O tranzacție de cumpărare și vânzare de proprietate poate fi falsă din punct de vedere juridic și invalidă. Persoanele care participă la tranzacție pot protesta ele însele.

Vă vom spune când un acord nu este valabil, ce trebuie să faceți pentru a contesta tranzacția, ce documente să colectați și unde să mergeți.

Motive pentru invalidarea unei tranzacții imobiliare

O tranzacție de cumpărare și vânzare poate să nu fie obligatorie din punct de vedere juridic în anumite circumstanțe.

Să le enumerăm pe care:

1. Obligațiile contractuale încalcă legislația rusă.
2. Neîndeplinirea obligațiilor prevăzute de contract. De exemplu, partidul nu s-a listat bani gheata pentru proprietatea achizitionata.
3. Persoana care participă la tranzacție are capacitate juridică limitată - sau este complet incapabilă.
4. Cetăţeanul care încheie contractul este minor. Amintiți-vă că copiii nu pot deține proprietăți odată ce împlinesc 18 ani. Drepturile acestora trebuie să fie reprezentate de părinți sau tutori sau reprezentanți legali. Dacă un minor este implicat în tranzacție, atunci vor fi necesare semnătura părintelui său în contract și inscripția „Sunt de acord”.
5. Tranzacția a fost încheiată sub amenințare, cu uz de violență, în eroare etc. De exemplu, dacă partea a fost forțată să semneze documente sau participantul la tranzacție nu cunoștea starea apartamentului.
6. Încheierea unui acord cu un fraudator. Acest lucru este posibil atunci când părțile convin să achiziționeze locuințe prin intermediari, agenții care nu au licență de funcționare.
7. Acordul nu a fost întocmit în conformitate cu cerințele și normele legii.
8. Acordul a fost încheiat pentru a acoperi ceva, în mod fraudulos, imaginar.
9. A fost pusă o grevare asupra proprietății și nu a fost realist posibil să se vândă o astfel de proprietate. De exemplu, arestare.
10. Dezacordul unei terțe părți de a finaliza o tranzacție. De exemplu, refuzul organizatie bancaraîn vânzarea unei părți din proprietatea luată pe o ipotecă, sau fostul soț nu a consimțit la vânzarea bunului comun.

Există multe nuanțe care pot anula o afacere. Am enumerat cele mai comune dintre ele.

Termen de prescripție pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament - termenele în care tranzacțiile imobiliare pot fi contestate

Declarația de revendicare se depune într-un anumit interval de timp.

Dacă nu aveți timp să le întâlniți, atunci soluția problemei poate rămâne nesupravegheată.

Deci, condițiile în care puteți contesta o tranzacție imobiliară sunt următoarele:

1. 1 an. Această perioadă se referă la tranzacții care pot fi contestate. Perioada trebuie socotită din momentul în care cetățeanul a aflat despre circumstanțe, motivele unei posibile contestații și recunoașterea tranzacției ca invalidă.
2. 3 ani. Aceste termene se aplică tranzacțiilor considerate nule - cele care au fost încheiate doar pe hârtie. În astfel de tranzacții, fondurile nu sunt transferate sau transferate. Timpul se numără din momentul semnării unui astfel de acord.
3. 10 ani. O persoană care nu a participat la tranzacție, dar a primit informații că există motive pentru a contesta această tranzacție, poate contesta o tranzacție nulă în această perioadă.

Nu sunt prevăzute alte termene de lege.

Dacă nu ați avut timp să mergeți în instanță pentru a o contesta, vă recomandăm să contactați un avocat calificat. Doar un specialist, după ce se uită la toate hârtiile și documentele, va putea decide ce să facă și dacă este posibilă contestarea tranzacției imobiliare.

Amintiți-vă, fiecare caz este individual.

Lista dovezilor și documentelor pentru invalidarea vânzării unui apartament

Este ușor să contestați o tranzacție de cumpărare și vânzare de apartamente. Este suficient să se întocmească o bază de documentație care să confirme nulitatea contractului sau lipsa intențiilor părților de a-și îndeplini obligațiile contractuale.

