea poate include

sunt incluse și alte obiecte (de exemplu, obiecte scufundate).

Știința juridică a creat mai multe clasificări la scară largă ale bunurilor imobiliare în funcție de diverse criterii. Deci, în funcție de formele de proprietate, lucrurile imobile sunt împărțite în:

■ privat, adică deținute de cetățeni (persoane fizice) sau deținute de persoane juridice;

■ dreptul public, i.e. deținute de persoane juridice publice.

Obiectele de proprietate publică includ: obiecte care sunt în proprietate federală; obiecte deținute de subiecții federației; obiecte aflate în proprietate municipală; formă mixtă de proprietate, adică proprietate comună de diverse subiecte de drept civil - drept privat, drept public.

După statutul fizic, imobilele pot fi împărțite în:

■ terenuri;

■ parcele de subsol;

■ clădiri și structuri;

■ sediul;

■ alte obiecte, a căror deplasare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor;

■ întreprinderile ca ansambluri imobiliare utilizate pentru activități antreprenoriale;

■ bunuri mobile care sunt clasificate drept imobile în virtutea legii (nave aeriene și maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale).

În funcție de natura consumului și de componența proprietarilor și utilizatorilor, imobilele (sub formă de clădiri, structuri) pot fi împărțite în:

■ fond de locuințe - imobiliare din sectorul locativ, care asigură nevoile oamenilor care locuiesc. Alături de conceptul de spații de locuit, legislația locuințelor stabilește o listă exhaustivă a tipurilor de spații de locuit, definite la art. 16 LCD RF și conceptele acestora. Spațiile de locuit includ:

1) clădire de locuit, parte a unei clădiri de locuit;

2) un apartament, parte dintr-un apartament;

3) camera;

■ fond nerezidenţial - imobil folosit, de regulă, în scopul

LEGEA SI DREPTUL 08-2019

generarea de venituri, de ex. atunci când desfășoară activități antreprenoriale (de producție, agricole și altele).

După natura și scopul utilizării în circulația civilă, bunurile imobile pot fi clasificate în:

■ imobile sechestrate din circulaţie civilă;

■ imobile destinate locuinţelor;

■ bunuri imobile utilizate în scop comercial;

■ bunuri imobile utilizate în scop public;

■ bunuri imobiliare care au valoare de monumente istorice şi culturale.

Semnificația categoriei „imobile” în contextul dezvoltării dreptului civil poate fi apreciată din perspectiva unei revizuiri istorice și analitice a reglementării juridice, mai ales că progresul reformei dreptului civil poate fi privit și retrospectiv. Să încercăm să răspundem la întrebarea: care sunt principalele modele de dezvoltare ale categoriei „imobiliare” în dreptul civil rus post-sovietic.

În cursul formării instituțiilor economiei de piață, ca urmare a unor măsuri excesiv de intensive de privatizare a statului și proprietate municipală, au existat multe persoane fizice care sunt proprietari de clădiri, structuri, structuri și alte imobile. Este important ca terenurile ocupate de imobilul relevant, de regulă, să nu fie formate la acel moment. Pământul (cu rare excepții) a rămas în proprietatea statului. Privatizarea acestuia ca obiect imobiliar s-a realizat ulterior.

Într-o astfel de situație, a fost posibilă asigurarea cifrei de afaceri a bunurilor imobiliare doar prin recunoașterea clădirilor, structurilor, structurilor și chiar a spațiilor individuale ca obiecte independente ale dreptului de proprietate și a altor drepturi de proprietate, precum și tranzacțiile de drept civil și, prin aceasta, „ruperea acestora. off” de pe terenurile respective. Este destul de previzibil că terenurile ocupate de obiecte imobiliare au fost supuse regulii de a urmări soarta acestor obiecte: fiecare dintre noii lor proprietari a primit aceleași drepturi de utilizare a terenului ca și proprietarul anterior.

Metoda utilizată în Codul civil al Federației Ruse pentru reglementarea drepturilor reale asupra bunurilor imobiliare și

cifra de afaceri imobiliara a fost, cel mai probabil, singura posibila in aceasta situatie. Dar, în viitor, această metodă a încetat să mai fie eficientă, ceea ce a fost facilitat prin acordarea proprietarilor de clădiri, structuri și structuri cu dreptul exclusiv de a privatiza terenurile ocupate de obiectele imobiliare relevante (articolul 36 din Codul muncii al Federația Rusă).

În viitor, în legătură cu dezvoltarea cifrei de afaceri în comerțul internațional, a devenit necesară unificarea și corectarea prevederilor Codului civil al Federației Ruse în direcția convergenței cu regulile de reglementare a relațiilor relevante în dreptul european. Uniune. Tendințe similare au persistat în anii următori, în special, ca parte a aderării Rusiei la OMC.

Un alt factor în dezvoltarea dreptului civil rus a fost posibilitatea utilizării în legislația rusă a ultimelor realizări în domeniul modernizării codurilor civile ale unora. tari europene(de exemplu, experiența pozitivă germană în implementarea reformei legii obligațiilor din 2002). Această reformă s-a datorat necesității implementării în legislația națională a numeroase acte de reglementare ale Uniunii Europene, în special directive UE: privind vânzarea și cumpărarea bunurilor de larg consum și garanțiile calității acestora; privind măsurile de combatere a întârzierilor la plăți în tranzacțiile comerciale; privind circulația comerțului electronic9.

O altă „etapă de hotar”, marcând următoarea etapă în dezvoltarea regimului juridic al imobiliar, a fost Proiectul Național „Locuințe” – un program de îmbunătățire conditii de viata cetățeni, anunțat la 5 septembrie 2005 la o ședință a președintelui Federației Ruse V.V. Putin cu guvernul, parlamentul și șefii de regiuni în cadrul Programului de proiecte naționale prioritare.

De remarcat faptul că această activitate nu a provocat schimbări serioase în regimul juridic al imobilelor, dar a avut impact asupra întregii naturi a scopurilor și obiectivelor declarate în reglementările ulterioare.

Pe 24 septembrie 2008, a fost anunțat că proiectul va fi „reformatat” în program de stat, a cărui implementare va începe în 2009. Cu toate acestea, la o ședință a Consiliului de Implementare a Proiectelor Naționale din 24 decembrie 2008, stadiul proiectului a fost păstrat (a fost transferat în Programul de stat). proiect national„Dezvoltarea complexului agroindustrial”).

LEGEA SI DREPTUL 08-2019

30 noiembrie 2012 Guvernul Federației Ruse a aprobat programul de stat „Oferirea de locuințe la prețuri accesibile și confortabile și utilitati Cetăţeni ai Federaţiei Ruse” pentru 2013-2020” (Decretul nr. 2227-r din 30 noiembrie 2012). Textul programului menționează proiectul național „Locuințe” ca fiind implementat din 2006. Aceste două documente nu au legătură directă, deși formatul programului seamănă cu documentele utilizate pentru implementarea proiectului național.

În 2008, Consiliul de sub conducerea Președintelui Federației Ruse pentru Codificarea și Îmbunătățirea Legislației Civile a elaborat și înaintat Președintelui Federației Ruse propuneri de organizare a lucrărilor Consiliului care vizează dezvoltarea în continuare a legislației civile, care s-au reflectat apoi în Decretul președintelui Federației Ruse din 18 iulie 2008 nr. 1108 „Cu privire la îmbunătățirea Codului civil al Federației Ruse” (în continuare - Decretul nr. 1108)10.

Drept urmare, articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse a rămas în versiunea anterioară, deși în versiunea proiectului de lege adoptată în prima lectură, acest articol includea regulile conform cărora terenul și clădirea, structura, construcția aflate în curs de desfășurare pe acesta, deținute de o singură persoană, sunt recunoscute ca un singur obiect și participă la circulația civilă ca un singur lucru imobil.

Reguli care nu au fost incluse în textul art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, au fost chemați să legifereze prevederile care s-au dezvoltat atât în ​​doctrină, cât și în practica judiciară. De exemplu, în 2005, la pregătirea rezoluției Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 24 martie 2005 nr. 11 „Cu privire la anumite probleme legate de aplicarea legislației funciare”, în textul său a fost inclusă o explicație. , potrivit cărora tranzacțiile, voința părților în care se urmărește înstrăinarea imobilului, clădirilor, structurilor fără un teren corespunzător sau înstrăinarea unui teren fără obiecte imobiliare situate pe acesta, dacă terenul și imobilul obiectele aflate pe el aparțin unei singure persoane prin dreptul de proprietate, sunt nule.

Aceeași procedură pentru înstrăinarea terenurilor aflate în proprietatea unei persoane și a obiectelor imobiliare situate pe acestea ar trebui aplicată și în cazul încetării dreptului de teren în cazul rechiziției, confiscării unui imobil, structurii, structurii, executării silite. asupra bunului imobil menționat prin obligație

drepturile proprietarului său (articolele 242, 243, 237 din Codul civil al Federației Ruse)11.

Explicația de mai sus a Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse se bazează pe recunoașterea unui teren și a unui imobil situat pe acesta ca un singur obiect, acționând în circulație ca un singur lucru imobil.

