Rezultatele anului în curs și principalele tendințe de pe piețele de imobiliare de birouri, depozite, retail și hotel au fost analizate de cea mai importantă companie internațională de consultanță imobiliară CBRE. Specialiștii companiei au determinat și perspectivele pentru piața imobiliară comercială în viitorul 2017.

Anul 2016 va fi amintit pentru stabilizarea pieței imobiliare, creșterea activității investitorilor, deși cu un număr limitat de tranzacții de investiții pe piață, o schimbare în starea de spirit a chiriașilor - de la revizuirea condițiilor de închiriere spre încheierea de noi tranzacții în toate segmente începând din a doua jumătate a anului.

Conform previziunilor experților, economia rusăîn 2017 va prezenta o ușoară creștere - de la 0,5% la 2%. Scenariul de bază al prognozei Ministerului dezvoltare economică(MED) presupune o creștere economică de 0,8% în 2017.

Pe fondul așteptărilor unei redresări treptate a economiei, principalul motor de creștere a pieței imobiliare comerciale va fi stabilitatea continuă și începutul unui nou ciclu în care investitorii au potential bun rentabilitatea

În ciuda reducerii ratei cheie de către Banca Rusiei, costul finanțării bancare încă nu permite dezvoltatorilor să înceapă noi proiecte. În același timp, folosesc efectiv pauza care a apărut: au grijă de site-uri, convin asupra parametrilor noilor proiecte și primesc autorizații. Acest lucru le va permite să profite de condițiile îmbunătățite ale pieței datoriilor, așteptate anul viitor.

Tendințele pieței imobiliare comerciale în 2016

În 2016, s-a înregistrat o scădere continuă a noii oferte de imobile comerciale, în special pe piețele de depozite și birouri, în timp ce volumul de imobile de retail comandat prin inerție a rămas ridicat. S-a înregistrat o reducere a ponderii spațiilor libere pe segmentul de birouri din cauza activității agentii guvernamentaleși companii care, profitând de situație, au cumpărat sau au închiriat cantități mari de spații de birouri.

În 2016, piața s-a stabilizat în cele din urmă, iar în a doua jumătate a anului, activitatea chiriașilor a crescut semnificativ. În acest an, s-au format în sfârșit premisele redresării treptate a pieței imobiliare comerciale în 2017.

Ratele de închiriere pentru bunurile imobiliare comerciale s-au stabilit ferm în zona rublei (cu rare excepții), au scăzut și s-au stabilizat în toate segmentele. Volumul tranzacțiilor de reînnoire acordurile existente chiria, precum și revizuirea condițiilor acestora, au scăzut cu o treime. Totodată, de la jumătatea anului s-a înregistrat o creștere a activității în încheierea de noi tranzacții de închiriere în condițiile pieței.

Pentru Moscova, 2016 a fost un an revoluționar în ceea ce privește dezvoltarea infrastructurii: stațiile de metrou Rumyantsevo și Salaryevo au fost deschise în Noua Moscova, a fost lansat inelul central al Moscovei, iar până la sfârșitul anului este planificată punerea în funcțiune a primei secțiuni a Al treilea circuit de schimb.

Analiștii CBRE consideră că în 2016 piața imobiliară comercială s-a stabilizat în sfârșit, iar activitatea chiriașilor a crescut semnificativ în a doua jumătate a anului. În acest an, s-au format în sfârșit premisele redresării treptate a pieței imobiliare comerciale în 2017.

Investiții în imobiliare comerciale

Potrivit Irina Ushakova, Senior Director, Head of Capital Markets and Investments la CBRE, volumul investițiilor în 2016 va crește cu 29% și se va ridica la 4,5 miliarde de dolari (sau aproximativ 300 de miliarde de ruble). Totodată, 40% din acest volum a fost format din tranzacții încheiate de structuri de stat și companii de stat, în timp ce anul trecut nu au existat astfel de tranzacții.

Capitalul rus a dominat în 2016, reprezentând 96% din volumul total al tranzacțiilor. Acțiune capital străin volumul tranzacțiilor de investiții a scăzut la 4% de la 15% anul trecut. Cu toate acestea, observăm o activitate investițională ridicată a fondurilor străine deja prezente pe piața rusă, precum și intrări suplimentare de capital. O tranzacție de referință care a implicat capital străin a fost achiziția de către fondul arab Mubadala împreună cu RDIF clădirile depozituluiîn două proiecte PNK Sheremetyevo și PNK Cehov 3.

Liderii în ceea ce privește investițiile pentru anul vor fi segmentul de birouri (44%) și hoteluri (17%). În același timp, ponderea hotelurilor în acest an este un record în ultimii 10 ani. Tot în 2016 a fost înregistrată o pondere mare a segmentului rezidențial (11%) - dezvoltatorii cumpărau în mod activ terenuri pentru construcția de locuințe. Cota imobiliarelor de retail și de depozitare va fi de 18%, respectiv 4%.

Numărul tranzacțiilor de investiții pe piață este încă limitat de o diferență semnificativă în așteptările de preț ale cumpărătorilor și vânzătorilor, ceea ce împiedică închiderea tranzacțiilor.

Potrivit experților, volumul capitaluri proprii disponibil pentru investiții în proprietate comerciala este de aproximativ 3,5 miliarde de dolari (din care peste 50% sunt bani investitori straini), cu aproximativ 1 miliard de dolari în plus pentru a investi în locuințe. Tinand cont bani împrumutați peste 10 miliarde de dolari caută oportunități de a investi în imobiliare.

Pe fondul stabilității stabilite și a așteptărilor unei redresări treptate a economiei și a pieței, precum și a înțelegerii capitalului disponibil pe piață în 2017, volumul investițiilor conform previziunilor CBRE ar putea crește la 5 miliarde de dolari. În acest caz, principalul motor de creștere va fi stabilitatea continuă și începutul unui nou ciclu, în cadrul căruia investitorii au un potențial bun de profit.

Imobil de birouri

Elena Denisova, Senior Director, Head of Office Premises la CBRE consideră că prima jumătate a anului 2016 a fost influențată de tendințele formate în 2015: cererea de imobile de birouri a fost susținută de tranzacții mari care au fost efectuate de agenții guvernamentale sau companii cu participarea statului, erau adesea de natură non-piață și erau asociate cu stingerea obligațiilor de datorie. Astfel de tranzacții includ tranziția Turnului Eurasia la VTB, a centrului de afaceri President Plaza la Sberbank.

Din a doua jumătate a anului 2016, indicatorii stării cererii pentru imobile comerciale s-au îmbunătățit - s-a înregistrat o tendință de creștere a volumului de noi tranzacții încheiate în condițiile pieței

Un alt moment pozitiv și semnificativ pentru piața imobiliară de birouri în 2016 a fost scăderea nivelului de spațiu liber. Ponderea spațiilor vacante a scăzut cel mai vizibil în segmentul de birouri clasa A: la sfârșitul anului 2015, rata de neocupare aici era de 26%, la sfârșitul acestui an, potrivit analiștilor, va scădea la 19,8%. În 2017, experții prevăd stabilitatea postului vacant din această clasă, deoarece sunt planificate să fie puse în funcțiune o serie de centre de afaceri mari. În clasa B, este posibilă o reducere mai semnificativă a ponderii spațiului liber - de la 15,2% la sfârșitul anului 2016 la 14% în 2017.

