Conform legii, există 3 forme de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Când locuința este deținută exclusiv de un singur proprietar, despre care vorbim asupra formei individuale de proprietate. Cu toate acestea, astăzi predomină alte forme.

De exemplu, o caracteristică a proprietății partajate este faptul că fiecărui coproprietar i se alocă o anumită cotă clar limitată din proprietate. Dacă o comparăm cu forma comună, este de remarcat faptul că proprietatea nu este împărțită în părți.

Ce este proprietatea comună?

Proprietatea comună se referă la deținerea simultană a bunurilor imobile de către mai multe persoane. În același timp, imobilul deținut nu este împărțit în cote specifice. De exemplu, atunci când un apartament este deținut de un soț și o soție, acesta aparține simultan ambilor soți sută la sută.

Această formă de proprietate se bazează pe împărțirea procedurii de utilizare a proprietății comune. Pentru soți, bunurile dobândite după căsătorie devin automat proprietate comună.

Acesta poate deveni împărțit doar atunci când soții doresc să facă o alocare, adică să confere bunului un anumit statut. Se pot evidenția mai multe caracteristici:

1. De asemenea, este de remarcat faptul că proprietatea comună poate fi deținută numai de soții oficiali. Dacă oamenii locuiesc împreună fără o relație sau într-o căsătorie civilă, implicit nu pot avea proprietate comună.
2. Proprietatea în comun a unui apartament obligă soția și soțul să plătească împreună impozitele pe proprietate impuse de lege. Ei plătesc întreținerea acesteia împreună, de exemplu, sunt responsabili pentru plata facturilor la utilități.

Ce este proprietatea partajată?

D proprietatea comună presupune deținerea asupra proprietății de către mai multe persoane în același timp. Este important să înțelegeți că proprietatea este împărțită în anumite părți. De exemplu, un soț poate avea 50%, la fel ca și soția sa. Cu toate acestea, raportul poate fi, de asemenea, diferit, de exemplu, 75% și 25%, 60% și 40% și așa mai departe.

Este important să înțelegeți că nu numai un cuplu căsătorit poate avea proprietate comună. Participanții pot fi rude, dar această condiție nu este obligatorie. De exemplu, construcții în comun și ipoteci. În acordul de participare la construcție comună Intră străini complet.

Pentru ca proprietatea soților să fie împărțită în anumite cote, aceștia trebuie să semneze un acord special, o opțiune bună care poate fi numit certificat de căsătorie. Principalul lucru este că acordul semnat este legitim după toate standardele, altfel este posibil să nu aibă forță juridică.

Se întâmplă ca proprietatea comună să devină proprietate comună doar în instanță. Justiția trebuie deseori să stabilească mărimea cotelor pe care le vor avea soții dacă nu pot rezolva această problemă fără ajutor extern.

Pentru a determina faptul că deține o anumită acțiune, se ia în considerare suma separată a contribuției soției sau soțului la achiziționarea proprietății.

Printre principalele caracteristici ale acestei forme de proprietate se numără următoarele nuanțe:

1. Coproprietarii au fiecare drept vinde-ți propria cotă de proprietate fără consimțământul reciproc.
2. Dacă un soț decide să-și vândă propria parte din apartament, soția lui primește automat dreptul de prioritate de a o cumpăra, adică de a cumpăra înaintea altor persoane.
3. Valoarea impozitelor percepute asupra proprietății imobiliare depinde de cota deținută de o anumită persoană. În conformitate cu distribuția partajată, coproprietarii suportă și costurile de întreținere a locuinței sau a altor proprietăți.

În cazul proprietății partajate, costurile împrumutului nu sunt împărțite, indiferent de ce plată va fi utilizată -.

Care este diferența?

Principala diferență dintre proprietatea comună și proprietatea comună este faptul că în al doilea caz dreptul de proprietate nu poate fi exprimat în procente. Această diferență poate fi numită cheie.

Prima variantă se caracterizează prin împărțirea dreptului de folosință a proprietății. Fiecare coproprietar cunoaște cota de proprietate care îi aparține.

Dacă vorbim despre schiță generală, este de remarcat faptul că ambele forme de proprietate presupun deținerea simultană a proprietății de către mai multe persoane. Cu toate acestea, diferențele dintre formele comune și cele comune pot fi distinse mult mai mult:

1. Proprietatea comună poate fi deținută numai de soții care și-au înregistrat oficial căsătoria. Oricine poate deveni parte la un contract de acționari, indiferent de legăturile de familie.
2. Într-o formă de proprietate comună, coproprietarii plătesc împreună toate taxele și cheltuielile de proprietate, cu toate acestea, într-o formă de proprietate comună, responsabilitatea financiară este împărțită în conformitate cu împărțirea în cote de proprietate.
3. În cazul proprietății comune, soții nu trebuie să semneze acte suplimentare. Tot ceea ce dobândește după căsătoria propriu-zisă intră automat sub această regulă. Proprietatea devine proprietate comună numai după semnarea unui acord prin care se specifică raportul dintre acțiuni.
4. În proprietatea comună, soții pot decide numai de comun acord să vândă bunul, în timp ce proprietatea comună permite proprietarului să dispună în mod independent de partea care i-a fost alocată.

