Kasunduan sa pamumuhunan ay isang hindi pinangalanang kontrata at hindi kasama sa sistema ng mga kontrata na ibinigay ng Civil Code ng Russian Federation. Kaugnay nito, kung sakaling magkaroon ng mga hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng mga katapat, ang kanilang relasyon ay kinokontrol ng subsection 2 ng Civil Code ng Russian Federation ( pangkalahatang probisyon sa mga kontrata), ch. 22 ng Civil Code ng Russian Federation. Kung kinakailangan, ang mga karapatan at obligasyon ng mga partido ay tutukuyin batay sa pangkalahatang mga prinsipyo at kahulugan ng batas sibil at ang mga kinakailangan ng mabuting pananampalataya, pagiging makatwiran at katarungan, iyon ay, ang pagkakatulad ng batas. Isinasaalang-alang din ang mga probisyon sa ilalim ng Art. 432 ng Civil Code ng Russian Federation, ang tanging mahalagang kondisyon ng kasunduan sa pamumuhunan, na direktang itinakda ng batas, ang magiging paksa nito. Sa katunayan, ang pangunahing pinagmumulan ng regulasyon ng mga aktibidad ng mga partido ay ang kasunduan sa pamumuhunan. Kaya naman ang mamumuhunan ay may malaking panganib at "responsibilidad" sa paghahanda at pagtatapos ng kontrata. Ang matagumpay na pagkamit ng itinakdang layunin ay nakasalalay sa pagsasama-sama ng lahat ng mahahalagang tuntunin ng kontrata, ang pinakakumpletong pagmuni-muni ng aktwal at legal na mga aksyon ng customer.

Isinasaalang-alang ang kasunduan sa pamumuhunan, iminumungkahi naming isaalang-alang ang mga sumusunod na kondisyon bilang mahalaga: paksa, presyo, termino.

Para sa Investor, ang kundisyon sa paksa ng kontrata ay mahalaga, dahil ang anumang bagay sa real estate ay natatangi. Kahit na ang bagay real estate binuo sa karaniwang proyekto ang partikular na kahalagahan ay maaaring ang lugar ng pagtatayo nito.

Ang paksa ng pamumuhunan sa konstruksiyon, kinakailangang kilalanin ang bahaging iyon (bahagi) ng bagay na nasa ilalim ng pagtatayo ng real estate, na napapailalim sa paglipat sa Investor (apartment, silid, lugar). Ang paksa ng kasunduan ay maaaring matukoy sa pamamagitan ng indibidwal o generic na mga katangian (sa pamamagitan ng pagpahiwatig ng eksaktong sukat ng kabuuan o magagamit na lugar sa bagay na ililipat sa Investor, o sa pamamagitan ng proporsyon ng partisipasyon ng Investor sa kabuuang dami ng construction financing - Artikulo 24 ng LC RF).

Upang sumang-ayon sa mga tuntunin ng paksa ng kontrata (hindi alintana kung paano ito tinutukoy), ang mga partido ay dapat na ipahiwatig ang mga katangian ng ari-arian na itinatayo sa kabuuan: ang address ng land plot kung saan isinasagawa ang pagtatayo, ang lokasyon ng bahay na itinatayo sa land plot (ipinahiwatig sa isang hiwalay na plano); layunin (residential o non-residential building); kabuuang lugar bagay (kabilang ang magagamit na lugar); bilang ng mga palapag, ang pagkakaroon ng mga balkonahe, garahe, elevator, basement, attics, mansard, atbp. Trapeznikov V.A. Legal na regulasyon aktibidad sa pamumuhunan sa pagtatayo ng pabahay// Batas at ekonomiya. - 2005 - No. 9. - S. 37

Karaniwan ang paksa ng isang kontrata sa pamumuhunan sa konstruksiyon ay isang hiwalay na apartment. Upang indibidwal na matukoy ang paksa ng isang kasunduan sa pamumuhunan sa apartment, dapat mong tukuyin: ang paunang numero ng apartment; ang sahig kung saan ito matatagpuan, at ang posisyon nito sa mga palakol; layout ng apartment; bilang ng mga antas ng apartment; ang kabuuang lugar ng disenyo ng apartment, kabilang ang kapaki-pakinabang na lugar, ang presensya at lugar ng mga balkonahe, attics, storage room, atbp.; ang lugar ng iba pang mga lugar na nasa ilalim ng apartment (mga garahe, basement, attics, atbp.); lugar at kagamitan na gagawin karaniwang ari-arian lahat ng residente ng bahay.

Oras ng konstruksiyon ay isa sa pinakamahalagang tuntunin ng kasunduan sa pamumuhunan. Dahil ang pagtatayo ng anumang bagay ay may sariling mga detalye, ang oras ng pagtatayo ay dapat itakda sa bawat kaso. Hindi sila maitatag sa pamamagitan ng pag-uugnay ng isang partikular na proyekto sa ibang mga proyekto. Tulad ng sa kontrata sa pagtatayo, ang mga inisyal at huling petsa para sa pagtatayo ng mga gawa ay dapat kilalanin bilang mahahalagang tuntunin ng kasunduan sa pamumuhunan na Pinyaskina O.V. Sa ligal na katangian ng aktibidad sa pamumuhunan // batas sa pagbabangko. - 2010 - No. 2. - S. 12 ..

Ang mga tuntuning ito ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagtukoy ng mga partikular na petsa sa kalendaryo at dapat na ilagay ng Developer sa paksa ng kasunduan sa pamumuhunan.

Ngunit, tulad ng naunang sinabi, aktibidad sa pagtatayo nailalarawan sa pamamagitan ng partikular na kumplikado at pagtitiyak. Sa panahon ng proseso ng pagtatayo, ang parehong layunin at subjective na mga pangyayari ay posible na hindi nagpapahintulot sa pagtupad ng obligasyon sa loob ng isang "makatwirang" oras, kaya tila may problemang gamitin ang criterion bilang "katuwiran". Sa kabila ng katotohanan na ang "makatwirang oras", bagama't ito ay isang fallback na opsyon, sa huli ay matutukoy ito sa korte, dahil ang pag-asam ng pag-aayos ng termino ng pagpapatupad sa isang claim (pre-trial) na pamamaraan ay tila may problema. Kasabay nito, hindi dapat kalimutan ng isang tao na ang mga partido ay maaaring lumapit sa interpretasyon ng "katuwiran" sa iba't ibang paraan, ayon sa kanilang pag-unawa at batay sa kanilang personal na interes.

