Investavimo sutartis yra neįvardyta sutartis ir nėra įtraukta į Rusijos Federacijos civilinio kodekso numatytą sutarčių sistemą. Šiuo atžvilgiu, kilus ginčams tarp sandorio šalių, jų santykius reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso 2 poskirsnis. Bendrosios nuostatos dėl sutarčių), sk. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 22 straipsnis. Prireikus šalių teisės ir pareigos bus nustatomos remiantis bendraisiais civilinės teisės principais ir prasme bei sąžiningumo, protingumo ir teisingumo reikalavimais, tai yra teisės analogija. Taip pat atsižvelgus į 1 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 432 str., vienintelė esminė investavimo sutarties sąlyga, tiesiogiai numatyta įstatyme, bus jos dalykas. Faktiškai pagrindinis šalių veiklos reguliavimo šaltinis yra investicijų sutartis. Būtent todėl investuotojas prisiima didelę riziką ir „atsakomybę“ rengdamas ir sudarant sutartį. Sėkmingas užsibrėžto tikslo pasiekimas priklausys nuo visų esminių sutarties sąlygų įtvirtinimo, kuo išsamesnio užsakovo faktinių ir teisinių veiksmų atspindėjimo.

Svarstydami investicinę sutartį siūlome esminėmis laikyti šias sąlygas: dalyką, kainą, terminą.

Investuotojui sąlyga dėl sutarties dalyko yra esminė, nes bet kuris nekilnojamojo turto objektas yra unikalus. Net jei objektas Nekilnojamasis turtas pastatytas ant standartinis projektas ypač svarbi gali būti jo pastatymo vieta.

Investavimo tema statybose, būtina pripažinti tą statomo nekilnojamojo turto objekto dalį (akciją), kuri yra perleidžiama Investuotojui (butas, kambarys, patalpos). Sutarties dalykas gali būti nustatomas pagal individualias ar bendrąsias charakteristikas (nurodant tikslų Investuotojui perleidžiamo objekto bendro ar naudingo ploto dydį arba per Investuotojo dalyvavimo dalį bendroje statybos finansavimo apimtyje). - LC RF 24 straipsnis).

Šalys, siekdamos susitarti dėl sutarties dalyko sąlygų (nepriklausomai nuo to, kaip ji nustatoma), turi nurodyti viso statomo turto požymius: žemės sklypo, kuriame vykdoma statyba, adresą, statomo namo vieta žemės sklype (nurodyta atskirame plane); paskirtis (gyvenamasis ar negyvenamasis pastatas); bendro ploto objektas (įskaitant naudingą plotą); aukštų skaičius, balkonų, garažų, liftų, rūsių, palėpių, mansardų ir kt. Trapeznikovas V.A. Teisinis reguliavimas investicinė veikla in būsto statyba// Teisė ir ekonomika. - 2005 - Nr. 9. - S. 37

Paprastai investicijų į statybas sutarties objektas yra atskiras butas. Norint individualiai nustatyti buto investavimo sutarties dalyką, reikia nurodyti: preliminarų buto numerį; grindys, ant kurių jis yra, ir jo padėtis ašyse; buto išplanavimas; buto lygių skaičius; bendras buto projektinis plotas, įskaitant naudingąjį plotą, balkonų, palėpių, sandėliukų ir kt. buvimą ir plotą; kitų butui priklausančių patalpų plotas (garažai, rūsiai, palėpės ir kt.); patalpas ir įrangą, kuri taps visų namo gyventojų bendrąja nuosavybe.

Statybos laikas yra viena iš svarbiausių investicijų sutarties sąlygų. Kadangi bet kurio objekto statyba turi savo specifiką, statybos laikas turi būti nustatomas kiekvienu atveju. Jų negalima nustatyti susiejant konkretų projektą su kitais projektais. Kaip ir statybos rangos sutartyje, pradinė ir galutinė darbų statybos datos turėtų būti pripažintos esminėmis investicijų sutarties sąlygomis Pinyaskina O.V. Dėl investicinės veiklos teisinio pobūdžio // bankininkystės įstatymas. - 2010 - Nr. 2. - S. 12 ..

Šios sąlygos nustatomos nurodant konkrečias kalendorines datas ir jas Kūrėjas turi įrašyti į investavimo sutarties dalyką.

Tačiau, kaip jau minėta, statybos veikla pasižymi ypatingu sudėtingumu ir specifiškumu. Statybos procese galimos tiek objektyvios, tiek subjektyvios aplinkybės, neleidžiančios įvykdyti prievolės per „protingą“ laiką, todėl taikyti kriterijų kaip „protingumą“ atrodo problematiška. Nepaisant to, kad „protingas terminas“, nors ir yra atsarginis variantas, galiausiai bus nustatytas teisme, nes perspektyva sureguliuoti įvykdymo terminą ieškinio (ikiteismine) tvarka atrodo problemiška. Kartu nereikia pamiršti, kad į „protingumo“ aiškinimą šalys gali žiūrėti įvairiai, pagal savo supratimą ir remdamosi asmeniniu interesu.