Astfel, diferența dintre proprietatea comună și comună este tangibilă; conceptele ar trebui considerate ca doi termeni separați, fără legătură unul cu celălalt. Ceea ce este mai bun poate fi decis doar pentru o anumită situație.

Proprietatea comună poate fi împărțită în timpul unui divorț. Baza pentru determinarea cotei fiecărui soț este contribuția lor separată la achiziționarea de bunuri imobiliare (chiar dacă sunt folosite), mașini și alte proprietăți. Care este dificultatea?

În acest sens, deținerea proprietății comune se dovedește a fi mai puțin atractivă decât în ​​cazul proprietății comune, când totul este reglementat printr-un acord special. Cel mai bine este ca cazul împărțirii proprietății să nu ajungă în instanță dacă coproprietarii ajung la o înțelegere comună fără ajutor extern.

O atenție deosebită trebuie acordată acelor cazuri în care proprietatea este împărțită de cupluri căsătorite în care copil minor. Autoritățile tutelare monitorizează cu atenție astfel de procese, deoarece copilul nu trebuie lăsat fără spațiu de locuit pentru o zi. De aceea, orice înțelegere între fostul soț și soție trebuie consemnată în scris.

Dacă unul dintre soți decide să dispună independent de proprietate, în ciuda acordului existent, aceasta este considerată o încălcare gravă a condițiilor tranzacției, prin urmare, aceasta poate fi anulată prin instanță.

Potrivit legii, locuințele care sunt în proprietate comună după un divorț trebuie împărțite în următorii trei ani. Dacă timpul a expirat, nu are rost să contactați autoritățile relevante. O excepție poate fi doar ilegalitatea care a fost dezvăluită în timpul unei cercetări judecătorești.

Doar dacă se identifică o discrepanță cu curentul cadru legislativ, termenul poate fi restabilit.

Conceptul de acțiune și definiția acțiunilor proprietarilor. Conținutul dreptului de proprietate comună. Posesia și folosirea bunurilor comune. Cedarea bunurilor comune. Repartizarea fructelor, produselor și a veniturilor din folosirea proprietății comune.

Costurile de întreținere a proprietății.

1. Conceptul de share.

O cotă-parte din dreptul de proprietate comună este o categorie exprimată aritmetic (de exemplu, 50% din dreptul de proprietate asupra proprietății moștenite sau 1/3 din dreptul de proprietate asupra unui apartament). Un obiect de proprietate comună este întotdeauna unic (indivizibil). Astfel, fiecare coproprietar în proprietate comună are o cotă-parte în dreptul subiectiv de proprietate asupra tuturor bunurilor comune, dar nu și dreptul de proprietate individuală a unei părți din proprietatea comună.

Exemplu explicativ: În proprietatea comună comună a trei persoane există o clădire cu trei etaje cu o suprafață de 3000 mp. m; cotele coproprietarilor sunt egale (adica 1/3 din proprietatea imobilului); fiecare dintre coproprietari (prin acord între aceștia) folosește un etaj cu o suprafață de 1000 mp. m. Să presupunem că etajul trei al clădirii este distrus. Acum rămâne ca obiect de proprietate o clădire cu două etaje cu o suprafață de 2000 mp. m, iar cota fiecărui coproprietar a rămas, ca și până acum, 1/3 în proprietatea imobilului. Și dacă în exemplul nostru ar exista trei obiecte imobiliare - trei etaje ale unei clădiri și fiecare etaj avea propriul său proprietar, atunci distrugerea unui etaj ar anula drepturile de proprietate ale unei anumite persoane și nu ar afecta sfera drepturilor proprietarii celorlalte două etaje.

O cotă-parte în drept nu poate fi înțeleasă în sensul că dreptul de proprietate este divizat („un drept subiectiv nu poate fi divizat în părți: fie există, fie nu există”).

Prin urmare, din punct de vedere juridic, „o cotă de proprietate reprezintă sfera drepturilor și obligațiilor fiecăruia dintre coproprietari (în raport cu ceilalți) de a deține, folosi și dispune de bunul comun”.

(B.M. Gongalo, T.I. Illarionova, V.A. Pletnev)

2. Stabilirea cotelor coproprietari.

De regula generala cotele coproprietarilor sunt considerate egale. Aceasta înseamnă că, în expresie aritmetică, unul (100%) este împărțit la numărul de coproprietari - astfel, ponderea, de exemplu, a fiecăruia dintre doi coproprietari va fi egală cu 50%, cota fiecăruia de șaisprezece. coproprietari vor fi egali cu 1/16. O creștere (scădere) a proprietății comune în acest caz nu implică o modificare a mărimii acțiunii.

O abatere de la principiul egalității acțiunilor apare dacă dimensiunea cotei fiecărui coproprietar este diferită:

Sau este determinată pe baza legii (de exemplu, mărimea cotei unui participant la un acord de activitate comună este determinată pe baza valoare monetară contributie - vezi art. 1042 din Codul civil al Federației Ruse);

Sau stabilit prin acordul tuturor coproprietarilor.

Astfel, un acord poate stabili o procedură pentru determinarea și modificarea cotelor în funcție de contribuția fiecărui coproprietar la formarea și creșterea proprietății comune (clauza 2 din articolul 245 din Codul civil al Federației Ruse).