Raman multe probleme nerezolvate in ceea ce priveste regimul juridic al spatiilor rezidentiale si nerezidentiale. Astfel, la elaborarea Conceptului de elaborare a legislației în domeniul imobiliar (2002-2003), sarcina a fost reglementarea raporturilor juridice relevante. După cum se menționează în Concept, „în funcție de caracteristicile de proiectare și de metoda de utilizare, una sau mai multe camere pot fi alocate într-o clădire (structură), de exemplu. părți separate structural și spațial din interiorul clădirii (structurii) adecvate pentru utilizare. Camera, spre deosebire de clădire, este lipsită de orice expresie materială. Astfel, o cameră este un lucru exclusiv în sensul legal al cuvântului.

Gama de probleme nu se termină aici. La recunoașterea localului ca lucru imobil se pune problema regimului juridic. proprietate comună clădire. O astfel de proprietate include: structuri portante și de închidere, podele, acoperiș, fundație, echipamente de inginerie așa-numitele camere uz comun(casuri, holuri etc.), care se combină după criteriul nepotrivirii lor pentru utilizare independentă ca spații rezidențiale sau nerezidențiale.

Așa cum se precizează în Conceptul de dezvoltare a legislației imobiliare, regimul juridic al proprietății comune „trebuie să prevadă tuturor proprietarilor de spații fără excepție, pe de o parte, posibilitatea necondiționată a utilizării nestingherite a acestora în conformitate cu scopul lor și pe de altă parte, repartizarea necondiționată a sarcinii menținerii acestora în condiția de a le permite să fie utilizate în scopul propus. Pentru că în ambele cazuri vorbim despre „necondiționalitate”, singurul regim juridic care asigură acest lucru este regimul proprietății comune”13.

Interesant este că în rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 23 iulie 2009 nr. 64 „Cu privire la unele aspecte ale practicii de examinare a disputelor cu privire la drepturile proprietarilor de spații la proprietatea comună,

LEGEA SI DREPTUL 08-2019

clădire” s-a recomandat ca instanțele de arbitraj să aplice spațiilor nerezidențiale prin analogie cu legea (articolul 6 din Codul civil al Federației Ruse) regulile care reglementează relațiile proprietarilor de spații din bloc(Articolele 289, 290 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 36 din Codul civil al Federației Ruse).

Acolo s-a mai explicat că dreptul de proprietate comună asupra bunului comun al imobilului revine proprietarilor imobilului în virtutea legii, indiferent de înregistrarea acestuia în USRR. Atunci când proprietatea asupra imobilului este transferată noului proprietar, cota-parte din proprietatea comună a proprietății comune a imobilului este transferată simultan, indiferent dacă există o indicație corespunzătoare în acordul privind înstrăinarea spațiului (alineatele 1). , 3, 5 din rezoluție).

O altă proprietate complexă care necesită o atenție sporită este un singur complex de proprietate. În Codul civil al Federației Ruse, este înțeles ca un set de clădiri, structuri și alte lucruri unite printr-un singur scop, indisolubil legate fizic și tehnologic, inclusiv obiecte liniare (căi ferate, linii electrice, conducte etc.), sau situate pe același teren, dacă în registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare este înscrisă drept un singur lucru imobil proprietatea asupra totalității acestor obiecte în ansamblu (art. 131 din Codul civil al Federației Ruse)14.

Totodată, întreprinderea, ca complex imobiliar, urma să rămână un obiect separat al cifrei de afaceri, ale cărui drepturi puteau fi transferate atât în ​​baza legii, cât și prin tranzacții. În același timp, informațiile despre tranzacții, al căror subiect este întreprinderea, au fost supuse publicării obligatorii (articolul 132 modificat prin proiectul de lege).

Din păcate, până în prezent, regimurile juridice ale diferitelor obiecte imobiliare nu au fost suficient de formate, iar în procesul interacțiunii lor între ele și cu instituțiile juridice aferente apar multe contradicții în condițiile moderne. Situația actuală poate fi corectată prin

o reglementare cuprinzătoare, cu drepturi depline și adecvate a raporturilor juridice relevante este în viață.

Caracterizarea bunurilor imobile ca obiect al raporturilor juridice civile nu se limitează la sfera unui articol științific. Astăzi, este nevoie de a dezvolta și implementa un mecanism conceptual nou pentru reglementarea juridică a regimurilor juridice imobiliare, ținând cont de tendințele moderne în dezvoltarea științei dreptului civil.

1 Cod civil al Federației Ruse (Prima parte) din 30 noiembrie 1994 Nr. 51-FZ (sub rezerva modificărilor și completărilor, a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2019) // Consultant Plus ATP

2 Vitryansky V.V. Reforma legislației civile ruse. Subtotaluri. M.: Statut 2016.

4 Cod funciar al Federației Ruse din 25 octombrie 2001 Nr. 136-FZ (modificat și completat, intrat în vigoare la 1 ianuarie 2019) // Consultant Plus SPS

5 Cod civil al Federației Ruse (partea întâi) ...

6 Vitryansky V.V. Decret. op.

7 Îmbunătățirea legislației care reglementează cifra de afaceri imobiliară. Conceptul de dezvoltare a legislaţiei civile în domeniul imobiliar: Mater. conf. / Rev. ed. V.V. Vitryansky. pp. 35-36.

8 codul locuinței RF din 29 decembrie 2004 Nr. 188-FZ // SPS „Consultant Plus”

9 Bergman V. Introducere în înțelegerea Codului civil german // Codul civil al Germaniei. Ed. a 3-a, revizuită. M.: Wolters Kluver, 2008. S. 13.

10 Decretul președintelui Federației Ruse din 18 iulie 2008 nr. 1108 „Cu privire la îmbunătățirea Codului civil al Federației Ruse” // http://www.consultant.ru/document/cons_c!oc_LA,^1SH02 /

11 Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj din 24 martie 2005 nr. 11 „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea legislației funciare” // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_52891/

12 Îmbunătățirea legislației care reglementează cifra de afaceri imobiliară. pp. 34, 44.

13 Vezi și: Chaplin N.Yu. Conceptul de un singur obiect imobiliar: pe problema oportunității și a posibilității implementării acestuia în legislația rusă // Zhurnal ros. drepturi. 2019. Nr 1; SPS „Consultant Plus”. 1997 - 2019.

14 Cod civil al Federației Ruse...

LEGEA SI DREPTUL 08-2019

Conceptele de „imobiliare”, „imobiliare” sunt destul de des întâlnite la noi Viata de zi cu zi. Și toată lumea pare să înțeleagă ce înseamnă.

Cu toate acestea, în anul trecutÎn țara noastră s-a înregistrat o creștere constantă a numărului de litigii apărute în sfera cifrei de afaceri imobiliare. După cum a menționat S.P. Grishaev, „multe probleme care apar în practica judiciară și arbitrală în domeniul cifrei de afaceri economice imobiliare se întorc în cele din urmă la conceptul și semnele acestui fenomen” Grishaev S.P. Regimul juridic al bunurilor imobiliare. SRL „Noua cultură juridică”. 2007 // SPS „Consultant Plus”.. Într-adevăr, conceptul de imobil, cuprins în articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse, este formulat în așa fel încât soluția la problema conținutului categoriei de imobiliare capătă nu numai semnificație teoretică, ci și practică.

Astfel, atribuirea unui obiect la categoria bunurilor mobile sau imobile atrage după sine consecințe juridice corespunzătoare, iar în practică această împrejurare afectează soluționarea litigiului.

Luați în considerare un exemplu din practica judiciară.

OJSC „Pensionat” Vesna „a solicitat Curții de Arbitraj a Teritoriului Krasnodar cu o cerere împotriva OJSC „Firma” Adygpromstroy” și Oficiului Serviciului Federal de Înregistrare pentru Teritoriul Krasnodar pentru a anula dreptul de proprietate înregistrat al OJSC „Firma” Adygpromstroy „. către casa de panouri; obligațiile OJSC „Firma” Adygpromstroy” de a demola clădirea neautorizată - casa de panouri indicată. La data de 19 iunie 2007, instanța a invalidat dreptul de proprietate înregistrat al Firma Adygpromstroy OJSC asupra casei de judecată și a dispus pârâtei să demoleze structura neautorizată, în aceste scopuri în modul prevăzut de lege și alte acte juridice; inculpatul nu a obtinut autorizatie de construire la momentul potrivit; documentatia proiectului neoficializate.

Prin decizia instanței de apel din data de 03.09.07 s-a modificat hotărârea din 19.06.07 în parte din obligarea SA Firma Adygpromstroy de a demola imobilul neautorizat.Instanța a dispus desființarea pârâtei de casa completă.Instanța de apel. a pornit din faptul căCasa de panouri în litigiu nu este imobiliară, este o structură pliabilă, ridicat pe terenul aparținând reclamantei, terenul de sub caseta de panouri pe vreun drept de proprietate nu a fost acordat pârâtei. În plângerea în casație, SA Firma Adygpromstroy solicită anularea deciziei și a hotărârii recursului, însă FAS Districtul Caucazului de Nord consideră că plângerea în casare nu este supusă satisfacerii, decizia de recurs din 03.09.07 este legală și întemeiată Decretul Federal instanța de arbitraj al Districtului Caucazian de Nord din data de 05 decembrie 2007 în dosarul nr. A32-5939 / 2007-22 / 118 / / ATP „Consultant Plus”. .