Presyo ay isa ring mahalagang kondisyon ng kasunduan sa pamumuhunan. Kasabay nito, sa ligal na panitikan, ang kakanyahan ng "presyo" ng naturang kasunduan ay naiintindihan nang hindi maliwanag. Kaya, V.P. Nauunawaan lamang ni Sokolov ang halaga ng kabayarang inilipat sa partido na nagpapatupad ng kontrata Sokolov V.P. Kasunduan para sa pakikilahok sa shared construction. - M.: Os, 2010. - S. 140 .. E.S. Naniniwala si Kvardonova na ito ay "... ang halaga ng pamumuhunan na gagawin ng mamumuhunan" Kvardonova E.S. Mga legal na aspeto ng pagpopondo ng mga mamamayan sa pagtatayo ng pabahay sa magkabahaging batayan. - M., 2003. - S. 81 .. Tulad ng sumusunod mula sa kahulugan ng Art. 423 ng Civil Code ng Russian Federation, ang kabayaran ay ipahahayag sa katotohanan na ang partido ay dapat tumanggap ng bayad o iba pang pagsasaalang-alang para sa pagganap ng mga obligasyon nito. Ang mamumuhunan, sa kabilang banda, ay naglilipat ng mga pondo sa pamumuhunan kapalit ng hinaharap na pag-aari at sa halaga o dami na kinakailangan para sa pagpapatupad ng proyekto, at hindi bilang kabayaran para sa mga aksyon ng customer. Ang presyo ng kasunduan sa pamumuhunan ay ang lahat ng bagay na ibibigay ng mamumuhunan. Art. Ang 424 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagtatatag na ang pagganap ng kontrata ay binabayaran sa isang presyo na itinatag sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, habang hindi ito sumusunod na ito ay pagbabayad para sa mga aksyon ng katapat.

Isinasaalang-alang ang nabanggit, iminumungkahi namin ang sumusunod na istraktura: sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan sa konstruksyon, ang isang partido (namumuhunan) ay nangakong maglipat ng mga pamumuhunan, at ang kabilang partido (customer), para sa isang naaangkop na bayad, ay nangakong mamuhunan sa mga ito batay sa proyekto sa pamumuhunan para sa layunin ng pagtatayo ng isang real estate object at ang kasunod na paglipat nito sa pagmamay-ari ng mamumuhunan sa loob ng tagal ng panahon na itinatag ng kasunduan.

Una sa lahat, ang kasunduang ito ay bilaterally binding, mutual. Alinsunod sa obligasyon sa pamumuhunan na nagmumula sa naturang kasunduan, ang mamumuhunan ay binibigyan ng karapatang hilingin sa customer na magsagawa ng ilang mga aksyon, gayunpaman, ang mamumuhunan mismo ay obligado din na gawin ang mga tinukoy na aksyon. Ang kapalit ng naturang kasunduan ay ipinahayag sa katotohanan na ang pagkakaloob ng mga pamumuhunan ay nagaganap bilang kapalit ng paglipat ng hinaharap na itinayo na ari-arian. Dahil ang paglikha at paglipat ng tapos na bagay ng customer ay batay lamang sa mga pondo na inilipat ng mamumuhunan, ang huli ay obligadong magbigay ng naaangkop na halaga ng pamumuhunan. Batay dito, ang customer, kung nabigo ang mamumuhunan na tuparin ang kaukulang obligasyon o kung may mga pangyayari na malinaw na nagpapahiwatig na ang naturang katuparan ay hindi gagawin sa loob ng panahong itinatag ng mga partido, ay may karapatang suspindihin ang pagtupad sa obligasyon nito. o tumanggi na tuparin ang obligasyong ito at humingi ng kabayaran para sa mga pagkalugi. Ibig sabihin, may mutual conditionality ng isang obligasyon sa isa pa. Kaya, mapapansin na ang obligasyon mula sa kasunduan sa pamumuhunan ay kontra.

Sa ligal na panitikan, na isinasaalang-alang ang naturang pamantayan bilang pamamahagi ng mga karapatan at obligasyon ng mga partido, parehong bilateral at unilateral na kasunduan ay binanggit. Sa pagsasaalang-alang sa mga transaksyon, ang naturang paghahati sa unilateral at bilateral ay posible. Ang pag-uuri ng mga kontrata sa ganitong paraan ay hindi pa rin ganap na tama. "Ang isang kontrata ay kinakailangang dalawang partido, ngunit ang mga partidong ito ay hindi palaging nasa parehong kaugnayan sa isa't isa." Ya.M. Shoper, na nagmumungkahi na tawagan ang mga naturang kontrata na unilaterally binding o unilaterally authorizing, ngunit hindi unilateral o bilaterally binding Magaziner Ya.M. Mga piling gawa sa pangkalahatang teorya ng batas. - M .: Legal Center, 2006. - P. 271 ..

Isinasaalang-alang ang naturang kwalipikasyon na batayan bilang pagkakaroon ng pagsasaalang-alang, ang kasunduan sa pamumuhunan ay kabilang sa kategorya ng kabayaran. Bagaman naniniwala ang ilang mga may-akda na ang naturang kasunduan ay walang bayad. Kasabay nito, ang retribution ay nakasalalay sa katotohanan na ang mamumuhunan ay obligado na gantimpalaan ang customer para sa mga aksyon na kanyang (ang customer) na ginagawa.

Ayon sa sandali kung saan ang paglitaw ng kontrata ay nag-time, ang huli ay nahahati sa tunay (mula sa Latin res - bagay) at consensual (mula sa Latin consensus - kasunduan). Dahil para sa paglitaw ng magkaparehong mga karapatan at obligasyon para sa mamumuhunan at customer, sapat na para sa mga partido na maabot ang isang kasunduan sa mga tuntunin ng naturang kasunduan, alinsunod dito, ang kasunduan sa pamumuhunan ay kinikilala bilang consensual.

