Acord de investiții este un contract fără nume și nu este inclus în sistemul de contracte prevăzut de Codul civil al Federației Ruse. În acest sens, în cazul unor dispute între contrapărți, relația acestora este reglementată de subsecțiunea 2 din Codul civil al Federației Ruse ( Dispoziții generale pe contracte), cap. 22 din Codul civil al Federației Ruse. Dacă este necesar, drepturile și obligațiile părților vor fi stabilite pe baza principiilor generale și a sensului dreptului civil și a cerințelor bunei-credințe, rezonabilității și justiției, adică a analogiei legii. Având în vedere și prevederile art. 432 din Codul civil al Federației Ruse, singura condiție esențială a acordului de investiții, direct prevăzută de lege, va constitui obiectul acestuia. De fapt, principala sursă de reglementare a activităților părților este acordul de investiții. De aceea investitorul poartă un mare risc și „responsabilitate” în pregătirea și încheierea contractului. Realizarea cu succes a obiectivului stabilit va depinde de consolidarea tuturor termenilor esențiali ai contractului, cea mai completă reflectare a acțiunilor reale și legale ale clientului.

Avand in vedere contractul de investitie ne propunem sa luam in considerare ca esentiale urmatoarele conditii: subiect, pret, termen.

Pentru Investitor, condiția privind obiectul contractului este esențială, întrucât orice obiect imobiliar este unic. Chiar dacă obiectul imobiliare construit pe proiect standard de o importanţă deosebită poate fi locul construcţiei sale.

Subiectul investitieiîn construcție, este necesar să se recunoască acea parte (cota-parte) a obiectului imobiliar în construcție, care este supusă transferului către Investitor (apartament, cameră, sediu). Obiectul contractului poate fi determinat de caracteristici individuale sau generice (prin indicarea mărimii exacte a suprafeței totale sau utile din obiectul ce urmează a fi transferat Investitorului, sau prin proporția de participare a Investitorului în volumul total de finanțare a construcțiilor). - Articolul 24 din LC RF).

Pentru a conveni asupra condițiilor referitoare la obiectul contractului (indiferent de modul în care este determinat), părțile trebuie să indice caracteristicile imobilului în construcție în ansamblu: adresa terenului pe care se realizează construcția, amplasarea casei în construcție pe teren (indicată pe plan separat); motiv special(cladire rezidentiala sau nerezidentiala); suprafata totala obiect (inclusiv suprafata utila); numărul de etaje, prezența balcoanelor, garajelor, ascensoarelor, subsolurilor, mansardelor, mansardelor etc. Trapeznikov V.A. Reglementare legală activitate de investitii V construcția de locuințe// Drept și economie. - 2005 - Nr. 9. - S. 37

De obicei, subiectul unui contract de investiții în construcție este un apartament separat. Pentru a determina individual obiectul unui acord de investiții în apartament, trebuie să specificați: numărul preliminar al apartamentului; podeaua pe care se află și poziția sa în axe; amenajarea apartamentului; numărul de niveluri de apartament; suprafața totală de proiectare a apartamentului, inclusiv suprafața utilă, prezența și suprafața balcoanelor, mansardelor, depozitelor etc.; zona altor incinte subordonate apartamentului (garaje, subsoluri, mansarde etc.); spaţii şi echipamente care vor proprietate comună toți locuitorii casei.

Timp de construcție sunt una dintre cele mai importante condiții ale acordului de investiții. Deoarece construcția oricărui obiect are propriile sale specificități, timpul de construcție trebuie stabilit în fiecare caz. Ele nu pot fi stabilite prin raportarea unui anumit proiect cu alte proiecte. Ca și în contractul de construcție, datele inițiale și finale pentru construcția lucrărilor ar trebui recunoscute ca termeni esențiali ai acordului de investiții Pinyaskina O.V. Despre natura juridică a activității de investiții // dreptul bancar. - 2010 - Nr. 2. - S. 12 ..

Acești termeni sunt determinați prin specificarea unor date calendaristice specifice și trebuie introduși de către Dezvoltator în obiectul acordului de investiții.