Îmbunătățirile inseparabile aduse proprietății comune făcute de unul dintre coproprietari pe cheltuiala sa (de exemplu, construirea unei extinderi la o casă, înlocuirea unui motor într-o mașină etc.) pot duce la creșterea ponderii acestei cote. -proprietar doar intr-un singur caz - daca imbunatatirile au fost facute cu respectarea ordinea stabilită utilizarea proprietății comune (adică cu acordul explicit sau implicit al tuturor celorlalți coproprietari de a modifica mărimea acțiunilor în acest caz). În cazul în care nu este prevăzută o modificare a mărimii acțiunilor, este posibilă atribuirea proporțională coproprietarilor rămași a unei părți din costurile implementării unor îmbunătățiri inseparabile asupra proprietății comune (dar numai în cazul în care există temeiuri pentru aplicarea prevederilor). din capitolul 60 din Codul civil al Federației Ruse privind îmbogățirea fără justă cauză). Îmbunătățirile inseparabile ar trebui să fie diferențiate de costurile de întreținere și conservare a proprietății comune (a se vedea paragraful „d”), paragraful 3 al acestui alineat). Îmbunătățirile separabile ale proprietății comune devin proprietatea participantului care le-a realizat, adică nu formează o creștere a proprietății care este în proprietate comună. În caz contrar, acesta poate fi asigurat prin acordul coproprietarilor (de exemplu, majorarea cotei coproprietarului care a făcut îmbunătățirile, sau menținerea cotelor cu plata unei compensații proporționale și alte opțiuni).

a) deținerea și folosirea bunurilor comune care se află în proprietate comună;

b) cedarea bunurilor comune care se află în proprietate comună;

c) distribuirea de fructe, produse și venituri din folosirea proprietății în proprietate comună și

d) repartizarea cheltuielilor pentru întreținerea proprietății în proprietate comună.

(a) Posesia și folosirea proprietății comune în proprietate comună.

În conformitate cu art. 247 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea și utilizarea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor coproprietarilor, adică în unanimitate.

Procedura de administrare a proprietății comune se bazează nu pe votul majorității, ci pe principiul unanimității.

(O.S. Ioffe)

Orientarea pentru determinarea sferei puterilor fiecărui coproprietar de a deține și de a utiliza proprietăți comune este mărimea cotei.

Procedura de deținere și utilizare a proprietății comune poate fi diferită:

1) proprietatea comună și utilizarea proprietății în ansamblu;

2) proprietatea și utilizarea unei părți din proprietatea comună;

3) primirea despăgubirilor.

Procedura de deținere și utilizare a proprietății depinde de scopul acesteia, precum și de dacă este posibilă proprietatea autonomă și utilizarea unei părți separate a proprietății comune. Astfel, pentru o clădire (apartament) rezidențială, natura proprietății și utilizării presupune furnizarea de spații specifice unui anumit proprietar, dar în raport cu, de exemplu, o mașină, aceasta poate fi de fapt doar un program (secvență) de utilizare. .

Atunci când o parte din proprietatea comună este separată în scopul proprietății și utilizării, dreptul de proprietate comună asupra proprietății, desigur, nu încetează. Părți separate ale proprietății pot să nu corespundă întotdeauna cu acțiunile deținute de proprietari.

Practica de arbitraj

pp. „b” clauza 6 din Hotărârea Plenului Curtea Supremă de Justiție RF din 06.10.1980 N 4 „Cu privire la unele aspecte ale practicii examinării de către instanțele de judecată a litigiilor apărute între participanții la proprietatea comună a unei clădiri de locuit.”

Un acord între participanții la proprietate comună poate prevedea ca proprietatea să fie asigurată pentru deținerea și folosirea doar a unora dintre ele, iar pentru restul li se plătește o compensație corespunzătoare cotei lor (indiferent dacă este posibilă sau nu separarea unei părți din proprietate).

Despăgubirea, în loc să ofere bunuri pentru posesie și utilizare, implică plăți constante în bani sau livrarea altor bunuri. Plata (emiterea) unei astfel de compensații nu implică nicio răscumpărare a acțiunii. Această compensație ar trebui să fie distinsă de compensația care implică pierderea unei părți din dreptul de proprietate comună (a se vedea paragrafele 2-5 din § 5 din acest capitol).

În cazul în care nu se ajunge la un acord între coproprietari, procedura de deținere și folosință a proprietății se stabilește de instanță la cererea oricăruia dintre coproprietari. În acest caz, în instanță, fiecare coproprietar are dreptul să i se asigure posesia și folosința unei părți din proprietatea comună proporțională cu cota sa. Și numai în cazul în care este imposibilă separarea unei părți a imobilului, coproprietarul are dreptul de a cere în instanță ca alți coproprietari care dețin și folosesc imobilul să îi plătească o despăgubire corespunzătoare.

Practica de arbitraj

Paragraf 2 p. 37 Rezoluția Plenurilor Curții Supreme a Federației Ruse și a Curții Supreme Curtea de Arbitraj RF N 6/8 din 07/01/1996 „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea părții întâi Cod Civil Federația Rusă".

(b) Înstrăinarea proprietății comune care se află în proprietate comună.

În conformitate cu paragraful 1 al art. 246 din Codul civil al Federației Ruse, înstrăinarea tuturor proprietăților, adică a unui lucru care face obiectul dreptului de proprietate comună, este efectuată de toți coproprietarii numai în unanimitate, indiferent de mărimea acțiunilor. .

