Nu există o definiție specifică a unui obiect nerezidenţial, dar există o serie de semne care permit clasificarea unui obiect ca nerezidenţial.

Spații nerezidențiale - imobiliare, dar nu neapărat clădiri separate, ci părți separate ale clădirilor clar delimitate de granițe.

Proprietățile nerezidențiale nu pot fi folosite pentru locuințe.

Când sunt clasificate, scopul funcțional al spațiilor nerezidențiale urmează să fie utilizat în diverse scopuri, unele dintre ele sunt supuse funcționării numai cu tipuri speciale de finisaje și sunt complet inacceptabile pentru alte scopuri.

O clădire nerezidențială poate avea ca scop o unitate de catering, cum ar fi o cafenea, un restaurant, un bar. Totuși, trebuie să existe încăperi disponibile pentru gătit, depozitare și tăiere a produselor, trebuie să respecte standardele sanitare și igienice - să fie căptușite cu gresie smălțuită, să aibă o pardoseală specială etc.

Cerințe oarecum diferite pentru spațiile de miere. instituții, și complet diferit - atunci când o sală de sport, centru de fitness, grădiniță, birou, farmacie etc. vor fi amplasate în imobile nerezidențiale, și nu numai în demnitate. cerinte, dar si siguranta la incendiu.

Să cunoască exact și să poată verifica prin verificarea documentelor care indică în mod specific specia spații nerezidențiale iar scopul său este foarte important atunci când:

• vânzare;
• achiziţie;
• chirie etc.

Cumpărătorul sau chiriașul caută un spațiu nerezidențial cu un anumit scop, care să facă economii prin achiziționarea sau închirierea exactă a suprafeței necesare, cu o destinație adecvată și finisajele necesare.

În procesul de documentare pentru deschiderea unei afaceri, o mulțime de probleme sunt eliminate dacă documentele pentru bunuri imobiliare conțin înregistrări ale scopului sediului corespunzătoare direcției de activitate.

La înregistrarea pentru înregistrarea cadastrală în Comitetul Proprietății de Stat (clauza 16, partea a 2-a, articolul 7 din Legea din 24 iulie 2007 N 221-FZ), vor fi, de asemenea, datele referitoare la scopul localului (rezidențial, nerezidenţial). înregistrate.

Este foarte important să se demonstreze că clădirea rezidențială are un scop nerezidenţial, în caz contrar, zona nu poate fi folosită pentru a face afaceri.

Regulile de menținere a ERGP, aprobate de Guvernul Federației Ruse din 18 februarie 1998 N 219, prevăd indicarea scopului principal al sediului conform ITO, iar clauza 67 impune păstrarea evidenței modificărilor.

Aceasta înseamnă că, dacă este necesar să se schimbe scopul propus, ar trebui făcute ajustări în baza de date a USRR și a Comitetului Proprietății de Stat, precum și în documentele lor de titlu - acest lucru este important.

Din punctul de vedere al destinației de utilizare a spațiilor nerezidențiale, nu numai starea sa civilă, ci și valoarea chiriei și prețul de vânzare depind de modul în care este proiectat.

Acum să trecem la tipurile de scop ale spațiilor nerezidențiale.

Scopul spațiilor nerezidențiale

Scopul propus al unui spatiu nerezidențial este un tip de zonă care este consemnată în documente și determină posibilitățile de utilizare și poate servi drept restricție.

Inițial, atunci când se construiește o clădire, desemnarea este indicată pe planurile etajului în conformitate cu explicația, care, la punerea în funcțiune, își primește scopul propus, care apare în documente (pe baza proiectului).

Ambele spații nerezidențiale pot fi alocate într-o clădire rezidențială, iar în clădiri separate de tip nerezidențial, aceste zone, în conformitate cu documentația de proiectare, pot fi denumite:

• farmacie;
• magazin;
• birou
• cabinet stomatologic;
• Librăria;
• centru de divertisment etc.

Dar în fiecare astfel de caz, un obiect nerezidențial primește imediat un scop fixat în documentație.