Dar, după cum sa spus anterior, activitate de constructii caracterizate printr-o complexitate și specificitate deosebite. Pe parcursul procesului de construcție sunt posibile atât împrejurări obiective, cât și subiective care nu permit îndeplinirea obligației într-un termen „rezonabil”, așa că pare problematică folosirea criteriului ca „rezonabilitate”. În ciuda faptului că „termenul rezonabil”, deși este o opțiune de rezervă, acesta va fi stabilit în cele din urmă în instanță, întrucât perspectiva soluționării termenului de executare într-o procedură de cerere (prejudiciare) pare problematică. În același timp, nu trebuie uitat că părțile pot aborda interpretarea „rezonabilității” în moduri diferite, în funcție de înțelegerea lor și în funcție de interesul lor personal.

Preț este, de asemenea, o condiție esențială a acordului de investiții. În același timp, în literatura juridică, esența „prețului” unui astfel de acord este înțeleasă ambiguu. Deci, V.P. Sokolov înțelege prin aceasta doar cuantumul remunerației transferate părții care execută contractul Sokolov V.P. Acord de participare la construcție comună. - M.: Os, 2010. - S. 140 .. E.S. Kvardonova consideră că aceasta este „... suma investiției pe care investitorul se angajează să o facă” Kvardonova E.S. Aspecte juridice ale finanțării de către cetățeni a construcției de locuințe pe bază comună. - M., 2003. - S. 81 .. Din sensul art. 423 din Codul civil al Federației Ruse, compensația va fi exprimată prin faptul că partea trebuie să primească o plată sau o altă contraprestație pentru îndeplinirea obligațiilor sale. Investitorul, pe de altă parte, transferă fonduri de investiții în schimbul proprietății viitoare și în cantitatea sau volumul care este necesar pentru implementarea proiectului, și nu ca plată pentru acțiunile clientului. Prețul contractului de investiții este tot ceea ce investitorul se obligă să furnizeze. Artă. 424 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că executarea contractului se plătește la un preț stabilit prin acordul părților, deși nu rezultă deloc că este plata pentru acțiunile contrapărții.

Având în vedere cele de mai sus, propunem următoarea structură: în cadrul unui acord de investiții în construcții, o parte (investitorul) se obligă să transfere investiții, iar cealaltă parte (clientul), contra unei taxe adecvate, se obligă să le investească pe baza de proiect de investitiiîn scopul construirii unui obiect imobiliar și trecerea ulterioară a acestuia în proprietatea investitorului în termenul stabilit prin contract.

În primul rând, acest acord este bilateral obligatoriu, reciproc. În conformitate cu obligația de investiție care decurge dintr-un astfel de acord, investitorului i se acordă dreptul de a solicita clientului să efectueze anumite acțiuni, cu toate acestea, investitorul însuși este, de asemenea, obligat să efectueze acțiunile specificate. Reciprocitatea unui astfel de acord se exprimă în faptul că furnizarea de investiții are loc în schimbul transferului bunului viitor ridicat. Întrucât crearea și transferul obiectului finit de către client se bazează numai pe fondurile pe care investitorul le transferă, acesta din urmă este obligat să asigure suma corespunzătoare de investiție. Pe baza acestui fapt, clientul, în cazul în care investitorul nu își îndeplinește obligația relevantă sau dacă există circumstanțe care indică în mod clar că o astfel de executare nu va fi efectuată în termenul stabilit de părți, are dreptul de a suspenda executarea obligației sale. sau refuză îndeplinirea acestei obligații și solicită compensarea pierderilor. Adică, există o condiționalitate reciprocă a unei obligații față de alta. Astfel, se poate observa că obligația din contractul de investiții este contrară.

În literatura juridică, ținând cont de un astfel de criteriu precum repartizarea drepturilor și obligațiilor părților, sunt menționate atât acorduri bilaterale, cât și unilaterale. În ceea ce privește tranzacțiile, o astfel de împărțire în unilateral și bilateral este posibilă. Clasificarea contractelor în acest fel nu este încă pe deplin corectă. „Un contract este în mod necesar două părți, dar aceste părți nu sunt întotdeauna în aceeași relație una cu cealaltă.” Yam. Cumpărător, care își propune să numească astfel de contracte obligatorii unilateral sau autorizări unilaterale, dar nu obligatorii unilateral sau bilateral Magaziner Ya.M. Lucrări alese despre teoria generală a dreptului. - M.: Centrul Juridic, 2006. - P.271 ..

Ținând cont de o astfel de bază de calificare precum prezența contraprestației, acordul de investiții aparține categoriei de compensare. Deși unii autori consideră că un astfel de acord este gratuit. Totodată, răzbunarea constă în faptul că investitorul este obligat să recompenseze clientul pentru acțiunile pe care le (clientul) le realizează.

