Acordul de investiții este un acord fără nume și nu este inclus în sistemul de acorduri prevăzut de Codul civil al Federației Ruse. În acest sens, în cazul unor dispute între contrapărți, relația acestora este reglementată de subsecțiunea 2 din Codul civil al Federației Ruse ( Dispoziții generale pe contracte), cap. 22 din Codul civil al Federației Ruse. Dacă este necesar, drepturile și obligațiile părților vor fi stabilite pe baza principiilor generale și a sensului dreptului civil și a cerințelor bunei-credințe, rezonabilității și justiției, adică a analogiei legii. Având în vedere și prevederile art. 432 din Codul civil al Federației Ruse, singura condiție esențială a acordului de investiții, direct prevăzută de lege, va constitui obiectul acestuia. De fapt, principala sursă de reglementare a activităților părților este acordul de investiții. De aceea investitorul poartă un mare risc și „responsabilitate” în pregătirea și încheierea contractului. Realizarea cu succes a obiectivului stabilit va depinde de consolidarea tuturor termenilor esențiali ai contractului, cea mai completă reflectare a acțiunilor reale și legale ale clientului.

Avand in vedere contractul de investitie ne propunem sa luam in considerare ca esentiale urmatoarele conditii: subiect, pret, termen.

Pentru Investitor, condiția privind obiectul contractului este esențială, întrucât orice obiect imobiliar este unic. Chiar dacă obiectul imobiliare construit pe proiect standard de o importanţă deosebită poate fi locul construcţiei sale.

Subiectul investitieiîn construcție, este necesar să se recunoască acea parte (cota-parte) a obiectului imobiliar în construcție, care este supusă transferului către Investitor (apartament, cameră, sediu). Obiectul contractului poate fi determinat de caracteristici individuale sau generice (prin indicarea mărimii exacte a suprafeței totale sau utile din obiectul ce urmează a fi transferat Investitorului, sau prin proporția de participare a Investitorului în volumul total de finanțare a construcțiilor). - Articolul 24 din LC RF).

Pentru a conveni asupra condițiilor obiectului contractului (indiferent de modul în care este determinat), părțile trebuie să indice caracteristicile imobilului în construcție în ansamblu: adresa teren pe care se execută construcția, amplasarea casei în construcție pe terenul (indicată pe un plan separat); motiv special(cladire rezidentiala sau nerezidentiala); suprafața totală a obiectului (inclusiv suprafața utilă); numărul de etaje, prezența balcoanelor, garajelor, ascensoarelor, subsolurilor, mansardelor, mansardelor etc. Trapeznikov V.A. Reglementare legală activitate de investitii V construcția de locuințe// Drept și economie. - 2005 - Nr. 9. - S. 37

De obicei, subiectul unui contract de investiții în construcție este un apartament separat. Pentru a determina individual obiectul unui acord de investiții în apartament, trebuie să specificați: numărul preliminar al apartamentului; podeaua pe care se află și poziția sa în axe; amenajarea apartamentului; numărul de niveluri de apartament; suprafața totală de proiectare a apartamentului, inclusiv suprafața utilă, prezența și suprafața balcoanelor, mansardelor, depozitelor etc.; zona altor incinte subordonate apartamentului (garaje, subsoluri, mansarde etc.); spaţii şi echipamente care vor proprietate comună toți locuitorii casei.

Timp de construcție sunt una dintre cele mai importante condiții ale acordului de investiții. Deoarece construcția oricărui obiect are propriile sale specificități, timpul de construcție trebuie stabilit în fiecare caz. Ele nu pot fi stabilite prin raportarea unui anumit proiect cu alte proiecte. Ca și în contractul de construcție, datele inițiale și finale pentru construcția lucrărilor ar trebui recunoscute ca termeni esențiali ai acordului de investiții Pinyaskina O.V. Despre natura juridică a activității de investiții // dreptul bancar. - 2010 - Nr. 2. - S. 12 ..

Acești termeni sunt determinați prin specificarea unor date calendaristice specifice și trebuie introduși de către Dezvoltator în obiectul acordului de investiții.

Dar, așa cum am menționat mai devreme, activitatea de construcții este caracterizată de o complexitate și specificitate deosebite. Pe parcursul procesului de construcție sunt posibile atât circumstanțe obiective, cât și subiective care nu permit îndeplinirea obligației într-un timp „rezonabil”, prin urmare, pare problematică folosirea criteriului ca „rezonabilitate”. În ciuda faptului că „termenul rezonabil”, deși este o opțiune de rezervă, acesta va fi stabilit în cele din urmă în instanță, întrucât perspectiva soluționării termenului de executare într-o procedură de cerere (prejudiciare) pare problematică. În același timp, nu trebuie uitat că părțile pot aborda interpretarea „rezonabilității” în moduri diferite, în funcție de înțelegerea lor și în funcție de interesul lor personal.

Preț este, de asemenea, o condiție esențială a acordului de investiții. În același timp, în literatura juridică, esența „prețului” unui astfel de acord este înțeleasă ambiguu. Deci, V.P. Sokolov înțelege prin aceasta doar cuantumul remunerației transferate părții care execută contractul Sokolov V.P. Acord de participare la construcția comună. - M.: Os, 2010. - S. 140 .. E.S. Kvardonova consideră că aceasta este „... suma investiției pe care investitorul se angajează să o facă” Kvardonova E.S. Aspecte juridice ale finanțării de către cetățeni a construcției de locuințe pe bază comună. - M., 2003. - S. 81 .. Din sensul art. 423 din Codul civil al Federației Ruse, compensația va fi exprimată prin faptul că partea trebuie să primească o plată sau o altă contrapartidă pentru îndeplinirea atribuțiilor sale. Investitorul, pe de altă parte, transferă fonduri de investiții în schimbul proprietății viitoare și în cantitatea sau volumul care este necesar pentru implementarea proiectului, și nu ca plată pentru acțiunile clientului. Prețul contractului de investiții este tot ceea ce investitorul se obligă să furnizeze. Artă. 424 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că executarea contractului se plătește la un preț stabilit prin acordul părților, deși nu rezultă deloc că este plata pentru acțiunile contrapărții.

Având în vedere cele de mai sus, propunem următoarea structură: în cadrul unui acord de investiții în construcții, o parte (investitorul) se obligă să transfere investiții, iar cealaltă parte (clientul), contra unei taxe adecvate, se obligă să le investească pe baza de proiect de investitiiîn scopul construirii unui obiect imobiliar și trecerea ulterioară a acestuia în proprietatea investitorului în termenul stabilit prin contract.

În primul rând, acest acord este bilateral obligatoriu, reciproc. În conformitate cu obligația de investiție care decurge dintr-un astfel de acord, investitorului i se acordă dreptul de a solicita clientului să efectueze anumite acțiuni, cu toate acestea, investitorul însuși este, de asemenea, obligat să efectueze acțiunile specificate. Reciprocitatea unui astfel de acord se exprimă în faptul că furnizarea de investiții are loc în schimbul transferului bunului viitor ridicat. Întrucât crearea și transferul obiectului finit de către client se bazează numai pe fondurile pe care investitorul le transferă, acesta din urmă este obligat să asigure suma corespunzătoare de investiție. Pe baza acestui fapt, clientul, în cazul în care investitorul nu își îndeplinește obligația relevantă sau dacă există circumstanțe care indică în mod clar că o astfel de executare nu va fi efectuată în termenul stabilit de părți, are dreptul de a suspenda executarea obligației sale. sau refuză îndeplinirea acestei obligații și solicită compensarea pierderilor. Adică, există o condiționalitate reciprocă a unei obligații față de alta. Astfel, se poate observa că obligația din contractul de investiții este contrară.

În literatura juridică, ținând cont de un astfel de criteriu precum repartizarea drepturilor și obligațiilor părților, sunt menționate atât acorduri bilaterale, cât și unilaterale. În ceea ce privește tranzacțiile, o astfel de împărțire în unilateral și bilateral este posibilă. Clasificarea contractelor în acest fel nu este încă pe deplin corectă. „Un contract este în mod necesar două părți, dar aceste părți nu sunt întotdeauna în aceeași relație una cu cealaltă.” Yam. Cumpărător, care își propune să numească astfel de contracte obligatorii unilateral sau autorizări unilaterale, dar nu obligatorii unilateral sau bilateral Magaziner Ya.M. Lucrări alese despre teoria generală a dreptului. - M.: Centrul Juridic, 2006. - P.271 ..