Dacă nu se ajunge la unanimitate, înstrăinarea proprietății comune este imposibilă - litigiile pe această temă nu sunt de competența instanței.

În acest sens, distincția dintre înstrăinarea proprietății comune și înstrăinarea cotelor din dreptul de proprietate comună asupra acestui bun devine deosebit de importantă. Numai cedarea acțiunilor se efectuează individual cu proprietarul în mod independent, fără acordul altor coproprietari (a se vedea paragraful 4 § 3 din prezentul capitol).

(c) Distribuția de fructe, produse și venituri din utilizarea proprietății în proprietate comună.

Fructele, produsele și veniturile din folosința proprietății comune sunt tot ceea ce se primește atât ca urmare a exercitării dreptului de folosință, cât și ca urmare a înstrăinării proprietății comune.

În conformitate cu art. 248 din Codul civil al Federației Ruse, tot ceea ce se primește din utilizarea proprietății devine parte a proprietății comune, adică proprietatea comună este mărită fără modificarea acțiunilor. În mod implicit, fructele, produsele și veniturile din folosința proprietății comune sunt supuse repartizării - apoi sunt distribuite între coproprietari proporțional cu cotele lor, dacă nu se prevede altfel printr-un acord între coproprietari.

(d) Repartizarea cheltuielilor pentru întreținerea proprietății în proprietate comună.

Coproprietarii suportă împreună sarcina menținerii proprietății comune. Cheltuielile pentru întreținerea proprietății comune se împart în:

a) cheltuieli de natura juridica publica (impozite si altele plăți obligatorii legate de proprietate);

b) cheltuieli de drept privat (costuri de întreținere și depozitare a proprietății).

În conformitate cu art. 249 din Codul civil al Federației Ruse, fiecare coproprietar este obligat să participe la costurile de întreținere a proprietății comune proporțional cu cota sa. Această regulă este imperativă, dar este evident că cheltuielile de drept privat pot fi repartizate în mod diferit prin acordul coproprietarilor.

Cheltuielile juridice private sunt redistribuite între toți coproprietarii, indiferent care dintre coproprietari a efectuat aceste cheltuieli și indiferent dacă a fost obținut acordul celorlalți pentru efectuarea acestor cheltuieli. Totuși, costurile de întreținere și conservare a proprietății comune trebuie să fie necesare (adică justificate și inevitabile). În caz contrar, riscul de a efectua cheltuieli revine coproprietarului care le-a suportat fără nicio compensație.

Termenul juridic „proprietate”, bazat pe teorie, înseamnă totalitatea relațiilor dintre subiecții aflați în dreptul de proprietate, folosință și dispoziție asupra proprietății. Obiectul acestor relații poate fi orice proprietate, cum ar fi un apartament sau o mașină. Dreptul de proprietate poate fi împărțit atât în ​​comun, cât și în comun, care diferă unul de celălalt prin subiectele relațiilor și consecințelor juridice.

Caracteristicile proprietății comune

Acest tip de proprietate presupune dreptul de proprietate între soți asupra unui bun comun, fără a-l împărți în părți sociale specifice. 100% poate aparține atât soției, cât și soțului.

Totuși, condiția importantă aici este aceea relația trebuie să fie legitimată printr-o căsătorie înregistrată oficial. Foarte des, cuplurile care trăiesc într-o căsătorie civilă încep să revendice drepturi de proprietate. Dar nu există nicio proprietate comună între ei, precum și relații juridice în general.

Proprietate comună pot fi prezenți între soți dacă declară acest lucru în mod independent prin încheierea unui acord - un contract de căsătorie. Acțiunile pot fi și diferite: 50/50, 75/25.

Soții au drepturi nu numai de proprietate, utilizare și dispoziție, ci poartă și responsabilități, și anume plata taxelor pentru întreținerea proprietății sau costul facturilor de utilități pentru apartament. Cheltuielile sunt plătite în sume egale în comun.

Caracteristicile proprietății partajate

Proprietatea comună vorbește de la sine că vorbim despre alocarea unei anumite părți, a unei cote, din proprietatea comună pentru fiecare participant individ în relațiile juridice.

Subiecții acestui tip de proprietate pot fi:

1. Soții. Dacă, de exemplu, s-a încheiat un contract de căsătorie între ei, care prevedea o cotă de alocare în timpul împărțirii.
2. Alte persoane, de exemplu, rudele atunci când moștenesc proprietăți sau persoane care nici măcar nu sunt rude între ele prin sânge.

Proprietatea comună a soților poate fi transferată în proprietate comună la semnarea contractului. Dar există momente când soțul și soția nu pot fi de acord unul cu celălalt și apelează la instanță pentru ajutor. Instanța, ținând cont de toate actele furnizate, și ghidată și de cuantumul contribuțiilor financiare personale ale soțului sau soției, ia o decizie justă într-o direcție sau alta.

Ceilalți participanți la proprietatea comună au partea lor din proprietate. Acțiunile fiecăruia pot fi complet diferite. Aceasta determină documentul relevant pe baza căruia a fost efectuată împărțirea proprietății. De exemplu, o rudă decedată ar putea lăsa un testament în care prevedea toate cotele de moștenire a unui apartament pentru fiecare membru al familiei.