În funcție de momentul la care este cronometrată apariția contractului, acestea din urmă se împart în reale (din latină res - lucru) și consensuale (din latină consens - acord). Întrucât pentru apariția unor drepturi și obligații reciproce pentru investitor și client, este suficient ca părțile să ajungă la un acord asupra termenilor unui astfel de acord, în conformitate cu acesta, acordul de investiții este recunoscut ca fiind consensual.

Având în vedere că fiecare tranzacție are propriul temei juridic, adică scopul juridic pe care subiecții activității investiționale urmăresc să-l atingă, acordul de investiții este recunoscut ca acord cauzal. Dacă baza este un element esențial în însăși compoziția tranzacției și reflectă calitățile acesteia în ea, atunci avem o tranzacție cauzală sau materială (individualizată). Atribuirea contractului la contracte cauzale are un motiv important, intrucat valabilitatea contractului de investitii se face dependenta de scopul acestuia, care trebuie sa fie legal si realizabil. În cazul nostru, scopul contractului este fie de a genera venituri ca urmare a investiției în obiecte de afaceri, fie de a realiza efect pozitiv, de exemplu, sub forma obținerii unei proprietăți, deși pentru satisfacția personalului, nevoile consumatorilor ceea ce nu este ilegal conform legislației în vigoare. Un astfel de contract cauzal arată și pe ce se bazează proprietatea investitorului asupra proprietății.

În funcție de cât se cunoaște în prealabil, la încheierea contractului, obiectul și mărimea contraobligației, contractul poate fi comutativ sau aleator. Întrucât clientul are și informații despre valoarea investiției furnizate, iar investitorul își asumă dimensiunea imobilului transferat, contractul de investiție poate fi considerat comutativ.

Pentru o calificare juridică cuprinzătoare a acordului de investiții, este necesar să se ia în considerare caracteristicile opționale. Deci, folosind ca bază de clasificare un astfel de criteriu precum conținutul raporturilor civile organizatorice și juridice, propus de O.A. Krasavchikov, se poate observa că acordul de investiții are proprietăți organizatorice și prealabile Krasavchikov O.A. Categoria știință drept civil. Volumul 1. - M.: Statut, 2005. - S. 336. Investitorul este numit pe bună dreptate inițiatorul construcției. Pentru implementarea proiectului de investiții, se încheie un acord de investiții, în consecință, se creează condiții prealabile pentru eventuala încheiere a diferitelor acorduri în viitor, cum ar fi: un contract de împrumut, un contract de vânzare sau închiriere a unui teren, un acord pentru lucrări de proiectare și topografie, un contract de construcție, un acord de participare la construcția comună.

Clientul, exercitându-și drepturile și obligațiile în temeiul contractului, primește anumite puteri de la investitor. În special, are dreptul, la propria discreție, să formeze relații contractuale cu restul participanților la procesul de construcție, să determine direcția și procedura de dezvoltare a investițiilor, prin urmare, au loc relații organizatorice-delegatoare.

Întrucât, datorită consolidării legislative a capacităţii de control a investitorului utilizarea prevăzută resurse de investiții de către client, în măsura în care este posibil să se recunoască proprietăți de control pentru un astfel de acord.

Calitatea informației relațiilor în cadrul unui acord de investiții este exprimată prin dreptul investitorului de a primi informații de la client despre progresul construcției, lucrările efectuate, momentul finalizării etapelor individuale ale procesului de construcție și implementarea proiectului în ansamblu. .

Datorită deținerii acestor proprietăți, este posibil să se recunoască deținerea unui acord de investiții ca proprietăți organizatorice. Orice contract presupune deja o anumită organizare, dar este mai mult de natură „internă”, fiind prezent tocmai între părțile contractante, fără a fi direcționat în exterior. Existența unui acord de investiții presupune, în fara esec, încheierea a cel puțin unui contract, de exemplu, un contract de construcție, adică există deja o organizare „externă” a relațiilor viitoare.

Acordurile de investiții aduc mai multe beneficii decât depozitele, chiar și ținând cont de capitalizarea dobânzii.

Dar astfel de acorduri presupun anumite riscuri, deoarece, spre deosebire de un depozit, fondurile investitorului nu sunt supuse asigurării obligatorii de stat.

În plus, veniturile din investiții sunt supuse impozitării obligatorii.

