Pagrindinė šio straipsnio tema – daugiabučio namo valdymo sutartis. Namo butų savininkų ir valdančiosios organizacijos susitarimas yra normalaus gyvenamojo namo funkcionavimo pagrindas. Tai labai svarbu, todėl ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas punktams, kurie bus į jį įtraukti. Kaip sudaryti, pakeisti ir nutraukti MKD valdymo sutartį, aprašysime šiame straipsnyje.

Medžiagoje aptariami klausimai:

• Kas reglamentuoja daugiabučio namo valdymo sutartį su valdymo įmonė.
• Kaip vyksta daugiabučio namo valdymo sutarties sudarymas.
• Kas turi teisę sudaryti daugiabučio namo valdymo sutartį 2017 m.
• Kokie reikalavimai keliami daugiabučio namo valdymo sutarčiai?
• Kokia nuomos valdymo sutarties trukmė?

Kas reglamentuoja daugiabučio namo valdymo sutartį su valdymo įmone

Daugiabučio namo valdymo sutartis yra dokumentas, reglamentuojantis šalių santykius, iš kurių viena visada bus valdymo įmonė, kurios globoje yra MKD, o kita šalis gali būti:

• asmenys, kuriems nuosavybės teise priklauso patalpos pastate;
• HOA arba LCD valdymo organas;
• asmuo, gavęs patalpas MKD iš užsakovo (Rusijos Federacijos būsto kodekso 6 punktas, 2 dalis, 153 straipsnis);
• programuotojas.

Tokio dokumento esmė ta, kad jame fiksuojamas šalių susitarimas prisiimti tam tikras pareigas. Pirmoji šalis (CK) teikia paslaugas, susijusias su turto priežiūra ir remontu MKD, pripažintas bendru, esant reikalui, atlieka remonto darbai Kitaip tariant, jis valdo gyvenamasis pastatas. O antrasis įsipareigoja pilnai ir laiku atlikti mokėjimus už minėtą veiklą.

Kaip ir bet kuri kita sutartis, daugiabučio namo valdymo sutartis turi keletą esminių sąlygų, dėl kurių šalys turi susitarti, kad būtų galima kalbėti apie jos teisėtumą. Šiuo atveju esminės sąlygos nurodytos 2 ir 3 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 162 straipsnis.

Kaip vyksta daugiabučio namo valdymo sutarties sudarymas

Ši sutartis reikalauja rašytinės formos. Dvišališkai pasirašyta sutartis sudaroma ir aptariama visuotiniame savininkų susirinkime, o po jos rezultatų kiekvienas patalpų savininkas asmeniškai sudaro sutartį su vadovu pasirinkta įmone. Bet tai nereiškia, kad kiekvienoje sutartyje nuomininkų pusėje veikia skirtingi asmenys. Valdymo įmonės sandorio šalis yra gyventojų, kuriems nuosavybės teise priklauso patalpos pastate ir kurie kartu turi daugiau nei 50% visų balsų (žr. Rusijos būsto kodekso 162 straipsnio 1 dalį). Federacija).

Kas turi teisę sudaryti daugiabučio namo valdymo sutartį 2017 m

Jei vis dar yra galimybių atstovauti nuomininkų interesams, tai iš vadovaujančios organizacijos tokio pasirinkimo nėra. Valdyti daugiabutį gali tik juridinis asmuo, atitinkantis įstatymų numatytus reikalavimus ir gavęs dokumentus, suteikiančius teisę teikti paslaugas būsto ir komunalinių paslaugų sektoriuje (specialų leidimą, licenciją). Būtent toks asmuo su gyventojais sudaro daugiabučio namo valdymo sutartį. Dokumentas turi būti rašytinės formos, kuri gali būti elektroninė arba popieriaus dizainas. Svarbiausia pasirašyti patvirtinti savo sutikimą su sąlygomis. Todėl sutartį turi patvirtinti abi šalys.

Daugiabučio namo valdymo sutarties sudarymas yra ne namo butų savininkų teisė, o pareiga. Jeigu butų savininkai to vengia ilgai, tuomet juridinis asmuo, kurio pareigos pavestos valdyti konkretų daugiabutį namą, gali pateikti ieškinį, kuriame suformuluos priverstinio sutarties pasirašymo reikalavimus (remiantis 4 dalimi). Rusijos Federacijos civilinio kodekso 445 straipsnis) ir žalos, atsiradusios dėl sutarties nesudarymo, atlyginimą.

Civilinis kodeksas Rusijos Federacija deklaruoja sutartinių santykių laisvę, tačiau, kaip galima numanyti, MKD valdymo sutartis nuo š. Pagrindinė taisyklė iškrenta. Pareiga padaryti išvadą būsto kodas Rusijos Federacija. 5 dalis str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 161 straipsnyje nurodyta, kad organizacija, kuri valdys daugiabutį namą, renkama atviro konkurso būdu, o organas per dešimt dienų po rinkimų Vietinė valdžia informuoja būsto savininkus name, kuri valdymo įmonė jiems teiks paslaugas. Atitinkamai butų savininkai privalo sudaryti sutartį su pasirinkta bendrove.

Prievolė galioja ne tik gyvenamųjų butų savininkams. Daugiabučiame name gali būti ir negyvenamieji objektai, pavyzdžiui, pagalbinės patalpos, komercinės paskirties patalpos. Tokių patalpų savininkai taip pat privalo sudaryti sutartį su valdymo įmone. Galbūt tai grožio salonas namuose arba automobilių stovėjimo aikštelės prie namo, kurios yra vietų dalis bendras naudojimas, — tokių plotų savininkai taip pat tampa sutarties šalimis.

Kokie reikalavimai keliami daugiabučio namo valdymo sutarčiai?

• valdymo objekto apibrėžimas (bendrojo sudėties sąrašas MKD nuosavybė);
• valdymo įmonės pareigos (bendrojo turto priežiūros ir remonto paslaugų, komunalinių paslaugų ir darbų, kuriais siekiama užtikrinti tinkamą pastato funkcionavimą, sąrašo nustatymas, nurodymas, kokia tvarka šis sąrašas gali keistis);
• kas mėnesį mokėtinų įmokų dydžio nustatymo tvarka (paprastai jas sudaro mokestis už būsto priežiūrą ir remontą ir mokestis už Komunalinės paslaugos) ir jų apmokėjimo tvarka;
• būdai kontroliuoti, kaip vadovaujanti organizacija vykdo įsipareigojimus.

Šios dalys turi būti sutartyje, vadovaujantis 3 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 162 str., be jų neįmanoma išsiversti. Neįtraukus šių punktų į sutartį, jos sudarymas neįmanomas. Be to, sub. 1-4 valandos 3 valg. Rusijos Federacijos būsto kodekso 162 straipsnyje pateikiama informacija, kuri taip pat turi būti įtraukta į sutartį, įstatymų leidėjas priskyrė jas esminėms daugiabučio namo valdymo sutarties sąlygoms.

Nepaisant to, kad kiekvienas savininkas sudaro sutartį su Baudžiamuoju kodeksu, sąlygos bus visiems vienodos. Sutarties tekstas egzistuoja vienintelėje redakcijoje, dėl kurios sutarta visuotiniame butų savininkų susirinkime. Rusijos Federacijos būsto kodekso 162 straipsnio 4 dalis neleidžia keisti ar redaguoti sutarties sąlygų skirtingų to paties savininkų atžvilgiu. daugiabutis namas. Tas pats galioja ir asmenims, kurie pagal atitinkamą priėmimo aktą priėmė patalpas iš statytojo įstatymų nustatyta tvarka. Šie asmenys sutarties sudarymo su namo patalpų savininkais prasme yra absoliučiai lygiaverčiai.

Daugiabučio namo valdymo sutarties galiojimas

Sutartis tarp valdymo įmonės ir butų savininkų gali turėti skirtingus galiojimo terminus. Jie nustatyti normoje, 5 str. Būsto kodekso 162 straipsnis:

• šio straipsnio 1 dalyje numatytas variantas, kai valdymo sutartis galioja nuo 1 metų iki 5 metų. Terminas nustatomas griežtai per šį intervalą, ši galimybė apima valdymo įmonės pasirinkimą visuotiniame savininkų susirinkime su privalomu vėliau kiekvieno savininko sutartomis sąlygomis sudaryti daugiabučio namo valdymo sutartį;
• 4 ir 13 str. Šio kodekso 161 straipsnis siūlo galimybę sudaryti sutartį 1-3 metų laikotarpiui, tai įmanoma, jei valdymo įmonė atrenkama atviro konkurso būdu, o daugiabučio namo savininkai po ištisų metų nepasirinko būdas tvarkyti namą arba tokio metodo neįdiegę. Be to, ši galimybė veikia perduodant butus iš vystytojų asmenims, kurie gauna teisę sudaryti daugiabučio namo valdymo sutartis su atviro konkurso būdu atrinkta valdymo įmone;
• to paties straipsnio 14 dalyje nustatyta galimybė sudaryti sutartį ne ilgiau kaip 3 mėnesiams – tam laikotarpiui, kol statytojas dar neperdavė būsto atitinkamiems asmenims pagal priėmimo aktą. Po to Šis laikotarpis asmenys, gavę patalpas iš užsakovo (Rusijos Federacijos būsto kodekso 153 str. 6 punkto 2 dalis), su valdymo įmone sudaro sutartį, kuri nustatoma pagal atviro konkurso rezultatus.

