Probleme de bază ale contabilității pentru investiții imobiliare

• informații de referință

informații de referință
Standarde care reglementează contabilitatea și raportarea investițiilor imobiliare

• IAS 40 Investiții imobiliare;
• MCOO (IAS)17 „Închiriere”.

Principalele abordări standard de reglementare a contabilității și raportării investițiilor imobiliare este IAS 40 Investiții imobiliare, care a fost modificat ca parte a proiectului de Îmbunătățiri în decembrie 2003. Versiunea modificată a IAS 40 intră în vigoare pentru perioade anuale care încep la sau după 1 ianuarie. 2005. Adoptarea timpurie a acestui standard este încurajată, dar acest fapt ar trebui dezvăluit în notele la situațiile financiare.
IFRS 40 se aplică recunoașterii, evaluării și raportării activelor care sunt clasificate drept investiții imobiliare.
Întrucât conceptul de investiție imobiliară (discutat mai detaliat mai jos) poate include active închiriate sau active care pot fi închiriate, standardul (IFRS 40.3) definește domeniul de aplicare al acestui standard și standardul care reglementează tratamentul contabil al leasingului (IFRS (IAS) 17).
IFRS 40 se aplică:

• la evaluarea cotei de investiții imobiliare pe care societatea o deține în cadrul unui leasing financiar în situațiile financiare ale locatarului;
• la evaluarea investițiilor imobiliare care sunt furnizate unui locatar în cadrul unui contract de leasing operațional în situațiile financiare ale locatorului.

IFRS 17 se aplică:

• la clasificarea contractelor de leasing în leasing financiar și operațional;
• la recunoașterea veniturilor din chirii din investiții imobiliare;
• la evaluarea cotei de proprietate pe care societatea o deține în cadrul contractelor de leasing operațional în situațiile financiare ale locatarului;
• la măsurarea investiției nete în contracte de leasing (leasing financiar) în situațiile financiare ale locatorului;
• la contabilizarea tranzacțiilor de vânzare și leaseback;
• la dezvăluirea informațiilor despre contractele de leasing financiar și operațional în situațiile financiare.

În plus, IAS 40 nu ar trebui să se aplice activelor biologice asociate cu activitățile agricole și drepturilor și rezervelor minerale. resurse Minerale, cum ar fi petrol, gaze și alte resurse similare neregenerabile.
Conceptul de investiție imobiliară
Definiția investiției imobiliare este prezentată în paragrafele 5 - 6 din IAS 40.
Investițiile imobiliare sunt proprietăți (terenuri sau clădiri, sau parte dintr-o clădire, sau ambele) care sunt deținute (de proprietar sau de locatar în cadrul unui contract de leasing financiar) pentru a genera venituri din chirie sau apreciere a capitalului, sau ambele, și nu pentru:

• utilizarea în producția sau furnizarea de bunuri sau servicii sau în scopuri administrative;
• vânzări în perioada normală activitate economică.

Un interes într-o proprietate deținută în cadrul unui contract de leasing operațional de către un locatar poate fi clasificat și contabilizat drept investiție imobiliară numai dacă sunt îndeplinite următoarele condiții: anumite condiții:

• imobilul îndeplinește altfel definiția unei investiții imobiliare;
• Modelul valorii juste este utilizat pentru această investiție imobiliară.

Această alternativă de clasificare este acceptabilă pe bază de obiect cu obiect. Cu toate acestea, dacă această alternativă este selectată pentru o astfel de porțiune de proprietate în cadrul unui contract de leasing operațional, toate proprietățile clasificate drept investiții imobiliare trebuie contabilizate folosind modelul valorii juste.
S-a stabilit că o cotă de proprietate deținută în cadrul unui contract de leasing operațional de către un locatar poate fi clasificată drept investiție imobiliară dacă sunt îndeplinite un număr de condiții.
Dispoziții de tranziție: Entitățile care au aplicat anterior IAS 40 (modificat în 2000) și aleg pentru prima dată să clasifice sau să contabilizeze o parte sau toată partea permisă a unei proprietăți deținute în temeiul unui leasing operațional drept investiție imobiliară trebuie să recunoască efectul acesteia. alegere ca o ajustare a soldului de deschidere.rezultatul reportat în perioada în care opțiunea dată a fost făcut mai întâi. Dacă valoarea justă a unei astfel de proprietăți nu a fost anterior dezvăluită public, informațiile comparative nu sunt retratate și acest fapt este dezvăluit.
Definiția investiției imobiliare este prezentată schematic în Fig. 10.1.
Figura 10.1. Clasificarea activelor ca investiții

Proprietate de investitie:

• Pământ
• Clădire
• O parte a clădirii
• Teren si cladiri

Se ține cu un scop
Creșterea evaluării capitalului și generarea de venituri din chirii
Creșteri
capital
estimări
Apare ca urmare
\/

Închiriere în condiții \
leasing operational /
Primirea veniturilor din contracte de leasing operațional

Primirea veniturilor din leasing financiar
/\
Când sunt îndeplinite anumite condiții
Rețineți că investiția imobiliară ca activ care generează fluxuri de numerar independente este separată
din:

• proprietate ocupată de proprietar - proprietate pe care proprietarul sau chiriașul o deține în cadrul unui leasing financiar, pentru utilizare în producția sau furnizarea de bunuri sau servicii, sau în scopuri administrative (în esență, vorbim de active fixe);
• proprietăți deținute pentru vânzare în cursul normal al activității (în esență, inventar).

Exemple tipice de investiții imobiliare sunt:

• terenuri deținute în scopul aprecierii capitalului pe termen lung, mai degrabă decât pentru vânzarea pe termen scurt în cursul normal al activității;
• teren deținut pentru o utilizare viitoare nedeterminată;
• o clădire deținută de proprietar (sau închiriată de proprietar în cadrul unui contract de leasing financiar) și închiriată pentru leasing operațional;
• o clădire liberă care este deținută în scopul deținerii unui contract de leasing operațional.

Atunci când o parte a proprietății este deținută în scopul aprecierii capitalului sau al închirierii, iar o altă parte este deținută pentru utilizarea în procesul de producție sau furnizarea de bunuri sau servicii sau în scopuri administrative, se pune problema clasificării acestor părți. Dacă părțile pot fi vândute sau închiriate financiar separat, fiecare parte este contabilizată separat ca investiții imobiliare și, respectiv, ca proprietate ocupată de proprietar. Dacă nu pot fi vândute sau închiriate financiar separat, întreaga proprietate poate fi tratată ca investiție imobiliară, dar numai dacă doar o parte minoră a proprietății este utilizată în procesul de producție, furnizarea de bunuri sau servicii sau în scopuri administrative (IFRS 40.10) . De exemplu, o companie deține o clădire de birouri cu opt etaje, dintre care șapte etaje sunt închiriate, iar un etaj este folosit pentru administrarea companiei în sine. Clădirea trebuie fie să fie împărțită în două proprietăți: investiții imobiliare și proprietate ocupată de proprietar, într-un raport de 7 la 1, respectiv, fie tratată în întregime ca investiție imobiliară.
În unele cazuri, companiile de închiriere oferă chiriașilor anumite servicii auxiliare legate de utilizarea proprietății. O astfel de proprietate poate fi tratată ca investiție imobiliară numai dacă serviciile reprezintă o parte nesemnificativă a angajamentului în ansamblu (IFRS 40.11). De exemplu, proprietarul unei clădiri de birouri de închiriat oferă servicii de securitate chiriașilor.
Raționamentul profesional este adesea necesar la identificarea proprietăților de investiții.
Recunoașterea investițiilor imobiliare
Investiția imobiliară este supusă acelorași criterii de recunoaștere ca și celelalte active ale companiei.
Criterii de recunoaștere a investițiilor imobiliare (IFRS 40.16)
Investiția imobiliară este recunoscută ca activ numai atunci când sunt îndeplinite ambele condiții:

• este probabil ca beneficiile economice viitoare asociate investiției imobiliare să revină companiei;
• valoarea investiției imobiliare poate fi estimată în mod fiabil.

O entitate trebuie să utilizeze acest criteriu atunci când tratează orice costuri asociate cu investițiile imobiliare pe măsură ce sunt suportate. Se aplică atât costurilor suportate în momentul achiziționării investiției imobiliare, de ex. atunci când se determină ce costuri formează costul inițial și costurile ulterioare de îmbinare, înlocuire a pieselor sau întreținere a investiției imobiliare, de ex. atunci când se decide asupra valorificării costurilor ulterioare.
Costurile pentru întreținerea de zi cu zi a unei investiții imobiliare nu sunt recunoscute în valoarea contabilă a investiției imobiliare, ci sunt recunoscute ca cheltuieli în perioada în care sunt suportate. Aceste costuri includ de obicei costurile de salariile personalul de întreținere, consumabile, piese de schimb mici etc., iar scopul lor principal este adesea interpretat ca costul reparațiilor minore și întreținerea stării de lucru.
Costurile pentru înlocuirea unor părți mari ale unei investiții imobiliare se califică în general pentru recunoaștere și, prin urmare, sunt incluse în valoarea contabilă a investiției imobiliare atunci când costurile sunt suportate, de exemplu costul înlocuirii pereților interiori ai unei clădiri. Valoarea contabilă a acelor părți care sunt înlocuite este derecunoscută în conformitate cu regulile de derecunoaștere stabilite în standard.
Notă. Modificări față de IFRS 40, așa cum a fost emis în 2000.
În noua ediție, un singur criteriu de recunoaștere este aplicat costurilor inițiale și costurilor ulterioare ale investițiilor imobiliare (a se vedea și Capitolul 7 „Active imobilizate”).
Evaluarea investițiilor imobiliare la recunoașterea inițială
Abordare generală Evaluarea investițiilor imobiliare la recunoașterea inițială specificată în IAS 40 este după cum urmează (IAS 40.20).
Investiția imobiliară trebuie evaluată inițial la cost. Costurile de tranzacție sunt incluse în evaluarea inițială.
Estimarea costului inițial pentru diferite opțiuni de achiziție de investiții imobiliare

• Investiție imobiliară achiziționată contra cost.

Costul initial include:
preț de cumpărare (preț de cumpărare);
orice costuri asociate direct cu achiziția: plata taxelor juridice profesionale, taxe de transfer de proprietate și alte costuri de tranzacție.

• Investiții imobiliare auto-construite.

Costul inițial include costurile până la data la care construcția sau dezvoltarea este finalizată. Până la această dată, se aplică IAS 16 (a se vedea capitolul 7 Imobilizări corporale).
Costul inițial al investiției imobiliare nu include:
costurile organizatorice asociate cu începerea funcționării (cu excepția cazurilor în care sunt necesare pentru a aduce proprietatea într-o stare gata de utilizare);
pierderi din exploatare până la realizarea utilizării planificate;
cantități anormal de mari de materiale, resurse umane sau alte resurse irosite în timpul procesului de construcție sau dezvoltare.

• Investiții imobiliare achiziționate cu amânarea plății pentru o perioadă mai lungă decât în ​​mod normal termenii de creditare(condițiile creditului comercial obișnuit).

Dacă plata este amânată pentru o perioadă mai lungă decât termenele normale de credit, atunci costul inițial este echivalentul pretul banilor, iar diferența dintre echivalentul prețului în numerar și fondurile efectiv plătite este recunoscută drept cheltuială cu dobânda pe durata împrumutului.

• Investiții imobiliare dobândite ca urmare a unui contract de leasing.

Costul inițial al unui interes într-o proprietate deținută în cadrul unui leasing și clasificat drept investiție imobiliară este determinat în conformitate cu regulile de evaluare stabilite la punctul 20 din IAS 17 Contracte de leasing pentru leasing financiar (a se vedea capitolul 8 Contabilitatea contractelor de leasing). Adică, activul este recunoscut la cea mai mică dintre valoarea justă a proprietății și valoarea actualizată a plăților minime de leasing. O sumă echivalentă este recunoscută ca o datorie de leasing.
Dacă o dobândă într-o proprietate pe care o entitate o deține în baza unui contract de leasing este clasificată ca investiție imobiliară, atunci elementul evaluat la valoarea justă este respectiva dobândă și nu întreaga proprietate.

• Investiții imobiliare achiziționate prin schimb cu active nemonetare sau o combinație de active nemonetare și monetare.

La recunoașterea inițială, investiția imobiliară este evaluată la valoarea justă, cu excepția cazului în care: a) tranzacție de schimb absent entitate comercială(tranzacții necomerciale; tranzacții fără scop lucrativ) sau b) valoarea justă nici a activului primit, nici a activului cedat nu poate fi evaluată în mod credibil. În aceste cazuri, valoarea contabilă a activului cedat este luată drept cost inițial al activului achiziționat.
Notă. Recomandare practica
Regulile de determinare a costului inițial al investiției imobiliare sunt apropiate de regulile de determinare a costului inițial al mijloacelor fixe. Modificările acestora în noua ediție a IFRS 40 (comparativ cu vechea ediție a acestui standard) sunt în general similare cu modificările aduse în IAS 16 (pentru mai multe informații despre modificările IFRS 16 privind evaluarea imobilizărilor corporale achiziționate în schimb cu active non-monetare, vezi. Capitolul 7 „Active imobilizate”).
Dispoziții tranzitorii: cerințele privind evaluarea inițială a investițiilor imobiliare achiziționate în schimbul altor active ar trebui aplicate prospectiv.
Evaluarea investițiilor imobiliare după recunoașterea inițială
Societatea trebuie să aleagă o politică contabilă care să determine unul dintre modelele de contabilizare a investițiilor imobiliare (IFRS 40.30):

• modelul valorii juste;
• modelul costului real.