Potrivit estimărilor CBRE, volumul de spațiu nou pus în funcțiune în 2016 va fi de 355.000 mp. m, care este de două ori mai mică decât anul trecut. În 2017, conform anunţurilor anunţate, 440.000 mp. m de spațiu de birou nou. Este de remarcat faptul că volumul principal va cădea pe orașul Moscova (210.000 mp) și districtul central de afaceri al capitalei (100.000 mp). Introducerea limitată de noi obiecte de înaltă calitate contribuie la „spălarea” în continuare a unui produs de înaltă calitate de pe piață pentru utilizatorii mari.

Prețurile de închiriere pentru imobilele de birouri sunt stabile, iar la sfârșitul anului 2016 vor rămâne în următoarele intervale: pentru clasa A Prime - 800 USD - 900 pe mp. m pe an, pentru clasa A - 18.000 - 35.000 de ruble. pe mp m pe an, pentru clasa B - 13.000 - 28.000 de ruble. pe mp m pe an (toate tarifele sunt excluse costuri de operareși TVA).

În 2017, nominalizarea tarifelor de închiriere solicitate va rămâne în principal în ruble, iar odată cu o normalizare treptată a fondului extern, tarifele în ruble pot crește cu 5-10%.

Proprietatea depozitului

Potrivit lui Anton Alyabyev, director de imobiliare industrială și de depozite la CBRE, 2016 a fost un an de tranziție pentru imobilele de depozit - de la o fază de încetinire la o fază de stabilizare ulterioară a pieței.

Fluctuațiile economice de la începutul anului au determinat amânarea unui număr de tranzacții la o dată ulterioară, ceea ce a dus la volume scăzute ale cererii în trimestrul II-III din 2016. Totuși, spre finalul anului s-a înregistrat o redresare a activității afacerilor: volumul tranzacțiilor cu depozite în trimestrul IV poate ajunge la 300.000 mp. m, care este cea mai mare cifră a anului.

În paralel cu fluctuațiile cererii, a avut loc o schimbare a tendinței de mișcare a indicatorilor cheie de piață - ponderea spațiului liber în depozit și tarifele de închiriere. Creșterea locurilor de muncă vacante de la începutul trimestrului al doilea, care s-a produs din cauza intrării pe piață a facilităților de depozitare a utilizatorilor finali, a dispărut rapid. Ponderea depozitelor gratuite a rămas stabilă în ultimele 6 luni. În același timp, tarifele de închiriere pentru spațiul de depozit au fost menținute la același nivel timp de trei sferturi.

În 2016, analiștii CBRE au văzut apariția unor noi tendințe în structura cererii și ofertei. Activitatea afacerilor este din ce în ce mai stimulată de noi drivere – trecerea de la vechile facilități de depozit la altele mai bune, trecerea de la sediul operatorilor logistici la închirierea directă și consolidarea capacităților de depozit în marile centre de distribuție.

Aceste schimbări în natura cererii au stimulat, la rândul lor, diferențierea ofertei. Dezvoltatorii oferă soluții diferite pentru diferite categorii de clienți. Acestea pot fi depozite de înaltă tehnologie construite pentru a se potrivi, concepute pentru a satisface nevoile companiilor mari care continuă să crească. Companii care ar dori să se mute într-o clădire nouă de calitate, dar care sunt mai limitate resurse financiare, sunt oferite depozite standardizate clasa A cu un set de bază de specificații.

În 2017, piața va continua să funcționeze în mediul actual. Volumele de punere în funcțiune vor fi reduse în continuare, iar clădirile noi vor fi construite în principal pentru client. Rata anuală de aprovizionare nouă este de așteptat la nivelul de 500-600 mii mp. m.

Volumul proiectat de tranzacții pentru piata de depozitîn 2017 poate fi de cel puțin 800.000 mp. m. Stabilizarea recentă a pieței creează premisele unei creșteri treptate a activității afacerilor. În a doua jumătate a anului, putem observa schimbări pozitive în dinamica pieței sub forma unei scăderi treptate a locurilor de muncă vacante și a unei creșteri a ratelor de închiriere pentru depozite.

Spații de vânzare cu amănuntul, Moscova

Marina Malakhatko, directorul spațiilor comerciale CBRE din Moscova, consideră că volumul spațiului de vânzare cu amănuntul comandat la Moscova în 2016 va fi de aproximativ 427.000 mp. m, care este cu 3% mai puțin decât în ​​2015. Acest volum este semnificativ pentru piață, iar punerea în funcțiune a 7 noi proprietăți a determinat o creștere pe termen scurt a locurilor de muncă vacante pe piața imobiliară de retail pe parcursul anului, care a crescut la 11,4% până în trimestrul III. Dar deja până la sfârșitul acestui an este așteptată o scădere sistematică a acestuia și, datorită reducerii volumului de punere în funcțiune, va atinge marca de 10% deja în prima jumătate a anului 2017.

Volum oferta agregata centrele comerciale de înaltă calitate din Moscova până la sfârșitul anului se vor ridica la 5,6 milioane de metri pătrați. m, iar furnizarea de spațiu comercial - 456 mp. m la 1000 de persoane.

Au fost deschise noi unități comerciale cu un grad de ocupare bun: în 2016 mall-urile, rata de neocupare variază de la 20-40%, în timp ce anul trecut facilitățile s-au deschis cu 50-80% de locuri libere. Numărul de retaileri care au plecat piata ruseasca, foarte redus: 2 mărci în 2016 față de 11 în 2015

În 2017, se preconizează o scădere suplimentară a ratei de punere în funcțiune a spațiului comercial: aproximativ 273.000 mp. m, care este cu 36% mai puțin decât în ​​2016. În același timp, unul dintre obiectele anului următor - Butovo Mall (54.000 mp GLA), a fost anunțat inițial pentru deschidere în 2016.

Printre cele mai mari centre comerciale din 2016, merită remarcate Riviera (91.200 mp GLA), Oceania (60.000 mp GLA) și Good! (53.000 mp), Metropolis Faza 2 (38.000 mp. GLA). Rata de neocupare la momentul deschiderii în noi facilități variază foarte mult în funcție de locație și concept. În medie, au fost deschise noi facilități de retail cu un grad de ocupare bun: în centrul comercial și de divertisment în 2016, rata de neocupare variază de la 20-40%, în timp ce anul trecut facilitățile s-au deschis cu 50-80% de locuri libere.

În primele 11 luni ale anului 2016, 32 de mărci internaționale au intrat pe piața de la Moscova, iar alte 5 plănuiesc să-și deschidă primele magazine în capitală înainte de sfârșitul anului. Acest lucru este comparabil cu 2015, când 40 de mărci internaționale au intrat pe piața de la Moscova. Este de remarcat faptul că numărul retailerilor care au părăsit piața a scăzut semnificativ: 2 mărci în 2016 față de 11 în 2015.

Rata principală de închiriere pentru spațiul comercial din Moscova a fost de 100.000 de ruble pe metru pătrat. m pe an, aproape neschimbat față de 2015. În 2017, experții CBRE prezic stabilitatea ratelor datorită menținerii suficiente nivel inalt locuri vacante de spatii comerciale.

Tarifele de închiriere în centrele comerciale sunt în cele din urmă exprimate în ruble sau se fixează un coridor Rata de schimb. Proprietarii sunt gata să acorde reduceri pentru primul an de chirie, cu o creștere treptată a ratei în anii următori. Forma de interacțiune cu proprietarul unei unități de retail în formatul unui procent din cifra de afaceri este o practică din ce în ce mai des întâlnită și mai confortabilă pentru retaileri, și nu mai este folosită doar pentru ancore, ci și pentru chiriașii de format mediu de toate profilurile. O varietate de scheme de structurare a tarifelor de închiriere permit proprietarilor și chiriașilor să găsească un compromis, alegând o opțiune acceptabilă pentru condițiile comerciale în cadrul practicii de piață emergentă. Acesta din urmă, la rândul său, este strâns legat de cifra de afaceri a retailerilor.