Companiile tinere, start-up-urile și alte proiecte de afaceri au nevoie de fonduri de investiții. Acest instrument important care permite dezvoltarea întreprinderilor mici și mijlocii. Aceasta include și investițiile în domeniul construcțiilor.

Condiții esențiale ale acordului de investiții

Deoarece pragul minim de fonduri din acordul de investiții este de 1.500.000 de ruble, ceea ce este de multe ori mai mare decât salariul minim, această tranzacție trebuie executată în scris, indiferent de statutul - legal sau natural al părților.

Termenii esențiali ai acordului includ:

• Termenul tranzacției;
• Obiectul contractului;
• Prețul acordului.

O tranzacție care nu conține condiții esențiale nu poate fi recunoscută ca încheiată. Daca se fac investitii in constructii, subiectul tranzactiei poate fi rezidential sau spații nerezidențiale asupra căruia investitorul are drept de proprietate.

Aceasta implică necesitatea înregistrării acestuia la Rosreestr. Apoi, în condiții, este cazul să se indice modul în care va fi plătită taxa de stat.

Documente pentru înregistrarea dreptului de proprietate în baza unui acord de investiții

Atât dezvoltatorul, cât și investitorul pot depune documente la Rosreestr.

Iată lista principală a documentelor necesare:

• Permisiune de a reține lucrari de constructie;
• Extras din Rosreestr pe dreapta la teren(IZHS);
• Un act semnat de comitetul de acceptare cu privire la recepția în exploatare a instalației;
• O lucrare privind atribuirea unei adrese permanente (preluată de la Direcția de Urbanism sau Arhitectură a Administrației;
• Acord privind distribuirea bunurilor imobiliare între participanții la acordul de investiții.

Documentatia constitutiva a clientului

Documente necesare pentru ca un investitor să înregistreze proprietatea:

• Cerere de înregistrare în Rosreestr;
• Un document (fotocopie) care confirmă plata taxei;
• Pașaport sau procură;
• Acord privind investirea fondurilor;
• Plan de etaj cu explicatie.

Orice parte menționată în document poate depune documente.

Impozitarea contractului de investiții

Obligația de a plăti impozit nu apare în momentul în care clientul și investitorul au încheiat un acord. Aceasta are loc după apariția veniturilor de la părțile la tranzacție. Conform legii, există obligația de a plăti TVA pe profitul încasat.

Obligațiile investitorului în baza contractului de investiții

Obligațiile părții care investește fonduri într-un proiect de afaceri sunt următoarele:

• Oferiți finanțare pentru instalație în întregimeși în termenul specificat în contract;
• Aproba planul de proiect propus de client (dezvoltator);
• Formarea unui comitet de selecție pentru obiecte finalizate de client (dezvoltator).

Nu este lista completa. Dar aceste obligații sunt principalele pentru tranzacțiile legate de investiții.

Exemplu de acord de investiții

Părțile sunt investitorul și clientul (dezvoltatorul). Textul acordului trebuie revizuit pentru a se potrivi nevoilor părților. Pentru a face acest lucru, puteți apela la serviciile unui avocat.

Cesiunea dreptului de revendicare în temeiul unui acord de investiții

Cesiunea unei creanțe în temeiul unui acord de investiții poate fi interzisă sau permisă. Dacă nu există nicio interdicție în textul acordului dintre părți, cesiunea dreptului de revendicare poate fi efectuată în conformitate cu legislația Federației Ruse.

Cesionarul își transferă drepturile cesionarului, inclusiv dreptul de a revendica proprietăți, dacă părțile sunt interesate de o astfel de tranzacție.

Acord de investiții în afaceri

Pe lângă construcții, există multe alte proiecte de afaceri atractive. Acestea includ comerțul, împrumuturile, serviciile și altele.

În fiecare caz, acordul de investiții în afaceri trebuie să reflecte condițiile în care investitorul și beneficiarul fondurilor au încheiat acordul. Beneficiile din astfel de aranjamente sunt adesea exprimate ca procent din investiție. Riscurile asociate cu aceste tipuri de investiții sunt cele mai mari.

Contract de investiții în construcții

Conform unor astfel de acorduri, investițiile sunt primite de client (dezvoltator), care, la rândul său, alocă o cotă din obiectul de construcție. Proprietatea partajată este un tip popular de achiziție imobiliară.

Riscurile în cadrul unor astfel de acorduri sunt mai mici decât în ​​cazul proiectelor de credit, dar nu toți deținătorii de capitaluri proprii primesc venituri.