Modelul ales trebuie aplicat tuturor investițiilor imobiliare.
Regula de evaluare a tuturor investițiilor imobiliare folosind fie modelul valorii juste, fie modelul costului are următoarea excepție (paragraful 32A din IAS 40):

• O entitate poate alege fie un model de valoare justă, fie un model de cost pentru toate investițiile imobiliare care au datorii pentru care contraprestația plătită este direct legată de valoarea justă a anumitor active sau de contraprestația din astfel de active specifice care includ investiția imobiliară.
• O entitate poate alege fie modelul valorii juste, fie modelul costului pentru toate celelalte investiții imobiliare, indiferent de alegerea sa anterioară.

În plus, un interes într-o proprietate deținută în temeiul unui contract de leasing operațional de la un locatar, clasificat drept investiție imobiliară, în obligatoriu trebuie contabilizate numai în conformitate cu modelul valorii juste, adică nu există nicio alternativă pentru o astfel de investiție imobiliară (clauza 34 din IFRS 40).
Notă. Recomandare practica
Atunci când alegeți un model contabil pentru evaluarea ulterioară a investițiilor imobiliare, este necesar să se țină cont de metoda de apariție a acestui activ:

• dacă o investiție imobiliară este achiziționată, poate fi utilizat fie modelul valorii juste, fie modelul costului;
• Dacă investiția imobiliară este închiriată în baza unui leasing financiar, poate fi utilizat fie modelul valorii juste, fie modelul costului;
• Dacă investiția imobiliară este închiriată în baza unui leasing operațional, atunci poate fi utilizat doar modelul valorii juste.

IAS 8 permite modificări ale politicilor contabile dacă acestea sunt determinate de necesitatea de a prezenta mai adecvat tranzacțiile, evenimentele și condițiile unei entități în situațiile financiare. Deși IFRS 40 permite două politici contabile posibile pentru investițiile imobiliare, se consideră că o modificare a politicii contabile de la modelul valorii juste la modelul costului este foarte puțin probabil să aibă ca rezultat o prezentare mai adecvată (paragraful 11 ​​din IAS 40), adică . e. o schimbare de la un model de cost real la un model de valoare justă poate fi justificabilă, dar schimbarea inversă practic nu este.
În general, IFRS 40 cere entităților să determine valoarea justă a investiției imobiliare și:

• sau folosiți-o pentru a evalua o astfel de proprietate (atunci când alegeți un model de valoare justă) (clauza 33 din IFRS

40);

• sau să prezinte în note (atunci când alegeți un model de cost real) (clauza 79 din IFRS 40).

Companiilor li se recomandă să angajeze evaluatori independenți cu calificări profesionale adecvate pentru a determina valoarea justă, dar companiile nu sunt obligate să facă acest lucru și pot utiliza alte metode de evaluare (clauza 32 din IFRS 40).
Modelul valorii juste
Conform modelului valorii juste, după recunoașterea inițială, toate investițiile imobiliare trebuie să fie evaluate la valoarea justă (punctul 33 din IAS 40).
Câștigurile (pierderile) rezultate din modificările valorii juste a investițiilor imobiliare trebuie recunoscute ca profit sau pierdere în perioada în care apar și prezentate în contul de profit și pierdere (paragraful 35 din IAS 40).
Prin definiție, valoarea justă a unei investiții imobiliare este prețul la care proprietatea ar putea fi schimbată într-o tranzacție în condiții de concurență între părți bine informate și dispuse. La determinarea valorii juste, costurile posibile asociate cu cedarea acesteia nu ar trebui să fie luate în considerare.
Valoarea justă ar trebui să reflecte condițiile pieței la data bilanțului (clauza 38 din IAS 40).
IAS 40 acordă o atenție deosebită abordărilor de determinare a valorii juste a investițiilor imobiliare. Se pot distinge următoarele abordări (de la cea mai mare prioritate la cea mai mică prioritate):

• cea mai bună dovadă a valorii juste este prețul curent pe o piață activă pentru proprietăți similare aflate într-o locație și stare similară sau care fac obiectul unor contracte de leasing sau altor aranjamente similare; În absența prețurilor curente pe o piață activă pentru astfel de proprietăți, o companie poate lua în considerare alte surse de informații, inclusiv:

prețurile curente pe o piață activă pentru proprietăți care sunt diferite ca natură, stare sau locație (sau care fac obiectul unor contracte de închiriere sau alte acorduri diferite) cu ajustări pentru astfel de diferențe;
prețurile recente în tranzacții care implică proprietăți similare pe o piață mai puțin activă, cu ajustări pentru a reflecta orice modificare a condițiilor economice de la data acestor tranzacții;

• fluxurile de numerar estimate actualizate, a căror prognoză se bazează pe estimări fiabile ale viitorului flux de fonduri susținute de condițiile oricăror contracte de leasing sau alte contracte existente sau, acolo unde este posibil, de alte dovezi externe, folosind o rată de actualizare care reflectă evaluările curente ale pieței cu privire la incertitudinile asociate cu valoarea sau momentul acestor fluxuri de numerar.

Prin urmare, standardul propune ca valoarea justă să fie măsurată pe baza celor mai bune dovezi de piață disponibile (prețuri curente) și, în absența unor astfel de dovezi, pe o estimare bazată pe factorii de piață (fluxuri de numerar și rate de actualizare care reflectă condițiile pieței).
În unele cazuri, pot fi disponibile mai multe opțiuni diferite atunci când se face o evaluare la valoarea justă. În aceste cazuri, entitatea trebuie să analizeze motivele diferențelor pentru a ajunge la cea mai fiabilă estimare a valorii juste dintr-o serie de opțiuni posibile.
Notă. Aplicarea posibilă a cerințelor altor standarde
IAS 8.11 impune luarea în considerare (inclusiv) a conceptelor de evaluare definite în Cadrul IFRS atunci când se face raționamentul profesional. Unul dintre principiile stabilite în Conceptul IFRS este principiul prudenței, conform căruia, în condiții de incertitudine, trebuie luată o decizie care să nu conducă la o supraevaluare a activelor (clauza 37 din Conceptul IFRS).
Selectarea dintre măsurători alternative la valoarea justă necesită raționament. Având în vedere același grad de fiabilitate a diferitelor estimări ale valorii juste, aplicarea principiului prudenței presupune alegerea celei mai mici valori posibile.
ÎN cazuri excepționaleÎn momentul în care investiția imobiliară este achiziționată inițial, există dovezi clare că gama de estimări rezonabile ale valorii juste va fi atât de largă și probabilitățile de rezultate diferite atât de dificil de determinat încât utilitatea unei singure estimări a valorii juste este anulată. Această situație poate indica faptul că valoarea justă nu va fi măsurată în mod fiabil în mod continuu și ar trebui să se aplice îndrumările prescrise în IAS 40 pentru situațiile în care valoarea justă nu poate fi măsurată în mod fiabil.
Această regulă are următoarea formă (clauza 53 din IFRS 40):
Există o prezumție respingabilă conform căreia entitatea poate determina în mod fiabil valoarea justă a investiției imobiliare pe o bază continuă. Cu toate acestea, în circumstanțe extrem de rare, în momentul în care o investiție imobiliară este achiziționată inițial (sau când o proprietate existentă este recunoscută pentru prima dată ca investiție imobiliară după finalizarea construcției sau dezvoltării sau ca urmare a unei schimbări în utilizare), există dovezi clare. că valoarea justă nu poate fi determinată în mod credibil pe o bază continuă. Asemenea situații apar numai atunci când tranzacțiile de piață comparabile apar rar și nu se pot face estimări alternative fiabile ale valorii juste (de exemplu, pe baza fluxurilor de numerar estimate actualizate). În aceste cazuri, entitatea trebuie să evalueze investiția imobiliară utilizând modelul costului în conformitate cu IAS 16. Se presupune că valoarea reziduală a unei astfel de investiții imobiliare este zero. IAS 16 trebuie aplicat până la cedarea investiției imobiliare specificate.
Este posibil ca o entitate să aleagă în general să utilizeze modelul valorii juste, dar să facă o excepție pentru această proprietate, care este contabilizată conform modelului costului.
Vă rugăm să rețineți că această excepție de la regula generala Evaluările la valoarea justă sunt posibile numai în momentul recunoașterii inițiale a investiției imobiliare. Pot exista situații în care o entitate a folosit modelul valorii juste pentru a contabiliza investițiile imobiliare de ceva timp, dar apoi tranzacțiile de piață pentru tipuri similare de proprietăți devin mai puțin frecvente sau prețurile de piață sunt mai puțin disponibile și, prin urmare, valoarea justă a investiției imobiliare. este mai greu de determinat. În aceste cazuri (IFRS 40.55), entitatea trebuie să continue să evalueze investiția imobiliară la valoarea justă până la cedare (sau reclasificare).
Exemplul 10.1. Utilizarea modelului valorii juste pentru a contabiliza și a măsura investițiile imobiliare
Compania A cumpără una dintre cele cinci clădiri identice dintr-un complex de afaceri pentru 3 milioane USD în vederea închirierii acesteia la 1 ianuarie 2005. Clădirea este clasificată drept investiție imobiliară, iar compania selectează modelul valorii juste ca politică contabilă pentru proprietate de investitie.
La 31 decembrie 2005 (data de raportare pentru Compania A), se știe că o altă clădire din complex a fost vândută în decembrie pentru 3,5 milioane USD. În consecință, valoarea justă a investiției imobiliare a Companiei A poate fi considerată a fi de 3,5 milioane USD. Trebuie făcută o înregistrare contabilă pentru a reflecta creșterea (3,5 - 3 USD = 0,5 milioane USD) în evaluarea clădirii la valoarea justă și un câștig din o astfel de creștere a contului de profit și pierdere (debitarea contului de investiții imobiliare și creditarea câștigului din creșterea valorii juste).
Modelul costului real
Conform modelului costului (IFRS 40.56), după recunoașterea inițială, investițiile imobiliare ar trebui să fie măsurate în același mod ca imobilizările corporale (principala opțiune recomandată) în conformitate cu
IAS 16, adică la costul istoric minus amortizarea cumulata si orice pierdere din depreciere acumulata aferenta.
O excepție de la această regulă este investiția imobiliară care îndeplinește criteriile pentru a fi clasificată ca deținută pentru vânzare (sau este inclusă într-un grup de active care este clasificată ca deținută pentru vânzare). Această investiție imobiliară trebuie să fie măsurată în conformitate cu IFRS 5 (pentru mai multe informații despre evaluarea activelor imobilizate clasificate ca deținute în vederea vânzării, a se vedea Capitolul 11 ​​Active imobilizate deținute în vederea vânzării și activități întrerupte).
Transferul (reclasificarea) activelor în și din categoria investițiilor imobiliare
Reclasificarea (transferul) proprietății în sau din investiții imobiliare este posibilă numai în cazurile în care a existat o schimbare în utilizare confirmată de anumite circumstanțe (IFRS 40.57). Astfel de circumstanțe pot include doar următoarele:

• începe să folosești pentru propriile nevoi, să se transfere din categoria investiții imobiliare în categoria proprietății ocupate de proprietar (imobilizări);
• începerea dezvoltării în scopul vânzării - trecerea din categoria investiții imobiliare în categoria rezervelor;
• sfârşitul utilizării pentru nevoi proprii - pentru trecerea din categoria bunurilor ocupate de proprietar în categoria investiţiilor imobiliare;
• începerea acordării contractelor de leasing operațional către un terț - pentru trecerea din categoria rezervelor în categoria investițiilor imobiliare;
• finalizarea construcției sau dezvoltării - pentru a trece din categoria de proprietate în construcție sau dezvoltare (reglementată de IAS 16) în categoria de investiții imobiliare.

Vă rugăm să rețineți că un transfer de la investiții imobiliare la rezerve este posibil numai dacă există dovezi că dezvoltarea a început în scopul vânzării. În cazul în care o entitate decide să cedeze o investiție imobiliară fără dezvoltare ulterioară, trebuie să o clasifice în continuare drept investiție imobiliară până când este derecunoscută. În mod similar, dacă o entitate începe dezvoltarea suplimentară a unei investiții imobiliare existente, dar intenționează să o utilizeze în continuare ca investiție imobiliară, nu există nicio reclasificare.
Exemplul 10.2. Clasificarea proprietății
Societatea A deține o clădire care este închiriată unor terți. Această clădire este clasificată drept investiție imobiliară.
Dacă o companie intenționează să vândă o clădire, dar aceasta necesită reparații și reamenajarea acesteia, ceea ce începe să facă, atunci din momentul în care încep reparațiile și reamenajarea, clădirea devine clasificată ca inventar.
Dacă o companie intenționează să vândă o clădire, dar nu sunt necesare modificări pentru a face acest lucru, clădirea este clasificată drept investiție imobiliară până la cedare.
Dacă firma se așteaptă să efectueze reparații și reamenajare a clădirii, dar va continua să o închirieze, atunci nici clădirea nu va fi reclasificată.
Dacă modelul costului este utilizat pentru a contabiliza investițiile imobiliare, transferurile între categoriile de investiții imobiliare, proprietăți ocupate de proprietar și stocuri sunt efectuate la valoarea contabilă (IFRS 40.39).
Dacă modelul valorii juste este utilizat pentru a contabiliza investițiile imobiliare, se aplică următoarele reguli:

• Atunci când se transferă o investiție imobiliară care a fost contabilizată la valoarea justă către proprietăți (imobilizări corporale) sau stocuri ocupate de proprietar, se presupune că costul va fi contabilizat ulterior în conformitate cu IAS ) 16) și stocuri (IAS 2), este valoarea justă la data modificării utilizării, adică Transferul se face la valoarea justă la data transferului (IFRS 40.60).