Astfel, este important să vă formați o idee competentă, corect fundamentată, despre ce este imobilul în sensul juridic al cuvântului.

În prezent, conceptul juridic de imobil este consacrat în paragraful 1 al articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește că „lucrurile imobile (imobile, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol și tot ceea ce este strâns legat. cu terenuri, adică obiecte a căror deplasare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv clădiri, structuri, obiecte de construcție în curs. Lucrurile imobile includ, de asemenea, aeronavele și navele maritime supuse înregistrării de stat, navele de navigație interioară și obiectele spațiale. Alte bunuri pot fi, de asemenea, clasificate ca imobile prin lege. În conformitate cu paragraful 2 al articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, „lucrurile care nu sunt legate de bunuri imobiliare, inclusiv bani și valori mobiliare sunt recunoscute drept bunuri mobile ”Codul civil al Federației Ruse (partea întâi) din 30 noiembrie 1994 nr. 51-FZ (modificat la 11 februarie 2013) (modificat și completat la 1 martie 2013) // Colectare a Legislației Federației Ruse, 05.12.1994, N 32, art. 3301..

În acest capitol, ne întoarcem la analiza acestei norme.

Pentru început, trebuie menționat că legea identifică conceptele de „imobil”, „imobil”, „imobil”. Dar în știința juridică nu există un consens cu privire la poziția legiuitorului.

Deci, unii autori sunt de acord cu sinonimia acestor concepte, arătând că aceasta este „o tehnică de tehnică juridică care este folosită de legiuitor pentru a evita uniformizarea textului de lege” Ilyin D.I. Legislația imobiliară: Probleme ale conținutului conceptelor utilizate // Jurnal legea rusă. 2005. Nr. 8. P.148 .. Într-adevăr, clauza 1 a articolului 131 din Codul civil al Federației Ruse vorbește despre înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile, clauza 2 - privind înregistrarea sau contabilizarea anumitor tipuri de bunuri imobiliare, clauza 3 - privind organism care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și se ocupă de aceasta.

Cu toate acestea, unii oameni de știință pornesc de la diferența dintre conceptele de „lucru imobil” și „proprietate imobilă”, care pare a fi mai rezonabilă.

Utilizarea categoriei „lucru imobil” în definiție este destul de firească, deoarece, potrivit majorității civiliștilor, doar un lucru poate fi obiect al drepturilor de proprietate, de exemplu, profesorul Sukhanov E.A. subliniază că „drepturile de proprietate - drepturi de revendicare, drepturi de folosință etc.” Sukhanov E.A. nu poate acționa ca obiect al drepturilor de proprietate în dreptul rus. Despre conceptul de imobil și influența acestuia asupra altor categorii de drept civil // Buletin de drept civil. 2008. Nr. 4. P.11..

Explorând o altă poziție, putem concluziona că conceptul de „imobil” poate fi reflectat în formula – „imobil + drepturi de proprietate”.

Acest lucru este confirmat de art. 132 din Codul civil al Federației Ruse, care definește o întreprindere în ansamblu ca un complex de proprietăți recunoscut ca imobil, care include diverse categorii de proprietăți destinate activității, inclusiv, pe lângă imobile, echipamente, inventar, materii prime , produse, drepturi, creanțe, datorii și drepturi exclusive. Aceasta conduce la concluzia că definiția imobilului dată la art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, este mai în concordanță cu conceptul de „lucru imobil”, iar în art. 132 din Codul civil al Federației Ruse - conceptul de „imobil” Kaminskaya Ya.A. La întrebarea privind definirea conceptului de „imobil” în legislația civilă a Federației Ruse // Probleme juridice ale imobiliare. 2008. Nr. 1. C.8..

În ceea ce privește termenul „imobil”, este de preferat să îl folosim ca un fel de categorie generalizantă, dacă vorbim de obiecte de drepturi civile care sunt supuse unui regim juridic special al bunurilor imobile, de exemplu, în normele privind înregistrarea de stat obligatorie. Astfel, în doctrină nu există o înțelegere clară a problemei studiate.

Cel mai frecvent este punctul de vedere care ar trebui exclus de la art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, mențiunea „imobil” și „imobil” și se concentrează pe categoria „lucru imobil”, subliniind astfel că „obiectul dreptului la imobil sunt doar obiectele care au o formă materială” Tuzhilova-Ordanskaya E.M. Conceptul și caracteristicile bunurilor imobiliare ca obiect de drepturi conform Codului civil al Federației Ruse // Jurnalul de drept rus. 2004. Nr 6. P.32..

Potrivit remarcii corecte a lui P. Vinogradov, articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse conține o simbioză de abordări ale definiției conceptului de imobil: fixarea semnului unei legături puternice cu terenul, ceea ce implică imposibilitatea a mișcării sale fără prejudicii disproporționate scopului său, în același timp, această normă conține o listă de lucruri imobile, care nu este închisă Vinogradov P. Imobil: înțelegere istorică și modernă // Buletin de practică notarială. 2008. Nr. 2. P.21..

Acum să trecem la imobiliare.

Trebuie remarcat aici că literatura juridică conține o varietate de hotărâri cu privire la criteriile pentru bunurile imobiliare.

Deci, în prezent, poate provoca dificultăți semnificative criteriu pentru o legătură puternică la pământ. Acest lucru se explică prin tehnologii moderne vă permit să mutați orice clădiri sau structuri dintr-un loc în altul fără a provoca pagube grave, păstrându-le în același timp integritatea și scopul („cu toate acestea, ele pot fi calificate drept bunuri imobiliare numai dacă reapare o legătură fizică inextricabilă cu terenul” Grishaev S.P. Regimul juridic al imobiliare // SPS „Consultant Plus”, 2007.). De exemplu, casele din lemn (cabane din lemn) din zonele rurale sunt destul de des transferate dintr-un loc în altul dezasamblate.

Rezultă că legătura fizică a obiectului cu terenul este înțeleasă ca o condiție de utilizare a imobilului în scopul propus.

În lucrarea sa, L. Naumova, care caracterizează semnul unei legături puternice cu pământul, identifică următoarele elemente: „prezența unei fundații, caracteristicile acesteia, metoda de atașare a unui obiect la fundație și materialul din care obiectul se face” Naumova L. Criterii pentru calificarea bunurilor imobiliare // Ezh-Avocat . 2005. Nr. 4. C.5..

Această poziție nu pare neîntemeiată și este confirmată de practica judiciară.

Societatea cu Răspundere Limitată „Universal-shina N” (denumită în continuare - Compania) a sesizat Curtea de Arbitraj Regiunea Nijni Novgorod cu o cerere la administrația orașului Nijni Novgorod pentru recunoașterea dreptului de proprietate asupra unui obiect imobiliar neautorizat - un hangar de tip arc cu un etaj. Prin decizia din 29 septembrie 2006, cererile au fost respinse în baza articolelor 130, 222 din Codul civil al Federației Ruse. Instanța a pornit din faptul că terenul de sub hangar a fost atribuit reclamantei doar în folosință temporară, imobilul în litigiu, după caracteristicile sale tehnice, nu se aplică imobilelor. Cazul nu a fost revizuit în apel. Dezacord cu act judiciar, Compania a făcut recurs la Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka cu recurs în casație, în care solicită anularea deciziei în legătură cu încălcarea dreptului material.

Cu toate acestea, recursul în casație a fost respins de instanță, în timp ce instanța și-a fundamentat poziția în felul următor.

Proprietatea care, în temeiul articolului 130 din Codul civil al Federației Ruse, are o astfel de caracteristică ca o legătură fizică cu terenul, poate fi recunoscută ca imobil dacă este creată ca obiect imobiliar în modul prevăzut de lege. si alte acte juridice.

Datele prezentate în cazul despre obiect indică faptul cădepozit arcuit reprezintăstructura cu pereti sub forma de profil metalic pe beton armat fundație bandă si o zona de depozitare a asfaltului, care nu are comunicatii fixe, si deci nu are statut de obiect imobiliar Decretul Curții Federale de Arbitraj a Districtului Volga-Vyatka din 19.12. 2006 în cazul N A43-1798 / 2006-12-24 / / ATP „Consultant Plus”. .

Profesorul Sadikov O.N. face o concluzie categorică că trăsătura definitorie care permite atribuirea unui obiect imobilului este, așadar, legătura puternică a acestuia cu terenul, în lipsa unei legături puternice cu terenul, obiectul nu este un imobil Drept civil. Volumul I. Manual. / Ed. EL. Sadikov. Moscova: Infra-M. 2006.p.75.

Cu toate acestea, există îndoieli în literatura de specialitate cu privire la caracterul absolut al acestei concluzii.

Deci, Emelkina I.A. indică faptul că „multe obiecte care nu au o legătură puternică cu terenul sunt imobile. De exemplu, un apartament de la etajul cinci sau un birou va fi tratat ca imobil nu pe baza unei legături puternice cu terenul, ci în virtutea unei indicații directe în lege (articolul 1 din Legea federală „Cu privire la stat Înregistrarea drepturilor asupra proprietății imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”)” Emelkina I. A. La problema conceptului și semnelor imobiliare // Drept civil. 2005. Nr. 2. P.16..