Kaina taip pat yra esminė investavimo sutarties sąlyga. Tuo pačiu teisinėje literatūroje tokio susitarimo „kainos“ esmė suprantama nevienareikšmiškai. Taigi, V.P. Sokolovas tuo supranta tik sutartį vykdančiai šaliai pervestą atlygio dydį Sokolovas V.P. Susitarimas dėl dalyvavimo bendra statyba. - M.: Os, 2010. - S. 140 .. E.S. Kvardonova mano, kad tai yra „... investicijų suma, kurią investuotojas įsipareigoja padaryti“ Kvardonova E.S. Piliečių bendrojo būsto statybos finansavimo teisiniai aspektai. - M., 2003. - S. 81 .. Kaip išplaukia iš str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 423 straipsniu, kompensacija išreiškiama tuo, kad šalis turi gauti užmokestį ar kitą atlygį už savo pareigų vykdymą. Kita vertus, investuotojas investicines lėšas perveda mainais į būsimą turtą ir tokia suma ar apimtis, kuri reikalinga projektui įgyvendinti, o ne kaip užmokestį už užsakovo veiksmus. Investavimo sutarties kaina yra viskas, ką investuotojas įsipareigoja suteikti. Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 424 straipsnis nustato, kad už sutarties įvykdymą mokama šalių susitarimu nustatyta kaina, tačiau tai visiškai nereiškia, kad tai yra mokėjimas už kitos šalies veiksmus.

Atsižvelgdami į tai, kas išdėstyta, siūlome tokią struktūrą: investicijų į statybą sutartimi viena šalis (investuotojas) įsipareigoja perleisti investicijas, o kita šalis (užsakovas) už atitinkamą atlygį įsipareigoja jas investuoti pagal 2014 m. investicinis projektas nekilnojamojo turto objekto statybai ir vėlesniam jo perleidimui investuotojo nuosavybėn per sutartyje nustatytą terminą.

Visų pirma, ši sutartis yra dvišaliai privaloma, abipusė. Pagal iš tokios sutarties kylančią investicinę prievolę investuotojui suteikiama teisė reikalauti, kad klientas atliktų tam tikrus veiksmus, tačiau nurodytus veiksmus privalo atlikti ir pats investuotojas. Tokio susitarimo abipusiškumas išreiškiamas tuo, kad investicijos suteikiamos mainais už būsimo statomo turto perleidimą. Kadangi užsakovas gatavo objekto kūrimas ir perdavimas remiasi tik investuotojo pervedama lėšomis, pastarasis privalo numatyti atitinkamą investicijų sumą. Tuo remiantis, klientas, jeigu investuotojas nevykdo atitinkamos prievolės arba yra aplinkybių, kurios aiškiai rodo, kad per šalių nustatytą terminą toks įvykdymas nebus atliktas, turi teisę sustabdyti savo prievolės vykdymą. arba atsisakyti vykdyti šią pareigą ir reikalauti atlyginti nuostolius. Tai yra, egzistuoja abipusis vienos prievolės kitam sąlygiškumas. Taigi galima pastebėti, kad prievolė iš investavimo sutarties yra priešinga.

Teisinėje literatūroje, atsižvelgiant į tokį kriterijų kaip šalių teisių ir pareigų pasiskirstymas, minimi tiek dvišaliai, tiek vienašaliai susitarimai. Kalbant apie sandorius, galimas toks skirstymas į vienašalius ir dvišalius. Taip sutarčių klasifikacija vis dar nėra visiškai teisinga. „Sutartį būtinai sudaro dvi šalys, tačiau šios šalys ne visada yra viena su kita tokiais pačiais santykiais“. Ya.M. Shoper, kuris siūlo tokias sutartis vadinti vienašališkai įpareigojančiomis arba vienašališkai įgaliojančiomis, bet ne vienašališkai ar dvišališkai įpareigojančiomis Magaziner Ya.M. Atrinkti bendrosios teisės teorijos darbai. - M.: Teisės centras, 2006. - P.271 ..

Atsižvelgiant į tokį kvalifikacinį pagrindą kaip atlygio buvimas, investavimo sutartis priskiriama kompensacijos kategorijai. Nors kai kurie autoriai mano, kad toks susitarimas yra neatlygintinas. Tuo pačiu atpildas slypi tame, kad investuotojas privalo atlyginti klientui už jo (užsakovo) atliekamus veiksmus.