Exemplul 10.3. Reclasificarea în imobilizări corporale
Compania A deține o clădire care este închiriată. Această clădire este tratată ca o investiție
proprietate și este contabilizată conform modelului valorii juste. Valoarea justă a clădirii a fost estimată la 5 milioane USD la data de raportare anterioară (31 decembrie 2004) La 1 aprilie 2005, compania decide să schimbe utilizarea clădirii și să își plaseze acolo propria conducere. În consecință, la această dată imobilul trebuie să fie transferat din categoria investiții imobiliare în categoria mijloace fixe. Valoarea justă a clădirii la 1 aprilie 2005 este de 5,5 milioane USD Investiția imobiliară este reevaluată la valoarea justă (se recunoaște un câștig de 0,5 milioane USD (5,5 milioane USD - 5 milioane USD)), investiția imobiliară este transferată la imobiliare și echipamente (activele fixe sunt debitate și investițiile imobiliare în valoare de 5,5 milioane USD sunt creditate), iar costul inițial al imobilizărilor corporale este de 5,5 milioane USD, care este amortizat în conformitate cu politica contabila societate în legătură cu mijloacele fixe.

• Atunci când se transformă o proprietate ocupată de proprietar într-o investiție imobiliară care va fi contabilizată la valoarea justă până la schimbarea utilizării, se aplică IAS 16. Diferența dintre valoarea contabilă conform IAS 16 și valoarea justă a proprietății respective pentru acea proprietate

data este contabilizată ca o reevaluare în conformitate cu IAS 16 (IFRS 40.61).
Exemplul 10.4. Reclasificarea ca investiție imobiliară
Compania A deține o clădire care este utilizată în scopuri administrative. Valoarea contabilă a clădirii este de 4 milioane de dolari. Compania decide să schimbe modul în care utilizează clădirea și să înceapă să o închirieze. În acest caz, modelul valorii juste va fi utilizat pentru a evalua investițiile imobiliare. La momentul schimbării utilizării, valoarea justă a clădirii este de 4,8 milioane USD. La data schimbării utilizării, mijlocul fix - clădirea - este reevaluat (valoarea contabilă a clădirii crește cu 0,8 milioane USD (4,8 milioane USD - 4 milioane USD), iar pentru această sumă se creează o rezervă de reevaluare), iar apoi se transferă la categoria de investiții imobiliare se efectuează (investiția imobiliară este debitată și mijloacele fixe sunt creditate pentru 4,8 milioane USD).

• Atunci când stocurile sunt transferate la o investiție imobiliară care va fi contabilizată la valoarea justă, diferența dintre valoarea justă a proprietății la acea dată și valoarea contabilă anterioară a acesteia este recunoscută ca profit (pierdere) pentru perioada (IFRS 40.63).
• Atunci când o entitate finalizează construcția unei investiții imobiliare care va fi înregistrată la valoarea justă, diferența dintre valoarea justă la acea dată și valoarea contabilă anterioară este recunoscută ca profit (pierdere) pentru perioada (IFRS 40.65).

Cedarea investițiilor imobiliare
O investiție imobiliară ar trebui să fie derecunoscută (derecunoscută) la cedare sau atunci când investiția imobiliară este permanent retrasă din utilizare și nu sunt așteptate beneficii economice viitoare din cedarea sa (IFRS 40.66).
Cedarea investițiilor imobiliare poate avea loc prin vânzare sau închiriere în cadrul unui leasing financiar. În primul caz se folosesc criteriile de recunoaștere a veniturilor din vânzarea de bunuri în conformitate cu IAS 18. În al doilea caz, se aplică prevederile IAS 17, care reglementează contabilitatea leasingului. IAS 17 se aplică și în cazul în care vânzarea investițiilor imobiliare este o vânzare și leaseback.
Câștigurile (pierderile) din cedarea sau întreruperea investițiilor imobiliare sunt determinate ca diferență între încasările nete din cedare și valoarea contabilă a activului (IFRS 40.69). Aceste câștiguri (pierderi) sunt recunoscute ca câștiguri (pierderi) în contul de profit și pierdere în perioada în care are loc cedarea sau întreruperea utilizării, cu excepția cazului în care cedarea este o vânzare și leaseback (caz în care prevederile IAS 17 din contabilizarea acestor tranzactii).
Compensațiile de la terți pentru investițiile imobiliare care sunt depreciate, pierdute sau transferate sunt recunoscute în profit sau pierdere atunci când este probabil să se primească compensația (IFRS 40.72).
Notă. Modificări față de IFRS 40, așa cum a fost emis în 2000.
Această prevedere a fost introdusă în noua ediție a IFRS 40 în conformitate cu modificările aduse noii ediții a IAS 16.
Dezvăluirea investițiilor imobiliare în situațiile financiare
Întrucât conceptul de investiție imobiliară este strâns legat de relațiile de leasing, informațiile de informații cerute de IAS 40 ar trebui să completeze informațiile relevante cerute de IAS 17.
Cerințele de prezentare ale IFRS 40 pot fi împărțite în trei părți:

• Cerințe generale;
• cerințe speciale atunci când se utilizează modelul valorii juste;
• cerințe speciale atunci când se utilizează modelul de cost inițial.

Cerințe generale
O entitate trebuie să prezinte următoarele informații (IFRS 40.75):

• dacă utilizează un model de valoare justă sau un model de cost;
• Dacă utilizează modelul valorii juste, când și în ce circumstanțe este dobânda imobiliară deținută în cadrul unui contract de leasing operațional clasificată și contabilizată ca investiție imobiliară;
• în cazurile în care clasificarea activelor ca investiții imobiliare este dificilă, criteriile utilizate pentru a face distincția între investiții imobiliare și proprietăți ocupate de proprietar și proprietăți deținute pentru vânzare în cursul normal al activității;
• metodele și ipotezele semnificative care au fost utilizate pentru a determina valoarea justă a investiției imobiliare, inclusiv dacă determinarea valorii juste a fost susținută de dovezi de piață sau s-a bazat mai mult pe alți factori (care trebuie dezvăluiți) din cauza naturii specifice a proprietatea sau lipsa datelor de piață comparative;
• Măsura în care valoarea justă a unei investiții imobiliare se bazează pe evaluarea unui evaluator independent care este recunoscut și calificat în mod corespunzător și care are experiență recentă în evaluarea investițiilor imobiliare dintr-o locație și categorie similare celei evaluate; dacă o astfel de evaluare nu a fost efectuată, acest fapt trebuie dezvăluit;
• sume care au fost recunoscute în contul de profit și pierdere în legătură cu:

venituri din chirii din investiții imobiliare;
direct costuri de operare(inclusiv costurile de reparații și întreținere) care apar în legătură cu investițiile imobiliare care au generat venituri din chirii în perioadă de raportare;
cheltuieli directe de exploatare (inclusiv cheltuieli de reparații și întreținere) care apar în legătură cu investițiile imobiliare care nu au generat venituri din chirii în perioada de raportare; si altele;

• existența și amploarea restricțiilor privind comercializarea investițiilor imobiliare sau transferul veniturilor și veniturilor din cedare;
• obligații contractuale de a achiziționa, construi sau dezvolta investiții imobiliare sau de a le repara, întreține sau îmbunătăți.

Cerințe speciale atunci când se utilizează modelul valorii juste
În plus față de Cerințe generale După cum sa menționat mai sus, o entitate care utilizează modelul valorii juste trebuie să prezinte o reconciliere a valorii contabile a investițiilor imobiliare la începutul și la sfârșitul perioadei de raportare care arată (IFRS 40.76):

• veniturile din achiziții prin combinări de întreprinderi;
• câștiguri sau pierderi nete din ajustările valorii juste;
• alte modificari.

Atunci când o evaluare rezultată a unei investiții imobiliare este ajustată în mod substanțial pentru raportarea în situațiile financiare, trebuie să fie prezentată o reconciliere între măsurarea rezultată și măsurarea ajustată inclusă în situațiile financiare (IFRS 40.77).
În situații excepționale în care valoarea justă a unei investiții imobiliare nu poate fi determinată în mod fiabil și este supusă modelului de cost în conformitate cu IAS 16, reconcilierea cerută la punctul 76 din IAS 40 trebuie să reflecte separat sumele asociate investiției imobiliare respective. IFRS 40.78). În plus, trebuie dezvăluite următoarele:

• o descriere a unei astfel de investiții imobiliare;
• o explicație a motivului pentru care valoarea justă nu poate fi măsurată în mod fiabil;
• dacă este posibil, intervalul de estimări în care probabilitate mare se constată valoarea justă;
• la cedarea unei astfel de investiții imobiliare, trebuie să se prezinte cedarea investițiilor imobiliare neînregistrate la valoarea justă, valoarea contabilă la momentul vânzării și valoarea profitului (pierderii) recunoscute.

Cerințe speciale atunci când se utilizează modelul de cost
În plus față de cerințele generale stabilite mai sus, o entitate care utilizează modelul costului trebuie să prezinte următoarele informații (IFRS 40.79):

• metodele de amortizare utilizate;
• termenele limită utilizare benefică sau ratele de amortizare;
• valoarea contabilă brută și amortizarea acumulată (împreună cu pierderile din depreciere cumulate) la începutul și la sfârșitul perioadei;
• O reconciliere a valorii contabile a investiției imobiliare la începutul și la sfârșitul perioadei, care arată:

încasări, cu dezvăluirea separată a încasărilor ca urmare a achiziției și ca urmare a valorificării (includerii în valoarea contabilă) a costurilor ulterioare;
veniturile din achiziții prin combinări de întreprinderi;
active care sunt clasificate ca deținute în vederea vânzării sau incluse în grupuri de cedare clasificate ca deținute pentru vânzare în conformitate cu IFRS 5 și alte cedări;
depreciere;
valoarea pierderilor din depreciere recunoscute și reluate în cursul perioadei în conformitate cu IAS
36;
diferențe nete de schimb valutar care apar la conversia într-o altă monedă de prezentare;
reclasificări (transferuri) din și în categoriile de bunuri și inventar ocupate de proprietar;
alte modificări;

• valoarea justă a investiției imobiliare.

Proprietate de investitie este o investiție în imobiliare care nu este destinată a fi utilizată în activitatea entității sau pentru vânzare în cursul normal al activității. Aceasta include teren, clădiri sau părți de clădiri aflate la dispoziția proprietarului sau a locatarului în temeiul unui contract de leasing financiar (leasing), utilizate pentru a primi plăți de chirie, venituri din creșterea valorii proprietății, dar care nu sunt implicate în procesul de producție și vânzare a bunurilor, munca, serviciile; nu sunt utilizate în scopuri administrative; nu sunt destinate vânzării în cadrul operațiunilor normale ale organizației.

Reclasificarea obiectelor de valoare investițională, adică includerea sau excluderea lor în această categorie se face în funcție de scopul real al unui anumit element de proprietate al organizației.

Transformarea unei proprietăți dintr-o investiție imobiliară într-o proprietate de vânzare se realizează odată cu începerea reconstrucției sale în pregătire pentru vânzare. Dar dacă se ia o decizie de a vinde o investiție imobiliară fără reconstrucție, aceasta continuă să fie inclusă în investiția imobiliară până când este înstrăinată ca urmare a vânzării.

Obiectul este inclus în investiția imobiliară:

după finalizarea construcției sau reconstrucției;

după încetarea utilizării sale în producție, management, operațiuni comerciale;

după cedarea contractului de leasing operațional către un terț.

Un obiect este exclus din investiția imobiliară:

odată cu începerea utilizării acestuia în producție, management sau operațiuni comerciale;

cu începerea reconstrucției ca operațiune pregătitoare de prevânzare.

Recunoaștere și evaluare inițială. Ca parte a activelor organizației, investițiile imobiliare sunt recunoscute ca obiect contabil independent atunci când există o probabilitate suficientă de primire a plăților de leasing sau o creștere a valorii capitalului în conformitate cu cerințele pentru investițiile imobiliare și valoarea acestora din urmă. poate fi determinat în mod fiabil.

Evaluarea inițială a investiției imobiliare se face la costul achiziției sau construcției acesteia, neexcluzând construcția prin mijloace economice.