Este demn de remarcat faptul că, în cazul proprietății partajate, aveți voie să vă vindeți partea dvs. din proprietate altcuiva. Dar este important să anunțați ceilalți „acționari” despre acest lucru, deoarece ei vă pot cumpăra mai întâi acțiunile. Dacă refuză, atunci subiectul are dreptul de a vinde către terți și nimeni nu-l poate împiedica să facă acest lucru.

În ceea ce privește impozitarea pentru întreținerea proprietății, toate cheltuielile sunt suportate în funcție de mărimea cotei de participare a fiecărui participant.

Aspecte comune și diferite între proprietatea comună și comună asupra proprietății

Ceea ce au în comun aceste două drepturi de proprietate este că mai multe persoane pot deține aceeași proprietate în același timp.

Diferențele

Pe subiecții relațiilor cu drepturile de proprietate:

• Într-o căsătorie comună, soții sunt legați prin căsătorie legală.
• Cu shared - oameni care au atât legături de familie între ei, cât și străini unul pentru celălalt.

După obiect:

• Proprietatea comună este indivizibilă și nu face obiectul dreptului de revânzare. Singura excepție este prezența unui contract de căsătorie.
• Capitalul propriu presupune alocarea din proprietate a acțiunilor egale sau inegale proporțional cu participanții, subiecții raporturilor juridice.

Plata impozitelor:

• Dacă sunt în comun, ambii soți suportă cheltuieli comune, comune.
• Cu proprietatea comună, toate cheltuielile sunt împărțite, dar sumele depind de mărimea cotei din proprietate.

Dreptul de dispunere:

• În caz de proprietate comună, proprietatea comună între soți nu poate fi vândută către terți.
• La vânzarea de acțiuni partea lor este permisă, chiar și fără coordonare cu ceilalți participanți. Legea nici măcar nu stabilește dreptul acționarului de a notifica pe alții intenția sa.

Este important doar să îi anunțați oficial despre vânzarea acțiunii prin trimiterea unei scrisori recomandate cu notificare și în termen de 30 de zile pot cumpăra această acțiune. Dacă acest lucru nu se întâmplă, atunci puteți vinde o parte din ea altor persoane.

Oamenii asociază adesea proprietatea cu ceva personal și este foarte greu să o împarți cu altcineva, mai ales locuind pe același teritoriu, dar având doar o relație juridică între ei.

Proprietatea este definită prin lege sau contract. Dreptul de proprietate comună oferă coproprietarilor posibilitatea de a deține, utiliza și dispune de proprietatea lor, care este un întreg unic.

Fiecare participant la proprietatea comună are o anumită cotă în proprietatea obiectului. Cotele participanților la proprietate comună sunt considerate egale, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin lege sau prin acordul părților. Prin acordul tuturor participanților la proprietate comună, se poate stabili procedura de determinare și modificare a cotelor lor în funcție de fiecare dintre aceștia la formarea și creșterea proprietății comune.

O cotă din dreptul de proprietate comună reprezintă o anumită valoare a proprietății, prin urmare fiecare participant la proprietatea comună poate dispune în mod independent de aceasta.

În literatura juridică au fost exprimate diferite opinii cu privire la natura juridică a unei cote în proprietate comună:

• • o acțiune nu este recunoscută ca fiind nimic altceva decât o acțiune în proprietatea asupra proprietății comune;
  • o acțiune poate fi reală sau ideală (acțiunile reale sunt acțiuni care sunt individualizate în natură prin desemnarea precisă a unei părți a unui lucru aparținând unuia sau altuia coproprietar, spre deosebire de acțiunile ideale, care nu sunt alocate în natură, ci sunt definită ca o fracţiune în proprietate comună) .

Exercitarea dreptului de proprietate comună

Conținutul dreptului de proprietate comună constă în competențe tradiționale de a deține, folosi și dispune de bunuri. Totuși, întrucât există mai mulți coproprietari, este necesar să se obțină consimțământul acestora și să se formeze unul comun în exercitarea acestor atribuții. Prin urmare, proprietatea și utilizarea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților săi; Dacă nu se poate ajunge la un acord, atunci procedura de deținere și utilizare este stabilită de instanță.

În acest caz, sfera puterilor participantului, de regulă, este asociată cu mărimea cotei sale din dreptul de proprietate comună. Un participant la proprietatea comună are dreptul să i se cedeze în posesia sa și să folosească o parte din proprietatea comună proporțională cu cota sa. În lipsa unei astfel de oportunități, coproprietarul are dreptul de a cere despăgubiri de la ceilalți coproprietari care utilizează bunul care revine cotei sale. Prin deținerea și folosirea proprietății, coproprietarii pot primi fructe, produse și alte venituri care, potrivit art. 248 din Codul civil sunt cuprinse în proprietatea comună și se repartizează între participanții la proprietate comună proporțional cu cotele lor, dacă prin convenție nu se prevede altfel. În caz contrar, în special, poate fi prevăzută printr-un simplu contract de parteneriat (articolul 1048 din Codul civil).