Pagal sutarties atsiradimo momentą pastarieji skirstomi į tikrąjį (iš lot. res – daiktas) ir konsensualinius (iš lot. consensus – susitarimas). Kadangi investuotojo ir kliento tarpusavio teisėms ir pareigoms atsirasti pakanka šalims susitarti dėl tokio susitarimo sąlygų, pagal tai investavimo sutartis pripažįstama konsensualine.

Atsižvelgiant į tai, kad kiekvienas sandoris turi savo teisinį pagrindą, tai yra teisinį tikslą, kurio siekia investicinės veiklos subjektai, investavimo sutartis pripažįstama priežastine sutartimi. Jei pagrindas yra esminis elementas pačioje sandorio sudėtyje ir atspindi joje jo savybes, tada turime priežastinį arba materialinį (individualizuotą) sandorį. Sutarties priskyrimas priežastinėms sutartims turi svarbią priežastį, nes investicinės sutarties galiojimas priklauso nuo jos tikslo, kuris turi būti teisėtas ir pasiekiamas. Mūsų atveju sutarties tikslas yra arba gauti pajamų investuojant į verslo objektus, arba pasiekti teigiamas poveikis, pavyzdžiui, įgyjant nuosavybę, nors ir siekiant patenkinti asmeninius, vartotojų poreikius kuri pagal galiojančius įstatymus nėra neteisėta. Tokia priežastinė sutartis taip pat parodo, kuo grindžiama investuotojo nuosavybės teisė į turtą.

Priklausomai nuo to, kiek iš anksto žinoma, sudarant sutartį, priešpriešinio įsipareigojimo dalykas ir dydis, sutartis gali būti keičiama arba aleatorinė. Kadangi klientas turi informaciją ir apie suteiktų investicijų dydį, o investuotojas prisiima perleisto nekilnojamojo turto dydį, investavimo sutartis gali būti vertinama kaip keičiama.

Norint visapusiškai teisiškai kvalifikuoti investicinę sutartį, būtina atsižvelgti į pasirenkamus požymius. Taigi, kaip kvalifikavimo pagrindą remdamasis O. A. pasiūlytu civilinių organizacinių ir teisinių santykių turinio kriterijumi. Krasavčikovo, galima pastebėti, kad investicijų sutartis turi organizacines ir būtinas savybes Krasavchikov O.A. Mokslo kategorija Civilinė teisė. 1 tomas. - M.: Statutas, 2005. - S. 336. Investuotojas pagrįstai vadinamas statybų iniciatoriumi. Investiciniam projektui įgyvendinti sudaroma investicinė sutartis, atitinkamai sudaromos prielaidos galimai ateityje sudaryti įvairias sutartis, tokias kaip: panaudos sutartis, žemės sklypo pardavimo ar nuomos sutartis, sutartis dėl projektavimo ir matavimo darbų, statybos rangos sutartis, dalyvavimo bendroje statyboje sutartis.

Klientas, įgyvendindamas savo teises ir įsipareigojimus pagal sutartį, iš investuotojo gauna tam tikrus įgaliojimus. Visų pirma, jis turi teisę savo nuožiūra formuoti sutartinius santykius su kitais statybos proceso dalyviais, nustatyti investicijų plėtros kryptį ir tvarką, todėl vyksta organizaciniai – delegaciniai santykiai.

Kadangi dėl teisės aktų įtvirtintos investuotojo galimybės kontroliuoti paskirtis kliento investiciniai ištekliai tiek, kiek įmanoma atpažinti tokios sutarties kontrolės savybes.

Santykių pagal investicinę sutartį informacinė kokybė išreiškiama investuotojo teise gauti informaciją iš užsakovo apie statybų eigą, atliktus darbus, atskirų statybos proceso etapų užbaigimo laiką ir viso projekto įgyvendinimą. .

Būtent šių objektų turėjimo dėka galima pripažinti investicinės sutarties turėjimą organizaciniu turtu. Bet kokia sutartis jau suponuoja tam tikrą organizaciją, tačiau ji yra daugiau „vidinio“ pobūdžio, esanti būtent tarp sutarties šalių, nenukreipta į išorę. Investavimo sutarties buvimas reiškia, kad be nesėkmės, sudaroma bent viena sutartis, pavyzdžiui, statybos rangos sutartis, tai yra, jau yra „išorinis“ būsimų santykių organizavimas.

Investavimo sutartys duoda daugiau naudos nei indėliai, net ir atsižvelgiant į palūkanų kapitalizaciją.

Tačiau tokie susitarimai yra susiję su tam tikra rizika, nes, skirtingai nei indėlis, investuotojo lėšos nėra apdraustos privalomuoju valstybiniu draudimu.

Be to, investicijų pajamos yra apmokestinamos privalomu mokesčiu.