Costul dobândirii valorii investiției include prețul obiectului și costurile directe ale tranzacției (juridice, servicii de consultanță, înregistrare etc.). Dobânzile pentru plata amânată nu sunt incluse în prețul de cost, acestea sunt incluse în cheltuielile periodice pe durata împrumutului. Instalațiile construite de antreprenori sunt evaluate în conformitate cu prețul contractului.

Costul investiției imobiliare construite economic este determinat de suma tuturor costurilor la data finalizării construcției unității. Costurile proiectelor neterminate sunt luate în considerare ca orice alte costuri ale construcției capitale. Contabilitatea separată pentru investițiile imobiliare începe la data finalizării construcției și a recepției în exploatare a proprietății.

Costul consumului excesiv de materiale și alte resurse consumate în timpul construcției sau reconstrucției obiectelor nu este inclus în costul lor inițial. Cheltuielile asociate cu punerea în funcțiune a unei investiții imobiliare nu sunt incluse în costul acesteia, cu excepția acelor cheltuieli care sunt necesare pentru a aduce obiectul în stare de funcționare. Dar pierderile inițiale asociate cu dificultățile temporare de a atrage chiriași și alte pierderi similare sunt anulate drept cheltuieli pentru perioadele de raportare în care au apărut.

Cheltuielile suplimentare ulterioare sunt percepute pentru a crește valoarea contabilă a investiției imobiliare dacă acestea cresc rentabilitatea investiției imobiliare. În toate cazurile în care pierderile de profitabilitate sunt reflectate în prețul inițial al unui activ, recuperarea lor prin modernizare sau alte cheltuieli ulterioare ar trebui să se reflecte într-o creștere a valorii contabile a activului. Alte cheltuieli ulterioare nu sunt capitalizate. Acestea ar trebui anulate ca cheltuieli pentru perioada în care au apărut.

Modele pentru evaluarea ulterioară a valorii investițiilor imobiliare. IAS-40 permite să fie utilizate următoarele pentru contabilizarea investițiilor imobiliare: valoarea justă, iar modificările acesteia se reflectă în profit și pierdere; pretul initial de achizitie, în care investițiile imobiliare sunt prezentate în bilanț la valoarea sa reziduală, adică mai puțin amortizarea acumulată și pierderile din depreciere. Utilizarea costului istoric de achiziție nu elimină necesitatea de a dezvălui valoarea justă a investițiilor imobiliare în notele la situațiile financiare.

Acest model diferă de contabilitatea reevaluării, care este utilizată în mod obișnuit pentru a contabiliza imobilizările corporale, prin aceea că excesul valorii reevaluate față de valoarea contabilă inițială este recunoscut în conturile de capital ca o creștere a valorii proprietății. Modelul valorii juste presupune că toate modificările valorii sunt recunoscute numai în conturile de profit sau pierdere.

Dificultățile de determinare a valorii juste pentru multe obiecte de valoare investițională sunt, de asemenea, evidente. Valoarea justă a investițiilor imobiliare ar trebui să reflecte condițiile pieței și condițiile reale ale pieței și alte condiții la data de raportare și nu la orice altă dată. Condițiile de piață în schimbare duc la schimbări și incertitudini în măsurarea valorii juste. Pentru multe investiții imobiliare, este imposibil să se bazeze pe prețuri active ale pieței; factorii tarifari ai chiriei le influențează și ei.

Fiecare organizație este obligată să aplice procedura de evaluare aleasă pentru toate investițiile imobiliare. Adesea, din motive obiective, este imposibil să se asigure că toate activele existente sunt evaluate la valoarea justă.

Reclasificarea este măsurată folosind unul dintre cele două modele: costul istoric sau valoarea justă. Atunci când este evaluată la costul istoric, orice reclasificare a investițiilor imobiliare nu provoacă nicio modificare a valorii sale contabile și, prin urmare, nu necesită contabilizarea variațiilor. Dimpotrivă, la evaluarea investițiilor imobiliare la valoarea justă apar abateri care necesită contabilizare și raportare în situațiile financiare.

Reclasificarea investițiilor imobiliare în imobilizări corporale, stocuri sau alte categorii de „imobiliare ocupată de proprietar” se face la valoarea justă, care este recunoscută ca valoarea contabilă a elementelor atunci când utilizarea lor în entitate se modifică.

Cedarea investițiilor imobiliare are loc prin vânzarea acestora sau prin leasing financiar în baza unui contract de leasing. Prețul de vânzare al unui obiect este determinat de valoarea sa justă la data înstrăinării. Atunci când se oferă un împrumut comercial sau un plan de plată în rate, diferența dintre contravaloarea reală și valoarea justă (prețul) este înregistrată separat ca venituri din dobânzi primite. Profiturile (pierderile) rezultate sunt reflectate în contul de profit și pierdere.

La scoaterea definitivă din funcțiune a unui obiect cu valoare de investiție, valoarea posibilă a pierderilor este reflectată ca o pierdere în perioada de raportare în care a fost înregistrată anularea obiectului.

În contabilitatea și raportarea modernă din Rusia, rolul Standardelor Internaționale de Raportare Financiară (IFRS) este în creștere. Strategia de convergență a standardelor rusești contabilitate(RAS) cu IFRS este realizat de Guvern Federația Rusă de mulți ani acum.
În ciuda strategiei de convergență cu IFRS, principiile stabilite în standardele de contabilitate ruse nu pot fi numite pe deplin consecvente cu IFRS, iar în prezent există încă un număr semnificativ de diferențe în definițiile și abordările de evaluare și raportare a elementelor din domeniul financiar (contabil) declarații.
Aici vom compara cerințele de bază pentru înregistrarea și raportarea tranzacțiilor cu investiții imobiliare în conformitate cu IFRS și RAS și posibilele ajustări care pot fi necesare la transformarea raportării în raport cu investițiile imobiliare ale unei companii.

Definiția investment property

Proprietate de investitie- Acest imobiliare, care este deținut de o organizație (în calitate de proprietar sau de locatar în temeiul unui contract de leasing financiar) în scopul închirierii sau creșterii valorii sale, și nu în scopul de a fi utilizat în procesul de producție și în scopuri administrative, precum și ca de vânzare.

IAS 40 Investiții imobiliare este dedicat contabilizării investițiilor imobiliare. O investiție imobiliară este o proprietate care trebuie să îndeplinească toate următoarele patru criterii:

1) tipuri de imobile: teren sau clădire; sau parte dintr-o clădire; sau amândouă; 2) imobilul se află în posesia: proprietarului; sau un locatar în temeiul unui contract de leasing financiar (contract de leasing); 3) scopurile deținerii imobilelor: primirea plăților de chirie; sau câștiguri de capital; sau amândouă; 4) scopurile dreptului de proprietate nu sunt: ​​utilizarea în producerea sau furnizarea de bunuri, prestarea de servicii, în scopuri administrative; vânzare în cursul normal al activității.

ÎN IAS 40 Sunt prezentate exemple de investiții imobiliare:
- terenuri detinute pentru a beneficia de apreciere in valoare, dar nu pentru vanzare pe termen scurt;
- teren, a cărui utilizare ulterioară este acest moment nedefinit;
- o clădire deținută de o întreprindere (proprietar sau locatar în baza unui contract de leasing) și prevăzută pentru leasing operațional (dar nu leasing financiar) integral sau parțial;
- o clădire neocupată în prezent, dar destinată a fi închiriată integral sau parțial și nu spre vânzare;
- imobile care se află în construcție sau dezvoltare (dar nu în numele unor terți), în scopul utilizării ulterioare ca investiții imobiliare, și nu pentru vânzare;
- proprietățile pe care locatarul le deține în cadrul unui contract de leasing operațional pot fi clasificate și contabilizate drept investiții imobiliare numai dacă o astfel de proprietate îndeplinește altfel definiția investiției imobiliare.
Nu există încă un analog al IFRS 40 „Proprietate de investiții” în legislația rusă. Cele mai apropiate obiecte contabile din practica rusă sunt investitii profitabile in valori materiale , contabilizată în contul 03 „Investiții generatoare de venit în active materiale”.
În conformitate cu Planul de conturi investiţii profitabile în active materiale sunt investiții ale unei organizații în parte din proprietăți, clădiri, spații, echipamente și alte valori care au o formă tangibilă, furnizate de organizație contra unei taxe pentru utilizare temporară (deținere și utilizare temporară) în scopul generării de venituri. Astfel, există o discrepanță între conceptele de investiții imobiliare (IFRS 40) și investiții profitabile în imobilizări corporale (vezi Fig. 1).

Orez. 1 Raportul dintre investițiile imobiliare (IFRS 40) și investitii profitabileîn active materiale (contul 03 Planul de conturi)
Zona A- acestea sunt obiecte de investiții imobiliare în conformitate cu IFRS 40, dar nu investiții profitabile în active corporale în conformitate cu legislația rusă: imobile (teren sau clădire, sau parte dintr-o clădire, sau ambele) la dispoziția (proprietarului sau chiriaș conform contractului de închiriere financiară) în scopul primind venituri din câștiguri de capital. Astfel de obiecte sunt contabilizate conform legislației ruse în contul 01 „Active fixe”.
Zona B– acestea sunt obiecte care sunt atât investiții imobiliare în conformitate cu IFRS 40, cât și investiții profitabile în imobilizări corporale conform Contabilitatea rusă: teren si cladiri, disponibilă organizației în scopul primirii plăților de închiriere, de ex. furnizate prin leasing operațional. Conform legislației ruse, aceste obiecte imobiliare sunt reflectate în contul 03 „Investiții profitabile în active materiale”.
Zona B- acestea sunt obiecte care sunt investiții profitabile în active corporale, dar nu sunt investiții imobiliare în sensul IFRS: echipamente și alte active fixe, cu excepţia clădirilor şi terenuri , precum și alte obiecte de valoare care au o formă tangibilă furnizate de organizație pentru utilizare temporară în scopul generării de venituri. Activele materiale în cauză, în conformitate cu Planul de conturi, sunt contabilizate în contul 03 „Investiții profitabile în active materiale”.
Contabilitatea investițiilor profitabile în active materiale în contabilitatea rusă se efectuează în conformitate cu PBU 6/01 „Contabilitatea mijloacelor fixe”,și, în general, corespunde modelului de contabilizare a costurilor istorice prevăzut de IFRS 40. În plus, dacă o organizație rusă și-a exercitat dreptul de a reevalua investițiile generatoare de venit în imobilizările corporale, atunci această opțiune nu va corespunde modelului de contabilitate la valoarea justă propus de IFRS 40. Este important de remarcat, spre deosebire de prevederile standardelor internaționale, terenurile în conformitate cu legislația rusă nu sunt supuse reevaluării (clauza 43). Instrucțiuni privind contabilitatea mijloacelor fixe).
În IFRS, este necesar să se facă distincția între proprietățile achiziționate pentru activitati de investitii, și investiții imobiliare. Situație obișnuită: într-un raport de moțiune Bani cheltuielile sunt incluse în activitățile de investiții, iar în bilanț formează costul unui mijloc fix obișnuit.
În plus, în contabilitatea rusă termenul " investiție pe termen lung" în domeniul contabilității activităților de construcții și investiții. În conformitate cu Reglementările contabile investiție pe termen lung, aprobată prin Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 30 decembrie 1993 N 160 (denumit în continuare Regulamentul N 160), investițiile pe termen lung înseamnă costurile de creare, creșterea dimensiunii, precum și achiziționarea de durabile imobilizate. active (peste un an), nedestinate vânzării, cu excepția celor pe termen lung investitii financiare către guvern valori mobiliare, valori mobiliare și capitaluri autorizate alte intreprinderi.
În conformitate cu Regulamentul nr. 160, investițiile pe termen lung sunt asociate implementării construcție capitală sub formă de construcții noi, precum și reconstrucție, extindere și reechipare tehnică a întreprinderilor existente și a instalațiilor neproductive; achiziționarea de clădiri, structuri, echipamente, Vehiculși alte obiecte individuale (sau părți ale acestora) ale mijloacelor fixe; achiziţionarea de terenuri şi facilităţi de management de mediu; achiziţionarea şi crearea de imobilizări necorporale.
După cum puteți vedea, definiția investițiilor pe termen lung în conformitate cu Regulamentul nr. 160 include doar obiectele care se află în stadiul de producție sau achiziție.
După cum reiese din definițiile prezentate, conceptul de investiții imobiliare conform IFRS nu coincide în totalitate cu definițiile investițiilor pe termen lung și ale investițiilor profitabile în imobilizări corporale conform RAS.
Principalele diferențe dintre conceptele de „investiții imobiliare” conform IAS 40 și „investiții pe termen lung” conform Regulamentului nr. 160 pot fi formulate după cum urmează:
- investițiile pe termen lung sunt doar obiecte aflate în stadiul de producție sau achiziție, în timp ce conceptul de investiție imobiliară include și obiectele gata de funcționare;
- investițiile imobiliare nu pot fi decât imobiliare, în timp ce investițiile pe termen lung sunt un concept mai larg și includ orice active fixe și active necorporale;
- investițiile imobiliare, spre deosebire de investițiile pe termen lung, nu pot fi destinate utilizării în producția sau furnizarea de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri administrative.
La rândul lor, există diferențe semnificative între definițiile „investiții imobiliare” conform IFRS și „investiții generatoare de venit în imobilizări corporale” conform RAS:
- investițiile profitabile în active materiale pot fi orice active fixe, în timp ce investițiile imobiliare sunt doar imobiliare;
- PBU 6/01, spre deosebire de IAS 40, nu indică scopul dreptului de proprietate ca apreciere a capitalului pentru investițiile profitabile în active materiale.
- IAS 40 cere utilizarea raționamentului profesional pentru a determina dacă o proprietate se califică drept investiție imobiliară. Întreprinderea elaborează criterii pentru determinarea investițiilor imobiliare în conformitate cu standardul, ceea ce este deosebit de important atunci când clasificarea proprietății este dificilă. În RAS, practic toate definițiile oferă criterii mai clare care nu implică utilizarea raționamentului profesional.