La sfârșitul anului 2016, cifra de afaceri a retailerilor de lux și clasa economică din Moscova a crescut, în unele cazuri creșterea ajungând la 30%. Retailerii medii au înregistrat o creștere minimă a cifrei de afaceri la sfârșitul anului

Spații de vânzare cu amănuntul în regiunile Rusiei

Potrivit lui Mikhail Rogozhin, Director al Spațiilor Regionale de Retail la CBRE, până la sfârșitul anului 2016, creșterea spațiului de vânzare cu amănuntul în Rusia va fi de aproximativ 1,2 milioane mp. m, din care 58% (719.000 mp) au fost puse în funcțiune în orașe regionale, excluzând Sankt Petersburg. Volumul total al spațiului de vânzare cu amănuntul comandat în Rusia a scăzut cu 28% față de anul precedent, iar în regiuni - cu 40%. Printre cele mai mari centre regionale noi din 2016, este de remarcat MegaGrinn în Kursk (129.000 mp GLA), Maxi în Arkhangelsk (49.200 mp GLA), Sedanka City din Vladivostok (45.000 mp GLA).

Ponderea spațiului de vânzare cu amănuntul liber în regiunile Rusiei variază foarte mult de la oraș la oraș. Rata medie de neocupare pentru orașele de peste un milion de orașe astăzi este de 8-10%. Dar, de regulă, în fiecare oraș există proiecte cu o locație bună și o compoziție puternică a chiriașilor, în care gradul de ocupare este aproape de 100%.

În 2017, se preconizează o reducere suplimentară a volumului de punere în funcțiune a noilor spații comerciale în orașele regionale - la nivelul de 637.000 mp. m, care este cu 11% mai puțin decât în ​​2016. Totodată, unele obiecte din 2017 au fost anunțate inițial pentru punerea în funcțiune în 2016, dar ulterior termenele au fost amânate.

În general, este de remarcat potențialul ridicat de dezvoltare a pieței imobiliare de retail în orașele cu o ofertă scăzută de facilități de retail de înaltă calitate, în prezența unei bune puteri de cumpărare a populației. Astfel de orașe includ astăzi Khabarovsk, Chita, Stavropol, Makhachkala, Noyabrsk și altele.

Ponderea spațiului de vânzare cu amănuntul vacant în regiunile Federației Ruse variază foarte mult de la oraș la oraș și în funcție de calitatea și locația unității. Rata medie de neocupare pentru orașele de peste milioane de oameni este astăzi de 8-10%, ceea ce este puțin mai mare decât rata de neocupare din 2015 de 7-8%. Dar, de regulă, în fiecare oraș există proiecte cu o locație bună și o compoziție puternică a chiriașilor, în care gradul de ocupare este aproape de 100%.

Dintre retailerii reprezentați în regiuni, cei mai activi în 2016 au fost lanțurile de alimente Lenta, X5 Retail și Magnit. La începutul anului, au anunțat planuri ambițioase de dezvoltare la Moscova și în regiuni: Lenta - 40 de hipermarketuri, Pyaterochka - 1000 de magazine, Magnit - 950 de magazine și 80 de hipermarketuri. Starea curenta piața a permis lanțurilor să implementeze cu succes planurile de expansiune anunțate. De asemenea, se dezvoltă destul de activ în orașele regionale comercianții cu amănuntul de bricolaj Leroy Merlin și OBI, magazinele de electronice M.Video și Eldorado, lanțurile de magazine de produse pentru copii Detsky Mir și Dochki-Sonochki.

Hoteluri

Stanislav Ivashkevich, director adjunct pentru dezvoltare, industria ospitalității, CBRE consideră că principalul factor care a influențat piața hotelieră din Moscova în 2016 a fost creșterea traficului turistic. Potrivit datelor preliminare, până la sfârșitul anului, numărul de turiști doar în Moscova va fi de aproximativ 17,5 milioane de oameni, ponderea consumului turistic în GRP al capitalei va depăși 4% și poate ajunge la 470 de miliarde de ruble. Astfel, din acest volum, ponderea veniturilor hoteliere s-ar putea ridica la aproximativ 60 de miliarde de ruble până la sfârșitul anului.

Pe parcursul anului 2016, numărul hotelurilor administrate de lanțuri internaționale a crescut cu 3.772 de camere. Cel mai mare hotel nou din acest an la Moscova a fost complexul Accor, care a deschis trei hoteluri în Piața Kievskaya: Ibis, Adagio, Novotel cu un fond total de 701 de camere. Dintre principalele deschideri regionale, merită evidențiate două hoteluri mari Marriott din Krasnodar și Voronezh

În ciuda faptului că marea majoritate a turiștilor sunt ruși (70-75%), creșterea fluxului de turiști străini este acum cu adevărat remarcabilă, precum și faptul că apare în primul rând datorită pieței asiatice în general și chineze. turiştii în special . Potrivit Rostourism, creșterea debitului doar datorită acestui grup de turiști va fi de aproximativ 40% până la sfârșitul anului 2016.
Astfel, în 2016, ocuparea hotelurilor din Moscova a atins cote record, depășind nivelul de 70% pe anumite segmente. Creșterea gradului de ocupare a determinat, la rândul său, o creștere a tarifelor de cazare la hotel, crescând ADR-ul mediu cu 8% în 9M 2016.
Dinamica cea mai izbitor de pozitivă cost mediu camerele s-au manifestat în segmentul hotelurilor scumpe de înaltă calitate, unde cea mai semnificativă creștere a ADR până la marca de 20-22 mii de ruble a fost înregistrată în grupul liderilor din acest segment (de exemplu, astfel de hoteluri premium precum Hyatt, Baltschug). Kempinski, Patru anotimpuri).

În același timp, majoritatea hotelurilor din segmentul de lux sunt precaute și nu măresc ADR, menținându-l la nivelul de 12-15 mii de ruble. Astfel, în segmentul celor mai scumpe hoteluri, ADR este acum în medie de aproximativ 18 mii de ruble.
În segmentele „medie” și „sub medie”, nu a existat o creștere a ratelor de plasare în 2016. Sentimentul de dumping este încă puternic pe piața hotelieră și, prin urmare, mulți hotelieri nu au crescut prețurile, indiferent de creșterea cererii.

Pe parcursul anului 2016, numărul hotelurilor administrate de lanțuri internaționale a crescut cu 3.772 de camere, dintre care 1.511 aparțin regiunii Moscova. Cel mai mare hotel nou din acest an la Moscova a fost complexul Accor, care a deschis trei hoteluri în Piața Kievskaya: Ibis, Adagio, Novotel cu un fond total de 701 de camere. Dintre principalele deschideri regionale, merită evidențiate două hoteluri mari Marriott din Krasnodar și Voronezh.

Pentru 2017, în Rusia au fost anunțate 11 hoteluri sub conducerea unor mărci internaționale cu un stoc total de camere de 2.566, dintre care 3 hoteluri ar trebui să fie deschise la Moscova: Four Points By Sheraton pe aeroportul Vnukovo, Radisson Blu la Novion MFC pe Olimpiyskiy Prospekt. și Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park, ca parte a dezvoltării complexe a VTB Dynamo pe Leningradsky Prospekt.