Jaunoms įmonėms, startuoliams ir kitiems verslo projektams reikia investicinių lėšų. tai svarbi priemonė kuri leidžia plėtoti smulkųjį ir vidutinį verslą. Tai apima ir investicijas į statybų verslą.

Esminės investicijų sutarties sąlygos

Kadangi investicijų sutartyje minimali lėšų riba yra 1 500 000 rublių, o tai daug kartų viršija minimalų darbo užmokestį, šis sandoris turi būti įformintas raštu, nepriklausomai nuo šalių statuso – juridinio ar fizinio.

Pagrindinės sutarties sąlygos apima:

• Sandorio terminas;
• Sutarties dalykas;
• Sutarties kaina.

Sandoris, kuriame nėra esminių sąlygų, negali būti pripažintas sudarytu. Jeigu investuojama į statybas, sandorio objektas gali būti gyvenamasis arba negyvenamoms patalpomsį kurią investuotojas turi nuosavybės teisę.

Tai reiškia, kad jį reikia užregistruoti Rosreestr. Tuomet sąlygose dera nurodyti, kaip bus mokama valstybės rinkliava.

Dokumentai nuosavybės įregistravimui pagal investavimo sutartį

Tiek kūrėjas, tiek investuotojas gali pateikti dokumentus Rosreestr.

Čia yra pagrindinis reikalingų dokumentų sąrašas:

• Leidimas laikyti statybos darbai;
• Ištrauka iš Rosreestr dešinėje į žemės sklypas(IZHS);
• Priėmimo komisijos pasirašytas objekto priėmimo eksploatuoti aktas;
• Dokumentas dėl nuolatinio adreso suteikimo (paimtas iš Administracijos Urbanistikos ar architektūros skyriaus;
• Sutartis dėl nekilnojamojo turto paskirstymo tarp investavimo sutarties dalyvių.

Užsakovo steigimo dokumentai

Norint įregistruoti nuosavybės teisę investuotojas, reikalingi dokumentai:

• Prašymas registruotis Rosreestr;
• Mokesčio sumokėjimą patvirtinantį dokumentą (fotokopiją);
• Pasas arba įgaliojimas;
• Sutartis dėl lėšų investavimo;
• Grindų planas su paaiškinimu.

Dokumentus gali pateikti bet kuri dokumente nurodyta šalis.

Investicinės sutarties apmokestinimas

Prievolė mokėti mokesčius neatsiranda tuo momentu, kai klientas ir investuotojas sudaro sutartį. Tai atsitinka po to, kai iš sandorio šalių atsiranda pajamų. Pagal įstatymą atsiranda prievolė mokėti PVM nuo gauto pelno.

Investuotojo įsipareigojimai pagal investavimo sutartį

Šalies, investuojančios lėšas į verslo projektą, įsipareigojimai yra šie:

• Skirti finansavimą įrenginiui pilnai ir sutartyje nurodytu laiku;
• Tvirtinti užsakovo (rengėjo) pasiūlytą projekto planą;
• Užsakovo (užsakovo) užbaigtų objektų atrankos komisijos sudarymas.

Nėra pilnas sąrašas. Bet šie įsipareigojimai yra pagrindiniai sandoriams, susijusiems su investicijomis.

Investavimo sutarties pavyzdys

Šalys yra investuotojas ir užsakovas (kūrėjas). Sutarties tekstas turi būti patikslintas, kad atitiktų šalių poreikius. Norėdami tai padaryti, galite pasinaudoti advokato paslaugomis.

Reikalavimo teisės perleidimas pagal investavimo sutartį

Reikalavimo perleidimas pagal investavimo sutartį gali būti draudžiamas arba leidžiamas. Jei sutarties tekste tarp šalių nėra draudimo, reikalavimo teisės perleidimas gali būti vykdomas pagal Rusijos Federacijos įstatymus.

Perleidėjas perleidžia perėmėjui savo teises, įskaitant reikalavimo teisę į turtą, jeigu šalys yra suinteresuotos tokiu sandoriu.

Verslo investicijų sutartis

Be statybų, yra daug kitų patrauklių verslo projektų. Tai prekyba, skolinimas, paslaugos ir kt.

Kiekvienu atveju verslo investavimo sutartyje turi atsispindėti sąlygos, kuriomis investuotojas ir lėšų gavėjas sudarė sutartį. Nauda iš tokių susitarimų dažnai išreiškiama investicijų procentais. Su tokiomis investicijomis susijusi rizika yra didžiausia.

Statybos investicijų sutartis

Pagal tokias sutartis investicijas gauna užsakovas (užsakovas), kuris savo ruožtu skiria dalį statybos objekto. Dalinė nuosavybė yra populiari nekilnojamojo turto įsigijimo rūšis.