Dahil ang bawat transaksyon ay may sariling legal na batayan, iyon ay, ang legal na layunin na gustong makamit ng mga paksa ng aktibidad sa pamumuhunan, ang kasunduan sa pamumuhunan ay kinikilala bilang isang kasunduan sa sanhi. Kung ang batayan ay isang mahalagang elemento sa mismong komposisyon ng transaksyon at sumasalamin sa mga katangian nito sa loob nito, kung gayon mayroon tayong sanhi, o materyal (indibidwal) na transaksyon. Ang pagtatalaga ng kontrata sa mga sanhi ng kontrata ay may mahalagang dahilan, dahil ang bisa ng kontrata sa pamumuhunan ay ginawang nakasalalay sa layunin nito, na dapat na legal at makakamit. Sa aming kaso, ang layunin ng kontrata ay alinman upang makabuo ng kita bilang resulta ng pamumuhunan sa mga bagay sa negosyo, o upang makamit positibong epekto, halimbawa, sa anyo ng pagkuha ng isang ari-arian, kahit na upang matugunan ang personal, mga pangangailangan ng consumer, na hindi labag sa batas sa ilalim ng kasalukuyang batas. Ipinapakita rin ng naturang causal contract kung ano ang batayan ng pagmamay-ari ng investor sa property.

Depende sa kung gaano karami ang nalalaman nang maaga, sa pagtatapos ng kontrata, ang paksa at laki ng obligasyong kontra, ang kontrata ay maaaring commutative o aleatory. Dahil ang customer ay mayroon ding impormasyon tungkol sa halaga ng pamumuhunan na ibinigay, at ipinapalagay ng mamumuhunan ang laki ng inilipat na real estate, ang kontrata sa pamumuhunan ay maaaring ituring na commutative.

Para sa isang komprehensibong legal na kwalipikasyon ng kasunduan sa pamumuhunan, kinakailangang isaalang-alang ang mga opsyonal na tampok. Kaya, ang paggamit bilang batayan para sa pag-uuri tulad ng isang pamantayan bilang nilalaman ng sibil na organisasyon at ligal na relasyon, na iminungkahi ng O.A. Krasavchikov, mapapansin na ang kasunduan sa pamumuhunan ay may mga pang-organisasyon at kinakailangang mga katangian Krasavchikov O.A. Kategorya ng agham batas sibil. Volume 1. - M.: Statute, 2005. - S. 336. Ang mamumuhunan ay wastong tinatawag na nagpasimula ng konstruksiyon. Upang maipatupad ang proyekto sa pamumuhunan, ang isang kasunduan sa pamumuhunan ay natapos, ayon sa pagkakabanggit, ang mga kinakailangan ay nilikha para sa posibleng pagtatapos ng iba't ibang mga kasunduan sa hinaharap, tulad ng: isang kasunduan sa pautang, isang kontrata para sa pagbebenta o pag-upa ng isang land plot, isang kasunduan para sa disenyo at gawaing survey, isang kontrata sa pagtatayo, isang kasunduan sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon.

Ang customer, na ginagamit ang kanyang mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng kontrata, ay tumatanggap ng ilang mga kapangyarihan mula sa mamumuhunan. Sa partikular, siya ay may karapatan, sa kanyang sariling paghuhusga, na bumuo ng mga kontraktwal na relasyon sa iba pang mga kalahok sa proseso ng konstruksiyon, upang matukoy ang direksyon at pamamaraan para sa pagbuo ng mga pamumuhunan, samakatuwid, ang mga relasyon sa pagtatalaga ng organisasyon ay nagaganap.

Dahil, dahil sa pambatasan na pagsasama-sama ng kakayahan ng mamumuhunan na kontrolin nilalayong paggamit mga mapagkukunan ng pamumuhunan ng customer, hangga't posible na makilala ang mga pag-aari ng kontrol para sa naturang kasunduan.

Ang kalidad ng impormasyon ng mga relasyon sa ilalim ng kasunduan sa pamumuhunan ay ipinahayag ng karapatan ng mamumuhunan na makatanggap ng impormasyon mula sa customer tungkol sa pag-unlad ng konstruksiyon, gawaing isinagawa, ang tiyempo ng pagkumpleto ng mga indibidwal na yugto ng proseso ng konstruksiyon at ang pagpapatupad ng proyekto sa kabuuan. .

Ito ay salamat sa pagkakaroon ng mga ari-arian na ito na posibleng kilalanin ang pagkakaroon ng isang kasunduan sa pamumuhunan bilang mga pag-aari ng organisasyon. Ang anumang kontrata ay ipinapalagay na ang isang partikular na organisasyon, ngunit ito ay higit na isang "panloob" na kalikasan, na naroroon nang eksakto sa pagitan ng mga partido sa kontrata, nang hindi itinuro sa labas. Ang pagkakaroon ng isang kasunduan sa pamumuhunan ay nagpapahiwatig, sa walang sablay, ang pagtatapos ng hindi bababa sa isang kontrata, halimbawa, isang kontrata sa pagtatayo, iyon ay, mayroon nang isang "panlabas" na organisasyon ng mga relasyon sa hinaharap.

Ang mga kasunduan sa pamumuhunan ay nagdudulot ng mas maraming benepisyo kaysa sa mga deposito, kahit na isinasaalang-alang ang capitalization ng interes.

Ngunit ang mga naturang kasunduan ay nagdadala ng ilang mga panganib, dahil, hindi tulad ng isang deposito, ang mga pondo ng mamumuhunan ay hindi napapailalim sa sapilitang seguro ng estado.

Bilang karagdagan, ang kita sa pamumuhunan ay napapailalim sa mandatoryong pagbubuwis.

Ang mga batang kumpanya, mga start-up at iba pang mga proyekto sa negosyo ay nangangailangan ng mga pondo sa pamumuhunan. Ito ay mahalagang kasangkapan na nagpapahintulot sa pag-unlad ng maliliit at katamtamang laki ng mga negosyo. Kasama rin dito ang mga pamumuhunan sa negosyo ng konstruksiyon.