De exemplu, confirmarea ar putea fi:

1. Contractul în sine, neîntocmit conform legii. Merită subliniat punctele în care s-au făcut greșeli.
2. Documente personale , ale căror date pot fi confundate în contract.
3. Extrage din cont bancar sau carduri , confirmând că fondurile nu au fost transferate în cazul unui transfer fără numerar.
4. Lipsa chitanțelor care confirmă transferul de numerar , poate fi, de asemenea, dovezi. Trebuie să găsiți martori, este mai bine, desigur, dacă este vorba de un notar, care va confirma acest fapt.
5. Hotărâre judecătorească/decret privind incapacitatea unei persoane participarea la tranzacție.
6. Acte care dovedesc că tranzacția a fost încheiată de un minor . Vă rugăm să rețineți că nu vor exista semnături ale părinților într-un astfel de acord.
7. Prezența sarcinilor . Puteți afla despre ele din extrasul Registrului de stat unificat. Poate fi primit nu doar de proprietarul imobilului, ci și de un cetățean interesat de această tranzacție. Poate fi solicitat și de instanță în cursul judecății.
8. Lipsa consimțământului scris al terților care trebuie să participe la tranzacție. Dacă un acord a fost încheiat fără ele, atunci acesta poate fi considerat invalid. Faptul că nu există acorduri scrise poate fi confirmat de un avocat.
9. Materiale video sau audio care dovedesc amenințările sau violența . Nu vă fie teamă să înregistrați acțiunile ilegale ale cetățenilor. Puteți merge apoi nu numai în instanță, ci și la poliție - pentru a vă proteja, viața și sănătatea.
10. Alte documente care confirmă faptele fraudă . Ar fi mai bine să contactați poliția sau agențiile de aplicare a legii și să deschideți un dosar penal. Astfel, contestarea vânzării unui apartament/imobil prin instanță va merge mai rapid.

Dacă aveți alte documente, nu ezitați să le trimiteți instanței pentru examinare. Principalul lucru este că arată încălcări ale legislației actuale, iar atunci cu siguranță vei câștiga cazul.

Cum și unde să mergi pentru a contesta cumpărarea și vânzarea unui apartament înainte și după înregistrarea contractului - instrucțiuni

Pentru a contesta o tranzacție imobiliară, urmați aceste instrucțiuni:

1. Colectați documente care confirmă contractul sau tranzacția ca fiind imaginare, false sau incorecte.
2. Scrieți o declarație de revendicare la instanța aflată în zona în care se află imobilul. Această autoritate este cea care va putea lua decizia potrivită. Puteți întocmi singur documentul sau puteți încredința acest lucru unui notar.
3. Dacă în tranzacție au fost implicați terți sau escroci, atunci merită să depuneți o declarație la poliție. In cazul in care fapta de frauda este confirmata, se deschide dosar penal si in instanta va fi considerat penal, si nu administrativ sau civil.
4. Depuneți actele și cererea la instanță. Luați o copie semnată și datată de la specialist pentru dvs.
5. Așteptați până când trimit ordinea de zi pentru prima întâlnire.
6. Luați hotărârea judecătorească și trimiteți-o sau aduceți-o personal executorilor judecătorești.

Vă rugăm să rețineți că, în cazul în care acordul este considerat invalid de către instanță, atunci părților li se va restitui proprietatea. O parte primește fondurile, dacă acestea au fost transferate, cealaltă parte primește dreptul de proprietate, ceea ce este confirmat de Rosreestr.

Orice parte se poate adresa în instanță - atât cumpărătorul, cât și vânzătorul.

Procedura de examinare a unei cereri de contestare a unei tranzacții imobiliare în instanță - opțiuni pentru o hotărâre judecătorească

Procesul de cumpărare și vânzare a apărut după adoptarea legii recunoașterii proprietății private și a legii privatizării. Aceste două componente au oferit cetățeanului dreptul de a dispune de ale lui imobiliare la propria discreție. Comanda poate include dreptul de a vinde, cumpăra, schimba, gaja proprietatea dumneavoastră, dacă acest lucru nu contravine legilor Federației Ruse. Orice tranzacție de cumpărare și vânzare a unui apartament, casă, teren, mașină începe cu întocmirea unui acord. În această etapă, este important să aveți acordul de cumpărare și vânzare imobiliare susținut de un avocat imobiliar. De ce este atât de presantă problema consultării unui avocat cu privire la un contract? În primul rând, acest lucru este important din punct de vedere al securității tranzacțiilor. Vânzările imobiliare sunt efectuate în principal de agenții imobiliari, dar aceștia sunt o organizație intermediară care deține o bază de date cu apartamente de vânzare și de schimb. Agenții imobiliari adună pur și simplu cumpărătorul și vânzătorul pentru o taxă, pot colecta documente și pot întocmi un contract de cumpărare și vânzare, dar nu sunt responsabili pentru „curățenia apartamentului”. Ei pot verifica acest lucru doar contra cost. Astfel de companii sunt interesate să vândă cât mai multe locuințe și să genereze venituri. Nu le pasă ce fel de apartament sau casă este.