Recenzie pregătită de CBRE

Experții au spus la ce schimbări să se aștepte pe piața imobiliară și ce fel de locuințe vor cumpăra moscoviții

Foto: Vasily Kuzmichenok/TASS

În mod tradițional, toamna pe piața imobiliară este momentul pentru activitatea de afaceri după pauză de vară și sezonul vacanțelor. Totuși, vara acestui an a fost „fierbinte”: au intrat în vigoare modificări legislative cu privire la construcție comună, creditele ipotecare au doborât record după record în ceea ce privește volumele de împrumuturi, noi proiecte s-au turnat pe piață pentru clădiri noi, au reînviat și piață secundară după o lungă perioadă de neglijare. Sentimentul pozitiv este oarecum umbrit de discuțiile despre noi sancțiuni, o posibilă oprire a declinului rate ipotecare, precum și o lipsă reală de creștere a veniturilor rușilor.

RBC-Nedvizhimost a întrebat participanții de pe piață despre ce se întâmplă astăzi pe piața imobiliară a capitalei și la ce schimbări să se aștepte în toamnă.

„Revânzare”: creșterea cererii și spălarea apartamentelor ieftine

De la începutul anului, cererea de apartamente a crescut pe piața imobiliară secundară din Moscova. Experții atribuie acest lucru realizării cererii reținute care s-a acumulat de-a lungul mai multor ani, ratelor ipotecare mai mici, randamentului investitorilor care privesc imobiliarul ca un instrument de transformare a economiilor în metri pătrați (pe fondul scăderii randamentului pe depozituri bancare). Nivelul cererii de locuințe secundare a fost influențat și de evenimentele recente de pe piața clădirilor noi. Schimbările legislative în domeniul construcțiilor în comun și prăbușirea recentă a unuia dintre cei mai mari dezvoltatori din apropierea Moscovei (Urban Group) au alertat cumpărătorii cumpărătorii.

„Având în vedere diferența dintre costurile clădirilor „secundar” și cele noi, mulți au preferat să plătească puțin, dar să achiziționeze locuințe reale”, spune Irina Pesic, director general al departamentului de brokeraj al Rețelei de Birouri Imobiliare Miel. .

Creșterea cererii a început rapid să elimine de pe piață cele mai bugetare oferte în valoare de până la 5 milioane de ruble. Potrivit Inkom-Nedvizhimost, la sfârșitul anului 2016 ponderea loturilor ieftine în expoziție era de 7% (aceasta este cea mai mare valoare din ultimii patru ani), acum a scăzut la 3%, iar în cifre absolute are mai mult decât dublat. Experții explică acest lucru prin faptul că la sfârșitul anului 2016, pe piața secundară s-au acumulat o mulțime de obiecte ieftine din cauza cererii scăzute. Scăderea prețurilor la astfel de apartamente a jucat și ea atunci un rol - proprietarii, temându-se de o reducere în continuare a prețului, s-au grăbit să scoată locuința la vânzare. Acum cererea de apartamente la buget a crescut cu 50%, iar prețurile acestora au încetat deja să scadă. Vânzătorii se târguiesc din ce în ce mai puțin de bunăvoie, spun agenții imobiliari. La sfârșitul anului 2016, peste 90% din proprietățile low-cost au fost vândute cu reducere și dimensiunea medie reducerea a fost egală cu 15%, dar acum sunt cazuri izolate.

„Cu toate acestea, acest lucru nu duce la creștere reală costul apartamentelor, - spune Irina Pesic. - Pretul mediu creste usor, dar doar datorita faptului ca ofertele lichide se vand rapid, iar cele mai scumpe raman. Cumpărătorii încă nu doresc să cumpere obiecte supraevaluate - nu există o creștere a veniturilor reale în rândul populației și nu este de așteptat.

Potrivit Inkom-Nedvizhimost, în iulie activitatea cumpărătorilor a început să scadă. Și acest lucru se datorează în mare parte știrilor despre noile sancțiuni anti-ruse planificate, precum și slăbirii rublei pe fondul previziunilor negative.

Apogeul boom-ului ipotecar pe piața secundară a fost depășit, spune Mihail Kulikov, directorul departamentului de piață secundară la Inkom-Nedvizhimost, iar acest lucru a afectat și scăderea cererii. „Dacă în luna mai ponderea tranzacțiilor ipotecare a atins un record de 38,2% pentru acest segment, până acum a scăzut la 33,3%”, a spus el. „Motivul este că majoritatea cumpărătorilor care au amânat anterior cumpărarea de proprietăți imobiliare, așteptând ca tarifele să fie reduse la valori confortabile din punct de vedere psihologic, au intrat deja pe piață.”

Piața clădirilor noi: construcții și boom ipotecar

Una dintre principalele tendințe de pe piața imobiliară primară este creșterea activității dezvoltatorilor pe fondul schimbărilor din legislație. A avut loc o avalanșă de eliberare a autorizațiilor de construire, conform cărora dezvoltatorii pot lucra în continuare conform vechilor reguli. Potrivit Metrium, în iulie, la Moscova, doar în segmentul de masă au început vânzările de opt clădiri noi, în timp ce pentru întreaga primă jumătate a anului 2017 doar șapte ansambluri rezidentiale. În iunie, în Capitală au fost eliberate 132 de autorizații de construire, deși de la începutul anului se eliberează 10-15 documente pe lună.

„Dezvoltatorii s-au grăbit să aducă noi proiecte la următoarele inovații care au intrat în vigoare la 1 iulie 2018, așa că nu este de mirare că de la începutul anului au fost scoși la vânzare circa 1,5 milioane de metri pătrați. m de imobiliare”, a explicat Natalia Kuznetsova, director general al agenției imobiliare Bon Ton. — Tendința continuă să se dezvolte: numai în iulie, vânzările au început în 28 de clădiri noi din Moscova. În plus, în regiunea Moscovei au fost lansate mai multe proiecte de anvergură.”

De la începutul anului, piața clădirilor noi a înregistrat o creștere nu numai în ceea ce privește oferta, ci și cererea de clădiri noi, spun experții. Potrivit rezultatelor din prima jumătate a anului, numărul instituțiilor preșcolare înregistrate la Moscova a crescut cu aproape 45% față de aceeași perioadă a anului trecut. „Acest lucru se datorează în primul rând creșterii disponibilității creditelor ipotecare și reducerii bugetului de achiziție”, explică Irina Dobrokhotova, președintele consiliului de administrație al Best Novostroy. - La urma urmei, dacă în 2014 prețurile minime în noile clădiri ale capitalei au început de la 4,1-4,3 milioane de ruble, acum puteți întâlni 3,1-3,8 milioane de ruble. În parte, acest lucru a devenit posibil datorită creșterii ofertei totale de apartamente și garsoniere compacte, adică datorită unei scăderi generale a suprafeței loturilor.

O astfel de „contra” mișcare a cererii și ofertei nu a fost observată pe piața de capital a clădirilor noi de mult timp și, în general, acesta este un semnal pozitiv, spune Roman Sychev, directorul general al companiei de dezvoltare Tekta Group. El observă că cererea continuă să crească pe fundalul unei creșteri pe scară largă a prețurilor (la combustibil, locuințe și servicii comunale etc.) și al fluctuațiilor rublei în raport cu monedele mondiale. „Bineînțeles, noile clădiri dobândesc caracteristicile unui instrument de conservare și pentru proiecte de succes– și înmulțirea banilor”, spune expertul.