Intr-adevar, legatura cu terenul poate fi si fizica, dar indirecta (prin suprafata apei, prin alte obiecte imobiliare (cladiri si structuri construite pe apa, spatii rezidentiale si nerezidentiale)).

Acest lucru duce la concluzia că prezența unei fundații nu indică construcția de bunuri imobiliare - este doar una dintre caracteristicile proprietății, ci poate fi utilizată numai împreună cu alte caracteristici.

Este de remarcat faptul că civiliștii sunt de părere să introducă un criteriu legal pentru legarea unui obiect cu terenul, ceea ce presupune recunoașterea numai a obiectelor imobiliare, terenul sub care aparține unei persoane de drept de proprietate. În consecință, concluzia sugerează că clădirile de pe teren străin vor primi statutul de bun mobil.

L. Shchennikova, criticând această poziție, subliniază că „în condițiile moderne din Rusia, când mulți proprietari de clădiri și structuri nu dețin și nu folosesc terenuri cu drept de proprietate, majoritatea obiectelor vor înceta să mai fie astfel” Shchennikova L. Real Estate : Formulări legislative şi abordări conceptuale// Justiția rusă. 2003. Nr. 11. C.9..

O serie de alți oameni de știință, vorbind despre legătura juridică a unui obiect cu un teren, se referă la regulile privind construcția neautorizată - articolul 222 din Codul civil al Federației Ruse. Autorii neagă existența unei clădiri rezidențiale neautorizate, clădiri reale, structuri etc. ca imobile. pana in momentul detinerii unor astfel de obiecte, i.e. înainte de înregistrarea de stat a acestor obiecte.

Cu toate acestea, V.A. Alekseev adoptă poziția opusă: „faptul că astfel de lucruri nu apar dreptul de proprietate nu ar trebui să conducă la concluzia că nu sunt considerate bunuri imobiliare, sunt bunuri mobile” Alekseev V.A. Imobiliare: înregistrarea de stat și problemele reglementării legale . Moscova: Wolters Kluver. 2007. S. 65-66 ..

Pare corect să fim de acord cu acest punct de vedere, bazat pe logica respectării legii.

Codul civil al Federației Ruse, care prevede la art. 222, definiția construcției neautorizate, indică faptul că acesta este un imobil creat pe un teren nealocat în aceste scopuri în modul prevăzut de lege și alte acte juridice, sau creat fără a primi. permisele necesare sau cu o încălcare semnificativă a codurilor și reglementărilor de urbanism sau construcții Codul civil al Federației Ruse (prima parte) din 30 noiembrie 1994 nr. 51-FZ (modificat la 11 februarie 2013) (modificat și completat la 1 martie) , 2013) // Culegere de Legislație RF”, 05.12.1994, N 32, art. 3301..

Astfel, este adevărat că nelegalitatea construcției este un criteriu de încadrare a bunurilor imobile drept imobile neautorizate, și nu o decizie privind dacă un obiect este încadrat drept imobil.

Următorul criteriu legal este - imposibilitatea deplasării obiectului fără deteriorarea disproporționată a scopului acestuia.

În practica de aplicare a legii, există cazuri în care o instanță ia o decizie pe baza acestei caracteristici: instanta nu a recunoscut ca obiect de proprietate imobiliara postul de transformare in litigiu, intrucata ajuns la concluzia că este posibil să-l mute fără a deteriora în mod disproporționat scopul său. Stația de transformare este un dulap metalic și un echipament instalat pe o fundație de țevi de oțel. Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 04.08.2010 în dosarul nr. A75-8011 / 2008 // SPS „Consultant Plus”. .

Cu toate acestea, criteriul prejudiciului disproporționat ridică și o serie de întrebări.

Termenul „disproporționat” este de natură evaluativă, iar dezavantajul acestui criteriu este că nici legiuitorul, nici practica nu oferă un răspuns la întrebarea cât (cu 1/2, 1/3, 1/4 etc.) valoarea proprietăţii trebuie să scadă. În plus, nu este complet clar ce valoare a obiectului să ia ca bază.

L. Naumova sugerează să se procedeze de la evaluarea valorii unui obiect în comparație cu același obiect după deplasarea acestuia, precum și cu o evaluare a costurilor de mutare Naumova L. Criterii pentru calificarea bunurilor imobiliare // EZh-Jurist. 2005. Nr. 4. C.5.. De asemenea, nu este clar definită ce valoare trebuie luată în considerare - piață, sold, cost conform evaluării organismelor tehnice de inventar, toate sunt calculate folosind metode diferite.

Se pare că evaluarea de piață ar trebui să fie utilizată ca fiind cea mai completă care reflectă valoarea proprietății.

În același timp, unii practicieni propun excluderea semnului imposibilității de a se deplasa fără vătămare disproporționată a numirii Nekrest'yanov D.S. Conceptul de imobil // Litigii de arbitraj. 2006. Nr. 1. P.19.. Această concluzie este legată de faptul că orice mișcare atrage încetarea existenței proprietății. Însuși faptul mișcării indică faptul că în momentul începerii mișcării obiectul a încetat să mai existe și în toate cazurile va fi deja un obiect nou.

Având în vedere criteriile prevăzute la art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, trebuie concluzionat că în practică apar o serie de întrebări: cum și când este necesar să le recunoaștem ca suficiente pentru a recunoaște un obiect ca lucru imobil; atunci când aceste criterii încetează să mai fie subiective și depind de voința grefierului sau a judecătorului la examinarea cauzei.

D. Bazarkin sugerează o cale de ieșire din această situație: „Toate obiectele lumii materiale înregistrate în Cadastrul Imobiliar de Stat sunt recunoscute automat ca imobile. În același timp, criteriile „conexiune puternică cu pământul” și „immobilitatea” unui obiect al lumii materiale vor trece de la categoria subiective la categoria obiective și devin criterii de înregistrare a unui obiect în Stat. Cadastru imobiliar. Este necesar să se introducă un nou criteriu „luat în considerare în Cadastrul imobiliar de stat”, care va sta la baza înregistrării de stat a drepturilor asupra unui obiect imobiliar ”Bazarkin D. Conceptul juridic al bunurilor imobiliare // Ezh-Avocat . 2012. Nr 15.С.17..

Atribuirea unui obiect la capital- un criteriu care se derivă din analiza surselor normative și materialelor practicii judiciare. Deci, în articolul 1 din Codul de urbanism al Federației Ruse este definit: obiectul construcție capitală- o clădire, structură, structură, obiecte a căror construcție nu a fost finalizată (denumită în continuare obiecte de construcție în curs), cu excepția clădirilor temporare, chioșcurilor, șopronelor și altor structuri similare Codul de urbanism al Rusiei Federația din 29 decembrie 2004 Nr. 2013) // " ziar rusesc”, nr. 290, 30.12.2004..

Există, de asemenea, un act juridic în vigoare la nivelul subiectului - „Regulamente privind amplasarea și instalarea pe teritoriul orașului Moscova a obiectelor care nu sunt obiecte de construcție capitală”, care indică direct criteriul general de clasificare a obiectelor. ca obiecte fără capital (bunuri mobile) - posibilitatea de circulație liberă a acestor obiecte fără a provoca daune disproporționate scopului lor, inclusiv posibilitatea demontării (demolarii) a acestora cu demontare în elemente structurale mobile pliabile componente. Obiectele care nu sunt de capital nu sunt imobiliare, nu sunt supuse contabilității tehnice în biroul de inventar tehnic și Întreprinderea unitară de stat federală Rostekhinventarizatsiya, drepturile asupra acestora nu fac obiectul înregistrării în Registrul de stat unificat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor. cu Decretul Guvernului Moscovei din 13 noiembrie 2012 nr. 636- PP „Cu privire la amplasarea și instalarea pe teritoriul orașului Moscova a obiectelor care nu sunt obiecte de construcție capitală și cu privire la furnizarea de terenuri pentru scopuri care nu sunt legate de construcție” // Buletinul Primarului și Guvernului Moscovei, nr. 64, 13.11.2012 ..

Instanțele hotărăsc pe baza acestui criteriu:

"Tehniccriteriile de clasificare a bunurilor drept imobile sunt instalarea proprietății pe o fundație special ridicată pentru aceasta, conectarea de comunicații fixe la aceasta,apartenența clădirii capitalei, natura lucrării de legare a fundației de teren” Decretul Curții Federale de Arbitraj din Districtul Urali din 15 ianuarie 2008 în dosarul nr. A60-865 / 2007 / / ATP „Consultant Plus”. .

În literatura de specialitate sunt propuse și alte criterii pentru imobile.

Astfel, a existat o discuție dacă act de înregistrare de stat un semn al proprietății imobiliare sau este o consecință a clasificării proprietății drept bunuri imobiliare.

Potrivit primei demersuri, al cărei susținător este E.A. Sukhanov, pentru ca „imobilul să participe la circulația civilă, este necesar să apară dreptul de proprietate, prin urmare este necesară înregistrarea de stat a dreptului de proprietate” Sukhanov E.A. Despre conceptul de imobil și influența acestuia asupra altor categorii de drept civil // Buletin de drept civil. 2008. Nr. 4. P.14..