Pentru a asigura siguranța vânzărilor și cumpărăturilor, este indicat să contactați o firmă de avocatură și un avocat imobiliar pentru a verifica apartamentul pe care îl cumpărați. La cererea clientului, un specialist va verifica curățenia apartamentului, casei, părții din casă, terenului sau mașinii. El va contacta diverse organizații publice și private pentru informații despre această proprietate, de exemplu, BTI, Centrul Unificat de Înregistrare și departamentul de pașapoarte. În toate aceste organizații, un avocat imobiliar va verifica proprietatea pentru a se asigura că a fost achiziționată corect de către proprietarii anteriori. Uneori, escrocii profită de cetățeni și comit fraude revând locuințe de mai multe ori, ca și cum ar fi spălat-o. De exemplu, locuința poate fi gajată, poate fi sub un fel de grevare sau poate fi o moștenire, atunci o astfel de vânzare va deveni ilegală, iar ultimul cumpărător va trebui să răspundă. Printr-o hotărâre judecătorească, un astfel de apartament poate fi luat, iar cumpărătorului nu îi vor mai rămâne nici locuințe, nici bani. Banii pot fi returnați doar de la vânzător, dar acestea sunt instanțe separate, dovezi că cetățeanul a fost un cumpărător de bună credință. Nu este un fapt că este posibil să returnați banii într-o astfel de situație, deoarece vânzătorul anterior poate să nu fi cunoscut și vândut apartamentul cinstit; poate să nu se știe care vânzător este vinovat în acest lanț. Prin urmare, este foarte important să verificați apartamentul, casa sau terenul și să verificați foștii proprietari ai proprietății. Altul foarte punct important, verificare locuinta pentru cetateni inregistrati temporar, externati, absenti. Trebuie să știți cu siguranță, iar acest lucru se poate afla prin intermediul organizației de pașapoarte, dacă există cetățeni care, prin lege, pot locui în această locuință pe viață. Astfel de chiriași nu pot fi evacuați din apartament prin lege, chiar dacă proprietatea este transferată unui nou proprietar. Acest lucru este întotdeauna menționat în contract.

Invaliditatea contractului de vânzare-cumpărare

Orice contract de vânzare-cumpărare trebuie întocmit conform unor reguli care sunt prevăzute de lege, în caz contrar acordul poate fi declarat nul sau poate fi reziliat. Toate motivele și regulile prin care un acord poate fi declarat invalid sunt specificate în Codul civil al Federației Ruse și Codul locuinței al Federației Ruse. Un contract de vânzare-cumpărare imobiliară poate fi anulat pe baza:

• dacă acordul a fost întocmit de un cetățean care nu are drepturi de proprietate asupra proprietății;
• contractul a fost semnat de un cetățean incapabil sau de un cetățean a cărui capacitate juridică este în prezent examinată în instanță;
• acordul a fost semnat de un minor fără permisiunea tutelei;
• un acord imaginar care acoperă acțiuni ilegale sau alte tranzacții.

Pe lângă aceste motive, instanța poate lua în considerare și alte motive, de exemplu, la momentul înregistrării tranzacției, cetățeanul se afla în stare inadecvată, în special pentru cetățenii în vârstă. Nulitatea convenției este recunoscută de instanță și valabilitatea acestuia încetează de la data semnării contractului. Toate obligațiile îndeplinite în timpul încheierii contractului sau încheierii acord preliminar achizițiile și vânzările devin nule. Totul ar trebui să revină la starea inițială.

Dar există o situație în care vânzătorul nu poate returna banii după invalidarea contractului de cumpărare și vânzare a apartamentului, deoarece banii pot fi cheltuiți sau cetățeanul va fi sărac. Într-o astfel de situație, cumpărătorul va fi neprotejat. Își pierde casa și banii. Acest lucru este considerat nedrept. Recent, instanța a examinat un caz privind invalidarea contractului de vânzare-cumpărare, dar pentru prima dată instanța a permis cumpărătorului să nu returneze apartamentul vânzătorului, deși proprietatea a fost restituită fostului proprietar. Instanța a permis reținerea apartamentului ca garanție pentru restituirea banilor pentru apartament. Acum cumpărătorul va returna apartamentul numai după ce banii vor fi returnați. Acest lucru a fost făcut pentru prima dată. În principiu, aceasta este o bună protecție împotriva vânzătorilor necinstiți care vor să facă bani prin escrocarea apartamentelor.