Ținând cont de o astfel de bază de calificare precum prezența contraprestației, acordul de investiții aparține categoriei de compensare. Deși unii autori consideră că un astfel de acord este gratuit. Totodată, răzbunarea constă în faptul că investitorul este obligat să recompenseze clientul pentru acțiunile pe care le (clientul) le realizează.

În funcție de momentul la care este cronometrată apariția contractului, acestea din urmă se împart în reale (din latină res - lucru) și consensuale (din latină consens - acord). Întrucât pentru apariția unor drepturi și obligații reciproce pentru investitor și client, este suficient ca părțile să ajungă la un acord asupra termenilor unui astfel de acord, în conformitate cu acesta, acordul de investiții este recunoscut ca fiind consensual.

Având în vedere că fiecare tranzacție are propriul temei juridic, adică scopul juridic pe care subiecții activității investiționale urmăresc să-l atingă, acordul de investiții este recunoscut ca acord cauzal. Dacă baza este un element esențial în însăși compoziția tranzacției și reflectă calitățile acesteia în ea, atunci avem o tranzacție cauzală sau materială (individualizată). Atribuirea contractului la contracte cauzale are un motiv important, intrucat valabilitatea contractului de investitii se face dependenta de scopul acestuia, care trebuie sa fie legal si realizabil. În cazul nostru, scopul contractului este fie de a genera venituri ca urmare a investiției în obiecte de afaceri, fie de a realiza efect pozitiv, de exemplu, sub forma obținerii unei proprietăți, deși pentru satisfacția personalului, nevoile consumatorilor ceea ce nu este ilegal conform legislației în vigoare. Un astfel de contract cauzal arată și pe ce se bazează proprietatea investitorului asupra proprietății.

În funcție de cât se cunoaște în prealabil, la încheierea contractului, obiectul și mărimea contraobligației, contractul poate fi comutativ sau aleator. Întrucât clientul are și informații despre valoarea investiției furnizate, iar investitorul își asumă dimensiunea imobilului transferat, contractul de investiție poate fi considerat comutativ.

Pentru o calificare juridică cuprinzătoare a acordului de investiții, este necesar să se ia în considerare caracteristicile opționale. Deci, folosind ca bază de clasificare un astfel de criteriu precum conținutul raporturilor organizatorice și juridice civile, propus de O.A. Krasavchikov, se poate observa că acordul de investiții are proprietăți organizatorice și prealabile Krasavchikov O.A. Categoria știință drept civil. Volumul 1. - M.: Statut, 2005. - S. 336. Investitorul este numit pe bună dreptate inițiatorul construcției. Pentru implementarea proiectului de investiții, se încheie un acord de investiții, în consecință, se creează condiții prealabile pentru eventuala încheiere a diferitelor acorduri în viitor, cum ar fi: un contract de împrumut, un contract de vânzare sau închiriere a unui teren, un acord pentru lucrări de proiectare și topografie, un contract de construcție, un acord de participare la construcția comună.

Clientul, exercitându-și drepturile și obligațiile în temeiul contractului, primește anumite puteri de la investitor. În special, are dreptul, la propria discreție, să formeze relații contractuale cu restul participanților la procesul de construcție, să determine direcția și procedura de dezvoltare a investițiilor, prin urmare, au loc relații organizatorice-delegatoare.

Deoarece, datorită consolidării legislative a capacității investitorului de a controla utilizarea țintită a resurselor de investiții de către client, este posibilă recunoașterea proprietăților de control pentru un astfel de acord.

Calitatea informației relațiilor în cadrul unui acord de investiții este exprimată prin dreptul investitorului de a primi informații de la client despre progresul construcției, lucrările efectuate, momentul finalizării etapelor individuale ale procesului de construcție și implementarea proiectului în ansamblu. .

Datorită deținerii acestor proprietăți, este posibil să se recunoască deținerea unui acord de investiții ca proprietăți organizatorice. Orice contract presupune deja o anumită organizare, dar este mai mult de natură „internă”, fiind prezent tocmai între părțile contractante, fără a fi direcționat în exterior. Existența unui acord de investiții presupune, în fara esec, încheierea a cel puțin unui contract, de exemplu, un contract de construcție, adică există deja o organizare „externă” a relațiilor viitoare.

Iar clientul se intocmeste sub forma unui acord de investitii de forma stabilita. În raport cu ultimele modificari legislația, acordul de investiții protejează nu numai drepturile investitorului, ci oferă și drepturile clientului, care va desfășura în mod direct munca organizatorică.

Un acord de investiții este un document care confirmă relația dintre investitor și client în mod direct. La rândul său, contractul constă în obligații care sunt prezentate de ambele părți. Acest concept a fost folosit pentru prima dată Curtea Supremă de Justiție datorită faptului că au existat adesea cazuri în care partenerii nu puteau împărți profitul între ei. Și după multe incidente, au introdus o astfel de definiție și chiar au oferit primul eșantion al unui acord de investiții.

Acordul de investiții în afaceri are direct două părți - clientul și investitorul.

Clientul este persoana care conduce proiectul, în majoritatea cazurilor însuși șeful întreprinderii. Acesta poartă toată responsabilitatea pentru fondurile furnizate de investitor. El se angajează să îndeplinească toate punctele pe care le conține eșantionul său de acord cu investitorul. Clientul este pe deplin responsabil pentru rezultatul activităților financiare desfășurate.

Investitor – acesta poate fi o persoană juridică sau fizică care își investește fondurile pentru finanțarea proiectului. Scopul său principal este de a face profit pentru contribuția sa la producție sau la sectorul serviciilor.

Un acord de investiții în sectorul construcțiilor poate avea și un antreprenor care se va ocupa de probleme organizatorice, adică va căuta un client și un investitor, la rândul său, primește un comision din profiturile primite. Astăzi este foarte o opțiune bună câștiguri și cel mai important – ajută la încheierea unui contract de investiții.

Condiții pentru încheierea unui acord de investiții

După ce investitorul și clientul s-au găsit, este necesar să discutăm toate condițiile pentru încheierea contractului, care ar trebui să fie potrivite pentru ambele părți. Relațiile dintre părți sunt construite în așa fel încât investitorul să transfere fonduri către client, în timp ce toate mișcările sunt documentate în conformitate cu legislația care reglementează relația, ceea ce la rândul său reduce riscul ca investitorul să-și piardă investițiile. Clientul, la randul sau, investeste toti banii in dezvoltarea proiectului, in timp ce el este obligat sa controleze toate procesele de costuri si profit. În viitor, după ce a primit un profit în perioada prevăzută, investitorul va returna remunerația pentru utilizarea fondurilor.

Dobânda pentru investiții poate fi plătită în două moduri principale:

• contractul specifica cantitate fixă, se considera neschimbat pe toata durata proiectului de investitie, platile trebuie efectuate la timp. Desigur, pot apărea din când în când situații în care clientul nu poate plăti banii la timp, în astfel de cazuri este necesar să discutăm acest caz cu investitorul. Cu acordul deponentului, este posibilă prelungirea perioadei de plată, dar această prevedere ar trebui inclusă în acordul de investiții.
• plata in functie de profitul primit, se mai numeste si aproximativa. Uneori, proiectele sunt pe termen lung și este aproape imposibil de prezis profitul exact. În acest caz, se stabilește o valoare aproximativă a rentabilității, care poate fi ajustată în ambele direcții. Această opțiune, în general, nu se potrivește investitorului, deoarece acesta vrea să știe că fondurile lor sunt protejate și vor primi banii pe care se bazează. Pentru client, această variantă este bună, deoarece nu mai pot garanta profitul exact din cauza schimbărilor constante din economia țării, rata inflației, care este din ce în ce mai mare de-a lungul anilor, mai ales la noi, afectează în special profitul.

Procesul de transfer al investițiilor către client poate fi efectuat în diferite moduri.

1. Prima metodă include ca părțile să semneze un acord de parteneriat investițional și banii să fie transferați imediat clientului în conformitate cu condițiile stabilite.
2. A doua modalitate este ca fondurile să nu fie transferate imediat, ci parțial. Depinde de diverși factori:

• clientul aflat în stadiul de dezvoltare a proiectului de investiții nu necesită întreaga sumă Bani;
• investitorul nu are deplină încredere în client și astfel încearcă să-și protejeze fondurile de pierderi;
• această metodă este oportună, deoarece proiectul pe perioadă dată nu are nevoie de un depozit al sumei integrale.

Toate fluxurile de numerar posibile trebuie controlate atât de către client, cât și de către investitor, astfel încât în ​​cazuri de conflict problema să poată fi rezolvată. Uneori, astfel de proceduri ajung în instanță, iar aici confirmarea operațiunii este deja necesară.