Kaip matote, skirtingi sutarties sudarymo variantai reiškia skirtingus terminus, tačiau vienaip ar kitaip sutarties šalys negali peržengti įstatymo nustatytų rėmų. Normos 5 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 162 straipsnis yra privalomas.

Kas atsitiks pasibaigus sutarties galiojimui? Įstatymas nustato, kad kiekviena daugiabučio namo valdymo sutarties rūšis turi savo konkretų galiojimo laiką. Bet ką daryti, jei terminas pasibaigia, o šalys nesiekia imtis jokių veiksmų, kad sudarytų naują sutartį? 6 dalis str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 162 straipsnyje nustatyta, kad jei nė viena iš sutarties šalių nepareiškia sutarties nutraukimo iki jos galiojimo pabaigos, sutartis bus laikoma pratęsta tokiam pat laikotarpiui ir tokiomis pat sąlygomis, kaip buvo sutarta anksčiau. šalių.

Pagal įstatymą daugiabučio namo valdymo sutartis pradeda galioti tą pačią dieną, kai ją pasirašo abi šalys. Nuo abipusio pasirašymo momento pradedamas skaičiuoti trisdešimties dienų terminas, per kurį pagal 7 str. Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 162 straipsniu, vadovaujanti organizacija turi pradėti vykdyti sutartyje jai priskirtas funkcijas, nebent pačioje sutartyje būtų numatytas kitoks laikotarpis. Tuo atveju, kai nustatomas kitoks terminas, kuris skiriasi nuo teisės normos, pirmenybė bus teikiama sutarčiai.

Kas įpareigoja Baudžiamąjį kodeksą daugiabučio namo bendrosios nuosavybės valdymo sutarties

Svarbi juridinio asmens, kuriam patikėta daugiabučio namo valdymo funkcija, pareiga – teikti metines ataskaitas MKD nekilnojamojo turto savininkams. Ataskaitos pateikimo terminas – pirmasis ketvirtis. Per tris einamųjų metų mėnesius organizacija turi pateikti ataskaitą už praėjusius metus.

Valdymo įmonės veiklos vertinimo kriterijai yra Rusijos Federacijos Vyriausybės nustatyti MKD valdymo standartai ir taisyklės, o būtent Daugiabučių namų valdymo veiklos įgyvendinimo taisyklės, patvirtintos dar 2013 m. Rusijos Federacijos Vyriausybės dekretu Nr. 416.

Šis dokumentas leidžia savininkams patikrinti valdymo įmonės veiklą, kuri savo darbe turėtų vadovautis šiais standartais ir taisyklėmis.

Taisyklės nustato įvairias daugiabučio namo valdymo formas:

• gali tiesiogiai valdyti patalpų savininkai konkrečiame MKD;
• gali valdyti savininkų bendrija, įforminta kaip juridinis asmuo (kooperatyvai, savininkų bendrijos) - tokiam valdymui sutarties su valdymo įmone sudaryti nereikia;
• gali valdyti įmonės, turinčios tai leidimą ir sudariusios atitinkamas daugiabučių namų valdymo sutartis, ir tai yra dažniausias variantas;
• galų gale kūrėjai taip pat gali valdyti MKD - tuo metu, kai dar nesudaryta sutartis su specializuota valdymo organizacija.

Apibendrinant galima daryti išvadą, kad iš tikrųjų visa namų valdymo veikla yra griežtai laikytis įstatyme nustatytų standartų ir siekti įstatyme nustatytų tikslų. Be įstatymo, tikslus ir standartus gali lemti ir savininkų sprendimai – kaip priedas.

Valdymo įmonė siekia tinkamai prižiūrėti bendrą namo nuosavybę. Tai reiškia, kad toks turinys turi atitikti sanitarinius ir epidemiologinius standartus, priešgaisrinės saugos taisykles, vartotojų apsaugos ir techninius reglamentus. Teisės aktai nustato daug reikalavimų tinkamai prižiūrėti pastatuose esančią nuosavybę daugiabučiai namai. Visi šie reikalavimai yra skirti:

• saugus MKD veikimas, jo veikimo patikimumas;
• gyventojų gyvybės ir sveikatos, taip pat jų turto, įskaitant juridinių asmenų, valstybės ir savivaldybių institucijų nuosavybę, išsaugojimas;
• Bendru namu pripažinto turto viešas prieinamumas MKD teritorijų savininkams;
• teisių neliečiamumo ir teisėtų interesų pastate esančių patalpų savininkai ir kiti asmenys;
• darbinė būklė inžineriniai tinklai, skaitikliai ir kita įranga, kuri yra bendrosios nuosavybės dalis, kad tiekiant išteklius daugiabučio namo gyventojams veiktų tinkamai, nesukeltų avarinių situacijų ar nenutrūktų būsto ir komunalinių paslaugų teikimas. Inžinerinės komunikacijos ir įrenginiai turi funkcionuoti taip, kad prireikus būtų galima ne tik tiekti išteklius, bet ir įstatymų numatytais atvejais sustabdyti ar apriboti išteklių tiekimą.

Kokį turtą galima pripažinti bendru? Rusijos Federacijos Vyriausybės 2006 m. rugpjūčio 13 d. dekretu Nr. 491 patvirtintos Taisyklės, kurios ne tik nustato bendrosios nuosavybės teise priklausančio turto priežiūros reikalavimus. dalinė nuosavybė butų savininkų, bet ir išvardinti tuos objektus, kurie pripažįstami bendrąja nuosavybe.

Paskirstyti šį turtą labai svarbu, nes MKD savininkai solidariai padengs jo tinkamos priežiūros, remonto (jei reikės) išlaidas, taip pat kontroliuos saugumą.

Minėtas nutarimas, be kita ko, numato galimybę keisti įmokų, kurias savininkai kas mėnesį privalo mokėti už objektų, priskiriamų bendrajai nuosavybei, priežiūrą ir remontą, dydį. Ši suma gali keistis esant netinkamai paslaugų kokybei (pavyzdžiui, jos teikiamos su pertraukomis per nustatytą trukmę arba neatitinka teisės aktų nustatytų reikalavimų ir standartų).

Kad bendroji nuosavybė išliktų saugi ir sveika, o taip pat neprarastų tinkamos būklės, valdančioji organizacija privalo teikti paslaugas ir atlikti darbus pagal sąrašą, patvirtintą Rusijos Federacijos Vyriausybės 2004-03-03 dekretu. .2013 Nr. 290. Jame yra tik būtiniausias, todėl ir vadinamas minimumu. Atitinkamai toks sąrašas gali būti išplėstas daugiabučio namo valdymo sutartimi.

Ką daro patvirtintas valstybiniu lygiu darbų ir paslaugų sąrašas?

1. Darbai, kurių tikslas - išlaikyti geros būklės laikančiąsias konstrukcijas (lubas, laiptus, pamatus, sienas, stulpus ir kitus elementus, nuo kurių būklės priklauso pastato eksploatacija), taip pat nelaikančias konstrukcijas, kurios taip pat turi būti tinkamai prižiūrimi (grindys, pertvaros ir kt.). d.). Pirmoji minimalaus sąrašo dalis skirta šių klausimų sprendimui.
2. Darbai atlikti siekiant užtikrinti tinkamą būklę inžinerinės komunikacijos, bendra namo įranga, techninė pagalba. Šie darbai įtraukti į Antrąjį minimalaus sąrašo skirsnį.
3. Trečiajame skyriuje išvardyti darbai, kuriais siekiama išlaikyti gerą visų kitų bendrojo namo nuosavybės objektų būklę.
4. Minėtų darbų įgyvendinimo normų ir taisyklių sąrašas.

O darbų vykdymo ir paslaugų teikimo taisyklės tiesiogiai priklauso nuo valdymo būdo, kuris pasirenkamas konkrečiam daugiabučiui. Ir šis būdas turi būti fiksuotas įstatymų apibrėžtuose teisiniuose dokumentuose.