Rezultă că până în momentul înregistrării de stat a dreptului, obiectul nu are proprietățile unui lucru imobil. În plus, dacă în viitor dreptul la obiect este contestat, iar înscrierea din registru este exclusă, lucrul va deveni din nou mobil - această împrejurare subminează stabilitatea circulației civile.

Poziția opusă pare a fi mai corectă: înregistrarea de stat este o consecință a clasificării proprietății drept imobil Kutsina S. Imobiliare mobilă // Ezh-Jurist. 2011. Nr 45.S.26..

Într-adevăr, proprietatea există în mod obiectiv înainte de acest act (altfel înregistrarea este imposibilă), dar drepturile asupra bunurilor imobiliare apar după finalizarea acestuia. Pentru a justifica această abordare, ar trebui făcută referire la articolul 131 din Codul civil al Federației Ruse: înregistrarea de stat este supusă dreptului de proprietate și altor drepturi reale asupra bunurilor imobiliare, restricții asupra acestor drepturi, apariția, transferul și încetarea acestora, este evident. că este posibil să se înregistreze drepturi asupra unui obiect deja existent Codul civil al Federației Ruse (partea întâi) din 30 noiembrie 1994 nr. 51-FZ (modificat la 11 februarie 2013) (modificat și completat la 1 martie, 2013) // Culegere de legislație a Federației Ruse, 5 decembrie 1994, N 32, art. 3301.. Dacă, de exemplu, o clădire de locuit nu există cu adevărat, atunci apariția dreptului de proprietate asupra acesteia este, de asemenea, imposibilă.

Practica judiciară numește un alt criteriu: obiectul trebuie creat inițial ca proprietate cu respectarea urbanismului și a altor norme care reglementează construcția de imobile. Serviciul Federal Antimonopol al districtului Volga-Vyatka a remarcat: „Pentru a recunoaște proprietatea ca fiind imobilă ca obiect al drepturilor civileeste nevoie de confirmare că obiect dat a fost creat la fel ca imobiliare în conformitate cu procedura stabilită de lege și alte acte juridice cu primirea avizelor necesare și cu respectarea normelor și regulilor de urbanism.” Decretul Curții Federale de Arbitraj a Districtului Volga-Vyatka din 8 aprilie 2010 nr. în cazul nr. А43-13181/2009// SPS Consultant Plus..

D.S. Nekrestyanov subliniază semnul individualitatea spațială, care impune prezența obligatorie a unui ansamblu de trăsături care o caracterizează, în care modificarea tuturor sau mai multor dintre ele atrage încetarea acestui obiect și apariția unuia nou. „Locație, zonă, număr cadastral- acesta este setul minim de astfel de caracteristici care conferă fiecărui obiect unicitatea existenței sale „Nekrestyanov D.S. Conceptul de imobil // Litigii de arbitraj. 2006. Nr 1. P.22..

Se pare că autorul își întemeiază poziția pe baza dispozițiilor Legii federale „Cu privire la cadastrul de stat al imobilelor”, unde, în sensul paragrafului 3 al articolului 1, rezultă că obiectul trebuie să aibă caracteristici care să permită definirea imobilului ca un lucru definit individual (caracteristicile unice ale obiectului imobiliar).

A.M. Erdelevsky subliniază că anumite tipuri de bunuri imobiliare pot fi utilizate exclusiv în conformitate cu lor scop desemnat, de exemplu, terenuri, spații rezidențiale și alte Comentarii la Codul civil al Federației Ruse (articol cu ​​articol) / Ed. S.P. Grişaeva, A.M. Erdelevsky M.: Jurist. 2005.p.134..

O analiză a practicii de aplicare a legii arată că, ca condiție pentru recunoașterea unui obiect ca imobil, este necesar o autorizație pentru construirea unei facilități de capital.

Astfel, judecătorii Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse au ajuns la concluzia că ceea ce este controversatpavilioanele comerciale nu au semne de imobiliare. În acest sens, informații despre drepturile asupra acestor spații (proprietate și general proprietate fracționată) și tranzacțiile cu acestea (cumpărare și vânzare) nu fac obiectul intrării în USRR. S-a stabilit ca terenul pe care se afla sediul a fost asigurat prin ordin al prefectului pentru amplasare si exploatare. pavilion comercial din structuri prefabricateși nu pentru construcție clădire capitală. De fapt, structurile au fost ridicatefără a obține autorizație de construire, în lipsa voinței proprietarului terenului (prefectura), care l-a prevăzut pentru construirea și exploatarea unui complex comercial prefabricat. Pavilionul nu a fost dat în exploatare ca obiect imobiliar Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 5 august 2010 Nr. VAS-9213/10 în dosarul Nr. A40-98414 / 09-3-780 / / Consultant Plus ATP. .

Uneori există un astfel de semn al proprietății imobiliare ca acesta preț mare.Zakharova A.E. Conceptul de imobil în dreptul civil rus // Statut. 2007. P.401.. Imobilul are de regulă o valoare economică sporită, aceasta datorită faptului că este destinat utilizării pe termen lung și nu este consumat în procesul de utilizare. Cu toate acestea, un astfel de criteriu al costului ridicat al bunurilor imobiliare nu poate fi considerat caracteristica sa universală. Deci, operele de artă, colecțiile de cărți rare etc., adică obiectele bunurilor mobile, vor îndeplini acest criteriu. Se presupune că criteriul costului ridicat poate fi utilizat împreună cu alte motive.

În literatura de specialitate, există o propunere de clasificare a trăsăturilor unui lucru imobil în trăsături, a căror prezență este necesară pentru recunoașterea unui lucru ca imobil (de exemplu, o legătură puternică cu pământul, daune disproporționate) și caracteristici că un lucru imobil trebuie să aibă (de exemplu, înregistrare de stat, prezența unui pașaport tehnic etc.) n.), adică. problema recunoașterii unui lucru ca imobil nu se mai pune, este vorba doar de obligația titularului dreptului asupra unui lucru imobil de a efectua anumite acțiuni pentru a dota un astfel de lucru cu caracteristicile adecvate Ryzhenkov A.Ya. Pe tema conceptului și conținutului imobilului ca obiect al drepturilor civile [Resursa electronică] - Electron. Dan. - URL: http://www.new.volsu.ru (data accesului: 11.04.2013).

La finalul analizei definirii conceptului de imobil, rezultă concluzia că criteriile folosite de legiuitor sunt în prezent criticate de majoritatea civiliștilor. În literatura de specialitate se fac observații, dar nu este nevoie să vorbim despre o singură poziție. Diferiți autori oferă un număr diferit de semne: de la cel clasic - prezența unei legături inextricabile cu terenul și imposibilitatea mutării proprietății fără prejudicii disproporționate scopului, până la un întreg sistem de criterii, doar a cărui aplicare combinată este recunoscut ca fiind suficient pentru a determina natura obiectului.

În practică, aceasta poate duce la calificarea incorectă a obiectului, ceea ce va genera consecințe negative asupra circulației civile în general.

Prin urmare, este necesar să se consacră în lege caracteristicile obligatorii care permit calificarea unui lucru drept imobil. În același timp, nu merită să te limitezi doar la două semne (conexiune puternică cu pământul și daune disproporționate). Ar trebui să indicați cât mai multe dintre aceste caracteristici posibil, ceea ce va reduce riscul erorilor practice atunci când determinați un lucru ca imobil.

1. Lucrurile imobile (imobiliare, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol și tot ceea ce este strâns legat de pământ, adică obiecte care nu pot fi mutate fără deteriorare disproporționată a scopului lor, inclusiv clădiri, structuri, construcție în curs.

Lucrurile imobile includ și aeronavele și navele maritime, navele de navigație interioară supuse înmatriculării de stat. Alte bunuri pot fi, de asemenea, clasificate ca imobile prin lege.

Lucrurile imobile includ spațiile rezidențiale și nerezidențiale, precum și cele destinate plasării Vehicul părți de clădiri sau structuri (locuri de parcare), dacă limitele unor astfel de spații, părți de clădiri sau structuri sunt descrise în conformitate cu procedura stabilită de legislația privind înregistrarea cadastrală de stat.

2. Lucrurile care nu au legătură cu bunurile imobiliare, inclusiv banii și valorile mobiliare, sunt recunoscute drept bunuri mobile. Înregistrarea drepturilor asupra bunurilor mobile nu este necesară, cu excepția cazurilor prevăzute de lege.

Comentariu la art. 130 din Codul civil al Federației Ruse

1. În articolul comentat lucrurile sunt împărțite în bunuri imobile și bunuri mobile, se propune o descriere a bunurilor imobile (vezi mai jos). Totodată, în ceea ce privește bunurile mobile, se stabilește regula: „Ceea ce nu este imobil, se referă la bunurile mobile”.

2. La paragraful 1 se propune conceptul de imobil. În acest caz, se disting următoarele semne.

În primul rând, imobiliare (imobiliare) este un lucru, adică. un obiect al lumii materiale, care este destinat să satisfacă anumite nevoi și poate fi în posesia unei persoane. Alte tipuri de bunuri, inclusiv drepturile de proprietate, nu pot fi imobile nici prin natura lor, nici în virtutea legii.

