Nu toate casele sunt administrate de firme specializate. Unii oameni preferă să creeze asociații de proprietari de apartamente (locuri rezidențiale) în clădiri cu mai multe apartamente (MKD). Vom vorbi mai jos despre ceea ce fac ei și cum să creeze asociații de proprietari.

HOA - ce este și ce fac ei?

O HOA este o asociație a tuturor proprietarilor de imobile dintr-unul sau mai multe blocuri. Mai mult, acesta nu este doar un indicator cantitativ, ci o organizație creată pentru a rezolva problemele comune ale locuitorilor casei.

De fapt, aceste parteneriate sunt o alternativă la companiile de management. Reglementările cu privire la acestea sunt cuprinse în Codurile civile și pentru locuințe ale Federației Ruse. Atât în ​​Codul civil al Federației Ruse (), cât și în LCD-ul Federației Ruse () este dat concept general pentru o asociație de proprietari și, de asemenea, stabilește scopul și procedura înființării acesteia. Funcțiile unor astfel de asociații sunt:

• managementul proprietății MKD;
• crearea, întreținerea, creșterea acestei proprietăți;
• alte activități care vizează rezolvarea problemelor cu imobilul general al blocurilor de locuințe.

HOA - este o persoană juridică sau o persoană fizică?

Pentru mulți cetățeni de rând statut juridic asocierea este complet de neînțeles. Dacă societatea de administrare este o entitate juridică, atunci cine sau ce este HOA? Deși este format din cetățeni (persoane fizice), se referă și la organizații.

Cu toate acestea, spre deosebire de multe firme de avocatură, activitățile lor sunt de natură necomercială.

Astfel de asociații sunt create fără a limita perioada de activitate. Trebuie inteles ca HOA isi incepe existenta oficiala abia din momentul inregistrarii in modul stabilit pentru toate persoanele juridice.

Cum se creează un HOA: instrucțiuni pas cu pas

Pentru ca un bloc de locuințe să gestioneze un HOA, este necesar să-l creeze în modul prevăzut de lege. Acesta nu este un proces arbitrar, ci o procedură reglementată.

Să aruncăm o privire mai atentă la cum creați un HOA în 2019, oferind instrucțiuni pas cu pas.

1. În primul rând, se cere ca unul sau mai mulți proprietari din imobilul de locuințe să decidă să ridice problema creării acestuia. Un astfel de grup de inițiativă de rezidenți grijulii o realizează actiunile urmatoare să adune toate celelalte părți interesate.
2. În următoarea etapă, sunt în curs pregătirile pentru întâlnirea proprietarilor spațiilor din MKD. Compilat Documente necesare, se formează o agendă, se trimit notificări tuturor rezidenților MKD.
3. Al treilea pas este întâlnirea în sine, la care ar trebui luată decizia de a crea un HOA. Pentru a face acest lucru, trebuie să colectați mai mult de cincizeci de voturi ale tuturor proprietarilor din MKD. Pe baza rezultatelor întâlnirii se întocmește un protocol, care reflectă toate deciziile luate.
4. Apoi trebuie să înregistrați parteneriatul. Își începe funcționarea juridică ca entitate juridică abia după finalizarea sa.

Vezi mai jos detaliile fiecărui pas!

Procedura de creare a unei asociații de proprietari și principalele etape

Procedura de creare a unei asociații de proprietari a fost prezentată mai sus. Acum să ne uităm la etapele individuale mai detaliat.

Ar trebui să începeți prin a crea un grup de inițiativă

Orice persoană interesată de acest lucru poate iniția o soluție la această problemă. De obicei, acesta este un grup de rezidenți activi ai clădirii care sunt nemulțumiți de munca companiei de administrare. Cu toate acestea, dorința singură nu este suficientă pentru a schimba (alege) conducerea unui bloc de locuințe de către o asociație de rezidenți. Pentru a face acest lucru, este necesar să convocați toți proprietarii pentru a rezolva această problemă.

Activiștii vor face asta. Ei trebuie să anunțe pe toată lumea despre întâlnirea viitoare, să pregătească ordinea de zi a acesteia și alte documente necesare. Prin urmare, este important să rețineți - organizarea unui HOA începe cu un grup de inițiativă!

Ținem o întâlnire

Pentru a vota pentru crearea unei HOA, toți rezidenții din blocul de locuințe trebuie să fie convocați. Este necesar să-i anunțați în prealabil (zece zile) cu privire la întâlnirea viitoare. În același timp, un astfel de anunț trebuie să indice nu numai data, locul și ora ședinței, ci și ordinea de zi a acesteia.

Proprietarii trebuie să rezolve problemele privind crearea parteneriatului, statutul acestuia și membrii consiliului său. În ziua stabilită, toată lumea se adună, studiază întrebările puse și votează. Ședința se poate ține în lipsă sau în lipsă.

Dacă mai mult de cincizeci la sută din totalul voturilor și-au exprimat acordul asupra problemelor ridicate, atunci deciziile luate sunt aprobate.

Cum poți apela un HOA (cu exemple)

Nu există reguli clare care să prescrie procedura de atribuire a numelor asociațiilor de proprietari din blocurile de apartamente.

Decizia cu privire la această problemă este luată de rezidenți în cadrul unei ședințe, iar numele în sine este reflectat în Documentele statutare. Foarte des, numele lor includ adresa unui bloc de apartamente, de exemplu, Sverdlova 18 HOA. Uneori este doar un nume abstract pe care locuitorii le place, cum ar fi „Curcubeu” sau „Prietenie”. Adesea, cuvântul „casă” apare în nume în diferite variante: „casa noastră”, „casă confortabilă”, „două case”, etc.

Înregistrare

Orice organizație este considerată creată oficial numai după ce sunt înregistrate la autoritățile fiscale, iar HOA nu fac excepție! Pentru a-l implementa, trebuie să pregătiți toate documentele, să plătiți taxa de stat și să depuneți cererea corespunzătoare.

Dacă totul este compilat și transmis corect, înregistrarea se va finaliza în zece zile.

Și o intrare despre noua HOA va apărea în Registrul Unificat de Stat al Entităților Juridice. Apoi urmează primirea documentelor, crearea unui sigiliu și deschiderea unui cont.

Documente necesare pentru înregistrare

Pentru a vă înscrie, trebuie să furnizați la biroul fiscal următoarea listă de acte:

• declarație relevantă;
• procesul-verbal al ședinței;
• carta aprobată pe aceasta;
• taxă de stat plătită;
• documente pentru persoana care depune cererea.

Procesul-verbal al ședinței

Întregul derulare al ședinței, precum și deciziile comune luate de proprietarii de imobile din blocul de locuințe sunt consemnate în procesul-verbal.

Acest document este oficial și este necesar pentru înregistrarea ulterioară a asociației de proprietari. Acesta reflectă în mod necesar informații despre ora, locul ședinței, cei prezenți, președintele și secretarul acesteia, ordinea de zi, discuțiile și deciziile luate.

Scriem o declarație

O cerere de creare a unui parteneriat trebuie întocmită conform unui model specific. În acest scop, a fost înființat formularul p11001. Îl puteți obține de la biroul fiscal local sau pe site-ul lor (sau pe al nostru, dar vă recomandăm întotdeauna să contactați inspectorul fiscal). Această lucrare este semnată de către președintele ales al HOA. Necesită legalizare notarală.

⇒ Formularul de cerere pentru înregistrare este disponibil. ⇐

Câți membri ai asociației de proprietari au voie?

Nu există un număr specific care să limiteze numărul de membri într-o HOA.

În mod logic, numărul maxim posibil de membri ai asociației de proprietari este egal cu toți proprietarii existenți în casă(i).

În ceea ce privește minimul, pentru a organiza un HOA aveți nevoie de calitatea de membru a mai mult de cincizeci la sută din proprietarii tuturor zonelor dintr-un anumit bloc de apartamente.

Carta Asociației Proprietarilor de Case

Documentul principal care stabilește caracteristicile unei anumite HOA este Carta sa. Acesta trebuie dezvoltat în prealabil și aprobat la o întâlnire a rezidenților clădirilor de apartamente.

Statutul asociației de proprietari prevede:

• numele și adresa parteneriatului;
• tipurile și scopurile activităților sale;
• regulamentul de membru;
• drepturi și obligații;
• organele de conducere ale parteneriatului;
• alte prevederi.

⇒ Este disponibil un exemplu de charter pentru un HOA. ⇐

Datoria de stat

Înregistrarea organizațiilor nou create nu este gratuită. Prin urmare, solicitanții vor trebui să plătească o taxă de stat. Dimensiunea sa este de 4 mii de ruble.

Avantajele și dezavantajele HOA

Această formă de management al casei, cum ar fi un HOA, are avantajele și dezavantajele sale. Avantajele incontestabile includ rezolvarea independentă a problemelor legate de gestionarea blocurilor de apartamente și formarea tarifelor. Se crede că activitățile parteneriatului sunt mai deschise și mai transparente, permițând proprietarilor să participe activ la îmbunătățirea vieții în locuința lor.

Printre dezavantaje, se remarcă faptul că președintele ales și consiliul de administrație nu își pot îndeplini funcțiile cu bună-credință. În plus, este mai ușor să schimbi compania de management într-o HOA decât invers.

1. O asociație de proprietari este recunoscută ca un tip de asociație de proprietari imobiliari, care este o asociație de proprietari de spații din bloc pentru administrarea în comun a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe sau în cazurile specificate în partea 2 a articolului 136 din prezentul cod, proprietatea proprietarilor de spații din mai multe blocuri sau proprietatea proprietarilor mai multor clădiri. Cladiri rezidentiale, asigurarea deținerii, folosirii și, în limitele stabilite de lege, înstrăinării bunurilor comune dintr-un bloc de locuințe sau folosirii în comun a bunurilor deținute de proprietarii de spații din mai multe blocuri de locuințe, sau bunurilor deținute de proprietarii mai multor imobile de locuit, purtând desfasoara activitati de creare, intretinere, conservare si crestere a unor astfel de proprietati, furnizare utilitati persoanele care utilizează, în conformitate cu prezentul Cod, spații din aceste blocuri de locuințe sau din aceste clădiri rezidențiale, cu excepția cazurilor prevăzute la articolul 157.2 din prezentul Cod, precum și pentru desfășurarea altor activități care vizează atingerea scopurilor de administrare a blocurilor de locuințe; sau împărțirea proprietății aparținând proprietarilor în sediul mai multor blocuri de locuințe, sau proprietatea proprietarilor mai multor imobile de locuit.