Tranzacții nule și anulabile

Tranzacțiile nevalide pot fi recunoscute în două cazuri, primul este atunci când tranzacția este recunoscută ca nulă. Acest lucru ar putea fi dacă:

• vanzator copil minor sub 14 ani;
• vanzator, recunoscut de instanță incompetent;
• tranzacția nu respectă cerințele legale;
• tranzacție fără transfer de proprietate;
• o afacere acoperă alta.

O tranzacție nulă este considerată invalidă din momentul semnării. Invaliditatea unei astfel de tranzacții nu trebuie dovedită în instanță, hotărâre se va cere părților să returneze proprietatea și banii.

Există adesea tranzacții la cumpărarea de bunuri imobiliare și terenuri care se numesc anulabile. Contractul poate fi contestat doar în instanță. Legislația stabilește clar motivele pentru care un contract de cumpărare și vânzare este considerat contestat. Aceste motive:

• vânzătorul este minor;
• incapacitate recunoscută de instanță;
• un cetățean care nu este responsabil pentru acțiunile sale;
• o tranzacție făcută sub presiune și amenințări.

Multe dintre aceste acțiuni sunt în mod deschis ilegale și, dacă sunt dovedite, vă pot aduce o sentință penală. Este important de menționat că orice bază prezentată trebuie dovedită prin documente.

Procedura de invalidare a unei tranzacții

Pentru stabilirea faptului de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare este necesară apelul la instanță. O cerere în instanță poate fi depusă numai pentru o tranzacție anulabilă; o tranzacție nulă nu este declarată invalidă în instanță. Orice parte interesată poate depune o acțiune în justiție pentru a declara invalidă o tranzacție. Aceștia pot fi participanți la tranzacție, reprezentanți, rude ale participanților la tranzacție, dacă prin lege vânzătorul sau cumpărătorul este incompetenți din punct de vedere juridic.

Cererea la instanță se depune la locul de reședință al pârâtului sau la locul imobilului. Reclamația este trimisă către Tribunal Judetean, întrucât între părți există un litigiu. Formularul de cerere specifică anumite cerințe. Prima cerință va fi întotdeauna anularea contractului de cumpărare și vânzare și restabilirea tuturor drepturilor asupra proprietății și returnarea fondurilor, dacă există, care au fost executate. Codul de procedură prevede clar și clar că instanța are în vedere pretențiile celor precizați în cerere. Dacă cererea nu a fost redactată corect și cerințele nu sunt precis definite, atunci este posibil să nu puteți obține o decizie privind restituirea proprietății. La ședința de judecată se recunoaște doar nulitatea contractului, iar la restituirea proprietății va trebui să vă adresați din nou în instanță.
Temeiul oferit în instanță nu poate fi întotdeauna considerat irefutat; un astfel de temei trebuie dovedit. Unii reclamanți creează uneori o bază artificială pentru invalidarea unei tranzacții, dar instanța ia întotdeauna în considerare cu atenție toate dovezile unui avocat imobiliar.

Există un termen de prescripție pentru depunerea unei cereri. Se determină în anul din momentul în care reclamantul a luat cunoştinţă de motivele de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare. Consecințele unei tranzacții nule sunt recunoscute timp de 3 ani. Toate celelalte cazuri au un termen de prescripție de trei ani. Dacă, de exemplu, apartamentul a fost achiziționat cu adaos capital de maternitate Potrivit legii, acțiunile sunt alocate pentru toți membrii familiei și chiar pentru copiii mici. Dar uneori băncile nu sunt de acord să aloce o cotă copiilor mici, așa că părinții promit să aloce o cotă atunci când plătesc ipoteca, dar nu fac acest lucru. Rezultă că la vânzarea unui astfel de apartament, tranzacția poate fi declarată invalidă atunci când copilul împlinește vârsta de 18 ani; la maturitate, acesta poate merge în instanță pentru a declara invalidă tranzacția de vânzare cumpărare, deoarece drepturile sale au fost încălcate în copilărie. .