———————————
Vezi: Drept civil sovietic: Manual: În 2 vol.

Vezi: Kozyr O.M. Imobile în noul Cod civil al Federației Ruse // Codul civil al Rusiei. Probleme. Teorie. Practică: Culegere de memorie a S.A. Khokhlova / Resp. ed. A.L. Makovski. M., 1998. S. 275.

În al doilea rând, imobilul este pământ și tot ceea ce este strâns legat de pământ.

În al treilea rând, este imposibil să mutați un obiect imobiliar fără o deteriorare disproporționată a scopului său (este posibilă o excepție stabilită de legea federală). În același timp, este indicat un criteriu, a cărui utilizare vă permite să stabiliți cât de ferm este conectat obiectul la pământ.

O listă aproximativă a anumitor tipuri de bunuri imobiliare este, de asemenea, prezentată aici: terenuri, terenuri de subsol, clădiri, structuri, obiecte de construcție în curs, alte proprietăți care îndeplinesc caracteristicile de mai sus (un lucru care este strâns legat de teren, adică un obiect, a cărui mișcare, fără o deteriorare disproporționată a scopului său, imposibilă).

Lista de mai sus a bunurilor imobiliare este inclusă în Codul civil nu numai pentru a ilustra prevederile privind semnele imobiliare. Această listă are propriul ei sens. Luarea în considerare a semnelor lucrurilor imobile în comparație cu această listă ne permite să înțelegem nu numai textul, ci și subtextul legii, nu numai litera ei, ci și spiritul ei. Prezența listei specificate, așa cum ar fi, stabilește bara care face distincția între lucrurile mobile și cele imobile. Deci, este clar că este imposibil să plasați un teren sau o clădire și o bancă de grădină în același rând logic, chiar dacă este foarte ferm legat de pământ și deplasarea sa este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului său. O bancă de grădină, în ciuda prezenței acestor circumstanțe, de obicei nu este recunoscută drept imobil.

3. Astfel, conceptul de imobil este destul de elementar, temeinic dezvoltat de știința dreptului civil, în principalele sale trăsături este ușor de asimilat atât de către avocați, cât și de persoane neexperimentate în jurisprudență. Totuși, aceasta nu înseamnă că nu există dificultăți în rezolvarea problemei recunoașterii unui anumit obiect ca imobil: ceea ce pare aproape perfect din punct de vedere teoretic provoacă adesea dificultăți practice, mai ales atunci când sunt folosite categorii de evaluare. (În raport cu conceptul de imobil, acestea includ: „legătură puternică cu terenul”, „prejudiciu disproporționat”.)

G.F. Shershenevich a remarcat: „Este de la sine înțeles că problema rezistenței și conexiunii structurii cu solul nu poate fi rezolvată în principiu cu acuratețe deplină. Soluția sa depinde de circumstanțele fiecărui caz în parte. Este clar că decizia va fi luată nu numai pe baza criteriilor obiective formulate în articolul 130 comentat din Codul civil al Federației Ruse, ci și sub influența factorilor subiectivi. Acestea din urmă includ nivelul de cunoștințe juridice ale persoanei care ia decizia și capacitatea de a transforma idei generale despre imobiliare în raport cu o situație specifică, ținând cont de specificul unui anumit subiect etc. De importanță nu mică sunt evoluțiile teoretice ale problemelor de clasificare a proprietății în bunuri mobile și imobile, precum și înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare.

———————————
Shershenevici G.F. Manual de drept civil rus (bazat pe ed. 1907). M.: Spark, 1995. S. 96.

În literatura juridică se exprimă o opinie conform căreia bunurile imobile prevăzute la art. 130 din Codul civil al Federației Ruse este un concept legal, nu unul real. Ca o justificare a acestei poziții, se indică faptul că „doar bunurile pentru care se poate stabili dreptul de proprietate și alte drepturi pot fi recunoscute ca imobile. Și pentru apariția unor astfel de drepturi, este necesară înregistrarea de stat corespunzătoare.

———————————
Kozyr O.M. Decret. op. S. 276.

Este puțin probabil ca o astfel de abordare să poată fi considerată corectă. Împărțirea lucrurilor în mobile și imobile se datorează diferențelor existente în mod obiectiv între aceste două tipuri de lucruri (natura acestor lucruri). Imobilul bunurilor imobile se opune mobilității bunurilor mobile, iar o asemenea distincție are, fără îndoială, consecințe juridice.

———————————
Vezi: Savatier R. Teoria obligaţiilor. M., 1972. S. 57.

Se pare că știința juridică ar trebui să reconsidere conceptul extrem de răspândit, conform căruia faptul existenței unui imobil de locuit neautorizat, efectiv clădiri, structuri etc., este respins ca imobil. până la înregistrarea de stat a acestor obiecte. Faptul că nu se naște niciun drept de proprietate în astfel de lucruri nu trebuie să conducă la concluzia că acestea nu sunt considerate bunuri imobiliare, sunt bunuri mobile etc.

———————————
A se vedea, de exemplu: Comentariu la prima parte a Codului civil al Federației Ruse. M.: Spark, 1995. S. 283 - 284; Comentariu la Codul civil al Federației Ruse (partea întâi) (articol cu ​​articol). M.: Iurid. firma „Contract”; Infra-M, 1997. S. 439 - 440, 445.

Abordarea opusă ridică o serie de întrebări. În special, dacă clădirea neautorizată nu este imobiliară, atunci ce urmează să fie demolat? Când vine vorba de posibilitatea recunoașterii dreptului de proprietate asupra unei construcții neautorizate, înseamnă cu adevărat bunuri mobile? Desigur, vorbim despre recunoașterea dreptului de proprietate asupra unei clădiri de locuit, a unei alte clădiri, a structurii, i.e. pentru bunuri imobiliare. Dar de îndată ce se decide chestiunea recunoașterii dreptului de proprietate, așadar, lucrul există tocmai ca imobil.

La paragraful 1 al art. 222 din Codul civil al Federației Ruse prevede în mod expres că o construcție neautorizată este o clădire rezidențială, o altă clădire, o structură sau un alt imobil. Persoana care a efectuat o construcție neautorizată nu va dobândi drepturi de proprietate asupra acesteia. Ultima indicație cuprinsă în paragraful 2 al art. 222 din Codul civil al Federației Ruse, desigur, nu elimină conceptul de mai sus de construcție neautorizată ca proprietate imobiliară. În caz contrar, contrar legilor logicii, toate regulile cuprinse în alin. 2, 3 al art. 222 din Codul civil al Federației Ruse.

În cele din urmă, și cel mai important, în articolul comentat, la definirea bunurilor imobiliare, nu este menționat un astfel de semn precum prezența înregistrării de stat. Pentru a recunoaște un lucru ca imobil, este necesară o legătură puternică cu pământul, imposibilitatea mișcării acestuia fără deteriorarea disproporționată a scopului său. Și nu mai mult.

Terenurile și alte resurse naturale pot fi înstrăinate sau transferate de la o persoană la alta în alte moduri, în măsura în care circulația lor este permisă de legile cu privire la pământ și alte resurse naturale (). Raporturile de proprietate pentru proprietatea, folosirea și înstrăinarea terenurilor, precum și pentru tranzacțiile cu acestea, sunt reglementate de legea civilă, cu excepția cazului în care se prevede altfel de legislația funciară, silvică, apelor, legislația subsolului, protecția mediului, legile federale speciale (clauza 3). al articolului 3 ZK al Rusiei).

Individualizarea unui teren ca obiect de drept are loc ca urmare a statului înregistrare cadastrală terenuri.

Înregistrarea cadastrală de stat a terenurilor se efectuează în conformitate cu procedura stabilită de Legea federală din 24 iulie 2007 N 221-FZ „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat” (articolul 70 din Codul funciar al Federației Ruse).

———————————
Culegere de legislație a Federației Ruse. 2007. N 31. Art. 4017.

6. Subsolul este o parte a scoarței terestre situată sub stratul de sol, iar în absența acestuia - sub suprafața pământului și fundul rezervoarelor și cursurilor de apă, extinzându-se până la adâncimi accesibile studiului și dezvoltării geologice. Relații care apar în legătură cu studiul geologic, utilizarea și protecția subsolului teritoriului Federației Ruse, platforma continentală a acesteia, precum și în legătură cu utilizarea deșeurilor din minerit și industriile de prelucrare aferente, turbă, sapropele și alte tipuri specifice resurse Minerale, inclusiv apele subterane, saramură și saramură din lacurile sărate și golfurile mărilor, sunt reglementate de Legea subsolului. Unele dintre aceste relații sunt reglementate și de alte legi federale și acte juridice (de exemplu, Legile federale din 30 noiembrie 1995 N 187-FZ „On platou continental al Federației Ruse ", din 26 martie 1998 N 41-ФЗ "Despre metale prețioase și pietre prețioase", Instrucțiuni pentru proiectarea alocărilor miniere pentru dezvoltarea zăcămintelor minerale etc.). Subsolul din limitele teritoriului Federației Ruse, inclusiv spațiul subteran și mineralele, energia și alte resurse conținute în subsol, sunt proprietatea statului. Problemele de proprietate, utilizarea și eliminarea subsolului sunt de competența comună a Federației Ruse și a entităților constitutive ale Federației.