Un exemplu de acord de investiții comerciale ar trebui să ia în considerare următoarele obligații ale părților:

Client:

• respectă termenul limită în implementarea proiectului de investiții;
• furnizează investitorului un raport privind cheltuielile, dacă este necesar;
• asigurarea unui loc sau birou pentru implementarea proiectului;
• livrarea rezultatului proiectului de investiții;
• oferind toate documente necesare pentru implementarea activităților proiectului;
• atracţie persoane necesare a incheia un acord;
• controlează toate activitățile care sunt direct legate de proiect, cheltuieli suplimentare nepermis;
• se obligă să restituie investitorului suma datoriei într-o anumită perioadă de timp.

Investitor:

• transferă fonduri către client în conformitate cu acordul de investiții, fără modificări;
• după finalizarea lucrărilor, acceptă obiectul de la client;
• plata unei remunerații către client.
• este obligatorie înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare sau a altui rezultat obținut, în timp ce se depune modelul său de acord de investiții la serviciile de înregistrare necesare.

Nuanțele acordului de investiții

În perioada încheierii contractului, atât pentru client, cât și pentru investitor, este necesar să vă familiarizați cu legile actuale ale statului, acest lucru fiind necesar pentru buna execuție. În astfel de cazuri, este important să cunoașteți toate legile, acest lucru oferă protecție în viitor. Pentru mai multă încredere și pentru familiarizare, vă puteți consulta cu un avocat. Astfel de persoane sunt bine familiarizate cu astfel de cazuri și pot explica multe puncte care îngreunează semnarea unui contract. În momentul semnării, puteți furniza avocatului un exemplu de acord de investiții în afaceri. El va fi capabil să contureze clar opțiunea existentă și să răspundă la întrebări legate de risc.

În cazul în care nu este posibil să utilizați ajutorul unui avocat, atunci ar trebui să respectați următoarele recomandări atunci când semnați un acord de investiții:

• denumirea contractului, momentul încheierii, informațiile despre părți ar trebui să fie indicate în mod clar. Cine participă la încheiere, locul procesului;
• condiții importante, precum prețul, termenul proiectului de investiție, scopul proiectului;
• drepturile și obligațiile investitorului și ale clientului.

În cazurile în care acesta este un proiect imobiliar, este important să includeți adresa și suprafața obiectului în care se construiește sau se plănuiește să fie construită casa.

Pretul proiectului

Un acord cu un investitor trebuie să aibă o clauză de preț. Investitorul este interesat de un preț fix, adică un preț care nu se va modifica pe durata proiectului. Ia în considerare nuanțe precum remunerația clientului pentru munca depusă, costul materialelor pentru lucru, costul serviciilor furnizate de specialiști calificați, riscurile posibile, plata pentru utilizarea anumitor echipamente.

Prețul aproximativ se stabilește în modul prescris, adică acest moment trebuie prevăzut în contract. Practic, metoda indexului este folosită pentru calcul. Această metodă prevede că fiecare dintre aceste costuri este ajustat prin indici, ținând cont de orice modificare a prețurilor materialelor și serviciilor utilizate.

Un punct important în determinarea costului proiectului este durata contractului. În multe cazuri, termenul limită este cel care servește drept punct de plecare pentru determinarea responsabilității ulterioare. După cum arată practica, încălcările obligațiilor sunt permise la timp munca de proiectare. În cazurile în care obiectul nu este închiriat în acel moment, atunci sunt posibile modificări ale prețului. Nu doar investitorul este expus riscului, ci și clientul însuși. Riscul investitorului constă în faptul că nu primește rezultatul la timp și asta îi poate doborî toate planurile (uneori investesc în imobile pentru vânzare ulterioară, în timp ce el poate încheia un acord cu un potențial cumpărător). Clientul riscă ca investitorul să poată da în judecată sau costul materialelor sau al serviciilor să crească în preț și acest lucru va provoca un deficit. O astfel de aliniere poate elimina câștiguri de la client.

Trecerea unui obiect

Dacă luăm ca exemplu sectorul imobiliar, atunci după ce persoana care deține dreptul de a închiria terenul, se obligă să obțină permisiunea de a pune în funcțiune acest lucru complex de clădiri. Este important de luat în considerare faptul că contractul de închiriere trebuie să fie valabil și pentru perioada în care lucrările de construcție sunt deja finalizate. În caz contrar, casa construită va fi considerată construită fără știrea proprietarului și o astfel de casă va fi supusă demolării. Și dacă nu există un document de închiriere, atunci investitorii îl pot atribui singuri fără știrea clientului. Cu siguranță va fi posibil să-l returnați înapoi, deși este destul de dificil să faceți acest lucru.

Procedura de transfer al obiectului:

• autorizația de punere în funcțiune se obține de către client, casa este neapărat înscrisă în registrul de stat de gestiune;
• după înregistrare, clientul îl anunță în scris pe client despre disponibilitatea de a transfera obiectul în proprietate, stabilește ora și data transferului, unde totul va fi executat legal;
• după ce investitorul a inspectat imobilul și nu există defecte, acesta semnează actul de acceptare și transfer, după care este trimis la registrul de stat pentru a înregistra sediul ca proprietate a sa.

În orice caz, există riscuri de care părțile la acordul de investiții se feresc, principalele fiind:

• Camera a fost remodelata. Acest incident nu a fost reflectat în contract. Una dintre părți nu este la curent cu modificările;
• Nu există proprietatea asupra terenului de către client. O astfel de construcție va fi invalidată și casa nu va fi dată în funcțiune;
• Obiectul nu întrunește caracteristicile care sunt clar indicate în contract;
• Suprafața sediului este mai mică și mai mare decât cea specificată în contract;
• Construcția instalației nu a fost realizată calitativ, existând abateri de la normele stabilite.

Stânci subacvatice

În orice caz, investitorul suportă riscul mai mare, deoarece capitalul său monetar participă la proiect. Un investitor ar trebui să se ferească de multe lucruri, iar înainte de a investi într-o afacere, este necesar să colecteze informații despre client.

Experții recomandă următoarele:

• Inițial, merită să verificați reputația de afaceri a companiei clientului, inclusiv istoricul de credit al acestora;
• Asigurați-vă că solicitați organizației documente de titlu pentru proprietatea teritoriului terenului, cel mai adesea acest document va fi un pașaport;
• Solicitați de la client toate autorizațiile pentru lucrările de proiectare. Asigurați-vă că nu există permise expirate și că nu vor fi probleme cu documentația în viitor;
• În cazurile în care există deja un investitor, atunci merită să se efectueze o examinare juridică a relației de afaceri dintre ei. După aceea, solicitați un contract și atașați-le celui nou.

Deci, un acord de investiții este o decizie foarte importantă pentru client și investitor, care trebuie realizată cu un pachet complet de documentație și informații. Fiecare participant are drepturi și obligații, aderarea la care se poate spera la un rezultat pozitiv.

• Descărcați un exemplu de contract de investiții imobiliare.

E. Dirkova, CEO OOO CONTABIL DE AFACERI

Compania a încheiat un acord de investiții, în care acționează ca client-dezvoltator. Pentru a înțelege caracteristicile contabilității tranzacțiilor în cadrul unui astfel de acord, un contabil trebuie să-și cunoască partea juridică. Și pentru aceasta trebuie să vă aprofundați în nuanțele legale și de producție ...

O condiție necesară pentru construcția nouă este disponibilitatea alocației de teren. Din acest motiv, „cifra cheie” activitati de constructii este persoana care are dreptul la un teren destinat acestui scop. În Codul de urbanism, o astfel de persoană este numită dezvoltator. Dezvoltatorul este cel care primește de la autorități sau administrația locală permisiunea pentru construirea și punerea în funcțiune a instalației (articolele 51 și 55 din Codul civil al Federației Ruse).

Ce este un acord de investiții

Persoana care finanțează construcția nouă se numește investitor. Acest termen este dezvăluit în Legea federală din 25 februarie 1999 nr. 39-FZ „Cu privire la activitățile de investiții în Federația Rusă efectuate sub formă de investiții de capital” (în continuare - Legea nr. 39-FZ).

Se execută construcția șantierului antreprenor general. Relațiile dintre participanții numiți în procesul de construcție se formează pe baza contractuala. În același timp, un contract de construcție este reglementat de paragraful 3 al capitolului 37 din Codul civil, dar un acord între un investitor și un dezvoltator în Cod Civil nu evidențiate separat. În plus, în cod nu există concepte precum „investitor” și „investiție”.