Dezvoltatorii, în ciuda perioada de vara au început deja să crească prețurile. Potrivit Mariei Litinetskaya, partenerul director al Metrium, pe piața de masă a clădirilor noi din Moscova, prețul unui „pătrat” a crescut cu 1,7% în iunie și cu 1,6% în iulie. În august, unele proiecte au înregistrat și o creștere a prețurilor cauzată de cererea stabilă. „Anul acesta practic nu există niciun factor sezonier”, adaugă ea. - În iulie, numărul tranzacțiilor pe segmentul de masă a crescut cu 12%, iar față de aceeași perioadă din 2017 - cu 45%. În primele două săptămâni din august, au fost închise cu 37% mai multe oferte decât în ​​primele două săptămâni din iulie. În opinia mea, acest lucru se datorează scăderii continue a ratelor ipotecare.”

Piața secundară: previziuni pentru toamnă

Nu merită să ne așteptăm la o scădere a activității nici pe piața primară, nici pe cea secundară în lunile următoare, crede Irina Dobrokhotova. Mai degrabă, dimpotrivă, odată cu începerea sezonului de afaceri este posibilă o creștere a cererii în ambele segmente. „Și acest lucru se va datora nu numai implementării achizițiilor planificate pentru anul în curs, ci și fluctuațiilor rublei, care sunt adesea un factor decisiv pentru cumpărătorii indeciși”, explică ea. - La acest lucru pot contribui și zvonurile despre creșterea ratelor ipotecare. Dar nu se așteaptă o grămadă de activitate.”

Pe piața secundară a locuințelor, volumul ofertei depășește în continuare semnificativ cererea, iar această disproporție va continua și în toamnă. Deși Inkom-Nedvizhimost nu exclude o anumită ieșire a cumpărătorilor de pe piața clădirilor noi către piața secundară, deoarece situația din „primar” s-a agravat din cauza falimentului unui număr de dezvoltatori, precum și din cauza știrilor emergente despre perturbări în punerea în funcţiune a obiectelor. „Toate acestea formează un fundal negativ, iar potențialii cumpărători se vor gândi acum de o sută de ori în favoarea segmentului să aleagă”, spune Mikhail Kulikov. „Mai ales dacă reușesc să găsească o proprietate secundară potrivită din punct de vedere al costului și calității, nu departe de fostul lor loc de reședință.”

Bugetul mediu de achiziție pe piața secundară de locuințe din Moscova a fost anul trecut de 7,5 milioane de ruble, acum este de 7,7 milioane de ruble. Modificarea prețurilor medii la apartamentele secundare este extrem de lentă, așa că nu sunt așteptate modificări majore de preț până în toamnă. Dar este posibil ca prețurile să scadă dacă situația economică din țară se înrăutățește și cererea scade, spun experții.

Clădiri noi: previziuni pentru toamnă

Un număr mare de proiecte noi este de așteptat să intre pe piața construcțiilor noi. „Potrivit diferitelor estimări, dezvoltatorii de capital au în mână autorizații de construcție, conform cărora se pot construi peste 10 milioane de metri pătrați. de locuințe”, a declarat Kirill Ignakhin, CEO al companiei de dezvoltare Level Group. - Aceasta este de aproximativ patru până la cinci punerea în funcţiune anuală de locuinţe în capitală. Există motive să credem că în anul următor toate autorizațiile se vor transforma în proiecte reale care vor fi puse în vânzare.”

Expertul nu exclude ca dezvoltatorii să înceapă să vândă ansambluri rezidențiale noi la prețuri foarte atractive din cauza concurenței în creștere. Cu toate acestea, proiectele care sunt deja în vânzare sunt probabil să crească în preț.

„Site-urile web ale multor dezvoltatori conțin informații că prețurile vor crește sau reducerile vor înceta să funcționeze de la 1 septembrie”, spune Natalia Shatalina, director general al Miel-Novostroyki. - Cel mai probabil, în toamnă vom vedea cu adevărat o oarecare creștere a prețurilor. Dar nu va deveni semnificativ, din moment ce putere de cumpărare limitată până în prezent de lipsa creșterii veniturilor.” În același timp, începerea vânzărilor de noi proiecte la prețuri relativ mici va acționa ca un factor de descurajare, spun analiștii.

O creștere a numărului de oferte ipotecare. Condițiile pentru ca cumpărătorii să solicite credite mai des creează o lipsă de creștere a veniturilor și o scădere constantă a ratelor ipotecare. Cu toate acestea, șeful centrului analitic „Inkom-Nedvizhimost” Dmitri Taganov este sceptic. El crede că cetățenii așteaptă în zadar reduceri suplimentare de rate: având în vedere noile sancțiuni ale SUA, ne putem aștepta ca rata cheie Banca Centrală nu numai că nu va scădea, dar, cel mai probabil, va crește, iar dobânda ipotecară nu va scădea.

Unul dintre obiectele imobiliare emblematice din centrul orașului Perm - fostul sediu central al West Ural Bank of Sberbank de pe terasament - își poate schimba proprietarul. Cerere pentru achiziționarea sa pentru 320 de milioane de ruble. depusă de holdingul Samara Investment Company, care administrează o mare exploatație agricolă și o rețea în regiunea Volga centre medicale. Compania nu a comentat încă interesul pentru obiect. Experții consideră posibila afacere atractivă, dar observă că este dificil să transformi clădirea într-un centru comercial.

Pe 23 octombrie, comisia de licitație a însumat rezultatele licitației desfășurate platforma electronica„Sberbank-AST”, pentru vânzarea complexului imobiliar al fostului sediu central al West Ural Bank al Sberbank din Perm pe stradă. Monastyrskoy, 4. Complexul imobiliar a inclus bunuri imobiliare cu suprafata totala 10,2 mii mp. m (parte dintr-o clădire administrativă din cărămidă cu trei etaje, cu o suprafață de 9888 mp, clădirea rețelei de încălzire centrală și transformatoare, precum și 9390/10000 acțiuni în dreptul la teren, cu o suprafață totală de 8923 mp. m). Prețul inițial al lotului a fost de 320 de milioane de ruble.

Singura cerere pentru licitație a fost trimisă de Samara Investment Company JSC (SINKO). Ofertantul a oferit un preț de pornire pentru proprietate. Din cauza faptului că s-a primit o singură ofertă pentru licitație, aceasta a fost declarată invalidă. În același timp, Sberbank are dreptul de a încheia un acord cu un singur participant pe tema licitației la prețul inițial (de pornire) al licitației.

Sberbank și-a anunțat anul trecut intenția de a vinde mai multe proprietăți mari în Perm simultan. Vânzarea a fost legată de optimizarea structurii băncii: a existat un birou teritorial în Perm - West Ural Bank. Sediul central a decis să-l lichideze și să transfere sucursala Perm în subordinea Băncii Volgo-Vyatka. Cel mai mare obiect scos la vânzare a fost sediul central al Malului Ural de Vest, licitația a început în noiembrie 2017. Inițial, banca a cerut 370 de milioane de ruble pentru obiect, dar apoi a redus prețul de pornire cu 50 de milioane de ruble. Acum clădirea găzduiește filiala Perm a Sberbank.

Interlocutorul, apropiat de bancă, i-a confirmat lui Kommersant-Prikamye că obiectul a fost vândut - instituție de credit intenționează să plece înainte de 1 mai 2019. Totodată, filiala Perm poate fi transferată la biroul de pe stradă. Kuibyshev, 66 de ani.

În „SINKO” au promis că vor comenta mai târziu interesul pentru obiectul imobiliar Perm.