Care este esența acordului de investiții în construcții?

Acordul de investiții presupune investirea de către o persoană a fondurilor în construcție, renovare sau reconstrucție obiect de capital(cladire de locuit, intreprindere etc.). În schimb, această persoană, după finalizarea lucrărilor de construcție, primește proprietatea asupra unei anumite părți a obiectului sau beneficiază într-o altă formă (de exemplu, dreptul utilizare gratuită obiect).

Resursele financiare investite în cadrul unui acord de investiții pot fi atât proprii, cât și împrumutate. O formă separată de investiție în sfera afacerilor este investiția de finanțe prin achiziționarea de titluri.

Codul civil nu evidențiază un acord de investiții ca un tip independent de obligații contractuale. De fapt, un astfel de acord include semne ale mai multor tranzacții: contract, vânzare, împrumut. Regulile de investiții sunt reglementate de Legea Federației Ruse „Cu privire la activitatea de investiții...” din 25 februarie 1999 nr. 39-FZ și de acordul de investiții în construcții bloc se aplică normele Legii federale „Cu privire la participarea la construcția comună...” din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ.

LA trasaturi caracteristice acordurile de investiții includ:

• relațiile în temeiul prezentului acord sunt, de regulă, de natură pe termen lung;
• inainte de incheierea unui acord de investitii trebuie intocmit un proiect de investitii;
• fiecare dintre părți urmărește scopul de a obține un anumit beneficiu pentru sine;
• fondurile transferate în baza contractului de investiții sunt cheltuite în scopuri strict specificate;
• o persoană care investește în cursul investiției, de regulă, nu poate influența independența economică a celeilalte părți în implementarea unui proiect de investiții.

Subiectul și părțile contractului de investiții

Obiectul contractului de investiții este procesul de construcție sau reconstrucție a obiectului pe bază de atras resurse financiare. Condiția în materie este prescrisă obligatoriu în textul contractului de investiție, în timp ce în primul rând sunt descrise caracteristicile imobilului care se construiește.

O caracteristică a acordului de investiții în construcție este complexitatea descrierii unui astfel de obiect, deoarece la momentul tranzacției acesta nu este încă disponibil. Prin urmare, acordul folosește o formulare specifică precum „adresa de construcție”, „zona de proiectare”, etc. În același timp, textul acordului și anexele sale ar trebui să definească destul de clar locația și construcția și caracteristicile tehnice ale obiectului (perete). material, număr de etaje etc.).

Părți la acordul de investiții: investitorul (persoana care investește) și dezvoltatorul (persoana care realizează construcția instalației). Atât organizațiile, cât și persoanele fizice sau organismele de stat/municipale pot acționa ca investitor. Constructorii pot fi entitati legaleși cetățeni cu statut IP.

Cât despre construcție clădire de apartamente, atunci legea impune dezvoltatorului cerințe speciale și anume:

• este o persoană juridică;
• are un teren cu drept de proprietate, închiriere sau subînchiriere;
• are autorizatie de construire pe santier.

Condiții esențiale ale acordului de investiții în construcții

Legea enumeră condițiile care trebuie reflectate în textul contractului de investiții în construcții. Astfel de condiții se numesc esențiale, fără ele contractul nu este recunoscut ca încheiat. Condițiile esențiale includ următoarele:

1. Descrierea instalației care urmează să fie predată investitorului după finalizarea construcției și eliberarea autorizației de punere în funcțiune.
2. Termenul limită pentru care dezvoltatorul își îndeplinește obligațiile și transferă obiectul către investitor. În caz de încălcare aceasta perioada Dezvoltatorul este obligat să plătească investitorului o penalitate în cuantum de 1/300 din rata de refinanțare, înmulțită cu prețul contractului de investiție, pentru fiecare zi de întârziere. În cazul în care o persoană acționează ca investitor, cuantumul penalității crește de 2 ori.
3. Prețul contractului de investiție este suma de bani pe care investitorul se obligă să o plătească dezvoltatorului, precum și termenul de plată a acestuia. Contractul poate prevedea atât o plată unică a întregii sume, cât și efectuarea de plăți periodice (în al doilea caz, este necesar să se determine valoarea acestor plăți și frecvența plății acestora). Dacă contractul prevede sumă forfetară investitor al tuturor suma de bani, atunci dacă întârzierea este mai mare de 2 luni, dezvoltatorul se poate retrage din contract. Dacă investitorul trebuie să efectueze plăți periodice în favoarea dezvoltatorului, atunci dezvoltatorul se poate retrage din contract în 2 cazuri:
   • dacă investitorul încalcă termenul de plată de mai mult de 3 ori în decurs de 1 an;
   • o singură încălcare a termenului de mai mult de 2 luni.
4. Perioada de garanție pentru obiectul construit. Această perioadă nu poate fi mai mică de 5 ani și se calculează de la data transferului obiectului către investitor. Cu privire la echipamente de inginerie clădire, atunci perioada de garanție pentru aceasta nu poate fi mai mică de 3 ani.
5. Modalități de a asigura îndeplinirea de către dezvoltator a obligațiilor sale (de exemplu, asigurarea răspunderii sale pentru încălcarea termenului limită de punere în funcțiune a instalației).