1. Jeigu MKD tiesiogiai valdo savininkai – visuotinio susirinkimo sprendimu. Tiesą sakant, naudodami šią formą savininkai šaukia visuotinį susirinkimą, kad išspręstų bet kokį klausimą. Tokia forma nėra įprasta, daugiausia namuose, kuriuose yra nedidelis savininkų skaičius, kuriems nėra taip sunku suorganizuoti bendrą susirinkimą ir priimti bendrą sprendimą.
2. Jeigu namą valdo specializuota organizacija, šis valdymo variantas ir pasirinktą valdymo formą atitinkančių namo bendros nuosavybės priežiūros ir remonto paslaugų teikimo ir darbų atlikimo taisyklių sąrašas yra įtvirtintas 2007 m. daugiabučio namo valdymo sutartį.
3. Jei pastatą valdo gyvenamųjų namų kooperatyvas, gyvenamųjų namų statybos kooperatyvas ar namų savininkų bendrija, tada valdymo būdas ir turto priežiūros taisyklės nustatomos atitinkamo juridinio asmens įstatuose nustatyta tvarka.
4. Jeigu MKD tvarkoma pagal 1.1 str. 164 Rusijos Federacijos būsto kodekso, tada visos turto priežiūros taisyklės ir normos yra nurodytos atitinkamoje paslaugų teikimo (darbų atlikimo) sutartyje.
5. Valdydamas MKD pagal 14 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 161 straipsnis, dokumentas, nustatantis valdymo taisykles ir nuostatas, yra kūrėjo sprendimas.

Kokia yra tipinės daugiabučio namo valdymo sutarties struktūra

Kaip ir bet kuri kita sutartis, ši sutartis prasideda jos pavadinimu ir įžangine dalimi. Be to, verta įtraukti bendrą dokumentų terminijos skyrių. Kiekviena sutarties šalis turi aiškiai ir nedviprasmiškai suprasti, kas yra „komunalinės paslaugos“ ar „visuotinis susirinkimas“ ir pan. Tačiau ne visose sutartyse yra skirsnių su sąlygomis, o tos dalys, kurios bus aprašytos toliau, turėtų būti įtrauktos į bet kurią daugiabučio namo valdymo sutartį. .

• 1 punktas. Tema

Neapibrėžus sutarties dalyko, negali būti ir paties susitarimo. Šiuo atveju objektas yra funkcijų, kurios priskiriamos valdymo įmonės pareigoms, skaičius. Pagal savo rūšį valdymo sutartis yra paslaugų teikimo sutartis, todėl jos šalys vadinamos „Užsakovu“ ir „Rangove“. Pirmoji – savininkai (jų asociacijos), antroji – valdymo įmonė. Dalyko dalyke svarbu ne tik nustatyti veiksmų, kuriuos užsakovas paveda atlikėjui atlikti, spektrą, bet ir nurodyti šių veiksmų objektą – turtą, pripažintą konkrečiame bendru namu. daugiabutis namas. Svarbu pažymėti, kad nurodyto turto turinys jokiu būdu nėra tapatus jo valdymui ar disponavimui juo.

• 2 punktas. Užsakovo ir rangovo įsipareigojimai

Teisės ir pareigos yra glaudžiai susijusios. Iš vienos šalies teisės atsiranda kitos šalies pareigos. Visų pirma, šioje dalyje tikslinga apibūdinti pastato patalpų savininkų pareigas, skirtas normaliai jų daugiabučio eksploatacijai. Tai apima šias pareigas:

• dėl įmokų už būstą ir komunalines paslaugas laiku ir visiškai sumokėjus;
• suteikti vadovaujančiosios organizacijos darbuotojams priėjimą prie namo dienos metu atlikti darbus su inžineriniais ir techniniais įrenginiais, taip pat kontrolės tikslais (jei reikia pašalinti avarines situacijas, įėjimas turi būti suteiktas ir naktį) ;
• dalyvauti sprendžiant su MKD veikla susijusius klausimus (tarybos narių atranka, kitų aktualių problemų sprendimas);
• atlikti reikalingus remonto darbus savo būste;
• įspėti namo administraciją apie būtinybę palikti savo patalpas be priežiūros ilgas terminas ir tt

Neabejotina tokio susitarimo sąlyga – patalpų savininko pareiga informuoti valdančiąją organizaciją apie apskaitos prietaisų keitimą, prietaisų, vartojančių daugiau nei 7 kW galios elektros energiją, naudojimą, apie pastato padėties pasikeitimus. inžineriniai tinklai, pertvarkymas. Daugeliu atvejų reikia ne tik pranešti, bet ir derinti su pastato administracija.

MKD valdymo sutartyje taip pat yra numatyta butų savininkų pareiga savarankiškai išvežti šiukšles, jeigu jų patalpose atliekami remonto darbai. Jokiu būdu negalima šiukšlinti koridorių, laiptinių, bendro naudojimo patalpų.

Namų savininkų prievolėms priskiriamos ir teises į patalpas patvirtinančių pažymų kopijų, taip pat būsto ir komunalinių paslaugų apskaitos prietaisų rodmenų bei asmens duomenų perdavimas.

Gyventojams draudžiama patiems nuimti plombą nuo skaitiklių. Pažeidus jų vientisumą, būtina per tris dienas apie tai pranešti Baudžiamajam kodeksui, prašant atkurti antspaudą.

Atskiroje pastraipoje turėtų būti nurodytos asmenų, MKD patalpas gavusių nuomos pagrindais, pareigos.

• maitinimo šaltinis;
• vandens tiekimas (karštas ir šaltas);
• šildymas;
• drenažas.

Viešųjų paslaugų teikimo taisyklės nustato normas ir standartus, kurių laikantis valdymo įmonė kokybiškai teiks aukščiau išvardintas paslaugas, nepažeisdama statinio normalios eksploatacijos proceso.

Valdymo įmonė privalo visada iš anksto informuoti gyventojus apie būsimus remonto darbus. Svarbu numatyti valdančiosios organizacijos pareigą sutaikyti savininkų skolas pagal jų raštu surašytą prašymą.

Visa Baudžiamojo kodekso veikla turi būti vykdoma griežtai laikantis galiojančių teisės aktų normų.

• 3 punktas. Užsakovo ir Rangovo teisės

Teisėms taip pat turėtų būti skirta atskira vieta. Pagal analogiją reikia pradėti nuo savininkų teisių. Daugiabučio namo valdymo sutartyje tikslinga numatyti butų savininkų teisę reikalauti sumažinti būsto ir komunalinių paslaugų kainą, jeigu jos netinkamos kokybei. Praktikoje pasitaiko atvejų, kai paslaugos teikiamos su pertraukomis arba yra tokios nekokybiškos, kad dėl to gali būti padaryta žala pastato patalpų savininkams. Teisė reikalauti atlyginti žalą taip pat turėtų būti įrašyta sutartyje.

Tačiau vadovaujanti organizacija taip pat gali paduoti į teismą nemokančius asmenis. Ji savo ruožtu turi teisę pritraukti rangovus konkretiems darbams atlikti, už kuriuos turi būti atsiskaitoma butų savininkų lėšomis. O jei vengia mokėti, vienas iš įtakos būdų – stabdyti išteklių tiekimą per inžinerinius tinklus. Ir, jei ši priemonė nepadeda, verslo organizacija turi teisę kreiptis į teismą dėl skolos išieškojimo.

Siekdama gauti lėšų daugiabučio namo reikmėms (remontui, brangios įrangos įsigijimui ir pan.), valdančioji organizacija gali naudotis bendra nuosavybe (pavyzdžiui, išnuomoti pastato sienas reklamai).

• 4 punktas. Kaina

Ši sutarties sąlyga yra ypač svarbi. Į būsto tvarkymo kainą įeina daug dalykų: komunalinių paslaugų tiekimas, avarinis ir planinis remontas, teritorijų valymas ir kitos pareigos. Kad savininkai tiksliai suprastų, kaip skaičiuojamas mokėjimas pagal sutartį, ir yra ši sąlyga. Jame nurodomos mokėjimo sąlygos, dažnumas, valdymo įmonės sąskaita. Paslaugų kaina formuojama remiantis daugiabučio namo susirinkime patvirtintais tarifais. Jie nustatomi 1 metų laikotarpiui. Jeigu per metus atliekami neatidėliotini avarinio pobūdžio darbai, atitinkama proporcija didinamas paslaugos mokestis.

Kalbant apie šildymo paslaugas, namą administruojanti organizacija negali savavališkai nustatyti už jas apmokėjimo. Viskas priklauso nuo šilumos tiekėjų kainų. Patogu sekti išlaidas, jei yra bendras namo apskaitos prietaisas, pagal kurio parodymus mokėjimas už šilumą kasmet tikslinamas.