Contabilitatea investițiilor imobiliare

Investiția imobiliară este recunoscută ca activ numai atunci când este probabil că va genera venituri viitoare. Beneficii economice iar valoarea investiției imobiliare poate fi estimată în mod fiabil.
Conform IAS 40, investițiile imobiliare trebuie evaluate inițial la cost, inclusiv costurile de tranzacție. Costul real al achiziționării unei investiții imobiliare include prețul de achiziție și toate costurile directe. Costurile directe includ, de exemplu, costul serviciilor juridice profesionale, taxele de transfer imobiliar și alte costuri de tranzacție.
În general, măsurarea costului inițial al investiției imobiliare conform IFRS nu diferă de principiile de măsurare conform RAS, cu toate acestea, există unele diferențe, dintre care cele mai semnificative sunt următoarele:
- atunci când plata investiției imobiliare este amânată, costurile efective sunt determinate ca valoare actualizată, diferența dintre această sumă și suma totală a plății este recunoscută ca cheltuială cu dobânda în perioada de amânare;
- costul inițial al unei părți din imobil deținut de o întreprindere în temeiul unui contract de leasing și clasificat drept investiție imobiliară este determinat în același mod ca și pentru un leasing financiar, adică. activul trebuie recunoscut la cea mai mică dintre valoarea justă a proprietății și valoarea actualizată a plăților minime de leasing, iar valoarea echivalentă trebuie recunoscută ca datorie;
- atunci când investiția imobiliară este achiziționată prin schimb, cu anumite excepții prevăzute în IAS 40, costul acesteia este măsurat ca valoare justă;
- după cum sa menționat deja, costul inițial conform IFRS obiecte de investitii primit în leasing nu coincide întotdeauna cu costul inițial conform RAS din cauza diferențelor dintre definițiile sale;
- la prima aplicare a IFRS în conformitate cu IFRS 1 „Prima aplicare a standardelor internaționale de raportare financiară”, o întreprindere are dreptul să evalueze o investiție imobiliară la valoarea justă dacă a ales modelul de contabilitate cost.
Evaluarea ulterioară a investiției imobiliare se realizează în unul dintre următoarele moduri:
Contabilitatea la valoarea justă- după recunoașterea inițială a obiectelor în valoarea costurilor pentru achiziția lor, toate obiectele sunt evaluate la valoarea justă, care reflectă starea prețurilor pieței la data de raportare. Câștigurile (pierderile) din modificările valorii juste sunt recunoscute în contul de profit și pierdere în perioada în care apar.
Contabilitatea costurilor reale de achiziție- investitia imobiliara este evaluata la cost minus amortizarea cumulata si pierderile din depreciere cumulate.

În procesul activităților financiare și economice conform IFRS, poate fi necesară reclasificarea investițiilor imobiliare. Transferul unui obiect în investiții imobiliare sau retragerea din acesta se efectuează numai în cazul unei modificări a modului de funcționare a acestuia, confirmată de următoarele evenimente:

1) începerea utilizării obiectului în activități de producție - transferul obiectului din investiții imobiliare în mijloace fixe;

2) începerea pregătirilor pentru vânzare - trecerea obiectului din investiții imobiliare în inventar;

3) sfârșitul utilizării în activități de producție - transferul unui obiect din mijloace fixe în investiții imobiliare;

4) începerea contractului de leasing operațional - transferul obiectului din rezerve în investiții imobiliare;

5) finalizarea construcției sau reconstrucției - transferul unui obiect de la proprietate în curs de construcție sau reconstrucție (active fixe) la investiții imobiliare.

Atunci când un element contabilizat la valoarea justă este transferat de la investiții imobiliare la alte tipuri de active, elementul începe să fie contabilizat în noua sa capacitate la valoarea justă.
RBU nu are practica transferului de active fixe sau investiții pe termen lung în active corporale în active destinate vânzării (stocuri) dacă întreprinderea decide să vândă aceste obiecte. Aceste obiecte vor continua să fie listate în conturile contabile rusești corespunzătoare scopului lor inițial, cum ar fi, de exemplu, conturile 01 sau 03. Prin urmare, în scopul raportării conform IFRS, va fi necesar să se utilizeze nu numai datele contabile, ci și de asemenea să cunoască planurile întreprinderii de vânzare a acelor sau a altor obiecte imobiliare.

Ajustări transformaționale

Intrări de transformare în timpul tranziției la IFRS:
La trecerea la IFRS organizații rusești o atenție deosebită trebuie acordată prezenței obiectelor care îndeplinesc criteriile de recunoaștere pentru investițiile în imobiliare în conformitate cu IAS 40 Investiții în imobiliare. Aplicație modele de contabilitate la valoarea justă unul dintre puținele instrumente de creștere a profitului reportat (profitul net al perioadei de raportare) ale unei organizații în comparație cu indicatorii similari din RAS, deoarece prețurile la imobile (terenuri și clădiri) tind să crească.
În caz de transformare Reportaj rusescÎn raportarea întocmită în conformitate cu IFRS, sunt posibile următoarele: înregistrări de transformare legate de recunoașterea investițiilor imobiliare:
Intrări de reclasificare:
- transferul activelor fixe în investiții imobiliare (IFRS 40),
- transferul investițiilor generatoare de venit în active corporale în active fixe (IFRS 16) sau investiții imobiliare (IFRS 40);
înregistrări legate de aducerea metodelor contabile și de evaluare a investițiilor imobiliare la modelul contabil la valoarea justă sau la modelul contabil al costului istoric, inclusiv:
„eliminarea” rezultatelor reevaluării rusești, dacă obiectele de investiții imobiliare au fost reevaluate în conformitate cu PBU 6/01;
excluzând amortizarea acumulată, inclusiv modificările valorii juste în profit net(pierderea) perioadei de raportare (dacă se aplică modelul valorii juste);
intrări care clarifică durata de viață utilă, metodele de amortizare, estimările valorii de lichidare, care reflectă pierderile din depreciere conform IFRS 36 (dacă politica contabilă prevede modelul contabil al costului istoric).

Posibile ajustări care pot fi necesare la transformarea raportării în legătură cu investițiile imobiliare ale companiei:

• Reclasificarea proprietăților care sunt investiții imobiliare conform IFRS din investiții generatoare de venit în imobilizări corporale/imobilizate conform RAS
• Reclasificarea valorii proprietății care sunt investiții imobiliare conform IFRS din stocuri conform RAS
• Recunoașterea în IFRS a investițiilor imobiliare primite în cadrul unui leasing financiar și îndeplinirea definiției investiției imobiliare
• Reclasificarea unei proprietăți în construcție ca investiții imobiliare
• Recunoașterea investițiilor imobiliare obținute în cadrul unui contract de leasing operațional și îndeplinirea definiției investiției imobiliare
• Transferul investițiilor imobiliare în active fixe
• Recalcularea costului inițial al investiției imobiliare la achiziționarea acesteia
• Aducerea costului inițial al investiției imobiliare la valoarea sa justă atunci când achiziționați investiții imobiliare printr-o bursă
• Formarea costului inițial al investițiilor imobiliare primite în cadrul unui contract de leasing operațional sau financiar
• Recalcularea valorii investiției imobiliare datorită renovării majore a acesteia
• Acumularea pierderilor din deprecierea investițiilor imobiliare atunci când se utilizează metoda de evaluare a costului istoric
• Reluarea deprecierii investițiilor imobiliare măsurate la valoarea justă
• Ajustarea amortizarii acumulate pentru investitii imobiliare
• Ajustarea valorii investițiilor imobiliare obținute prin transferul imobilizărilor către investiții imobiliare
• Reevaluarea investițiilor imobiliare transferate din investiții generatoare de venit în imobilizări corporale sau imobilizate (rezultatul reevaluării este inclus în „Capital”)
• Conversia stocurilor în investiții imobiliare
• Reevaluarea investițiilor imobiliare măsurate la valoarea justă (rezultatul reevaluării este recunoscut în profit/pierdere)
• Ajustare la valoarea investițiilor imobiliare obținute prin transferul din active imobilizate deținute în vederea vânzării
• Anularea unei tranzacții de vânzare a investițiilor imobiliare din cauza faptului că riscurile și beneficiile activului vândut nu au fost transferate cumpărătorului
• Radierea investițiilor imobiliare transferate în baza unui contract de leasing financiar
• Radierea investițiilor imobiliare amortizate conform IFRS (sau invers).

Probleme de transformare

Erori în raportarea compilată conform standarde internaționale, sunt împărțite în trei grupe. În primul rând, acestea sunt deficiențele care au fost constatate în timpul pregătirii raportării standardele rusești. În al doilea rând, în timpul transformării sale. Și în sfârșit, în al treilea rând, erorile care apar în timpul întocmirii situațiilor financiare conform cerințelor IFRS. Erorile care aparțin primei și al doilea grup pot apărea numai dacă societatea întocmește situații financiare conform IFRS prin transformare. În timpul acestui proces, situațiile financiare, care au fost întocmite conform standardelor rusești, sunt ajustate în conformitate cu cerințele IFRS. Este clar că dacă există erori în prima, majoritatea vor „migra” către rapoartele întocmite conform standardelor internaționale. Acele companii care tin concomitent contabilitatea conform IFRS si RAS nu vor avea erori de acest gen.
Erorile în raportarea întocmită conform IFRS, care sunt clasificate ca primul grup, pot fi corectate în două moduri. Prima este modificarea datelor inițiale. Este despre despre indicatorii de raportare, care sunt compilați conform standardelor rusești. Al doilea este de a face ajustări suplimentare care se referă la greșelile făcute. Atunci când aleg o metodă sau alta, companiile pornesc în primul rând de la numărul de defecte detectate.
Dacă există, să zicem, mai mult de o sută de erori, atunci este mai ușor de creat noua raportare conform standardelor rusești. Și dacă există doar două sau trei dintre ele, desigur, este mai bine să faceți ajustări suplimentare. Dacă găsiți erori în contabilitatea rusă înainte de a trimite raportul către oficiu fiscal, este mai bine să folosiți prima metodă. Să explicăm de ce. La auditarea situațiilor IFRS care au fost întocmite prin metoda transformării, auditorii vor compara datele din tabelele de transformare cu bilanțul și declarațiile de profit și pierdere furnizate biroului fiscal. Dacă găsesc discrepanțe, va trebui să explicați motivul lor. Dacă erorile au fost corectate prin ajustări în timpul procesului de transformare, atunci nimeni nu va avea nevoie de explicații suplimentare.
În timpul transformării raportării, probabilitatea apariției erorilor este foarte mare. La urma urmei, acest proces include mai multe etape. Adesea se realizează fără software special, doar cu Ajutor Excel. Cea mai dificilă dintre ele este reclasificarea veniturilor, cheltuielilor, activelor și pasivelor. Ideea este că există un risc mare ca orice active sau costuri să nu fie reclasificate. Sau, și mai rău, vor fi excluși din grupul în care au fost incluși conform RAS și nu vor fi incluși în grupul în care ar trebui să fie în conformitate cu IFRS. Să dăm un exemplu.
Să presupunem că o companie are în bilanț o clădire pe care o închiriază pentru leasing operațional. Conform cerințelor RAS, acesta trebuie contabilizat ca mijloc fix. Și conform IFRS, aceasta este investiție imobiliară. Aceasta înseamnă că la întocmirea situațiilor financiare conform IFRS, acest obiect imobilele trebuie transferate de fiecare dată din grupul „Active imobilizate” în grupul „Proprietate de investiții”. Dacă o companie face acest lucru fără programe speciale de calculator, este foarte posibil să apară erori.
De exemplu, contabilii:
a) a uitat să transfere un obiect din grupul „Active imobilizate” în grupul „Investiții imobiliare”;
b) l-au scos din grupa „Imobilizări”, dar nu l-au plasat în grupul „Investiții imobiliare”;
c) a reflectat incorect costul proprietății în grupul „Proprietate de investiții” etc.
Pentru a reduce numărul de erori atât în ​​timpul reclasificării, cât și în întreaga etapă de transformare, este necesar să se minimizeze influența „factorului uman”. Pentru a face acest lucru, este suficient să dezvoltați tabele de transformare de înaltă calitate și să controlați corectitudinea informațiilor introduse în ele. De asemenea, trebuie să precizați totul clar procedurile necesare proces de transformare pentru fiecare tip de active, datorii, venituri și cheltuieli și, eventual, pentru tranzacții individuale. Aceste proceduri vor fi diferite pentru fiecare companie. Acestea depind de tipul de activitate, structura organizatorică, procedurile de afaceri utilizate, cantitatea de informații prelucrate și multe alte criterii.
Este chiar mai bine dacă compania folosește programe speciale de calculator pentru a transforma raportarea. De exemplu, procedurile de transformare pot fi configurate în același program în care compania ține contabilitatea conform standardelor rusești.
Cu toate acestea, chiar și în ciuda tuturor măsurilor luate pentru prevenirea erorilor, acestea nu pot fi evitate complet. Orice deficiențe constatate trebuie remediate.