———————————
Culegere de legislație a Federației Ruse. 1995. N 49. Art. 4694.

Culegere de legislație a Federației Ruse. 1998. N 13. Art. 1463.

Aprobat prin decret al ministrului resurse naturale RF din 7 februarie 1998 N 56 de către șeful Gosgortekhnadzorului Rusiei din 31 decembrie 1997 N 58 // Buletinul actelor normative. 1998. nr 7.

Locurile de subsol nu pot face obiectul cumpărării, vânzării, donației, moștenirii, contribuției, gajului sau înstrăinării sub nicio altă formă. Drepturile de utilizare a subsolului pot fi înstrăinate sau transferate de la o persoană la alta în măsura în care circulația lor este permisă de legile federale.

Loturile de subsol utilizate sunt blocuri de subsol geometrizate (art. 2 din Legea subsolului).

Subsolul este destinat utilizării pentru studiul geologic, explorarea și extracția mineralelor, construcția și exploatarea structurilor subterane etc. (Articolul 6 din Legea subsolului).

Utilizatorii subsolului pot fi entități comerciale, inclusiv membri ai unui parteneriat simplu, Cetăţeni străini, persoane juridice, dacă legile federale nu stabilesc restricții privind acordarea dreptului de utilizare a subsolului. Loturile de subsol sunt prevăzute pentru utilizare pe o perioadă determinată sau fără limită de timp. Astfel, parcelele de subsol pot fi prevăzute pe o perioadă de până la cinci ani pentru studiu geologic, pe o perioadă de până la 25 de ani pentru extragerea apelor subterane etc. Fără limită de timp, pot fi prevăzute parcele de subsol pentru construcția și exploatarea structurilor subterane care nu au legătură cu extracția mineralelor, construcția și exploatarea structurilor subterane asociate cu eliminarea deșeurilor, construcția și exploatarea instalațiilor de depozitare a petrolului și gazelor. , precum și pentru formarea de obiecte geologice special protejate și alte scopuri.

7. În ceea ce privește astfel de obiecte imobiliare menționate în articolul comentat 130 din Codul civil al Rusiei ca clădiri și structuri, poziția lui V.V. Vitryansky, care consideră că „încercările de a da definiții juridice conceptelor „cladire” și „construcție” nu sunt deloc adecvate, întrucât aceste concepte nu se numără printre categoriile juridice” și că „din punct de vedere juridic, cele existente (în sens obișnuit) diferențele dintre conceptele „cladire” și „construcție” nu au sens juridic...”.

———————————

ConsultantPlus: notă.

Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Lege contractuala. Carte. 2: Contracte de transfer de proprietate. M.: Statut, 2000. S. 522.

ConsultantPlus: notă.

Monografia M.I. Braginsky, V.V. Vitryansky „Legea contractelor. Contracte de transfer de proprietate” (cartea 2) este inclusă în banca de informații conform publicației – Statut, 2002 (ediția a IV-a, stereotip).

Acolo. P. 523. Trebuie avut în vedere că aceste afirmații sunt făcute pe baza unor poziții „pur” civiliste, de altfel, la caracterizarea contractelor de închiriere.

V.V. Vitryansky consideră că „o clădire (structură) ar trebui să fie înțeleasă ca orice construit artificial pe un teren sau sub acesta (subteran) un obiect independent care este legat în mod fundamental de un teren, este folosit (sau poate fi folosit) în scopul propus. iar mișcarea cărora fără o deteriorare disproporționată a scopului său este imposibilă.

———————————

ConsultantPlus: notă.

Monografia M.I. Braginsky, V.V. Vitryansky „Legea contractelor. Contracte de transfer de proprietate” (cartea 2) este inclusă în banca de informații conform publicației – Statut, 2002 (ediția a IV-a, stereotip).

Acolo. Aici, vezi analiza trăsăturilor esențiale care se formează această definițieși semnificația fiecăruia. Pentru o descriere detaliată a acestor obiecte, vezi: Kuzmina I.D. Regimul juridic al clădirilor și structurilor ca obiecte imobiliare. Tomsk: Editura Universității din Tomsk, 2002.

8. Locurile de locuit sunt cele care îndeplinesc cerințele sanitare, de stingere a incendiilor, urbanistice și tehnice stabilite și sunt destinate locuinței cetățenilor.

În conformitate cu Codul locuinței al Federației Ruse, spațiile rezidențiale sunt spații izolate, care sunt imobiliare și sunt potrivite pentru rezidența permanentă a cetățenilor (îndeplinește regulile și reglementările sanitare și tehnice stabilite, alte cerințe ale legii (partea 2 a articolului). 15)). Procedura de recunoaștere a sediului ca rezidențial și cerințele pe care trebuie să le îndeplinească spațiile rezidențiale sunt stabilite de Guvernul Federației Ruse (părțile 3, 4, articolul 15).

Regulile relevante sunt cuprinse în Regulamentul privind recunoașterea spațiilor ca spații rezidențiale, spații rezidențiale improprii pentru locuire și bloc de urgență și supus demolării sau reconstrucției, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 28 ianuarie 2006 N 47. Prezentul regulament se aplică spațiilor rezidențiale aflate în funcțiune, indiferent de forma de proprietate, situate pe teritoriul Federației Ruse (clauza 2). Acest act nu se aplică spațiilor rezidențiale situate în proiecte de construcții capitale, a căror punere în funcțiune și înregistrarea de stat nu au fost efectuate în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse (clauza 3).

———————————
Culegere de legislație a Federației Ruse. 2006. N 6. Art. 702.

În regulamentul menționat, cerințele pe care trebuie să le îndeplinească o locuință sunt definite suficient de detaliat pentru un act de acest nivel. În special, sunt formulate cerințe pentru structurile portante și de închidere ale unei locuințe, amenajarea și echipamentul unei locuințe și proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente (în primul rând pentru a preveni riscul de rănire, a asigura confortul și siguranța mișcării și a adăpostirii), sisteme de inginerie etc. Regulamentul prevede că spațiile rezidențiale, precum și spațiile care fac parte din proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, trebuie să fie protejate de pătrunderea ploii, topirii și a apei subterane și de eventualele scurgeri de apă menajeră din sisteme de inginerie, accesul la spațiile rezidențiale situate într-un bloc de locuințe deasupra etajului cinci, cu excepția etajului mansardei, trebuie să se efectueze cu ajutorul unui lift, amplasarea spațiilor rezidențiale la subsol și etajele subsolului nu este permisă, amplasarea unei toalete, a băii (duș) și a bucătăriei deasupra camerelor nu este permisă (dotarea unei toalete, a băii (duș) la nivelul superior deasupra bucătăriei este posibilă în apartamentele situate pe două nivele), etc.

Uneori, cerințele pentru locuințe sunt formulate folosind categorii de evaluare. Astfel, structurile portante și de închidere ale locuinței trebuie să fie în stare de funcționare, în care încălcările apărute în timpul funcționării, în special deformabilitatea (și în structuri din beton armat- rezistența la fisuri), nu duc la o încălcare a performanței capacității portante a structurilor, a fiabilității unei clădiri rezidențiale și a asigura șederea în siguranță a cetățenilor și siguranța echipamentelor inginerești.

Astfel, stabilirea dacă spațiile îndeplinesc cerințele pentru locuințe este un proces destul de complicat. Trebuie să se apeleze la un număr mare de acte normative, să se efectueze examinări, măsurători etc., etc.

În cazul în care o casă de locuit (cladire) este ridicată în conformitate cu procedura stabilită de lege și pusă în funcțiune, nu este necesar un astfel de act de recunoaștere a acestei case (loc situat în ea) ca rezidențială (rezidențială). Recunoașterea locației ca rezidențială în acest caz este acoperită de acțiuni care mediază punerea în funcțiune a acestuia (inclusiv verificarea dacă îndeplinește cerințele pentru spații rezidențiale), contabilitatea de stat și înregistrarea de stat a dreptului asupra acestuia (în ceea ce privește spațiile rezidențiale).

Prin urmare, regulile cuprinse în Regulamentul denumit, aprobat în conformitate cu instrucțiunile părților 3, 4 ale art. 15 din LC RF, se aplică în următoarele cazuri.

În primul rând, atunci când decideți cu privire la transferul spațiilor nerezidențiale la rezidențiale. În special, un astfel de transfer este inacceptabil dacă spațiile relevante nu îndeplinesc cerințele stabilite sau nu există nicio modalitate de a asigura conformitatea cu cerințele (partea 4 a articolului 22 din LC RF).

În al doilea rând, atunci când se stabilește dacă un spațiu folosit ca locuință și din punct de vedere legal este considerat un spațiu rezidențial este potrivit pentru locuit.

În al treilea rând, atunci când rezolvăm problema recunoașterii unui bloc de locuințe aflat în funcțiune ca de urgență și supus demolării.