O atribuire clară a spațiilor unuia sau altui tip țintă poate limita domeniul de utilizare prin nerespectarea cerințelor și standardelor de incendiu, sanitare și de altă natură>.

Spații nerezidențiale de utilizare gratuită

Există un truc pentru a extinde aria de utilizare a imobilului, numindu-l spații nerezidenţiale pentru utilizare gratuită. Ce este - spații nerezidențiale de numire liberă?

Acestea sunt obiecte universale care pot fi folosite de chiriași pentru diverse activități, cu excepția celor speciale.

Spațiile cu utilizare gratuită (în continuare - PSN) pot avea o zonă diferită, care, la localizarea birourilor, punctelor de vânzare cu amănuntul, poate fi împărțită cu ușurință prin instalarea de pereți despărțitori prefabricate și organizarea numărului necesar de compartimente.

Cu PSN sunt mai puține probleme în organizare propria afacere, sunt mai ușor de închiriat și vândut, în timp ce costul este mult mai mare decât cu o referire specifică la scopul funcționării.

Există multe opțiuni pentru utilizarea PSN, dar astfel de premise nu pot fi numite 100% universale, uneori specificul direcției de operare alese va necesita aprobări suplimentare și reînregistrare.

Cum să schimbi scopul teritoriului?

Mulți cetățeni se întreabă: „Cum se schimbă scopul propus al spațiilor nerezidențiale?”, Să ne dăm seama.

Dacă noua direcție de activitate nu presupune intervenții cardinale în planul și proiectarea spațiilor, atunci schimbarea destinației unei proprietăți nerezidențiale nu va fi deosebit de costisitoare nici în timp, nici în fonduri.

Din proprie inițiativă, chiriașul nu are dreptul să schimbe scopul imobilului, ci numai cu acordul proprietarului sau în numele acestuia, eliberat de un notar.

Pentru orice tip de activitate va fi necesară obținerea avizului sub formă de încheiere de la Serviciul de Stat de Supraveghere a Incendiilor de la nivelul secției raionale de control la incendiu.

În plus, este important să obținem concluzia Rospotrebnadzor, deoarece acest organism este cel care se ocupă de demnitate. epid. autorizatii, fara hartie de la acest organism este imposibil sa incepi sa functionezi o intreprindere de catering, magazin etc. În ITO, trebuie să comandați planuri pentru spațiile inferioare și superioare.

Chiar dacă proprietarul însuși este complet sigur că spațiile sunt potrivite și îndeplinesc toate cerințele, atunci încrederea lui nu înseamnă nimic fără un document de la specialiștii Rospotrebnadzor.

Atunci ar trebui să te pregătești:

• titluri de proprietate pentru proprietate;
• certificat de inregistrare;
• explicație, planuri de etaj;
• certificat de stare tehnică a structurilor clădirii (de la ITO);
• un nou document privind valoarea de inventar (din ITO);
• hârtie din locuințe și servicii comunale despre absența datoriilor pentru plata utilităților.

Un pachet de documente cu o cerere din partea proprietarului (sau a chiriașului în numele acestuia) trebuie depus la Prefectura raionului. După ce ați primit un răspuns pozitiv, puteți ajusta scopul sediului în USRR.

Începând activități într-un domeniu nou, este important să nu uitați să anunțați Rospotrebnadzor despre acest lucru (articolul 8 din Legea federală nr. 294).

Modificarea scopului funcțional al spațiilor nerezidențiale

Proprietarul imobilului nerezidențial sau reprezentantul său autorizat, inclusiv chiriașul, are dreptul de a schimba scopul.

Corectarea lucrărilor va fi necesară dacă documentele de titlu indică scopul sediului, care nu corespunde cu cel cerut în prezent pentru realizarea intențiilor antreprenorului.

Este necesar să se efectueze o serie de acțiuni, al căror rezultat va fi introducerea în listă a modificărilor USRR și a documentelor de titlu.

Cu cuvinte, astfel de proceduri nu sunt efectuate, este necesar să luați un plan nu numai al etajului dvs., ci și planurilor de etaj deasupra și dedesubtul sediului dvs., cu o explicație și diagrame ale comunicațiilor existente și să elaborați opțiunea de reprofilare a sediu cu specialiști.