2. Statutul asociației de proprietari se adoptă în adunarea generală, care se ține în modul stabilit de prezentul cod, cu votul majorității din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Statutul asociației de proprietari trebuie să conțină informații despre denumirea acesteia, inclusiv cuvintele „asociație de proprietari”, locația, obiectul și scopul activității sale, procedura de apariție și încetarea calității de membru în asociația de proprietari, componența și competența asociației de proprietari. organele de conducere ale parteneriatului și procedura de luare a deciziilor acestora, inclusiv asupra problemelor asupra cărora deciziile se iau în unanimitate sau cu majoritate calificată de voturi, componența și competența comisiei de audit (competența auditorului) a parteneriatului, precum precum și alte informații prevăzute de prezentul Cod.

(vezi textul din ediția anterioară)

2.1. Statutul asociației de proprietari poate prevedea utilizarea unui sistem sau a altui sistem informațional la rezolvarea problemelor legate de managementul asociației de proprietari, ținând cont de funcțiile acestor sisteme.

3. Numărul membrilor asociației de proprietari care a creat societatea trebuie să depășească cincizeci la sută din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

4. O asociație de proprietari se înființează fără limitarea perioadei de activitate, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin statutul asociației.

5. O asociație de proprietari este persoană juridică din momentul înregistrării ei de stat. Asociația de proprietari are un sigiliu cu numele său, un cont curent și alt cont bancar și alte detalii.

6. Asociația de proprietari răspunde pentru obligațiile care îi revin cu toate bunurile care îi aparțin. Asociația de proprietari nu este răspunzătoare pentru obligațiile membrilor asociației. Membrii unei asociații de proprietari nu sunt răspunzători pentru obligațiile asociației.

7. În cazul în care proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe aleg o modalitate de administrare a blocului de locuințe de către asociația de proprietari, în termen de cinci zile lucrătoare de la data deciziei privind înregistrarea de stat a asociației de proprietari de către organismul care efectuează înregistrarea de stat. persoane juridice, asociația de proprietari va transmite organului de stat de supraveghere a locuințelor informații despre alegerea unei metode de administrare a unui bloc de locuințe de către o asociație de proprietari și notificarea începerii activităților de administrare a unui bloc în modul stabilit prin organul executiv federal care exercită funcțiile de elaborare și implementare a politicii de stat și a reglementărilor legale în domeniul locuințelor și serviciilor comunale.

(vezi textul din ediția anterioară)

7.1. În cazul în care o asociație de proprietari încheie un acord de administrare a unui bloc de locuințe cu organizația de conducere a asociației de proprietari, în termen de cinci zile lucrătoare de la data încheierii contractului menționat, informațiile privind încheierea contractului menționat sunt transmise la organul de supraveghere a locuințelor de stat în modul stabilit de organul executiv federal care exercită funcțiile de elaborare și implementare a politicii de stat și a reglementării legale în domeniul locuințelor și serviciilor comunale.

7.2. În cazul rezilierii sau rezilierii unui contract de administrare pentru un bloc de locuințe încheiat între o asociație de proprietari și o organizație de management, asociația de proprietari, în termen de cinci zile lucrătoare de la data încetării sau încetării prezentului contract, se va supune Informații despre organismul de supraveghere a locuințelor de stat cu privire la încheierea unui acord de administrare a clădirii de apartamente cu o altă organizație de manager sau notificarea începerii activităților de către o asociație de proprietari pentru a gestiona un bloc de locuințe în modul stabilit de organismul executiv federal care exercită funcțiile de dezvoltare și implementarea politicii de stat și a reglementărilor legale în domeniul locuințelor și serviciilor comunale.

8. În cazul în care adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe ia o decizie de modificare a modului de administrare a blocului de locuințe de către asociația de proprietari, în termen de cinci zile lucrătoare de la data prezentei hotărâri, asociația de proprietari va depune la Informații despre organul de supraveghere a locuințelor de stat cu privire la încetarea administrării blocului de locuințe de către asociația de proprietari în modul stabilit de organul executiv federal care exercită funcțiile de elaborare și implementare a politicii de stat și a reglementării legale în domeniul locuințelor și serviciilor comunale.

Asociațiile de proprietari - de ce să creați și cum să o faceți

În condiţiile formării noua economie V noua Rusie Cu toții ne-am schimbat și ne schimbăm, iar condițiile și circumstanțele existenței noastre se schimbă. Trebuie să avem grijă de noi într-o măsură mult mai mare, de a ne exercita drepturile și de a ne îndeplini responsabilitățile.
Aproape toți am devenit proprietari ai ceva, iar mulți dintre noi am devenit proprietari ai locuinței în care trăim. Acest lucru ne oferă un sentiment de importanță proprie, o oarecare protecție împotriva vicisitudinilor vieții, drepturi largi de a dispune de ceea ce am dobândit, dar creează și nevoia de a ne îndeplini responsabilități serioase în raport cu proprietatea noastră și alți proprietari. Cu cât mergem mai departe, cu atât ne vom da seama de acest lucru. Dar este imposibil ca fiecare proprietar să facă față singur cu asta. Trebuie să ne unim.
În ceea ce privește proprietatea rezidențială, cea mai convenabilă dintre opțiunile existente este Asociația Proprietarilor de Case - HOA. Acest formular este furnizat și Codul Locuintei RF pentru administrarea în comun a unei clădiri rezidențiale sau a unui grup de case.
HOA prin lege au statutul de nu organizare comercialăși poate fi creat dacă mai mult de 50% dintre proprietari decid asupra necesității creării acestuia. Toți ceilalți sunt obligați să se supună deciziei majorității.
HOA deține tot ceea ce există într-o clădire rezidențială, de la fundație până la acoperiș. În plus, dacă sunt îndeplinite anumite condiții și formalități, el poate deține nu numai terenul de sub clădire, ci și teritoriile adiacente. Acest lucru te va proteja de atacurile asupra curții tale, de invazia teritoriului tău de către iubitorii de dezvoltare a umpluturii și, în același timp, te poate ajuta la dezvoltarea proprietății tale, la îmbunătățirea vieții tale și la creșterea statutului casei tale.
Prin crearea unui HOA, îți vei crește și statutul de proprietar, devenind proprietarul consolidat al proprietății tale comune. Puteți alege singur companie de management, monitorizați în mod clar unde și cum sunt cheltuite facturile de utilități, veți avea dreptul de a decide singur ce să faceți cu proprietatea pe care o dețineți în comun.
Da, tu însuți ești acum obligat să ai grijă de casa ta, dar apelurile și deciziile tale sunt mult mai semnificative pentru orice guvern și structuri birocratice. Cu abordarea corectă, veți putea rezolva orice problemă, inclusiv primirea de subvenții pentru întreținerea casei și fonduri pentru actuala sau revizuire. Iar atitudinea majorității proprietarilor față de proprietatea lor colectivă, sub presiunea majorității, se va schimba semnificativ în bine, credeți-mă!
Dar înainte să vă asumați această sarcină dificilă, trebuie să vă pregătiți serios.
În primul rând, trebuie să decideți asupra activului și, în viitor, asupra potențialului dvs. consiliu și a președintelui acestuia. În fiecare casă există astfel de oameni grijulii care vor forma grupul de inițiativă pentru crearea unui HOA, iar apoi coloana vertebrală a consiliului său. E mai dificil cu președintele, pentru că el este motorul întregii întreprinderi. El nu trebuie doar să fie pregătit să facă acest lucru profesional în următorii ani, ci să îi corespundă - să fie o persoană sociabilă, cu autoritate în rândul locuitorilor, un adevărat proprietar, cu abilități profesionale de conducere și timp pentru toată această muncă grea. Ideal ar fi ca el să aibă o înțelegere profesională a proprietății în sine, să fie specialist. Dacă te uiți, astfel de oameni se găsesc de obicei printre tinerii pensionari militari, sau printre femeile nu atât de bătrâne din profesii inginerești. Apropo, ei pot învăța o profesie la cursurile acum destul de răspândite despre locuințe și servicii comunale și asociațiile de proprietari.
Acum puteți începe munca de propagandă ținând întâlniri la intrări și pregătind o adunare generală. Trebuie să iei acest lucru în serios, pregătindu-te pentru o muncă dificilă - nu încerci să convingi pe nimeni dintr-o dată, oamenii trebuie să fie impregnați cu ideea și necesitatea implementării acesteia, iar acest lucru nu este ușor sau rapid. Dar este foarte posibil, pentru că în fiecare casă există o mulțime de probleme care sunt flagrante și nu pot fi rezolvate singure. Așa că împingeți asupra lor. De asemenea, obțineți sprijinul guvernului sau al municipalității, arătați eficacitatea HOA folosind exemplul - și sunt deja multe în fiecare oraș - al asociațiilor de proprietari existente - și totul va merge. Toată lumea vrea să trăiască mai bine, trebuie doar să dovediți posibilitatea acestui lucru și, dacă este posibil, să vă protejați împotriva eventualelor arbitrari și condiții dure pentru ca fiecare să își mențină proprietatea. Ulterior veți prevedea aceste măsuri în Carta HOA dvs.; a fost acumulată experiență.
Acum puteți convoca o adunare generală și puteți crea un HOA. Cum se face acest lucru este descris în detaliu în Codul de locuințe al Federației Ruse; veți găsi o mulțime de materiale și recomandări pe internet. Este important ca în Carta dvs. să prevedeți restricții privind plata pentru locuințe și servicii comunale. Să zicem, nu mai mare decât maximul recomandat pentru locuințele municipale de acest nivel. Și, în general, este foarte important să formulezi un buget foarte transparent, să calculezi tarife, să stabilești tarife și prețuri.
Înregistrarea HOA este efectuată de autoritățile Ministerului Justiției al Federației Ruse. De asemenea, puteți găsi informațiile necesare pe Internet.
Asociația de proprietari este o organizație non-profit, fiscalitatea sa are caracteristici care vă vor fi explicate în dvs oficiu fiscal. În plus, veți găsi materiale pe această temă pe site-ul nostru.
Acum ar fi bine să te gândești cum poți câștiga bani pentru HOA. Vom vorbi despre asta mai târziu.
Este timpul să decideți cum vă veți întreține proprietatea. Dacă casa ta are un președinte competent al consiliului de administrație, este logic să te gândești la întreținerea independentă. În primul rând, este întotdeauna mai bun și mai rapid. În al doilea rând, veți oferi de lucru rezidenților dvs. care sunt capabili să facă această muncă. În al treilea rând, aceasta poate deveni ulterior afacerea dumneavoastră mică, dar stabilă; veți putea oferi servicii altor case și asociații de proprietari. Veți găsi un calcul aproximativ al bugetului pentru acest caz pe site-ul nostru.
Dacă nu sunteți pregătit pentru o astfel de muncă, căutați o companie de management demnă sau începeți să o educați activ pe cea care vă servește deja. Din postura de client consolidat, care sunteți acum, acest lucru este mult mai ușor de făcut.
Explorează posibilitatea de a obține subvenții pentru întreținerea și revizia clădirii. Dacă este necesar, vă vom ajuta cu asta.
Mențineți toate beneficiile pentru toate categoriile de rezidenți - puteți primi compensații pentru aceasta de la departamentele relevante.
Luați în considerare măsuri pentru conservarea energiei și a căldurii, economisirea apei și a gazelor, îmbunătățirea în interior sisteme de inginerie. Crede-mă, există rezerve în aceste zone.
Reglați relațiile funciare prin implicare autoritățile locale autorități, deveniți stăpânii curții voastre, aveți grijă de amenajarea teritoriului - oamenii vor aprecia rapid îmbunătățirile care au loc și vor oferi asistență.
Stabiliți structura autoguvernării interne, selectați rezidenții seniori ai intrărilor, acordați-le drepturi și beneficii, definiți responsabilitățile - în acest fel veți simți mai precis stările de spirit și aspirațiile rezidenților și, de asemenea, veți scăpa de nevoia de a rezolvați problemele minore de zi cu zi cu fiecare proprietar - cele mai multe dintre ele sunt rezolvate în cadrul intrării.
Construiți relații cu ofițerul local de poliție, departamentul de poliție, biroul de pașapoarte, BTI, SES și alții - veți putea să vă ajutați cu adevărat rezidenții să-și rezolve problemele stringente.
Verificați și decontați contractele de furnizare de căldură, apă, gaz, electricitate cu furnizorii relevanți - și pot exista rezerve pentru economii și îmbunătățiri.
Evaluează ce servicii noi sunt interesați de rezidenții tăi și organizează-le fie pe cont propriu, fie angajând furnizori terți. Livrarea unui semnal de televiziune, o rețea locală de domiciliu cu o bază de informații și o bibliotecă de filme, acces la internet de mare viteză, instalarea alternativă a telefonului și pur și simplu organizarea de marcaje pentru parcare - toate acestea unesc și fac posibilă implicarea diferitelor straturi de rezidenți în activităţi în folosul căminului. Puteți chiar să organizați un studio de televiziune acasă și să organizați vacanțe comunitare și comunicare organizată între tinerele mame. Imaginează-ți, oamenilor le place!
Nu uitați de veterani și pensionari, direcționându-le energia într-o direcție creativă și ajutandu-i - o atmosferă prietenoasă și calmă în casă este importantă. Pentru toți.