Kalbant apie apmokėjimą už elektrą ir šaltą vandenį, paslaugų kainos formavimo principas turėtų būti atskleistas ir daugiabučio namo valdymo sutartyje. Sunaudojimo kiekis nustatomas pagal apskaitos prietaisų (individualaus ir bendrojo namo) parodymus.

Sunaudotų paslaugų savikainos apskaičiavimo principas pagal įprastų namų skaitiklių rodmenis nusistovėjęs jau seniai, tačiau nepaisant to, tai nepaliauja sukelti daugybės teisminių ginčų. Pagal daugiabučio namo valdymo sutartį visų butų savininkų įrengtų individualių skaitiklių rodmenys atimami iš skaitiklių rodmenų visame name, o skirtumas paskirstomas visiems namo butų savininkams. Paskirstymas pagrįstas kiekvieno savininko dalimi bendrojoje MKD nuosavybėje.

Tačiau būna atvejų, kai butai ilgą laiką lieka tušti. Autorius Pagrindinė taisyklė jei savininkų nėra ilgiau nei penkias dienas ištisai, tada savininko prašymu valdymo įmonė gali perskaičiuoti mokėjimo už vandens tiekimą ir sanitariją išlaidas.

• 5 punktas. Atsakomybė

Šioje dalyje aptariamos šalių atsakomybės pagal sutartį galimybės. Visų pirma, numatyta galimybė imti baudą, jei patalpų savininkai MKD vėluoja atsiskaityti už paslaugas. Straipsnyje taip pat numatyta galimybė, kai abi šalys atleidžiamos nuo atsakomybės. Tai apie Force majeure yra klasikinė bet kurios civilinės teisės sutarties sąlyga.

• 6 punktas. Sutarties nutraukimo galiojimas ir tvarka

Kaip jau buvo aptarta, skirtingų tipų valdymo sutartys gali būti sudaromos įvairiems laikotarpiams. Tačiau apskritai maksimalus laikotarpis yra 5 metai. Taip pat nepraktiška sudaryti sutartį trumpesniam nei vienerių metų laikotarpiui. Tačiau tam tikromis aplinkybėmis gali tekti nutraukti sutartį anksčiau laiko. Šalis apie tai praneša kitai sandorio šaliai likus 30 kalendorinių dienų iki numatomos nutraukimo datos. Visų pirma, jei mokėjimai, kuriuos MC gauna už suteiktas paslaugas, nepadengia jo pajamų, jis turi visiška teisė vienašališkai nutraukti daugiabučio namo valdymo sutartį.

• 7 punktas. Sutarčių vykdymo kontrolė

Galimybė valdyti specialiai šiam tikslui parinktam asmeniui arba valstybės agentūra taip pat numatyta sutartyje. Valdančiojo subjekto rinkimai vykdomi visuotiniame namo savininkų susirinkime.

• 8 punktas. Kitos sąlygos

Kai kuriuos punktus, kurie turi būti fiksuoti daugiabučio namo valdymo sutartyje, bet negali būti įtraukti į vieną iš aukščiau paminėtų punktų, tikslinga įrašyti pastraipoje „Kitos sąlygos“. Tokios sąlygos apima, pavyzdžiui, Baudžiamojo kodekso direktoriaus teisę dalį dokumentacijos pasirašyti naudojant faksimilę.

• Programos

Ši sutartis būtinai turi turėti priedus, kurie taps neatskiriama jos dalimi. Visų pirma tai yra:

• priedas su darbų, kurie turi būti atliekami siekiant tinkamai prižiūrėti turtą, pripažintą bendru šiame MKD, sąrašą;
• paraiška su paslaugų ar darbų sąrašu einamajam remontui MKD;
• priedas, kuriame aprašomos MKD nuosavybės ribos, pripažintos bendra, pagal komunalinių paslaugų ir statybviečių vietą. Paraiškoje yra schematiškai pavaizduotos sienos su valdymo įmonės ir patalpų savininkų atsakomybės sritimis.

Viso valdymo sutartyje turi būti visi pirmiau nurodyti punktai.

Eksperto nuomonė

Ką svarbu įtraukti į daugiabučio namo tiesioginio valdymo sutartį, kad nekiltų ginčų

Konstantinas Orlovas,

Domscanner sistemos vadovas

Turime daug dirbti su valdymo sutarčių pasikeitimais. Rengiame visuotinius butų savininkų susirinkimus arba konsultuojame aktyviausius iš jų. 50% atvejų darome išvadą, kad MKD valdymo sutartis yra koreguojama. Dažniausiai savininkai bando dirbti su standartiniu dokumentu, tačiau ne visada turi pakankamai žinių ir patirties, kaip teisingai suprasti punktus, kurie turėtų būti įtraukti į sutartį.

Dažnai valdymo organizacijos siūlo savo sutarties variantą, kurį savininkai suvokia priešiškai – kaip susitarimą, kuriuo pirmiausia siekiama apsaugoti pačios valdymo įmonės interesus ir pažeidžiant savininkų teises. Jei valdymo įmonė pasirinko tokį kelią sutartinėje veikloje, tai kategoriškai nepriimtina. Ir ilgą laiką tokia organizacija neišliks, nes stabilumas labai priklauso nuo juridinio asmens dalykinės reputacijos.

Rusijos Federacijos būsto kodeksas numato specifinę valdymo sutarties struktūrą, kurios šalys privalo laikytis. 162 straipsnyje siūlomi 4 pagrindiniai skirsniai:

1) MKD, dėl kurios sudaroma sutartis, adreso nuoroda ir Išsamus aprašymas bendrojo namo nuosavybės sudėtis;

2) darbų (paslaugų), kuriuos valdymo įmonė turi atlikti pagal sutartį, sąrašas, įskaitant techninės priežiūros ir remonto paslaugas, taip pat komunalines paslaugas; kartu skyriuje turėtų būti numatyta šio darbų ir paslaugų sąrašo keitimo tvarka;

3) sutarties kainos arba jos nustatymo tvarkos nurodymas (kaip apskaičiuojamas mokėjimas už būsto priežiūrą ir remontą, už būstą ir komunalines paslaugas), mokėjimų į vadovo sąskaitą dažnumas ir tvarka. įmonė;

4) būdas kontroliuoti, kaip vadovaujanti organizacija vykdo savo įsipareigojimus.

Kitaip tariant, sutartyje turėtų būti nurodyta: kokį turtą savininkai perduoda verslo organizacijai, ką konkrečiai ji įsipareigoja su šiuo turtu daryti, kokia tokių paslaugų kaina ir kaip yra stebimas pareigų vykdymas.

Pirmas. MKD bendros nuosavybės sudėtis

Rusijos Federacijos Vyriausybės 2006 m. rugpjūčio 13 d. dekretu Nr. 491 buvo patvirtintos Bendrosios nuosavybės daugiabučiame name priežiūros taisyklės, įskaitant objektų, kurie gali būti priskirti bendrajai namo nuosavybei, sąrašą (1-oji dalis). 9):

• tiek MKD viduje, tiek už jos ribų esantys įrenginiai ir inžineriniai tinklai, skirti aptarnauti daugiau nei vieną patalpą, taip pat sutvarkyta ir sutvarkyta namo gretima teritorija;
• namo laikančiosios ir nelaikančios konstrukcijos, jo stogas, tvoros ir pamatai;
• negyvenamosios patalpos, skirtos aptarnauti daugiau nei vieną patalpą MKD;
• kiti objektai, esantys tame pačiame žemės sklype ir tarnaujantys normaliam daugiabučio funkcionavimui bei gerinimui užtikrinti.

Labai svarbu teisingai nustatyti Baudžiamojo kodekso įgaliojimų ir pareigų ribas. Nesant aiškaus supratimo apie bendro namo nuosavybės, kuriai patikėta valdyti valdymo įmonę, sudėtį, bus sunku suprasti, kur baigiasi jos pareigos ir prasideda pačių savininkų atsakomybė. Pavyzdžiui, kas privalo išvežti šiukšles iš vietos? Tai turėtų būti parašyta sutarties tekste.

Antra. Kalbant apie darbų ir paslaugų, priskiriamų Baudžiamojo kodekso pareigoms, sąrašą, jie turi būti išvardyti pakankamai išsamiai ir konkrečiai. Kartu turėtų būti numatyta ir pareigų sąrašo keitimo tvarka. Svarbus klausimas susijęs su komunalinių paslaugų teikėjų apibrėžimu: ar valdymo įmonė užsiims jų tiekimu, ar šiems tikslams įtrauks kitas organizacijas.