Mahahalagang tuntunin ng kasunduan sa pamumuhunan

Dahil ang pinakamababang threshold ng mga pondo sa kasunduan sa pamumuhunan ay 1,500,000 rubles, na maraming beses na mas mataas kaysa sa minimum na sahod, ang transaksyong ito ay dapat isagawa sa pagsulat, anuman ang katayuan - ligal o natural, ng mga partido.

Ang mahahalagang tuntunin ng kasunduan ay kinabibilangan ng:

• Ang termino ng transaksyon;
• Paksa ng kontrata;
• Presyo ng kasunduan.

Ang isang transaksyon na hindi naglalaman ng mahahalagang kundisyon ay hindi maaaring kilalanin bilang natapos. Kung ang mga pamumuhunan ay ginawa sa konstruksiyon, ang paksa ng transaksyon ay maaaring tirahan o non-residential na lugar kung saan ang mamumuhunan ay may pagmamay-ari.

Nangangailangan ito ng pangangailangang irehistro ito sa Rosreestr. Pagkatapos sa mga kundisyon ay angkop na ipahiwatig kung paano babayaran ang bayad ng estado.

Mga dokumento para sa pagpaparehistro ng pagmamay-ari sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan

Parehong ang developer at ang mamumuhunan ay maaaring magsumite ng mga dokumento sa Rosreestr.

Narito ang pangunahing listahan ng mga kinakailangang papel:

• Pahintulot na humawak mga gawaing konstruksyon;
• I-extract mula sa Rosreestr sa kanan sa kapirasong lupa(IZHS);
• Isang batas na nilagdaan ng komite sa pagtanggap sa pagtanggap sa pagpapatakbo ng pasilidad;
• Isang papel sa pagtatalaga ng isang permanenteng address (kinuha mula sa Urban Planning o Architectural Department of the Administration;
• Kasunduan sa pamamahagi ng real estate sa pagitan ng mga kalahok ng kasunduan sa pamumuhunan.

Constituent na dokumentasyon ng customer

Mga dokumentong kinakailangan para sa isang mamumuhunan upang mairehistro ang pagmamay-ari:

• Aplikasyon para sa pagpaparehistro sa Rosreestr;
• Isang dokumento (photocopy) na nagpapatunay sa pagbabayad ng bayad;
• Pasaporte o kapangyarihan ng abogado;
• Kasunduan sa pamumuhunan ng mga pondo;
• Floor plan na may paliwanag.

Ang sinumang partido na pinangalanan sa dokumento ay maaaring magsumite ng mga dokumento.

Pagbubuwis ng kasunduan sa pamumuhunan

Ang obligasyong magbayad ng buwis ay hindi bumangon sa sandaling ang customer at ang mamumuhunan ay pumasok sa isang kasunduan. Nangyayari ito pagkatapos lumitaw ang kita mula sa mga partido sa transaksyon. Ayon sa batas, may obligasyon na magbayad ng VAT sa kita na natanggap.

Mga obligasyon ng mamumuhunan sa ilalim ng kasunduan sa pamumuhunan

Ang mga obligasyon ng partidong namumuhunan ng mga pondo sa isang proyekto ng negosyo ay ang mga sumusunod:

• Magbigay ng pondo para sa pasilidad nang buo at sa loob ng panahong tinukoy sa kasunduan;
• Aprubahan ang plano ng proyekto na iminungkahi ng customer (developer);
• Pagbuo ng isang komite sa pagpili para sa mga bagay na nakumpleto ng customer (developer).

Ay hindi kumpletong listahan. Ngunit ang mga obligasyong ito ay ang mga pangunahing para sa mga transaksyon na may kaugnayan sa mga pamumuhunan.

Halimbawang kasunduan sa pamumuhunan

Ang mga partido ay ang mamumuhunan at ang customer (developer). Ang teksto ng kasunduan ay kailangang baguhin upang umangkop sa mga pangangailangan ng mga partido. Upang gawin ito, maaari mong gamitin ang mga serbisyo ng isang abogado.

Pagtatalaga ng karapatang mag-claim sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan

Ang pagtatalaga ng isang paghahabol sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan ay maaaring ipagbawal o pahintulutan. Kung walang pagbabawal sa teksto ng kasunduan sa pagitan ng mga partido, ang pagtatalaga ng karapatang mag-claim ay maaaring isagawa alinsunod sa batas ng Russian Federation.

Inilipat ng assignor ang kanyang mga karapatan sa assignee, kabilang ang karapatang mag-claim ng ari-arian, kung interesado ang mga partido sa naturang transaksyon.

Kasunduan sa pamumuhunan sa negosyo

Bilang karagdagan sa konstruksiyon, maraming iba pang mga kaakit-akit na proyekto sa negosyo. Kabilang dito ang kalakalan, pagpapautang, serbisyo at iba pa.

Sa bawat kaso, ang kasunduan sa pamumuhunan sa negosyo ay dapat sumasalamin sa mga tuntunin kung saan ang mamumuhunan at ang tatanggap ng mga pondo ay pumasok sa kasunduan. Ang mga benepisyo mula sa gayong mga pagsasaayos ay kadalasang ipinapahayag bilang isang porsyento ng pamumuhunan. Ang mga panganib na nauugnay sa mga ganitong uri ng pamumuhunan ay ang pinakamataas.

Kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo

Ayon sa naturang mga kasunduan, ang mga pamumuhunan ay natanggap ng customer (developer), na, sa turn, ay naglalaan ng bahagi sa object ng konstruksiyon. Ang ibinahaging pagmamay-ari ay isang sikat na uri ng pagkuha ng real estate.

Ang mga panganib sa ilalim ng naturang mga kasunduan ay mas mababa kaysa sa ilalim ng mga proyekto ng kredito, ngunit hindi lahat ng may hawak ng equity ay tumatanggap ng kita.

Ano ang kakanyahan ng kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo?