Rizika pagal tokias sutartis yra mažesnė nei pagal kredito projektus, tačiau ne visi akcininkai gauna pajamų.

Kokia statybos investicijų sutarties esmė?

Investicijų sutartis apima asmens lėšų investavimą į statybą, atnaujinimą ar rekonstrukciją kapitalo objektas(gyvenamasis namas, įmonė ir kt.). Mainais šis asmuo, baigęs statybos darbus, įgyja nuosavybės teisę į tam tikrą objekto dalį arba naudą kita forma (pavyzdžiui, teisę nemokamas naudojimas objektas).

Finansiniai ištekliai, investuoti pagal investavimo sutartį, gali būti tiek nuosavi, tiek skolinti. Atskira investavimo verslo sferoje forma yra finansų investavimas įsigyjant vertybinius popierius.

Civilinis kodeksas investavimo sutarties kaip savarankiškos sutartinių įsipareigojimų rūšies neišskiria. Iš tikrųjų toks susitarimas apima kelių sandorių požymius: sutarties, pardavimo, paskolos. Investavimo taisykles reglamentuoja Rusijos Federacijos įstatymas „Dėl investicinės veiklos...“ 1999 m. vasario 25 d. Nr. 39-FZ ir statybos investicijų sutartis. daugiabutis namas taikomos federalinio įstatymo „Dėl dalyvavimo bendroje statyboje...“ 2004 m. gruodžio 30 d. Nr. 214-FZ normos.

Į būdingi bruožai investicijų sutartys apima:

• santykiai pagal šią sutartį, kaip taisyklė, yra ilgalaikio pobūdžio;
• prieš sudarant investicijų sutartį turi būti parengtas investicinis projektas;
• kiekviena iš šalių siekia gauti tam tikrą naudą sau;
• pagal investavimo sutartį pervestos lėšos išleidžiamos griežtai nurodytiems tikslams;
• asmuo, investuojantis į investavimą, kaip taisyklė, negali daryti įtakos kitos šalies ekonominiam savarankiškumui įgyvendinant investicinį projektą.

Investavimo sutarties dalykas ir šalys

Investicijų sutarties dalykas – objekto statybos ar rekonstravimo procesas pritrauktų pagrindu finansiniai ištekliai. Objekto sąlyga yra privaloma investavimo sutarties tekste, o pirmiausia aprašomos statomo nekilnojamojo objekto savybės.

Statybos investicijų sutarties ypatybė – tokio objekto aprašymo sudėtingumas, nes sandorio metu jo dar nėra. Todėl sutartyje vartojamos tokios specifinės formuluotės kaip „statybos adresas“, „projekto teritorija“ ir tt Tuo pačiu sutarties ir jos priedų tekste turėtų būti gana aiškiai apibrėžta objekto (sienos) vieta ir statybos bei techninės charakteristikos. medžiaga, aukštų skaičius ir kt.).

Investavimo sutarties šalys: investuotojas (investuojantis asmuo) ir užsakovas (asmuo, kuris imasi objekto statybos). Investuotojais gali veikti tiek organizacijos, tiek fiziniai asmenys ar valstybės/savivaldybės įstaigos. Statybininkai gali būti juridiniai asmenys ir IP statusą turintys piliečiai.

Kalbant apie statybas daugiabučiai namai, tada įstatymas nustato specialius reikalavimus kūrėjui, būtent:

• tai juridinis asmuo;
• nuosavybės, nuomos ar subnuomos teise turi žemės sklypą;
• sklype turi statybos leidimą.

Esminės statybos investicijų sutarties sąlygos

Įstatyme išvardintos sąlygos, kurios turi atsispindėti statybos investicijų sutarties tekste. Tokios sąlygos vadinamos esminėmis, be jų sutartis nepripažįstama sudaryta. Tarp esminių sąlygų yra šios:

1. Objekto, kuris bus perduotas investuotojui baigus statybas ir išdavus leidimą eksploatuoti, aprašymas.
2. Terminas, per kurį vystytojas turi įvykdyti savo įsipareigojimus ir perduoti objektą investuotojui. Pažeidimo atveju Šis laikotarpis už kiekvieną uždelstą dieną plėtotojas įsipareigoja investuotojui mokėti 1/300 refinansavimo normos dydžio netesybas, padaugintas iš investicinės sutarties kainos. Jei asmuo veikia kaip investuotojas, baudos dydis padidėja 2 kartus.
3. Investavimo sutarties kaina – tai pinigų suma, kurią investuotojas įsipareigoja sumokėti vystytojui, taip pat jos mokėjimo terminas. Sutartyje gali būti numatytas ir vienkartinis visos sumos mokėjimas, ir periodinių įmokų mokėjimas (antruoju atveju būtina nustatyti tokių įmokų dydį ir mokėjimo dažnumą). Jeigu sutartis numato vienkartinė išmoka visų investuotojas pinigų suma, tuomet jei vėluojama daugiau nei 2 mėnesius, vystytojas gali atsisakyti sutarties. Jei investuotojas privalo periodiškai mokėti vystytojo naudai, tai jis gali atsisakyti sutarties 2 atvejais:
   • jei investuotojas per 1 metus daugiau nei 3 kartus pažeidžia mokėjimo terminą;
   • vienkartinis termino pažeidimas ilgiau nei 2 mėn.
4. Pastatytam objektui garantinis laikotarpis. Šis laikotarpis negali būti trumpesnis nei 5 metai ir skaičiuojamas nuo objekto perdavimo investuotojui dienos. Kalbant apie inžinerinė įranga pastatą, tada garantinis laikotarpis jam negali būti trumpesnis nei 3 metai.
5. Būdai, kaip užtikrinti, kad statytojas vykdytų savo įsipareigojimus (pavyzdžiui, jo atsakomybės už objekto atidavimo eksploatuoti termino pažeidimą draudimas).

Sutarties forma ir papildomos sąlygos

Investavimo sutartis sudaroma raštu. To reikalauja ir investicijų sutartis dėl daugiabučio namo statybos valstybinė registracija Rosreestr mieste (Federalinio įstatymo Nr. 214 3 straipsnis, 4 straipsnis).

Be privalomų sąlygų, statybos investicijų sutartyje gali būti atspindėti šie punktai:

• specialūs statybos aikštelės kokybės ir sutvarkymo reikalavimai;
• investuotojo teisės nustačius statinio defektus (jei šis klausimas neatsispindi sutartyje, tuomet investuotojas gali pateikti tik įstatymo numatytus reikalavimus);
• ginčų sprendimo tvarka (pavyzdžiui, privalomas išankstinis ieškinio išsiuntimas kitai šaliai prieš kreipiantis į teismą);
• galimybė ateityje keisti sutarties kainą ir sąlygos, kurioms esant toks keitimas yra leistinas (pavyzdžiui, jei oficialus infliacijos lygis viršija 10 proc.);
• skaičiavimo tvarka, jei faktinis pastatyto objekto plotas yra didesnis ar mažesnis už sutartyje nurodytą projekto plotą;
• įstatymams neprieštaraujančias šalių teises ir pareigas;
• papildomi įstatyme nenumatyti sutartinių santykių nutraukimo pagrindai.

Pažymėtina, kad investavimo sutartimi negali būti keičiamos šios įstatyme apibrėžtos taisyklės:

• objekto sugadinimo rizika dėl nuo šalių nepriklausančių aplinkybių iki objekto perdavimo investuotojui momento pagal 2008 m. perdavimo aktas padengia statytojas;
• investuotojo – piliečio mirties atveju jo teisės ir pareigos pereina įpėdiniams;
• statytojas per garantinį laikotarpį atsako už pastatytos konstrukcijos kokybę.

Kaip sumažinti riziką sudarant investavimo sutartį?

Verslo investavimo sutartis yra bene viena labiausiai paplitusių, tačiau įstatymų leidėjo nepelnytai pamirštama. Nepaisant to, kad ekonominės padėties sąlygos nulemia investicijų, taip pat ir Vakarų partnerių, į Rusijos verslą didėjimą, sudarant sutartį šalims kyla nemažai klausimų. Rengiant tokią sutartį reikia atsižvelgti į keletą dalykų:

1. Sutarties dalyke turi būti nurodyta investicijų suma. Be to, rekomenduojame sutarties tekstą papildyti pastaba, kuri nurodo tikslinis personažas sutartys: „Investicijų lėšas organizacija/individualus verslininkas turi panaudoti verslo plėtrai“.
2. Šalys turi susitarti dėl pelno sumos, kuri bus pervedama investuotojui. Be sumos, sutartyje nustatomos pinigų pervedimo sąlygos ir veiksmų galimybės, jei organizacija / individualus verslininkas negali iš savo veiklos gauti pakankamai pelno.
3. Investuotojas turi teisę reikalauti, kad įmonė pateiktų ataskaitą apie jos lėšų panaudojimą. Tai geriau nurodyti šalių teisėse ir pareigose, nurodant ir ataskaitos pateikimo terminus.

Taigi investavimo sutarties sudarymas yra gana sudėtingas procesas, nes jos sudarymo tvarka nėra konkrečiai reglamentuota Rusijos Federacijos civiliniame kodekse, o specializuotuose federaliniuose įstatymuose yra nustatytos skirtingos taisyklės, priklausomai nuo to, į kurį objektą investuojamos investuotojo lėšos. . Sudarant sutartį rekomenduojama vadovautis straipsnyje pateiktomis rekomendacijomis.