Întrucât dreptul de proprietate oferă proprietarului său nu numai posibilitatea de a deține, folosi și dispune de bunuri, ci îi impune și sarcina de a suporta toate cheltuielile pentru întreținerea acesteia (articolul 210 din Codul civil), dreptul de proprietate comună. presupune efectuarea unor cheltuieli pentru întreținerea proprietății de către coproprietari. Legislația distinge două grupe de cheltuieli pe care coproprietarii le suportă:

1. 1. obligații de drept public (impozite, taxe, alte plăți obligatorii;
   2. costurile de întreținere și conservare a proprietății.

Fiecare participant la proprietatea comună este obligat să participe la ambele tipuri de aceste cheltuieli proporțional cu cota sa.

Când considerăm o astfel de putere ca un ordin, ar trebui să distingem:

1. 1. cedarea proprietății care este în proprietate comună comună a tuturor coproprietarilor;
   2. cedarea acţiunilor în dreptul de proprietate comună.

În primul caz, înstrăinarea proprietății se realizează cu acordul tuturor participanților. Este important de menționat că, în cazul în care participanții nu reușesc să ajungă la un acord, aceștia nu pot merge în instanță pentru soluționarea litigiului, deoarece acordul fiecărui coproprietar este obligatoriu și, prin urmare, nu poate fi înlocuit cu o hotărâre judecătorească.

În ceea ce privește dreptul unui coproprietar de a dispune de cota sa din drept, aici se aplică reguli diferite. Fiecare participant la proprietate comună are dreptul de a dispune de cota sa la propria discreție: vinde, dona, lăsa moștenire, pune la dispoziție etc., iar acordul altor coproprietari nu este necesar pentru aceasta. Cu toate acestea, dreptul unui coproprietar de a dispune de cota sa din dreptul de proprietate pentru compensare are anumite restricții stabilite la art. 250 GK.

Dreptul la primul refuz

În cazul în care o acțiune este vândută de un coproprietar unui străin, ceilalți participanți au dreptul de prim refuz să o achiziționeze la prețul pentru care este vândută și în alte condiții egale. Prin urmare, atunci când înstrăinează o acțiune unui străin, vânzătorul acțiunii este obligat să notifice în scris celorlalți participanți la proprietatea comună intenția sa, indicând prețul și alte condiții în care o vinde. Legea nu stabilește nicio cerință pentru o astfel de notificare. Aceasta ar putea fi o scrisoare, fax, telegramă etc. Principalul lucru este că această cerință este îndeplinită, iar în cazul unei situații controversate, coproprietarul care își înstrăinează cota-parte poate face dovada notificării corespunzătoare altor coproprietari. În special, pentru a evita problemele la dovedirea notificării, se propune efectuarea notificării cu participarea unui notar (articolul 86 din Fundamentele legislației Federației Ruse privind notarii).

Modificări de la 01.01.2017

Vânzătorul acțiunii este obligat să notifice în scris participanții rămași la proprietatea comună despre intenția lor de a-și vinde acțiunile unui străin, indicând prețul și alte condiții în care o vând.

În cazul în care participanții rămași la proprietatea comună nu dobândesc acțiunea care este vândută

• • în proprietatea imobiliare într-o lună, A
  • în dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile în termen de zece zile

de la data notificării, vânzătorul are dreptul să-și vândă cota-parte oricărei persoane. În cazul în care toți ceilalți participanți la proprietatea comună refuză în scris să-și exercite dreptul de preempțiune de a cumpăra acțiunile vândute, această acțiune poate fi vândută unui străin mai devreme de termenele specificate.

Specificul notificării participanților la proprietatea comună cu privire la intenția vânzătorului unei acțiuni din dreptul de proprietate comună de a-și vinde acțiunea unui străin poate fi stabilit prin legea federală.

Dreptul de prim refuz de a cumpăra cota înstrăinată poate fi efectuată numai de însuși coproprietar, întrucât legea a instituit o normă imperativă care interzice cesiunea unui drept de preempțiune (clauza 4 din art. 250 C. civ.).

Nerespectarea regulii stabilite, i.e. Vânzarea unei acțiuni cu încălcarea dreptului de preemțiune de către alți coproprietari nu înseamnă nulitatea tranzacției. Cu toate acestea, orice participant la proprietatea comună are dreptul, în termen de trei luni, de a cere în instanță transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului către acesta (clauza 3 din articolul 250 din Codul civil). Dacă o astfel de cerință este îndeplinită, persoana aflată în obligație este înlocuită.

Alți participanți la proprietatea comună pot cere, de asemenea, ca drepturile și obligațiile cumpărătorului să fie transferate lor înșiși atunci când coproprietarul care înstrăinează acțiunea a modificat prețul sau alte condiții esențiale ale contractului de vânzare.

Dreptul de preferință la cumpărare se aplică înstrăinării unei acțiuni numai prin schimb. La înstrăinarea unei acțiuni din alte motive acorduri de compensare, de exemplu, în temeiul unui contract de închiriere, dreptul de prim refuz nu se naște pentru alți coproprietari. Dreptul de preempțiune la cumpărare nu se aplică nici la vânzarea unei acțiuni la o licitație publică desfășurată în lipsa consimțământului tuturor participanților la proprietatea comună în cazurile și cu respectarea regulilor prevăzute la paragraful 2 al art. 250 Cod civil și alte reglementări.