Reutilizarea necesită adesea:

• modificări în cablarea rețelelor de comunicații și electrice cu instalarea de san suplimentar. acestea. dispozitive etc.;
• instalarea de noi deschideri de ferestre și uși sau modificări ale parametrilor celor existente;
• dispozitive de ventilație;
• instalarea echipamentelor tehnologice;
• transfer de partiții;
• efectuarea finisajelor speciale a suprafețelor interioare și a pardoselilor;
• reparatii si schimbari majore aspect fatada, cu dispozitiv de intrare etc.

Toate acestea înseamnă că este nevoie de un proiect, iar înainte de a-l comanda, este important să se obțină un aviz tehnic de la ITO cu privire la starea structurilor de susținere și la limitele reorganizării. În continuare, succesiunea acțiunilor este următoarea:

Cu vechi certificat de proprietate, cadastral si pașapoarte tehnice proprietarul trebuie să contacteze USRR, de unde va elibera un nou certificat, și să facă înregistrări corective pe foaia lor de înregistrare, iar acum obiectul nerezidențial va fi listat cu un nou profil, adică cu un scop modificat pentru utilizarea sa.

Activități precum stomatologie, salon de înfrumusețare, instituție educațională, nu poate fi implementat în cazul în care acest scop special al sediului nu este indicat în mod specific.

Este ilegal să desfășurați afaceri dacă spațiile nerezidențiale nu corespund cu funcțiile sale, prin urmare, ar trebui mai întâi să aduceți documentele pentru imobile în conformitate cu planurile dvs. și abia apoi să promovați antreprenoriatul.

Primul etaj:

Intrarea printr-o verandă mică (2 m²).

Tambour - 2,27 m² (cameră pentru reglarea căldurii aerului din stradă). În stânga de-a lungul peretelui este un loc pentru un cuier - aici lăsăm îmbrăcăminte exterioară și încălțăminte în care proprietarii tocmai au sosit și urmează să meargă din nou (de exemplu, ai grijă de grădină și ai intrat pentru ceva pentru un minut, copiii merg pe jos și au venit să bea apă etc.). În dreapta este camera cazanelor. Este convenabil să fie aproape de intrare. Plus că există acces de acasă (nu este nevoie să te îmbraci și să ieși). Planul arată deschiderea ușii, ușa este întotdeauna închisă, adesea nu este necesar să mergeți în camera cazanului.

Coridor. În stânga la intrare există un loc pentru o noptieră / rafturi pentru o geantă de mână și chei. De-a lungul peretelui din dreapta sunt dulapuri cu uși glisante. În centrul dulapului există un pasaj către dressing. Blana / haina, care este purtată activ în acest sezon, este atârnată în aceste dulapuri de garderobă (secțiuni din stânga și dreapta). Dressingul (6,86 m²) depozitează haine și încălțăminte din alte anotimpuri. De asemenea, puteți lăsa hainele unui număr mare de invitați în el dacă aceștia au venit la eveniment toți odată.

Baie - 3 m². Adăpostește duș, chiuvetă și toaletă. Poate fi folosit ca oaspete la intrare, o cameră de zi pentru rezidenții casei și proprietarii dormitorului 1.

Dormitor 1 - 10,22 m². Poate fi folosit ca cameră de oaspeți, dormitor al bunicii, dormitor al copilului adult, birou sau cameră de joacă pentru copii. Există un pat dublu cu o saltea de 1,4 m lățime cu pasaje confortabile pe ambele părți ale patului (saltea poate avea 1,6 m lățime, va fi loc de trecere) și un dulap.

Sufragerie - 25,65 m². Separat de zona de intrare și zona de oaspeți (dormit). Ușa sufrageriei este amplasată în așa fel încât atunci când este deschisă, toaleta să nu fie vizibilă pentru cei care stau pe canapea sau la masa de sufragerie (dacă cineva se ridică de pe canapea și trece pe lângă ușa băii, se prevede ca toaleta din baie sa nu fie vizibila - se vede doar chiuveta). Livingul este împărțit în 2 zone - relaxare (canapele + fotolii + măsuță de cafea + TV) și o zonă de luat masa (în loc de o sufragerie separată). Zona de luat masa este bine luminata - vizavi de masa de pe ambii pereti ai ferestrei. Zonă de relaxare cu iluminare artificială slabă, nu există fereastră vizavi de televizor - nu va fi strălucire pe ecran.