Ang kasunduan sa pamumuhunan ay nagsasangkot ng pamumuhunan ng isang tao ng mga pondo sa konstruksyon, pagsasaayos o muling pagtatayo bagay na kapital(residential building, enterprise, atbp.). Bilang kapalit, ang taong ito, pagkatapos makumpleto ang gawaing pagtatayo, ay tumatanggap ng pagmamay-ari ng isang partikular na bahagi ng bagay o mga benepisyo sa ibang anyo (halimbawa, ang karapatan libreng paggamit bagay).

Ang mga mapagkukunang pinansyal na namuhunan sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan ay maaaring pagmamay-ari at hiniram. Ang isang hiwalay na anyo ng pamumuhunan sa larangan ng negosyo ay ang pamumuhunan ng pananalapi sa pamamagitan ng pagkuha ng mga mahalagang papel.

Ang Kodigo Sibil ay hindi nag-iisa ng isang kasunduan sa pamumuhunan bilang isang independiyenteng uri ng mga obligasyong kontraktwal. Sa katunayan, ang naturang kasunduan ay may kasamang mga palatandaan ng ilang mga transaksyon: kontrata, pagbebenta, pautang. Ang mga patakaran sa pamumuhunan ay kinokontrol ng Batas ng Russian Federation "Sa aktibidad ng pamumuhunan ..." na may petsang 25.02.1999 No. 39-FZ, at ang mga pamantayan ng Pederal na Batas "Sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon ..." na may petsang 12.30. 2004 No. 214-FZ ay inilapat sa investment agreement para sa pagtatayo ng isang apartment building.

Upang mga katangiang katangian Kasama sa mga kasunduan sa pamumuhunan ang:

• ang mga relasyon sa ilalim ng kasunduang ito ay, bilang panuntunan, ng isang pangmatagalang kalikasan;
• bago magtapos ng isang kasunduan sa pamumuhunan, ang isang proyekto sa pamumuhunan ay dapat ihanda;
• ang bawat isa sa mga partido ay hinahabol ang layunin na makakuha ng isang tiyak na benepisyo para sa sarili nito;
• ang mga pondo na inilipat sa ilalim ng kasunduan sa pamumuhunan ay ginagastos para sa mahigpit na tinukoy na mga layunin;
• ang isang taong namumuhunan sa kurso ng pamumuhunan, bilang panuntunan, ay hindi makakaimpluwensya sa kalayaan sa ekonomiya ng kabilang partido sa pagpapatupad ng isang proyekto sa pamumuhunan.

Paksa at mga partido ng kasunduan sa pamumuhunan

Ang paksa ng kasunduan sa pamumuhunan ay ang proseso ng pagtatayo o muling pagtatayo ng bagay batay sa pagkaakit Pinagkukuhanan ng salapi. Ang kondisyon sa paksa ay ipinag-uutos na inireseta sa teksto ng kasunduan sa pamumuhunan, habang una sa lahat, ang mga katangian ng hindi natitinag na bagay na itinayo ay inilarawan.

Ang isang tampok ng kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo ay ang pagiging kumplikado ng paglalarawan ng naturang bagay, dahil sa oras ng transaksyon ay hindi pa ito magagamit. Samakatuwid, ang kasunduan ay gumagamit ng partikular na mga salita bilang "address ng konstruksyon", "lugar ng proyekto", atbp. Kasabay nito, ang teksto ng kasunduan at mga annexes nito ay dapat na malinaw na tukuyin ang lokasyon at konstruksiyon at teknikal na mga katangian ng bagay (pader materyal, bilang ng mga palapag, atbp.).

Mga partido sa kasunduan sa pamumuhunan: ang mamumuhunan (ang taong namumuhunan) at ang developer (ang taong nagsasagawa ng pagtatayo ng pasilidad). Ang parehong mga organisasyon at indibidwal o estado / munisipal na katawan ay maaaring kumilos bilang isang mamumuhunan. Ang mga tagabuo ay maaaring mga legal na entity at mga mamamayang may katayuang IP.

Tungkol naman sa construction mga paupahan, pagkatapos ay nagpapataw ang batas ng mga espesyal na kinakailangan sa developer, ibig sabihin:

• ito ay isang legal na entity;
• may lupang lupa sa karapatan ng pagmamay-ari, pag-upa o pagpapaupa;
• may building permit sa site.

Mahahalagang tuntunin ng kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo

Inililista ng batas ang mga kundisyon na dapat ipakita sa teksto ng kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo. Ang ganitong mga kondisyon ay tinatawag na mahalaga, kung wala ang mga ito ang kontrata ay hindi kinikilala bilang natapos. Kabilang sa mga mahahalagang kondisyon ang sumusunod:

1. Paglalarawan ng pasilidad na ibibigay sa mamumuhunan pagkatapos makumpleto ang konstruksyon at maibigay ang commissioning permit.
2. Ang deadline para sa developer upang matupad ang mga obligasyon nito at ilipat ang bagay sa mamumuhunan. Sa kaso ng paglabag itong tuldok obligado ang developer na bayaran ang mamumuhunan ng multa sa halagang 1/300 ng rate ng refinancing, na pinarami ng presyo ng kasunduan sa pamumuhunan, para sa bawat araw ng pagkaantala. Kung ang isang indibidwal ay kumilos bilang isang mamumuhunan, ang halaga ng parusa ay tataas ng 2 beses.
3. Ang presyo ng kasunduan sa pamumuhunan ay ang halaga ng pera na gagawin ng mamumuhunan upang bayaran sa developer, pati na rin ang termino para sa pagbabayad nito. Ang kontrata ay maaaring magbigay para sa parehong isang beses na pagbabayad ng buong halaga, at paggawa ng mga pana-panahong pagbabayad (sa pangalawang kaso, kinakailangan upang matukoy ang halaga ng mga naturang pagbabayad at ang dalas ng kanilang pagbabayad). Kung ang kontrata ay nagbibigay kabuuan mamumuhunan sa lahat Kabuuang Pera, kung ang pagkaantala ay higit sa 2 buwan, maaaring mag-withdraw ang developer sa kontrata. Kung ang mamumuhunan ay dapat gumawa ng mga pana-panahong pagbabayad pabor sa developer, maaaring mag-withdraw ang developer mula sa kontrata sa 2 kaso:
   • kung ang mamumuhunan ay lumabag sa deadline ng pagbabayad nang higit sa 3 beses sa loob ng 1 taon;
   • solong paglabag sa termino ng higit sa 2 buwan.
4. Panahon ng warranty para sa itinayong bagay. Ang panahong ito ay hindi maaaring mas mababa sa 5 taon at kinakalkula mula sa petsa ng paglipat ng bagay sa mamumuhunan. Tungkol sa kagamitang pang-inhinyero gusali, kung gayon ang panahon ng warranty para dito ay hindi maaaring mas mababa sa 3 taon.
5. Mga paraan upang matiyak ang katuparan ng developer ng mga obligasyon nito (halimbawa, seguro sa pananagutan nito para sa paglabag sa deadline para sa pagpapatakbo ng pasilidad).