Cota-parte din dreptul de proprietate comună trece dobânditorului în temeiul contractului din momentul încheierii contractului, dacă nu se prevede altfel prin acordul părților (clauza 1 a art. 251 din Codul civil). Transferul unei părți din dreptul de proprietate comună în temeiul unui acord care face obiectul înregistrare de stat, se efectuează la momentul înregistrării sale de stat.

Dacă un coproprietar vinde o acțiune altui coproprietar, atunci dreptul de preferință nu se aplică, iar dacă mai mulți participanți la proprietatea comună doresc să cumpere o acțiune, dreptul de a alege un cumpărător aparține vânzătorului.

Încetarea dreptului de proprietate comună

Proprietatea care este în proprietate comună poate fi împărțită între participanții săi prin acord între aceștia. Împărțirea proprietății înseamnă încetarea proprietății comune. Fiecare dintre foștii coproprietari va deține un nou obiect de drept de proprietate, format ca urmare a împărțirii, pe care au dreptul să îl dețină, să îl folosească și să dispună în mod independent.

Un participant la proprietatea comună are dreptul de a cere alocarea cotei sale din proprietatea comună. La alocarea unei acțiuni, proprietatea comună va fi păstrată numai în raport cu participanții rămași. Fostul participant la proprietatea comună încetează să mai fie coproprietar, dar devine proprietarul proprietății alocate - un nou obiect de drept. Ca regulă generală, atât împărțirea, cât și alocarea trebuie făcute prin acord între participanți. În cazul în care participanții nu au putut ajunge la un acord cu privire la metoda și condițiile de împărțire a proprietății comune sau de alocare a unei cote, litigiul poate fi soluționat în instanță. În cazul în care alocarea unei cote în natură nu este permisă de lege sau este imposibilă fără daune disproporționate aduse proprietății în proprietate comună, coproprietarul alocat are dreptul ca valoarea cotei sale să i se plătească de către alți participanți la proprietate comună ( clauza 3 din art. 252 din Codul civil).

Instanța are dreptul de a refuza pretenția unui participant la proprietatea comună pentru alocarea cotei sale în natură, dacă alocarea este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a proprietății în proprietate comună. Disproporția dintre proprietatea alocată participantului în natură și cota sa în drepturi de proprietate este eliminată prin plata sumei corespunzătoare. suma de bani sau alte compensații.

ÎN cazuri excepționale Instanța poate, chiar și în lipsa consimțământului coproprietarului, să oblige participanții rămași la proprietatea comună să îi plătească despăgubiri. Acest lucru este posibil în următoarele împrejurări: cota coproprietarului este nesemnificativă; cota nu poate fi alocată în mod realist; Coproprietarul nu are interes semnificativ în folosirea bunului comun.

Executarea silită a unei acțiuni în proprietate comună se desfășoară atât cu proprietatea comună, cât și cu proprietatea comună, cu singura particularitate că la proprietatea comună este necesar mai întâi să se determine cota de participare.

Buna ziua.
Continui să-ți aranjez scrisorile:

"Bună seara. Te rog spune-mi ce diferenta fundamentala„Dar dacă soții înregistrează apartamentul ca proprietate comună (50/50) sau drept proprietate comună?”

Pe de o parte, există o diferență, pe de altă parte, nu există nicio diferență.
Care este diferența fundamentală? Ce înseamnă „proprietate partajată”?
Aceasta înseamnă că soții au definit clar cine deține ce cotă. (Unul primește jumătate de apartament, celălalt primește jumătate de apartament: nu 49 pe 51, nu 40 pe 60, ci exact la fel: 50 pe 50.

Un alt lucru este că există acțiuni reale și există unele ideale.
Adică, cotele ideale sunt cele care nu corespund suprafeței niciunei camere, dar sunt, parcă, „despărțite de viață”, adică cota ideală este de 50% din apartament - poate fi într-o cameră sau într-o altă cameră și (dacă apartament cu trei camere) si in camera a treia...
Și unde exact nu este nimeni clar. Până când soții sunt de acord (sau foștilor soți nu va fi de acord): ce fel,... cum, în ce mod să facem reale aceste acțiuni ideale. Adică, în acest caz, cineva trebuie să renunțe la dreptul la unele dintre contoarele sale, iar cineva, dimpotrivă, dobândește acest drept.

Dar să revenim la întrebarea noastră.
Deci, soții înregistrează apartamentul ca 50/50 sau ca proprietate comună.

Ce înseamnă „coproprietate fără a determina acțiuni”?

Asta înseamnă că eu și soția mea nu știm cine deține ce cotă.
Adică deținem apartamentul împreună.
Și ea deține, să zicem, 1%, iar eu dețin 99%, sau invers, ea deține 99%, iar eu dețin un procent, sau, invers: ea deține 50% și eu 50% - nu contează : deținem apartamentele împreună. În cadrul unui divorț, instanța, de regulă, consideră că soții, la achiziționarea unui apartament, aveau drepturi egale să achiziționeze acest apartament, întrucât l-au înregistrat ca proprietate comună. Și, de regulă, în 99 la sută din cazuri, se trece de la proprietatea comună la proprietatea comună, adică împarte proprietatea la jumătate.
Dar aceasta este „de regulă”, deoarece uneori se întâmplă ca din cauza economiilor făcute anterior de o persoană, care au fost făcute înainte de căsătoria sa, o persoană să fi format un fel de
aprovizionare de bani, iar persoana deja „a intrat în cumpărarea unui apartament” cu această masă monetară în exces.