În toate acestea, vom încerca să vă oferim toată asistența posibilă cu sfaturi și participare. Amintiți-vă - putem și trebuie să ne construim propria bunăstare și confort!
E. Şlemenkov.

Crearea unui HOA

În conformitate cu Codul Locuinței al Federației Ruse, o Asociație a Proprietarilor de Case (denumită în continuare HOA) este recunoscută ca organizație non-profit, o asociație a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente pentru gestionarea comună a complexului. imobiliareîntr-un bloc de locuințe, asigurând funcționarea acestui complex, proprietatea, folosința și, în limitele stabilite de lege, dispoziția proprietății comune din blocul de locuințe. Crearea unui HOA face posibilă realizarea cât mai pe deplin a drepturilor proprietarilor spațiilor unui bloc de apartamente de a gestiona și dispune de proprietatea comună, face cea mai transparentă schemă pentru primirea și cheltuirea fondurilor colectate de la proprietari și chiriași. a spațiilor din clădire și creează oportunități favorabile pentru atragerea investițiilor și îmbunătățirea condițiilor de viață. În țara noastră, HOA există și au fost implementate cu succes din 1996; există o mulțime de experiență care arată că acesta este cel mai bun și mai profitabil mod de a vă gestiona casa.
Pentru a crea un HOA este necesar ca cel puțin 50% dintre proprietarii care locuiesc în casă să se unească. Crearea unui HOA este un proces complex și minuțios care include mai multe etape principale. „Taura-Stroy” participă activ la explicarea populației a caracteristicilor noii legislații privind locuința, oferă asistență în crearea HOA în toate etapele și își asumă dreptul de a administra și de a opera fondul locativ HOA.
Principalele etape ale creării și funcționării HOA:
1. Etapa preliminară.
1.1. Primirea si distribuirea de informatii promotionale despre formele de administrare a unui bloc de locuinte;
1.2. Pregătirea și desfășurarea adunărilor generale ale proprietarilor de spații ale unui bloc de locuințe pentru a alege o metodă de management prin vot în persoană și absent;
1.3. Întocmirea documentelor necesare pentru crearea unui HOA.
2. Crearea unui HOA.
2.1. Înregistrarea de stat a unui HOA nou creat;
2.2. Trecerea casei la soldul HOA și obținerea documentației necesare;
2.3. Colectarea cererilor de la proprietarii de clădiri cu mai multe apartamente pentru a deveni membri ai HOA;
2.4. Formarea unui complex comun de proprietăți unificate al proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente (inclusiv înregistrarea dreptului de proprietate asupra site-ului);
2.5. Desfășurarea unei adunări generale a membrilor HOA în scopul selectării organelor de conducere HOA, stabilirea plăților și contribuțiilor obligatorii ale membrilor parteneriatului etc.
3. Activități HOA
3.1. Încheierea de acorduri legate de asigurarea activităților HOA și deservirea proprietarilor unui bloc de locuințe;
3.2. Intocmirea si intretinerea rapoartelor contabile pentru HOA; calcularea si incasarea taxelor pentru locuinte si servicii comunale;
3.3. Efectuarea lucrărilor de exploatare tehnică a imobilelor în conformitate cu „Regulile și standardele de exploatare tehnică a locuințelor”, aprobate prin rezoluția Comitetului de stat pentru construcții;
3.4. Rambursarea costurilor de funcționare a cotei municipale proprietate comună;
3.5. Intocmirea devizelor pentru reparatii majore;
3.6. Efectuarea reparațiilor majore;
3.7. Lucru cu debitorii, prevenirea datoriilor și colectarea judiciară;
Această metodă de administrare a unei case este cea mai eficientă, dar necesită costuri suplimentare pentru înregistrarea unei asociații de proprietari și este foarte dificilă atunci când se organizează funcționarea tehnică într-o casă care este în folosință de mai bine de 10 ani. Dacă decideți să vă gestionați casa printr-un HOA, atunci va trebui să o gestionați foarte competent. situațiile financiare, fiți gata să vă raportați la biroul fiscal, să participați la încercări, rezolvați problemele de înregistrare a cetățenilor, eliberarea certificatelor, tipărirea chitanțelor, colectarea fondurilor, lucrul cu debitorii, interacțiunea abil cu întreprinderile care furnizează căldură, apă și electricitate, luarea de măsuri pentru eliminarea accidentelor etc. Cea mai bună soluție pentru un HOA nou creat este angajarea un operator profesional sau o organizație de management. Mai mult, nu uitați că, în cazul în care calitatea serviciilor oferite nu corespunde cerințelor rezidenților (curățare slabă sau intempestivă a teritoriului, scări; îndepărtarea prematură a deșeurilor solide, neefectuarea lucrărilor de întreținere și reparații echipamente de inginerie case, etc.), HOA are dreptul de a rezilia contractul și de a invita alte organizații să efectueze lucrarea.