Taigi, skyriuje apie vadovaujančios įmonės pareigas bus pateikti klausimai:

• tiesioginis valdymas (mėnesinės sąskaitos už apmokėjimą, įmokų kaupimas, gautų lėšų paskirstymas namo poreikiams, skolų išieškojimas iš savininkų, bendrosios nuosavybės naudojimas komerciniuose sandoriuose pelnui gauti, kuris ateityje taip pat išleidžiamas išlaikymui ir MKD remontas);
• atlikti darbus ir teikti paslaugas, kuriomis siekiama išlaikyti geros būklės bendrą namo turtą (bendrojo naudojimo patalpų valymas, avarinė priežiūra, lifto priežiūros paslaugos, šildymo sistemos plovimas, dezinfekcijos priemonės ir kiti veiksmai), taip pat jo remontas;
• komunalinių paslaugų tiekimas (karšto ir šalto vandens tiekimas, kanalizacija, dujų ir elektros tiekimas, šildymas).

Trečias. Svarbus dalykas yra paslaugų kaina. Sutarties kaina negali būti fiksuota, dokumente dažniausiai nurodoma jos nustatymo ir apmokėjimo tvarka.

Šalys turi susitarti dėl paslaugų ir darbų kainų bei apmokėjimo už šias paslaugas dažnumo. Derėtis ne visada įmanoma, nes tarifus nustato vadovaujanti organizacija, atsižvelgdama į faktines jos patiriamas išlaidas. Jei konkrečios valdymo įmonės tarifai netinka savininkams, jie gali kreiptis dėl sutarties sudarymo su kita organizacija.

Svarbu suprasti, kad valdymo ir priežiūros paslaugoms nėra vyriausybės nustatytų tarifų. Nors nemažai miestų yra priėmę savivaldybės rekomenduojamą tarifą, jis taikomas valstybiniam būstui. Tačiau labai mažai namų, kuriuose daugiau nei pusė patalpų yra savivaldybės.

Nors komunalinės paslaugos yra aiškiai įkainotos, techninės priežiūros ir remonto paslaugų kainos gali būti derinamos ir koreguojamos.

Ketvirta. Valdymo įmonės veiksmų, jos paslaugų kokybės stebėjimo mechanizmas.

Jei susiduriate su užduotimi sudaryti daugiabučio namo valdymo sutartį, turėtumėte pasidomėti šiais klausimais:

• kuriam laikui sudaroma sutartis;
• kaip jis gali būti nutrauktas;
• ar bendroji namo nuosavybė gali būti naudojama pagal komercinio pobūdžio sutartis;
• naudojant bendrą namo turtą, kaip bus paskirstytas pelnas (namo pajamos): ne visos pajamos atitenka namo reikmėms, dalis siunčiama į valdymo įmonės pajamas;
• kaip bus atrenkami rangovai remontui;
• kokie dokumentai bus surašyti valdymo įmonei kontroliuoti (ketvirčio ar mėnesio atliktų darbų aktai, lėšų nurašymo aktai, mėnesinės MKD pajamų ir išlaidų ataskaitos ir kt.);
• kaip bus tvarkomos ODN nuostolių, viršijančių nustatytus standartus, sąnaudos;
• atsakomybės priemonės šalims pažeidus sutartį;
• kitus daiktus, kurie pristatomi buto savininkams pageidaujant.

Kokios sąvokos vartojamos daugiabučio namo valdymo sutartyje vadovaujančios organizacijos

Savininkas- asmuo, kuriam nuosavybės teise priklauso patalpos daugiabučiame name.

Turto sudėtis- turto, kuris skirtas eksploatuoti daugiau nei vieną kambarį daugiabučiame name, pripažinto bendru namu, sąrašas, įskaitant patalpas, kurios nėra gyvenamosios ir negyvenamoms patalpoms(laiptai ir laiptinės, liftų ir kitos šachtos bei patys liftai, koridoriai, techninės grindys, palėpės ir rūsiai, kuriuose yra inžinerinės komunikacijos ir įranga, stogai atitveriantys laikančiąsias ir nelaikančias pastato konstrukcijas, taip pat įrangą, kuri gali būti tiek pačiame pastate ir už jo ribų, aptarnaujantis daugiau nei vieną patalpą, žemės sklypas po gretimame sklype esančiu daugiabučiu namu su apželdinimo ir apželdinimo elementais bei kitais šio namo eksploatacijai ir pagerinimui užtikrinti reikalingais įrenginiais.

Dalytis bendrosios nuosavybės teise į bendrą turtą daugiabučiame name- savininko dalyvavimo teisėse į bendrą namo nuosavybę laipsnis, nustatomas proporcingai jam priklausančio turto santykiui kvadratinių metrų daugiabučio namo ploto iki bendro minėto gyvenamojo namo ploto. bendro ploto skaičiuojamas nuo visų daugiabučio namo dalimi esančių patalpų plotų sumos, įskaitant pagalbinių patalpų plotus, išskyrus verandas, terasas, lodžijas ir balkonus.

Dalintis teise į bendrą nuosavybę komunaliniame bute- savininko dalyvavimo teisėse į bendrąją komunalinio buto nuosavybę laipsnis, nustatomas proporcingai asmeniui nuosavybės teise priklausančio kambario ploto ir butų sumos santykiui. visų kitiems savininkams priklausančių patalpų plotų šiame bute. Atitinkamai, bendrosios nuosavybės teisės dalis į bendrąją nuosavybę nustatoma proporcingai kambario plotų sumai ir bendrosios nuosavybės teisei bendrojo buto nuosavybės teisės daliai visų buto plotų sumai. daugiabučio namo patalpas.

Komunalinės paslaugos— būsto ir komunalinių paslaugų teikimo paslaugos, įskaitant šildymo, elektros ir dujų tiekimą, šalto ir karšto vandens tiekimą ir sanitariją bei kietųjų komunalinių atliekų išvežimą.

• patalpų, priklausančių bendrajai namo nuosavybei, valymas (rūsys, palėpė, liftai, laiptinės ir tarpbutinės zonos, įėjimai);
• vietos valymas ir apželdinimas, įskaitant apželdinimą;
• bendrojo namo įrangos ir inžinerinių tinklų, techninių prietaisų (bendro namo skaitiklių, liftų ir kt.) priežiūra;
• namo konstrukcinių elementų priežiūra.

Einamasis daugiabučio namo bendrosios nuosavybės remontas- laikotarpio organizacinio, techninio ir remonto (atkūrimo) priemonių rinkinys norminis terminas eksploatacija, atsiradusi dėl poreikio sureguliuoti inžinerinių komunikacijų ir įrenginių elementus, kad būtų išlaikytas normalus jų veikimas.

Kaip vyksta daugiabučio namo valdymo sutarties nutraukimas

Daugiabučio namo valdymo sutartis yra įtraukta į atitinkamą konkretaus Rusijos Federacijos subjekto licencijų registrą. Tam tikromis aplinkybėmis įstatymas numato būtinybę išbraukti sutartį iš registro.

Jei licencijos turėtojui buvo imtasi teisinių veiksmų administracinė nuobauda du ar daugiau kartų informacija apie jį turi būti pašalinta iš registro. O įtraukimas į tokį registrą vykdomas valdymo sutarties sudarymo pagrindu. Nutraukus ar pakeitus sutartį, atitinkami pakeitimai atliekami registre.

Pasibaigus valdymo sutarčiai, Baudžiamasis kodeksas nustoja atlikti savo funkcijas konkretaus MKD atžvilgiu. Tačiau ji taip pat nustoja veikti dėl informacijos išbraukimo iš licencijų registro. Ir nutraukimo mechanizmas šiais dviem atvejais nėra tas pats. Nutraukti Baudžiamojo kodekso darbą dėl sutarties nutraukimo yra Rusijos Federacijos civilinio kodekso 26 ir 29 skyriuose nustatyti pagrindai, be to, panašūs nutraukimo pagrindai dažniausiai būna ir pačioje sutartyje. Paprastai, pasibaigus sutarties galiojimui, jos galiojimas automatiškai atnaujinamas tokiam pat laikotarpiui. O jeigu viena iš šalių nenori tokio pratęsimo, ji privalo apie tai informuoti kitą šalį ir išsiųsti pranešimą apie sutarties nutraukimą vietos valdžiai ir priežiūros institucijai.

Nuo pranešime nurodytos datos namą administruojanti organizacija nutraukia savo veiklą atitinkamo MKD atžvilgiu.

Jeigu visuotinis savininkų susirinkimas nusprendžia pakeisti Baudžiamąjį kodeksą, tuomet jis privalo išsiųsti tokio sprendimo kopiją į galiojantį Baudžiamąjį kodeksą. Savininkai gali bet kada pakeisti būstui valdyti pasirinktą juridinį asmenį – tai yra jų įstatyminė teisė (Rusijos Federacijos būsto kodekso 161 straipsnio 3 dalis). Tačiau str. Šio kodekso 46 straipsnyje nurodyta visuotinio akcininkų susirinkimo sušaukimo iniciatoriaus pareiga asmeniui, vykdančiam veiklą MKD (namų savininkų bendrijai, specializuotam vartotojų kooperatyvui, būsto ar būsto statybos kooperatyvas, valdymo įmonė), ši pareiga suteikiama per 10 dienų nuo visuotinio susirinkimo dienos.