Bucatarie - 16,34 m². Există un pasaj către bucătărie dinspre coridor: chiar de la intrare, pentru a aduce imediat mâncare, de exemplu. A doua intrare in bucatarie se face prin living, despartit prin usi duble. Ușile pot fi glisante sau cu balamale, din sticlă sau din lemn. Ușa poate fi și cu un singur canat. Compartimentul dintre bucatarie si living poate fi omis deloc la cererea proprietarilor. În bucătărie, zona de lucru este marcată cu litera G. În această situație, bucătăria pătrată se ridică liber masa rotunda pentru micul dejun pentru 4-5 persoane. Masa este asezata langa fereastra, exista o usa de sticla catre terasa.

Terasa - 25,79 m². Planul este deschis, fără baldachin. Poate cu un baldachin, parțial vitrate, treptele pot fi amplasate în locul unde este cel mai logic într-o anumită zonă. Puteți oglindi bucătăria pe terasă și faceți-o acolo bucatarie de vara cu gratar. Terasa poate fi făcută sau nu. Faceți o a doua verandă sau nu faceți deloc o ușă spre stradă din bucătărie.

Etajul doi:

3 dormitoare - 22,28 m², 16,04 m² și 19,58 m². Dormitorul 2 și dormitorul 3 au paturi duble cu o saltea de 1,8 m², iar dormitorul 4 cu o saltea de 1,6 m². Toate dormitoarele au noptiere, dulapuri de 2,5 m, computer sau birouri de lucru. Vizavi de pat este un loc rezervat pentru un televizor.

2 băi - o toaletă cu chiuvetă și un mic sistem de depozitare (1,84 m²) și o baie (4,28 m²) cu toaletă, chiuvetă și cadă.

Spălătorie - 4,41 m². Există o mașină de spălat și uscător, un sistem mare de depozitare, un blat, o masă de călcat. Lenjeria nu trebuie uscată în baie sau pe terasă.

Acest aspect 10 pe 10 este universal. Are toate funcționalitățile standard necesare pentru o viață confortabilă pentru o familie de 4-5 persoane.

Spatiu ca obiect de inchiriere

Din cauza Cod Civil Federația Rusă (denumită în continuare Codul civil al Federației Ruse) nu conține reguli separate privind închirierea spațiilor, pentru a această specie tranzacții, anumite prevederi ale § 4 cap. 34 din Codul civil al Federației Ruse privind închirierea clădirilor și structurilor. Această practică, desigur, este logică, întrucât spațiile fac parte din aceleași clădiri sau structuri care au limite constructive (articolul 2 din Legea „Regulamentul Tehnic privind Securitatea Clădirilor și Structurilor” din 30 decembrie 2009 nr. 384-). FZ).

La încheierea oricărui contract, obiectul acestuia (articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse) trebuie convenit ca o condiție esențială. În sensul art. 650 din Codul civil al Federației Ruse, obiectul unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale este proprietatea transferată în temeiul acestuia. Prin urmare, este necesar să se identifice clar pe acesta din urmă în text.

Pentru a identifica în mod clar obiectul, ar trebui să utilizați informațiile din Registrul Unificat de Stat al Imobiliar, care este prezentat sub formă de extras. Și deja în această etapă, pentru prima dată, determinăm scopul propus al locației prin diferențierea obiectelor în rezidențiale, adică potrivite pentru rezidenta permanenta persoane, și nerezidențiale, adică nedestinate prezenței continue a cetățenilor în acestea (paragraful 10, alin. 5, articolul 8 din legea „Cu privire la înregistrare de stat imobiliare” din 13 iulie 2015 Nr. 218-FZ).