Relații contractuale HOA

Compoziția complexă a bunurilor imobiliare (inclusiv general proprietate comună) a unui bloc de locuințe, precum și varietatea sarcinilor pentru gestionarea, întreținerea, întreținerea și extinderea acestuia determină apariția diferitelor tipuri de relații juridice între HOA, pe de o parte, și structurile guvernamentale - administrație locală, municipalități, organizații, întreprinderi , companii de administrare și manageri privați - antreprenori individuali fără formarea unei persoane juridice, care desfășoară lucrări și servicii în sectorul locativ, proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale, membrii parteneriatului, angajatorii și chiriașii pe de altă parte. Acordul de administrare a blocului de locuințe este cel mai important document după carta HOA. Cum să construiți relații contractuale ale HOA comentează președintele consiliului Asociației HOA<Центр>- Lev Materov.
Administrarea unui bloc de apartamente se realizează numai pe baza unui acord scris de management, care este prevăzut la articolul 162 din Codul locuinței al Federației Ruse. Codul civil și al locuinței acoperă în detaliu Bază legală relațiile contractuale, principiile de bază ale încheierii contractelor, asigurarea executării acestora, transferul drepturilor și obligațiilor din contract, răspunderea pentru încălcarea contractelor, modificarea și rezilierea.
Autoguvernarea locuințelor este o formă de activitate atunci când gestionarea este efectuată de proprietarii spațiilor unui bloc de locuințe, iar principala structură autorizată în acest caz este consiliul de administrație al asociației de proprietari. Președintele consiliului de administrație al parteneriatului încheie un acord cu o organizație angajată în întreținerea și exploatarea unei clădiri rezidențiale sau angajează personal cu normă întreagă pentru aceasta. Președintele consiliului HOA semnează și contracte pentru furnizarea de servicii de utilități sau controlează conținutul acestora dacă aceste funcții sunt transferate organizației de exploatare. În plus, președintele consiliului de administrație al parteneriatului semnează contracte pentru anumite tipuri de lucrări și servicii cu organizații de diferite forme juridice și persoane fizice.
În articolele secțiunii УШ din Codul Locuinței al Federației Ruse, pentru prima dată, regulile de bază pentru gestionarea unui bloc de apartamente, cerințele pentru un contract de management, principiile pentru gestionarea clădirilor de apartamente, ai căror proprietari sunt persoane fizice și juridice. sunt definite entităţi, statul, subiect al federaţiei şi municipalitate. Autoritățile locale au responsabilitatea de a crea condiții adecvate pentru activitățile de management în sectorul locativ. Articolul 161 din Codul locuinței al Federației Ruse stabilește regulile de bază pentru gestionarea unui bloc de locuințe. Aceste norme servesc ca un fel de criteriu pe care trebuie să-l îndeplinească acțiunile practice cotidiene ale subiecților de management din sectorul locativ.
Doar proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale sau o altă persoană autorizată de proprietari pot asigura gestionarea eficientă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe.
Toate prevederile principale consacrate conceptului și condițiilor contractelor sunt cuprinse în capitolul 27 din prima parte a Codului civil al Federației Ruse, iar normele noului Cod al locuinței al Federației Ruse se bazează pe acesta. Apropo, acest lucru distinge radical noua reglementare legală de legislația anterioară a locuințelor. Vechiul Cod al Locuinței din 1983 a declarat doar posibilitatea participării la gestionarea fondului de locuințe a organizațiilor publice, colectivelor de muncă, cetățenilor, comitetelor casei și a altor organisme publice care nu sunt proprietarii spațiilor unui bloc de locuințe. Noul Cod al Locuinței al Federației Ruse nu numește aceste entități printre participanții la activitățile de management al facilităților fondul locativ.
Deoarece fondul de locuințe poate fi situat în privat (persoane fizice și juridice), de stat (Federația Rusă și entitățile sale constitutive) și municipale ( municipii) proprietate, regulile articolului 161 din Codul locuinței al Federației Ruse se aplică tuturor proprietarilor specificați ai spațiilor unui bloc de apartamente. De aceea, spațiile unui bloc de apartamente aparțin întotdeauna sută la sută cuiva.
Codul locuinței al Federației Ruse impune responsabilități proprietarilor spațiilor unui bloc de apartamente și, în același timp, dă dreptul de a alege în mod independent o metodă de administrare a unui bloc de apartamente care le este convenabilă. În primul rând, proprietarii de spații pot desfășura activități de management pentru a organiza în mod direct utilizarea efectivă a proprietății lor comune. În al doilea rând, administrarea unui bloc de locuințe poate fi efectuată de o persoană juridică (de asemenea, un HOA), unind proprietarii spațiilor. În al treilea rând, gestionarea unui bloc de apartamente, dacă există o decizie adecvată din partea proprietarilor spațiilor dintr-o astfel de clădire, poate fi efectuată de o organizație de management de orice formă organizatorică și juridică.
În paragraful 4 al articolului 155 din Codul locuinței al Federației Ruse, conceptul<управляющая организация>denotă atât o persoană juridică cât şi antreprenor individual. Funcțiile de administrare a unui bloc de locuințe pot fi transferate pe baza unui acord unui manager, fără a forma o entitate juridică sau o organizație de management (companie). Înainte de a încheia un acord cu managerul, președintele consiliului HOA trebuie să solicite un document care să confirme înregistrarea sa la inspectoratul fiscal ca antreprenor fără a-și forma persoană juridică.
Managerul va acționa în cadrul competențelor și atribuțiilor sale determinate prin acord și Descrierea postului, poartă responsabilitatea materială și administrativă pentru acțiunile sau inacțiunile lor și raportează asupra tuturor demersurilor lor consiliului de administrație al societății, președintelui acesteia și adunării generale a proprietarilor imobilului.
Organizația de management (compania), al cărei rol poate fi îndeplinit și de serviciile publice (deși în prezent sunt corporatizate și devin companii private), ea însăși asigură întreținerea locuințelor, angajând organizații de servicii sau personal relevant și încheie contracte cu întreprinderilor furnizoare de resurse. Asociația de proprietari își poate rezerva dreptul de a coordona și controla conținutul contractelor încheiate de organizația de conducere.
De asemenea, este posibilă împărțirea responsabilităților între consiliul de administrație al parteneriatului, manager și organizația de conducere (companie). Managerului i se poate încredința întreținerea unui bloc de locuințe, lucrul cu personalul și managementul administrativ. Organizația de conducere (compania) efectuează management financiar afacerile parteneriatului, încheie contracte cu furnizorii de utilități, efectuează cercetări de marketing etc.
Consiliul de administrație al asociației de proprietari elaborează politica asociației și controlează activitățile managerului și organizației de conducere (companie). Consiliul de administrație al parteneriatului nu are dreptul de a transfera funcțiile de control managerului sau organizației de conducere (companie).
În cazul înființării unei asociații de proprietari, consiliul (președintele consiliului) este direct implicat în încheierea diferitelor tipuri de acorduri, aprobă formele de acorduri întocmite de acesta și atunci când lucrează cu organizația de conducere (societate), coordonează acordurile încheiate de acesta. În acest sens, persoanele responsabile ale parteneriatului trebuie să aibă experiență relevantă (sau cunoștințele necesare) în domeniul relațiilor contractuale de diferite tipuri.
Practica încheierii de relații contractuale între asociațiile de proprietari și diverse firme de formă organizatorică și juridică este abia la curs de dezvoltare. În plus, potrivit articolului 18 Lege federala din 29.12.04 Nr. 189-FZ<О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации>un organism guvernamental local organizează un concurs deschis pentru a selecta o organizație de management dacă proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente nu au ales o metodă de administrare a unui bloc de apartamente în termen de un an de la data introducerii Codului locuinței al Federației Ruse sau decizia luată de astfel de proprietari de a alege o metodă de administrare a unui bloc de apartamente nu a fost implementată.
În prezent (mai ales după intrarea în vigoare a LC RF) pe nivel de stat s-au creat premisele economice, organizatorice și juridice necesare pentru a reglementa raporturile dintre părți care decurg din orice activitate economică, pe baza unui acord încheiat în conformitate cu liberul arbitru al părților.
Un contract de administrare a blocului de locuințe, împreună cu acte agentii guvernamentale iar administrațiile locale este astăzi unul dintre cele mai importante motive drepturi civileși responsabilități. Părțile contractante își asumă anumite obligații și dobândesc anumite drepturi, iar dacă punerea în aplicare a anumitor drepturi depinde doar de voința părților, atunci încălcarea sau sustragerea obligațiilor atrage consecințe negative, inclusiv financiare, pentru partea vinovată.
Așadar, sfera contractuală a relațiilor din fondul locativ este reglementată de ambele norme lege obligatorie, fixat în Cod Civil Federația Rusă și normele Codului Locuinței al Federației Ruse. Reglementarea detaliată a anumitor raporturi juridice ale părților, în funcție de natura acțiunilor semnificative din punct de vedere juridic pe care le desfășoară. Mai mult, contractul de administrare pentru un bloc de locuințe trebuie să indice: componența proprietății comune a blocului de locuințe pentru care se va efectua gestionarea, adresa unei astfel de case, o listă a serviciilor și lucrărilor de întreținere și reparare. a proprietății comune în clădirea de apartamente, procedura de modificare a unei astfel de liste, precum și o listă de utilități furnizate de organizația de management (companie), procedura de determinare a prețului contractului, valoarea taxelor pentru întreținerea și repararea locuințelor. spații și cuantumul taxelor pentru utilități, precum și procedura de efectuare a acestor taxe, procedura de monitorizare a îndeplinirii de către organizația de management a obligațiilor care îi revin în temeiul contractului de administrare.
Articolul 420 din Codul civil al Federației Ruse oferă conceptul de contract din punct de vedere juridic. Cu toate acestea, drepturile și obligațiile exprimate în termenii unui contract civil trebuie să respecte principiile generale ale reglementării legale precum: principiul egalității, autonomiei de voință, răspunderii patrimoniale și independenței participanților la relațiile contractuale. Numai în acest caz putem vorbi despre drepturile și obligațiile părților.
Principii de bază pentru încheierea contractelor
În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, un contract este considerat încheiat dacă sunt respectate următoarele: conditiile necesare:
- părțile trebuie să ajungă la un acord asupra tuturor condițiilor esențiale ale contractului;
- acordul la care au ajuns părțile în formă trebuie să respecte cerințele pentru astfel de contracte.
Următorii termeni ai contractului se numără printre cei esențiali: în primul rând, aceasta este o condiție a obiectului contractului (de exemplu, îndeplinirea anumitor funcții la efectuarea lucrărilor, furnizarea de servicii în domeniul managementului, întreținerii și întreținerii). fondul locativ); în al doilea rând, aceste condiții pentru care există instrucțiuni speciale în legi sau altele acte juridice că sunt esențiale sau necesare pentru acest tip de acord; în al treilea rând, aceștia sunt toți termenii contractului în privința cărora, conform declarației uneia dintre părți, trebuie să se ajungă la o înțelegere.
Procedura de încheiere a unui contract este Că una dintre părți transmite celeilalte părți propunerea sa de a încheia un acord (ofertă), iar cealaltă parte, după ce a primit oferta, acceptă această propunere (acceptare). Acceptarea, cu alte cuvinte - răspunsul persoanei care a acceptat oferta, trebuie să fie<полным и безоговорочным>.
Administrarea unui bloc de apartamente se realizează pe baza unui contract scris de management. Un astfel de acord trebuie să fie un singur document semnat de părți. Deoarece această normă este imperativă în natură, un acord de management nu poate fi încheiat prin schimbul de documente folosind mijloace de comunicare (clauza 2 din articolul 434 din Codul civil al Federației Ruse).
O altă modalitate de a formaliza relațiile contractuale este încheierea de contracte la licitație. Tranzacțiile pot fi organizate sub formă de licitație sau concurs. Diferența este că la o licitație câștigătorul este persoana care a oferit cel mai mare preț, iar la un concurs - persoana care, conform încheierii comisiei de concurs, oferă cele mai bune condiții.
Organizatorii licitației - administrația locală (prefecturi sau consilii), în special pentru acele clădiri rezidențiale care nu și-au ales modalitatea de administrare a locuinței înainte de 01.03.06, sunt obligați să se asigure că participanții vizați sunt informați cu privire la deținerea lor cel puțin 30 de zile înainte și , care trebuie să conțină informații despre ora, locul și forma licitației, subiectul și procedura acesteia, inclusiv înregistrarea participării la licitație, determinarea persoanei care a câștigat licitația, precum și informații despre condițiile de concursul pentru încheierea contractului.
Trebuie să vorbim despre asta în detaliu pentru că mulți proprietari clădire de apartamente pasive și inerte, nu doresc să accepte obligații de gestionare a locuințelor și să fie responsabil pentru starea acesteia. Dar tocmai transferul drepturilor și responsabilităților pentru gestionarea fondului de locuințe către proprietarii privați este o sarcină atât de importantă a reformei politicii locative. Și tocmai acest lucru este subliniat în noul Cod al locuințelor al Federației Ruse.
Sustragerea uneia dintre părți de la formalizarea raportului contractual conferă celeilalte părți dreptul de a se adresa justiției cu cerere atât de constrângere la încheierea unui contract, cât și de despăgubire pentru pierderile cauzate prin sustragerea de la încheierea acestuia.