Participanții la tranzacții civile au dreptul de a încheia un acord care nu este prevăzut de lege sau de alta acte juridice. Apoi, în contractul încheiat, se disting elemente de contracte „standard”. Și apoi, regulile referitoare la elementele sale individuale se aplică relațiilor părților în cadrul unui astfel de contract mixt (clauzele 2 și 3 ale articolului 421 din Codul civil al Federației Ruse). Această abordare este utilizată pentru interpretarea contractelor de investiții în construcții (articolul 431 din Codul civil al Federației Ruse).

O trăsătură distinctivă a contractului de investiții este că după executarea acestuia, proprietatea asupra proprietății ridicate este înregistrată direct investitorului.

Atenţie

Încheierea unui acord de investiții cu o persoană fizică pentru achiziționarea unui apartament este inacceptabilă. O astfel de participare este calificată drept atragere ilegală de fonduri în partajare clădire.

Participanții la construcții

Contractul de investiții reglementează în esență implicarea de fonduri de către dezvoltator în construcția unui obiect destinat investitorului. Dar același scop este servit de relații de alt tip - construcție comună. Ele sunt descrise în detaliu în Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună clădire de apartamenteși alte obiecte imobiliare și asupra modificărilor anumitor acte legislative ale Federației Ruse” (în continuare - Legea nr. 214-FZ). Subliniem că această lege interzice în mod expres atragerea de fonduri indivizii, care nu sunt antreprenori individuali, pentru construcția de blocuri de locuințe pe alte temeiuri decât un contract participarea la capitaluri propriiîn construcție (Art. 1, Clauza 3, Art. 2 din Legea nr. 214-FZ). În plus, potrivit paragrafului 1 al articolului 2 din aceeași lege, efectul acesteia nu se aplică instalațiilor de producție.

Este imposibil să închei un contract de investiții pentru achiziționarea unui apartament cu un cetățean. Aceasta este considerată o atragere ilegală de fonduri în construcția comună și amenință amendă administrativă: pentru funcționari - de la 15.000 la 20.000 de ruble, pentru persoane juridice - de la 400.000 la 500.000 de ruble. Un exemplu este decizia FAS Districtul Caucazului de Nord din 11 ianuarie 2008 Nr F08-8726 / 07-3276A.

În Codul de urbanism, este numit un alt participant la construcție - clientul. Aceasta este o persoană care, pe baza unui acord, este autorizată de către dezvoltator să organizeze construcția, supravegherea tehnică și controlul asupra desfășurării lucrărilor.

Și dacă dezvoltatorul combină funcțiile clientului, atunci el este numit client-dezvoltator. Acesta este un termen compus, nu este explicat în mod specific în legislație. Ca urmare, rezultă că clientul-dezvoltator implementează proiectul de investiții, fiind proprietarul terenului.

Următoarele lucrări speciale sunt enumerate în licența clientului-constructor:

• obtinerea si prelucrarea datelor initiale pentru proiectarea proiectelor de constructii;
• pregătirea unei sarcini de proiectare;
• suport tehnic pentru etapa de proiect;
• înregistrarea autorizațiilor de construcție și reconstrucție, controlul valabilității specificațiilor tehnice emise;
• asigurarea eliberării șantierului;
• organizarea managementului construcțiilor;
• Supraveghere tehnică.

Este de remarcat faptul că recent a fost discutată în mod activ problema eliminării licențelor în construcții. Cu toate acestea, termenul limită anterior (1 iulie 2008) pentru anulare a fost amânat din nou. De data aceasta, oficialii plănuiau să anuleze licențele la 1 ianuarie 2009 (Legea federală nr. 148-FZ din 22 iulie 2008). Acestea sunt planificate a fi înlocuite cu reglementări tehnice care vor stabili cerințe obligatorii pentru construcția și exploatarea clădirilor.

Elemente ale unui tratat

Prețul contractului este costul proiectului de investiție pentru investitor. In practica construcție capitală pentru a o justifica, se folosește un calcul de estimare consolidată, care devine parte integrantă a contractului de investiții. Acest document de planificare stă la baza raportării de către client-dezvoltator cu privire la utilizarea intenționată a fondurilor primite.

Estimarea consolidată a costurilor pentru proiectul de construcție a unei clădiri este întocmită în conformitate cu recomandările Metodologiei pentru determinarea costului produselor de construcție pe teritoriul Federației Ruse MDS 81-35.2004, aprobată prin Decretul Gosstroy of Rusia din 5 martie 2004 Nr. 15/1.

Una dintre părțile la acordul de investiții este investitorul, iar cealaltă este dezvoltatorul sau clientul-dezvoltator. Să analizăm relația contractuală cu clientul-dezvoltator. Dacă pornim de la compoziția tradițională a obligațiilor clientului-dezvoltator, atunci contractul poate fi împărțit în două componente.

În primul rând, clientul-dezvoltatorul acționează ca intermediar între investitor și persoanele implicate în construcție. Deci, incheind un acord cu antreprenorul general in nume propriu, clientul-dezvoltator actioneaza pe cheltuiala investitorului si in interesul acestuia. În același timp, proprietatea asupra rezultatului lucrari de constructie nu trece la client-dezvoltator. El transferă rezultatul investitorului, primind o taxă de agenție pentru serviciile sale (clauza 1, articolul 1005 din Codul civil al Federației Ruse).

A doua componentă integrală a activității clientului-constructor este controlul ingineresc și supravegherea construcției. Este și acesta un serviciu, dar de cu totul altă natură: este prevăzut de articolul 749 din Codul civil.

Deși am identificat două componente în serviciile clientului-constructor, aceasta nu înseamnă că contractul ar trebui să stabilească o remunerație separată pentru furnizarea fiecăruia dintre ele. Costul serviciilor, de regulă, este determinat de suma totală. A fost important să se clarifice natura juridică a raportului juridic dintre părțile la acordul de investiții. Este necesar pentru organizarea contabilității și contabilității fiscale.

Fondurile investitorului, pe care acesta le pune la dispoziția clientului-dezvoltator, sunt denumite în mod obișnuit finanțare țintă. Motivele utilizării acestui termen sunt prevăzute de articolele 6 și 7 din Legea nr. 39-FZ. Din aceste norme rezultă drepturile investitorului de a controla utilizarea intenționată a fondurilor și obligația clientului-dezvoltator de a utiliza fondurile investitorului în scopul propus.

Principii de contabilitate pentru activitățile clientului-dezvoltator

În contabilitatea clientului-dezvoltator, pentru a reflecta obligațiile față de investitor care decurg din finanțarea primită, se utilizează contul cu același nume 86 „Finanțare țintă”. Dar banii încasați sunt destinati să fie cheltuiți în două domenii fundamentale:

• să plătească pentru serviciile clientului-dezvoltator;
• pentru a finanța contractori.

Împreună, aceste sume formează prețul contractului, dar doar primele sunt supuse impozitării. La urma urmei, în cele din urmă ele formează venitul clientului-dezvoltator, care este supus TVA-ului și impozitului pe venit.

Și fondurile de „tranzit” pentru decontările cu contractanții la client-dezvoltator nu sunt impozitate. Această abordare nu este tipică doar pentru activitățile agențiilor, ci este și prevăzută direct de legislația fiscală.

Transferul unui obiect finalizat prin construcție către un investitor nu este considerat o vânzare și nu este recunoscut ca obiect al impozitării TVA (subclauza 1, clauza 2, articolul 146 din Codul Fiscal al Federației Ruse). În consecință, fondurile distribuite de client-dezvoltator între contractori nu sunt legate de implementare. Prin urmare, clientul-dezvoltator nu percepe TVA asupra acestora (subclauza 2, clauza 1, articolul 162 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Și pentru impozitul pe venit în definiție baza de impozitare fondurile de finanțare direcționată a investitorilor acumulate în conturile dezvoltatorului nu participă (subclauza 14, clauza 1, articolul 251, clauza 17, articolul 279 din Codul fiscal al Federației Ruse). Cu toate acestea, normele de mai sus nu scutesc de impozitare remunerația clientului-dezvoltator.

Ca urmare, se recomandă reflectarea în cont doar a sumelor destinate antreprenorilor de construcții. Iar primirea de bani pentru întreținerea clientului-constructor ar trebui să se reflecte în corespondența cu contul 62 „Decontări cu cumpărători și clienți”. ÎN bilanț fondurile de finanţare vizată sunt incluse în componenţa pasivelor pe termen lung sau pe termen scurt – în funcţie de perioada rămasă până la finalizarea proiectului de investiţii.