In cazul in care instanta decide invalidarea tranzactiei, atunci cumparatorul este privat de drepturi de proprietate prin instante, acest drept este restituit vanzatorului, dar cumparatorul este obligat sa restituie banii. Se întâmplă ca cumpărătorul să nu poată returna întreaga sumă, întrucât ar fi putut-o cheltui. Ce fac ei într-o astfel de situație? Aceștia merg din nou în instanță pentru a încasa datoria, dacă instanța îi ordonă să plătească titlu executoriu, atunci puteți aștepta o retur pentru mulți ani. În cele din urmă, cumpărătorul rămâne fără locuință și bani.

Asistență juridică în cazul tranzacției de vânzare-cumpărare invalide

De îndată ce aveți dorința de a cumpăra un apartament, o casă sau un teren, puteți solicita imediat asistență juridică de la o firmă de avocatură. Astfel reduceți riscul de a fi înșelat atunci când cumpărați un apartament. Acesta nu este ceva ce ar trebui să faci pe cont propriu. Va trebui să lucrați cu o companie imobiliară, iar aceasta va acționa ca intermediar între părțile contractului de cumpărare și vânzare. prin urmare, nu este responsabil pentru partea juridică a tranzacției. Fiți foarte atenți atunci când alegeți o companie intermediară, deoarece există companii fly-by-night care au venit pe piață pentru a câștiga bani rapid. Alege o companie cu experienta si o reputatie buna, asta te va proteja.

Dacă ne contactați în etapa de selectare a unui apartament pentru cumpărare, un avocat imobiliar va verifica apartamentul dumneavoastră pentru „curațenie”. Acest lucru trebuie făcut, deoarece există un număr mare scheme frauduloase pentru vânzarea unui apartament grevat. În prezent, un număr foarte mare de apartamente sunt gajate, luate cu ipotecă, apartamentele sunt vândute foștilor soți, în timp ce celălalt soț nu știe despre asta, există chiriași care au dreptul la folosință și ședere pe tot parcursul vieții. Unii vor să vândă un apartament cu încălcarea legii. Prin urmare, toate acestea și multe alte situații pot fi verificate de un avocat imobiliar. Pentru a face acest lucru, este suficient să încheiați un acord pentru furnizarea de servicii juridice și să emiteți o împuternicire pentru a susține această tranzacție. Avocat imobiliar contact diverse organizatii de stat, de exemplu, la Centrul Unificat de Înregistrare și aflați cum au avut loc tranzacțiile de cumpărare și vânzare ale acestui apartament de către foștii proprietari. Aici poate lua un extras de la toți foștii proprietari.

În continuare, avocatul poate contacta organizația de pașapoarte și poate verifica numărul de înregistrați, numărul celor plecați și din ce motive. Poate exista o situație în care un cetățean este coproprietar, dar este eliberat temporar pentru că execută o pedeapsă într-o colonie. Soții folosesc adesea această metodă. Dacă o astfel de vânzare este finalizată, atunci la întoarcerea din colonie, cetățeanul are dreptul deplin de a depune o cerere în instanță pentru a declara tranzacția nevalidă. În acest caz, un cumpărător onest poate avea de suferit. Există în special multe fraude cu locuințe în orașele mari, precum Moscova. Toate acestea se reduc la costul ridicat al locuințelor din regiunea Moscova. Aceeași situație apare terenuri la marginea Moscovei. Costul unei sute de metri pătrați de teren este foarte mare.

Un avocat imobiliar poate însoți tranzacția până la final, adică până la transferul de bani și înregistrarea dreptului de proprietate a noului proprietar. Un specialist imobiliar nu este o persoana interesata, el este platit servicii juridice, nu percepe nimic pentru vânzarea apartamentului.

Asistență juridică pentru invalidarea unei tranzacții la Moscova

În special, multe dificultăți în achiziționarea unui apartament pot apărea la Moscova. Trebuie să fii foarte atent când cumperi o casă secundară; aici ar trebui să verifici totul cu atenție. În orice apartament pot exista mai mulți proprietari, cetățeni care au dreptul la folosință pe tot parcursul vieții, deoarece au refuzat la un moment dat să privatizeze acest apartament, legături și relații de familie complexe. Nu este un secret pentru nimeni că, după înregistrarea unui apartament și primirea banilor, pot apărea persoane noi care să ceară ca tranzacția să fie declarată invalidă. Există multe încălcări în timpul vânzării atunci când apartamentul se dovedește a fi o moștenire. Un avocat imobiliar din Moscova va verifica toate tranzacțiile care implică foștii proprietari ai acestei proprietăți pentru a reduce riscul de a pierde apartamentul și banii. Avocații imobiliari lucrează nu numai la Moscova, ci și în regiunea Moscovei. Ei lucrează în instanțele de la locația proprietății, călătoresc la fața locului și lucrează cu organizații din apropierea Moscovei.