Un contract public este un acord încheiat de o organizație comercială și care stabilește obligațiile acesteia pentru vânzarea de bunuri, prestarea de lucrări sau prestarea de servicii, pe care o astfel de organizație, prin natura activităților sale, trebuie să le îndeplinească în raport cu oricine contactează aceasta. Apropo, conform clauzei 1.3. Articolul 426 din Codul civil al Federației Ruse, nu este permis refuzul unei organizații comerciale de a încheia un contract public dacă este posibil să furnizeze consumatorului bunurile, serviciile corespunzătoare sau să efectueze munca corespunzătoare pentru el.
O organizație de conducere este recunoscută nu numai ca entitate juridică de orice formă organizatorică și juridică, ci și ca antreprenor individual. În acest caz, un antreprenor individual dobândește capacitatea de întreprinzător (capacitate juridică comercială) după înregistrarea de stat individualîn calitate de întreprinzător individual în modul prevăzut de lege.
Executarea contractelor
Executarea contractelor constă în îndeplinirea de către părțile lor a unor acțiuni care constituie conținutul drepturilor și obligațiilor părților. În conformitate cu legea, îndeplinirea obligațiilor părților trebuie să fie efectuată în mod corespunzător în condițiile prevăzute de cerințele Codului civil și Codului locuinței al Federației Ruse și acordul în sine. Prin urmare, la elaborarea și implementarea oricărui acord de către un parteneriat, trebuie acordată o atenție deosebită reglementării clare a obligațiilor părților în funcție de tipul de servicii prestate și furnizate. În acest caz, este necesar să se stabilească dacă una dintre părți are dreptul de a determina în mod independent modul de executare a lucrării atribuite sau este obligată să urmeze cu strictețe instrucțiunile celeilalte părți.
De o importanță nu mică pentru părți este posibilitatea, sau invers, interzicerea de a implica terți pentru a-și îndeplini obligațiile.
La executarea contractelor este de mare importanță și termenul de îndeplinire a obligațiilor. Una dintre modalitățile de stabilire a acestuia este stabilirea perioadei de timp în care această obligație este îndeplinită. Dacă părțile la contract<забыли>indicați în acesta termenul limită de îndeplinire; îndeplinirea trebuie să aibă loc într-un termen rezonabil de la apariția obligațiilor. Dacă în lege nu există o astfel de indicație, părțile au dreptul să o stabilească, fără a uita să o consemneze în contract.
Perioadele de valabilitate minime și maxime ale unui contract de administrare a blocului de locuințe sunt stabilite în norme obligatorii și nu pot fi modificate prin acordul părților. Expirarea contractului de management nu încetează automat valabilitatea unui astfel de contract de management la expirarea perioadei de valabilitate a acestuia, atunci valabilitatea acordului specificat se prelungește pentru perioada stabilită în contract, fără a modifica termenii acordului.
Contractul de administrare pentru un bloc de locuințe intră în vigoare în ziua semnării acestuia de către părți. Organizația de conducere este obligată să înceapă să-și îndeplinească atribuțiile stabilite în contractul de management în cel mult 30 de zile de la data semnării acestuia.
Pentru a preveni sau reduce dimensiunea consecințe negative care apar atunci când o parte la un contract nu își îndeplinește sau își îndeplinește necorespunzător obligațiile care îi revin în temeiul acestuia, legislația prevede mai multe modalități de a asigura îndeplinirea obligațiilor.
În conformitate cu Codul civil și al locuinței, aceste metode includ: penalizare, garanție, depozit, gaj, amendă, penalitate, garantie bancarași reținerea averii debitorului. Dintre toate metodele de mai sus la încheierea contractelor în domeniul locuințelor și serviciilor comunale, penalitățile, amenzile și penalitățile sunt de cea mai mare importanță practică, întrucât interesele părților la contract nu sunt în primirea vreunei proprietăți unele de la altele, ci în primirea. rezultatul muncii sau a fondurilor în plată pentru munca deja finalizată.
Legea înțelege pedeapsa ca o sumă de bani determinată de lege sau de contract, pe care partea care nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract este obligată să o plătească celeilalte părți. Partea care solicită plata penalității nu este obligată să dovedească, spre deosebire de alte modalități de garantare a obligațiilor, faptul că i-au fost cauzate pierderi.
Amenda este un tip de penalizare unică aplicată la îndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor, deși poate fi aplicată de mai multe ori pe durata aceluiași contract. Amenda poate fi stabilită sub forma unei firme suma de bani, și ca procent din valoarea contractului sau cuantumul plății pentru o anumită etapă a lucrărilor efectuate.
Pedeapsa se stabilește în caz de întârziere în îndeplinirea obligațiilor, adică se recunoaște pentru a asigura îndeplinirea la timp a obligațiilor părților. Pedeapsa, de regulă, se determină procentual în raport cu suma obligațiilor neîndeplinite la termen. Conform clauzei 14 din articolul 155 din Codul locuinței al Federației Ruse, persoanele care nu au plătit în timp util și (sau) nu au plătit integral spațiile rezidențiale și utilitățile (debitorii) sunt obligate să plătească creditorului o penalitate în valoare de unu trei. -sutime din rata de refinanţare Banca centrala al Federației Ruse în vigoare la momentul plății, din sumele plătite la timp pentru fiecare zi de întârziere, începând din ziua următoare după data scadenței plății până în ziua plății efective inclusiv. Nu este permisă o creștere a cuantumului penalităților stabilite la articolul 155 din Codul locuinței al Federației Ruse.
În timpul implementării practice a termenilor acordului, poate apărea o situație în care drepturile și obligațiile pot fi transferate către terți care nu au participat inițial la semnarea acordului. Transferul drepturilor și obligațiilor din cadrul unui contract este posibil atât în ​​virtutea unei indicații directe a legii (de exemplu, în timpul reorganizării persoanelor juridice sau a organelor guvernamentale), cât și în conformitate cu un acord anterior sau nou dezvoltat al părților.
La reorganizarea persoanelor juridice (inclusiv schimbarea formei lor organizatorice și juridice - trecerea unei cooperative de locuințe într-o asociație de proprietari), documentul care permite soluționarea problemei succesiunii legale este un act de transfer sau un bilanţ de separare.
Transferul obligațiilor cuiva către o altă persoană dacă o parte la contract rămâne neschimbată este permisă numai cu acordul celeilalte părți și este documentată în scris ca anexă la contract.
Răspunderea pentru încălcarea contractelor
Răspunderea pentru încălcarea contractelor ia naștere în conformitate cu Codul civil și cu privire la locuințe în cazul neîndeplinirii și îndeplinirii necorespunzătoare a tuturor obligațiilor din contract. Partea care a săvârșit încălcările poartă răspunderea stabilită prin lege sau prin contract însuși.
În conformitate cu Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, pentru a recupera daunele suferite, reclamantul trebuie să prezinte instanței probe care să confirme:
- încălcarea de către pârât a obligațiilor asumate prin contract;
- legătura de cauzalitate dintre pierderile suferite și neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a contractului;
- cuantumul despăgubirilor suferite de reclamantă în legătură cu încălcarea de către pârâtă a obligațiilor sale.
Prin urmare, atunci când se întocmesc contracte pentru deservirea fondului de locuințe, este necesar să se elaboreze cu atenție nu numai procedurile pentru client pentru a controla calitatea și promptitudinea executării contractorilor în toate etapele lucrării, ci și forma, ordinea și procedura. pentru întocmirea documentelor care confirmă încălcarea de către părți a obligațiilor ce le revin în temeiul contractului. În cazul unui litigiu juridic, va fi prea târziu întocmirea unor astfel de acte, iar pârâtul, cu o abordare competentă a fondului pretențiilor formulate de reclamant, va putea dovedi cu ușurință în instanță nevinovăția sa totală sau parțială. de a cauza pierderi părții opuse.
La încheierea acordurilor HOA, este necesar să se țină cont de posibilitatea de a aplica răspunderea nu numai părții care a semnat direct acordul, ci și terților care nu participă direct la acesta (articolul 399 din Codul civil al Federației Ruse). . Răspunderea subsidiară care decurge în acest caz este o răspundere suplimentară față de răspunderea unei alte persoane - debitorul principal pentru neîndeplinirea obligațiilor. Apariția unei astfel de răspunderi este prevăzută expres de lege. Astfel, membrii HOA nu sunt răspunzători pentru obligațiile acestei entități juridice, iar parteneriatul nu este răspunzător pentru obligațiile fondatorilor săi, cu excepția cazurilor prevăzute de Codul civil al Federației Ruse sau de statutul parteneriatului, dar membrilor asociației de proprietari pot fi atribuite răspundere subsidiară în cazul în care proprietatea societății este insuficientă la falimentul acesteia, cauzată de acțiunile membrilor societății (clauza 3 din articolul 56 din Codul civil al Federației Ruse).
De asemenea, este necesar să se țină cont de încă o trăsătură stabilită de lege și care afectează semnificativ răspunderea civilă a unei persoane juridice și anume: prevederea că acțiunile angajaților părților pentru a-și îndeplini obligațiile sunt recunoscute ca acțiuni ale părților. ei înșiși și sunt responsabili pentru acțiunile care au presupus neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a contractului.
Angajații care se află în relații de muncă, oficiale sau de altă natură cu părțile contractante, prin acțiunile sau inacțiunile lor, creează drepturi și obligații direct părților, prin urmare, neprofesionalismul, neglijența sau lipsa de conducere a angajaților nu pot constitui temei de eliberare a părților. de la răspundere pentru încălcarea obligaţiilor ce le revin.
Pentru a determina posibile situații de răspundere a părților la încheierea contractelor, este necesar să se țină seama de dispozițiile Codului civil al Federației Ruse care reglementează vinovăția creditorului, întârzierea debitorului și întârzierea creditorului. De exemplu, într-un contract de muncă, termenul limită și însuși faptul acceptării lucrării efectuate au o importanță nu mică, iar în cazul decontărilor prin debitarea de fonduri din contul clientului, faptul depunerii unei comenzi la bancă în care HOA are un cont curent, un ordin de anulare a fondurilor pe baza cererii de plată a contractantului.
Modificări și rezilierea contractelor
Modificarea și rezilierea contractelor este rezolvată în Codul civil al Federației Ruse prin stabilirea unor reguli stricte care reglementează modificarea și rezilierea contractelor civile. De regula generalaÎn Codul civil al Federației Ruse, baza pentru rezilierea sau modificarea unui contract este acordul părților, cu excepția cazului în care contractul în sine sau alte legi prevăd alte motive de reziliere.
În conformitate cu Codul civil și al locuinței, o modificare a contractului în prezența unor circumstanțe modificate semnificativ este permisă printr-o hotărâre judecătorească în cazuri excepționale când rezilierea contractului atrage părților un prejudiciu mai mare decât costurile necesare îndeplinirii contractului în condițiile modificate de instanță sau este contrară interesului public.
Trebuie spus că contractele din domeniul administrării, exploatării, reparațiilor și întreținerii fondului de locuințe, datorită marii semnificații sociale a acestora, pot fi pe deplin atribuite unor contracte încheiate în primul rând în interesul public al statului și al cetățenilor acestuia.
Problemele de protecție a drepturilor consumatorilor în sectorul locuințelor și serviciilor comunale au devenit deosebit de relevante din cauza creșterii prețurilor la serviciile de utilități și a creșterii puternice a ponderii acestora în structura cheltuielilor gospodăriei. Numai în acest an la Moscova au crescut cu peste o treime. În același timp, nivelul calității serviciilor publice nu a suferit modificări semnificative, în ciuda transformărilor în curs în sectorul locuințelor și serviciilor comunale.
Starea sectorului locuințelor și serviciilor comunale provoacă multe plângeri din partea consumatorilor. Problema îmbunătățirii calității serviciilor publice afectează toate segmentele de populație, aproape toți proprietarii de spații din blocuri de locuințe, întrucât consumul de servicii publice într-o clădire rezidențială este de natură colectivă.
Potrivit Comitetului Antimonopol al Federației Ruse, aproape fiecare a doua încălcare a legislației privind protecția consumatorilor în sectorul serviciilor, printre cele identificate de comitet, a fost comisă tocmai în furnizarea de locuințe și servicii comunale. De aceea alegerea organizației de gestionare (companie) a managerului, HOA, în cazul în care gestionează casa, semnarea contractelor de către aceștia după adoptarea Cartei HOA este de cea mai mare importanță.
De aceea, contractul încheiat în numele persoanei juridice HOA ar trebui să stabilească condiții care să determine calitatea serviciilor, modul de prestare a acestora și volumele standard de consum, procedura și termenele de depanare și accidente, cuantumul și termenele de plată, perioada de facturareși condițiile de efectuare a plăților, caracteristicile tehnice ale echipamentelor inginerești ale spațiilor rezidențiale (inclusiv cele care asigură puterea maximă a aparatelor de uz casnic, aparate, echipamente), drepturile, obligațiile și responsabilitățile antreprenorului și consumatorului.
Proprietarul-consumator are dreptul de a se baza pe utilități care respectă din punct de vedere calitativ cerințele obligatorii ale reglementărilor și standardelor, regulilor și reglementărilor sanitare, cerințelor de mediu, precum și termenilor contractului.
Iată principalele puncte, după părerea mea, din relațiile contractuale ale HOA, la care o persoană juridică trebuie să le respecte la semnarea contractelor.
Președintele Consiliului de Administrație al Asociației HOA<Центр>L.N.Materov
Site-ul web<Ваш дом>http://tsg.ru/PBL2/LM/dogovornie.htm
Managementul casei
Ce este managementul casei