Concluzie

Rolul IFRS în contabilitatea și raportarea din Rusia este în creștere.
La elaborarea politicilor contabile pentru anul 2012, trebuie amintit că diferența dintre modelele contabile în conformitate cu IFRS și normele rusești va implica ajustări suplimentare în timpul transformării, în special în ceea ce privește valoarea contabilă a obiectului și amortizarea acumulată. În plus, ajustările pot fi asociate cu clarificarea duratelor de viață utilă și determinarea pierderilor din depreciere.

Acest articol este atât de unic, încât nu am putut găsi niciun serviciu legat de el!

1. Valoarea justă este valoarea pentru care un activ: Poate fi schimbat de către părți independente informate interesate de tranzacție.

2. Investiția imobiliară poate fi: 1. Teren. 2. Clădire. 3. O parte a clădirii. 4. Teren și clădire împreună. 5. Toate cele de mai sus.

3. Investiția imobiliară poate fi luată în considerare pentru: 1 . Proprietar. 2. Locatorul, în baza unui leasing financiar. 3. Chiriaș, în leasing financiar.

4. Fonduri folosite de proprietar : 2. Nu poate fi contabilizat ca investiție imobiliară.

5. Fondurile deținute de un locatar în cadrul unui contract de leasing operațional pot fi contabilizate ca investiții imobiliare, dar numai dacă: 2. Locatarul contabilizează proprietatea la valoarea justă.

6. Dacă activele sunt deținute de locatar în cadrul unui contract de leasing operațional și sunt clasificate drept investiții imobiliare, atunci: 2. Toate investițiile imobiliare vor fi înregistrate la valoarea justă.

7. Care este un exemplu de investiții imobiliare: 1. Terenuri deținute pentru aprecierea capitalului pe termen lung. 2. Teren deținut pentru utilizare viitoare. Un astfel de teren este considerat a fi destinat aprecierii capitalului. 3. O clădire pe care banca o deține (inclusiv în cadrul unui contract de leasing financiar) și o închiriază pentru leasing operațional. 4. O clădire neocupată destinată închirierii operaționale. 5. Fonduri deținute pentru vânzare în cursul normal al activității. 6. Fonduri create pentru terți. 7. Facilități fără închiriere. 8. Fonduri achiziționate pentru a fi utilizate ca investiții imobiliare. 9. O investiție imobiliară existentă reamenajată pentru utilizare pe termen lung ca investiție imobiliară. 10. Fonduri închiriate pentru leasing financiar.

4. 1-4 + 9.

8. Dacă activele sunt parțial investiții imobiliare și parțial nu sunt închiriate, societatea ar trebui să le contabilizeze ca3 . Fiecare parte trebuie numărată separat.

9. Daca firma ofera semnificativ Servicii aditionale chiriașilor asociați cu proprietățile închiriate acestora: 1. Activele trebuie clasificate ca proprietăți neînchiriate și nu ca investiții imobiliare.

10. Societatea-mamă închiriază fonduri filialei sale. Fondurile pot fi clasificate ca investiții imobiliare: 3. În situaţiile financiare individuale ale societăţii-mamă.

11. Costurile de reparatie si intretinere sunt de obicei: . 2. Recunoscute drept cheltuieli în contul de profit și pierdere în perioada în care sunt suportate.

12. În cazul în care costurile asociate cu reparatii majore(de exemplu, înlocuirea pereților) sunt scrise cu majuscule: 2. Orice costuri rămase din peretele anterior trebuie anulate

13. Elementele costurilor pentru o investiție imobiliară sunt: ​​i. Prețul de cumpărare ii. Servicii juridice. iii. Taxa de transfer al titlului. iv. Costurile generale asociate cu achiziționarea unui articol. 1. i-iv 2. i-iii 3. i-ii 4. i

14. Următoarele costuri: (i) costuri asociate cu înființarea întreprinderii (cu excepția situațiilor în care este nevoie de aducerea fondurilor într-o stare în care acestea să poată funcționa într-un mod determinat de managerii companiei), (ii) pierderi din exploatare care apar înainte ca investiția imobiliară să atingă nivelul planificat de funcționare, (iii) volumul în exces al deșeurilor de producție, costurile cu forța de muncă și alte resurse implicate în construcție sau reconstrucție

proprietatea trebuie luată în considerare ca:

1. Cheltuieli neprevăzute. 2. Valorificați ca active fixe. 3 . Cheltuieli.

15. Dacă plata pentru o investiție imobiliară este amânată după perioada de împrumut, atunci orice plată suplimentară care depășește costul activului va fi luată în considerare după cum urmează: 2. Costurile de împrumut.

16. Venitul din dobânzi din proprietățile închiriate trebuie evaluat: 1. La valoarea justă. 2. La valoarea curentă a plăților minime de închiriere. 3. După cea mai mare valoare de la 1 și 2. 4. Cu cea mai mică valoare de 1 și 2.

17. În cazul în care unul sau mai multe bunuri sunt schimbate cu un nou activ, noul activ este evaluat: 1. La costul înlocuirii bunului. 2. La valoarea justă. 3. După valoarea de lichidare.

18. În cazul unui schimb de active în care activul achiziționat nu poate fi evaluat cu acuratețe: 1. Se utilizează valoarea activului transferat. 2. Se utilizează valoarea de lichidare. 3. Activul nu poate fi valorificat.

19. Banca în politica contabila poate adopta o metodă de contabilizare a investițiilor imobiliare fie la cost real, fie la cost reevaluat. Metoda contabilă selectată trebuie aplicată: 1. La toate mijloacele fixe. 2. Pentru toate proprietățile de investiții. 3. La mijloace fixe mari.

20. Veniturile rezultate din modificările valorii juste a investițiilor imobiliare ar trebui incluse: 1. În rezerva din reevaluare. 2. Ca obiecte neprevăzute sau de urgență. 3. La contul de venit.

21. Valoarea justă include: 1. Special conditii financiare. 2. Costurile de tranzacție apărute în timpul vânzării. 3. Atât 1, cât și 2. 4. Nici 1, nici 2.

22. Valoarea justă include: 1. valoarea suplimentară obținută ca urmare a creării unui portofoliu de investiții imobiliare;

2. evaluarea cantitativă a efectului sinergiei (combinației) a investițiilor imobiliare și a altor active; 3. drepturi legale sau restricții legale asociate unui anumit proprietar al investiției imobiliare; 4. beneficii fiscale sau sarcinile fiscale asociate unui anumit proprietar al unei investiții imobiliare. 5. Toate de la 1-4. 6. Nici unul din 1-4.

23. Valoarea de utilizare include: 1. valoarea suplimentară obținută ca urmare a efectului economic al dobândirii proprietății în diferite zone (diversificarea investițiilor imobiliare); 2. evaluarea cantitativă a efectului sinergiei (combinației) a investițiilor imobiliare și a altor active; 3. drepturi legale sau restricții legale asociate unui anumit proprietar; 4. beneficii fiscale sau povara fiscală asociată unui anumit proprietar. 5. Toate de la 1-4. 6. Nici unul din 1-4.

24. Valoarea justă contabilizează viitoarele cheltuieli de capital asociate cu îmbunătățirile aduse proprietății prin: 1. Decontarea acestora la valoarea actualizată. 2. Ca datorii contingente. 3. Nu le reflectă.

25. Atunci când se utilizează modelul de contabilizare a costurilor, activul este contabilizat la: 1. Costul real. 2. Costul real minus amortizarea acumulată. 3. Costul minus amortizarea acumulată și pierderile din depreciere.

26. Transferul de obiecte către sau din investiții imobiliare se efectuează numai în cazul modificării modului de funcționare a obiectului, confirmată de următoarele evenimente: 1. începerea utilizării obiectului de către proprietar - transfer de la investiții imobiliare la active neînchiriate; 2. începerea pregătirii pentru vânzare – transfer de la investiție imobiliară la inventar; 3. închiriere – transfer de la active neînchiriate la investiții imobiliare; 4. începerea contractului de leasing operațional – transfer de la stocuri la investiții imobiliare; 5. - transferul din fonduri în curs de construcție sau reconstrucție la investiții imobiliare. 6. Oricare dintre 1-5. 7. Nici unul din 1-5.

27. În cazul în care o bancă decide să vândă o investiție imobiliară fără a fi supusă lucrărilor de renovare, proprietatea: 1. Este transferată în inventar.

2. Continuă să fie clasificat ca investiții imobiliare. 3. Transferat pe proprietatea folosită pentru nevoile proprii ale companiei.

28. În cazul în care banca începe reconstrucția investițiilor imobiliare existente în vederea utilizării lor ulterioare ca investiții imobiliare, aceste proprietăți: 1. Sunt transferate în stocuri. 2. Continuați să fiți clasificat ca investiții imobiliare. 3. Transferat către fonduri utilizate pentru nevoi proprii.

29. În cazul în care banca utilizează metoda costului de contabilizare, transferuri de elemente din investiții imobiliare în proprietate sau stocuri deținute și invers: 1. Nu afectează valoarea contabilă a activelor. 2. Trebuie să fie însoțită de o reevaluare a activelor la data transferului. 3. Interzis.

30. Atunci când se transferă active contabilizate la valoarea justă din investiții imobiliare către fonduri utilizate pentru nevoi proprii sau stocuri, aceste active sunt contabilizate ulterior: 1. La cost istoric. 2 . La valoarea justă la data modificării operațiunii. 3. La costul initial minus amortizarea cumulata.

31. Atunci când se transferă proprietăți din stoc în investiții imobiliare care vor fi contabilizate la valoarea justă, diferența dintre valoarea justă a acelei proprietăți la data transferului și valoarea contabilă anterioară: 1. . 2. Reducere la valoarea curentă. 3. Recunoscut ca o datorie contingente. 4. Amortizat pe întreaga durată de viață utilă a activului.

32. Când o bancă finalizează construcția sau reconstrucția investițiilor imobiliare care vor fi contabilizate la valoarea justă, diferența dintre valoarea justă a acelor proprietăți la data finalizării construcției sau reconstrucției și valoarea lor contabilă anterioară: 1. Recunoscut în contul de profit și pierdere. 2. Reducere la valoarea curentă. 3. Recunoscut ca o datorie contingente.

4. Amortizat pe întreaga durată de viață utilă a activului.

33. Despăgubirile de la terți pentru fondurile depreciate, pierdute sau confiscate ar trebui recunoscute ca venit: 1. Când are loc pierderea bunului. 2. Când compensația este recunoscută ca o creanță. 3. Când au fost primite fondurile.

34. Valoarea contabilă a unui obiect încetează să mai fie luată în considerare (radiată din bilanţ): 1. La cedarea acestuia. 2. La încheierea unui contract de leasing financiar. 3. În oricare dintre aceste două cazuri.

35. Veniturile primite din vânzarea investițiilor imobiliare ar trebui recunoscute ca: 1. Câștig de capital. 2. Venituri în contul de profit și pierdere. 3. Venituri.

36. Câștigul sau pierderea rezultată din vânzarea investițiilor imobiliare este: 1. Numerar primit. 2 . Numerar primit minus valoarea contabilă a activului. 3. Numerar primit minus valoarea de lichidare a activului.

VENITURI

1. Venituri: Acesta este fluxul brut de beneficii economice în cursul normal al activității unei societăți care are ca rezultat majorări de capital, altele decât prin contribuții ale acționarilor; 2. Valoarea justă:

1) Valoarea justă este prețul care ar fi primit pentru a vinde un activ sau plătit pentru a transfera o datorie într-o tranzacție ordonată între participanții de pe piață la data evaluării;

3. Valoarea reducerilor comerciale și angro: 2) Scăzut din suma veniturilor;

4.În caz de împrumut fără dobândă sau împrumut pe termen lung:

1) Veniturile nu sunt recunoscute până la primirea fondurilor; 2) Se determină valoarea actualizată netă a încasărilor viitoare; 3) Trebuie creată o rezervă pentru datorii îndoielnice.

5. La schimbul de mărfuri:

1) Tranzacția de schimb nu este reflectată în contabilitate; 2) Nu sunt implicate fonduri în tranzacție; 3 ) Apare venituri.

6. Dacă tranzacția implică deservirea ulterioară a bunurilor vândute:

1) Această tranzacție nu generează venituri; 2) Veniturile aferente prestării acestui serviciu sunt recunoscute pe întreaga perioadă de serviciu; 3) Această tranzacție este întotdeauna considerată o tranzacție de împrumut.

7. Combinarea tranzacțiilor, de exemplu, în cadrul unui contract de vânzare și răscumpărare:

1) Tratat ca o singură tranzacție; 2) Reflectate separat în ceea ce privește vânzarea și răscumpărarea; 3) Interzis de lege.