Atenţie

Ultimele modificări au prelungit acordarea de licențe pentru activitățile de construcții până la 1 ianuarie 2009.

Termenii contractului

La finalizarea contractului, clientul-dezvoltator poate avea soldul fondurilor investitorului necheltuit pe contractori, adică economii. Investitorul trebuie să fie informat despre acest lucru. „Soarta” economiei părților la contract se stabilește prin acord. Solutii posibile- de la returnarea fondurilor economisite către investitor până la transferul tuturor economiilor către client-dezvoltator.

În primul caz, remunerația clientului-dezvoltator va fi stabilită într-o sumă fixă.

Și conform celui de-al doilea scenariu, suma finală a remunerației va deveni cunoscută abia după finalizarea construcției. Această opțiune nu este încurajatoare. autoritățile fiscale, deși a fost recunoscut de Ministerul de Finanțe al Rusiei printr-o scrisoare din 7 august 2007 Nr. 03-03-06 / 1/544. La urma urmei, atunci clientul-dezvoltator nu plătește taxe în timpul construcției. Și dacă compania nu are alte surse de venit, atunci până la transferul obiectului către investitor, contabilul va trebui să depună o declarație de impozit pe venit „cu pierderi”.

Dacă valoarea remunerației clientului-constructor este determinată de contract, atunci contabilul se confruntă cu întrebarea: în ce moment ar trebui să fie recunoscut venitul din prestarea de servicii? Pentru a contabilitate această problemă se rezolvă pe baza contractului. Se poate stabili acceptarea periodică a serviciilor (lunare, etape etc.) sau recunoașterea serviciilor pentru proiectul de investiții în ansamblu. În acest din urmă caz, se formează contabilitatea. Rețineți că procedura de recunoaștere a veniturilor clientului-dezvoltator nu implică consecințe semnificative de drept civil pentru părțile la contract.

Dar în contabilitate fiscală în temeiul unui acord care se încadrează pe două sau mai multe perioada fiscala, venitul trebuie distribuit ținând cont de principiul recunoașterii uniforme a veniturilor și cheltuielilor (clauza 2, articolul 271 din Codul fiscal al Federației Ruse). Potrivit paragrafului 2 al articolului 318 Codul fiscal, contribuabilii care prestează servicii au dreptul de a nu forma bilanţul lucrărilor în curs. Procedura de formare a bazei de impozitare este stabilită în politica contabilă.

______________ "___"___________ ____ d. ________________________________ reprezentat prin ______________________________, (nume sau prenume complet) (funcție, nume complet) care acționează în baza _________________________, denumit în continuare __ pașaport) "Investitor", pe de o parte, _____________________________________________ ( nume sau prenume complet) reprezentat de ________________________________________________, care acționează în baza (funcție, nume complet) _______________________________________________________________, denumit în continuare ___ (Cartă, regulament, împuternicire sau pașaport) „Client”, pe de altă parte, și _________________________________________________ ( nume sau prenume complet) reprezentat de _________________________________________, care acționează în baza (funcție, nume complet) __________________________________________________, denumit în continuare ___ (Cartă, regulament, împuternicire sau pașapoarte) „Contractant”, de la un terț, denumit colectiv în calitate de „Părți”, au încheiat prezentul Acord după cum urmează:

1. DEFINIȚII ȘI INTERPRETAREA LOR

1.1. Definițiile utilizate în acest acord au următoarele semnificații:

1.1.1. Investiții - fonduri proprii, împrumutate și/sau împrumutate, valori mobiliare, alte proprietăți investite de Investitor. În conformitate cu prezentul acord, investițiile sunt mijloace de finanțare direcționată (paragraful 9, subparagraful 14, alineatul 1, articolul 251 din Codul fiscal al Federației Ruse).

1.1.2. Activitate de investitii - investitie si implementare de actiuni practice in vederea implementarii unui proiect de investitii.

1.1.3. Proiect de investiții - justificarea fezabilității economice, volumului și calendarului investițiilor de capital, inclusiv documentația necesară de proiectare și estimare, elaborată în conformitate cu legislația Federației Ruse și standardele (normele și regulile) aprobate corespunzător, precum și o descriere a acţiuni practice pentru implementarea investiţiilor (plan de afaceri).

1.1.4. Rezultatul activității de investiții este o clădire nerezidențială, creată la adresa: ____________________________, a cărei construcție se va realiza în conformitate cu proiectul și prezentul Acord (denumit în continuare „Obiectul”). Obiectul este destinat ___________________________________________. (scop funcțional)

1.1.5. Antreprenor - entitate, care execută lucrări în baza unui contract de construcție încheiat cu Clientul, care deține autorizație de executare a lucrării în cauză (certificat de admitere în muncă).

1.1.6. Lucrări - întreaga sferă a lucrărilor de construcție pentru construcția Facilității, care urmează să fie efectuate de către Client și Antreprenor în conformitate cu termenii prezentului Acord.

1.1.7. Teren (șantier de construcție) - o parte a suprafeței pământului, ale cărei limite sunt determinate în conformitate cu legile federale, alocate pentru construcția instalației în modul stabilit de legislația Federației Ruse, cu o suprafață totală de ​​_________ mp. m, N cadastral _____, situat la: ____________________________, proprietatea Clientului pe dreptul de proprietate (sau arenda), care se confirmă prin _____________________________ (detalii titluri de proprietate).

1.1.8. Documentație de proiectare și deviz - autorizație inițială, documentatie tehnica, a elaborat documentația de proiect, caietul de sarcini și pașapoarte pentru materiale, echipamente, structuri și componente, deviz.

1.1.9. suprafata totala rezultatul activității de investiții - suma suprafețelor (utile, uz comun, în scopuri inginerești) ale tuturor etajelor (inclusiv tehnice, subsol și mansardă), măsurate prin suprafețele interioare ale pereților și spațiilor încorporate și anexate.

1.1.10. Perioada de implementare a proiectului de investiții este perioada de la începutul implementării proiectului de investiții până la momentul în care Obiectul este transferat Investitorului.

1.1.11. Perioada de rambursare a unui proiect de investiții este perioada din ziua începerii finanțării proiectului de investiții până în ziua în care diferența dintre suma acumulată profit net Cu taxele de amortizare iar volumul costurilor de investiţie capătă o valoare pozitivă.

1.2. La încheierea și executarea prezentului acord, părțile sunt ghidate de Legea Federației Ruse „Cu privire la activitățile de investiții în RSFSR” (în ceea ce privește prevederile care nu și-au pierdut vigoare), lege federala„Cu privire la activitatea de investiții în Federația Rusă, efectuată sub formă de investiții de capital”, legislația actuală a Federației Ruse.

2. OBIECTUL CONTRACTULUI. DISPOZIȚII GENERALE

2.1. În conformitate cu prezentul Contract, Investitorul se obligă să investească fonduri pentru implementarea proiectului de investiții, Clientul se obligă să controleze utilizarea fondurilor și să implementeze proiectul de investiții, iar Antreprenorul se obligă să realizeze construcția Facilității în modul și în conformitate cu condițiile stabilite de legislația actuală a Federației Ruse.

2.2. La finalizarea implementării proiectului de investiții, punerea în funcțiune a Facilității, a acesteia înregistrare de statși sub rezerva îndeplinirii corespunzătoare de către Investitor a obligațiilor din prezentul Acord, Clientul transferă Obiectul Investitorului în modul prevăzut de lege.

2.3. Investițiile primite de la Investitor ar trebui direcționate către execuția lucrărilor de construcție și controlul asupra execuției lucrărilor.

2.4. Clientul dă instrucțiuni, iar Antreprenorul se obligă să efectueze pe propriul risc, folosind forțele și mijloacele proprii și atrase, lucrări la construcția Instalației în conformitate cu documentația de proiectare și deviz aprobată, termenii prezentului Acord.

2.5. Antreprenorul se angajează să finalizeze integral construcția și să predea Clientului obiectul finit la cheie până la ________.

2.6. Clientul se obligă să transfere Obiectul finit Investitorului înainte de ________.

2.7. Dreptul Antreprenorului de a executa lucrările prevăzute de prezentul Contract pe teritoriul Federației Ruse este confirmat de Certificatul de admitere la muncă _________ din _________

2.8. Dreptul Clientului de a efectua lucrările prevăzute de Contract pe teritoriul Federației Ruse este confirmat de Certificatul de admitere la muncă _________ din data de _________

3. DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR

3.1. Investitorul se obligă:

3.1.1. Oferiți finanțare pentru lucrări de construcții în conformitate cu termenii prezentului acord.

3.1.2. Oferiți Clientului documente de plată legate de îndeplinirea de către Părți a obligațiilor care le revin în temeiul Contractului.