Form at karagdagang mga tuntunin ng kontrata

Ang kasunduan sa pamumuhunan ay ginawa sa pamamagitan ng pagsulat. Ang kasunduan sa pamumuhunan para sa pagtatayo ng isang gusali ng apartment ay nangangailangan din nito pagpaparehistro ng estado sa Rosreestr (sugnay 3, artikulo 4 ng Pederal na Batas Blg. 214).

Bilang karagdagan sa mga ipinag-uutos na kondisyon, ang mga sumusunod na punto ay maaaring maipakita sa kasunduan sa pamumuhunan sa pagtatayo:

• mga espesyal na kinakailangan para sa kalidad at pag-aayos ng site ng konstruksiyon;
• ang mga karapatan ng mamumuhunan sa kaso ng pagtuklas ng mga depekto sa istraktura (kung ang isyung ito ay hindi makikita sa kasunduan, kung gayon ang mamumuhunan ay maaari lamang magpakita ng mga kinakailangan na ibinigay ng batas);
• ang pamamaraan para sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan (halimbawa, ang ipinag-uutos na paunang pagpapadala ng isang paghahabol sa kabilang partido bago pumunta sa korte);
• ang posibilidad ng pagbabago ng presyo ng kontrata sa hinaharap at ang mga kondisyon kung saan ang naturang pagbabago ay pinahihintulutan (halimbawa, kung ang opisyal na inflation rate ay lumampas sa 10%);
• ang pamamaraan para sa mga kalkulasyon kung sakaling ang aktwal na lugar ng itinayong bagay ay lumalabas na higit pa o mas mababa kaysa sa lugar ng proyekto na makikita sa kontrata;
• ang mga karapatan at obligasyon ng mga partido na hindi sumasalungat sa batas;
• karagdagang mga batayan para sa pagwawakas ng mga relasyong kontraktwal na hindi itinatadhana ng batas.

Dapat tandaan na ang mga sumusunod na alituntunin na tinukoy sa batas ay hindi mababago ng kasunduan sa pamumuhunan:

• ang panganib ng pinsala sa bagay dahil sa mga pangyayari na lampas sa kontrol ng mga partido hanggang sa sandaling ang bagay ay ibigay sa mamumuhunan ayon sa kasulatan ng paglilipat dinadala ng tagabuo;
• sa kaganapan ng pagkamatay ng isang mamumuhunan-mamamayan, ang kanyang mga karapatan at obligasyon ay ililipat sa mga kahalili;
• ang tagabuo sa loob ng panahon ng warranty ay responsable para sa kalidad ng itinayong istraktura.

Paano bawasan ang mga panganib kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa pamumuhunan?

Ang kasunduan sa pamumuhunan sa negosyo ay isa sa pinakakaraniwan, ngunit hindi nararapat na nakalimutan ng mambabatas. Sa kabila ng katotohanan na ang mga kondisyon ng sitwasyong pang-ekonomiya ay nagdidikta ng pagtaas sa bilang ng mga pamumuhunan, kabilang ang mga kasosyo sa Kanluran, sa negosyong Ruso, ang mga partido ay may ilang mga katanungan kapag gumuhit ng isang kasunduan. Mayroong ilang mga bagay na dapat tandaan kapag nag-draft ng naturang kontrata:

1. Ang paksa ng kontrata ay dapat tukuyin ang halaga ng pamumuhunan. Bilang karagdagan, inirerekumenda namin na dagdagan ang teksto ng kasunduan ng isang tala na nagpapahiwatig target na karakter mga kasunduan: "Ang mga pondo sa pamumuhunan ay dapat gamitin ng organisasyon / indibidwal na negosyante para sa pagpapaunlad ng negosyo."
2. Dapat magkasundo ang mga partido sa halaga ng tubo na ililipat sa mamumuhunan. Bilang karagdagan sa halaga, tinutukoy ng kontrata ang mga tuntunin para sa paglilipat ng pera at mga opsyon para sa aksyon kung sakaling ang organisasyon / indibidwal na negosyante ay hindi makakuha ng sapat na kita mula sa mga aktibidad nito.
3. Ang mamumuhunan ay may karapatang humingi mula sa negosyo ng isang ulat sa paggasta ng mga pondo nito. Mas mainam na ipahiwatig ito sa mga karapatan at obligasyon ng mga partido, na inireseta din ang mga deadline para sa pagsusumite ng ulat.

Kaya, ang pagbuo ng isang kasunduan sa pamumuhunan ay isang medyo kumplikadong proseso, dahil ang pamamaraan para sa pagtatapos nito ay hindi partikular na kinokontrol ng Civil Code ng Russian Federation, at ang mga dalubhasang pederal na batas ay naglalaman ng iba't ibang mga patakaran, depende sa kung aling bagay ang mga pondo ng mamumuhunan ay namuhunan sa . Kapag nagtatapos ng isang kasunduan, inirerekomenda na sundin ang mga rekomendasyong nakabalangkas sa artikulo.