Forma și termenii suplimentari ai contractului

Acordul de investitie se incheie in scris. Acordul de investiții pentru construirea unui bloc de locuințe impune și asta înregistrare de statîn Rosreestr (clauza 3, articolul 4 din Legea federală nr. 214).

Pe lângă condițiile obligatorii, următoarele puncte pot fi reflectate în contractul de investiții în construcții:

• cerințe speciale pentru calitatea și amenajarea șantierului;
• drepturile investitorului în cazul detectării defectelor în structură (dacă această problemă nu este reflectată în contract, atunci investitorul poate prezenta doar cerințele prevăzute de lege);
• procedura de soluționare a litigiilor (de exemplu, trimiterea prealabilă obligatorie a unei cereri către cealaltă parte înainte de a se adresa instanței);
• posibilitatea de a modifica prețul contractului în viitor și condițiile în care o astfel de modificare este permisă (de exemplu, dacă rata oficială a inflației depășește 10%);
• procedura de calcule în cazul în care aria reală a obiectului construit se dovedește a fi mai mare sau mai mică decât aria proiectului reflectată în contract;
• drepturile și obligațiile părților care nu contravin legii;
• motive suplimentare de încetare a raporturilor contractuale neprevăzute de lege.

De menționat că următoarele reguli definite în lege nu pot fi modificate prin contractul de investiții:

• riscul de deteriorare a obiectului din cauza unor circumstanțe independente de controlul părților până la momentul predării obiectului investitorului conform act de transfer suportate de constructor;
• în cazul decesului unui investitor-cetăţean, drepturile şi obligaţiile acestuia sunt transferate succesorilor;
• constructorul in perioada de garantie raspunde de calitatea structurii ridicate.

Cum să reduceți riscurile la încheierea unui acord de investiții?

Acordul de investiții în afaceri este de departe unul dintre cele mai comune, dar uitat nemeritat de legiuitor. În ciuda faptului că condițiile situației economice dictează o creștere a numărului de investiții, inclusiv de către partenerii occidentali, în afacerile rusești, părțile au destule întrebări la întocmirea unui acord. Există câteva lucruri de care trebuie să țineți cont atunci când redactați un astfel de contract:

1. Subiectul contractului trebuie să precizeze valoarea investiției. În plus, recomandăm completarea textului acordului cu o notă care indică caracterul țintă acorduri: „Fondurile de investiții trebuie utilizate de organizație/antreprenor individual pentru dezvoltarea afacerii”.
2. Părțile trebuie să convină asupra sumei profitului care va fi transferat investitorului. În plus față de sumă, contractul definește condițiile de transfer de bani și opțiuni de acțiune în cazul în care organizația/întreprinzătorul individual nu poate extrage profit suficient din activitățile sale.
3. Investitorul are dreptul de a cere întreprinderii un raport privind cheltuirea fondurilor sale. Este mai bine să se menționeze acest lucru în drepturile și obligațiile părților, prevăzând și termenele de depunere a raportului.

Astfel, întocmirea unui acord de investiții este un proces destul de complicat, deoarece procedura de încheiere a acestuia nu este reglementată în mod specific de Codul civil al Federației Ruse, iar legile federale specializate conțin reguli diferite, în funcție de obiectul în care sunt investite fondurile investitorului. . La încheierea unui acord, se recomandă să urmați recomandările prezentate în articol.