Daugiabučių namų valdymo veiklos įgyvendinimo taisyklės (Rusijos Federacijos Vyriausybė 2013 m. gegužės 15 d. Nr. 416) taip pat nustato HOA valdymo organo, būsto kooperatyvo, gyvenamųjų namų kooperatyvo, SEC ar kito asmens pareigą. susirinkimo įgaliotas per penkias dienas informuoti Baudžiamąjį kodeksą ir subjekto vykdomąją instituciją apie MKD valdymo sutarties pasibaigimą arba valdymo būdo pasikeitimą.

Buvusi organizacija, kuriai anksčiau buvo patikėtas valdymas, gavusi pranešimą, ji turi perduoti naujai išrinktai organizacijai visus daugiabučio namo dokumentus pagal priėmimo aktą.

Daugiabučio namo valdymo sutartis: jurisprudencija

Įdomus atvejis yra sprendimas Arbitražo teismas Volgogrado srities 2015 m. lapkričio 13 d. Reikalavimas pripažinti buvo svarstomas negaliojanti sutartis daugiabučio namo valdymas, sudarytas valdymo įmonės OOO UK Mishino.

Inspekcija kreipėsi į teismą ir ėmėsi veiksmų priežiūros institucijašio BK atžvilgiu. Vykdydama valstybinę būsto priežiūrą, inspekcija taip reagavo į daugybę savininkų skundų. Paaiškėjo, kad valdymo įmonė pasirinkta neteisėtai. Sprendimą priėmė ne savininkai ir laikotarpiu iki namo atidavimo eksploatuoti.

Patikrinimo metu buvo įrodyta, kad šie asmenys nebuvo įgalioti priimti tokio sprendimo. Dėl to sutarties šalys yra savininkai, tačiau valią išreiškė kiti asmenys. Tuo pačiu namas dar nebuvo pradėtas eksploatuoti, vadinasi, neturėjo daugiabučio statuso, liko nebaigtos statybos objektu.

Valdymo įmonė įgijo teises vykdyti veiklą neteisėtais pagrindais, atitinkamai iš tokios veiklos neteisėtai pelnėsi.

Teismas ieškinį tenkino, pripažindamas sutartį niekine ir negaliojančia.

Gana dažnai kyla klausimas dėl MKD valdymo sutarties viešumo. Patalpų savininkai domisi, ką reiškia ši sąvoka. Tai tapo ypač aktualu paskelbus atvirumą savininkų asmens duomenys patalpų MKD GIS būsto ir komunalinių paslaugų sistemoje. Pabandykime suprasti šią problemą.

Kas yra viešoji sutartis

Antras požymis – valdymo įmonės įsipareigojimų atlikti darbus ir teikti paslaugas patalpų savininkams MKD už tam tikrą mėnesinį mokestį įvykdymas.

Na, o trečias požymis – nepriimtinas Baudžiamojo kodekso atsisakymas sudaryti sutartį arba vengimas ją sudaryti, jei įmanoma atlikti darbus ir teikti paslaugas. Pareiga sudaryti Baudžiamojo kodekso valdymo sutartį taip pat yra įtvirtinta įstatyme, jei ji laimėtų atvirą konkursą, kurį rengia vietos valdžia (LR RF 161 straipsnio 4 ir 13 dalys, 8 dalis). Rusijos Federacijos civilinio kodekso 448 straipsnis).

Bet, žinoma, kaip ir bet kuriame versle, čia taip pat yra niuansų. Pirma, valdymo sutartis sudaroma vieningu OSS sprendimu. Taigi vienas savininkas neturi teisės vienas pats spręsti šio klausimo valdymo sutarties sudarymas su valdymo įmone.

Be to, valdymo sutartis gali būti sudaroma tik su patalpų savininkais MKD. Asmuo, kuris nėra savininkas, negali sudaryti valdymo sutarties su valdymo įmone. Svarbiausia, kad sudaryta valdymo sutartis galioja ir tiems asmenims, kurie nesikreipė į Baudžiamąjį kodeksą, nesudarė sutarties tiesiogiai, nedalyvavo OSS, balsavo prieš šio Baudžiamojo kodekso išrinkimą arba nepasirašė Baudžiamojo kodekso. MD.

Taip pat svarbu atsižvelgti į tai, kad darbų ir paslaugų kaina yra visiems vienoda patalpų savininkai MKD išskyrus naudos gavėjus. Bet ši kaina negali būti vienoda skirtingų daugiabučių namų savininkams. Tai yra, patalpų savininkams viename MKD valdymo sutartyje bus nurodyta viena darbų ir paslaugų kaina. Atitinkamai, būsto savininkams kitame name sutartinė darbų ir paslaugų kaina bus visiškai kitokia.

dar vieną svarbus punktas, pažymėtina tai, kad Rusijos Federacijos Būsto kodeksas nenustato Baudžiamojo kodekso pareigos sudaryti valdymo sutartį tokiomis sąlygomis, kurias jai siūlo MKD patalpų savininkai. Priešingai, kai valdymo įmonė išrenkama į OSS, būsto savininkai turi susipažinti su JK pasiūlyta valdymo sutarties versija ir ją pasirašyti arba aptarti pakeitimus. Reikėtų suprasti, kad MKD patalpų savininkai, rinkdamiesi valdymo įmonę, kartu pasirenka ir jai siūlomos valdymo sutarties sąlygas.

Namo gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkų sutarties sąlygos

Tai dar vienas svarbus aspektas svarstomą klausimą.

Nesutarimų protokolą atmetus arba per nustatytą terminą negavus informacijos apie jo nagrinėjimo rezultatus, dokumentą išsiuntusi šalis gali kreiptis į teismą, kad būtų išspręstas ginčo klausimas. Kartu reikėtų manyti, kad daugiabučio namo valdymo sutarties sąlygos nustatomos vienodos visiems namo patalpų savininkams (LC RF 162 straipsnio 4 dalis).

Ką tai reiškia? Įstatymų leidėjas nereikalauja namo gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkų atskirai tvirtinti sutarties sąlygas. Tai reiškia, kad įstatymas nedraudžia sudaryti MKD valdymo sutarties su negyvenamųjų patalpų savininkais kitokiomis sąlygomis nei nuotolinio valdymo sąlygos namo gyventojams. Bet valdymo sutarties skirtumai gali būti susiję tik su negyvenamųjų patalpų specifika.

Sprendžiant tokius ginčytinus klausimus teismai dažnai remiasi tuo, kad MKD gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkų teisės labai skiriasi dėl šių patalpų specifikos. Tai reiškia skirtingą atsakomybę už namo gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų priežiūrą ir remontą.

Visuomenė nereiškia surišta

Kaip žinia, baudžiava Rusijoje buvo panaikinta 1861 m. Todėl nesąžininga manyti, kad kadangi valdymo įmonė yra sudariusi valdymo sutartį su patalpų savininkais MKD, tai reiškia, kad ji turi išpildyti visus namo gyventojų pageidavimus. Tai visai ne taip. Greičiau priešingai.

Kaip rašėme aukščiau, ne būsto savininkai siūlo valdymo įmonei sutarties sąlygas, o tie patys nuomininkai sutinka su Baudžiamojo kodekso siūlomomis valdymo sutarties sąlygomis. Taigi ypač aktyviems MKD patalpų savininkams būtina perteikti, kad sutarties viešumas nereiškia neabejotino pavaldumo valdymo įmonei. Vadinasi, jo negalima primesti jokiam priimtam OSS sprendimas valdymo sutarties sąlygos.

Tačiau atminkite, kad valdymo sutartis nebus laikoma sudaryta, kol MKD patalpų savininkai ir valdymo įmonė nesusitars dėl visų jos sąlygų.

Norint išvengti dviprasmiškų situacijų ir ginčų tarp būsto savininkų ir valdymo įmonių, pakanka laikytis paprastų ir nesudėtingų rekomendacijų:

• Visada atsakykite į pasiūlymus sudaryti valdymo sutartį per nurodytą terminą. Nesvarbu, ar tai atsisakymas, ar sutikimas kitomis sąlygomis. Jūs vis tiek turite atsakyti.
• Neskelbti Baudžiamojo kodekso svetainėje ir neplatinti visiems nuomininkams tipinių sutarčių su sąrašais ir tarifais. Kadangi būtina atsižvelgti į kiekvieno gyvenamojo namo projektinius ypatumus, specifiką, nusidėvėjimą ir kitas savybes. Tai turės įtakos darbo ir paslaugų kainai. bendros nuosavybės priežiūra ir einamasis remontas MKD.