Pastaruoju metu redakcijos dažnai sulaukia klausimų, susijusių su investicinių sutarčių sudarymu. Todėl šiandien nusprendėme plačiau papasakoti apie investavimą į nekilnojamąjį turtą (daugiausia gyvenamąjį), teisines subtilybes kuriant tokio pobūdžio santykius.
Mūsų ekspertė Jelena Nikolaevna Solovieva, Mokslų akademijos pardavimų direktorė „Adresas“:

Investavimas ar dalyvavimas akcijoje?

Investavimo sutartis yra jungtinės veiklos sutarties forma. Jo apibrėžimas pateiktas Civilinis kodeksas. Pagrindinė šio susitarimo idėja yra ta, kad šalys, remdamosi pasiektus susitarimus, kartu dalijasi ir pelnu, ir nuostoliu, susijusiu su tam tikra komercine veikla. Yra standartinė investavimo sutarties forma, tačiau, žinoma, ji visada rengiama atsižvelgiant į konkrečias sąlygas.
Pagrindinis dalykas, kurį reikia suprasti sudarant investavimo sutartį, yra tai, kokia yra rizika, taigi, kiek pagrįstas tas ar kitas pinigų investavimas.

Investavimą į nekilnojamąjį turtą reglamentuoja du įstatymai – 1991 m. birželio 26 d. įstatymas N 1488-1 „Dėl investicinės veiklos RSFSR“ ir federalinis įstatymas 1999 m. vasario 25 d. N 39-FZ „Dėl investicinės veiklos Rusijos Federacija vykdoma kapitalo investicijų forma. Remiantis šiais teisės aktais, investicijos į save, kaip komercinės veiklos rūšis, yra sveikintinos. Juos gali atlikti tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys. Tačiau tuo atveju Mes kalbame dėl šios rūšies sutarties dėl būsto asmeniniam gyvenimui įsigijimo sudarymo, naujausias leidimas Federalinio įstatymo 214 įstatymas „Dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų ir kitų nekilnojamojo turto objektų statyboje“ užkrauna labai didelę naštą vystytojui - šiuo atveju kategoriškai leidžiama sudaryti tik dalyvavimo akcijoje sutartis. Tokius apribojimus priėmė įstatymų leidėjai, nes krizės metu ypač paaštrėjo apgautų akcininkų, nebaigtų ir ilgalaikių statybų problema.
Pabrėžiu – jei kalbame apie gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą – butą. Jeigu perkami keli butai iš karto, o juos ketinate parduoti įregistravę nuosavybę, tuomet galima sudaryti ir kitokias sutartis.

Investicijų sutartis orientuota į komercinę veiklą. Tai yra, be tokios malonios procedūros, kaip pelno ir kažkokio bendro darbo vaisių pasidalijimas, tai apima nuostolių padalijimą ir patirtų išlaidų atlyginimą tose akcijose, kuriose investuotojas dalyvauja statybose.

Tiesą sakant, investicinės sutarties sudarymas statant gyvenamąjį namą reiškia, kad sustojus statyboms dėl pinigų stokos, visi investuotojai bus priversti papildomai investuoti, kad projektas būtų baigtas. Čia atsiranda rizikos pasidalijimas.

O dalyvavimo akcijoje atveju saugomos akcininkų investicijos – visa materialinė ir komercinė atsakomybė tenka vystytojui. Būtent jis turi apskaičiuoti visas rizikas, jas tam tikru būdu apdrausti. Tai yra, jeigu pagal nuosavybės sutartį sumokama visa suma, tai akcininkas, nepaisant sunkių ekonominių situacijų, turi teisę reikalauti to, kas jam priklauso, būtent baigto buto.

Todėl tuos piliečius, kurie įsigyja būstą savo gyvenamajai vietai, sau, papildomai saugo dalyvavimo akcijoje sutartys. O tokio statomo būsto pardavimas pagal kitas sutartis tiesiog draudžiamas. Jei statytojas, statydamas būstą, sudaro kitų formų sutartis su akcininkais, jam skiriamos rimtos baudos - iki vieno milijono rublių už kiekvieną atvejį. Be to, jei visiškai laikomasi 214 FZ, yra rimtų mokesčių lengvatų - kūrėjas visiškai atleidžiamas nuo PVM mokėjimo.

Turiu pasakyti, kad mūsų mieste jau keletą metų iš esmės buvo sudaromos dalyvavimo akcijoje sutartys. Problemos dažnai prasideda, kai kalbama apie kūrėjus iš kitų miestų ir Maskvos, atvykusius į mūsų regioną. Taip yra dėl Maskvos nekilnojamojo turto rinkos specifikos. Kyla rimtų problemų pristatant namus, gaunant nuosavybės pažymėjimus. Žmonės jau daug metų gyvena namuose be pažymėjimų rankose. Todėl kūrėjai dirba pagal įvairias sutartis – preliminarius, investicinius, vekselius ir pan., atnešdami šias schemas į kitas rinkas.