Întrucât subiectul articolului nostru este spațiile nerezidențiale, atunci ne vom ocupa de problema împărțirii numai în funcție de scopul propus al acestei categorii de obiecte.

Scop: concept și semnificație

Este interesant de remarcat faptul că termenul „destinat al spațiilor din contractul de închiriere” nu este definit în niciun fel în legislație. Dar in acelasi timp practica de arbitraj privind litigiile cu privire la utilizarea abuzivă a proprietății închiriate este foarte extinsă (deciziile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 30 ianuarie 2013 în cazul nr. A56-20339 / 2012, Curtea de Arbitraj Districtul Central din 08 decembrie 2014 în dosarul Nr. А35-9521/2013, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Caucazian de Nord din data de 1 octombrie 2012 în dosarul nr. А63-11046/2011).

Dacă urmăm algoritmul pentru întocmirea unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale, atunci se pune întrebarea despre relația dintre conceptele de „scop”, „numire”, „ utilizarea prevăzută". De fapt, toate sunt sinonime, astfel încât utilizarea uneia sau alteia combinații de cuvinte nu schimbă sensul general al fenomenului.

Nu-ți cunoști drepturile?

Am aflat deja că un astfel de semn ca nerezidențial este esențial pentru incintă în stadiul determinării obiectului contractului. În ceea ce privește celelalte clasificări pentru tipurile de destinație ale spațiilor, aceasta este mai mult legată de condițiile de utilizare a spațiilor închiriate.

Astfel, rezultă că scopul destinat spațiilor nerezidențiale este o categorie care este determinată doar de părțile la tranzacție. Conceptul pe care îl luăm în considerare este utilizat ca construcție terminologică consacrată în pregătirea unui contract de închiriere. Conform paragrafelor. 1, 3 art. 615 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea închiriată trebuie utilizată în conformitate cu termenii contractului sau cu scopul proprietății. Cum se prescrie aceasta sau acea numire, vom înțelege în continuare.

Punerea unei condiții cu privire la scopul contractului de închiriere

Încă o dată, repetăm ​​că scopul imobilului închiriat este stabilit de participanții la tranzacție. Există mai multe opțiuni pentru aceasta:

1. Nu contează pentru părți în ce scop sunt închiriate spațiile, principalul lucru este că nu este folosit pentru locuit. Apoi, în termenii contractului, se poate scrie pe scurt: „Se închiriază spații nerezidențiale”.
2. Părțile indică scopul utilizării în formular definiție generală. De exemplu, administrativ, comercial, industrial.
3. Proprietarul închiriază incinta pentru un scop foarte specializat. Această situație apare adesea la închirierea proprietăților municipale și de stat. În același timp, contractul poate indica faptul că obiectul este închiriat nu doar ca magazin, ci, de exemplu, ca magazin alimentar.

Clasificarea spațiilor nerezidențiale după destinație

Și totuși există acte care afectează indirect speciile nu spaţii de locuit. Dintre astfel de surse, se remarcă litera „Cu privire la clasificarea spațiilor clădirilor civile” a Ministerului Locuinței și Serviciilor Comunale al RSFSR din 09.03.1977 Nr. 15-1-103. În conformitate cu acest act, se pot distinge următoarele gradații de spații nerezidențiale.

Prin izolare funcțională:

1. Principalele, unde se desfășoară activitatea întreprinderii (hale, birouri etc.).
2. Spații auxiliare sau de serviciu de prima categorie (culoare, vestibule, băi, case scărilor etc.).

În scopul real:

• comercial;
• producție;
• depozit;
• spații de servicii casnice;
• garaj;
• administrativ;
• spații pentru cazarea întreprinderilor de alimentație publică;
• pentru activități educaționale și științifice;
• medical si sanitar;
• culturale și de divertisment.

Deci, scopul propus al spațiilor nerezidențiale închiriate este o condiție pentru utilizarea proprietății transferate și este determinat de părțile la tranzacție. În acest caz, puteți utiliza clasificările conținute în scrisoarea de mai sus de la Ministerul Locuinței și Serviciilor Comunale al URSS sau puteți determina singur această clauză a contractului.