3.2. Clientul se obliga:

3.2.1. Obține și emite următoarele date inițiale pentru proiectarea Facilității: ____________________ nu mai târziu de ____________ din momentul _______________ (conform Anexei nr. 1 la prezentul Acord).

3.2.2. Pregătiți o sarcină de proiectare nu mai târziu de _______________ din momentul _____________ (conform Anexei nr. 1 la prezentul Contract).

3.2.3. Asigura suport tehnic pentru faza de proiectare.

3.2.4. Eliberarea autorizațiilor pentru construcția Facilității nu mai târziu de _______________ din momentul _____________ (în conformitate cu Anexa nr. 1 la prezentul Acord).

3.2.5. Pregătiți un teren pentru efectuarea lucrărilor în perioada de ________ de la data semnării de către părți a prezentului acord.

3.2.6. Examinați și aprobați estimările de proiectare.

3.2.7. Eliminați deficiențele identificate în documentația de proiectare și deviz nu mai târziu de ______________ din momentul în care sunt descoperite.

3.2.8. Transferați terenul către Antreprenor în cadrul actului de acceptare și transfer al terenului cel târziu la _____________ din momentul finalizării pregătirii terenului pentru construcție.

3.2.9. Efectuați managementul construcției.

3.2.10. Participa la coordonarea materialelor si echipamentelor folosite.

3.2.11. Să efectueze controlul calității lucrărilor de construcții, precum și al produselor, materialelor și echipamentelor utilizate în construcții. Monitorizați conformitatea cu construcția munca de instalare documentația de proiect și documentele de reglementare. În cazul în care Clientul dezvăluie neajunsuri în timpul recepției lucrării, acesta din urmă își va exprima comentariile în scris și în termen de _____ zile le va transmite Antreprenorului, indicând perioada de corectare. Plata de către Investitor pentru lucrările efectuate se face după eliminarea deficiențelor identificate.

3.2.12. Efectuează acceptarea, examinarea și evaluarea, inclusiv intermediară și ascunsă, a lucrărilor efectuate conform actelor.

3.2.13. Monitorizarea conformității volumului și calității lucrărilor efectuate cu documentația de construcție.

3.2.14. Verificați actele de lucrare finalizată cel târziu la ____________ din momentul primirii acestora de la Antreprenor și controlați introducerea modificărilor corespunzătoare în cazul deficiențelor identificate în acte.

3.2.15. Asigurați și controlați utilizarea prevăzută a fondurilor Investitorului de către Antreprenor.

3.2.16. Păstrați înregistrări ale volumului și costului muncii acceptate și plătite, precum și volumul și costul muncii de proastă calitate și costul eliminării defectelor.

3.2.17. Monitorizați siguranța lucrărilor de construcție.

3.2.18. Controlați disponibilitatea și corectitudinea menținerii documentației tehnice executive primare.

3.2.20. Asigura intocmirea documentelor pentru comisia de lucru pentru acceptarea Obiectului completat.

3.2.21. Participă la lucrările comisiei de lucru pentru acceptarea Obiectului completat.

3.2.22. Asigura intocmirea documentelor pentru comisia de acceptare a constructiei finalizate a Facilitatii.

3.2.23. Participați la lucrările comisiei de acceptare a construcției finalizate a Facilității în calitate de Client tehnic.

3.2.24. Pregătiți revendicări și altele metode legale proteja interesele investitorului.

3.3. Antreprenorul se obligă:

3.3.1. Efectuează toate lucrările de proiectare (etapa „Proiect”, parte aprobată) și de construcție în cantitatea și în termenii prevăzute de prezentul acord și de anexele acestuia și predă Obiectul Clientului într-o stare care să asigure funcționarea normală a acestuia în conformitate cu prevederile aprobate. proiect.

3.3.2. Intocmeste si transfera catre Client devizul de proiectare si documentatie de lucru nu mai târziu de _______________ din momentul _____________ (conform Anexei nr. 1 la prezentul Acord).

Documentația depusă de Antreprenor va fi întocmită în conformitate cu cerințele de mai jos codurile de constructiiși reguli: ___________________________________________.

Prezentarea de către Antreprenor a documentației executate necorespunzător sau incompletă este echivalată cu nedepunerea acestuia. În cazul în care sunt identificate deficiențe, Clientul este obligat să informeze Antreprenorul despre aceasta în termen de _____________ din momentul descoperirii, care corectează deficiențele pe cheltuiala sa.

3.3.3. Efectuați lucrările în conformitate cu proiectele, estimările, desenele de lucru și codurile și reglementările de construcție.

3.3.4. Trimiteți, la solicitarea Clientului și/sau Investitorului, în cel mult _____ zile lucrătoare, documentele de plată primară care confirmă costul materialelor și echipamentelor achiziționate pentru construcția Facilității.

3.3.5. Furnizarea de materiale, utilaje, produse, structuri, utilaje de constructii necesare constructiei, precum si descarcarea si depozitarea acestora la timp: _________________.

3.3.6. În perioada de _____________ din momentul acordării terenului pentru construcție, construiesc structuri provizorii necesare pentru depozitarea materialelor și efectuarea lucrărilor în temeiul Contractului folosind forțele și mijloacele proprii.

3.3.7. Cu acordul scris al Clientului și al Investitorului, implicați subcontractanții în construcția Facilității și fiți responsabil față de Investitor și Client pentru executarea corespunzătoare a lucrărilor în temeiul Contractului de către subcontractanții implicați.

3.3.8. Asigurarea implementarii masurilor necesare pentru siguranta si protectia mediului in timpul constructiei.

3.3.9. Deschideți o comandă pentru lucrări pregătitoare și de construcție la Facilitate.

3.3.10. Asigurați curățenia și curățarea șantierului și a benzii stradale adiacente.

3.3.11. Asigura protectia obiectului in constructie, materialelor, echipamentelor, utilajelor de constructii si a altor bunuri si structuri de pe terenul din limitele santierului pana la finalizarea constructiei si acceptarea de catre Client a Obiectului finit.

3.3.12. Retragerea în termen de o săptămână de la data semnării actului de acceptare a construcției finalizate a Instalației în afara șantierului de construcție a mașinilor, echipamentelor, uneltelor de construcții aparținând Antreprenorului, Materiale de construcție, structuri temporare și alte proprietăți, precum și resturi de construcție.

3.4. În cazul în care Clientul nu își îndeplinește la timp obligațiile care îi revin în temeiul Contractului și acest lucru duce la o întârziere a construcției Instalației, Antreprenorul are dreptul de a prelungi perioada de construcție pentru perioada relevantă și de a scuti pentru această perioadă de la plata unei penalizare pentru întârzierea punerii în funcțiune a Instalației.

4. COSTUL LUCRĂRILOR ȘI PROCEDURA DE FINANȚARE

4.1. Costul tuturor lucrărilor de implementare a proiectului de investiții, care urmează să fie finanțat de investitor, este de __________ ruble, inclusiv TVA - __________ ruble _____ copeici.

Finanțarea proiectului de investiții se realizează de către Investitor în modul și condițiile stabilite de Aplicație nr. 3 la prezentul acord.

4.2. Costul lucrărilor efectuate de Client în temeiul prezentului Acord este de _____% din costul lucrărilor efectiv efectuate la Facilitate, care este de __________ ruble, incl. TVA - __________ ruble _____ copeici.

Plata pentru munca Clientului se face in termenele stabilite prin Anexa Nr.4.

4.3. Costul lucrărilor efectuate de Antreprenor este de __________ ruble, inclusiv. TVA - __________ ruble _____ copeici. Plata lucrărilor se face în termenele stabilite prin Anexa nr.5.

4.4. Toate modificările în prețul contractului inițial și timpul de construcție sau unul dintre acești parametri sunt formalizate printr-un acord suplimentar al părților.

4.5. Modificări ale soluțiilor arhitecturale, de construcție și spațiu-spațial, precum și o creștere a numărului și a costului materialelor de finisare utilizate și sisteme de inginerieși alți factori care afectează costul de proiectare și construcție, care au avut loc la cererea Investitorului, sunt executați de Antreprenor și plătiți de Investitor în baza unui acord suplimentar al Părților.

4.6. Excesele de către Antreprenor ale sferei de proiectare și ale costului lucrării, neconfirmate printr-un acord suplimentar al Părților la Contract, vor fi plătite de Antreprenor pe cheltuiala sa, cu condiția ca acestea să nu fie cauzate de o încălcare de către Client a obligațiile sale.