Apibendrinant visa tai, kas išdėstyta, pažymime, kad sutarties viešumas nereiškia duomenų apie nuomininkus atvirumo. Tai niekur nebuvo pažymėta. Taip pat valdymo sutarties viešumas negali priversti valdymo įmonės prisiimti atsakomybės naštos, kuri neegzistuoja pagal MKD bendros nuosavybės priežiūros ir remonto nuotolinio valdymo pulto sąlygas, jai užkraunama namo savininkų.

7. Būsto teisės aktų veiksmai.

2 tema. Teisių į būstą objektai. Būsto fondas Rusijos Federacijoje

1. Būsto teisiniai santykiai, būsto teisės subjektai ir objektai.

2. Gyvenamųjų patalpų samprata.

3. Gyvenamųjų patalpų tipai.

4. Būstas fondas.

5. Būsto fondo valstybinė apskaita.

6. Valstybinė būsto fondo naudojimo ir saugos kontrolė.

7. Gyvenamųjų patalpų perkėlimas į negyvenamąsias ir negyvenamąsias patalpas į gyvenamąsias.

8. Gyvenamųjų patalpų pertvarkymas ir pertvarkymas.

3 tema. Nuosavybės ir kitos daiktinės teisės į kitas gyvenamąsias patalpas

1. Būsto nuosavybės samprata, nuosavybės teisės į gyvenamąjį plotą atsiradimas.

2. Nuosavybės teisės į būstą atsiradimo pagrindai.

3. Gyvenamojo ploto privatizavimas

4. Dalyvavimas bendrose statybose

4 tema. Būsto teisiniai santykiai piliečiams ir juridiniams asmenims privačios nuosavybės teise priklausančiame gyvenamajame fonde

1. Nuosavybės teisės į bendrąją nuosavybę atsiradimas daugiabučiame name.

2. Teisės į gyvenamąjį plotą atsiradimas būsto savininko šeimos nariams.

3. Savininko naudojimasis gyvenamosiomis patalpomis.

4. Savininko šeimos narių ir kitų nuosavybės teisių į gyvenamąsias patalpas turėtojų naudojimasis gyvenamosiomis patalpomis.

5. Būsto santykių tarp savininko ir jo šeimos narių nutraukimas.

6. Komercinė nuoma.

5 tema. Socialinės nuomos sutartims pateiktos gyvenamosios patalpos valstybės ir savivaldybių būsto fondų namuose Socialinės nuomos sutartis.

1. Teisės į gyvenamąjį plotą valstybės ir savivaldybių būsto fondo namuose, numatytuose socialinės nuomos sutartyse, atsiradimas.

2. Gyvenamojo ploto suteikimo pagal socialinės nuomos sutartį tvarka.

3. Socialinės darbo sutarties samprata ir elementai (šalys, forma, sutarties terminas).

4. Darbdavio šeimos narių teisinis statusas.

5. Socialinės nuomos sutarties nutraukimas ir nutraukimas.

6 tema. Būsto teisiniai santykiai specializuotame būsto fonde.

1. Specializuoto gyvenamojo fondo gyvenamosios patalpos ir jų paskirtis.

2. Teisės į gyvenamąjį plotą specializuotame būsto fonde atsiradimas.

3. Gyvenamųjų patalpų nuomos specializuoto gyvenamojo fondo namuose sutartis.

4. Būsto teisinių santykių nutraukimas specializuoto gyvenamojo fondo namuose.

5. Iškeldinimas iš patalpų, užimtų pagal specializuotų gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį.

7 tema. Būsto teisiniai santykiai gyvenamųjų namų, būsto statybos ir būsto taupymo kooperatyvų namuose.

1. Gyvenamųjų namų kooperatyvų ir gyvenamųjų namų kooperatyvų teisinis reglamentavimas.

2. Namų kooperatyvų narių teisinė padėtis.

3. Buto taupymo kooperatyvų teisinis reglamentavimas.

8 tema

1. Namo savininkų bendrijos samprata, namų savininkų bendrijos kūrimas.

2. Namo savininkų bendrijos reorganizavimas ir likvidavimas.

3. Namo savininkų bendrijos narių ir narių teisinė padėtis.

9 tema. Apmokėjimas už būstą ir komunalines paslaugas

1. Prievolė mokėti už būstą ir komunalines paslaugas.

2. Apmokėjimas už būstą ir komunalines paslaugas.

3. Mokėjimo už būstą ir komunalines paslaugas dydis.

4. Subsidijų už būstą ir komunalines paslaugas teikimas.

5. Mokėjimo už būstą ir komunalines paslaugas kompensacija.

10 tema. Daugiabučių namų valdymas

1. Bendrosios būsto fondo valdymo nuostatos

2. Daugiabučio namo valdymas

3. Daugiabučio namo valdymo sutartis.

4. Savivaldybių vykdomos daugiabučių namų valdymo sąlygų sudarymas.

3. Daugiabučio namo valdymo sutartis.

Daugiabučio namo patalpų savininkai Rusijos Federacijos civilinio kodekso 445 straipsnyje nustatyta tvarka privalo sudaryti šio pastato valdymo sutartį su vadovaujančia organizacija, parinkta remiantis atviro konkurso rezultatais.

Vietos savivaldos institucija ne vėliau kaip per metus nuo daugiabučio namo valdymo sutarties sudarymo šaukia šio namo patalpų savininkų susirinkimą, kuriame bus nuspręsta dėl šio namo valdymo būdo pasirinkimo (6 p. LC RF 161 straipsnis).

Daugiabučio namo valdymo sutartimi viena šalis (valdymo organizacija) kitos šalies (patalpų savininkai daugiabučiame name, namo savininkų bendrijos valdymo organai ar butų kooperatyvo valdymo organai ar kitos šalies valdymo organai) pavedimu. specializuotas vartotojų kooperatyvas), sutartu terminu už atlygį įsipareigoja teikti paslaugas ir atlikti tokio namo bendrojo turto tinkamos priežiūros ir remonto darbus, teikti komunalines paslaugas tokiame name esančių patalpų savininkams ir asmenims patalpas šiame name, vykdyti kitą veiklą, skirtą daugiabučio namo valdymo tikslams pasiekti (RF LC 162 straipsnio 2 punktas).

Daugiabučio namo valdymo sutartis sudaroma raštu, surašant vieną šalių pasirašytą dokumentą. Jeigu valdančiąją organizaciją renka daugiabučio namo patalpų savininkų visuotinis susirinkimas, tai su kiekvienu tokiame name esančių patalpų savininku visuotinio susirinkimo sprendime nustatytomis sąlygomis sudaroma valdymo sutartis. Daugiabučio namo valdymo sutarties sąlygos yra vienodos visiems daugiabučio namo patalpų savininkams (LC RF 162 straipsnio 4 punktas).

Daugiabučio namo valdymo sutartyje turi būti nurodyta:

daugiabučio namo, kurio valdymas bus vykdomas, bendrosios nuosavybės sudėtis ir tokio namo adresas;

daugiabučio namo bendrojo turto priežiūros ir remonto paslaugų ir darbų sąrašas, tokio sąrašo keitimo tvarka, taip pat vadovaujančios organizacijos teikiamų komunalinių paslaugų sąrašas;

sutarties kainos nustatymo tvarka, mokėjimo už priežiūrą ir remontą dydis gyvenamosios patalpos ir mokėjimo už komunalines paslaugas dydis, taip pat tokio mokėjimo tvarka;

kontrolės, kaip vadovaujančioji organizacija vykdo savo įsipareigojimus pagal valdymo sutartį, tvarką.

Daugiabučio namo valdymo sutarties sudarymo terminas yra ne trumpesnis kaip vieneri ir ne ilgesnis kaip penkeri metai. Sutarties sąlygos negali būti keičiamos šalių susitarimu.

Valdančioji organizacija privalo pradėti vykdyti tokią sutartį ne vėliau kaip per trisdešimt dienų nuo jos pasirašymo dienos, jeigu daugiabučio namo valdymo sutartyje nenumatyta kitaip.

Daugiabučio namo, kuris priklauso būsto kooperatyvui arba kuriame yra įsteigta namų savininkų bendrija, valdymas atliekamas atsižvelgiant į LC RF V ir VI skyrių nuostatas.

Patalpų daugiabučiame name savininkų teisių ir teisėtų interesų laikymosi garantija yra tai, kad valdančioji organizacija kasmet, per einamųjų metų pirmąjį ketvirtį, daugiabučio namo patalpų savininkams pateikia ataskaitą praėjusių metų valdymo sutarties vykdymas, jeigu daugiabučio namo valdymo sutartis nenustato kitaip.