Recent, editorii primesc adesea întrebări legate de încheierea acordurilor de investiții. Prin urmare, astăzi am decis să spunem mai detaliat despre investițiile în imobiliare (în principal rezidențiale), complexitățile legale în proiectarea acestui tip de relație.
Expertul nostru Elena Nikolaevna Solovieva, director de vânzări al Academiei de Științe „Adresa”:

Investiție sau participare la capital?

Acordul de investiții este o formă de acord privind activitățile comune. Definiția sa este dată în Cod Civil. Ideea principală a acestui acord este că părțile, pe baza acordurile ajunse, împărtășesc împreună atât profitul, cât și pierderile asociate unei anumite activități comerciale. Există o formă standard a unui acord de investiții, dar, desigur, este întotdeauna pregătită ținând cont de condiții specifice.
Principalul lucru care trebuie înțeles la încheierea unui acord de investiții este ce riscuri există și, prin urmare, cât de justificată este cutare sau cutare investiție de bani.

Investițiile imobiliare sunt reglementate de două legi - legea din 26 iunie 1991 N 1488-1 „Cu privire la activitatea de investiții în RSFSR” și lege federala din 25 februarie 1999 N 39-FZ „Cu privire la activitățile de investiții în Federația Rusă efectuate sub formă de investiţii de capital. Potrivit acestor acte legislative, investițiile în sine, ca tip de activitate comercială, sunt binevenite. Acestea pot fi efectuate atât de persoane fizice, cât și de persoane juridice. Dar în cazul în care vorbim la încheierea acestui tip de contract în scopul achiziționării de locuințe pentru locuință personală, ultima editie Legea 214 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare” impune sarcini foarte grave dezvoltatorului - în acest caz, numai contractele sunt permise să fie categoric. participarea la capitaluri proprii. Astfel de restricții au fost adoptate de legiuitori, deoarece problema deținătorilor de capital înșelați, construcția neterminată și pe termen lung a devenit deosebit de acută în timpul crizei.
Subliniez – dacă vorbim de imobil rezidențial – un apartament. Dacă sunt achiziționate mai multe apartamente simultan și le veți vinde după înregistrarea dreptului de proprietate, atunci este posibil să semnați alte forme de contracte.

Acordul de investiții este axat pe activități comerciale. Adică, pe lângă o procedură atât de plăcută precum împărțirea profiturilor și a roadelor unor munci în comun, presupune împărțirea pierderilor și rambursarea cheltuielilor efectuate, în acele acțiuni la care investitorul participă la construcție.

De altfel, încheierea unui acord de investiții în timpul construcției unei clădiri rezidențiale înseamnă că dacă construcția este oprită din lipsă de bani, atunci toți investitorii vor trebui să investească suplimentar pentru ca proiectul să fie finalizat. Aici intervine partajarea riscurilor.

Și în cazul participării la capital, investițiile deținătorilor de capital sunt protejate - dezvoltatorul poartă toată responsabilitatea materială și comercială. El este cel care trebuie să calculeze toate riscurile, să le asigure într-un anumit fel. Adică, dacă în baza contractului de capital propriu suma a fost plătită integral, atunci acționarul are dreptul de a cere ceea ce i se cuvine, și anume apartamentul finisat, în ciuda oricăror situații economice dificile.

Prin urmare, acei cetățeni care achiziționează locuințe pentru propria reședință, pentru ei înșiși, sunt protejați suplimentar prin acorduri de participare la capitaluri proprii. Și vânzarea unor astfel de locuințe aflate în construcție în baza altor acorduri este pur și simplu interzisă. Dacă dezvoltatorul încheie alte forme de contracte cu deținătorii de capital în timpul construcției de locuințe, i se aplică amenzi grave - până la un milion de ruble pentru fiecare caz. Mai mult, dacă 214 FZ este respectat pe deplin, există reduceri fiscale serioase - dezvoltatorul este complet scutit de plata TVA-ului.

Trebuie să spun că în orașul nostru de câțiva ani, practic, s-au încheiat contracte de participare la capitaluri proprii. Problemele încep adesea când vine vorba de dezvoltatorii din alte orașe și Moscova care au venit în regiunea noastră. Acest lucru se datorează specificului pieței imobiliare din Moscova. Există probleme serioase cu livrarea caselor, obținerea certificatelor de proprietate. Oamenii trăiesc în case de ani de zile fără certificate în mână. Prin urmare, dezvoltatorii lucrează în baza diferitelor acorduri - preliminare, de investiții, bilete la ordin etc., aducând aceste scheme pe alte piețe.