SINKO JSC, conform SPARK-Interfax, a fost înregistrată în Samara în 1991. Activitatea principală este comerțul cu ridicata cu cereale, tutun brut, semințe și furaje pentru animale de fermă. Directorul general al SA este Eduard Mnatsakanyan, principalul proprietar al companiei. Veniturile SINCO pentru anul trecut s-au ridicat la 609,5 milioane de ruble, profit net- 36,7 milioane de ruble.

Site-ul oficial al SINKO afirmă că este o exploatație angajată în producția și prelucrarea produselor vegetale, creșterea animalelor și horticultură, transportul de pasageri și mărfuri, vânzări de cărți și medicamente în Samara, Saratov, Ulyanovsk, Orenburg, Penza și alte regiuni. Agroexploatația „Grain of Life” (parte a „SINKO”) cultivă 140 de mii de hectare de teren agricol, are cinci elevatoare de cereale și două mori de făină. Grupul dezvoltă, de asemenea, rețeaua de vânzări de cărți Metida din Samara și rețeaua Medgard de centre medicale multidisciplinare din Privolzhsky District federal(Samara, Tolyatti, Ulyanovsk, Orenburg, Saratov și Naberezhnye Chelny). Clinicile din Penza, Saratov, Ulyanovsk și Engels se află în diferite stadii de proiectare și construcție.

De menționat că holdingul Samara investește în imobiliare, în care își dezvoltă apoi una dintre afacerile sale. Așadar, în noiembrie 2016, SINKO a achiziționat un pachet de 100% din complexul de editare și tipar Penzenskaya Pravda (cea mai mare tipografie din Penza, situată în centrul orașului). Prețul inițial al acțiunilor a fost de 323 de milioane de ruble, proprietatea a revenit locuitorilor din Samara la cel mai mic preț - 161,5 milioane de ruble. După achiziție, Eduard Mnatsakanyan a anunțat planurile de a crea un complex medical și diagnostic multidisciplinar „Medgard-Penza” pe baza uneia dintre clădirile tipografiei.

Directorul companiei de administrare a capitalului, Konstantin Kopytov, consideră că achiziția companiei Samara din Perm este de succes. „La un moment dat, ne-am uitat la acest obiect, luând în considerare mai multe opțiuni pentru utilizarea lui. Este situat într-un centru liniștit, într-un loc unic, care are perspective serioase de dezvoltare, ținând cont de planurile autorităților regionale de a transforma teritoriul de-a lungul Kama. În plus, acesta este un obiect autonom - este prevăzut cu o infrastructură publică, construită recent, cu cerințe speciale de securitate la incendiu. Da, există machete destul de originale, dar aceasta nu este o problemă. Dacă, de exemplu, clădirea va fi folosită ca clinică medicală, aceasta este o opțiune complet rezonabilă. Cred că obiectul este potrivit în ceea ce privește sursele de alimentare de rezervă, alimentarea cu apă, încălzirea, iluminatul și alte lucruri. În plus, sunt suficiente locuri de parcare”, notează interlocutorul Kommersant-Prikamye. Prețul tranzacției, potrivit domnului Kopytov, este bun: „În centrul orașului, 32 de mii de ruble. pentru un „pătrat”, în plus, o clădire cu teren, - nu va fi mai ieftin în acest loc.

Marina Medvedeva, director financiar al grupului RIAL, consideră că acest obiect nu este potrivit pentru birouri și centre comerciale, pentru reconstrucție, ceea ce este împiedicat de aspectul complex al spațiilor și de valoarea extrem de ridicată, potrivit expertului, cadastrală a obiect. În același timp, doamna Medvedeva vede perspective pentru instalație în legătură cu viitoarea renovare a terasamentului și închiderea calea ferata Alături. În opinia ei, în această clădire ar putea apărea un centru comercial specializat - pentru vânzarea de bunuri de lux. Etajul al treilea al clădirii poate fi dat restaurantelor - cu vedere la Kama, crede ea.

Unul dintre participanții pe piața imobiliară din Perm, care a cerut anonimatul, a sugerat că vânzarea biroului către grupul Samara ar putea fi una dintre etapele unei tranzacții multidirecționale, în care banca împrumută proiectele holdingului, iar SINKO dobândește proprietatea. Obiectul achiziționat se poate dovedi în cele din urmă a fi obiect de garanție, a adăugat el.

Viaceslav Sukhanov, Svetlana Bykova

Adevărat, potrivit experților, o îmbunătățire reală a stării de lucruri nu poate veni decât cu o îmbunătățire generală a situației macroeconomice. Acesta din urmă are șansa să se dezvolte doar în condiții de stabilizare a tensiunilor geopolitice. Dar, „în lipsă de ștampilă, scriem simplu”; în condiții de dezechilibru sistemic, ceva trebuie corectat manual. Și astfel de modificări trebuie monitorizate îndeaproape: ele pot însemna adesea o schimbare rapidă a regulilor jocului.

Protejați deținătorii de capitaluri proprii

În ciuda tuturor măsurilor luate, problema deținătorilor de capital înșelați nu a ajuns nicăieri. Și pe acest sol pot crește lăstari serioși schimbări viitoare poze de piata.

Printre cele mai notabile inițiative legislative, este de remarcat propunerea la care se trece sistem nou achiziționarea de locuințe finite fără participarea deținătorilor de capital, spune Natalya Saakyants, director comercial al Rose Group. Guvernul rus a aprobat deja un proiect de modificare a legislației privind construcția în comun, inclusiv menținerea Registrului electronic unificat al dezvoltatorilor, utilizarea prevăzută fondurile deținătorilor de capitaluri proprii, precum și înăsprirea cerințelor privind valoarea capitalului propriu al dezvoltatorilor. Toate aceste măsuri vizează creșterea nivelului de fiabilitate al companiilor, a posibilității de a exercita controlul operațional în caz de criză.

Observ că dorința autorităților de a minimiza riscurile cumpărătorilor este destul de justificată, însă propunerea de desființare drastică a DDU ar putea amenința cu o creștere serioasă a prețurilor imobiliare și o modificare completă a structurii pieței. În acest sens, inițiativele de anulare a DDU sau de sechestru extrajudiciar de construcții pe termen lung pot aduce rezultate pozitive, dar numai supuse unei analize atente. consecinte posibileși un mecanism bine definit pentru introducerea schimbărilor, spune Saakyants.

Autoritățile iau în considerare diverse scheme pentru a minimiza riscurile deținătorilor de capital, dar acum piața trece deja prin perioade dificile, iar astfel de inovații pot duce treptat la extinderea pieței, a spus Bohdanyuk. Nu toți jucătorii de pe piață vor putea „trage” noile cerințe și condiții pentru construcția comună. Când extrem mize mari pentru împrumuturile de proiecte, aproximativ 70% din finanțarea totală a proiectelor provine de la deținătorii de capitaluri proprii, 20% din împrumuturi și 10% din capitaluri proprii. Astfel, deținând fondurile deținătorilor de capitaluri proprii ca principală sursă de finanțare până la finalizarea construcției constructii rezidentiale va duce cel puțin la o creștere a prețurilor, deoarece dezvoltatorii vor trebui să ia mai multe împrumuturi, extinderea pieței, o creștere a poverii asupra sistem bancar, răspândirea schemelor „gri”, avertizează expertul.

Odată cu discutarea subiectului modificării procesului de strângere de fonduri de la deținătorii de capital în baza acordurilor de participare la capital, în special, posibilitatea de a transfera fonduri de la deținătorii de capital în conturi bancare speciale înainte de finalizarea construcției, a apărut o altă „știre”, care prezice extinderea pietei.