Daugiabučio namo valdymo sutarties pakeitimas ir (ar) nutraukimas vykdomas civilinės teisės nustatyta tvarka (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 450–453 straipsniai).

Jeigu pasibaigus jos galiojimo laikui, nė viena iš šalių nepaskelbė valdymo sutarties nutraukimo, tai sutartis pratęsiama sutartyje nurodytam laikotarpiui nekeičiant sutarties sąlygų. Taigi valdymo sutarčiai pasibaigus tokia sutartis automatiškai nenutrūksta.

Buto kodekso 162 straipsnio 10 dalis įpareigoja valdančiąją organizaciją likus 30 dienų iki daugiabučio namo valdymo sutarties nutraukimo, perduoti daugiabučio namo techninę dokumentaciją ir kitus su tokio namo valdymu susijusius dokumentus. naujai pasirinktai valdymo organizacijai, namų savininkų bendrijai, būsto kooperatyvui, ar kitam specializuotam vartotojų kooperatyvui, o jeigu tokį namą tiesiogiai valdo tokiame name esančių patalpų savininkai, – vienam iš šių savininkai, nurodyti visuotinio šių savininkų susirinkimo sprendime dėl tokio namo valdymo būdo pasirinkimo. Jeigu toks savininkas nenurodytas, vadovaujanti organizacija privalo perduoti nurodytus dokumentus net bet kuriam tokiame name esančių patalpų savininkui.

– Valdymo įmonės atstovas atnešė daugiabučio namo valdymo sutartis ir primygtinai reikalauja jas pasirašyti. Tačiau kokie klausimai turėtų būti įtraukti į šiuos dokumentus, kad nuomininkai būtų naudingi? Ar galima naudotis Baudžiamojo kodekso paslaugomis nesudarius daugiabučio namo valdymo sutarties?

Iš tiesų, yra apie ką pagalvoti. Daugiabučio namo valdymo sutartis kol kas yra labai „šviežiai iškeptas“ dokumentas ir, daugelio ekspertų teigimu, dažniausiai surašytas neraštingai.

I. Daugiabučio namo valdymo sutartis: bendrieji klausimai

Pasak Būsto ministerijos Būsto politikos skyriaus vyr Rostovo sritis Marina Polozhy, daugiabučio namo valdymo sutartis yra svarbiausias dokumentas, reglamentuojantis būsto ir komunalinių paslaugų teikimą savininkams.

Atitinkamai, ji turi būti sudaryta su HOA arba valdymo įmone – priklausomai nuo daugiabučio namo gyventojų pasirinktos valdymo formos. Daugiabučio namo valdymo sutartis turėtų būti kiekvieno savininko rankose, nes remiantis šiuo dokumentu galima reikalauti, kad objektą eksploatuojanti organizacija atliktų joje numatytus darbus ir paslaugas, o savo ruožtu pastarasis iš gyventojų – apmokėjimas.

Todėl jei valdymo įmonė staiga ir netikėtai atnešė savininkams nuosavą daugiabučio valdymo sutartį ir skubotai reikalauja ją pasirašyti, tai nereiškia, kad savininkai turėtų sekti pavyzdžiu. Kadangi nuomininkai turi ne mažiau teisę nunešti savo dokumento versiją į Baudžiamojo kodekso biurą. Be to, užsakovas nurodo samdomam rangovui, ką daryti objekte.

II. Daugiabučio namo valdymo sutarties turinys

1. Bendra nuosavybė

Pažymėtina, kad privataus daugiabučio namo valdymo tarifas yra sutartinis, priešingai nei monopolinių įmonių tiekiamų dujų, vandens ar šilumos tarifai. Nors miestų administracijos kasmet sudaro priežiūros tarifus (arba SoderRemZhil) būsto fondas kartu nustatant jam darbų ir paslaugų sąrašą. Bet tai galioja tik savivaldybės būstui, o savininkai (net jei nedidelė dalis daugiabučio kaimynų-gyventojų nėra privatizavę butų) turi teisę disponuoti turtu savo nuožiūra.

Tačiau valdymo įmonė taip pat gali reikalauti iš savininkų už miesto valdžios numatytą darbų sąrašą sumos, viršijančios vietos valdžios numatytą įkainį. (Nors dažniausiai tiek savininkai, tiek valdymo įmonė, sudarydami daugiabučio namo valdymo pagal inerciją sutartį, vis tiek vadovaujasi savivaldybės tarifais).

Tačiau kai kuriais atvejais tai netiesa, nes „Taisyklėse“ nenumatyta prie įėjimo įrengtų domofonų ar metalinių durų priežiūra ir daugybė kitų „pertekliaus“. O kartu dokumente numatytas prioritetinių darbų sąrašas, kurie būtini, kad eksploatuojamas būstas nesugriūtų, kad jame nesiveistų žiurkės ar tarakonai – kitaip tariant, būtiniausios priemonės.

Taigi „Taisyklės“ turėtų tapti pamatiniu dokumentu sudarant daugiabučio namo valdymo sutartį tarp valdymo įmonės ir būsto savininkų. Jo pagrindu savininkai turėtų sudaryti darbų ir paslaugų, kurias objekte turi atlikti valdymo įmonė, sąrašą. Žemiau turėtumėte nurodyti, kokiais atvejais šis sąrašas gali būti keičiamas.

3. CK yra būsto savininkų teisių gynėjas

Atkreipkite dėmesį, kad visas šias priemones numato daugiabučio namo valdymo procesas. Jei Baudžiamasis kodeksas atsisako prisiimti tokią „naštą“, paaiškėja, kad jis tik pretenduoja eksploatuoti būstą, bet ne jį valdyti. Ir šiuo atveju galima kelti kalbą apie ne daugiabučio namo valdymo, o eksploatavimo sutarties sudarymą. Tokios paslaugos kaina bus pigesnė, be to, tokie dokumentai sudaromi tiesiogiai valdant objekto savininkams ir rangovams. Jei įmonė ar organizacija nori valdyti objektą, ji tampa komunalinių paslaugų teikėju.

III. Kaip įpareigoti Baudžiamąjį kodeksą, kad jis būtų skaidrus

Taigi, buvo atlikta bendrosios nuosavybės inventorizacija, į savininkų pageidavimus išklausyta valdymo įmonė, tačiau daugiabučio namo valdymo sutartyje reikalaujamų darbų ir paslaugų atlikimui valdymo įmonė prašo itin didelis mokėjimas – gyventojų požiūriu. O į skambančius prieštaravimus jis nurodo didelę darbų kainą ir kaip kompromisą siūlo ją sumažinti.

Šis požiūris iš esmės neteisingas. Atsakydama į nuomininkų pateiktą daugiabučio namo valdymo sutarties „projektą“, valdymo įmonė turi sudaryti išlaidų pajamų sąmatą su šis objektas ir pristatyti jį namų savininkams – savo klientams. Tuo tarpu daugelis šiuo metu galiojančių Baudžiamųjų kodeksų nėra skaidrūs ir, atsakydami į savininkų prašymus, nurodys komercines paslaptis. Bet ar verta samdyti tokias firmas?

Be to, Marinos Položė teigimu, sudarant „idealią“ daugiabučio namo valdymo sutartį, kiekviename įėjime turėtų kabėti išlaidų sąmatos. Kad visi matytų, ko galima reikalauti iš valdymo įmonės ir kokį pelningumą ji turi iš teikiamų paslaugų – ir turi būti pelninga, nes tai komercinė organizacija.

Ir galiausiai verta atkreipti dėmesį į tai, kad kasmet Baudžiamasis kodeksas įpareigoja nuomininkus atsiskaityti už per metus atliktus darbus ir išleistas lėšas. Plius - ginti prieš savininkus naują jų objekto aptarnavimo tarifą.

TIKSLAI ATvirkščiai

Kaip nesudaryti daugiabučio namo valdymo sutarties

Pavyzdžiui, prieš kelerius metus kilo konfliktas tarp namų savininkų ir Rostovo valdymo įmonės vadovo, kuriam dalis nuomininkų mojavo dokumentu jo neperskaitę...
Kaip vėliau paaiškėjo, pagal sudarytą daugiabučio namo valdymo sutartį, apmokėjimas už brangiausias būsto ir komunalines paslaugas – šildymą ir karšto vandens tiekimą (komponentai
60–70% ar daugiau visų komunalinių mokesčių) turi sumokėti nuomininkai šildymo sezonas, ir ne visus metų mėnesius, įskaitant šiltas vasaras. Atitinkamai mažas pajamas gaunantys namų savininkai, gaunantys biudžeto kompensacijas už „bendruosius“, atsidūrė tiesiogine beviltiškoje situacijoje.