5. CONDIȚII DE FINALIZARE A LUCRĂRII

5.1. Lucrările prevăzute în Contract sunt efectuate de către Antreprenor în etape în termenele stabilite prin Anexa nr. 1.

5.2. Modificările în calendarul lucrărilor se fac pe baza unui acord suplimentar care specifică momentul și prețul construcției.

6. ORGANIZAREA DESFĂŞURĂRII LUCRĂRII

6.1. Pentru organizarea prestarii muncii, Clientul desemneaza un responsabil ________________________________________________________________________________ (nume complet, numar de telefon, adresa de e-mail) si adjunctul acestuia _____________________________________________________________. (Numele complet, numărul de telefon, adresa de e-mail) 6.2. Pentru organizarea executării lucrărilor, Antreprenorul va desemna o persoană responsabilă ____________________________________________________________ (nume complet, număr de telefon, adresa de e-mail) și adjunctul acestuia ____________________________________________________________. (Numele complet, numărul de telefon, adresa de e-mail) 6.3. Pentru organizarea executării lucrărilor, Investitorul desemnează un responsabil _________________________________________________________________________________ (nume complet, număr de telefon, adresa de e-mail) și adjunctul acestuia _______________________________________________________________. (nume complet, număr de telefon, adresă de e-mail)

6.4. La finalizarea construcției, Antreprenorul, în perioada de timp __________, transferă Clientului schemele de amplasare și cataloagele de coordonate și înălțimi ale semnelor geodezice instalate la geodezice. lucrări de amenajareîn perioada de construcţie şi menţinută până la finalizarea acesteia.

6.5. Racordarea temporară a comunicațiilor pe perioada lucrărilor pe teren și a comunicațiilor nou construite la punctele de racordare se realizează de către Antreprenor.

6.6. Antreprenorul va notifica Clientul în scris cu _____ zile înainte de începerea acceptării cu privire la pregătirea anumitor structuri critice și lucrări ascunse.

Pregătirea lor este confirmată de acte bilaterale de acceptare intermediară a structurilor critice și acte de examinare a lucrărilor ascunse.

Antreprenorul procedează la executarea lucrărilor ulterioare numai după permisiunea scrisă a Clientului, înscrisă în jurnalul de lucru.

Dacă lucrările au fost închise fără confirmarea Clientului, sau acesta nu a fost informat despre aceasta, sau informat cu întârziere, atunci, la cererea acestuia, Antreprenorul este obligat pe cheltuiala sa să deschidă orice parte a lucrărilor ascunse conform instrucțiunilor din Client, apoi îl restabili pe cheltuiala sa.

6.7. In cazul in care Clientul descopera lucrari de proasta calitate, Antreprenorul, pe cont propriu si fara a creste costul constructiei, este obligat sa refaca aceste lucrari in termenul suplimentar agreat de Parti pentru a asigura calitatea lor corespunzatoare. În cazul în care Antreprenorul refuză să îndeplinească această obligație, Clientul are dreptul de a implica o altă organizație pentru a corecta lucrările de proastă calitate efectuate, achitând costurile pe cheltuiala Antreprenorului.

6.8. Antreprenorul menține un jurnal al lucrării la Instalație, care reflectă progresul lucrării, precum și comentariile autorului și supravegherea tehnică.

Lunar, Clientul verifică și confirmă înregistrările din jurnal cu semnătura sa. Dacă nu este mulțumit de progresul și calitatea lucrărilor sau de înregistrările Antreprenorului, atunci își exprimă opinia în jurnal.

Antreprenorul se obligă să ia măsuri pentru eliminarea neajunsurilor indicate de Client în termen de _____ zile.

6.9. Clientul (de acord cu Investitorul) are dreptul de a face orice modificări ale domeniului de activitate care, în opinia sa, sunt necesare, despre care dă ordin scris obligatoriu pentru Antreprenor, indicând:

Creșterea sau reducerea sferei de aplicare a oricărei lucrări incluse în Acord;

Exclude orice lucrare;

Schimbați natura sau calitatea sau aspectul oricărei părți a lucrării;

Alerga muncă în plus de orice natura necesara finalizarii constructiei.

6.10. Reprezentanții Clientului și Investitorului au dreptul la acces nestingherit la santier oricând în timpul perioadei de construcție.

7. ACCEPTAREA OBIECTULUI COMPLETAT

7.1. Acceptarea construcției finalizate a Facilității se realizează după ce părțile își îndeplinesc toate obligațiile stipulate prin acord, în conformitate cu ordinea stabilităîn vigoare la data semnării acestuia.

7.2. Acceptarea Obiectului se efectuează de către Comisia de Acceptare constituită în conformitate cu procedura stabilită de lege.

7.3. Antreprenorul transferă Investitorului și Clientului cu ______ zile înainte de începerea acceptării construcției finalizate a Facilității, două exemplare documentatie executivaîn componența stabilită de Client în conformitate cu termenii Contractului, în cadrul codurilor și reglementărilor de construcție cu confirmare scrisă a conformității documentației depuse cu lucrările efective efectuate.

7.4. Acceptarea Obiectului se efectuează în termen de ______ zile după ce Clientul primește o notificare scrisă de la Antreprenor cu privire la disponibilitatea acestuia.

7.5. Anterior predarii obiectului, Antreprenorul va fi raspunzator de riscul distrugerii si deteriorarii accidentale a acestuia, cu exceptia cazurilor legate de circumstante de forta majora.

Utilizarea de către Investitor pentru nevoile proprii sau pentru nevoile de exploatare a unei părți a Facilității în construcție, a cărei construcție în ansamblu nu a fost finalizată, este permisă prin acord cu Antreprenorul sau după acceptarea acestei părți a Instalația să funcționeze în modul prescris, cu asumarea responsabilității depline.

7.6. Clientul transferă Obiectul acceptat de la Antreprenor către Investitor.

7.7. Dreptul de proprietate asupra Obiectului în construcție, în parte, plătit de Investitor și asupra Obiectului finalizat acceptat de construcție, aparține Investitorului. După acceptarea Obiectului, Investitorul își asumă riscul unei posibile distrugeri sau deteriorare a acestuia.

8. GARANȚIE

8.1. Antreprenorul garanteaza:

Calitatea corespunzătoare a materialelor, structurilor, echipamentelor și sistemelor utilizate, respectarea specificațiilor de proiectare a acestora, standardele de stat și specificații, furnizându-le certificatele corespunzătoare, pașapoarte tehniceși alte documente care atestă calitatea acestora;

Calitatea executării tuturor lucrărilor în conformitate cu documentația de proiectare și standardele și specificațiile actuale;

Eliminarea la timp a deficiențelor și defectelor identificate în timpul recepției lucrărilor și pe perioada de funcționare garantată a Facilității;

Funcționarea neîntreruptă a sistemelor și echipamentelor de inginerie în timpul funcționării normale a unității.

8.2. Clientul garanteaza:

Îndeplinirea la timp a obligațiilor care îi revin în temeiul Acordului.

8.3. Investitorul garantează:

Finanțarea la timp a construcției.

8.4. Perioada de garanție pentru funcționarea Instalației și a sistemelor inginerești, echipamentelor, materialelor și lucrărilor incluse în aceasta este stabilită pentru __________ ani de la data semnării de către părți a Certificatului de Recepție pentru construcția finalizată a Instalației.

În cazul în care în perioada de funcționare a garanției Instalației se constată defecte care împiedică funcționarea normală a acesteia, Antreprenorul este obligat să le elimine pe cheltuiala sa și în termenul convenit.

Pentru a participa la intocmirea unui act de remediere a defectelor, convenindu-se asupra procedurii si conditiilor de eliminare a acestora, Antreprenorul este obligat sa-si trimita reprezentantul in cel mult ______ zile de la data primirii unei notificări scrise din partea Clientului.

In acest caz, perioada de garantie se prelungeste corespunzator cu perioada de eliminare a defectelor.

Aceste garanții nu se aplică cazurilor de deteriorare deliberată a Obiectului de către terți.

8.5. În cazul în care Antreprenorul refuză să întocmească sau să semneze un act de defecte constatate, Clientul va întocmi un act unilateral pe baza unei examinări calificate, care stă la baza Antreprenorului pentru eliminarea defectelor identificate.

9. ASIGURAREA OBIECTULUI

9.1. Antreprenorul se obligă să încheie un acord privind asigurarea globală a riscurilor de construcție și instalare și răspundere în favoarea Investitorului (beneficiarului) în timpul lucrărilor de construcție și instalare la Facilitate în termen de ______ zile de la data semnării Contractului.