Taigi, jei būstą perkate ne iš Nižnij Novgorodo vystytojo, turėtumėte atkreipti dėmesį į tai, kokios formos sutartį jums siūloma sudaryti. Ir pasirašykite tik akcijų sutartį, jei neketinate rizikuoti. Tačiau jei yra noras veikti kaip investuotojas, pasidalyti visą riziką, prašome, įmonė gali pasirodyti labai pelninga. Be to, perkant kelis butus pagal investicinę sutartį, vystytojas greičiausiai pasiūlys keletą ypač įdomių sąlygų.

Taip pat svarbu suprasti, kad pagal investavimo sutartį jūs negalite perleisti savo teisių. Teks sulaukti statybos užbaigimo, nuosavybės teisės liudijimo gavimo ir tik po to bus galima parduoti nekilnojamąjį turtą pagal tipinę pirkimo–pardavimo sutartį.
Tačiau akcijų sutartis leidžia tai padaryti. Pagal ją savo teisės gali būti perleidžiamos (parduodamos) statybos proceso metu pagal reikalavimo teisės perleidimo sutartį. Ir jau naujasis akcininkas įsigys sau statomą butą, surašys į jį nuosavybės teises.

Kuriame statybos etape pasirašoma investicijų sutartis?

Vystytojai turi teisę sudaryti dalyvavimo nuosavame kapitale sutartis tik atlikę tam tikrus veiksmus (kainuojančius tiek laiko, tiek pinigų atžvilgiu), būtent: surašę visus žemės sklypo dokumentus, gavę statybos leidimą, projektą. sutarta su visomis institucijomis, nulinis statybų ciklas, nuo projekto deklaracijos paskelbimo praėjo dvi savaitės.
Investavimo sutartis sudaroma bet kuriame etape. Net ir idėjos, pilies ore stadijoje (niekas negali uždrausti to daryti), naudodamiesi ja galite investuoti savo pinigus į projektą. Ir pralaimėti arba laimėti.

Investicinės sutarties nutraukimas

Dažniausiai tokia tvarka yra numatyta sutartyje. Jei visas lėšas įnešėte kaip investuotojas, tuomet turite teisę perleisti savo teises kitam asmeniui, kuris pateks į projektą tomis pačiomis sąlygomis, t.y. kaip investuotojas su visomis iš to išplaukiančiomis pasekmėmis.
Bet jei reikiamos sumos sumokamos tik iš dalies, tuomet dažniausiai būna rimtų išėjimo apribojimų. Tai yra, sutartyje numatyta, kad investuotojas privalo vykdyti savo įsipareigojimus.

Investavimo sutarties pabaigos momentas

Tai visada nurodoma pačioje sutartyje. Bet jei mes kalbame apie investicijas kapitalo investicijų forma, į statybas, tai yra nuosavybės pažymėjimo gavimo etapas. Po to investuotojas tampa savininku su visomis teisėmis – teise turėti, disponuoti, naudoti.
Iki tol galioja teisių apribojimai, ypač kalbant apie gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą – jo parduoti, perleisti teisių į jį pagal investavimo sutartį neįmanoma.
Anksčiau buvo plačiai paplitusi schema, pagal kurią rangovams buvo mokama sudarant investicijų sutartis. Dabar tai neįmanoma. Rangovas neturi teisės perleisti tokios sutarties asmeniui, kuris perka būstą sau, šis pavedimas yra negaliojantis.

Kaip nepadaryti klaidos

Jei būstas perkamas pragyvenimui ir siūloma kitokia santykių forma, o ne akcinio kapitalo sutartis, turėtumėte kreiptis paaiškinimo į teisininką, kuris įvertins visas šios sutarties rizikas.
Bet reikia suprasti, kad niekas neturi teisės pripažinti investavimo sutarties neteisėta, nebent pats pilietis teigia pažeidžiantis savo teises. Tai yra, jei namas statomas pagal nustatytus terminus, nėra problemų, investuotojas viskuo patenkintas, tai galų gale galės ramiai įregistruoti savo teises. Joks inspektorius negali iš jo atimti šios galimybės.

O kaip pas mus?

Kalbant apie Nižnij Novgorodą, investicijų sutarčių sudarymo praktika čia nėra paplitusi. Nižnij Novgorodo gyventojai, jei kalbame apie statomą būstą, didžioji dalis jau supranta, kad turi būti sudaromos tik dalyvavimo akcijoje sutartys. Matyt, žiniasklaidos ir specialistų aiškinamasis darbas padarė savo.