În regiunea Moscovei, cei mai căutați sunt avocații care lucrează cu terenuri. Aceste parcele au fost primite, de regulă, cu foarte mult timp în urmă; documentele pentru mulți s-au pierdut. Toate acestea trebuie restaurate prin arhive și alte documente. Achiziționarea unor astfel de terenuri se face cu atenție, altfel procesele nu pot fi evitate. Dacă apare o situație în care doresc să vă anuleze tranzacția de cumpărare și vânzare, atunci trebuie asistenta legala avocat. În instanță, cealaltă parte va prezenta motivele de invalidare a tranzacției, dar cealaltă parte trebuie să organizeze o apărare. Aici dovezile a două părți se vor ciocni, fiecare va dovedi că are dreptate.

Un avocat imobiliar din Moscova poate, la cererea clientului, să participe la toate ședințele tribunalelor municipale și districtuale. Dacă tranzacția este legată de o organizație, atunci avocații lucrează și în instanța de arbitraj.

Odată cu apariția proprietății private, tranzacțiile de cumpărare și vânzare imobiliare au devenit o parte integrantă a vieții cetățenilor ruși. În fiecare zi se încheie în țară mii de acorduri similare. Cu toate acestea, nu toate au succes pentru părțile implicate în tranzacție. Există momente când devine necesar să dați timpul înapoi și să anulați operațiune finalizată. Cu toate acestea, majoritatea oamenilor percep în mod eronat un contract înregistrat ca un punct de nereturnare. De fapt, Codul civil al Federației Ruse prevede o serie de cazuri în care o tranzacție poate fi anulată. Desigur, doar dorința participantului la cumpărare și vânzare nu este suficientă pentru o astfel de procedură; sunt necesare motive suficiente. Dar este foarte posibil să o implementați în practică. Deci, ce să faci dacă anularea unei tranzacții de cumpărare și vânzare nu este un capriciu, ci o necesitate justificată?

Odată cu apariția proprietății private, tranzacțiile de cumpărare și vânzare imobiliare au devenit o parte integrantă a vieții cetățenilor ruși. În fiecare zi se încheie în țară mii de acorduri similare. Cu toate acestea, nu toate au succes pentru părțile implicate în tranzacție. Există momente când devine necesar să dați timpul înapoi și să anulați o operațiune finalizată. Cu toate acestea, majoritatea oamenilor percep în mod eronat un contract înregistrat ca un punct de nereturnare. De fapt, Codul civil al Federației Ruse prevede o serie de cazuri în care o tranzacție poate fi anulată. Desigur, doar dorința participantului la cumpărare și vânzare nu este suficientă pentru o astfel de procedură; sunt necesare motive suficiente. Dar este foarte posibil să o implementați în practică. Deci, ce să faci dacă anularea unei tranzacții de cumpărare și vânzare nu este un capriciu, ci o necesitate justificată?

În ce cazuri o tranzacție este considerată nevalidă?

Motivul principal pentru declararea invalidă a unei tranzacții de vânzare-cumpărare este nerespectarea acesteia cu normele legale existente. În limbajul juridic, o astfel de tranzacție se numește nulă. Există unele diferențe între o tranzacție nulă și o tranzacție anulabilă: prima inițial nu implică nicio consecință juridică, a doua își pierde forța doar după o hotărâre judecătorească. O discuție detaliată a acestor concepte este conținută în capitolul 9 din Codul civil al Federației Ruse. Cele mai comune motive pentru contestarea unei tranzacții sunt:

• incapacitatea uneia dintre părți la tranzacție;
• recunoașterea unui cetățean ca având capacitate juridică limitată în instanță (în acest caz, sunt permise doar mici tranzacții zilnice);
• incapacitatea unui cetățean de a realiza semnificația acțiunilor sale (de regulă, acest punct se aplică persoanelor aflate sub influența alcoolului și a drogurilor);
• efectuarea unei tranzacții sub influența unei concepții greșite;
• lipsa consimțământului legal cerut de la terți sau agentii guvernamentale(de exemplu, consimțământul soțului/soției atunci când dispune de bunuri dobândite în timpul căsătoriei sau permisiunea autorităților de tutelă și tutelă atunci când vinde un apartament deținut de un minor);
• efectuarea unei tranzacții sub influența amenințărilor, înșelăciunii sau violenței;
• finalizarea unei tranzacții cu o proprietate cu grevare (de exemplu, proprietatea a fost sechestrată sau există o interdicție a creditorului).