Kamakailan, ang mga editor ay madalas na nakakatanggap ng mga tanong na may kaugnayan sa pagtatapos ng mga kasunduan sa pamumuhunan. Samakatuwid, ngayon ay nagpasya kaming sabihin nang mas detalyado tungkol sa pamumuhunan sa real estate (pangunahin ang tirahan), mga legal na subtleties sa disenyo ng ganitong uri ng relasyon.
Ang aming dalubhasa na si Elena Nikolaevna Solovieva, Sales Director ng Academy of Sciences "Address":

Pamumuhunan o pakikilahok sa equity?

Ang kasunduan sa pamumuhunan ay isang anyo ng kasunduan sa magkasanib na mga aktibidad. Ang kahulugan nito ay ibinigay sa Civil Code. Ang pangunahing ideya ng kasunduang ito ay ang mga partido, sa batayan ng naabot ang mga kasunduan, sama-samang nagbabahagi ng kita at pagkalugi na nauugnay sa isang partikular na komersyal na aktibidad. Mayroong isang karaniwang anyo ng isang kasunduan sa pamumuhunan, ngunit siyempre ito ay palaging handa na isinasaalang-alang ang mga tiyak na kondisyon.
Ang pangunahing bagay na dapat maunawaan kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa pamumuhunan ay kung anong mga panganib ang naroroon, at, samakatuwid, kung gaano katuwiran ito o ang pamumuhunan ng pera.

Ang pamumuhunan sa real estate ay kinokontrol ng dalawang batas - ang batas ng Hunyo 26, 1991 N 1488-1 "Sa aktibidad ng pamumuhunan sa RSFSR" at pederal na batas napetsahan noong Pebrero 25, 1999 N 39-FZ "Sa mga aktibidad sa pamumuhunan sa Pederasyon ng Russia isinasagawa sa anyo ng mga pamumuhunan sa kapital. Ayon sa mga pambatasan na ito, ang mga pamumuhunan sa kanilang sarili, bilang isang uri ng komersyal na aktibidad, ay tinatanggap. Maaari silang isagawa ng parehong mga indibidwal at legal na entity. Pero kung sakaling nag-uusap kami sa pagtatapos ng ganitong uri ng kasunduan para sa layunin ng pagkuha ng pabahay para sa personal na paninirahan, ang pinakabagong bersyon ng batas 214 FZ "Sa pakikilahok sa ibinahaging pagtatayo ng mga gusali ng apartment at iba pang mga bagay sa real estate" ay nagpapataw ng napakaseryosong pasanin sa developer - sa kasong ito, ang mga kasunduan sa equity lamang ang pinapayagang tapusin sa isang kategoryang anyo . Ang ganitong mga paghihigpit ay pinagtibay ng mga mambabatas, dahil ang problema ng mga nalinlang na may hawak ng equity, ang hindi natapos at pangmatagalang konstruksyon ay naging partikular na talamak sa panahon ng krisis.
Binibigyang-diin ko - kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa residential real estate - isang apartment. Kung ang ilang mga apartment ay binili nang sabay-sabay, at ibebenta mo ang mga ito pagkatapos ng pagpaparehistro ng pagmamay-ari, pagkatapos ay posible na pumirma sa iba pang mga anyo ng mga kontrata.

Ang kasunduan sa pamumuhunan ay nakatuon sa mga komersyal na aktibidad. Iyon ay, bilang karagdagan sa isang kaaya-ayang pamamaraan tulad ng paghahati ng mga kita at ang mga bunga ng ilang magkasanib na paggawa, ito ay nagsasangkot ng paghahati ng mga pagkalugi at pagbabayad ng mga gastos na natamo, sa mga bahagi kung saan ang mamumuhunan ay nakikilahok sa konstruksiyon.

Sa katunayan, ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pamumuhunan sa panahon ng pagtatayo ng isang gusali ng tirahan ay nangangahulugan na kung ang pagtatayo ay itinigil dahil sa kakulangan ng pera, kung gayon ang lahat ng mga namumuhunan ay mapipilitang magdagdag ng pamumuhunan upang makumpleto ang proyekto. Dito pumapasok ang pagbabahagi ng panganib.

At sa kaso ng pakikilahok sa equity, ang mga pamumuhunan ng mga may hawak ng equity ay protektado - pinapasan ng developer ang lahat ng materyal at komersyal na responsibilidad. Siya ang dapat kalkulahin ang lahat ng mga panganib, siguraduhin ang mga ito sa isang tiyak na paraan. Iyon ay, kung sa ilalim ng kasunduan sa equity ang halaga ay binayaran nang buo, kung gayon ang shareholder ay may karapatang hilingin kung ano ang nararapat sa kanya, lalo na ang natapos na apartment, sa kabila ng anumang mahirap na sitwasyon sa ekonomiya.

Samakatuwid, ang mga mamamayan na bumili ng pabahay para sa kanilang sariling tirahan, para sa kanilang sarili, ay karagdagang protektado ng mga kasunduan sa pakikilahok sa equity. At ang pagbebenta ng naturang pabahay na itinatayo sa ilalim ng iba pang mga kasunduan ay ipinagbabawal lamang. Kung ang developer ay pumasok sa iba pang mga anyo ng mga kontrata sa mga may hawak ng equity sa panahon ng pagtatayo ng pabahay, ang mga seryosong multa ay ipinapataw sa kanya - hanggang sa isang milyong rubles para sa bawat kaso. Higit pa rito, kung ganap na sinusunod ang 214 FZ, may mga seryosong pagbabawas sa buwis - ganap na walang bayad ang developer sa pagbabayad ng VAT.

Dapat kong sabihin na sa ating lungsod sa loob ng ilang taon, karaniwang, ang mga kontrata ng pakikilahok sa equity ay natapos na. Ang mga problema ay madalas na nagsisimula pagdating sa mga developer mula sa ibang mga lungsod at Moscow na dumating sa aming rehiyon. Ito ay dahil sa mga detalye ng Moscow real estate market. May mga seryosong problema sa paghahatid ng mga bahay, pagkuha ng mga sertipiko ng pagmamay-ari. Ang mga tao ay nakatira sa mga bahay sa loob ng maraming taon nang walang mga sertipiko sa kanilang mga kamay. Samakatuwid, ang mga developer ay nagtatrabaho sa ilalim ng iba't ibang mga kasunduan - paunang, pamumuhunan, mga tala ng pangako, atbp., na nagdadala ng mga scheme na ito sa ibang mga merkado.