8. Venitul din vânzări este recunoscut:

1) Ori de câte ori vânzătorul decide să recunoască venitul; 2) La sfârşitul fiecărei perioade de raportare; 3) Când au fost îndeplinite anumite condiții de recunoaștere.

9. Riscul de credit tipic asociat cu vânzările:

1) Cel mai bun motiv să amâne recunoașterea veniturilor; 2) Nu este un motiv pentru a amâna recunoașterea veniturilor; 3) Reflectate în detaliu în raportul auditorilor.

10. Dacă societatea păstrează riscuri semnificative, atunci:

1) Veniturile nu vor fi recunoscute; 2) Nu există probleme cu recunoașterea veniturilor; 3) Asigurarea este obligatorie.

11. Dacă primirea veniturilor depinde de primirea de către cumpărător a veniturilor ca urmare a vânzării mărfurilor către un terț: 1) Tranzacția nu este recunoscută ca vânzare; 2) Tranzacția poate avea loc cu acordul acționarilor; 3 ) Recunoașterea veniturilor este amânată.

12.În cazul în care măsurile controlul schimburilor pune în pericol transferul veniturilor:

1) Recunoașterea veniturilor este posibilă numai după primirea permisiunii de a transfera fonduri; 2) Tranzacția este anulată; 3) Trebuie creat un provizion pentru datorii neperformante.

13. Odată ce o sumă este recunoscută ca venit, riscul de neplată este tratat ca:

1) Scăderea veniturilor; 2) Cheltuieli pentru necolectabile și datorii îndoielnice ; 3) Suma atribuibilă articolului conturi de plătit.

14. În cazul în care cumpărătorului i se oferă garanții, se recunosc costurile de service în garanție:

1) Ca cheltuieli; 2) Ca scădere a sumei veniturilor; 3) În perioada următoare.

15. Veniturile din prestarea de servicii sunt recunoscute prin indicarea:

1) Calcule și estimări inițiale; 2) Plăți primite în avans; 3) Stadiul de finalizare a tranzacției de la data raportării.

16. Etapa de finalizare, costuri de la data raportării și costuri pentru finalizarea tranzacției:

1) Neluat în considerare; 2) Reflectate în raportare; 3) Poate fi evaluat în mod fiabil.

17. Revizuirea și revizuirea evaluării:

1) Înseamnă că rezultatul financiar al tranzacției nu poate fi evaluat în mod fiabil; 2) Înseamnă că rezultatul financiar al tranzacției poate fi estimat în mod fiabil; 3) Anulează afacerea.

18. Încasări în avans și intermediare de la clienți:

1) Sunt dovada stadiului de finalizare; 2) Este posibil să nu reflecte etapele de finalizare; 3) Trebuie să fie contabilizate ca conturi de plătit.

19. În caz de probabilitate de rambursare a cheltuielilor, se recunosc următoarele:

1) Toate veniturile; 2) Doar o parte din venituri egală cu cheltuielile; 3) Venitul nu este recunoscut.

20. Veniturile din dobânzi ar trebui recunoscute:

1) Pe o bază proporțională în timp, ținând cont

rentabilitatea efectivă a activului; 2) pe bază de numerar; 3) Pe o bază proporțională în timp, ținând cont de perioada de rambursare a datoriei.

21. Plățile de licență trebuie recunoscute: 1) În numerar; 2) Pe baza angajamentelor; 3) De fapt.

22.Dividendele trebuie recunoscute:

1) pe bază de numerar; 2) Pe baza angajamentelor; 3 ) Când se stabilește dreptul acționarilor de a primi plata.

Exerciții și întrebări

Determinați când și cât de mult poate fi recunoscut venitul în următoarele situații.

Dacă sunt recunoscute venituri, furnizați Debit și Credit în răspunsurile dvs.:

1. Sunteți pe cale să efectuați următoarea expediție lunară de mărfuri și să aflați că clientul dvs. a încetat să facă livrări. Îți cere să păstrezi bunurile în custodia lui până le găsește cale alternativă livrare, cu condiția ca responsabilitatea pentru riscuri să revină acestuia.

2. Vindeți covoare unui lanț de magazine cu amănuntul. Controlul de acceptare este o condiție prealabilă, iar specialistul care efectuează această lucrare s-a îmbolnăvit. În ultimii 3 ani nu au existat cazuri de returnare a covoarelor.

3. Vindeți încălzitoare de aer unui angrosist. Notificarea scrisă de returnare a mărfurilor este acceptată în termen de 30 de zile de la vânzare.

4. În aprilie, ați livrat 40 de computere agentului dvs. conform unui contract de consignație. În noiembrie, agentul vinde calculatoare, dar fondurile nu ajung la tine până în decembrie.

5. Vindeți software online. Clienții pot plăti pentru comenzi la primirea mărfurilor.

6. Compania ta se construiește depozite. Primești avansuri și plăți intermediare în timpul construcției depozitului. Când construcția este finalizată, 2% din suma totală nu v-a fost încă plătită, dar ar trebui să fie plătită în curând.

7. Cumpărătorul efectuează plata mărfurilor în data de 5 a fiecărei luni. Livrarea se efectuează în data de 10 a fiecărei luni, iar acceptarea produselor livrate se efectuează în data de 15.

8. Vindeți un portofoliu de acțiuni în ianuarie cu 10.000 USD, cu o răscumpărare contractuală în martie pentru 10.500 USD.

9. Oferi un contract pentru suport tehnic echipament timp de 5 ani, conform contractului, plata trebuie efectuata in avans. 10. Vindeți echipament cu 100.000 USD, plata se face în rate pe parcursul unui an. Dobândă este de 10%. Suma plăților dobânzii este inclusă în preț.

11. Vindeți un hotel, iar firma dumneavoastră se angajează să repare sistemul de canalizare. Lucrătorul dumneavoastră va lipsi timp de două luni.

12. Instalați o rețea telefonică pentru un client în 20

clădiri identice, sub un singur contract.

13. Vindeți un copiator pentru 30.000 USD, inclusiv o garanție de un an. Valoarea justă a garanției este de 2.400 USD. Copiatorul necesită întreținere trimestrială.

14. În iulie, ca agent, rezervi un spectacol al unui grup de muzicieni care să aibă loc într-o sală de dans o dată în martie și o dată în mai. Comisionul dvs. este de 4.000 USD.

15. Clientul semnează o poliță de asigurare, conform căreia compania dumneavoastră primește un comision de 5.000 USD. Plățile se vor face lunar timp de 2 ani. Încasarea plăților va fi efectuată la locul de reședință al clientului. Comisionul pentru fiecare colectare va fi de 100 USD.

16. Oferiți un împrumut de 100.000 USD la o dobândă de 12% timp de 3 ani. Dobânda se plătește la sfârșitul fiecărui an. Taxa dvs. de gestionare a împrumutului este de 3.600 USD și este plătită în avans.

17. Oferiți un împrumut de 100.000 USD la 15% pe an timp de 4 ani. Dobânda se plătește la sfârșitul fiecărui an. Taxa de angajament pentru împrumut este de 4.800 USD și se plătește în avans. Împrumutul se retrage în prima zi a celui de-al treilea an.

18. Acordați un împrumut pe 4 ani. Taxa de serviciu, plătibilă în avans, este de 32.000 USD. Trimestrial, efectuați un audit al raportării și revizuirii clientului dvs rezultate financiare, pentru a confirma executarea corectă a contractului de împrumut.

19. Aranjați un împrumut sindicalizat în valoare de 2.000 milioane USD, oferiți 5% din suma împrumutului. Venitul dvs. din dobânzi este de 8%, în timp ce alți membri ai sindicatului au doar 6%.

21. Pentru a deveni membru al clubului auto, trebuie să plătiți o taxă de inițiere de 100 USD și o taxă anuală de membru de 600 USD. Cum ar trebui un club auto să recunoască veniturile?

22. Conform contractului de franciză, firma de service auto trebuie să cumpere de la dumneavoastră cutii de întreținere. Dreptul de proprietate trece odată ce echipamentul este instalat și inspectat de autoritățile locale.

23. Alocați o taxă pentru transferul unui monopol sau drept preferențial în valoare de 80.000 USD, plătibilă la începutul anului. De asemenea, ai stabilit o recompensă lunară de 6.000 USD. În fiecare lună, faceți un volum fix de livrări în valoare de 7.200 USD, inclusiv profitul net standard de 1.200 USD. Livrările care depășesc volumele prevăzute de contract se plătesc separat.

24. 30.000 USD din suma comisionului plătit către dvs. pentru transferul unui monopol sau drept de preferință este alocat pentru formarea a 60 de angajați ai companiei care a achiziționat un astfel de drept.

25. Insisti ca firma care a cumparat dreptul de a produce produse de la tine sa realizeze un audit financiar si intern organizat de tine anual contra unei taxe care ti se ramburseaza.

26. Aveți un contract de dezvoltare software de 50.000 USD. 10.000 USD din această sumă se referă la

suport serviciu post-vânzare. În acest moment, 20% din dezvoltare a fost finalizată. Clientul a plătit 18.000 USD și va plăti soldul la finalizarea finală a dezvoltării.

27. Vindeți drepturile dvs. de marcă înregistrată în Georgia pentru 70 de milioane USD pentru o perioadă de 10 ani.

28. Vindeți drepturile asupra medicamentului pe care îl dețineți în SUA și Europa pentru 100 de milioane de dolari pentru o perioadă nelimitată, dar cu condiția ca dvs. să asistați la obținerea permisiunii de la Agenție federală pentru supravegherea calitatii medicamentelor.

Răspunsuri la exerciții și întrebări:

1. Veniturile pot fi recunoscute imediat. Debit: creanţe de încasat. Credit: venituri

2. Veniturile pot fi recunoscute imediat. Debit: conturi de încasat. Credit: venituri

3. După 30 de zile, dacă nu are loc nicio retur, veniturile pot fi recunoscute. Debit: conturi de încasat. Credit: venituri (după 30 de zile)

4. Veniturile sunt recunoscute în noiembrie când calculatoarele sunt vândute de agent. Debit: conturi de încasat. Credit: Venituri (noiembrie) 5. Venitul poate fi recunoscut atunci când reprezentantul dumneavoastră livrează mărfurile și încasează numerar. Debit: numerar. Credit: venituri

6. Dacă lucrarea este finalizată, veniturile pot fi recunoscute. Debit: conturi de încasat, venituri amânate. Credit: venituri

7. Veniturile sunt recunoscute după acceptarea mărfurilor. Debit: venit amânat. Credit: venituri

8. Aceasta este în esență o tranzacție de finanțare și, prin urmare, nu sunt recunoscute venituri.

9. Împărțiți veniturile la 60 și recunoașteți 1/60 din venit în fiecare lună. Debit: numerar. Credit: venit amânat (ziua 1) Debit: venit amânat. Credit: venit (lunar)

10. Veniturile în valoare de 90.909 USD (100.000/110%) și dobânzile de primit în valoare de 9.091 USD sunt recunoscute imediat și, în consecință, conturile de încasat în valoare de 100.000 USD sunt recunoscute. Debit: Conturi de încasat 100.000 USD Credit: Venituri 90.909 USD, Dobânzi de primit 9.091 USD.

11. Amânați recunoașterea veniturilor până când scurgerea este reparată.

Debit: numerar. Credit: venit amânat.

12. 5% din venituri sunt recunoscute pe măsură ce lucrările sunt finalizate la fiecare clădire. Debit: conturi de încasat. Credit: Venituri (pe măsură ce instalarea este finalizată în fiecare clădire)

13. 27.600 USD din venituri din vânzări sunt recunoscute imediat și 600 USD sunt recunoscuți ca venituri din servicii după fiecare inspecție. Debit: numerar 30.000 USD. Credit: venit 27.600 USD, venit amânat 2.400 USD.

14. Se acordă 2.000 USD după fiecare spectacol de grup. Debit: Conturi de încasat 2.000 USD. Credit: câștiguri amânate de 2.000 USD după fiecare spectacol.

15. Se recunoaște o taxă unică de 2.600 USD și 100 USD la primirea fiecărei plăți. Debit: Conturi de încasat 5.000 USD. Credit: venit 2.600 USD, venit amânat 2.400 USD.

16. Dobânda se acumulează lunar, iar taxele sunt recunoscute lunar (100 USD pe lună). Debit: împrumut de primit 100.000 USD, numerar 3.600 USD. Credit: Numerar 100.000 USD Venituri amânate 3.600 USD (la data împrumutului) Debit: Conturi de încasat 1.000 USD, Venituri amânate 100 USD Credit: Dobânzi de primit 1.000 USD, Venituri din comisioane 100 USD (lunar).

17. Dobânda se acumulează lunar în anii 3 și 4, iar o taxă de 200 USD este recunoscută lunar în anii 3 și 4.

Debit: Conturi de încasat 4.800 USD. Credit: venit amânat 4.800 USD (pe zi 1)

Debit: Împrumut de primit 100.000 USD. Credit: numerar 100.000 USD (la retragere)

Debit: conturi de încasat 1.250 USD, venit amânat 200 USD. Împrumut: dobândă de primit 1.250 USD, venituri din comisioane 200 USD (lunar după retragere).