O atenție deosebită trebuie acordată procesului de cumpărare și vânzare dacă una dintre părțile contractului este un copil. O tranzacție efectuată de un cetățean cu vârsta cuprinsă între 14 și 18 ani (cu excepția cazului în care acesta este recunoscut ca fiind pe deplin capabil) este anulabilă și, în majoritatea cazurilor, necesită acordul părinților. Copiii sub 14 ani nu au voie să facă tranzacții.
Dacă una dintre părțile la tranzacția de cumpărare și vânzare este entitate, este necesar să se afle dacă astfel de acțiuni sunt de competența sa.

Când puteți contesta o tranzacție?

Pentru a contesta o tranzacție de cumpărare și vânzare finalizată, trebuie să mergeți în instanță cu o declarație de revendicare adecvată.

Adevărat, legea stabilește anumite termene de prescripție pentru declararea nevalabilă a unei tranzacții. Pentru o tranzacție nulă, această perioadă este de 3 ani, pentru o tranzacție anulabilă - un an. Numărătoarea inversă începe din momentul în care tranzacția a fost finalizată sau din momentul în care ați aflat sau ar fi trebuit să aflați despre circumstanțele care servesc drept bază pentru declararea tranzacției invalide.

Tranzacții nule și anulabile: care este diferența

Tranzacțiile nule sunt invalide din momentul în care apar (articolul 166 din Codul civil al Federației Ruse). Tranzacțiile anulabile pot fi declarate invalide numai printr-o hotărâre judecătorească. Părțile interesate pot contesta decizia autorităților judiciare. Astfel de acorduri pot fi fie parțial, fie complet invalide.

Pentru tranzacțiile nevalide este prevăzută restituire bidirecțională, conform căreia fiecare parte este obligată să transfere celeilalte tot ceea ce a fost primit ca urmare a unui astfel de acord. Dacă nu este posibil să returnați ceea ce a fost primit în natură, atunci va trebui să îl compensați în bani (articolul 167 din Codul civil al Federației Ruse).

O tranzacție este considerată nulă dacă:

• este contrar legilor țării;
• se dezvăluie imaginarul și pretenția unui astfel de acord;
• una dintre părți este incapabilă;
• una dintre părți este minoră;
• contrazice valorile morale.

În unele cazuri, contractul de cumpărare și vânzare poate fi declarat nevalid. Codul civil al Federației Ruse stabilește următoarele motive pentru aceasta:

• una dintre părți este minoră la momentul tranzacției;
• cumpărarea și vânzarea s-a încheiat cu o persoană incapabilă;
• denaturare;
• utilizarea violenței sau înșelăciunii la încheierea unei tranzacții.

Să aruncăm o privire mai atentă la cele mai frecvente motive.

Participarea la o tranzacție a unei persoane incapabile

Un contract de cumpărare și vânzare este considerat nul dacă una dintre părți este o persoană incapabilă (articolul 171 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă una dintre părți știa despre incapacitatea celui de-al doilea participant, atunci este obligată să-l despăgubească pentru daune.

Incapacitatea poate fi stabilită numai de instanță. Tutorele desemnat poate declara contractul nul.

Când vinde un apartament, un tutore trebuie să acționeze ca reprezentant al secției. Codul civil îi interzice să întreprindă acțiuni de înstrăinare a bunurilor unei persoane incompetente fără acordul autorităților tutelare. Instanța poate recunoaște convenția ca valabilă dacă se dovedește că în urma acestuia cetățeanul incapabil a primit o prestație.

Majoritatea avocaților sfătuiesc, atunci când fac tranzacții imobiliare, să solicite un certificat de la un dispensar psihoneurologic din care să rezulte că proprietarul imobilului nu este înregistrat acolo.

Imaginarul și pretenția tranzacției

O tranzacție falsă este recunoscută doar ca pretinzând că transferul de proprietate a fost finalizat. De fapt, toate drepturile și obligațiile asupra proprietății rămân la proprietarul anterior. Scopul unei astfel de scheme este de a proteja proprietatea de sechestru sau alte atacuri. Reprezentanții pot acționa ca reclamanți atunci când depun o cerere în instanță executorii judecătoreşti sau alte părți interesate.