Managementul casei este o activitate coordonată a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sau a persoanelor implicate de aceștia, care urmărește asigurarea condițiilor de viață favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea adecvată a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe și din zona înconjurătoare, rezolvarea problemelor de folosirea proprietății comune, precum și furnizarea de servicii de utilități.cetățeni care locuiesc într-o astfel de casă.
Managementul clădirilor de locuințe
Organizarea intretinerii si functionarii fondului de locuinte
Având în vedere principalele tipuri de asociații ale cetățenilor din sectorul locativ, este necesar să înțelegem ce anume oferă aceste asociații sau ce controlează acestea pentru a asigura întreținerea și repararea de cea mai înaltă calitate a fondului de locuințe, precum și amenajarea teritoriului. area locala. În primul rând, aceste asociații controlează întreținerea sistemului de susținere a vieții la domiciliu, care include:
1) Sistem de incalzire;
2) Sistem de alimentare cu apă caldă și rece;
3) Sistem de alimentare cu energie electrică;
4) Alimentarea cu gaz;
5) Sistem de ventilație;
6) Canalizare;
7) Instalatii de lift;
8) Sisteme de curent redus - telefon și TV;
9) Sistem de eliminare a deșeurilor;
10) Sistem de securitate.
În cea mai mare parte, toate aceste sisteme sunt prezente în case și doar funcționarea lor bine stabilită poate asigura condiții confortabile de viață și siguranță pe termen lung a casei. Defecțiunea a cel puțin unuia dintre sisteme poate înrăutăți semnificativ sau poate face complet imposibilă locuirea într-o anumită casă, așa că este necesar nu numai să se efectueze reparații în timp util ale elementelor defecte, ci și să se verifice și să înlocuiască în mod regulat piesele uzate, deoarece este întotdeauna mai ieftin să previi consecințele decât să plătești pentru eliminarea lor și să compensezi daunele cauzate de accident.
În acest scop, în orice casă este necesar să se monitorizeze starea fiecărui sistem și să se efectueze reparații preventive (de obicei sunt planificate în avans și fondurile sunt alocate special pentru implementarea lor). Totuși, în cazul unui accident (multe cazuri nu pot fi prevăzute și prevenite în timp util), este necesar să se efectueze lucrări de urgență (neplanificate), pentru care trebuie să existe o anumită rezervă de bani și alte resurse materiale necesare pentru plata pentru muncă pentru a elimina consecințele situației de urgență.
Este necesar să reparați nu numai sistemele de mai sus, ci și casa în sine și toate structurile acesteia. Reparațiile la domiciliu pot fi, de asemenea, împărțite în curente și majore. Clima Rusiei și nivelul scăzut de cultură al unor categorii de cetățeni duc adesea, dacă nu la deteriorarea structurilor clădirilor, atunci la pierderea aspectului lor estetic. În acest sens, costurile de reparație continuă sunt necesare în mod constant pentru a evita reparațiile majore cât mai mult timp posibil. La urma urmei, dacă reparațiile actuale nu necesită sume mari de bani și faptul că rezidenții plătesc în mod regulat pentru întreținere este suficient, atunci reparațiile majore necesită sume foarte mari de bani.
Prefecturilor raioanelor administrative li se încredințează asigurarea ordinii de prioritate pentru includerea caselor în care s-au creat sau se creează HOA în programele de reparații capitale și<Мой двор, мой подъезд>. În plus, asociațiile de rezidenți din sectorul locativ care au statutul de persoană juridică au dreptul de a-și crea propriile fonduri de economii pentru a efectua lucrări costisitoare. Astfel de asociații selectează în mod independent companiile care vor efectua lucrările, încheie contracte pentru efectuarea lucrărilor relevante și monitorizează în mod independent implementarea acestora, ceea ce îmbunătățește semnificativ calitatea lucrărilor, deoarece rezidenții înșiși participă la acceptarea rezultatelor, care au cerințe mult mai mari decât DEZ.
O atenție deosebită trebuie acordată reamenajării clădirii sau a spațiilor din aceasta. Nu trebuie să uităm că permisiunea de a efectua astfel de lucrări obținută de la consiliul HOA nu este suficientă. Nici măcar prezența unui parteneriat înregistrat în casă nu îl scutește pe proprietar de a obține aprobări și autorizații de reamenajare de la autoritățile guvernamentale competente. Același lucru este valabil și pentru reamenajarea clădirii în sine. Hotărârea adunării generale cu privire la această problemă joacă un rol semnificativ, dar nu hotărâtor, întrucât fără coordonare și obținerea permisiunii din partea structurilor relevante, nu lucrari de constructie nu poate fi efectuată pentru a asigura siguranța rezidenților și pentru a păstra bunurile imobiliare. Întotdeauna înainte de a începe lucrul, este necesar să înțelegeți dacă este recomandabil să o efectuați, ce fonduri trebuie cheltuite pentru a obține rezultatul dorit și dacă starea structurilor casei se va deteriora după aceasta.
După cum se poate observa din cele de mai sus, efectuarea diferitelor tipuri de reparații este foarte costisitoare, dar necesară. De unde puteți obține fonduri pentru a menține starea imobiliară la nivelul corespunzător?
Obținerea de fonduri suplimentare este posibilă prin creșterea plăților rezidenților. Cu toate acestea, există limite aici - nu puteți ridica plăți la infinit, altfel vor înceta pur și simplu să plătească. Există o a doua cale - economisirea.
Un rol uriaș în reducerea costului plății facturilor de utilități îl joacă introducerea tehnologiilor de economisire a resurselor. Sistemul existent de plată a facturilor la utilități nu stimulează economia de apă, căldură și alte resurse. Cu toate acestea, un astfel de sistem nu este întotdeauna mai bun și mai profitabil. Mulți oameni nu cheltuiesc suma de resurse pentru care sunt obligați să plătească, dar ce se întâmplă dacă există o majoritate de astfel de rezidenți în casă? Și dacă iei perioada de vara, când majoritatea rezidenților sunt în vacanță și călătoresc?
Pentru a reduce costurile cu utilitatile, in case se pot instala contoare si dispozitive de control, atat pentru fiecare apartament in parte (care inca este destul de scump), cat si pentru intreaga casa. Desigur, introducerea unor astfel de dispozitive necesită o stare bună a supapelor de închidere, deoarece în cazul în care acestea funcționează defectuos, pierderea de resurse va fi atât de mare încât nu beneficiu economic Nu va funcționa, chiar și pierderile sunt posibile. În plus, nu trebuie să uităm că scurgerile de conducte, din cauza creării de umiditate constantă, pot duce la consecințe grave, inclusiv distrugerea clădirii, astfel încât repararea conductelor și a supapelor de închidere este necesară în orice caz.
Acum să ne uităm la alimentarea cu căldură. Economisirea consumului nu este suficientă aici; este nevoie și de păstrarea aerului cald în cameră. Pentru a face acest lucru, este necesar să se asigure o etanșare de calitate adecvată a cusăturilor ferestrelor și ușilor. Cheltuiți din nou? Dar dacă te gândești bine, obții un dublu beneficiu - sunt posibile economii de căldură și nu există curenti de aer în cameră, adică. Există mai puține șanse de a răci în propria casă. Este posibil ca la început să cheltuiți puțin mai mult, apoi să obțineți economii și, prin urmare, beneficii. Una dintre principalele modalități de reducere a costurilor în locuințe și servicii comunale este respectarea strictă a standardelor actuale de funcționare tehnică a locuințelor și serviciilor comunale.
Funcționare tehnică - un set de măsuri care vizează asigurarea stării și funcționării locuințelor și a dotărilor comunale care îndeplinesc cerințele standardelor. Operarea tehnică se realizează de către proprietari, proprietari, organizații de conducere, chiriași și chiriași prin utilizarea, întreținerea și repararea spațiilor, structurilor, sistemelor inginerești și a altor echipamente, asigurând în același timp modurile de funcționare a acestora, precum și întreținerea sanitară a clădirilor și teritorii adiacente.
Activitățile de planificare pentru funcționarea tehnică se realizează de către organizația de conducere, pe baza cerințelor de reglementare și ținând cont de cele existente resurse financiare. Planificarea anuală, pe termen mediu și lung este realizată atât în ​​cadrul programelor țintă speciale, cât și în cadrul programului anual de activități al Guvernului de la Moscova. Cheltuielile de planificare pentru întreținerea locuințelor și a serviciilor comunale ar trebui efectuate atât la nivelul orașului, cât și la nivel teritorial de guvernare.
Planificarea cheltuielilor pentru funcționarea tehnică a fondului de locuințe și întreținerea sanitară a gospodăriei trebuie efectuată în următoarele domenii:

1. Cheltuieli pentru întreținerea dotărilor locative, inclusiv:
* salariu cu angajamente;
* reparatii curente ale fondului de locuinte;
* eliminarea deșeurilor menajere solide;
* întreținerea gospodăriei (inclusiv întreținerea însoțitorilor de ușă);
* deduceri de amortizare;
* impozite și alte plăți obligatorii;
* continutul serviciului clienti (organizatie de management);
* alte cheltuieli.
2. Venituri din exploatarea clădirilor de locuit, inclusiv:
* plata pentru locuinte sau servicii de intretinere pentru spatii rezidentiale si nerezidentiale;
* plata serviciilor de îndepărtare a deșeurilor solide;
* Alt venit.
3. Cheltuieli pentru reparații majore ale fondului locativ:
* efectuarea de revizii complete și revizii selective, inclusiv:
- repararea fațadelor clădirilor; acoperișuri; rețeaua de încălzire;
- inlocuire sobe electrice, sobe pe gaz, boiler pe gaz in apartamente;
- scoaterea conductelor de gaze din subsolurile clădirilor de locuit;
- inlocuirea si modernizarea ascensoarelor;
- repararea punctelor de incalzire, precum si a sistemelor de desfumare si automatizare incendiu, alimentare cu gaze interioare;
* desfasurarea activitatilor de imbunatatire cuprinzatoare a curtilor si intrarilor din cladiri de locuit.
Reparațiile majore ale locuințelor și dotărilor de servicii comunale reprezintă un domeniu de activitate independent special care asigură funcționarea tehnică în conformitate cu cerințele de reglementare. Relațiile legate de revizuirea locuințelor și a serviciilor comunale necesită o reglementare specială.
Revizia este un sistem de măsuri care vizează refacerea resurselor de locuințe și dotări de servicii comunale cu eventuala înlocuire a elementelor structurale individuale ale acestora, precum și îmbunătățirea performanței lor operaționale.
Reparațiile majore ale locuințelor și serviciilor comunale trebuie efectuate în conformitate cu cerințele actuale de reglementare determinate de Guvernul Moscovei și autoritățile federale.
Clasificarea reparațiilor majore are mai multe abordări care determină tipurile acesteia. Pentru a planifica costurile reparațiilor majore ale locuințelor și serviciilor comunale, este necesar să se facă distincția între două tipuri principale de reparații, caracterizate prin volume diferite de muncă efectuate:
* revizuirea cuprinzătoare ar trebui să includă restaurarea tuturor elementelor uzate;
* revizuirea selectivă ar trebui să includă înlocuirea sau repararea elementelor individuale care s-au defectat.
Efectuarea unei revizii cuprinzătoare necesită utilizarea materialelor care asigură perioada de reglementare service de elemente reparate ale instalaţiei. După finalizarea unei revizii complete, instalația trebuie să respecte pe deplin toate cerințele de reglementare și tehnice.
Efectuarea de revizii selective ar trebui să asigure restabilirea proprietăților operaționale ale elementelor individuale ale instalației care s-au defectat în perioada dintre reparații.
Atunci când planificați valoarea costurilor necesare pentru a efectua reparații majore la locuințe și serviciile comunale, este necesar să se prevadă posibilitatea de a efectua lucrări neplanificate. lucrări de reparații(de urgență) care urmărește eliminarea consecințelor accidentelor, deteriorarea elementelor cauzate dezastre naturale, condiții și situații extreme etc.
Administrarea clădirilor rezidențiale, întreținerea și exploatarea fondului de locuințe este o știință complexă pe care nu mulți oameni reușesc să o stăpânească. Dar pentru a schimba ceva în bine, trebuie să te simți ca un proprietar care nu numai că deține o proprietate, dar știe și să o păstreze și să o crească. Locuința pentru mulți oameni este principalul capital pe care îl dețin, iar proprietarul poate și trebuie să fie interesat de conservarea, îmbunătățirea și creșterea proprietății sale.
Știința managementului clădirilor rezidențiale
Nu trebuie să uităm că sectorul locuințelor și serviciilor comunale este foarte complex; o persoană neinițiată poate deveni complet confuză în el. Apare întrebarea - cum poate un rezident obișnuit să înțeleagă toate aceste subtilități? Administrarea, întreținerea și exploatarea unei locuințe este o știință complexă, în timp ce postulatele sale de bază sunt în continuă evoluție și chiar și cei care au lucrat în acest domeniu de mulți ani s-ar putea să nu cunoască toate nuanțele. Avin adesea situații când oamenii vor să preia controlul asupra casei lor, dar nu știu cum. În același timp, în domeniul locuințelor și serviciilor comunale, trebuie să plătească foarte scump greșelile. Nu a pregătit casa pentru iarnă - oamenii au rămas în frig fără căldură, nu au efectuat reparații la timp - a avut loc un accident. Ca să nu mai vorbim de faptul că corectarea greșelilor făcute este foarte costisitoare. multi bani, confortul de a locui în casă este perturbat, ceea ce afectează în primul rând sănătatea oamenilor. Cum să fii?
Să luăm în considerare două forme de administrare a unei case în care a fost creat un HOA
Prima formă este organizarea de către proprietari a propriei case de management și exploatarea independentă a imobilului pe care îl dețin. Acest formular este convenabil și rentabil dacă printre proprietarii de case există oameni familiarizați cu locuințe și servicii comunale care sunt capabili să organizeze întreținerea decentă a casei. Dar nu trebuie să uităm că pe lângă personalul de conducere și întreținere, un astfel de management de locuințe trebuie să aibă și cel puțin un avocat și un contabil care să înțeleagă specificul sectorului locativ.
De asemenea acest formular Este recomandabil dacă HOA unește mai multe clădiri rezidențiale sau există o asociere de mai multe parteneriate.
Totodată, dacă printre proprietarii casei nu se găsește o persoană competentă, este posibil să se angajeze un manager profesionist care, sub controlul consiliului HOA, va recruta un personal de muncitori și va organiza întreținerea casei. Dacă există un management de clădire care deservește mai multe clădiri rezidențiale și la costuri unitare reduse (întreaga valoare a costurilor este distribuită între un număr semnificativ de rezidenți), calitatea și eficiența serviciului crește de multe ori. În plus, sistemul de control asupra utilizării fondurilor și a activităților personalului de serviciu este simplificat.
A doua formă este încheierea de către HOA a unui acord privind transferul unei părți sau al întregului complex de funcții de administrare a casei către direcția unui singur client. Totodată, HOA păstrează funcțiile de monitorizare a activității asociației de proprietari, ceea ce crește eficiența funcționării și calitatea lucrărilor de întreținere a fondului de locuințe, precum și, în plus, parteneriatul, prin hotărâre a generalului. adunarea membrilor HOA, are dreptul de a întreprinde măsuri suplimentare pentru îmbunătățirea calității și confortului vieții rezidenților care nu sunt prevăzute pentru DEZ. Această formă este convenabilă pentru HOA în care crearea propriei case de management nu este profitabilă din punct de vedere economic.
După cum sa menționat mai sus, parteneriatul are dreptul de a transfera toate sau o parte din funcțiile de administrare a casei către DEZ. La transferul unei părți din funcții, parteneriatul păstrează nu numai funcții de control, ci și posibilitatea de a organiza furnizarea unei părți din locuințe și servicii comunale rezidenților în mod independent, ceea ce permite HOA să lucreze simultan cu mai multe organizații care oferă servicii similare și alege dintre ele altele mai puțin costisitoare care funcționează mai bine. În acest caz, parteneriatul continuă să se angajeze activitate economicăși plătește independent pentru contractele pe care le-a încheiat. Această opțiune funcționează foarte eficient dacă parteneriatul are posibilitatea de a utiliza în mod independent spații nerezidențialeȘi terenși primiți fonduri suplimentare pentru aceasta, care sunt folosite pentru a îmbunătăți calitatea vieții în casă.
Forma de management prin transferul de către parteneriat a tuturor funcțiilor de conducere către direcția unui singur client nu face lipsită de sens existența HOA. După cum sa menționat mai sus, parteneriatul își păstrează funcțiile de control asupra activităților DEZ. În calitate de persoană juridică, HOA are dreptul de a depune reclamații împotriva conducerii în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor care îi revin în temeiul contractului. În plus, DEZ oferă servicii într-un volum strict limitat, care nu se potrivește întotdeauna rezidenților. Prin urmare, HOA are dreptul, în cadrul unei adunări generale a membrilor parteneriatului, să decidă asupra încheierii în mod independent de contracte pentru efectuarea oricărei lucrări, prestarea de servicii etc. pentru a îmbunătăți confortul șederii dumneavoastră. Acest formular este eficient atunci când HOA nu are posibilitatea de a atrage specialiști competenți în sectorul locuințelor și serviciilor comunale pentru a îndeplini toate sau unele funcții de management, acest lucru este valabil mai ales în etapa inițială a formării HOA, imediat după înregistrare. .
Pe lângă cele două formulare de mai sus, este posibil ca HOA și întreprinderea de stat de reparații și întreținere (GREP, REU etc.) să încheie un contract de service. În acest caz, toate funcțiile de management rămân la parteneriat, iar relațiile cu GREP se construiesc conform schemei<заказчик-исполнитель>reglementate strict prin contract.
HOA, în îndeplinirea funcțiilor sale statutare, are dreptul de a încheia orice contracte de drept civil cu organizații de orice formă organizatorică și juridică, inclusiv implicarea unei alte organizații locative alternative la gestionarea și întreținerea condominiului sau angajarea unui manager profesionist. HOA rezolvă aceste probleme în mod independent.
Anterior, asociațiile de proprietari au făcut mari plângeri cu privire la faptul că direcțiile au încheiat acorduri cu parteneriate la prețuri mai mari decât pentru alte organizații. Această problemă a fost luată în considerare la nivelul Guvernului de la Moscova și s-au luat decizii adecvate.
În ședința din 27 februarie 2003. de la primul viceprimar al Moscovei în Guvernul Moscovei P.N. Aksyonov privind problemele care împiedică înființarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, prefecții raioanelor administrative și șefii administrațiilor raionale sunt încredințați cu asigurarea prestării de servicii de către DEZ către asociațiile de proprietari, dacă se dorește, la tarifele și tarifele stabilite pentru administrarea și întreținerea locuințelor transferate direcțiilor de către autoritățile executive. La Consiliul Coordonator al Guvernului de la Moscova pentru dezvoltarea autoguvernării în sectorul locuințelor 03.07.2003. controlul asupra respectării politicii de prețuri a tuturor organizațiilor care prestează servicii în sectorul locativ și comunal a fost încredințat tuturor autorităților executive și structurilor orașului subordonate cărora se află aceste organizații.
Aceste decizii au egalat drepturile HOA și ale altor organizații de locuințe, ceea ce a permis asociațiilor să stabilească suma totală a plăților obligatorii de către proprietarii de case pentru întreținerea și repararea proprietății comune a condominiului la tarife aprobate de Guvernul de la Moscova.
Furnizarea de asistență practică HOA este responsabilitatea directă a tuturor autorităților executive ale orașului Moscova. Sarcina autorităților executive este de a crea condiții pentru proprietarii de locuințe în care aceștia vor avea posibilitatea de a controla funcționarea locuinței, ceea ce va duce în cele din urmă la creșterea eficienței în gestionarea și întreținerea locuinței. posibilă reducere costurile pentru plata locuințelor și serviciilor comunale.