9.2. Antreprenorul este obligat să furnizeze Clientului dovada încheierii unui contract de asigurare completă a riscurilor de construcție și instalare și răspundere în timpul lucrărilor de construcție și instalare (o copie a polita de asigurare) cu informații despre asigurător și cuantumul sumei asigurate.

9.3. Asigurarea nu eliberează Antreprenorul de obligația de a lua măsurile necesare pentru a preveni apariția unui eveniment asigurat.

10. FORTA MAJORA

10.1. Niciuna dintre părți nu va fi răspunzătoare pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor, dacă aceasta este rezultatul următoarelor circumstanțe: inundații, incendii, cutremur, război, ostilități, blocaj, alte circumstanțe care nu pot fi controlate de părți și apar după încheierea Acordului, cu condiția ca împrejurarea care a apărut să facă imposibilă sau dificilă executarea prezentului Acord.

10.2. Partea pentru care a devenit imposibil să își îndeplinească obligațiile este obligată să notifice contrapărților sub orice formă accesibilă apariția circumstanțelor de mai sus în termen de __________ din momentul în care acestea se produc.

10.3. Termenul de îndeplinire a obligațiilor care decurg din Acord se prelungește pe durata circumstanțelor de forță majoră.

10.4. Dacă circumstanțele de forță majoră persistă mai mult de __________, prezentul acord se reziliază automat.

11. RESPONSABILITĂȚIILE PĂRȚILOR

11.1. Părțile sunt răspunzătoare pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor care le sunt atribuite prin prezentul acord, în conformitate cu legislația în vigoare a Federației Ruse.

11.2. În cazul în care Investitorul încalcă termenul limită de plată a costului lucrării, Antreprenorul are dreptul de a prezenta Investitorului o cerere de plată a unei penalități în valoare de _____ la sută din costul lucrării plătibile pentru fiecare zi de întârziere, dar nu mai mult de _____ la sută din costul muncii de plătit.

11.3. În cazul în care Clientul încalcă termenul de transferare a terenului către Antreprenor mai mult de _____ zile calendaristice, Antreprenorul are dreptul de a prezenta Clientului o cerere de plată a unei penalități în valoare de __________________.

11.4. În cazul încălcării obligațiilor contractuale de către Antreprenor, Investitorul are dreptul de a depune o cerere pentru plata unei penalități:

Pentru finalizarea prematură a construcției Facilității din vina Antreprenorului - o cerință de a plăti o penalitate în valoare de _____ la sută din costul lucrării conform Contractului pentru fiecare zi de întârziere, dar nu mai mult de _____ la sută din costul lucrărilor conform Contractului;

Pentru eliberarea prematură a unui teren de pe proprietatea sa - o cerință de a plăti o penalitate în valoare de __________ ruble pentru fiecare zi de întârziere;

Pentru încălcarea termenelor pentru efectuarea anumitor tipuri de lucrări sau livrarea spațiului pentru instalarea echipamentelor efectuate de organizații specializate în baza unor contracte directe cu Clientul, obligația de a plăti o penalitate în valoare de _____ la sută din cost de muncă restante pentru fiecare zi de întârziere, dar nu mai mult de _____ la sută. In cazul in care Antreprenorul asigura livrarea la timp a obiectului, penalitatea specificata incasata de la acesta este supusa returnarii;

Pentru încălcarea termenelor de înlăturare a defectelor lucrărilor și structurilor prevăzute de actele Părților, precum și în cazul neprezentării Antreprenorului - printr-un act unilateral - obligația de a plăti o penalitate în cuantum de __________ ruble pentru fiecare zi de întârziere. In cazul eliminarii intempestive a defectiunilor de catre Antreprenor, Clientul are dreptul de a elimina defectiunile pe cheltuiala sa si, in plus, de a recupera de la acesta o penalitate in valoare de _____ la suta din costul lucrarii pentru eliminarea defectelor.

11.5. În cazul în care Investitorul încalcă termenul limită de plată a costului lucrării efectuate de Client, Clientul are dreptul de a depune o cerere de plată a unei penalități în valoare de _____ la sută din costul lucrării plătibile pentru fiecare zi de întârziere, dar nu mai mult de _____ la sută din costul muncii de plătit.

11.6. În cazul în care Clientul încalcă termenul limită de finalizare a construcției Obiectului, Investitorul are dreptul de a prezenta Clientului o cerere de plată a unei penalități în valoare de _____ la sută din costul lucrării conform Contractului pentru fiecare zi de întârziere. , dar nu mai mult de _____ din costul lucrării conform Contractului.

11.7. În cazul în care Clientul nu respectă termenii utilizarea prevăzută investiții Investitorul are dreptul în orice moment de a cere de la Client restituirea sumelor investiției și plata dobânzii datorate la rata de ______ la sută pe an.

11.8. Plata amenzilor, penalităților și confiscării, precum și compensarea pierderilor, nu exonerează părțile de îndeplinirea obligațiilor ce le revin în natură.

12. ÎNCETARE

12.1. Investitorul are dreptul de a cere rezilierea anticipată a Contractului dacă:

Clientul și/sau Antreprenorul a reziliat certificatul de admitere la lucrările prevăzute de prezentul Contract;

Clientul și/sau Antreprenorul sunt recunoscuți ca fiind insolvabili din punct de vedere financiar;

Clientul și/sau Antreprenorul încalcă în mod sistematic termenii Acordului (confirmați prin cel puțin 2 (două) acte bilaterale relevante).

12.2. Antreprenorul are dreptul de a cere rezilierea anticipată a Contractului dacă:

12.3. Clientul are dreptul de a cere rezilierea anticipată a Contractului dacă:

Investitorul este recunoscut ca fiind insolvabil financiar;

Investitorul încalcă în mod regulat termenii de plată conform Acordului (cel puțin două fapte de întârziere a plăților).

12.4. Partea care decide să rezilieze Acordul înainte de termen este obligată să trimită o notificare scrisă celeilalte părți.

12.5. La încetare anticipată Părțile întocmesc un act de înțelegeri reciproce, în baza căruia Partea care are o datorie este obligată să o ramburseze în termen de ______ zile lucrătoare de la data semnării actului specificat.

13. SOLUȚIONAREA LITIGIILOR

13.1. probleme controversate care apar în cursul punerii în aplicare a acordului vor fi soluționate de către părți prin negocieri.

13.2. Procedura de reclamație pentru soluționarea litigiilor în temeiul Acordului este obligatorie. Termenul de examinare a cererii este de _____ (__________) zile calendaristice de la data primirii.

13.3. Dacă dezacordurile și disputele nu pot fi rezolvate de către părți în termen de ___________ prin negocieri, astfel de dezacorduri și dispute sunt trimise de către părți pentru soluționare. Curtea de arbitraj ____________________.

14. CONDIȚII SPECIALE

14.1. Orice completări și modificări la Acord trebuie făcute în scris și semnate de părți.

14.2. Antreprenorul nu are dreptul de a vinde sau transfera Obiectul aflat în construcție sau construit (o parte separată), precum și documentatia proiectului pentru construcția sa sau partea sa separată unei terțe părți fără permisiunea scrisă a Investitorului.

Clientul și/sau Antreprenorul nu vor vinde sau transfera această documentație de proiectare sau orice parte a acesteia către terți fără acordul scris prealabil al Investitorului.

14.3. Daunele cauzate unei terțe părți ca urmare a construcției Facilității din vina Antreprenorului, Investitorului sau Clientului vor fi despăgubite de partea vinovată. Prejudiciul cauzat acestei persoane din motive neprevăzute va fi compensat de către Părți pe picior de egalitate.

14.4. Orice acord între părți care implică noi circumstanțe neprevăzute de acord este considerat valabil dacă este confirmat de către părți în scris sub forma unui acord suplimentar.

14.5. La îndeplinirea acordului, părțile sunt ghidate de normele legislației Federației Ruse.

14.6. Acordul se încheie în trei exemplare, având forță juridică egală, câte unul pentru fiecare dintre părți.

15. LISTA DOCUMENTELOR ANEXATE LA CONTRACTUL

15.1. Anexa N 1. Condiții de executare a muncii.

15.2. Anexa N 2. Act privind transferul terenului pentru construcție.

15.3. Anexa N 3. Programul de finanțare a proiectului de investiții de către Investitor.

15.4. Anexa N 4. Costul lucrărilor efectuate de Client și procedura de plată a acesteia.

15.5. Anexa N 5. Costul lucrării efectuate de Antreprenor și procedura de plată a acesteia.