Se face o tranzacție falsă pentru a acoperi alte scheme de transfer de bunuri imobiliare. De exemplu: înregistrarea cumpărării și vânzării atunci când un obiect este efectiv donat. Obiectivele unor astfel de scheme sunt diferite, de exemplu: încasarea capitalului de maternitate, primirea deducere fiscală etc. Astfel de tranzacții intră sub incidența Codului Penal.

Incoerența tranzacției cu legea

Poate cea mai comună bază pentru declararea invalidă a unei scheme de transfer de drepturi asupra unui obiect. Dacă contractul de cumpărare și vânzare este încheiat cu încălcarea legii, atunci acesta este supus anulării cu restituirea drepturilor și proprietății participanților.

Este de remarcat faptul că contractul de cumpărare și vânzare trebuie să fie în scris, în caz contrar, schema de transfer a proprietății este nulă.

Concepție greșită

Recunoașterea unui contract de cumpărare și vânzare ca invalid, pentru care este posibilă un exemplu de cerere, este posibilă la prezentarea dovezilor de concepție greșită (articolul 178 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă reclamantul face dovada că a suferit un prejudiciu din vina părții care l-a indus în eroare, atunci poate pretinde daune-interese.

Efectuarea unei tranzacții fără acordul soțului/soției

Proprietate situata in proprietate comună soților, este supusă punerii în aplicare numai cu acordul tuturor părților. La încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, vânzătorul este obligat să furnizeze consimțământul notar al soțului pentru înstrăinarea proprietății.

Dacă nu există un astfel de document, atunci soțul/soția poate, în termen de un an, să se adreseze instanței pentru a declara nulitatea transferului de proprietate și pentru încălcarea drepturilor sale.

Recunoașterea unui contract de cumpărare și vânzare ca invalid, ale cărui motive sunt prezentate mai sus, este posibilă într-o anumită perioadă. Pentru o tranzacție nulă este de trei ani de la data încheierii unui astfel de acord, pentru o tranzacție anulabilă - un an.

Identificarea a cel puțin unui temei este un motiv pentru declararea contractului nevalabil. Doar o instanță poate lua o astfel de decizie. Dacă se dezvăluie că niciuna dintre părți nu a intrat în tranzacție cu intenție, atunci obiectele de valoare sunt returnate reciproc. Dacă există intenție din partea uneia dintre părți, instanța va dispune confiscarea bunurilor acesteia sau a banilor primiti ca urmare a convenției și plata daunelor morale părții vătămate. În caz de coluziune, ambele părți sunt private de obiectele și valorile primite ca urmare a unui astfel de acord în favoarea statului.

Lipsa banilor este o bază pentru invalidarea unui contract

Recunoașterea unui contract de cumpărare și vânzare din lipsă de bani este reglementată de art. 812 din Codul civil al Federației Ruse. Baza unei astfel de decizii este absența faptului de transfer de bani și valori în totalitate sau în cantități mai mici decât cele cerute de acord.

Falimentul tranzacției este stabilit de instanță. Persoana vătămată poate cere recuperarea fondurilor și a dobânzilor pentru utilizarea acestora (articolul 395 din Codul civil al Federației Ruse). Ca dovadă, ea poate furniza corespondență personală cu un cumpărător fără scrupule și materiale din inspecțiile efectuate de agențiile de aplicare a legii.

În practică, a demonstra lipsa banilor într-un contract nu este ușor. Un avocat calificat, care poate aduce un participant fără scrupule „în aer liber” va fi un bun asistent.

Unde să contactați

O cerere de declarare a unei tranzacții invalide trebuie depusă la o instanță de jurisdicție generală. Proces va avea loc la locația proprietății (articolul 30 din Codul civil al Federației Ruse). Reclamantul caută probe pe cont propriu; instanța poate solicita doar informații pe care reclamantul nu le poate furniza (articolul 56 din Codul civil al Federației Ruse).

Recunoașterea unui contract de cumpărare și vânzare ca invalid, obligația de stat la introducerea unui proces pentru care este stabilită în conformitate cu articolul 339.19 din Codul fiscal al Federației Ruse, este asociată cu drepturile de proprietate. Aceasta este o procedură complexă care necesită cunoștințe adecvate și practică juridică.