Astfel, dacă cumpărați o locuință nu de la un dezvoltator din Nijni Novgorod, ar trebui să acordați atenție formei de contract care vi se oferă să încheiați. Și semnați doar un acord de acțiuni dacă nu vă asumați riscuri. Cu toate acestea, dacă există dorința de a acționa ca investitor, de a împărți toate riscurile, vă rog, întreprinderea se poate dovedi a fi foarte profitabilă. Mai mult, la achiziționarea mai multor apartamente în cadrul unui acord de investiții, dezvoltatorul va oferi cel mai probabil câteva condiții deosebit de interesante.

De asemenea, este important să înțelegeți că, în baza unui acord de investiții, nu vă puteți cesiona drepturile. Va trebui să așteptați finalizarea construcției, obținerea unui certificat de proprietate și numai după aceea este posibil să vindeți imobile în baza unui contract standard de vânzare.
Dar acordul de acțiuni vă permite să faceți acest lucru. Potrivit acesteia, drepturile cuiva pot fi cesionate (vândute) în timpul procesului de construcție în baza unui contract de cesiune a dreptului de revendicare. Și deja noul acționar va achiziționa un apartament în construcție pentru el însuși, va elabora drepturile de proprietate asupra acestuia.

În ce stadiu de construcție este semnat un acord de investiții?

Dezvoltatorii au dreptul de a încheia contracte de participare la capitaluri proprii numai după ce au finalizat o serie de acțiuni (costisitoare atât ca timp, cât și ca bani), și anume: au întocmit toate documentele pentru terenul, au primit autorizația de construire, proiectul a fost convenit cu toate autoritățile, ciclu de construcție zero, au trecut două săptămâni de la publicarea declarației de proiect.
Contractul de investiții se încheie în orice etapă. Chiar și în stadiul unei idei, un castel în aer (nimeni nu îți poate interzice acest lucru), poți să-ți investești banii într-un proiect folosindu-l. Și pierde sau câștigă.

Rezilierea contractului de investiții

Această procedură este cel mai adesea prescrisă în contract. Dacă ați contribuit cu toate fondurile în calitate de investitor, atunci aveți dreptul să vă cesionați drepturile unei alte persoane care va intra în proiect în aceleași condiții, adică. ca investitor cu toate consecințele care decurg din aceasta.
Dar dacă sumele necesare sunt plătite doar parțial, atunci există de obicei restricții serioase la ieșire. Adică, contractul prevede că investitorul trebuie să-și îndeplinească obligațiile.

Momentul încheierii contractului de investiții

Este întotdeauna specificat în contractul în sine. Dar dacă vorbim de investiții sub formă de investiții de capital, în construcții, atunci aceasta este etapa obținerii unui certificat de proprietate. După aceea, investitorul devine proprietar cu toate drepturile - dreptul de a deține, dispune, folosi.
Înainte de aceasta, există restricții privind drepturile, mai ales când vine vorba de bunuri imobiliare rezidențiale - este imposibil să-l vinzi, să-i cesionezi drepturile în baza unui acord de investiții.
Anterior, exista o schemă larg răspândită de plată a contractanților prin încheierea de acorduri de investiții. Acum acest lucru este imposibil. Antreprenorul nu are dreptul de a transfera un astfel de acord unei persoane care achiziționează locuințe pentru sine, această cesiune este invalidă.

Cum să nu greșești

Dacă locuința este achiziționată pentru locuință și este oferită o altă formă de relație, nu un acord de participare la capital, ar trebui să solicitați clarificări de la un avocat care va evalua toate riscurile acestui acord.
Dar trebuie înțeles că nimeni nu are dreptul să recunoască contractul de investiții ca fiind ilegal, decât dacă însuși cetățeanul susține o încălcare a drepturilor sale. Adica daca casa se construieste dupa termenele stabilite, nu sunt probleme, investitorul este multumit de toate, atunci in final isi va putea inregistra cu calm drepturile. Niciun inspector nu-l poate priva de această oportunitate.

Ce zici de noi?

În ceea ce privește Nijni Novgorod, practica încheierii de acorduri de investiții nu este larg răspândită aici. Locuitorii din Nijni Novgorod, dacă vorbim de locuințe în construcție, în cea mai mare parte înțeleg deja că ar trebui încheiate numai acorduri de participare la capital. Aparent, munca explicativă a presei și a profesioniștilor și-a făcut treaba.