Tara noastra. Această organizație desfășoară activități nonprofit, iar principala caracteristică este asocierea proprietarilor de spații din casă pentru gestionarea colectivă a proprietății, menținerea acesteia în stare corespunzătoare, precum și asigurarea nevoilor de bază ale rezidenților.

Cetăţenii ţării noastre sunt obişnuiţi ca termenul HOA să fie aplicat blocurilor de locuinţe. Dar astăzi, comunitățile de cabane devin foarte populare, răsărind în suburbii ca ciupercile după ploaie.

Pentru a menține statutul de locuințe de prestigiu, proprietarii de cabane trebuie să aibă grijă nu numai de propria casă și teritoriu, ci și de teritoriul satului, asigurând curățenia, funcționalitatea și funcționalitatea acestuia.

Adesea, rezidenții invită compania corespunzătoare să efectueze managementul. Dar o astfel de cooperare are multe dezavantaje. Companiile de administrare cresc semnificativ costul locuințelor și tarifelor serviciilor comunale, nu îndeplinesc cerințele rezidenților în timp util și nu sunt întotdeauna interesate de menținerea teritoriului în stare corespunzătoare. De aceea, Când locuiesc într-o comunitate de cabane, este recomandabil ca cetățenii să se unească în parteneriate.

Prin această formă de asociere, proprietarii de case pot experimenta multe beneficii. Bani gheata, care sunt plătite de fiecare casă, se acumulează în contul parteneriatului, iar cheltuielile lor sunt controlate direct de locuitorii înșiși. La adunările generale, locuitorii decid prin vot ce lucrare trebuie făcută mai întâi și pe ce să cheltuiască o sumă semnificativă.

O HOA într-o comunitate de cabane este o asociație (sistem) de mai multe case de cabană împreună cu terenuri, anexe, alte clădiri sau fără ele. Devine condiția creației, care, ca una dintre justificări, indică apropierea caselor unele de altele.

Pentru spații nerezidențiale

Alături de serviciile rezidențiale, O HOA poate servi și spații nerezidenţiale. Cu toate acestea, pentru aceasta, organizația trebuie să fi încheiat un acord corespunzător cu proprietarul proprietății.

Cel mai adesea, când vine vorba de imobiliare, ne putem imagina spații comune care sunt situate într-un bloc de apartamente. Ele pot fi în proprietate comună comună a tuturor rezidenților sau pot aparține unui anumit proprietar.

Acționând ca un mediator între cele două părți, asociația de proprietari încearcă să netezească marginile aspre. Unii proprietari refuză să plătească facturile de utilități. Prin urmare, se creează datorii. Angajații HOA influențează proprietarii, continuând în același timp să mențină relații cu organizația de aprovizionare cu resurse.

Atitudine față de departamentul de locuințe

Există o mulțime de forme organizatorice și juridice, organizații care sunt responsabile cu gestionarea blocurilor de locuințe. Una dintre aceste forme este departamentul de locuințe. Ce trebuie să știi despre ea?

1. Standuri pentru departamentul de locuințe și întreținere.
2. Este o unitate structurală și raportează companiei de management.
3. Servește ca intermediar între organizația de management și rezidenți.
4. Efectuează lucrări de menținere a blocului în stare corespunzătoare.

Drăguț, Departamentul de locuințe este o organizație contractantă care efectuează muncă unică în baza contractelor. Specializată în principal în administrarea clădirilor de apartamente. Astfel, HOA acționează ca chiriaș al departamentului de locuințe.

Diviziunea teritorială

O asociație de proprietari poate administra un singur bloc de locuințe. Dar din ce în ce mai des poți găsi un HOA care gestionează întreg complexul. Cu toate acestea, companiile de succes nu se opresc aici și iau din ce în ce mai multe case noi sub aripa lor, extinzând teritoriul lor de influență.

Atunci când conducerea unui parteneriat are un teritoriu vast, este logic să-l subdivizăm în diviziuni structurale, adică teritoriale.

Fiecare diviziune teritorială poate include un anumit bloc de locuințe sau un întreg complex de case.

Această distincție este convenabilă în situațiile în care există adunări generale ale casei., și este necesar să distingem clar despre ce anume obiect vorbim.

Distincția este aplicabilă și în mass-media, atunci când reclamele sunt tipărite doar pentru anumiți proprietari de spații rezidențiale care locuiesc într-o anumită clădire.

Acum știți ce este o diviziune teritorială a asociațiilor de proprietari.

Organe

O HOA nu este o organizație haotică, ci una clar structurată, care apare sub forma unei asociații de proprietari. Este guvernat în conformitate cu articolul 144 din Codul locuinței - acesta este consiliul și adunarea generală.

Articolul 144 din Codul Locuinței RF. Organele de conducere ale asociației de proprietari

Organele de conducere ale asociației de proprietari sunt adunarea generală a membrilor asociației și consiliul de conducere al asociației.

Fiecare dintre organele de conducere enumerate are propriile sale funcții și competențe. reglementează că activitățile organizației sunt gestionate în totalitate de nimeni altul decât consiliul de administrație. Este format din membri activi ai proprietarilor de case. Acești oameni sunt cei care iau decizii legate de activitățile parteneriatului.

Membrii consiliului sunt aleși prin vot în cadrul adunării generale. Cu toate acestea, consiliul este în continuare responsabil intalnire generala, ceea ce înseamnă că nu trebuie doar să raporteze despre activitățile sale, ci și să îndeplinească cerințele adoptate cu majoritate de voturi. Acest lucru este indicat de -147 LCD. reglementează toate drepturile și obligațiile unui astfel de organism.

Dintre membrii consiliului de administrație este ales un președinte. Această persoană reprezintă interesele parteneriatului în instanță, are dreptul de a semna documente, inclusiv financiare, și desfășoară și activități de control.

Președintele poate introduce o inițiativă la o reuniune a proprietarilor și a consiliului de administrație.

Întâlnirea este autoritatea în parteneriat, care ia toate celelalte decizii prin vot. Constă din toți proprietarii de imobile din casă. Necesită responsabilitate deplină. Decizia luată în ședință este obligatorie. În ședința se hotărăște aspecte atât de importante precum formarea membrilor consiliului de administrație, precum și alegerea unui nou președinte și înlăturarea celui precedent.

Fuzionarea unei organizații cu alta

Urmărind un obiectiv comun, două HOA pot conveni să fuzioneze, alăturând o HOA la alta. O astfel de reorganizare poate avea loc doar dacă proprietarii au luat o decizie pozitivă. Este posibilă o astfel de acțiune la nivel legislativ?

Legislația descrie HOA ca o organizație non-profit. Înseamnă că HOA nu urmărește scopul de a se îmbogăți prin activitățile sale.

Articolul 142 din Codul Locuintei permite fuziunea parteneriatelor. Aceasta înseamnă că prin unire, două organizații pot atinge noi succese și culmi, ajutându-se reciproc în procesul de management.

Din aceasta putem concluziona că organizațiile non-profit se pot uni pe bază de voluntariat, fără a fi nevoie să obțină permisiunea sau să treacă prin vreo procedură complicată.

Articolul 142 din Codul locuinței al Federației Ruse. Asociația asociațiilor de proprietari

Pentru a reprezenta și proteja interesele comune în gestionarea blocurilor de locuințe, două sau mai multe asociații de proprietari, prin înțelegere între ele, pot crea o asociație (uniunea) a asociațiilor de proprietari.

Gestionarea unei astfel de asociații se realizează în conformitate cu cerințele „legislației” Federației Ruse privind organizatii non-profit.

Cine este reprezentantul?

Un reprezentant HOA este o persoană care reprezintă interesele parteneriatului în afara biroului și reuniunii proprietarilor de case, dar în instanțe sau în cadrul unei autorități administrative. Această persoană trebuie să fie împuternicit să reprezinte interesele parteneriatului, să le apere și, de asemenea, toți proprietarii trebuie să aibă încredere în el.

De regulă, unul dintre membrii consiliului poate deveni reprezentant. De asemenea, acesta ar putea fi managerul HOA. O astfel de poziție este prevăzută și de legislația Federației Ruse.

Bază de date

Federația Rusă menține un registru unificat (bază de date) care listează toate asociațiile de proprietari înregistrate în țară. Datele pentru registru sunt furnizate de autoritățile locale care participă la procedura de înregistrare. Puteți face cunoștință cu o astfel de bază de date accesând site-ul „Reforma locuințelor și serviciilor comunale”.

Pentru a găsi informatie necesara utilizatorul site-ului trebuie să introducă orașul reședinței, cartierul, strada și numărul casei sale. Pe baza parametrilor specificați, va fi oferită o opțiune HOA. Cu toate acestea, dacă procedura de înregistrare a fost finalizată foarte recent, sau parteneriatul nu are înregistrare oficială, ceea ce înseamnă că nu se va reflecta în baza de date.

Astfel de baza de date poate fi utilă proprietarilor care tocmai au cumpărat proprietăți într-un bloc de locuințe, sau persoane care caută unde să rezolve problemele legate de furnizarea de locuințe și servicii comunale.

Întrebări și sugestii

Deoarece toți proprietarii de case din blocurile de apartamente sunt participanți cu drepturi depline la întâlnirea HOA, aceasta înseamnă că au dreptul la întrebări și sugestii din partea organizației. Fiecare proprietar este interesat ca organizația de management să funcționeze mai bine și mai eficient. Și poate că unii au idei care vor ajuta la îmbunătățirea eficienței muncii.

Vă puteți face propunerile la întâlnire. Pentru a face acest lucru, ar trebui să propuneți un vot asupra inițiativei propuse sau pur și simplu să o exprimați în fața restului publicului.

Dacă doriți să aduceți inițiativa dumneavoastră direct membrilor consiliului, puteți scrie o contestație corespunzătoare folosind formularul disponibil în HOA.

De asemenea, vă puteți exprima întrebările în scris și puteți trimite contestația în formă tipărită la biroul HOA.

copacii nu trebuie să crească mai aproape de 5 m de clădire. Dacă un copac deranjează locuitorul, se închide forma generala, sau pur și simplu provoacă neplăceri în alt mod, trebuie luate măsurători.

Dacă se află la mai puțin de 5 m de clădire, atunci copacul trebuie tăiat la cererea rezidentului. Dacă copacul este situat mai departe, atunci este necesar să luați în considerare această problemă în detaliu, pe baza esenței problemei. Scrieți o reclamație care indică problema și trimiteți-o la biroul HOA.

Dacă după 10 zile biroul nu a răspuns la cerere, proprietarul trebuie să trimită o reclamație și să scrie o cerere către Rospotrebnadzor. In orice caz, În niciun caz nu trebuie să vă angajați în tăierea neautorizată a copacilor. Aceasta implică o penalizare de la 3 mii până la 1 milion de ruble. Tăierea ilegală a copacilor intră sub incidența Codului penal, articolul 260 și atrage pedepse grave.

Acum știți dacă este posibil să tăiați un copac la cererea unui chiriaș.

Concluziile articolului

Este necesar ca rezidenții să înțeleagă importanța interacțiunii dintre angajații și proprietarii HOA. Dacă relația este de încredere și, cel mai important, în cadrul relației permise de contract, atunci treburile casnice vor fi eficiente și, cel mai important, eficiente.