Kaya, kung bibili ka ng pabahay hindi mula sa isang developer ng Nizhny Novgorod, dapat mong bigyang pansin kung anong anyo ng kontrata ang inaalok sa iyo upang tapusin. At pumirma lamang ng isang kasunduan sa pagbabahagi kung hindi ka magsasagawa ng mga panganib. Gayunpaman, kung may pagnanais na kumilos bilang isang mamumuhunan, upang ibahagi ang lahat ng mga panganib, mangyaring, ang negosyo ay maaaring maging lubhang kumikita. Bukod dito, kapag bumili ng ilang apartment sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan, malamang na mag-aalok ang developer ng ilang partikular na kawili-wiling kundisyon.

Mahalaga rin na maunawaan na sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan, hindi mo maaaring italaga ang iyong mga karapatan. Kailangan mong maghintay para sa pagkumpleto ng konstruksiyon, pagkuha ng isang sertipiko ng pagmamay-ari, at pagkatapos lamang na posible na magbenta ng real estate sa ilalim ng isang karaniwang kontrata ng pagbebenta.
Ngunit pinapayagan ka ng kasunduan sa pagbabahagi na gawin ito. Ayon dito, ang mga karapatan ng isang tao ay maaaring italaga (ibenta) sa panahon ng proseso ng pagtatayo sa ilalim ng isang kontrata ng pagtatalaga ng karapatang mag-claim. At ang bagong shareholder ay makakakuha ng isang apartment na itinatayo para sa kanyang sarili, gumuhit ng mga karapatan sa pagmamay-ari dito.

Sa anong yugto ng pagtatayo nilagdaan ang isang kasunduan sa pamumuhunan?

Ang mga developer ay may karapatan na tapusin ang mga kasunduan sa pakikilahok sa equity pagkatapos lamang nilang makumpleto ang ilang mga aksyon (mahal kapwa sa mga tuntunin ng oras at pera), ibig sabihin: iginuhit nila ang lahat ng mga dokumento para sa land plot, nakatanggap ng permit sa gusali, ang proyekto ay may napagkasunduan sa lahat ng awtoridad, zero construction cycle, dalawang linggo na ang lumipas mula nang mailathala ang deklarasyon ng proyekto.
Ang kasunduan sa pamumuhunan ay natapos sa anumang yugto. Kahit na sa yugto ng isang ideya, isang kastilyo sa himpapawid (walang sinuman ang makakapagbawal sa iyo na gawin ito), maaari mong mamuhunan ang iyong pera sa isang proyekto gamit ito. At matalo o manalo.

Pagwawakas ng kasunduan sa pamumuhunan

Ang pamamaraang ito ay madalas na inireseta sa kontrata. Kung nai-ambag mo ang lahat ng pondo bilang isang mamumuhunan, may karapatan kang italaga ang iyong mga karapatan sa ibang tao na papasok sa proyekto sa parehong mga kundisyon, i.e. bilang isang mamumuhunan sa lahat ng mga kasunod na kahihinatnan.
Ngunit kung ang mga kinakailangang halaga ay bahagyang binayaran lamang, kadalasan mayroong mga seryosong paghihigpit sa paglabas. Ibig sabihin, itinatadhana ng kontrata na dapat tuparin ng mamumuhunan ang mga obligasyon nito.

Ang sandali ng pagtatapos ng kasunduan sa pamumuhunan

Ito ay palaging binabaybay sa mismong kontrata. Ngunit kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa mga pamumuhunan sa anyo ng mga pamumuhunan sa kapital, sa pagtatayo, kung gayon ito ang yugto ng pagkuha ng isang sertipiko ng pagmamay-ari. Pagkatapos nito, ang mamumuhunan ay magiging may-ari ng lahat ng mga karapatan - ang karapatang pagmamay-ari, itapon, gamitin.
Bago ito, may mga paghihigpit sa mga karapatan, lalo na pagdating sa residential real estate - imposibleng ibenta ito, upang italaga ang mga karapatan dito sa ilalim ng isang kasunduan sa pamumuhunan.
Dati, nagkaroon ng malawakang pamamaraan para sa pagbabayad ng mga kontratista sa pamamagitan ng pagtatapos ng mga kasunduan sa pamumuhunan. Ngayon ito ay imposible. Ang kontratista ay walang karapatan na ilipat ang naturang kasunduan sa isang indibidwal na bumili ng pabahay para sa kanyang sarili, ang pagtatalaga na ito ay hindi wasto.

Paano hindi magkamali

Kung ang pabahay ay binili para sa pamumuhay, at ibang anyo ng relasyon ang iminungkahi, hindi isang kasunduan sa pakikilahok sa equity, dapat kang humingi ng paglilinaw mula sa isang abogado na magtatasa ng lahat ng mga panganib ng kasunduang ito.
Ngunit dapat itong maunawaan na walang sinuman ang may karapatang kilalanin ang kasunduan sa pamumuhunan bilang ilegal, maliban kung ang mamamayan mismo ay nag-aangkin ng isang paglabag sa kanyang mga karapatan. Iyon ay, kung ang bahay ay itinayo ayon sa itinatag na mga deadline, walang mga problema, ang mamumuhunan ay nasiyahan sa lahat, pagkatapos ay sa huli ay mahinahon niyang mairehistro ang kanyang mga karapatan. Walang inspektor ang maaaring mag-alis sa kanya ng pagkakataong ito.

Paano naman tayo?

Tulad ng para sa Nizhny Novgorod, ang pagsasanay ng pagtatapos ng mga kasunduan sa pamumuhunan ay hindi laganap dito. Ang mga residente ng Nizhny Novgorod, kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa pabahay na nasa ilalim ng konstruksiyon, sa karamihan ay naiintindihan na na ang mga kasunduan sa pakikilahok sa equity lamang ang dapat tapusin. Tila, ang paliwanag na gawain ng media at mga propesyonal ay nagawa na ang trabaho nito.