De la 1 octombrie, au fost aduse modificări la FZ-214, conform cărora dimensiunea fonduri proprii de la companiile de asigurări de la 400 de milioane de ruble la 1 miliard de ruble. Acestea nu sunt cerințe pentru dezvoltatori, ci pentru companiile de asigurări care asigură răspunderea civilă a dezvoltatorilor. Astfel, pe piața asigurărilor de răspundere civilă a dezvoltatorilor au rămas doar câteva mari companii de asigurări, care, cel mai probabil, sunt gata să împrumute doar unor dezvoltatori atât de mari cu un portofoliu mare de proiecte pentru a minimiza riscurile.

Adevărat, ei observă, în sine, strângerea dezvoltatorilor mici și mijlocii de pe piață este puțin probabil să rezolve problema deținătorilor de capital. Sunt companii mici care au implementat două sau trei proiecte unul câte unul și nu au primit plângeri de la deținătorii de capital. Și există supergigant SU-155...

„Falimentul unuia dintre cei mai mari dezvoltatori din Rusia, SU-155, a fost un eveniment semnificativ”, spune Saakyants. – Această situație a demonstrat toată caracterul nestandard al crizei actuale, când chiar și un dezvoltator mare cu un portofoliu impresionant proiecte finalizate nu a reușit să-și ajusteze strategia de dezvoltare la timp și să se adapteze la noile realități. Povestea SU-155 a arătat nevoia deosebită pentru o abordare flexibilă pentru construirea politicii interne a companiei.”

Cota regală

Schimbat din 2016 Legea taxelor. „Acest lucru ar trebui să afecteze într-un anumit fel persoanele implicate în revânzarea apartamentelor”, spune Irina Dobrokhotova, președintele consiliului de administrație al Best Novostroy. Se va lua acum în considerare evaluare cadastrală proprietate și este aproape de piață, în special pentru apartamentele din centrul Moscovei. Acum subestimați prețul apartamentului la 1 milion de ruble. ar fi inutil, impozitul va fi perceput valoarea cadastralăînmulțit cu un factor de 0,7. „Aceste inovații pot crește colectarea taxelor și, în unele cazuri, pot reduce speculațiile pe piața internă existentă”, spune ea.

În plus, potrivit partenerului director al Grupului Metrium, Maria Litinetskaya, de la 1 ianuarie 2016, termenul limită pentru deținerea de bunuri imobiliare, în care toate veniturile sunt scutite de impozitul pe venitul personal, crește de la 3 la 5 ani. „Relativ vorbind, dacă ați cumpărat un apartament în decembrie 2015 și ați reușit să înregistrați proprietatea înainte de 31 decembrie 2015, atunci vi se aplică vechile reguli - sunteți scutit de impozit pe venit după trei ani de proprietate”, spune ea. – Cu toate acestea, dacă ai devenit proprietar la 1 ianuarie 2016, atunci ești scutit de impozit pe venit abia după 5 ani. După părerea mea, acest lucru se poate reduce atractivitatea investițiilor imobiliare ca activ în general. Da, puteți vinde un apartament la atribuire. Dar prețul pentru o astfel de perioadă de timp pur și simplu nu are timp să „crească”. Și având în vedere situatie dificila cu rate ipotecare mari, investitorul riscă să nu vândă deloc apartamentul într-un anumit interval de timp.

Protejați datele personale

În 2015, proiectul de lege privind închiderea datelor cu caracter personal privind proprietarii de locuințe a fost discutat destul de energic și mai ales „cu semnul minus”. „Este puțin probabil să protejeze oamenii de fraudători, deoarece există multe alte surse de informații despre datele personale”, notează Bogdanyuk. „Dar procesul de înregistrare a documentelor va deveni mai complicat și mai lung, deoarece este imposibil să faceți fără aceste informații.”

Mai mult, o astfel de restricție poate crea doar un teren fertil pentru escroci.

„Un extras din USRR nu conține informații de natură pur personală, acest document pur și simplu confirmă cine este proprietarul unui anumit apartament”, spune Svetlana Matveeva, deputat. CEO pe probleme juridice „MIEL-Rețeaua Birourilor Imobiliare”. - Și dacă vânzătorul refuză să furnizeze un astfel de extras din orice motiv (de exemplu, referindu-se la lege - site-ul), atunci va fi dificil pentru potențial cumpărător să se asigure că se află în fața adevăratului proprietar. Și dacă o astfel de restricție este într-adevăr adoptată, aceasta poate crea condiții favorabile suplimentare pentru fraudatori și poate complica efectuarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare.”

povești rutiere

Este foarte important ca autoritățile să dedice o sumă imensă dezvoltării teritoriilor, în special infrastructurii de transport, spune Litinetskaya. Alături de planurile globale de reconstrucție a autostrăzilor din interiorul orașului, guvernul prevede o serie de măsuri la fel de extinse pentru repararea și extinderea tronsoanelor de drum care trec prin teritoriul celor mai apropiate suburbii, precum și construcția de noduri de schimb de transport (TPU). ) și amenajarea unui metrou ușor.

„Unul dintre cele mai importante și așteptate evenimente, în opinia mea, este reconstrucția Autostrăzii Kaluga, care va fi finalizată în 2016. Pentru New Moscow, acest drum, de fapt, este o arteră de transport. Și extinderea rutei va îmbunătăți semnificativ situația transportului în teritoriile anexate, - consideră expertul. – La rândul său, acest lucru va duce la o creștere a activității de cumpărare, deoarece tocmai problema este cu accesibilitatea transportului a fost adesea un factor de limitare a cererii.”

Dar, ca orice condiție pentru a lucra pe piață, factorul de transport poate fi benefic sau poate interfera.

Printre inovațiile care pot afecta negativ dezvoltarea industriei, merită remarcate modificările aduse legislației federale care înăsprește cerințele pentru standardele de încărcare a vehiculelor și introducerea sistemului Platon pentru vehicule grele pentru circulația pe drumurile federale, a spus Leonard Blinov, Director general adjunct al Grupului Urban. El a citat opinia lui Andrey Puchkov, președintele Asociației Dezvoltatorilor din Regiunea Moscova: datorită noilor reguli pentru transportul de mărfuri, costul lucrari de constructieîn regiunea Moscovei va crește cu cel puțin 7-8%. „Schimbările în condițiile de transport vor afecta cel mai dureros dezvoltatorii care implementează proiecte în clasa economică și confort, de exemplu. cele mai accesibile segmente de locuințe”, crede Blinov.

Am găsit o greșeală în text? Selectați-l și faceți clic Ctrl+Enter

13904 (1 azi)

Abonați-vă la site-ul de newsletter zilnic

Știri despre piața imobiliară, rezumat de presă, recenzii analitice, previziuni, comentarii ale experților, indici de preț și altele informatii utile despre imobiliare în fiecare dimineață în căsuța poștală

Alegeți un apartament în cele mai populare clădiri noi din Moscova și regiunea Moscovei

Pret, vanzator

Adresă, descriere

Total site în baza de date:

635 de clădiri noi la Moscova din 2 789 320 freca.

140 de clădiri noi în Noua Moscova din 3 601 220 freca.