Recunoașterea localului ca rezidențial, adecvat (nepotrivit) pentru reședința cetățenilor, precum și a blocului de locuințe în regim de urgență și supus demolării, se realizează de către o comisie interdepartamentală creată în acest scop.

În funcție de tip fondul locativ conform formei de proprietate, comisia interdepartamentală este creată, respectiv, de către autoritatea executivă federală, autoritatea executivă a entității constitutive a Federației Ruse, administrația locală.

Organismul de autoguvernare locală are dreptul de a decide cu privire la recunoașterea spațiilor rezidențiale private situate pe teritoriul relevant ca adecvate (nepotrivite) pentru locuința cetățenilor și de a delega comisiei autoritatea de a evalua conformitatea acestor premise cu prevederile stabilite. cerințelor și să decidă asupra recunoașterii acestor premise ca fiind adecvate (nepotrivite) locuinței cetățenilor.

Spațiile rezidențiale în conformitate cu Codul Locuinței al Federației Ruse includ:

1) clădire de locuit, parte a unei clădiri de locuit;

2) un apartament, parte dintr-un apartament;

3) camera.

În același timp, o clădire rezidențială este înțeleasă ca o clădire definită individual, care constă din camere, precum și încăperi pentru utilizare auxiliară, concepute pentru a satisface nevoile casnice și de altă natură ale cetățenilor asociate cu locuirea lor într-o astfel de clădire.

Un apartament este o cameră separată din punct de vedere structural dintr-o clădire de apartamente care oferă acces direct la zonele comune ale unei astfel de locuințe și constă dintr-una sau mai multe camere, precum și camere auxiliare concepute pentru a satisface nevoile casnice ale cetățenilor și alte nevoi legate de locuința acestora într-o astfel de casă. o clădire.cameră separată.

O cameră este o parte a unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament destinată utilizării ca loc de reședință directă a cetățenilor într-o clădire sau apartament rezidențial.

Când vine vorba de o parte dintr-un apartament, aceasta se referă la o situație în care obiectul legii sunt mai multe încăperi ale apartamentului. De exemplu, un cetățean a ocupat două camere într-un apartament comunal cu patru camere în baza unui acord recrutare socială. Ca urmare a privatizării, el a primit proprietatea asupra acestor camere. Obiectul de proprietate face parte din apartament (doua camere).

9. Sintagma „loc nerezidențial” în sine înseamnă că conceptul corespunzător este definit într-un mod negativ: acesta este un spațiu care nu este destinat reședinței cetățenilor. În funcție de scopul funcțional, spațiile nerezidențiale sunt industriale, administrative (de birou), retail, depozit etc. Spațiile nerezidențiale pot consta din una sau mai multe (mai multe) camere.

Trebuie avut în vedere că clădirile nerezidențiale conțin uneori spații de locuit (de exemplu, pentru utilizare ca spațiu de locuit pentru birou). ÎN Cladiri rezidentiale există întotdeauna spații nerezidențiale. În unele cazuri, astfel de spații sunt obiecte ale legii (de exemplu, un magazin este construit într-o clădire rezidențială). În altele, spațiile nu aparțin unor obiecte de drept independente (de exemplu, încăperile utilitare, spațiile comune etc. (scaune cu rotile, holuri etc.)).

10. O întreprindere, ca obiect de drepturi, recunoaște un complex de proprietate folosit pentru desfășurarea activităților antreprenoriale. Structura întreprinderii ca complex imobiliar include toate tipurile de proprietăți destinate activităților sale, inclusiv terenuri, clădiri, structuri, echipamente, inventar, materii prime, produse, drepturi de creanță, datorii, precum și drepturi la denumiri care individualizează. întreprinderea, produsele, lucrările și serviciile acesteia (denumire comercială, mărci comerciale, mărci de servicii) și alte drepturi exclusive, cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel.

Caracteristica dată a întreprinderii este dată în. De asemenea, aici se stabilește că întreprinderea în ansamblu, ca ansamblu de proprietăți, este recunoscută ca imobil (a se vedea articolul 132 și comentariul la acesta).

11. În virtutea legii, imobilele pot cuprinde obiecte care nu au o legătură puternică cu terenul. În alin. Alineatul 2, paragraful 1 al articolului 130 comentat din Codul civil al Federației Ruse oferă o listă neexhaustivă a unor astfel de obiecte: aeronave și nave maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale.

Declararea acestor lucruri ca imobile atât în ​​limba rusă, cât și în alte sisteme juridice se datorează în mare măsură costului lor ridicat, semnificației economice, precum și dorinței de a asigura interesul public. În special, datorită specificului acestor lucruri, este nevoie de un control sporit (în comparație cu alte obiecte de drept civil) asupra deținerii, utilizării și eliminării acestora.

Recunoașterea navelor și a obiectelor spațiale, de ex. obiecte din punct de vedere economic și din alte motive destinate circulației (mobiliare prin natură), lucrurile imobile au ca scop principal extinderea regimului juridic al bunurilor imobile la aceste obiecte. În practică, în acest caz, se folosește un astfel de mijloc juridic și tehnic precum o ficțiune: faptul realității este „subsumat” unui concept (formulă) care contrazice direct acest fapt (navele și obiectele spațiale sunt lucruri mobile, dar legea le declară a fi imobiliare).

———————————
Vezi: Krasavchikov O.A. Știința sovietică a dreptului civil (concept, subiect, compoziție și sistem). Sverdlovsk, 1961, p. 130. Această lucrare a fost acum republicată; El este. Categorii de știință a dreptului civil. M.: Statut, 2005. T. 1.

Navele și obiectele spațiale care fac obiectul înregistrării de stat, dar nu au trecut de această înregistrare, sunt recunoscute ca imobile. Prin urmare, aceste obiecte sunt lucruri imobile din momentul creației (și nu din momentul înregistrării).

În conformitate cu art. 7 din Codul transportului comercial al Federației Ruse, o navă este înțeleasă ca o structură plutitoare autopropulsată sau neautopropulsată, utilizată în scopul transportului comercial. Navele flotei de pescuit sunt înțelese ca nave care deservesc complexul piscicol, utilizate pentru pescuit, precum și pentru primire și transport, nave auxiliare și nave cu destinație specială.

———————————
Legea federală din 30 aprilie 1999 N 81-FZ // Culegere de legislație a Federației Ruse. 1999. N 18. Art. 2207.

Sub aeronavă, conform art. 32 din Codul aerian al Federației Ruse, se înțelege ca o aeronavă susținută în atmosferă datorită interacțiunii cu aerul, diferită de interacțiunea cu aerul reflectat de la suprafața pământului sau a apei.

———————————
Culegere de legislație a Federației Ruse. 1997. N 12. Art. 1383.

În conformitate cu alin. (d) art. I din Convenția privind răspunderea internațională pentru daunele cauzate de obiectele spațiale (1972), termenul „obiect spațial” include componentele unui obiect spațial, precum și vehiculul său de livrare și piesele sale. În baza paragrafului 1 al art. II din Convenția privind înregistrarea obiectelor lansate în spațiul cosmic (1974) atunci când un obiect spațial este lansat pe o orbită în jurul Pământului sau mai departe în spațiul cosmic, statul de lansare înregistrează acest obiect spațial prin înscrierea în registrul corespunzător menținut de acesta. . Fiecare stat de lansare va informa Secretarul General al Organizației Națiunilor Unite despre înființarea unui astfel de registru.

———————————
Vezi: Colecție acordurile existente, acorduri si conventii incheiate de URSS cu state straine. Emisiune. XXIX. M., 1975. S. 95 - 101; Drept internațional public: Sat. doc. T. 2. M.: BEK, 1996. S. 362 - 368.

Culegerea tratatelor, acordurilor și convențiilor existente încheiate de URSS cu state străine. Emisiune. XXXIV. M., 1980. S. 442 - 446; dreptul internațional actual. T. 3. M.: Institutul Independent din Moscova drept internațional, 1997. S. 634 - 638.

Este important să se indice în Convenție informații despre un obiect spațial, care sunt înscrise în registru și includ:

— numele statului sau statelor de lansare;

— denumirea corespunzătoare a obiectului spațial sau numărul de înregistrare al acestuia;

— data și teritoriul sau locul lansării;

- principalii parametri ai orbitei:

perioada de circulatie,

dispozitie,

- scopul general al unui obiect spațial.

Potrivit art. 17 din Legea Federației Ruse din 20 august 1993 N 5663-1 „Cu privire la activitățile spațiale” obiectele spațiale ale Federației Ruse sunt supuse înregistrării și trebuie să fie marcate pentru a certifica apartenența lor la Federația Rusă. În același timp, drepturile de proprietate asupra obiectelor spațiale rămân neafectate în timp ce aceste obiecte se află pe Pământ, precum și în orice etapă de zbor în spațiu sau de ședere în spațiu, pe corpurile cerești și, de asemenea, după întoarcerea pe Pământ, cu excepția cazului în care se prevede altfel de către internațional. tratatele Federației Ruse.

———————————
ziar rusesc. 10/06/1993. N 186.

12. În paragraful 2 al articolului comentat sunt menționate bunuri mobile precum valorile mobiliare și banii propriu-zis. Pentru bani, vezi ea; pentru valori mobiliare, art. si comentarii la ele.