Adică, să presupunem că soțul a contribuit, să zicem, 200 de mii și soțul a contribuit cu 2 milioane. Și cu aceste două milioane două sute de mii au cumpărat un apartament.

În acest caz, dacă se poate dovedi că a existat o astfel de distribuție Bani La achiziționarea unui apartament, instanța poate acorda unuia dintre soți o cotă mai mare din apartament, iar altuia una mai mică.
Dar, de regulă, așa cum am spus deja, în 99 la sută din cazuri, în caz de divorț, instanța trece de la proprietatea comună la proprietatea comună, împărțind bunul în mod clar în jumătate: jumătate pentru tine, dragă soție, pentru mine jumătate din apartamentul nostru comun.

În acest caz, instanța apare când? Când există un fel de dispută, când oamenii nu sunt de acord cu ceva și nu pot fi de acord ei înșiși. Dacă oamenii sunt de acord cu totul, atunci, de regulă, nu este nevoie de un proces. Și, în acest caz, soții pot fi de acord că, să zicem, ea deține 0,1 apartamente, eu 0,9.
Pot fi?
Pot fi.
Ne putem documenta acordurile prin definirea acțiunilor printr-un acord?
Poate sa. Și va fi și legal.
Putem merge în instanță cu această decizie a noastră?
Putem cere instanței să consemneze această decizie a noastră privind împărțirea proprietății comune.

Adică, ce se întâmplă: pe de o parte, avem nevoie de împărțirea acțiunilor pentru instanță în caz de divorț, dar există o altă instanță în care ar putea fi nevoie să împărțim acțiunile (cel puțin, pentru a indica ce cotă îi aparține căreia a sotilor). Această organizație, această autoritate este biroul fiscal.
Vă rugăm să rețineți: împărțirea unui apartament în cote (de fapt și pentru fisc) sunt două lucruri diferite.

Adică, dacă, de exemplu, soția mea și cu mine avem proprietăți înregistrate ca proprietate comună comună fără a defini acțiunile, atunci pentru a determina cine deține ce (de exemplu, în timpul unui divorț), trebuie mai întâi să trecem de la proprietate comună comună la comună. proprietate.
Adică împărțim cotele noastre, întregul nostru apartament în cote.

Dar atunci când avem de-a face cu fiscul, putem noi înșine, prin acord cu soția mea, să cădem de acord care cotă din apartament îmi va aparține (în scopuri fiscale și pentru a primi o deducere pentru acest apartament) și care ei.

Un exemplu simplu: să presupunem că un apartament costă 3 milioane de ruble.
Ca cumpărător al unui apartament, am deducere fiscalăîn valoare de 2 milioane de ruble.
Și soțul, să spunem, stă acasă și face treburile casnice și nu lucrează.
Adică ce se întâmplă?
intentionez sa Oficiu fiscal si spun ca eu si sotia mea am fost de acord (din punct de vedere fiscal) sa ne determinam cotele sociale astfel: ca, de exemplu, ea detine o treime din apartament, iar eu detin 2/3 din apartament.

Apartamentul, după cum ne amintim, costă 3 milioane. Adică reiese că am cumpărat o cotă dintr-un apartament în valoare de 2 milioane și am 2 milioane ca deducere fiscală. Îmi folosesc deducerea fiscală, în acest caz, în întregime.
Ei bine, ce zici de soția ta?
Soția mea nu îl poate folosi încă.
De ce?
Pentru că stând acasă cu copiii, nu are venituri pe care să plătească impozite.

Dacă acțiunile noastre sunt clar definite (50% pentru ea și 50% pentru mine), atunci în acest caz nu putem veni la biroul fiscal și să spunem: „Să ne recalculăm acțiunile în scopuri fiscale”.
În acest caz, se dovedește că costul apartamentului este de 3 milioane. Cota mea valorează un milion și jumătate (jumătate din apartament), iar cota ei valorează și un milion și jumătate.
Și în ciuda faptului că am dreptul la o deducere fiscală în valoare de 2 milioane, această deducere fiscală (pe care o pot folosi) nu este mai mare decât valoarea proprietății pe care am achiziționat-o.
Și am achiziționat o cotă dintr-un apartament în valoare, respectiv, de un milion și jumătate.

Adică, din punct de vedere fiscal, este mai profitabilă înregistrarea apartamentului ca proprietate comună comună fără a se determina cotele.
Mai mult, poate fi eliberat pentru un singur soț. Al doilea soț, în acest caz, riscă puțin.

Pentru că ceea ce soții au dobândit în timpul căsătoriei este bun dobândit în comun. Și dacă apartamentul este înregistrat, de exemplu, pe numele soțului, atunci în cazul unui divorț, soția poate cere întotdeauna „partea leului” a acestui apartament.
(Ei bine, desigur, apartamentul a fost cumpărat cu bani obișnuiți - înseamnă: „Hai, dragă, jumătate din apartament este pentru mine. Și voi avea propria mea parte din apartament.”)

Vă mulțumim pentru atenție.
.
Dacă aveți întrebări despre creditele imobiliare, întrebați. Abonați-vă la canalul nostru video. Ei bine, dă-i un „like” dacă ți-a plăcut videoclipul.