18. O taxă de 2.000 USD este recunoscută pe măsură ce fiecare revizuire este finalizată. Debit: numerar 32.000 USD. Credit: venit amânat 32.000 USD (în ziua 1) Debit: venit amânat 2.000 USD. Credit: Venituri din comisioane 2.000 USD (după revizuire).

19. În fiecare an, contabilizați 6 milioane USD ca dobândă de primit și 2 milioane USD. ca recompensă pentru sindicalizare. Debit: Împrumut de primit 100 milioane USD Credit: Numerar 100 milioane USD (în ziua 1) Debit: Numerar 8 milioane USD Credit: Dobânzi de primit 6 milioane USD, comision 2 milioane USD (după dobânda primită) 20. Veniturile vor fi recunoscute după expoziția din decembrie. Debit: numerar. Credit: venit amânat (în octombrie).

21. Suma de 100 USD poate fi recunoscută ca venit de club

șoferii după înregistrare. Venitul din taxele de membru este recunoscut la 50 USD pe lună. Debit: numerar 700 USD. Credit: venit 100 USD, venit amânat 600 USD.

22. Tranzacția este recunoscută ca vânzare după verificarea cu succes. Debit: conturi de încasat. Credit: venit amânat (în ziua 1) Debit: venit amânat. Credit: încasări (după verificare). 23. Numai 65.600 USD (80.000 USD -(1200 USD *12)= 65.600 USD) sunt recunoscute ca compensație la începutul anului. Restul este considerat ca plată în avans remunerația lunară și este recunoscută la 1.200 USD pe lună în plus față de remunerația lunară. Debit: numerar 80.000 USD. Credit: venit 65.600 USD, venit amânat 14.400 USD (în ziua 1) Debit: venit amânat 1.200 USD. Credit: Venituri 1.200 USD. (lunar).

24. Pe măsură ce fiecare angajat finalizează formarea, sunt recunoscute venituri de 500 USD.

Debit: venit amânat 500 USD. Credit: încasări 500 USD.

25. Recunoscut nu ca venit, ci ca rambursare a costurilor companiei dumneavoastră pentru efectuarea auditului. Debit: conturi de încasat. Credit: costuri de audit.

26. 20% (50.000 USD - 10.000 USD) = 8.000 USD din venit este recunoscut. Debit: numerar 18.000 USD, Credit: Venituri 8.000 USD, Venit amânat 10.000 USD

27. Se recunosc 7 milioane de dolari pe an. Debit: numerar 70 milioane USD Credit: venit 7 milioane USD, venit amânat 63 milioane USD (anul 1).

28. Veniturile în valoare de 100 milioane USD sunt recunoscute și considerate o vânzare după primirea confirmării de la Agenția Federală pentru Controlul Calității Medicamentului. Debit: conturi de încasat 100 milioane USD Credit: venit amânat 100 milioane USD.

Informații conexe.

„Ziar financiar”, 2008, N 27
IFRS 40 PROPRIETATE DE INVESTIȚII
Investițiile imobiliare sunt proprietăți sub formă de terenuri și (sau) clădiri (părți de clădiri - spații), de care o organizație le dispune pe baza dreptului de proprietate sau a unui contract de leasing financiar (leasing) și care sunt destinate exclusiv utilizării prevăzute. prin leasing și (sau) primirea de venituri din creșterea valorii capitalului (creșterea valorii proprietății).
Investițiile imobiliare includ terenurile și clădirile deținute pentru închiriere și/sau pentru aprecierea capitalului.
Tot ceea ce are legătură cu investițiile imobiliare nu trebuie utilizat în activități economice legate de producția și (sau) furnizarea de bunuri, prestarea muncii sau prestarea de servicii. În acest fel, investițiile imobiliare diferă de activele fixe ale organizației; în plus, nu sunt destinate vânzării în cursul normal al operațiunilor; în acest fel, investițiile imobiliare diferă și de stocuri.
Trebuie amintit că contabilizarea construcției în curs sau contabilizarea imobilelor aflate în reconstrucție este reglementată de IFRS 16 „Imobilizări corporale” și nu se aplică investițiilor imobiliare. Dacă o parte din proprietăți imobiliare este folosită pentru nevoile proprii, iar o parte este închiriată, atunci acestea ar trebui contabilizate prin acțiuni - ca activ fix și ca activ de investiții.
De exemplu, organizația „A” deține spații de birouri, dintre care 50% sunt utilizate în activitățile sale și o parte din care este închiriată unei terțe părți. În conformitate cu IFRS 16, astfel de părți pot fi contabilizate separat numai atunci când este posibil să le vândă separat, în caz contrar, astfel de proprietăți pot fi clasificate drept investiții imobiliare dacă proprietarul (entitatea A) folosește doar o mică parte din ea pentru propriile nevoi. .
Deoarece jumătate din proprietate nu poate fi vândută separat și este utilizată în scopuri proprii, prin urmare, aceste birouri nu pot fi investiții imobiliare și trebuie contabilizate în conformitate cu IFRS 16.
Astfel, pentru a califica un activ drept investiție imobiliară, acesta trebuie să îndeplinească simultan un set de criterii și anume:
legal (determină baza pentru proprietatea sau cedarea activului);
fizic (determină dacă activul aparține bunurilor imobiliare);
țintă (determină scopul utilizării activului).
Investiția imobiliară este cu siguranță recunoscută ca activ dacă:
există probabilitatea ca organizația să primească beneficii economice viitoare asociate cu utilizarea proprietății specificate;
valoarea proprietății poate fi măsurată și estimată în mod fiabil.
Condițiile enumerate trebuie să existe la momentul recunoașterii inițiale a activului. În același timp, o organizație poate primi beneficii economice viitoare din deținerea de investiții imobiliare numai dacă toate riscurile și beneficiile asociate deținerii acestui activ îi sunt transferate.
Investiția imobiliară este contabilizată inițial la cost, care include costul de achiziție în sine, precum și alte costuri directe asociate cu achiziționarea activului. Atunci când o proprietate este construită pe bază de auto-construcție, costul său inițial reprezintă toate costurile suportate până la data finalizării. În acest caz, următoarele nu sunt incluse în prețul de cost:
costurile de punere în funcțiune a unui activ de investiții (cu excepția cazurilor în care aceste costuri sunt necesare pentru a aduce activul în stare de funcționare);
pierderi inițiale înainte de atingerea nivelului planificat de închiriere a obiectelor;
cantitatea excesului de consum de resurse materiale și de muncă în timpul construcției economice.
Dacă obiectele în cauză sunt achiziționate în condiții de plată amânată și perioada de amânare depășește perioada de condiții normale de credit, atunci costul este determinat ca preț de achiziție. Diferența dintre prețul declarat și totalul plăților este cheltuială cu dobânda și este inclusă ca cheltuială a perioadei în contul de profit și pierdere.
După recunoașterea unui activ de investiții, organizația, în conformitate cu politicile sale contabile, alege unul dintre cele două modele de contabilitate posibile:
contabilizare la costul inițial de achiziție (model la costul inițial de achiziție);
contabilitatea la valoarea justă (modelul contabil la valoarea justă).
Atunci când contabilizează la costul istoric, o entitate contabilizează un activ la valoarea sa reziduală minus orice pierderi din depreciere. În acest caz, valoarea reziduală este determinată ca costul de achiziție minus amortizarea acumulată și pierderile din depreciere cumulate ale activului, care reprezintă excesul dintre valoarea contabilă a activului față de valoarea sa recuperabilă.
O organizație care alege această opțiune contabilă trebuie să prezinte informații despre valoarea justă a activului într-o notă la situațiile financiare.
Valoarea justă este suma de numerar pentru care un activ ar putea fi schimbat într-o tranzacție între părți informate și independente, cumpărătorul și vânzătorul având cunoștințe rezonabile despre natura și caracteristicile esențiale ale investiției imobiliare, utilizările sale actuale și viitoare și piața. niveluri.preturi pentru perioada de cumparare pentru obiecte analogice. Totuși, cele de mai sus nu înseamnă că acest activ de investiție trebuie neapărat vândut; înseamnă că un potențial cumpărător ar putea cumpăra acest activ la un anumit preț, iar un potențial vânzător ar putea vinde acest activ. Independența înseamnă excluderea absolută a afilierii și se presupune că tranzacția poate fi finalizată între părți neafiliate, fiecare parte acționând separat de cealaltă.
Să presupunem că organizația „A” are și proprietăți care sunt închiriate altor organizații. În același timp, închirierea de spații de birouri pe an reprezintă 75% din numărul total de spații. Fiecare sediu neînchiriat rămâne nefolosit, dar în același timp este utilizat periodic pentru efectuarea de examinări (certificări) angajaților săi. Valoarea contabilă curentă a acestei proprietăți este de 5 milioane USD, iar valoarea justă la 1 ianuarie 2005 și 31 decembrie 2005 a fost de 7 milioane USD și, respectiv, 7,3 milioane USD. Evaluările neregulate pe o suprafață mică ar trebui considerate o utilizare minoră, iar 75% din suprafața închiriată confirmă că proprietatea poate fi considerată o investiție imobiliară și contabilizată în conformitate cu IAS 40.
Dacă organizația „A” dorește să utilizeze modelul de contabilitate la valoarea justă, atunci este necesar să se reflecte 7 milioane USD în bilanț, deoarece organizația are date despre valoarea curentă, se dovedește că pentru evaluarea ulterioară a activului contabilitatea modelul a fost schimbat, ceea ce înseamnă că a fost o schimbare în politicienii contabili. Odată ce a avut loc o modificare a politicii contabile dintr-un anumit motiv (de exemplu, o eroare a fost corectată), prin urmare, ajustarea soldurilor trebuie efectuată prin soldul de deschidere al rezultatului reportat.
Conform contabilității valorii juste de achiziție, o entitate înregistrează investițiile imobiliare la valoarea justă după recunoașterea inițială. Se presupune că este întotdeauna posibil să se determine în mod fiabil valoarea justă a proprietății. Dacă o astfel de oportunitate nu este disponibilă în momentul achiziției proprietății, atunci activul trebuie contabilizat la costul său inițial de achiziție. În acest caz, toate celelalte investiții imobiliare ar trebui contabilizate la valoarea justă. În acest caz, profitul sau pierderea din modificările valorii juste a investițiilor imobiliare este inclusă în profitul sau pierderea perioadei curente, de exemplu. perioada de raportare în care au apărut.
Valoarea justă a investiției imobiliare poate fi întotdeauna determinată în mod fiabil. Cu toate acestea, există cazuri rare în care această procedură provoacă dificultăți grave. De exemplu, la momentul recunoașterii inițiale a unei investiții imobiliare, nu există informații despre tranzacții comparabile pentru proprietăți similare și nicio estimare alternativă a valorii juste obținute altfel. În acest caz, organizația trebuie să contabilizeze activul de investiție la costul istoric până la cedarea acestuia. Cu toate acestea, toate celelalte investiții imobiliare sunt reflectate la valoarea justă. Aceste elemente trebuie contabilizate la valoarea justă până la cedare (vânzare, reclasificare), chiar dacă numărul de tranzacții comparabile este redus și nu există informații disponibile despre prețurile pieței.
Reclasificarea proprietății (transferul unui obiect în categoria de investiții imobiliare sau excluderea acestuia din această categorie) se realizează numai atunci când se modifică metoda de utilizare a acestuia. Merită să acordați o atenție deosebită faptului că organizația reclasifică proprietățile din investiții imobiliare în stocuri numai atunci când se schimbă metoda de utilizare. O astfel de schimbare este, de exemplu, începutul îmbunătățirii unui activ în scopul vânzării sale ulterioare. Dacă se ia decizia de a vinde o investiție imobiliară fără a o îmbunătăți mai întâi, aceasta nu este reclasificată ca stoc și activul este înregistrat ca investiție imobiliară până când este vândut. O situație similară apare în cazul în care o organizație începe să reconstruiască o investiție imobiliară existentă pentru utilizarea ulterioară a acesteia ca același obiect. În același timp, investiția imobiliară își păstrează statutul.
Dacă o organizație contabilizează investițiile imobiliare la costul istoric, atunci reclasificarea acesteia nu duce la o modificare a valorii contabile a obiectelor.
Atunci când se contabilizează proprietatea specificată la valoarea justă după reclasificarea acesteia, valoarea justă a investiției imobiliare la data modificării utilizării acesteia va fi utilizată ca cost al stocurilor sau al imobilizărilor corporale (proprietăți ocupate de proprietar).
Organizațiile aflate în curs de desfășurare a activităților economice creează în mod constant independent, achiziționează de la terți sau înstrăinează în favoarea terților o varietate de proprietăți, care pot fi clasificate pe diverse motive. Fiecare tip de proprietate specificată are propriile caracteristici asociate cu reflectarea sa în situațiile financiare ale organizației.
Pentru a putea reflecta în mod fiabil tranzacțiile cu proprietăți în situațiile financiare, este necesar:
prezența unor criterii de încredere pentru clasificarea proprietății organizației;
cunoașterea și aplicarea cu succes a caracteristicilor de raportare a tranzacțiilor cu fiecare tip de proprietate.
V. Vishnyakova
Sef adjunct
departamentul de audit
Departamentul de Audit
SA „SV-Audit”
Semnat pentru sigiliu
02.07.2008