Alte materiale pe tema intrigii:

La sfârșitul anului 2015, apartamentele din Moscova s-au ieftinit cu până la 15%. Prognoza pieței imobiliare din Moscova pentru 2016 continuă tendința de a mai ieftini metri pătrați metropolitani. Când solvabilitatea orășenilor a scăzut la minim, iar oferta de pe piață a crescut și chiar și un baril de petrol a fost de aproximativ treizeci de dolari, atunci nu este nevoie să așteptați o altă dezvoltare. Dar, potrivit experților, nu trebuie să ne așteptăm la reduceri puternice, un pătrat din Moscova nu va deveni unul „penny”.

Dinamica dezvoltării pieței imobiliare este complet dependentă de situația economică din țară, așa că nu este nevoie să vorbim despre schimbări majore în 2016.

Criză economică a devenit un șoc pentru piața imobiliară, așa că în 2015 cererea pentru acesta a scăzut cu 30-40% față de anul precedent. Acestea sunt consecințele cererii record în 2014 (la urma urmei, mulți cetățeni au încercat să facă investiții de încredere cumpărând imobiliare pentru a-și asigura economiile), o reducere a veniturilor, devalorizarea rublei, creștere ratele de creditare.

Subvenționarea ratelor ipotecare pe Piața primară imobiliare, prelungită până în mai 2016, va deveni unul dintre cele mai importante puncte pentru resuscitarea industriei construcțiilor. Introducerea acestui program anticriz a fost cea care a împiedicat prăbușirea pieței clădirilor noi în 2015, menținând totodată cererea de știri din segmentul de masă.

De menționat că astfel de acțiuni „puncte” vor aduce doar un efect pe termen scurt, îmbunătățirea generală a sectorului construcțiilor este posibilă numai după stabilizarea sferelor economice și politice ale țării.

Piața imobiliară în prima jumătate a anului 2016

În prima jumătate a anului 2016, tendința de creștere a ofertei de locuințe va continua, deoarece firme de constructii continua sa aduca pe piata obiecte aflate deja in constructie. Și, pentru a nu încălca termenele și obligațiile față de autoritățile orașului și participanții la construcția "dolny", inclusiv reconstrucția zonelor industriale.

Este mai ușor pentru dezvoltatori să reconsidere tarifele pe metru pătrat și să reamenajeze obiecte pentru a descompune locuințele de elită într-o clasă economică mai solicitată, pentru a reduce costul apartamentelor și a le închiria decât să rămână fără nimic. Astfel, multe clădiri noi, poziționate ca o clasă business, sunt de fapt clasa confort. Reducerea ofertei va începe spre sfârșitul anului.

Solvabilitatea în 2016 va continua să scadă, deoarece previziunile economice pentru Rusia pentru 2016 arată tendințe descendente. Veniturile populației sunt în scădere, iar cheltuielile cresc, exact când oamenii încep să-și cheltuiască economiile.

De asemenea, orășenii, obișnuiți cu astfel de prețuri, vor amâna achiziționarea de locuințe în primele etape de construcție, ceea ce va reduce și mai mult cererea, cu aproximativ 10%. Și, sub rezerva încheierii programului de subvenționare a ratelor ipotecare de către stat în 2016, scăderea cererii se poate apropia de treizeci la sută față de 2015.

Ce se va întâmpla după 2016

La sfârșitul acestui an, oferta de metri pătrați rezidențiali se poate acumula timp de 3-4 ani de la implementarea acesteia. Așadar, având în vedere volumul tot mai mare de oferte în capitala Soselei de Centura a treia și a Soselei de centură a Moscovei, ar trebui să ne așteptăm la o tendință de creștere spre creșterea numărului de locuințe la prețuri accesibile în Moscova. La urma urmei, cea mai mare parte a apartamentelor care vor intra pe piață în 2016 vor fi prezentate în clasa economică și confort.

Apartamentele business-class, în oferta totală a pieței imobiliare, vor scădea cu aproximativ 10-15 la sută. Da, eticheta de preț pentru fiecare metru patrat locuințe de capital, anii anteriori au variat între aproximativ 180 - 200 de mii de ruble, apoi, conform previziunilor pentru 2016 pentru piața imobiliară din Moscova, acum această cifră a scăzut și va fi în jur de 170 de mii.

Volumul ofertei este în creștere și pe piața secundară a locuințelor, în condițiile unui deficit mare al cererii de consum. Cererea de „secundar” a rămas la nivelul de doar douăzeci de procente. Deoarece doar un număr mic de vânzători sunt gata să „plutească” apartamente, având în vedere prețul actual și realitățile economice.

De asemenea, introducerea unei noi taxe pe piața imobiliară și creșterea prețurilor proprietăților utilitati publice, devine extrem de dificilă întreținerea mai multor apartamente, chiar și pentru cetățenii înstăriți. Prin urmare, ar trebui să ne așteptăm la un val de propuneri de apartamente de investiții pe piața imobiliară. Deși, puțini investitori sunt pregătiți să vândă apartamente la prețurile actuale și vor spera până la urmă la stabilizarea situației și la revenirea prețurilor anterioare.

De asemenea, cererea de locuințe secundare este în scădere din cauza ademenirii cumpărătorilor de către companiile care introduc clădiri noi pe piață, din cauza conditii favorabile credit ipotecarși rate pe termen lung.

Un alt factor de presiune pe piața secundară, casele deja dărăpănate, vor fi un număr mare de oferte de apartamente deja puse în funcțiune în case noi, și chiar cu reparații în interior. La urma urmei, înainte principalul avantaj al „secundarului” a fost un preț semnificativ mai mic și posibilitatea decontării instantanee.

Dacă oferta de locuințe de pe piață ar scădea, prețurile ar crește. Dar, dezvoltatorii de aproximativ o jumătate de an vor introduce pe piață, lansate în anii anteriori, obiecte, care, desigur, nu vor permite acest lucru. În limitele șoselei de centură a Moscovei, au apărut oferte pentru 100 de mii de ruble pe pătrat, în urmă cu câțiva ani, o astfel de etichetă de preț putea fi găsită numai în regiunea Moscovei, și nu în părțile sale cele mai apropiate. Apropo, acolo și în „noua Moscova”, există și o tendință de reducere a activității dezvoltatorilor, din cauza insolvenței cetățenilor.

Astfel, obiectele din cadrul șoselei de centură a Moscovei vor fi la cea mai mare căutare, cu o capacitate cubică și o politică de prețuri care vizează cumpărătorul din clasa de mijloc. Dachas, casele, căsuțele și toate locuințele îndepărtate de civilizație vor avea de suferit cel mai mult, prețurile vor scădea la aproximativ 35%. În general, cele mai populare vor fi locuințele cu un schimb de transport excelent și la distanță de mers pe jos până la toate facilitățile orașului și o capacitate cubică mică.

Iar imobilele de birouri vor suferi cele mai mari pierderi, din cauza reducerii și închiderii întreprinderilor mici și mijlocii din cauza condițiilor economice nefavorabile. Scăderea prețurilor este facilitată și de eliminarea monopolului acordării de credite ipotecare din sectorul bancar. Acum, creditele ipotecare pot fi emise de diverse fonduri publice și private, ceea ce îi poate reduce costul.

În total, prognoza pieței imobiliare din Moscova pentru 2016 este foarte pozitivă pentru un potențial cumpărător, deoarece acum va avea o alegere uriașă, prețuri mai accesibile și condiții foarte atractive de rate și împrumuturi. Este timpul să cumperi o casă! În ceea ce privește vânzătorii și dezvoltatorii, anul va deveni și mai puțin profitabil, datorită vânzării la un preț și mai mic și reducerii clădirilor noi în curs de construcție. Trebuie doar să sperați la sfârșitul crizei, ridicarea sancțiunilor și stabilizarea generală a situației economice și politice din țară.